2023 - 4 nov

ALSTUBLIEFT:
KORTING OP ADVIES
EN BEMIDDELING!
Met dé strippenkaart van Fuse Mediation.
Niet vastzitten aan een abonnement? Wél altijd
direct advies en bemiddeling bij VvE-conflicten?
Dat kan! Kies voor de strippenkaart van Fuse
Mediation met korting oplopend tot wel 15%.
Ga naar de website
www.fusemediation.nl
of bel voor meer informatie
06-44029845
VAN CONFLICT NAAR OPLOSSING
‘Dé opleider in VvE-land’
Tweedaagse vakopleiding
VvE beheer en bestuur
Bij het beheer van een
VvE en bij het bestuur
van een VvE komt heel
wat kijken. Daarom heeft
VvE Belang al sinds jaar
en dag een gedegen
vakopleiding over VvE
Beheer en Bestuur. VvE
Opleidingen heeft deze
opleiding in haar opleidingsaanbod
opgenomen.
VvE Plus
Exclusieve voordelen voor succesvol VvE-bestuur!
Deze opleiding is onontbeerlijk
voor iedereen die met VvE Beheer
of VvE Bestuur te maken heeft.
Aanvang Van 09.30 tot 12.30 en
van 13.30 tot 16.30 uur (inclusief lunch).
Prijs De prijs voor de 2-daagse vakopleiding € 1.149,50
inclusief btw (één dag juridisch en één dag
financieel/bouwkundig) en per dag € 574,75
inclusief btw.
Hebt u een VvE Plus-aansluiting dan betaalt u
slechts € 1.034,55 en € 517,27.
+ Verlengde helpdeskuren tot 17:00 voor extra ondersteuning
+ 10% korting op een VvE Belang Taxatie, Energieadvies en DMJOP
+ € 100,- korting op een volledig VvE Belang Zonnecoach traject
+ 4 uur schriftelijk juridisch advies of korting op juridische diensten
+ 10% korting op vakopleidingen en E-learnings
+ Gratis protocollen en handleidingen (o.a. cameraprotocol)
Meerprijs t.o.v. VvE Basis + € 339,-
Direct gebruik maken van uw voordeel?
Sluit aan via: vvebelang.nl/aansluiten-vve
Of scan de QR-code met uw smartphone:
Voor meer informatie, data en aanmelden:
www.vveopleidingen.nl • bel 0162 – 469 120
VAN DE RECHTER
door mr. John Liewes
Jurist VvE Belang
Enkele jaren geleden vroegen
Thomas en Margriet, evenals
hun buurvrouw Eliana, aan het
VvE-bestuur toestemming om de
kozijnen van hun appartement
te laten vervangen. Ze wilden
alles keurig volgens de regels
doen; dus via een VvE-besluit.
Niet nodig, oordeelde de
toenmalige voorzitter. Hij gaf
hun mondeling toestemming
om de kozijnen te vervangen.
Daarmee ging hij zijn boekje
te buiten. De schil (waarvan
de kozijnen onderdeel zijn) is
immers gezamenlijk eigendom
van alle eigenaars.
ECLI:NL:RBMNE:2016:7823
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4
KOZIJNEN ZIJN AL VOOR
EIGEN REKENING VERVANGEN
Compensatie of niet?
De betreffende eigenaars waren al lang blij dat ze de kozijnen mochten
vervangen en ze vroegen dus niet verder. Er kwam een bestelbusje voorrijden.
De kozijnen werden vervangen, en Thomas en Margroet betaalden € 16.000 voor
de vervanging. Voor Eliana was de rekening een stuk lager: haar appartement is
kleiner en heeft dus minder ramen.
Twee jaar later wilde een andere eigenaar het voorbeeld volgen: Pieter zag
ook wel wat in de vervanging van de kozijnen in zijn appartement. Hij hoorde
dat daarmee minimaal € 16.000 was gemoeid (de prijzen waren intussen wel
gestegen), maar dat was voor Pieter geen probleem.
Er was wel een ander probleem: inmiddels was er een nieuw VvE-bestuur, dat -
in tegenstelling tot de vorige voorzitter - de akte en het splitsingsreglement goed
had gelezen. Een geschil was geboren, want het bestuur meldde Pieter dat zijn
vraag zou worden voorgelegd aan de algemene ledenvergadering. De volgende
ALV stond pas vijf maanden later op het programma.
De conclusie was duidelijk: de VvE had al tien jaar in strijd met de splitsingsakte
en het -reglement gehandeld. In het reglement stond immers: ‘Tot de gemeenschappelijke
gedeelten worden onder meer gerekend: ‘[…] de buitengevels,
waaronder begrepen raamkozijnen, deuren, balkon-constructies […]’.
Het voortvarende bestuur was van mening dat de VvE haar wettelijke
verantwoordelijkheid voor kozijnvervanging op zich moest nemen. Dit leidde
zes weken later tot een extra ledenvergadering. Daar werden zes scenario’s
besproken. Uiteindelijk werd na veel discussie het scenario goedgekeurd
waarbij de originele kozijnen in zeven jaar zouden worden vervangen, met een
extra bijdrage van € 40 per maand (geïndexeerd) gedurende vijf jaar. Daarna
zouden weer de normale bijdragen worden betaald. Er werd geen compensatie
toegekend voor eigenaars die al eerder de kozijnen zelf hadden vervangen.
Pieter vond het een prima regeling: hij kon nieuwe kozijnen tegemoet zien en
zou de vervanging in feite in termijnen betalen. Goeie deal! Thomas, Margriet en
Eliana waren in alle staten: zij moesten dus meebetalen aan de kozijnvervanging,
terwijl ze al hoge bedragen hadden betaald.
Dus stapten ze naar de kantonrechter, waar ze zelf hun zaak bepleitten: ze eisten
compensatie. Bij dit geschil gaat het dus om het gebrek aan compensatie voor
eigenaars die al op eigen kosten kozijnen hadden vervangen vóór de beleidswijziging.
Zij hebben dat in goed vertrouwen gedaan omdat de toenmalige
voorzitter toestemming had gegeven.
De rechter vindt het oneerlijk dat de eigenaars naast hun eigen kozijnkosten
ook moeten bijdragen aan de vervanging van andere kozijnen. Dit schendt
het gelijkheidsbeginsel en gaat in tegen de redelijkheid en billijkheid, aldus de
kantonrechter.
De VvE-besluiten worden daarom vernietigd: er moet gecompenseerd worden.
Noot
Voor compensatie is geen ruimte wanneer eigenaars op eigen gelegenheid
c.q. zonder toestemming - in strijd met het splitsingsreglement - kozijnen o.i.d.
vervangen. De VvE doet er daarbij verstandig aan de splitsingsakte altijd te volgen
om dit soort (financiële) problemen te voorkomen.
43