2023 - 4 nov
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
JURIDISCH<br />
40 VvE MAGAZINE NOVEMBER <strong>2023</strong> #4 41<br />
‘VvE-versnellingsagenda<br />
Verduurzaming’<br />
Op 5 september <strong>2023</strong> verscheen een Kamerbrief met daarbij de VvE-versnellingsagenda verduurzaming 1 .<br />
De verduurzaming van woningen in beheer van VvE’s loopt achter. De versnellingsagenda wil daar wat aan<br />
doen door aanpassing van de besluitvorming, verbetering van de financiële ondersteuning voor VvE’s en het<br />
bieden van hulp aan VvE’s bij verduurzaming. Het onderdeel besluitvorming bestaat uit een aantal maatregelen,<br />
zoals het afschaffen van het quorum en de gekwalificeerde meerderheid bij verduurzamingsmaatregelen,<br />
het aanpassen van regels bij wijziging van de splitsingsakte, het invoeren van een notificatieregeling en het<br />
wettelijk mogelijk maken van een opt-out. In deze bijdrage ga ik kort in op deze voorstellen.<br />
Afschaffen quorum voor besluiten over<br />
verduurzamingsmaatregelen<br />
De quorumeis houdt in dat in een vergadering waarin niet<br />
ten minste het voorgeschreven aantal stemmen aanwezig<br />
of bij volmacht vertegenwoordigd is, geen geldige besluiten<br />
kunnen worden genomen. De wet kent geen quorumeis.<br />
In artikel 5:127 lid 1 BW is voor het nemen van een besluit<br />
een gewone meerderheid voorgeschreven, maar de<br />
statuten kunnen anders bepalen. In de veel voorkomende<br />
modelreglementen (MR) 1973, 1983 en 1992 geldt de<br />
quorumeis voor elk besluit. In MR 2006 en 2017 geldt een<br />
quorumeis alleen bij besluiten waarvoor een gekwalificeerde<br />
meerderheid geldt.<br />
Een quorumeis leidt er vaak toe dat de vergadering opnieuw<br />
moet worden uitgeroepen omdat ter vergadering te weinig<br />
stemmen kunnen worden uitgebracht. Om die belemmering<br />
weg te nemen, wordt voorgesteld bij wet te regelen dat<br />
geen quorum wordt gehanteerd voor besluiten over<br />
verduurzamingsmaatregelen.<br />
Afschaffen gekwalificeerde meerderheid voor<br />
besluiten over verduurzamingsmaatregelen<br />
Voor besluiten die niet behoren tot het normale onderhoud<br />
en voor besluiten tot het aanbrengen van nieuwe installaties<br />
geldt de eis van een gekwalificeerde meerderheid op grond<br />
van alle versies van het MR: 2/3 of 3/4 van de stemmen in<br />
een vergadering waarin tenminste 2/3 van het totaal aantal<br />
stemmen in de VvE aanwezig of vertegenwoordigd is.<br />
Deze eis geldt doorgaans voor verduurzamingsmaatregelen<br />
omdat die worden aangemerkt als maatregelen buiten het<br />
(gewoon) onderhoud. In de VvE-versnellingsagenda wordt<br />
voorgesteld om de gekwalificeerde meerderheidseis niet<br />
langer te laten gelden voor verduurzamingsmaatregelen.<br />
Met de maatregel verschuift het procesinitiatief. Immers,<br />
zonder gekwalificeerde meerderheidseis dient niet de<br />
vóórstemmende meerderheid (meer dan de helft maar<br />
minder dan 66%), maar de tegenstemmende minderheid<br />
het besluit tot verduurzaming aan te vechten.<br />
Plannen voor<br />
versnelling van<br />
verduurzaming<br />
van VvEcomplexen<br />
Maatregelen beperkt tot besluiten bij<br />
‘verduurzamingsmaatregelen‘<br />
In de VvE-versnellingsagenda is mijns inziens terecht<br />
opgenomen dat de afbakening van het begrip ‘verduurzamingsmaatregelen’<br />
anders moet worden bepaald.<br />
Immers, alleen in díe gevallen gelden de versoepelingen.<br />
Die afbakening kan ertoe leiden dat voor sommige<br />
werkzaamheden een besluit wordt genomen zonder<br />
quorum en met volstrekte meerderheid, terwijl in dezelfde<br />
vergadering voor daarmee samenhangende werkzaamheden<br />
geen besluit kan worden (aan-)genomen omdat<br />
daar de oude regels nog voor gelden.<br />
Zo zou over het vervangen van kozijnen (onderhoud)<br />
niet gestemd kunnen worden als een quorumeis geldt<br />
en bijvoorbeeld 45% van de stemmen aanwezig is, terwijl<br />
voor het plaatsen van het dubbel glas dat in die kozijnen<br />
komt (verduurzaming), in dezelfde vergadering straks wél<br />
een besluit genomen kan worden. Dat lijkt onwenselijk. De<br />
reden daarvoor is dat het ‘overrulen’ van bepalingen in het<br />
splitsingsreglement ingrijpt in de eigendomsverhoudingen<br />
tussen de eigenaars onderling2. Dat is alleen mogelijk<br />
als daarvoor een dringende maatschappelijke reden is.<br />
Verduurzamingsmaatregelen kunnen dat zijn. Hoewel het om<br />
praktische redenen de voorkeur geniet om bij wet te regelen<br />
dat álle besluiten zonder quorum en zonder gekwalificeerde<br />
meerderheid worden genomen, lijkt het erop dat dat een<br />
ongerechtvaardigde inbreuk op eigendomsrechten zou<br />
opleveren.<br />
Aanpassen van de regels bij wijziging splitsingsakte<br />
Bij verduurzaming kan tevens een wijziging van de<br />
splitsings-akte vereist zijn. Denk aan een wijziging van de<br />
kostenomslag of het onderscheid tussen gemeenschappelijke<br />
en privé-leidingen, dat na verduurzaming afwijkt van wat<br />
de splitsingsakte bepaalt. Ook komt het voor dat voor<br />
bepaalde (technische) ruimtes de begrenzing dient te<br />
worden aangepast.<br />
1. KAMERBRIEF OVER VVE-VERSNELLINGSAGENDA VERDUURZAMING, 5 SEPTEMBER <strong>2023</strong>, KENMERK <strong>2023</strong>-0000547024.<br />
2. ARTIKEL 1 VAN HET EERSTE PROTOCOL BIJ HET EUROPEES VERDRAG VOOR DE RECHTEN VAN DE MENS (EVRM) BEPAALT<br />
ONDER MEER DAT AAN NIEMAND ZIJN EIGENDOM ZAL WORDEN ONTNOMEN BEHALVE IN HET ALGEMEEN BELANG EN<br />
ONDER DE VOORWAARDEN VOORZIEN IN DE WET EN IN DE ALGEMENE BEGINSELEN VAN INTERNATIONAAL RECHT.<br />
3. HR 24 FEBRUARI <strong>2023</strong>, ECLI:NL:HR:<strong>2023</strong>:286.<br />
Op dit moment vergt artikel 5:139 lid 1 BW de medewerking<br />
van alle eigenaars aan een aktewijziging en kan op grond van<br />
5:139 lid 2 BW de akte ook met medewerking van het bestuur<br />
worden gewijzigd indien 4/5 van het aantal in de vergadering<br />
uit te brengen stemmen daarmee heeft ingestemd. Van die<br />
mogelijkheid wordt veel gebruik gemaakt. De zogeheten 80%-<br />
eis kan in de praktijk een belemmering vormen. Het verlagen<br />
van dat percentage wordt nu onderzocht.<br />
Daarnaast heeft de Hoge Raad op 24 februari <strong>2023</strong>3<br />
bepaald dat, indien gemeenschappelijke ruimtes worden<br />
toegedeeld aan één eigenaar, voor die toedelingshandeling<br />
de medewerking van alle eigenaars vereist is, ook als het<br />
besluit tot aktewijziging met meer dan 80% van de stemmen<br />
is aangenomen. Dat betekent bijvoorbeeld dat zodra<br />
ruimtes van gemeenschappelijk naar privé gaan of nieuwe<br />
appartementen worden gevormd (denk bijvoorbeeld aan het<br />
optoppen van gebouwen met een extra etage in combinatie<br />
met verduurzaming van het gehele complex) elke eigenaar<br />
daaraan zijn medewerking dient te verlenen. Ook dat kan<br />
een belemmering vormen, want dat komt erop neer dat elke<br />
eigenaar in de praktijk een vetorecht heeft. Ook naar het<br />
wegnemen van die belemmering wordt onderzoek gedaan.<br />
Notificatieregeling<br />
Het uitbreiden van het voorstel om een notificatieregeling<br />
in te voeren, staat ook op de VvE-versnellingsagenda. Een<br />
notificatieregeling houdt in dat een individuele eigenaar<br />
bevoegd is wijzigingen aan gemeenschappelijke gedeelten<br />
aan te brengen voor een oplaadpunt of de verduurzaming<br />
van de eigen woning, zonder dat de vergadering daar<br />
vooraf toestemming voor hoeft te verlenen. Aan een<br />
dergelijke regeling zijn mijns inziens veel praktische<br />
bezwaren verbonden. De wens om een goedwillende<br />
individuele eigenaar niet de dupe te laten zijn van een VvE<br />
die niet meewerkt, is begrijpelijk. Dat belang weegt mijns<br />
inziens echter niet op tegen het belang van de VvE om alle<br />
gemeenschappelijke gedeelten zelf te beheren, zonder dat<br />
elke eigenaar op grond van een eerdere notificatie wijzigingen<br />
in eigen beheer aanbrengt. Toch wordt een verruiming van<br />
deze regeling nu onderzocht.<br />
De VvEversnellingsagenda<br />
wil af van het quorum<br />
en de gekwalificeerde<br />
meerderheid bij<br />
verduurzamingsmaatregelen<br />
Mr Richard P.M. de Laat<br />
De Advocaten van Van Riet<br />
Tel: 030 – 263 50 52 E-mail: delaat@avvr.nl<br />
Internet: www.vanvanriet.nl<br />
MR RICHARD P.M. DE LAAT IS ALS PARTNER<br />
VERBONDEN AAN DE SECTIE VASTGOED VAN DE ADVOCATEN VAN<br />
VAN RIET TE UTRECHT. HIJ IS ONDERMEER GESPECIALISEERD IN HET<br />
APPARTEMENTSRECHT EN PROCEDEERT EN ADVISEERT VOOR DIVERSE<br />
OPDRACHTGEVERS, WAARONDER VVE’S, BEHEERDERS EN<br />
APPARTEMENTSEIGENAARS.<br />
Opt-out mogelijk maken<br />
Op grond van een opt-outregeling kunnen eigenaars<br />
hun bijdrage aan een VvE-uitgave direct betalen in plaats<br />
van mee te doen met een geldlening aan de VvE van een<br />
geldverstrekker. In ruil daarvoor hoeven zij vervolgens niet<br />
bij te dragen aan gemeenschappelijke kosten van rente en<br />
aflossing van de lening en zijn zij niet (mede) aansprakelijk<br />
voor de schuld. Dat is nu niet mogelijk. De kosten van een<br />
geldlening, rente en aflossing komen op grond van de wet<br />
en het reglement namelijk voor rekening van alle eigenaars<br />
naar rato van hun onderlinge breukdelen zoals die blijken uit<br />
de splitsingsakte. Dus of een eigenaar nu ‘meeleent’ of niet;<br />
de rente die de VvE betaalt betreft een gemeenschappelijke<br />
schuld. Ook is deze eigenaar aansprakelijk naar rato van zijn<br />
aandeel ten opzichte van de kredietverstrekker. Dat kan ertoe<br />
leiden dat besluiten om geld te lenen niet tot stand komen.<br />
Een opt-outregeling wijkt daarvan af, bijvoorbeeld door<br />
wettelijk te regelen dat in afwijking van het reglement kan<br />
worden besloten dat appartementseigenaars die hun aandeel<br />
in de uitgave waarvoor de geldlening wordt aangetrokken<br />
ineens en vooruit afdragen aan de VvE, niet delen in de<br />
kosten van de schuld en niet daarvoor medeaansprakelijk<br />
zijn. Wettelijk is opt-out nu niet mogelijk, maar de VvEversnellingsagenda<br />
heeft het aangewezen als te onderzoeken<br />
mogelijkheid.<br />
Planning<br />
De VvE-versnellingsagenda bevat een aantal interessante<br />
onderwerpen. Het jaar 2026 wordt genoemd als jaar<br />
waarin de wettelijke maatregelen zouden ingaan. Of en zo<br />
ja wanneer welke maatregelen ingevoerd worden, is op<br />
dit moment niet te zeggen. Belangrijk is dat er een begin<br />
van uitvoering is met een omvangrijke en ambitieuze VvEversnellingsagenda.<br />
Wordt vervolgd dus.