2023 - 4 nov

JURIDISCH
40 VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 41
‘VvE-versnellingsagenda
Verduurzaming’
Op 5 september 2023 verscheen een Kamerbrief met daarbij de VvE-versnellingsagenda verduurzaming 1 .
De verduurzaming van woningen in beheer van VvE’s loopt achter. De versnellingsagenda wil daar wat aan
doen door aanpassing van de besluitvorming, verbetering van de financiële ondersteuning voor VvE’s en het
bieden van hulp aan VvE’s bij verduurzaming. Het onderdeel besluitvorming bestaat uit een aantal maatregelen,
zoals het afschaffen van het quorum en de gekwalificeerde meerderheid bij verduurzamingsmaatregelen,
het aanpassen van regels bij wijziging van de splitsingsakte, het invoeren van een notificatieregeling en het
wettelijk mogelijk maken van een opt-out. In deze bijdrage ga ik kort in op deze voorstellen.
Afschaffen quorum voor besluiten over
verduurzamingsmaatregelen
De quorumeis houdt in dat in een vergadering waarin niet
ten minste het voorgeschreven aantal stemmen aanwezig
of bij volmacht vertegenwoordigd is, geen geldige besluiten
kunnen worden genomen. De wet kent geen quorumeis.
In artikel 5:127 lid 1 BW is voor het nemen van een besluit
een gewone meerderheid voorgeschreven, maar de
statuten kunnen anders bepalen. In de veel voorkomende
modelreglementen (MR) 1973, 1983 en 1992 geldt de
quorumeis voor elk besluit. In MR 2006 en 2017 geldt een
quorumeis alleen bij besluiten waarvoor een gekwalificeerde
meerderheid geldt.
Een quorumeis leidt er vaak toe dat de vergadering opnieuw
moet worden uitgeroepen omdat ter vergadering te weinig
stemmen kunnen worden uitgebracht. Om die belemmering
weg te nemen, wordt voorgesteld bij wet te regelen dat
geen quorum wordt gehanteerd voor besluiten over
verduurzamingsmaatregelen.
Afschaffen gekwalificeerde meerderheid voor
besluiten over verduurzamingsmaatregelen
Voor besluiten die niet behoren tot het normale onderhoud
en voor besluiten tot het aanbrengen van nieuwe installaties
geldt de eis van een gekwalificeerde meerderheid op grond
van alle versies van het MR: 2/3 of 3/4 van de stemmen in
een vergadering waarin tenminste 2/3 van het totaal aantal
stemmen in de VvE aanwezig of vertegenwoordigd is.
Deze eis geldt doorgaans voor verduurzamingsmaatregelen
omdat die worden aangemerkt als maatregelen buiten het
(gewoon) onderhoud. In de VvE-versnellingsagenda wordt
voorgesteld om de gekwalificeerde meerderheidseis niet
langer te laten gelden voor verduurzamingsmaatregelen.
Met de maatregel verschuift het procesinitiatief. Immers,
zonder gekwalificeerde meerderheidseis dient niet de
vóórstemmende meerderheid (meer dan de helft maar
minder dan 66%), maar de tegenstemmende minderheid
het besluit tot verduurzaming aan te vechten.
Plannen voor
versnelling van
verduurzaming
van VvEcomplexen
Maatregelen beperkt tot besluiten bij
‘verduurzamingsmaatregelen‘
In de VvE-versnellingsagenda is mijns inziens terecht
opgenomen dat de afbakening van het begrip ‘verduurzamingsmaatregelen’
anders moet worden bepaald.
Immers, alleen in díe gevallen gelden de versoepelingen.
Die afbakening kan ertoe leiden dat voor sommige
werkzaamheden een besluit wordt genomen zonder
quorum en met volstrekte meerderheid, terwijl in dezelfde
vergadering voor daarmee samenhangende werkzaamheden
geen besluit kan worden (aan-)genomen omdat
daar de oude regels nog voor gelden.
Zo zou over het vervangen van kozijnen (onderhoud)
niet gestemd kunnen worden als een quorumeis geldt
en bijvoorbeeld 45% van de stemmen aanwezig is, terwijl
voor het plaatsen van het dubbel glas dat in die kozijnen
komt (verduurzaming), in dezelfde vergadering straks wél
een besluit genomen kan worden. Dat lijkt onwenselijk. De
reden daarvoor is dat het ‘overrulen’ van bepalingen in het
splitsingsreglement ingrijpt in de eigendomsverhoudingen
tussen de eigenaars onderling2. Dat is alleen mogelijk
als daarvoor een dringende maatschappelijke reden is.
Verduurzamingsmaatregelen kunnen dat zijn. Hoewel het om
praktische redenen de voorkeur geniet om bij wet te regelen
dat álle besluiten zonder quorum en zonder gekwalificeerde
meerderheid worden genomen, lijkt het erop dat dat een
ongerechtvaardigde inbreuk op eigendomsrechten zou
opleveren.
Aanpassen van de regels bij wijziging splitsingsakte
Bij verduurzaming kan tevens een wijziging van de
splitsings-akte vereist zijn. Denk aan een wijziging van de
kostenomslag of het onderscheid tussen gemeenschappelijke
en privé-leidingen, dat na verduurzaming afwijkt van wat
de splitsingsakte bepaalt. Ook komt het voor dat voor
bepaalde (technische) ruimtes de begrenzing dient te
worden aangepast.
1. KAMERBRIEF OVER VVE-VERSNELLINGSAGENDA VERDUURZAMING, 5 SEPTEMBER 2023, KENMERK 2023-0000547024.
2. ARTIKEL 1 VAN HET EERSTE PROTOCOL BIJ HET EUROPEES VERDRAG VOOR DE RECHTEN VAN DE MENS (EVRM) BEPAALT
ONDER MEER DAT AAN NIEMAND ZIJN EIGENDOM ZAL WORDEN ONTNOMEN BEHALVE IN HET ALGEMEEN BELANG EN
ONDER DE VOORWAARDEN VOORZIEN IN DE WET EN IN DE ALGEMENE BEGINSELEN VAN INTERNATIONAAL RECHT.
3. HR 24 FEBRUARI 2023, ECLI:NL:HR:2023:286.
Op dit moment vergt artikel 5:139 lid 1 BW de medewerking
van alle eigenaars aan een aktewijziging en kan op grond van
5:139 lid 2 BW de akte ook met medewerking van het bestuur
worden gewijzigd indien 4/5 van het aantal in de vergadering
uit te brengen stemmen daarmee heeft ingestemd. Van die
mogelijkheid wordt veel gebruik gemaakt. De zogeheten 80%-
eis kan in de praktijk een belemmering vormen. Het verlagen
van dat percentage wordt nu onderzocht.
Daarnaast heeft de Hoge Raad op 24 februari 20233
bepaald dat, indien gemeenschappelijke ruimtes worden
toegedeeld aan één eigenaar, voor die toedelingshandeling
de medewerking van alle eigenaars vereist is, ook als het
besluit tot aktewijziging met meer dan 80% van de stemmen
is aangenomen. Dat betekent bijvoorbeeld dat zodra
ruimtes van gemeenschappelijk naar privé gaan of nieuwe
appartementen worden gevormd (denk bijvoorbeeld aan het
optoppen van gebouwen met een extra etage in combinatie
met verduurzaming van het gehele complex) elke eigenaar
daaraan zijn medewerking dient te verlenen. Ook dat kan
een belemmering vormen, want dat komt erop neer dat elke
eigenaar in de praktijk een vetorecht heeft. Ook naar het
wegnemen van die belemmering wordt onderzoek gedaan.
Notificatieregeling
Het uitbreiden van het voorstel om een notificatieregeling
in te voeren, staat ook op de VvE-versnellingsagenda. Een
notificatieregeling houdt in dat een individuele eigenaar
bevoegd is wijzigingen aan gemeenschappelijke gedeelten
aan te brengen voor een oplaadpunt of de verduurzaming
van de eigen woning, zonder dat de vergadering daar
vooraf toestemming voor hoeft te verlenen. Aan een
dergelijke regeling zijn mijns inziens veel praktische
bezwaren verbonden. De wens om een goedwillende
individuele eigenaar niet de dupe te laten zijn van een VvE
die niet meewerkt, is begrijpelijk. Dat belang weegt mijns
inziens echter niet op tegen het belang van de VvE om alle
gemeenschappelijke gedeelten zelf te beheren, zonder dat
elke eigenaar op grond van een eerdere notificatie wijzigingen
in eigen beheer aanbrengt. Toch wordt een verruiming van
deze regeling nu onderzocht.
De VvEversnellingsagenda
wil af van het quorum
en de gekwalificeerde
meerderheid bij
verduurzamingsmaatregelen
Mr Richard P.M. de Laat
De Advocaten van Van Riet
Tel: 030 – 263 50 52 E-mail: delaat@avvr.nl
Internet: www.vanvanriet.nl
MR RICHARD P.M. DE LAAT IS ALS PARTNER
VERBONDEN AAN DE SECTIE VASTGOED VAN DE ADVOCATEN VAN
VAN RIET TE UTRECHT. HIJ IS ONDERMEER GESPECIALISEERD IN HET
APPARTEMENTSRECHT EN PROCEDEERT EN ADVISEERT VOOR DIVERSE
OPDRACHTGEVERS, WAARONDER VVE’S, BEHEERDERS EN
APPARTEMENTSEIGENAARS.
Opt-out mogelijk maken
Op grond van een opt-outregeling kunnen eigenaars
hun bijdrage aan een VvE-uitgave direct betalen in plaats
van mee te doen met een geldlening aan de VvE van een
geldverstrekker. In ruil daarvoor hoeven zij vervolgens niet
bij te dragen aan gemeenschappelijke kosten van rente en
aflossing van de lening en zijn zij niet (mede) aansprakelijk
voor de schuld. Dat is nu niet mogelijk. De kosten van een
geldlening, rente en aflossing komen op grond van de wet
en het reglement namelijk voor rekening van alle eigenaars
naar rato van hun onderlinge breukdelen zoals die blijken uit
de splitsingsakte. Dus of een eigenaar nu ‘meeleent’ of niet;
de rente die de VvE betaalt betreft een gemeenschappelijke
schuld. Ook is deze eigenaar aansprakelijk naar rato van zijn
aandeel ten opzichte van de kredietverstrekker. Dat kan ertoe
leiden dat besluiten om geld te lenen niet tot stand komen.
Een opt-outregeling wijkt daarvan af, bijvoorbeeld door
wettelijk te regelen dat in afwijking van het reglement kan
worden besloten dat appartementseigenaars die hun aandeel
in de uitgave waarvoor de geldlening wordt aangetrokken
ineens en vooruit afdragen aan de VvE, niet delen in de
kosten van de schuld en niet daarvoor medeaansprakelijk
zijn. Wettelijk is opt-out nu niet mogelijk, maar de VvEversnellingsagenda
heeft het aangewezen als te onderzoeken
mogelijkheid.
Planning
De VvE-versnellingsagenda bevat een aantal interessante
onderwerpen. Het jaar 2026 wordt genoemd als jaar
waarin de wettelijke maatregelen zouden ingaan. Of en zo
ja wanneer welke maatregelen ingevoerd worden, is op
dit moment niet te zeggen. Belangrijk is dat er een begin
van uitvoering is met een omvangrijke en ambitieuze VvEversnellingsagenda.
Wordt vervolgd dus.