2023 - 4 nov

VAN BELANG
4 VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 5
IN DEZE RUBRIEK BEHANDELT VVE BELANG-DIRECTEUR
KEES OOMEN KWESTIES IN HET DOMEIN VAN DE VVE.
ONDERWERPEN DIE HIJ BESPREEKT MET DE OVERHEID,
BELANGENBEHARTIGERS OF MARKTPARTIJEN. DEZE
KEER: MAATSCHAPPELIJKE THEMA’S.
Als ik hier druk,
doet het daar pijn!
De politiek
drukt op de VvE,
met name op het
verduurzamingsdossier.
Maar het
doet ergens
anders pijn
vaak ’s avonds vergaderd wordt. Een baan waarin ze de
verantwoordelijkheid voor steeds meer VvE’s krijgen.
VvE’s die steeds meer problemen ervaren: binnen de VvE
en binnen het bestuur, waarin dan ook de continuïteit
nogal eens ontbreekt.
Dan ontstaat de vicieuze cirkel: minder mensen in het
beheer, grotere werkdruk voor de achterblijvers; meer
VvE’s in beheer. Meer onvrede bij VvE’s omdat het
serviceniveau achteruit gaat. Dus minder interesse in
een bestuursfunctie en een geringe betrokkenheid van
de eigenaars. Die leunen achterover.
U kent deze zin misschien nog wel uit een van de vele
bekende sketches van Toon Hermans. Later schreef Koos
Postema samen met Magda Berman een boek met deze titel.
Om de grappen van Toon Hermans kreeg Nederland massaal de
slappe lach en de doktersverhalen van Postema/Berman vielen
ook in goede aarde. Later raakte de uitspraak serieus in gebruik
in de geneeskunde bij de theorie van de trigger points. De laatste
tijd moest ik vaak denken aan deze zin van Toon Hermans, die ik
nog kende uit mijn jeugd. Hoezo? Wel, we drukken massaal op de
maatschappelijke thema’s en we vergeten dat er ergens anders pijn
gaat optreden. Ik geef u een aantal voorbeelden.
Het is tijd voor VvE-beheer 2.0
Jaren geleden kenden we het zogenaamde 20-20-20-
project. Naast 20 % energiebesparing moest ook 20 % van
de door ons gebruikte energie duurzaam (hernieuwbaar)
zijn. Bijvoorbeeld stroom uit zonnepanelen en windenergie.
Inmiddels is het Europese plan Fit for 55
gepresenteerd en ook hierin speelt hernieuwbare energie
een belangrijke rol om de doelstellingen te behalen.
Zonnepanelen, zonnepanelen en nog eens zonnepanelen.
We hebben duizenden vierkante meters
dakoppervlak dat geschikt is voor zonnepanelen. Er kwam
zelfs een rijkssubsidie op de aanschaf van zonnepanelen.
En als kers op de taart was er de salderingsregeling. Tel
daar de hoge energieprijzen van 2022 bij op plus een
dik gevulde SDE++-kas en Nederland ging aan de slag
met het plaatsen van zonnepanelen. Het is gewoon een
kwestie van hard duwen. In juni jl. stond in de Volkskrant:
‘Nederland halverwege doel hernieuwbare energie: vooral
vanwege zonnepanelen’.
Nu komt de pijn
Maar nu gaat het pijn doen. We hebben netcongestie
en salderen wordt te duur. Salderen is ook een oneerlijk
systeem als het gaat om degenen die geen zonnepanelen
kunnen betalen of er geen plaats voor hebben. Afgelopen
maand werd duidelijk dat eigenaars van zonnepanelen
om die reden extra moeten gaan betalen. En als klap op
de vuurpijl kunnen gewone huishoudens (kleinverbruikers)
in de nabije toekomst hun zonne-installatie waarschijnlijk
niet meer aansluiten op het stroomnet. Nu gaat het pijn
doen.
Is er niet goed nagedacht? Zeker wel! Als u het
voorwoord van Fred Schuurs leest, ziet u dat de
netwerkbedrijven al lang geleden voor deze situatie
hebben gewaarschuwd. Maar de politiek heeft alleen
maar geduwd; er werd niet nagedacht over de pijn die
de initiatieven gingen doen.
Nu moeten er oplossingen komen, bijvoorbeeld in de
vorm van de opslag van de zelf opgewekte energie.
Accu’s dus! Maar in de nieuwe subsidieregeling SVVE
vinden we niets over accu’s of energieopslag. Ik stel
voor dat de politiek daarop gaat ‘duwen’.
Opnieuw de notificatieregeling
De politiek - en vooral ook het ambtelijk apparaat -
duwt wel degelijk. Kijk maar naar de Versnellingsagenda.
Ik noem twee aspecten: de notificatieregeling en het
Integraal Verduurzamingsplan.
Nog maar ruim drie jaar geleden werd opgeroepen
door D66 - en geadviseerd door de werkgroep
WMANL - om de besluitvormingsregels aan te
passen. Doel: bevordering van de verduurzaming.
Helaas, alle voorgestelde versoepelingen, maar vooral
vereenvoudigingen, werden met een ‘njet’ van tafel
geveegd. VvE-bestuurders zouden geen voorstander
zijn en er werd te veel inbreuk gemaakt op het
eigendomsrecht, dat is geborgd in wetten en verdragen.
De laadpaal was een ander lot beschoren, zo bleek
vorig jaar. Het belang van plaatsing van laadpalen in het
privédomein is zó groot dat de besluitvormingsregels
helemaal over boord mogen. Dat werd duidelijk toen de
notificatieregeling werd geïntroduceerd. De reacties op
de internetconsultatie voor dit onderwerp waren talrijk
en de regeling verdween uit het zicht.
Zelfs uitbreiding!
Echter: inmiddels heeft ‘Den Haag’ de smaak te pakken.
De notificatieregeling wordt misschien zelfs uitgebreid;
isolerend glas, kleine warmtepomp, zonnepanelen. De
goedwillende eigenaar wordt geholpen en we drukken
de besluitvorming naar de achtergrond. Misschien
drukken we die zelfs helemaal weg.
Maar ergens gaat het pijn doen. Het appartementsrecht
kent in de basis de begrippen gemeenschappelijk en
privé. De rol van de VvE is het beheer van de gemeenschappelijke
delen en de gezamenlijke belangen van de
eigenaars. Wat privé is en wat gemeenschappelijk gaat
in de notificatieregeling op de schop, ongeacht de tekst
van de akte. En akte is akte! We adviseren het dagelijks,
soms tegen wil en dank. Na enkele jaren en een paar
verhuizingen is het niet meer duidelijk wie waarvoor
verantwoordelijk is. De puinhoop is dan waarschijnlijk
compleet, want wie verzekert wat? De eigenaar die
zelf glas plaatst, is ook verantwoordelijk voor de
glasverzekering. En wat gebeurt er met de verzekering
van de VvE? Het gaat pijn doen.
Steeds meer verplichtingen
De laatste maanden vraag ik regelmatig aandacht voor
de problemen in de continuïteit van bestuur en beheer.
Ik werk nu 12 jaar binnen het VvE-domein. Elk jaar is er
iets toegevoegd aan de werkzaamheden of verplichtingen
voor de VvE, de VvE-bestuurder of de VvEbeheerder.
Dat het veelal geen simpele zaken betreft,
blijkt wel uit de AVG.
Er wordt geduwd op de VvE. Een kleine greep: gij zult
de gemeenschappelijke belangen behartigen, gij zult
nieuwe wetgeving volgen, gij zult de AVG respecteren
en invoeren, gij zult onderhoud plegen en een MJOP
maken, gij zult verduurzamen, financiering aanvragen
en subsidies aanvragen, gij zult straks een integraal
verduurzamingsplan laten maken, gij zult energieprijzen
in de gaten te houden, etc.
De arbeidsmarkt is krap, ook in het VvE-beheer. Jonge
mensen lijken niet geïnteresseerd in een baan waarbij
Kijk vooruit!
De politiek drukt op de VvE, met name op het verduurzamingsdossier.
Maar het doet ergens anders pijn. Over
tien jaar zal er een grote groep onbestuurbare en nietbeheerde
VvE’s zijn. Wet- en regelgeving staat straks klaar.
De fondsen zijn gevuld en procesbegeleiders zijn opgeleid,
maar er zijn steeds minder VvE’s die de plannen kunnen
gaan uitvoeren.
Dat is niet alleen slecht voor de verduurzamingsagenda:
de kwaliteit van dit deel van de gebouwde omgeving gaat
eronder lijden. We drukken hier, maar het gaat ergens
anders pijn doen.
Dus moeten we vooruit kijken. Het is tijd voor een
publiekscampagne om appartementseigenaars wakker
te schudden en hen enthousiast te maken voor een rol
binnen de VvE. Immers: werken voor de VvE is leuk! Het
bevordert de sfeer in de VvE en de kwaliteit van wonen.
VvE-bestuurders kunnen ervoor zorgen dat eenzaamheid
wordt voorkomen. Ze houden de leefomgeving gezond
doordat het gebouw blijft passen in de tijd.
Het is tijd voor VvE-beheer 2.0. De baan moet weer
interessant worden, bijvoorbeeld door gebruik te maken
van moderne middelen. Daar liggen de uitdagingen van
deze tijd. Regeren is vooruitzien. Laten we dat dan ook
doen. Bijvoorbeeld door te luisteren naar de mensen die
hun markt en de wereld kennen en die dus niet blindelings
een agenda uitvoeren.