2023 - 4 nov

38
JU RIDISCH
Winkels worden woningen
Ondersplitsing of aktewijziging?
Het is een gebouw zoals er zo veel zijn gerealiseerd in Nederland. Op de begane grond (door architecten met
het woord ‘plint’ aangeduid) zijn diverse buurtwinkels en daarboven zijn drie etages woningen gebouwd. VvE
Kasteellaan beheert ook een dergelijk gebouw, maar de situatie is veranderd. Van de 14 winkels staat vrijwel
alles leeg. Een naaiatelier huurt tijdelijk een ruimte, maar de huurder heeft al aangegeven dat hij moeite heeft
het hoofd boven water te houden. Boven de winkelruimtes zijn over drie etages in totaal 24 woningen
gerealiseerd.
De voormalige winkels staan al enkele jaren leeg. Een
voor een verdwenen de vroeger zo drukbezochte winkels,
zoals de videotheek en de kapper. Er is geen zicht op
verandering, want mensen winkelen tegenwoordig nu
eenmaal liever online. Daardoor is er minder behoefte aan
fysieke winkelruimte.
De eigenaar van de winkelruimte is Muurvast, een landelijk
opererende vastgoedeigenaar. Vestigingsdirecteur P.
Monnee ziet het proces aan de Kasteellaan met lede ogen
aan: verpaupering ligt op de loer. Hij weet ook dat er wél
behoefte is aan woonruimte. Daarom vat hij - na overleg
met het hoofdkantoor - het plan op de winkels om te
zetten in woningen. Daarvoor is toestemming nodig van
de vergadering van eigenaars, maar dat lijkt hem geen
probleem.
Wijzigingen
Als eerste moet toestemming worden gevraagd om de
bouwkundige aanpassingen te doen. Deze toestemming
kan worden verleend met een gewone meerderheid van
stemmen. Wat dat betreft zijn er weinig problemen te
verwachten, vermoedt Monnee. Iedereen zal blij zijn als
er weer een leefbare buurt ontstaat.
Ten tweede moet een wijziging plaatsvinden in de
bestemming. In de splitsingsakte staat wat de bestemming
is van een privégedeelte. Als de bestemming wijzigt van
‘bedrijfsruimte’ naar ‘wonen’, zal de akte van splitsing moeten
worden aangepast. Voor het aanpassen van de akte van
splitsing is een meerderheid nodig van ten minste 4/5 van het
totaal aantal stemmen. De juriste van Muurvast gaat aan de
slag. De winkelruimte bestaat nu uit een appartementsindex.
Om straks de woningen afzonderlijk te kunnen verkopen,
zal de winkelruimte moeten worden gesplitst. De juriste
constateert dat in de splitsingsakte van VvE Kasteellaan
niet wordt gerept van een verbod op splitsing van een
appartementsrecht. Alweer een probleem minder!
Geen verbod
Als in de akte van splitsing niet staat dat er niet mag
worden ondergesplitst, dan is dit toegestaan. De eigenaar
van het appartementsrecht mag zonder toestemming
van de vergadering overgaan tot splitsing van zijn
appartementsrecht. Dan ontstaat een ondersplitsing.
Als de voormalige winkel/magazijnruimtes worden
gesplitst in meerdere woningen, ontstaan daardoor meer
appartementsrechten. Door de ondersplitsing ontstaat er
een VvE in een VvE.
Geef de eigenaar
van de winkel(s) niet
de opdracht om de
akte van splitsing
te wijzigen. Deze
taak behoort bij
het bestuur.
De winkels zijn niet heel groot, maar ze beschikken wel
over een flinke magazijnruimte. Bij Muurvast worden de
eurotekens in de ogen steeds groter, want die ruimtes
bieden natuurlijk extra mogelijkheden: van één winkel
kunnen met gemak twee woningen worden gemaakt.
Tel uit je winst! Als vervolgens blijkt dat er veel behoefte
is aan kleine woningen, ofwel ‘tiny apartments’, wordt de
champagne alvast in huis gehaald.
Liever geen ondersplitsing
De juriste wijst daarbij op het probleem van de ondersplitsing:
straks is er verschil tussen de bestaande en de
nieuwe woningen. Dat kan weleens tot veel discussie
leiden, want de eigenaars van de nieuwe woningen
hebben wellicht heel andere ideeën over het beheer van
het gebouw. En tenslotte zijn ze allemaal eigenaar van een
appartementsrecht in hetzelfde gebouw. De directie van
Muurvast snapt het: liever geen ondersplitsing.
Het kan ook anders: door bij de wijziging van de akte van
splitsing niet alleen de bestemming te wijzigen, maar ook
de appartementsrechten aan te passen, wordt bereikt
dat alle woningen deel uitmaken van dezelfde splitsing
in appartementsrechten. Dit is wel omslachtiger dan een
ondersplitsing, maar het uiteindelijke resultaat is verreweg
te verkiezen boven een ondersplitsing.
De winkeleigenaar aan zet
In de praktijk wordt het wijzigen van de akte van splitsing
in een dergelijke situatie vaak overgelaten aan de eigenaar
van de winkel. Als deze van de ledenvergadering
toestemming krijgt om de ruimtes op de begane grond
te gaan verbouwen, kiest de vergadering er vaak voor
om hem meteen de opdracht te geven om de akte van
splitsing te laten wijzigen. Op zijn kosten vanzelfsprekend!
Dat vinden ze bij Muurvast eigenlijk geen goed plan. De
verbouwing is al zo duur en nu komen er ook nog kosten
bij voor wijziging van de splitsingsakte. De juriste wordt op
pad gestuurd met de opdracht een zo gunstig mogelijke
regeling in de wacht te spelen en meldt zich bij de lokale
notaris.
Toch een ondersplitsing
Daar wacht haar een aangename verrassing. De notaris
is best bereid om mee te denken met zo’n belangrijke
speler als Muurvast. Daarom adviseert hij om de akte niet
te wijzigen. Het kan immers veel simpeler: als het totale
winkelbestand wordt gesplitst in een ondersplitsing,
ontstaat een VvE binnen de al bestaande VvE.
In de akte van ondersplitsing wordt een reglement
van splitsing opgenomen, dat alleen geldt voor de
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 39
ondersplitsing. Weliswaar mag dit reglement niet in strijd
zijn met het reglement van de hoofdsplitsing, maar de
onder-VvE kan haar eigen regels bepalen. De hoofd-VvE
heeft daarop geen invloed. Dat er zich op deze manier
vraagstukken voor zullen doen over de verdeling van
verantwoordelijkheden, dat de onder-VvE ook besluiten
zal moeten nemen over kwesties die aan de orde zijn
in de hoofd-VvE en dat er voor beide VvE’s een aparte
administratie moet worden gevoerd, daar bekommert
niemand zich om.
De juriste komt terug bij Monnee: wijziging van de
splitsingsakte is niet nodig. Er kan worden volstaan met
een ondersplitsing. En dan kan de champagnefles echt
worden ontkurkt.
Taak van het VvE-bestuur
Dat is niet het geval bij de eigenaars van de bestaande
woningen. Zij worden nu geconfronteerd met het feit dat
ze plotseling te maken krijgen met een ondersplitsing.
Daar hadden ze niet op gerekend en ze zien er ook geen
enkel voordeel in. Zij willen graag dat alle eigenaars
van een woning gelijk worden behandeld en dat de
verhouding van de aandelen in de gemeenschap
evenredig is. In de akte van splitsing is bepaald dat de
eigenaar van de winkelruimte niet mee hoeft te betalen
aan bepaalde kosten. Als de winkels woningen worden,
willen ze dat de kostenverdeling goed geregeld wordt.
Moraal van het verhaal: geef de eigenaar van de winkel(s)
niet de opdracht om de akte van splitsing te wijzigen.
Deze taak behoort bij het VvE-bestuur. Wanneer de
vergadering met een meerderheid van ten minste 4/5
besluit tot wijziging van de splitsingsakte, is het aan het
bestuur de opdracht aan de notaris te geven tot wijziging
van de splitsingsakte. De VvE, vertegenwoordigd door het
bestuur, kan op die manier de regie in handen houden.
Zo blijft zowel het gebouw als de VvE een geheel.
NB In het Modelreglement Kleine VvE’s is opgenomen
dat ondersplitsing niet is toegestaan.
door mr. Astrid Luijk
Juriste VvE Belang