2023 - 4 nov
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
38<br />
JU RIDISCH<br />
Winkels worden woningen<br />
Ondersplitsing of aktewijziging?<br />
Het is een gebouw zoals er zo veel zijn gerealiseerd in Nederland. Op de begane grond (door architecten met<br />
het woord ‘plint’ aangeduid) zijn diverse buurtwinkels en daarboven zijn drie etages woningen gebouwd. VvE<br />
Kasteellaan beheert ook een dergelijk gebouw, maar de situatie is veranderd. Van de 14 winkels staat vrijwel<br />
alles leeg. Een naaiatelier huurt tijdelijk een ruimte, maar de huurder heeft al aangegeven dat hij moeite heeft<br />
het hoofd boven water te houden. Boven de winkelruimtes zijn over drie etages in totaal 24 woningen<br />
gerealiseerd.<br />
De voormalige winkels staan al enkele jaren leeg. Een<br />
voor een verdwenen de vroeger zo drukbezochte winkels,<br />
zoals de videotheek en de kapper. Er is geen zicht op<br />
verandering, want mensen winkelen tegenwoordig nu<br />
eenmaal liever online. Daardoor is er minder behoefte aan<br />
fysieke winkelruimte.<br />
De eigenaar van de winkelruimte is Muurvast, een landelijk<br />
opererende vastgoedeigenaar. Vestigingsdirecteur P.<br />
Monnee ziet het proces aan de Kasteellaan met lede ogen<br />
aan: verpaupering ligt op de loer. Hij weet ook dat er wél<br />
behoefte is aan woonruimte. Daarom vat hij - na overleg<br />
met het hoofdkantoor - het plan op de winkels om te<br />
zetten in woningen. Daarvoor is toestemming nodig van<br />
de vergadering van eigenaars, maar dat lijkt hem geen<br />
probleem.<br />
Wijzigingen<br />
Als eerste moet toestemming worden gevraagd om de<br />
bouwkundige aanpassingen te doen. Deze toestemming<br />
kan worden verleend met een gewone meerderheid van<br />
stemmen. Wat dat betreft zijn er weinig problemen te<br />
verwachten, vermoedt Monnee. Iedereen zal blij zijn als<br />
er weer een leefbare buurt ontstaat.<br />
Ten tweede moet een wijziging plaatsvinden in de<br />
bestemming. In de splitsingsakte staat wat de bestemming<br />
is van een privégedeelte. Als de bestemming wijzigt van<br />
‘bedrijfsruimte’ naar ‘wonen’, zal de akte van splitsing moeten<br />
worden aangepast. Voor het aanpassen van de akte van<br />
splitsing is een meerderheid nodig van ten minste 4/5 van het<br />
totaal aantal stemmen. De juriste van Muurvast gaat aan de<br />
slag. De winkelruimte bestaat nu uit een appartementsindex.<br />
Om straks de woningen afzonderlijk te kunnen verkopen,<br />
zal de winkelruimte moeten worden gesplitst. De juriste<br />
constateert dat in de splitsingsakte van VvE Kasteellaan<br />
niet wordt gerept van een verbod op splitsing van een<br />
appartementsrecht. Alweer een probleem minder!<br />
Geen verbod<br />
Als in de akte van splitsing niet staat dat er niet mag<br />
worden ondergesplitst, dan is dit toegestaan. De eigenaar<br />
van het appartementsrecht mag zonder toestemming<br />
van de vergadering overgaan tot splitsing van zijn<br />
appartementsrecht. Dan ontstaat een ondersplitsing.<br />
Als de voormalige winkel/magazijnruimtes worden<br />
gesplitst in meerdere woningen, ontstaan daardoor meer<br />
appartementsrechten. Door de ondersplitsing ontstaat er<br />
een VvE in een VvE.<br />
Geef de eigenaar<br />
van de winkel(s) niet<br />
de opdracht om de<br />
akte van splitsing<br />
te wijzigen. Deze<br />
taak behoort bij<br />
het bestuur.<br />
De winkels zijn niet heel groot, maar ze beschikken wel<br />
over een flinke magazijnruimte. Bij Muurvast worden de<br />
eurotekens in de ogen steeds groter, want die ruimtes<br />
bieden natuurlijk extra mogelijkheden: van één winkel<br />
kunnen met gemak twee woningen worden gemaakt.<br />
Tel uit je winst! Als vervolgens blijkt dat er veel behoefte<br />
is aan kleine woningen, ofwel ‘tiny apartments’, wordt de<br />
champagne alvast in huis gehaald.<br />
Liever geen ondersplitsing<br />
De juriste wijst daarbij op het probleem van de ondersplitsing:<br />
straks is er verschil tussen de bestaande en de<br />
nieuwe woningen. Dat kan weleens tot veel discussie<br />
leiden, want de eigenaars van de nieuwe woningen<br />
hebben wellicht heel andere ideeën over het beheer van<br />
het gebouw. En tenslotte zijn ze allemaal eigenaar van een<br />
appartementsrecht in hetzelfde gebouw. De directie van<br />
Muurvast snapt het: liever geen ondersplitsing.<br />
Het kan ook anders: door bij de wijziging van de akte van<br />
splitsing niet alleen de bestemming te wijzigen, maar ook<br />
de appartementsrechten aan te passen, wordt bereikt<br />
dat alle woningen deel uitmaken van dezelfde splitsing<br />
in appartementsrechten. Dit is wel omslachtiger dan een<br />
ondersplitsing, maar het uiteindelijke resultaat is verreweg<br />
te verkiezen boven een ondersplitsing.<br />
De winkeleigenaar aan zet<br />
In de praktijk wordt het wijzigen van de akte van splitsing<br />
in een dergelijke situatie vaak overgelaten aan de eigenaar<br />
van de winkel. Als deze van de ledenvergadering<br />
toestemming krijgt om de ruimtes op de begane grond<br />
te gaan verbouwen, kiest de vergadering er vaak voor<br />
om hem meteen de opdracht te geven om de akte van<br />
splitsing te laten wijzigen. Op zijn kosten vanzelfsprekend!<br />
Dat vinden ze bij Muurvast eigenlijk geen goed plan. De<br />
verbouwing is al zo duur en nu komen er ook nog kosten<br />
bij voor wijziging van de splitsingsakte. De juriste wordt op<br />
pad gestuurd met de opdracht een zo gunstig mogelijke<br />
regeling in de wacht te spelen en meldt zich bij de lokale<br />
notaris.<br />
Toch een ondersplitsing<br />
Daar wacht haar een aangename verrassing. De notaris<br />
is best bereid om mee te denken met zo’n belangrijke<br />
speler als Muurvast. Daarom adviseert hij om de akte niet<br />
te wijzigen. Het kan immers veel simpeler: als het totale<br />
winkelbestand wordt gesplitst in een ondersplitsing,<br />
ontstaat een VvE binnen de al bestaande VvE.<br />
In de akte van ondersplitsing wordt een reglement<br />
van splitsing opgenomen, dat alleen geldt voor de<br />
VvE MAGAZINE NOVEMBER <strong>2023</strong> #4 39<br />
ondersplitsing. Weliswaar mag dit reglement niet in strijd<br />
zijn met het reglement van de hoofdsplitsing, maar de<br />
onder-VvE kan haar eigen regels bepalen. De hoofd-VvE<br />
heeft daarop geen invloed. Dat er zich op deze manier<br />
vraagstukken voor zullen doen over de verdeling van<br />
verantwoordelijkheden, dat de onder-VvE ook besluiten<br />
zal moeten nemen over kwesties die aan de orde zijn<br />
in de hoofd-VvE en dat er voor beide VvE’s een aparte<br />
administratie moet worden gevoerd, daar bekommert<br />
niemand zich om.<br />
De juriste komt terug bij Monnee: wijziging van de<br />
splitsingsakte is niet nodig. Er kan worden volstaan met<br />
een ondersplitsing. En dan kan de champagnefles echt<br />
worden ontkurkt.<br />
Taak van het VvE-bestuur<br />
Dat is niet het geval bij de eigenaars van de bestaande<br />
woningen. Zij worden nu geconfronteerd met het feit dat<br />
ze plotseling te maken krijgen met een ondersplitsing.<br />
Daar hadden ze niet op gerekend en ze zien er ook geen<br />
enkel voordeel in. Zij willen graag dat alle eigenaars<br />
van een woning gelijk worden behandeld en dat de<br />
verhouding van de aandelen in de gemeenschap<br />
evenredig is. In de akte van splitsing is bepaald dat de<br />
eigenaar van de winkelruimte niet mee hoeft te betalen<br />
aan bepaalde kosten. Als de winkels woningen worden,<br />
willen ze dat de kostenverdeling goed geregeld wordt.<br />
Moraal van het verhaal: geef de eigenaar van de winkel(s)<br />
niet de opdracht om de akte van splitsing te wijzigen.<br />
Deze taak behoort bij het VvE-bestuur. Wanneer de<br />
vergadering met een meerderheid van ten minste 4/5<br />
besluit tot wijziging van de splitsingsakte, is het aan het<br />
bestuur de opdracht aan de notaris te geven tot wijziging<br />
van de splitsingsakte. De VvE, vertegenwoordigd door het<br />
bestuur, kan op die manier de regie in handen houden.<br />
Zo blijft zowel het gebouw als de VvE een geheel.<br />
NB In het Modelreglement Kleine VvE’s is opgenomen<br />
dat ondersplitsing niet is toegestaan.<br />
door mr. Astrid Luijk<br />
Juriste VvE Belang