2023 - 4 nov

24 OP BEZOEK BIJ DE DUITSE VVE BELANG VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 25
Duitse VvE’s zijn blij met Nederlandse kennis
“Jullie zijn voor ons een groot voorbeeld”
Wíj zijn de eigenaars! Onder dat motto hield het ‘Duitse VvE Belang’, ofwel ‘Wohnen im Eigentum'; afgekort WiE
op de warme zaterdag 9 september haar congres ter gelegenheid van het 20-jarig jubileum. Met de nadruk op het
woord ‘wij’, want het ontbreekt de Duitse appartementseigenaars aan veel kennis om het bestuur en beheer van
hun gebouw zelf vorm te geven. Samen met mr. John Liewes (hoofd Juridische Dienst) en Jaap Hendriksen
(accountmanager Energie & Duurzaamheid) toog uw redacteur naar Königswinter voor een dag vol verbazing.
WiE-voorzitter Gabriele Heinrichs hield
een toespraak waarin de frustratie
duidelijk te horen was. Eigenaars
worden enerzijds betutteld (”Eigenaars,
daar heb je alleen maar last van en
aan onderhoud denken ze niet”)
en anderzijds worden ze gezien als
mondige consumenten die hun eigen
boontjes wel kunnen doppen. En
waarvoor dus geen ondersteuning
of advisering nodig is. De overheid,
de politiek en iedereen die zich met
juridische zaken bezighoudt; lange tijd
was er geen enkele belangstelling voor
appartementseigenaars.
De WiE probeert daar al 20 jaar
verandering in te brengen, met
als pover resultaat dat er een
appartementenwet is aangenomen
die niemand begrijpt. Immers: juristen
schrijven voor juristen; niet voor
eigenaars. In het Duitse parlement
wordt nu mondjesmaat gesproken
“Als de meerderheid beslist
dat er zonnepanelen
komen, moet de
meerderheid ze betalen.
Maar degenen die niet
meedoen, profiteren er
ook van. Dat is niet eerlijk,
maar als WeG ben je de
energieleverancier van het
gebouw. Dus moet je wel.”
over zonnepanelen en over de vraag of
Wohnungseigentümergemeinschaften
(WeG; de gezamenlijke eigenaars) ook
online mogen vergaderen. En juist
dat laatste willen ze in de overgrote
meerderheid niet. Om ook de Duitse
parlementariërs te overtuigen van
het feit dat er veel meer nodig is om
de appartementseigenaar de juiste
ondersteuning te bieden op het gebied
van onderhoud, juridische zaken en
energiebesparing waren vier politici
uitgenodigd. En VvE Belang, want onze
organisatie geldt als lichtend voorbeeld
voor de Duitse vereniging WiE.
‘Zeer onwenselijk’
Met meer huishoudens in één
gebouw had de wetgever al in de
“We willen ook wel een
huishoudelijk reglement
(Hausordnung), want er is
niets geregeld. Wat moet
daarin staan? Is er een
model beschikbaar?”
“Reglement? Wat is dat?”
19e eeuw niet veel op, zoals blijkt uit
een document dat Wolfgang Dötsch,
rechter bij het Oberlandesgericht van
Keulen (en als een van de weinige
juristen gespecialiseerd in het
appartementsrecht) het publiek liet
zien. Daarin staat letterlijk dat in het
geval dat meerdere huurders in één
complex wonen, het allemaal nog wel
meevalt. Echter: ‘als eigenaars door
een langdurig recht aan het ‘huis’
verbonden zijn en ook nog medeeigendom
hebben; dan is dat een
bron van voortdurende discussie en
conflicten’.
“Mijn bankrekening is
ook de rekening van de
WeG. Als ik olie (!) inkoop
voor de verwarming van
ons gebouw, moeten de
anderen eerst betalen.
Anders krijgen ze geen olie.
Maar het is best lastig om
uit elkaar te houden wat
mijn geld is en wat van de
WeG is.”
En 100 jaar verder zijn de WeG’s nog
niet veel opgeschoten, zo blijkt: te
weinig participatie van de eigenaars,
geen duidelijkheid wat er van hen
verwacht wordt in het kader van de
energietransitie; te veel fixatie op
juridische zaken waardoor het zicht op
andere facetten ontbreekt en vooral
ook: te weinig duidelijkheid over de
rechten en plichten van beheerders
(Verwalters). Een vorm van mediation
zou ook welkom zijn, betoogden de
sprekers: nu staat bij conflicten tussen
beheerder en WeG en tussen eigenaars
onderling alleen de weg naar de rechter
open.
De ‘Verwalter’
“We hebben als WeG’s een
zwakke positie als het gaat om
onderhandelingen met zakelijke
partijen. Huiseigenaren en huurders
zijn veel beter georganiseerd én
beter beschermd. Zij worden terecht
gezien als consumenten met rechten
en plichten; de WeG moet als groep
consumenten ook veel beter worden
beschermd”, meldde Frau Heinrichs.
“Ik heb geprobeerd om die
wet te lezen, maar ik snap
er niets van. Ik kan ook
nergens een jurist vinden
die me erbij kan helpen.
Dramatisch.”
“In 2003 begonnen we met 13
personen onze vereniging. Het
startkapitaal bedroeg 10.000 euro,
dus leden werven was moeilijk. Bij
conflicten werd al snel geroepen dat de
partijen maar naar de rechter moesten
stappen. Er is nauwelijks gevoel van
gemeenschap onder de eigenaars. Dat
gevoel willen we graag bevorderen,
want tenslotte zijn we samen eigenaar
van het gebouw. Anno 2023 hebben
we ongeveer 13.000 leden en geven we
veel advies aan de WeG’s. We brengen
ook publicaties uit over onderwerpen
die voor de WeG van belang zijn. Maar
als het ons niet lukt om de overheid
te interesseren voor de problematiek
waarmee we te maken hebben, komen
we niet zo veel verder.”
De gecertificeerde beheerder
(Verwalter) die als externe partij de
WeG beheert, heeft veel macht.
En die wordt niet altijd
goed gebruikt.
WIG-VOORZITTER GABRIELE HEINRICH
“Waar vind ik iemand die
me kan vertellen hoe we
energie kunnen besparen?
De energieleverancier
vertrouw ik voor geen cent.
En hoe kom je aan iemand
die je op weg helpt? Wat
bedoelt u precies met
procesbegeleiding?”
Met de juridische tekst in de hand kan
de Verwalter de eigenaars eenvoudig
zijn wil opleggen. Daartegenover
staan de vrijwilligers die hun best doen
om het gebouw zo goed mogelijk te
beheren. De WiE zou graag zien dat
veel meer WeG’s aan zelfbestuur en -
beheer gaan doen; ook al omdat het
nauwelijks lukt om een gecertificeerde
beheerder te vinden. “Maar we zijn
geen anti-beheerdersvereniging”, stelde
Heinrichs nadrukkelijk.
“Wij hebben een
‘Geschäftsverteilungsplan’
(een schematische
taakverdeling voor het
bestuur; red.) Dat betekent
dat deze eigenaars officieel
mandaat hebben om
contracten af te sluiten;
bijvoorbeeld voor het
uitvoeren van onderhoud.
Hoe weten we nu of die
gunstig zijn voor ons?”