2023 - 4 nov

16 VOORLICHTINGSBIJEENKOMSTEN/WORKSHOPS VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 17
WORK
SHOP
5
WORK
SHOP
6
DOOR MR. ASTRID LUIJK, NOTARIEEL
JURISTE BIJ VVE BELANG
DOOR ARIAN VAN WALBEEK (LINKS) EN DANNY GORTER,
ADVISEURS VAN VVE LAADLOKET
Praktische oplossingen tegen overlast in de VvE
(Woon)overlast is onredelijke hinder, staat in de modelreglementen. Dan gaat het om overlast in de vorm van
geluiden, geuren, trillingen, vervuiling, belemmering (bijvoorbeeld van vluchtwegen), het lastig vallen van
medebewoners maar ook: dingen doen die strijdig zijn met de splitsingsakte. Kortstondige verhuur valt daaronder.
Immers: woonappartementen zijn bedoeld om in te wonen en kortstondige verhuur (vaak commerciële
exploitatie) is geen wonen. Astrid Luijk nam haar gehoor mee in de diverse vormen van overlast. En natuurlijk
gaf ze ook een groot aantal tips en adviezen om overlast in VvE-complexen zo veel mogelijk tegen te gaan.
Om Informatiebijeenkomsten maar meteen een misverstand uit de weg te ruimen: februari 2022
het VvE-bestuur heeft in principe geen taak als het gaat
om burenruzies. Wél kan het zinvol zijn als het bestuur
probeert de oorzaak te achterhalen of - als dat mogelijk is
- te bemiddelen. Het bestuur kan - en moet - optreden als
bewoners zich niet houden aan het huishoudelijk reglement
of het splitsingsreglement.
Waarschijnlijk wordt geluidsoverlast het vaakst gemeld als
het gaat om hinder voor andere bewoners. Muziek, airco’s,
warmtepompen maar ook het uitvoeren van klussen; het
kunnen allemaal vormen van geluidsoverlast zijn. Dat geldt
ook voor harde vloeren. Daarom geven de reglementen
ook aan wat wel en niet toegestaan is. Kijk in uw
splitsingsreglement, want de reglementen verschillen nogal.
Geluid
In het huishoudelijk reglement staan de regels voor een
ordelijk gebruik van de appartementen en de algemene
ruimtes. Let op: MR 1973 bevat geen regels omtrent het
gebruik van de privéruimtes. Voor de meeste bepalingen in
het huishoudelijk reglement geldt dat u die grotendeels zelf
kunt opstellen. Maar u weet: het huishoudelijk reglement
mag niet strijdig zijn met het splitsingsreglement!
Veel klachten hebben betrekking op geluid dat veroorzaakt
wordt door airco’s en warmtepompen. Het geluidsniveau
mag de 40 dB niet overschrijden. Om die installaties
aan te brengen hebt u altijd toestemming nodig van de
ledenvergadering (via een gewone meerderheid). Om ervoor
te zorgen dat alles in goede banen wordt geleid, is het
verstandig om een ‘gebruiksovereenkomst’ te laten opstellen.
Een gebruiksrecht is persoonlijk (dus niet verbonden aan
het appartementsrecht), tijdelijk en vatbaar voor herstel. De
juristen van VvE Belang kunnen een gebruiksovereenkomst
voor u opstellen die aan alle eisen voldoet.
Nog meer aandachtspunten
Het houden van huisdieren kan alleen in het
splitsingsreglement worden verboden (en dat is zelden
het geval). In MR 2017 staat expliciet dat vuilnis niet op/in
de galerijen, de gangen en de trappenhuizen mag worden
geplaatst. De andere MR’s zijn daar minder duidelijk over.
Scootmobiels zijn brandgevaarlijk en zijn dus in feite niet
toegestaan in de vluchtweg. Echter: als iemand hem
nodig heeft om zich buitenshuis te verplaatsen, moet de
ledenvergadering toestemming geven om het vervoermiddel
in de algemene ruimte te plaatsen (als in de eigen woning
geen plaats is). Maar veiligheid gaat altijd vóór!
Tips
Aan het einde van haar presentatie gaf de juriste een aantal
tips:
• Ken het splitsingsreglement en houdt u zich er als
bestuurder ook aan!
• Stel goede regels op in een huishoudelijk reglement (laat
het controleren of opstellen door VvE Belang).
• Stel een boetebesluit op (of laat dat door VvE Belang
doen).
• Ga in gesprek met de overtreder(s) en houd een logboek
bij van de overtredingen.
• Treed handhavend op (om precedentwerking te
voorkomen); hoe lastig dat ook is.
• Zoek eventueel contact met buurtbemiddeling of met de
buurtagent.
Verdiep uw kennis over laadpunten voor uw VvE
De adviseurs van VVE Laadloket namen om beurten deze workshop voor hun rekening: Danny Gorter, Bram
Leusink, Roland Steinmetz en Arian van Walbeek presenteerden een grote hoeveelheid feiten en tips over een
van dé thema’s van deze tijd: de installatie van laadpunten op het parkeerterrein van de VvE.
Dat u subsidie kunt krijgen voor de advieskosten (75 procent
met een maximum van € 1.500), wist u al. Nieuw is dat -
als de overheidsplannen doorgaan - deze subsidie wordt
verlengd tot eind 2027 en dat u ook subsidie krijgt voor
de aanleg van de basisinfrastructuur (dus niet voor het
laadpunt zelf). Op dit moment is er een voorwaarde dat alle
parkeerplaatsen worden aangesloten op de installatie. U
krijgt dan 100 euro per parkeerplaats. Na de publicatie van
de (nieuwe) subsidies worden alle voorwaarden pas echt
duidelijk. Er is overigens nog subsidiegeld beschikbaar voor
het oplaadpuntenadvies.
Draagvlak
De adviseurs benadrukten nog eens de noodzaak van
draagvlak onder de VvE-leden. “Als dat in orde is, zijn de
kansen op een positief besluit voor laadpunten groot”,
vertelden ze. “Dat blijkt wel uit onze gegevens: van de ca.
500 trajecten die we begeleiden (of hebben begeleid) is 95
procent succesvol.”Dat is ook hard nodig, want de overheid
wil dat er vanaf 2030 alleen nog elektrische (nieuwe) auto’s
worden verkocht. In dat jaar moet 25 procent van het
Nederlandse wagenpark elektrisch zijn."
“De uitdaging voor VvE’s met een eigen parkeerterrein of
parkeergarage is dus groot”, meldden de adviseurs. Zij krijgen
veel vragen over de capaciteit van de elektriciteitsinstallatie.
Die bedraagt in veel gevallen 3x80 Ampère (een zogeheten
kleinverbruiksaansluiting) en dat is voldoende voor de
eerste elektrische auto’s. Als er meer auto’s met een stekker
bijkomen, zal veelal de capaciteit verzwaard moeten worden
en dat is een prijzige aangelegenheid. Daarom is het zaak om
dat probleem te vermijden c.q. te voorkómen. ‘Slim laden’
is een goed idee: dan communiceren de laadpalen met
elkaar en wordt de stroom ‘slim’ verdeeld. Het is een van de
manieren om capaciteitsverzwaring te voorkomen, net als het
creëren van ‘laadpleintjes’.
Stappenplan
Het adviestraject van VVE Laadloket omvat alle stappen
die moeten worden gezet: vanaf de inventarisatie van de
laadbehoefte tot en met de keuze voor de leverancier.
Het resultaat: de VvE heeft een goed toekomstbeeld (en er
is draagvlak), er wordt een goed laadplan gemaakt waarin
alle wettelijke regelingen én de subsidie wordt meegenomen
en ten slotte is er een geschikte leverancier die de installatie
binnen een jaar kan uitvoeren (een eis voor het verkrijgen
van de aangekondigde subsidie voor een financiële bijdrage
aan de basisinfrastructuur) evenals een scherpe offerte.
Draagvlak
Speciale aandacht was er voor het creëren van draagvlak
onder de leden. Enkele tips:
• Betrek de leden in een vroeg stadium bij de plannen.
• Breng de zorgpunten in kaart.
• Geef objectieve inzichten die antwoord geven op de
zorgpunten (brandveiligheid, verdeling van kosten!).
• Een positieve houding van het bestuur is belangrijk.
• Maak het niet te ingewikkeld.
Brandveiligheid
Er doen veel verhalen de ronde over brand(on)veiligheid
van elektrische auto’s. Die zijn niet op feiten gebaseerd:
er is nog nooit brand in een parkeergarage ontstaan
door een elektrische auto. De brandveiligheidseisen voor
brandstofauto’s en elektrische auto’s zijn dan ook identiek.
Bij elektrische auto’s worden die aangevuld door enkele
eisen aan de laadinfrastructuur:
• een mode 3 of 4 laden;
• een noodvoorziening (waarbij alle laadpunten afgeschakeld
worden);
• een actuele plattegrond met de locaties van de laadpunten
en de oplossing voor de noodvoorziening.
Meer weten? Kijk op vvelaadloket.nl