2023 - 4 nov

14 VOORLICHTINGSBIJEENKOMSTEN/WORKSHOPS VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 15
WORK
SHOP
3
WORK
SHOP
4
DOOR PETER VAN WELL, PROJECTADVISEUR
VERDUURZAMING BIJ VVE BELANG
Handvatten voor een kansrijke
subsidie- en financieringsaanvraag
Het geheim van goed
opdrachtgeverschap
DOOR MR. JOHN LIEWES EN PETER VAN WELL
Subsidies vóór en financiering van duurzaamheidsprojecten waren het onderwerp van deze workshop. Peter
van Well stelde zijn gehoor VvE Meerpaal voor, een complex dat 18 appartementsrechten omvat. Het MJOP is
vier jaar oud. In dat MJOP staat dat er volgend jaar moet worden geschilderd. Welke duurzaamheidsalternatieven
heeft deze VvE?
“De VvE moet in dit verband vijf cruciale stappen doorlopen”, Omvangrijke klus
meldde Informatiebijeenkomsten Van Well. “Oriëntatie, haalbaarheidsonderzoek, februari 2022
verdieping, uitwerking van het plan van aanpak (waar ook de
offertes worden aangevraagd en de subsidie c.q. financiering
om de hoek komt kijken) en ten slotte de bouwvoorbereiding
en de uitvoering. Al die stappen staan in de Campagnebox
voor verduurzaming van VvE-complexen.
De cruciale vraag is ‘Blijven we het MJOP volgen of kiezen
we voor een - wellicht aantrekkelijker - alternatief?’ In het
geval van VvE Meerpaal overweegt de ledenvergadering om
vaarwel te zeggen tegen de houten kozijnen met enkel glas
én om de spouwmuur te gaan na-isoleren. Omdat het hier
twee verduurzamingsmaatregelen betreft, kan de VvE een
beroep doen op de maximale SVVE-subsidie van 30% (bij één
maatregel krijgt ze de helft van de subsidie per maatregel).
Geld lenen
De VvE wil geld lenen om de maatregelen te financieren.
Daarvoor kan ze - onder voorwaarden - terecht bij het
Nationaal Warmtefonds, SVn (maar niet in heel Nederland)
en TEN31 Bank. De rentes bij het Warmtefonds en SVn zijn
relatief laag. Wanneer er een heel draagkrachtige eigenaar
lid is van de VvE, kan crowdfunding worden overwogen:
de rijke eigenaar leent de VvE dan geld om maatregelen te
financieren.
“Natuurlijk kun je er ook voor kiezen om door te sparen en
de maatregelen een aantal jaren uit te stellen”, zei Van Well.
“Dan zullen echter de prijzen fors gestegen zijn en moet je
lang wachten tot je van de verduurzaming profiteert. In alle
gevallen moet je de kosten van de maatregelen afzetten
tegen de opbrengsten. Zo zal deze VvE door het aanbrengen
van kunststof kozijnen veel minder in het reservefonds
hoeven te storten voor onderhoud.”
Speciale aandacht was er voor de complexen waar woningen
door een grooteigenaar of door een individuele eigenaar
worden verhuurd. Om in aanmerking te komen voor de
Subsidieregeling Verduurzaming VvE’s moeten alle eigenaars
een formulier voor ‘Staatssteun’ invullen. Anders gaat het feest
niet door. En als de SVVE niet voorafgaand aan de uitvoering
is aangevraagd, is er geen recht op de subsidie. Altijd vooraf
aanvragen dus!
In alle gevallen - of er nu wel of niet verhuurd wordt - is
het aanvragen van subsidies en leningen een hele klus, die
de VvE-bestuurder veel tijd en energie kost. Daarom heeft
VvE Belang de Haalbaarheidsanalyse financiering & subsidie
ontwikkeld. Voor € 390,- (inclusief btw) krijgt het VvE-bestuur
een overzicht van de mogelijkheden die gelden voor het
specifieke complex. Deze service is alleen beschikbaar voor
aangeslotenen bij VvE Belang.
Tips
De SVVE wordt naar alle waarschijnlijkheid in 2024 uitgebreid
met een aantal subsidies. Zo wordt ook procesbegeleiding
van VvE’s subsidiabel, evenals o.a. het flora- en
faunaonderzoek (vleermuizen!) en het gevelonderzoek.
Een laatste tip van Peter van Well: “Kijk eerst of je wel genoeg
spaart om het onderhoud de komende jaren uit te kunnen
voeren. Misschien moet de VvE-bijdrage sowieso omhoog
om het onderhoud te kunnen betalen.
Pas daarna kun je bekijken in hoeverre de bijdrage moet
stijgen om ook verduurzamingsmaatregelen te kunnen
nemen.”
Tijdens deze workshop passeerden alle facetten van goed opdrachtgeverschap de revue. Het MJOP en de dotatie
voor het reservefonds, de aanvraag van offertes, meerwerk en de gevolgen, de communicatie tijdens het hele
proces en ten slotte de garantievoorwaarden en de verzekeringen.
De aanwezigen waren het erover eens: drie offertes krijgen
is vaak een onmogelijke zaak. Niet alleen doordat bedrijven
de grootste moeite hebben om personeel te vinden, maar
vaker nog doordat ze niet veel trek hebben in de VvE als
opdrachtgever. Het besluitvormingsproces is bij de VvE
immers aanzienlijk langer dan bij een particulier.
John Liewes, hoofd Juridische Dienst en Peter van Well,
projectadviseur Verduurzaming, die beiden werkzaam zijn bij
VvE Belang, konden hun gehoor geruststellen: nergens in de
wet staat dat er drie offertes moeten zijn. Bovendien werken
veel VvE’s met vaste contactpersonen; dat maakt de zaak veel
eenvoudiger.
Een compleet MJOP
Het meerjarenonderhoudsplan is altijd de basis. Daarin staat
een beschrijving van de conditie van het gebouw en een
uiteenzetting van (groot)onderhoud in de loop van de tijd
waarvoor het MJOP geldt. Wettelijk moet het een periode van
tien jaar beslaan, maar verstandiger is een langere termijn.
Immers: sommige bouwdelen zijn pas na die tien jaren
aan vervanging of onderhoud toe en vallen dan buiten de
(financiële) planning. VvE Belang hanteert een periode van
25 jaar.
Rookgasafvoerkanalen en standleidingen worden nogal
eens vergeten als het MJOP wordt opgesteld. Dat kan voor
bijzonder onaangename verrassingen zorgen als die zaken
- meestal onverwacht - groot onderhoud of vervanging
nodig hebben. Het gaat dan veelal om tienduizenden en bij
standleidingen soms zelfs om honderdduizenden euro’s.
John en Peter: “Neem ook een post ‘Onvoorzien’ op in de
begroting. Ook voor ogenschijnlijk geringe werkzaamheden
is de VvE al snel veel geld kwijt. Lekkages zijn daarvan een
goed voorbeeld. De VvE betaalt het herstel en krijgt het geld -
meestal - pas later terug van de verzekeraar.”
Opdracht geven
Een goede werkomschrijving is noodzakelijk voor de aanvraag
van de offerte(s). U wilt immers zeker weten dat u de kwaliteit
krijgt die u wenst; dat de aannemer de juiste materialen
gebruikt; kortom: dat u tevreden bent over het eindresultaat.
Dat bespaart u veel vragen van eigenaars.
Let op de betalingstermijnen. Betaal niet te veel voor het werk
klaar is. Als er nauwelijks iets gebeurd is als u al meer dan de
helft betaald hebt en de aannemer gaat failliet, bent u veelal
uw geld kwijt.
Verder is het zaak om de vergunningen in huis te hebben
voor het werk begint. U kunt het bedrijf vragen om de
vergunningen aan te vragen. U kunt het ook zelf doen.
Maar zonder vergunningen ligt het werk in elk geval stil!
Een CAR-verzekering (Construction All Riks) is ook een
aanrader. Informeer in ieder gevel bij het bedrijf of - en in
hoeverre - het verzekerd is voor aansprakelijkheid.
De uitvoering
In veel gevallen is er sprake van meerwerk. Maak daarover
goede afspraken. Als u het werk laat uitvoeren op regiebasis,
wordt het meerwerk automatisch verrekend. Bij een vaste
aanneemsom is het de vraag of u voldoende mandaat hebt
gekregen van de algemene ledenvergadering.
Als het mogelijk is, is het verstandig om een bouwbegeleider
in de arm te nemen. De kosten van zo’n expert verdient u
vaak terug doordat u niet met onverwachte zaken (en kosten)
wordt geconfronteerd.
Let op: na een grootscheepse renovatie hebt u vaak een
nieuw meerjarenonderhoudsplan nodig.