2023 - 4 nov

10 VOORLICHTINGSBIJEENKOMSTEN/WORKSHOPS VvE MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 11
WORK
SHOP
1
WORK
SHOP
2
Energy Bridge, adviseur en installateur van warmtepompen,
helpt de VvE vanaf het moment dat die een ander systeem
overweegt tot aan de installatie van de (al of niet hybride)
mogelijke toepassing is een ventilatiewarmtepomp die op de
ventilatiebox wordt aangesloten. Het is daarnaast handig als
het hele complex tegelijk overgaat op hetzelfde type warm-
warmtepomp. Informatiebijeenkomsten En ook daarna monitort het bedrijf de werking tepompen. februari 2022
van de warmtepomp.
Centraal in de overheidsplannen staat dat in 2050 de
gebouwde omgeving 100 procent energieneutraal moet zijn.
De overheid stuurt onder andere met de energiebelasting op
het duurder maken van aardgas en goedkoper maken van
elektriciteit. En warmtepompen hebben elektriciteit nodig
om hun werk te doen.
Hybride systeem
De meeste vraag gaat momenteel uit naar hybride toepassingen:
daarbij werkt de warmtepomp samen met de gasgestookte
ketel. Die laatste komt pas in beeld als het echt koud
is en de warmtepomp het niet alleen aankan.
Een warmtepomp haalt zijn energie uit de lucht, het water
of de grond. Via een koudemiddel en een compressor zet de
warmtepomp deze om naar warmte voor de woningen (het
omgekeerde principe van een koelkast).
Er is één probleem dat inmiddels op tal van plaatsen een rol
speelt: het elektriciteitsnet is vol (netcongestie). Hier ziet u of
dat in uw omgeving aan de orde is: https://capaciteitskaart.
netbeheernederland.nl/
Collectief en individueel
Op dit moment worden warmtepompen vooral toegepast in
complexen met blokverwarming. In VvE Magazine #3 van dit
jaar zag u daarvan een voorbeeld (VvE Pisuissestraat in Den
Haag).
Voor complexen met individuele ketels zijn nog weinig echt
goede mogelijkheden voor warmtepompen. Er worden
wel steeds meer technische oplossingen ontwikkeld. Een
DOOR JAN-MAARTEN ELIAS,
DIRECTEUR VAN ENERGY BRIDGE
Duurzame oplossingen voor VvE’s
Warmtepompen en vermindering gasverbruik
Wat is het beste moment om voor een duurzame warmteoplossing te kiezen? Het antwoord: het moment
waarop de vervanging van het huidige systeem (veelal een gasgestookte cv-ketel) naderbij komt. Tijdens
de presentatie van Jan-Maarten Elias bleek dat een groot aantal aanwezigen geen idee had hoe lang hun
verwarmingsinstallatie nog meekan. Dat is een cruciaal punt in de hele operatie.
Stappenplan
Als u een mail stuurt naar info@energybridge.nl krijgt u een
aanbod voor een gratis scan voor het verduurzamen van
blokverwarming. Dan ziet u wat in uw gebouw de mogelijkheden
zijn. Trefwoorden zijn: techniek (een passende
oplossing met zo weinig mogelijk aanpassingen aan uw
gebouw), organisatie (draagvlak en het juiste moment) en
natuurlijk de financiën (maak gebruik van mogelijke subsidies
en financiering): wat betekent het voor de maandlasten voor
de eigenaars?
Bij een positief ALV-besluit start de fase van offertes aanvragen
en de realisatie van het systeem. Na afronding wordt de
installatie op afstand gemonitord.
Extra voordeel: uw energielabel gaat één of twee stappen
omhoog!
Nu al doen
Elias gaf een overzicht van de maatregelen die u nu al kunt
nemen om de energiekosten te verlagen en uw installatie
voor te bereiden op een duurzame warmteoplossing.
In alle gevallen is een goede inregeling van de radiatoren
een goede maatregel (zie ook pagina 74 en 75), net als het
verlagen van de stooktemperatuur. In een groot deel van
het jaar is een temperatuur van 600 voor de verwarming
van de ruimtes goed mogelijk (https://zetmop60.nl/ Het is
ook verstandig om niet te veel aan de thermostaatknoppen
te draaien: een gelijke temperatuur overdag en ‘s nachts is
voordeliger. Voor complexen met blokverwarming geldt ook
dat isolatie van de pompen en leidingen een winstgevende
maatregel is.
Juridische actualiteiten
Uiteenlopende zaken passeerden de revue
Vernietiging van besluiten
De werkwijze is simpel: u meldt de kantonrechter dat een
besluit wat u betreft vernietigd moet worden. De stukken
stuurt u mee en u wacht op de behandeling. U kunt zelf het
verweer voeren.
Bij een VvE meende de grooteigenaar dat hij tot bestuurder
moest worden benoemd en dat het dakterras wordt gebruikt
om een warmtepomp te plaatsen. Gezien zijn aantal stemmen
had hij daarvoor de meerderheid van stemmen.
Wat blijkt: de eigenaar heeft een achterstand in het betalen
van zijn VvE-bijdrage en hij is niet helemaal eerlijk in het
verrekenen van privébedragen. Dus kan hij geen bestuurder
worden. Voor de ingebruikname van het dak zijn voldoende
tegenargumenten, dus de rechter vernietigt op verzoek van
de VvE beide besluiten. ECLI:NL:RBAMS:2023:3881
Zonnepanelen
Een VvE wil zonnepanelen plaatsen op het dak van de parkeergarage.
De eigenaar van de parkeerplaatsen (ondersplitsing)
gaat akkoord op voorwaarde dat hij 10 % van de kosten
betaalt. In de akte staat een kostenverdeling waarbij hij 14 %
zou moeten betalen. De woningen vormen een andere
ondersplitsing. De investering zou moeten worden betaald
uit het reservefonds (dat daarvoor niet is bedoeld).
De rechter oordeelt dat de financiële situatie van de VvE
onduidelijk is. Bovendien gaat het om een technische
installatie die gemeenschappelijk is. Er mag voor de kostenverdeling
niet worden afgeweken van de bepalingen in de
splitsingsakte.
Tip van John Liewes: hoofd- en ondersplitsing hebben hun
eigen begroting. Eerst wordt in de ondersplitsing gestemd
en daarna in de hoofdsplitsing. Houd goed bij hoe er
gestemd is! ECLI:NL:2023:2955
Wandcontactdozen voor oplaadpunt
Een eigenaar wil de wandcontactdozen in de parkeergarage
gebruiken om zijn elektrische auto op te laden. Er zijn nl.
geen oplaadpunten en die zullen er waarschijnlijk ook niet
DOOR MR. JOHN LIEWES, HOOFD
JURIDISCHE ZAKEN VVE BELANG
Maar liefst acht actuele uitspraken van rechtbanken had John Liewes voor zijn gehoor. Heel uiteenlopende zaken
passeerden de revue, waarvan we er hier enkele noemen. U kunt ze overigens zelf nalezen op rechtspraak.nl.
snel komen. Echter: in de akte staat dat ‘bestaande situaties
moeten worden geduld’. De eigenaar argumenteert dat dit
dus een bestaande situatie is: de wandcontactdozen waren
er al. De rechter beslist anders: een contactdoos is geen
oplaadpunt.
Overigens komt er binnen afzienbare tijd hoogstwaarschijnlijk
een notificatieregeling waarbij een eigenaar zonder
toestemming van de ledenvergadering onder voorwaarden
voor eigen rekening een oplaadpunt mag laten installeren.
ECLI:NL:RBNHO:2023:2646
Verwijdering aanbouw
Een eigenares heeft een aanbouw geplaatst zonder toestemming
aan de ledenvergadering te vragen. Dat is in strijd
met de splitsingsakte. Het VvE-bestuur maant haar diverse
keren om de aanbouw te verwijderen. Ze doet niets. De VvE
stapt naar de rechter, want de boete die de VvE haar heeft
opgelegd, wil ze ook niet betalen.
Sinds 1992 moet bestuur de overtreder eerst waarschuwen
en vervolgens mag het een boete opleggen waarvan de
hoogte door de vergadering wordt bepaald. Echter: dan
moet er ook een bestuursbesluit zijn genomen om een
boete daadwerkelijk op te leggen. Dat is niet gebeurd.
Uitspraak: de aanbouw moet weg, maar de boete hoeft niet
te worden betaald.
Tip: neem een boetebesluit waarin u vastlegt hoe hoog de
boete per overtreding is. ECLI:NL:RBGEL:2023:3948
Verhuur appartement
Een belegger koopt een appartement om te verhuren. Dat
mag niet zonder meer: in de akte staat dat eigen bewoning
verplicht is en alleen met toestemming van het bestuur mag
worden verhuurd. Dat is gebeurd om een actieve en betrokken
VvE te creëren evenals een aantrekkelijk woonklimaat te
bevorderen.
De VvE krijgt gelijk: het appartement mag onder die omstandigheden
niet worden verhuurd.
Tip: informeer u vooraf goed! ECLI:NL:RBMNE:2023:2365