2023 - 4 nov
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
10 VOORLICHTINGSBIJEENKOMSTEN/WORKSHOPS VvE MAGAZINE NOVEMBER <strong>2023</strong> #4 11<br />
WORK<br />
SHOP<br />
1<br />
WORK<br />
SHOP<br />
2<br />
Energy Bridge, adviseur en installateur van warmtepompen,<br />
helpt de VvE vanaf het moment dat die een ander systeem<br />
overweegt tot aan de installatie van de (al of niet hybride)<br />
mogelijke toepassing is een ventilatiewarmtepomp die op de<br />
ventilatiebox wordt aangesloten. Het is daarnaast handig als<br />
het hele complex tegelijk overgaat op hetzelfde type warm-<br />
warmtepomp. Informatiebijeenkomsten En ook daarna monitort het bedrijf de werking tepompen. februari 2022<br />
van de warmtepomp.<br />
Centraal in de overheidsplannen staat dat in 2050 de<br />
gebouwde omgeving 100 procent energieneutraal moet zijn.<br />
De overheid stuurt onder andere met de energiebelasting op<br />
het duurder maken van aardgas en goedkoper maken van<br />
elektriciteit. En warmtepompen hebben elektriciteit nodig<br />
om hun werk te doen.<br />
Hybride systeem<br />
De meeste vraag gaat momenteel uit naar hybride toepassingen:<br />
daarbij werkt de warmtepomp samen met de gasgestookte<br />
ketel. Die laatste komt pas in beeld als het echt koud<br />
is en de warmtepomp het niet alleen aankan.<br />
Een warmtepomp haalt zijn energie uit de lucht, het water<br />
of de grond. Via een koudemiddel en een compressor zet de<br />
warmtepomp deze om naar warmte voor de woningen (het<br />
omgekeerde principe van een koelkast).<br />
Er is één probleem dat inmiddels op tal van plaatsen een rol<br />
speelt: het elektriciteitsnet is vol (netcongestie). Hier ziet u of<br />
dat in uw omgeving aan de orde is: https://capaciteitskaart.<br />
netbeheernederland.nl/<br />
Collectief en individueel<br />
Op dit moment worden warmtepompen vooral toegepast in<br />
complexen met blokverwarming. In VvE Magazine #3 van dit<br />
jaar zag u daarvan een voorbeeld (VvE Pisuissestraat in Den<br />
Haag).<br />
Voor complexen met individuele ketels zijn nog weinig echt<br />
goede mogelijkheden voor warmtepompen. Er worden<br />
wel steeds meer technische oplossingen ontwikkeld. Een<br />
DOOR JAN-MAARTEN ELIAS,<br />
DIRECTEUR VAN ENERGY BRIDGE<br />
Duurzame oplossingen voor VvE’s<br />
Warmtepompen en vermindering gasverbruik<br />
Wat is het beste moment om voor een duurzame warmteoplossing te kiezen? Het antwoord: het moment<br />
waarop de vervanging van het huidige systeem (veelal een gasgestookte cv-ketel) naderbij komt. Tijdens<br />
de presentatie van Jan-Maarten Elias bleek dat een groot aantal aanwezigen geen idee had hoe lang hun<br />
verwarmingsinstallatie nog meekan. Dat is een cruciaal punt in de hele operatie.<br />
Stappenplan<br />
Als u een mail stuurt naar info@energybridge.nl krijgt u een<br />
aanbod voor een gratis scan voor het verduurzamen van<br />
blokverwarming. Dan ziet u wat in uw gebouw de mogelijkheden<br />
zijn. Trefwoorden zijn: techniek (een passende<br />
oplossing met zo weinig mogelijk aanpassingen aan uw<br />
gebouw), organisatie (draagvlak en het juiste moment) en<br />
natuurlijk de financiën (maak gebruik van mogelijke subsidies<br />
en financiering): wat betekent het voor de maandlasten voor<br />
de eigenaars?<br />
Bij een positief ALV-besluit start de fase van offertes aanvragen<br />
en de realisatie van het systeem. Na afronding wordt de<br />
installatie op afstand gemonitord.<br />
Extra voordeel: uw energielabel gaat één of twee stappen<br />
omhoog!<br />
Nu al doen<br />
Elias gaf een overzicht van de maatregelen die u nu al kunt<br />
nemen om de energiekosten te verlagen en uw installatie<br />
voor te bereiden op een duurzame warmteoplossing.<br />
In alle gevallen is een goede inregeling van de radiatoren<br />
een goede maatregel (zie ook pagina 74 en 75), net als het<br />
verlagen van de stooktemperatuur. In een groot deel van<br />
het jaar is een temperatuur van 600 voor de verwarming<br />
van de ruimtes goed mogelijk (https://zetmop60.nl/ Het is<br />
ook verstandig om niet te veel aan de thermostaatknoppen<br />
te draaien: een gelijke temperatuur overdag en ‘s nachts is<br />
voordeliger. Voor complexen met blokverwarming geldt ook<br />
dat isolatie van de pompen en leidingen een winstgevende<br />
maatregel is.<br />
Juridische actualiteiten<br />
Uiteenlopende zaken passeerden de revue<br />
Vernietiging van besluiten<br />
De werkwijze is simpel: u meldt de kantonrechter dat een<br />
besluit wat u betreft vernietigd moet worden. De stukken<br />
stuurt u mee en u wacht op de behandeling. U kunt zelf het<br />
verweer voeren.<br />
Bij een VvE meende de grooteigenaar dat hij tot bestuurder<br />
moest worden benoemd en dat het dakterras wordt gebruikt<br />
om een warmtepomp te plaatsen. Gezien zijn aantal stemmen<br />
had hij daarvoor de meerderheid van stemmen.<br />
Wat blijkt: de eigenaar heeft een achterstand in het betalen<br />
van zijn VvE-bijdrage en hij is niet helemaal eerlijk in het<br />
verrekenen van privébedragen. Dus kan hij geen bestuurder<br />
worden. Voor de ingebruikname van het dak zijn voldoende<br />
tegenargumenten, dus de rechter vernietigt op verzoek van<br />
de VvE beide besluiten. ECLI:NL:RBAMS:<strong>2023</strong>:3881<br />
Zonnepanelen<br />
Een VvE wil zonnepanelen plaatsen op het dak van de parkeergarage.<br />
De eigenaar van de parkeerplaatsen (ondersplitsing)<br />
gaat akkoord op voorwaarde dat hij 10 % van de kosten<br />
betaalt. In de akte staat een kostenverdeling waarbij hij 14 %<br />
zou moeten betalen. De woningen vormen een andere<br />
ondersplitsing. De investering zou moeten worden betaald<br />
uit het reservefonds (dat daarvoor niet is bedoeld).<br />
De rechter oordeelt dat de financiële situatie van de VvE<br />
onduidelijk is. Bovendien gaat het om een technische<br />
installatie die gemeenschappelijk is. Er mag voor de kostenverdeling<br />
niet worden afgeweken van de bepalingen in de<br />
splitsingsakte.<br />
Tip van John Liewes: hoofd- en ondersplitsing hebben hun<br />
eigen begroting. Eerst wordt in de ondersplitsing gestemd<br />
en daarna in de hoofdsplitsing. Houd goed bij hoe er<br />
gestemd is! ECLI:NL:<strong>2023</strong>:2955<br />
Wandcontactdozen voor oplaadpunt<br />
Een eigenaar wil de wandcontactdozen in de parkeergarage<br />
gebruiken om zijn elektrische auto op te laden. Er zijn nl.<br />
geen oplaadpunten en die zullen er waarschijnlijk ook niet<br />
DOOR MR. JOHN LIEWES, HOOFD<br />
JURIDISCHE ZAKEN VVE BELANG<br />
Maar liefst acht actuele uitspraken van rechtbanken had John Liewes voor zijn gehoor. Heel uiteenlopende zaken<br />
passeerden de revue, waarvan we er hier enkele noemen. U kunt ze overigens zelf nalezen op rechtspraak.nl.<br />
snel komen. Echter: in de akte staat dat ‘bestaande situaties<br />
moeten worden geduld’. De eigenaar argumenteert dat dit<br />
dus een bestaande situatie is: de wandcontactdozen waren<br />
er al. De rechter beslist anders: een contactdoos is geen<br />
oplaadpunt.<br />
Overigens komt er binnen afzienbare tijd hoogstwaarschijnlijk<br />
een notificatieregeling waarbij een eigenaar zonder<br />
toestemming van de ledenvergadering onder voorwaarden<br />
voor eigen rekening een oplaadpunt mag laten installeren.<br />
ECLI:NL:RBNHO:<strong>2023</strong>:2646<br />
Verwijdering aanbouw<br />
Een eigenares heeft een aanbouw geplaatst zonder toestemming<br />
aan de ledenvergadering te vragen. Dat is in strijd<br />
met de splitsingsakte. Het VvE-bestuur maant haar diverse<br />
keren om de aanbouw te verwijderen. Ze doet niets. De VvE<br />
stapt naar de rechter, want de boete die de VvE haar heeft<br />
opgelegd, wil ze ook niet betalen.<br />
Sinds 1992 moet bestuur de overtreder eerst waarschuwen<br />
en vervolgens mag het een boete opleggen waarvan de<br />
hoogte door de vergadering wordt bepaald. Echter: dan<br />
moet er ook een bestuursbesluit zijn genomen om een<br />
boete daadwerkelijk op te leggen. Dat is niet gebeurd.<br />
Uitspraak: de aanbouw moet weg, maar de boete hoeft niet<br />
te worden betaald.<br />
Tip: neem een boetebesluit waarin u vastlegt hoe hoog de<br />
boete per overtreding is. ECLI:NL:RBGEL:<strong>2023</strong>:3948<br />
Verhuur appartement<br />
Een belegger koopt een appartement om te verhuren. Dat<br />
mag niet zonder meer: in de akte staat dat eigen bewoning<br />
verplicht is en alleen met toestemming van het bestuur mag<br />
worden verhuurd. Dat is gebeurd om een actieve en betrokken<br />
VvE te creëren evenals een aantrekkelijk woonklimaat te<br />
bevorderen.<br />
De VvE krijgt gelijk: het appartement mag onder die omstandigheden<br />
niet worden verhuurd.<br />
Tip: informeer u vooraf goed! ECLI:NL:RBMNE:<strong>2023</strong>:2365