Property Today NL 2023 Editie 13

EDITIE 13 - 2023 - OKTOBER-NOVEMBER
MAGAZINE VAN DE MEDE-EIGENDOM
SALON VAN DE
MEDE-EIGENDOM 2023
Kritische Analyse: hiaten in de
Wet op de Mede-eigendom
Hoe veilig is uw lift?
VLAAMSE OVERHEID ZET IN OP RENOVATIE
APPARTEMENTSGEBOUWEN
Sinds begin dit jaar moeten kandidaat-kopers die een
appartement kopen met een slecht EPC-label (label E of F),
binnen de vijf jaar het appartement energetisch op te waarderen
tot minstens label D. Maar label D is slechts een tussenstap. De
Vlaamse overheid heeft een verstrengingspad voorzien.
BETONHERSTELLINGEN IN MEDE-EIGENDOM
VERGEN EEN SERIEUS AANPAK
Meer en meer vernemen we via de media dat er
betonnen brokstukken, laat staan volledige balkons van
appartementsgebouwen, naar beneden donderen. Met in
zeldzame gevallen helaas ook heel zware menselijke drama’s tot
gevolg. Beton lijkt dan wel een zeer sterk en degelijk materiaal, en
dat is het ook, maar het heeft helaas ook een achillespees.

PROPERTY TODAY
HET MAGAZINE VAN DE MEDE-EIGENDOM
Bezoek onze vernieuwde
website www.propertytoday.be
Nu met een mooi overzicht van alle beschikbare
edities die u kan downloaden.
Alle verschenen artikels vanaf editie 1 in
onze nieuwe Blog display.
Nieuwe zoekfuncties over alle artikels, trefwoorden
en over alle edities.
Inhoudstafels van alle edities.
Mogelijkheden voor adverteerders om banners
te plaatsen.
Toegang tot het UVS-Intranet met vele documenten, modellen en informatie
GRATIS juridische bijstand
BENT U SYNDICUS ?
Word dan zeker lid van de beroepsfederatie UVS - Unie van Syndici !
Als u zich aansluit bij onze beroepsfederatie geniet u van vele voordelen :
Rechtsbijstandverzekering (disciplinaire verdediging) in optie
VELE NETWERKMOMENTEN met collega’s om al uw problemen op te lossen
U wordt voorgesteld aan mede-eigenaars die een syndicus zoeken in uw regio
GRATIS deelname aan seminaries en activiteiten
Uw medewerkers kunnen (op uw aanvraag) GRATIS LID worden
Grote kortingen en voorkeurslocatie bij deelnamen aan UVS evenementen
U ontvangt via onze Flash berichten alle praktische, gerichte en geactualiseerde
informatie om uw beroep zonder stress te kunnen uitoefenen
Meer inlichtingen (vrijblijvend) :
www.uvsyndici.be - info@uvsyndici.be

PROPERTYTODAY
3
INHOUD
EDITIE 13
OKTOBER-NOVEMBER
2023
KRITISCHE ANALYSE VAN DRIE
HIATEN IN DE WET OP DE
MEDE-EIGENDOM
04
NOG NIET GEABONNEERD?
Schrijf u dan in via
www.propertytoday.be en
krijg het magazine GRATIS
in uw brievenbus!
INTERVIEW MET
CITADEL INSURANCE
BETONHERSTELLINGEN IN
MEDE-EIGENDOM VERGEN
EEN SERIEUS AANPAK
HOE VEILIG IS UW LIFT? 14
VLAAMSE OVERHEID
ZET IN OP RENOVATIE
APPARTEMENTSGEBOUWEN
HET FIBERNETWERK: EEN
BELANGRIJKE KWESTIE VOOR
SYNDICI
08
12
18
26
GOED OM TE WETEN 28
Abonnementen kunnen bij ieder nummer
ingaan en worden elk jaar automatisch
vernieuwd. Abonnee worden kan via
www.propertytoday.be.
Adreswijzigingen graag schriftelijk
doorgeven met vermelding van het
oude en het nieuwe adres en het nieuwe
telefoonnummer. Opzeggingen kunnen
gelijk wanneer gebeuren.
Het abonnement op het magazine is
gratis. Je krijgt het blad drie keer per jaar
toegestuurd.
Uitgever
PROFIT & FUN BV
Steenwinkelstraat 425
2627 Schelle
Advertentieregie
info@propertytoday.be
Redactie
redac@propertytoday.be
Magazinelay-out
D&K Vision BV
T 03 877 29 20
info@dkvision.eu
Copyright / Gehele of gedeeltelijke overname van de inhoud,
in welke vorm dan ook, is slechts toegestaan na schriftelijk
akkoord van de uitgever. De informatie in dit magazine is met
de grootste zorg geschreven en nagekeken. De uitgever kan
echter niet verantwoordelijk gesteld worden eventuele foute of
onvolledige informatie. Property Today kan geen garantie bieden
betreffende de juistheid van de informatie van de auteurs van de
gepubliceerde artikels, noch aansprakelijk gesteld worden voor
de schade die, direct of indirect, het gevolg is van deze informatie.

4 Editie oktober - november
01
Kritische Analyse
van drie hiaten
in de Wet op de
Mede-eigendom

PROPERTYTODAY
5
Kwestie 1: Schriftelijke aanstelling van
de syndicus
De Wet op Mede-eigendom vertoont enkele
tekortkomingen die aandacht behoeven. Een
duidelijk hiaat betreft de procedure voor de
schriftelijke aanstelling van een syndicus.
Volgens de wet zijn er diverse manieren
waarop een syndicus benoemd kan
worden, waaronder via de eerste algemene
vergadering, een gerechtelijke beslissing, of
het reglement van interne orde (RIO).
Onlangs kwam een zaak aan het licht waarin
een eerste syndicus zijn aanstelling verkreeg
via een schriftelijke beslissing, gebaseerd
op artikel 3.87, paragraaf 11. Hierbij maakte
hij dus gebruik van de mogelijkheid zoals
voorzien in artikel 3.87, paragraaf 11, om
buiten de algemene vergadering, middels
eenparigheid een schriftelijke beslissing te
initiëren.
Binnen artikel 3.87, paragraaf 11, wordt
aangegeven dat de leden van de Vereniging
van Mede-eigenaars (VME), bij eenparigheid
van alle mede-eigenaars schriftelijke
beslissingen kunnen nemen die buiten het
kader van de algemene vergadering vallen,
uitgezonderd die welke in een authentieke
akte moeten worden vastgelegd. De
syndicus dient daarvan wel notulen op te
stellen. Nota: éénparigheid = 1.000 op 1.000
(100%), of het akkoord van de totaliteit van
àlle mede-eigenaars zonder uitzondering.
Het is van belang te erkennen dat de
schriftelijke aanstelling op zichzelf een
wettelijke optie is. De eerste algemene
vergadering valt binnen het kader van de
algemene vergaderingen en kan, volgens
artikel 3.89, paragraaf 1, de syndicus
aanstellen. Er is dus in de Wet op de Medeeigendom,
geen belemmering m.b.t. de
schriftelijke aanstelling van de syndicus, en
het biedt zelfs het voordeel van unanieme
goedkeuring.
Hieruit rijzen enkele vragen:
Î Kan de schriftelijke aanstelling uiteindelijk
de eerste algemene vergadering volledig
vervangen?
Î Hoe zit het met de eenparigheid? Moet
deze optie beperkt blijven tot VME's met
volledig verkochte appartementen?
Î Moet het statutaire minimumaantal medeeigenaars
voor het bijeenroepen van de
eerste algemene vergadering ook gelden
voor schriftelijke beslissingen?
Î Wie zal uiteindelijk de schriftelijke
overeenkomst ondertekenen?
Deze vragen vereisen verdere verduidelijking.
Kwestie 2: Ondertekening van de
Syndicus Overeenkomst
Een tweede kritiek punt in de Wet op Medeeigendom
betreft de ondertekening van de
syndicus overeenkomst.
Volgens de wet moet de syndicus werken
op basis van een schriftelijke overeenkomst
die de regeling tussen de syndicus en de
VME, evenals de bijbehorende vergoedingen,
vastlegt.
In de meeste gevallen krijgt op de AV,
een mede-eigenaar de volmacht om de
“ De syndicus moet
op basis van een
schriftelijke
overeenkomst
werken
overeenkomst te ondertekenen. Echter,
dit proces kan enkele problemen met zich
meebrengen, zoals het gebrek aan tijd om
de overeenkomst grondig door te nemen.
Soms kan het zelfs maanden duren voordat
de overeenkomst wordt ondertekend, en
in sommige gevallen gebeurt dit helemaal
niet. Dit kan de syndicus in een lastige positie
brengen, met mogelijke consequenties voor
de geldigheid van de overeenkomst en de
aansprakelijkheid van de mede-eigenaar.
Een aantal typische problemen kunnen zich
alsnog voordoen:
Î er wordt geopperd dat de overeenkomst
eerst in detail moet nagelezen worden
Î de mede-eigenaar die moet ondertekenen
is zeer gehaast om de vergadering te
verlaten en wil de overeenkomst niet
zomaar ongelezen ondertekenen
Î er wordt geopperd dat de inhoud van
de overeenkomst niet voorafgaandelijk
bekend gemaakt is aan de medeeigenaars.
Niettemin doet zich soms de situatie voor
dat ondanks herhaalde herinneringen en
correspondentie, weken tot zelfs maanden
voorbijgaan voordat de desbetreffende
mede-eigenaar de overeenkomst
ondertekent. In het slechtste geval krijgt de
syndicus de syndicusovereenkomst zelfs niet
meer te zien. Indien de mede-eigenaar te
kwader trouw handelt, kan de ondertekening
voor onbepaalde tijd worden uitgesteld
Vragen die opkomen zijn onder andere:
Î Is de overeenkomst geldig als de medeeigenaar
deze niet ondertekent?
Î Kan de syndicus gesanctioneerd worden
door het BIV vanwege het ontbreken van
een geldige overeenkomst?
Î Wat is de verantwoordelijkheid van de
mede-eigenaar die zijn mandaat niet
vervult?
Enkele tips:
Î Stuur de overeenkomst mee aan de medeeigenaars
die uw kandidatuur gevraagd
hebben,
Î Bereid de overeenkomst voor en laat deze
direct ondertekenen aan het einde van de
Î Is het mogelijk voor de VME-leden om
voor de eerste algemene vergadering
schriftelijk te besluiten over het ontslag
van een reeds aangestelde syndicus?
Î Kan een concurrent-syndicus de eerste
algemene vergadering omzeilen en deze
vergadering mogelijk overbodig maken?
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.

6 Editie oktober - november
vergadering.
Î Communiceer duidelijk dat de
overeenkomst geen enkele wijzigingen
bevat ten opzichte van de vorige, behalve
voor bijvoorbeeld het aangepaste ereloon
en/of administratiekosten.
Î Notuleer dit eveneens duidelijk in
uw verslag. Dit zal ongetwijfeld de
gemandateerde ondertekenaar
geruststellen
Kwestie 3: Ontbreken van een wettelijke
termijn voor de tweede Algemene
Vergadering
Een aanvullend knelpunt binnen de context
van de Wet op het Mede-eigendom
manifesteert zich met betrekking tot de
tweede algemene vergadering (AV).
In overeenstemming met de juridische
voorschriften wordt voorzien dat wanneer
geen van beide vereiste quorums wordt
bereikt tijdens de eerste AV, er een tweede
algemene vergadering zal worden gehouden
na een minimumtermijn van vijftien dagen.
Tijdens deze daaropvolgende vergadering
wordt de mogelijkheid geboden tot
beraadslaging, ongeacht het aantal
aanwezige of vertegenwoordigde leden en
hun proportionele aandeel in de medeeigendom.
Desalniettemin wordt in de wet geen
maximale termijn vastgesteld. Dit creëert
de situatie waarin de tweede vergadering
mogelijk na een tijdsbestek van 6 tot 9
maanden, of potentieel helemaal niet,
plaatsvindt.
Verscheidene syndici stellen zichzelf de
vraag omtrent de intrinsieke relevantie van
deze tweede AV. Zij zijn van mening dat
deze tweede bijeenkomst een inefficiënte
tijdsbesteding betekent.
Indien mede-eigenaars afwezig waren
tijdens de initiële AV, is het onwaarschijnlijk
dat zij zich wel zullen inzetten voor de
tweede AV. Dit doet zich met name voor
wanneer de dagorde geen substantiële of
vitale agendapunten omvat.
Bovendien brengt deze situatie potentiële
risico's met zich mee voor de Vereniging
van Mede-eigenaars (VME), daar
beslissingen kunnen worden genomen
met een minimaal aantal aanwezigen,
zoals verankerd in de wet: "ongeacht het
aantal aanwezige of vertegenwoordigde
leden en hun proportionele aandeel in de
mede-eigendom." Het beeldende gezegde
"twee man en een paardenkop" vindt hier
toepassing.
Dit geeft aanleiding tot de volgende
vraagstukken:
Î Is het mogelijk om binnen de Wet op de
Mede-eigendom een maximale termijn
vast te leggen, bijvoorbeeld van drie of zes
maanden?
Î Geniet de tweede AV werkelijk waarde
of zoals sommige syndici beweren,
wordt deze eerder beschouwd als een
tijdsinefficiëntie en potentieel nadelig voor
de VME, gezien de minimale aanwezigheid
voor besluitvorming?
Î Gezien deze problemen, dient een
grondige analyse en eventuele herziening
van de Wet op de Mede-eigendom in
overweging te worden genomen om deze
gaten te dichten en te resulteren in een
effectieve en efficiënte regulering binnen
het wettelijk kader van mede-eigendom.
De UVS blijft graag ter beschikking van de
wetgever voor elk overleg dat aanleiding kan
geven tot concrete verbeteringen van de
Wet op Mede-eigendom.
Wordt vervolgd.
info
Dominique Krickovic
Directrice UVS
(Unie van Syndici vzw)
Voorzitter UDS
(Union des Syndics asbl)
Geaccrediteerd Expert in
Mede-eigendom (Kavex vzw)
PROPERTYTODAY

Blokpolis
De blokpolis die alles
‘in’begrepen heeft
Meer info en productfiche op axa.be
Dit product Comfort Thuis Speciaal/formule Buildimo - Buildimax - Buildimax All Risk is een verzekering die de waarborgen brand en
andere schade aan de woning (gebouw en inhoud), burgerrechtelijke aansprakelijkheid gebouw en eerste hulp omvat. De waarborg
rechtsbijstand is optioneel. Dit product werd ontwikkeld door AXA Belgium, Belgische verzekeringsmaatschappij, en is onderworpen
aan het Belgisch recht. Het verzekeringscontract wordt afgesloten voor een looptijd van een jaar met mogelijkheid tot stilzwijgende
verlenging. Aarzel niet om een beroep te doen op je makelaar voor meer informatie of om een offerte aan te vragen. Hij staat voor je
klaar enis het beste geplaatst om je de oplossing voor te stellen die het best bij je past. Wij nodigen je uit de Algemene Voorwaarden en
productfiche van dit product te raadplegen alvorens de verzekering af te sluiten. Daarin vind je de aangeboden dekkingen en de
eventuele beperkingen en uitsluitingen van de waarborgen. Je kan deze documenten gratis bekomen bij je makelaar of op www.axa.be.
Niet tevreden? Laat het ons weten: Customer Protection, Troonplein 1, 1000 Brussel of surf naar www.axa.be/contact. Indien de
voorgestelde oplossing je niet schikt, kan je je wenden tot de Ombudsman van de Verzekeringen, de Meeusplantsoen 35 te 1000 Brussel
of op www.ombudsman.as.
AXA Belgium, nv van verzekeringen toegelaten onder het nr. 0039 om de takken leven en niet-leven te beoefenen (KB 04-07-1979, BS 14-07-1979) • Maatschappelijke zetel: Troonplein 1, 1000 Brussel
(België) • www.axa.be • Tel.: 02 678 61 11 • KBO nr.: BTW BE 0404.483.367 RPR Brussel • 7.06.7176 - 0123 • V.U.: C. Audet, AXA Belgium nv, Troonplein 1, 1000 Brussel (België).

8 Editie oktober - november
02
Interview
met Citadel
Insurance
Citadel Insurance is een verzekeringsmakelaar en
sinds 3 jaar partner van de UVS (Unie van Syndici).
Wij wilden graag meer weten en ontmoetten
Thomas Robberechts en Lionel Van Damme.
Kan je ons even voorstellen?
Thomas: Ik ben Manager bij Citadel
Insurance voor Vlaanderen, mijn collega
Lionel van Damme is de manager voor de
regio Brussel en Wallonië.
Wat is Citadel Insurance en waarom bent
u partner van de UVS?
Thomas: CITADEL INSURANCE is een
verzekeringsmakelaar gespecialiseerd in VME
verzekeringen. Het was logisch dat Citadel
en UVS ooit elkaar zouden ontmoeten om
samen te werken. Sinds 2021 is Citadel
Insurance de makelaar van UVS voor de
disciplinaire verdediging. We komen hier
later op terug.
U zegt dat u gespecialiseerd bent in
VME-verzekeringen, kunt u ons meer
vertellen?
Lionel: Wij hebben inderdaad enkele
producten ontwikkeld die specifiek gericht
zijn op VME’s met sterke voorwaarden aan
interessante tarieven.
Een voorbeeld onder andere, voor net
opgeleverde residenties bieden wij een
minimumtarief aan.
Wat betreft de dekking, is de
brandverzekering in mede-eigendom
niet overal hetzelfde?
Thomas: Nee, zeker niet. Er zijn twee
belangrijke formules in brandverzekeringen
voor residenties waar men rekening mee
moet houden, de genoemde gevaren
(Named perils) en Alle risico’s behalve (All
Risk).
De eerste vereist dat de verzekerde aantoont
dat de oorzaak gedekt is en dat de schade
opgetreden is onder de omstandigheden
die in het contract zijn beschreven. Terwijl bij
de Alle risico, de bewijslast volledig omkeert.
Het is aan de verzekeraar om te bewijzen
dat de oorzaak is uitgesloten. Als de oorzaak
niet specifiek staat uitgesloten in de polis,
is de verzekeraar verplicht om de schade te
regelen.
Heb je een concreet voorbeeld?
Lionel: Ja, tijdens een huiselijk incident,
wanneer een eigenaar het slachtoffer is van
waterschade aan het plafond die afkomstig
is van het bovenliggende appartement,
maar dat deze zijn schuld niet herkent, bv.
als een badkuip overstroomt. Aangezien
de verzekeraar de zaak niet objectief kan
bepalen, zal hij niet ingrijpen om het
plafond te herstellen. In Alle risico’s zal hij het
beschadigde plafond moeten compenseren.
Het spreekt voor zich dat we de facto All
Risks-formule voorstellen.

PROPERTYTODAY
9
Ik zie dat ik je een goede dekking voor
mede-eigenaren bied, maar onze leden
zijn beheerders. Zijn er specifieke
dingen voor hen?
Thomas: Ja, ons doel is om zowel de
belangen van de mede-eigenaren als die van
de syndicus te behartigen.
Lionel: Inderdaad, bij een schadegeval,
hoewel de syndicus alleen verantwoordelijk
is voor gemeenschappelijke delen, zorgt hij
ook voor het beheer van de schadegevallen
van alle partijen van de residentie. In
dit opzicht bieden wij systematisch een
vergoedingstoename van 10% van de
indirecte schadeverliezen gedeeltelijk
privatief voor de mede-eigenaren en 10%
van de syndicuskosten voor de hele schade.
Privé en gemeenschappelijke onderdelen
gecombineerd.
Het beheer van een VME is complex.
Het is niet beperkt tot het beheer en de
vergoeding van schade aan het gebouw.
Lionel: Je hebt helemaal gelijk. Daarom
heeft Citadel Insurance een compleet
assortiment verzekeringsproducten
voor VME’s ontwikkeld: brand- maar ook
Burgerlijke aansprakelijkheidspolis voor de
leden van de raad van mede-eigendom
en de commissaris van de rekeningen,
een polis lichamelijke ongevallen voor
vrijwilligers, arbeidsongevallen voor mensen
die in dienst werken van de VME en een
rechtsbijstandspolis.
Rechtsbijstand?
Thomas: Ja, tegenwoordig wordt een
VME heel vaak geconfronteerd met
verschillende en uiteenlopende geschillen:
buurtconflicten, geschillen met een
leverancier, een verzekeraar en meestal met
mede-eigenaren. De syndicus heeft vaker te
maken met openstaande vorderingen bij de
mede-eigenaars.
Onze rechtsbijstand dekt de kosten voor het
terugvorderen van onbetaalde rekeningen
van de mede-eigenaars en biedt permanent
juridisch advies aan.
Wij begrijpen dat je goede dingen
aanbiedt, maar ik kan mij niet inbeelden
dat dit voor elke VME weggelegd is.
Thomas: Klopt, onze rol is niet beperkt
tot bemiddeling, maar ook vooral tot
riskmanagement. Ons doel is om proactief
te werk te gaan en bepaalde oplossingen te
bespreken met de syndicus en verzekeraar.
Lionel: het doel is om op lange termijn een
VME te verzekeren en geen mooie dekking
aan een lage premie aan te bieden die bij de
eerste schade dient herzien te worden.
Thomas: We hebben directe communicatie
met de verzekeraars om oplossingen voor
te stellen zodat de schadestatistieken
van het gebouw niet uit de hand lopen.
Wij stellen dan vaak voor om de kleinere
schadegevallen zelf te regelen zonder
Meer info op
Nieuw: Easime
Individuele facturatie
van verwarmingskosten
Bent u eigenaar of verhuurder van een appartement? En wordt
het gebouw collectief met gas verwarmd? Met Easime wordt
het warmteverbruik voor elk appartement automatisch individueel
gefactureerd. Zo moet u de verwarmingskosten niet meer opvolgen.
Easime maakt u het leven makkelijker
www.ista.be
in samenwerking met

10 Editie oktober - november
tussenkomst van de verzekeraar. Wij
maken de VME er op attent dat bepaalde
renovatiewerken noodzakelijk worden
als er door de verouderde elementen in
het gebouw vaak schade uit ontstaat.
Bijvoorbeeld verouderde waterleidingen.
“ We komen vaker
warmtepompen,
zonnepanelen
of elektrische
laadpalen tegen
in de nieuwe
residenties.
van een klacht bij het BIV gedagvaard
worden voor de uitvoerende kamer. De polis
“disciplinaire verdediging” werd speciaal
ontwikkeld voor de leden van de Unie Van
Syndici en dekt de verdedigingskosten
van de uitvoerende kamer, alsook in geval
van hoger beroep. Voor meer informatie
kan u gerust met ons of met UVS contact
opnemen.
Thomas en Lionel, Bedankt voor dit
interview. Ik hoop dat we jullie snel weer
kunnen zien.
Lionel en Thomas: Zeker, als partner van
de UVS (Unie van Syndici) zijn we elk jaar
aanwezig op het Salon van Mede-eigendom
en nemen wij regelmatig deel aan de
ronde-tafels van de franstalige UDS.
info
Dhr Thomas Robberechts
Citadel Insurance - manager
Vlaanderen
0479 50 33 74
thomas@citadelinsurance.be
PROPERTYTODAY
Wat de toekomst betreft, verandert
onze wereld vooral vanuit het
klimaatperspectief. Zijn deze
wijzigingen dan ook zichtbaar in jullie
voorwaarden?
Lionel: Ja, klimaatverandering is voor
iedereen een realiteit geworden. Hetzelfde
geldt voor residenties en daarom is het
onze taak ervoor te zorgen dat we het onze
voorwaarden continu updaten.
Thomas: De wetgeving past regelmatig de
administratieve en milieuvoorschriften aan in
de bouw. Dit brengt vaak extra kosten mee
die onze verzekeraar ten laste neemt.
Lionel: Daarnaast zien wij dat steeds meer
VME’s zich beginnen aan te passen door
groene energie te gebruiken. We komen
vaker warmtepompen, zonnepanelen of
elektrische laadpalen tegen in de nieuwe
residenties. Het spreekt voor zich dat deze
nieuwe elementen in onze voorwaarden zijn
opgenomen.
Heel erg bedankt voor al deze
informatie, maar kunnen we, voordat we
klaar zijn, terugkomen op de Burgerlijke
aansprakelijkheid Disciplinaire
verdediging van de syndici?
Lionel: Natuurlijk. Maar, belangrijke detail,
het wordt alleen toegekend aan de leden
van de UVS en is volledig geïntegreerd in
hun lidmaatschap.
Thomas: Als syndicus kunt u ten gevolge

publireportage
Rechtsbijstand VME
Al aan gedacht om je VME ook juridisch te
beschermen met een rechtsbijstandsverzekering?
Meer en meer mensen kiezen voor het leven in een
appartement. Dit fenomeen wordt inmiddels de
verappartementisering van Vlaanderen genoemd.
Dit zorgt meteen ook voor een groot aantal
beslommeringen en mogelijke conflicten, die minder
aanwezig zijn bij het leven in een alleenstaande
woning.
De syndicus is het eerste aanspreekpunt voor tal
van problemen en discussies, niet alleen onder
de mede-eigenaars, maar ook met derden zoals
buren of leveranciers. In het ergste geval escaleert
het tot een juridisch conflict met procedures, de
één al complexer dan de ander. In dat geval is het
aangewezen om beroep te doen op de diensten van
een gespecialiseerde rechtsbijstandsverzekeraar zoals
Euromex.
Overigens, zo een rechtsbijstandsverzekering in het
kader van een VME verzekert niet alleen de rechten van
de Vereniging van Mede-eigenaars (VME), maar ook die
van de syndicus, de Raad van Mede-eigendom én de
Commissaris van de rekeningen.
Wat is dat nu juist, een
rechtsbijstandsbijstandsverzekering?
Iedereen kan in zijn leven terechtkomen in een
conflict. Hoe voorzichtig of conflictvermijdend je ook
bent, je kan nooit uitsluiten dat anderen je schade
berokkenen of dat je in aanraking komt met justitie.
Juridische conflicten komen steeds vaker voor en de
wetgeving is complex.
Kunnen rekenen op professionele hulp wanneer je
een conflict hebt, is dan ook onontbeerlijk! Heb je
een geschil, dan zoekt Euromex voor jou naar een
snelle minnelijke oplossing. Als het nodig is, laten we
je bijstaan voor de rechtbank.
Denk maar aan de situatie waarbij één van de medeeigenaars
weigert om zijn aandeel in de facturen te
betalen of een klusjesman die meer schade aan je
gebouw aanbrengt dan herstelt.
Door te kiezen voor juridische ondersteuning en advies
door Euromex, kan je er op vertrouwen dat je de beste
“Mijn buren
vinden zichzelf
“de nieuwe
Beatles”.
Ik niet.”
Euromex, dat is een team van juristen die thuis zijn in alle mogelijke
takken van het recht. Die écht luisteren, maar ook actief voor je
opkomen. Daar kan je écht op vertrouwen.
V.U.: Euromex NV – Generaal Lemanstraat 82-92 – 2600 Berchem – www.euromex.be
Verzekeringsonderneming toegelaten onder code 0463, onder toezicht van NBB en FSMA.
Juristen die luisteren. En doen.
Dat is een
Euromexmoment.
oplossing voor jouw situatie en de mede-eigendom
vindt. Ligt een minnelijke oplossing toch niet binnen
handbereik, dan betalen wij de kosten van een advocaat
naar keuze voor een gerechtelijke oplossing.
Als rechtsbijstandsverzekeraar is Euromex al jaren de
referentie in de VME-markt. Onze gespecialiseerde
juristen zorgen, samen met je makelaar, voor een
efficiënte oplossing van de vaak voorkomende en soms
complexe conflicten die ontstaan wanneer mensen
samen wonen in één gebouw.
Meer weten wat Euromex voor VME’s en syndici kan
betekenen?
Neem contact op met je verzekeringsmakelaar
voor het juiste advies inzake het ruime aanbod
rechtsbijstand.
Juristen die luisteren. En doen.
V.U.: E. Vanpoucke - Euromex NV – Generaal Lemanstraat 82-92 – 2600 Berchem - www.euromex.be
Verzekeringsonderneming toegelaten onder code 0463, onder toezicht van NBB en FSMA.

12 Editie oktober - november
Betonherstellingen
in
mede-eigendom
vergen een
serieus aanpak
03
Het lijkt een ver-van-mijn-bed-show, maar
dat is het helaas niet…
Na val van afgebroken balkon zijn andere
bewoners bezorgd: “Ik heb nu gemerkt dat mijn
balustrade ook is losgekomen” (Het Nieuwsblad
– 20 juli 2023)
Deel van balkon valt naar beneden aan Gent
Zuid: brandweer komt ter plaatse
(Het Nieuwsblad – 16 mei 2023)
Balkon valt naar beneden in Vlaardingen, vader
en zoon zwaargewond
(RTL Nieuws – oktober 2021)
Meer en meer vernemen we via de
media dat er betonnen brokstukken,
laat staan volledige balkons van
appartementsgebouwen, naar beneden
donderen. Met in zeldzame gevallen helaas
ook heel zware menselijke drama’s tot
gevolg. Ook in de civiele bouw merken
we dat een gedegen en professioneel
onderhoud aan betonnen structuren door
de jaren heen meer dan een noodzaak is
geworden. Denken we hierbij maar aan de
perikelen rond de Leopold II tunnel in Brussel
van een aantal jaren geleden (sinds mei
2022 omgedoopt tot de Annie Cordytunnel)
en recentelijk kwam ook de overbekende
Zwitserse Gotthardtunnel in het nieuws,
waar overnacht grote betonbrokstukken naar
beneden waren gevallen (gelukkig zonder
veel erg).
De meeste van onze betonnen flatgebouwen
dateren uit de jaren ’70 en ’80
van de vorige eeuw, wat betekent dat deze
constructies de leeftijd van 50 jaar hebben
bereikt. Beton lijkt dan wel een zeer sterk en
degelijk materiaal, en dat is het ook, maar het
heeft helaas ook een achillespees. De ijzeren
betonwapening die maakt dat beton ook zal
kunnen weerstaan aan trekspanningen, kan
onder invloed van intredend koolstofdioxide
CO2 én in aanwezigheid van vocht gaan
roesten. Dit fenomeen zal er voor zorgen
dat (grote) schollen beton uit de façade
worden weggeduwd en dat bepaalde
wapeningsstaven dermate zullen worden
weggevreten, zodat de stabiliteit van een
constructie in het gedrang kan komen.
En wat het nog erger maakt voor de
onwetende man/vrouw op de straat, is dat in
de meeste gevallen deze pathologieën voor
het blote oog pas zichtbaar worden wanneer
het eigenlijk al rijkelijk te laat is, waardoor
de broodnodige betonbeschermingen
en -herstellingen veel ingrijpender zullen
uitvallen. Een kwalitatief en degelijk
betononderhoud op geregelde tijdsstippen
aan betonnen gevelpartijen is dan ook een
must.
Sinds 2008 kunnen aannemersbedrijven die
betonherstellingen uitvoeren zich engageren
voor de “Procescertificatie Betonherstelling”.
Na een positieve evaluatie zal het bedrijf
in kwestie kunnen beschikken over een
(weliswaar vrijwillig) BENOR-certificaat,
uitgegeven en gepubliceerd door de
Belgische certificatie-instelling BCCA. Zij
werden door de Belgische Staat voor deze
activiteitsdomeinen aangeduid en zijn
hiertoe tevens geaccrediteerd door BELAC
(de Belgische Accreditatie-instelling).
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.
Elk bedrijf dat over een Procescertificaat
beschikt wordt jaarlijks door BCCA
geauditeerd en door het afstappen op
een aantal willekeurig aangeduide werven
uit hun portfolio worden eveneens
de verschillende hersteltechnieken en
processen geëvalueerd naar kwaliteit.

PROPERTYTODAY
13
Sinds kort zijn deze bedrijven binnen het
systeem van certificatie ook verplicht,
om al hun werven waarin een aandeel
betonherstellingen vervat zit aan te melden
op een daartoe speciaal ontwikkeld
portaal MyBCCA, waardoor als het ware
een continue opvolging van de werken
bevorderd wordt.
Wij hebben er met z’n allen alle nut bij om
ons patrimonium, of het nu om kunstwerken
dan wel om woonblokken gaat, in ere te
houden. Het zal de veiligheid van ons allen
alleen maar ten goede komen.
Tips van UVS!
• Opteer altijd voor gecertificeerde
aannemers
• Plaats op regelmatige basis een
agendapunt op de AV m.b.t. de staat van de
gevels en de balkons
info
ir. Benny BROEKAERT
Chief Coordinator BCCA
Hermeslaan 9
1831 Diegem
www.bcca.be
b.broekaert@bcca.be
“ Een kwalitatief
en regelmatig
betononderhoud is
dan ook een must
PROPERTYTODAY

14 Editie oktober - november
Hoe veilig is
uw lift?
Is er een lift in uw gebouw? Hoe weet u zeker
dat die 100% veilig is?
04
In België zijn er naar schatting 85.000 liften.
Niet enkel verouderde liften kunnen een
ernstig gevaar voor de veiligheid van de
gebruiker vormen, maar ook 'moderne'
liften kunnen door een gebrekkig en slecht
onderhoud gevaarlijk zijn.
De meest vastgestelde problemen zijn:
Î Een lichtgordijn aan de kooitoegang
Î Het ontbreken van een vanginrichting
Î Ladder voor toegang schachtput niet
conform
Î Onvoldoende verlichting

PROPERTYTODAY
15
Als beheerder bent u als enige aansprakelijk
voor uw beheer (BW art 3.89§6). Dit houdt
concreet in dat u ook verantwoordelijk bent
voor de goede werking van de liftinstallaties
in de VME’s in uw portefeuille. Uw aandacht
moet dus te allen tijde gericht zijn op de
veiligheid van het gebouw en vooral op de
strikte naleving van alle voorschriften m.b.t.
de lift. Onderhoud en inspecties dienen stipt
opgevolgd te worden.
Preventie onderhoud en
periodieke keuring
Elke nieuwe lift moet een jaar na
ingebruikname worden gekeurd. Dit is de
eerste periodieke keuring.
Om de hoeveel tijd een keuring van uw
liften moet gebeuren, hangt af van de
certificatie van de onderhoudsfirma. Is
deze ISO-gecertifieerd, dan volstaat
een halfjaarlijkse keuring van de liften.
De meeste onderhoudsfirma’s zijn ISOgecertifieerd.
Indien niet, dan bent u
verplicht tot een driemaandelijkse
keuring van de liften uit te voeren door
een EDTC zoals ACEG. ACEG is een EDTC
(Externe Dienst voor Technische Controles)
die u graag met raad en daad bijstaat voor
de controles van uw liften.
Controleer dus steeds of uw
onderhoudsfirma ISO-gecertificeerd is!
Laat de opmerkingen niet liggen!
Vaak bevatten de keuringsverslagen
opmerkingen. Voor alle opmerkingen die
voortvloeien uit de preventieve inspectie
dient de syndicus onmiddellijk actie te
ondernemen om deze op te lossen. Als
“ Vertrouw op ISO
gecertificeerde
onderhoudsfirma’s
syndicus dient u alle maatregelen van
voorlopig beheer te nemen.
Bw art 3.89-§5. "Ongeacht de bevoegdheid
die hem door het reglement van medeeigendom
wordt toegekend, heeft de
syndicus tot opdracht: 2° alle bewarende
maatregelen te treffen en alle daden van
voorlopig beheer te stellen".
Concreet; vraag z.s.m. een offerte aan uw
liftleverancier, en geef z.s.m. opdracht om
de situatie te regulariseren. U hoeft daarvoor
geen goedkeuring van de algemene
vergadering te hebben. Best is wel de Raad
van Mede-eigendom te informeren (indien
een raad aanwezig is in de VME).
Dit kan in de meeste gevallen door uw
liftleverancier maar dit kan ook door
gespecialiseerde firma’s gebeuren. Denken
wij maar aan water in de schachtput, storing
op de telefoonlijn, …
De doelstelling van deze actie is terug naar
een volledige conformiteit en veiligheid van
de lift te gaan.
Opgelet: Opmerkingen zijn belangrijke signalen.
Aarzel niet om de lift te laten stil leggen
en verzegelen zolang de veiligheid van de
gebruikers niet gegarandeerd is! De sluiting van
de lift kan enkel gebeuren door tussenkomst
van uw liftleverancier of controleorganisme
(EDTC). Voorzie dan ook een affiche voor de
bewoners met de vermelding dat de lift om
veiligheidsredenen niet gebruikt mag worden.
Eigenaars van een lift in werking met verbroken
zegels riskeren strafrechtelijke vervolging.
Waarom een risicoanalyse
bovenop de liftkeuring?
Met de tijd verouderen liftsystemen en
worden ze gevoeliger voor storingen en
veiligheidsrisico's. Een belangrijk onderdeel in
de levensloop van de lift, is het uitvoeren van
risicoanalyses om de reële staat van de lift en
eventuele tekortkomingen te identificeren.
De wetgever heeft de nadruk gelegd
op de risicoanalyse van liften door een
keuringsorganisme (EDTC), als instrument

16 Editie oktober - november
om modernisaties aan te bevelen. Daarom
is het cruciaal om liften periodiek te
moderniseren.
De syndicus moet om de 15 jaar een
risicoanalyse van de lift uitvoeren door een
EDTC. Deze analyses helpen bij het bepalen
van de juiste modernisatieplannen.
Deadlines risicoanalyses:
Voor liften die in bedrijf zijn gesteld voor
1 januari 1958 dienen de modernisaties
uitgevoerd te worden uiterlijk op 31
december 2023. Voor historische liften
worden de modernisaties uitgevoerd uiterlijk
op 31 december 2027.
Te laat! voor liften die in bedrijf zijn gesteld
vanaf 1 april 1984 moesten de modernisaties
uiterlijk op 31 december 2014 uitgevoerd
worden. Voor liften die in bedrijf zijn gesteld
tussen 1 januari 1958 en 31 maart 1984
moesten de modernisaties uiterlijk op 31
december 2016 uitgevoerd worden.
Regularisatieattest onontbeerlijk
Als bij de risicoanalyse van de lift geen
tekortkomingen werden vastgesteld zal
de beheerder een positieve risicoanalyse
ontvangen met een regularisatieattest.
In dit geval dient de beheerder niets te
ondernemen en kan het onderhoud en de
preventieve inspectie verder verlopen zoals
voordien.
Ingeval van noodzakelijke
modernisatiewerken is er na de uitvoering
van de werken een nieuwe keuring nodig
door het EDTC dat de risicoanalyse heeft
uitgevoerd.
Deze zal de beheerder een regularisatieattest
bezorgen indien aan alle opmerkingen van
de risicoanalyse is voldaan. De syndicus moet
ervoor zorgen dat het regularisatieattest in
de machinekamer of bij het SECT dat belast
is met de preventieve inspectie terechtkomt.
Indien de modernisatiewerken niet zijn
uitgevoerd 3 jaar na de risicoanalyse en ten
laatste 18 jaar na de laatste risicoanalyse of
datum van in bedrijfstelling, en indien blijkt
dat er geen regularisatieattest aanwezig is,
zal het EDTC dat belast is met de preventieve
inspectie overgaan tot een afkeuring dat kan
lijden tot het stil leggen van de lift door de
bevoegde instanties.
Timeline voor de syndicus
De syndicus zorgt ervoor dat de nodige
modernisatiewerken 3 jaar na de
risicoanalyse zijn uitgevoerd en ten laatste 18
jaar na de laatste risicoanalyse of datum van
in bedrijfstelling.
Dit kan de beheerder doen door
de risicoanalyse door te sturen naar
verschillende onderhoudsfirma’s
(modernisatiebedrijven) om
een prijsofferte voor de nodige
modernisatiewerkzaamheden te ontvangen.

PROPERTYTODAY
17
Veiligheidsdossier en verplichte
opschriften
Sinds 2003 moet de syndicus ook een
veiligheidsdossier bijhouden voor elke
lift waarin alle informatie over de lift
wordt bijgehouden: risicoanalyses,
onderhoudsbeurten, inspecties en
modernisering.
TIPS
Zorg ervoor dat de volgende documenten
aanwezig zijn voordat de liftkeurder
langskomt:
Î Alle ontvangen attesten omtrent het
onderhoud en preventieve inspecties van
de afgelopen 10 jaar;
Î Verslagen van eventuele voorgaande
risicoanalyses;
Î Indien er moderniseringen uitgevoerd
werden, moet je ook de documenten en
verslagen daarover bijhouden;
Î De handleiding van de lift;
Î Indien van toepassing de EG-verklaring
van overeenstemming (CE)
Een lift die niet op tijd is gemoderniseerd,
kan worden stilgelegd.
Sancties voor de VME
De boetes die opgelegd worden zullen
ten laste van de VME gelegd worden,
als eigenaar van de liftinstallatie. Art 1°8:
eigenaar: elke natuurlijke of rechtspersoon
die een lift in eigendom bezit
De boetes variëren naargelang de vastgestelde inbreuk, bij voorbeeld:
Geen veiligheidsdossier 5.000
Geen volledige instructies in de kooi (taal) 5.000
Geen preventief onderhoud 5.000
Geen preventieve inspectie 5.000
Geen risicoanalyseC x E x 100
Lift in gebruik ondanks ernstig risico vastgesteld door een EDTC 15.000
Lift in gebruik met verbroken verzegeling
Verwijzing naar
strafrechtbank
Bovendien moet in elke liftkooi ook volgende
informatie ophangen: Identificatienummer
- Bouwjaar - Nominale last - Maximaal
aantal personen dat mag vervoerd
worden - Adresgegevens eigenaar of
beheerder - Naam van de EDTC die de
inspecties uitgevoerd heeft - Naam van het
onderhoudsbedrijf
Geen getekend voorstel en ernstig risico minimum 15.000
Geen getekend voorstel en ernstig risico minimum 25.000
Geen elektronisch veiligheidsgordijn noch kooideur 12.500
Geen mechanische vergrendeling 12.500
Onjuiste stopnauwkeurigheid (frequentiebediening) 12.500
Bijkomende informatie (FOD Economie) en
bronnen:
Î https://economie.fgov.be/nl/publicaties/
als-eigenaar-zorg-ik-voor-de-0
Î https://economie.fgov.be/nl/themas/
kwaliteit-veiligheid/veiligheidvan-goederen-en/specifiekereglementeringen/liften-en-kabelbanen/
liften/modernisering-van-bestaande
Conclusie:
De veiligheid en prestaties van liftsystemen
zijn van cruciaal belang voor de syndici en de
VME’s. Door onderhoud en keuring, kunnen
wij samen een veiligere en betrouwbaardere
liftomgeving creëren voor iedereen.
ACEG zal aanwezig zijn op het Salon
van de Mede-eigendom om u verder te
informeren: stand 22!
info
Dhr Erwin Guetens
Algemeen technisch directeur ACEG
Ringlaan 39
1853 Strombeek-Bever
M erwinguetens@aceg.be
T 0471 10 45 77
W www.aceg.be
PROPERTYTODAY

18 Editie oktober - november
05 Vlaamse overheid
zet in op renovatie
appartementsgebouwen
Vlaanderen telt 930.000 appartementen in
ongeveer 140.000 appartementsgebouwen.
Veel van deze appartementsgebouwen
zijn op energetisch vlak (sterk) verouderd
en staan dan ook voor een grondige
energetische renovatie. Een appartement dat
energiezuinig is, is niet alleen comfortabeler
en voordeliger om in te leven, maar het
appartement zal zijn waarde behouden of in
waarde stijgen.
Tegen 2050 moeten alle huizen en
appartementen energiezuinig zijn. In
EPC-termen betekent dat het behalen van
EPC-label A. Vandaag behaalt echter nog
maar één op de tien appartementen dat
label en om de langetermijndoelstelling te
halen, moeten er jaarlijks gemiddeld 4.400
appartementen gerenoveerd worden. Het
huidige renovatieritme van appartementen
moet dus fors omhoog en de Vlaamse
overheid neemt daarom verschillende
maatregelen specifiek voor appartementen.
Renovatiemasterplan voor
appartementsgebouwen: tot
12.000 euro terugbetaald door het
VEKA
De situatie van mede-eigendom,
het onderscheid tussen privatieve
delen en gemeenschappelijke delen,
de gebouwgrootte en techniciteit
(bijvoorbeeld de collectieve installaties)
vergen voor de renovatie van
appartementsgebouwen een heel andere
aanpak dan die voor eengezinswoningen.
De ervaring uit verschillende Europese
projecten leert dat een onafhanlijk
technisch en financieel advies nodig is,
gecombineerd met een procesbegeleiding
voor zowel de individuele eigenaar als
de VME. Onder meer innen het EU Life
BE-Reel project werd een aanpak met
conditiestaatmeting van het gebouw, de
coaching van de bewoners in de keuze
tussen een onderhoudsaanpak of duurzaam
renovatiescenario ontwikkeld.
Deze strategie bleek succesvol en de
Vlaamse overheid zet hier nu verder op in
met de steun voor het renovatiemasterplan.
Appartementsgebouwen met
minstens 15 eenheden kunnen een
renovatiemasterplan laten opmaken
door één van de zes geselecteerde
studiebureaus. Deze studiebureaus hebben
een raamovereenkomst getekend met het
Vlaams Energie- en Klimaatagentschap
(VEKA) en de doelstellingen van het
renovatiemasterplan onderschreven. De
Vlaamse overheid voorziet een financiële
ondersteuning tot 12.000 euro (incl. btw en
max. 60% van de factuur) voor de opmaak
van zo’n masterplan dat al snel meer dan
20.000 euro kan kosten.
Het renovatiemasterplan bestaat
uit twee delen. Enerzijds het
meerjarenonderhoudsplan dat zich
baseert op de gebouwtechnische,
installatietechnische, de veiligheids- en
woonkwaliteitsaspecten zoals beschreven in
de Vlaamse Wooncode. Het plan neemt de
vervangingsinvesteringen en de wettelijke
verplichte investeringen op voor een periode
van 20 jaar. Anderzijds een duurzaam
renovatiescenario met een stappenplan met
de noodzakelijke renovatieacties over hoe
de langetermijndoelstelling 2050 te behalen.
De syndicus en de VME krijgen zo een idee
over de maatregelen die genomen kunnen
worden, in welke volgorde ze het best
aangepakt worden, de investeringskost, de
jaarlijkse energiebesparing en een indicatie
van de vastgoedwaarde voor en na de
werken.
Kortom, de VME en mede-eigenaars
krijgen dankzij dit masterplan een duidelijk
overzicht van de verschillende acties die

nodig zijn om het appartementsgebouw
toekomstbestendig te maken.
De syndicus dient de aanvraag online in
via de website van het VEKA. Het VEKA
organiseert op basis van de aanvraag een
mini-competitie tussen de geselecteerde
studiebureaus. Daarna worden de offertes
aan de syndicus bezorgd en kan de syndicus
de voordeligste offerte voorleggen aan de
mede-eigenaars. Na ondertekening van de
offerte, heeft het studiebureau maximum zes
maanden om het renovatiemasterplan op te
leveren.
Mede-eigenaars en syndici van
appartementsgebouwen met minder dan
15 eenheden komen niet in aanmerking
voor de financiële tussenkomst voor de
opmaak van het renovatiemasterplan, maar
zij kunnen wel nog advies krijgen in het
kader van de collectieve renovatiepremie.
Deze premie wordt uitbetaald door
distributienetbeheerder aan de BENOcoach.
Een BENOcoach heeft een duidelijk
omschreven takenpakket. Hier vallen
o.a. het opstellen van een energetisch
renovatieadvies onder, maar ook de
administratieve ondersteuning, de aanvraag
van premies, enz.
Coaching
Als er interesse is bij de VME om over te
gaan tot een energetische renovatie van
het appartementsgebouw, kan er via
de Energiehuizen een coach betrokken
worden. Deze coach zal de VME op
een neutrale manier informeren en
sensibiliseren over het nut en noodzaak
van een grondige energetische renovatie.
Daarnaast zal hij een plan van aanpak
voorstellen, informatie geven over de
opmaak van het renovatiemasterplan en
de VME bijstaan bij de opmaak van een
aanvraagdossier.
Hij zal verder fungeren als
aanspreekpunt voor de eigenaars. Als het
renovatiemasterplan wordt opgemaakt,
zal de coach de mede-eigenaars
helpen bij een correcte interpretatie
van het renovatiemasterplan en de
conditiestaatmeting. De coach zal ook de
financieringsmogelijkheden in kaart brengen
door de premies en voordelige leningen die
van toepassing zijn op te sommen.
Voor deze dienstverlening voorziet de
Vlaamse overheid een premie voor
de renovatiecoach tot max. 7500 euro
(afhankelijk van het aantal eenheden), zodat
“ Renovatiemasterplan:
tot 12.000 euro
terugbetaald door
het VEKA
deze dienstverlening in de meeste gevallen
kosteloos aangeboden kan worden.
Mijn VerbouwPremie
Via het online loket www.
mijnverbouwpremie.be kunnen premies
voor renovatiewerken aangevraagd
worden. Het gaat dan over werken aan de
gebouwschil (bvb muur- of dakisolatie,
beglazing) en voor het opwaarderen van
de installatie(s) voor de verwarming (bvb
warmtepomp) en het sanitaire warm water
(bvb warmtepompboiler of zonneboiler).
Er zijn zowel premies voor werken aan de
individuele appartementen (privatieve delen)
als aan de gemeenschappelijke delen. Voor
de premie voor de werken aan de privatieve
delen, hangt de premiehoogte af van het
inkomen: hoe lager het inkomen, hoe hoger
de premie.
Maar er is geen inkomensplafond. Iedereen
heeft dus recht op een premie.
Ook de VME heeft recht op een premie bij
werken aan de gemeenschappelijke delen.
Deze premie is dezelfde als de premie
voor de ‘hoogste inkomenscategorie’. Voor
dakisolatie betekent dat bijvoorbeeld een

20 Editie oktober - november
premie van 8 euro/m² met een maximum
van 40% van de factuur.
Personen uit de laagste en middelste
inkomenscategorieën kunnen aanvullend
op de premie voor de VME en voor werken
aan de gemeenschappelijke delen, ook nog
aanspraak maken op de ‘aanvullende premie’
voor dezelfde werken. Dat premiebedrag
wordt dan berekend in functie van het
proportioneel aandeel van het appartement
in het appartementsgebouw.
Mijn VerbouwLening
De eigenaar-bewoners uit de laagste en
middelste inkomenscategorieën kunnen
maximaal 60.000 euro lenen voor de renovatie
van de privatieve delen. Deze lening kan
aangevraagd worden via het Energiehuis of
online. De gehanteerde rentevoet is steeds
3% onder de wettelijke rentevoet en kan niet
onder 0% gaan. Voor de eigenaar-verhuurder
die verhuurt aan een sociaal verhuurkantoor,
zijn er geen inkomensplafonds.
Ook de VME kan een lening aangaan.
Deze bedraagt maximaal 60.000 euro,
vermeerderd met 25.000 euro per
appartement.
Fictief rekenvoorbeeld:
De VME van een appartementsgebouw
van 30 eenheden heeft beslist om het dak
(200 m²) en de buitenmuren (600m²) van
het appartementsgebouw te isoleren. De
VME laat een renovatiemasterplan opmaken
en daaruit blijkt dat het dak best eerst
aangepakt wordt en daarna de muren. De
werken worden geraamd op 300.000 euro
incl. btw voor de VME.
Î Kostprijs renovatiemasterplan: 18.000 euro
incl. btw, waarvan 10.800 euro incl. btw
(max. 60% van de factuur) wordt betaald
door het VEKA. Dus de VME betaalt nog
7.200 euro incl. btw.
Î Premie voor de VME voor de werken aan de
gemeenschappelijke delen: 19.600 euro.
Î Afhankelijk van de inkomenscategorie
kan er nog een aanvullende premie
aangevraagd worden die kan oplopen tot
enkele duizenden euro’s.
Î Mijn VerbouwLening voor de VME: 300.000
euro tegen een rentevoet van 2.25%
voor 20 jaar (3%-punten korting op de
wettelijke rentevoet). Dat betekent een
maandlast van 1.550 euro en dus 52 euro
per maand per appartement.
Î Labelpremie: voor een appartement
met een slecht EPC-label (D, E of F) dat
gerenoveerd wordt naar label A of B, is er
een bijkomende premie van respectievelijk
3.750 euro en 2.500 euro.
Renovatieverplichting
Sinds begin dit jaar moeten kandidaat-kopers
die een appartement kopen met een slecht
EPC-label (label E of F), binnen de vijf jaar het
appartement energetisch op te waarderen tot
minstens label D. Maar label D is slechts een
tussenstap. De Vlaamse overheid heeft een
verstrengingspad voorzien. Wie bijvoorbeeld
in 2028 een appartement met een slecht EPClabel
koopt, moet binnen de vijf jaar minstens
tot label C renoveren. De minimale EPC-labels
worden zo stapsgewijs verstrengd om tegen
2050 uit te komen op label A. Ook voor huizen
geldt een gelijkaardige verplichting.
EPC Gemeenschappelijke delen
Het EPC (EnergiePrestatieCertificaat) van

PROPERTYTODAY
21
de gemeenschappelijke delen van een
appartementsgebouw geeft aan hoe
energiezuinig de gemeenschappelijke delen
zijn.
Een EPC van de gemeenschappelijke delen
is verplicht. Appartementsgebouwen groter
dan 15 eenheden moesten dat al tegen het
einde van 2021 hebben, voor gebouwen
tussen 5 en 14 eenheden was het einde van
2022 de deadline.
De kleinste appartementsgebouwen (tussen
2 en 4 eenheden) hebben nog tot het
einde van dit jaar om te voldoen aan deze
verplichting.
Meer informatie: www.vlaanderen.be/
renovatiemasterplan
VEKA zal aanwezig zijn op het Salon
van de Mede-eigendom om u verder te
informeren: stand 6!
info
Tim Van Helden,
tim.vanhelden@vlaanderen.be
Vlaams Energie- en
Klimaatagentschap
Koning Albert II-laan 20 bus 17,
1000 Brussel
www.vlaanderen.be/veka
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
PROPERTYTODAY
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.

22 Editie oktober - november
In Wallonië: nieuwe premies voor
energiewerk.
VME’s in het Waalse Gewest kunnen
voortaan profiteren van subsidies voor
energiewerkzaamheden. Deze subsidies
zijn van toepassing op verenigingen
van mede-eigenaars (ACP) en hebben
betrekking op verschillende werken die
de energieprestaties van het gebouw
verbeteren.
Voor het aanvragen van de subsidies
worden papieren formulieren gebruikt die
beschikbaar zijn op de website van SPW:
https://www.wallonie.be/fr/demarches/
obtenir-une-prime-pour-son-habitationpartir-du-1er-juillet-2023#formulaires
Let op: om in aanmerking te komen voor
deze subsidies is een huisaudit door
een erkende auditor aanbevolen. Deze
audit geeft een volledige analyse van
de energieprestatie van het gebouw,
doet aanbevelingen voor uit te voeren
werkzaamheden en maakt een schatting
van de kosten en mogelijke besparingen. De
audit is cruciaal omdat deze toegang geeft
tot de maximale subsidies van het Waalse
Gewest, nauwkeurig advies geeft over de
werkzaamheden en materialen, en een
schatting geeft van de energiebesparingen
en de kosten van de werkzaamheden.
ImmoPass kan snel reageren met een
serviceaanbod voor het uitvoeren
van een huisvestingsaudit van uw
appartementen. Om te profiteren van alle
stimuleringsmaatregelen en goed advies te
krijgen van een erkende huisvestingsauditor,
gaat u naar
https://www.immopass.eu/nl/technischeaudit-van-mede-eigendommen
Immopass zal aanwezig zijn op stand 83
van het Salon van de Mede-eigendom
om u verder te informeren
info
Pierre-Louis Firre
02/486.94.60
info@immopass.eu
PROPERTYTODAY
Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest biedt ook
een hele reeks premies aan!
Op de website van Renolution https://
renolution.brussels/ vindt u een overzicht
van alle premies, met een overzicht van
de premies en steun voor Homegrade
appartementsgebouwen: https://
homegrade.brussels/wp-content/
uploads/Publications_internes/Synthese_
Primes_2023.pdf
Als vastgoedbeheerder kunt u ook contact
opnemen met de Facilitator Duurzaam
Bouwen voor een gratis Quick Scan.
Dankzij deze vereenvoudigde, gratis en
onafhankelijke audit, uitgevoerd door de
Facilitator Duurzaam Bouwen van Leefmilieu
Brussel, krijgt u een gedetailleerde diagnose
van de mogelijke energiebesparingen voor
uw flatgebouw en de maatregelen die u
prioritair moet nemen.
Contacteer hem op 0800 85 775-
facilitateur@environnement.brussels
Om u beter te informeren zullen zullen
Brussel Leefmilieu en Homegrade
aanwezig zijn op het Salon van de
Mede-eigendom: stand 79!
info
Brussel Leefmilieu
facilitateur@environnement.
brussels
tel : 0800 85 775
Homegrade
https://homegrade.brussels/nl/
homegrade/contact/
PROPERTYTODAY

Exclusieve data
VME gegevens
Contactgegevens syndici
Googlemaps, Earthview
Foto zoekfunctie
Online portaal
Online info over
VME’s en syndici
Unieke inzichten
> 98.500 VME’s
> 1.000 Professionele syndici
> 9.500 Vrijwillige syndici
Interactief platform
Excel downloads
Steeds up to date via KBO
VME gebouwinformatie
www.syndi.be
Liften
Bouwjaar
Verdiepingen
Verwarmingstype
Zonnepanelen
Laadpalen
Videofoon
EPC...
AS Admin BV - Wandelpad 4, 2242 Zandhoven - BE 0671.692.039
www.syndi.be - support@syndi.be

Voor de gemoedsrust van de syndicus
en de VME
Verzekeringsoplossingen voor
kantoor- en appartementsgebouwen
in mede-eigendom
Vraag ernaar bij je makelaar
B’Cover by Baloise nv | B’Cover by Baloise nv is een door de FSMA erkend gevolmachtigd onderschrijver | Zetel: City Link, Posthofbrug 16, 2600 Antwerpen, België |
BTW BE 0437.008.754 | RPR Antwerpen, afdeling Antwerpen | Tel.: +32 3 247 21 11 – Vestiging: Herkenrodesingel 6, 3500 Hasselt, België – Tel.: +32 2 704 49 70 | IBAN: BE77 7310 5269 7142 |
BIC: KREDBEBB | info@bcover.be | www.bcover.be

PROPERTYTODAY 25
OP DE VALREEP
Elektrische keuring om de 5 jaar
Sinds 1 juni 2023 is de periodiciteit van de
controlebezoeken van elektrische installaties
van gemeenschappelijke delen veranderd.
De definitie van een ‘huishoudelijke installatie’
is gewijzigd waardoor de elektrische
installaties van de gemeenschappelijke delen
van een residentie voortaan beschouwd
worden als niet-huishoudelijke installaties.
Dat betekent dat de periodiciteit
van de elektrische keuring van de
gemeenschappelijke delen en technische
lokalen van een residentieel geheel wordt
gelijkgeschakeld op 5 jaar.
Rookmelder verplicht
Sinds 18/02/2023 is, in de gemeenschappelijke
delen van een gebouw, een rookmelder
verplicht in elke ruimte in dewelke zich een
technische installatie bevindt. Een technische
installatie is een installatie met elektrische
voeding of die warmte produceert en die vast
verbonden is met het gebouw. Als er zich op
een andere verdieping nog een technische
installatie bevindt in de gemeenschappelijke
delen, dan is ook daar een rookmelder vereist.

PROPERTYTODAY 27
06
Het fibernetwerk:
een belangrijke
kwestie voor syndici
“Fiber is stabieler, sneller en ontworpen
voor de volgende 70 jaar. De uitrol van
het fibernetwerk in België is volop aan
de gang. We zetten even op een rijtje wat
syndici moeten weten om er het maximum
uit te halen.”
Matthias Bodson en het Syndic Team van
Proximus hebben als missie om syndici te
helpen bij de uitrol van het fibernetwerk in
hun gebouwen. "We baseren ons op een
grondige kennis van hun beroep en hun
dagelijkse praktijk. Dat is essentieel voor de
uitrol van het fibernetwerk, aangezien de
syndicus instaat voor het beheer van de
installaties in zijn gebouw, die cruciaal zijn
voor de aansluiting van alle appartementen.
De installatiewerken zijn niet erg ingrijpend,
maar toch is het nodig zich er bijtijds op voor
te bereiden."
De uitrol van fiber: essentieel en
gratis
"Naast een veel hogere snelheid en dus veel
sneller internet, brengt fiber meer stabiliteit
en kwaliteit voor tal van onmisbare diensten
voor de bewoners: telewerk, onlinelessen,
domotica, bewakingssystemen voor senioren,
televisie enzovoort", legt Matthias uit. "Ook
andere essentiële diensten voor het gebouw
en de syndicus lopen via dezelfde vaste lijnen.
Zoals het beheer van de lift, het openen
van deuren en slagbomen, intercoms, het
brandalarm of het op afstand uitlezen van
verbruiksmeters. "
In Antwerpen, Oostende, Knokke, Gent,
Brugge, Hasselt, Leuven en Brussel kan al
20% van alle huishoudens en bedrijven zich
aansluiten op het nieuwe fibernetwerk.
"We verwachten tegen 2028 70% van het
Belgische grondgebied en alle flatgebouwen
in het land te bestrijken", aldus Matthias.
“Tijdens de eerste vijf jaar van de uitrol is de
installatie in gebouwen en woningen volledig
gratis. Bovendien is het een open netwerk;
momenteel heb je de keuze tussen 38
operatoren. De installatie van fiber brengt dus
geen verplichting met zich mee om Proximusklant
te worden. "
Het einde van het oude netwerk
De komst van fiber betekent ook dat het
oude kopernetwerk wordt ontmanteld. "Het
kopernetwerk dat nu wordt gebruikt voor
internet, telefonie, televisie en bepaalde
syndicusdiensten zal worden afgesloten. De
gebouwen die niet overstappen op fiber
zullen dus geen toegang meer hebben
tot deze abonnementen. De deactivatie
van het kopernetwerk gebeurt binnen een
strikt wettelijk kader. We moeten het BIPT,
de Belgische mediaregulator, twee jaar op
voorhand informeren. En we zijn verplicht
om de precieze datum van afsluiting van het
netwerk te respecteren, zonder uitzondering.
Toen in Luik fiber werd uitgerold, gingen de
mede-eigenaren van een gebouw daar niet
mee akkoord. Drie dagen na de uitschakeling
van het kopernetwerk vroegen ze ons met
spoed hun gebouw aan te sluiten, wat we
hebben gedaan, zij het met minder flexibiliteit
op het vlak van de bekabeling in hun gebouw."
Het belang van het technisch
verslag
De bekabeling van het netwerk in de
gebouwen wordt beschreven in een technisch
verslag dat aan de syndicus wordt bezorgd.
"Deze bekabeling kan worden aangepast.
Daarom is het belangrijk dat syndici snel
feedback geven op het technisch verslag en
vanaf het begin met onze teams overleggen
om zoveel mogelijk te anticiperen. Nog een
laatste tip voor syndici? Vraag zodra het
nieuwe netwerk in je stad wordt uitgerold een
mandaat aan de eigenaarsvergadering om
tijdig de nodige stappen te kunnen nemen en
ingewikkeldere procedures te vermijden. En
wanneer alles geïnstalleerd is, vergeet dan niet
de diensten die via het fibernetwerk gaan te
activeren."
Ons team staat voor je klaar
"Aangezien het gratis is en een enorme
meerwaarde biedt, is het fibernetwerk een
echte aanwinst voor uw gebouw. U kunt
op ons rekenen om het administratieve en
factureringsproces vlot te laten verlopen.
Aarzelt dus niet contact met ons op te nemen",
zegt Matthias tot slot.
Voor meer informatie:
Proximus Syndicus Team:
syndic@proximus.com
De syndicuspagina:
proximus.be/syndicfiber
De website van het BIPT:
www.infofibre.be
Kom ons bezoeken op het Salon
van de Mede-Eigendom op 16
november 2023.

28 Editie oktober - november
Goed om
te weten
In deze rubriek behandelen wij enkele frequent
gestelde vragen. Wij geven graag ons advies mee.
1
Vraagstelling:
Wie is aansprakelijk bij verkeerde inlichtingen verstrekt
door de syndicus?
Antwoord:
Bij verkoop heeft de vroegere syndicus nagelaten
te vermelden dat de uitredende eigenaar nog
schulden had t.o.v. de VME. Op de vraag of er
achterstallen zijn, heeft hij geantwoord “geen”
terwijl uit de afrekeningen bleek dat er wel een
bedrag open stond en dit van voor de datum
van zowel compromis als akte. Noch de koper,
noch de verkoper, noch de notaris waren hiervan
op de hoogte. Op die manier is de VME wel de
achterstallen misgelopen, die vandaag nog altijd
open staan. Kan ik als nieuwe syndicus de vroegere
syndicus in gebreke stellen en dagvaarden?
Ik heb eveneens de vroegere syndicus
aangesproken, die wuift alle schuld af en verwijst
o.a. naar een uitspraak van de rechtbank dat stelt dat
precontractuele informatie cijfermatig niet bindend
is (hij verwijst naar een vonnis v/d rechtbank van
eerste aanleg van Brussel dd. 08.02.2017)”.
Ik dank u bij voorbaat voor uw antwoord.
De Wet op de Mede-eigendom stel dat de syndicus
als enige aansprakelijk is voor zijn beheer.
Als hij in de loop van zijn mandaat een fout begaat,
en als er door deze fout een schade ontstaat, dan
kan deze syndicus aansprakelijk gesteld worden. De
VME kan dus tegen de vorige syndicus procederen
(en bv. een schadevergoeding eisen).
Een professionele syndicus is verplicht om
een verzekering beroepsaansprakelijkheid te
onderschrijven ( deze verzekering is trouwens
inbegrepen in het lidgeld van het BIV).

PROPERTYTODAY 29
Advies: u dient een punt toe te voegen
op de agenda van de volgende algemene
vergadering:
Î Verkoop appartement XX: achterstallige
bedragen: nalatigheid/fout van de
syndicus XX: toelichting (geen stemming)
Î Mandaat aan de huidige syndicus om
namens de VME een procedure op te
starten tegen de vorige syndicus dhr. XX
(meerderheid 1/2+1)
Î Keuze van advocaat (meerderheid 1/2+1)
2
Vraagstelling:
Het volgende doet zich voor:
2 maanden geleden hebben we een
vergadering gehad van een blok met 5 aparte
hallen. In 2 van die hallen is er een poetsfirma
aangesteld. Tijdens de vergadering beslissen
we om per hal 2.000 euro extra provisie op
te vragen bij de 2 desbetreffende hallen,
aangezien de poetskosten voor die 2 hallen op
jaarbasis toch wel 4.000 euro zijn.
Vorige week belt een mede-eigenaar mij op
van een van die hallen dat ze zelf wil poetsen
aangezien de poetsfirma veel te duur is. De
poetsfirma moest per direct opgezegd en ze zou
zelf gaan poetsen voor 1.500 euro per jaar (tov
2.000 euro per jaar door de poetsfirma). Ik heb
gezegd dat dat zomaar niet gaat aangezien die
poetsfirma in het verleden via de AV is aangesteld
en aangezien ze dan in het zwart bezig is en
dat ik dat daar als professioneel syndicus niet
achter sta. Ze wilde dat ik de goedkeuring ging
vragen bij de 5 eigenaren bij de betreffende hal.
Ze zegt nog dat ze niet in het zwart zou werken
aangezien ze kwitanties zou binnenbrengen en
dat bij haar belastingen zou voegen.
Enfin, wij doen een mail naar deze 5 personen
en bij enkele was ze zelf al gaan aanbellen en
uiteindelijk gaan er 4 akkoord en 1 niet (reden:
verschil in prijs is niet echt groot en wilt zelf
niet verantwoordelijk gesteld worden als er iets
zou gebeuren). Ik koppel dit terug naar haar
en zeg haar dat wij ten minste unanimiteit
moeten hebben aangezien we buiten de
vergadering om dit aan het regelen zijn. Dus
(probeer) ik haar dit uit te leggen dat we dit op
de eerstvolgende algemene vergadering (welke
trouwens al in januari zal doorgaan aangezien
we terug samenkomen voor de zonnepanelen)
op de agenda zetten. Dit was allemaal flauwe
zever en ik was een slechte syndicus,…. 4
goedkeuringen van de 5 was meer als genoeg
en ik werkte alleen maar tegen.
Nu krijg ik deze morgen een mail van de
poetsfirma dat zij een mail hebben gekregen
van deze dame waarin ze zegt dat het contract
wordt stopgezet wegens stijgende prijzen en dat
de poets in eigen beheer wordt gedaan.
Mijn vraag:
Ik krijg veelvuldig de vraag dat iemand van de
blok zelf wilt poetsen tegen betaling. Wordt
dat nu eigenlijk geaccepteerd of is dat volledig
uit de boze? Wat als er iets gebeurt (valt van
de trap); ik hoor van de verzekeringsmakelaars
dat er toch ongevallenverzekeringen worden
gegeven voor niet ingeschreven RSZ-personen.
Hoe moeten wij als syndicus met deze vragen
omgaan. Wat zijn de sancties voor een
professionele syndicus bij deze werkwijze? Wat
is de aansprakelijkheid van de syndicus (bv als
iedereen van de AV akkoord is om op deze wijze
te werken).
Een argument van de dame in kwestie is dat
de voorzitter, die zich tevens ook het hele
technische gebeuren aantrekt, ook 400 euro
ontvangt per jaar zonder factuur (is in het
verleden afgesproken tijdens een AV). Dat
klopt ook. Is dat eigenlijk gepermitteerd dat
de technisch beheerder een bepaalde kleine
vergoeding krijgt?
Antwoord:
Poetsdienst
Î De VME kan buiten de AV enkel
beslissingen nemen mits eenparigheid.
Alle mede-eigenaars (zonder
uitzondering) dienen allemaal akkoord te
gaan met de verandering van poetsdienst.
BW Art 3.87-§11. De leden van de
vereniging van mede-eigenaars kunnen,
mits eenparigheid, schriftelijk alle beslissingen
nemen die tot de bevoegdheden van
de algemene vergadering behoren, met
uitzondering van die welke bij authentieke
akte moeten worden verleden. De syndicus
stelt hiervan notulen op.
De dame in kwestie handelt buiten haar
bevoegdheden als mede-eigenaar en dient
de Wet op Mede-eigendom grondig na te
lezen (!)
Î Als syndicus bent u de enige lasthebber
van de VME
Î Mede-eigenaars hebben individueel
geen enkele bevoegdheid in de VME; zij
mogen in eigen naam geen beslissingen
nemen namens de VME; de beslissingen
worden genomen door de AV of via een
schriftelijke beslissing met eenparigheid
(BW Art 3.87-§11).
Î De syndicus is als enige bevoegd om de
beslissingen van de AV uit te voeren. Dit
heeft niets te maken met “goed” of “slecht”
te zijn ...
Î Deze dame is niet bevoegd om de
poetsdienst aan te schrijven; dit is de taak
van de syndicus om de leveranciers van de
VME te contacteren.
Î Deze dame is niet bevoegd om het
contract van de poetsdienst stop te
zetten: dit is de bevoegdheid van de
VME (beslissing van de AV of schriftelijk
beslissing met 100% (BW Art 3.87-§11).
Î Er is een sterk vermoeden dat deze dame
uit belangenvermenging handelt…
Î Opgelet! Het contract van de poetsfirma
bevat misschien boeteclausules bij
vroegtijdige stopzetting van hun diensten.
De VME riskeert een schadeclaim.
Advies:
1. Neem dringend contact op met de
poetsfirma met de vraag om geen
rekening te houden met de mail van deze
dame die geen zeggenschap heeft binnen
de VME.
2. Bevestig dat hun contract nog altijd in
voege is en in voege zal blijven tot u, als
syndicus en enige lasthebber van de VME,
de overeenkomst stopzet na een beslissing
van de AV in die zin.
Op de Algemene Vergadering
De AV kan beslissen dat deze dame de
gemeenschappelijke delen zal poetsen.
Plaats twee punten op de agenda van de
volgende AV:
Î Een eerste punt voor alle toelichtingen en
wettelijke informatie (geen stemming).
Î Drie bijkomende punten m.b.t. de
uiteindelijke beslissing: meerderheid
1/2+1.

30 Editie oktober - november
Voorbeeld als toelichting:
Verandering poetsdienst: toelichting
voorwaarden & wettelijke verplichtingen
bij aanduiding van mevr. XX om de
gemende delen te poetsen (geen
stemming)
1. Optie 1: deze dame zal de gemene
delen gratis poetsen mits terugbetaling
van alle aankopen van kuisproducten
(mits voorlegging van de nodige
stukken, bvb kasticketten). De AV dient
een extra verzekering te nemen (neem
gerust contact op met onze partner
Citadel Insurance die een polis heeft
daarvoor: Thomas Robberechts, thomas@
citadelinsurance.be)
2. Ofwel werkt ze voor een loon en dient de
syndicus haar in te schrijven bij een sociaal
secretariaat. De VME wordt haar werkgever
en is ingeschreven bij de RSZ. Het is de
taak van de syndicus om alles te regelen
met het sociaal secretariaat. Voor deze
optie dient de AV te beslissen over:
• Het aantal uren /week
• Het uurloon
• Keuze van het sociaal
secretariaat (offertes vragen)
• Mandaat aan de syndicus om alles
te regelen tegen de datum van
... met eventueel een extra ereloon
voor de bijkomende prestaties
• Taakbeschrijving (om alle
misverstanden te vermijden)
• Extra verzekering nemen
voor deze dame:
- Arbeidsongevallen (verplicht)
- Rechtsbijstand (gezien de
ingesteldheid van deze dame zou ik
dit zeker aanraden)
Voorbeeld van stemming
Eens u alles toegelicht heeft moet de AV
beslissen over de drie volgende punten:
1. Verandering poetsdienst: stopzetting
van het contract van de poetsfirma XX
op vervaldag (meerderheid 1/2+1)
2. Verandering poetsdienst: aanduiding
van mevr. XX om de gemende delen
gratis te poetsen (meerderheid 1/2+1)
3. Verandering poetsdienst: aanwerving
van mevr. XX als werknemer van
de VME om de gemende delen
te poetsen onder de volgende
voorwaarden (meerderheid 1/2+1)
• Het aantal uren /week
• Het uurloon
• Keuze van het sociaal secretariaat
• Mandaat aan de syndicus om alles
te regelen tegen de datum van ...
• Extra ereloon voor de
bijkomende prestaties
• Taakbeschrijving
• Extra verzekering nemen
• Arbeidsongevallen (verplicht)
• Rechtsbijstand VME
Vergoedingen van de Mede-eigenaars
U mag geen vergoeding betalen aan de
mede-eigenaars! Iemand die eventueel een
lamp vervangt mag een onkostenvergoeding
indienen voor de aankopen van materialen.
Een mede-eigenaar werkt dus in principe
altijd gratis. Dus het is niet toegelaten om
aan de technisch beheerder een vergoeding
te betalen.
Er is een wetsvoorstel in het Parlement dat
het systeem van vrijwilligersvergoeding zou
willen uitbreiden naar de mede-eigendom.
Spijtig genoeg is het wetsvoorstel al twee
jaar op het Parlement maar wordt niet op de
agenda geplaatst… Zie link hieronder:
https://www.lachambre.be/FLWB/
PDF/55/1531/55K1531001.pdf.
U mag geen mede-eigenaar betalen voor
bepaalde taken of technisch beheer zolang
het wetsvoorstel niet gestemd is.
Verantwoordelijkheid
Als deze dame gratis zou werken in de
gemene delen is de VME aansprakelijk in
geval van ongeval (lichamelijke schade).
Daarom is het belangrijk dat de VME
verzekerd is voor dit soort situatie.
Indien deze dame betaald wil worden, is de
inschrijving bij de RSZ verplicht.
Als u deze dame zomaar zou betalen
vanuit de VME-rekening kan dit beschouwd
worden als zwartwerk (ook de betaling van
de technisch beheerder is niet toegelaten).
Uiteindelijk kan u, als syndicus, aansprakelijk
gesteld worden en een boete krijgen. Als
iemand een klacht neerlegt tegen u bij het
BIV (bij voorbeeld de poetsfirma die zou
opmerken dat een mede-eigenaar bijna
evenveel ontvangt), riskeert u ook een
sanctie (blaam, schorsing…etc.) omdat u de
deontologie en de wetten niet correct heeft
nageleefd.
Kamerlid Bert Wollants zal op 16
november 2023 aanwezig zijn op het
Salon van de Mede-eigendom/Congres
van de Syndici om het Wetsvoorstel toe
te lichten!
3
Vraagstelling:
Ik wens als syndicus een mede-eigenaar aan
te tonen dat de aanstelling van een expert/
deskundige een absolute meerderheid
vereist (1/2+1). Echter kan ik dit niet duidelijk
terugvinden in de wetgeving.
Kan ik hierover enig advies bekomen?
Antwoord:
U kan uitleggen dat de Wet op Medeeigendom
een aantal basisprincipes
bevat. Een van deze principes is dat alle
beslissingen genomen worden met de
volstrekte meerderheid (1/2+1) tenzij een
strengere meerderheid vereist is (twee derde,
vier vijfde of eenparigheid).
BW art 3.87-§8. De beslissingen van de
algemene vergadering worden genomen bij
volstrekte meerderheid van de stemmen van
de mede-eigenaars die op het ogenblik van
de stemming aanwezig of vertegenwoordigd
zijn, tenzij de wet een gekwalificeerde
meerderheid vereist.
De uitzonderingen op de volstrekte
meerderheid staan vermeld in art 3.88
waar de wet bepaalt welke beslissingen
met een gekwalificeerde meerderheden
gestemd moeten worden. Het aanstellen
van een expert staat niet vermeld in
de uitzonderingen, dus is de nodige
meerderheid 1/2+1.
U bent syndicus en u
heeft vragen over het
beheer van een gebouw?
Aarzel niet om ons uw
vraag te stellen.
Stuur ons een e-mail op
redac@propertytoday.be

INTERCOM ZONDER
KABELGEDOE?
Da’s simpel! Dankzij 1 simkaart meer
dan 100 appartementen verbonden
en beheerd. Geïnstalleerd in 4 uur,
zonder kabels.
Geniet nu van alle voordelen van een Intratone
intercomsysteem:
• geen geboor of kabels
• in 4 uur operationeel
• onbeperkt beheer vanop afstand, in realtime
• veilig en comfortabel in gebruik
www.intratone.be
Een demo voor uw appartementen?
Maak een afspraak met Dieter Denooze via
0493 99 58 33 of ddenooze@intratone.be