Jaarstukken 2021 Haag Wonen
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong>
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 1
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 2<br />
Inhoudsopgave<br />
Voorwoord ...................................................................................................................................................... 5<br />
Op koers, ook in <strong>2021</strong>.................................................................................................................................... 7<br />
1. Tevreden huurder .................................................................................................................................. 9<br />
Onze huurders betrekken bij belangrijke keuzes........................................................................ 10<br />
Onze klantcontacten en onze bereikbaarheid ............................................................................ 11<br />
Onze huurders helpen als het financieel even niet meezit ......................................................... 13<br />
2. Goed wonen ......................................................................................................................................... 16<br />
Woningen verbeteren en verduurzamen .................................................................................... 17<br />
Ons verduurzamingsbeleid verder vormgegeven ....................................................................... 23<br />
Grote uitgavenstijging planmatig en dagelijks onderhoud .......................................................... 26<br />
Prettig wonen is meer dan een dak boven je hoofd ................................................................... 29<br />
3. Betaalbare woonlasten ........................................................................................................................ 35<br />
Nieuwe huurwetgeving leidt tot diverse aanpassingen .............................................................. 36<br />
Huurprijzen van onze zittende huurders ..................................................................................... 37<br />
We helpen onze huurders waar dat kan hun energieverbruik te verlagen ................................. 38<br />
4. Passend wonen .................................................................................................................................... 39<br />
Vergroten aantal huurwoningen ................................................................................................. 40<br />
Nieuwe huurders in <strong>2021</strong> ............................................................................................................ 44<br />
Creatieve oplossingen voor passend wonen .............................................................................. 47<br />
Passende woonruimte bieden aan bijzondere doelgroepen ...................................................... 48<br />
5. Toekomstbestendige organisatie ...................................................................................................... 51<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>: daadkrachtig, klantgericht, transparant ............................................................... 52<br />
Samen staan we sterk, personeelsbeleid en organisatieontwikkelingen ................................... 55<br />
Leren van huurdersklachten én geschillen ................................................................................. 60<br />
Gegevens beschermen (AVG en BIC) ....................................................................................... 62<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> digitaal: onze ICT-omgeving ................................................................................. 63<br />
6. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>, uw partner in de stad! ................................................................................................. 64<br />
7. Effectieve en efficiënte bedrijfsvoering ............................................................................................. 70<br />
Financieel gezond ....................................................................................................................... 71<br />
Beoordelingskader Aw-WSW ..................................................................................................... 72<br />
Fiscaliteit ..................................................................................................................................... 73
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 3<br />
8. Bestuursverslag ................................................................................................................................... 76<br />
Taak en werkwijze ...................................................................................................................... 76<br />
Doelstellingen, strategie en waarde ........................................................................................... 81<br />
Management control en risicomanagement ............................................................................... 85<br />
Bestuur ........................................................................................................................................ 90<br />
Verklaring van het bestuur .......................................................................................................... 92<br />
9. Verslag van de raad van commissarissen ........................................................................................ 93<br />
Taak en werkwijze ...................................................................................................................... 93<br />
Toezichthoudende rol ................................................................................................................. 96<br />
Klankbordrol ................................................................................................................................ 99<br />
Werkgeversrol ............................................................................................................................. 99<br />
De raad van commissarissen ................................................................................................... 100<br />
10. Jaarrekening ...................................................................................................................................... 105<br />
Balans per 31 december <strong>2021</strong> ................................................................................................. 106<br />
Winst- en verliesrekening over <strong>2021</strong> ........................................................................................ 108<br />
Kasstroomoverzicht <strong>2021</strong> ......................................................................................................... 109<br />
Algemene toelichting ................................................................................................................ 111<br />
Grondslagen voor waardering van activa en passiva ............................................................... 116<br />
Grondslagen voor resultaatbepaling ......................................................................................... 132<br />
Financiële instrumenten en risicobeheersing ........................................................................... 136<br />
Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht ................................................... 139<br />
Toelichting op de balansposten ................................................................................................ 140<br />
Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen ..................................................... 165<br />
Toelichting op de winst- en verliesrekening .......................................................................... 167<br />
Gescheiden verantwoording DAEB / niet-DAEB .................................................................. 180<br />
Overige informatie ................................................................................................................ 185<br />
11. Ondertekening ................................................................................................................................... 188<br />
12. Overige gegevens .............................................................................................................................. 189<br />
Resultaatbestemming ............................................................................................................... 189<br />
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant .............................................................. 189<br />
Bijlage: kengetallen ................................................................................................................................... 204<br />
Bijlage: verbindingen ................................................................................................................................ 208
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 4<br />
Prettig wonen<br />
in Den <strong>Haag</strong><br />
voor mensen<br />
met een<br />
bescheiden<br />
inkomen
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 5<br />
Voorwoord<br />
Letters vormen woorden<br />
Woorden rijgen zich aaneen in zinnen<br />
Zinnen komen bij elkaar in alinea’s<br />
Alinea’s gebonden tot hoofdstukken<br />
Alle hoofdstukken bij elkaar vormen onze jaarstukken<br />
<strong>2021</strong>. Opnieuw een bewogen jaar. De enige constante is verandering. Niet in de laatste plaats<br />
door de voortdurende coronacrisis en de stijgende prijzen. Begin 2022 viel Rusland Oekraïne<br />
binnen, met veel menselijk leed en vele vluchtelingen als gevolg. We dragen ons steentje bij door<br />
Oekraïense vluchtelingen in Den <strong>Haag</strong> onderdak te bieden. Een ander gevolg van de oorlog is<br />
dat grondstoffen en materialen nog schaarser worden en prijzen verder stijgen. Deze<br />
hedendaagse dynamiek vraagt veel van onze wendbaarheid en flexibiliteit. Desondanks zetten<br />
we flinke stappen.<br />
Gelukkig gaat het weer over volkshuisvesting. Eind <strong>2021</strong> werd duidelijk dat ons land weer een<br />
Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening zou krijgen. En dat is hard nodig. Niet<br />
alleen het woningtekort schreeuwt om aandacht, ook de leefbaarheid in wijken staat onder druk.<br />
Het een kan niet zonder het ander, een fijn thuis gaat over meer dan een goede woning. Om<br />
meer woningzoekenden blij te kunnen maken met een thuis in een prettige buurt met voldoende<br />
voorzieningen, hebben we de gemeente keihard nodig. Voor vergunningen, snelle procedures,<br />
voldoende menskracht bij nieuwbouwprojecten en voor kansrijke bouwlocaties.<br />
We zijn wendbaar en tonen creativiteit om onze dienstverlening voort te zetten en onze<br />
organisatiedoelen te realiseren. Voor onze huurders en woningzoekenden. En in dialoog mét<br />
onze huurders. Met individuele huurders, bewonersgroepen en onze Huurdersorganisatie <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong>. Zodat we in onze wijken het verschil kunnen maken als betrouwbare partner in de stad.<br />
Met het nieuwe bestuur van onze huurdersorganisatie sloten we een nieuwe<br />
participatieovereenkomst af. Ook met andere partners werken we nauw samen. We maakten<br />
nieuwe prestatieafspraken met de gemeente. Met zorg- en welzijnsinstellingen sloten we<br />
convenanten af over het huisvesten van mensen die het extra moeilijk hebben. We gingen<br />
samenwerkingsverbanden aan met gebieds- en projectontwikkelaars. En we tekenden meerjarige<br />
onderhoudscontracten, onder meer met drie nieuwe dakpartners.<br />
Het liefst werken wij samen op basis van meerjarige samenwerkingsafspraken. Over het<br />
kwaliteitsniveau en de kosten. Daarbij leren we van onze samenwerkingspartners en zij van ons.<br />
Dit resulteert in soepelere processen en snellere realisaties. Zo zetten we ons maatschappelijke<br />
kapitaal optimaal in. En daar profiteren onze klanten van.<br />
In <strong>2021</strong> verbeterden, verduurzaamden en onderhielden we veel van onze woningen, we<br />
bouwden nieuwe sociale huurwoningen, werkten aan leefbare en sociaal inclusieve wijken en<br />
aan een daadkrachtige, klantgerichte en transparante organisatie. Dat alles met een gezond<br />
huishoudboekje. We zijn al meer dan 100 jaar actief als sociale verhuurder voor alle Hagenaars.<br />
En dat blijven we.<br />
Bijzonder trots zijn we op onze <strong>Haag</strong>se Hendrik: 154 nieuwe, duurzame sociale huurwoningen<br />
met aandacht voor de buurt, voor groen en voor ontmoeting. Bij de ontwikkeling werkten we<br />
samen met bewoners, studenten, de gemeente en onze hovenier. Deze prachtige nieuwe
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 6<br />
woningen in Nieuwe <strong>Haag</strong>se School stijl staan voor ons symbool voor nog veel meer moois in de<br />
toekomst.<br />
We hebben ons hard gemaakt voor afschaffing van de verhuurderheffing. We zijn zeer actief<br />
geweest op dit gebied, samen met andere corporaties en koepelorganisatie Aedes. En met<br />
succes. In september <strong>2021</strong> besloot het Kabinet de verhuurderheffing af te schaffen. Voor ons<br />
belangrijk, want dat geld kunnen we goed gebruiken om nieuwe woningen te bouwen en onze<br />
woningen te verbeteren en te verduurzamen.<br />
Elk jaar investeren we flink in onze woningen. Dat is goed en komt onze mooie stad ten goede.<br />
Dit jaar investeerden we meer dan de jaren hiervoor. Aan onderhoud gaven we het eerste<br />
halfjaar al zoveel uit dat ons onderhoudsbudget halverwege het jaar dreigde op te raken. We<br />
grepen in en zijn trots op de betrokkenheid en oplossingsgerichtheid van alle medewerkers die<br />
daaraan bijdroegen. Ook bouwden we een evaluatiemoment in. In deze jaarstukken leest u hoe<br />
we deze evaluatie gebruikten om extra stappen vooruit te zetten.<br />
Resultaten behalen doen we samen. In het roerige <strong>2021</strong> hebben de medewerkers van <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> enorme veerkracht en flexibiliteit getoond. Zonder hun inzet zouden we niet zo ver<br />
gekomen zijn. Helaas was er ook slecht nieuws. We moesten al vroeg in het jaar <strong>2021</strong> afscheid<br />
nemen van onze gewaardeerde collega Marty Ratsma. En in dit nieuwe jaar overleed onze<br />
gewaardeerde collega Peter Vermeulen plotseling. Wij zullen Marty en Peter niet vergeten.<br />
Wij zijn trots op de resultaten die we in <strong>2021</strong> bereikten. En we pakken door in 2022. Wij zijn er<br />
klaar voor om onze ambities verder waar te maken. We blijven ons verbeteren. Zodat we ook in<br />
de toekomst kunnen zorgen voor prettig wonen in onze mooie stad Den <strong>Haag</strong> voor mensen met<br />
een bescheiden inkomen. Hoe mooi is dat!?<br />
Den <strong>Haag</strong>, 28 april 2022<br />
Mohamed Baba, bestuursvoorzitter & Ria Koppen-Kreyne, financieel bestuurder
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 7<br />
Op koers, ook in <strong>2021</strong><br />
Uit ons koersplan: ‘De koers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2018+’<br />
Prettig wonen in Den <strong>Haag</strong> voor mensen met een bescheiden inkomen. Dat is onze missie. Als<br />
puur <strong>Haag</strong>se corporatie verhuren en bouwen we betaalbare, goed onderhouden en zoveel<br />
mogelijk duurzame woningen. Dit doen we als partner in de stad met onze<br />
samenwerkingspartners en onze bewoners. Samen werken we aan ‘prettig’ wonen. Onze<br />
woningen zijn niet alleen een huis, maar ook een thuis.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 8<br />
Het jaar <strong>2021</strong>: waar we trots op zijn<br />
Onze koers staat<br />
‘als een huis’<br />
In ons koersplan ‘De koers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2018+’ legden we in 2018 onze visie, ambities en<br />
strategische doelstellingen voor de komende jaren vast. Onze toekomstvisie richt zich op<br />
passende huisvesting, duurzaam wonen en sociale inclusie. In <strong>2021</strong> gaven we opnieuw invulling<br />
aan ons koersdocument en het daarin passende Jaarplan <strong>2021</strong>. De strategische doelstellingen<br />
waren:<br />
tevreden huurder<br />
goed wonen<br />
betaalbare woonlasten<br />
passend wonen<br />
toekomstbestendige organisatie<br />
financiële continuïteit<br />
In de jaarstukken komen deze strategische doelstellingen uit ons koersplan en ons Jaarplan <strong>2021</strong><br />
puntsgewijs terug met daarbij de bijdrage die we leverden in <strong>2021</strong>. Zie ook: Koersdocument<br />
2018+.<br />
Als we kijken naar <strong>2021</strong>, zien we dat:<br />
we 1.073 huishoudens aan een huurwoning hielpen;<br />
we 455 woningen beschikbaar stelden aan bijzondere doelgroepen;<br />
we 104 nieuwbouwwoningen opleverden;<br />
we 69 woningen realiseerden in ons voormalige kantoorgebouw;<br />
we 439 zonnepanelen plaatsten;<br />
we 500 open verbrandingstoestellen verwijderden;<br />
we 221 woningen voorzagen van inbraakwerende voorzieningen;<br />
we 699 rookmelders plaatsten;<br />
we 41 nieuwe collega’s verwelkomden (en ook van 41 collega’s afscheid namen);<br />
we 91% van onze investeringsbegroting realiseerden (voor verbeteren, verduurzamen en<br />
nieuwbouw);<br />
we 59,5 miljoen euro uitgaven aan onderhoud van ons vastgoedbezit;<br />
we van 65% van onze huurders een 8 of hoger kregen voor onze dienstverlening;<br />
we een nieuwe portefeuillestrategie hebben (en een daarop aansluitende nieuwe<br />
duurzaamheidsvisie);<br />
we een nieuwe huisstijl hebben;<br />
we een nieuw klantportaal hebben;<br />
we met vertrouwen 2022 en de daaropvolgende jaren tegemoet zien!
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 9<br />
1. Tevreden huurder<br />
Uit ons koersplan: ‘De koers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2018+’<br />
Bij alles wat we doen, gaan we uit van onze huidige en toekomstige huurders. Voor hen zijn wij<br />
een goede verhuurder. En met hen werken wij aan goed wonen. Aan een thuisgevoel.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 10<br />
Onze huurders betrekken bij belangrijke keuzes<br />
Onze huurders staan centraal. Wij horen graag wat zij belangrijk vinden. Daarom overleggen we<br />
veelvuldig (de permanente dialoog) met onze huurders over onderwerpen die hen en ons<br />
aangaan. De overkoepelende Stichting Huurdersorganisatie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en onze<br />
bewonerscommissies betrekken we bij ons beleid. Individuele huurders helpen wij graag bij<br />
initiatieven voor hun woning, woongebouw en buurt.<br />
Overleg met Stichting Huurdersorganisatie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Onze huurdersorganisatie behartigt de belangen van onze huidige en toekomstige huurders. We<br />
voeren overleg met elkaar over beleidsvoornemens, doelstellingen, de resultaten en mogelijke<br />
verbeteringen. In <strong>2021</strong> vond een bestuurswisseling plaats. We namen afscheid van een deel van<br />
het bestuur en de vaste ondersteuning. We verwelkomden nieuwe bestuursleden en de nieuwe<br />
secretariële ondersteuning. We werkten intensief samen aan een nieuwe<br />
participatieovereenkomst. Eind november ondertekenden onze bestuursvoorzitter Mohamed<br />
Baba en de voorzitter van de Huurdersorganisatie Wouter van Diepen de nieuwe<br />
participatieovereenkomst. Deze overeenkomst is een mooie aanvulling op de overlegwet waarin<br />
vastgelegd is hoe we met elkaar samenwerken en wat we van elkaar mogen verwachten. Wij<br />
zien ernaar uit om nog vele mooie jaren samen op te trekken.<br />
De huurdersorganisatie was in <strong>2021</strong> actief betrokken bij:<br />
de werkgroep huurbeleid<br />
In <strong>2021</strong> bracht onze huurdersorganisatie advies uit over de volgende onderwerpen:<br />
de jaarlijkse huurverhoging<br />
spelregels voor gebruik recreatieruimten<br />
portefeuillestrategie <strong>2021</strong>-2030<br />
duurzaamheidsvisie <strong>2021</strong>-2030<br />
Jaarlijks hebben we vier keer een beleidsoverleg en twee keer een bestuurdersoverleg met onze<br />
huurdersorganisatie. We bespraken onder andere de volgende onderwerpen:<br />
klantportaal<br />
klanttevredenheid<br />
impact huurbevriezing en eenmalige huurverlaging<br />
stand van zaken vastgoedsturing<br />
jaarverslag 2020<br />
leningruil Vestia<br />
jaarlijks bod prestatieafspraken 2022<br />
portefeuillestrategie<br />
duurzaamheidsvisie<br />
jaarplan en begroting 2022<br />
huishoudboekje <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
co-creatie en vroege betrokkenheid<br />
position paper ‘Leefbare en inclusieve wijken’
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 11<br />
Overleg met bewonerscommissies<br />
In veel van onze woongebouwen behartigen bewonerscommissies de belangen van onze<br />
bewoners. Zij zijn ons eerste aanspreekpunt om belangrijke ontwikkelingen voor hun woningen te<br />
bespreken, zoals onderhoud, leefbaarheid, verduurzaming en servicekosten. In <strong>2021</strong> waren 37<br />
bewonerscommissies actief. Zij vertegenwoordigen ongeveer een kwart van onze huurders.<br />
Overleg met bewonersgroepen<br />
We onderhouden contacten met bewonersgroepen. Vaak gericht op thema’s die (tijdelijk) spelen,<br />
zoals het groener maken van de naaste woonomgeving, een onderhoudsplan en het vergroten<br />
van de sociale veiligheid. Zo betrokken we in <strong>2021</strong> bewoners onder andere bij het inrichten van<br />
het speeltuintje bij de Drapeniersgaarde in Vrederust, bij het onderhoudsplan/sloopplan Meleco in<br />
Morgenstond en bij de inrichting van de binnentuinen van de Pieter Langendijkstraat in Moerwijk.<br />
Aanspreekbaar in onze wijken<br />
Laagdrempelig contact met onze huurders in de wijk vinden wij belangrijk. Onze wijkbeheerders<br />
lopen dagelijks in de wijk en zijn onze ‘ogen en oren’. Daarnaast houden we spreekuren voor<br />
bewoners in de wijk. Dat deden wij in <strong>2021</strong> wekelijks in de wijken Bezuidenhout-West, Vrederust,<br />
Notenbuurt, Houtwijk en Moerwijk. En dit bevalt goed. Samen met onze partners willen we ook<br />
spreekuren gaan houden in andere wijken, zoals Morgenstond en Mariahoeve.<br />
Onze klantcontacten en onze bereikbaarheid<br />
Onze klanten kunnen ons gemakkelijk bereiken op de manier die zij zelf prettig vinden. Via<br />
telefoon, mail, social media en via ons nieuwe klantportaal. Ook baliebezoek bleef- weliswaar<br />
beperkt vanwege corona- mogelijk.<br />
Telefonische contacten nog steeds erg belangrijk<br />
We handelden in <strong>2021</strong> rond de 107.000 telefonische contacten af. Dit is iets minder dan het jaar<br />
ervoor. (2020: 115.000). We helpen onze klanten het liefst in één keer goed, en verbinden zo min<br />
mogelijk door. Wel merken we dat de gesprekken complexer worden. Daardoor zijn we per<br />
telefoongesprek meer tijd kwijt. Zelfredzame huurders verwijzen we door naar ons nieuwe<br />
klantportaal ‘Mijn<strong>Haag</strong><strong>Wonen</strong>’. Zo houden we meer tijd over om persoonlijke aandacht te<br />
schenken aan klanten die minder digitaal vaardig zijn en graag telefonisch geholpen willen<br />
worden.<br />
E-mailverkeer toegenomen<br />
Veel huurders wisten ons dit jaar digitaal te vinden en mailden ons via info@haagwonen.nl. Er<br />
kwamen zo’n 32.000 e-mails binnen. Een verdubbeling van het aantal van het jaar daarvoor.<br />
Onze norm voor afhandelen is maximaal twee werkdagen. Gedurende het grootste deel van het<br />
jaar behaalden we deze doelstelling.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 12<br />
Gebruik social media neemt ook toe<br />
Onze klanten zoeken ons steeds meer op via social media. We zien dit als een mooi kanaal om<br />
informatie aan onze klanten te verstrekken. Nog niet als een eerstelijns communicatiemiddel. We<br />
onderzoeken wat de meerwaarde van social media kan zijn in ons toekomstige (totale)<br />
dienstverleningsconcept.<br />
Ons nieuwe klantportaal ‘Regel het makkelijk en snel op<br />
Mijn<strong>Haag</strong><strong>Wonen</strong>.nl’<br />
Nieuw dit jaar is ons klantportaal Mijn<strong>Haag</strong><strong>Wonen</strong>.nl. Benieuwd wat huurders met dit klantportaal<br />
kunnen? Bekijk de video. Na de zomer ontvingen al onze huurders een brief met<br />
aanmeldgegevens en een informatiekaart met daarop de mogelijkheden die het portaal biedt.<br />
Huurders die geen gebruik willen maken van het portaal, kunnen ons op de gebruikelijke<br />
manieren blijven benaderen. Inmiddels hebben al veel huurders de gemakken van het portaal<br />
ontdekt. Eind december stond de teller op ongeveer 3.600 gebruikers. Alle huurders hebben<br />
inmiddels een herinnering voor het aanmelden ontvangen. Daarom verwachten we dat het aantal<br />
gebruikers nog zal oplopen. Ondertussen werken we door aan het vergroten van het aantal<br />
functionaliteiten en het gebruiksgemak.<br />
Baliebezoek was beperkt mogelijk<br />
De balie was -vanwege corona- gedurende het jaar grotendeels gesloten. We ontvingen<br />
bezoekers wel op afspraak voor bijzondere vragen of gesprekken. Over het hele jaar gemeten<br />
zijn dat er voor de balie niet meer dan 50 geweest. Daarnaast was de balie open om sleutels<br />
terug te brengen en te halen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 13<br />
Onze huurders helpen als het financieel even niet<br />
meezit<br />
Sommige huurders krijgen problemen met het betalen van hun huur. Zodra wij dit merken, gaan<br />
we met de huurder in gesprek en komen onze budgetcoaches in actie. Zij zijn getraind in het<br />
herkennen én analyseren van betalingsproblemen bij onze huurders. Komen zij er met de<br />
huurder niet uit? Dan schakelen we andere partijen in om het probleem over te nemen. Zo<br />
zoeken we -ook als het even niet meezit- naar een oplossing waar iedereen tevreden mee is.<br />
Gewijzigde Wet gemeentelijke schuldhulpverlening<br />
Sinds 1 januari <strong>2021</strong> kunnen gemeenten eerder mensen helpen die door schulden in problemen<br />
dreigen te komen. Dat is mogelijk door een wijziging in de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening<br />
(Wgs). In <strong>2021</strong> stelden we daarom samen met andere corporaties en de gemeente een<br />
convenant op hoe om te gaan met de verplichting rondom vroegsignalering vanuit de wijziging<br />
Wet gemeentelijke schuldhulpverlening. De hoofdlijn van dit convenant is dat we als schuldeiser<br />
bij betalingsachterstanden eerst moeten proberen de schuld te innen door middel van sociale<br />
incasso. Leidt dit niet tot betaling, dan zijn we verplicht om een signaal door te geven aan de<br />
gemeente. De uitvoering van dit convenant zal begin 2022 worden geëvalueerd.<br />
Voorkomen van schuldenproblemen en huisuitzettingen<br />
We doen er alles aan om huurachterstanden en in het alleruiterste geval huisuitzettingen, als<br />
gevolg van oplopende huurschulden en absoluut niet mee willen werken, te voorkomen. Het<br />
vroegtijdig herkennen en signaleren van schuldenproblemen bij huurders is daarbij van groot<br />
belang. Al onze acties ter voorkoming van schulden zetten we zo proactief mogelijk in. En met<br />
succes. Onze intensieve aanpak leidt ertoe dat het aantal huisuitzettingen in <strong>2021</strong> met ruim 50<br />
procent is gedaald ten opzichte van 2018 (van 32 in 2018 naar 13 keer in <strong>2021</strong>), het jaar dat we<br />
startten met ons huidige sociale incassoproces met budgetcoaches.<br />
Nauwe samenwerking op gebied financieel kwetsbare huishoudens<br />
Soms lukt het niet om er zelf uit te komen met de huurder. Dan roepen we hulp in van onze<br />
partners zoals de gemeente en de Sociale Fondsen Den <strong>Haag</strong>.<br />
Samenwerking met de gemeente<br />
Het multidisciplinaire team: ons eerste aanspreekpunt<br />
Heeft een huurder extra hulp nodig? Dan geven we dit, met toestemming van de huurder, in<br />
een vroeg stadium door aan het multidisciplinaire team (het MDT). Zij brengen de problemen<br />
in kaart en nemen vervolgens contact op met de juiste hulpverlener. Lukt het de huurder toch<br />
niet om de financiën op orde te krijgen en achterstanden in te lopen? Dan start het MDT een<br />
schuldhulpverleningstraject.<br />
Gemeentelijke Kredietbank: het project Collectief Schuldregelen<br />
Samen met de Gemeentelijke Kredietbank is het project Collectief Schuldregelen gestart.<br />
Hiermee versnellen we het proces om de schulden te regelen en verminderen we de<br />
administratieve last.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 14<br />
Door in een vroeg stadium betalingsproblemen aan te kaarten en door de hiervoor genoemde<br />
samenwerking voorkomen we dat de schulden te hoog oplopen. We hoeven dan ook minder<br />
vaak een deurwaarder in te schakelen. In <strong>2021</strong> meldden we in totaal 51 huurders bij de<br />
gemeente aan om ondersteuning te krijgen.<br />
Samenwerking met Sociale Fondsen Den <strong>Haag</strong> bij acute financiële nood<br />
Wij hebben een samenwerkingsovereenkomst met Sociale Fondsen Den <strong>Haag</strong> (SFDH). In <strong>2021</strong><br />
troffen wij met hen de volgende regelingen:<br />
Huurders in acute financiële nood helpen<br />
De SFDH betaalt 50% van de openstaande huurschuld. Wij boeken de andere 50% af. Deze<br />
huurders krijgen minimaal 3 jaar begeleiding om te voorkomen dat ze opnieuw in financiële<br />
problemen komen. In <strong>2021</strong> deden we 10 keer een beroep op deze regeling.<br />
Huurders met lagere inkomsten door de coronacrisis helpen<br />
De SFDH betaalt 25% van de huurachterstand en wij boeken 25% af. De huurder betaalt nog<br />
maar 50% van de achterstand. In <strong>2021</strong> deden we 7 keer een beroep op deze regeling.<br />
Samenwerking met de Belastingdienst: geen incassomaatregelen bij slachtoffers<br />
toeslagenaffaire<br />
Bij huurders die getroffen zijn door de toeslagenaffaire, voeren wij geen incassomaatregelen uit.<br />
We werken hierbij nauw samen met de Belastingdienst. Onze deurwaarder ontving in <strong>2021</strong><br />
vrijwel wekelijks een update van de Belastingdienst met (nieuwe) erkende slachtoffers voor wie<br />
de opschorting geldt. Omdat niet iedereen meteen aangeeft of ze slachtoffer zijn van de<br />
toeslagenaffaire, hebben we nog geen definitieve aantallen. De deurwaarder schat in dat het<br />
uiteindelijk om ongeveer 50 dossiers gaat.<br />
En als het -ondanks alles- toch niet lukt om de schulden helemaal te<br />
vereffenen<br />
Zoals beschreven doen we er alles aan om huurschulden tegen te gaan: in een zo vroeg mogelijk<br />
stadium gesprekken voeren, budgetcoaches inzetten, ons netwerk aanboren, etc. En dan lukt het<br />
de huurder soms toch niet om de schulden helemaal af te lossen. Wat dan? We maken<br />
onderscheid tussen huurders die willen meewerken en huurders die dat absoluut niet willen.<br />
Ons sociaal incassoproces voor bereidwillige huurders<br />
We hebben een sociaal incassoproces. Als de schulden niet helemaal zijn weg te werken<br />
ondanks alle inspanningen, bieden we perspectief aan huurders mits ze openstaan voor onze<br />
hulp en willen meewerken. Dan zijn we graag bereid om een betalingsregeling te treffen en de<br />
schuld geheel of gedeeltelijk af te boeken. We sloten met 36 huurders een schuldbemiddeling of<br />
schuldsaneringsregeling af. In de regeling spreken we af hoeveel huurinkomsten we<br />
kwijtschelden in het voordeel van de huurder.<br />
Als een huurder op geen enkele wijze wil meewerken<br />
Soms kunnen we -ondanks alle inspanningen van onze kant- niet met de bewoner tot een goede<br />
oplossing komen, omdat deze niet wil meewerken. Dan volgt een vonnis en -helaas- een<br />
huisuitzetting. In <strong>2021</strong> hebben we dit door al onze inspanningen kunnen beperken tot 13<br />
huisuitzettingen. In 9 gevallen zijn de bewoners vertrokken ‘met bestemming onbekend’. Dit naar
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 15<br />
aanleiding van een huurachterstand en de weigering hulp te aanvaarden. Er zijn 2 ontruimingen<br />
geweest, omdat de bewoners langgedetineerden zijn en daarom de woning niet bewonen én de<br />
huur niet betalen. Eén ontruiming vond plaats, omdat een bewoner na het overlijden van de<br />
huurder de woning niet wilde verlaten en ook geen huur wilde betalen. En er is één ontruiming<br />
geweest waarbij al 4 keer een vonnis was uitgesproken tegen de bewoner die zich niet aan de<br />
afspraken hield en ook niet mee wilde werken aan een hulpverleningstraject.<br />
Huurders die als zelfstandig ondernemer zijn getroffen door de<br />
coronacrisis<br />
Veel zelfstandig ondernemers zijn getroffen door de coronacrisis. En hebben het zwaar. Wij<br />
hebben daarom besloten om voor deze huurders 25% van de huurachterstand af te boeken, op<br />
voorwaarde dat 75% van de schuld is voldaan. Is een ondernemer meer geholpen met het<br />
vroegtijdig stoppen met zijn/haar onderneming? Dan geven wij deze de mogelijkheid om het<br />
huurcontract van het bedrijfspand vroegtijdig te ontbinden. Overigens heeft de Hoge Raad in<br />
januari 2022 een uitspraak gedaan, dat ondernemers recht hebben op een teruggave van 50 %<br />
van de huur als ze getroffen zijn door coronamaatregelen. Wat dit voor ons betekent, is nog<br />
onduidelijk.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 16<br />
2. Goed wonen<br />
Uit ons koersplan: ‘De koers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2018+’.<br />
Een tevreden huurder begint bij een goede woning. Een woning die goed onderhouden, goed<br />
geïsoleerd is en waarin het gezond en comfortabel wonen is. Een woning waar onze huurder<br />
trots op is. Waar een huis een thuis wordt!
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 17<br />
Woningen verbeteren en verduurzamen<br />
In ‘De koers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2018+’ hebben we opgenomen dat we woningen verbeteren én<br />
verduurzamen. Zo willen we het comfort en de uitstraling verhogen, de energielasten van onze<br />
bewoners helpen beperken en meewerken aan de klimaatdoelen. We starten alle projecten met<br />
een scenariostudie (5 scenario’s in <strong>2021</strong>). Daarna nemen we projecten in voorbereiding (7<br />
projecten in <strong>2021</strong>) om vervolgens over te gaan tot uitvoering (4 projecten in uitvoering in <strong>2021</strong>).<br />
Na uitvoering worden de projecten opgeleverd (3 projecten opgeleverd in <strong>2021</strong>).<br />
Scenario-onderzoeken naar toekomstbestendig maken van onze<br />
gebouwen<br />
We rondden in <strong>2021</strong> voor 5 bestaande woongebouwen met in totaal 494 woningen een<br />
onderzoek af. We onderzochten welke maatregelen nodig zijn om de woongebouwen<br />
toekomstbestendiger te maken. In 2022 werken we deze scenario’s verder uit in projectplannen.<br />
In voorbereiding genomen projecten<br />
In voorbereiding: Witte Anna, Jan van Riebeekstraat (166 woningen, Bezuidenhout-west)<br />
In 2020 besloten we om niet alleen de gevel van het hoogbouwdeel aan te pakken, maar het hele<br />
gebouw. In <strong>2021</strong> volgde een aanbesteding en selecteerden we een<br />
bouwteampartner. Najaar <strong>2021</strong> is het onderzoekstraject gestart naar de<br />
technische en sociale aspecten van dit gebouw.<br />
Samen met een drietal leden van de bewonerscommissie van de Witte Anna<br />
en de aannemer bezochten we een vergelijkbaar renovatieproject in<br />
Zoetermeer. De bewoners konden op deze manier zien wat hen te wachten<br />
staat. En ook met de aannemer in gesprek gaan. De bewoners stelden dit<br />
bezoek erg op prijs. In 2022 werken we het project verder uit.<br />
In voorbereiding en deels al in uitvoering: Drapeniersgaarde en omgeving, in samenhang<br />
met De Gaarde aanpak (129 eengezinswoningen, Bouwlust en Vrederust)<br />
Aan de eengezinswoningen in de Drapeniersgaarde voeren we groot onderhoud uit. Bijzonder is<br />
dat we deze eengezinswoningen aanpakken in samenhang met de leefomgeving en de<br />
naastgelegen gebouwen aan de Gaarde. We werken hier gebiedsgericht. De achterpaden pakten<br />
we in <strong>2021</strong> al aan. We brachten drainage aan om het regenwater beter op te vangen en<br />
wateroverlast te voorkomen. We willen in 2022 de daken van de eengezinswoningen vervangen,<br />
isoleren en er zonnepanelen op plaatsen. De aanpak van de tuinen volgt volgens onze planning<br />
in 2023.<br />
In voorbereiding: De Gaarde / Vrederustlaan (148 woningen en 7 bedrijfsruimten, Bouwlust<br />
en Vrederust)<br />
We startten met de voorbereidingen van het groot onderhouds-/verduurzamingsproject van in<br />
totaal 148 portiekwoningen met 7 bedrijfsruimten aan De Gaarde/Vrederustlaan. De<br />
werkzaamheden voeren we uit in bewoonde staat. Naast het uitvoeren van onderhoud in en aan<br />
de woningen, isoleren we de woningen en bereiden we deze zo veel als mogelijk voor op<br />
‘aardgasvrij wonen’. Bewoners zijn op de hoogte van onze plannen. Via portiekgesprekken en
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 18<br />
spreekuren bevorderen we de betrokkenheid van bewoners. De werkzaamheden voeren we<br />
gefaseerd uit. Ons doel is om in 2022 te starten met de onderhoudswerkzaamheden in de<br />
woningen. Dit grote project loopt naar verwachting door tot 2024. De plannen voor de<br />
leefomgeving maken we in samenhang met de plannen voor de aangrenzende rijtjes<br />
eengezinswoningen aan de Drapeniersgaarde.<br />
In voorbereiding: Melis Stokelaan en omgeving (Meleco, 78 van de 206 woningen,<br />
Morgenstond)<br />
We hebben voor deze woongebouwen een tweeledig plan. Deels verbeteren en deels vervangen<br />
door nieuwbouw. We gaan 78 woningen aan de Coevordenstraat verbeteren en verduurzamen,<br />
zodat ze voldoen aan de eisen van deze tijd, energiezuiniger worden en toch betaalbaar blijven.<br />
Alles is erop gericht om halverwege 2022 te starten met het verbeteren van deze woningen aan<br />
de Coevordenstraat. De overige 128 woningen aan de Melis Stokelaan en de Leggelostraat<br />
slopen we en vervangen we door nieuwbouwwoningen 1 .<br />
De bewoners van alle 206 woningen aan de<br />
Coevordenstraat, de Melis Stokelaan en de<br />
Leggelostraat zijn in maart <strong>2021</strong> persoonlijk door ons<br />
geïnformeerd over de toekomst van hun woning. De<br />
bewoners waardeerden het dat we het nieuws<br />
persoonlijk kwamen vertellen. In 2022 gaan we verder<br />
met de bewoners in gesprek over de plannen. We<br />
ontvangen veel aanmeldingen van bewoners die willen<br />
deelnemen aan de bewonersgroepen.<br />
In voorbereiding: Lehárstraat (8 woningen, Waldeck)<br />
In april 2022 starten we met de werkzaamheden. De woningen waarvan de bewoners in <strong>2021</strong><br />
akkoord zijn gegaan met een volledige aanpak (3 woningen) en de leegstaande woningen (2<br />
woningen) maken we geheel gasvrij (all-electric). Deze woningen isoleren we volledig en<br />
voorzien we van een warmtepomp, een warmteterugwin-installatie (wtw-installatie),<br />
zonnepanelen en we vervangen de kozijnen. De overige woningen (3 woningen) isoleren we ook,<br />
voorzien we van nieuwe kozijnen en zonnepanelen. Hier brengen we echter geen warmtepomp<br />
en wtw-installatie aan. De oplevering staat gepland in het derde kwartaal van 2022.<br />
1<br />
Lees meer over de nieuwbouwplannen van Melis Stokelaan en omgeving in hoofdstuk 4.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 19<br />
In voorbereiding: Hendrik Zwaardecroonstraat (47 woningen, Bezuidenhout-Oost)<br />
Dit gebouw gaan we vanaf het derde kwartaal in 2022 verduurzamen. Voor dit project is begin<br />
<strong>2021</strong> een bewonersvertegenwoordiging gevormd (vooralsnog als klankbordgroep). Ook<br />
selecteerden we de bouwteampartner waarmee we het verbeterplan gaan opstellen. De<br />
woningen op de begane grond vernieuwen we volledig. De huurders van deze woningen brengen<br />
we tijdens de uitvoering tijdelijk elders onder.<br />
In voorbereiding: Zoutkeetsingel (35 woningen, Schilderswijk)<br />
Voor dit project loopt een aanbestedingstraject tot aan het voorjaar van 2022 om een<br />
bouwteampartner te selecteren. We betrekken bewoners bij de presentaties van de aannemers<br />
zodat zij ook hun voorkeur kunnen aangeven. Met de dan geselecteerde aannemer starten we in<br />
het najaar van 2022 een gezamenlijk onderzoek naar de kwaliteit van de woningen. Daarna<br />
beslissen we wat we gaan doen in dit verbeterproject.<br />
In uitvoering genomen projecten<br />
In uitvoering genomen: Den Helderstraat / Loosduinsekade / Medemblikstraat (160<br />
woningen, Leyenburg)<br />
Medio <strong>2021</strong> zijn we gestart met het groot onderhoud en verbeteren van de 160 woningen en de<br />
daarbij horende gemeenschappelijke ruimten. We werken nauw samen met de<br />
energieleverancier om te komen tot volledig aardgasvrije woningen. Verder isoleren we de<br />
woningen grondig en plaatsen we nieuwe installaties. Deze installaties voorzien we van<br />
individuele elektriciteitsmeters om bewoners beter inzicht te geven in hun energieverbruik. Door<br />
al deze verbeteringen gaat het energielabel er flink op vooruit (2 labelstappen).<br />
We pakken ook de portieken aan. We geven deze van binnen een opfrisbeurt en aan de<br />
buitenzijde maken we nieuwe en grotere entrees. Deze vernieuwde entrees krijgen een<br />
videocominstallatie in plaats van een ‘gewone’ intercom. Om het ongemak van de<br />
werkzaamheden voor de bewoners zoveel mogelijk te beperken (en als een van de<br />
coronamaatregelen) kunnen bewoners gebruikmaken van een logeerwoning binnen het project.<br />
We verwachten dit project na de zomer van 2022 op te leveren.<br />
In uitvoering genomen: Teniersplantsoen en omgeving (167 woningen, Schilderswijk)<br />
Begin <strong>2021</strong> startten we met het onderhoud aan de portiekwoningen en eengezinswoningen in de<br />
Jan van Gojenstraat, Van Mierisstraat, Teniersplantsoen, Pieter Lastmanstraat en Jan de<br />
Baenstraat. We voerden werkzaamheden uit aan daken en gevels. In de algemene ruimten
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 20<br />
vervingen we de houten kozijnen voor kunststof kozijnen met HR++ glas en ventilatieroosters.<br />
We vervingen de toegangsdeuren naar de bergingsgangen. Ook herstelden we het<br />
gevelmetselwerk en brachten we spouwankers aan. We isoleerden de platte daken. Hellende<br />
daken voorzagen we van nieuwe dakpannen waar nodig. En we vernieuwden de hekwerken.<br />
Tijdens de uitvoering vindt de informatievoorziening plaats door zowel medewerkers van ons als<br />
door een bewonersconsulent van de aannemer. De uitvoering loopt door tot begin maart 2022.<br />
In uitvoering genomen: Sleepnetstraat / Pinkstraat/ Loggerstraat (116 woningen,<br />
Scheveningen)<br />
We verbeteren en verduurzamen 116 woningen verspreid over drie flats. Dit project waarvoor<br />
eind 2020 de aannemingsovereenkomst is getekend, is begin <strong>2021</strong> gestart. Het gaat om groot<br />
onderhoud en energetische verbetering van deze appartementen. De bewoners zijn nauw<br />
betrokken bij het gevelontwerp, de keuze voor de voordeur en het nieuwe ontwerp voor de<br />
muurschildering in de Sleepnetstraat. Wat betreft isolatie plaatsen we nieuwe kozijnen met HR++<br />
isolatieglas, nieuwe geïsoleerde voordeuren én gevelisolatie. Hierdoor worden de huizen een<br />
stuk energiezuiniger. Ook verbeteren we het binnenklimaat met een sensor die de luchtkwaliteit<br />
meet en de ventilatie regelt. Samen met de nieuwe radiatoren en de woningisolatie vergroten we<br />
zo het wooncomfort voor deze 116 huishoudens. We coaten de galerij en balkonvloeren.<br />
Schades aan het beton nemen wij meteen mee in het betonherstel. Ook knappen we de<br />
trappenhuizen en de centrale entrees op en installeren we nieuwe ledverlichting. De entree aan<br />
de Pinkstraat krijgt een nieuwe pui en nieuwe brievenbussen.<br />
In de Pinkstraat en de Loggerstraat zijn de werkzaamheden vóór de zomer van <strong>2021</strong> afgerond.<br />
Na de zomer ging de aannemer verder in de Sleepnetstraat. Het hele project ronden we volgens<br />
onze planning af medio 2022.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 21<br />
In uitvoering genomen: Klimaatadaptieve herinrichting tuinen Pieter Langendijkstraat,<br />
Moerwijk<br />
Niet alleen ‘de stenen’ verbeteren we, ook de woonomgeving waar dat nodig is. Na een groot<br />
onderhoudsbeurt -die we al eerder uitvoerden- pakten we vanaf eind <strong>2021</strong> de drie aangrenzende<br />
grote binnentuinen in Moerwijk aan. Alles bij elkaar een zeer uitgestrekt gebied. De projectnaam<br />
luidde niet voor niets: ‘Struinen door ellenlange tuinen’.<br />
Onze hovenier maakte voor deze drie tuinen een klimaatadaptief ontwerp. Tuinen die regen beter<br />
kunnen opvangen en verwerken. We betrokken de bewoners al in een vroeg stadium bij de<br />
planvorming. Bij het ontwerpen kregen we ondersteuning vanuit het Hoogheemraadschap van<br />
Delfland en de Universiteit van Wageningen. We verwachten dit project in het voorjaar van 2022<br />
op te leveren.<br />
Opgeleverde projecten<br />
Opgeleverd: Melis Stokelaan / Anna Bijnslaan / Rederijkerstraat (228 woningen, Moerwijk-<br />
Noord)<br />
Eind <strong>2021</strong> leverden we het groot onderhoud- en verbeterproject genaamd ‘De MAR’ op. Het gaat<br />
om 228 portiekwoningen in Moerwijk-Noord. Naast het isoleren van de woningen en verbeteren<br />
van het binnenklimaat door aanpassen van de installaties, vervingen we waar nodig keuken,<br />
badkamer en toilet. Aan de buitenzijde isoleerden we de woongebouwen met behoud van de<br />
karakteristieke kenmerken van de naoorlogse ‘wederopbouw architectuur’.<br />
De tuinen rondom de woongebouwen richten we ook opnieuw in. Deze zijn naar verwachting in<br />
het eerste kwartaal 2022 klaar.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 22<br />
Dit project bood ook een kans aan mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. In totaal zijn 15<br />
personen, die moeite ondervinden bij het vinden van een nieuwe baan, geplaatst als leerling op<br />
de bouwplaats. Dit om het vak van ‘bouwvakker’ te leren. Bekijk ook de video waarin onze<br />
projectleider, een aantal bewoners, de aannemer en architect vertellen over dit mooie project en<br />
wat het zo bijzonder maakt!<br />
Opgeleverd: Hardenbroekstraat / Loevesteinlaan (32 woningen, Moerwijk-Zuid)<br />
Voor de bewoners van onze woningen aan de Hardenbroekstraat en Loevesteinlaan was het<br />
zover: het groot onderhoud waarmee we in augustus 2020 startten, is eind februari <strong>2021</strong><br />
afgerond. We pakten de woningen grondig aan. Zo kregen de woningen nieuwe kozijnen en<br />
nieuw isolerend glas. Ook het dak en de spouwmuur pakten we aan door deze te isoleren. Alle<br />
oude ketels en geisers maakten plaats voor nieuwe cv-ketels. En meer dan de helft van de<br />
badkamers, keukens en toiletten vervingen we. Daarnaast kreeg elk appartement mechanische<br />
ventilatie. En we brachten nog meer verbeteringen aan zoals nieuwe voordeuren, een verbeterde<br />
meterkast, een nieuwe entreepui met nieuwe postkasten en<br />
een nieuwe videofoon. Ook haalden we asbest weg (in dak,<br />
gevel en standleidingen).<br />
Veel van de verbeteringen dragen bij aan een hoger<br />
wooncomfort. Door de isolatie blijft het warm en behaaglijk in<br />
de woning en is er geen tocht meer. De maatregelen helpen<br />
onze bewoners ook om te kunnen besparen op hun<br />
energierekening.<br />
Opgeleverd: Nieuwe Laantjes / Jan Kistenstraat (24 woningen, Scheveningen)<br />
Al begin <strong>2021</strong> leverden we dit project in het hart van Scheveningen op. Het gaat om 24<br />
eengezinswoningen. We vervingen de kozijnen en het glas. Alle huizen kregen HR++ glas en<br />
draai-/kiepramen met ventilatieroosters erin. Ook de daken pakten we aan. Dakpannen,<br />
dakkapellen en dakramen vervingen we en we brachten dakisolatie aan. Overige<br />
werkzaamheden zijn: schilderen, voegwerk herstellen, hemelwaterafvoer vervangen, luifels<br />
aanpakken en deuren vervangen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 23<br />
Inzetten van logeer- en rustwoningen bij ingrijpende verbouwingen<br />
Sommige verbouwingen gaan met veel lawaai en stof gepaard. Dan vinden we het niet<br />
verantwoord als de bewoners in hun huis verblijven. We hebben daarom zogenoemde logeer- en<br />
rustwoningen ingericht. In totaal 42 woningen verdeeld over verschillende woongebouwen. Bij de<br />
logeerwoningen verblijven de bewoners voor een tijdje dag én nacht in de woning. De<br />
rustwoningen zijn bedoeld voor een tijdelijk verblijf overdag gedurende de werkzaamheden in hun<br />
eigen woning.<br />
We richten de logeer- en rustwoningen helemaal in met meubels, verlichting, televisie,<br />
keukengerei en<br />
-apparatuur, badkamerspullen, bedden en zelfs spelletjes en speelgoed voor een aangenaam<br />
verblijf. De woningen zijn instapklaar ingericht. Bewoners hoeven alleen linnengoed, kleding,<br />
verzorgingsspullen en eten mee te nemen. Zo wordt ook een tijdelijk huis een ‘thuis’.<br />
Omdat het de bewoners én ons goed is bevallen, zullen we deze vorm van tijdelijke huisvesting<br />
waar nodig zeker opnieuw inzetten.<br />
Ons verduurzamingsbeleid verder vormgegeven<br />
Ook in <strong>2021</strong> hebben we opnieuw stappen gezet op gebied van verduurzamen. Voor een beter<br />
milieu, voor een betere stad, voor een betere leefomgeving van onze huurders. Uiteindelijk komt<br />
verduurzamen ons allemaal ten goede, want klimaatverandering kent geen grenzen en maakt<br />
geen onderscheid in mensen.<br />
Duurzaamheidsvisie binnen <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> gelanceerd<br />
We werken samen met onze bewoners en onze samenwerkingspartners aan duurzaam wonen.<br />
Met een gezond binnenklimaat, goed geïsoleerde woningen en een aantrekkelijke groene<br />
leefomgeving zorgen wij dat onze bewoners prettig en gezond kunnen wonen. Bovendien zien<br />
we het als onze verantwoordelijkheid om een bijdrage te leveren aan de stedelijke en landelijke<br />
klimaatdoelen en zo de opwarming van de aarde tegen te gaan.<br />
Om de komende jaren invulling te geven aan deze ambitie, hebben we onze duurzaamheidsvisie<br />
gelanceerd. Deze duurzaamheidsvisie kent drie focusgebieden: energietransitie, klimaatadaptatie<br />
en circulariteit. Meer weten? Klik hier om onze duurzaamheidsvisie te lezen.<br />
Veel energie in onze energietransitie gestoken<br />
In onze nieuwe duurzaamheidsvisie <strong>2021</strong> staat -als eerste focusgebied- hoe we de komende<br />
jaren onze woningen duurzamer gaan verwarmen. De woningen krijgen een lagere warmtevraag<br />
en zijn geschikt voor gebruik van duurzaam opgewekte energie. Ons belangrijkste doel is vóór<br />
2050 al onze sociale huurwoningen CO 2-neutraal te maken. We kiezen voor een geleidelijke en<br />
betaalbare CO 2-reductie van onze bestaande woningen in twee stappen. De eerste stap is het<br />
isoleren van daken en gevels. Om succesvol aan te kunnen sluiten op aardgasvrije<br />
verwarmingssystemen is immers een hogere isolatiegraad noodzakelijk. De tweede stap is het<br />
aanpassen van de verwarmings- en warmtapwaterinstallaties zodat we die (in de toekomst)
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 24<br />
eenvoudig kunnen aansluiten op lokaal aanwezige aardgasvrije alternatieven. Als we een<br />
collectieve verwarmingsketel vervangen of wanneer in een buurt kansen ontstaan voor<br />
betaalbare duurzame warmte, trekken we stap twee naar voren. Dit hebben wij bijvoorbeeld<br />
gedaan bij ons project Den Helderstraat (zie voor meer informatie de paragraaf over ‘in uitvoering<br />
genomen projecten’). De derde stap is het opwekken van hernieuwbare energie door<br />
bijvoorbeeld zonnepanelen.<br />
Nieuwe berekeningsmethode energielabels<br />
Vanaf 1 januari <strong>2021</strong> wordt het energielabel bepaald op basis van de nieuwe rekenmethode<br />
NTA8800. Het energielabel wordt niet meer afgeleid van de Energie-Index zoals voorheen, maar<br />
van de EP2-indicator. De EP2-indicator beschrijft het gebouwgebonden energiegebruik in<br />
kWh/m 2 per jaar. De bepalingsmethode is gewijzigd om aan te sluiten bij nieuwe Europese CENnormen.<br />
Door de nieuwe berekeningsmethode zijn de energielabels niet te vergelijken met de<br />
energielabels van voorgaande jaren. Daarom hebben we de verdeling van deze labels uit<br />
voorgaande jaren weggelaten in onderstaande tabel. De verdeling van de energielabels van onze<br />
woningen eind <strong>2021</strong> is nu als volgt:<br />
Vastgestelde energielabels<br />
Energielabel A 30% 2<br />
Energielabel B 24%<br />
Energielabel C 22%<br />
Energielabel D 8%<br />
Energielabel E 6%<br />
Energielabel F 3%<br />
Energie label G 6%<br />
Woningen die (nog) niet zijn voorzien van een EP2-indicator 1% 3<br />
<strong>2021</strong><br />
100%<br />
Ons woningbezit heeft eind <strong>2021</strong> een gemiddelde EP2-indicator van 210 (kWh/m2 energie per<br />
jaar). Dit is te vergelijken met het energielabel C 4 . Een energielabel geeft een indicatie hoe<br />
energiezuinig een woning is.<br />
We streven naar een isolatiegraad van de schil die leidt tot een comfortabel verwarmde woning<br />
bij een minimale aanvoertemperatuur van 65 o C. In de meeste gevallen komt dat overeen met een<br />
label B of C.<br />
De gemeentelijke Transitievisie Warmte laat ons niet koud<br />
Gemeenten zijn verplicht om uiterlijk <strong>2021</strong> hun Transitievisie Warmte (TVW) klaar te hebben. Ook<br />
de gemeente Den <strong>Haag</strong> heeft aan haar TVW gewerkt. Wij zijn gesprekspartner en hebben een<br />
aantal malen advies mogen geven. Met deze visie maakt de gemeente haar planning inzichtelijk:<br />
wanneer welke wijken van het aardgas worden afgekoppeld. Voor de wijken die vóór 2030<br />
2<br />
Klassering volgens de NTA8800 verloopt van A tot en met A++++ (28% A en 2% A+)<br />
3<br />
Als gevolg van de energielabelmethodiek wijzigingen kunnen sommige woningen niet doorgerekend worden.<br />
4<br />
C= 190
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 25<br />
gepland staan, maakt de gemeente ook al de mogelijke warmte-alternatieven bekend. Klik hier<br />
voor het concept transitievisie Gemeente Den <strong>Haag</strong>. De TVW zal een grote impact hebben op<br />
onze verduurzamingsstrategie. Daarom houden wij de ontwikkelingen scherp in de gaten. Begin<br />
2022 geven wij aan de gemeente onze feedback op de TVW.<br />
Een zonnige toekomst voor zonnepanelen<br />
Het plaatsen van zonnepanelen heeft diverse voordelen: voor onze huurders<br />
besparingsmogelijkheden op hun elektrarekening, voor ons waardestijging van ons vastgoed en<br />
voor de samenleving een CO 2-reductie. In <strong>2021</strong> startten we met een pilot voor het plaatsen van<br />
zonnepanelen op onze daken. In de Maasstraat (Rivierenbuurt) zijn op 10 eengezinswoningen<br />
zonnepanelen geplaatst, 8 stuks per woning. Bij ons nieuwbouwproject ‘De <strong>Haag</strong>se Hendrik’ in<br />
Spoorwijk zijn op de 104 eengezinswoningen 337 panelen geplaatst. Op de 50 appartementen in<br />
dit project komen begin 2022 nog eens 40 panelen. Ook hebben we op ons verbouwde<br />
voormalige kantoor aan de Zichtenburglaan 22 zonnepanelen geplaatst.<br />
Daar waar een goed rendement is te behalen, gaan we het plaatsen van zonnepanelen<br />
stimuleren. Dit doen we in overleg met de bewoners en onze (daken)partners.<br />
Energiebewustzijn bewoners vergroten<br />
Naast het verduurzamen via fysieke ingrepen zien we ook kansen voor verduurzamen door<br />
bewonersgedrag te veranderen. Enkele voorbeelden: nieuwe huurders ontvangen van ons een<br />
duurzaamheidsflyer met energietips; en samen met de gemeente zetten we energiecoaches in,<br />
verstrekken we (gratis) kleine energiebesparende producten en houden we workshops (zie voor<br />
meer informatie hoofdstuk 3).<br />
Klimaatadaptatie wint steeds meer terrein<br />
Het tweede focusgebied van onze duurzaamheidsvisie is klimaatadaptatie. Om ervoor te zorgen<br />
dat onze bewoners in de toekomst prettig kunnen blijven wonen, is het noodzakelijk dat we onze<br />
gebouwen en woonomgeving aanpassen aan en voorbereiden op de effecten van<br />
klimaatverandering. Zo zijn we gestart met het klimaatbestendiger maken van drie grote tuinen in<br />
de Pieter Langendijkstraat en omgeving (projectnaam: ‘Struinen door ellenlange tuinen’),<br />
plaatsten we regentonnen op diverse locaties, brachten we op de bergingen in ons<br />
nieuwbouwproject De <strong>Haag</strong>se Hendrik groene daken aan en hebben we voorbereidingen<br />
getroffen om een grote groene gevel te realiseren in ditzelfde project. Daarnaast kijken we samen<br />
met een van onze hoveniers hoe we het hele gebied rond de Gaarde en Drapeniersgaarde,<br />
zowel de gebouwen als de woonomgeving, over pakweg twee jaar klimaatbestendiger kunnen<br />
maken.<br />
Bijzonder om te vermelden is dat we in <strong>2021</strong> zeer intensief samenwerkten met het<br />
Hoogheemraadschap van Delfland op het gebied van klimaatadaptieve maatregelen. Delfland<br />
participeerde in onze projecten Pieter Langendijk en in de <strong>Haag</strong>se Hendrik. Ook begeleidden we<br />
gezamenlijk een stagiaire. Zij onderzocht hoe we huurders kunnen helpen om hun eigen privétuin<br />
-als ze die hebben- klimaatbestendiger te maken. We hebben de samenwerking met Delfland als<br />
zeer positief ervaren. Naast extra financiële ondersteuning ontvingen we ook veel goede<br />
adviezen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 26<br />
Een start met circulair bouwen 5 gemaakt<br />
Schaarser wordende materialen, een groeiende vraag, stijgende bouwkosten. De traditionele<br />
manier van bouwen staat onder druk. Nederland heeft zichzelf tot doel gesteld volledig circulair te<br />
zijn in 2050. Wij beseffen dat we als opdrachtgever hier veel aan kunnen bijdragen. En dat wij<br />
een grote verantwoordelijkheid hebben in het behalen van dit doel. Circulair bouwen is daarom<br />
het derde focusgebied van onze duurzaamheidsvisie.<br />
Circulair bouwen en werken vereist een fundamentele verandering in denken en doen. We<br />
hebben in <strong>2021</strong>, vaak nog onbewust, hiermee een start gemaakt. Zo is één van onze<br />
dakbedekkers eigenaar van de materialen op het dak om toekomstig hergebruik te waarborgen.<br />
Ook hergebruikten we vrijkomende bakstenen om elders in de woning een muurtje te plaatsen<br />
(bijvoorbeeld in één van onze ombouwwoningen in de Pletterijstraat) en ondertekenden we een<br />
intentieverklaring voor het project ‘Bouwstroom <strong>Haag</strong>landen’. Idee achter dit project is woningen<br />
in een fabriek te produceren en vervolgens kant-en-klaar op locatie te plaatsen. Deze<br />
productiemethode voorkomt verspilling van bouwmaterialen. En dit past weer goed binnen het<br />
gedachtegoed van circulariteit.<br />
Circulariteit staat bij ons nog in de kinderschoenen. Samen met onze ketenpartners kijken we de<br />
komende jaren hoe we kunnen bijdragen aan een meer circulaire bouwstroom.<br />
Grote uitgavenstijging planmatig en dagelijks<br />
onderhoud<br />
Naast de projecten gericht op grootschalige verbeteringen voeren we ook regulier onderhoud uit.<br />
Het zogenoemde planmatig en dagelijks onderhoud. Zoals elk jaar zijn hier weer grote bedragen<br />
mee gemoeid. En deze bedragen stegen. Zo sterk zelfs, dat we halverwege het jaar een<br />
evaluatie hebben uitgevoerd. De stijging van onze onderhoudskosten bleek te worden<br />
veroorzaakt door overloop van € 10 miljoen aan onderhoud vanuit 2020. Daarnaast was het<br />
aantal mutaties hoger dan verwacht én dan gebruikelijk de afgelopen jaren. Ook stegen de<br />
materiaal- en arbeidskosten. Extra noodzaak om een evaluatiemoment in te lassen, kwam vanuit<br />
de financiële hoek. We hadden in die periode te maken met onvoorziene financiële tegenvallers<br />
zoals de huurbevriezing, huurverlagingen en een extra bijdrage aan het solidariteitspact voor<br />
Vestia. Door dit alles besloten we halverwege <strong>2021</strong> de mate van onderhoud bij te sturen.<br />
Deze bijsturing hield in dat we aan de hand van de rekenregels van de Autoriteit<br />
woningcorporaties opnieuw naar onze onderhoudsopgave van <strong>2021</strong> hebben gekeken. Zo bleek<br />
dat diverse werkzaamheden bijdroegen aan een waardevermeerdering van ons vastgoed. En dus<br />
eigenlijk een investering waren. Daarom hevelden we diverse posten -in het belang van onze<br />
huurders- over naar investeringen. En konden we sommige werkzaamheden toch uitvoeren.<br />
Diverse andere geplande werkzaamheden hebben we echter opnieuw moeten prioriteren. En<br />
moeten verschuiven naar een aanpak vanaf 2022 en verder.<br />
5<br />
Een manier van bouwen waarbij zo min mogelijk nieuwe bouwmaterialen worden gebruikt en zo min mogelijk<br />
verspilling plaatsvindt.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 27<br />
Binnen nieuwe afspraken bijsturing toch nog veel onderhoud<br />
uitgevoerd<br />
Binnen de nieuwe afspraken voor bijsturing voerden we toch veel onderhoud uit. De buitenkant<br />
van een aantal gebouwen is geschilderd en geïsoleerd, kozijnen zijn vervangen (inclusief<br />
dubbelglas geplaatst) en daken zijn aangepakt. Gemeenschappelijke ruimten, portieken, hallen<br />
en bergingsgangen zijn geschilderd. En binnen in woningen werden keukens, badkamer/douches<br />
en toiletten opgeknapt, asbest standleidingen weggehaald en cv-ketels vervangen. In de wijk<br />
Waldeck pakten we de daken van twee heel grote parkeergarages aan.<br />
Afspraken met onze dakpartners<br />
Het jaar <strong>2021</strong> stond ook in het teken van werken met meerjarige dakcontracten op basis van<br />
prestatieafspraken en regisserend opdrachtgeverschap. We sloten in april dakcontracten af met<br />
drie dakpartners. De eerste actie was om middels een nulmeting alle daken binnen het contract<br />
in beeld te brengen. Door deze nulmeting is de technische staat van elk dak bekend zodat we<br />
precies weten op welk moment wat voor soort onderhoud nodig is.<br />
Naast de nulmeting maakten we voor elk dak een ‘Risico-Inventarisatie & -Evaluatie plan (RI&Eplan)’.<br />
We weten nu van elk dak hoe we het veilig kunnen betreden. Een belangrijk thema is<br />
verder, hoe we onze daken gaan verduurzamen de komende jaren. Onze planning is dat we in<br />
2022 alle inventarisaties afronden. Tegen die tijd verwachten we een goed inzicht te hebben in<br />
de kosten voor het onderhouden, repareren, vervangen en verduurzamen van onze daken.<br />
Woningen zonder open verbrandingstoestellen<br />
Ons doel is om alle open verbrandingstoestellen in onze woningen te vervangen door gesloten<br />
verbrandingstoestellen (cv-ketels). Ook dit jaar hebben we daar hard aan gewerkt. In totaal zijn<br />
bij 500 woningen open verbrandingstoestellen verwijderd. We zijn nog niet helemaal klaar. De<br />
komende jaren moeten we nog 353 toestellen verwijderen. Daarbij gaat het om 254 woningen bij<br />
sloop/nieuwbouw- en verbeterprojecten, 71 woningen bij planmatig onderhoudsingrepen en 28<br />
woningen die op de verkooplijst staan (in <strong>2021</strong> is besloten om ook deze woningen alsnog mee te<br />
nemen). Nog niet alle huurders zien de noodzaak in van het verwijderen van open<br />
verbrandingstoestellen. Daardoor verloopt het vervangen van deze toestellen niet zo snel als wij<br />
zouden willen. In 2022 stellen we een plan op om deze laatste huurders te verleiden toch mee te<br />
werken.<br />
Versneld vervangen van Agpo Ferroli cv-ketels<br />
We vervangen versneld Agpo Ferroli cv-ketels, omdat in het verleden is gebleken dat deze<br />
gevaarlijk kunnen zijn. Begin <strong>2021</strong> hadden we nog ruim 1.300 van deze ketels. In totaal zijn bijna<br />
900 ketels vervangen dit jaar. We streven ernaar de overige circa 400 ketels vóór eind 2022<br />
vervangen te hebben.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 28<br />
Oude armaturen vervangen door led-armaturen<br />
Ook in <strong>2021</strong> vervingen we oude armaturen, die afgeschreven zijn, door led-armaturen. Dit deden<br />
we bij 50 woongebouwen. Vooral in gemeenschappelijke portieken, trappenhuizen en<br />
bergingsgangen.<br />
Gestart met rookmelders plaatsen<br />
Vóór 1 juli 2022 zijn we verplicht al onze woningen te hebben voorzien van een rookmelder. In<br />
december startten we ons rookmeldersproject om dit voor elkaar te krijgen. We plaatsten dit jaar<br />
in 699 woningen een rookmelder. Onze planning is dat uiterlijk juli 2022 al onze woningen<br />
beschikken over rookmelders. En zo te voldoen aan de wettelijke eisen.<br />
Meten volgens de Conditiemetingsmethode<br />
In het derde tertaal van <strong>2021</strong> zijn we gestart met het uitvoeren van een globale conditiemeting bij<br />
het laatste deel (een derde deel) van ons vastgoedbezit. Aan de hand van deze conditiescores<br />
krijgen we inzicht in de technische staat van onze gebouwen. Deze conditiemeting gebruiken we<br />
ook voor het jaarlijks aanleveren van de prognose- en verantwoordingsinformatie bij de Autoriteit<br />
woningcorporaties, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het ministerie van Binnenlandse<br />
Zaken en Koninkrijksrelaties. Daarnaast gebruikt Aedes deze verantwoordingsinformatie voor<br />
haar benchmark. Volgens onze planning hebben we eind februari 2022 van alle buitenkanten van<br />
al onze gebouwen een conditiescore.<br />
Meedoen aan landelijk onderzoek naar brandveiligheid gevels<br />
Naar aanleiding van het besluit van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties<br />
om alle gebouwen met mogelijk risicovolle gevelbekleding te laten onderzoeken op<br />
brandveiligheid, deden we onderzoek bij een aantal gevels. In 2022 gaan we verder met dit<br />
onderzoek. Blijkt dat we brandwerende maatregelen moeten nemen, dan doen we dat natuurlijk<br />
zo snel mogelijk.<br />
Onderhoud naar aanleiding van reparatieverzoeken<br />
Binnen het reparatieonderhoud zet de kostenstijging door. Na het eerste kwartaal leken we op<br />
een overschrijding van circa € 8 miljoen uit te komen. Om toch dicht bij de begroting uit te komen,<br />
moesten we scherpe keuzes maken. Vanaf de tweede helft van <strong>2021</strong> verlaagden we (tijdelijk) het<br />
kwaliteitsniveau en voerden we onderhoud uit op wettelijk basisniveau. Dit wil zeggen dat we<br />
reparatieverzoeken beoordelen op veiligheid en of het technisch voldoet. En bijvoorbeeld niet<br />
meer op esthetische kwaliteit. Daarbij hebben we ook alle geplande badkamer- en<br />
keukenrenovaties nog een keer tegen het licht gehouden om te kijken of deze uitgesteld konden<br />
worden om zo de kosten te spreiden.<br />
In totaal verwerkten we meer dan 50.000 reparatieverzoeken in <strong>2021</strong>. Dat is ongeveer gelijk aan<br />
voorgaande jaren. Van het totaal aantal verzoeken waren 31.000 reparatieverzoeken bestemd<br />
voor onze bouwkundig aannemers en 12.000 verzoeken voor onze cv-installateurs. De rest van<br />
de verzoeken was voor andere partijen om af te handelen. Daarbij ging het bijvoorbeeld om<br />
storingen aan liften, hydroforen, verlichting en verstoppingen van de rioleringen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 29<br />
Mutatieonderhoud gestegen<br />
We gebruiken de mutatie (het verhuismoment) als natuurlijk onderhoudsmoment waarbij we<br />
kijken of bijvoorbeeld keukens en badkamers nog voldoen. Ruim 1.000 huurders verlieten in<br />
<strong>2021</strong> hun woning. Dat is meer dan we verwacht hadden. In <strong>2021</strong> gaven we dan ook meer uit aan<br />
mutatieonderhoud: ruim € 6 miljoen extra. In <strong>2021</strong> voerden we bij ongeveer de helft van de<br />
mutaties een keuken- en/of badkamerrenovatie uit. Ook in het mutatieonderhoud hebben we in<br />
de tweede helft van <strong>2021</strong> -na het evaluatiemoment- een aangepast kwaliteitsniveau<br />
gehandhaafd. Waarbij slechts technisch noodzakelijk onderhoud is uitgevoerd. Wel bleven we bij<br />
elke mutatie een apk-keuring uitvoeren. Bij deze keuring controleren we de installaties voor gas,<br />
water en licht.<br />
Contractonderhoud verliep volgens planning<br />
Het contractonderhoud bestaat uit de jaarlijkse keuringen van onder andere cv-installaties,<br />
mechanische ventilatie, liften, rioleringen en automatische deuropeners. Ook de daaruit<br />
voortkomende reparaties komen ten laste van het contractonderhoud. In <strong>2021</strong> verliep dit<br />
onderhoud volgens plan en zijn we binnen onze begroting gebleven.<br />
Samen strijden tegen vocht en schimmel<br />
We vinden het belangrijk dat onze woningen een gezond binnenklimaat hebben. Daarom<br />
bestrijden we vocht en schimmel. We werkten ook in <strong>2021</strong> weer samen met de onafhankelijke<br />
<strong>Haag</strong>se vocht- en schimmelexpert. In <strong>2021</strong> hebben we het volgende gedaan:<br />
Technische medewerkers die vaak in onze woningen komen, zijn opgeleid om vocht- en<br />
schimmelproblemen beter te herkennen en op te lossen.<br />
We schakelen de onafhankelijke vocht- en schimmelexpert in als er meer onderzoek nodig is.<br />
In <strong>2021</strong> riepen we ruim 30 keer de hulp in van deze expert en onze huurders deden dat bijna<br />
10 keer. Volgens de vocht- en schimmelexpert kon in veel gevallen (een deel van) de<br />
schimmelproblematiek opgelost worden door de bewoners te informeren over een beter<br />
gebruik van de woning. Bijvoorbeeld door beter te ventileren. In ruim 30 situaties realiseerden<br />
we daarnaast ook bouwkundige aanpassingen.<br />
De aanpak van vocht- en schimmelproblemen blijft maatwerk, waarbij goed contact en<br />
samenwerking met bewoners onmisbaar is.<br />
Prettig wonen is meer dan een dak boven je hoofd<br />
Om prettig te wonen is een goede woning alleen niet voldoende. Ook de (naaste) woonomgeving<br />
speelt een belangrijke rol. Deze moet minimaal schoon, heel (geen gebreken), veilig en liefst zo<br />
groen mogelijk zijn. We namen in <strong>2021</strong> diverse initiatieven om de leefbaarheid en uitstraling van<br />
onze gebouwen en de naaste woonomgeving op peil te houden en waar mogelijk te verbeteren.<br />
Dit doen we niet alleen. Onze partners helpen ons daarbij. Juist op die terreinen die niet tot onze<br />
corebusiness horen: zorg, welzijn, opleidingen en werk. Terreinen die -als ze niet goed zijn<br />
geregeld- voor onze huurders een belemmering vormen om prettig te kunnen wonen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 30<br />
Onze sociale strategie verbreedt en verbindt<br />
We hebben een start gemaakt met onze sociale strategie voor leefbare en sociaal inclusieve<br />
wijken. Met deze sociale strategie verbreden we onze blik en verbinden we onze kwalitatieve en<br />
ruimtelijke fysieke opgaven met onze sociaal maatschappelijke inzet. Daarmee vergroten we ons<br />
maatschappelijk rendement en dragen we bij aan meer balans in de wijken. We geven invulling<br />
aan onze ambitie ‘sociaal inclusief’ uit de Koers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> (2018). En geven zo richting<br />
aan het werken aan leefbare en sociaal inclusieve wijken.<br />
Leefbare en sociaal inclusieve wijken: gezamenlijk belang<br />
In <strong>2021</strong> hebben we weer veel initiatieven op het gebied van leefbaarheid besproken en<br />
afgestemd in wijknet- en uitvoeringsoverleggen. Aan deze overleggen nemen ook politie,<br />
gemeente, handhaving, welzijn, de <strong>Haag</strong>se corporaties en andere partners in de wijk (zoals<br />
scholen, jeugdwerk en bewonersorganisaties) deel. Samen met deze organisaties kijken we<br />
waar en hoe de leefbaarheid beter kan.<br />
Het functioneren van alle buurtkamers (ontmoetingsplekken voor de buurt) in Den <strong>Haag</strong> is door<br />
de gemeente geëvalueerd. Wij hebben in totaal 5 buurtkamers: 3 in de Schilderswijk en 2 in<br />
Zuidwest. Samen met de gemeente en andere corporaties kijken we in 2022 wat we met de<br />
conclusies uit de evaluatie gaan doen.<br />
Zorgen voor schoon en heel<br />
Schoonmaakapp voor portieken geëvalueerd<br />
In 2020 introduceerden we de schoonmaakapp voor de schoonmaak van portieken. Deze app<br />
hebben we in <strong>2021</strong> geëvalueerd. De ervaringen waren positief. Alleen de samenwerking met de<br />
leverancier van de app vonden we niet toekomstbestendig genoeg. Het idee vinden we nog<br />
steeds goed. Of we echter op korte termijn een andere aanbieder kunnen vinden die wel de<br />
gewenste continuïteit kan bieden, is de vraag. We blijven in ieder geval de ontwikkelingen op dit<br />
gebied volgen.<br />
Afvalpilot Schilderswijk, ofwel ‘out of the box’ denken<br />
Dumpen en vooral het bijplaatsen van grofvuil bij ondergrondse afvalcontainers (ORAC’s) is<br />
zowel voor bewoners als voor ons én voor de gemeente een groot probleem. De gemeente<br />
stelde samen met onder andere ons een plan van aanpak op om dit bijplaatsen bij ORAC’s tegen<br />
te gaan. Eén van de maatregelen is dat we gezamenlijk met ludieke acties dit bewonersgedrag<br />
willen gaan veranderen. We noemen dit -heel toepasselijk- het ‘out of the box’ denken. Als deze<br />
actie een succes wordt in de Schilderswijk, gaan we dit ook in andere wijken toepassen.<br />
Portieken wederom ‘gepimpt’<br />
De afgelopen jaren knapten vmbo-leerlingen van het ROC Mondriaan onder begeleiding van een<br />
leermeester, portieken van ons op. Dit project, ‘Pimp Your Portiek’ genaamd, kreeg in <strong>2021</strong> een<br />
vervolg. In de eerste helft van het jaar zijn de portieken en bergingsgangen aan de<br />
Grovestinsstraat gepimpt. Vervolgens waren 54 bergingsgangen aan de Beverweerdstraat en 12<br />
aan de Erasmusweg aan de beurt. Het gebouw ‘Het Kruispunt’ aan de François Valentijnstraat in<br />
Bezuidenhout-West is na een verfbeurt van de wanden ook weer helemaal opgefrist. Wij
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 31<br />
betaalden de materialen en de leermeester. Het schildersbedrijf gaf op haar beurt een flinke<br />
korting op het tarief van de leermeester.<br />
Aanpak Rochussenhof samen met gemeente en politie<br />
Het Rochussenhof is een semi-binnenterrein. Hier wordt veel foutgeparkeerd en vuil gedumpt.<br />
Om het illegaal parkeren tegen te gaan, hingen we borden op waar het verboden is te parkeren.<br />
Ook plaatsten we extra bomen langs de kale gevels in het bredere kader van het vergroenen van<br />
de stad. De gemeente zorgde ervoor dat handhavers dit gebied vaker meenemen in hun rondes.<br />
Ook plaatsten zij extra paaltjes op een aantal plekken waar vaak foutgeparkeerd wordt. Zodat dit<br />
niet meer mogelijk is. Op die manier hopen we samen het ‘prettig wonen gevoel’ in dit gebied te<br />
verbeteren. In overleg met de gemeente en politie kijken we welke maatregelen nog meer nodig<br />
zijn.<br />
Gevoel van veiligheid vergroten: woninginbraken voorkomen<br />
We zetten ons samen met de gemeente en politie in om het aantal woninginbraken terug te<br />
dringen. Vooral in het centrum van de stad waar het gevoel van onveiligheid het grootst is. Op<br />
basis van ‘hot spot-analyses’ van de politie selecteerden we in <strong>2021</strong> een tiental gebouwen met in<br />
totaal 221 woningen. Bij deze gebouwen brachten we inbraakwerende voorzieningen aan zoals<br />
kerntrekbeveiligingen 6 op voor- en achterdeuren en extra sloten op ramen. Sinds het begin van<br />
deze campagne in 2018 zijn op deze wijze al ruim 1.200 van onze woningen in het centrum<br />
voorzien van extra inbraakwerende voorzieningen.<br />
Voor alle woningen in alle wijken geldt trouwens dat we bij groot onderhoud altijd kijken of de<br />
inbraakwering van de gebouwen van een goed niveau is. Zo niet, dan passen we deze aan door<br />
de juiste veiligheidsmaatregelen te nemen.<br />
<strong>Wonen</strong> zonder woonoverlast<br />
In <strong>2021</strong> hadden we 241 overlastzaken. De meeste zaken gingen over geluidsoverlast. Overlast<br />
heeft een flinke impact op woonplezier. Ervaart een bewoner overlast van een andere bewoner,<br />
dan adviseren wij bewoners in eerste instantie om dit onderling zelf op te lossen. Dit leidt vaak tot<br />
goede resultaten. Helaas lukt dit niet altijd. Dan nemen we het initiatief om een bemiddelende rol<br />
te spelen. Soms doen we de gesprekken en bemiddeling zelf. Soms schakelen we – als de<br />
problematiek ernstiger is - onze partner Bemiddeling en Mediation in. In <strong>2021</strong> heeft Bemiddeling<br />
en Mediation bijna 40 zaken van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> intensief behandeld.<br />
Tegengaan van woonfraude voor een betere leefomgeving<br />
Door onrechtmatig gebruik van woningen tegen te gaan voorkomen we ongewenste<br />
ontwikkelingen in een buurt en zorgen we ervoor dat onze sociale huurwoningen worden gebruikt<br />
waarvoor ze bedoeld zijn. We controleren scherp op verkeerd gebruik van woningen, ofwel<br />
woonfraude. Woonfraude kent verschillende vormen: woning delen (met overbewoning als<br />
mogelijk gevolg), valse documenten (om daarmee onterecht aan een woning te komen), illegale<br />
6<br />
Bij kerntrekken boren dieven het sleutelgat uit en trekken vervolgens de cilinder uit het slot.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 32<br />
kamerverhuur en onderverhuur. Ook hennepteelt, prostitutie en ander crimineel gebruik van een<br />
woning vallen onder woonfraude.<br />
Ook in <strong>2021</strong> controleerden we, in samenwerking met de politie en de <strong>Haag</strong>se Pandbrigade,<br />
streng op woonfraude. We ontvingen 112 nieuwe woonfraudemeldingen. Daarnaast liepen nog<br />
zaken over uit 2020. Van de 77 dossiers die we <strong>2021</strong> onderzochten én afsloten, is in 21 gevallen<br />
geen woonfraude geconstateerd. Bij 29 meldingen was wel sprake van een lichte vorm van<br />
woonfraude, maar niet ernstig genoeg om het huurcontract te ontbinden. We sloten 5 dossiers<br />
om andere uiteenlopende redenen. En 22 woningen kwamen vrij na geconstateerde woonfraude.<br />
Van de 22 woningen die zijn vrijgekomen na geconstateerde woonfraude, hebben 14 huurders<br />
zelf hun huurcontract opgezegd zonder tussenkomst van de rechter. Dat gebeurt vaak na advies<br />
en gesprekken met onze woonfraudeconsulenten. Zo voorkomen we hoge kosten voor de (ex-<br />
)huurder. In 8 gevallen hebben we wel de rechter moeten inschakelen om een ontruimings- en<br />
ontbindingsvonnis te vragen. Waarna uiteindelijk 6 woningen zijn ontruimd. De overige 2<br />
huurders leverden hun woning alsnog zelf op na een ontruimingsvonnis van de rechtbank.<br />
Vrijgekomen woningen na woonfraude<br />
Geen vonnis van rechter en opzegging door huurder<br />
Vonnis van rechter en ontruimd door <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Vonnis van rechter en ontruimd door huurder<br />
Leegconstatering<br />
Aantal zaken<br />
14<br />
6<br />
2<br />
0<br />
Totaal 22<br />
Prettiger wonen door meer groen<br />
Uit onderzoeken blijkt dat de aanwezigheid van ‘groen’ in de buurt een positieve bijdrage levert<br />
aan prettig wonen. Daarom realiseerden we ook in <strong>2021</strong> weer een aantal groenprojecten.<br />
Voortuinenactie Bezuidenhout-West<br />
Buurttuintje Haringkade, Scheveningen<br />
Bewoners van de Pinkstraat, Loggerstraat en Sleepnetstraat knapten<br />
samen met onze wijkbeheerder hun buurttuintje op. Na een aantal jaren<br />
was deze flink overwoekerd. Alles staat er weer netjes bij. We hebben<br />
afspraken gemaakt over een vervolg. De bewoners hebben veel plannen.<br />
Het begin is daar, de rest volgt komend jaar.<br />
Een aantal partijen in de wijk Bezuidenhout-West (stadsdeel <strong>Haag</strong>se Hout, Wijkz, Wijkvereniging<br />
Bezuidenhout-West, Duurzaam Den <strong>Haag</strong> en wij) sloegen de handen ineen om de voortuinen in<br />
deze wijk (waar we veel woningbezit hebben) mooier te maken. De nadruk lag op ‘stenen eruit,<br />
planten erin’. Eerst maakten we een voorbeeldtuin. Hierdoor kregen bewoners een idee van wat
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 33<br />
er allemaal mogelijk is. Vervolgens belden we huis-aan-huis aan met de vraag of bewoners mee<br />
wilden doen. Of dat ze juist hulp nodig hadden bij de aanpak van hun eigen voortuin. Plantjes en<br />
aarde konden bewoners op de dag van de actie ophalen bij het wijkcentrum. Het hele weekend<br />
waren mensen aan het werk in de voortuin. In totaal zijn meer dan 10 voortuinen aangepakt.<br />
Kortom een geslaagd weekend!<br />
Beter Benutten Buitenruimte: De Gaarde/Drapeniersgaarde<br />
De afgelopen jaren zijn in en rondom de Drapeniersgaarde veel jonge gezinnen komen wonen. Al<br />
langere tijd bestaat daarom de vraag van bewoners naar meer speelgelegenheid voor hun<br />
kinderen. Ook de gemeente kent deze vragen en zo maakten we er een gezamenlijk project van.<br />
Na enkele informele gesprekken met bewoners stelden een ontwerpster -gespecialiseerd in het<br />
ontwerpen van inclusieve speelgelegenheden- en onze huishovenier samen een plan op. Dit plan<br />
is inmiddels deels gerealiseerd. De zandbank vervingen we voor een duikelrek. In plaats van<br />
picknickbanken komen er gekleurde grote legoblokken. Bewoners krijgen een zitje dat makkelijk<br />
op deze blokken past. Zonder dit zitje is het niet zo prettig om op de blokken te zitten. Dat moet<br />
hangjeugd tegenhouden. Hergebruik van speeltoestellen van elders in het gebied drukken de<br />
kosten. En het is nog circulair ook.<br />
Een belangrijk uitgangspunt is dat bewoners hun verantwoordelijkheid nemen voor hun naaste<br />
woonomgeving. Bewoners legen de prullenbakken en de eerste schoonmaakactie met kinderen<br />
is al geweest. Hopelijk leidt dit tot meer activiteiten en kunnen we zo gezamenlijk bijdragen aan<br />
een prettige woonomgeving.<br />
Placemaking & <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
De laatste jaren groeit binnen de stadsontwikkeling het concept van ‘placemaking’. Ook in Den<br />
<strong>Haag</strong> is hier steeds meer aandacht voor. Placemaking is zowel een manier van denken als een<br />
manier van doen. Om te werken aan plekken waar onze bewoners zich thuis voelen. Dit alles in<br />
co-creatie met bewoners, waardoor ze zich verbonden voelen met de buurt waar ze wonen.<br />
Een mooi voorbeeld hiervan zijn onze binnentuinen in Vrederust. Prachtige plekken, waar te<br />
weinig mensen gebruik van maken. Met een andere inrichting -moestuinen, zitjes of
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 34<br />
speelaanleidingen- kunnen we deze ruimte beter benutten zodat bewoners zich er weer thuis<br />
voelen. Betere plekken ontstaan als we aansluiten op de lokale waarden en gebruikmaken van<br />
de talenten van de mensen die er wonen.<br />
Samen met de gemeente kijken we of we met de placemaking-aanpak een binnentuin in<br />
Vrederust weer nieuw leven in kunnen blazen. Als voorbeeld om van te leren. We zijn al<br />
begonnen met een nieuwe speelplek waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten.<br />
Goed VvE-beheer als middel voor goede leefbaarheid<br />
Als we een of meerdere huurwoningen in een gebouw verkopen, ontstaat een eigendomssituatie<br />
met meerdere eigenaren in het gebouw. We worden dan automatisch lid van een Vereniging van<br />
Eigenaren (VvE).<br />
Onze afdeling VvE-beheer zorgt ervoor dat de financiën van de VvE op orde zijn, dat de<br />
vergaderingen gepland worden en -in het kader van prettig wonen heel belangrijk- dat het<br />
gebouw inclusief de naaste omgeving in goede staat blijft. Deze afdeling spant zich in om ervoor<br />
te zorgen dat alles schoon, heel, veilig en groen is en daardoor een goede uitstraling heeft.<br />
Daarvoor werkt de afdeling VvE-beheer nauw samen met het bestuur van een VvE. De afdeling<br />
VvE-beheer beheert alleen VvE’s waarin <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> vastgoedbezit heeft.<br />
De afdeling VvE-beheer <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft 231 VvE’s in beheer. Daarnaast zijn er nog 60 VvE’s,<br />
waarin <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> vastgoedbezit heeft, die in beheer zijn bij andere VvE-beheerders.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 35<br />
3. Betaalbare woonlasten<br />
Uit ons koersplan: ‘De koers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2018+’<br />
Onze woningen betaalbaar houden heeft onze topprioriteit. We houden onze huren zo laag<br />
mogelijk. Maar we moeten wel voldoende geld hebben voor bouwen, verbeteren, verduurzamen<br />
en onderhouden. We zoeken steeds naar een goede balans binnen dit spanningsveld.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 36<br />
Nieuwe huurwetgeving leidt tot diverse<br />
aanpassingen<br />
Het huurrecht is steeds in ontwikkeling. In <strong>2021</strong> hadden opeenvolgende wetswijzigingen van de<br />
Rijksoverheid een enorm negatieve invloed op onze huurinkomsten. Om het door ons geplande<br />
onderhoud de komende jaren uit te kunnen blijven voeren en onze financiële continuïteit te<br />
waarborgen, waren we daarom genoodzaakt ons huurbeleid bij te sturen. Zo hebben we -binnen<br />
de kaders van ons vigerende streefhuurbeleid- tijdelijk niet afgetopt op de aftoppingsgrens en ook<br />
tijdelijk de voorliggende contracthuur aangehouden in het geval deze hoger is dan de berekende<br />
streefhuur. In <strong>2021</strong> waren onderstaande huurprijsgrenzen van toepassing:<br />
Huurprijsgrenzen huurtoeslag <strong>2021</strong> Huurprijsniveaus <strong>2021</strong><br />
Kwaliteitskortingsgrens € 442,46 Goedkoop € 0 tot en met € 442,46<br />
Aftoppingsgrens laag (1 en 2 personen) € 633,25 Betaalbaar € 0 7 tot en met € 633,25<br />
Aftoppingsgrens hoog (≥ 3 personen) € 678,66 Middelduur<br />
€ 633,25 tot en met €<br />
752,33<br />
Maximale huurprijsgrens<br />
(huurtoeslaggrens)<br />
€ 752,33 Duur vanaf € 752,33<br />
Ons streefhuurbeleid houdt rekening met het energielabel<br />
We houden rekening met het energielabel bij het bepalen van ons huurbeleid. Woningen met een<br />
slechter label hebben een grotere kans op hogere energielasten. We compenseren dit daarom<br />
(gedeeltelijk) door een lager streefhuurpercentage te vragen. In de basis -dus zonder extra<br />
korting in geval van uitzonderingen- hanteren wij de volgende streefhuurpercentages:<br />
87% voor woningen met energielabel ≥ A/B/C (inclusief A+, A++, A+++ en A++++);<br />
84% voor woningen met energielabel D/E;<br />
82% voor woningen met energielabel F/G.<br />
In ons koersdocument hebben wij vastgelegd dat wij een gemiddelde streefhuur van maximaal<br />
85% van de maximaal redelijke huurprijs hanteren.<br />
Kleine verschuiving naar middeldure segment<br />
We willen woningen betaalbaar houden. Maar we moeten ook voldoende inkomsten genereren<br />
om onze huurders én woningzoekenden in de toekomst te kunnen blijven bedienen. We zoeken<br />
naar een optimale balans tussen betaalbaarheid en voldoende verdiencapaciteit.<br />
7<br />
Goedkope huurwoningen vallen onder de betaalbare huurwoningen. Als de goedkopere woningen apart worden<br />
benoemd, geldt voor de betaalbare woningen dat dan de resterende betaalbare woningen worden bedoeld.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 37<br />
In <strong>2021</strong> is de portefeuillestrategie geactualiseerd, waarin onze transformatieopgave van onze<br />
huidige vastgoedportefeuille is vastgesteld. Onze doorrekeningen geven aan dat we geld<br />
tekortkomen. Om invulling te geven aan onze transformatieopgave is voor de komende jaren een<br />
toename van het aantal middeldure woningen met 7% (van 19% naar 26%) gewenst. Echter, als<br />
gevolg van de Wet Eenmalige huurverlaging, is het aantal middeldure woningen in onze voorraad<br />
verder afgenomen in <strong>2021</strong>. Dit maakt dat de transformatieopgave voor de komende jaren groter<br />
is geworden. In onderstaande tabel staat de huidige verdeling in <strong>2021</strong>. De verschuiving van<br />
middelduur naar betaalbaar, onder andere als gevolg van de eenmalige huurverlaging, is<br />
zichtbaar. Het dure huursegment neemt af, omdat dit vaak woningen zijn die we verkopen na<br />
leegkomst.<br />
Verschuivingen binnen onze huurwoningenvoorraad<br />
Netto contracthuren <strong>2021</strong> 2020 2019 2018<br />
Goedkoop 3.415 2.861 3.214 3.249<br />
Betaalbaar (exclusief goedkoop) 14.756 14.014 13.699 14.140<br />
Middelduur 2.015 2.822 2.986 2.516<br />
Subtotaal 20.186 19.697 19.899 19.905<br />
Duur 930 1.299 1.118 1.285<br />
Totaal 21.116 20.996 21.017 21.190<br />
Huurprijzen van onze zittende huurders<br />
In <strong>2021</strong> trad de Wet wijziging huurverhogingsmogelijkheden en inkomensgrenzen Woningwet in.<br />
Dit leidde tot een viertal wijzigingen op het gebied van de DAEB-inkomensgrens, de jaarlijkse<br />
huurverhoging en het huurverlagingsvoorstel van de huurder.<br />
Huuraanpassing / huurbevriezing <strong>2021</strong><br />
Met de nieuwe wet zijn de huren voor <strong>2021</strong> bevroren. Daarom is geen jaarlijkse huurverhoging<br />
doorgevoerd. Met uitzondering van de niet-DAEB woningen, parkeerplaatsen en bergingen. Alle<br />
huurders zijn hierover schriftelijk geïnformeerd. Aangezien de huren van alle sociale<br />
huurwoningen zijn bevroren in <strong>2021</strong>, hebben wij nauwelijks bezwaren ontvangen in <strong>2021</strong>.<br />
Huuraanpassing vrije sector gematigd<br />
Tot voor kort gold voor de vrije huursector geen wettelijk maximum op de jaarlijkse verhogingen.<br />
Het gaat dan om huurwoningen waarbij de kale aanvangshuurprijs (dit is de huurprijs op de<br />
ingangsdatum van het huurcontract) boven de toenmalige liberalisatiegrens lag. Voor<br />
huurcontracten die in <strong>2021</strong> ingaan, is dat het geval als de kale aanvangshuurprijs hoger is dan €<br />
752 per maand. Door de nieuwe wet wordt de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector<br />
gedurende drie jaar gemaximeerd op inflatie (was 1,4% in <strong>2021</strong>) plus 1%. Onze<br />
vrijesectorwoningen hebben daarom in <strong>2021</strong> een huuraanpassing van 2,4% gekregen.<br />
In <strong>2021</strong> gold de Wet eenmalige huurverlaging. Huurders met een hoge huur en laag inkomen<br />
hadden recht op een eenmalige huurverlaging. Eventueel vermogen wordt hierbij buiten
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 38<br />
beschouwing gelaten. Het gaat om huishoudens met een inkomen onder de inkomensgrenzen<br />
voor passend toewijzen én een huurprijs boven de voor hen geldende aftoppingsgrens. Zij krijgen<br />
eenmalig recht op huurverlaging naar die aftoppingsgrens. We hebben per 1 mei de huurprijs van<br />
ruim 1.900 huurcontracten eenmalig verlaagd met een gemiddeld bedrag van € 54,50 per maand.<br />
Daarnaast ontvingen we 106 individuele verzoeken voor eenmalige huurverlaging. Daarvan<br />
willigden we 70 keer het verzoek in. En 36 verzoeken wezen we af, omdat er geen recht op een<br />
huurverlaging was.<br />
We helpen onze huurders waar dat kan hun<br />
energieverbruik te verlagen<br />
Naast de huur zijn er andere lasten die de hoogte van de totale woonlasten bepalen. Heel veel<br />
van die lasten kunnen we niet beïnvloeden. Wel willen we als corporatie onze huurders helpen<br />
om (zelf) hun energieverbruik te beperken waar dat kan. Wat hebben we in <strong>2021</strong> gedaan? We<br />
isoleren onze woningen en installeren energiezuinige installaties. Hierdoor maken wij het<br />
mogelijk dat huurders minder geld kwijt zijn aan energielasten. Ook geven we tips over<br />
energiebewust leven en wonen. We werken daarbij nauw samen met de gemeente. We deden<br />
weer mee met de Winterklaaractie ofwel Direct Bespaaractie. Deze actie is geïnitieerd en wordt<br />
betaald door de gemeente. Wij dragen bij door onze huurders te helpen enthousiasmeren. We<br />
maken onze huurders bewuster van hun energieverbruik en laten zien wat zij zelf kunnen doen<br />
om het energieverbruik omlaag te brengen. We gaan in gesprek met de huurders en laten zien<br />
hoe kleine energiemaatregelen zoals tochtstrippen, radiatorfolie, ledlampen en een<br />
waterbesparende douchekop daarbij helpen. Onze actie met de gemeente valt in twee<br />
(stook)perioden uiteen:<br />
Evalueren en starten Winterklaaracties<br />
Winterklaaractie 2020/<strong>2021</strong> geëvalueerd<br />
We evalueerden samen met de gemeente begin <strong>2021</strong> de Winterklaaractie 2020/<strong>2021</strong>. Eind 2020<br />
nodigden we circa 1.300 huurders uit om gebruik te maken van deze actie. Van deze 1.300<br />
huurders hebben 174 huurders gereageerd. Deze huurders zijn thuis bezocht en na een gesprek<br />
over energie besparen zijn diverse energiebesparingsmaatregelen in hun woning aangebracht.<br />
Winterklaaractie <strong>2021</strong>/2022 gestart<br />
In het kader van de Winterklaaractie voor stookseizoen <strong>2021</strong>/2022 selecteerden we medio <strong>2021</strong><br />
samen met de gemeente 15 woongebouwen. Van deze 15 gebouwen kregen huurders van 12<br />
gebouwen een uitnodigingsbrief om met de actie mee te doen. Huurders van 3 gebouwen kregen<br />
daarbovenop een energiebespaarworkshop aangeboden. In totaal benaderden we 765 huurders.<br />
Medio 2022 krijgen we van de gemeente door hoeveel huurders daadwerkelijk gebruik hebben<br />
gemaakt van deze Winterklaaractie <strong>2021</strong>/2022.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 39<br />
4. Passend wonen<br />
Uit ‘De koers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2018+’<br />
Woningnood! Daarom belangrijk om voldoende sociale huurwoningen te hebben. We moeten<br />
bouwen, ombouwen en aankopen. En terughoudend zijn met slopen en verkopen. Deze laatste<br />
twee mogelijkheden alleen daar waar nodig en als het bijdraagt aan een mooiere stad. Omdat<br />
woningen schaars zijn, is het extra belangrijk dat leeggekomen woningen bij de juiste<br />
huishoudens terecht komen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 40<br />
Vergroten aantal huurwoningen<br />
Om onze volkshuisvestelijke taak goed uit te kunnen voeren, hebben we in 2025 in totaal 21.670<br />
huurwoningen nodig. Dit betekent dat we ons vastgoedbezit moeten uitbreiden. In <strong>2021</strong> is<br />
uitbreiden gelukt. We hebben in dit jaar een nettoresultaat van 120 huurwoningen weten te<br />
boeken.<br />
Aantal huurwoningen<br />
<strong>2021</strong> 2020 2019 2018<br />
20.996 21.017 21.19 21.39<br />
Beginstand<br />
0<br />
0<br />
Bij: nieuwbouw 104 36 0 0<br />
Bij: ombouw naar huurwoning 69 7 1 1<br />
Bij: aankoop 0 0 0 0<br />
Af: samenvoeging 0 -2 -1 0<br />
Af: sloop 0 0 -138 0<br />
Af: verkoop -53 -62 -35 201<br />
Totaal 21.116 20.996 21.017 21.190<br />
De komende jaren verwachten we door nieuwbouw, vervangende nieuwbouw, ombouw en<br />
minder verkopen in 2025 op het gewenste aantal huurwoningen -zoals in ons koersplan<br />
opgenomen- uit te komen.<br />
Vergroten aantal huurwoningen door vervangende nieuwbouw<br />
Waar mogelijk verbeteren we bestaande woningen zodat ze klaar zijn voor de toekomst. Met<br />
voldoende comfort en goede isolatie. Soms lukt dat niet. Sommige woningen zijn te oud en erg<br />
lastig te isoleren. Zowel qua warmte als geluid. Dan maken ze plaats voor nieuwe, meer<br />
comfortabele en energiezuinige woningen met een goed binnenklimaat. Wij streven er altijd naar<br />
om meer woningen terug te bouwen dan we slopen. Dit is een manier om onze woningvoorraad<br />
te vergroten (binnenstedelijke verdichting). Voorbeelden hiervan zijn Jonathanstraat /<br />
Schimmelweg en omgeving (al in uitvoering en gedeeltelijk opgeleverd), Weigeliaplein en<br />
omgeving, Denekamp en omgeving en Melis Stokelaan en omgeving (deze drie projecten zijn in<br />
planontwikkelingsfase).<br />
In uitvoering, deels opgeleverd: Jonathanstraat / Schimmelweg (154 woningen, Spoorwijk)<br />
In 2020 is de bouw gestart van het project <strong>Haag</strong>se Hendrik, locatie Jonathanstraat /<br />
Schimmelweg. In totaal bouwen we hier 154 woningen. Van deze woningen leverden we half<br />
december <strong>2021</strong> er 104 op en verhuurden we deze aansluitend. De laatste 50 woningen zijn half<br />
februari 2022 gereed voor de verhuur.<br />
Met hulp van de gemeente Den <strong>Haag</strong> en het Hoogheemraadschap van Delfland starten we begin<br />
2022 een campagne om de nieuwe bewoners bewust te maken van klimaatadaptief wonen in<br />
hun nieuwe buurt. Als onderdeel van deze campagne brengen we extra ‘groen’ aan in dit project,<br />
ook in de privétuinen van deze nieuwe bewoners. En we houden een tuinenwedstrijd ‘wie heeft<br />
de meest klimaatadaptieve tuin?’
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 41<br />
In planontwikkelingsfase: nieuwbouwplannen voor Weigeliaplein en omgeving<br />
(Heesterbuurt)<br />
We hebben in 2020 een besluit genomen over de toekomst van de woningen en bedrijfsruimten<br />
aan het Weigeliaplein, in de Ribesstraat, Vlierboomstraat, Kamperfoeliestraat en Hortensiastraat.<br />
De huidige bebouwing vervangen we door nieuwbouw. De woningen zijn moeilijk<br />
toekomstbestendig te maken. De woningen zijn oud en uit de tijd geraakt. Daarom maken ze<br />
plaats voor meer comfortabele en energiezuinige woningen. We werken volop aan de<br />
planontwikkeling voor de nieuwbouw. We zien ook op deze locatie mogelijkheden om meer<br />
woningen terug te bouwen dan er nu staan (binnenstedelijke verdichting).<br />
De bewonerscommissie en de bewoners zijn eind 2020 al op de hoogte gesteld van onze<br />
sloopplannen. In <strong>2021</strong> organiseerden we verschillende inloopspreekuren. Begin 2022 delen we<br />
de eerste ideeën voor de nieuwbouwplannen met bewoners en omwonenden.<br />
Met de bewonerscommissie en vertegenwoordigers van onze huurdersorganisatie zijn<br />
gesprekken gestart over een sociaal plan. Doelstelling is om begin 2022 overeenstemming te<br />
verkrijgen over dit sociaal plan. Volgens planning vindt de sloop op zijn vroegst in 2023 plaats.<br />
In planontwikkelingsfase: nieuwbouwplannen voor Denekampstraat en omgeving<br />
(Morgenstond)<br />
Deze plannen omvatten ons vastgoed aan de Denekampstraat, Fluitenbergstraat, Loevesteinlaan<br />
en Hengelolaan. De woningen op deze locaties gaan plaatsmaken voor meer nieuwe,<br />
comfortabele en energiezuinige woningen.<br />
We willen circa 350 sociale huurwoningen terugbouwen en zo’n 85 nieuwe huurwoningen in de<br />
vrije sector. Daarnaast worden door onze ontwikkelpartner in Den <strong>Haag</strong> Zuidwest, op deze<br />
locatie nog zo’n 220 huur- en koopwoningen in de vrije sector ontwikkeld. Dit past in de<br />
verdichtingsopgave van de stad. De sloop-/nieuwbouwplannen starten naar verwachting<br />
halverwege 2024. Dit geeft ons de tijd om de plannen samen met de bewoners goed voor te<br />
bereiden.<br />
De huidige bewoners van dit plangebied informeerden we eind augustus over onze<br />
plannen. Bewoners zijn persoonlijk -thuis of telefonisch- door medewerkers van ons<br />
bijgepraat. De komende tijd is onze aandacht gevestigd op het oprichten van een<br />
bewonerscommissie. Om daarmee de gesprekken voor een sociaal plan te gaan voeren.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 42<br />
In planontwikkelingsfase: Melis Stokelaan en omgeving (Morgenstond)<br />
Dit plangebied kent in totaal 206 woningen. Een deel van deze woningen gaan we verbeteren en<br />
een deel slopen. Het verbeterdeel (78 woningen) is beschreven in hoofdstuk 2. Het<br />
sloopgedeelte betreft 128 woningen aan de Melis Stokelaan en de Leggelostraat. Deze gaan we<br />
vervangen door nieuwbouwwoningen. Op deze plek kunnen we meer (nieuwe) woningen bouwen<br />
dan er nu staan. Onze huidige plannen gaan uit van circa 190 nieuwe sociale huurwoningen en<br />
40 nieuwe woningen in de vrije sector. Daarnaast zullen door onze ontwikkelpartner in Den <strong>Haag</strong><br />
Zuidwest, ongeveer 100 huur- en koopwoningen in de<br />
vrije sector worden ontwikkeld. De sloop- en<br />
nieuwbouwwerkzaamheden voor de woningen aan de<br />
Melis Stokelaan en de Leggelostraat starten halverwege<br />
2023.<br />
Na de aankondiging van de sloop in maart <strong>2021</strong>,<br />
meldden veel bewoners zich aan om mee te praten over<br />
het sociaal plan. We zijn erg blij met deze grote<br />
belangstelling en betrokkenheid vanuit de bewoners.<br />
Vergroten van aantal sociale huurwoningen door ombouw<br />
Gezien de woningnood, bouwen we waar mogelijk incourante (bedrijfs)panden om naar<br />
huurwoningen. In <strong>2021</strong> hadden we één ombouwproject dat 69 studio’s opleverde.<br />
Ombouw van ons voormalige kantoor aan de Zichtenburglaan (69 studio’s voor Leger des<br />
Heils)<br />
Ons voormalige leegstaande kantoorgebouw aan de Zichtenburglaan verbouwden we voor het<br />
Leger des Heils. In dit kantoorgebouw realiseerden we 69 studio’s voor opvang van dak- en<br />
thuislozen. Er zijn diverse vormen van begeleiding. Van enkel begeleiding op aanvraag tot<br />
hybride of volledige begeleiding. Naast het realiseren van deze woonstudio’s zijn op de begane<br />
grond ruimten voor diverse bedrijfsactiviteiten van het Leger des Heils gerealiseerd: een<br />
kantoorruimte, een unit voor fietsenreparatie en een wasserette. Nog een bijzonderheid: op het<br />
dak plaatsten we 22 zonnepanelen. De opgewekte elektra wordt weer gebruikt door de bewoners
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 43<br />
en de bedrijfsruimten. In september <strong>2021</strong> leverden we dit project op. Inmiddels zijn alle woningen<br />
bewoond.<br />
Geen vergroting van aantal sociale huurwoningen door aankoop<br />
In <strong>2021</strong> kochten we geen sociale huurwoningen aan. Wel kochten we woningen terug die vallen<br />
binnen de zogenoemde Koopgarantregeling. Deze hebben we weer meteen op de markt<br />
gebracht om ze ‘normaal’ te verkopen. Dus zonder de terugkoopplicht die bij een<br />
Koopgarantwoning wel van toepassing is.<br />
Terughoudend met verkopen van sociale huurwoningen<br />
Wij hebben dit jaar 53 sociale huurwoningen verkocht. Dit zijn vooral woningen die over de stad<br />
verspreid liggen en vanuit beheeroogpunt moeilijker -en daardoor tegen relatief hoge kosten- zijn<br />
te beheren. Alle verkoopopbrengsten zetten we weer in voor de volkshuisvesting.<br />
Vergroten aantal woningen door nieuwbouw op nieuwe<br />
ontwikkellocaties<br />
We zijn actief bezig om op nieuwe ontwikkellocaties woningen te gaan bouwen. We participeren<br />
in diverse nieuwbouwplannen. Voor het Laakhavengebied en voor de Binckhorst. Hieronder een<br />
beschrijving van onze plannen.<br />
In ontwerpfase: Laakhaven<br />
In het Laakhavengebied zijn we momenteel bezig met het uitwerken van een bouwproject. Dit<br />
doen we gezamenlijk met een ontwikkelaar. Het project betreft woningbouw en een<br />
parkeergarage. Wij zijn betrokken bij het project vanwege het sociale huurdeel. Dit omvat circa<br />
200 sociale huurwoningen.<br />
In voorlopige ontwerpfase: Binckhorst<br />
De Binckhorst is onderdeel van het Central Innovation District (CID) van Den <strong>Haag</strong>. Dit is een<br />
economisch belangrijk gebied tussen en rondom de stations Den <strong>Haag</strong> Centraal, Hollands Spoor<br />
en de Laan van NOI. De gemeente maakt in dit gebied ruimte voor werken, studeren, winkelen<br />
en recreëren. Ook komen hier nieuwe woningen voor het groeiend aantal inwoners van de stad.<br />
Wij richten ons op de gebieden Trekvlietzone en Binckhaven. Dit zijn de gebieden waar veel<br />
woningen gebouwd gaan worden.<br />
Wij hebben met diverse initiatiefnemers in deze gebieden intentieovereenkomsten gesloten.<br />
Onder de vlag van deze intentieovereenkomsten onderzoeken wij komend jaar de haalbaarheid<br />
van het toevoegen van sociale huurwoningen in de Binckhorst. In dit project zullen we het<br />
aandeel sociale huurwoningen op ons nemen. Het totaal aantal woningen is op dit moment nog<br />
moeilijk in te schatten.<br />
Het uitgangspunt is in ieder geval dat elk nieuwbouwproject in dit district voor 30% sociaal moet<br />
zijn. Nadat de sociale huurwoningen gebouwd zijn, nemen we deze over om ze te gaan verhuren.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 44<br />
Nieuwe huurders in <strong>2021</strong><br />
Voldoende vrijkomende woningen voor de doelgroep<br />
In <strong>2021</strong> zijn de nieuwe Regionale Woningmarktafspraken <strong>2021</strong> - 2030 vastgesteld. Voor <strong>2021</strong><br />
zijn de afspraken uit de Regionale Prestatieafspraken 2015 - 2018 nog van toepassing. Daarin<br />
staat dat minimaal 85% van de voor verhuur vrijkomende zelfstandige huurwoningen, sociaal<br />
verhuurd moeten worden (maximale huurprijs van € 752,33 in <strong>2021</strong>). In <strong>2021</strong> is 100% van de<br />
voor de verhuur vrijgekomen woningen sociaal verhuurd. Dus de doelstelling is behaald.<br />
Daarnaast spraken wij af dat minimaal 70% van deze vrijkomende sociale huurwoningen een<br />
betaalbare huurprijs moet hebben. Dit betekent een netto huurprijs onder de aftoppingsgrens<br />
(€ 633,25 voor 1 en 2 persoonshuishoudens en € 678,66 voor 3 en meerpersoonshuishoudens).<br />
In <strong>2021</strong> is 71% van onze vrijkomende sociale huurwoningen verhuurd met een huur onder de<br />
aftoppingsgrens. Hiermee hebben we ook deze doelstelling behaald.<br />
Verhuurde woningen<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Betaalbaar 636 691<br />
Middelduur 261 66<br />
totaal sociaal 897 757<br />
Vrije sector 0 0<br />
totaal alle woningen 897 757<br />
Mutatiegraad van onze woningen<br />
Als huurders hun huur opzeggen en verhuizen, komt de woning in principe vrij voor verhuur. In<br />
sommige gevallen verhuren we de woning niet. Bijvoorbeeld als sprake is van sloop/nieuwbouw<br />
van een gebouw. Het aantal huuropzeggingen is daarom niet altijd gelijk aan het aantal<br />
vrijgekomen woningen voor verhuur. De mutatiegraad geeft het aantal huuropzeggingen weer ten<br />
opzichte van het totaal aantal verhuureenheden. In <strong>2021</strong> lijkt de dalende trend van de afgelopen<br />
jaren te zijn doorbroken. Het is niet zeker of hier sprake is van een tijdelijke trendbreuk of dat<br />
sprake is van een meer blijvende stijgende trend. Het kan ook een tijdelijk effect zijn als gevolg<br />
van de oplevering van ons nieuwbouwproject <strong>Haag</strong>se Hendrik. In <strong>2021</strong> komt de mutatiegraad uit<br />
op 5,1%.<br />
Mutatiegraad <strong>2021</strong> in meerjarenperspectief<br />
<strong>2021</strong> 2020 2019 2018 2017 2016 2015<br />
Woningen 5,1% 4,0% 3,3% 4,7% 5,0% 5,4% 5,8%
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 45<br />
Verhuringen aan de EU-doelgroep<br />
Aan de zogenoemde EU-doelgroep hangen toewijzingsregels. We moeten minimaal 80% van de<br />
vrijgekomen huurwoningen met een netto huur tot en met € 752,33 verhuren aan huishoudens<br />
met een huishoudinkomen van maximaal € 40.024 per jaar.<br />
Daarnaast mogen we maximaal 10% van de vrijgekomen huurwoningen met een netto huur tot<br />
en met € 752,33 verhuren aan huishoudens met een inkomen tot maximaal € 44.655. Bij elkaar<br />
opgeteld moeten deze percentages minimaal 90% zijn. Verhuringen via rechtspersonen die zelf<br />
hoofdhuurder zijn (bijvoorbeeld zorgpartijen) tellen mee.<br />
In <strong>2021</strong> wezen wij 837 woningen met een netto huur tot en met € 752,33 toe aan huurders met<br />
een inkomen tot € 40.024. Dat is 93%. Daarnaast verhuurden we 42 woningen aan nieuwe<br />
huurders met een inkomen tot € 44.655. Dat is 5%. In totaal verhuurden wij dus 98% van de<br />
vrijgekomen woningen aan de doelgroep. Ruim boven de Europese norm van 90%. En daarmee<br />
voldoen we aan alle gestelde eisen. De overige 18 woningen zijn verhuurd aan huishoudens met<br />
een inkomen boven de € 44.655.<br />
Passendheidstoets<br />
In <strong>2021</strong> moesten we minimaal 95% van de nieuwe huurders die recht hebben op huurtoeslag,<br />
een woning aanbieden onder de aftoppingsgrens 8 . In <strong>2021</strong> verhuurden wij aan 99,7% van de<br />
nieuwe huurders met recht op huurtoeslag een woning onder de aftoppingsgrens. Daarmee<br />
voldoen we ruim aan de eis van de Passendheidstoets.<br />
Inkomensgrenzen huurtoeslagdoelgroep<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Eenpersoons tot AOW-gerechtigde leeftijd € 23.725 € 23.225<br />
Eenpersoons vanaf AOW-gerechtigde leeftijd € 23.650 € 23.175<br />
Meerpersoons tot AOW-gerechtigde leeftijd € 32.200 € 31.550<br />
Meerpersoons vanaf AOW-gerechtigde leeftijd € 32.075 € 31.475<br />
Urgent woningzoekenden<br />
Urgent woningzoekenden zijn woningzoekenden die door bijzondere omstandigheden dringend<br />
een woning nodig hebben. Voorbeelden van deze omstandigheden zijn: een woning<br />
noodgedwongen verlaten, omdat deze gesloopt wordt, of als sprake is van een medische, sociaal<br />
ontwrichtende en/of een levensbedreigende situatie in de woning. Een urgentie wordt altijd door<br />
een onafhankelijke toetsingscommissie toegekend. Vergunninghouders (vluchtelingen met een<br />
tijdelijke verblijfsvergunning van vijf jaar) maken sinds 2020 geen onderdeel meer uit van de<br />
groep urgent woningzoekenden, toch krijgt deze groep nog steeds voorrang op reguliere<br />
woningzoekenden. De reden hiervan is dat de gemeente afspraken heeft lopen met de provincie<br />
8<br />
De aftoppingsgrens voor 1 en 2 personen was in <strong>2021</strong> € 633,25. Voor 3 of meer personen was de aftoppingsgrens € 678,66.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 46<br />
over het huisvesten van vergunninghouders. De gemeente vraagt vervolgens woningcorporaties<br />
om invulling te geven aan deze afspraken en vergunninghouders te huisvesten.<br />
Verhuringen met urgentie<br />
vergunninghouders overige urgenten urgenten totaal<br />
totaal<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2021</strong> 9,5% (n= 98) 7,4% (n= 77) 17,0% (n=175) 100% (n=1032)<br />
Den <strong>Haag</strong> <strong>2021</strong> 6,2% (n=306) 5,9% (n=288) 12,0% (n=594) 100% (n=4921)<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2020 6,1% (n= 46) 29,1% (n=221) 35,2% (n=267) 100% (n= 757)<br />
Den <strong>Haag</strong> 2020 3,5% (n=129) 20,7% (n=764) 24,2% (n=893) 100% (n=3685)<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2019 5,5% (n= 41) 26,4% (n=193) 31,9%( n=234) 100% (n= 733)<br />
Den <strong>Haag</strong> 2019 4,9% (n=198) 17,1% (n=681) 22,0% (n=879) 100% (n=3986)<br />
Vanaf begin <strong>2021</strong> zien we het aantal woningzoekenden met een urgentie (kolom urgenten totaal)<br />
sterk dalen. Oorzaak hiervan ligt in de strengere eisen die de gemeente hanteert voor een<br />
urgentieverklaring in de meest recente huisvestingsverordening. In totaal 17,0% van onze<br />
verhuringen ging naar woningzoekenden met een urgentie. Het aantal vergunninghouders laat<br />
een lichte stijging zien. Daartegenover is het aandeel (overige) urgenten sterk afgenomen ten<br />
opzichte van eerdere jaren.<br />
Wachttijden lopen op<br />
De gemiddelde wachttijd 9 voor een sociale huurwoning van ons kwam in <strong>2021</strong> uit op 76<br />
maanden. De afgelopen jaren zien we een trend van oplopende wachttijden. In 2020 was de<br />
gemiddelde wachttijd 71 maanden, in 2019 was de gemiddelde wachttijd 66 maanden en in 2018<br />
bij ons 58 maanden. En ter vergelijk in 2016 (het jaar dat we begonnen met monitoren op deze<br />
wijze) was dit nog 51 maanden. Alleen de wachttijd voor gezinnen met vijf personen of meer is in<br />
<strong>2021</strong> afgenomen. Van 105 maanden in 2020 naar 97 maanden in <strong>2021</strong>. De wachttijd bij ons is in<br />
<strong>2021</strong> voor grote gezinnen wel hoger dan gemiddeld in Den <strong>Haag</strong> en in de regio <strong>Haag</strong>landen. Zie<br />
volgende tabel:<br />
9<br />
De wachttijd is het aantal maanden vanaf inschrijving als woningzoekende. Bij de berekening van de wachtduur<br />
worden de toewijzingen via de diverse voorrangsvormen zoals urgenties, lokaal maatwerk, loting en bemiddelingen,<br />
buiten beschouwing gelaten. We nemen dus alleen toewijzingen op grond van woon-/inschrijfduur mee in de<br />
berekening van de wachtduur.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 47<br />
Wachttijden woningzoekenden <strong>2021</strong><br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Gemeente <strong>Haag</strong>landen<br />
Alle woningzoekenden 76 maanden 75 maanden 73 maanden<br />
Minima 10 77 maanden 74 maanden 73 maanden<br />
Starters 82 maanden 79 maanden 78 maanden<br />
Doorstromers 65 maanden 60 maanden 63 maanden<br />
Grote gezinnen 5+ 97 maanden 95 maanden 89 maanden<br />
Leeftijdsklasse 18-22 46 maanden 48 maanden 48 maanden<br />
De wachttijd van starters en doorstromers verschilt, omdat bij doorstromers altijd de woonduur -<br />
tot een maximum van vijf jaar- meetelt. Hierdoor heeft de doorstromer een streepje voor op een<br />
starter als deze op dezelfde woning reageert. De gedachte hierachter is dat iedere verhuring leidt<br />
tot een andere vrije woning. Deze wordt weer verhuurd aan iemand die ook een woning<br />
achterlaat. Zo ontstaat een verhuisketen met aan het eind altijd een vrijkomende woning voor een<br />
starter.<br />
Creatieve oplossingen voor passend wonen<br />
Wij willen passende huisvesting voor diegenen die dat nodig hebben. Om naar een passende<br />
woning te kunnen verhuizen, zijn voldoende beschikbare woningen nodig. Dat aantal is nog<br />
steeds laag. Dit komt deels doordat weinig mensen verhuizen. Eerst door de economische crisis<br />
en nu deze achter de rug is, kondigde in 2020 de coronacrisis zich aan. Zo zijn er meerdere<br />
verklaringen voor het stagneren van de doorstroming. De afstand tussen sociale huur en vrije<br />
sectorhuur is ook nog steeds groot. En met de huidige strenge hypotheekvoorwaarden en<br />
alsmaar stijgende woningprijzen is voor onze huurders met net iets meer inkomen de stap naar<br />
de koopsector niet te maken of te risicovol.<br />
Uitbreiding van onze woningvoorraad en voldoende doorstroming zijn dus belangrijk. We namen<br />
diverse maatregelen om de doorstroming te stimuleren, waarmee het voor huurders mogelijk is<br />
door te stromen naar een woning die bij hen past als hun inkomen en persoonlijke situatie wijzigt.<br />
We hebben daarbij met name aandacht voor grote gezinnen. Voor hen is het extra lastig om aan<br />
een geschikte woning te komen:<br />
We zetten eigen doorstroomcoaches in. We willen doorstroming bevorderen, zodat onze<br />
huurders wonen in een woning die past bij hun gezinssamenstelling, inkomen en fysieke en<br />
sociale behoeften. Het gaat hierbij vooral om stimuleren en verleiden. We willen niet dwingen.<br />
10 Eenpersoonshuishouden tot € 1.000 per maand, 2+ huishoudens tot € 1.500 per maand.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 48<br />
We reserveren onze grote woningen voor huishoudens die ze echt nodig hebben. Afhankelijk<br />
van de grootte van de woning kunnen dat gezinnen met minimaal 4, 5 of 6 personen zijn. In<br />
<strong>2021</strong> hebben we in een aantal gevallen een uitzondering gemaakt op de bezettingsnorm om<br />
zo een aantal gezinnen van 7 of meer personen een thuis te kunnen geven.<br />
We passen Lokaal Maatwerk toe (conform de Huisvestingsverordening Den <strong>Haag</strong> 2019):<br />
voorrangsregels voor grote huishoudens, die weinig mogelijkheden hebben binnen en buiten<br />
de sociale huursector. Door dit Lokaal Maatwerk hebben ze betere slaagkansen op de<br />
woningmarkt. Daarnaast bemiddelen we, op verzoek, huishoudens van 65 jaar en ouder die<br />
in een niet-speciaal toegankelijke woning wonen naar een passende en beter toegankelijke<br />
woning om langer zelfstandig thuis wonen te bevorderen.<br />
We hebben besloten om het mogelijk te maken om vanaf <strong>2021</strong> ook geliberaliseerde<br />
huurwoningen in het middenhuursegment aan onze voorraad toe te voegen. Met geliberaliseerde<br />
huurwoningen (met een netto huurprijs tot € 975) willen we de gewenste doorstroming uit onze<br />
sociale huurwoningenvoorraad stimuleren.<br />
Passende woonruimte bieden aan bijzondere<br />
doelgroepen<br />
Naast het woningaanbod voor reguliere woningzoekenden zorgen we ook voor voldoende<br />
woningen voor bijzondere doelgroepen. Daarbij gaat het bijvoorbeeld over cliënten van<br />
zorginstellingen voor wie extra begeleiding nodig is bij het zelfstandig leren wonen, mindervaliden<br />
die een extra goed toegankelijke woning nodig hebben, daklozen, bankhoppers en<br />
statushouders.<br />
Convenantafspraken en contracten voor zorgdoelgroepen<br />
Cliënten uit zorginstellingen hebben soms extra begeleiding nodig bij het zelfstandig leren wonen.<br />
Voorbeelden zijn cliënten die vallen onder de maatschappelijke opvang, beschermd wonen,<br />
reclassering, en ook zorgjongeren en jonge moeders. Wij bedienen deze zorgdoelgroepen op<br />
twee manieren. Op de eerste plaats via convenantafspraken met de gemeente en zorgpartijen.<br />
Op de tweede plaats via contracten die we rechtstreeks met zorgpartijen afsluiten.<br />
Woningen beschikbaar gesteld op basis van convenantafspraken met de gemeente<br />
In overleg met de gemeente stellen we elk jaar een aantal woningen beschikbaar voor<br />
zorgpartijen. Dit is vastgelegd in een convenant. Afgesproken is dat we in <strong>2021</strong> in totaal 70<br />
woningen beschikbaar stellen aan cliënten die -komend vanuit een zorginstelling- zelfstandig<br />
willen gaan wonen. Wij hebben alle inspanningen geleverd voor het behalen van de gemaakte<br />
afspraken. Helaas lukte het een zorgpartij aan het eind van het jaar niet om op tijd een<br />
zorgjongere aan ons voor te dragen voor huisvesting. Hierdoor zijn we blijven steken op 69<br />
geleverde woningen. Net één woning te weinig.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 49<br />
Verdeling woningen over partners en zorgdoelgroepen<br />
Zorgorganisatie<br />
Doelgroep<br />
Afspraken in<br />
<strong>2021</strong><br />
Totaal geleverd in<br />
<strong>2021</strong><br />
Leger des Heils Maatschappelijke opvang 14 14<br />
Leger des Heils Zorgjongeren 5 4<br />
Leger des Heils Housing First Volwassenen 8 8<br />
Leger des Heils Housing First Jeugd 8 8<br />
Leger des Heils 1 Reclassering 10 10<br />
Leger des Heils Tienermoeders 3 3<br />
Kessler Stichting Maatschappelijke opvang 12 12<br />
Jeugd Interventie Team<br />
Zorgjongeren 8 8<br />
<strong>Wonen</strong><br />
Jeugd Interventie Team<br />
<strong>Wonen</strong><br />
Loket Jonge Moeders 2 2<br />
1 In samenwerking met Reclassering NL en Exodus<br />
Totaal 70 69<br />
Woningen beschikbaar gesteld op basis van contracten maatschappelijke opvang<br />
Naast de convenantafspraken hebben we ook contracten rechtstreeks afgesloten met<br />
zorgpartijen die opvang en begeleiding bieden aan zorgjongeren en daklozen. Wij verhuren dan<br />
de woningen aan een zorgpartij die de woningen vervolgens met begeleiding verhuurt aan<br />
personen uit de doelgroep. In <strong>2021</strong> verhuurden we in totaal 267 woningen via deze constructie<br />
aan diverse zorgpartijen. In deze 267 woningen zijn ook de 69 nieuwe studio’s van de<br />
Zichtenburglaan meegeteld.<br />
<strong>Wonen</strong> voor mindervaliden<br />
Voor mindervaliden die veel zorg nodig hebben, lopen contracten met zorginstellingen. In <strong>2021</strong><br />
ging het om 140 woningen. Daarnaast wonen veel mindervaliden geheel zelfstandig in hun eigen<br />
woning. Deze woning moet dan wel toegankelijk zijn volgens de voorschriften uit het Bouwbesluit.<br />
En/of eenvoudig verder toegankelijk gemaakt kunnen worden, bijvoorbeeld via de Wet<br />
maatschappelijke ondersteuning (Wmo). Ruim 10% van onze woningen voldoet hieraan. Dit zijn<br />
de woningen die rolstoel- en rollatortoegankelijk zijn en vaak bereikbaar met een lift. Als<br />
bewoners achteruitgaan en meer maatwerk vereist is, nemen zij zelf rechtstreeks contact op met<br />
de gemeente om vanuit de Wmo aanvullende voorzieningen te laten aanbrengen. Zie overzicht<br />
‘Toegankelijkheid woningbezit <strong>2021</strong>’:
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 50<br />
Toegankelijkheid woningbezit <strong>2021</strong><br />
Toegankelijkheid Aantal woningen Percentage<br />
Rolstoeltoegankelijk 676 3%<br />
Rollatortoegankelijk 1.619 8%<br />
Nultredenwoning 2.993 14%<br />
Geen speciale toegankelijkheid 15.828 75%<br />
21.116 100%<br />
Project ‘<strong>Wonen</strong> in ontwikkeling’ biedt kansen aan daklozen en<br />
bankhoppers<br />
Het project ‘<strong>Wonen</strong> in ontwikkeling’ is een project waarbij economisch daklozen en zogenoemde<br />
‘bankhoppers’ een woning krijgen om hun leven op orde te krijgen. Deze woningen liggen in<br />
ontwikkelgebieden. Gebieden waar we in de toekomst woningen renoveren of nieuwe woningen<br />
gaan bouwen. Het project is gericht op preventie. Door deze groepen de mogelijkheid te bieden<br />
om tot rust te komen, wordt voorkomen dat zij hun baan en inkomen kwijtraken of in psychische<br />
problemen komen. In dit project werken we nauw samen met de gemeente, de<br />
welzijnsorganisatie Xtra en met onze vaste leegstandsbeheerders. In <strong>2021</strong> zijn 10 jongeren en 5<br />
volwassenen via dit project geplaatst.<br />
Veel woningen verhuurd aan statushouders<br />
Dit jaar hebben we veel woningen aan statushouders verhuurd. Het ging om 104 woningen voor<br />
in totaal 154 statushouders. Ook de komende jaren verwachten we hieraan te blijven bijdragen.<br />
Onze doorstroommakelaars helpen bij kleiner wonen<br />
We hebben twee doorstroommakelaars. Zij helpen mensen die van hun te groot geworden<br />
woning willen verhuizen naar een kleinere, meer passende woning. Hierdoor komen grote<br />
woningen vrij voor grotere gezinnen met minimaal 5 personen. Een goede zaak, want hier is<br />
grote behoefte aan. Bij deze hulpverlening werken we nauw samen met de gemeente. Bij ons zijn<br />
21 verzoeken binnengekomen van huishoudens die wilden doorstromen. Hiervan hebben we 6<br />
huishoudens zelf kunnen helpen. De overige 15 wilden gebruikmaken van de doorstroompremie.<br />
Hiervan zijn 14 huishoudens inderdaad met een doorstroompremie verhuisd. Eén huishouden<br />
konden we uiteindelijk niet helpen, omdat het geen recht bleek te hebben op deze premie.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 51<br />
5. Toekomstbestendige<br />
organisatie<br />
Uit ons koersplan: ‘De koers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2018+’<br />
We hebben een heldere koers waaraan we vasthouden. We zijn koersvast. We blijven werken<br />
aan onze organisatie. Dit is nodig, omdat we in een steeds sneller veranderende wereld<br />
opereren. Dit vereist van ons ook dat we steeds meer om ons heen kijken. Een partner in de stad<br />
zijn. Gelijkgestemden opzoeken. En we hebben wat te bieden. Onze organisatie is op de<br />
toekomst voorbereid. Onze medewerkers zijn goed opgeleid en goed toegerust. En we hebben<br />
een up-to-date ICT-systeem.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 52<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>: daadkrachtig, klantgericht,<br />
transparant<br />
Vernieuwing is de<br />
nieuwe constante<br />
We willen een daadkrachtige, klantgerichte en transparante organisatie zijn.<br />
Zo staat het in ons meerjarige koersplan: ‘De koers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2018+’ en in ons Jaarplan<br />
<strong>2021</strong>. Ook in <strong>2021</strong> hebben we weer gewerkt aan het realiseren van onze ambities. Het is een<br />
traject dat al een tijd geleden is ingezet, en ook de komende jaren nog de nodige aandacht zal<br />
vragen. In de vorige hoofdstukken beschreven we onze resultaten. Resultaten waar we trots op<br />
zijn. Resultaten ook die niet zomaar uit de lucht komen vallen. In dit hoofdstuk beschrijven we<br />
hoe we aan die resultaten komen. Allereerst door de inzet van onze medewerkers. Onze<br />
medewerkers geven onze organisatie een gezicht. Ondersteund door duidelijke<br />
procesbeschrijvingen, een goede werkplek (op kantoor en thuis) en onze moderne ICT-omgeving<br />
werken we aan het bereiken van onze doelen. En we doen het niet alleen. Onze (keten)partners<br />
helpen ons daarbij.<br />
Ons <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> verhaal<br />
In ons <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> verhaal vertellen we wat voor organisatie we willen zijn, welke doelen we<br />
willen halen en hoe we daar met elkaar gaan komen. Onze klant staat daarbij centraal. Zoals ook<br />
in onze klantvisie beschreven.<br />
Om ons <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> verhaal waar te maken en te zorgen dat onze klanten tevreden zijn,<br />
werken we resultaatgericht aan onze ambities binnen een cultuur waarin onze klantwaarden<br />
proactief, verbonden, gemak en betrouwbaar centraal staan. We willen continu leren en<br />
ontwikkelen. Leren doen we door het goede gesprek te voeren. Elkaar aan te spreken in een<br />
veilige en open omgeving. Door te doen wat we zeggen en te zeggen wat we doen. En ook door<br />
beter samen te werken. Een goed samenspel tussen medewerkers onderling. Juist ook tussen de<br />
verschillende afdelingen en disciplines binnen onze organisatie. Kijken ‘over de schuttingen heen’<br />
en uit ‘onze hokjes’ komen. We denken en werken integraler dan voorheen. En het werkt. Dat<br />
blijkt uit de betere posities van ons in de Aedes-benchmark en de cijfers die onze huurders ons<br />
geven. En onze huurders, daar doen we het uiteindelijk allemaal voor.<br />
Klantvisie in de praktijk: samen verbeteren we de klanttevredenheid<br />
We luisteren naar onze klanten en halen op wat zij belangrijk vinden. Dat doen we onder andere<br />
door enquêtes af te nemen, luisterpanels te organiseren en te leren van alles wat we horen en<br />
meemaken met onze klanten. We monitoren de uitkomsten aan de hand van maand- en<br />
tertaalrapportages. De signalen uit deze rapportages zetten we om in acties volgens de SAARmethode<br />
(zie hieronder).<br />
Onze SAAR: Signaleren, Adresseren, Anders doen en Reflecteren<br />
We verwelkomden SAAR in onze organisatie: Signaleren, Adresseren, Anders doen en<br />
Reflecteren. Eerst keken we waar de ‘quick wins’ zaten om in onze dagelijkse werkzaamheden<br />
onze klantvisie in praktijk te brengen. We introduceerden aanpassingen in onze dienstverlening<br />
om de klanttevredenheid en onze efficiëntie te verhogen. En we monitorden al onze
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 53<br />
aanpassingen. Elke keer stelden we weer de vragen:<br />
draagt dit bij aan de klanttevredenheid? Is het efficiënter?<br />
Zo maakten we al werkende verbeterslagen. Oftewel:<br />
onze klantvisie in de praktijk.<br />
Onze klantvisie in de praktijk: het tweede jaar<br />
Nieuwe initiatieven<br />
We startten in 2020 met onze klantvisie. Dit jaar hebben we hierop voortgebouwd. Dit leidde tot<br />
de volgende initiatieven:<br />
We stelden vier indicatoren vast waarop we sturen. In lijn hiermee ontwikkelden we een app<br />
waarop een deel van deze indicatoren is te volgen. Daarbij gaat het om: percentage 8+,<br />
percentage
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 54<br />
Proces<br />
Percentage 8 of hoger<br />
(tussen haakjes de score uit<br />
2020)<br />
Nieuwe huurders 71% (67%)<br />
Huurders met een reparatieverzoek 64% (64%)<br />
Klantcontact 58% (54%)<br />
Vertrokken huurders 68% (50%)<br />
We deden het beter dan in 2020 bij ‘nieuwe huurders’, bij ‘vertrokken huurders’ en bij<br />
‘klantcontact’. De waardering voor de afhandeling van reparatieverzoeken bleef gelijk. We blijven<br />
werken aan het verbeteren van de scores. Ook de komende jaren.<br />
Onze inspanningen leiden tot betere positionering in de Aedesbenchmark<br />
Werkt onze klantvisie? Zijn we op de goede weg met ons onderhouds- en verbeterbeleid? Maken<br />
we progressie? Hoe staan we ervoor ten opzichte van andere corporaties? Door deel te nemen<br />
aan de Aedes-benchmark (ABm) kunnen we onze prestaties op tal van gebieden vergelijken met<br />
die van onze collega-corporaties. De uitkomsten bieden handvatten om te leren en te verbeteren.<br />
Voor de achtste keer op rij verscheen de Aedes-benchmark. Deze benchmark bestaat uit vijf<br />
onderdelen: Huurdersoordeel, Bedrijfslasten, Duurzaamheid, Onderhoud & Verbetering en<br />
Beschikbaarheid & Betaalbaarheid. Als je het als corporatie op een onderdeel beter doet dan de<br />
meeste andere woningcorporaties, krijg je een letter A. Doe je het minder dan de meeste andere<br />
woningcorporaties, dan krijg je een letter C. In de tabel hieronder staan onze posities op de vijf<br />
onderdelen. In drie van de vijf onderdelen is verbetering zichtbaar.<br />
Aedes-benchmark ABm <strong>2021</strong> ABm 2020<br />
1. Letter huurdersoordeel B C<br />
Deelletter nieuwe huurders A C<br />
Deelletter huurders met een reparatieverzoek C C<br />
Deelletter vertrokken huurders B C<br />
2. Letter bedrijfslasten C C<br />
3. Letter duurzaamheid C C<br />
Energielabelwaarde NTA8800 (EP2) ¥ C -<br />
Deelletter Energie-Index ¥ - C<br />
Deelletter CO2-uitstoot werkelijk gasverbruik B B<br />
Isolatieprestatie (afstand tot de doelstelling Standaard) ¥ C -
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 55<br />
4. Letter onderhoud & verbetering B C<br />
Deelletter ervaren woningkwaliteit C C<br />
Deelletter instandhoudingkosten B B<br />
Deelletter technische woningkwaliteit B C<br />
5. Beschikbaarheid & betaalbaarheid<br />
Deelletter beschikbaarheid B C<br />
Deelletter betaalbaarheid C C<br />
Deelletter huisvesting doelgroepen A A<br />
¥ : Deze deelscore is nieuw in de ABm <strong>2021</strong> of wordt niet meer gebruikt in de ABm <strong>2021</strong>.<br />
Als we inzoomen op de groen gearceerde blokken, zien we het volgende. We doen het op<br />
diverse onderdelen beter dan vorig jaar. Zo is de letter voor het Huurdersoordeel gewijzigd van<br />
een C naar een B. Dit komt door de betere deelscores voor nieuwe huurders (van C naar A) en<br />
voor vertrokken huurders (van C naar B). De letter voor Onderhoud & Verbetering is van een C<br />
veranderd in een B. Dat heeft vooral te maken met de verbetering van onze technische<br />
woningkwaliteit (energetische prestatie). De deelletter voor Beschikbaarheid is ook veranderd<br />
van C naar B. Ook mooi natuurlijk dat we ‘huisvesting doelgroepen’ stabiel op A hielden.<br />
We willen leren van deze resultaten. We analyseren de uitkomsten, benoemen verbeterpunten<br />
en gaan daarmee aan de slag.<br />
Samen staan we sterk, personeelsbeleid en<br />
organisatieontwikkelingen<br />
Bij ons werken ruim 250 ‘aanpakkers’. Zij zijn niet alleen het gezicht, maar ook het hart van onze<br />
organisatie. Daarom investeren wij in de ontwikkeling van iedereen die bij ons werkt, zowel in<br />
kennis als in vaardigheden. Maar we streven ook naar tevredenheid van onze medewerkers. We<br />
zorgen voor een aangename werksfeer. Want blije medewerkers zorgen voor blije klanten.<br />
Toekomst vergt strategische personeelsplanning<br />
We maakten voor de tweede keer een strategische personeelsplanning. De uitkomsten van dit<br />
jaar zetten we naast de uitkomsten van 2020. Dit leidde tot organisatieontwikkelingen binnen alle<br />
bedrijfsonderdelen gericht op een toekomstbestendig personeelsbestand. Daarbij willen we ons<br />
zo organiseren dat we onze medewerkers zo optimaal mogelijk ondersteunen bij hun werk. We<br />
willen ons sneller aanpassen aan veranderingen en vooruitgang boeken. Zodat we continu<br />
kunnen inspelen op nieuwe ontwikkelingen en innovaties. Verschillende verbetertrajecten zijn<br />
inmiddels opgepakt en lopen door in 2022.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 56<br />
Daadkracht organisatie vergroten<br />
In <strong>2021</strong> besteedden we veel aandacht aan kleine en grotere organisatieontwikkelingen met als<br />
doel om de daadkracht van onze organisatie te vergroten. Zo is binnen de afdeling Vastgoed de<br />
capaciteit beter afgestemd op de ontwikkelopgave en zijn binnen de afdeling I&I de formatie en<br />
enkele functies aangepast om beter aan de behoefte van de interne organisatie te voldoen. De<br />
grootste organisatieontwikkeling vindt plaats binnen het bedrijfsonderdeel <strong>Wonen</strong>.<br />
Organisatieontwikkeling afdeling <strong>Wonen</strong> en kanteling in manier van werken<br />
Begin 2020 was onze nieuwe klantvisie klaar. Een mooie aanleiding én goede basis om onze<br />
dienstverlening, processen en organisatie eens tegen het licht te houden. Dit deden we in <strong>2021</strong>.<br />
Onze afdeling <strong>Wonen</strong> nam het voortouw daarin. Deze afdeling is onze grootste afdeling. Het is<br />
ook de afdeling waarmee onze klanten het meest contact hebben. Daarom goed om bij deze<br />
afdeling te beginnen.<br />
De doelen van <strong>Wonen</strong> zijn opnieuw geformuleerd. Verdeeld over drie thema’s: het creëren van<br />
een passend thuis, de basis op orde en oog en oor voor de klant. Het jaar <strong>2021</strong> stond in het<br />
teken van de planvorming. In 2022 voeren we de plannen uit.<br />
Verder willen we meer onderscheid tussen focus op de inhoud en focus op de bedrijfsvoering. En<br />
bredere inzetbaarheid binnen de wijkteams én over de teams heen. We organiseerden<br />
verschillende sessies over de ontwikkelingen om ons heen en van onze doelgroep, de opgaven<br />
in de wijken en vooral ook wat onze rol en bijdrage daarin is, nu en in de toekomst. Op basis van<br />
alle input is door het management een richting geschetst voor de toekomst van onze organisatie<br />
en hoe deze er dan uit zou kunnen zien. De adviesaanvraag voor de beoogde veranderingen is<br />
ingediend bij onze ondernemingsraad. Vanaf januari 2022 gaan we aan de slag met het<br />
doorvoeren van de veranderingen. Hierdoor ontstaat meer ruimte voor een ieders kwaliteit, talent<br />
en voor meer werkplezier. Want: nog blijere medewerkers, nog blijere klanten.<br />
Nieuw leiderschap verder vormgegeven<br />
We staan samen voor een uitdagende maatschappelijke opgave. Om onze doelen te halen is het<br />
belangrijk dat iedereen resultaatgericht werkt. Dat vergt leiderschap. Of het nu gaat om<br />
persoonlijk leiderschap, informeel leiderschap of om het leiderschap dat je vanuit een<br />
leidinggevende functie laat zien.<br />
Werken aan leiderschap past bij de voorwaartse beweging die we als organisatie maken. We<br />
stelden in <strong>2021</strong> onze visie op leiderschap vast. Leidinggevenden geven het goede voorbeeld. En<br />
richten zich op het coachen, motiveren en faciliteren van medewerkers met als focus presteren<br />
en blijven ontwikkelen. Het bestuur en managementteam namen in 2020 het voortouw. In <strong>2021</strong> is<br />
de visie verder vormgegeven en uitgerold.<br />
Onze organisatieontwikkeling is gefocust op medewerkers die -ondersteund door hun<br />
leidinggevende- daadkrachtig en met eigenaarschap werken aan organisatiedoelen. Daarbij<br />
horen ook heldere afspraken over rollen en verantwoordelijkheden, en vertrouwen in elkaars<br />
expertise en betrokkenheid. Zo wordt leiderschap iets van ons allemaal.<br />
In <strong>2021</strong> werkten we aan een gezamenlijk beeld over de invulling van ons ‘<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> verhaal’<br />
en de leiderschapsontwikkeling die nodig is om dat te bereiken. In verschillende bijeenkomsten
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 57<br />
hebben we geduid welk gedrag en kennis we vasthouden, wat we moeten ontwikkelen en wat we<br />
moeten loslaten. De (informele) leiders maken in 2022 in hun persoonlijke jaarplan afspraken<br />
over de ontwikkelingen die zij op dit vlak willen bereiken. Naast theorie en kennis vergaren, is ook<br />
ruimte voor coaching en intervisie zodat vaardigheden, betrokkenheid en vertrouwen groeien.<br />
Integraler werken voor betere resultaten<br />
In <strong>2021</strong> hebben veel teams onder begeleiding van een externe organisatieadviseur gewerkt aan<br />
de onderlinge verbinding en de klanttevredenheid. Zodat de samenwerking binnen teams en over<br />
afdelingsgrenzen heen verbetert in het belang van onze klant.<br />
Over de werknemers die het doen<br />
De begrote formatie in <strong>2021</strong> was 237,42 fte. Op 31 december bedroeg de bezetting 225,93 fte.<br />
Op dat moment stonden 10 vacatures open. Ter overbrugging van het wervingstraject waren 4<br />
vacatures door interim medewerkers vervuld. Daarmee bleven we binnen onze personeelsnorm.<br />
Formatie in fte (exclusief vacatures)<br />
<strong>2021</strong> 2020 2019 2018<br />
Formatie in fte 225,93 223,98 228,33 233,50<br />
Stabiel personeelbestand<br />
Om als organisatie onze doelen te behalen is het belangrijk een goede mix van nieuwe energie<br />
en ervaren medewerkers in de organisatie te hebben. Stabiliteit is belangrijk daarbij. Daarom<br />
heeft ruim 90% van de medewerkers die in loondienst zijn (eind <strong>2021</strong> in totaal 249 medewerkers)<br />
een vast contract.<br />
Evenwichtige verdeling man/vrouw<br />
We zijn trots op de evenwichtige verdeling tussen mannen (48%) en vrouwen (52%) binnen onze<br />
organisatie.<br />
Nieuwkomers<br />
In <strong>2021</strong> zijn 41 medewerkers bij ons komen werken. Het gaat hierbij om 31 vaste medewerkers<br />
en om 10 vakantiekrachten en stagiaires.<br />
Vertrekkende medewerkers<br />
Dit jaar hebben 41 medewerkers onze organisatie verlaten. Hiervan waren 27 personen in vaste<br />
dienst, 14 personen waren vakantiekracht of stagiair.<br />
Ziekteverzuim<br />
Het ziekteverzuimpercentage is uitgekomen op 5,39%. Onze normen ten aanzien van kortdurend<br />
verzuim (1%) en de meldingsfrequentie (0,8) zijn behaald. Het kortdurend verzuim bedroeg<br />
0,56%, het middellang verzuim 0,78% en het langdurig verzuim 4,05%. De meldingsfrequentie is<br />
0,8. Precies op de norm dus.<br />
Ons totale verzuim in <strong>2021</strong> steeg ten opzichte van 2020. Dit komt vooral door het aandeel<br />
langdurig verzuim. Dit is in een aantal gevallen niet-beïnvloedbaar medisch verzuim. We wensen<br />
deze medewerkers een voorspoedig herstel toe.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 58<br />
In het derde tertaal was de stijging van het verzuim het hoogst. In dit tertaal waren er meer<br />
kortdurende en middellange perioden van ziekte. We registreren de coronabesmettingen onder<br />
medewerkers niet vanwege privacy. Desondanks krijgen wij wel signalen waaruit blijkt dat het<br />
aantal coronabesmettingen lijkt te zijn gestegen en dat medewerkers het zwaarder hebben met<br />
de coronamaatregelen. Na een zomer waarin er meer mogelijk leek in de samenleving, valt een<br />
nieuwe lockdown zwaar.<br />
De jeugd heeft de toekomst<br />
Ze staan aan het begin van hun carrière en noemen zichzelf ‘The Young Professionals’. Dit jaar<br />
hebben ze een platform opgericht: ’Jong <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>’. Zij willen investeren in zichzelf, nieuwe<br />
mensen ontmoeten en meedenken over de toekomst van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Dit platform brengt<br />
medewerkers -die dat willen- tot en met 35 jaar bij elkaar. Met workshops, sprekers en andere<br />
activiteiten gaan ze aan de slag met actuele thema’s zoals duurzaamheid en nieuwe manieren<br />
van (samen)werken. Ook pakken ze organisatiebrede vraagstukken op. Zo helpen ze elkaar<br />
vooruit en zijn ze van toegevoegde waarde voor de ontwikkeling van de organisatie.<br />
Investeren in talent<br />
Ons werk in de corporatiewereld verandert. Het is meer dan ooit belangrijk dat medewerkers zich<br />
ontwikkelen zodat zij ook in de toekomst onze ambities kunnen waarmaken. Dit vergt een<br />
personeelsbeleid dat gericht is op talentontwikkeling, persoonlijke ontwikkeling en<br />
resultaatgerichtheid. In <strong>2021</strong> hebben we op diverse manieren geïnvesteerd in talent. Door leerwerktrajecten,<br />
stages, traineeships en junior aanstellingen én de samenwerking met Spoor 22,<br />
een maatschappelijke organisatie die mbo-studenten begeleidt naar werk. Ook de samenwerking<br />
met het ROC Mondriaan is voor het project ‘Pimp Your Portiek’ in <strong>2021</strong> voortgezet.<br />
Aantal modules <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Academy verder uitgebreid<br />
Naast leiderschaps- en teamontwikkeling zetten we ook in op persoonlijke ontwikkeling van onze<br />
medewerkers. Dat doen we via reguliere trainingen en opleidingen en ook via ons eigen<br />
opleidingsplatform <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Academy. In <strong>2021</strong> ontvingen we van medewerkers 663<br />
aanmeldingen voor trainingen, workshops en webinars.<br />
Komen tot een nieuw Sociaal Statuut<br />
We willen voor onze medewerkers goede spelregels afspreken als organisatieontwikkelingen<br />
leiden tot arbeidsrechtelijke gevolgen. Met de vakbonden zijn daarom gesprekken gestart om te<br />
komen tot een nieuw Sociaal Statuut. We hebben goede stappen gezet. De onderhandelingen<br />
verlopen in goede harmonie. Onze ondernemingsraad is aanwezig bij de gesprekken als<br />
toehoorder. De medewerkers zijn in november <strong>2021</strong> door de vakbonden over de uitgangspunten<br />
in een digitale bijeenkomst geïnformeerd. Het streven is om begin 2022 het Sociaal Statuut vast<br />
te stellen.<br />
Veilig en gezond werken<br />
Onze bedrijfshulpverleners voltooiden in <strong>2021</strong> de herhalingstraining en behaalden hun certificaat.<br />
Ook is het gehele interventieteam dat optreedt bij agressie-incidenten gecertificeerd. Gelukkig<br />
vonden in <strong>2021</strong> wederom geen agressie-incidenten plaats die bijzondere maatregelen vereisen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 59<br />
Ons bedrijfshulpverleningsplan was aan vernieuwing toe. Onder andere vanwege het<br />
gecombineerd thuis en op kantoor werken. Dit nieuwe plan is klaar en rollen we in 2022 uit. In<br />
<strong>2021</strong> kregen al onze collega’s een preventief medisch onderzoek aangeboden. Veel collega’s<br />
deden mee. Onze arbodienst analyseert de uitkomsten en stelt een rapportage op. Deze<br />
ontvangen we begin 2022. De eventuele aanbevelingen vertalen we in concrete vervolgacties.<br />
Ideeën over ons kantoor van de toekomst<br />
In <strong>2021</strong> onderzochten we de functie van ons kantoor na de coronacrisis. De ‘werkplek van de<br />
toekomst’. Een speciaal projectteam kijkt wat we van de coronatijd hebben geleerd (en nog<br />
steeds leren) en welke (positieve) maatregelen we behouden. In ons werk zijn er momenten dat<br />
je elkaar wilt spreken, zien en inspireren om tot de beste ideeën en oplossingen te komen. Meer<br />
flexwerken, meer momenten om tegelijk ‘live en online’ te overleggen, betekent dat daarvoor ook<br />
geschikte plekken moeten zijn. Anders dan vrijwel alleen grote kantoortuinen. Het wordt een<br />
interessante omschakeling in ons denken en doen.<br />
Een werkgroep heeft dit jaar via gesprekken en een enquête de wensen voor ons nieuwe werken<br />
opgehaald. In 2022 willen we deze wensen verwerkt zien in ons nieuwe werkconcept. Duidelijk is<br />
dat hybride werken niet meer is weg te denken uit onze bedrijfsvoering. Op kantoor werken én<br />
thuiswerken gaan we zo vormgeven dat medewerkers effectief en efficiënt hun rol kunnen<br />
vervullen om onze klanten optimaal te bedienen.<br />
Onze nieuwe merkstrategie en huisstijl<br />
We hebben onze merkstrategie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en onze huisstijl opgefrist. Dit helpt ons meer<br />
onderscheidend te zijn in de sector en in onze regio. Als merk willen we een uitgebalanceerde<br />
mix zijn van persoonlijk, empathisch, sympathiek, verbonden en proactief aan de ene kant en<br />
nuchter en betrouwbaar aan de andere kant. En we benadrukken onze <strong>Haag</strong>se identiteit. Door te<br />
kiezen voor ‘Mooie stad’ als slogan met een impliciete verwijzing naar het bekende <strong>Haag</strong>se lied<br />
‘Oh oh Den <strong>Haag</strong>’. En door als kleuren enkel nog groen en geel te gebruiken en geen blauw<br />
meer. Een sterke, onderscheidende merkstrategie en corporate story helpen ons bij het behalen<br />
van onze organisatiedoelstellingen, bij de communicatie en participatie rond bijvoorbeeld groot<br />
onderhoud-, verbeter-, sloop- en nieuwbouwprojecten. En bij onze positionering als betrouwbare<br />
partner in onze mooie stad Den <strong>Haag</strong>. Het draagt bij aan een professionele uitstraling en helpt<br />
onze collega’s om hun verhaal te vertellen. Het vergroot de trots op wat we doen en wie we zijn.<br />
De merkstrategie is klaar. Deze vertalen we nog naar een opgefriste huisstijl, content en<br />
middelen. Dat doen we zoveel mogelijk op natuurlijke momenten, kostenefficiënt en<br />
milieubewust. We zijn bezig met een nieuwe website waarin de nieuwe merkstrategie en huisstijl<br />
goed tot uiting komen. Zodra onze nieuwe website klaar is, volgt een verdere uitwerking en de<br />
uitrol van onze online campagne. Hoe mooi is dat?
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 60<br />
Leren van huurdersklachten én geschillen<br />
We doen ons best. Maar klachten 11 over onze dienstverlening zijn niet te vermijden. En we leren<br />
ervan. Het geeft ons een beeld van hoe we als organisatie functioneren. Hoe daadkrachtig,<br />
klantgericht en transparant we zijn. Klachten van huurders komen via diverse kanalen bij ons<br />
binnen. Soms zijn klachten vrij eenvoudig op te lossen. Soms kost het wat meer moeite. En soms<br />
leidt het tot een geschil. In dit laatste geval komt er vaak een externe aan te pas.<br />
Klachten rechtstreeks bij ons binnengekomen<br />
In <strong>2021</strong> hebben we 616 klachten geregistreerd. Het merendeel van de klachten gaat over<br />
dienstverlening rondom ons reparatieonderhoud. Een ‘goede’ tweede zijn de herhaalklachten.<br />
Herhaalklachten zijn klachten die niet in één keer goed zijn opgelost.<br />
Aantal klachten verdeeld over de processen<br />
Totaal<br />
Reparatieonderhoud 312<br />
Herhaalklachten 120<br />
Afhandeling schades 59<br />
Leefbaarheid 50<br />
Woning betrekken 21<br />
Contact met ons klantcontactcentrum 19<br />
Incasso 14<br />
Planmatig en groot onderhoud 11<br />
Woning verlaten 8<br />
Overig 2<br />
TOTAAL 616<br />
Overigens is het totaal aan klachten (616 stuks) minder dan het totaal aantal klachten in 2020.<br />
Toen waren het er 653. We zijn op de goede weg!<br />
Klachten via de Klachtencommissie <strong>Wonen</strong> Zuid-Holland<br />
Als een huurder vindt dat we een klacht niet goed afhandelen, kan deze naar de<br />
Klachtencommissie <strong>Wonen</strong> Zuid-Holland stappen. Deze commissie bestaat uit onafhankelijke<br />
deskundigen.<br />
11<br />
Een uiting van ongenoegen over één van de dienstverleningsprocessen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> of de medewerker of<br />
partner van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> die het proces uitvoert.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 61<br />
Lopende zaken uit 2020<br />
Drie zaken uit 2020 liepen door in <strong>2021</strong>. Het ging daarbij om drie uiteenlopende onderwerpen:<br />
onderhoud, schadevergoeding en straling van een antenne. Alle drie de zaken zijn in <strong>2021</strong><br />
ongegrond verklaard.<br />
Aangemelde zaken in <strong>2021</strong><br />
In <strong>2021</strong> zijn 9 nieuwe zaken aangemeld. Het ging daarbij om klachten die betrekking hebben op<br />
onderhoud, overlast en communicatie. Van deze 9 zaken zijn inmiddels 6 zaken behandeld,<br />
waarbij 1 zaak gegrond is verklaard, 1 zaak gedeeltelijk gegrond is verklaard en 4 zaken<br />
ongegrond zijn verklaard. De 2 zaken die (gedeeltelijk) gegrond zijn verklaard, betroffen klachten<br />
over onderhoud. En 3 van de 9 klachten die dit jaar zijn binnengekomen, zijn nog niet<br />
afgehandeld en lopen door naar 2022. De meeste zaken zijn in <strong>2021</strong> door de klachtencommissie<br />
schriftelijk afgehandeld, mede in verband met corona.<br />
Overzicht aantal aangemelde klachtencommissiezaken per jaar<br />
Jaar <strong>2021</strong> 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012<br />
Aantal 9 10 14 21 15 5 4 24 23 29<br />
Over de afgelopen jaren gemeten, hebben we gemiddeld zo’n 15 zaken per jaar. Met 9 zaken<br />
zitten we in <strong>2021</strong> onder dit gemiddelde.<br />
Klachten via de Commissie Governancecode Woningcorporaties<br />
De onafhankelijke Commissie Governancecode Woningcorporaties is ingesteld door Aedes en de<br />
Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). De commissie heeft als taak de aan<br />
haar voorgelegde klachten en toetsingsverzoeken te toetsen aan de Governancecode en<br />
adviezen te geven over toepassing van de code. In <strong>2021</strong> is 1 klacht ingediend bij deze<br />
commissie. Het ging daarbij om een klachtafhandeling door ons van burenoverlast in combinatie<br />
met woningtoewijzing. De commissie heeft zich op het punt van burenoverlast onbevoegd<br />
verklaard en de klacht is op alle andere punten ongegrond verklaard.<br />
Klachten via de Wijkrechter<br />
De wijkrechter biedt huurders een laagdrempelige, snelle en goedkope procedure binnen de<br />
rechtspraak. Bij de wijkrechter kunnen huurders terecht met hun problemen over andere<br />
huurders en over hun corporatie. Mits de wijkrechter de zaak ontvankelijk verklaart en de ‘andere<br />
partij’ ook wil meewerken. Wij vinden de weg naar de wijkrechter een goede aanvulling op de<br />
andere juridische wegen en werken daarom graag mee om via deze weg tot een oplossing te<br />
komen. In <strong>2021</strong> zijn door onze huurders 3 zaken bij de wijkrechter ingediend. Het ging daarbij om<br />
geschillen met ons over de volgende onderwerpen: onderhoud, overlast en schadevergoeding.<br />
Alle zaken zijn na tussenkomst van de wijkrechter in goed onderling overleg opgelost.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 62<br />
Gegevens beschermen (AVG en BIC)<br />
Zorgvuldige omgaan met persoonsgegevens (AVG)<br />
Om ons werk goed te kunnen doen, gebruiken wij persoonsgegevens. Wij gaan hier zorgvuldig<br />
mee om. We werken binnen de kaders van de Algemene Verordening Gegevensbescherming<br />
(AVG). De privacy van onze huurders, woningzoekenden én eigen medewerkers nemen we<br />
serieus. We verwerken alleen persoonsgegevens die nodig zijn. En alleen als het strikt<br />
noodzakelijk is om de juiste dienstverlening te bieden, verstrekken we gegevens aan derden. Zij<br />
gaan dan een verwerkersovereenkomst met ons aan. In het kader van de AVG kregen we<br />
diverse vragen van huurders hoe we omgaan met hun persoonsgegevens. Alle vragen zijn naar<br />
tevredenheid beantwoord door ons.<br />
Onze medewerkers zijn zich bewust van de risico’s bij het verwerken van persoonsgegevens. In<br />
<strong>2021</strong> zijn 14 meldingen gedaan van (mogelijke) datalekken. Bij 6 meldingen bleek het niet om<br />
een datalek te gaan. Bij de overige 8 meldingen zijn de volgende zaken vastgesteld:<br />
In 5 gevallen zijn huurdergegevens gelekt.<br />
In 2 gevallen ging het om medewerkergegevens.<br />
In 1 geval was er sprake van phishing.<br />
Voor alle zaken geldt dat het niet nodig was om de Autoriteit Persoonsgegevens te informeren<br />
over de geconstateerde feiten.<br />
Baseline Informatiebeveiliging Corporaties (BIC) voorkomt datalekken<br />
BIC biedt een kader voor woningcorporaties hoe om te gaan met informatiebeveiliging. BIC laat<br />
daarmee alle woningcorporaties op een vergelijkbare (standaard) manier werken. Wij doen daar<br />
natuurlijk aan mee. De BIC gaat niet alleen over<br />
ICT, maar ook over facilitaire zaken en personeel.<br />
Alle leveranciers die onder de BIC vallen, moeten<br />
voldoen aan de maatregelen die in de BIC staan. Wij<br />
werken dagelijks met gevoelige persoonsgegevens<br />
van onze huurders en van onze medewerkers. Deze<br />
gegevens moeten wij goed beschermen. Daarom is<br />
het belangrijk dat medewerkers daar goed mee<br />
omgaan. De BIC biedt daar handvatten voor.<br />
In <strong>2021</strong> zijn we gestart met het daadwerkelijk invoeren van de BIC. We pakten onder meer de<br />
volgende werkzaamheden op:<br />
opstellen van een communicatieplan BIC;<br />
oppakken van awareness-activiteiten (onder andere review bestaande e-learning<br />
IB/AVG/Privacy en interne communicatie verstrekt over IB/AVG/Privacy);<br />
opstellen van een beheerplan.<br />
In 2022 gaan we verder met de invoering van de BIC.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 63<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> digitaal: onze ICT-omgeving<br />
Onze digitale manier van werken verder geoptimaliseerd<br />
Nieuwe digitale werkplek gerealiseerd<br />
We introduceerden in februari <strong>2021</strong> een moderne nieuwe werkplek, die flexibel is en ondersteund<br />
wordt door een nieuwe leverancier. Deze leverancier zorgt voor de complete ICT-infrastructuur<br />
binnen onze organisatie. Conform onze plannen zijn nu alle ICT-diensten uitbesteed. Eind <strong>2021</strong><br />
is ons telefoonsysteem gemoderniseerd en onze werkomgeving ook digitaal toekomstbestendig<br />
gemaakt. In 2022 werken we het digitaal samenwerken verder uit. En starten we met een project<br />
‘zoeken en vinden’ om onze informatie beter te ontsluiten.<br />
Meer aandacht besteed aan de kwaliteit van onze data<br />
We gebruiken onze data als ‘grondstof’ voor onze bedrijfsvoering. Om de juiste beslissingen te<br />
nemen bijvoorbeeld. Daarom is het belangrijk dat onze data goed zijn. Deze moeten volledig,<br />
altijd en overal beschikbaar en correct zijn én de juiste betekenis hebben. In het project<br />
‘datakwaliteit’ werkten we aan het verbeteren van onze datakwaliteit.<br />
Datamanagement in opkomst, ook bij ons<br />
Datamanagement is bij ons een vakgebied in ontwikkeling. We benoemden dit jaar de dataeigenaren<br />
en bepaalden welke kwaliteit we verwachten. De data-eigenaren zijn verantwoordelijk<br />
voor de kaders van de datavastlegging en de werkinstructies. Belangrijk daarbij zijn ook de<br />
hulpmiddelen voor het ontsluiten van deze data. In <strong>2021</strong> zijn we met het<br />
automatiseringsprogramma ‘Power BI’ begonnen. Power BI geeft de mogelijkheid om op<br />
eenvoudige wijze rapportages te maken en de informatie op een visueel aantrekkelijke wijze te<br />
presenteren. In 2022 gaan we verder met het vergroten van de functionaliteit van dit programma.<br />
Slagvaardiger portofolio management<br />
Omdat de digitalisering en automatisering zo’n grote vlucht neemt, komt er veel op ons af. In ons<br />
portfolio-overleg (stuurgroep ICT) stemmen we af waar we onze capaciteit en ons geld inzetten<br />
als het gaat om ICT- en informatievoorzieningsprojecten. Hierdoor zijn we veel slagvaardiger<br />
geworden als het gaat om informatica- en informatievraagstukken. Dit jaar zijn meer dan 91<br />
interne ICT-projecten goedgekeurd en in uitvoering genomen. Er zijn meer dan 55 projecten<br />
afgerond (inclusief 10 doorlopende projecten van vorig jaar). Aan 36 opdrachten werken we nog.<br />
In 2022 gaan we ons portfolio verder uitbreiden.<br />
Ons afgeschreven ICT-materiaal kreeg een nieuwe kans<br />
We hebben, als goed maatschappelijk ondernemer, besloten ons afgeschreven ICT-materiaal te<br />
doneren aan Leerwerkbedrijf Stichting EcoWare. Dit bedrijf haalt de apparatuur uit elkaar en<br />
recyclet de onderdelen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 64<br />
6. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>, uw<br />
partner in de stad!<br />
Onze opgave is groot, onze middelen niet oneindig. We kunnen het niet alleen. We zoeken<br />
partners om mee samen te werken. Samenwerken leidt volgens ons tot betere resultaten.<br />
Daarom nemen we actief deel aan allianties. Soms als initiatiefnemer, soms als een van de<br />
deelnemers. Hieronder volgen enkele voorbeelden.<br />
Deelname in Bouwstroom <strong>Haag</strong>landen, sneller en goedkoper bouwen<br />
Wij bereiden ons met elf andere corporaties in de regio <strong>Haag</strong>landen voor op een gezamenlijke<br />
inkoop van minimaal 2.000 nieuwbouwwoningen: de Bouwstroom <strong>Haag</strong>landen. De vereniging<br />
Sociale Verhuurders <strong>Haag</strong>landen (waarvan onze bestuursvoorzitter de voorzitter is) is de trekker<br />
van dit project. Doel is om met slimme bouwoplossingen sneller en goedkoper nieuwbouw te<br />
realiseren. Door in een bouwstroom samen te werken met gemeenten en corporaties wordt dit in<br />
vrijwel alle marktsegmenten mogelijk. Conceptueel en industrieel bouwen bieden hierbij een<br />
oplossing. Als woningcorporaties in de regio <strong>Haag</strong>landen slaan we de handen ineen. Wij geven<br />
thuis. Daar hebben we de gemeenten in regio <strong>Haag</strong>landen en marktpartijen keihard bij nodig.<br />
Versneld qua productie, versimpeld qua vergunningen en procedures, verdraaid goed van<br />
kwaliteit en verrassend betaalbaar.<br />
Deelname aan de Woonservicewijken<br />
We nemen actief deel aan de Stichting Woonservicewijken. De voorzitter van dat bestuur is onze<br />
manager <strong>Wonen</strong>. Deze stichting faciliteert een netwerk van organisaties in het sociale domein<br />
van wonen, zorg en welzijn in de stadsdelen Escamp en Centrum. Het netwerk zet zich in om<br />
weerbarstige problematiek in achterstandswijken te helpen oplossen. Door samen te werken en<br />
nieuwe aanpakmethodes uit te proberen. Het netwerk komt vier keer per jaar bijeen om kennis en<br />
inspiratie te delen. Op de website van Woonservicewijken is bij ‘Wat we doen’<br />
(Woonservicewijken – Escamp) te zien welke thema’s spelen op dit moment.<br />
Deelname aan ‘Het Verbond van Zuidwest'<br />
Zuidwest heeft dringend aandacht, zorg en geld nodig zodat inwoners in dit stadsdeel dezelfde<br />
kansen hebben als elders in Den <strong>Haag</strong>. Daarom is in juli <strong>2021</strong> de intentieverklaring ‘Het Verbond<br />
van Zuidwest’ getekend door meer dan honderd partijen, waaronder de gemeente, bewoners,<br />
ondernemers, het Rijk en maatschappelijke partners zoals wij. Dit is een integraal programma<br />
met 6 themagebieden. Per thema (alliantie) zijn concrete doelstellingen en opgaven vastgelegd.<br />
Lees hier meer over het Verbond Zuidwest en blijf op de hoogte. Voor het thema <strong>Wonen</strong> en<br />
Leefomgeving is onze bestuursvoorzitter gevraagd om samen met de Directeur Stedelijke<br />
Ontwikkeling (portefeuille bestaande stad & wonen bij de Gemeente Den <strong>Haag</strong>) de leiding te<br />
nemen. Een hele eer waar wij natuurlijk heel erg blij mee zijn!
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 65<br />
Deelname aan Platform STAD Den <strong>Haag</strong><br />
We zijn partner van Platform STAD. Dit platform organiseert regelmatig bijeenkomsten over de<br />
ruimtelijke opgaven van de stad Den <strong>Haag</strong>. In juni deed onze bestuursvoorzitter mee aan de<br />
bijeenkomst over de wijkaanpak van Zuidwest. Deze wijkaanpak vraagt om investeren,<br />
continuïteit en maatwerk. De nieuwe wijkaanpak in Den <strong>Haag</strong> Zuidwest moet aansluiten bij de<br />
energie en vele initiatieven die er al zijn. Platform STAD ging met Tweede Kamerleden,<br />
initiatiefnemers en stakeholders uit de wijk en de wethouder <strong>Wonen</strong>, Wijken en Welzijn op zoek<br />
naar randvoorwaarden voor die nieuwe integrale wijkaanpak. Ook diverse projecten van ons zijn<br />
bezocht. Lees het verslag of bekijk de video van de volledige bijeenkomst op de site van Platform<br />
STAD Den <strong>Haag</strong>.<br />
Bezoek van corporatiebestuurders<br />
In november organiseerde de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (NVBW)<br />
een tweedaags werkbezoek in Den <strong>Haag</strong>. Hieraan namen zo'n 80 bestuurders uit het hele land<br />
deel. Onderdeel van de bijeenkomst waren excursies. In groepsverband zijn in de stad<br />
verschillende projecten bezocht waarbij vooral de samenwerking tussen verschillende partners<br />
centraal staat. Ook wij organiseerden een aantal excursies, bijvoorbeeld:<br />
samenwerking met ROC Mondriaan bij de <strong>Haag</strong>se Hendrik en het project ‘Pimp Your Portiek’;<br />
samenwerking bij diverse projecten met het Leger des Heils;<br />
samenwerking met onder andere stagehuis en andere partners rond het Teniersplantsoen.<br />
Meer informatie over dit tweedaagse bezoek vind je op de website van de NVBW.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 66<br />
De wijk in met bestuurders van het WSW<br />
In oktober zijn twee bestuurders van het Waarborgfond Sociale Woningbouw (WSW) bij ons op<br />
bezoek geweest. Zij gingen mee de wijken in om het nieuwbouwproject <strong>Haag</strong>se Hendrik en ons<br />
woongebouw De Wissel te leren kennen.<br />
Bij de <strong>Haag</strong>se Hendrik hebben we uitleg gegeven over het project. Vooral de samenwerking met<br />
het ROC Mondriaan kwam ter sprake en hoe het ontwerp van de woningen tot stand is gekomen.<br />
Uiteraard is ook een woning bezichtigd en is gekeken bij de achtertuinen.<br />
Na het bezoek aan de <strong>Haag</strong>se Hendrik liepen we verder naar het vlakbij gelegen woongebouw<br />
De Wissel. Hier stond een rondleiding op het programma. Eén aspect kreeg extra aandacht. In dit<br />
woongebouw onderhouden actieve bewoners een daktuin met allerlei soorten planten en kruiden.<br />
Een uniek voorbeeld van participatie. Een aantal actieve bewoners hebben de ‘ins en outs’<br />
gedeeld.<br />
Het WSW vond het zeer interessant en leuk om te zien hoe hard wij bezig zijn om Den <strong>Haag</strong> een<br />
stukje mooier, leuker en groener te maken.<br />
Deelname aan De Vernieuwde Stad<br />
De Vernieuwde Stad (DVS) is een platform van 27 grote, stedelijke en maatschappelijk betrokken<br />
woningcorporaties. De leden wisselen kennis en ervaring uit over vraagstukken en uitdagingen<br />
rondom het wonen in grote steden en vitale wijken. Het platform onderzoekt en agendeert<br />
onderwerpen die meer aandacht verdienen in het publieke debat. Met een bezit van ongeveer<br />
een miljoen verhuureenheden in de steden vertegenwoordigen deze corporaties bij elkaar circa<br />
40% van de sociale huursector.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 67<br />
Onze bestuursvoorzitter zit in het bestuur van de DVS. Hij heeft de portefeuille Woningmarkt. In<br />
deze hoedanigheid leidt hij de DVS-werkgroep ‘Investeren in de Stad’. Onze financieel<br />
bestuurder is lid van het financieel directeuren netwerk binnen de DVS.<br />
Aan tafel voor een inclusieve stad<br />
We participeren in de ‘<strong>Haag</strong>se Tafel <strong>Wonen</strong>’ (ook wel ‘De Tafel’ genoemd). Een platform dat<br />
werkt aan de versnelling van de bouw van woningen. Medewerkers vanuit de gemeente,<br />
corporaties, beleggers en ontwikkelaars leveren -elk vanuit hun betrokkenheid bij de stadgezamenlijk<br />
een bijdrage aan bestaande en nieuwe samenwerkingen. En stemmen deze af op<br />
basis van gezamenlijke visies en belangen. De Tafel heeft een ondersteuningsverklaring<br />
afgegeven bij de <strong>Haag</strong>se aanvraag voor een aandeel in de gelden van de Woningbouwimpuls<br />
van het Rijk. Hiermee onderschrijven ook de deelnemers van De Tafel de gezamenlijke aanpak<br />
voor de <strong>Haag</strong>se woningbouwopgave, conform de Woonagenda 2020-2023.<br />
Trots op samenwerking, trots op Den <strong>Haag</strong> Zuidwest<br />
Woensdag 19 mei tekenden gebiedsontwikkelaar BDP en wij de startovereenkomst voor<br />
samenwerking om van Zuidwest een fijn, levendig en inclusief stadsdeel te maken. Met aandacht<br />
voor de combinatie wonen, werken en onderwijs. Dus niet alleen mooie woningen bouwen met<br />
aandacht voor leefbaarheid en een fijne buurt, maar ook zorgen voor de voorzieningen die<br />
daarbij horen. Zo kunnen we bewoners in Zuidwest een fijne woning en buurt bieden én bijdragen<br />
aan een kansrijke toekomst met de ontwikkelmogelijkheden die daarbij horen.<br />
<strong>Haag</strong>s Samen <strong>Wonen</strong><br />
We werken nauw samen met de gemeente. Om betaalbare huisvesting te realiseren in Den<br />
<strong>Haag</strong>. We sloten hiervoor een verbond, ‘De <strong>Haag</strong>se Aanpak’, met als uitgangspunt een<br />
inclusieve stad. Hierover heeft de gemeente afspraken gemaakt met ons en andere partijen.<br />
Bekijk de video over <strong>Haag</strong>s Samen <strong>Wonen</strong>.<br />
Klimaatkrachtig Delfland<br />
Het klimaat verandert snel. Dit leidt tot perioden van wateroverlast en van droogte.<br />
Dichtbebouwde gebieden in de regio Delfland -waaronder Den <strong>Haag</strong>- zijn hier extra kwetsbaar<br />
voor. Om ideeën en kennis uit te wisselen werken we samen met het Hoogheemraadschap van<br />
Delfland en andere partijen in de beweging ‘Klimaatkrachtig Delfland’. Dit netwerk verbindt<br />
partijen die zich inzetten voor een klimaatbestendiger Delfland. In <strong>2021</strong> leidde dit tot informatieuitwisseling<br />
over waterbergingscapaciteiten en subsidiemogelijkheden.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 68<br />
Corporatienetwerk klimaatadaptatie van de Provincie Zuid-Holland<br />
Ook vanuit de provincie Zuid-Holland wordt gewerkt aan het klimaatadaptief maken van steden.<br />
Wij participeren in het provinciale netwerk Klimaatadaptatie en Woningcorporaties. Dit netwerk<br />
zet zich in voor het creëren van steden die een prettige plek zijn om in te wonen, werken en<br />
verblijven. Hiervoor moeten de steden klimaatbestendiger worden, zodat hittestress afneemt,<br />
water opgevangen en afgevoerd kan worden, en biodiversiteit een boost krijgt. Tegelijkertijd<br />
bevordert dit de gezondheid van de inwoners, stimuleert het beweging, ontspanning en sociale<br />
ontmoeting. Het netwerk is viermaal (digitaal) bij elkaar geweest. Onderwerpen waren onder<br />
andere: wijze van samenwerken, inspirerende praktijkvoorbeelden en<br />
financieringsmogelijkheden. Er is nog veel te delen en te bespreken. Daarom zullen we volgend<br />
jaar zeker blijven deelnemen aan dit netwerk.<br />
Samenwerkingsverband De Groene Huisvesters<br />
De Groene Huisvesters is een samenwerkingsverband tussen corporaties, overheid, gemeenten,<br />
de Woonbond en Aedes om de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad te versnellen.<br />
Partijen werken samen aan het oplossen van knelpunten, het benutten van kansen en het beleid<br />
voor een duurzame woningvoorraad, betaalbare woonlasten, veilig en comfortabel wonen. Onze<br />
financieel bestuurder vertegenwoordigt ons in de bestuurlijke overleggen. In <strong>2021</strong> hebben we een<br />
presentatie gehouden over maatschappelijke rendementen. Corporaties investeren, de<br />
opbrengsten gaan naar andere partijen. Dit leidde tot interessante discussies. Daarnaast hebben<br />
diverse medewerkers gedurende het jaar deelgenomen aan webinars, excursies en overige<br />
activiteiten van de Groene Huisvesters Academie.<br />
Komen tot Dreamlike Neighbourhood groepen<br />
We participeren in het Erasmus+ Dreamlike Neighbourhood (Droomwijk) project. Dit project is<br />
gewijd aan de wensen en dromen van ouderen. Om te begrijpen hoe zij hun leven zien. Hun<br />
relaties en netwerken en de plaatsen waar zij wonen. We ondersteunen hen om samen te<br />
komen, om elkaar te versterken en te ondersteunen, om hun dromen te ontdekken, hun talenten<br />
in te brengen en om hun buurten actief vorm te geven en te co-creëren. In het zogenoemde<br />
Dreamlike Neighbourhood Handboek en de online beschikbaar komende ‘Methoden Kit’, komt<br />
een overzicht van alle ervaringen en inspirerende voorbeelden, praktische hulpmiddelen en<br />
andere ondersteunende literatuur om zelf Dreamlike Neighbourhood groepen te starten en te<br />
begeleiden. Alle publicaties komen beschikbaar in de zomer van 2022.<br />
Een balletje opgooien bij ADO<br />
In september gaf onze bestuursvoorzitter een presentatie bij de ADO Vastgoed Lounge. Hij<br />
vertelde over onze rol, onze ambities en onze uitdagingen. En vooral ook over onze<br />
investeringen in die mooie stad Den <strong>Haag</strong>, waar ADO zo onlosmakelijk mee verbonden is. Doel<br />
van de presentatie is om ons als ambitieuze <strong>Haag</strong>se woningcorporatie te profileren onder<br />
de diverse aanwezige projectontwikkelaars en andere relevante partijen. Een nuttige en ook<br />
leuke avond, die ADO ook nog eens winnend wist af te sluiten.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 69<br />
Samenwerking met JINC weer opgestart<br />
Ieder kind heeft talent. En elk kind moet een toekomstperspectief hebben. Ook op gebied van<br />
werken. JINC is een organisatie die zich inzet voor gelijke kansen voor kinderen, ongeacht hun<br />
achtergrond en de plek waar zij opgroeien. Door samen op te trekken met JINC leren wij hoe<br />
jongeren denken over ons, onze werkzaamheden en de volkshuisvesting in het algemeen. En<br />
ook hoe we het beste met hen kunnen communiceren.<br />
Op verzoek van de Autoriteit woningcorporaties hadden we onze samenwerkingsovereenkomst<br />
een tijdje opgeschort. Eind <strong>2021</strong> hebben we weer groen licht gekregen en zijn we een nieuwe<br />
manier van samenwerking (als opdrachtgever-opdrachtnemer) aangegaan met JINC.<br />
Alle positieve energie die in het realiseren van onze<br />
doelstellingen is gaan zitten, komt vrij bij het maken<br />
van deze jaarstukken.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 70<br />
7. Effectieve en efficiënte<br />
bedrijfsvoering<br />
Uit ‘De koers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2018+’<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> blijft financieel gezond. Ons eigen vermogen zetten we in voor de volkshuisvesting.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> voldoet aan de financiële ratio’s van de toezichthouders.<br />
We werken efficiënt. Onze bedrijfslasten per verhuureenheid blijven gelijk of nemen af.<br />
Onze ambities zijn helder. Onze financiële mogelijkheden ook. We doen er alles aan om onze<br />
ambities binnen onze financiële mogelijkheden te realiseren. Ook als de condities veranderen.<br />
In <strong>2021</strong> hebben zich ontwikkelingen voorgedaan die het realiseren van onze koers raken. Zo zijn<br />
door het demissionaire kabinet Rutte III de condities voor <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> sterk veranderd.<br />
Allereerst is een éénmalige huurverlaging ingevoerd per 1 mei <strong>2021</strong> waardoor van circa 1.900<br />
klanten de huur is verlaagd op basis van het inkomen. Ten tweede is per 1 juli <strong>2021</strong> geen<br />
huurverhoging doorgevoerd (huurbevriezing). Als gevolg van deze 2 maatregelen loopt <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> in <strong>2021</strong> circa € 2 miljoen aan huurinkomsten mis. In de jaren na <strong>2021</strong> liggen de gemiste<br />
huurinkomsten tussen € 3 miljoen en € 4 miljoen. Dat betekent dat we minder middelen<br />
beschikbaar hebben om onze opgaven te realiseren. Inmiddels heeft de demissionaire minister<br />
van BZK in de tweede helft van <strong>2021</strong> besloten voor 2022 het te heffen bedrag aan<br />
verhuurderheffing met € 500 miljoen te verminderen. Het huidige kabinet Rutte IV heeft besloten<br />
om in 2023 de verhuurderheffing helemaal af te schaffen.<br />
In <strong>2021</strong> voldoet <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> met een ICR van 1,41 net aan de norm van 1,4 van onze<br />
toezichthouder. Op DAEB-niveau voldoet <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> met een ICR van 1,27 niet aan de norm.<br />
De beperking van onze inkomsten, zoals hiervoor aangegeven, is daar een oorzaak van.<br />
Daarnaast hebben wij in <strong>2021</strong> veel geld uitgegeven aan onderhoud. Ruim € 8 miljoen meer dan<br />
begroot. In <strong>2021</strong> hebben we veel meer mutaties en reparatieverzoeken gehad dan in de jaren<br />
daarvoor. Daarom is in de loop van <strong>2021</strong> bijgestuurd op de verschillende onderhoudsbudgetten<br />
en een nieuw kader afgesproken. Dankzij de ingezette bijsturingsmaatregelen en de<br />
maandelijkse monitoring zijn de kosten van het onderhoud net boven dit kaderbedrag<br />
uitgekomen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 71<br />
Financieel gezond<br />
Sinds januari 2019 ontvangen wij jaarlijks een toezichtbrief over de onderwerpen uit het<br />
gezamenlijk beoordelingskader van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en Waarborgfonds<br />
Sociale Woningbouw (WSW) die op dat moment onderzocht zijn.<br />
In <strong>2021</strong> is het WSW meer terughoudend geweest in de afgifte van borgingsplafonds, omdat zij<br />
een toenemende onvoorspelbaarheid en onzekerheid vaststelden in de geprognosticeerde<br />
kasstromen van corporaties en daardoor een verhoogd risico voor het borgstelsel. Op 7 april<br />
<strong>2021</strong> hebben zij dat per brief toegelicht.<br />
Op 21 juli <strong>2021</strong> ontving <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de brief van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw<br />
(WSW) over het borgingsplafond en de borgbaarheid. Het WSW geeft aan dat <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> op<br />
dit moment een redelijk financiële positie heeft, maar dat de verdiencapaciteit onder druk staat<br />
door hogere uitgaven voor onderhoud en bedrijfsvoering. En constateert in lijn daarmee dat de<br />
liquiditeitsratio (ICR) in 2020 op een lager niveau lag dan voorgaande jaren.<br />
Vanaf <strong>2021</strong> ligt de geprognosticeerde operationele kasstroom op een hoger niveau, waarbij de<br />
uitgaven voor vennootschapsbelasting en heffingen nog een drukkend effect kunnen hebben. Per<br />
saldo is de geprognosticeerde operationele kasstroom structureel positief en voldoende<br />
aannemelijk, maar strikte monitoring van de ontwikkeling van de kasstromen blijft noodzakelijk<br />
voor <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is conform de WSW verklaring borgbaar. Het door het WSW<br />
vastgestelde borgingsplafond <strong>2021</strong>-2023 werd op verzoek van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> op 15 september<br />
<strong>2021</strong> verhoogd met €9 miljoen euro en daarmee de onjuistheid in de berekening van de interne<br />
financieringsbronnen gecorrigeerd.<br />
Op 27 juli <strong>2021</strong> heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de toezichtbrief <strong>2021</strong> van de ILT Autoriteit woningcorporaties<br />
ontvangen. Op basis van het uitgevoerde onderzoek signaleert de autoriteit dat het voldoen aan<br />
de sectorale financiële ratio’s een aandachtspunt vormt. Voor het tweede jaar op rij zal niet<br />
worden voldaan aan de ICR-norm uit het gezamenlijk beoordelingskader van Aw en WSW. De<br />
ILT Autoriteit verzoekt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> het beleid zodanig bij te stellen dat de ICR structureel aan de<br />
norm voldoet.<br />
Op 29 november <strong>2021</strong> ontvingen wij van de ILT Autoriteit woningcorporaties het oordeel<br />
rechtmatigheid over het verslagjaar 2020. Daarin staat dat <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> voldoet aan de criteria<br />
om in aanmerking te komen voor staatssteun.<br />
Op 3 november <strong>2021</strong> heeft de ILT Autoriteit een governance inspectie uitgevoerd bij <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong>. In de rapportage concludeert de ILT Autoriteit dat er sprake is van een laag risico ten<br />
aanzien van de governance bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en dat er de laatste jaren onder leiding van M. Baba<br />
en R. Koppen-Kreyne goede voortgang is geboekt met de professionalisering van de organisatie.<br />
De leden van de raad van commissarissen hebben een kritisch constructieve houding ten<br />
aanzien van het bestuur en vormen daarmee voldoende tegenkracht richting het bestuur. De<br />
raad van commissarissen heeft de toezichtrol serieus en professioneel ingevuld. Zo zijn er<br />
afgelopen jaar goede discussies met het bestuur gevoerd over onder meer het sociaal en<br />
maatschappelijk presteren door <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>, de interne beheersing met betrekking tot<br />
onderhoud, het traject van organisatieontwikkeling, het risicomanagementproces en integriteits-
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 72<br />
en frauderisicobeheersing. De onafhankelijke controlfunctie binnen <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is verder in<br />
overeenstemming met de vereisten uit de Woningwet ingevuld.<br />
In <strong>2021</strong> heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> opnieuw geprofiteerd van lage rentestanden op de kapitaalmarkt en<br />
zeer lage rentestanden op de geldmarkt. Door bewust te kiezen voor financiering op de<br />
geldmarkt van de aan Euribor gekoppelde flexibele roll-over leningen, is een aanzienlijke<br />
besparing gerealiseerd. De duration 12 is per 31 december <strong>2021</strong> gedaald tot 11,61 jaar (12,51 jaar<br />
per 31 december 2020).<br />
De gewogen gemiddelde couponrente van de gehele portefeuille was 31 december <strong>2021</strong> 3,00%<br />
(31 december 2020: 3,41%).<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft haar liquide middelen niet risicovol belegd en heeft geen derivatenportefeuille.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft vier basisrenteleningen. Deze leningen zijn vóór 2012 afgesloten en hebben<br />
gezamenlijk een hoofdsom van nominaal € 56 miljoen op een opgenomen portefeuille van totaal<br />
€ 630 miljoen.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft in <strong>2021</strong> € 18,3 miljoen aan verhuurderheffing betaald op basis van de huidige<br />
wettelijke regeling.<br />
Beoordelingskader Aw-WSW<br />
Het gezamenlijk beoordelingskader van Aw en WSW kent de volgende kengetallen:<br />
Continuïteitsratio’s<br />
Interest Coverage Rate (ICR) = (operationele kasstroom + rentelasten – rentebaten) /<br />
(rentelasten – rentebaten interne lening). Deze dient groter te zijn dan 1,4. De ICR van <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> totaal over <strong>2021</strong> bedraagt 1,41. Voor het DAEB-deel bedraagt de ICR 1,27.<br />
Loan-to-Value (LTV) = nominale schuld / beleidswaarde. Deze mag maximaal 85% zijn. De<br />
LTV bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is 34%.<br />
Solvabiliteit op basis van beleidswaarde = eigen vermogen op basis van beleidswaarde /<br />
balanstotaal op basis van beleidswaarde. Deze dient meer dan 20% te zijn. Deze bedraagt<br />
47%.<br />
Discontinuïteitsratio’s<br />
Dekkingsratio= de marktwaarde van de leningen gedeeld door de marktwaarde van het bezit.<br />
De grenswaarde is maximaal 70 procent. Bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> bedroeg de dekkingsratio eind<br />
<strong>2021</strong> 25%.<br />
Onderpandratio. Dit betreft al het vastgoed waarop het WSW bij volmacht hypotheek heeft<br />
gevestigd. Het niet-DAEB bezit valt niet langer automatisch onder de volmacht van het<br />
WSW.<br />
12<br />
Duration is de gemiddelde resterende looptijd van de leningportefeuille, gewogen met de contante waarden van de toekomstige<br />
kasstromen
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 73<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> voldoet op totaalniveau (DAEB en niet-DAEB samen) aan de normen van het<br />
beoordelingskader. De sturing vanuit de meerjarenbegroting is dat <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> vanaf 2022<br />
jaarlijks minimaal de norm van 1,4 jaarlijks realiseert. Zie ook de bijlage kengetallen.<br />
Fiscaliteit<br />
De fiscaliteit bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is gericht op ondersteuning van de volkshuisvestelijke doelstelling.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> streeft – met inachtneming van fiscale wet- en regelgeving – naar een doelmatige<br />
inrichting en organisatie van haar (administratieve en organisatorische) processen. Op zo’n<br />
manier dat haar effectieve belastingdruk wordt geoptimaliseerd. Zo kunnen we zoveel mogelijk<br />
middelen inzetten voor onze volkshuisvestelijke doelstelling. Bij twijfel wordt vooraf afgestemd<br />
met de Belastingdienst.<br />
Vanaf 2013 heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de Algemeen Nut Beogende Instelling-status (ANBI-status). Dit<br />
betekent dat <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> gebruik kan maken van bepaalde faciliteiten (bijvoorbeeld geen<br />
schenkbelasting op schenkingen aan <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>). In <strong>2021</strong> is de ANBI-status behouden.<br />
Vennootschapsbelasting<br />
Per 1 januari 2008 is <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting.<br />
De fiscale waarderingsregels voor de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 zijn vastgelegd in<br />
een met de Belastingdienst overeengekomen Tweede vaststellingsovereenkomst. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
heeft deze overeenkomst ondertekend. De Tweede vaststellingsovereenkomst wordt jaarlijks<br />
stilzwijgend verlengd.<br />
De aangiften vennootschapsbelasting tot en met het jaar 2018 zijn ingediend. Tot en met 2016<br />
zijn definitieve aanslagen opgelegd conform de ingediende aangiften en aanvullingen daarop. De<br />
aangifte 2019 is in de eerste helft van <strong>2021</strong> ingediend. Na verrekening van de verwachte<br />
positieve resultaten over 2019 en 2020 met de verliezen uit voorgaande jaren, beschikt <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> niet meer over verrekenbare verliezen ultimo 2020. Net als in 2020 is daardoor een<br />
actieve latentie gevormd tegen contante waarde voor het afschrijvingspotentieel en het<br />
waarderingsverschil van de leningenportefeuille. In aanvulling daarop wordt in <strong>2021</strong>, als gevolg<br />
van de leningruil met Vestia en de daarover met de Belastingdienst gesloten<br />
vaststellingsovereenkomst, een actieve latentie gevormd voor de fiscale gevolgen van de<br />
leningruil. Voor een uitgebreide beschrijving zie paragraaf 9.9: III Financiële vaste activa - 3<br />
latente belastingen.<br />
In 2019 is de uitvoering van de Anti Tax Avoidance Directive (ATAD 1) van kracht geworden. De<br />
ATAD 1 is onderdeel van het Europese Anti Tax Avoidance Package dat in 2016 door de<br />
Europese Commissie is vastgesteld. Hiermee wil de Europese Commissie de belastingheffing in<br />
Europa bij bedrijven eerlijker, makkelijker en effectiever maken. De maatregelen moeten ervoor<br />
zorgen dat bedrijven daar waar ze daadwerkelijk hun winsten maken ook belasting betalen. De<br />
Nederlandse regering heeft, in tegenstelling tot andere landen binnen de EU, geen gebruik<br />
gemaakt van de mogelijkheid een uitzondering te maken voor de corporatiesector in de<br />
uitwerking van de ATAD 1.<br />
De belangrijkste maatregel is de earningsstrippingregeling die de aftrekbaarheid van de rente<br />
beperkt. Volgens deze regeling zijn overtollige rentelasten (rentelasten -/- rentebaten) slechts
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 74<br />
aftrekbaar tot 30% van de gecorrigeerde Nederlandse fiscale winst. De earningsstrippingregeling<br />
bevat in de Nederlandse uitvoering een franchise van € 1 miljoen, terwijl de Europese Commissie<br />
een franchise van € 3 miljoen toegestaan heeft. De earningsstrippingregeling wordt op fiscale<br />
eenheid niveau toegepast. Voor woningcorporaties, en dus ook <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>, heeft de invoering<br />
van ATAD 1 grote gevolgen. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is een kapitaalintensief bedrijf met een<br />
maatschappelijk doel en veel leningen. Deze leningen zullen nog groeien als gevolg van de<br />
verduurzamings- en uitbreidingsopgave die bij de sector wordt neergelegd. De combinatie van<br />
een maatschappelijk doel (en dus niet het maken van winst als doel) en kapitaalintensiviteit zorgt<br />
ervoor dat de aftrek van de rente op deze leningen door ATAD 1 in zeer belangrijke mate wordt<br />
beperkt. Mede daardoor gaat <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> naar verwachting vanaf 2020 vennootschapsbelasting<br />
betalen.<br />
Vanaf 2019 is de periode waarin fiscale voorwaartse verliescompensatie mag worden toegepast<br />
van negen naar zes jaar gegaan. Het hoge tarief voor de vennootschapsbelasting zal in<br />
tegenstelling tot eerder voornemen niet dalen. Met ingang van 2022 stijgt het tarief van 25% naar<br />
25,8%.<br />
Btw<br />
Voor de teruggave van btw over de algemene kosten van 2019, 2020 en <strong>2021</strong> (de zogeheten pro<br />
rata regeling) zal in 2022 een suppletieaangifte ingediend worden. De geschatte teruggave 2019<br />
tot en met <strong>2021</strong> is circa € 75.000. Alle voorgaande jaren zijn ingediend en afgewikkeld.<br />
Verhuurderheffing<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is vanaf 2015 tot en met <strong>2021</strong> in bezwaar gegaan tegen de door haar ingediende<br />
aangiften verhuurderheffing. Over het jaar 2015 heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> tot in cassatie geprocedeerd,<br />
waarbij de Hoge Raad het cassatieberoep van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> ongegrond heeft verklaard. Op 15<br />
en 23 september <strong>2021</strong> heeft de Belastingdienst uitspraak op bezwaar gedaan over de jaren<br />
2016-2020. De Belastingdienst heeft de bezwaren over deze jaren afgewezen. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
heeft op 25 oktober <strong>2021</strong> beroep aangetekend tegen de uitspraken over de jaren 2016-2020.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft de intentie om in één procedure tegen de verhuurderheffing (2016-<strong>2021</strong>) én<br />
vennootschapsbelasting (2018 e.v.) te procederen en heeft dit op 21 december <strong>2021</strong> met de<br />
belastingdienst besproken. Er is al pro forma bezwaar aangetekend tegen de verhuurderheffing<br />
voor het jaar <strong>2021</strong>.<br />
De verhuurderheffing is gekoppeld aan de WOZ-waarde. Door de schaarste op de woningmarkt<br />
stijgt de WOZ-waarde fors (zie onderstaand). Dit leidt tot financiële tegenvallers voor de<br />
corporaties (met name in de stedelijke Randstad) en meevallers voor het Rijk. Daarbij komt nog<br />
dat de maximale woningwaarde tot waar het Rijk verhuurdersbelasting heft in <strong>2021</strong> is gestegen<br />
van € 294.000 (2020) naar € 315.000.<br />
WOZ-waarde<br />
Door de gespannen woningmarkt stijgen de woningprijzen in Den <strong>Haag</strong> snel. Deze stijgende<br />
prijzen leiden tot hogere WOZ-waarden voor woningen. En deze hogere WOZ-waarden leiden op<br />
hun beurt tot een hogere aanslag voor de verhuurderheffing. Omdat een afnemende stijging van
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 75<br />
de woningprijzen in Den <strong>Haag</strong> nog niet in zicht is, houden wij voor de komende jaren rekening<br />
met een meer dan gebruikelijke stijging van de WOZ-waarden.<br />
Een indicator van de marktwaarde van onze woningen is de WOZ-waarde. Dat is de waarde die<br />
wordt gegeven aan een woning of een bedrijfsruimte. De getaxeerde waarde van de objecten van<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> die vallen in het woningtarief hebben per 2022 (peildatum waardebepaling 1 januari<br />
<strong>2021</strong>) een WOZ-waarde van ruim € 4,3 miljard. Ten opzichte van <strong>2021</strong> (waarde € 3,9 miljard,<br />
peildatum waardebepaling 1 januari 2020) betekent dit een stijging van ruim € 450 miljoen. De<br />
waardestijging bedraagt gemiddeld 12,0%.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 76<br />
8. Bestuursverslag<br />
Het gaat gelukkig weer over volkshuisvesting. De wooncrisis is dusdanig dat dit zorgt voor veel<br />
maatschappelijke commotie en politieke agendering. In <strong>2021</strong> heeft Aedes, de koepelorganisatie<br />
van woningcorporaties, samen met 33 partijen de actie agenda <strong>Wonen</strong> opgesteld. Alle betrokken<br />
partijen zijn dagelijks bezig met wonen, bouwen, zorg en welzijn. De kern van de actieagenda<br />
wonen is dat ‘wij vinden dat iedereen in Nederland in een huis moet kunnen wonen waarin hij of<br />
zij zich thuis voelt’.<br />
De afspraken in de nationale actieagenda <strong>Wonen</strong> zijn:<br />
Een miljoen toekomstbestendige woningen in 10 jaar<br />
Een betaalbaar huis voor iedereen<br />
Samen werken aan vitale en leefbare wijken<br />
Versnellen verduurzamen gebouwde omgeving.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is actief in de gemeente Den <strong>Haag</strong> en is dagelijks bezig om de bovenstaande<br />
afspraken te realiseren. Samen met onze collega’s zetten we in op uitbreiding van onze<br />
portefeuille, tevreden klanten die prettig en betaalbaar kunnen wonen, zijn we partner in de stad<br />
en draagt onze duurzaamheidsstrategie bij aan goed geïsoleerde woningen, klimaatadaptie en<br />
circulariteit. Om dit goed te kunnen organiseren, zetten we als organisatie in op wendbaarheid,<br />
transparantie, daad- en executiekracht. Zodat we ook een aantrekkelijke organisatie zijn om voor<br />
te werken. De ontwikkeling van de organisatie heeft dan ook niet stilgestaan in <strong>2021</strong> binnen <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong>. De afdeling <strong>Wonen</strong> heeft vol ingezet op slagvaardigheid en het zijn van een goede<br />
partner in de wijken. Leiderschap & teamontwikkeling, strategische personeelsplanning en<br />
digitalisering zijn enkele voorbeelden waarop is ingezet in <strong>2021</strong>.<br />
Het bestuur kijkt terug op een druk en enerverend jaar waarin veel is verder doorontwikkeld en<br />
ook mooie resultaten zijn behaald voor onze huurders en woningzoekenden. Wij zijn trots op al<br />
onze <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>-collega’s en kijken met tevredenheid terug op <strong>2021</strong>.<br />
Taak en werkwijze<br />
Het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is gezamenlijk verantwoordelijk voor en aanspreekbaar op de<br />
maatschappelijke en financiële prestaties van de woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en al haar<br />
deelnemingen (zie bijlage ‘Verbindingen’ voor de juridische structuur). Het bestuur is<br />
verantwoordelijk voor de realisatie van de doelstellingen, voor de strategie en het beleid. Vanuit<br />
deze verantwoordelijkheid voert het bestuur overleg met de huurders(organisatie), de gemeente<br />
en andere belanghebbenden. Ook is het bestuur verantwoordelijk voor de structurele<br />
financierbaarheid van de organisatie en de beheersing van de risico’s. Het bestuur geeft leiding<br />
aan de werkzaamheden van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>, beheert en ontwikkelt de organisatie en treedt op als<br />
werkgever van de medewerkers. Het bestuur vertegenwoordigt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> naar buiten.<br />
Het bestuur legt verantwoording af aan de raad van commissarissen, de huurders en de<br />
maatschappij. In de ‘Visie op besturen en toezicht houden’ hebben het bestuur en de raad van
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 77<br />
commissarissen de visie op het bestuur als leiding van de organisatie en de wisselwerking en<br />
samenwerking met de raad van commissarissen vastgelegd.<br />
De missie van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is het uitgangspunt voor het handelen van het bestuur. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
is conform haar missie primair werkzaam in de gemeente Den <strong>Haag</strong>. Het statutair werkgebied<br />
van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> omvat de gemeenten van de regio <strong>Haag</strong>landen. Het bestuur heeft de<br />
omstandigheden, randvoorwaarden en uitgangspunten vastgelegd waaronder <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> haar<br />
blik verbreedt naar de regio. Dit gebeurt alleen als zich bepaalde kansen aandienen of <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> gevraagd wordt mee te helpen. En altijd onder de randvoorwaarde dat er voldoende<br />
financiële ruimte is bovenop de financiële ruimte die nodig is voor verduurzaming van de huidige<br />
portefeuille, de betaalbaarheid en uitbreiding van de sociale woningbouw in Den <strong>Haag</strong>.<br />
De missie en doelstellingen heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> uitgewerkt in ‘De koers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2018+’.<br />
Op basis van dit koersdocument werkt het bestuur met een strategische agenda, die we jaarlijks<br />
bijstellen. De strategische agenda bestaat uit speerpunten voor uitvoering in het lopende jaar en<br />
verkenningen voor de komende jaren. Met deze dynamische en flexibele agenda - in plaats van<br />
een statisch ondernemingsplan - kunnen we beter inspelen op nieuwe ontwikkelingen en richting<br />
geven aan de verdere toekomstvisie.<br />
De doelstellingen uit ‘De koers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2018+’ en de strategische agenda worden<br />
jaarlijks in een jaarplan met meetbare prestaties vertaald. Door aan de voorkant kengetallen,<br />
normen en kaders te formuleren, geeft het bestuur richting aan dit proces. In de<br />
tertaalrapportages en de jaarstukken rapporteert het bestuur over de behaalde resultaten en de<br />
voortgang. Het jaarplan en de jaarstukken zijn besproken met de ondernemingsraad en de<br />
huurdersorganisatie.<br />
Het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> bestaat uit een bestuursvoorzitter en een financieel bestuurder. De<br />
bevoegdheden en aandachtsgebieden van het bestuur zijn geregeld in het bestuursreglement en<br />
de functieomschrijvingen van de bestuurders. Mohamed Baba is de bestuursvoorzitter van <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong>. Ria Koppen-Kreyne is de financieel bestuurder van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Op 15 december <strong>2021</strong><br />
heeft het bestuur het gezamenlijke functioneren als bestuur en het functioneren van de<br />
afzonderlijke bestuursleden geëvalueerd en de uitkomsten gedeeld met het managementteam en<br />
de remuneratiecommissie van de raad van commissarissen.<br />
Het Bestuur en Management Team (BMT) bestaat uit het bestuur en zes managers. Het BMT<br />
vergadert eenmaal per twee à drie weken. De managers adviseren het bestuur over te nemen<br />
bestuursbesluiten. Bestuursbesluiten over toekomstscenario’s voor complexen,<br />
haalbaarheidsstudies naar verbetering of sloop/nieuwbouw, investerings- en realisatiebesluiten<br />
voor vastgoedprojecten en besluiten over planvoorraad voor de komende jaren worden<br />
voorbereid in het Tactisch Overleg Vastgoed Investeringen (TOVI), dat bestaat uit de managers<br />
Vastgoed, <strong>Wonen</strong>, Strategie en Beleid en Financiën. Bestuursbesluiten die geen overleg vragen,<br />
worden genomen na digitale raadpleging van de managers.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 78<br />
Naast de besluiten die ter goedkeuring worden voorgelegd aan de raad van commissarissen,<br />
sprak het bestuur in <strong>2021</strong> met het BMT vooral over:<br />
strategische agenda, positie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> op enkele strategische thema’s en voortgang van<br />
de speerpunten voor <strong>2021</strong><br />
voortgang van het jaarplan en de begroting <strong>2021</strong><br />
organisatieontwikkeling<br />
portefeuillestrategie <strong>2021</strong>-2030<br />
openheid, transparantie en vertrouwen<br />
strategische risico’s, risicobereidheid en beheersmaatregelen<br />
regionale prestatieafspraken en (meerjarige) prestatieafspraken met de gemeente Den <strong>Haag</strong><br />
voortgang en evaluatie van projecten<br />
huurverhoging per 1 juli <strong>2021</strong><br />
strategische personeelsplanning<br />
tertaalrapportages<br />
audits en evaluaties van bedrijfsprocessen, programma’s en projecten.<br />
Naast de reguliere vergaderingen heeft het BMT in <strong>2021</strong> themabijeenkomsten gehouden over:<br />
opdrachtgeverschap<br />
risicoleiderschap; strategische risico’s<br />
risicoleiderschap; risicobereidheid<br />
jaarrekening 2020<br />
kick-off jaarplan en begroting 2022<br />
schaarste bouwmaterialen<br />
jaarplan en meerjarenbegroting 2022<br />
In <strong>2021</strong> voerde het bestuur tweemaal overleg met het bestuur van de Huurdersorganisatie <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong>. De belangrijkste onderwerpen waren:<br />
impact huurbevriezing en eenmalige huurverlaging voor <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
jaarverslag 2020<br />
leningruil Vestia<br />
jaarplan en begroting 2022<br />
relatie tussen begroting en huishoudboekje <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
beleidsplan Huurdersorganisatie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2022<br />
Met de ondernemingsraad voerde het bestuur in <strong>2021</strong> 9 keer formeel overleg, drie keer formeel<br />
overleg in aanwezigheid van de raad van commissarissen en 11 keer informeel overleg. De<br />
overleggen met een informeel karakter gebruiken OR en bestuur om onderwerpen af te stemmen<br />
en te verkennen. In de formele overleggen in aanwezigheid van de raad van commissarissen<br />
bespreken het bestuur en de OR de algemene gang van zaken bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> aan de hand van<br />
het jaarplan, de begroting, het jaarverslag en de jaarrekening. Ook hebben bestuur en<br />
ondernemingsraad twee keer een heidag gehad. Op deze heidag is aandacht besteed aan de<br />
inzichten van ondernemingsraad en bestuur op het gebied van het werkklimaat en<br />
samenwerking.<br />
In de formele overleggen tussen bestuur en OR waren de belangrijkste onderwerpen in <strong>2021</strong>:<br />
corona en de effecten hiervan op <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en aanpassingen in de werkfaciliteiten
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 79<br />
visie op leiderschap<br />
kostenbeheersing dagelijks onderhoud en regie houdend werken<br />
ontwikkeling afdeling <strong>Wonen</strong> in <strong>2021</strong><br />
presteren, waarderen en ontwikkelbeleid/persoonlijke ontwikkeling<br />
tijdelijke regeling onkostenvergoeding<br />
hoofdadviesaanvraag<br />
benoeming lid raad van commissarissen<br />
bijzondere beloningen<br />
beëindiging eigenrisicodrager WIA-WGA<br />
richtlijnen nabetaling bij gewijzigde of nieuwe functies<br />
bedrijfscultuur: openheid, transparantie en vertrouwen<br />
samenwerking tussen OR en bestuur.<br />
Het bestuur en de ondernemingsraad hebben in <strong>2021</strong> gewerkt aan meer openheid, transparantie<br />
en vertrouwen. Aan een veilige omgeving waarin medewerkers vrijuit kunnen spreken. Lastige<br />
kwesties worden vaker proactief besproken, meldingen leiden tot verbetermaatregelen, het<br />
meldingsproces is in overleg met de ondernemingsraad verbeterd. Niet alle medewerkers willen<br />
of durven bespreking van lastige kwesties door te zetten. Het bestuur is met de<br />
ondernemingsraad in gesprek hoe we dit verder kunnen verbeteren.<br />
Samenwerking<br />
Goede samenwerking met belanghebbende partners is cruciaal voor het bereiken van onze<br />
doelen. Naast de samenwerking met onze huurders, huurdersorganisatie, bewonerscommissies<br />
en bewonersgroepen, de gemeente Den <strong>Haag</strong> en collega woningcorporaties heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
partners op tal van thema’s. Als belanghebbenden beschouwt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> in ieder geval de<br />
volgende partners:<br />
huurders, huurdersorganisatie, bewonerscommissies en bewonersgroepen<br />
College van Burgemeester en Wethouders gemeente Den <strong>Haag</strong><br />
gemeentelijke ambtelijke organisatie: diensten Stadsbeheer, Welzijn Jeugd en Participatie,<br />
Publieke zaken, Openbare Orde en Veiligheid, Huisvesting, Onderwijs Cultuur en Welzijn,<br />
bestuursdienst, Handhavingsteam, Welzijn Ouderenzorg, Maatschappelijk Werk,<br />
Jongerenwerk, Jongerenregisseurs, en omgevingsmanager van de gemeente Den <strong>Haag</strong><br />
banken: NWB, BNG en Rabobank<br />
Waarborgfonds Sociale Woningbouw<br />
Autoriteit woningcorporaties<br />
zorginstellingen en instellingen op het gebied van begeleid wonen<br />
instellingen op het gebied van schuldhulpverlening<br />
contractaannemers en aannemers op de groslijst<br />
energieleveranciers en netbeheerders<br />
gebiedspartners, vastgoedontwikkelaars, leegstandsbeheerders en beleggers<br />
politie<br />
wijkberaden en sociale wijkteams<br />
contractpartners voor schoonmaak<br />
hoveniers, Hoogheemraadschap van Delfland, Wageningen University & Research,<br />
groenontwerpers, stadsecoloog gemeente Den <strong>Haag</strong>
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 80<br />
kennisplatforms onder andere op het gebied van onderhoud en verbetering, inkoopplatform<br />
en het platform van corporaties met hetzelfde bedrijfsinformatiesysteem<br />
adviesbureaus op sociaal, technisch en financieel gebied<br />
ROC Mondriaan en <strong>Haag</strong>se Hogeschool.<br />
De prestatieafspraken <strong>2021</strong> hebben we gemaakt samen met de Huurdersorganisatie <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> (HOHW) en de gemeente Den <strong>Haag</strong>. Deze vormen de basis voor het jaarplan en de<br />
meerjarenbegroting 2022. Het uitbreiden en verduurzamen van de woningvoorraad zijn opgaven<br />
waarop veel inspanningen zijn gericht. Door actief partnerschap met bijvoorbeeld het<br />
Hoogheemraadschap, de WUR en Duurzaam Den <strong>Haag</strong> werken we aan de opgaven en<br />
afspraken.<br />
Extra focus hebben we gelegd op de thema leefbare en inclusieve wijken en specifiek op de<br />
opgave in het domein ‘zorg en veiligheid’. Tijdens een strategiedag is stilgestaan bij de vraag:<br />
wat is de rol van corporaties in een stad met grote opgaven in het sociale domein? En hebben we<br />
verkend hoe we dat in ons jaarplan 2022 een plek kunnen geven en kunnen vertalen naar een<br />
sociale strategie; complementair aan de portefeuillestrategie.<br />
Dit jaar is gestart met het omzetten van de <strong>Haag</strong>se aanpak woonoverlast naar een roadmap die<br />
door de verschillende betrokken partijen kan worden geraadpleegd.<br />
Dit jaar is ook gezocht naar alternatieve manieren van huisvesting van zorgdoelgroepen en<br />
statushouders. De gemeente heeft de corporaties gevraagd om minimaal 100 woningen te<br />
leveren voor deze doelgroep. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> participeert hierin, maar kijkt ook naar andere<br />
manieren. Zo is een project gestart om economische daklozen en bankhoppers te huisvesten in<br />
ontwikkelgebied. Hierbij werken wij samen met de gemeente, welzijnsorganisaties en<br />
leegstandsbeheerders.<br />
Daarnaast vinden zeer frequent overleggen plaats met diverse afdelingen van de gemeente Den<br />
<strong>Haag</strong> over hoe we de gezamenlijke doelstellingen uit de meerjarige raamovereenkomst<br />
prestatieafspraken 2019-2024 kunnen halen. En of er bijsturing nodig is, of een vorm van<br />
ondersteuning of regie. Dat gebeurt zowel op bestuurlijk, strategisch als tactisch niveau.<br />
Verder neemt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> deel aan De <strong>Haag</strong>se Tafel, een overleg tussen gemeente,<br />
commerciële ontwikkelaars en beleggers en woningcorporaties, om de ontwikkeling van de stad<br />
zo vorm te geven dat voor alle groepen woningzoekenden gebouwd wordt.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is actief lid van de vereniging Sociale Verhuurders <strong>Haag</strong>landen (SVH). De<br />
bestuursvoorzitter, Mohamed Baba, is voorzitter van de SVH. Medewerkers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
nemen deel aan de SVH-beleidsgroep en diverse SVH-werkgroepen. Vanuit de SVHbeleidsgroep<br />
voorraadontwikkeling wordt als onderdeel van de regionale prestatieafspraken<br />
gewerkt aan een eerlijke verdeling van de sociale woningopgave over de regio.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is actief lid van De Vernieuwde Stad (DVS), het kennisplatform van grootstedelijke<br />
woningcorporaties. De bestuursvoorzitter, Mohamed Baba is lid van het DVS dagelijks bestuur en<br />
trekker van de werkgroep Investeren in de stad. Wij nemen verder deel aan de werkgroepen<br />
Stedelijke vernieuwing en Financiën en fiscaliteit van De Vernieuwde Stad. Medewerkers van
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 81<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> nemen deel aan kennisnetwerken van De Vernieuwde Stad voor assetmanagement<br />
en interne auditors.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is lid van de Groene Huisvesters, een samenwerking tussen corporaties, het<br />
Ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK), de VNG en Aedes om het belang van verduurzaming<br />
van de bestaande woningvoorraad hoog op de agenda van de sector te krijgen en de<br />
verduurzaming te versnellen. Daarbij ligt in 2020-<strong>2021</strong> de focus op klimaatadaptatie.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is lid van HYRAS, het samenwerkingsverband van 5 woningcorporaties die allen<br />
met Tobias AX werken als ERP systeem.<br />
In het kader van haar lidmaatschap van de deelnemersraad van het Waarborgfonds Sociale<br />
Woningbouw (WSW) heeft de financieel bestuurder, Ria Koppen-Kreyne, deelgenomen aan het<br />
strategisch overleg tussen WSW, Ministerie van BZK, VNG en Aedes om een nieuw, robuust<br />
borgingstelsel vorm te geven. De uitgangspunten van het nieuwe borgingstelsel zijn vastgelegd in<br />
een strategisch programma dat door alle betrokken partijen wordt ondersteund. Belangrijke<br />
onderwerpen in het programma zijn afspraken over de jaarlijkse obligoheffing en -lening die de<br />
AAA-status van het WSW borgen waardoor corporaties goedkoop kunnen lenen, de<br />
gelijkwaardige positie van voorvangers ten opzichte van achtervangers waardoor niet steeds<br />
nieuwe zekerheden worden geëist die betaald moeten worden, een regeling over de verdeling<br />
van leningen van corporaties die in meerdere gemeenten werken en een absoluut maximum<br />
borgingsplafond per corporatie zodat niet één corporaties het stelsel omver kan werpen.<br />
Vestia<br />
Op 30 maart <strong>2021</strong> heeft het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> onder voorwaarden en met kanttekeningen<br />
besloten deel te nemen aan de leningruil met Vestia. Daarbij hebben de volgende overwegingen<br />
een rol gespeeld. De deelname kost <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> investeringscapaciteit. Tegelijkertijd lost<br />
deelname de langjarige volkshuisvestelijke beperkingen voor de huurders van Vestia op en zijn<br />
alternatieve oplossingen veel duurder. Wij hebben gemeend de sectorale belangen zwaarder te<br />
moeten laten wegen dan de <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> belangen.<br />
Doelstellingen, strategie en waarde<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is een missie gedreven organisatie. Zoals elke woningcorporatie zorgen wij voor:<br />
Voldoende beschikbare woningen voor mensen met een bescheiden inkomen, zonder<br />
risicoselectie, dus zonder groepen of mensen uit te sluiten.<br />
Betaalbare woningen (zo nodig in combinatie met huurtoeslag) voor mensen met bescheiden<br />
inkomens, die niet in de vrije sector of koopsector terecht kunnen.<br />
Goede en duurzame woningen, ook in lastige buurten of wijken waar marktpartijen niet<br />
investeren.<br />
In ‘De koers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2018+’ hebben we onze missie geformuleerd: Goed wonen in Den<br />
<strong>Haag</strong> voor mensen met een bescheiden inkomen. De ambities van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> voor de<br />
komende jaren liggen op het vlak van passende huisvesting en sociaal inclusief en duurzaam<br />
wonen. De bijdrage van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> aan de opgave in Den <strong>Haag</strong> hebben we als volgt
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 82<br />
vastgelegd: 10.000 woningen verbeteren, 1.000 woningen toevoegen, 100% sociaal, in 10 jaar, in<br />
1 stad.<br />
In de portefeuillestrategie <strong>2021</strong> - 2030 hebben we vastgelegd hoe onze wensportefeuille voor<br />
2025 eruitziet. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zet in op behoud van voldoende betaalbare huurwoningen,<br />
voorbereiden van onze woningen op het gasvrije tijdperk en het leveren van een evenredige<br />
bijdrage aan de uitbreiding van de sociale huurwoningvoorraad in Den <strong>Haag</strong>. De komende jaren<br />
maakt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>, binnen de financiële kaders, maximaal gebruik van de financiële ruimte om<br />
deze doelstellingen te realiseren.<br />
Waardering van het vastgoed<br />
In het volkshuisvestingsverslag lichten we toe hoe <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> haar doelstellingen realiseert.<br />
Onze sociale huurwoningen moeten langdurig beschikbaar blijven voor de huishoudens in Den<br />
<strong>Haag</strong> die ze nodig hebben. Daarom gaan wij ervan uit dat wij de sociale huurwoningen<br />
gedurende hun hele levensduur verhuren en niet na 10 of 15 jaar verkopen. Zo realiseert <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> waarde voor haar huurders en de stad Den <strong>Haag</strong> op de lange termijn. De huur van onze<br />
woningen moet op basis van de NIBUD-normen met huurtoeslag betaalbaar zijn voor<br />
huishoudens met bescheiden inkomens. Daarom vragen wij gemiddeld 84% van de maximaal<br />
redelijke huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel en geen 100%. Daarnaast doen wij<br />
extra onderhoudsuitgaven zodat wij onze woningen voor een lange termijn in stand kunnen<br />
houden.<br />
Woningcorporaties moeten hun woningen vanaf 2016 waarderen op marktwaarde in verhuurde<br />
staat. Deze marktwaarde wordt gebaseerd op de verwachte opbrengsten van de woningen bij<br />
verhuur en/of verkoop volgens de werkwijze van marktpartijen. Dat wil zeggen, verkoop van de<br />
woningen bij mutatie als dat voordeliger is dan verhuur, en een huur die marktpartijen voor de<br />
woning zouden kunnen vragen. Voor <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is de marktwaarde in verhuurde staat in <strong>2021</strong><br />
€ 3,5 miljard (2020: € 3,1 miljard). De stijging van de marktwaarde met 11,6% wordt voornamelijk<br />
verklaard door de mutaties van de objectgegevens. De WOZ-waarden stegen gemiddeld met<br />
11,63%. Voor de gehele verloopstaat wordt verwezen naar paragraaf 9.9 in de jaarrekening.<br />
Door de invoering van de marktwaarde in verhuurde staat lijken woningcorporaties ineens rijk.<br />
Maar gezien de maatschappelijke opdracht, missie en doelstellingen zal <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de<br />
marktwaarde in verhuurde staat nooit realiseren. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> moet en wil haar sociale voorraad<br />
beschikbaar houden voor haar doelgroep en kan haar woningen bij mutatie niet verkopen, zoals<br />
een marktpartij dat wel kan. Hiervoor hebben Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw<br />
(WSW) en de Autoriteit woningcorporaties het waardebegrip beleidswaarde geïntroduceerd met<br />
ingang van de jaarrekening 2018.<br />
De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de<br />
marktwaarde in verhuurde staat, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt.<br />
Echter in het kader van beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer wordt aansluiting<br />
gezocht bij het beleid van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> in plaats van de uitgangspunten van de markt.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 83<br />
Voor het berekenen van de beleidswaarde wordt de marktwaarde in verhuurde staat van<br />
woningen gecorrigeerd voor 4 afslagen:<br />
Beschikbaarheid (doorexploiteren): in stand houden van een sociale portefeuille.<br />
Betaalbaarheid (huur): in stand houden van sociale huurprijzen passend bij de doelgroep.<br />
Kwaliteit (onderhoud): eventuele extra onderhoudsuitgaven voor het op lange termijn in<br />
stand houden van de portefeuille.<br />
Beheer: eventuele extra beheeruitgaven die gepaard gaan met de sociale doelgroep.<br />
Omdat <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> geen belegger (marktwaarde in verhuurde staat) maar een corporatie<br />
(beleidswaarde) is, heeft het bestuur een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen<br />
vermogen dat niet gerealiseerd wordt. Deze schatting is uitgevoerd volgens de richtlijnen van het<br />
handboek en bestaat uit het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van de woningen<br />
en de beleidswaarde van de woningen en bedraagt € 1,6 miljard. Het verschil bestaat uit de<br />
volgende onderdelen:<br />
Opbouw beleidswaarde <strong>2021</strong><br />
Totaal<br />
Marktwaarde 3.482.649<br />
Beschikbaarheid 342.725<br />
Betaalbaarheid -1.094.834<br />
Kwaliteit -596.558<br />
Beheer -261.241<br />
Beleidswaarde -1.872.741<br />
Grafisch ziet het verschil tussen de marktwaarde en beleidswaarde er als volgt uit:
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 84<br />
De ontwikkeling van de beleidswaarde in <strong>2021</strong> is samengevat in onderstaande verloopstaat.<br />
Verloopstaat Beleidswaarde (x € 1.000)<br />
<strong>2021</strong><br />
Beleidswaarde ultimo 2020 1.344.808<br />
Mutaties<br />
Voorraadmutaties 1.916<br />
Methodische wijzigingen -265<br />
Mutatie vastgoedgegevens -71.446<br />
Wijziging waarderingsparameters marktwaarde 322.393<br />
Wijziging waarderingsparameters beleidswaarde 274.340<br />
Wijzigingen beleidswaarde niet-woningen 995<br />
Totaal mutaties 527.933<br />
Beleidswaarde ultimo <strong>2021</strong> 1.872.741<br />
De belangrijkste (rekenkundige) mutaties in de beleidswaarde zijn als volgt te verklaren:<br />
Voorraadmutaties: dit heeft betrekking op de verkoop van 53 woningen en de nieuwbouw<br />
van 173 woningen. Per saldo hebben deze mutaties een kleine impact gehad.<br />
Methodische wijzigingen: de reguliere huurstijging in de beleidswaarde wordt vanaf<br />
waarderingsjaar <strong>2021</strong> afgetopt op de huurstijging uit de marktwaarde.<br />
Mutatie vastgoedgegevens:<br />
- de gemiddelde contracthuur is gedaald van € 556 in 2020 naar € 553 in <strong>2021</strong> (-0,55%), het<br />
aantal leegstaande woningen is met 50 woningen gestegen,<br />
- de gemiddelde maximale huur is gestegen van € 736 in 2020 naar € 756 in <strong>2021</strong> (+2,69%),<br />
- de gemiddelde WOZ-waarde is gestegen van € 165.019 in 2020 naar € 184.215 in <strong>2021</strong><br />
(+11,63%), wat een negatieve impact heeft op de beleidswaarde, omdat hierdoor meer<br />
verhuurderheffing wordt ingerekend,<br />
- de gemiddelde mutatiegraad doorexploiteren van de woningen is met 0,07 procentpunt<br />
gedaald.<br />
Wijzigingen in waarderingsparameters marktwaarde:<br />
- de gemiddelde disconteringsvoet van 5,42% in 2020 daalt naar 5,12% in <strong>2021</strong>,<br />
- de liberalisatiegrens is gestegen van 737,14 naar 752,33 euro. Hierdoor zijn meer<br />
eenheden verhuurderheffingsplichtig en worden DAEB-woningen minder snel afgetopt,<br />
- de ingerekende verhuurderheffing is fors gedaald als gevolg van lagere (voorgeschreven)<br />
percentages,<br />
- de macro-economische parameters (met name prijsinflatie) zijn hoger ingeschat dan in<br />
<strong>2021</strong>,<br />
- de historische leegwaardestijging van woningen is gestegen van 7,5% in 2020 naar 10,35%<br />
in <strong>2021</strong> (+2,85 procentpunt) en de gemiddelde toekomstige leegwaardestijging van
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 85<br />
woningen is gestegen van 2,17% naar 2,37% (+0,21 procentpunt). Dit leidt tot een hogere<br />
verhuurderheffing en hogere zakelijke lasten.<br />
Wijzigingen in waarderingsparameters beleidswaarde:<br />
- in de beleidswaarde 2020 werden de huren in het eerste jaar middels de boveninflatoire<br />
huurverhoging bevroren (negatieve correctie). In de beleidswaarde <strong>2021</strong> wordt in vrijwel<br />
alle gevallen de prijsinflatie gevolgd,<br />
- de gemiddelde beleidshuur van de woningen is gestegen van € 593 naar € 631 (+6,39%),<br />
- de gemiddelde onderhoudsnorm van de woningen is gedaald van € 2.290 naar € 2.251 (-<br />
1,65%),<br />
- de gemiddelde beheernorm van woningen is gedaald van € 1.012 naar € 967 (-4,48%).<br />
Wijzigingen beleidswaarde niet-woningen: dit betreft de mutatie van de beleidswaarde<br />
<strong>2021</strong> van de niet-woningen. Bij de beleidswaarde worden de niet-woningen in de gehele<br />
berekening meegenomen en dus niet separaat toegelicht bij de voorraadmutaties.<br />
De marktwaarde in verhuurde staat benadert de wijze waarop marktpartijen hun<br />
vastgoedportefeuille waarderen. Vergelijking van de marktwaarde en de bedrijfswaarde biedt<br />
inzicht in de financiële bijdrage van corporaties aan hun maatschappelijke doelstelling. Maar de<br />
marktwaarde in verhuurde staat maakt corporaties niet rijker, tenzij ze hun missie en<br />
doelstellingen verzaken.<br />
Bij de besluitvorming over maatschappelijke investeringen in onze woningen weegt het bestuur<br />
de volkshuisvestelijke voordelen af tegen de financiële offers en de risico’s. Uitgangspunt voor de<br />
beoordeling van de volkshuisvestelijke voordelen zijn het koersdocument met de strategische<br />
agenda, de portefeuillestrategie en de prestatieafspraken met de gemeente en de regio.<br />
Uitgangspunt bij de beoordeling van de financiële offers zijn de toetsingskaders die zijn<br />
vastgesteld in het investeringsstatuut en de gemiddelde Internal Rate of Return (IRR) of interne<br />
rentevoet van de projecten. Bij besluitvorming over de toekomst van een wooncomplex maakt<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> altijd meerdere scenario’s die tegen elkaar worden afgewogen. Eén van deze<br />
scenario’s is altijd het doorexploiteren van de woningen met de huidige streefhuur en het<br />
reguliere onderhoud. Naast de marktwaarde in verhuurde staat nemen wij ook de beleidswaarde<br />
mee in ons afwegingsmodel voor investeringen.<br />
Management control en risicomanagement<br />
Het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de<br />
werking van het management control systeem van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Dit systeem omvat de<br />
beleidsvorming, processen, taken, het risicomanagement en het beïnvloeden van gedrag en<br />
andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en<br />
potentiële fouten, verliezen, fraude of overtreding van wetten en regelgeving te voorkomen, dan<br />
wel vroegtijdig te signaleren.<br />
De belangrijkste componenten van onze interne risicobeheersings- en controlesystemen in <strong>2021</strong><br />
waren:<br />
Het in kaart brengen en uitbouwen van het risicoprofiel en risico eigenaarschap, het<br />
systematisch inrichten van het risicomanagement en vastleggen van de rollen en<br />
verantwoordelijkheden in het (fraude) risicobeheersingsproces.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 86<br />
Het 3 keer per jaar opstellen van een notitie rondom de status van het risicomanagement bij<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />
Het uitvoeren van een ALM-studie (asset-liability management).<br />
Het beoordelen van de actualiteit van de bedrijfscode.<br />
Het voeren van een zero tolerance beleid op het gebied van integriteit, het onderzoeken van<br />
iedere aanwijzing en het eventueel ingrijpen als daar aanleiding voor is.<br />
Het uitvoeren van interne audits en het bespreken en uitvoeren van acties naar aanleiding<br />
van de constateringen vanuit de interne audits en interim controle.<br />
Het systematisch doorlopen van de planning- en control cyclus.<br />
Het zorgdragen voor actuele processen rondom besluitvorming. Deze processen zijn<br />
beschreven, gedragen en geïmplementeerd.<br />
Het zorgdragen voor een actueel procuratiereglement.<br />
Het zorgdragen voor actuele prestatie-indicatoren die zijn afgestemd op de strategie.<br />
Het uitvoeren van operationele risicoanalyses in lijn met het risicoprofiel.<br />
Het benoemen van de risicobereidheid en implementeren van de beheersmaatregelen per<br />
risico.<br />
Het benoemen van de procesindicatoren.<br />
Het per proces beschikbaar hebben van rapportages om interne beheersing en strategische<br />
besluitvorming mogelijk te maken.<br />
Risicobeheer en continuïteit<br />
Effectief omgaan met complexe vraagstukken zoals betaalbaarheid, beschikbaarheid,<br />
duurzaamheid en het coronavirus was ook in <strong>2021</strong> belangrijk. Dat vraagt om een wendbare en<br />
weerbare organisatie, die in staat is om adequaat met deze complexiteit om te gaan. De<br />
ontwikkeling van het risicoleiderschap van het management van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft daarom ook<br />
in <strong>2021</strong> veel aandacht gekregen. Naast de aandacht voor de doelgerichtheid van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
komt daarmee ook steeds meer aandacht voor de in deze weerbarstige tijd noodzakelijke<br />
risicogerichtheid.<br />
Elk tertaal stelt het bestuur een notitie op over de (financiële) risico’s, die met de raad van<br />
commissarissen wordt besproken. Het bestuur baseert de notities op de risicokaart van <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong>. Op de risicokaart hebben we de belangrijkste strategische risico’s benoemd, de kans en<br />
impact van het risico ingeschat en de risicobereidheid en genomen beheersmaatregelen<br />
vastgelegd. De strategische risicokaart voor <strong>2021</strong> ziet er als volgt uit:
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 87<br />
Financiële continuïteit<br />
De financiële omstandigheden waaronder de corporatiesector moet werken, zijn de laatste jaren<br />
verslechterd. In <strong>2021</strong> heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> te maken gehad met stagnerende huuropbrengsten,<br />
een toenemende belastingdruk en toenemende bouwkosten. Hierdoor staan de noodzakelijke<br />
vernieuwings- en duurzaamheidsinvesteringen en het onderhoud onder druk. Dat betekent<br />
onzekerheid ten aanzien van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van ons<br />
woningbezit. Vanuit de noodzaak om financieel gezond te blijven, maakt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> keuzes die<br />
inmiddels over een langere tijdshorizon gaan dan gebruikelijk is bij onze externe toezichthouders.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zoekt, uitgaande van de ingenomen risicobereidheid, naar de maximale grens om<br />
de noodzakelijke maatschappelijke investeringen te kunnen uitvoeren. De grondhouding is en<br />
blijft dat we uit blijven gaan van wat maximaal mogelijk is met de middelen die we wél hebben en<br />
die passen bij verantwoord en duurzaam financieel handelen. Gelukkig is inmiddels door de<br />
politiek ook een stap gezet om de verhuurderheffing structureel te verminderen. Helaas staat<br />
daar een toenemende afdracht in het kader van de vennootschapsbelasting tegenover.<br />
Coronacrisis<br />
Begin vorig jaar is ook <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> geconfronteerd met de coronacrisis. De impact van het<br />
COVID-19 virus betekende veel voor onze huurders, medewerkers en bedrijfsprocessen. Ook in<br />
<strong>2021</strong> hebben wij ons steeds weer weten aan te passen aan de door het RIVM en de<br />
Rijksoverheid afgegeven richtlijnen. Onze maatregelen zijn er steeds op gericht om de<br />
gezondheid van onze medewerkers, huurders en relaties te beschermen en de dienstverlening<br />
aan onze huurders zoveel mogelijk te continueren.<br />
De grootste risico’s van het COVID-19 virus voor <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> leken in het begin van de crisis<br />
vooral te liggen op het gebied van vertraging in bouw- en renovatietrajecten, betalingsproblemen<br />
bij huurders, uitstel van onderhoud in woningen, langere leegstand van te verhuren eenheden en<br />
uitval van medewerkers. In <strong>2021</strong> zijn de werkelijke effecten steeds duidelijker geworden. COVID-<br />
19 heeft inderdaad geleid tot vertraging in bouw- en renovatietrajecten. Daarnaast was sprake<br />
van meer mutaties en langere leegstand en meer reparatieverzoeken. Tenslotte is de
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 88<br />
huuropbrengst van het bedrijfsonroerendgoed enigszins onder druk komen te staan door lagere<br />
huurverhogingen en afboekingen. De impact op het betalen van de huur voor onze woningen en<br />
de uitval van medewerkers is gelukkig beperkt gebleven. Ervan uitgaande dat de hoge<br />
mutatiegraad en het grote aantal reparatieverzoeken de komende jaren weer zal afvlakken of<br />
minimaal stabiliseren, geeft dit een beeld dat niet leidt tot een bedreiging van de<br />
bedrijfscontinuïteit van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />
Oorlog in Oekraïne<br />
24 Februari 2022 viel Rusland Oekraïne binnen. De oorlog in de Oekraïne brengt een grote<br />
vluchtelingenstroom op gang. Vooral naar de buurlanden. Maar ook Nederland heeft hiermee te<br />
maken. Vanuit de gemeente Den <strong>Haag</strong> is een verzoek gekomen om Oekraïense vluchtelingen op<br />
te vangen. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> kijkt binnen haar portefeuille naar woningen die in de verkoop staan,<br />
naar slooppanden en leegkomende MOG-panden. Als we dit vastgoed van ons voor de opvang<br />
inzetten, blijven de reguliere woningen beschikbaar voor de verhuur aan onze woningzoekenden.<br />
De impact op onze processen, zowel financieel als niet-financieel, zullen vooralsnog beperkt zijn.<br />
Onze bedrijfscontinuïteit zal vooralsnog niet bedreigd worden. Middels scenariostudies houden<br />
we dit ook in de gaten.<br />
Informatiebeveiliging<br />
De laatste jaren is de digitaliseringsgraad van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> aanzienlijk toegenomen. In de wereld<br />
is een toename van cybercriminaliteit zichtbaar. Voorheen werden bedrijven gericht slachtoffer<br />
van cybercriminelen maar tegenwoordig worden bedrijven random slachtoffer. Dat heeft te<br />
maken met de wijze waarop criminelen toegang verkrijgen tot de systemen. Middels social<br />
engineering (een onderdeel hiervan is voice- en e-mailphishing) in het bijzonder, zoeken zij<br />
mogelijkheden om bij bedrijven binnen te komen. Het belangrijkste risico voor informatie<br />
beveiliging vormt de mens zelf. Daarom is er ook in <strong>2021</strong> weer gewerkt aan de bewustwording<br />
voor de risico’s van cybercriminaliteit bij onze medewerkers. Het gaat dan om zaken als<br />
phishingmails en ransomware. In <strong>2021</strong> hebben bij ons geen grote incidenten plaatsgevonden.<br />
Tot begin <strong>2021</strong> was de beveiliging van de werkplek en de server omgeving van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> bij<br />
verschillende partijen belegd. In februari <strong>2021</strong> hebben we onze infrastructuur uitbesteed.<br />
Daarmee hebben wij bereikt dat onze firewall, onze virusbescherming van de servers en de<br />
virusbescherming op de werkplekken, door één partij worden beheerd. Een van de afspraken is<br />
dan ook dat <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> voldoet aan de actuele standaarden voor informatie beveiliging.<br />
Monitoring vindt plaats via de diverse overleggen met de externe partijen.<br />
Veiligheid van persoonsgegevens<br />
Om ons werk goed te kunnen doen hebben wij soms persoonsgegevens van onze huurders<br />
nodig. Wij gaan hier zorgvuldig mee om. We nemen de privacy van onze huurders,<br />
woningzoekenden en medewerkers serieus. Daarom verwerken we alleen de persoonsgegevens<br />
die nodig zijn. En leggen we goed uit waarvoor we deze persoonsgegevens gebruiken. Alleen als<br />
het strikt noodzakelijk is om de juiste dienstverlening te bieden, verstrekken we gegevens aan<br />
derde partijen. Zij gaan dan een verwerkersovereenkomst met ons aan.<br />
In het kader van de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) kregen we in <strong>2021</strong> vijf<br />
vragen van huurders hoe we omgaan met hun persoonsgegevens of verzoeken tot inzage. Onze
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 89<br />
medewerkers zijn zich bewust van de risico’s bij het verwerken van persoonsgegevens. Er zijn in<br />
<strong>2021</strong> 14 meldingen gedaan van (mogelijke) datalekken. Hiervan waren 8 meldingen<br />
daadwerkelijk een datalek. In geen van de gevallen is het noodzakelijk geweest om de autoriteit<br />
persoonsgegevens te informeren over de geconstateerde feiten.<br />
Frauderisico<br />
Op het gebied van vastgoedtransacties, woonruimteverdeling en inkoop en aanbestedingen is<br />
fraude een risico met grote impact voor <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Bewustwording van de mogelijkheden van<br />
fraude op alle niveaus in de organisatie is essentieel om de organisatie weerbaar te houden. Het<br />
Bestuur en Management Team heeft in <strong>2021</strong> verder gewerkt aan het risicoleiderschap. Fraudeen<br />
integriteitsrisico’s zijn hier onderdeel van. In <strong>2021</strong> is het frauderisicobeheerproces en het<br />
frauderisicobeheersingsprogramma verder geoptimaliseerd. Dit programma heeft tot doel een<br />
systematisch overzicht te geven van de belangrijkste frauderisico’s en de door <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> te<br />
nemen maatregelen. De belangrijkste frauderisico’s betreffen:<br />
Het risico van doorbreking interne beheersingsmaatregelen door het management<br />
Het risico van omkoping in aanbestedingstrajecten<br />
Het risico van het, door aannemers, in rekening brengen van niet-geleverde prestaties bij<br />
het dagelijks onderhoud.<br />
Verder besteedt het intern audit team hieraan altijd aandacht bij de procesaudits en interim<br />
controles. In <strong>2021</strong> hebben wij zeven meldingen met een vermoeden van niet integer of<br />
onverantwoord handelen onderzocht. Verschillende onderzoeken lopen door in 2022. Tot op<br />
heden is er geen fraude vastgesteld.<br />
Treasuryrisico<br />
Jaarlijks stellen we binnen de kaders van het financieel beleid en het treasury statuut een<br />
treasury jaarplan op. De vaststelling door het bestuur wordt ter goedkeuring voorgelegd aan de<br />
raad van commissarissen. Ieder tertaal stellen we een tertaalrapportage op, die door de treasury<br />
commissie wordt besproken en aan het bestuur wordt aangeboden. Ook de raad van<br />
commissarissen heeft inzicht in deze tertaalrapportages. De treasury commissie van <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> komt minimaal vier maal per jaar bijeen. Naast de verantwoording worden de acties uit<br />
het treasury jaarplan besproken en besluiten voorbereid over treasury aangelegenheden.<br />
Integriteitscode en procedure vermoedens van misstanden<br />
De bedrijfscode van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is het uitgangspunt voor het handelen van alle medewerkers<br />
en leveranciers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Medewerkers en externe partijen kunnen ongewenste<br />
omgangsvormen, vermoedens van niet-integer handelen, onregelmatigheden in de<br />
bedrijfsvoering of vermoedens van een misstand melden bij de interne vertrouwenspersoon van<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> of bij het interne meldpunt (de concerncontroller) van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Daarnaast<br />
kunnen zij bij externe meldpunten terecht. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> stelt jaarlijks een rapportage<br />
Verantwoord handelen op, waarin de afhandeling van de interne meldingen wordt verantwoord.<br />
In <strong>2021</strong> zijn bij de interne vertrouwenspersoon en het interne meldpunt van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> samen<br />
21 meldingen binnengekomen. In 2020 waren dat er 19. De externe vertrouwenspersoon stelt<br />
een jaarverslag op. In <strong>2021</strong> zijn geen meldingen binnengekomen bij de externe<br />
vertrouwenspersoon.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 90<br />
In <strong>2021</strong> hebben we de procedure ‘vermoedens van misstanden’ vastgesteld, die de tot dan<br />
geldende klokkenluidersregeling van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> vervangt. Deze procedure biedt medewerkers<br />
de mogelijkheid zonder gevaar voor hun rechtspositie melding te doen van vermeende<br />
misstanden. De bedrijfscode en de procedure vermoedens van misstanden zijn te vinden op de<br />
website van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />
Bestuur<br />
Samenstelling bestuur<br />
Het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> bestaat sinds 1 maart 2020 uit bestuursvoorzitter Mohamed Baba<br />
en Ria Koppen-Kreyne, financieel bestuurder. Ria Koppen-Kreyne is per 1 juli <strong>2021</strong> herbenoemd<br />
als financieel bestuurder voor de periode tot haar pensionering op 13 juli 2023. Mohamed Baba is<br />
49 jaar. Ria Koppen-Kreyne is 65 jaar.<br />
De nevenfuncties van Mohamed Baba in <strong>2021</strong> zijn: voorzitter van de vereniging Sociale<br />
Verhuurders <strong>Haag</strong>landen, bestuurslid van het platform De Vernieuwde Stad, Lid alliantieraad Den<br />
<strong>Haag</strong> Zuidwest en lid van de raad van toezicht van Ouder Kind Teams Amsterdam. De<br />
nevenfuncties van Ria Koppen-Kreyne in <strong>2021</strong> zijn: lid van de raad van toezicht en voorzitter van<br />
de auditcommissie van Stichting Stadsherstel te Den <strong>Haag</strong> en voorzitter van de raad van toezicht<br />
van zorgstichting Groot Hoogwaak te Noordwijk.<br />
Het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> bestaat uit één man en één vrouw. Het managementteam van<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> bestond per 31 december <strong>2021</strong> uit vijf vrouwen en één man. Volgens de Wet<br />
streefcijfer evenwichtige zetelverdeling mannen en vrouwen is er sprake van een evenwichtige<br />
verdeling als ten minste dertig procent van de zetels door vrouwen en ten minste dertig procent<br />
van de zetels door mannen wordt bezet. Bij het tweehoofdig bestuur voldoet <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> aan dit<br />
streefcijfer, bij het managementteam per 31 december <strong>2021</strong> niet. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> kijkt allereerst<br />
naar de geschiktheid van de kandidaat voor de functie. De wet is gericht op de toename van het<br />
aantal vrouwen in topfuncties. Zonder daar expliciet op te sturen, draagt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> daaraan<br />
bij.<br />
Opleiding bestuur<br />
Het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> blijft haar kennis ontwikkelen door het volgen van cursussen en<br />
trainingen. Bestuurders van woningcorporaties moeten van 1 januari 2019 tot en met 31<br />
december <strong>2021</strong> in totaal 108 PE-punten behalen, gemiddeld 36 PE-punten per jaar. Van 1 maart<br />
2020 tot en met 31 december <strong>2021</strong> heeft Mohamed Baba 57 PE-punten behaald. Van 1 januari<br />
2019 tot en met 31 december <strong>2021</strong> behaalde Ria Koppen-Kreyne 143 PE-punten.<br />
Beloning<br />
De uitgangspunten voor de beloning van het bestuur worden toegelicht in paragraaf 8.5 van het<br />
verslag van de raad van commissarissen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 91<br />
Bezoldiging van het bestuur<br />
Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen<br />
publieke en semipublieke sector (WNT)<br />
<strong>2021</strong><br />
Naam<br />
Mohamed Baba<br />
Beloning € 164.527*<br />
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen € 0<br />
Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn<br />
(pensioenpremies)<br />
€ 18.208<br />
Bezoldiging volgens de WNT € 182.735<br />
Functie<br />
bestuursvoorzitter<br />
Duur van het dienstverband in boekjaar 01-01-<strong>2021</strong> tot en met 31-12-<strong>2021</strong><br />
Omvang van het dienstverband<br />
36 uur per week (1 fte)<br />
Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies € 12.389<br />
Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband<br />
niet van toepassing<br />
Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn<br />
bekleed<br />
bestuursvoorzitter<br />
Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd<br />
niet van toepassing<br />
* waarvan een bedrag van € 8.000 een prestatiebeloning over 2020 betrof<br />
Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen<br />
publieke en semipublieke sector (WNT)<br />
<strong>2021</strong><br />
Naam<br />
Ria Koppen-Kreyne<br />
Beloning € 172.611<br />
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen € 0<br />
Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn<br />
(pensioenpremies)<br />
€ 18.277<br />
Bezoldiging volgens de WNT € 190.888<br />
Functie<br />
financieel bestuurder<br />
Duur van het dienstverband in boekjaar 01-01-<strong>2021</strong> tot en met 31-12-<strong>2021</strong><br />
Omvang van het dienstverband<br />
36 uur per week (1fte)<br />
Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies € 9.473<br />
Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband<br />
niet van toepassing<br />
Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed<br />
financieel bestuurder<br />
Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd<br />
niet van toepassing<br />
Op de bezoldiging van beide bestuursleden is de sectorale norm conform de WNT van<br />
toepassing. De bezoldiging voldoet aan de wettelijke regels.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 92<br />
Verklaring van het bestuur<br />
Het bestuur verklaart dat we ook in <strong>2021</strong> onze middelen uitsluitend hebben besteed in het belang<br />
van de volkshuisvesting.<br />
Den <strong>Haag</strong>, 28 april 2022<br />
Mohamed Baba,<br />
bestuursvoorzitter<br />
Ria Koppen-Kreyne,<br />
financieel bestuurder
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 93<br />
9. Verslag van de raad<br />
van commissarissen<br />
Taak en werkwijze<br />
De raad van commissarissen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is zich bewust van de tekorten op de<br />
woningmarkt en de behoefte aan kwalitatief goede en betaalbare woningen in Den <strong>Haag</strong>. In dit<br />
kader spreken de raad van commissarissen en het bestuur regelmatig over het realiseren van de<br />
investeringsagenda. Daarbij kijken wij verder dan alleen het onderhoud en de uitbreiding van<br />
onze woningen. Immers, de koppeling van fysiek en sociaal vergroot de leefbaarheid in de<br />
wijken. <strong>Wonen</strong>, onderwijs, zorg, sport en veiligheid zijn daarin belangrijke elementen. Niemand<br />
kan het alleen. We moeten het samen doen. Ieder vanuit zijn kennis en kunde.<br />
De raad van commissarissen en het bestuur zijn van mening dat een duurzaam financieel model<br />
nodig is om als corporatie in goede en in mindere tijden bij te blijven dragen aan de<br />
volkshuisvestingsopgave. Als partner in de stad stimuleert de RvC het bestuur om zichtbaar en<br />
van meerwaarde te zijn voor de stad Den <strong>Haag</strong>. Wij vinden het belangrijk dat <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> als<br />
benaderbare organisatie de permanente dialoog voert met onze huurders en met<br />
woningzoekenden en maatwerk biedt waar dat nodig is en kan.<br />
Door de uitzonderlijke omstandigheden in <strong>2021</strong> heeft de raad net als vorig jaar specifieke<br />
aandacht besteed aan de effecten van de Corona-maatregelen op huurders en medewerkers en<br />
de manier waarop het bestuur daar invulling aan geeft. Ondanks de impact van deze<br />
maatregelen bleven de processen doorlopen en bleef <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> goed in staat om de huurders<br />
te bedienen. De raad van commissarissen heeft grote waardering voor de flexibiliteit van de<br />
medewerkers.<br />
De ontwikkelingen bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zullen in 2022 in hoog tempo doorgaan. De raad van<br />
commissarissen kijkt ernaar uit om samen met het bestuur en met de medewerkers in de<br />
komende jaren de waarde van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> voor onze huurders, voor onze medewerkers en<br />
voor de stad Den <strong>Haag</strong> verder te vergroten.<br />
De raad van commissarissen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is gezamenlijk verantwoordelijk voor en<br />
aanspreekbaar op het toezicht op het bestuur, op de condities waaronder het bestuur moet<br />
werken en op de algemene gang van zaken binnen <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Door het geven van gevraagd<br />
en ongevraagd advies vervult de raad van commissarissen de rol van klankbord voor het bestuur.<br />
De raad van commissarissen stelt het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> samen en treedt op als<br />
werkgever van het bestuur. Voor de uitoefening van zijn taak oriënteert de raad van
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 94<br />
commissarissen zich op wat er bij de huurders(organisatie), de medewerkers, de gemeente en<br />
andere belanghebbenden leeft.<br />
De missie van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is het uitgangspunt voor het handelen van de raad van<br />
commissarissen en het bestuur. Ieder in zijn eigen rol en in onderlinge wisselwerking en<br />
samenwerking dragen zij bij aan de realisatie van de doelstellingen en waarden van <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong>. Zij werken aan een betrokken en open relatie, waarin bedoelingen en verwachtingen<br />
over en weer worden uitgesproken. Zij zijn betrouwbaar en welwillend in het geven van informatie<br />
en in het geven en ontvangen van feedback. Zij gaan uit van wederkerigheid, met respect voor<br />
elkaars rollen.<br />
De raad van commissarissen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is:<br />
verbonden en niet-uitvoerend<br />
uitdagend en ondersteunend<br />
onafhankelijk en betrokken.<br />
De raad van commissarissen handelt op basis van de bevoegdheden die in de statuten zijn<br />
omschreven. De werkwijze van de raad is beschreven in het reglement van de raad van<br />
commissarissen. Hierin is opgenomen dat de raad werkt met commissies, die de raad bij zijn<br />
taken ondersteunen. De auditcommissie adviseert de raad van commissarissen over<br />
voorliggende financiële onderwerpen, de interne risicobeheersing- en controlesystemen en de<br />
opvolging van de opmerkingen van de accountant. De remuneratiecommissie adviseert de raad<br />
van commissarissen over het functioneren, de beoordeling en beloning van het bestuur, de<br />
benoeming van nieuwe leden van de raad van commissarissen en de vergoeding voor de leden<br />
van de raad van commissarissen.<br />
De raad van commissarissen vindt goed ondernemingsbestuur belangrijk. Daarmee kan <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> haar missie optimaal uitvoeren, kunnen we transparant handelen en houden we controle.<br />
De Governancecode Woningcorporaties is leidend voor <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. De raad legt publiekelijk<br />
verantwoording af door een verslag van de raad van commissarissen op te nemen in het<br />
jaarverslag van de stichting.<br />
De raad van commissarissen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> streeft naar een evenwichtige opbouw en<br />
diversiteit in de raad. Dit uit zich in verschillen in leeftijd, achtergrond, ervaring, specialismen en<br />
de verhouding tussen mannen en vrouwen. Daarmee spelen we in op de maatschappelijke taak<br />
en positie die een corporatie inneemt, waarbij diverse aspecten een rol spelen. Daarnaast is voor<br />
een raad van commissarissen een zekere mate van continuïteit in samenstelling en dynamiek<br />
belangrijk. In de profielschets van de raad van commissarissen heeft de raad dit verder<br />
uitgewerkt.<br />
Het toezichtkader van de raad van commissarissen beschrijft op hoofdlijnen het speelveld en de<br />
taken van de corporatie en omvat de spelregels die de raad bij het uitoefenen van zijn taken<br />
volgt.<br />
Het toezichtkader van de raad van commissarissen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> bestaat uit:<br />
wet- en regelgeving<br />
statuten
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 95<br />
visie op besturen en toezicht houden<br />
reglement van de raad van commissarissen<br />
bestuursreglement<br />
reglement financieel beleid en beheer<br />
investeringsstatuut<br />
treasurystatuut<br />
verbindingenstatuut<br />
bedrijfscode en procedure vermoedens van misstanden<br />
governancecode woningcorporaties.<br />
Het toetsingskader voor de raad van commissarissen bevat de kaders die betrekking hebben op<br />
de sturing en beheersing van de organisatie. Het toetsingskader is voor de raad richtinggevend<br />
om toezicht te houden. Het toetsingskader van de raad van commissarissen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
bestaat uit:<br />
‘De koers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2018+’<br />
strategische agenda van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
portefeuillestrategie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2021</strong>-2030<br />
regionale en lokale prestatieafspraken<br />
jaarplan, begroting, meerjarenbegroting<br />
jaarlijkse ALM-studie naar gevoeligheid van meerjarenbegroting voor externe ontwikkelingen<br />
treasury jaarplan<br />
audit jaarplan<br />
tertaalrapportages inclusief tertaal notitie risicomanagement van het bestuur<br />
liquiditeitsbegroting<br />
jaarrapportage verantwoord handelen<br />
jaarverslag en accountantsverslag<br />
visitatierapport.<br />
Wijziging van kaders in <strong>2021</strong><br />
In <strong>2021</strong> heeft de raad van commissarissen het bestuursbesluit Portefeuillestrategie <strong>2021</strong>-2030<br />
goedgekeurd. De portefeuillestrategie is een van de onderdelen in het toetsingskader van de<br />
raad van commissarissen.<br />
Vergaderingen en besluitvorming in <strong>2021</strong><br />
De raad van commissarissen heeft in <strong>2021</strong> vijfmaal regulier vergaderd in aanwezigheid van het<br />
bestuur. Op 24 februari en 25 maart is de raad van commissarissen extra bij elkaar gekomen in<br />
verband met de leningruil Vestia. En op 13 juli om de bijsturing op de begroting te bespreken. De<br />
auditcommissie is in 2020 zesmaal bijeen geweest. De vergaderingen in maart, april en juni<br />
waren digitaal. Op 13 en 27 januari en op 10 februari <strong>2021</strong> heeft de auditcommissie buiten de<br />
reguliere vergadering digitale besluiten genomen over de verkoop van bedrijfsruimtes. Op 22<br />
april, 20 juli, 22 september en 21 december <strong>2021</strong> heeft de raad van commissarissen buiten de<br />
vergaderingen digitaal een besluit genomen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 96<br />
Op 26 april <strong>2021</strong> heeft de raad van commissarissen de jaarlijkse strategiebijeenkomst<br />
bijgewoond. Deze was ingevuld als een opleidingsdag ‘Leefbare en sociaal inclusieve wijken’<br />
samen met de raden van Staedion en Vestia. Daarbij waren ook de bestuurders van de drie<br />
corporaties aanwezig. De geplande RvC-excursie in december is door omstandigheden op het<br />
laatste moment vervallen.<br />
Op 10 maart <strong>2021</strong> heeft de raad van commissarissen het jaarlijkse overleg met de<br />
Huurdersorganisatie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> gevoerd.<br />
Op 28 april en 13 december <strong>2021</strong> was de raad van commissarissen aanwezig bij de<br />
overlegvergadering van het bestuur met de ondernemingsraad over de algemene gang van<br />
zaken bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> aan de hand van respectievelijk de jaarstukken 2020 en het jaarplan en<br />
de begroting voor 2022. Voorts is gesproken over transparantie en vertrouwen binnen de<br />
organisatie, teruggekeken op 1 jaar nieuw bestuur en vooruitgekeken op de voorgenomen<br />
organisatorische ontwikkelingen.<br />
Governancecode woningcorporaties<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> past de Governancecode woningcorporaties in haar bedrijfsvoering toe. Bij één<br />
bepaling uit de governancecode 2020 week <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> in 2020 nog af van de code, maar nu<br />
niet meer. De Governancecode woningcorporaties 2020 bepaalt dat bestuur en raad van<br />
commissarissen een visie hebben op opdrachtgeverschap en het beleid van aanbestedingen.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft in <strong>2021</strong> een visie op opdrachtgeverschap opgesteld. Deze visie is door het<br />
bestuur vastgesteld.<br />
Toezichthoudende rol<br />
Toezicht op de strategie<br />
Leidraad voor het toezicht op de strategie van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zijn ‘De koers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
2018+’ en de strategische agenda van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. De strategische agenda bevat de<br />
speerpunten die aansluiten bij het koersdocument en in uitvoering zijn, en activiteiten die van<br />
belang zijn voor de verdere toekomst van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. De voortgang van de uitvoering van de<br />
strategische agenda wordt besproken in de RvC-vergaderingen naar aanleiding van de<br />
tertaalrapportages. De raad van commissarissen spreekt regelmatig met het bestuur over het<br />
achterblijven van de realisatie van de nieuwbouw en over manieren om investeringen te<br />
versnellen.<br />
Daarnaast is de bijsturing op de onderhoudsuitgaven en het onderzoek naar een van de regieaannemers<br />
meerdere malen onderwerp van gesprek geweest.<br />
De raad van commissarissen ontvangt en bespreekt de toezicht- en oordeelsbrieven van de<br />
Autoriteit woningcorporaties namens de Minister voor Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,<br />
de bevindingen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) over <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en de<br />
borgbaarheidsverklaring en het nieuwe borgingsplafond van het WSW.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 97<br />
Op 3 november <strong>2021</strong> heeft de Autoriteit woningcorporaties (Aw) een governance-inspectie<br />
uitgevoerd met als doel te toetsen of <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> voldoet aan de eisen die de Aw stelt aan<br />
goede governance. De Aw concludeert onder andere dat:<br />
de leden van de raad van commissarissen een kritisch constructieve houding ten aanzien<br />
van het bestuur hebben en daarmee voldoende tegenkracht richting het bestuur vormen;<br />
de raad van commissarissen de toezichtrol serieus en professioneel heeft ingevuld;<br />
de onafhankelijke control functie binnen <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> volgens de Woningwet is ingevuld;<br />
er meer aandacht nodig is voor toelichting op de onderschrijding van de financiële ratio’s en<br />
de vastlegging daarvan;<br />
de visie op toezicht van bestuur en raad van commissarissen toe is aan actualisatie.<br />
Toezicht op de volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties<br />
Op 10 maart heeft de raad van commissarissen de overeenkomst nieuwe aanpak dakonderhoud<br />
van het bestuur goedgekeurd . Dit betreft een langdurige samenwerkingsovereenkomst met 3<br />
vaste dak partners met als doel een preventieve werkwijze en betrouwbare en voorspelbare<br />
onderhoudsuitgaven.<br />
25 maart heeft de raad van commissarissen het besluit van het bestuur om deel te nemen aan de<br />
leningruil Vestia goedgekeurd. De raad heeft specifieke voorwaarden verbonden aan dit besluit.<br />
De leningruil Vestia heeft tot doel om als sector een bijdrage te leveren aan het oplossen van de<br />
financiële problemen van Vestia. De leningruil houdt in dat Vestia diens dure leningen met een<br />
hoge rente met relatief lange looptijden inruilt voor goedkopere leningen (tegen huidige<br />
marktrente) met kortere looptijden.<br />
Op 23 juni <strong>2021</strong> heeft de raad van commissarissen het bestuursbesluit tot vaststelling van het<br />
bod 2022 van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> aan de gemeente Den <strong>Haag</strong> goedgekeurd, met inachtneming van de<br />
nog door te voeren aanpassingen als gevolg van het overleg met de huurdersorganisatie. Het<br />
bod 2022 past binnen het Koersdocument <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2018+ en de Raamovereenkomst voor<br />
de prestatieafspraken <strong>2021</strong> - 2024.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft een lange traditie op het gebied van het betrekken van haar huurders bij haar<br />
beleid. Vanzelfsprekend waren zij aanwezig bij diverse bijeenkomsten en zijn zij volwaardig partij<br />
bij het tripartite overleg tussen huurdersorganisaties, corporaties en de gemeente. Ook worden zij<br />
betrokken bij de voorbereiding van het jaarplan en de begroting voor het volgende jaar en bij de<br />
voorbereiding van groot onderhoud/verbeterplannen. De raad van commissarissen neemt kennis<br />
van de uitkomsten van het overleg van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> met de huurdersorganisatie. De raad van<br />
commissarissen staat in continue verbinding met de huurdersorganisatie, zowel via de<br />
huurderscommissarissen, alsook via diverse bijeenkomsten waar zij elkaar treffen.<br />
Op 27 oktober heeft de raad van commissarissen het besluit van het bestuur over de<br />
portefeuillestrategie <strong>2021</strong>-2030 goedgekeurd. De portefeuillestrategie zet de koers uit voor een<br />
haalbare en volkshuisvestelijk gewenste ontwikkeling van de portefeuille van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />
Resulterend in een toekomstbestendige woningvoorraad. Waardoor we borgen dat onze<br />
doelgroep ook in de toekomst goed kan wonen in een woning die bij hen past.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 98<br />
Toezicht op de financiële en operationele prestaties<br />
Toetsing op de financiële en operationele prestaties vindt plaats aan de hand van het jaarplan en<br />
de begroting. In het jaarplan legt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> haar doelstellingen en activiteiten voor het<br />
lopende jaar vast. Het jaarplan <strong>2021</strong> bevatte meetbare speerpunten en een scorecard met<br />
meetbare doelstellingen op het gebied van bewonerstevredenheid, betalingsachterstanden,<br />
bedrijfslasten, leegstand en ziekteverzuim.<br />
De tertaalrapportages leveren informatie over de behaalde resultaten en bevatten de prognose<br />
van de winst- en verliesrekening over het gehele boekjaar. De tertaalrapportages worden<br />
besproken in de auditcommissie en de RvC-vergaderingen. De raad van commissarissen heeft in<br />
deze besprekingen aandacht gevraagd van het bestuur voor het krijgen van meer grip op de<br />
kosten van onderhoud, de beheersing van de bedrijfskosten, de verbetering van de score van<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> in de Aedes benchmark en het verhogen van de huurderstevredenheid. Bij<br />
voorstellen buiten het jaarplan en de begroting toetst <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de effecten aan de<br />
doelstellingen van het koersdocument en aan het risicoprofiel.<br />
Op 28 april <strong>2021</strong> heeft de raad van commissarissen de jaarstukken 2020 van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
vastgesteld onder voorbehoud van een goedkeurende accountantsverklaring, die kort daarop<br />
volgde.<br />
In de RvC-vergadering van 13 december <strong>2021</strong> keurde de raad het bestuursbesluit om het<br />
jaarplan en de begroting 2022 en de meerjarenbegroting 2022-2026 vast te stellen goed. Ook het<br />
besluit van het bestuur om het treasury jaarplan 2022 vast te stellen is op 13 december 2020<br />
door de raad van commissarissen goedgekeurd.<br />
De raad van commissarissen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> houdt eveneens toezicht op de verbindingen van<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. De activiteiten in de verbindingen zijn dusdanig dat informatie in de bijlage<br />
volstaat.<br />
Toezicht op de risicobeheersing<br />
In de vergaderingen van 28 april en 13 december <strong>2021</strong> heeft de raad van commissarissen de<br />
risico’s van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>, inclusief de financiële- en frauderisico’s, besproken met de<br />
controlerend accountant, de concerncontroller en de manager Financiën. Risicomanagement is<br />
een vast onderdeel van de jaarlijkse planning- en control cyclus van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. De<br />
tertaalrapportages van het interne auditteam worden besproken in de auditcommissie. Op 13<br />
december <strong>2021</strong> heeft de raad van commissarissen het bestuursbesluit om het auditplan 2022<br />
van het intern audit team vast te stellen, goedgekeurd.<br />
Integriteit is onderdeel van het jaarprogramma van de raad van commissarissen. Integriteit vormt<br />
- naast resultaatgerichtheid en bereidheid tot samenwerking - de gewenste kerncompetentie van<br />
iedere <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> medewerker. In de vergadering van 10 maart <strong>2021</strong> heeft de raad van<br />
commissarissen het jaarverslag van de interne vertrouwenspersoon besproken. De<br />
jaarrapportage integriteit waarin wordt aangegeven op welke wijze integriteit in <strong>2021</strong> aandacht<br />
heeft gekregen en aan de orde is geweest, is ook besproken in de RvC-vergadering van 10<br />
maart <strong>2021</strong>.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 99<br />
In 2014 heeft de raad van commissarissen PwC als accountant geselecteerd. De raad van<br />
commissarissen hecht aan regelmatig overleg met de accountant. Bij de goedkeuring van het<br />
jaarverslag en de jaarrekening over 2020 heeft de raad van commissarissen met de accountant<br />
gesproken. In de RvC-vergadering van 28 april is de evaluatie van de accountant besproken. De<br />
raad van commissarissen en het bestuur zijn tevreden over de samenstelling en kwaliteit van het<br />
controleteam en over de sectorspecifieke kennis en onafhankelijkheid van de accountant. Het<br />
nakomen van wederzijdse afspraken en de samenwerking en communicatie over de uitvoering<br />
van de werkzaamheden verlopen goed. De rapportages van de accountant zijn concreet en<br />
duidelijk. In de vergadering van 28 april <strong>2021</strong> heeft de raad van commissarissen ook besloten<br />
opdracht te verlenen aan PwC voor de controle van de jaarrekening <strong>2021</strong> van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />
In de vergadering van 27 oktober <strong>2021</strong> heeft de raad van commissarissen het controleplan <strong>2021</strong><br />
van de accountant goedgekeurd. In de RvC-vergadering van 13 december <strong>2021</strong> heeft de raad de<br />
interim rapportage met de accountant besproken.<br />
Klankbordrol<br />
Eén van de taken van de raad van commissarissen is de klankbordfunctie voor het bestuur. De<br />
raad van commissarissen geeft het bestuur gevraagd en ongevraagd advies. De raad geeft hier<br />
invulling aan in de reguliere RvC-vergaderingen, tijdens de RvC-strategiebijeenkomst, in de<br />
vergaderingen van de audit- en remuneratiecommissie en tijdens bilaterale contacten tussen<br />
leden van de raad van commissarissen en het bestuur. In de RvC-vergaderingen worden de<br />
actuele landelijke, regionale en lokale ontwikkelingen en de ontwikkelingen bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> aan<br />
de hand van een notitie besproken.<br />
Werkgeversrol<br />
Samenstelling bestuur<br />
Het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> wordt gevormd door de bestuursvoorzitter Mohamed Baba en<br />
financieel bestuurder Ria Koppen-Kreyne.<br />
Op 23 juni is R. Koppen-Kreyne door de raad van commissarissen herbenoemd als financieel<br />
bestuurder voor de periode van 1 juli <strong>2021</strong> tot en met 13 juli 2023. De herbenoeming vond plaats<br />
na een evaluatie door de afzonderlijke RvC-leden, een positief advies van de OR en een<br />
positieve zienswijze van de minister op 22 mei <strong>2021</strong>.<br />
Beoordeling bestuur<br />
De raad van commissarissen beoordeelt de bestuurders jaarlijks op hun functioneren. Het<br />
bestuur heeft het gezamenlijke functioneren van het bestuur en het functioneren van de<br />
afzonderlijke bestuursleden in <strong>2021</strong> geëvalueerd en de uitkomsten met de raad van<br />
commissarissen gedeeld. Op 15 december <strong>2021</strong> heeft de remuneratiecommissie het<br />
functioneren van de bestuurders met hen besproken.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 100<br />
Beloning bestuur<br />
De regels ten aanzien van de bezoldiging voor de (semi)publieke sector zijn vastgelegd in de Wet<br />
normering topinkomens (WNT). Voor woningcorporaties geldt daarnaast een sectorale norm<br />
volgens de Regeling normering topinkomens toegelaten instellingen volkshuisvesting. De<br />
beloningen van de bestuurders passen binnen de geldende sectorale bezoldigingsnorm. De<br />
beloning van het bestuur wordt weergegeven in paragraaf 7.5 van het bestuursverslag.<br />
De raad van commissarissen<br />
Samenstelling<br />
De raad van commissarissen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> bestaat uit zes leden, waarvan twee<br />
commissarissen op voordracht van de huurdersorganisatie en één commissaris op voordracht<br />
van de ondernemingsraad.<br />
De raad van commissarissen heeft een profielschets voor zijn samenstelling. De profielschets<br />
beschrijft de algemene en specifieke deskundigheden en de persoonlijke kwaliteiten waarover<br />
leden van de raad, auditcommissie en de voorzitter dienen te beschikken. Bij vacatures in de<br />
raad van commissarissen is de algemene profielschets (6 mei 2020) het uitgangspunt. De<br />
algemene profielschets (6 mei 2020) van de raad van commissarissen staat op de website van<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />
Persoonlijke gegevens raad van commissarissen per 31 decmber<br />
<strong>2021</strong><br />
Functie<br />
Luurt van der<br />
Ploeg<br />
in RvC Leeftijd Deskundigheidsgebied Functie<br />
Voorzitter 51 Technisch commercieel, CFO VolkerWessels Bouw<br />
financieel economisch, en Vastgoedontwikkeling<br />
bestuurlijk<br />
Saskia Kramer Vicevoorzitter 49 Organisatorisch,<br />
bedrijfsvoering, sociaal<br />
maatschappelijk<br />
Charlie Ortega Lid 55 Sociaal maatschappelijk,<br />
volkshuisvestelijk<br />
SAS Executive<br />
Management<br />
Directeur stichting Leergeld<br />
Den <strong>Haag</strong><br />
Anneke van<br />
Zanen-Nieberg<br />
Lid 58 Financieel economisch,<br />
bestuurlijk juridisch<br />
Van Berkel professionals<br />
Voorzitter NOC NSF<br />
Marc Dubbelman<br />
Meryem Kiliç-<br />
Karaaslan<br />
Lid<br />
Lid<br />
51<br />
50<br />
Financieel economisch,<br />
bestuurlijk<br />
Bestuurlijk juridisch<br />
Openbaar accountant<br />
Publiek Belang Accountants<br />
Partner Twynstra Gudde<br />
Interim Management
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 101<br />
Marc Dubbelman is voorgedragen als commissaris namens de ondernemingsraad. Saskia<br />
Kramer en Charlie Ortega zijn benoemd op voordracht van de huurdersorganisatie.<br />
Luurt van der Ploeg is voorzitter en Saskia Kramer vicevoorzitter van de raad van<br />
commissarissen.<br />
De auditcommissie bestaat uit Anneke van Zanen-Nieberg en Marc Dubbelman. Marc<br />
Dubbelman is voorzitter van de auditcommissie. De remuneratiecommissie bestaat uit Charlie<br />
Ortega en Luurt van der Ploeg. Charlie Ortega is voorzitter van de remuneratiecommissie.<br />
Per 1 oktober <strong>2021</strong> heeft de raad van commissarissen afscheid genomen van Titia Siertsema als<br />
commissaris en lid van de auditcommissie. De raad van commissarissen dankt haar voor haar<br />
inzet gedurende de afgelopen 8 jaar.<br />
Voor de vervulling van de vacature in de raad van commissarissen door het aflopen van de<br />
benoemingstermijn van Titia Siertsema heeft de raad een profielschets met een financieel profiel<br />
vastgesteld. De selectiecommissie bestond uit Charlie Ortega, Luurt van der Ploeg en Marc<br />
Dubbelman. De werving en selectie voor de vacature is uitgevoerd met ondersteuning door een<br />
extern bureau. De vacature is via diverse media openbaar gemaakt. Op 19 juli heeft de raad van<br />
commissarissen besloten tot de voorgenomen benoeming van Anneke van Zanen-Nieberg als lid<br />
van de raad van commissarissen. Na ontvangst van de positieve zienswijze van de minister op<br />
15 september <strong>2021</strong> heeft de raad Anneke van Zanen-Nieberg per 1 oktober benoemd tot lid van<br />
de raad van commissarissen.<br />
Op 13 december heeft Santhuruu Nadesapillai zijn traineeship bij de raad van commissarissen<br />
afgerond. Hij volgde de leergang voor aankomende commissarissen van de Vereniging van<br />
Toezichthouders in Woningcorporaties, VTW.<br />
Rooster van aftreden raad van commissarissen<br />
Luurt van der Ploeg<br />
(voorzitter)<br />
Benoeming Herbenoeming Aftredend per<br />
05-06-2015 05-06-2019 05-06-2023<br />
Saskia Kramer 21-02-2018 21-02-2022 21-02-2026<br />
Charlie Ortega 01-10-2018 01-10-2022 01-10-2026<br />
Anneke van Zanen-Nieberg 01-10-<strong>2021</strong> 01-10-2025 01-10-2029<br />
Marc Dubbelman 19-06-2019 19-06-2023 19-06-2027<br />
Meryem Kiliç-Karaaslan 11-11-2020 11-11-2024 11-11-2028
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 102<br />
Functioneren<br />
De leden van de raad van commissarissen handelen volgens de integriteitscode van <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong>. Alle commissarissen hebben hun relevante (neven)functies gemeld. De raad heeft deze<br />
conform het RvC-reglement getoetst aan de statuten van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>, het RvC-reglement, de<br />
Woningwet en de Governancecode woningcorporaties. Een lijst met (neven)functies is<br />
beschikbaar op de website van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Wanneer hier aanleiding voor is, toetst de raad de<br />
onafhankelijkheidscriteria voor verwanten, zoals opgenomen in de Governancecode. De raad<br />
verklaart de taken als raad van commissarissen onafhankelijk te kunnen uitvoeren.<br />
Op 25 maart <strong>2021</strong> heeft de raad van commissarissen de zelfevaluatie over 2020 zonder externe<br />
begeleiding uitgevoerd. De raad had de zelfevaluatie uitgesteld in de hoop deze in het voorjaar<br />
van <strong>2021</strong> fysiek te kunnen houden, maar heeft de zelfevaluatie in een hybride vorm (kantoor en<br />
digitaal) gehouden. In vervolg op de zelfevaluaties over 2019 heeft de raad aandacht besteed<br />
aan de Belbin teamrollen en de onderlinge dynamiek. De voor goed toezicht noodzakelijke Belbin<br />
teamrollen zijn in de raad van commissarissen goed vertegenwoordigd. De raad kan er nog<br />
bewuster gebruik van maken. De vergaderingen van de raad van commissarissen zijn goed<br />
voorbereid. Strategische sociaal maatschappelijke en organisatorische onderwerpen maken<br />
structureel onderdeel uit van de agenda van de RvC-vergaderingen.<br />
De leden van de raad van commissarissen blijven hun kennis ontwikkelen door het volgen van<br />
cursussen en trainingen. Volgens het Reglement Permanente Educatie van de VTW (Vereniging<br />
van toezichthouders in woningcorporaties) moeten leden van de raad van commissarissen in<br />
<strong>2021</strong> minimaal 5 PE-punten behalen. Voor commissarissen die in de loop van het jaar zijn<br />
benoemd, geldt een lagere norm.<br />
Op 26 april <strong>2021</strong> hebben de RvC-leden een in company training ‘Sociaal domein bij <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong>’ gevolgd. De opleidingsbijeenkomst was gericht op leefbare en inclusieve wijken en<br />
specifiek op de opgave in het domein ‘zorg en veiligheid’. De centrale vraag hierbij was: wat is de<br />
rol van corporaties in een stad met grote opgaven in het sociale domein?<br />
In <strong>2021</strong> hebben de RvC-leden de volgende PE punten behaald:<br />
PE-punten raad van commissarissen<br />
PE-punten <strong>2021</strong><br />
Luurt van der Ploeg 21<br />
Saskia Kramer 7<br />
Charlie Ortega 6<br />
Anneke van Zanen-Nieberg 2<br />
Marc Dubbelman 10<br />
Meryem Kiliç-Karaaslan 17<br />
Bezoldiging<br />
Op 26 februari 2020 heeft de raad van commissarissen besloten om per 1 januari 2020 de<br />
honorering van de RvC-leden conform de maximum bedragen van klasse H van de Beroepsregel<br />
bezoldiging commissarissen van de VTW te laten plaatsvinden.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 103<br />
De bezoldiging van de leden van de raad van commissarissen in <strong>2021</strong> was als volgt:<br />
Bezoldiging raad van commissarissen<br />
Functie Bezoldiging *<br />
Luurt van der Ploeg Voorzitter € 25.150<br />
Saskia Kramer Vicevoorzitter € 16.850<br />
Charlie Ortega<br />
Lid en Voorzitter<br />
remuneratiecommissie<br />
€ 16.850<br />
Anneke van Zanen-Nieberg Lid per 1 oktober <strong>2021</strong> € 4.212<br />
Titia Siertsema Afgetreden per 26 juni <strong>2021</strong> € 8.125<br />
Marc Dubbelman<br />
Lid en Voorzitter<br />
auditcommissie<br />
€ 16.850<br />
Meryem Kiliç-Karaaslan Lid € 16.850<br />
*bezoldiging exclusief btw<br />
De maximale bezoldiging van de raad van commissarissen is geregeld binnen de Wet Normering<br />
Topinkomens (WNT). Daarnaast geldt voor de raad van commissarissen van woningcorporaties<br />
een bij ministeriële regeling vastgestelde sectorale norm van € 31.350 per jaar voor de voorzitter<br />
en € 20.900 voor de leden. Daarnaast geldt voor toezichthouders in woningcorporaties (VTW)<br />
een bindende beroepsregel ten aanzien van het honorarium. Deze beroepsregel is gebaseerd op<br />
de intentie van de WNT, maar met een lagere maximum bezoldiging (€ 25.150 per jaar voor de<br />
voorzitter en € 16.850 voor de leden).<br />
In <strong>2021</strong> voldoet de bezoldiging van alle leden van de raad van commissarissen aan de wettelijke<br />
regels.<br />
Besluiten<br />
De raad van commissarissen heeft in <strong>2021</strong> ingestemd met de volgende bestuursbesluiten:<br />
ondertekening deelname <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> aan leningruil Vestia onder voorwaarden;<br />
ondertekening langdurige samenwerkingsovereenkomst dakonderhoud met 3 geselecteerde<br />
dakpartijen;<br />
vaststelling van het bod 2022 van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> aan de gemeente Den <strong>Haag</strong>, met in<br />
achtneming van de nog door te voeren aanpassingen als gevolg van het overleg met de<br />
huurdersorganisatie;<br />
geen nieuwe WSW-volmacht aan te vragen voor alleen het DAEB-bezit en het aangaan van<br />
een obligolening ten behoeve van het WSW;<br />
vaststelling van de portefeuillestrategie <strong>2021</strong>-2030;<br />
vaststelling van het procesvoorstel Visitatie 2018-<strong>2021</strong> onder voorwaarde van RvCinstemming<br />
met te contracteren visitatiebureau in 2022;<br />
vaststelling van het auditplan 2022 van het intern audit team;<br />
vaststelling van het jaarplan en de begroting 2022 en de meerjarenbegroting 2022 - 2026;<br />
vaststelling van het treasury jaarplan 2022.<br />
De raad van commissarissen heeft in <strong>2021</strong> de volgende besluiten genomen:<br />
decharge van het bestuur voor het project Connect (implementatie ERP systeem);
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 104<br />
herbenoeming van Ria Koppen-Kreyne tot financieel bestuurder van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> voor de<br />
periode van 1 juli <strong>2021</strong> tot en met 13 juli 2023;<br />
honorering van de RvC-leden per 1 januari <strong>2021</strong> conform de maximum bedragen van klasse<br />
H van de Beroepsregel bezoldiging commissarissen van de VTW;<br />
honorering van de RvC-leden per 1 januari 2022 conform de maximum bedragen van klasse<br />
H van de Beroepsregel bezoldiging commissarissen van de VTW en in de toekomst ook<br />
deze limitering te hanteren;<br />
vaststelling van de jaarstukken 2020;<br />
verlenen van opdracht aan PwC voor de controle van de jaarstukken <strong>2021</strong> op basis van het<br />
honorarium voorstel;<br />
vaststelling van de algemene profielschets RvC-<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2020;<br />
benoeming van Marc Dubbelman tot voorzitter van de auditcommissie per 26 juni <strong>2021</strong>;<br />
voorgenomen benoeming en benoeming van Anneke van Zanen-Nieberg als lid van de raad<br />
van commissarissen per 1 oktober <strong>2021</strong>;<br />
goedkeuring van het controleplan <strong>2021</strong> van de accountant.
10. Jaarrekening<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 105
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 106<br />
Balans per 31 december <strong>2021</strong><br />
Enkelvoudige balans per 31 december <strong>2021</strong> na resultaatbestemming<br />
(x € 1.000)<br />
ACTIVA<br />
A. VASTE ACTIVA<br />
I. Vastgoedbeleggingen<br />
31-12-<br />
<strong>2021</strong><br />
31-12-2020<br />
1. DAEB vastgoed in exploitatie 3.370.729 3.007.959<br />
2. Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 111.921 113.477<br />
3. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 9.826 9.970<br />
4. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 8.532 14.543<br />
II.<br />
Materiële vaste activa<br />
3.501.007 3.145.949<br />
1. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2.861 3.356<br />
III. Financiële vaste activa<br />
1. Deelnemingen in groepsmaatschappijen 687 675<br />
3. Latente belastingvorderingen 1.448 1.559<br />
4. Leningen u/g 434 469<br />
2.568 2.704<br />
Totaal van vaste activa 3.506.437 3.152.008<br />
B. VLOTTENDE ACTIVA<br />
I. Voorraden<br />
1. Vastgoed bestemd voor de verkoop 0 588<br />
0 588<br />
II. Onderhanden projecten 0 0<br />
III. Vorderingen<br />
1. Huurdebiteuren 2.576 2.886<br />
2. Gemeenten 122 27<br />
4. Latente belastingvorderingen 1.629 210<br />
5. Belastingen en premies sociale verzekeringen 100 57<br />
6. Overige vorderingen 378 1.596<br />
7. Overlopende activa 1.893 1.837<br />
6.698 6.613<br />
IV. Liquide middelen 10.581 2.211<br />
Som der vlottende activa 17.279 9.412<br />
TOTAAL ACTIVA 3.523.716 3.161.421
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 107<br />
Enkelvoudige balans per 31 december <strong>2021</strong> na resultaatbestemming<br />
(x € 1.000)<br />
PASSIVA 31-12-<br />
<strong>2021</strong><br />
31-12-<br />
2020<br />
C. EIGEN VERMOGEN<br />
1. Herwaarderingsreserve 2.287.665 1.988.217<br />
2. Overige reserves 544.518 527.289<br />
Totaal eigen vermogen 2.832.183 2.515.506<br />
D. VOORZIENINGEN<br />
1. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 70 5.254<br />
2. Voorziening pensioenen 928 928<br />
3. Overige voorzieningen 439 321<br />
1.437 6.503<br />
E. LANGLOPENDE SCHULDEN<br />
1. Leningen banken 617.414 523.582<br />
2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht<br />
onder voorwaarden 9.131 9.562<br />
3. Overige schulden 4.189 4.219<br />
630.734 537.362<br />
F. KORTLOPENDE SCHULDEN<br />
1. Schulden aan banken 23.526 61.476<br />
2. Schulden aan leveranciers 10.896 12.144<br />
4. Belastingen en premies sociale verzekeringen 6.644 9.888<br />
5. Schulden ter zake van pensioenen 0 0<br />
6. Overige schulden 744 1.260<br />
7. Overlopende passiva 17.553 17.282<br />
59.362 102.049<br />
TOTAAL PASSIVA 3.523.716 3.161.421
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 108<br />
Winst- en verliesrekening over <strong>2021</strong><br />
Enkelvoudige winst- en verliesrekening <strong>2021</strong> (x € 1.000)<br />
Realisatie<br />
Realisatie<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
1. Huuropbrengsten 142.365 141.840<br />
2. Opbrengsten servicecontracten 7.537 7.747<br />
3. Lasten servicecontracten -7.464 -7.460<br />
4. Lasten verhuur en beheeractiviteiten -11.954 -14.802<br />
5. Onderhoudslasten -66.841 -65.543<br />
6. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -26.738 -25.684<br />
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 36.906 36.098<br />
7. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 23.577 20.139<br />
8. Toegerekende organisatiekosten -347 -482<br />
9. Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -18.806 -17.934<br />
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 4.424 1.723<br />
10. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -22.520 9.173<br />
11. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 334.815 264.341<br />
12. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen verkocht onder voorwaarden 286 147<br />
13. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen bestemd voor verkoop 0 0<br />
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 312.581 273.662<br />
14. Opbrengsten overige activiteiten 1.129 1.025<br />
15. Kosten overige activiteiten -931 -1.017<br />
Netto resultaat overige activiteiten 198 8<br />
16. Overige organisatiekosten -16.050 -3.979<br />
17. Leefbaarheid -2.846 -1.796<br />
18. Opbrengsten vorderingen die tot de vaste activa behoren 6 6<br />
19. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 18 23<br />
20. Rentelasten en soortgelijke kosten -19.111 -20.619<br />
Som der financiële baten en lasten -19.088 -20.590<br />
Resultaat voor belastingen 316.124 285.126<br />
21. Belastingen 103 -4.497<br />
22. Resultaat deelnemingen 12 -55<br />
Resultaat na belastingen 316.238 280.573
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 109<br />
Kasstroomoverzicht <strong>2021</strong><br />
Directe methode (x € 1.000)<br />
Kasstroomoverzicht (x € 1.000)<br />
Realisatie <strong>2021</strong> Realisatie 2020<br />
1.1 Huren<br />
142.98<br />
5<br />
141.82<br />
2<br />
1.2 Vergoedingen 7.817 7.462<br />
1.3 Overheidsontvangsten 0 0<br />
1.4 Overige bedrijfsontvangsten 1.144 1.075<br />
1.5 Renteontvangsten 3 3<br />
Saldo ingaande kasstromen 151.949 150.362<br />
1.6 Personeelsuitgaven -19.243 -18.893<br />
1.7 Onderhoudsuitgaven -56.993 -61.085<br />
1.8 Overige bedrijfsuitgaven -23.770 -24.092<br />
1.9 Renteuitgaven -20.079 -21.284<br />
1.10a Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat<br />
1.10b Verhuurderheffing<br />
-361<br />
-18.269<br />
0<br />
-17.485<br />
1.11 Leefbaarheid externe uitgaven niet-investeringsgebonden -880 -1.041<br />
1.12 Vennootschapsbelasting -4.076 0<br />
Saldo uitgaande kasstromen -143.671 -143.880<br />
Kasstroom uit operationele activiteiten 8.278 6.482<br />
Vastgoedbeleggingen<br />
Vastgoedbeleggingen ingaande kasstroom<br />
2.1 Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet<br />
woongelegenheden<br />
24.478 19.552<br />
2.2 Verkoopontvangsten grond 0 0<br />
2.3 (Des)Investeringsontvangsten overig 0 0<br />
Tussentelling ingaande kasstroom vastgoedbeleggingen 24.478 19.552<br />
Vastgoedbeleggingen uitgaande kasstroom<br />
2.4 Nieuwbouw huur, woon- en niet-woongelegenheden -34.401 -10.961<br />
2.5 Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden -31.142 -10.131<br />
2.6 Aankoop, woon- en niet woongelegenheden -345 -285<br />
2.7 Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden 0 -476<br />
2.8 Investeringen overig -162 -60<br />
2.9 Externe kosten bij verkoop -3.274 -793<br />
Tussentelling vastgoedbeleggingen uitgaande kasstroom -69.324 -22.706<br />
2.16 Saldo in- en uitgaande kasstroom<br />
vastgoedbeleggingen<br />
- 44.846 - 3.154<br />
FVA<br />
2.17 Ontvangsten verbindingen 0 0<br />
2.18.1 Uitgaven verbindingen 0 0<br />
2.18.2 Uitgaven overig 0 0<br />
2.19 Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 0 0
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 110<br />
Kasstroom uit (des)investeringen - 44.846 - 3.154<br />
Ingaand<br />
109.04<br />
3.1.1 Nieuw geborgde leningen<br />
3<br />
27.000<br />
3.1.2 Nieuwe ongeborgde leningen DAEB-investeringen 0 0<br />
Uitgaand<br />
3.2.1 Aflossing geborgde leningen -62.699 -38.435<br />
3.2.2 Aflossing ongeborgde leningen DAEB-investeringen -1.405 -94<br />
3.2.3 Aflossing ongeborgde leningen niet-DAEB investeringen 0 0<br />
Kasstroom uit financieringsactiviteiten 44.939 -11.529<br />
4.1 Mutatie liquide middelen 8.371 -8.201<br />
4.2 Wijziging kortgeldmutaties 0 -9<br />
Liquide middelen per 1-1 2.209 10.419<br />
Liquide middelen per 31-12 10.580 2.209<br />
Toelichting op het enkelvoudig kasstroomoverzicht<br />
De uitgaande operationele kasstroom is ondanks lagere rentelasten (1.9) vooral toegenomen<br />
door de hogere verhuurderheffing (1.10b) en de betaling van de voorlopige aanslag<br />
vennootschapsbelasting 2020 (1.12). Ook de personeelsuitgaven (1.6) namen toe.<br />
De kasstroom betaalde rente (1.9) daalde ten opzichte van 2019 als gevolg van herfinanciering,<br />
renteconversie en reguliere (eind)aflossing van leningen. Met de Flex roll-over leningen<br />
profiteerde <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> vooral van de negatieve Euribor in <strong>2021</strong>. Per saldo zijn meer leningen<br />
aangetrokken (3.1.1) dan is afgelost (3.2.1) waardoor de langlopende schulden in <strong>2021</strong> zijn<br />
toegenomen. De verkoopontvangsten bestaande bouw (2.1) waren in <strong>2021</strong> fors hoger doordat<br />
meer woningen verkocht zijn en de verkoopprijzen hoger lagen. De investeringen nieuwbouw<br />
(2.4) betreffen vooral het project JonaSchaep en het project Zichtenburglaan (ombouw<br />
voormalige kantoor van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> naar 69 sociale huurwoningen).<br />
Woningverbetering (2.5) heeft vooral betrekking op de aanpak van de Melis Stokelaan/Anna<br />
Bijnslaan, Rederijkerstraat, Den Helderstraat/Loosduinsekade, Pinkstraat/Loggerstraat en<br />
investeringen uit planmatig onderhoud. In de externe kosten bij verkoop (2.9) zijn de<br />
verbouwkosten opgenomen van Fourent. Het totaal ‘nieuw geborgde leningen’ (3.1.1) betrof de<br />
herfinanciering en volledige opname van een afgeloste flexibele roll-over lening van € 30 miljoen<br />
waarop per 01-02-<strong>2021</strong> nog € 2 miljoen extra hoofdsom was opgenomen. Verder betrof dit<br />
nieuwe financiering voor in totaal € 77 miljoen, waarvan € 25 miljoen flexibele roll-over lening en<br />
€ 7,043 miljoen Vestia-ruillening. Onder langlopende schulden is dit verder toegelicht. De<br />
aflossing geborgde leningen (3.2.1) betreffen voor € 57,5 miljoen eindaflossingen waarvan € 30<br />
miljoen van een flexibele roll-over lening. Bovendien is een ongeborgde lening met een restant<br />
hoofdsom van € 1,3 miljoen op moment van renteconversie vervroegd afgelost.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 111<br />
Algemene toelichting<br />
Algemeen<br />
Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is een stichting met de status van ‘toegelaten instelling<br />
volkshuisvesting’ en is ingeschreven bij het handelsregister onder nummer 27070420. De<br />
activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale<br />
huursector. Zij heeft specifieke toelating in de woningmarktregio <strong>Haag</strong>landen / Midden-Holland /<br />
Rotterdam. Zij is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet. De (statutaire)<br />
vestigingsplaats is Den <strong>Haag</strong> met als adres: Waldorpstraat 80.<br />
Gevolgen COVID-19 voor onze bedrijfsactiviteiten<br />
De impact van het COVID-19 virus betekent dat wij onze bedrijfsprocessen hebben aangepast en<br />
afgestemd op de door het RIVM en de Rijksoverheid afgegeven richtlijnen en maatregelen.<br />
Nieuwe richtlijnen en ontwikkelingen monitoren we continu en volgen we op. Onze maatregelen<br />
zijn erop gericht om de gezondheid van onze medewerkers, huurders en relaties te beschermen<br />
en waar mogelijk de dienstverlening aan onze huurders te continueren.<br />
Het COVID-19 virus heeft impact op onze bedrijfsvoering. Het overgrote deel van de<br />
medewerkers zet de werkzaamheden vanuit huis voort. De laptop kan mee naar huis en vanuit<br />
huis werken was in het pre-corona tijdperk al mogelijk. In april 2020 is geïnventariseerd of extra<br />
hulpmiddelen nodig waren en zijn bureaustoelen, grote beeldschermen en dergelijke verstrekt om<br />
het thuis werken verder te faciliteren. Daar waar dit niet mogelijk is, zijn passende maatregelen<br />
genomen. In principe vinden alle bedrijfsprocessen voortgang. Inmiddels werken we al 2 jaar op<br />
deze manier. Onderhouds- en investeringsactiviteiten worden daar waar noodzakelijk uitgesteld.<br />
Dit betreffen vooral werkzaamheden in de woning. Voor zover nu bekend, zijn daar geen claims<br />
of nadelige financiële gevolgen uit te verwachten.<br />
Risico’s<br />
De grootste risico’s van het COVID-19 virus zien we in een vertraging van bouw- en<br />
renovatietrajecten, oplopende bouw- en materiaalkosten, betalingsproblematiek bij huurders,<br />
uitstel van onderhoud, langere leegstand van verhuureenheden en uitval van medewerkers. Dat<br />
lijken vooralsnog geen factoren die kunnen leiden tot een bedreiging van de bedrijfscontinuïteit.<br />
Van een waardedaling van activa is vooralsnog geen sprake. Integendeel, in 2020 en <strong>2021</strong> is de<br />
WOZ-waarde verder opgelopen.<br />
In onze operationele kasstromen zien wij nauwelijks een vertraging in de ontvangst van<br />
huurinkomsten, (nagenoeg) de enige inkomstenbron. Van de in totaal voor <strong>2021</strong> begrote<br />
kasstroom huurontvangsten ad € 145,3 miljoen is tot en met november <strong>2021</strong> ruim € 130,6 miljoen<br />
gerealiseerd. De maandelijkse huurontvangst bedraagt circa € 11,8 miljoen. Onze huurinkomsten<br />
zijn goed gespreid. Bovendien levert de huurtoeslag ook een belangrijk vangnet op. Het is verder<br />
niet aannemelijk dat in de corporatiesector met relatief lage huren de leegstand (fors) zal<br />
toenemen. Er zijn nog steeds (lange) wachtlijsten. We stellen ons soepel op met<br />
betalingsregelingen indien dit noodzakelijk is. Het verhuurproces gaat door, weliswaar wat<br />
aangepast. In het pre-corona tijdperk gingen we met een fiks aantal kandidaat-huurders de<br />
woning bekijken. Nu worden kandidaten gebeld om te vragen of er echt interesse is, waarna de
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 112<br />
sleutel voor de bezichtiging van de woning aan de kandidaat-huurder wordt meegegeven.<br />
Daarnaast maken we video’s voor de bezichtiging. Kortom we verhuren coronaproof en ons<br />
intern audit team (IAT) monitort de controls.<br />
De uitgavenkant bestaat met name uit onderhoud, investeringen, beheerlasten, verhuurderheffing<br />
en rentelasten De onderhouds- en investeringslasten stijgen vooral door hogere materiaalkosten<br />
(gebrek aan grondstoffen) en oplopende bouwkosten. Voor de verhuurderheffing is in eerste<br />
instantie een afbouw afgekondigd door het kabinet en later in het nieuwe coalitieakkoord een<br />
volledige afschaffing op termijn. De rentelasten zijn juist dalend door de continue door de ECB<br />
laag gehouden rente. Naar verwachting zal in 2022 meer nieuwe financiering aangetrokken<br />
worden als gevolg van de toename aan vooral investeringen waarmee ook de rentelasten weer<br />
gaan oplopen.<br />
Onze financiering voor het komend jaar is geborgd via de reguliere processen. Wij hebben<br />
voldoende ruimte in onze kengetallen om aanvullende financiering in 2022 op te kunnen nemen.<br />
Wij zijn voor onze kasstromen niet afhankelijk van verkopen. De sectorbanken zijn naar<br />
verwachting in staat om in deze mogelijke behoefte te voorzien. Daarnaast beschikken wij over<br />
instrumenten als uitstel van onderhoud en investeringen om onze kasstromen positief te<br />
beïnvloeden. Indien noodzakelijk zullen wij ook gebruik maken van de overheidsmaatregelen ter<br />
ondersteuning van de economie. Op dit moment verwachten wij geen gebruik te hoeven maken<br />
van de maatregelen zoals hierboven beschreven.<br />
Mogelijke uitval van personeel door ziekte hebben we niet in de hand. Indien dit zich op grote<br />
schaal gaat voordoen, hetgeen nu niet het geval is, verwachten wij vertraging in de uitvoering van<br />
onze voorgenomen activiteiten en ook vertraging of mogelijk zelfs aanpassing van de realisatie<br />
van onze voorgenomen doelstellingen.<br />
We bewaken zoveel mogelijk het risico dat beheersingsmaatregelen worden doorbroken als<br />
gevolg van andere werkprocedures, alsmede de impact op de risico’s van fraude en/of fouten.<br />
IAT zit hier bovenop.<br />
Vermogen<br />
De vermogenspositie kan op termijn consequenties ondervinden van de coronacrisis. Het is<br />
mogelijk dat op termijn de marktwaarde gaat dalen. De mutatiegraad is bij woningcorporaties veel<br />
lager dan bij institutionele beleggers waardoor het effect van een daling van de leegwaarde veel<br />
langzamer doorwerkt in de marktwaarde van het corporatiebezit. Door de lagere mutatiegraad<br />
gaat er ook meer tijd overheen voordat de huur bij de berekening van de marktwaarde<br />
opgetrokken wordt naar het markthuurniveau. Ook dit matigt het effect op de markthuur. De<br />
afschaffing van de verhuurderheffing zal zeker een positief effect hebben op de marktwaarde. De<br />
door de nieuwe coalitie aangekondigde inkomenspolitiek voor de huurprijsvaststelling zal voor<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> met veel sociale huurders met lage inkomens wellicht negatief uitpakken.<br />
Voor de vermogenspositie van woningcorporaties vormt de disconteringsvoet de grote onzekere<br />
factor. Door de toegenomen risico’s bij commerciële verhuur, zou de disconteringsvoet kunnen<br />
stijgen vanwege een hogere risico-opslag. Dit heeft niet alleen een dalend effect op de<br />
marktwaarde, maar in de huidige systematiek ook op de beleidswaarde. Een daling van de
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 113<br />
beleidswaarde kan impact hebben op de vermogenspositie. De ‘loan-to-value’ (LTV) stijgt als<br />
gevolg van een daling van de beleidswaarde.<br />
In <strong>2021</strong> is de maximaal toegestane LTV op beleidswaarde 85%. Hoewel door het forse<br />
investeringsprogramma meer druk komt op de LTV heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> voor de komende jaren<br />
nog voldoende ruimte in de LTV. Er is een ‘waarschuwingswaarde’ van 80% afgesproken. Op het<br />
moment dat deze LTV-waarde binnen de eerste 3 jaar van de meerjareninvesteringsbegroting<br />
(MJIB) nadrukkelijk in beeld komt, hebben we een inhoudelijk gesprek over risico’s,<br />
ontwikkelingen, nut en noodzaak van investeringen, termijnen, etc. Zo bespreken we de<br />
verwachte ontwikkelingen in onder andere de marktwaarde, zodat bij een verwachte (of<br />
onverwachte) daling van de marktwaarde (en hiermee een dalende beleidswaarde) we tijdig bij<br />
kunnen sturen zodat we de LTV-norm van 85% niet overschrijden. Elk jaar kunnen we vervolgens<br />
op basis van realisatiewaarde bekijken of het risico is afgenomen of is toegenomen en opnieuw<br />
deze afweging maken.<br />
Liquiditeit<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft niet direct te maken met een liquiditeitsrisico. Aantrekken van liquiditeiten bij<br />
de sectorbanken BNG/NWB is nu en naar verwachting komend jaar ook geen probleem. De<br />
leningportefeuille bevindt zich ultimo december <strong>2021</strong> € 3,8 miljoen onder het voor <strong>2021</strong> geldende<br />
WSW-borgingsplafond. Ook een rentestijging of -daling heeft op korte en middellange termijn<br />
geen significante invloed op de kasstromen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zoals gebleken is uit een<br />
scenarioberekening in de ALM-studie bij de begroting 2022. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft geen derivaten<br />
en heeft de financiering zoveel mogelijk conform ideaalcomplex ingericht.<br />
Zo nodig kan getemporiseerd worden in onderhouds- en investeringsuitgaven om de uitgaande<br />
kasstroom en verzwaring van de financieringslast te beperken. Ook zien we mogelijkheden om<br />
de flexibele of variabele kosten te verlagen. Dit betekent uiteraard wel iets voor het behalen van<br />
onze koersdoelstellingen. Daar waar noodzakelijk en mogelijk zullen wij gebruik maken van de<br />
maatregelen die de rijksoverheid heeft afgekondigd om de economische gevolgen te beperken.<br />
Op de kapitaalmarkt is tot op heden geen paniek ontstaan. Ingrijpende maatregelen door<br />
overheden, IMF en ECB hebben tot nu toe tot gevolg dat de kapitaalmarktrente nauwelijks<br />
beweegt. Ondanks de inmiddels oplopende inflatie is de ECB nog steeds terughoudend met<br />
mogelijke renteverhogingen.<br />
In de maandelijkse liquiditeitsprognose worden zoveel mogelijk feiten en zichtbare effecten als<br />
gevolg van de coronacrisis verwerkt. Dit is een continu proces waarbij de effecten van de<br />
coronacrisis zich vermengen met normale bewegingen. Het effect op de kasstromen schatten we<br />
voor het eerste halfjaar van 2022 als gering in.<br />
Continuïteit<br />
Het bovenstaande in ogenschouw nemende zien wij geen reden om te twijfelen aan de<br />
continuïteit van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Processen zijn in redelijke mate gewoon doorgegaan en kunnen<br />
blijven doorgaan.<br />
In onze ALM-studie bij de begroting 2022 zijn de effecten van belangrijke wijzigingen in de<br />
huurinkomsten, rente etc. doorgerekend.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 114<br />
Grondslagen voor enkelvoudige jaarrekening<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> gevestigd in Den <strong>Haag</strong> staat aan het hoofd van de <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>-groep. Nadat<br />
diverse verbindingen zijn geliquideerd, activiteiten stop zijn gezet en/of bijna afgerond zijn, is de<br />
impact van de resterende verbindingen op de verslaggeving van te verwaarlozen betekenis. Op<br />
het balanstotaal en het eigen vermogen bedraagt de totale impact minder dan 1%. Op de omzet<br />
en het resultaat is de impact nog geringer. Gezien de geringe impact op de jaarcijfers van <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> is besloten om vanaf jaarrekening 2018 niet langer een geconsolideerde jaarrekening op<br />
te stellen, maar uitsluitend een enkelvoudige jaarrekening. Op basis van Titel 9 Boek 2 BW artikel<br />
407 is deze beslissing genomen, en verder uitgewerkt op grond van artikel 2:407 BW.<br />
Stelselwijzigingen<br />
In <strong>2021</strong> zijn geen stelselwijzigingen geweest.<br />
Schattingswijzigingen<br />
In de jaarrekening <strong>2021</strong> is sprake van de volgende schattingswijzigingen:<br />
In het kader van de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB en niet-<br />
DAEB vastgoed in exploitatie zijn diverse schattingswijzigingen doorgevoerd in de<br />
parameters en berekeningsmethodieken die nader uiteen zijn gezet in paragraaf 9.5.<br />
De toedeling van de indirecte kosten vindt plaats op basis van loon inclusief<br />
werkgeverslasten in plaats van op basis van fte.<br />
Presentatiewijzigingen<br />
In de RJ 645 is als wijziging voor verslagjaar <strong>2021</strong> opgenomen dat verbeterprojecten<br />
(investeringen in bestaand bezit) niet langer verantwoord mogen worden onder activa in<br />
ontwikkeling (AIO) maar onder de post activa in exploitatie (AIE). Het betreft een<br />
presentatiewijziging en heeft effect op de volgende balansposten in de jaarrekening:<br />
Activa in exploitatie (AIE): verbeterprojecten (investeringen in bestaand bezit) worden<br />
verantwoord onder de post AIE, omdat sprake is van een duurzame exploitatie.<br />
Investeringen worden aan het eind van elk jaar geactiveerd tegen de initiële verkrijgingsprijs<br />
of vervaardigingsprijs.<br />
Activa in ontwikkeling (AIO): van vastgoed in ontwikkeling is enkel nog sprake als nieuwbouw<br />
wordt ontwikkeld of projecten waarbij bestaand bezit door middel van sloop/nieuwbouw tot<br />
volledig nieuw vastgoed ontwikkeld wordt. De uitgaven worden gewaardeerd tegen<br />
verkrijgings- of vervaardigingsprijs, dan wel lagere marktwaarde.<br />
Oordelen en schattingen<br />
Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de<br />
directie van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel<br />
kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien voor het geven van het in<br />
artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht dit noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en<br />
schattingen inclusief bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de<br />
betreffende jaarrekeningpost.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 115<br />
Gescheiden verantwoording DAEB/niet-DAEB<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft de gescheiden verantwoording DAEB/niet-DAEB opgenomen in de toelichting<br />
op de enkelvoudige jaarrekening. De niet-DAEB activiteiten van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zien toe op:<br />
Het verhuren van woningen die tot de niet-DAEB tak behoren.<br />
Verhuur van bedrijfsmatig onroerend goed.<br />
Om tot een gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht te komen, wordt<br />
een aantal uitgangspunten gehanteerd. Een aantal direct toe te rekenen posten wordt in<br />
overeenstemming met het op 27 september 2017 goedgekeurde scheidingsvoorstel volledig aan<br />
de DAEB- dan wel aan de niet-DAEB activiteiten toegerekend. Voor andere niet direct toe te<br />
rekenen posten in de gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht wordt<br />
uitgegaan van een aantal veronderstellingen. De belangrijkste veronderstellingen zijn in het<br />
volgende overzicht nader uiteengezet.<br />
Grondslag voor scheiding<br />
Directe scheiding op verhuurbare<br />
eenheidsniveau (VHE-niveau). De<br />
opbrengsten/ kosten en kasstromen van<br />
individuele transacties worden direct<br />
toegerekend aan de individuele VHE die<br />
staat geclassificeerd als DAEB dan wel<br />
niet-DAEB.<br />
Posten in gescheiden verantwoording<br />
Balans:<br />
Vastgoed in exploitatie<br />
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor<br />
eigen exploitatie<br />
(Verplichtingen uit hoofde van)<br />
Onroerende zaken verkocht onder<br />
voorwaarden<br />
Vastgoed bestemd voor de verkoop<br />
Voorziening onrendabele investeringen.<br />
Winst-en verliesrekening:<br />
Verkoopopbrengsten en -lasten.<br />
Toerekening op complexniveau en<br />
gescheiden naar de DAEB en niet-DAEB<br />
activiteiten op basis van de relatieve<br />
verdeling van eenheden in het betreffende<br />
complex.<br />
Kasstroomoverzicht:<br />
Verkoopontvangsten<br />
(Des)investeringskasstromen met<br />
uitzondering van woningverbetering.<br />
Balans:<br />
Waarborgsommen.<br />
Winst-en verliesrekening:<br />
Huuropbrengsten<br />
Opbrengsten servicecontracten<br />
Lasten servicecontracten<br />
Lasten onderhoudsactiviteiten<br />
Overige directe lasten exploitatie bezit<br />
Leefbaarheid.<br />
Kasstroomoverzicht:<br />
Ontvangsten verhuur en<br />
servicecontracten
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 116<br />
Gescheiden op basis van borging van de<br />
achterliggende financiering (bijvoorbeeld<br />
WSW-borging). Geborgde leningen<br />
classificeren als DAEB, niet geborgde<br />
leningen als niet-DAEB.<br />
Gescheiden op basis van omvang<br />
activiteiten in de DAEB/niet-DAEB tak van<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> op basis van een algemene<br />
splitsingsfactor gebaseerd op de<br />
totaalverdeling van verhuureenheden in<br />
DAEB/niet-DAEB<br />
De hierbij gehanteerde verdeling<br />
DAEB/niet-DAEB is: 96/4.<br />
Uitgaven servicecontracten<br />
Uitgaven onderhoud<br />
Investeringskasstromen in<br />
woningverbetering.<br />
Balans:<br />
Vastgoed ten dienste van<br />
Deelnemingen<br />
Liquide middelen<br />
Schulden/leningen kredietinstellingen.<br />
Winst-en verliesrekening:<br />
Rentebaten en rentelasten<br />
Resultaat deelneming.<br />
Kasstroomoverzicht:<br />
Financieringskasstroom<br />
Renteuitgaven.<br />
Balans:<br />
Voorziening pensioenen en overige<br />
voorzieningen<br />
Belastingen en premies sociale<br />
verzekeringen<br />
Overlopende activa.<br />
Winst-en verliesrekening:<br />
Opbrengsten en kosten overige<br />
activiteiten<br />
Overige organisatiekosten<br />
Toegerekende organisatiekosten.<br />
Kasstroomoverzicht:<br />
Personeelsuitgaven<br />
Overige bedrijfsuitgaven.<br />
Grondslagen voor waardering van activa en passiva<br />
Regelgeving<br />
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met artikel 35 van de Woningwet, artikel 30 en<br />
31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) 2015, richtlijn 645 van de<br />
Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de regels bij en krachtens de Wet normering<br />
bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (‘WNT’).<br />
Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de vaste verkrijgings- of<br />
vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is<br />
vermeld, vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst- en<br />
verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 117<br />
wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op de balans, de winst- en verliesrekening en<br />
het kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.<br />
Vergelijking met voorgaand jaar<br />
De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten<br />
opzichte van het voorgaande jaar.<br />
Vastgoedbeleggingen<br />
Algemene uitgangspunten<br />
Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld, gelden voor alle<br />
vastgoedbeleggingen de volgende algemene uitgangspunten.<br />
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs<br />
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen<br />
uitgaven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in<br />
mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Rekening wordt gehouden met<br />
bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.<br />
Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten<br />
gaan en vervolgens op deze grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele<br />
boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van<br />
de grond.<br />
DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie<br />
Verwerking verbetering vastgoed in exploitatie (verbeterprojecten en investeringen in bestaand<br />
bezit)<br />
Uitgaven in het vastgoed in exploitatie na eerste verwerking worden verwerkt als onderdeel van<br />
de kostprijs van het vastgoed in exploitatie indien sprake is van een verbetering. Dit is het geval<br />
indien:<br />
De werkzaamheden die dienen om aan de onroerende zaak of een zelfstandig gebouwdeel een<br />
wezenlijke verandering aan te brengen, waardoor de onroerende zaak naar inrichting, aard of<br />
omvang een wijziging heeft ondergaan.<br />
Tot de verbeteringen worden ten minste gerekend de werkzaamheden die verband houden met:<br />
Het gebruiksklaar maken van een nieuwverworven onroerende zaak;<br />
De nieuwbouwuitgaven bij vervangende nieuwbouw die volgen na het slopen van bestaande<br />
opstallen;<br />
Herstel van fysieke beschadiging aan onroerende zaken als gevolg van abnormale<br />
gebeurtenissen, en<br />
Een ingrijpende verbouwing.<br />
Er is sprake van een ‘ingrijpende verbouwing’ als een onroerende zaak technisch en economisch<br />
gezien hoogst verouderd is of als van een onroerende zaak een gedeelte bouwvallig is, welk<br />
gedeelte wordt afgebroken, en in het overblijvende gedeelte een groot aantal veranderingen en<br />
vernieuwingen wordt aangebracht.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 118<br />
We beschouwen de ingrijpende verbouwing (renovatie) als een investering wanneer wordt<br />
voldaan aan minstens drie van de volgende vier criteria:<br />
1. De energetische prestaties verbeteren wezenlijk (meerdere labelstappen) waardoor het bezit<br />
vanwege de ingrijpende verbouwing ook vanuit energetisch perspectief voor de langere<br />
termijn verhuurbaar is.<br />
2. Gevelrenovatie of dakrenovatie (inclusief isolatie) maakt op een zodanige manier deel uit van<br />
de aanpak waardoor deze op een niveau vergelijkbaar met dat van nieuwgebouwde objecten<br />
wordt gebracht.<br />
3. De werkzaamheden aan de onroerende zaak zijn mede gericht op het brengen dan wel<br />
houden van de kwaliteit van de badkamers, toiletten en keukens op het technische en<br />
functionele niveau dat in redelijkheid minimaal in nieuwgebouwde objecten mag worden<br />
verwacht.<br />
4. Installatievoorzieningen van de verhuurbare eenheden, dan wel complexen zijn als gevolg<br />
van de werkzaamheden toekomstbestendig in de zin dat ze niet binnen 10 jaar hoeven te<br />
worden aangepakt.<br />
Overige onderhoudslasten worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit betreffen de<br />
werkzaamheden die naar hun aard dienen om een verhuurbare eenheid, dan wel complex – in<br />
vergelijking met de toestand waarin die zich bij stichting of latere verandering bevond – in<br />
bruikbare staat te herstellen en aldus de ingetreden achteruitgang op te heffen; dit ongeacht de<br />
omvang van de uitgaven.<br />
Typering<br />
DAEB-vastgoed omvat woningen, maatschappelijk vastgoed en overig sociaal vastgoed in<br />
exploitatie die volgens het definitief goedgekeurde scheidingsvoorstel van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> als<br />
DAEB-vastgoed classificeerden. Hierbij is rekening gehouden met mutaties in de DAEBportefeuille<br />
sinds de vaststelling.<br />
Over het algemeen zijn dit woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens<br />
op het moment van het afsluiten van de huurovereenkomst en maatschappelijk vastgoed.<br />
Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke<br />
organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners.<br />
Niet-DAEB vastgoed omvat woningen en overige objecten welke niet voldoen aan het criterium<br />
van DAEB-vastgoed.<br />
Kwalificatie<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> richt zich op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Dit betekent dat<br />
beleidskeuzes rondom het vastgoed primair worden gemaakt met inachtneming van haar taak als<br />
sociale volkshuisvester. Daarnaast worden investeringsbeslissingen mede genomen op basis<br />
van een analyse van het financiële rendement. Een beperkt deel van de portefeuille is<br />
gealloceerd voor verkoop. Basis voor de waardering is het Handboek modelmatig waarderen<br />
marktwaarde in verhuurde staat.<br />
Waarderingsgrondslag<br />
Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet gewaardeerd tegen
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 119<br />
de marktwaarde in verhuurde staat (actuele waarde). <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> waardeert haar vastgoed in<br />
exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt<br />
waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de marktwaarde in verhuurde staat. De<br />
waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat vindt plaats overeenkomstig de methodiek die<br />
is opgenomen in bijlage 2 bij artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting<br />
2015 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde <strong>2021</strong>’).<br />
Marktwaarde in verhuurde staat is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een<br />
bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke<br />
transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken,<br />
prudent en zonder dwang zouden hebben gehandeld.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> past voor het bezit de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen<br />
marktwaarde toe met uitzondering van het BOG binnen het niet-DAEB bezit. Hiervoor wordt de<br />
full-versie toegepast.<br />
Om de basisversie toe te kunnen passen, heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een analyse gemaakt van haar<br />
bezit (grootstedelijk, in de Randstad, weinig specifiek vastgoed) en hierbij vastgesteld dat het<br />
type en de samenstelling van het bezit past binnen de uitgangspunten en normeringen die de<br />
basisversie voorschrijft. Daarom heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> geconcludeerd dat de toepassing van de<br />
basisversie leidt tot een acceptabele uitkomst van de marktwaarde in verhuurde staat voor het<br />
geheel van de betreffende complexen en past binnen het getrouwe beeld van het vermogen en<br />
resultaat dat de jaarrekening, volgens het verslaggevingsstelsel, moet geven.<br />
Toetsing<br />
Jaarlijks vindt in de zomer na afloop van het jaarrekeningtraject een validatie van de basisversie<br />
plaats. Daarbij wordt door vergelijking met de full-versie achteraf aangegeven of de basisversie<br />
een marktwaarde-uitkomst heeft gegeven die binnen acceptabele bandbreedte van de full-versie<br />
uitkomst ligt. Dit vormt input om de basisversie eventueel aan te passen. Deze inzichten zijn<br />
vanzelfsprekend nog niet bekend en niet meegenomen bij de totstandkoming van deze<br />
jaarrekening.<br />
Complexindeling<br />
Overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde vindt waardering op<br />
waarderingscomplexniveau plaats. Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare<br />
verhuureenheden voor wat betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast is het gehele<br />
waarderingscomplex als eenheid aan een derde partij te verkopen. Alle verhuureenheden van<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> maken deel uit van een waarderingscomplex of vormen een afzonderlijk<br />
waarderingscomplex.<br />
Waarderingsmethode<br />
De marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een<br />
modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn<br />
als volgt:<br />
De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de<br />
contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 120<br />
De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn<br />
gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is.<br />
Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet<br />
specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen (zoals afgesloten convenanten met<br />
gemeenten over aan te houden volumes in huurprijscategorieën en mogelijk in de toekomst<br />
te maken prestatieafspraken) zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed, maar<br />
maken onderdeel uit van de niet uit de balans blijkende verplichtingen.<br />
Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel<br />
Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de<br />
inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een<br />
disconteringsvoet ‘contant’ worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een<br />
eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar. Dit is de geschatte<br />
opbrengstwaarde van het vastgoed, welke ook contant wordt gemaakt tegen dezelfde<br />
disconteringsvoet als de kasstromen en wordt hierbij opgeteld.<br />
Toepassing van de basisversie kenmerkt zich door het feit dat een marktwaarde in<br />
verhuurde staat op complexniveau wordt bepaald, maar waarbij op portefeuilleniveau (totaal<br />
van alle complexen) de waardering leidt tot een acceptabele uitkomst van de marktwaarde in<br />
verhuurde staat voor het geheel van de betreffende complexen en past binnen het getrouwe<br />
beeld van het vermogen en resultaat van de jaarrekening.<br />
In overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen is geen taxateur betrokken<br />
geweest bij de bepaling en toetsing van de marktwaarde in verhuurde staat van de<br />
woningen, de parkeergelegenheden, het maatschappelijk onroerend goed en het<br />
zorgvastgoed, zowel intramuraal als extramuraal.<br />
Binnen de toepassing van de basisversie is het niet mogelijk om vrijheidsgraden te<br />
gebruiken. Dit betekent dat de parameters, zoals deze opgenomen zijn in het handboek,<br />
integraal gevolgd zijn.<br />
Het bedrijfsonroerend goed omvat binnen het niet-DAEB vastgoed meer dan 5%. Op basis van<br />
de woningwet is dit vastgoed gewaardeerd volgens de full-versie van het handboek Modelmatig<br />
waarderen. Hierbij wordt de waardering mede uitgevoerd door een externe taxateur volgens de<br />
RICS-taxatiestandaarden (Royal Institution of Chartered Surveyors) en heeft hierbij een volledige<br />
taxatie dan wel hertaxatie uitgevoerd. Al het andere vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd<br />
volgens de basisversie van het handboek.<br />
Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s:<br />
doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex<br />
in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij<br />
mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen<br />
wordt overgegaan.<br />
Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde<br />
wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Voor reguliere<br />
woongelegenheden en parkeren geldt dat per complex uiteindelijk het scenario met de hoogste<br />
uitkomst gelijk gesteld wordt aan het begrip ‘marktwaarde verhuurde staat’, zijnde de actuele<br />
waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaatsvindt. Voor niet-zelfstandige eenheden,<br />
BOG, MOG en ZOG is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing. Ook voor zelfstandige
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 121<br />
studenteenheden en zelfstandige extramurale zorgeenheden wordt een uitpondscenario niet<br />
waarschijnlijk geacht. Daarom wordt in de basisversie het doorexploiteerscenario<br />
voorgeschreven.<br />
Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van marktconforme uitgangspunten<br />
gedaan. De volgende parameters worden hierbij gehanteerd:<br />
prijsinflatie ten behoeve van de jaarlijkse indexatie van de ingerekende contracthuur, de<br />
markthuur, de maximale huur en de liberalisatiegrens, belastingen, verzekeringen en overige<br />
zakelijke lasten;<br />
loonstijging als uitgangspunt voor de stijging van de beheerskosten;<br />
bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten, de<br />
verkoopkosten en de verouderingskosten;<br />
leegwaardestijging is de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het<br />
uitpondscenario.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde <strong>2021</strong><br />
voorgeschreven parameters en uitgangspunten toegepast. De belangrijkste uitgangspunten zijn:<br />
Parameters woongelegenheden<br />
2020 <strong>2021</strong> 2022 2023 2024 2025 2026<br />
2027<br />
e.v.<br />
Prijsinflatie 1,30% 1,90% 1,80% 1,90% 1,90% 1,90% 2,00% 2,00%<br />
Looninflatie 2,00% 2,20% 2,10% 2,30% 2,30% 2,40% 2,50%<br />
Bouwkostenstijging 4,20% 3,20% 2,10% 2,30% 2,30% 2,40% 2,50%<br />
Leegwaardestijging 7,50% 13,20% 7,60% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%<br />
Instandhoudingsonderhoud per vhe doorexploiteerscenario:<br />
Eengezinswoning € 1.500 - € 1.806 (2020: € 1.282 - € 1.928)<br />
Meergezinswoning € 1.104 - € 1.918 (2020: € 1.091 - € 1.761)<br />
Studenteneenheid € 421 - € 1.644 (2020: € 353 - € 1.456)<br />
Zorgeenheid (extramuraal) € 1.129 - € 1.976 (2020: € 1.288 - € 1.803)<br />
Instandhoudingsonderhoud per vhe uitpondscenario:<br />
Eengezinswoning € 826 - €1.083 (2020: € 558 - € 971)<br />
Meergezinswoning € 661 - € 1.182 (2020: € 434 - € 772)<br />
Studenteneenheid € 358 - € 421 (2020: n.v.t.)<br />
Zorgeenheid (extramuraal) n.v.t. (2020: n.v.t.)<br />
Beheerkosten per vhe:<br />
Eengezinswoning € 467 (2020: € 458)<br />
Meergezinswoning € 459 (2020: € 450)<br />
Studenteneenheid € 432 (2020: € 423)<br />
Zorgeenheid (extramuraal) € 423 (2020: € 415)<br />
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,0516% (2020: 0,0551%)<br />
Belastingen, verzekeringen en overige<br />
zakelijke lasten (% van de WOZ)<br />
0,07% (2020: 0,08%)<br />
Verhuurderheffing (% van de WOZ) 0,526% - 0,306% (2020: 0,501% - 0,527%)
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 122<br />
Huurderving (% van de huursom) 1% (2020: 1%)<br />
Mutatiekans bij doorexploiteren 4,46% (2020: 7,12%)<br />
Mutatiekans bij uitponden 5,77% (2020: 7,74%)<br />
Mutatieleegstand DAEB 0 maanden (2020: 0 maanden)<br />
Mutatieleegstand niet-DAEB 3 maanden (2020: 3 maanden)<br />
Mutatieleegstand verkoop 0 maanden (2020: 0 maanden)<br />
Verkoopkosten bij uitponden (% van de<br />
leegwaarde)<br />
1,2% (2020: 1,3%)<br />
Disconteringsvoet: 5,48% (2020: 5,85%)<br />
Huurstijging boven prijsinflatie voorgaand<br />
jaar<br />
2022 2023 2024 2025 e.v.<br />
Zelfstandige eenheden 1,0% 1,0% 1,0% 0,5%<br />
Onzelfstandige eenheden 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%<br />
Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 555 (2020: € 544) per te splitsen eenheid.<br />
De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten,<br />
bedragen 9% van de berekende waarde van een verhuureenheid op peildatum 31 december<br />
<strong>2021</strong>.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 123<br />
Parameters bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo BOG € 6,00 € 5,80<br />
Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo MOG € 7,30 € 7,00<br />
Mutatieonderhoud technisch per m2 bvo BOG € 10,10 € 9,70<br />
Mutatieonderhoud technisch per m2 bvo MOG € 12,20 € 11,80<br />
Mutatiekosten marketing (% jaarhuur) 14% 14%<br />
Beheerkosten % van de markthuur - BOG 3% 3%<br />
Beheerkosten % van de markthuur - MOG 2% 2%<br />
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,2642% 0,2612%<br />
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) 0,12% 0,12%<br />
Disconteringsvoet 8,61% 8,86%<br />
Parameters intramuraal zorgvastgoed<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo € 9,70 € 9,30<br />
Mutatieonderhoud per m2 bvo € 12,20 € 11,80<br />
Mutatiekosten marketing (% jaarhuur) 14% 14%<br />
Beheerkosten (% jaarhuur) 2,5% 2,5%<br />
Gemeentelijke OZB, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke<br />
lasten (% van de WOZ) 0,33% 0,34%<br />
Disconteringsvoet 8,48% 8,73%<br />
Bij toepassing van de full-versie:<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde <strong>2021</strong><br />
voorgeschreven parameters en uitgangspunten toegepast. Onder toepassing van de full-versie<br />
heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de voor de volgende vrijheidsgraden van het Handboek afwijkende<br />
standpunten ingenomen, rekening houdend met de specifieke omstandigheden van het bezit<br />
en/of de omgeving waarbinnen <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> opereert.<br />
De volgende vrijheidsgraden zijn toegepast voor het BOG:<br />
markthuur(stijging)<br />
mutatieleegstand<br />
huurvrije periode<br />
exit yield<br />
disconteringsvoet<br />
Impact hantering vrijheidsgraden<br />
Parameter handboek Bandbreedte Eigen parameter<br />
Markthuurstijging prijsinflatie 1 jaar 1%, daarna 2%<br />
Mutatieleegstand 6 maanden 1 tot 12 maanden<br />
Huurvrije periode<br />
0 tot 9 maanden<br />
Exit Yield 7,25% - 13,50%<br />
Disconteringsvoet 8,40 % - 9,24% 6,83% - 10,70%
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 124<br />
De aangegeven markthuur door de taxateur is gemiddeld € 14,45 per maand hoger dan het<br />
bedrag dat ingelezen is in de basisversie. Wanneer deze vrijheidsgraden niet waren toegepast,<br />
zou de marktwaarde in verhuurde staat voor het BOG € 791.338 (2020: € 1.768.856) meer<br />
bedragen.<br />
Mutatie marktwaarde verhuurde staat<br />
Mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat van vastgoed in exploitatie worden in de winst-enverliesrekening<br />
verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen<br />
vastgoedportefeuille’.<br />
Herwaardering<br />
De herwaarderingsreserve wordt bepaald als het positieve verschil tussen de marktwaarde<br />
verhuurde staat en de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs (zonder rekening te houden met<br />
enige afschrijving of waardevermindering) en onder aftrek van (latente) belastingverplichtingen.<br />
Als gevolg van het toepassen van de basisversie, waarmee een marktwaarde op<br />
portefeuilleniveau wordt nagestreefd, zit er een onnauwkeurigheid in de bepaling van de<br />
herwaarderingsreserve op complexniveau. Deze onnauwkeurigheid is inherent aan de<br />
toepassing van de basisversie. Dit leidt niet tot een hoger of lager vermogen, maar ziet enkel toe<br />
op de allocatie binnen het vermogen (hogere herwaarderingsreserve leidt tot lagere overige<br />
reserves en vice versa).<br />
Bepaling beleidswaarde (ten behoeve van de toelichting)<br />
De beleidswaarde sluit aan op het beleid van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en beoogt inzicht te geven in de<br />
verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de<br />
beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa<br />
(kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het<br />
beleid van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie<br />
(zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor<br />
de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van:<br />
1. Voor het gehele bezit is uitgegaan van het scenario ‘doorexploiteren’ (in plaats van de<br />
hoogste van ‘doorexploiteren’ en ‘uitponden’). Bovendien wordt in het geheel geen<br />
rekening gehouden met verkopen, waarbij de overdrachtskosten op 0% worden gezet.<br />
2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het<br />
ingeschatte moment van (huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het<br />
beleid van de corporatie bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de<br />
geldende wet- en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met<br />
gemeenten. Daarnaast wordt er rekening gehouden met de corporatiespecifieke<br />
boveninflatoire huurverhoging. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> hanteert voor de sociale huurwoningen een<br />
inflatievolgende huurverhoging. Voor de geliberaliseerde woningen is in de begroting een<br />
huurverhoging van 1% boven inflatie ingerekend voor alle jaren. In de beleidswaarde mag<br />
de boveninflatoire huurverhoging niet hoger zijn dan voorgeschreven in het handboek.<br />
Vanaf 2025 is de opslag slechts 0,5% boven inflatie. Daarom is de huurverhoging voor de<br />
geliberaliseerde woningen gelijk aan het handboek gesteld. De ingerekende streefhuur is<br />
conform bestuursbesluit voor tijdelijke aanpassing huurbeleid. Bij mutatie wordt de<br />
huurprijs bepaald op basis van de methodiek ‘energielabel -% maximaal redelijk’. Is de<br />
huidige contracthuur hoger, dan wordt de laatste contracthuur de nieuwe huurprijs. Er
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 125<br />
wordt niet afgetopt, behalve op de liberalisatiegrens. Woningen in het niet-DAEB segment<br />
worden bij mutatie voor een vaste prijs van € 900 verhuurd. De ingerekende streefhuur<br />
van de sociale eengezins- en meergezinswoningen is gemiddeld 84% van de maximaal<br />
redelijke huur.<br />
3. De component instandhoudingsonderhoud is vervangen door een nominale eigen<br />
onderhoudsnorm (gecorrigeerd voor inflatie). De onderhoudskosten zijn op complexniveau<br />
bekend. Waardoor op complexniveau een normbedrag wordt vastgesteld, rekening<br />
houdend met de langjarige onderhoudscyclus voortvloeiend uit de vastgestelde<br />
meerjarenonderhouds-begroting. Het gaat om ongeveer € 42,2 miljoen per jaar.<br />
Daarnaast wordt voor bijna € 5,2 miljoen per jaar aan indirecte kosten toegerekend aan<br />
onderhoud. Totaal gaat het dus om<br />
€ 47,2 miljoen per jaar met een gemiddelde van € 2.251,76 per verhuureenheid (voor de<br />
bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat is € 1.479,82 per verhuureenheid<br />
ingerekend (eengezins- en meergezinswoningen) als gemiddelde onderhoudsnorm in het<br />
doorexploiteerscenario).<br />
4. De beheerskosten uit de DCF-berekening zijn vervangen door een eigen beheernorm die<br />
aansluit bij de jaarlijkse werkelijke uitgaven voor beheer in de 15-jaars DCF-periode.<br />
Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren<br />
aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden<br />
opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ in de<br />
resultatenrekening. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> gaat uit van gemiddelde beheerlasten van € 970 per<br />
verhuureenheid (voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat zijn de<br />
beheerkosten voor een eengezinswoning € 467 en een meergezinswoning € 459).<br />
De beleidswaarde van BOG / MOG / ZOG is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus<br />
verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.<br />
Voor zover afwijkend voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde<br />
uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie - zoals<br />
toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie - afgeleid van de<br />
meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur en<br />
beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in de Regeling Toegelaten<br />
Instellingen Volkshuisvesting (RTIV).<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft hierbij uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de<br />
beleidswaarde. Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde.<br />
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden<br />
Onroerende zaken die in het kader van een regeling verkoop onder voorwaarden (VOV) zijn<br />
overgedragen aan een derde en waarvoor <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een terugkoopplicht kent, worden<br />
aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden aan de<br />
activazijde gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen<br />
contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Waardemutaties<br />
worden verwerkt in de winst- en verliesrekening als ‘Niet gerealiseerde waardeveranderingen<br />
verkopen onder voorwaarden’.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 126<br />
Bij de eerste verwerking (initiële verkoop van de woning onder voorwaarden uit exploitatie) wordt<br />
het waardeverschil bij overdracht verantwoord in de winst- en verliesrekening onder ‘Niet<br />
gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.<br />
Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de<br />
balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks<br />
gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de<br />
contractvoorwaarden. Deze waardemutaties worden verwerkt in de winst- en verliesrekening als<br />
‘Niet gerealiseerde waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden’.<br />
Indien de terugkoop gerealiseerd is, vindt verwerking afhankelijk van de beleidsdoelstelling<br />
plaats:<br />
Bij gelijkblijvende bestemming blijft classificatie onder verkopen onder voorwaarden van<br />
toepassing. Waardering vindt plaats tegen de waarde waartegen terugkoop heeft<br />
plaatsgevonden.<br />
Indien de woning een ‘verhuurbestemming’ krijgt, wordt deze woning opgenomen onder het<br />
vastgoed in exploitatie. Waardering vindt plaats op basis van de marktwaarde in verhuurde<br />
staat volgens het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde.<br />
Indien het beleidsvoornemen bestaat om de woning te verkopen, vindt verantwoording plaats<br />
onder de voorraden. Waardering vindt plaats tegen de waarde waarop de woning is<br />
teruggekocht.<br />
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie<br />
Typering<br />
Dit betreft nieuwbouw die wordt ontwikkeld of projecten waarbij bestaand bezit door middel van<br />
sloop/nieuwbouw tot volledig nieuw vastgoed ontwikkeld wordt. Het vastgoed is bestemd om te<br />
worden ingezet als vastgoed in exploitatie.<br />
Waarderingsgrondslag<br />
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen de<br />
verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde.<br />
Materiële vaste activa<br />
Algemene uitgangspunten<br />
Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld, gelden voor alle materiële<br />
vaste activa de volgende algemene uitgangspunten.<br />
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen<br />
verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de<br />
verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.<br />
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs<br />
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen<br />
uitgaven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie, worden deze in<br />
mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 127<br />
Financiële vaste activa<br />
Deelnemingen in groepsmaatschappijen<br />
Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend op het zakelijk en financieel<br />
beleid worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (netto vermogenswaarde).<br />
Wanneer 20% of meer van de stemrechten kan worden uitgebracht, wordt ervan uitgegaan dat er<br />
invloed van betekenis is.<br />
De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze<br />
jaarrekening. Voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor<br />
aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de<br />
betreffende deelneming.<br />
Indien de waarde van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze<br />
op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> in deze situatie geheel of ten dele<br />
instaat voor de schulden van de deelneming, respectievelijk het stellige voornemen heeft de<br />
deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen.<br />
De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de<br />
identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie.<br />
Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend worden gewaardeerd tegen<br />
verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats<br />
tegen de realiseerbare waarde. Afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en<br />
verliesrekening.<br />
Leningen u/g<br />
De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag,<br />
gewoonlijk de nominale waarde. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde<br />
kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering.<br />
Vordering latente belastingen<br />
Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de<br />
waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een<br />
belastinglatentie te vormen indien en voor zover sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen.<br />
Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare<br />
voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat<br />
toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden<br />
gecompenseerd en de mogelijkheid van verrekening kan worden benut. Bij het op 31 december<br />
2020 vormen van de actieve latentie is rekening gehouden met tijdelijke verschillen op<br />
afschrijvingen en de langlopende leningen. Daarnaast is uit hoofde van de leningruil met Vestia<br />
een verrekenbaar tijdelijk verschil ontstaan waarvoor een actieve latentie is gevormd.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 128<br />
Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa dan wel de<br />
vlottende activa (bij een termijn korter dan 1 jaar), latente belastingverplichtingen zijn opgenomen<br />
onder de voorzieningen.<br />
De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de<br />
belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de<br />
komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld.<br />
Belastinglatenties worden gewaardeerd tegen contante waarde.<br />
Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa<br />
Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> op<br />
iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van<br />
een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve<br />
aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de omvang van het<br />
verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-enverliesrekening.<br />
Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van<br />
de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief<br />
en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de<br />
effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het<br />
instrument.<br />
Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van<br />
de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De<br />
terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de<br />
geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn<br />
van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-enverliesrekening<br />
verwerkt.<br />
Voorraden<br />
Vastgoed bestemd voor de verkoop<br />
De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of<br />
lagere netto opbrengstwaarde. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek<br />
van direct toerekenbare verkoopkosten. Indien de oorspronkelijk kostprijs onbekend is, wordt<br />
gewaardeerd op basis van actuele waarde. Deze is gebaseerd op de actuele marktsituatie en<br />
omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs<br />
op balansdatum had kunnen worden verkregen.<br />
De voorraad teruggekochte Koopgarantwoningen wordt gewaardeerd tegen actuele waarde, dit is<br />
de ‘terugkoopwaarde’.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 129<br />
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop<br />
Het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop betreft nog niet opgeleverde en nog<br />
onverkochte woningen uit projectontwikkeling en/of het onverkochte deel van de in ontwikkeling<br />
zijnde grondposities en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere netto<br />
opbrengstwaarde. De netto opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder<br />
aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.<br />
Overige voorraden<br />
De magazijnvoorraden zijn gewaardeerd tegen kostprijs of lagere opbrengstwaarde.<br />
Onderhanden projecten<br />
De post onderhanden projecten in opdracht van derden bestaat uit het saldo van gerealiseerde<br />
projectkosten, toegerekende winst, en indien van toepassing, verwerkte verliezen en reeds<br />
gedeclareerde termijnen.<br />
Onderhanden projecten waarvan het saldo een debetstand vertoont, worden gepresenteerd<br />
onder de vlottende activa. Onderhanden projecten waarvan het saldo een creditstand vertoont,<br />
worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet<br />
verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden.<br />
Vorderingen<br />
Vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens<br />
gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde.<br />
Een eventuele voorziening voor het risico van oninbaarheid wordt in mindering gebracht. Deze<br />
voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.<br />
Liquide middelen<br />
De liquide middelen betreffen kas, banktegoeden en gelden onderweg met een looptijd korter<br />
dan twaalf maanden. Rekening courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan<br />
banken onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale<br />
waarde.<br />
Eigen vermogen<br />
Eigen vermogen<br />
Dit betreft het vermogen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> waarover de daartoe bevoegde organen binnen de<br />
grenzen van de wettelijke kaders en statutaire bepalingen kan beschikken.<br />
Herwaarderingsreserve<br />
Een herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het positieve verschil tussen de marktwaarde<br />
van activa en de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.<br />
In de herwaarderingsreserve worden de ongerealiseerde waardevermeerderingen van de<br />
onroerende zaken in exploitatie opgenomen. Er is sprake van een ongerealiseerde<br />
waardevermeerdering indien de marktwaarde van een waarderingscomplex op balansdatum<br />
hoger is dan de boekwaarde op basis van de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs. Indien op
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 130<br />
een waarderingscomplex in het verleden een waardevermindering is verantwoord, dan wordt pas<br />
een herwaarderingsreserve gevormd voor het betreffende complex voor zover de marktwaarde<br />
hoger is dan de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs.<br />
Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve van op marktwaarde gewaardeerde<br />
onroerende zaken in exploitatie wordt rechtstreeks ten gunste van de overige reserves<br />
verantwoord. Aangezien de waardevermeerdering van de onroerende zaken in exploitatie reeds<br />
ten gunste van de winst- en verliesrekening is gebracht (en in verband hiermee een<br />
herwaarderingsreserve is gevormd), is verwerking van de daaropvolgende realisatie niet ten<br />
gunste van de winst- en verliesrekening gebracht.<br />
Voorzieningen<br />
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en<br />
verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van<br />
middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden ingeschat. De<br />
voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk<br />
zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd<br />
tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de<br />
verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld.<br />
Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt en het waarschijnlijk is dat<br />
deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze<br />
vergoeding als een actief in de balans opgenomen.<br />
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen<br />
Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke<br />
verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook<br />
gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern<br />
gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting<br />
huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige<br />
herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld<br />
aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering.<br />
Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en<br />
afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.<br />
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere<br />
waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de<br />
investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van<br />
het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder<br />
verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle<br />
investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen marktwaarde in verhuurde<br />
staat.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 131<br />
Voorziening latente belastingverplichtingen en -vorderingen<br />
Latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Voor verdere toelichting<br />
zie ‘Vordering latente belastingen’.<br />
Voorziening pensioenen<br />
De pensioenvoorziening betreft de door de pensioenadviseur geraamde pensioenverplichting aan<br />
een zeer beperkte groep voormalige VZOS 13 -medewerkers met een levensjarenregeling. Een<br />
keer in de drie jaar wordt deze verplichting opnieuw bepaald. De verplichting wordt bepaald door<br />
een koopsom te berekenen waartegen een pensioenmaatschappij de verplichting van <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> zou overnemen. De hoogte van de koopsom hangt af van de overlevingskansen, de<br />
indexatie en de rekenrente. In juni 2020 is de verplichting opnieuw bepaald.<br />
De verplichtingen die voortvloeien uit deze rechten van haar personeel zijn ondergebracht bij de<br />
Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> betaalt hiervoor<br />
premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaalt.<br />
De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van<br />
het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële<br />
verplichtingen) dit toelaat. De (maand)dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo <strong>2021</strong> 126,0%<br />
(ultimo 2020: 109,3%). De beleidsdekkingsgraad bedraagt ultimo <strong>2021</strong> 118,8% (ultimo 2020<br />
103,1%). Met deze beleidsdekkingsgraad voldoet het pensioenfonds aan de minimaal vereiste<br />
104,2% die is voorgeschreven door De Nederlandse Bank (DNB). Er is daarom geen sprake van<br />
een dekkingstekort. De dekkingsgraad is wel lager dan de vereiste dekkingsgraad van 126,0%.<br />
SPW zal daarom in het eerste kwartaal van 2022 een herstelplan indienen bij DNB waarin wordt<br />
aangetoond hoe het pensioenfonds verwacht dat binnen tien jaar tijd de dekkingsgraad herstelt<br />
tot het niveau van de vereiste dekkingsgraad.<br />
Verder heeft het bestuur van SPW een financieel crisisplan opgesteld waarin is beschreven<br />
welke aanvullende maatregelen kunnen worden genomen om tijdig herstel mogelijk te maken.<br />
Het bestuur van SPW zal, indien blijkt dat het fonds niet tijdig kan herstellen, conform dit<br />
financieel crisisplan, aanvullende maatregelen moeten nemen.<br />
Tevens heeft het bestuur van het pensioenfonds in <strong>2021</strong> besloten de opgebouwde aanspraken<br />
van (gewezen) deelnemers en de ingegane pensioenen per 1 januari 2022 te verhogen met een<br />
gedeeltelijke toeslag. Er was ruimte voor een gedeeltelijke toeslag, omdat de<br />
beleidsdekkingsgraad per eind oktober <strong>2021</strong> hoger was dan 110%.<br />
Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van<br />
toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan<br />
pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. De premies worden<br />
verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden<br />
opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering<br />
van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans<br />
opgenomen.<br />
13<br />
Verbetering Zij Ons Streven (VZOS) is één van de rechtsvoorgangers van het huidige <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 132<br />
Toevoegingen aan en vrijval van pensioenvoorzieningen worden ten laste respectievelijk ten<br />
gunste van de winst- en verliesrekening gebracht.<br />
Jubileumvoorziening<br />
De jubileumvoorziening betreft een voorziening voor toekomstige jubileumuitkeringen. De<br />
voorziening betreft het geschatte bedrag van de in de toekomst uit te keren jubileumuitkeringen.<br />
De berekening is gebaseerd op gedane toezeggingen, blijfkansen en leeftijden.<br />
Schulden<br />
Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen de reële waarde.<br />
Deze is over het algemeen gelijk aan de nominale waarde. Na eerste waardering worden de<br />
langlopende schulden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien geen sprake is van<br />
agio of disagio is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. De<br />
aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden.<br />
Voor kortlopende schulden vindt de eerste waardering tegen reële waarde plaats en vervolgens<br />
wordt gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs.<br />
In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een<br />
terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de<br />
woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De<br />
terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de<br />
terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden<br />
verantwoord.<br />
Leasing<br />
Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom<br />
niet bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde<br />
van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor,<br />
op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.<br />
Grondslagen voor resultaatbepaling<br />
Algemeen<br />
De winst- en verliesrekening wordt gepresenteerd op basis van de functionele indeling. In de<br />
functionele winst- en verliesrekening bestaat een onderscheid tussen direct toe te rekenen<br />
kosten en indirecte kosten (zoals lonen en salarissen, overige bedrijfslasten en<br />
afschrijvingskosten materiële vaste activa ten dienste van). De direct toe te rekenen kosten<br />
worden bij het betreffende onderdeel verantwoord. De toerekening van de indirecte kosten aan<br />
de onderscheiden onderdelen van de functionele winst- en verliesrekening gebeurt op basis van<br />
de verdeelsleutel ‘personeelskosten’.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 133<br />
Resultaatbepaling<br />
Baten worden verantwoord in het jaar waarin deze worden gerealiseerd. Lasten worden<br />
verantwoord in het jaar waarin de prestaties worden geleverd. Verliezen worden verantwoord<br />
wanneer deze voorzienbaar zijn.<br />
Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde<br />
waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële<br />
instrumenten.<br />
Opbrengsten<br />
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en<br />
risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper.<br />
Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties,<br />
gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te<br />
verrichten diensten.<br />
Lonen en salarissen, sociale lasten<br />
Lonen, salarissen en sociale lasten zijn op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de<br />
winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Deze kosten worden<br />
op basis van de salariskosten aan de diverse functionele posten in het resultaat toegerekend.<br />
Pensioenlasten<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft de toegezegde pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds in de<br />
jaarrekening verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is aangesloten bij<br />
bedrijfstakpensioenfonds SPW die tezamen met andere woningcorporaties dezelfde regeling<br />
toepast. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders<br />
dan eventueel hogere toekomstige premies. In de jaarrekening worden dus alleen de<br />
verschuldigde premies verantwoord. Deze kosten worden op basis van de salariskosten aan de<br />
diverse functionele posten in het resultaat toegerekend.<br />
Afschrijvingen materiële vaste activa<br />
Op vastgoed in exploitatie wordt niet afgeschreven. De afschrijvingen op de activa ten dienste<br />
van exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de<br />
lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur en worden via verdeelsleutels<br />
toegerekend aan de afzonderlijke activiteiten.<br />
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille<br />
Huuropbrengsten<br />
Dit betreft de daadwerkelijk in rekening gebrachte huren van woningen, woongebouwen en<br />
bedrijfsruimten, dus na aftrek van huurderving wegens leegstand.<br />
Opbrengsten servicecontracten<br />
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders ter dekking van te maken en gemaakte<br />
servicekosten. De vergoeding is gebaseerd op de geraamde kosten. Jaarlijks vindt op basis van
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 134<br />
de werkelijke kosten afrekening plaats. De kosten worden verantwoord onder de lasten<br />
servicecontracten.<br />
Kosten onderhoud<br />
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud<br />
(anders dan groot onderhoud) verantwoord voor zover deze betrekking hebben op het vastgoed<br />
in exploitatie. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het<br />
verslagjaar hebben plaatsgevonden.<br />
Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op<br />
balansdatum worden verwerkt onder de ‘niet in de balans opgenomen verplichtingen’.<br />
Netto resultaat verkoop vastgoedportefeuille<br />
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille<br />
Onder deze rubriek worden de volgende verkoopopbrengsten opgenomen:<br />
Gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie<br />
Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden<br />
Verkoopopbrengst bij levering van vastgoed bestemd voor de verkoop<br />
Netto verkoopopbrengst bij levering van onderhanden projecten.<br />
De verkoopopbrengsten bestaande bouw betreffen de gerealiseerde verkoopopbrengsten<br />
verminderd met de toerekenbare organisatiekosten, de verkoopkosten en de marktwaarde in<br />
verhuurde staat. Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren<br />
transportakte). Indien het verkopen middels de Groninger akte betreft, is de ‘akte van kwijting’<br />
leidend voor de verantwoording.<br />
De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst<br />
verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper.<br />
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille<br />
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille<br />
Dit betreffen waardeverminderingen, en eventuele terugname hiervan, die gedurende het<br />
verslagjaar zijn ontstaan vanuit nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met<br />
betrekking tot investeringen in nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Ook<br />
waardeveranderingen als gevolg van projecten die geen doorgang vinden, worden onder deze<br />
categorie verantwoord.<br />
Voor de onrendabele top van een nieuwbouwproject wordt een voorziening gevormd ten laste<br />
van de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille, zodra het project intern<br />
geformaliseerd en extern gecommuniceerd is.<br />
Bij de activaposten voor projecten bestemd voor verkoop en woningverbetering wordt de<br />
waardeverandering direct verrekend met het actief.<br />
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille<br />
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op<br />
waardemutaties van op actuele waarde geactiveerde activa.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 135<br />
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkopen onder<br />
voorwaarden<br />
Dit betreft de jaarlijkse mutatie van de actuele waarde van de woningen verkocht onder<br />
voorwaarden. Dit betreft zowel de waardeverandering van de post ‘onroerende zaken verkocht<br />
onder voorwaarden’ als de post ‘verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder<br />
voorwaarden’.<br />
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor de verkoop<br />
Dit betreffen waardeveranderingen die ontstaan door een wijziging in de waarde van de<br />
vastgoedportefeuille bestemd voor de verkoop in het lopende verslagjaar.<br />
Netto resultaat overige activiteiten<br />
Opbrengsten inzake overige activiteiten ontstaan uit werkzaamheden die niet tot de primaire<br />
activiteiten van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> behoren of ten gevolge van nagekomen baten van reguliere<br />
activiteiten. De kosten behorende bij overige activiteiten worden toegerekend aan het verslagjaar<br />
waarop zij betrekking hebben.<br />
Leefbaarheid<br />
De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet-zijnde<br />
investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong>, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede komen.<br />
Saldo financiële baten en lasten<br />
Financiële baten en lasten<br />
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve<br />
rentevoet van de betreffende activa en passiva.<br />
Resultaat deelnemingen<br />
Het resultaat is het bedrag waarmee de boekwaarde van de deelneming sinds de voorafgaande<br />
jaarrekening is gewijzigd als gevolg van het door de deelneming behaalde resultaat.<br />
Vennootschapsbelasting en belastinglatentie<br />
Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal<br />
belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht heeft<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een fiscale openingsbalans opgemaakt waarvoor specifieke fiscale<br />
waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale<br />
boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een belastinglatentie te vormen indien en voor zover er sprake is van verrekenbare<br />
tijdelijke verschillen.<br />
Voor verrekenbare tijdelijke verschillen moet een actieve belastinglatentie worden gevormd in het<br />
geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager<br />
is dan de fiscale waardering en een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 136<br />
latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat fiscale winst<br />
beschikbaar zal zijn voor verrekening. Bij het op 31 december <strong>2021</strong> vormen van de actieve<br />
latentie is rekening gehouden met tijdelijke verschillen op afschrijvingen en de langlopende<br />
leningen. Daarnaast is uit hoofde van de leningruil met Vestia een verrekenbaar tijdelijk verschil<br />
ontstaan waarvoor een actieve latentie is gevormd.<br />
De fiscale waarderingsregels voor de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 zijn vastgelegd in<br />
een met de Belastingdienst overeengekomen Tweede vaststellingsovereenkomst, die jaarlijks<br />
stilzwijgend verlengd wordt. Daarmee werden ook de hoogte en waardering van te vormen<br />
belastinglatenties met terugwerkende kracht naar 1 januari 2008 duidelijk.<br />
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening,<br />
rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit<br />
voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en<br />
vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening<br />
gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente<br />
belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.<br />
Latente belastingvorderingen en belastingverplichtingen<br />
Zie ‘Voorziening latente belastingverplichtingen en -vorderingen’.<br />
Financiële instrumenten en risicobeheersing<br />
In 2017 heeft <strong>Haag</strong> wonen een Reglement financieel beleid en beheer opgesteld conform Artikel<br />
55a van de Woningwet. Hierin maakt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> inzichtelijk op welke wijze zij haar financiële<br />
continuïteit borgt. In het reglement zijn de uitgangspunten van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> van het financieel<br />
beleid en beheer, de organisatie en jaarlijkse monitoring en de betrokkenheid van het intern<br />
toezicht op het beheer opgenomen. Ook worden regels gesteld voor beleggingen en derivaten.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> maakt geen gebruik van derivaten, en heeft dit in haar Reglement financieel beleid<br />
en beheer en ook het Treasury statuut opgenomen. Het Treasury statuut is in 2017 aangepast<br />
aan de laatste regelgeving en is op 11 oktober 2017 goedgekeurd door de raad van<br />
commissarissen.<br />
Het Reglement financieel beleid en beheer van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft mede betrekking op<br />
verbonden ondernemingen: <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> holding BV, <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Ontwikkeling BV en Aanvan<br />
vastgoed BV.<br />
De Autoriteit woningcorporaties heeft het reglement van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> op 16 januari 2018<br />
goedgekeurd.<br />
Valutarisico<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico.<br />
Prijsrisico<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft geen instrumenten waarover zij prijsrisico loopt.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 137<br />
Renterisico<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële<br />
vaste activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden<br />
(waaronder schulden aan kredietinstellingen) als gevolg van wijzigingen in de marktrente.<br />
Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> risico ten<br />
aanzien van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden<br />
loopt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot deze vorderingen en<br />
schulden zijn geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> hanteert een maximaal renterisico van 15% van het vreemd vermogen, gerekend<br />
over een aaneengesloten voortschrijdende periode van twaalf maanden. Door een maximum te<br />
stellen aan het renterisico kunnen risicovolle rentepieken worden voorkomen en is daarmee het<br />
renterisico begrensd. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> maakt geen gebruik van derivaten. In 2024 wordt het<br />
maximum van 15% in geringe mate overschreden. Dit is vooral een gevolg van twee nieuwe<br />
Euribor gerelateerde roll-over leningen (maximale hoofdsom € 55 miljoen). Mede vanwege de<br />
zeer lage korte rente wordt beperkte overschrijding van het renterisico door leningen met<br />
variabele hoofdsom (LVH’s) op dit moment niet als risico gezien. Het renterisico, uitgedrukt in<br />
een percentage van het saldo langlopende leningen, van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> op basis van de<br />
bestaande leningportefeuille (exclusief herfinanciering, inclusief volledig opgenomen roll-over<br />
leningen en volledig opgenomen risico op spreadherziening van de basisrenteleningen) bedraagt:<br />
Jaartal<br />
Percentage<br />
2022 14,72%<br />
2023 15,00%<br />
2024 16,69%<br />
2025<br />
14,00%<br />
2026<br />
14,47%<br />
Kredietrisico<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Zij maakt gebruik van<br />
meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Limieten zijn vastgelegd in<br />
het treasury statuut en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord.<br />
Liquiditeitsrisico<br />
Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico dat <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> loopt per balansdatum zijn als<br />
volgt (indicatief):<br />
Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2021</strong><br />
Bankschuld 0<br />
Kredietlimiet 30.000<br />
Lopende investeringsverplichtingen 21.100<br />
Reeds vastgelegde nog te storten leningen o/g 0<br />
Nog niet benutte borgingsruimte WSW 3.877
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 138<br />
Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zeker heeft gesteld<br />
dat hiervoor financiering beschikbaar is, of is toegezegd. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> maakt een meerjaren<br />
kasstroomprognose waarin de voorgenomen investeringen doorgerekend worden en de<br />
consequenties voor de liquiditeitspositie zichtbaar worden.<br />
Per 15 september <strong>2021</strong> heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een nieuw borgingplafond <strong>2021</strong> ontvangen van het<br />
WSW. Het plafond voor <strong>2021</strong> is vastgesteld op € 633.874.000 op basis van de dPi 2020. Dit is €<br />
3,9 miljoen hoger dan de leningportefeuille van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> ultimo <strong>2021</strong> bij volledig opgenomen<br />
Flex roll-over leningen (€ 629,997 miljoen). Tot het derde kwartaal 2022 is geen nieuwe<br />
financiering nodig.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> beschikt over een kredietfaciliteit bij de huisbank. Voor zover noodzakelijk, worden<br />
nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender<br />
van de bestaande leningen wordt constant gemonitord.<br />
Beschikbaarheidsrisico<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft haar financiële meerjarenplan zodanig opgesteld dat de beschikbaarheid van<br />
faciliteiten voor financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt. De meerjarenbegroting<br />
voldoet aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en andere financiële<br />
stakeholders worden gehanteerd. Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie<br />
afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale<br />
Woningbouw (WSW).
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 139<br />
Grondslagen voor de opstelling van het<br />
kasstroomoverzicht<br />
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode.<br />
De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van<br />
bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele,<br />
(des)investerings- en financieringsactiviteiten.<br />
De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot<br />
mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest<br />
(opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden<br />
opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.<br />
Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn<br />
opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn<br />
opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de<br />
verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten,<br />
voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven<br />
groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht. Transacties<br />
waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder het afsluiten van<br />
financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 140<br />
Toelichting op de balansposten<br />
A. Vaste activa<br />
I<br />
Vastgoedbeleggingen<br />
1. Vastgoed in exploitatie<br />
De mutaties in de vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat:<br />
Vastgoedbeleggingen (x €<br />
1.000)<br />
Stand per 1 januari<br />
DAEB vastgoed in<br />
exploitatie<br />
niet-DAEB<br />
vastgoed in<br />
exploitatie<br />
Totaal<br />
<strong>2021</strong> 2020 <strong>2021</strong> 2020 <strong>2021</strong><br />
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs 1.092.392 1.086.887 50.064 55.910 1.142.455<br />
Herwaarderingen 1.915.567 1.654.964 63.413 60.893 1.978.980<br />
Boekwaarde per 1 januari 3.007.959 2.741.851 113.477 116.803 3.121.436<br />
Mutaties<br />
Investeringen 73.444 13.893 499 603 73.942<br />
Subsidies - - - - -<br />
Desinvesteringen -3.351 -8.320 -6.425 -6.519 -9.775<br />
Herwaarderingen 310.228 257.811 4.389 1.160 314.616<br />
Waardeverminderingen -31.764 - -135 - -31.899<br />
Terugneming van waardeverminderingen<br />
14.213 2.792 116 1.360 14.330<br />
Herclassificaties - -69 - 69 -<br />
Totaal mutaties 362.770 266.108 -1.556 -3.327 361.214<br />
Stand per 31 december<br />
Verkrijgingsprijzen 1.162.485 1.092.392 44.138 50.064 1.206.622<br />
Herwaarderingen 2.208.244 1.915.567 67.783 63.413 2.276.027<br />
Boekwaarde per 31 december 3.370.729 3.007.959 111.921 113.477 3.482.649<br />
De uitgangspunten van de marktwaarde in verhuurde staat staan beschreven in de waarderingsgrondslagen<br />
en in het waarderingsprotocol.<br />
De mutatie van de herwaarderingen van vastgoedbeleggingen in <strong>2021</strong> bedraagt € 314.616.438<br />
(2020: € 263.123.328). Dit saldo bestaat uit een bedrag van € 381.026.659 (2020:<br />
€ 272.651.566) aan positieve waardeveranderingen en € 66.410.222 (2020: € 9.528.238) aan<br />
negatieve waardemutaties.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 141<br />
De waardeverminderingen hebben betrekking op 6 verbeterprojecten:<br />
Verbeterproject<br />
ORT <strong>2021</strong><br />
(herijkt ultimo <strong>2021</strong>)<br />
Melis Stokelaan / Anna Bijnslaan 11.041.471<br />
Rederijkerstraat 2.984.672<br />
Pinkstraat /Loggerstraat 4.380.011<br />
Sleepnetstraat 2.433.484<br />
Lehárstraat 1.079.034<br />
Den Helderstraat 9.980.569<br />
TOTAAL 31.899.240<br />
In de posten DAEB-vastgoed in exploitatie en niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn 20.967<br />
woningen en 2.438 niet-woningen opgenomen. De 53 woonwagenstandplaatsen zijn hierbij onder<br />
de woningen gezet.<br />
In <strong>2021</strong> is het achterstallig onderhoud ten behoeve van de bepaling van de marktwaarde bij 34<br />
complexen voor een bedrag van € 90.870.617 ingerekend (2020: € 4.065.790 bij 10 complexen).<br />
Verklaring waardemutaties<br />
Onderliggende tabel geeft inzicht in de ontwikkelingen van de marktwaarde die impact hadden op<br />
de waardemutaties naast de (des)investeringen.<br />
Verloopstaat Marktwaarde verhuurde staat (x € 1.000)<br />
DAEB<br />
vastgoed in<br />
exploitatie<br />
niet-DAEB<br />
vastgoed in<br />
exploitatie<br />
Totaal<br />
Marktwaarde ultimo 2020 3.007.959 113.477 3.121.436<br />
Mutaties<br />
Impact mutaties bezit 15.572 -8.829 6.742<br />
Impact methodische wijzigingen handboek -49.035 -3.618 -52.653<br />
Mutatie objectgegevens 45.086 2.711 47.797<br />
Impact parameteraanpassingen validatie handboek 89.977 1.332 91.310<br />
Impact waarderingsparameters marktontwikkelingen 261.170 6.848 268.018<br />
Totaal mutaties 362.770 -1.556 361.214<br />
Marktwaarde ultimo <strong>2021</strong> 3.370.729 111.921 3.482.649<br />
De mutaties van het DAEB-vastgoed bedragen € 363 miljoen positief (2020: + € 266 miljoen). De<br />
stijging van de marktwaarde is 12%.<br />
De impact van de mutaties in het bezit zijn dit jaar positief. De objecten die zijn toegevoegd<br />
hebben in totaal een hogere waarde dan de objecten die zijn verkocht of gesloopt.<br />
Onder de Methodische wijzigingen handboek zitten 2 enorme tegenstrijdige effecten. Het ene<br />
effect is het niet langer verlagen van de mutatiegraad in het uitpondscenario. Dit werkt ook door
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 142<br />
in de eindwaarde(berekening). Hier staat tegenover dat de overdrachtskosten zijn verhoogd, wat<br />
een tegengesteld effect geeft.<br />
In de mutatie van de objectgegevens valt vooral het effect van de fors gestegen WOZ-waarden<br />
op met gemiddeld 11,63%. Ook is het negatieve effect als gevolg van de (eenmalige)<br />
huurverlaging zichtbaar. De gemiddelde contracthuur daalde van € 556,18 naar € 553,14 (-<br />
0,55%). Daarnaast is het ingerekende achterstallig onderhoud veel meer en veel hoger. In 2020<br />
werd voor 10 woningcomplexen achterstallig onderhoud ingerekend, in <strong>2021</strong> voor 34. In totaal is<br />
bijna € 85 miljoen extra achterstallig onderhoud ingerekend. Dit vertaalt zich in een negatief<br />
waarde-effect.<br />
De parameteraanpassingen als gevolg van de validatie van het handboek bestaan uit een<br />
verhoging van de markthuren met gemiddeld 4,93% en een verlaging van de disconteringsvoet.<br />
Dit heeft een waarde stijgend effect van 2,47%.<br />
De parameters als gevolg van de marktontwikkelingen leveren de grootste bijdrage aan de<br />
waardestijging van de activa in exploitatie. De macro-economische parameters zijn in <strong>2021</strong> hoger<br />
ingeschat dan in 2020, met name de prijsinflatie. Primair valt de leegwaardestijging op, deze is<br />
fors bijgesteld in het handboek en levert in positieve zin de grootste bijdrage aan de<br />
marktwaardeontwikkeling 2020-<strong>2021</strong> (4,58%), op de voet gevolgd door de dalende<br />
disconteringsvoet (3,36%). De disconteringsvoet was al gedaald door de validatie van het<br />
handboek, maar deze heeft nog een extra daling als gevolg van de marktontwikkelingen. Het<br />
onderhoud in het uitpondscenario is met bijna 50% gestegen waardoor de waardestijging iets<br />
getemperd wordt (-2,8%). De verlaging van de verhuurderheffing laat een positief effect zien van<br />
2,91%.<br />
De marktwaarde van het niet-DAEB vastgoed daalt met € 1,6 miljoen (2020: - 3 miljoen). Deze<br />
daling wordt veroorzaakt door de verkopen en de hoger ingerekende overdrachtskosten. Dit<br />
wordt grotendeels opgeheven door stijgende WOZ-waarden en de mutatie in de parameters als<br />
gevolg van marktontwikkelingen. Dit zit met name in de leegwaardestijging en de dalende<br />
disconteringsvoet.<br />
Gevoeligheidsanalyse marktwaarde<br />
Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen, waarop<br />
zowel door externe taxateurs als voorgeschreven door het handboek gehanteerde aannames en<br />
schattingen ter bepaling van de reële waarde van het vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van<br />
de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten<br />
van de huidige waardering in de jaarrekening. Om inzicht te geven in de effecten van<br />
redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de marktwaarde is, ten aanzien<br />
van de vastgoedportefeuille gewaardeerd volgens de DCF-methode, de volgende<br />
gevoeligheidsanalyse opgenomen:
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 143<br />
Gevoeligheidsanalyse Marktwaarde <strong>2021</strong><br />
DAEB<br />
Totaal<br />
Niet-<br />
DAEB<br />
Totaal<br />
Waarde<br />
(€)<br />
Totaal<br />
Verschil<br />
(€)<br />
Verschil<br />
(%)<br />
Waardering <strong>2021</strong><br />
(basisscenario)<br />
3.370.729 111.921 3.482.649<br />
Scenario's<br />
Aanpassing<br />
Contracthuur<br />
+ € 25,- 3.440.854 115.814 3.556.668 74.018 2,1%<br />
- € 25,- 3.299.498 108.955 3.408.453 -74.197 -2,1%<br />
Maximale huur<br />
+ € 25,- 3.415.683 112.000 3.527.683 45.034 1,3%<br />
- € 25,- 3.333.062 111.670 3.444.733 -37.917 -1,1%<br />
Markthuur<br />
+ € 25,- 3.408.245 115.811 3.524.057 41.407 1,2%<br />
- € 25,- 3.335.329 109.406 3.444.735 -37.915 -1,1%<br />
Huurstijging<br />
+ 1%-punt 3.514.445 114.963 3.629.408 146.759 4,2%<br />
- 1%-punt 3.243.266 108.902 3.352.168 -130.481 -3,7%<br />
WOZ-waarde<br />
+ 10% 3.532.039 117.033 3.649.072 166.423 4,8%<br />
- 10% 3.242.421 107.695 3.350.116 -132.533 -3,8%<br />
Leegwaardeontwikkeling<br />
+ 1%-punt 3.672.730 118.795 3.791.525 308.875 8,9%<br />
- 1%-punt 3.291.983 108.929 3.400.912 -81.738 -2,3%<br />
Mutatiegraad<br />
+ 1%-punt 3.465.161 112.616 3.577.776 95.127 2,7%<br />
- 1%-punt 3.331.637 111.185 3.442.821 -39.828 -1,1%<br />
Disconteringsvoet<br />
+ 1%-punt 2.882.963 100.597 2.983.559 -499.090 -14,3%<br />
- 1%-punt 4.742.986 146.040 4.889.025 1.406.376 40,4%<br />
Verhoging overdrachtskosten + 1%-punt 3.325.275 110.583 3.435.858 -46.791 -1,3%<br />
Geen verhuurderheffing 0% 3.559.248 112.206 3.671.454 188.805 5,4%<br />
Erfpacht<br />
Het merendeel van de grond is door de gemeente in erfpacht uitgegeven grond. Alle<br />
erfpachtcanons zijn eeuwigdurend afgekocht. Er is geen sprake meer van erfpachtsuppletie, dus<br />
dit wordt niet meer ingerekend.<br />
Beleidswaarde<br />
De beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de methodiek zoals<br />
opgenomen in het Handboek en bedraagt per 31 december <strong>2021</strong> € 1.873 miljoen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 144<br />
De opbouw van de beleidswaarde van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> per 31 december <strong>2021</strong> presenteert zich als<br />
volgt:<br />
Opbouw beleidswaarde (x € 1.000)<br />
DAEB vastgoed in<br />
exploitatie<br />
niet-DAEB<br />
vastgoed in<br />
exploitatie<br />
Totaal<br />
<strong>2021</strong> 2020 <strong>2021</strong> 2020 <strong>2021</strong><br />
Marktwaarde per 31 december <strong>2021</strong> 3.370.729 3.007.959 111.921 113.477 3.482.649<br />
Beschikbaarheid (doorexploiteren) 335.460 58.658 7.264 -469 342.725<br />
Betaalbaarheid (huren) -1.078.674 -894.073 -16.159 -7.650 -1.094.834<br />
Kwaliteit (onderhoud) -590.328 -658.153 -6.230 -4.931 -596.558<br />
Beheer (beheerkosten) -259.165 -267.657 -2.076 -2.351 -261.241<br />
Totaal mutaties -1.592.707 -1.761.226 -17.202 -15.402 -1.609.908<br />
Beleidswaarde 1.778.022 1.246.733 94.719 98.075 1.872.741<br />
Gevoeligheidsanalyse beleidswaarde<br />
Voor de gevoeligheidsanalyse van de beleidswaarde is eerst gekeken wat de impact is van de<br />
gehanteerde gevoeligheden voor de marktwaarde met uitzondering van de markthuur en de<br />
overdrachtskosten. Daarna zijn voor de beleidswaarde voor de voornaamste uitgangspunten<br />
(gemiddeld per woning teruggerekend) analyses gemaakt welk effect een positieve of negatieve<br />
aanpassing heeft op de beleidswaarde. Dit wordt weergegeven in de onderstaande tabel.<br />
Gevoeligheidsanalyse Beleidswaarde <strong>2021</strong><br />
DAEB<br />
Niet-<br />
DAEB<br />
Totaal<br />
Totaal<br />
Totaal<br />
Waarde<br />
(€)<br />
Verschil<br />
(€)<br />
Verschil<br />
(%)<br />
Waardering <strong>2021</strong><br />
(basisscenario)<br />
1.778.022 94.719 1.872.741<br />
Scenario's<br />
Contracthuur<br />
Maximale huur<br />
Huurstijging<br />
Aanpassing<br />
+ € 25,- 1.855.828 98.749 1.954.577 81.836 4,4%<br />
- € 25,- 1.700.499 91.627 1.792.126 -80.616 -4,3%<br />
+ € 25,- 1.778.908 94.729 1.873.637 896 0,0%<br />
- € 25,- 1.775.596 94.709 1.870.305 -2.436 -0,1%<br />
+ 1%-punt 1.778.480 95.430 1.873.910 1.169 0,1%<br />
- 1%-punt 1.726.900 91.477 1.818.378 -54.364 -2,9%<br />
WOZ-waarde + 10% 1.733.550 95.726 1.829.277 -43.465 -2,3%
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 145<br />
- 10% 1.824.013 93.721 1.917.734 44.993 2,4%<br />
Leegwaardeontwikkeling<br />
Mutatiegraad<br />
Disconteringsvoet<br />
+ 1%-punt 1.550.410 95.637 1.646.047 -226.695 -12,1%<br />
- 1%-punt 1.895.827 93.942 1.989.768 117.027 6,2%<br />
+ 1%-punt 1.802.100 94.086 1.896.186 23.444 1,3%<br />
- 1%-punt 1.770.580 94.840 1.865.420 -7.321 -0,4%<br />
+ 1%-punt 1.416.651 78.409 1.495.060 -377.681 -20,2%<br />
- 1%-punt 2.283.035 121.815 2.404.850 532.108 28,4%<br />
Geen verhuurderheffing 0% 2.246.350 94.945 2.341.295 468.554 25,0%<br />
Beleidswaardescenario's<br />
Streefhuur<br />
Beleidsonderhoud<br />
Beleidsbeheer<br />
Aanpassing<br />
+ € 25,- 1.871.839 96.421 1.968.259 95.518 5,1%<br />
- € 25,- 1.651.670 93.025 1.744.695 -128.046 -6,8%<br />
+ 100,- 1.695.886 93.666 1.789.552 -83.189 -4,4%<br />
- 100,- 1.860.158 95.773 1.955.931 83.190 4,4%<br />
+ 100,- 1.696.672 93.676 1.790.348 -82.393 -4,4%<br />
- 100,- 1.859.372 95.763 1.955.134 82.393 4,4%<br />
Zekerheidstelling en verzekering<br />
Voor de aangetrokken leningen heeft de gemeente of het Waarborgfonds Sociale Woningbouw<br />
(WSW) zich garant gesteld. De vastgoedbeleggingen zijn verzekerd op indexbasis tegen risico's<br />
van storm- en brandschade. Voor verstrekte zekerheden wordt verwezen naar de toelichting op<br />
de langlopende schulden.<br />
WOZ-waarde<br />
De WOZ-waarde van alle verhuureenheden (DAEB en niet-DAEB) die binnen het woningtarief<br />
vallen,<br />
bedraagt per peildatum 1 januari <strong>2021</strong> € 4,316 miljard (2020: € 3,909 miljard). De waardestijging<br />
bedraagt gemiddeld 12,0% (2020: 13,0%).
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 146<br />
3. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden<br />
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (x € 1.000)<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Stand per 1 januari<br />
Verkrijgingsprijzen 9.170 9.853<br />
Cumulatieve waardeverandering 800 -225<br />
Boekwaarde per 1 januari 9.970 9.629<br />
Mutaties<br />
Investeringen -1.147 -684<br />
Waardeverandering 1.003 1.025<br />
Totaal mutaties -144 341<br />
Stand per 31 december<br />
Verkrijgingsprijzen 8.023 9.170<br />
Cumulatieve waardeverandering 1.803 800<br />
Boekwaarde per 31 december 9.826 9.970<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft 2 complexen waaruit in het verleden verkocht werd met het<br />
koopgarantprincipe. De verleende kortingen op de marktwaarde liggen tussen de 12% en 20%.<br />
Sinds 2015 wordt niet meer verkocht met koopgarant. In <strong>2021</strong> zijn 6 woningen teruggekocht<br />
(2020: 4 woningen). Per 31 december <strong>2021</strong> staan in totaal nog 46 woningen uit die verkocht zijn<br />
onder voorwaarden (2020: 52 woningen), deze bestaan uit:<br />
Koopgarant ’t Podium – 23 woningen (2020: 26 woningen)<br />
Koopgarant complex 55 – 23 woningen (2020: 26 woningen)<br />
De wijze van totstandkoming van de waardering van de koopgarant woningen is nader uitgewerkt<br />
in de grondslagen.<br />
De komende jaren zal het aantal koopgarant woningen dalen, omdat in juni 2015 besloten is te<br />
stoppen met de verkoop door middel van de koopgarantconstructie. Als gevolg hiervan zullen<br />
teruggekochte woningen tegen 100% van de taxatiewaarde in de markt worden gezet.<br />
4. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie<br />
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie (x €<br />
1.000)<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Stand per 1 januari<br />
Verkrijgingsprijzen 13.906 2.065<br />
Herwaarderingen 0 0<br />
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen 637 -531<br />
Restwaarde 0 0<br />
Boekwaarde per 1 januari 14.543 1.534
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 147<br />
Mutaties<br />
Investeringen 40.811 18.458<br />
Waardeverminderingen -10 -18<br />
Oplevering naar in exploitatie -51.154 -6.593<br />
Terugneming van waardeverminderingen 4.341 1.187<br />
Overboekingen 0 -25<br />
Totaal mutaties -6.011 13.009<br />
Stand per 31 december<br />
Verkrijgingsprijzen 3.563 13.906<br />
Herwaarderingen 0 0<br />
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen 4.969 637<br />
Restwaarde 0 0<br />
Boekwaarde per 31 december 8.532 14.543<br />
Dit betreft de ontwikkeling van DAEB-vastgoed die na oplevering wordt geëxploiteerd. Voor de<br />
onrendabele toppen van de nieuwbouwprojecten wordt een voorziening getroffen op het moment<br />
dat het realisatiebesluit is genomen. Deze voorziening is aan de creditzijde van de balans<br />
opgenomen. Voor zover investeringen zijn gedaan, is deze voorziening in mindering gebracht op<br />
de activa in ontwikkeling.<br />
De stand per eind <strong>2021</strong> is als volgt opgebouwd: nieuwbouwprojecten ter waarde van €<br />
8.532.000. Het saldo betreft vooral project JonaSchaep VEX in Spoorwijk<br />
(Jonathanstraat/Schimmelweg) en een vijftal projecten in voorbereiding.<br />
In <strong>2021</strong> zijn de volgende projecten opgeleverd:<br />
JonaSchaep/<strong>Haag</strong>se Hendrik (104 sociale woningen)<br />
Ombouw voormalige kantoor aan de Zichtenburglaan (69 sociale woningen)<br />
II<br />
Materiële vaste activa<br />
1. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie<br />
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie betreft geactiveerde<br />
investeringen in bedrijfsgebouwen, inventaris, vervoermiddelen, hard- en software en overige<br />
apparatuur. Al deze activa zijn in vrije eigendom van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />
Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie (x € 1.000)<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Stand per 31 december<br />
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs 12.744 12.440<br />
Herwaarderingen 0 0<br />
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -9.388 -8.674<br />
Boekwaarde per 1 januari 3.356 3.766
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 148<br />
Mutaties<br />
Investeringen 290 304<br />
Afschrijvingen -785 -714<br />
Totaal mutaties -495 -410<br />
Stand per 31 december<br />
Verkrijgingsprijzen 13.034 12.744<br />
Herwaarderingen 0 0<br />
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -10.173 -9.388<br />
Boekwaarde per 31 december 2.861 3.356<br />
Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende<br />
componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd:<br />
Type activa Afschrijvingstermijn Afschrijvingssysteem<br />
Grond<br />
Geen afschrijving<br />
Kantoorpanden 40 jaar Lineair<br />
Inrichting kantoor 10 jaar Lineair<br />
Vervoermiddelen 5 jaar Lineair<br />
Automatisering 3 jaar Lineair<br />
Apparatuur 5 jaar Lineair<br />
Ruimten huismeesters 10 jaar Lineair<br />
III<br />
Financiële vaste activa<br />
Verloop van de financiële vaste activa (x € 1.000)<br />
Deelnemingen<br />
Latente<br />
belasting Leningen Totaal<br />
vorderingen u/g <strong>2021</strong><br />
Boekwaarde per 1 januari 675 1.559 469 2.703<br />
Toevoegingen / onttrekkingen 0 -111 0 -111<br />
Rente 0 0 0 0<br />
Overboeking naar vorderingen 0 0 0 0<br />
Aflossing/ afwaardering/ resultaat 12 0 -36 -24<br />
Boekwaarde per 31 december 687 1.448 433 2.568
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 149<br />
1. Deelnemingen in groepsmaatschappijen<br />
De deelneming in groepsmaatschappijen betreft het 100% aandeel in het eigen vermogen van<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. te Den <strong>Haag</strong>.<br />
3. Latente belastingvorderingen<br />
De samenstelling van verwerkte en niet-opgenomen beschikbare verrekenbare tijdelijke<br />
verschillen en compensabele verliezen is als volgt:<br />
Latente belastingvordering(en) (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2021</strong> 31-12-2020<br />
Opgenomen Opgenomen Niet Opgenomen Opgenomen Niet<br />
onder onder verwerkt onder onder verwerkt<br />
financiële vlottende financiële vlottende<br />
vaste activa vaste activa<br />
vaste activa vaste activa<br />
Verrekenbare tijdelijke<br />
verschillen<br />
0 0 0 0 0 0<br />
Compensabele verliezen 0 0 0 0 0 0<br />
Afschrijving potentieel 236 56 0 229 53 0<br />
Disagio leningen 1.212 161 0 1.330 157 0<br />
Volkshuisvestelijke bijdrage 0 1.412 0 0 0 0<br />
Totaal 1.448 1.629 0 1.559 210 0<br />
De latenties zijn gewaardeerd op contante waarde tegen een disconteringsvoet van 2,96%. De<br />
looptijd van de latentie voor de disagio bedraagt ultimo <strong>2021</strong> 27 jaar (tot 2048) en voor de<br />
afschrijvingen 10 jaar. De latentie voor de leningruil met Vestia heeft een looptijd van 1 jaar. De<br />
nominale waarde van deze latenties bedraagt respectievelijk circa € 1,7 miljoen (disagio) en €<br />
292.000 (afschrijvingspotentieel).<br />
Vennootschapsbelasting<br />
De actieve latentie vennootschapsbelasting stijgt in <strong>2021</strong> van € 1,8 miljoen naar € 3,1 miljoen.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> beschikt, na verrekening van de verwachte positieve resultaten over 2019 en 2020<br />
met de verliezen uit voorgaande jaren, niet over verrekenbare verliezen ultimo 2020. Net als in<br />
2020 wordt daardoor een actieve latentie gevormd tegen contante waarde voor het<br />
afschrijvingspotentieel en het waarderingsverschil van de leningenportefeuille. Daarnaast is uit<br />
hoofde van de leningruil met Vestia een verrekenbaar tijdelijk verschil ontstaan waarvoor een<br />
actieve latentie is gevormd.<br />
Het afschrijvingspotentieel betreft het positieve verschil tussen de fiscale boekwaarde en de<br />
fiscale bodemwaarde. Als hiervan sprake is en als de fiscale boekwaarde hoger is dan de<br />
marktwaarde in verhuurde staat, is sprake van een verrekenbaar tijdelijk verschil waarvoor een<br />
latentie wordt gevormd.<br />
Het waarderingsverschil van de leningenportefeuille betreft het verschil tussen de waarde op de<br />
fiscale openingsbalans (marktwaarde per 1 januari 2008) en de commerciële boekwaarde van de
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 150<br />
leningen. Het verschil wordt gedurende de resterende looptijd van de leningen ten laste c.q. ten<br />
bate van het fiscale resultaat gebracht.<br />
De verwachte fiscale boekwaarde van het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie ultimo<br />
<strong>2021</strong> is circa € 1,483 miljard lager dan de commerciële boekwaarde (marktwaarde in verhuurde<br />
staat) ultimo <strong>2021</strong>. Tegen het actuele belastingtarief van 25% bedraagt de nominale waarde van<br />
de met dit verschil samenhangende te betalen vennootschapsbelasting circa € 371 miljoen.<br />
Als gevolg van de leningruil met Vestia en de daarover met de Belastingdienst gesloten<br />
vaststellingsovereenkomst, dient fiscaal in afwijking van de commerciële verwerking, de<br />
volkshuisvestelijke bijdrage ad € 10,9 miljoen voor de helft ten laste van het fiscale resultaat te<br />
worden gebracht in 2022. Hierdoor ontstaat in <strong>2021</strong> een actieve belastinglatentie voor een<br />
bedrag ad € 1,4 miljoen.<br />
Aangezien <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> haar beleid heeft afgestemd op het volkshuisvestelijke karakter (groei<br />
van de DAEB-voorraad), is bij het contant maken van het vastgoed, exclusief de verwachte<br />
verkopen, de veronderstelling gehanteerd dat in de toekomst geen afwikkelmoment zal zijn van<br />
de te vormen latentie. Hierdoor bedraagt de berekende latentie nihil, de commerciële<br />
boekwaarde zal niet gerealiseerd worden.<br />
Met ingang van 2008 is <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> integraal belastingplichtig. De aangiften tot en met 2018<br />
zijn ingediend (tot en met 2016 zijn ook beschikt).<br />
Het fiscaal resultaat over de jaren vanaf 2013 betreft:<br />
2013<br />
2014<br />
2015<br />
2016<br />
2017<br />
2018<br />
2019<br />
€<br />
€<br />
€<br />
€<br />
€<br />
€<br />
€<br />
-29.883.477<br />
4.205.447<br />
17.800.683<br />
23.281.245<br />
1.067.435<br />
10.866.630<br />
22.793.956<br />
De aangifte voor het jaar 2019 is in februari <strong>2021</strong> ingediend. De aangifte 2020 wordt in de eerste<br />
helft 2022 ingediend.<br />
Over het belastingjaar 2020 is het te betalen bedrag, na verrekening met fiscaal compensabele<br />
verliezen, naar verwachting € 4,3 miljoen. Over het belastingjaar <strong>2021</strong> wordt een te betalen<br />
bedrag van circa € 1,2 miljoen verwacht.<br />
4. Leningen u/g<br />
De leningen u/g betreft een lening aan Gemiva. De Gemiva-SVG Groep ondersteunt mensen met<br />
een lichamelijke, verstandelijke of meervoudige handicap in de provincie Zuid-Holland. Gemiva<br />
huurt de Van Gelderlaan sinds 1983 voor mensen van deze doelgroep. Gemiva heeft <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> verzocht een deel van de verbouwing te financieren door middel van een lening van €<br />
740.000. Met ingang van mei 2009 is een 6% annuïtaire lening voor 25 jaar aangegaan. Met
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 151<br />
ingang van mei 2019 heeft een renteconversie plaatsgevonden. De rente is 1,18%. Aflossing<br />
vindt maandelijks plaats.<br />
De aflossing voor het komende boekjaar (€ 35.578) is verantwoord onder overige vorderingen bij<br />
de vlottende activa.<br />
B. Vlottende activa<br />
I<br />
Voorraden<br />
1. Vastgoed bestemd voor de verkoop<br />
Vastgoed bestemd voor de verkoop (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2021</strong> 31-12-2020<br />
Voorraad verkoop 0 0<br />
Voorraad ex-koopgarant 0 588<br />
Totaal vastgoed bestemd voor de verkoop 0 588<br />
Voorraad verkoop<br />
De voorraad verkoop bestaat uit het onverkochte bezit. Per 31 december <strong>2021</strong> is er geen<br />
voorraad.<br />
Voorraad ex-koopgarant<br />
Verloop van de voorraad koopgarant (x € 1.000)<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Saldo per 1 januari 588 332<br />
Aangekocht 338 732<br />
Verkocht -926 -476<br />
Waardemutatie 0 0<br />
Saldo per 31 december 0 588<br />
Verloop van de voorraad koopgarant (in aantallen)<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Voorraad koopgarant per 1 januari 3 2<br />
Aangekocht 6 4<br />
Verkocht -9 -3<br />
Voorraad koopgarant 31 december 0 3<br />
Per 31 december <strong>2021</strong> staan in totaal 0 teruggekochte woningen (2020: 3 woningen) op de<br />
voorraad, bestaande uit:<br />
Voorraad ’t Podium (voormalig Koopgarant) – 0 woningen (2020: 2 woningen)<br />
Voorraad complex 55 (voormalig Koopgarant) – 0 woningen (2020: 1 woning)
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 152<br />
De voorraad teruggekochte woningen wordt gewaardeerd tegen laatste terugkoopprijs.<br />
2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop<br />
In <strong>2021</strong> is er geen vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop.<br />
III<br />
Vorderingen<br />
Alle vorderingen, met uitzondering van de hieronder genoemde vorderingen, hebben een<br />
resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de<br />
boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen<br />
voor oninbaarheid zijn gevormd.<br />
1. Huurdebiteuren<br />
Huurdebiteuren (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2021</strong> 31-12-2020<br />
Huurdebiteuren 3.784 4.224<br />
Af: voorziening huurdebiteuren -1.208 -1.338<br />
Totaal vorderingen huurdebiteuren 2.576 2.886<br />
2. Gemeenten<br />
Gemeenten (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2021</strong> 31-12-2020<br />
Vorderingen inzake uitvoering Wmo 122 27<br />
Overige 0 0<br />
Af: voorziening oninbaar 0 0<br />
Totaal vorderingen gemeente 122 27<br />
4. Latente belastingvorderingen<br />
Zie latente belastingvorderingen onder de financiële vaste activa.<br />
5. Belastingen en premies sociale verzekeringen<br />
Belastingen en premies sociale verzekeringen (x € 1.000)<br />
31-12-<br />
<strong>2021</strong> 31-12-2020<br />
Omzetbelasting pro rata 75 50<br />
Pensioenpremies 25 7<br />
Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen 100 57
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 153<br />
Voor de teruggave van btw over de algemene kosten van 2019, 2020 en <strong>2021</strong> (de zogeheten pro<br />
rata regeling) zal in 2022 een suppletieaangifte ingediend worden. De geschatte teruggave 2019<br />
tot en met <strong>2021</strong> is circa € 75.000. Alle voorgaande jaren zijn al ingediend en afgewikkeld.<br />
6. Overige vorderingen<br />
Overige vorderingen (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2021</strong> 31-12-2020<br />
Overige vorderingen 36 40<br />
Overige debiteuren 343 1.556<br />
Af: voorziening oninbaar -1 0<br />
Totaal overlopende activa 378 1.596<br />
Doordat eind <strong>2021</strong> geen verkopen van woningen hebben plaatsgevonden, is het saldo lager dan<br />
in 2020 toen er 2 waren verkocht.<br />
Voorziening dubieuze vorderingen<br />
Verloop van de voorziening dubieuze vorderingen (x € 1.000)<br />
Huur-<br />
Deel-<br />
Totaal<br />
Totaal<br />
debiteuren nemingen Overige Gemeente <strong>2021</strong> 2020<br />
Saldo per 1 januari 1.338 0 0 0 1.338 1.398<br />
Toevoeging 367 0 1 0 368 358<br />
Af: onttrekking -497 0 0 0 -497 -418<br />
Vrijval 0 0 0 0 0 0<br />
Saldo per 31 december 1.208 0 1 0 1.208 1.338<br />
7. Overlopende activa<br />
Overlopende activa (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2021</strong> 31-12-2020<br />
Te ontvangen bijdragen Wmo gemeente 194 85<br />
Vooruitontvangen, -betaalde facturen 824 187<br />
Overige overlopende activa 875 1.565<br />
Totaal overlopende activa 1.893 1.837<br />
Onder de vooruitontvangen, -betaalde facturen is een grote factuur van € 534.000 opgenomen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 154<br />
IV<br />
Liquide middelen<br />
Liquide middelen (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2021</strong> 31-12-2020<br />
Rekening-courant banken (direct opvraagbaar) 10.580 2.209<br />
Kas 0 2<br />
Totaal liquide middelen 10.581 2.211<br />
Het hier vermelde saldo betreft alleen de bankrekeningen met een positief saldo. Onder de post<br />
schulden aan kredietinstellingen is een eventueel negatief saldo van de bankrekeningen<br />
opgenomen.<br />
Het saldo <strong>2021</strong> is direct opvraagbaar.<br />
De Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) heeft een kredietfaciliteit aan Woningstichting <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> verstrekt van € 30 miljoen, volledig bestaande uit rekening-courant krediet. Bij de<br />
verstrekking van de kredietfaciliteit zijn geen zekerheden bedongen. De liquide middelen staan<br />
ter vrije beschikking.<br />
C. Eigen vermogen<br />
1. Herwaarderingsreserve<br />
Verloop van de herwaarderingsreserve (x € 1.000)<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Stand per 1 januari 1.988.217 1.729.245<br />
Realisatie door verkoop -6.307 -1.204<br />
Realisatie door sloop 437 -14<br />
Ongerealiseerde herwaardering boekjaar 302.917 264.341<br />
Overige mutaties 2.401 -4.152<br />
Saldo per 31 december 2.287.665 1.988.217<br />
Overeenkomstig artikel 3 van de statuten van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> dient het gehele vermogen binnen de<br />
kaders van de Woningwet te worden besteed.<br />
De overige mutaties betreffen de mutatie van de negatieve herwaarderingen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 155<br />
2. Overige reserves<br />
Verloop van de overige reserves (x € 1.000)<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Saldo per 1 januari 527.289 505.242<br />
Uit resultaatbestemming 13.323 16.232<br />
Overige mutaties 3.905 5.815<br />
Saldo per 31 december 544.518 527.289<br />
De overige mutaties hebben voornamelijk betrekking op mutaties die plaatsvinden in de<br />
herwaarderingsreserve. Als de herwaardering is gerealiseerd door desinvesteringen wordt de<br />
herwaarderingsreserve verminderd. Deze vermindering komt ten gunste van de overige reserves.<br />
Voorstel resultaatbestemming<br />
De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de vaststelling door de<br />
raad van commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Vanuit dit resultaat wordt eerst de<br />
herwaarderingsreserve gemuteerd. Het restant is aan de overige reserves toegevoegd.<br />
D. Voorzieningen<br />
1. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen<br />
Verloop van de voorziening onrendabele investeringen en<br />
herstructureringen (x € 1.000)<br />
1-1-<br />
<strong>2021</strong><br />
Dotatie<br />
s<br />
Onttrekkinge<br />
n Vrijval<br />
31-12-<br />
<strong>2021</strong><br />
Onrendabele investeringen<br />
vastgoedprojecten<br />
5.254 0 136 5.048 70<br />
Voorziening onrendabele investeringen 5.254 0 136 5.048 70<br />
De voorzieningen zijn langlopend (langer dan een jaar). Geen van de voorzieningen heeft naar<br />
verwachting een looptijd van langer dan 5 jaar.<br />
Onrendabele investeringen vastgoedprojecten<br />
Vastgoedprojecten worden gewaardeerd tegen kostprijs of lagere actuele waarde (marktwaarde).<br />
Per nieuwbouwproject (vastgoedexploitatie (VEX)) wordt beoordeeld of sprake is van een<br />
onrendabele top. Voor de onrendabele toppen van nieuwbouwprojecten wordt een voorziening<br />
getroffen op het moment dat het realisatiebesluit wordt vastgesteld door het bestuur en wordt<br />
goedgekeurd door de raad van commissarissen. Daarnaast is het dan extern gecommuniceerd<br />
naar bewoners. Deze voorziening wordt jaarlijks opnieuw berekend op basis van marktwaarde in<br />
verhuurde staat (basisversie). Het onrendabel deel wordt in de projectadministratie verantwoord<br />
als een overige waardeverandering.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 156<br />
Als bij sloop sprake is van een negatief GREX-resultaat, dan wordt deze verantwoord in de<br />
projectadministratie onder overige waardeveranderingen na vaststelling van het realisatiebesluit<br />
sloop (grondexploitatie (GREX)).<br />
Per eind <strong>2021</strong> zit er nog € 70.000 in de voorziening onrendabele investeringen, dit betreft<br />
JonaSchaep GREX.<br />
Per <strong>2021</strong> worden, conform de wijziging in de RJ 645 (presentatiewijziging Raad voor de<br />
Jaarverslaglegging), de verbeterprojecten en investeringen in bestaand bezit niet langer<br />
verantwoord onder Activa in Ontwikkeling (AIO) maar onder de post Activa in Exploitatie (AIE).<br />
Als gevolg daarvan lopen de onrendabele toppen van de verbeterprojecten en investeringen<br />
bestaand bezit niet meer via de voorziening, maar worden direct van de materiële vaste activa<br />
(MVA) in exploitatie afgehaald.<br />
2. Voorziening pensioenen<br />
Verloop van de voorziening pensioenen (x € 1.000)<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Saldo per 1 januari 928 794<br />
Toevoeging 0 139<br />
Onttrekking 0 -5<br />
Saldo per 31 december 928 928<br />
De voorziening pensioenen betreft een voorziening ter dekking van toekomstige<br />
pensioenverhogingen van niet-actieve deelnemers. Dit betreft oud-medewerkers van één van de<br />
rechtsvoorgangers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Op basis van advies van de pensioenadviseur is in juli<br />
2020 de hoogte van de voorziening herijkt. Dit gebeurt eens per 3 jaar. Van de voorziening is een<br />
bedrag van € 928.000 als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken.<br />
3. Overige voorzieningen<br />
De overige voorzieningen betreffen de voorziening loopbaanontwikkelingsbudget en de<br />
voorziening jubilea.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 157<br />
Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget<br />
Voor iedere medewerker in loondienst bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is een budget beschikbaar voor<br />
loopbaanontwikkeling. Het maximale budget conform de cao-woondiensten bedraagt € 4.500.<br />
Een medewerker kan met zijn of haar loopbaanontwikkelingsbudget opleidingen financieren. Een<br />
opleiding betaald uit het loopbaanontwikkelingsbudget hoeft geen relatie te hebben met de<br />
huidige werkzaamheden binnen de corporatie, maar moet wel gericht zijn op<br />
loopbaanontwikkeling. Voor ieder jaar dat een medewerker in dienst is, wordt € 900 toegevoegd<br />
aan het budget tot aan bovengenoemd maximum.<br />
Per 31 december 2019 is de hoogte van de voorziening opnieuw bepaald, omdat werknemers<br />
met een leeftijd van 55 of hoger geen extra vrije uren meer mogen kopen met het budget. Een<br />
voorziening van rond de € 100.000 is voldoende. Hierin is de verwachtingswaarde dat gebruik<br />
wordt gemaakt van het loopbaanontwikkelingsbudget meegenomen. De voorziening is<br />
langlopend (langer dan een jaar).<br />
Verloop van de voorziening loopbaanontwikkelingsbudget (x €<br />
1.000)<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Saldo per 1 januari 119 142<br />
Toevoeging 20 0<br />
Onttrekking -41 -22<br />
Saldo per 31 december 98 119<br />
Voorziening jubilea<br />
Verloop van de voorziening jubilarissen (x € 1.000)<br />
2020 2020<br />
Saldo per 1 januari 202 0<br />
Toevoeging 139 202<br />
Saldo per 31 december 341 202<br />
Deze voorziening is opgenomen voor de verwachte uitkeringen bij 12,5-, 25- of 40-jarig<br />
dienstverband of bij pensionering. De voorziening is langlopend. Naar verwachting wordt €<br />
43.000 binnen 1 jaar afgewikkeld. Het deel van de voorziening dat naar verwachting na meer dan<br />
5 jaar wordt afgewikkeld bedraagt € 64.000.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 158<br />
E. Langlopende schulden<br />
1. Leningen banken<br />
Verloop van leningen<br />
banken (x € 1.000)<br />
langlopende schulden<br />
agio langlopende<br />
schulden<br />
<strong>2021</strong> 2020 <strong>2021</strong> 2020 Totaal<br />
Saldo per 31 december vorig boekjaar 585.057 596.586 0 0 585.057<br />
Aflossingsverplichting boekjaar -61.476 -9.529 0 0 -61.476<br />
Saldo per 1 januari 523.581 587.057 0 0 523.581<br />
Ontvangen hoofdsommen 109.043 27.000 10.943 0 119.986<br />
Aflossingen -/- aflossingsverplichting -2.627 -29.000 0 0 -2.627<br />
Saldo per 31 december 629.997 585.057 10.943 0 640.940<br />
Aflossingsverplichting komend boekjaar -23.280 -61.476 -246 0 -23.526<br />
Saldo per 31 december 606.717 523.581 10.697 0 617.414<br />
De aflossingsverplichting van het komend boekjaar is opgenomen onder de schulden op korte<br />
termijn. Van het saldo leningen 31 december <strong>2021</strong> van € 606,7 miljoen, heeft € 546,2 miljoen een<br />
looptijd langer dan 5 jaar.<br />
De marktwaarde van de leningportefeuille bedraagt ultimo <strong>2021</strong> € 878,435 miljoen. De<br />
marktwaarde is gebaseerd op de basisyield (rente gekoppeld aan de looptijd inclusief 0,20%<br />
opslag) per 31-12-<strong>2021</strong>.<br />
In de dVi<strong>2021</strong> wordt de marktwaarde van de leningen gevraagd zonder opslag. Deze bedraagt<br />
ultimo <strong>2021</strong> € 896,842 miljoen.<br />
De verhouding tussen de rentelast van het boekjaar en het gemiddelde schuldrestant in het<br />
boekjaar bedroeg in <strong>2021</strong>: 2,96% (2020: 3,61%). De wooncomplexen zijn gefinancierd onder<br />
borgstelling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De materiële vaste activa van<br />
Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zijn volledig ingezet als onderpand bij het WSW. De totale WSWborging<br />
per 31 december <strong>2021</strong> bedraagt € 630 miljoen (op basis van werkelijk opgenomen<br />
hoofdsommen flexibele roll-over leningen). De gemiddeld gewogen rentecoupon per 31<br />
december <strong>2021</strong> bedraagt 3,00% (2020: 3,41%).<br />
Per 2 september <strong>2021</strong> heeft een lening bij de BNG van € 8,8 miljoen (coupon 4,25%) met een<br />
restant looptijd van 10 jaar een renteconversie ondergaan. De nieuw afgesproken coupon heeft<br />
een rente van<br />
-/- 0,11% met een looptijd van 10 jaar.<br />
In <strong>2021</strong> hebben de flexibele roll-over leningen renteconversies ondergaan. De variabele<br />
hoofdsomlening van € 30,0 miljoen bij BNG Bank is per 1 november <strong>2021</strong> finaal afgelost. Per 1<br />
februari <strong>2021</strong> is op deze lening nog € 2 miljoen hoofdsom opgenomen tot het maximum van € 30<br />
miljoen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 159<br />
Per 15 februari <strong>2021</strong> is een nieuwe 1 maands Euribor flexibele roll-over lening afgesloten bij de<br />
BNG met een maximale hoofdsom van € 25 miljoen. Deze lening heeft een looptijd van 16 jaar<br />
en een spread van 0,22%. Over het niet-opgenomen deel van deze lening moet 0,11%<br />
bereidstellingsprovisie op jaarbasis betaald worden. Per 15 februari is € 5 miljoen hoofdsom<br />
opgenomen. Per 15 maart <strong>2021</strong> is op deze lening € 13 miljoen hoofdsom opgenomen en per 15<br />
april nog eens € 7 miljoen waarmee de maximale hoofdsom van € 25 miljoen is opgenomen.<br />
Per 1 november <strong>2021</strong> is een nieuwe 1 maands Euribor flexibele roll-over lening afgesloten bij de<br />
NWB met een maximale hoofdsom van € 30 miljoen. Deze lening heeft een looptijd van 7 jaar en<br />
een spread van 0,09%. Deze lening is per 1 november voor de maximale hoofdsom van € 30<br />
miljoen opgenomen.<br />
Per 15 juni <strong>2021</strong> is een nieuwe fixelening afgesloten bij de BNG van € 15 miljoen met een looptijd<br />
van 11 jaar en een coupon van 0,214%.<br />
Per 16 augustus <strong>2021</strong> is een nieuwe fixelening afgesloten bij de NWB van € 10 miljoen met een<br />
looptijd van 7 jaar en een coupon van -/-0,245%.<br />
Per 15 september <strong>2021</strong> is een nieuwe fixelening afgesloten bij de NWB van € 20 miljoen met een<br />
looptijd van 10 jaar en een coupon van 0,018%.<br />
Leningruil Vestia<br />
Het Ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK), Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW),<br />
branchevereniging Aedes en woningcorporatie Vestia ondertekenden op 30 juni <strong>2021</strong> een<br />
akkoord om Vestia door middel van een leningruil met de sector af te helpen van haar financiële<br />
problemen. Daarnaast is afgesproken dat Vestia wordt opgesplitst in drie afzonderlijke<br />
corporaties.<br />
Op 21 december <strong>2021</strong> heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een 40-jarige fixelening van € 7.043.202 ontvangen<br />
met een coupon van 4,86%. De marktrente van deze lening was op dat moment 0,535%<br />
(=effectieve rente). Feitelijk is deze lening niet via een (financieel) zakelijke transactie<br />
aangetrokken en bijgevolg op niet-marktconforme voorwaarden aangegaan, maar vanuit<br />
volkshuisvestelijke motieven. De contante waarde van het verschil tussen de couponrente en de<br />
marktrente op moment van afsluiten ad € 10.942.975 (de agio) wordt daarom als<br />
volkshuisvestelijke bijdrage ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht in <strong>2021</strong>. De<br />
lening wordt op de balans tegen marktwaarde opgenomen. De agio wordt in <strong>2021</strong> onder<br />
langlopende- en kortlopende schulden verwerkt in de balans, en wordt in 40 jaar geamortiseerd<br />
(2022: € 246.074). Hiermee worden de extra lasten uitgesmeerd in de toekomst.<br />
WSW-obligolening<br />
Onderdeel van het strategisch programma van het WSW is dat alle deelnemers in <strong>2021</strong> een<br />
obligolening aangaan. De obligolening is een nieuw onderdeel van het borgstelsel van WSW. Het<br />
stelt de beschikbaarheid van het gecommitteerd obligo zeker en voorkomt dat WSW grote liquide<br />
buffers moet aanhouden om aan de kapitaalvereisten te kunnen voldoen. De obligolening is per 1<br />
november <strong>2021</strong> aangegaan bij de BNG en bedraagt 2,6% van het gewogen geborgd<br />
schuldrestant per ultimo 2020. Voor <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> betekent dit € 15,032 miljoen. De omvang van<br />
de obligolening wordt jaarlijks herzien op basis van het actuele schuldvolume ultimo van het<br />
voorgaande kalenderjaar. Voor de obligolening is een standaard geldleningsovereenkomst<br />
opgesteld.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 160<br />
Van deze lening zijn geen hoofdsommen opgenomen en er wordt geen drempelbedrag (minimale<br />
opname) gehanteerd. Opname van de lening geschiedt op eerste verzoek van WSW. Over het<br />
opgenomen deel van de lening is rente verschuldigd gebaseerd op 6-maands Euribor verhoogd<br />
met een opslag van 0,30%. De rentevervaldata zijn 30 november en 31 mei van ieder jaar. Over<br />
het niet-opgenomen deel is een bereidstellingsprovisie van 17 basispunten op jaarbasis<br />
verschuldigd. De bereidstellingsprovisie moet per kalenderkwartaal achteraf worden voldaan. De<br />
niet-opgenomen obligolening telt niet mee in de loan-tovalue, maar is wel onderdeel van de<br />
onderpandratio. De obligolening is aanvullend aangetrokken bovenop de geborgde leningen. Dit<br />
valt niet binnen het actuele borgingsplafond en wordt afzonderlijk door WSW geregistreerd.<br />
De reguliere aflossingen over het boekjaar <strong>2021</strong> bedroegen € 5,3 miljoen.<br />
Per 1 februari <strong>2021</strong> is een niet-WSW-geborgde lening bij de BNG van € 1,3 miljoen à 4,95% met<br />
een restant looptijd van 10 jaar op renteconversiedatum vervroegd afgelost.<br />
Treasury dient het jaarlijkse renterisico door (her-)financiering en renteconversie te beperken tot<br />
maximaal 15% van de restant hoofdsom van de totale leningenportefeuille om een evenwichtige<br />
rentelast te creëren. Eventuele overtollige geldmiddelen mogen worden belegd op de geld- of<br />
kapitaalmarkt, rekening houdend met de gewenste liquiditeitspositie, het renterisico en<br />
debiteurenrisico. In het treasurystatuut en de treasury-handleiding zijn hiertoe richtlijnen<br />
opgenomen.<br />
De leningen van de verschillende kredietinstellingen hebben de volgende kenmerken:<br />
Kenmerken leningen banken (x € 1.000)<br />
Vastrentende leningen<br />
31-12-<strong>2021</strong> 31-12-2020<br />
Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum 574.997 557.057<br />
Gemiddelde rente 3,28% 3,61%<br />
Gemiddelde looptijd 16,01 16,38<br />
Reële waarde 823.452 859.695<br />
Leningen met variabele rente<br />
Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum 55.000 28.000<br />
Gemiddelde rente -0,44% -0,34%<br />
Gemiddelde looptijd 10,06 0,84<br />
Reële waarde 54.983 27.987<br />
De leningportefeuille bestaat voor € 56 miljoen uit basisrenteleningen. Op deze leningen wordt<br />
een vaste basisrente betaald van gemiddeld gewogen 3,76% (2020: 3,76%). De credit spread die<br />
op deze leningen wordt betaald wordt periodiek herzien. Voor de huidige leningen is de<br />
gemiddeld gewogen creditspread 0,23% (2020: 0,23%). Het vervalschema van de creditspread<br />
herzieningen is hieronder weergegeven:
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 161<br />
Basisrenteleningen (x € 1.000)<br />
Rente Spread Hoofdsom Marktwaarde<br />
Ingangsdatum<br />
Looptijd Spreadherziening<br />
3,46% 0,20% 16.000 25.072 28-12-2011 30 jaar 29-12-2025<br />
3,485% 0,17% 10.000 15.711 3-10-2011 30 jaar 2-10-2023<br />
3,935% 0,31% 15.000 30.374 10-4-2012 40 jaar 10-04-2028<br />
3,97% 0,21% 15.000 30.347 30-10-2012 40 jaar 29-10-2027<br />
Als op het moment van creditspreadherziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt<br />
bereikt over de hoogte ervan, is de lening opeisbaar en dient een breakcost te worden betaald<br />
gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in<br />
de lening overeengekomen basisrente.<br />
De duration van de gehele portefeuille bedraagt 11,61 jaar (2020: 12,51 jaar). Het liquiditeitsrisico<br />
van de leningportefeuille wordt als zeer laag ingeschat.<br />
Er zijn geen zakelijke zekerheden gesteld.<br />
2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder<br />
voorwaarden<br />
De terugkoopverplichting woningen verkoop onder voorwaarden betreft de terugkoopverplichting<br />
van onroerende zaken die onder een regeling verkoop onder voorwaarden zijn overgedragen aan<br />
derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht<br />
ontstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening<br />
gehouden met de waardeontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke<br />
contractvoorwaarden met derden.<br />
Verloop van de verplichtingen verkoop onder voorwaarden (x € 1.000)<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Stand per 1 januari<br />
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht (taxatie) 7.963 8.625<br />
Mutaties na overdracht (herwaardering) 1.598 742<br />
Schuld per 1 januari 9.562 9.368<br />
Verkopen 0 0<br />
Aankopen -1.101 -662<br />
Waardemutatie 670 856<br />
Stand per 31 december<br />
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht 6.863 7.963<br />
Mutaties na overdracht 2.268 1.598<br />
Schuld per 31 december 9.131 9.562<br />
In <strong>2021</strong> zijn geen woningen uit exploitatie verkocht met koopgarantvoorwaarden (2020: 0
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 162<br />
woningen). <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft 2 complexen welke werden verkocht met het koopgarantprincipe.<br />
De verleende kortingen op de marktwaarde liggen tussen 12% en 20%. In 2015 is besloten om<br />
geen woningen onder koopgarantvoorwaarden meer te verkopen. In <strong>2021</strong> zijn 6 woningen<br />
teruggekocht (2020: 4 woningen). De terugkoopverplichting bestaat per 31 december <strong>2021</strong> uit 46<br />
woningen (2020: 52 woningen).<br />
3. Overige schulden<br />
De overige schulden betreffen de waarborgsommen verschuldigd aan huurders. De<br />
waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders ontvangen en<br />
dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur<br />
en mutatiekosten. De waarborgsommen inclusief rente worden bij beëindiging van de<br />
huurovereenkomst verrekend.<br />
Verloop van de waarborgsommen (x € 1.000)<br />
Saldo per 1 januari<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Ontvangen waarborgsommen 3.512 3.533<br />
Rente waarborgsommen 707 738<br />
Schuld per 1 januari 4.219 4.271<br />
Ontvangen waarborgsommen 222 166<br />
Uitbetaalde waarborgsommen -216 -187<br />
Toegevoegde rente 0 0<br />
Uitbetaalde rente -36 -31<br />
Ontvangen waarborgsommen 3.518 3.512<br />
Rente waarborgsommen 671 707<br />
Saldo per 31 december 4.189 4.219<br />
Aan de reguliere waarborgsommen is in <strong>2021</strong> 0% rente toegevoegd (2020: 0%).<br />
F. Kortlopende schulden<br />
Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd van korter dan een jaar. De reële<br />
waarde van de kortlopende schulden benadert de boekwaarde vanwege het kortlopende karakter<br />
van de schulden.<br />
1. Schulden aan banken<br />
Schulden aan banken (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2021</strong> 31-12-2020<br />
Te betalen aflossingen langlopende schulden volgend boekjaar 23.280 61.476<br />
Agio langlopende schulden volgend boekjaar 246 0<br />
Totaal schulden aan kredietinstellingen 23.526 61.476
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 163<br />
De te betalen aflossingen langlopende schulden in 2022 bestaan voor € 5,5 miljoen uit reguliere<br />
aflossingen en voor € 17,8 miljoen aan eindaflossingen.<br />
2. Schulden aan leveranciers<br />
De schulden aan leveranciers bedragen 31 december <strong>2021</strong> € 10,9 miljoen (2020: € 12,1 miljoen).<br />
4. Belastingen en premies sociale verzekeringen<br />
Belastingen en premies sociale verzekeringen (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2021</strong> 31-12-2020<br />
Omzetbelasting 4.710 5.185<br />
Loonbelasting en premieheffing 524 423<br />
Vennootschapsbelasting 1.409 4.280<br />
Totaal belastingen en premies 6.643 9.888<br />
De belastingen betreffen de aangiftes vierde kwartaal <strong>2021</strong>. De vennootschapsbelasting ultimo<br />
<strong>2021</strong> (€ 1,409 miljoen) betreft de verwachte te betalen vennootschapsbelasting over het jaar<br />
<strong>2021</strong> ad € 1,205 miljoen en het verwachte restant te betalen deel over 2020 (€ 4,280 miljoen<br />
verminderd met de in <strong>2021</strong> betaalde voorlopige aanslag 2020 ad € 4,076 miljoen).<br />
5. Schulden ter zake van pensioenen<br />
In 2020 en <strong>2021</strong> hebben we een vordering op ons pensioenfonds. De post is opgenomen onder<br />
de belastingen en premies sociale verzekeringen aan de activa zijde.<br />
6. Overige schulden<br />
Overige schulden (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2021</strong> 31-12-2020<br />
Af te rekenen stook- en servicekosten 741 1.260<br />
Onderhanden projecten 0 0<br />
Overige schulden 3 0<br />
Totaal overige schulden 744 1.260<br />
Voor de post onderhanden projecten zie toelichting onder ‘II onderhanden projecten’.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 164<br />
7. Overlopende passiva<br />
De post overlopende passiva is als volgt samengesteld:<br />
Overlopende passiva (x € 1.000)<br />
31-12-<strong>2021</strong> 31-12-2020<br />
Vooruitontvangen huur 2.692 2.614<br />
Niet opgenomen vakantie-uren personeel 858 922<br />
Nog te betalen facturen 3.299 2.005<br />
Bedragen met bestemming 838 916<br />
Onderhoudsfonds Woonvereniging Roggeveenstraat 277 277<br />
Transitorische rente langlopende leningen 9.311 10.283<br />
Overige 278 266<br />
Totaal overlopende passiva 17.553 17.282
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 165<br />
Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen<br />
Huurovereenkomst kantoorpand<br />
Met H.F.S. Immobilienfonds Europa 3 Beteiligungs B.V. is een huurovereenkomst aangegaan<br />
voor het kantoorpand aan de Waldorpstraat 80. De huurovereenkomst is voor bepaalde tijd<br />
aangegaan en loopt tot en met 30 september 2026. De huurprijs bedraagt op jaarbasis circa €<br />
571.000. De servicekosten bedragen circa € 119.000. In totaal bedragen de huurverplichtingen<br />
nog circa € 2,8 miljoen waarvan<br />
€ 0 miljoen een looptijd van meer dan 5 jaar heeft. In <strong>2021</strong> is circa € 495.000 aan huur in de<br />
winst- en verliesrekening verwerkt.<br />
Wet Ketenaansprakelijkheid<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is onderworpen aan de Wet Ketenaansprakelijkheid en kan op grond hiervan<br />
worden aangesproken. De omvang van het risico is niet te kwantificeren. Er zijn<br />
beheersingsmaatregelen getroffen om dit risico te beperken.<br />
Vennootschapsbelasting<br />
Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> vormt samen met <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V., <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Energie B.V. (geliquideerd), <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Ontwikkeling B.V. en Aanvan Vastgoed B.V. een<br />
fiscale eenheid, en is daardoor hoofdelijk aansprakelijk voor de vennootschapsbelasting van<br />
deze fiscale eenheid.<br />
Omzetbelasting<br />
Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> vormt samen met <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. en <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Ontwikkeling B.V. een fiscale eenheid voor de omzetbelasting en is daardoor hoofdelijk<br />
aansprakelijk voor de omzetbelasting van deze fiscale eenheid.<br />
WSW-obligo<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zal de komende 5 jaren naar verwachting in totaal € 6,5 miljoen moeten afdragen<br />
aan jaarlijkse obligoheffingen en eventueel verstrekken van gecommitteerde obligo om het<br />
risicovermogen van het WSW op peil te houden. Indien het WSW het gecommitteerde obligo zou<br />
opeisen dient <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> het bedrag binnen 10 dagen aan het WSW over te maken. <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> verwacht -indien noodzakelijk- aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet<br />
benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende<br />
lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume.<br />
Aangegane verplichtingen nieuwbouwprojecten<br />
De aangegane verplichtingen ten aanzien van nieuwbouwprojecten bedragen per december<br />
<strong>2021</strong> € 2,1 miljoen (2020: € 16,4 miljoen). Deze verplichtingen komen naar verwachting<br />
grotendeels tot afwikkeling in een periode van 1 jaar na balansdatum.<br />
Aangegane verplichtingen verbeterprojecten<br />
De aangegane verplichtingen ten aanzien van verbeterprojecten bedragen per december <strong>2021</strong><br />
€ 4,7 miljoen (2020: € 19,3 miljoen). Deze verplichtingen komen naar verwachting grotendeels tot<br />
afwikkeling in een periode van 1 jaar na balansdatum.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 166<br />
Aangegane verplichtingen onderhoud<br />
De aangegane verplichtingen met betrekking tot onderhoud bedragen per 31 december <strong>2021</strong> €<br />
14,3 miljoen (2020: € 21,1 miljoen). Hiervan heeft € 4,7 miljoen betrekking op onderhoud en € 9,7<br />
miljoen op investeringen vanuit onderhoud. De afwikkeling zal binnen één jaar plaatsvinden.<br />
Bankgaranties<br />
Per 31 december <strong>2021</strong> zijn er geen lopende bankgaranties (2020: € 0).<br />
Juridische geschillen<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft met betrekking tot de openstaande juridische geschillen een geschat risico<br />
van circa € 0,0 miljoen (2020: € 0,6 miljoen).<br />
Operational leases<br />
Ultimo boekjaar zijn de verplichtingen uit hoofde van operationele leases als volgt te specificeren:<br />
Verplichtingen uit hoofde van operationele leases<br />
Te betalen €<br />
Binnen één jaar 111.217<br />
Tussen één jaar en vijf jaar 119.803<br />
Meer dan vijf jaar 0<br />
Gedurende het verslagjaar zijn in de winst- en verliesrekening circa € 211.000 aan<br />
leasebetalingen verwerkt. Dit betreft auto’s, printers en koffie apparaten.<br />
Verbonden partijen<br />
Als verbonden partijen worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende<br />
zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Een<br />
opgave van de verbindingen treft u aan in de bijlage verbindingen.<br />
Met de meeste van haar verbonden partijen heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>, naast haar aandelenbelang, ook<br />
een zakelijke relatie, waarbij producten en/of diensten van de betreffende verbonden partijen<br />
worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele<br />
afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 167<br />
Toelichting op de winst- en verliesrekening<br />
A. Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille<br />
1. Huuropbrengsten<br />
Huuropbrengsten (x € 1.000)<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Woningen en woongebouwen 140.693 139.375<br />
Af: huurderving -2.187 -1.598<br />
Subtotaal 138.506 137.777<br />
Onroerende zaken niet-zijnde woningen 4.420 4.627<br />
Af: huurderving -372 -351<br />
Subtotaal 4.048 4.276<br />
Subtotaal huren 142.554 142.053<br />
Dotatie voorziening dubieuze debiteuren -189 -213<br />
Totaal huuropbrengsten 142.365 141.840<br />
De totale huuropbrengsten, afgezien van de huurderving en de dotatie voorziening dubieuze<br />
debiteuren, zoals hierboven is weergegeven, zijn ten opzichte van 2020 beïnvloed door:<br />
Verloop van de huuropbrengst (x € 1.000)<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Huren woningen en niet-woningen begin boekjaar 142.053 138.651<br />
Huurderving woningen en niet-woningen begin boekjaar 1.949 1.678<br />
Huuropbrengst woningen en niet-woningen begin<br />
boekjaar 144.002 140.329<br />
Huurverhoging inclusief harmonisatie en verbeteringen 1.637 4.144<br />
Nieuwe verhuureenheden 276 73<br />
Verkopen -287 -225<br />
Herstructurering en sloop -40 -599<br />
Overige mutaties -475 280<br />
Huuropbrengst woningen en niet-woningen einde<br />
boekjaar 145.113 144.002<br />
Huurderving woningen en niet-woningen einde boekjaar -2.559 -1.949<br />
Huren woningen en niet-woningen einde boekjaar 142.554 142.053<br />
In <strong>2021</strong> gold de Wet ‘Eenmalige huurverlaging huurders met een lager inkomen’. Deze wet<br />
betekent dat huishoudens in een sociale huurwoning recht hadden in <strong>2021</strong> op een eenmalige
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 168<br />
huurverlaging, als ze relatief te duur wonen. Het ging om huishoudens met een inkomen onder<br />
de inkomensgrenzen voor passend toewijzen én een huurprijs boven de voor hen geldende<br />
aftoppingsgrens. Zij kregen eenmalig recht op huurverlaging naar die aftoppingsgrens.<br />
Daarnaast was er een huurbevriezing per 1 juli <strong>2021</strong> voor de sociale woningen. Huurverhoging<br />
mocht niet berekend worden. En er was een beperking van de huurverhoging voor de vrije sector<br />
woningen. De maximaal wettelijke toegestane huurverhoging voor de vrije sectorwoningen in<br />
<strong>2021</strong> was gelijk aan het inflatiepercentage over 2020 (1,4%) vermeerderd met 1,0%.<br />
Deze drie wettelijke maatregelen hebben geleid tot een lagere huuropbrengst dan verwacht en<br />
komt tot uiting in de tabel onder ‘huurverhoging inclusief harmonisatie en verbeteringen’.<br />
Dotatie voorziening dubieuze huurdebiteuren<br />
Elk jaar worden afboekingen van betalingsachterstanden in mindering gebracht op de<br />
voorziening. Aan de voorziening dubieuze debiteuren is € 189.000 toegevoegd om de<br />
voorziening op peil te krijgen.<br />
2. Opbrengsten servicecontracten<br />
De opbrengsten servicecontracten betreffen de vergoedingen voor leveringen en diensten die<br />
worden geïnd bij huurders. Dit betreft leveringen en diensten die voor het grootste deel<br />
onlosmakelijk zijn verbonden aan het huurcontract.<br />
Opbrengsten servicecontracten (x € 1.000)<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Vergoedingen voor leveringen en diensten 7.697 7.830<br />
Af: derving -159 -82<br />
Totaal opbrengsten servicecontracten 7.537 7.747<br />
3. Lasten servicecontracten<br />
Dit betreft de kosten over <strong>2021</strong> voor de leveringen en diensten. Het saldo van de vergoedingen<br />
(opbrengsten servicecontracten) en de kosten betreft het deel van de kosten dat niet kan worden<br />
afgerekend met de bewoners.<br />
Lasten servicecontracten (x € 1.000)<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Service abonnement -751 -749<br />
Warmte(stook)kosten -2.443 -2.237<br />
Servicekosten -4.270 -4.473<br />
Totaal lasten servicecontracten -7.464 -7.460
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 169<br />
4. Lasten verhuur en beheeractiviteiten<br />
Lasten verhuur en beheeractiviteiten (x € 1.000)<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Overige vergoedingen en opbrengsten 39 132<br />
Overige lasten verhuur 0 0<br />
Toegerekende organisatiekosten -11.994 -14.934<br />
Totaal lasten verhuur en beheeractiviteiten -11.954 -14.802<br />
Overige vergoedingen en opbrengsten<br />
De incidentele baten waren in <strong>2021</strong> lager dan in 2020.<br />
5. Onderhoudslasten<br />
Onderhoudslasten (x € 1.000)<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Kosten reparatieonderhoud -24.452 -23.024<br />
Kosten mutatieonderhoud -14.314 -9.132<br />
Kosten contractonderhoud -1.770 -1.664<br />
Subtotaal dagelijks onderhoud -40.536 -33.820<br />
Planmatig onderhoud -13.239 -17.701<br />
Onderhoudsdeel vanuit verbeterprojecten -4.115 -4.535<br />
Onderhoudsbijdrage VvE's -1.660 -1.960<br />
Toegerekende organisatiekosten -7.291 -7.526<br />
Totaal kosten onderhoud -66.841 -65.543<br />
In <strong>2021</strong> hebben we veel meer mutaties en reparatieverzoeken gehad dan in de jaren daarvoor.<br />
Daarom is in de loop van <strong>2021</strong> bijgestuurd op de verschillende onderhoudsbudgetten en een<br />
nieuw kader afgesproken. Dankzij de ingezette bijsturingsmaatregelen en de maandelijkse<br />
monitoring zijn de kosten van het onderhoud net boven dit kaderbedrag uitgekomen. Onvoorzien<br />
was dat door het op andere wijze verantwoorden van de ‘overlopende’ kosten van het dagelijks<br />
onderhoud de totale onderhoudskosten uiteindelijk toch nog € 2,7 miljoen boven het kader zijn<br />
uitgekomen. In 2020 zijn de transitorische kosten niet meegenomen in 2020. Deze zijn daarom<br />
ten laste van <strong>2021</strong> gekomen. Ook de transitorische kosten voor <strong>2021</strong> zijn in de<br />
onderhoudskosten van <strong>2021</strong> verwerkt. Dat betekent per saldo dat in <strong>2021</strong> de transitorische<br />
kosten er dubbel inzitten. Dit is een aanpassing in de werkwijze die in <strong>2021</strong> is doorgevoerd. Bij<br />
het bepalen van het kaderbedrag was hier geen rekening mee gehouden. Het betekent ook dat<br />
we deze kosten niet meenemen richting 2022. Een specificatie van de besteding van de<br />
onderhoudslasten is beschreven in de jaarstukken, zie paragraaf 2.3.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 170<br />
6. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit<br />
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit (x € 1.000)<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Belastingen en verzekeringen -6.943 -6.875<br />
Bijdragen aan VvE's -974 -824<br />
Overige exploitatielasten -502 -451<br />
Verhuurderheffing -18.269 -17.485<br />
Verhuurderbijdrage huurcommissie -49 -49<br />
Totaal overige directe operationele lasten -26.738 -25.684<br />
Verhuurderheffing<br />
De stijging van de verhuurderheffing wordt veroorzaakt door de hogere WOZ-waarde van de<br />
verhuureenheden.<br />
Verhuurderbijdrage Huurcommissie<br />
Ter bestrijding van de kosten van de Huurcommissie is met ingang van 2018 aan verhuurders<br />
een bijdrage opgelegd. Verhuurders betalen een vast tarief per woning, waarbij de eerste 50<br />
woningen niet meetellen.<br />
B. Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille<br />
7. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille<br />
Verkoopresultaat vastgoed portefeuille (x € 1.000)<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Omzet bestaande bouw 23.577 20.139<br />
Toegerekende organisatiekosten -347 -482<br />
Kostprijs bestaande bouw -18.806 -17.934<br />
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoed portefeuille 4.424 1.723<br />
In het jaar <strong>2021</strong> zijn in totaal 53 woningen verkocht, 6 eenheden bedrijfsonroerendgoed, 5<br />
parkeerplaatsen en 2 bergingen. Nieuwbouwwoningen zijn niet verkocht in <strong>2021</strong>.<br />
De ‘kostprijs bestaande bouw’ bestaat uit de verkoopkosten en de boekwaarde van de verkopen<br />
(gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat).
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 171<br />
C. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille<br />
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille (x € 1.000)<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -22.520 9.173<br />
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen 334.815 264.341<br />
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden 286 147<br />
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 312.581 273.662<br />
10. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille<br />
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille (x € 1.000)<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Afwaardering vastgoed in ontwikkeling 0 -3.459<br />
Terugname afwaardering vastgoed in ontwikkeling -22.510 12.632<br />
Waardevermindering als gevolg van afgeboekte ontwikkelprojecten -10 0<br />
Totaal overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -22.520 9.173<br />
11. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille<br />
De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreft de mutaties in de<br />
marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie. De waardemutaties worden<br />
vooral veroorzaakt door ontwikkelingen van de markt.<br />
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (x €<br />
1.000)<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Waardeveranderingen DAEB vastgoedbeleggingen in exploitatie 327.899 261.606<br />
Waardeveranderingen niet-DAEB vastgoedbeleggingen in exploitatie 6.916 2.736<br />
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen<br />
vastgoedportefeuille<br />
334.815 264.341<br />
12. Niet gerealiseerde waardeveranderingen verkopen onder<br />
voorwaarden<br />
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen verkopen onder<br />
voorwaarden (x € 1.000)<br />
Waardeverandering VOV en verplichtingen: Activa Verplichting (passiva)<br />
Waardemutatie aan-/verkoop<br />
-<br />
1.147<br />
1.101<br />
Herwaardering uitstaande koopgarantwoningen 1.003 -670<br />
Totaal waardeveranderingen VOV en verplichtingen -144 431<br />
Activa en passiva gesaldeerd: 286
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 172<br />
D. Netto resultaat overige activiteiten<br />
14. Opbrengst overige activiteiten<br />
Opbrengst overige activiteiten (x € 1.000)<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Doorberekende kosten verkoopvoorbereiding en VvE 771 777<br />
Doorberekende administratiekosten 267 159<br />
Antenne-opstelplaatsen 90 89<br />
Overige opbrengsten overige activiteiten 0 0<br />
Totaal opbrengst overige activiteiten 1.129 1.025<br />
Doorberekende administratiekosten<br />
In 2020 konden door de overgang naar Tobias AX niet alle afrekeningen servicekosten<br />
plaatsvinden en kon niet alles afgerekend worden. Daardoor waren er minder opbrengsten van<br />
doorberekende administratiekosten. In <strong>2021</strong> is dit ingelopen.<br />
15. Kosten overige activiteiten<br />
De kosten overige activiteiten betreffen toegerekende organisatiekosten.<br />
16. Overige organisatiekosten<br />
Overige organisatiekosten (x € 1.000)<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Saneringsheffing 0 0<br />
Bijdrage Autoriteit wonen -114 -113<br />
WSW-obligoheffing -361 0<br />
Volkshuisvestelijke bijdrage -10.943 0<br />
Accountantskosten, treasury, OR, RvC -463 -446<br />
Toegerekende kosten -4.170 -3.420<br />
Totaal overige organisatiekosten -16.050 -3.979<br />
17. Leefbaarheid<br />
Leefbaarheid (x € 1.000)<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Vastgoed gerelateerde leefbaarheid -780 -795<br />
Mens gerelateerde leefbaarheid -229 -164<br />
Toegerekende kosten -1.837 -836<br />
Totaal leefbaarheid -2.846 -1.796
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 173<br />
De activiteiten inzake leefbaarheid worden afgebakend op de gebieden waar de primaire<br />
verantwoordelijkheid bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> ligt met als uitgangspunt: schoon, heel, veilig, groen en<br />
sociaal. Ook wordt steeds meer gezocht naar alternatieve mogelijkheden om, zonder alleen maar<br />
bij te dragen in geld, gestelde doelen te bereiken (samenwerking met de gemeente, gebruik<br />
proberen te maken van de subsidiemogelijkheden die er zijn en dergelijke).<br />
E. Financiële baten en lasten<br />
Financiële baten en lasten (x € 1.000)<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Rente leningen u/g 6 6<br />
Totaal opbrengsten vorderingen die tot de vaste activa behoren 6 6<br />
Rente op vorderingen en liquide middelen 18 23<br />
Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten 18 23<br />
Rentelasten langlopende schulden -19.004 -20.501<br />
Rente kortlopende schulden -108 -118<br />
Totaal rentelasten en soortgelijke kosten -19.112 -20.619<br />
Totaal financiële baten en lasten -19.088 -20.590<br />
18. Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren<br />
De opbrengsten financiële vaste activa betreft de renteopbrengst van één uitgegeven lening.<br />
19. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten<br />
Met ingang van 2018 wordt geen rente tijdens de bouw meer geactiveerd.<br />
20. Rentelasten en soortgelijke kosten<br />
Onder de rentelasten zijn de verschuldigde lasten aan kredietinstellingen opgenomen alsmede<br />
de rente op overige schulden. De verhouding tussen de rentelast van het boekjaar en het<br />
gemiddelde schuldrestant in het boekjaar bedroeg in 2020: 2,96% (2019: 3,61%). De gemiddeld<br />
gewogen rentecoupon per 31 december <strong>2021</strong> bedraagt 3,00% (2020: 3,41%).<br />
In <strong>2021</strong> hebben de flexibele roll-over leningen renteconversies ondergaan. Per 15 februari <strong>2021</strong><br />
is een nieuwe 1-maands Euribor flexibele roll-over lening afgesloten bij de BNG met een<br />
maximale hoofdsom van € 25 miljoen. Deze lening heeft een looptijd van 16 jaar en een spread<br />
van 0,22%. Over het niet opgenomen deel van deze lening moet 0,11% bereidstellingsprovisie op<br />
jaarbasis betaald worden.<br />
De variabele hoofdsomlening van € 30 miljoen bij BNG Bank is per 1 november <strong>2021</strong> finaal<br />
afgelost waarvoor per 1 november <strong>2021</strong> een nieuwe 1-maands Euribor flexibele roll-over lening is<br />
afgesloten bij de NWB met een maximale hoofdsom van € 30 miljoen. Deze lening heeft een
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 174<br />
looptijd van 7 jaar en een spread van 0,09%. Deze lening is per 1 november voor de maximale<br />
hoofdsom van € 30 miljoen opgenomen. Overige mutaties in de flexibele roll-over leningen zijn<br />
toegelicht in de toelichting op de balans onder langlopende schulden. Ultimo <strong>2021</strong> waren de<br />
maximale hoofdsommen van beide flexibele roll-over leningen opgenomen.<br />
Per 2 september <strong>2021</strong> heeft een lening bij de BNG van € 8,8 miljoen (coupon 4,25%) met een<br />
restant looptijd van 10 jaar een renteconversie ondergaan. De nieuw afgesproken coupon heeft<br />
een rente van<br />
-/- 0,11% met een looptijd van 10 jaar.<br />
In <strong>2021</strong> is een viertal nieuwe leningen afgesloten:<br />
Per 15 juni <strong>2021</strong> is een nieuwe fixelening afgesloten bij de BNG van € 15 miljoen met een looptijd<br />
van 11 jaar en een coupon van 0,214%.<br />
Per 16 augustus <strong>2021</strong> is een nieuwe fixelening afgesloten bij de NWB van € 10 miljoen met een<br />
looptijd van 7 jaar en een coupon van -/-0,245%.<br />
Per 15 september <strong>2021</strong> is een nieuwe fixelening afgesloten bij de NWB van € 20 miljoen met een<br />
looptijd van 10 jaar en een coupon van 0,018%.<br />
Op 21 december <strong>2021</strong> heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> in het kader van de Vestia leningruil een 40-jarige<br />
fixelening van € 7.043.202 ontvangen van NWB met een coupon van 4,86%. De marktrente van<br />
deze lening was op dat moment 0,535% (=effectieve rente). Onder de langlopende schulden is<br />
de leningruil uitgebreid toegelicht.<br />
Tenslotte heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een WSW-obligolening afgesloten. Van deze lening zijn in <strong>2021</strong><br />
geen hoofdsommen opgenomen. Opname van de lening geschiedt op eerste verzoek van WSW.<br />
Over het opgenomen deel van de lening is rente verschuldigd gebaseerd op 6-maands Euribor<br />
verhoogd met een opslag van 0,30%. De rentevervaldata zijn 30 november en 31 mei van ieder<br />
jaar. Over het niet-opgenomen deel is een bereidstellingsprovisie van 0,17% op jaarbasis<br />
verschuldigd. De bereidstellingsprovisie moet per kalenderkwartaal achteraf worden voldaan.<br />
Onder de langlopende schulden is deze lening uitgebreid toegelicht.<br />
21. Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening<br />
De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:<br />
Belastingen (x € 1.000)<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Belasting over het resultaat uit gewone bedrijfsoefening -1.205 -4.280<br />
Mutatie latente belastingen 1.308 -217<br />
Totaal belastingen 103 -4.497<br />
Voor een toelichting op de mutatie van de latente belasting wordt verwezen naar het onderdeel<br />
‘latente belastingvorderingen’.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 175<br />
De acute vennootschapsbelasting voor <strong>2021</strong> is als volgt bepaald:<br />
Resultaat vóór belastingen volgens de concept enkelvoudige<br />
jaarrekening<br />
315.891<br />
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille -1.921<br />
Waardeveranderingen projecten, voorraden en VOV -312.592<br />
Afschrijvingen -359<br />
Lasten onderhoud<br />
Overige bedrijfslasten<br />
-17.514<br />
5.472<br />
Afschrijving/vrijval (dis)agio leningportefeuille -624<br />
Renteaftrekbeperking Earnings Stripping 16.582<br />
Resultaat deelnemingen -12<br />
Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek (KIA) -3<br />
Fiscaal resultaat (vóór verliesverrekening) 4.919<br />
Verliesverrekening 0<br />
Belastbaar bedrag (na verliesverrekening) 4.919<br />
Verschuldigde winstbelasting 1.205<br />
De wettelijke belastingtarieven bedragen in <strong>2021</strong> 15% (tot 245.000) en 25% (over het meerdere)<br />
en in 2022 15% (tot € 395.000) en 25,8% (over het meerdere). De lagere effectieve belastingdruk<br />
0,4% (2020: 1,5%) wordt onder meer veroorzaakt door verschillen in de verwerking van<br />
resultaten uit projectontwikkeling en verkoop, waardeveranderingen, afschrijvingen op het<br />
vastgoed en de verwerking van interest. In tegenstelling tot voorgaande jaren was in <strong>2021</strong> geen<br />
verliesverrekening meer mogelijk.<br />
Het toepasselijke hoge belastingtarief is overeenkomstig voorgaand jaar, het verlaagde tarief is<br />
verlaagd van 19% naar 16,5%.<br />
Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft te maken met onzekere belastingposities ten aanzien van<br />
ingediende aangiftes. Aangiftes vennootschapsbelasting zijn tot en met het jaar 2019 ingediend.<br />
Met betrekking tot de vennootschapsbelasting heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een fiscale strategie gekozen<br />
en een fiscale planning opgesteld die deels nog niet bekrachtigd is door de Belastingdienst.<br />
Hierdoor is het mogelijk dat gekozen standpunten door de Belastingdienst niet (geheel) worden<br />
overgenomen en daarmee de gepresenteerde acute belastinglast over <strong>2021</strong> en voorgaande jaren<br />
en belastinglatenties zoals opgenomen in deze jaarrekening zullen afwijken.<br />
De belangrijkste standpunten betreffen:<br />
Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen<br />
De verwerking van projectontwikkelingsresultaten<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> volgt in haar fiscale strategie en fiscale planning de binnen de sector gangbare<br />
standpunten die naar de mening van belastingadviseurs pleitbaar zijn.
23. Resultaat na belastingen<br />
Het resultaat wordt toegevoegd aan het eigen vermogen.<br />
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 176
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 177<br />
F. Additionele informatie<br />
24. Afschrijvingen materiële vaste activa ten dienste van<br />
Afschrijvingen materiële vaste activa (x € 1.000)<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Afschrijvingen activa ten dienste van de exploitatie 785 714<br />
Totaal afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 785 714<br />
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie<br />
De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie betreft<br />
afschrijvingen op kantoorpanden, inrichting kantoor, vervoermiddelen, automatisering, apparatuur<br />
en ruimten huismeesters.<br />
Een verdere toelichting op de gebruikte afschrijvingstermijnen staat vermeld onder de post<br />
onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie.<br />
25. Lonen en salarissen<br />
Lonen en salarissen (x € 1.000)<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Lonen en salarissen personeel in dienst 13.673 12.766<br />
Uitzendkrachten 1.624 2.485<br />
Ontvangen ziekengeld -31 -330<br />
Sociale lasten 1.968 1.873<br />
Pensioenlasten 1.703 2.218<br />
Totaal personeelskosten 18.937 19.011<br />
De personeelsbezetting is als volgt te specificeren:<br />
Aantallen per jaareinde<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Totaal aantal medewerkers 249 243<br />
Totaal aantal fte in dienst 228,81 223,29<br />
Werknemers<br />
Gedurende het jaar <strong>2021</strong> had <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> gemiddeld 229,2 fte in dienst (2020: 217,7). Geen<br />
van de werknemers is buiten Nederland werkzaam.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 178<br />
Lonen en salarissen personeel in dienst<br />
Door meer personeel zijn ook de lonen en salarissen hoger dan vorig jaar. Dit geldt ook voor de<br />
sociale lasten.<br />
Uitzendkrachten<br />
Meer ingevulde vacatures geeft minder uitzendkrachten. Daarnaast zijn ook geen functies in het<br />
hogere segment als bestuursvoorzitter of manager ingehuurd.<br />
Sociale lasten en pensioenlasten<br />
In <strong>2021</strong> is de premie voor VPL komen te vervallen. Dit resulteert in een verlaging van de premies<br />
met 3,7% voor het pensioengevende loon (werkgeverslast).<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft haar pensioenregeling ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de<br />
Woningcorporaties (SPW). Dit betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het<br />
bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de<br />
pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. De premies zijn als<br />
last verwerkt in de winst- en verliesrekening (de verplichtingenbenadering).<br />
De belangrijkste kenmerken van deze regeling zijn:<br />
pensioengevende salarisgrondslag (middelloonregeling)<br />
afspraken over indexatie<br />
ouderdoms- en nabestaandenpensioen<br />
partner- en wezenpensioen<br />
pensioen(richt)leeftijd is 68 jaar.<br />
Voor de pensioenregeling betaalt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> op verplichte, contractuele of vrijwillige basis<br />
premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies<br />
heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregeling. <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van<br />
aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies.<br />
Met een beleidsdekkingsgraad van 118,8% (ultimo 2020 103,1%) voldoet het pensioenfonds aan<br />
de minimaal vereiste van 104,2% die is voorgeschreven door De Nederlandse Bank (DNB). Er is<br />
daarom geen sprake van een dekkingstekort. De dekkingsgraad is wel lager dan de vereiste<br />
dekkingsgraad van 126,6%. SPW zal daarom in het eerste kwartaal van 2022 een herstelplan<br />
indienen bij DNB waarin wordt aangetoond hoe het pensioenfonds verwacht dat binnen tien jaar<br />
tijd de dekkingsgraad herstelt tot het niveau van de vereiste dekkingsgraad.<br />
Verder heeft het bestuur van SPW een financieel crisisplan opgesteld waarin is beschreven<br />
welke aanvullende maatregelen kunnen worden genomen om tijdig herstel mogelijk te maken.<br />
Het bestuur van de SPW zal, indien blijkt dat het fonds niet tijdig kan herstellen, conform dit<br />
financieel crisisplan, aanvullende maatregelen moeten nemen.<br />
Tevens heeft het bestuur van het pensioenfonds in <strong>2021</strong> besloten de opgebouwde aanspraken<br />
van (gewezen) deelnemers en de ingegane pensioenen per 1 januari 2022 te verhogen met een
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 179<br />
gedeeltelijke toeslag. Er was ruimte voor een gedeeltelijke toeslag, omdat de<br />
beleidsdekkingsgraad per eind oktober <strong>2021</strong> hoger was dan 110%.<br />
26. Accountantskosten<br />
In de overige algemene kosten zijn de kosten van de onafhankelijke externe accountant zoals<br />
bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties) en de in rekening gebrachte<br />
honoraria van het gehele netwerk waartoe de accountantsorganisatie behoort inbegrepen. Over<br />
2020 en <strong>2021</strong> betreft dit PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.<br />
Deze kosten zijn gemaakt voor het onderzoek van de jaarrekening bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en de in de<br />
consolidatie betrokken maatschappijen. Opgegeven worden de lasten geboekt in het boekjaar<br />
waarin de (controle-)werkzaamheden worden/zijn verricht (‘over het boekjaar’). Deze methode<br />
impliceert dat alleen de lasten vermeld worden die in het boekjaar in rekening zijn gebracht.<br />
In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat<br />
gebracht:<br />
Accountantshonoraria <strong>2021</strong> (x € 1.000)<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Controle van de jaarrekening 246 253<br />
Andere controlewerkzaamheden 0 0<br />
Fiscale advisering 0 0<br />
Andere niet-controlediensten 0 0<br />
Totaal accountantshonoraria 246 253<br />
27. Gebeurtenissen na balansdatum<br />
Tot en met de datum van opmaken van de jaarrekening <strong>2021</strong> hebben zich geen gebeurtenissen<br />
na balansdatum voorgedaan.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 180<br />
Gescheiden verantwoording DAEB / niet-DAEB<br />
Balans na resultaatbestemming <strong>2021</strong> (x € 1.000)<br />
ACTIVA<br />
A. VASTE ACTIVA<br />
I. Vastgoedbeleggingen<br />
niet-<br />
DAEB<br />
31-12-<br />
2020<br />
DAEB<br />
31-12-<br />
<strong>2021</strong><br />
DAEB<br />
31-12-<br />
2020<br />
niet-<br />
DAEB<br />
31-12-<br />
<strong>2021</strong><br />
1. DAEB vastgoed in exploitatie 3.370.729 3.007.960<br />
2. Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 111.921 113.477<br />
3. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 4.231 4.188 5.595 5.782<br />
4. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 8.532 14.312 0 231<br />
3.383.491 3.026.459 117.516 119.490<br />
II. Materiële vaste activa<br />
1. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de<br />
exploitatie 2.861 3.356 0 0<br />
III. Financiële vaste activa<br />
1. Deelnemingen 0 0 687 675<br />
3. Latente belastingvordering(en) 1.390 1.497 58 62<br />
4. Leningen u/g 0 0 434 469<br />
7. Netto vermogenswaarde niet-DAEB / niet-DAEB in<br />
verbindingen<br />
109.710 114.215<br />
111.099 115.712 1.179 1.207<br />
Som der vaste activa 3.497.451 3.145.527 118.695 120.697<br />
B. VLOTTENDE ACTIVA<br />
I. Voorraden<br />
1. Vastgoed bestemd voor de verkoop 0 129 0 459<br />
0 129 0 459<br />
II. Onderhanden projecten 0 0 0 0<br />
III. Vorderingen<br />
1. Huurdebiteuren 2.473 2.770 103 115<br />
2. Gemeenten 122 27 0 0<br />
4. Latente belastingvordering(en) 1.564 201 65 8<br />
5. Belastingen en premies sociale verzekeringen 96 55 4 2<br />
6. Overige vorderingen 342 1.499 36 97<br />
7. Overlopende activa 1.825 1.767 68 70<br />
8. Vorderingen op de niet-DAEB-tak 17.543 251<br />
23.966 6.570 276 294<br />
IV. Liquide middelen -4.316 2.138 14.896 72<br />
Som der vlottende activa 19.649 8.837 15.172 825<br />
TOTAAL ACTIVA 3.517.101 3.154.364 133.867 121.522
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 181<br />
Balans na resultaatbestemming <strong>2021</strong> (x € 1.000)<br />
niet-<br />
DAEB<br />
31-12-<br />
<strong>2021</strong><br />
niet-<br />
DAEB<br />
31-12-<br />
2020<br />
DAEB DAEB<br />
PASSIVA 31-12- 31-12-<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
C. GROEPSVERMOGEN<br />
1. Herwaarderingsreserve 2.287.665 1.988.217 69.059 64.807<br />
2. Overige reserves 544.517 527.288 40.651 49.408<br />
2.832.182 2.515.505 109.710 114.215<br />
D. VOORZIENINGEN<br />
1. Voorziening onrendabele investeringen en<br />
herstructureringen<br />
70 5.254 0 0<br />
2. Voorziening pensioenen 891 891 37 37<br />
3. Overige voorzieningen 422 308 18 13<br />
1.382 6.453 55 50<br />
E. LANGLOPENDE SCHULDEN<br />
1. Leningen kredietinstellingen 617.414 523.582 0 0<br />
2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht<br />
onder voorwaarden 3.774 3.899 5.357 5.662<br />
3. Overige schulden 4.021 4.050 168 169<br />
4. Interne lening 0 0<br />
625.210 531.531 5.524 5.831<br />
F. KORTLOPENDE SCHULDEN<br />
1. Schulden aan kredietinstellingen 23.526 61.476 0 0<br />
2. Schulden aan leveranciers 10.460 11.659 436 486<br />
3. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen 0 0 0 0<br />
4. Belastingen en premies sociale verzekeringen 6.378 9.492 266 396<br />
5. Schulden ter zake van pensioenen 0 0 0 0<br />
6. Overige schulden 729 1.234 15 25<br />
7. Overlopende passiva 17.234 17.013 319 269<br />
8. Schulden aan de DAEB-tak 17.543 251<br />
58.327 100.874 18.578 1.426<br />
TOTAAL PASSIVA 3.517.101 3.154.364 133.867 121.522
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 182<br />
Winst- en verliesrekening <strong>2021</strong> (x € 1.000)<br />
niet- niet-<br />
DAEB DAEB DAEB DAEB<br />
<strong>2021</strong> 2020 <strong>2021</strong> 2020<br />
1. Huuropbrengsten 136.670 136.166 5.695 5.674<br />
2. Opbrengsten servicecontracten 7.387 7.592 151 155<br />
3. Lasten servicecontracten -7.315 -7.311 -149 -149<br />
4. Lasten verhuur en beheeractiviteiten -11.476 -14.210 -478 -592<br />
5. Onderhoudslasten -64.167 -62.920 -2.674 -2.622<br />
6. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -26.203 -25.171 -535 -514<br />
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 34.896 34.147 2.010 1.952<br />
7. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 10.187 12.411 13.390 7.729<br />
8. Toegerekende organisatiekosten -333 -463 -14 -19<br />
9. Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -8.086 -11.119 -10.719 -6.815<br />
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 1.767 829 2.657 894<br />
10. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -22.385 7.989 -135 1.185<br />
11. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen<br />
vastgoedportefeuille<br />
327.899 261.606 6.916 2.736<br />
12. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen verkocht onder<br />
voorwaarden<br />
168 105 118 42<br />
13. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen bestemd voor<br />
verkoop<br />
0 0 0 0<br />
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 305.682 269.700 6.899 3.962<br />
14. Opbrengst overige activiteiten 1.106 1.004 23 20<br />
15. Kosten overige activiteiten -893 -976 -37 -41<br />
Netto resultaat overige activiteiten 213 28 -15 -20<br />
16. Overige organisatiekosten -15.408 -3.822 -642 -159<br />
17. Leefbaarheid -2.846 -1.796 0 0<br />
18. Opbrengsten vorderingen die tot de vaste activa behoren 0 0 6 6<br />
19. Rentebaten 17 22 1 1<br />
Rentebaten interne lening 0 546 0 0<br />
20. Rentelasten -19.107 -20.611 -4 -8<br />
Rentelasten interne lening 0 0 0 -546<br />
Som der financiële baten en lasten -19.090 -20.043 3 -547<br />
Resultaat voor belastingen 305.213 279.043 10.912 6.082<br />
21. Belastingen 98 -4.497 4 0<br />
22. Resultaat deelnemingen 0 0 12 -55<br />
Resultaat niet-DAEB tak 10.928 6.027 0 0<br />
Resultaat na belastingen 316.240 280.573 10.928 6.027
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 183<br />
Kasstroomoverzicht <strong>2021</strong> (x € 1.000)<br />
DAEB<br />
<strong>2021</strong><br />
DAEB<br />
2020<br />
niet-DAEB<br />
<strong>2021</strong><br />
niet-<br />
DAEB<br />
2020<br />
1.1 Huren 137.631 136.187 5.354 5.635<br />
1.2 Vergoedingen 7.642 7.353 175 109<br />
1.3 Overheidsontvangsten 0 0 0 0<br />
1.4 Overige bedrijfsontvangsten 261 208 883 867<br />
1.5 Renteontvangsten 3 3 0 0<br />
1.5b Renteontvangsten interne lening 0 546 0 0<br />
Saldo ingaande kasstromen 145.537 144.297 6.412 6.611<br />
1.6 Erfpacht 0 0 0 0<br />
1.7 Personeelsuitgaven -18.499 -18.139 -744 -754<br />
1.8 Onderhoudsuitgaven -55.014 -58.993 -1.980 -2.092<br />
1.9 Overige bedrijfsuitgaven -23.159 -23.168 -611 -924<br />
1.10 Renteuitgaven -20.077 -21.315 -2 31<br />
1.10b Renteuitgaven interne lening 0 0 0 -546<br />
1.11 a. Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat -361 0 0 0<br />
1.11 b. Verhuurderheffing -18.269 -17.485 0 0<br />
1.12 Leefbaarheid externe uitgaven nietinvesteringsgebonden<br />
-880 -1.041 0 0<br />
1.13 Vennootschapsbelasting -3.913 0 -163 0<br />
Saldo uitgaande kasstromen -140.172 -140.141 -3.500 -4.285<br />
Kasstroom uit operationele activiteiten 5.365 4.156 2.912 2.326<br />
MVA<br />
MVA ingaande kasstroom A. DAEB en B. niet-DAEB<br />
activiteiten<br />
2.1 Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet<br />
woongelegenheden<br />
10.160 12.549 14.318 7.003<br />
2.5 (Des)Investeringsontvangsten overig 0 0 0 0<br />
Tussentelling ingaande kasstroom MVA 10.160 12.549 14.318 7.003<br />
MVA uitgaande kasstroom A. DAEB en B. niet-DAEB<br />
activiteiten<br />
2.6 Nieuwbouw huur, woon- en niet-woongelegenheden -34.361 -10.952 -40 -9<br />
2.7 Woningverbetering, woon- en niet-woongelegenheden -30.013 -9.912 -1.128 -219<br />
2.8 Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden 0 0 0 0<br />
2.9 Aankoop, woon- en niet woongelegenheden 0 0 0 0<br />
2.11 Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop -345 -285 0 0<br />
2.12 Sloopuitgaven, woon- en niet-woongelegenheden 0 -476 0 0<br />
2.13 Aankoop grond 0 0 0 0<br />
2.14 Investeringen overig -162 -60 0 0<br />
2.15 Externe kosten bij verkoop -2.036 -555 -1.238 -238<br />
Tussentelling MVA uitgaande kasstroom -66.917 -22.240 -2.406 -466<br />
2.16 Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA -56.757 -9.691 11.912 6.537
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 184<br />
FVA<br />
2.17.1 Ontvangsten verbindingen 0 0 0 0<br />
2.17.2 Ontvangsten overig 0 0 0 0<br />
2.17.3 Ontvangen aflossing interne lening 0 15.000 0 0<br />
2.18.1 Uitgaven verbindingen 0 0 0 0<br />
2.18.2 Uitgaven overig 0 0 0 0<br />
2.19 Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 0 15.000 0 0<br />
Kasstroom uit (des)investeringen -56.757 5.309 11.912 6.537<br />
Ingaand<br />
3.1.1 Nieuwe te borgen leningen 109.043 27.000 0 0<br />
3.1.2 Nieuwe ongeborgde leningen DAEB-investeringen 0 0 0 0<br />
3.1.3 Nieuwe ongeborgde leningen niet-DAEB-investeringen 0 0 0 0<br />
Uitgaand<br />
3.2.1 Aflossing geborgde leningen -62.699 -38.435 0 0<br />
3.2.2 Aflossing ongeborgde leningen DAEB-investeringen -1.405 -94 0 0<br />
3.2.3 Aflossing ongeborgde leningen niet-DAEB-investeringen 0 0 0 0<br />
3.2.4 Aflossing interne lening 0 0 0 -15.000<br />
Kasstroom uit financieringsactiviteiten 44.939 -11.529 0 -15.000<br />
4.1 Mutatie liquide middelen -6.453 -2.064 14.824 -6.137<br />
4.2 Wijziging kortgeldmutaties 0 -9 0 0<br />
Liquide middelen per 1-1 2.137 4.210 72 6.209<br />
Liquide middelen per 31-12 -4.316 2.137 14.896 72
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 185<br />
Overige informatie<br />
De WNT is van toepassing op <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Het toepasselijk bezoldigingsmaximum in 2020 is €<br />
209.000. Dit is het bezoldigingsmaximum voor woningcorporaties, klasse H.<br />
Bestuurders en commissarissen<br />
De bezoldiging van bestuurders omvat:<br />
periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij<br />
vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden);<br />
beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en<br />
jubileumuitkeringen);<br />
uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband;<br />
winstdelingen en bonusbetalingen.<br />
Bezoldiging van het bestuur<br />
Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen<br />
publieke en semipublieke sector (WNT) in €<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Naam<br />
Mohamed Baba<br />
Beloning + belastbare<br />
onkostenvergoedingen<br />
164.527* 116.078<br />
Beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) 18.208 18.951<br />
Bezoldiging voor de WNT 182.735 135.029<br />
Individueel toepasselijk<br />
bezoldigingsmaximum<br />
209.000 168.049<br />
Functie bestuursvoorzitter bestuursvoorzitter<br />
Duur van het dienstverband in boekjaar 01-01 t/m 31-12 01-03 t/m 31-12<br />
Omvang van het dienstverband 36 uur (1 fte) 36 uur (1 fte)<br />
(Fictieve) dienstbetrekking? ja ja<br />
* waarvan een bedrag van € 8.000 een prestatiebeloning over 2020 betrof<br />
De bezoldiging van Mohamed Baba komt niet boven het bezoldigingsmaximum van de sectorale<br />
norm en de WNT uit.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 186<br />
Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen<br />
publieke en semipublieke sector (WNT) in €<br />
Naam<br />
Beloning + belastbare onkostenvergoedingen<br />
Beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies)<br />
Bezoldiging voor de WNT<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
Ria Koppen-Kreyne<br />
172.611 167.388<br />
18.277 23.962<br />
190.888 191.350<br />
Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum 209.000 201.000<br />
financieel<br />
financieel<br />
Functie<br />
bestuurder bestuurder<br />
Duur van het dienstverband in boekjaar 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12<br />
Omvang van het dienstverband 36 uur (1 fte) 36 uur (1 fte)<br />
(Fictieve) dienstbetrekking? ja ja<br />
De bezoldiging van Ria Koppen-Kreyne komt niet boven het bezoldigingsmaximum van de<br />
sectorale norm en de WNT uit.<br />
Bezoldiging van de raad van commissarissen<br />
Voor de bezoldiging van commissarissen kwam in <strong>2021</strong> een bedrag van € 104.887 ten laste van<br />
Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en haar dochter- of groepsmaatschappijen. De bezoldiging van de<br />
commissarissen is als volgt:<br />
Bezoldiging raad van commissarissen<br />
bedragen in € <strong>2021</strong> 2020 <strong>2021</strong> 2020<br />
Naam Luurt van der Ploeg Saskia Kramer<br />
Functie Voorzitter Lid<br />
Duur functievervulling 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12<br />
Bezoldiging 25.150 24.150 16.850 16.200<br />
Individueel toepasselijk<br />
bezoldigingsmaximum<br />
(WNT)<br />
31.350 30.150 20.900 20.100<br />
Bezoldiging raad van commissarissen<br />
bedragen in € <strong>2021</strong> 2020 <strong>2021</strong> 2020<br />
Naam Marc Dubbelman Titia Siertsema<br />
Functie Lid Lid<br />
Duur functievervulling 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 25-06 01-01 t/m 31-12<br />
Bezoldiging 16.850 16.200 8.125 16.200
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 187<br />
Individueel toepasselijk<br />
bezoldigingsmaximum<br />
(WNT)<br />
20.900 20.100 10.078 20.100<br />
Bezoldiging raad van commissarissen<br />
bedragen in € <strong>2021</strong> 2020 <strong>2021</strong> 2020 <strong>2021</strong><br />
Naam Meryem Kiliç-Karaaslan Charlie Ortega<br />
Anneke van<br />
Zanen-Nieberg<br />
Functie Lid Lid Lid<br />
Duur functievervulling 01-01 t/m 31-12 11-11 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12 01-10 t/m 31-12<br />
Bezoldiging 16.850 2.257 16.850 16.200 4.213<br />
Individueel<br />
toepasselijk<br />
bezoldigingsmaximum<br />
(WNT)<br />
20.900 2.801 20.900 20.100 5.268<br />
In <strong>2021</strong> voldoen de bezoldigingen van de leden van de raad van commissarissen aan de<br />
geldende afspraken conform de WNT en de beroepscode van VTW. Het WNT-maximum voor de<br />
voorzitter en leden bedraagt respectievelijk € 31.350 en € 20.900 per jaar (2020: € 30.150 en<br />
€ 20.100).<br />
Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen met een<br />
dienstbetrekking die in <strong>2021</strong> een bezoldiging boven het individueel toepasselijke drempelbedrag<br />
hebben ontvangen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 188<br />
11. Ondertekening<br />
Bestuur<br />
De jaarstukken van Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2021</strong> zijn ondertekend door het bestuur op<br />
28 april 2022.<br />
Ria Koppen – Kreyne<br />
Mohamed Baba<br />
Raad van commissarissen<br />
Het besluit tot vaststelling van de jaarstukken van Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> <strong>2021</strong> is door<br />
de raad van commissarissen genomen op 28 april 2022.<br />
Luurt van der Ploeg, voorzitter<br />
Charlie Ortega<br />
Saskia Kramer, vicevoorzitter<br />
Meryem Kiliç-Karaaslan<br />
Anneke van Zanen-Nieberg<br />
Marc Dubbelman
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 189<br />
12. Overige gegevens<br />
Resultaatbestemming<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is op basis van artikel 42 van de Woningwet en de doelomschrijving van de<br />
stichting gehouden alle middelen te besteden aan werkzaamheden op het gebied van de<br />
volkshuisvesting. Er zijn geen verdere bepalingen opgenomen in de statuten inzake<br />
resultaatbestemming. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> voegt het resultaat toe aan de overige reserves.<br />
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 190
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 191
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 192
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 193
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 194
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 195
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 196
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 197
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 198
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 199
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 200
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 201
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 202
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 203
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 204<br />
Bijlage: kengetallen<br />
Verhuureenheden<br />
Aantal verhuureenheden <strong>2021</strong> 2020<br />
Woningen en woongebouwen <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 21.116 20.996<br />
Bedrijfsruimten/garages/overige objecten 2.409 2.367<br />
Bij: beheer door derden 53 53<br />
Subtotaal niet-woningen 2.462 2.420<br />
Totaal verhuureenheden 23.578 23.416<br />
Aantal verhuureenheden <strong>2021</strong> 2020<br />
Beginstand woningen primo verslagperiode 20.996 21.017<br />
Beginstand niet-woningen primo verslagperiode 2.420 2.521<br />
Uit exploitatie<br />
Verkoop woningen 53 62<br />
Verkoop niet-woningen 13 42<br />
Sloop woningen 0 0<br />
Sloop niet-woningen 0 0<br />
Uit exploitatie overig woningen 0 2<br />
Uit exploitatie overig niet-woningen 2 59<br />
68 165<br />
In exploitatie<br />
Aankoop en nieuwbouw woningen 173 36<br />
Aankoop en nieuwbouw niet-woningen 54 0<br />
In beheer genomen vanuit de voorraad woningen 0 0<br />
In beheer genomen vanuit de voorraad niet-woningen 0 0<br />
In exploitatie overig woningen 0 7<br />
In exploitatie overig niet-woningen 3 0<br />
230 43<br />
Eindstand woningen ultimo verslagperiode 21.116 20.996<br />
Eindstand niet-woningen ultimo verslagperiode 2.462 2.420
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 205<br />
Financiële kengetallen<br />
Financiële kengetallen<br />
A. Vorderingen op huurders en ex-huurders van woningen en nietwoningen<br />
uitgedrukt in een percentage van de huren en<br />
vergoedingen<br />
<strong>2021</strong> 2020<br />
2,48% 2,78%<br />
B. Totale huurderving uitgedrukt in een percentage van de huren 1,78% 1,34%<br />
en vergoedingen<br />
C. Solvabiliteit op basis van het weerstandsvermogen in verhouding<br />
tot het totale vermogen 2<br />
80,42% 79,77%<br />
Solvabiliteit op basis van beleidswaarde in verhouding<br />
tot het totale vermogen 2<br />
47,34% 33,10%<br />
D. Current ratio 0,29 0,09<br />
E. Rentabiliteit van het totaal vermogen 2 9,51% 9,67%<br />
F. Weerstandsvermogen in euro's per woning 2 € 134.193 € 120.119<br />
G. Loan-to-value (LTV) op basis van beleidswaarde 33,64% 38,93%<br />
Loan-to-value (LTV) op basis van WOZ-waarde 1 14,60% 13,39%<br />
H. Interest dekkingsratio (Interest Coverage Rate, ICR) 1,41 1,30<br />
I.<br />
DSCR (Debt Service Coverage Ratio) (op basis van werkelijke<br />
aflossingen)<br />
0,35 0,90<br />
J. Dekkingsratio 25,15% 28,44%<br />
A. Vorderingen op huurders<br />
De achterstanden op huurders betreft de totale vordering (huur en vergoedingen), en wordt<br />
uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen.<br />
1 Betreft de WOZ-waarde van het totale bezit met waardepeildatum 1 januari <strong>2021</strong> en voor het vergelijkend cijfer 1 januari 2020.<br />
2<br />
Deze ratio’s worden bepaald op basis van balanswaardering van de activa waarbij het vastgoed wordt gewaardeerd op basis van<br />
marktwaarde in verhuurde staat.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 206<br />
B. Huurderving<br />
De huurderving geeft aan welk deel van de beoogde opbrengsten niet in rekening kon<br />
worden gebracht door bijvoorbeeld leegstand.<br />
C. Solvabiliteit<br />
De solvabiliteit wordt berekend door het weerstandsvermogen (eigen vermogen +<br />
voorzieningen) af te zetten tegen het balanstotaal. De solvabiliteit geeft aan of een<br />
onderneming op zowel de korte termijn als de lange termijn aan al haar schulden kan<br />
voldoen.<br />
D. Current ratio<br />
De current ratio is een kengetal dat de verhouding aangeeft tussen de vlottende activa en<br />
het vreemd vermogen op korte termijn. De current ratio wordt vaak gebruikt als maatstaf<br />
voor de liquiditeit (dus om te bepalen in welke mate een onderneming in staat is te voldoen<br />
aan de betalingsverplichtingen op korte termijn).<br />
E. Rentabiliteit van het totaal vermogen<br />
De rentabiliteit van het totaal vermogen is een kengetal dat de winstgevendheid (resultaat<br />
voor rente en belastingen) aangeeft van het gemiddeld totaal vermogen (balanstotaal) vóór<br />
aftrek van de rente.<br />
F. Weerstandsvermogen<br />
Het weerstandsvermogen is een kengetal dat de Autoriteit woningcorporaties toepast om<br />
de levensvatbaarheid van een woningcorporatie of verbinding (van een woningcorporatie<br />
met andere rechtspersonen) te beoordelen. Op basis van het risicoprofiel van de corporatie<br />
bepaalt de Autoriteit woningcorporaties jaarlijks het minimaal gewenst<br />
weerstandsvermogen (eigen vermogen + voorzieningen).<br />
G. Loan-to-value (LTV)<br />
De LTV geeft de verhouding aan tussen de waarde van het bezit (zowel op basis van<br />
volledige beleidswaarde als op basis van WOZ) en de bijbehorende financiering met<br />
vreemd vermogen.<br />
H. Interest dekkingsratio (Interest Coverage Rate, ICR)<br />
De ICR geeft aan hoe vaak de rentelast van een onderneming gedekt kan worden uit het<br />
bedrijfsresultaat (de operationele kasstromen voor investerings- en<br />
financieringsactiviteiten, rekening houdend met de mutatie in het werkkapitaal).<br />
I. DSCR (Debt Service Coverage Ratio)<br />
De Debt Service Coverage Ratio is berekend op basis van de werkelijke aflossingen in<br />
<strong>2021</strong>. De DSCR meet in hoeverre de corporatie in staat is om de rente- en<br />
aflossingsverplichtingen op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit<br />
operationele activiteiten. Vanuit de operationele kasstroom moeten voldoende middelen<br />
gegenereerd worden om rentelasten én de benodigde aflossingen te kunnen dragen.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 207<br />
J. Dekkingsratio<br />
Hiermee wordt in geval van discontinuïteit bepaald of de (markt)waarde van het bezit<br />
voldoende is om de schuldpositie af te lossen (de marktwaarde van de leningen). Norm is<br />
dat de marktwaarde van de leningen maximaal 70% mag zijn van de marktwaarde van het<br />
bezit.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 208<br />
Bijlage: verbindingen<br />
In het belang van onze huurders heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> deelgenomen aan niet-DAEB activiteiten.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft commercieel vastgoed ontwikkeld en beheert commercieel vastgoed, wanneer<br />
dat bijdraagt aan segregatiebestrijding of ten goede komt aan de woon- en leefkwaliteit in de<br />
wijken waar wij werken. Wij zijn voorstander van een eerlijk speelveld ten opzichte van<br />
commerciële partijen.<br />
Om scheiding in activiteiten zichtbaar te maken en risico’s apart te zetten, heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
dochterondernemingen. Ook samenwerkingsvormen met externe partijen maken het noodzakelijk<br />
activiteiten onder te brengen in (klein)dochters. De verbindingen die wij zijn aangegaan, zijn<br />
noodzakelijk voor het voldoen aan één of meer prestatievelden.<br />
Feitelijk vinden vrijwel geen activiteiten plaats bij de dochterondernemingen. In 2015 zijn de laatste<br />
activiteiten die plaats vonden in <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Ontwikkeling B.V. overgeheveld naar<br />
Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />
We waarderen de deelnemingen tegen de netto vermogenswaarde waarin we invloed van<br />
betekenis uitoefenen. ‘Invloed van betekenis’ houdt een financieel belang in van 50% of meer.<br />
Deze deelnemingen zijn geconsolideerd in de jaarcijfers tot <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> Holding B.V. is niet geconsolideerd met de Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> vanwege het<br />
gebrek aan materialiteit.<br />
De delegatie en mandatering tussen <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en haar vennootschappen is vastgelegd in het<br />
reglement van de raad van commissarissen, het bestuursreglement en het directiereglement. In<br />
deze reglementen hebben we geregeld, dat zowel voor de toezichts- en bestuursstructuur als voor<br />
de financiële limieten de verantwoordelijkheid ligt bij de raad van commissarissen en het bestuur<br />
van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. De mandateringen zijn verder vormgegeven door procuratieovereenkomsten en<br />
volmachten, die we bij de Kamer van Koophandel hebben gedeponeerd.<br />
De verbindingen zijn we in het verleden aangegaan, omdat we risico’s apart willen zetten en/of<br />
omdat we samenwerking met andere partijen zijn aangegaan.<br />
Volgend schema geeft een overzicht van de verbindingen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> per 31 december<br />
<strong>2021</strong>.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 209<br />
Raad van commissarissen<br />
Woningstichting <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong><br />
42%<br />
Stichting<br />
Woonwagen<br />
locaties<br />
-<br />
De Vernieuwde Stad<br />
100%<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V.<br />
Ver. Sociale Verhuurders <strong>Haag</strong>landen<br />
Verenigingen van Eigenaren<br />
100% 50% 100%<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Ontwikkeling B.V.<br />
Wijnhavenkwartier<br />
Beheer B.V.<br />
Beherend vennoot<br />
Aanvan Vastgoed B.V.<br />
Commandiet<br />
1% 49,5%<br />
Wijnhavenkwartier<br />
Ontwikkeling Fase I<br />
C.V.<br />
= = Aandeelhouders- en bestuursrelatie<br />
= = Bestuursrelatie<br />
= = Aandeelhoudersrelatie<br />
= = Overige verbinding
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 210<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V.<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. is een 100% dochter van Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. De activiteiten<br />
bestaan uit de oprichting, verkrijging en vervreemding, het doen beheren van, het voeren van<br />
directie over en het houden van toezicht op, het deelnemen in en het financieren van<br />
vennootschappen. Per 31 december 2018 is <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. bestuurder van <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong> Ontwikkeling B.V. en Aanvan Vastgoed B.V. Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> levert<br />
administratieve- en verkoopdiensten aan <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V.<br />
Gegevens (enkelvoudig) <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. (x €<br />
1.000)<br />
Statutaire vestigingsplaats<br />
Den <strong>Haag</strong><br />
Oprichtingsdatum 10 augustus 2006<br />
Eigen vermogen ultimo <strong>2021</strong> 687<br />
Omzet <strong>2021</strong> 0<br />
Resultaat <strong>2021</strong> 12<br />
Aantal personeelsleden in dienst 0<br />
Wijze van consolidatie<br />
Niet<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Ontwikkeling B.V.<br />
In 2003 heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> samen met Kristal N.V. het ontwikkelbedrijf <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Kristal B.V.<br />
opgericht. Het aandeel van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is in 2006 bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. ondergebracht,<br />
waarbij de aandelenverhouding wijzigde naar 95% van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. en 5% van<br />
Kristal N.V. De oorspronkelijke aandelenverhouding (90/10) is de verhouding waarin <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />
Holding en Kristal N.V. risico’s en winsten in het ontwikkelingsbedrijf droegen.<br />
Door de ontwikkelingen op de woningmarkt bleek Kristal N.V. niet langer levensvatbaar. Op 30<br />
november 2010 heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. de resterende 5% aandelen <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Kristal<br />
B.V. verworven die in het bezit waren van Kristal N.V. Hiermee is <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 100% eigenaar<br />
geworden van de ontwikkelorganisatie. De naam <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Kristal B.V. is vervolgens gewijzigd<br />
naar <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Ontwikkeling B.V. Een aantal medewerkers van Kristal N.V. zijn in dienst<br />
getreden van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Ontwikkeling B.V. Per 1 januari 2012 zijn deze medewerkers in dienst<br />
getreden van Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>, waardoor <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Ontwikkeling B.V. weer alleen<br />
uit ontwikkelprojecten bestaat. Op 31 december 2015 zijn feitelijk geen ontwikkelactiviteiten meer<br />
ondergebracht in <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Ontwikkeling B.V.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 211<br />
Gegevens (enkelvoudig) <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Ontwikkeling B.V. (x €<br />
1.000)<br />
Statutaire vestigingsplaats<br />
Den <strong>Haag</strong><br />
Oprichtingsdatum 23 juli 2003<br />
Eigen vermogen ultimo <strong>2021</strong> 35<br />
Kapitaalinbreng Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 18<br />
Omzet <strong>2021</strong> 0<br />
Resultaat <strong>2021</strong> 0<br />
Aantal personeelsleden in dienst 0<br />
Wijze van consolidatie<br />
Niet<br />
Samenwerkingsverband herontwikkeling Wijnhavenkwartier (de Kroon)<br />
Voor de ontwikkeling van woningen en commerciële voorzieningen op de kavel van het voormalige<br />
woongebouw ‘de Zwarte Madonna’ in het Wijnhavenkwartier, is <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een<br />
samenwerkingsverband aangegaan met MAB. Dit samenwerkingsverband is Wijnhavenkwartier<br />
Ontwikkeling Fase 1 C.V. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Ontwikkeling B.V. en MAB Development Nederland B.V.<br />
deden de projectontwikkeling. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft de sociale huurwoningen afgenomen. Daarnaast<br />
heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de onverkochte koopwoningen afgenomen. In 2013 is het commercieel<br />
ontwikkelde onroerend goed verkocht aan een belegger. De samenwerking in Wijnhavenkwartier<br />
Ontwikkeling Fase 1 C.V. bestaat op 31 december <strong>2021</strong> nog slechts uit de afwikkeling van de<br />
afgegeven garanties/depots. De garanties lopen tot <strong>2021</strong>. De ontbinding zal in 2022 plaatsvinden.<br />
Aanvan Vastgoed B.V.<br />
Aanvan Vastgoed B.V. is commanditair vennoot in Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. en<br />
heeft een aandeel van 49,5%. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. is 100% eigenaar en bestuurder van<br />
Aanvan Vastgoed B.V.<br />
Gegevens (enkelvoudig) Aanvan Vastgoed B.V. (x €<br />
1.000)<br />
Statutaire vestigingsplaats<br />
Den <strong>Haag</strong><br />
Oprichtingsdatum 8 april 2004<br />
Eigen vermogen ultimo <strong>2021</strong> -2.294<br />
Kapitaalinbreng <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. 18<br />
Omzet <strong>2021</strong> 0<br />
Resultaat <strong>2021</strong> -24<br />
Lening van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. aan Aanvan Vastgoed B.V. 2.405<br />
Aantal personeelsleden in dienst 0<br />
Wijze van consolidatie<br />
Niet
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 212<br />
Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V.<br />
Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. is een commanditaire vennootschap waarin de<br />
volgende vennoten participeren:<br />
de commanditair vennoot MAB Vastgoed Twee B.V. te Den <strong>Haag</strong> neemt voor 49,5% deel in<br />
het kapitaal van Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V.<br />
de commanditair vennoot Aanvan Vastgoed B.V. te Den <strong>Haag</strong> neemt voor 49,5% deel in het<br />
kapitaal van Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V.<br />
de beherend vennoot Wijnhavenkwartier Beheer B.V. te Den <strong>Haag</strong> neemt voor 1% deel in het<br />
kapitaal van Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V.<br />
Het ontwikkelrecht is ingebracht in Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V., en de C.V. wordt<br />
bestuurd door Wijnhavenkwartier Beheer B.V. Ria Koppen-Kreyne, financieel bestuurder van<br />
Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>, is lid van de raad van commissarissen van Wijnhavenkwartier B.V.<br />
Gegevens (enkelvoudig) Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. (x €<br />
1.000)<br />
Statutaire vestigingsplaats<br />
Den <strong>Haag</strong><br />
Oprichtingsdatum 20 april 2004<br />
Eigen vermogen ultimo <strong>2021</strong> -2.879<br />
Kapitaalinbreng van Aanvan Vastgoed B.V. 25<br />
Kapitaalinbreng van Wijnhavenkwartier Beheer B.V. 1<br />
Omzet <strong>2021</strong> 0<br />
Resultaat <strong>2021</strong> 24<br />
Lening van Aanvan Vastgoed B.V. aan Wijnhavenkwartier Ontw. fase 1 C.V. 1.535<br />
Aantal personeelsleden in dienst 0<br />
Wijze van consolidatie<br />
Niet<br />
Wijnhavenkwartier Beheer B.V.<br />
Wijnhavenkwartier Beheer B.V. is beherend vennoot van Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1<br />
C.V. en heeft een kapitaalbelang van 1% in deze C.V. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. heeft een<br />
aandelenbelang van 50 % in Wijnhavenkwartier Beheer B.V.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 213<br />
Gegevens (enkelvoudig) Wijnhavenkwartier Beheer B.V. (x €<br />
1.000)<br />
Statutaire vestigingsplaats<br />
Den <strong>Haag</strong><br />
Oprichtingsdatum 20 april 2004<br />
Eigen vermogen ultimo <strong>2021</strong> -2.860<br />
Kapitaalinbreng <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. 9<br />
Omzet <strong>2021</strong> 0<br />
Resultaat <strong>2021</strong> 24<br />
Aantal personeelsleden in dienst 0<br />
Wijze van consolidatie<br />
Niet<br />
Vereniging Sociale Verhuurders <strong>Haag</strong>landen<br />
Vereniging Sociale Verhuurders <strong>Haag</strong>landen (SVH) is een actieve brancheorganisatie, waarin<br />
vijftien woningcorporaties uit 9 gemeenten (Delft, Den <strong>Haag</strong>, Leidschendam-Voorburg, Midden-<br />
Delfland, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk, Wassenaar, Westland en Zoetermeer) beleidsmatig<br />
samenwerken. De corporaties beheren samen bijna 145.000 woningen. Jaarlijks worden hiervan<br />
zo’n 9.000 zelfstandige woningen (opnieuw) verhuurd. De huishoudens die door deze corporaties<br />
worden gehuisvest behoren vooral tot de BBSH-doelgroep, de lage middeninkomens en bijzondere<br />
aandachtsgroepen.<br />
De kerntaken van de Sociale Verhuurders <strong>Haag</strong>landen (SVH) zijn:<br />
Het ontwikkelen, opstellen en bewaken van de prestatieafspraken met de gemeenten binnen<br />
de regio <strong>Haag</strong>landen verenigd in De Bestuurlijke Tafel <strong>Wonen</strong>.<br />
Het doorontwikkelen en verzorgen van de regionale woonruimteverdeling voor de <strong>Haag</strong>landse<br />
corporaties, waaronder:<br />
het inrichten, beheren en faciliteren van de regionale website www.woonnethaaglanden.nl,<br />
en de Beter <strong>Wonen</strong>-krant ten behoeve van de woonruimteverdeling;<br />
het inrichten, beheren en faciliteren van het automatiseringssysteem WBS ten behoeve<br />
van de woonruimteverdeling;<br />
het inrichten, beheren en faciliteren van het managementinformatiesysteem en het<br />
coördineren, bewaken en het verder ontwikkelen van de nieuwe<br />
managementinformatierapporten.<br />
Het behartigen van de belangen van de aangesloten leden en het uitwisselen van kennis en<br />
ervaring over de werkterreinen van de SVH.<br />
De Vernieuwde Stad<br />
De Vernieuwde Stad is een breed platform van corporaties met gelijkgerichte belangen en<br />
problemen. De betrokken corporaties spreken open en ongebonden over gemeenschappelijke<br />
thema’s met als doel beïnvloeding van het landelijke beleid en de publieke opinie. Dat kan binnen<br />
en buiten de branche, zonder dat ze daarmee het bestaan van de brancheorganisatie als zodanig<br />
ter discussie stellen. De kracht van De Vernieuwde Stad is de overtuigingskracht. De Vernieuwde<br />
Stad laat van zich horen met argumenten.
<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2021</strong> | 214<br />
Aedes<br />
<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is lid van Aedes. Aedes is de branchevereniging van woningcorporaties in<br />
Nederland. De ongeveer tweehonderdzeventig leden van Aedes werken, vanuit bijna duizend<br />
vestigingen en werkmaatschappijen, aan duurzaam en betaalbaar wonen in leefbare buurten en<br />
woonkernen. Aedes maakt zich sterk voor de condities waaronder woningcorporaties als<br />
maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen en voert hiertoe ook lobby. Aedes geeft<br />
voorlichting en informatie en initieert onderzoek en productontwikkeling. Aedes is tevens een<br />
werkgeversvereniging.<br />
Stichting Woonwagenlocaties<br />
In 1998 hebben de <strong>Haag</strong>se corporaties het eigendom en het beheer van een aantal<br />
woonwagenstandplaatsen overgenomen van de gemeente Den <strong>Haag</strong>. De corporaties hebben het<br />
beheer en onderhoud van de standplaatsen ondergebracht in de gezamenlijke Stichting<br />
Woonwagenlocaties. Deze stichting heeft de uitvoering van het beheer (en de administratie) aan<br />
een gespecialiseerd bedrijf uitbesteed. De corporaties zijn alleen eigenaar van de standplaatsen,<br />
niet van de woonwagens. Deze zijn in eigendom van de bewoners of van de gemeente.<br />
In 2016 heeft Vestia te kennen gegeven haar deelname aan de samenwerking te willen<br />
beëindigen. Vanaf 1 januari 2017 bestaat de samenwerking dan ook alleen uit Staedion en <strong>Haag</strong><br />
<strong>Wonen</strong>. Het aandeel van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is op basis van het aantal standplaatsen en bedraagt 42%.<br />
De bestuurders van de deelnemende corporaties vormen het bestuur. De stichting heeft geen<br />
personeel in dienst.<br />
Verenigingen van Eigenaren<br />
Tot slot is Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> lid van Verenigingen van Eigenaren. Het lidmaatschap<br />
betreft complexen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> waarvoor een verkoopbeslissing genomen is. De verkoop<br />
vindt voornamelijk plaats bij het vertrek van de zittende huurder. Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is<br />
lid van circa 250 Verenigingen van Eigenaren. Voor een groot deel van deze Verenigingen van<br />
Eigenaren voert <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de rol van VvE-beheerder uit.<br />
Transacties met verbonden partijen<br />
In <strong>2021</strong> hebben geen transacties met verbonden partijen plaatsgevonden anders dan uit reguliere<br />
overeenkomsten volgend.<br />
Rente rekening couranten<br />
Tussen <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. en Aanvan Vastgoed B.V. bestaat een rekening courant<br />
overeenkomst. De rentevergoeding bedraagt 1,51%.
Change language