Zeehelden II Oss - Bewonersboekje

Groot onderhoud
& verbetering
van 89 woningen
in Zeeheldenbuurt II in Oss
Van Galenstraat 1, 5–29 (oneven nummers) en 4-26 (even nummers)
Van Ghentstraat 1, 5-23 (oneven nummers) en 2, 6-30 (even nummers)
Van Obdamstraat 1, 5-19 (oneven nummers) en 2, 6-24 (even nummers)
Van Speijkstraat 22-38 (even nummers)
Karel Doormanstraat 62-76 (even nummers)
natuurlijk samen

Stappenplan
Stap 01
Woononderzoek
en voorbereiding
Stap 03
Gesprek over plan
Stap 02
Plan
Stap 04
Akkoord
Stap 05
Warme opname
Stap 07
Oplevering / overig
Stap 06
Start werkzaamheden
2
Onderhoud en woningverbetering

Beste Bewoner,
Uw woning is binnenkort aan de beurt voor onderhoud en verbetering. BrabantWonen vindt het
belangrijk dat u in een prettige, comfortabele en energiezuinige woning kunt wonen. Een woning
die voldoet aan de woonbehoeften van nu. Daarom maakt BrabantWonen uw woning klaar voor
de toekomst. We voeren niet alleen onderhoud uit aan uw woning, maar brengen ook een aantal
verbeteringen aan zoals isolatie. Dit betekent minder energieverbruik en dragen we bij aan een
beter milieu.
Wij vroegen u en uw buurtgenoten naar uw mening. Wat vinden bewoners belangrijk en welke verbeteringen
wensen ze aan hun woning? Na een periode van verder onderzoek en geluisterd te hebben naar uw mening
en wensen, is het definitieve onderhouds- en verbeterplan voor uw woning opgezet.
Wij gaan uw woning verduurzamen: u krijgt een veilige, energiezuinige, toekomstbestendige woning met
een frisse uitstraling!
Dit plan geldt voor 89 woningen aan de Van Galenstraat, Van Ghentstraat, Van Obdamstraat, Van Speijkstraat
en Karel Doormanstraat. BrabantWonen werkt samen met een aantal vaste onderhoudspartners. In uw geval is dat
Van Wijnen. Zij zijn de hoofdaannemer van dit project. September/oktober 2023 starten we met de eerste woningen.
Als alles volgens plan verloopt zijn we in maart/april 2024 klaar.
In dit boekje leest u meer informatie over de definitieve plannen. Wij kunnen ons heel goed voorstellen dat de
onderhoudswerkzaamheden vragen bij u oproepen. De meeste antwoorden hierop vindt u in dit boekje. Als u na
het lezen nog vragen heeft, aarzel dan niet en neem contact op. We komen nog bij u thuis voor de “warme opname”.
Hierover leest u verderop in dit boekje meer. Ook onze contactgegevens zijn hier te vinden, zodat u weet bij wie
u met uw vragen terecht kunt.
We hopen dat u net zo enthousiast bent over de plannen als wij dat zijn. Wij kijken uit naar een
prettige samenwerking!
Met vriendelijke groet,
Projectteam BrabantWonen en Van Wijnen
3

Het plan
BrabantWonen maakt uw woning klaar voor de toekomst. De werkzaamheden die worden
uitgevoerd bieden u een groot aantal voordelen zoals:
• Uw verbruik daalt bij gelijk gebruik van uw woning.
• U krijgt een gezonder binnenklimaat door schone,
verse lucht.
• Vocht, tocht en schimmel krijgen geen kans meer
als u goed ventileert.
• Uw woning blijft langer koel in de zomer
en lekker warm in de winter.
• U ervaart minder geluidsoverlast van buiten
door de nieuwe kozijnen met HR++ glas.
• Uw woning is een stuk duurzamer en dus beter
voor het milieu.
Wat gaan we doen?
Het plan van aanpak gaat om twee
soorten werkzaamheden: onderhoud en
woningverbetering.
• Onderhoud: Alle werkzaamheden
die nodig zijn voor het onderhouden van
uw woning, zoals schilderwerk
en het herstellen van voegen.
U moet deze werkzaamheden uit laten
voeren. Ook is het vervangen van
uw badkamer, keuken en/of toilet in
dit plan meegenomen (als u hiervoor
in aanmerking komt en u deze wilt laten
vervangen).
• Verbetering: We maken uw woning
energiezuiniger en comfortabeler.
Voor het aanbrengen van verbeteringen,
zoals isolatie, hebben we van
minimaal 70% van de bewoners een
akkoord nodig. Als minimaal 70% van de
bewoners akkoord gaat voeren we deze
werkzaamheden bij alle woningen uit.
4
Onderhoud en woningverbetering

egane grond 1e verdieping 2e verdieping
Werkzaamheden in uw woning
1. Kozijnen: De gehele woning wordt voorzien van
nieuwe kozijnen met HR++ glas. Boven het glas
worden er ventilatieroostes geplaatst die ervoor
zorgen dat er schone en verse lucht de woning
binnen komt.
2. Nieuwe groepenkast: Als u nog een oude
groepenkast heeft dan vervangen wij deze voor
een nieuw exemplaar.
3. Stamleiding riool: Indien de bestaande stamriolering
asbesthoudend is, of scheuren heeft, voorzien we
deze aan de binnenzijde van een coating. Hierdoor
kan het riool er weer een tijd tegenaan. Tijdens
deze werkzaamheden, kunt u tijdelijk geen gebruik
maken van de toilet en zorgen we voor een tijdelijke
toiletvoorziening. Tijdens de werkzaamheden aan
de leidingen kunt u ook geen gebruik maken van uw
badkamer en keuken. Aan het eind van de dag kan
dat weer wel.
4. Vloerluik: Tijdens de warme opname wordt bepaald
of het vloerluik en de luikrand in de hal bij de
voordeur in aanmerking komen voor vervanging.
5. Vlizotrap: We vervangen waar nodig de vlizotrap.
6. CV-ketel: Waar nodig zullen we de huidige
CV-ketel vervangen, dit wordt tijdens de warme
opname bepaald.
7. Mechanische ventilatie: Alle woningen krijgen
nieuwe mechanische ventilatie. Die plaatsen wij
op zolder en via verschillende kanalen wordt lucht
afgezogen in de badkamer, keuken en het toilet.
Hierdoor krijgt u een gezonder binnenklimaat.
Indien noodzakelijk korten wij uw binnendeuren in.
8. Badkamer: Tijdens de warme opname wordt bepaald
of uw badkamer in aanmerking komt voor renovatie.
9. Keuken: Tijdens de warme opname wordt bepaald
of uw keuken in aanmerking komt voor renovatie.
10. Toilet: Tijdens de warme opname wordt bepaald
of uw toilet in aanmerking komt voor renovatie.
11. Rookmelders: Als uw rookmelders recentelijk nog
niet zijn vervangen, of aangebracht, plaatsen wij
nieuwe rookmelders en een koolmonoxidemelder.
Wat verwachten we van u?
Op de dagen dat we in uw woning werken, is het
belangrijk dat we naar binnen kunnen. We laten u
op tijd weten wanneer we bij u langs komen, wat we
gaan doen en waar u rekening mee moet houden. Op
plaatsen waar we werken hebben we altijd 1,5 meter
vrije werkruimte nodig. We vragen u daarom om
meubels, planten en andere zaken weg te zetten.
Buitenwerkzaamheden
Via de steiger voeren we ook de werkzaamheden
bij andere bewoners uit. Het kan daardoor
voorkomen dat de steiger blijft staan wanneer de
buitenwerkzaamheden van uw woning al gereed zijn.
5

Gevels
1. Dak isoleren (buitendaks): We vervangen de
dakpannen en brengen aan de buitenzijde
geïsoleerde dakplaten aan.
2. Schoorstenen: De aanwezige schoorstenen op
het dak worden verwijderd. Schoorstenen die
doorlopen in de voorgevel blijven wel gehandhaafd.
3. Vervangen voegwerk: Bij de woningen vervangen
we waar nodig het voegwerk. Ook reinigen we het
metselwerk en herstellen we de scheurvorming.
4. Vervangen regenpijpen: We plaatsen waar nodig
nieuwe regenpijpen. In de voortuin wordt de
regenpijp losgekoppeld van de riolering.
5. Raamdorpelstenen: Het voegwerk van de aanwezige
raamdorpelstenen wordt waar nodig verwijderd
en opnieuw aangebracht. Indien er kapotte stenen
aanwezig zijn worden deze vervangen.
6. (Na)isoleren spouw: Indien nodig wordt open ruimte
tussen de binnen- en buitenmuur, de zogenaamde
spouw, opgevuld met isolatiemateriaal.
7. Vervangen goot: We vervangen de bestaande
zinkengoot + het houtwerk (bij buitendaks isoleren).
8. Dakraam: De aanwezige dakramen worden
vervangen door nieuwe dakramen. In sommige
gevallen plaatsen we het dakraam op een andere
plek, zodat het plaatsen van zonnepanelen in de
toekomst mogelijk is.
6 Onderhoud en woningverbetering

Willem Barendszstraat
Blok 3
Blok 13
Blok 1
Blok 2
van Galenstraat
Karel Doormanstraat
Blok 14
van Ghentstraat
Blok 12
Blok 11
Blok 4 Blok 5 Blok 6
Blok 9 Blok 10
Blok 8
van Obdamstraat
Blok 7
van Speijkstraat
Planning
In september of oktober 2023 starten we met de eerste woningen. In de tabel ziet u de volgorde
van de uitvoering. Voordat we bij u beginnen krijgt u de planning en leggen we uit hoe u zich kunt
voorbereiden op de werkzaamheden. Op de planning kunt u zien welke vaklieden u kunt verwachten,
welke werkzaamheden zij uitvoeren, hoeveel overlast u kunt verwachten en of u thuis moet blijven
of niet. U ziet dan ook of u ruimtes vrij moet maken van spullen.
Blok Verwachte startmaand Adressen
1 sep 2023 t/m okt 2023 Van Galenstraat 4–26
2 sep 2023 t/m okt 2023 Van Galenstraat 15-29
3 okt 2023 t/m nov 2023 Van Galenstraat 5–13
4 okt 2023 t/m nov 2023 Van Galenstraat 1 / Van Ghentstraat 2 / Karel Doormanstraat 60-66
5 okt 2023 t/m nov 2023 Van Ghentstraat 1 / Van Obdamstraat 2 / Karel Doormanstraat 68-74
6 okt 2023 t/m nov 2023 Van Obdamstraat 1 / Karel Doormanstraat 76
7 okt 2023 t/m dec 2023 Van Speijkstraat 22-38
8 nov 2023 t/m dec 2023 Van Obdamstraat 5-19
9 nov 2023 t/m dec 2023 Van Obdamstraat 6-8
10 nov 2023 t/m dec 2023 Van Obdamstraat 10-24
11 dec 2023 t/m jan 2024 Van Ghentstraat 9-23
12 dec 2023 t/m jan 2024 Van Ghentstraat 5-7
13 dec 2023 t/m jan 2024 Van Ghentstraat 6-20
14 jan 2024 t/m mrt 2024 Van Ghentstraat 22-30
In bovenstaand overzicht vindt u de verwachte startmaand voor uw blok.
Houd er rekening dat dit kan wijzigen door diverse factoren, zoals het weer.
7

Besparen
Hoeveel u gaat besparen op uw energierekening hangt af van uw huidige tarief en het huidige energielabel van uw
woning. Gaat u nu al heel bewust om met energieverbruik? Dan bespaart u mogelijk minder op uw energierekening
dan gemiddeld. Is uw energierekening nu erg hoog? Dan is uw besparing waarschijnlijk hoger dan gemiddeld.
Ongemakkenvergoeding
Alle omschreven werkzaamheden zullen in bewoonde staat uitgevoerd worden. Dat betekent dat u tijdens het groot
onderhoud in uw woning kunt blijven wonen. Wij doen er alles aan om de werkzaamheden volgens planning en
soepel te laten verlopen. Ondanks dat zult u begrijpen dat de werkzaamheden niet zonder geluid en stof uitgevoerd
kunnen worden. Daarom krijgt u een ongemakkenvergoeding uitbetaald van BrabantWonen.
Basisvergoeding werkzaamheden
De klankbordgroep van de gemeente Oss heeft samen met de BrabantWonen een (standaard) regeling afgesproken
voor een ongemakkenvergoeding bij onderhoudsprojecten. In de regeling is er een direct verband tussen de overlast
die een individuele huurder ondervindt en de bijbehorende vergoeding. Aangezien dit alleen achteraf definitief is
vast te stellen, wordt de vergoeding individueel bepaald nadat de werkzaamheden in de woning zijn afgerond.
Hoeveel ongemakkenvergoeding krijgt u?
Dit is verschillend per woning en wordt berekend aan de hand van een vergoedingenlijst. Onze opzichter neemt
samen met u de woning door om de uiteindelijke vergoeding te berekenen.
U kunt overlast ervaren en wij vragen uw medewerking want:
• De huizen staan een tijd lang in de steigers.
• Er lopen vaklieden in en rond uw woning.
• Werkzaamheden veroorzaken stof en lawaai. U en uw eventuele gezinsleden en/of huisdieren ervaren
mogelijk overlast.
• U heeft mogelijk een korte tijd geen water, verwarming of elektriciteit.
• Enkele meubels of spullen in uw tuin en zolder moeten door u worden verplaatst om ruimte te maken
of afgedekt worden.
• Zelf aangebrachte voorzieningen aan uw woning dient u tijdelijk te verwijderen.
8 Onderhoud en woningverbetering

Goed om te weten
Warme opname
Voordat we in uw woning aan de slag gaan, komen we bij u op huisbezoek. Hiermee krijgen we een goed beeld van
de werkzaamheden die we in uw woning moeten uitvoeren. Dit is de warme opname. Tijdens deze opname lopen we
samen met u uw woning door en leggen we de bijzonderheden van uw woning vast. Wij maken tijdens dit
huisbezoek afspraken met u over uw woning en bespreken de gevolgen van de werkzaamheden. Ook hoort u tijdens
dit bezoek wat we van u verwachten. Samen leggen we alles vast in een (digitale) lijst.
Startgesprek
Voordat de werkzaamheden starten komen we nog een keer bij u op bezoek om u uit te leggen wat u van ons kunt
verwachten en hoe u zich kunt voor bereiden.
Herinrichtingsvergoeding
Het kan zijn dat bijvoorbeeld gordijnen of vloerbedekking na de werkzaamheden niet meer passen en u misschien
zelf kosten moet maken. Daar is een herinrichtingsvergoeding voor. U bespreekt met de opzichter van
BrabantWonen of deze vergoeding voor u geldt. De opzichter zal dit met u vastleggen.
Uw aanwezigheid
Het is belangrijk dat u tijdens de werkzaamheden thuis bent. Als u niet thuis bent, kunnen we de werkzaamheden
niet uitvoeren en heeft dit gevolgen voor de hele planning. Het is fijn als u buren, kennissen of familie in kunt
schakelen. Kunt u dit niet? Heb het hier dan over met de uitvoerder, dan proberen we samen een oplossing
te zoeken.
Rustwoning
Wij kunnen ons voorstellen dat u af en toe wilt ontsnappen aan de binnenwerkzaamheden bij u thuis, of ongestoord
wilt werken, lezen of rustig een kopje thee wilt drinken. Daarom hebben wij woningen vrij gehouden als rustwoning.
U kunt tijdens de warme opname aangeven of u gebruik wilt maken van een rust- of logeerwoning.
Noodvoorzieningen
Wanneer we aan het riool werken of uw keuken, badkamer of toilet vervangen kunt u mogelijk hier even geen
gebruik van maken. Wij zorgen dan voor een noodvoorziening, zodat u kunt douchen, koken en naar het toilet kunt.
We zorgen er altijd voor dat u aan het einde van de werkdag minstens stromend water heeft.
Kluskaart
Om u te helpen krijgt u een kluskaart. Met deze kluskaart kunt u hulp inschakelen van een klusser. De waarde van
de kluskaart staat gelijk aan drie uur werk. U ontvangt later in het project de spelregels van deze kluskaart.
Oplevering
Als de werkzaamheden klaar zijn, ruimt de aannemer het bouwafval op en worden de ruimtes bezemschoon
opgeleverd. Overige schoonmaakwerkzaamheden moet u zelf doen. We komen bij u thuis voor de oplevering.
Misschien zijn er nog opleverpunten. Wij maken met u een afspraak om deze alsnog af te werken. U ontvangt
tijdens deze oplevering gebruiksaanwijzingen en tips voor het juiste gebruik van de nieuwe installaties in
uw woning.
9

Akkoordverklaring
Uitslag 70% akkoord
Voor het aanbrengen van verbeteringen aan uw woning hebben we van minimaal 70% van de bewoners een
akkoord nodig. We hopen natuurlijk dat iedereen graag in een verbeterde woning wil wonen, dus we gaan voor 100%!
Als alle bewoners de akkoordverklaring bij ons hebben ingeleverd, tellen we de stemmen. We laten u per brief weten
wat de uitslag van de stemmen is en of het onderhouds- en verbeterplan wordt uitgevoerd.
ZAV
Wat is een ZAV?
Een zelf aangebrachte verandering (ZAV) is een verandering die u zelf heeft gemaakt aan uw woning of die u heeft
overgenomen van de vorige bewoner. Denk aan bijvoorbeeld rolluiken, een zonnescherm of een overkapping.
Geen werkzaamheden aan zelf aangebrachte verandering
Van Wijnen voert géén werkzaamheden uit aan ZAV’s die u zelf heeft aangebracht. U bent altijd zelf verantwoordelijk
voor de ZAV en moet deze ook zelf onderhouden.
ZAV verwijderen bij onderhoud
Soms moet een ZAV tijdelijk worden verwijderd om de werkzaamheden goed en veilig uit te kunnen voeren.
Bijvoorbeeld bij een overkapping. Dit regelt u zelf. BrabantWonen en Van Wijnen zijn niet verantwoordelijk voor
eventuele beschadigingen die in deze periode optreden. Na het groot onderhoud kunt u de ZAV zelf weer
terugplaatsen. U moet dan wel eerst (opnieuw) toestemming vragen. De opzichter beoordeelt of u de ZAV mag
plaatsen en aan welke voorwaarden deze moet voldoen. Als blijkt dat u na de onderhoudswerkzaamheden
aanpassingen aan de ZAV moet doen, dan zijn deze voor uw eigen rekening.
Rolluiken en zonneschermen
Om de werkzaamheden goed uit te kunnen voeren vragen wij u om alle rolluiken en zonneschermen te verwijderen.
Na het groot onderhoud kunt u deze zelf weer terugplaatsen, tenzij deze niet aan de voorschriften van
BrabantWonen voldoen. Daar kan de opzichter u meer over vertellen.
Schade
We werken natuurlijk netjes en voorzichtig. Toch kan het voorkomen dat er schade ontstaat. Neem in dat geval
binnen een dag contact op met de uitvoerder. Geef de schade ook door aan uw eigen inboedelverzekering.
De uitvoerder komt binnen twee werkdagen bij u langs om de schade te bekijken en vult met u een schadeformulier
in. Als u te lang wacht met het melden van schade is de oorzaak lastiger te achterhalen en kan de aannemer niet
aansprakelijk gesteld worden. Als het kan, herstellen we de schade natuurlijk meteen.
10 Onderhoud en woningverbetering

Contactpersonen
Wij begrijpen dat de werkzaamheden ingrijpend zijn voor u. We ondersteunen u daarom
graag waar nodig. De volgende mensen staan de komende periode voor u klaar.
Bewonersbegeleider
Susan Sieben
06 57 48 01 42
Voor al uw vragen over het project
kunt u terecht bij Susan Sieben van
Van Wijnen.
Susan is aanwezig van
maandag t/m donderdag.
Projectopzichter
Ben Smits
088 28 16 251
Heeft u een vraag aan BrabantWonen
over het project, dan kunt u contact
opnemen met Ben Smits
Ben Smits is dagelijks telefonisch
bereikbaar van 8.00 – 16.30 uur.
Heeft u vragen?
Neem gerust contact op met Susan Sieben de bewonersbegeleider van Van Wijnen of Ben Smits
de projectopzichter van BrabantWonen.
Heeft u vragen of zorgen die niet over het project gaan, maar wel over uw buurt gaan?
Dan neemt u contact op met wijkbeheerder Anne-Lita Pijnenburg. Anne-Lita is bereikbaar op 088 281 61 04
of per email: a.pijnenburg@brabantwonen.nl
Aantekeningen
11

BrabantWonen
Als drijvende kracht achter goed wonen en leven is BrabantWonen allereerst een maatschappelijke organisatie.
We willen mensen een thuis en toekomst bieden in een sociale, leefbare buurt, waar ze zo lang kunnen wonen als ze
maar willen.
Onze bewoners zijn allemaal verschillende mensen die, net zoals wij, zorgeloos en betaalbaar willen wonen in
een prettige buurt. Onze speciale aandacht gaat daarbij uit naar mensen die een steuntje in de rug kunnen
gebruiken. En we voelen ons verantwoordelijk voor de generaties die na ons komen. Daarom richten we ons
op duurzame nieuwbouw en renovatie én op duurzame samenwerkingen in de wijk. Samen met onze bewoners
en maatschappelijke partners bouwen we zo aan een betere wereld.
BrabantWonen
088 281 60 00
info@brabantwonen.nl
www.brabantwonen.nl
Van Wijnen
073 699 43 30
rosmalen@vanwijnen.nl
www.vanwijnen.nl
natuurlijk samen