Jaarstukken Haag Wonen 2022

Jaarstukken 

2022

Jaarstukken 2022 

Haag Wonen 

04 

12 

26 

38 

50 

66 

76 

82 

Voorwoord 

Hoofdstuk 1: 

Duurzame en goed onderhouden woningen 

Hoofdstuk 2: 

Uitbreiden van onze woningvoorraad 

Hoofdstuk 3: 

Leefbare en sociaal inclusieve wijken 

Hoofdstuk 4: 

Daadkrachtige, klantgerichte en transparante 

organisatie 

Hoofdstuk 5: 

Verhuurresultaten en prijsstelling woningen 

Hoofdstuk 6: 

Samen werken: partner in de stad 

Hoofdstuk 7: 

Visitatie 2022



86 

94 

114 

128 

199 

200 

212 

215 

Hoofdstuk 8: 

Effectieve en efficiënte bedrijfsvoering 

Hoofdstuk 9: 

Bestuursverslag 

Hoofdstuk 10: 

Verslag van de Raad van Commissarissen 

Hoofdstuk 11: 

Jaarrekening 

Hoofdstuk 12: 

Handtekening 

Hoofdstuk 13: 

Overige gegevens 

Bijlage: 

Kengetallen 

Bijlage: 

Verbindingen

4 


Haag Wonen


Haag Wonen 5 

Voorwoord 

Een mooie stad is een stad voor iedereen. 

Dat betekent ook dat iedereen fijn moet 

kunnen wonen. Ongeacht het inkomen. En 

in een mooie, veilige en sociale buurt. Daar 

zetten we ons met veel energie voor in. 

Er zijn meer betaalbare, duurzame woningen 

nodig. In kansrijke buurten met goede scholen, 

groen, winkels, openbare voorzieningen én 

goede verbindingen. Wij geloven dat dit alleen 

tot stand komt als we samenwerken. Daarom 

positioneren we ons als partner in de stad. 

Want kunnen we iets niet alleen oplossen of 

agenderen? Met partners kunnen we dat vaak 

wel én beter. 

In dit voorwoord laten we daarom ook de 

partners waarmee we nauw samenwerken 

aan het woord. De gemeente via wethouder 

Martijn Balster, onze huurders via Hans van 

Rossen van Huurdersorganisatie Haag Wonen 

en de marktpartijen via Annemarie Jol van 

gebiedsontwikkelaar AM. Zij spreken met het 

bestuur van Haag Wonen, Mohamed Baba en 

Ria Koppen. De gebeurtenissen en behaalde 

resultaten in 2022 vormen hierbij de rode 

draad: welke activiteiten springen eruit, wat gaat 

goed en hoe vullen we de opgave die voor ons 

ligt samen in? 

Balster: In 2022 is hard gewerkt aan 

de Nationale Prestatieafspraken en 

het doorvertalen naar de regionale 

woondeals. Wat zijn de belangrijkste 

resultaten en uitkomsten? 

Baba: “We zijn blij met de Nationale 

Prestatieafspraken. Het toont aan dat 

volkshuisvesting weer op de agenda staat. 

Als je kijkt naar de totale opdracht en wat 

dat betekent, hebben we wel het nodige te 

doen: in de regio Haaglanden kennen we de 

laagste investeringscapaciteit met de grootste 

opgave. Daar zijn we gelukkig goed met elkaar 

over in gesprek, gericht op samenwerking. 

Belangrijke inzet is het versneld toevoegen 

van sociale huurwoningen, inclusief een 

zesde middenhuur. In heel Den Haag mikt 

het college op 4.000 woningen per jaar 

erbij. Ondertussen investeren we ook fors in 

betaalbaarheid: voor alle huurders die tot 120 

procent van het sociaal minimum verdienen, 

verlagen we de huren volgens afspraak naar 

€ 575 per maand. De andere grote opgave 

vanuit de Prestatieafspraken is het versnellen 

van de verduurzaming van ons bestaande 

woningbezit zodat we uiterlijk in 2028 alle 

E-, F- en G-labels hebben verbeterd. Ook 

hebben we met succes gelobbyd voor 

aansluiting van onze woningen op een

6 



Haags warmtenet met restwarmte uit de 

Rotterdamse haven. Belangrijk, want we willen als 

corporatie betaalbare en zekere energie voor onze 

huurders kunnen garanderen. Dat is onze inzet.” 

Baba: “Een onderwerp dat raakt aan verduurzaming 

is leefbaarheid. In 2022 hebben we onder meer 

samengewerkt met het Hoogheemraadschap van 

Delfland en andere partners aan klimaatadaptieve 

tuinen. Ook al onze 150 grote binnentuinen 

worden opgenomen in onze meerjarenaanpak voor 

herinrichting. Het achterliggende doel is dat mensen 

elkaar kunnen ontmoeten. Vaak komen dit soort 

oplossingen ook voort uit de vele verzoeken van 

bewoners die via onze gebiedsteams binnenkomen. 

De teams luisteren goed naar de bewoners en 

pakken vervolgens eventuele vragen of problemen 

samen aan.” 

Balster: Je hebt het over de vele verzoeken 

van bewoners? 

Baba: “Zeker! We werken sinds 2022 ook met een 

sociale strategie die we samen met onze huurders 

hebben opgesteld. Per gebied kijken we nu wat 

de opgave is. Dat doen we vooral in gesprek met 

bewoners en andere partijen in de wijk. Het gaat 

ook heel erg over waar we wel en niet van zijn. Bij 

onderwerpen waar we niet van zijn, durven we de 

eerste stap te zetten en een faciliterende rol te spelen. 

We zoeken er vervolgens partijen bij die ons verder 

kunnen helpen. Want vaak blijken dingen wel te kunnen 

als we partners aanhaken. En als dingen niet kunnen, 

leggen we uit waarom. Dat vinden we spannend, maar 

we proberen het wel. Het gaat ons er vooral om dat 

onze collega’s voor de huurder zichtbaar zijn en dat 

samenwerkingspartners ons weten te vinden.”



Balster: Die vertrouwensband tussen jullie 

mensen en de bewoners is denk ik een 

hele belangrijke. Zetten jullie nog veel 

extra energie in voor bewoners die het niet 

makkelijk hebben? 

Koppen: “Dat is nou zichtbaar zijn in de wijk. Onze 

beheerconsulenten en wijkbeheerders bellen ook 

weleens gewoon aan om te kijken hoe het gaat. Of 

met een achterliggende reden, zoals de oplopende 

energiekosten. We hebben bewoners bijvoorbeeld 

samen met energiecoaches van de gemeente uitgelegd 

wat we doen om versneld woningen te isoleren en wat 

ze nu al kunnen doen om te besparen. De coaches 

installeren vervolgens gratis energiebesparende 

middelen, zoals tochtstrips of een waterbesparende 

douchekop.” 

“Daarnaast hebben we in 2022 weer veel energie 

gestoken in onze sociale incassoaanpak. We hebben 

een speciaal team dat zich bezighoudt met een sociale 

en persoonlijke aanpak bij betalingsachterstanden. 

We wachten niet tot mensen schulden hebben, maar 

nemen bij een achterstand gelijk telefonisch contact 

op om een alternatief te bieden. Er was in 2022 mede 

daarom ook geen extra huurdersachterstand vergeleken 

met andere jaren, terwijl het voor veel mensen toch 

een financieel lastig jaar was. Ook eenzaamheid is een 

veel voorkomend probleem waar we veel tijd in steken. 

Hier zetten we onze buurtkamers voor in. We creëren 

daarmee echt een ontmoetingsplek voor iedereen in de 

buurt. En dat maakt mensen weer actiever en de buurt 

meer saamhorig.” 

Van Rossen: De verhuurderheffing is weer 

afgeschaft. Wat vinden jullie daarvan? 

WE DOEN ER ALLES 

AAN OM HUUR- 

ACHTERSTANDEN EN 

UITHUISZETTINGEN 

TE VOORKOMEN 

Koppen: “Daar heb ik me vanaf het begin hard voor 

gemaakt, we zijn heel blij met de afschaffing. Het geeft 

weer voldoende ruimte voor nieuwe investeringen. 

Onze meerjareninvesteringsplanning liegt er dan ook 

niet om. We kunnen eindelijk weer extra bouwen en 

daarmee meer voor huidige en toekomstige huurders 

betekenen.” 

Balster: Kun je iets meer vertellen over de 

toegenomen investeringskracht? Wat is er 

gebeurd? 

Baba: “Wij zijn een ambitieuze volkshuisvester met 

realisme. En we hebben ons financieel huishouden op 

de rit, met een investeringsambitie van € 1,6 miljard

8 



voor de komende tien jaar. Dat is heel veel geld. De 

helft zit in nieuwbouw en uitbreiding en de andere 

helft in verduurzaming. Daarvoor moeten we wel een 

ingewikkelde puzzel leggen. Het Rijk wil graag en daar 

zijn we blij mee. Voor ons betekent het dat we bijna 

3.000 woningen gaan bouwen in tien jaar. We kunnen 

dit niet alleen. Voor onze verduurzamingsopgave 

hebben we in 2022 via een marktuitvraag twee 

ketenpartners geselecteerd: Dura Vermeer en Era. 

Met hun kennis en expertise, maar uiteraard ook 

met andere samenwerkingspartners, gaan we grote 

verduurzamingsprojecten oppakken en projecten slim 

combineren.” 

Jol: Hoe kijken jullie intern naar de afweging 

tussen verduurzaming en nieuwbouw? En hoe 

zorg je dat je de grootste maatschappelijke 

waarde behaalt? 

Baba: “Sloop is voor ons het laatste alternatief 

vanwege de grote impact op huurders. Soms kost het 

echter gewoon teveel om een woning met renovatie 

toekomstbestendig te maken. Dan heeft herbouw 

uiteindelijk de hoogste maatschappelijke waarde. Die 

afweging moet je zorgvuldig maken en je moet het ook 

goed uitleggen aan huurders. Daar besteden we veel tijd 

aan en we betrekken de huurders bij de nieuwe plannen.” 

Jol: En hoe gaan we die opgave in 

veranderende tijden met veel hogere 

bouwkosten realiseren? 

Baba: “Allereerst door partners te kiezen die een lange 

adem hebben en willen doorzetten en ontwikkelen. 

Daarnaast moeten we onze eigen plannen op orde 

hebben als we in gesprek gaan met de gemeente. Sinds 

2022 kent Den Haag een college dat ruimte voelt om 

met ons zaken te doen. De lijnen zijn korter, daarmee 

kunnen we onze uitvoeringskracht vergroten. Niets 

doen is geen optie. 

“De bouwopgave is ingewikkeld. Naast bouwen is er 

ook een sociaal component, vooral in Zuidwest is 

gebiedsontwikkeling nodig. Waar liggen mogelijkheden 

voor flexwoningen? Waar voor transformatie? Daarin 

samenwerken krijgt sinds 2022 echt handen en 

voeten. De Haagse Tafel Wonen is daar een voorbeeld 

van, die is in 2022 verder doorontwikkeld. Het is een 

soort smeerolie om lijnen kort te houden en ieders 

belangen op tafel te krijgen. We staan aan het begin 

van een periode waarbij die Haagse Tafel als een soort 

springplank kan fungeren voor versnelling.” 

Van Rossen: Ook samenwerking met andere 

corporaties? Want dit vraagt veel afstemming. 

Baba: “We hebben in 2022 expliciet het initiatief 

genomen tot een samenwerkingsagenda met Hof 

Wonen (voormalig Vestia) en Staedion. Ikzelf zit hiervoor 

in de Alliantieraad. De overlap ligt in herstructurering 

en herhuisvesting van mensen. Voor onze huurders 

maakt het niet uit welke vlag ergens hangt, als ze maar 

goed geholpen worden. Een mooi resultaat tot nu toe 

is dat we onze plannen op elkaar hebben afgestemd. 

Daarnaast hebben we samen met de drie corporaties, 

onze aannemers en de gemeente een Social Return 

On Investment (SROI)-aanpak opgesteld die leerlingen 

uit de buurt met een achterstand tot de arbeidsmarkt 

concrete stageplekken en werk biedt.” 

Balster: 2022 was ook het jaar van de 

bijzondere doelgroepen. Denk aan 

het huisvesten van statushouders en 

vluchtelingen uit Oekraïne. Wat voor impact 

heeft dat op jullie en huurders? 

Koppen: “Hoe onverwachts ook, we voelden 

verantwoordelijkheid en hebben actie ondernomen. We 

hebben direct naar onze mogelijkheden gekeken en 

zijn met een team aan de slag gegaan. Hierbij hebben 

we gezocht naar nieuwe mogelijkheden zodat we 

niet slechts een beroep hoefden te doen op reguliere 

sociale woningen.” 

Jol: Hoe hebben jullie zo snel een complex 

vrij kunnen krijgen voor de opvang van 

Oekraïense vluchtelingen? 

Koppen: “Het grote complex op King Olivereiland 

konden we vrij maken omdat een hurende zorgpartij al 

was verhuisd. We hebben het contract toen versneld 

opgezegd en hard gewerkt om er woonruimtes 

te realiseren. De buurt was daar ook heel positief 

over, van daaruit zijn veel initiatieven ontstaan. Voor 

statushouders werken we heel nauw samen met de 

gemeente. De toename van bijzondere doelgroepen



bekijken we wel kritisch: 70 procent moet voor de 

reguliere woningzoekenden beschikbaar blijven. Een 

kwestie van eerlijk verdelen.” 

Balster: Kwetsbare groepen zoals mensen met 

een zorgvraag blijven flink beslag leggen op 

de huurvraag. Hoe zien jullie dat voor jezelf 

voor de komende jaren. Hoe geven jullie hen 

een plek? 

Baba: “Naast bouwen, bouwen, bouwen, verbreden we 

ook ons ‘palet’. We kijken naar kansen als flexwonen en 

het transformeren van gebouwen. Dat biedt misschien 

mogelijkheden voor beschermd wonen. Samen met 

onze zorgpartners moeten we kijken hoe we daar regie 

op kunnen houden. Voorheen was er alleen ruimte 

voor woningen ‘klassieke’ stijl. Doel is om het maximale 

te halen uit ons bestaande bezit. Ook doorstroming is 

hierin van belang.” 

Van Rossen voegt toe: “Je wilt liever snel een aantal 

projecten afmaken zodat je woningen vrijspeelt. 

Dat biedt weer woningen voor huurders van wie de 

woning wordt gerenoveerd of gesloopt. Hoe sneller je 

daar inzicht in hebt, hoe meer je ook onzekerheid en 

angsten bij je bewoners kunt wegnemen.” 

Van Rossen: In 2022 is de visitatiecommissie 

op bezoek geweest. Wat waren de resultaten? 

Baba: “Het was een bijzonder proces: voor het eerst 

in Nederland liepen twee huurders mee met de 

visitatie. Dat was een geslaagd experiment met mooie 

feedback over hoe we bewoners nog meer kunnen 

betrekken bij wat we doen. Een van de punten waar 

de visitatiecommissie mee terug kwam, is dat we heel 

ambitieus zijn en zichtbaar. Maar tegelijk 

moeten we beter definiëren waar 

we wel of niet van zijn.” 

Balster: Wat is jullie hartenkreet richting 

gemeente en/of Rijk? Wat hebben jullie 

nodig? 

Baba: “De woningmarkt wordt alleen maar complexer. 

Onze hartenkreet is dat we beter moeten weten wat 

nodig is om tot een besluit te komen. Dat vraagt om 

regie en een integrale aanpak vanuit de gemeente. 

Daarmee kunnen samenwerkende corporaties en 

ontwikkelaars sneller tot de kern van de oplossing 

komen. We moeten ook allemaal wat meer toegeven. 

Minder vrijblijvendheid of goede intenties, en niet 

100 procent gelijk willen hebben. We moeten vaker 

genoegen nemen met iets minder als je daardoor meer 

stappen kunt zetten.” 

WE MOETEN 

VAKER 

GENOEGEN 

NEMEN MET 

IETS MINDER ALS 

JE DAARDOOR 

MEER STAPPEN 

KUNT ZETTEN

10 



Jol: Hoe is in 2022 op het gebied van 

leefbaarheid samengewerkt met de 

gemeente? 

Baba: “Ik word heel blij van de aanpak van de 

Alliantieraad en ik ben ook heel blij met het belang 

dat de gemeente hieraan geeft. Er is een goede 

onderlegger, de brede visie 2040. De aanstelling van 

een Alliantiedirecteur is een goede stap. De gemeente 

heeft het geïnitieerd en kartrekkers benoemd op 

verschillende thema’s. Ik ben dat samen met de 

gemeente voor het onderwerp ‘Wonen’.” 

“Want naast bouwen en transformeren gaat ons werk 

ook om beheer en leefbaarheid in de wijken. Dat is ons 

hart in feite. In 2022 hebben we gezegd dat we naast 

het zorgen voor prettige woningen, ook als partner in 

de wijk actief willen zijn en ontmoetingsplekken willen 

bieden. In Zuidwest zijn we pilots in de plint gestart, 

de onderste laag van een gebouw. Achterliggend doel 

is het creëren van leefbare wijken en stimuleren van 

ondernemerschap. Zo is Museon in een van de plinten 

een dependance van het museum begonnen. Dat zijn 

dingen waar we als Haag Wonen ook de eerste stap in 

hebben gezet en waarop we willen voortborduren.”



Van Rossen: Er is natuurlijk ook 

personeelsverloop bij Haag Wonen. Lastig 

voor de huurder, die wil bij voorkeur één 

gezicht. Hoe zorg je voor een goed team om 

alle ambities waar te maken? 

Koppen: “Wij investeren veel in onze medewerkers. In 

2022 is een management development programma 

gestart voor zo’n 65 collega’s met formele of informele 

leidinggevenden functies. Ze volgden verschillende 

masterclasses om zich verder te ontwikkelen. Daarnaast 

hebben alle 250 collega’s een cursus persoonlijk 

leiderschap gevolgd. In gemixte groepen gingen ze 

aan de slag. Dit leverde mooie inzichten en nieuwe 

samenwerkingen op. Het idee erachter is ook dat 

de mensen die buiten in de wijk lopen veel kennis 

en inzicht hebben. Zij zien dagelijks wat er speelt en 

kennen dus ook de beste oplossingen. Wij geven onze 

medewerkers dan ook het vertrouwen om leiderschap 

te tonen.” 

Baba: “We hebben in 2022 al gezien dat collega’s zo 

beter hun energie en drive kwijt kunnen en ook de 

ruimte voelen om die extra verantwoordelijkheid te 

pakken. En ook als werkgever worden we nu beter 

gevonden en herkend. Verantwoordelijkheid laag in 

de organisatie, overleggen met je collega’s en niet 

naar boven kijken of iets wel of niet mag. Dat is de 

organisatieontwikkeling die we in gang hebben gezet. 

Dat moet uiteindelijk de huurder merken in onze 

dienstverlening. In 2022 wilden we dat minimaal 65 

procent van onze huurders ons een rapportcijfer van 8 

of hoger zou geven. Daar zitten we tegenaan en daar 

zijn we heel tevreden over.” 

Inmiddels heeft Haag Wonen op 14 maart, ruim een 

maand na dit gesprek, samen met verschillende 

bestuurders van andere corporaties en gemeenten 

in Zuid-Holland de regionale woondeal met de 

provincie ondertekend. Een belangrijke mijlpaal voor 

de volkshuisvesting. We kijken ernaar uit om samen 

met onze partners de ambities voor Den Haag waar te 

maken: een mooie stad voor iedereen!

12 



01 

Duurzame 

en goed 

onderhouden 

woningen


Haag Wonen 13

14 



Den Helderstraat 

Stephan Grootswagers | projectleider bij Haag Wonen 

“In Leyenburg hebben we 160 woningen verbeterd, verduurzaamd en 100 procent aardgasvrij gemaakt. Bewoners 

hadden te maken met schimmel, verouderde ventilatie en gedateerde isolatie. Door de renovatie zijn de woningen 

veel comfortabeler en energiezuiniger geworden. Daarbij hebben we ze aangesloten op het warmtenet van Eneco; 

dat maakt verwarmen duurzamer en goedkoper en geeft bewoners inzicht in eigen verbruik. Het verbouwen van 

je huis en overstappen op gasloos wonen is nogal wat. Haag Wonen is dé partner in de stad Den Haag en wil dit 

in elke stap voor haar bewoners zijn. Daarom hebben we een logeerwoning ingericht voor bewoners bij wie werd 

verbouwd. Gewoon in hun eigen buurt, zodat ze niet in de knoop zouden raken met werk, school of kinderopvang. 

Verder hebben we bewoners geholpen bij het overstappen naar koken op inductie. Ze kregen bijvoorbeeld een 

pannenset cadeau. In de toekomst willen we nog beter contact onderhouden met huurders. Zo kunnen we ze beter 

helpen met moeilijke stappen richting duurzaamheid.”



Onze woongebouwen in de Den Helderstraat, 

Loosduinsekade en Medemblikstraat liggen in de wijk 

Leyenburg. We verbeterden en verduurzaamden hier 

160 woningen naar energielabel A. 

ELKE UITDAGING 

VROEG OM 

EEN NIEUWE 

OPLOSSING. IK 

BEN TROTS DAT 

ONS DAT ALTIJD 

IS GELUKT 

Een van de belangrijkste maatregelen is dat we de 

woningen volledig isoleerden. Door deze isolatie 

blijft het warm en behaaglijk in huis en is er geen 

tocht meer.

16 



Jan van den Berg | strategic accountmanager bij Eneco 

“Het is relatief nieuw dat een bedrijf als Eneco zo nauw betrokken is bij een renovatie van sociale huurwoningen. 

Het is echt een enorm project, met veel verschillende stappen. Je kijkt eerst wat er mogelijk is en op welke manier. 

Daarna maak je samen een ontwerp: wat is de beste plek in de woningen om een warmteafleverset te plaatsen? 

Daarna ga je in gesprek met de bewoners. Daar zit soms wantrouwen. We wilden de angst voor het onbekende 

zoveel mogelijk wegnemen. Daarom richten we een proefwoning in. Zo zagen bewoners precies hoe alles werkt. En 

alle vragen beantwoorden zoals: wat is een afleverset? En wat houdt inductiekoken in? We zijn trots op het resultaat 

en kijken uit naar het volgende project. Er zijn nu in één klap 160 woningen van het gas af. Nu de rest nog.” 

SAMENWERKEN 

IS NIET ALLEEN 

EEN OPTIE, HET 

IS ESSENTIEEL



GEWOON 

LATEN ZIEN 

WAT MENSEN 

KUNNEN 

VERWACHTEN 

De woningen zijn niet alleen comfortabeler en 

energiezuiniger, maar ook nog steeds betaalbaar. De 

aanpak heeft namelijk niet geleid tot huurverhoging. 

Extra bijzonder is dat deze woningen zijn aangesloten 

op het warmtenet van Eneco. Dat maakt het aanzetten 

van de verwarming ineens een stuk duurzamer. 

Gert-Jan van der Panne | beleidsadviseur afdeling Wonen bij gemeente Den Haag 

“Den Haag moet in 2030 klimaatneutraal zijn. Samenwerken met woningcorporaties is daarbij essentieel. Want 

woningen moeten klaar zijn voor de toekomst. Dat betekent: isoleren van gevels, daken en de vloer, plaatsen van 

dubbelglas en overstappen naar alternatieve warmtebronnen. Haag Wonen heeft met het project Den Helderstraat 

echt iets unieks neergezet. Het aansluiten van 160 woningen op het warmtenet betekent een enorme investering. 

Bewoners moeten ook ‘om’ willen. Wij wilden hen belonen voor hun medewerking aan verduurzaming en zijn 

een subsidieregeling gestart: Koken op schone energie voor sociale huurwoningen. Bewoners kregen hun 

inductiekookplaat door de gemeente vergoed. De bijpassende pannenset kregen ze van Haag Wonen. Als partners 

maak je zo sámen de overstap naar schone energie voor onze inwoners gemakkelijker.”

18 



Uitgelichte 

projecten 

Nieuw dak en zonnepanelen in Vrederust 

Wij plaatsten op 129 eengezinswoningen aan de 

Drapeniersgaarde in Zuidwest een beter geïsoleerd 

dak en zijn gestart met het plaatsen van zonnepanelen. 

Daardoor zijn de woningen nu veel duurzamer. In de 

winter blijft de warmte beter binnen. In de zomer warmt 

de woning minder snel op. 

Zonnepanelen goed voor grootste deel van 

elektriciteit 

Bijna alle bewoners hebben van de zonnepanelenoptie 

gebruikgemaakt. De panelen zorgen meteen voor een 

enorme verlaging van de energierekening. Bewoonster 

Gera Nieland: “Wij wonen hier met ontzettend veel 

plezier. Ik ben enorm blij met de verduurzaming en het 

is natuurlijk ook goed voor het milieu.” 

Extra snel verduurzamen 

We vinden het belangrijk dat iedereen comfortabel 

kan wonen. Juist nu de energieprijzen zo hoog zijn. 

We kijken daarom ook naar extra mogelijkheden om 

verduurzaming te versnellen, zoals met zonnepanelen. 

Dat doen we in heel Den Haag, van Zuidwest, de 

Schilderswijk, Scheveningen tot Mariahoeve.



Onze ‘oude dame’ De Witte Anna krijgt een 

verjongingskuur 

De Witte Anna is een toren die opvalt in het centrum 

van Den Haag. De toren staat staat vlak naast het 

Centraal Station. In 2022 zijn we begonnen met de 

voorbereidingen voor onderhoud, verbetering én 

verduurzaming van deze ‘oude dame’. Ook zijn we 

gestart met de laagbouw die aan deze toren vastzit. 

Meer informatie over het project, zie vlog De Witte 

Anna. 

Duurzaam onderhoud in Spoorwijk 

Aan het Ledeganckplein zijn 86 woningen grondig 

opgeknapt. Zodat het voor onze bewoners nog veiliger 

en prettiger wonen is. Dat is een feestje waard! 

satémaaltijd en een lekker gekoeld drankje halen. Veel 

bewoners kwamen een kijkje nemen en wat lekkers 

halen. Ze zijn zeer tevreden over de werkzaamheden. 

Gelukkig maar, want daar doen we het voor! 

We vervingen in dit gebouw waterleidingen en de 

intercom. Daarnaast namen we brandwerende 

maatregelen, plaatsten we rookmelders en 

vervingen we bij sommige woningen het glas. In 

de gemeenschappelijke ruimtes hebben we het 

glas, de vloer en de postkasten vervangen, het tapijt 

schoongemaakt en schilderwerk verricht. We leverden 

het project medio 2022 op. 

Bewoners bedankt! 

Om de bewoners te bedanken voor hun medewerking 

organiseerden we samen met de aannemer een 

feestje. Bewoners konden bij een foodtruck een gratis

20 



Feiten & cijfers 

Verbeteren en 

We verbeteren en verduurzamen onze woningen. Ook 

verhogen we comfort en uitstraling. Daarmee helpen we 

onze bewoners hun energielasten te beperken én werken we 

mee aan het behalen van klimaatdoelen. We hebben onze 

duurzaamheidsvisie in 2022 verder handen en voeten gegeven. 

Bij nieuwe projecten betaalden onze 

huurders vanaf 1 juli 2022 

geen huurverhoging meer 

voor verbetering van woningisolatie, zoals 

dubbelglas en gevelisolatie. We hebben de 

landelijke afspraak die sinds 1 januari 2023 

geldt dus naar voren gehaald. 

De woningen van ons complex 

Den Helderstraat maakten we 

aardgasvrij. Eneco levert de 

warmte aan de woningen (zie ook 

spotlightinterview). 

Projecten kennen de volgende fasen: 

1. Onderzoeksfase 

(scenariostudies) 

2. Voorbereiding 

3. Uitvoering 

4. Oplevering 

Dit waren 

de cijfers 

in 2022: 

Onderzoek 

16 bestaande woongebouwen 

met in totaal 1.081 woningen



verduurzamen 

Met de gemeente sloten we een 

convenant af om energiesubsidies in te 

zetten. Hierdoor konden we 2.000 

huurders helpen hun 

energierekening te 

verlagen. 

We zijn in Bezuidenhout-West een pilot 

met gasloos koken gestart 

voor 58 huishoudens. 

In 2022 plaatsten we 457 

zonnepanelen op 

onze woningen. Daarmee staat 

eind 2022 de teller op 618 

zonnepanelen. 

Samen met de andere Haagse 

corporaties dienden we een 

zienswijze in op de gemeentelijke 

TransitieVisieWarmte 

(TVW). Op 7 december 2022 

is deze TVW vastgesteld door de 

gemeenteraad. 

Voorbereiding 

8 verbeter/verduurzamingsprojecten 

voor 857 woningen 

4 sloop/nieuwbouwplannen 

voor 1.123 woningen 

Uitvoering 


voor 1.021 woningen 

Opgeleverd 


voor 820 woningen

22 



Vervolg 

Overzicht met energielabels 

We monitoren hoe energiezuinig onze woningen zijn. De energielabels – bepaald aan de hand van de 

EP2-indicator – geven hiervoor een goede indicatie. We streven naar minimaal een label B of C voor 

onze woningen. De labelverdeling van onze woningen is eind 2022: 

Vastgestelde energielabels 2022 2021 

Energielabel A (t/m A++++) 

Energielabel B 

Energielabel C 

Energielabel D 

Energielabel E 

Energielabel F 

Energie label G 

Woningen zonder label 

32% 

25% 

21% 

8% 

5% 

3% 

6% 

30% 

24% 

22% 

8% 

6% 

3% 

6% 

1% 1 

Totaal 100% 100% 

1 

Deze zijn nog niet doorgerekend 

De gemiddelde EP2-indicator is vergeleken met 2021 verbeterd van 210 naar 205 (kWh/m2 primaire 

energie per jaar) in 2022. Dit is vergelijkbaar met het energielabel C. Energielabel C loopt van 190 

tot en met 250 (kWh/m2 per jaar). Door het verder verduurzamen van onze huidige woningen en 

toevoegen van nieuwbouw gaan de labels de komende jaren steeds meer richting A, B en C. 

Klimaatadaptatie voorbeelden 

• We maakten drie grote tuinen in de Pieter Langendijkstraat en omgeving volledig 

klimaatbestendig. In de voorheen drassige tuinen ontkoppelden we de hemelwaterafvoeren 

en legden we wadi’s aan. Wadi’s zijn groene greppels. Een wadi bergt en zuivert regenwater, 

waarna het water infiltreert in de ondergrond. Zo helpt een wadi tegen wateroverlast en droogte. 

Voor dit project, ‘Struinen door ellenlange tuinen’, ontvingen we de Klimaatkrachtig Delflandtrofee 

(zie ook spotlightinterview met filmpje). 

• In nieuwbouwproject De Haagse Hendrik in Spoorwijk realiseerden we twee groene gevels 

om hittestress tegen te gaan in de verder stenige omgeving (zie spotlightinterview).




• Om hittestress tegen te gaan hebben we ook een binnenterrein aan de Pieter Lastmanstraat in de 

Schilderswijk ‘onttegeld’. We plantten hier bomen in het midden en klimop langs de randen van 

dit terrein. 

• Samen met onze hovenier maakten we plannen om het hele gebied – gebouwen en 

woonomgeving – rond de Gaarde en Drapeniersgaarde klimaatbestendiger te maken. 

• Om wateroverlast (drassige tuinen) op diverse plekken in Zuidwest te voorkomen, plaatsten 

we zogenaamde regenwaterinfiltratiekratten. We verwachten volgend jaar fase 2 van dit 

project af te ronden. 

Onderhoud woningen 

Met tijdig onderhoud blijven onze woningen op peil en voorkomen we vervolgschades. Fijn voor 

onze huurders, maar ook voor ons. Waar mogelijk verbeteren we met onderhoudswerkzaamheden 

meteen de kwaliteit van ons bezit. Bijvoorbeeld door betere materialen/installaties toe te passen of 

door elementen toe te voegen, zodat ons vastgoed weer jaren mee kan. In 2022 hebben we met het 

programma Grip op Onderhoud gewerkt aan het verbeteren van de balans tussen planmatig en 

dagelijks onderhoud (bij reparatie en mutatie). Ook hebben we de samenwerking met onze partners 

in het onderhoud verstevigd. Zo zorgen we ook voor de langere termijn voor goed en comfortabel 

wonen voor onze huurders. 

Planmatig onderhoud 

De belangrijkste zaken in 2022: 

• Bij 107 woningen verwijderden we open verbrandingstoestellen. In totaal zijn de afgelopen jaren 

(vanaf 2018) 607 toestellen weggehaald. De komende jaren moet dat nog in 246 gevallen 

gebeuren. Nog niet alle huurders zien de noodzaak hiervan in. Daardoor verloopt de vervanging 

niet zo snel als we willen. We blijven ons inspannen ook deze laatste huurders te verleiden toch 

mee te werken. 

• In 13 woongebouwen vervingen we oude armaturen door led-armaturen. Vooral in 

gemeenschappelijke entreehallen, portieken, trappenhuizen en bergingsgangen.

24 



Vervolg 

• Brandveiligheid vinden we belangrijk. Daarom hebben we een rookmelderproject. Al eerder (in 

2021) hadden 1.488 woningen een rookmelder gekregen. In 2022 plaatsten we in nog eens 

18.143 woningen een rookmelder. Resteren er nog 1.499 woningen. Helaas konden 

we bij deze woningen nog niet naar binnen, omdat we geen gehoor kregen. We blijven ons hard 

inspannen om ook deze huurders te bereiken. 

• In 2022 brachten we onze daken verder in kaart. We onderzochten de onderhoudsstaat, de 

mogelijkheid tot verduurzaming en te nemen maatregelen om het dak veilig te kunnen betreden. 

We inventariseerden op deze wijze 801 van de 853 complexen. Van deze 801 bepaalden 

we voor 583 complexen welke maatregelen we moeten nemen in de (nabije) toekomst en 

hoeveel dit ons gaat kosten. In 2023 ronden we de inventarisatie af en staat alles in onze 

meerjarenplanning. 

• In Zuidwest plaatsten we waterinfiltratiekratten van 500 liter per stuk. Deze zorgen ervoor 

dat - naast de tuinen - ook de kelders droog blijven en het riool wordt ontlast. Voor dit tweejarig 

project hebben we inmiddels 175 kratten geplaatst bij 35 woongebouwen. Ook in andere 

wijken willen we aan dit project een vervolg geven. 

• In 2022 deden we mee aan een vanuit de overheid verplicht gesteld landelijk onderzoek naar 

brandveiligheid. Hieruit bleek dat vijf gevels in ons vastgoedbezit ‘mogelijk brandgevaarlijk’ zijn. 

Bij twee complexen zijn we direct gestart met het aanbrengen van brandwerende voorzieningen. 

De overige drie complexen pakken we in 2023 aan. 

Dagelijks onderhoud 

In 2022 voerden we in totaal 40.333 reparatieverzoeken uit. Hiervan zijn er 27.049 afgehandeld door 

onze drie bouwkundige aannemers/ketenpartners, 10.692 door onze vaste installateurs en 2.592 door 

overige reparateurs. Het merendeel hiervan bestond uit kleinere reparaties. Grote reparaties betroffen 

meestal badkamers, keukens en toiletten. Vanuit het programma Grip op onderhoud zijn de afspraken 

en processen met onze regie-aannemers geoptimaliseerd. In 2023 volgt de implementatie hiervan. 

Mutatieonderhoud 

In 2022 is in 1.130 woningen mutatieonderhoud uitgevoerd door onze vaste bouwkundige 

aannemers/ketenpartners.




Contractonderhoud 

We hebben 28 contracten lopen, onder meer voor cv/mv-installaties, liften en rioolontstopping. 

Inkooptraject contractonderhoud collectieve en individuele 

cv- en mv-installaties 

De kosten voor het onderhouden en verbeteren/verduurzamen van onze collectieve en individuele cv/ 

mv-installaties maken een groot deel uit van onze onderhoudsbegroting. In 2022 zijn we gestart met 

een inkooptraject om met maximaal drie installateurs een langdurige samenwerking aan te gaan voor 

het onderhouden en verbeteren van onze collectieve en individuele cv- en mv-installaties. Zo vergroten 

we de voorspelbaarheid en beheersbaarheid van de kosten. We selecteren alleen partijen die al zijn 

voorbereid op alle ontwikkelingen van de energietransitie en die ons op een goede manier kunnen 

adviseren in onze aanpak voor het verduurzamen van onze vastgoedportefeuille.] 

Overig onderhoud 

De samenwerking met de onafhankelijke Haagse vocht- en schimmelexpert is ook in 

2022 gecontinueerd: 

• In 2022 is een evaluatie uitgevoerd 

over de gezamenlijke aanpak in de 

afgelopen jaren van vocht en schimmel 

door de gemeente Den Haag en de Haagse 

woningcorporaties in samenwerking met 

de onafhankelijke Haagse vocht- en 

schimmelexpert. Alle partijen zijn positief 

over de resultaten en willen nog nauwer 

gaan samenwerken. 

• Huurders van ons hebben 35 keer 

hulp gevraagd bij de vocht- en 

schimmelexpert. Dat is iets vaker dan 

in 2021. Er zijn twee belangrijke oorzaken 

voor deze toename. Door de stijgende 

energieprijzen verwarmen veel huurders hun 

woning slechts beperkt of helemaal niet. 

Ook wordt er minder of helemaal niet meer 

geventileerd. In beide gevallen leidt dit tot 

een slechter binnenklimaat met een grotere 

kans op vochtophoping en schimmel. 

We kijken met onze partners of meer 

voorlichting op dit vlak wenselijk is.

26 



02 

Uitbreiden 

van onze 

woningvoorraad



28 



Haagse Hendrik 

Rick Boelkens | ontwikkelmanager bij Haag Wonen 

“We zijn ontzettend trots op de Haagse Hendrik. Alle 154 woningen zijn volledig gasloos en energiezuinig, met 

zonnepanelen en warmtepompen. We hebben ruimte gecreëerd voor verschillende gezinssamenstellingen. We 

willen dat iedereen zich hier thuis voelt. Een comfortabele en energiezuinige woonomgeving, zowel voor oude, 

weer terugkerende, als nieuwe bewoners. Dat was het uitgangspunt. Een aanwinst voor de buurt in een groene 

omgeving, waar bewoners elkaar kennen en ontmoeten. Ik vond de samenwerking met ROC-Mondriaan bijzonder. 

ROC- studenten bouwden op ware grootte een model van een huis in de hal van hun school. Zo kwam de woning 

alvast tot leven. De studenten bedachten ook om van de Haagse Hendrik een groene oase te maken. Dat is goed 

gelukt met groene daken en de verticale tuin aan de gevel. Om bewoners te inspireren, organiseerden we een 

tuinontwerpwedstrijd. Dat leidde tot creativiteit én gezelligheid.”



In Spoorwijk zijn 141 verouderde woningen 

vervangen door 154 nieuwe sociale huurwoningen. 

Betaalbaar, gasloos, groen en energiezuinig met 

energielabel A+++. Én met een historische knipoog 

naar architect Hendrik Berlage. 

WE WILLEN DAT 

IEDEREEN ZICH 

HIER THUIS 

VOELT

30 



Het project bestaat uit een mooie mix van 

eengezinswoningen en appartementen. Alle woningen 

hebben zonnepanelen, vloerverwarming en een 

warmtepomp. Met veel groen zoals sedumdaken op 

de bergingen, begroeide schuttingen bij de tuinen en 

een verticale tuin aan de gevel. Dit was het winnende 

idee van ROC-studenten. Alle bewoners kregen de 

keuze om terug te keren naar een nieuwe woning in 

dit nieuwbouwproject. Hier maakten 31 bewoners 

gebruik van. Voor dit project zijn we genomineerd 

voor de Haagse Woonprijs 2022. Sinds begin 2022 zijn 

alle woningen klaar en verhuurd.



Merijn de Jong | 

architect bij Heren5 

HAAGSE 

HENDRIK IS ER 

ECHT VOOR DE 

MENSEN: ZIJ 

MAKEN SAMEN 

HET DUURZAME 

VERSCHIL 

“Een huis moet meer zijn dan een paar stenen: 

bewoners moeten er trots op zijn en er zich 

thuis voelen. Samen met de aannemer kregen 

we van Haag Wonen de mogelijkheid om een 

toekomstbestendig, mensgericht project met een 

uniek verhaal neer te zetten. We hadden samen 

behoorlijke ambities: duurzaam, betaalbaar, 

groen, weinig energiekosten en bloeiende sociale 

netwerken. Er waren zeker uitdagingen. We 

wilden de geest van architect Berlage in stand 

houden én moderniseren. De woningen moesten 

betaalbaar blijven. Ook wilden we het onderlinge 

contact in de buurt bevorderen en een groene 

wijk neerzetten die tegen de veranderende 

weersomstandigheden bestand is. Samen met 

ROC Mondriaan hebben we groene schuttingen 

en groene daken ontworpen om extreme 

neerslag op te vangen. Haag Wonen organiseerde 

tot slot een tuinontwerpwedstrijd. Zo kwamen 

buren in contact met elkaar. Samen nemen zij nu 

de zorg op zich voor al het groenonderhoud.”

32 



Uitgelichte 

projecten 

In voorbereiding: 

nieuwbouwproject De Burgemeester 

In samenwerking met Ontwikkelcombinatie Oude 

Haagweg kunnen we straks 120 huishoudens in 

Den Haag blij maken met een nieuwe, betaalbare 

en energiezuinige huurwoning. De woningen zijn 

onderdeel van nieuwbouwproject De Burgemeester. 

In totaal krijgt Den Haag er 348 woningen bij: naast de 

sociale huurwoningen komen er 228 middeldure/vrijesectorhuurwoningen 

en betaalbare koopwoningen. Op 

de begane grond komen bedrijfsruimten. Met de keuze 

uit appartementen, dubbele benedenwoningen en 

dubbele bovenwoningen is er voor elk wat wils. 

Een flink aantal Haagse woningzoekenden krijgt zo 

een betaalbare, duurzame woning op een groene 

plek in de stad. . Nu staan hier nog bedrijfspanden, 

maar deze zullen worden gesloopt. Bestaande en 

nieuwe bedrijven vinden er straks een duurzaam en 

toekomstbestendig onderkomen. De start van het 

project staat gepland in 2023. Als alles goed verloopt, 

zijn de woningen in 2026 klaar.



Uitbreiding aantal woningen 

“Door de crisis hebben we een aantal jaren niet kunnen 

bouwen in Den Haag,” zegt Kirsten Dubbeldam, 

directeur Vastgoed Haag Wonen. “Maar nu maken 

we grote stappen. De afgelopen tijd hebben we flink 

kunnen investeren in woningbouw. Geen dure villa’s, 

maar binnenstedelijke woningbouw voor mensen die 

het zelf niet kunnen regelen. Daar ligt mijn hart. 

aan nieuwe bouwlocaties. We richten ons daarom 

enerzijds op eigen locaties waar we kunnen verdichten. 

Anderzijds zoeken we aansluiting bij ontwikkelaars en 

de gemeente. Want als ergens een geschikte locatie is, 

nemen we graag de sociale huurwoningen voor onze 

rekening.” 

Nieuwe woningen in het sociale en middensegment 

zijn hard nodig. Er is bijna geen doorstroming naar 

middenhuur of betaalbare koop. Tijdens de crisis is 

daar echt een gat geslagen. Om een deel van de 

woningnood op te lossen willen we de komende 

jaren flink wat woningen toevoegen. Uitdagingen 

vormen de sterk gestegen bouwprijzen en het gebrek

34 



Uitbreiden 

van 

onze 

Voldoende sociale huurwoningen betekent bouwen, 

ombouwen en aankopen. En bovendien terughoudend 

zijn met slopen en verkopen: alleen daar waar nodig en 

als het bijdraagt aan een mooiere en meer inclusieve stad. 

We hebben eind 2022 in totaal: 

21.130 

huurwoningen 

Hieronder is het verloop te zien van het aantal woningen in ons bezit vanaf 2018 (het jaar dat we 

onszelf een meerjarige doelstelling op dit gebied stelden) inclusief de prognose voor de jaren 2023 

tot en met 2030. De cijfers zijn:



woonvoorraad 


In ons huidige Koersplan 2018 en in onze portefeuillestrategie hebben we de volgende doelstellingen 

bepaald voor ons woningbezit: 

1. Meerjarendoelstelling 

koersplan 21.670 

woningen in 2025 

Dit aantal halen we niet omdat de voorbereiding 

van projecten langer duurde dan gepland 

vanwege uitstel van vergunningverleningen, 

toenemende regelgeving, stijgende bouwkosten 

en schaarste van vakmensen in de bouw. 

2. Meerjarendoelstelling 

portefeuillestrategie 

21.815 woningen in 2030 

Dit aantal halen we naar verwachting 

wel omdat we vanaf 2026 een 

inhaalslag maken. 

50 

nieuwe 

huurwoningen 

gebouwd 

0 

huurwoningen 

aangekocht, 

samengevoegd 

of gesloopt 

2 

huurwoningen 

gecreëerd via 

ombouw (van bedrijfsruimte 

naar woning) 

38 

huurwoningen 

verkocht

36 




Uitbreiden aantal woningen vraagt creativiteit 

Waar mogelijk verbeteren en verduurzamen we onze woningen 

zodat ze weer een tijd mee kunnen. Soms lukt dat niet. Sommige 

woningen krijgen we, ook als we er veel geld insteken, niet 

comfortabel en voldoende duurzaam. Dan maken ze plaats 

voor nieuwe, meer comfortabele en energiezuinige woningen. 

Wij streven er altijd naar om meer woningen terug te bouwen 

dan te slopen. Dit is een manier om aan de groeiende behoefte 

te voldoen. Een andere manier om woningen toe te voegen is 

bijvoorbeeld het ombouwen van bedrijfspanden. 

Nieuwbouw: 

50 

woningen 

opgeleverd van ons 

nieuwbouwproject Haagse Hendrik 

in Spoorwijk (zie spotlight interview) 

Toekomstplannen 

We breiden het aantal woningen in de 

nabije toekomst uit door in te zetten op: 

1. Nieuwbouw op nieuwe 

ontwikkellocaties 

2. Verdichtingsplannen door sloop/ 

nieuwbouw en ombouw 

3. Terughoudend zijn met verkoop van 

ons woningbezit



Vervolg 

Ombouw: 

In de Zusterstraat 

(Schilderswijk) en 

Harstenhoekplein (Belgisch 

Park) hebben we nietrenderende 

winkelpanden 

getransformeerd 

tot woningen. 

Harstenhoekplein is in 

2022 verbouwd en wordt 

begin 2023 verhuurd. 

Verkoop: 

38 

woningen 

verkocht, 

verspreid over Den Haag 

Bij verkoop richten we ons vooral op mensen met een 

smalle beurs De opbrengsten zetten we in voor onze 

volkshuisvestelijke taken. 

Bijzonder: gestart met pilot ‘verkopen aan de doelgroep’ 

Per 1 november 2022 zijn wij gestart met de pilot ‘verkopen aan de doelgroep’. Huurders die een sociale huurwoning 

van Haag Wonen achterlaten, geven wij voorrang op een koopwoning. Koopwoningen met een taxatiewaarde 

tot € 300.000 bieden wij met voorrang aan éénpersoonshuishoudens met een inkomen van maximaal € 61.147 

en meerpersoonshuishoudens met een inkomen van maximaal € 71.147 aan. De pilot duurt een jaar. Met dit soort 

gerichte verkoop zetten we ook in op gedifferentieerde en meer sociaal inclusieve wijken.

38 



03 

Leefbare 

en sociaal 

inclusieve 

wijken



40 



Pieter 

Langendijkstraat 

Marisa Kok | beheerconsulent bij Haag Wonen 

“Als beheerconsulent weet ik vaak als eerste welke problemen spelen in de buurt. Bij de Pieter Langendijkstraat 

kregen we klachten over ratten, wateroverlast en drie grote tuinen die niet goed gebruikt konden worden door de 

bewoners. De tuinen léken wel groen maar waren niet ‘gebruikersgroen’. Buurtbewoners hadden er eigenlijk niets 

aan. Ik vind het belangrijk dat bewoners trots zijn op waar ze wonen. Daarom hebben we ze er op alle vlakken bij 

betrokken: ze konden meebeslissen over ontmoetingsplekken en speelgelegenheden. Ook wilden we onderling 

sociaal contact stimuleren. Tien jaar geleden zijn de bewoners een moestuinenactie gestart. Die moestuinen hebben 

we opnieuw ingericht. De bewoners die deze moestuinen wilden gebruiken, zijn hier nu ook echt verantwoordelijk 

voor. Dat hebben we samen in een contract vastgelegd. Voor de tuinrenovatie vroegen we aan bewoners wat 

voor soort bomen ze wilden. Zij kozen voor notenbomen. Noten zijn namelijk erg duur maar wel heel lekker en 

voedzaam. Zo zijn we samen gekomen tot drie mooie tuinen voor iedereen.”



We hebben samen met het Hoogheemraadschap 

van Delfland, Engelsman Hoveniers, de Wageningen 

Universiteit en de gemeente Den Haag drie 

klimaatbestendige binnentuinen aan de Pieter 

Langendijkstraat aangelegd. 

SAMEN MET 

DE BEWONERS 

MAAKTEN WE 

DE BUURT 

WEER GROEN 

We maakten de tuinen klimaatadaptief met behulp 

van een wadi. Dit is een groene greppel waarin 

water bij hevige regenval wordt afgevoerd. Hierdoor 

hoort wateroverlast tot het verleden en gaan we 

droogte tegen. Bovendien blijven de planten in de 

binnentuinen groener en mooier.

42 



Dolf Pul | Groenadviseur Engelsman Hoveniers B.V. 

Wateroverlast zorgde al een tijdje voor problemen. Dit zal alleen maar toenemen door alle klimaatveranderingen. 

We maakten de tuinen klimaatbestendig door een wadi. Dat is een lange greppel die hemelwater opvangt en 

langzaam in de grond laat verdwijnen. Daarmee ontlasten we het riool bij bijvoorbeeld hevige regen. We recyclen 

het water ook voor de verzorging van de moestuinen. De dichte begroeiing aan de Pieter Langendijkstraat was 

ook een broeinest voor ratten. Om dit onder controle te krijgen haalden we alle begroeiing direct gelegen aan de 

woongebouwen weg. Nu kunnen onze maaimachines weer overal bij. Voor dit traject bracht Haag Wonen een 

aantal partijen samen zoals de Wageningen Universiteit, het Hoogheemraadschap van Delfland en de gemeente Den 

Haag. Door al die specifieke kennis te bundelen hebben we relatief snel een enorm en veelzijdig project weten uit te 

voeren. Van deze samenwerking leerden we veel. En zeker de moeite waard om in de toekomst te herhalen.” 

STRIJDEN 

TEGEN HET 

WATER: DAT 

DOE JE HET 

BESTE SAMEN



WE BEDACHTEN 

EEN ANDERE 

AANPAK VOOR DE 

AFVOER VAN HET 

HEMELWATER 

Over de inrichting van de tuinen - zoals speelveldjes, 

moestuinen en bankjes - mochten de bewoners 

meedenken. Ze maakten op basis van de uitkomst 

van een eerder gehouden enquête een keuze uit een 

aantal ontwerpen. 

Esmee Overtoom | beleidsmedewerker klimaatadaptie bij Hoogheemraadschap van Delfland 

“Het Hoogheemraadschap heeft drie doelen: droge voeten, voldoende water en gezuiverd afvalwater. Dit project 

van Haag Wonen draagt bij aan zowel droge voeten als aan voldoende water. Sinds 2018 is Haag Wonen partner van 

ons netwerk Klimaatkrachtig Delfland. In 2021 zijn we het project Pieter Langendijkstraat gestart als een pilot. Door 

intensief samen te werken wilden we de tuinen klimaatadaptief maken. We hebben meegekeken bij het ontwerp 

van de wadi: werkt het ‘waterkundig’ wel? Wat kan een probleem worden? Hoeveel water moet er opgevangen en 

verspreid worden? Zo’n samenwerking was nieuw voor ons. Maar we zoeken het als waterschap graag op. Als kers 

op de taart overhandigden we de Klimaatkrachtig Doorgeeftrofee aan Haag Wonen. Partners binnen ons netwerk 

geven deze prijs aan elkaar door. Het laat zien dat we weer een stap hebben gezet richting een klimaatkrachtige 

regio. Water is niet alleen van het waterschap. We strijden samen voor één doel: in balans leven met water.”

44 



Uitgelichte 

projecten 

Woonomgeving aantrekkelijker maken door 

‘placemaking’ 

De laatste jaren groeit binnen de stadsontwikkeling het 

concept ‘placemaking’. Ook in Den Haag is hiervoor 

steeds meer aandacht. Placemaking is een manier van 

denken en doen waarbij in co-creatie met bewoners 

wordt gewerkt aan een omgeving waar ze zich thuis 

voelen. 

Samen met de gemeente, een stedenbouwkundige studio 

en de bewoners passen we deze placemaking-aanpak toe 

op onze binnentuinen in De Gaarde/ Drapeniersgaarde in 

Vrederust. Dit zijn prachtige plekken waar nog te weinig 

mensen gebruik van maken. 

In 2022 leverden we in dit gebied al een nieuwe 

speelplek op. Ook startten we een pilot waarbij bewoners 

een stukje gemeenschappelijke tuin in beheer krijgen. En 

we zijn nog lang niet klaar. Stapje voor stapje werken we 

toe naar een mooi eindresultaat. 

Meer weten over het placemaking-project? Bekijk deze 

video en meer informatie.



Bewoners Haagse Hendrik van start met 

inrichting van hun tuin 

In 2022 organiseerden we de Haagse Hendrik 

Tuinwedstrijd en daagden bewoners uit om aan de slag 

te gaan met de inrichting van hun tuin. Samen met 

onze partners Klimaatkrachtig Delfland, onze hovenier, 

Duurzaam Den Haag en de Wageningen Universiteit 

stonden we voor bewoners klaar om ze te inspireren. 

Bewoners kregen niet alleen tips en adviezen, maar ook 

een cadeaubon, handgereedschap en een kruidenplant. 

Ook konden ze een kijkje nemen in de voorbeeldtuin 

die hiervoor speciaal was ingericht. De bewoners waren 

erg enthousiast en verrast om te zien wat voor leuks 

je met een kleine tuin kunt doen. En ze stelden veel 

vragen. Bijvoorbeeld welke plantjes geschikt zijn voor in 

de schaduw. Eind mei werden alle tuinen beoordeeld 

en vond de prijsuitreiking plaats. Zo maakten we de 

buurt samen mooier en groener. 

Bewoners helpen elkaar, met ondersteuning 

van ons 

Aandacht voor de buurt en voor bewoners hoeft 

niet altijd vanuit ons te komen. Want hoe mooi is het 

als bewoners zelf het initiatief nemen om iets voor 

de buurt te doen? Als dit gebeurt – en het gebeurt 

regelmatig - zijn het vaak initiatieven die we van harte 

ondersteunen. 

Een goed voorbeeld is de voedselbank van Asma 

Ben Nejma. Zij huurt een woning van ons in de 

Schilderswijk. Vanuit haar huis runde ze ook haar 

voedselbank. Al snel kwam ze ruimte tekort. We 

hebben haar vervolgens geholpen bij het vinden van 

een grotere ruimte: sinds medio 2022 runt ze haar 

voedselbank vanuit het Weigeliaplein. Ook een gebouw 

van ons. Een mooi voorbeeld van een bewoner die zich 

inzet voor de buurt en waarbij wij als partner in de stad 

dicht bij de leefwereld van onze bewoners proberen te 

staan. 

Het AD schreef hierover een mooi artikel: zie LinkedIn.

46 




Leefbare 

en sociaal 

inclusieve 

wijken 

Een prettige woonomgeving moet 

schoon, heel, veilig en zo groen mogelijk 

zijn. Wij vinden dat bewoners - van 

allerlei komaf - op een prettige wijze met 

elkaar moeten kunnen samenwonen. 

Dat kunnen we niet alleen. Daarom 

betrekken we onze bewoners en partners 

zoveel mogelijk bij onze plannen en 

uitvoering. Want ‘samen wonen, samen 

leven’ doen we met elkaar.



We voerden in 2022 diverse 

activiteiten uit om de 

leefbaarheid en betrokkenheid bij 

de buurt en elkaar te verbeteren: 

Leefbaarheid en uitstraling 

• We nemen als partner in de stad actief deel 

aan allerlei buurt-, wijken stedelijke 

overleggen. 

• We zijn diverse initiatieven gestart 

op het gebied van leefbaarheid. 

Onze acties stemden we af in wijken 

uitvoeringsoverleggen met gemeente, 

bewoners, politie, handhaving, zorgen 

welzijn, scholen, andere opleidingscentra 

en ook met de overige Haagse 

woningcorporaties. Dit om de samenwerking 

zo efficiënt mogelijk te maken. 

• We voegden aan onze al bestaande vijf 

buurtkamers een buurtboetiek toe in 

Vrederust om de contacten met onze 

bewoners daar te versterken. In 2023 wordt 

de boetiek feestelijk geopend. 

Schoon, heel & veilig 

• We zetten verschillende experts in om de 

woonomgeving schoon, heel en veilig te 

houden. Het meeste uitvoerende werk 

doen onze twee hoveniers. Met hen 

hebben we prestatiegerichte afspraken 

over ons tuinen- en terreinenonderhoud. 

Zij controleren onder meer ook 

speelwerktuigen, hekwerken en slagbomen 

op veiligheid. 

• Onze wijkbeheerders zijn onze ‘oren 

en ogen’ in de wijk. Ook zijn ze voor de 

bewoners het eerste aanspreekpunt. Ze zijn 

in al onze wijken actief. In totaal gaat het om 

26 wijkbeheerders. 

• We hebben 196 woningen uitgerust met 

voorzieningen om inbraken tegen te gaan. 

• Bij elk grootonderhoud controleren we 

de inbraakwerende voorzieningen 

van een woning en brengen we, zo nodig, 

nieuwe en betere voorzieningen aan. 

• We steunen en faciliteren diverse 

projecten met buurtbewoners, waaronder 

bijvoorbeeld de buurtvaders die een 

oogje in het zeil houden. In de Frans 

Halsbuurt in de Schilderswijk is een nieuw 

buurtvadersproject gestart.

48 



Groen- en tuinactiviteiten 

voor en door bewoners 

• Samen met bewoners realiseerden we bijna 

50 moes- en buurttuintjes verspreid 

over de stad. 

• In het voorjaar organiseerden we met De 

Wijk als Podium, Nour+ en andere lokale 

partners vier edities van ‘Feest in mijn 

binnentuin’ in verschillende binnentuinen 

van Vrederust. Voor jong en oud hielden we 

gratis workshops op het gebied van kunst, 

cultuur en sport om bewoners te verbinden. 

• Samen met bewoners en (wederom) De 

Wijk als Podium hebben we ons eerste 

Lozerlaanfestival georganiseerd met 

onder andere een schilderworkshop, een 

voorstelling van het Grijze Koppen Orkest, 

een sportactiviteit onder leiding van de 

buurtsportcoach en Surinaams schaafijs. 

Ook knapten we samen de omgeving op 

met planten en schonken we een minibieb 

aan de bewoners van onze Lozerlaanflats. 

• Samen met twee stedenbouwkundigen 

visualiseerden bewoners in De Gaarde 

hun droombeelden op het gebied van 

stedenbouw. 

• In twee van onze binnentuinen in 

Morgenstond is het Haagse kunstfestival 

De Betovering georganiseerd. Kinderen 

konden deelnemen aan allerlei activiteiten, 

zoals maak je eigen dier van hout, creëer 

je eigen verfkunstwerk op een fiets, of 

oefen voor een circusact. Ook was er 

muziek van verschillende artiesten en leuke 

minivoorstellingen voor kinderen. 

• Het binnenterrein van het Teniersplantsoen 

in de Schilderswijk is in overleg met 

bewoners ‘ontsteend’ en beplant. Het terrein 

is daardoor beter bruikbaar voor bewoners 

en de uitstraling is aanzienlijk verbeterd. 

• In de Paulus Potterstraat in de Schilderswijk 

plaatsten we in goed overleg met de 

bewonerscommissie twee moswanden. 

Die dempen het geluid en een groene wand 

ziet er natuurlijk ook prettiger uit. 

Woonoverlast tegengaan 

• In 2022 ontvingen we 270 meldingen 

van woonoverlast. De meeste gingen over 

geluidsoverlast. 

• We pakken woonoverlast volgens de 

Haagse Aanpak voortvarend aan. Dit is een 

aanpak waarbij alle Haagse corporaties, de 

gemeente en maatschappelijke organisatie 

gezamenlijk optrekken tegen woonoverlast. 

• Bij complexere zaken werken we nauw 

samen met Bemiddeling en Mediation. 

In 2022 hebben zij 26 zaken van ons 

opgepakt en opgelost.



Woonfraude tegengaan 

• Woonfraude pakken we hard aan: in 2022 handelden we 72 woonfraudedossiers af (zie tabel). 

In 12 gevallen moesten we de woningen ontruimen. 

Vrijgekomen woningen na woonfraude 

Geen vonnis van rechter en opzegging door huurder 

Vonnis van rechter en ontruimd door Haag Wonen 

Vonnis van rechter en ontruimd door huurder 

Leegconstatering 

Totaal 

9 

8 

4 

0 

21 

Gesloten dossiers 

Geen fraude 

Bewoning hersteld 

Vrijgekomen woningen 

Niet geconstateerd 

Totaal 

19 

11 

21 

21 

72 

Zorg, welzijn, 

scholing en werk 

VvE-beheer voor goede 

leefbaarheid en uitstraling 

Deze vier terreinen zijn niet onze 

corebusiness, maar voor onze 

huurders kunnen ze wel een 

belemmering zijn om prettig te 

leven en te wonen. Wij signaleren 

en verwijzen door naar partners 

uit ons netwerk met de juiste 

kennis en middelen. Zij zoeken 

dan samen met de doorverwezen 

huurder naar een oplossing. Over 

diverse onderwerpen maakten we 

afspraken met onze partners. 

Als we woningen in een gebouw van ons verkopen, 

ontstaat er automatisch een VvE waarvan we lid worden. 

Ongeveer 5.000 van onze huurwoningen zitten in een 

dergelijke VvE-constructie. Als een soort garantie dat de 

leefbaarheid en uitstraling naar de buurt op peil blijven, 

houden we een actieve rol binnen deze VvE’s. 

In 2022 heeft de afdeling VvE-beheer van Haag Wonen 

229 VvE’s in beheer. VvE-beheer voert voortdurend 

onderzoek uit naar eigenaarstevredenheid. Deze 

klanten beoordelen de dienstverlening met gemiddeld 

een 8. En daar zijn we trots op! Daarnaast zijn er nog 

70 VvE’s waarin we vastgoedbezit hebben, maar die 

in beheer zijn bij andere VvE-beheerders. Ook in deze 

VvE’s spelen we als Haag Wonen een actieve rol.

50 



04 

Daadkrachtige, 

klantgerichte 

en transparante 

organisatie



52 



Dunja Bajic | 

communicatieadviseur 

bij Haag Wonen 

VANAF HET 

BEGIN HEBBEN 

WE DE KLANT IN 

ALLES CENTRAAL 

GEZET 

“Eind 2022 hebben we onze nieuwe 

website gelanceerd. We zijn erg trots op het 

eindresultaat: een website waar onze huurders, 

woningzoekenden en andere klanten blij van 

worden. We krijgen ook veel positieve reacties. 

De website is gebruiksvriendelijk, toegankelijk, 

aantrekkelijk en overzichtelijk. Vanaf het begin 

hebben we de klant centraal gezet. Aan huurders 

en woningzoekenden vroegen we: hoe en 

waarvoor gebruik jij de website? Wat helpt je 

om de informatie te vinden die je zoekt? Onze 

online partner Acato nam deze feedback mee in 

de ontwikkeling. Er was ook speciale aandacht 

voor mensen die een andere taal spreken of een 

beperking hebben, zoals slechtziendheid. Op elke 

pagina staat daarom een ‘lees voor-knop’ en een 

vertaalfunctie. De knoppen hebben een groot 

formaat en er is rekening gehouden met contrast 

en onderstreping. De nieuwe website vormt een 

mooie basis voor de verdere ontwikkeling van 

onze digitale dienstverlening en is hét visitekaartje 

van onze organisatie.”



livegang nieuwe 

website 

Haag Wonen ging in 2022 

live met een nieuwe website. 

Daarvoor werkten we samen 

met onze online partner 

Acato. De nieuwe website 

is zo gemaakt dat onze 

huurders, woningzoekenden 

en andere klanten makkelijk 

hun weg vinden. Zo worden 

ze snel geholpen en vinden 

ze de informatie waarnaar 

ze op zoek zijn. Het is ook 

dé plek waar alles te lezen is 

over hoe wij bijdragen aan 

onze mooie stad Den Haag.

54 



BOBBY DE 

BUURTVOGEL IS 

HET MAATJE DAT 

JE DOOR DE 

WEBSITE HEEN 

HELPT 

Alle teksten van de oude website hebben we 

vernieuwd, herschreven en opnieuw ingedeeld. De 

eigenzinnige vormgeving, inclusief onze virtuele 

buurtvogel Bobby, zorgt voor een toegankelijke en 

persoonlijke uitstraling. Een compleet nieuwe online 

ervaring voor onze klanten! 

Bas Nijhuis | bewoner bij Haag Wonen 

“Ik heb vijf jaar voor Haag Wonen gewerkt. In die tijd heb ik ook bij verschillende commissies en bewonersgroepen 

gezeten. Het blijft lastig om mensen bij activiteiten van Haag Wonen te betrekken. Ze zijn vaak druk of hebben er 

geen zin in. Toch doet Haag Wonen haar best. Toen er een nieuwe website moest komen, vroegen ze mij wat ik 

van de eerste versie vond. Ik ben namelijk wat ouder en ze vonden het belangrijk dat ook oudere huurders met 

de website om kunnen gaan. Mijn feedback werd meteen opgepakt. De nieuwe website is veel overzichtelijker en 

ik kan goed vinden wat ik zoek. Op Mijn Haag Wonen kan ik inloggen op mijn eigen portaal. Hier kan ik reparaties 

aanvragen en informatie opzoeken over de huur en andere zaken. Vanaf het begin heb ik gezegd: hou het zo simpel 

mogelijk. Dan is het voor iedereen te begrijpen. Ik ben blij om te zien dat dat is gelukt!”



Joni Hartog | creative lead bij Acato 

“Veel bedrijven zeggen dat ze de klant centraal stellen, maar bij Haag Wonen heb ik dat ook echt zo ervaren. Voor 

de nieuwe website deden we een gebruikersonderzoek in twee rondes. Eerst stelden we vast waar de behoeftes 

lagen. Wat is er nu? Waar lopen mensen tegenaan? Op basis daarvan ontwierpen we een eerste versie en 

vroegen we gebruikers wat ze daarvan vonden. Pas toen hebben we alles klaargemaakt. De nieuwe website oogt 

overzichtelijk en fris. Bobby de buurtvogel helpt de bezoekers van de website bij het vinden van de antwoorden. 

Naast wat er aan de voorkant van de website zichtbaar is, moeten de mensen van Haag Wonen er aan de 

achterkant ook goed mee kunnen werken. Nu de website live is, kunnen we op basis van data vaststellen wat we 

nog moeten verbeteren. Samen met Haag Wonen zijn we alweer met volgende verbeteringen bezig. Zo blijven 

we de gebruiker centraal stellen.” 

VANAF HET BEGIN 

ZEI IK: HOU 

HET ZO SIMPEL 

MOGELIJK. DAT 

IS GELUKT

56 



Visie op 

leiderschap 

Goed leiderschap stelt je in staat om jezelf en anderen te 

stimuleren en te inspireren. Het versterkt de motivatie, 

betrokkenheid en prestaties van de organisatie. In onze visie 

op leiderschap richten we ons op formeel leidinggevenden, 

informele leiders en op persoonlijk leiderschap. Want leiderschap 

is iets van ons allemaal. 

Hoe brengen we het gewenste leiderschap in ons 

dagelijks werk in de praktijk? Daarvoor is training 

nodig. Deze training geven we vorm aan de hand 

van een management development traject. Het 

traject duurt in totaal twee jaar en bestaat uit allerlei 

masterclasses en workshops over (project)leiderschap 

en het begeleiden van verandering. Ook organiseren 

we coaching en intervisie. 

Iedereen doet mee 

Het traject is gestart bij de formele en informele leiders. 

Zij brengen het geleerde meteen in de praktijk, waar 

iedereen weer plezier van heeft. Zij kijken ook wat 

iedere medewerker nodig heeft om vooruit te komen. 

Eind 2022 zijn alle medewerkers getraind in persoonlijk 

leiderschap. Zo faciliteren we uiteindelijk iedereen om 

stappen te maken binnen onze organisatie.



Persoonlijk 

leiderschap 

Informeel 

leiderschap 

Formeel 

leiderschap 

Bestuur 

Iedereen 

Sleutelposities 

Management 

Teamleiders

58 



Daadkrachtig, 

klantgericht & 

We willen een daadkrachtige, klantgerichte en transparante 

organisatie zijn. Om dat te realiseren, werken we continu aan het 

verbeteren van onze organisatie, leiden we onze medewerkers op 

en investeren we in ICT. We werken steeds meer data-gedreven. 

Om van deze data te leren zijn goede metingen heel belangrijk. 

Belangrijkste organisatorische trends en 

activiteiten die in 2022 zijn geïntroduceerd: 

Management development 

programma om Haag Wonen meer 

toekomstbestendig te maken. 

Nieuw leiderschap gericht op beter 

coachen, motiveren 

en faciliteren van 

medewerkers. 

Vergroten 

eigenaarschap bij 

medewerkers. 

Meer integraal werken 

tussen de afdelingen. 

Meer data-gedreven 

werken op basis van output 

van metingen. 

Nieuwe website en 

nieuw intranet.



transparant 


Management development programma en nieuw leiderschap 

We hebben onze besturingsfilosofie (Richting, Ruimte, Ruggensteun) evenals onze visie op leiderschap 

vertaald in een meerjarig management development programma. Dit programma zorgt ervoor dat formele 

en informele leiders door sturing, stimulering en facilitering de expertise van medewerkers optimaal weten 

te benutten én te ontwikkelen bij het realiseren van onze doelen. Voor alle medewerkers is een module 

persoonlijke ontwikkeling beschikbaar. Deze module geeft medewerkers inzicht in hun drijfveren en 

bijdragen aan de prestaties van Haag Wonen. En wat er nog te verbeteren is om toekomstbestendig te 

blijven. Dit ondersteunt ook een ander doel: een 8+ van onze huurders op het gebied van tevredenheid. 

Met de training Persoonlijk Leiderschap maakt Haag Wonen duidelijk 

dat leiderschap een werkwoord is. Een organisatie verandert alleen door 

het gedrag van de leiders. Van leiders vraagt dit een scherp zicht op hun 

eigen gedrag en de effecten daarvan. De training biedt betekenisvolle 

ontmoetingen dwars door de organisatie heen. Zo bouwt Haag Wonen 

actief en in voortdurende dialoog aan haar eigen verhaal, verteld en 

gedragen door haar ‘bewoners’. 

Heleen van den Engel, NCOI

60 



Meting in kader van visitatie 

• In 2022 vond de visitatie plaats over de 

jaren 2018 tot en met 2021. Dit leverde de 

volgende scores op: 

• Zie voor volledig rapport Stichting Visitatie 

Woningcorporaties Nederland (visitaties.nl) 

– Presteren naar opgaven en ambities: 7,3 

– Presteren volgens belanghebbenden: 7,2 

– Presteren naar vermogen: 8,0 

– Governance: 7,5 

• In het kader van maximale transparantie en 

rijker visiteren liepen twee huurders mee met 

de visitatie. 

Metingen van onze klantvisie: 

tevredenheid huurders 

Onze klantvisie is opgesteld om de tevredenheid van onze huurders te verbeteren. 

Meer specifiek mikken we op: 

• Het verhogen van het percentage huurders 

dat ons een 8 of hoger geeft. 

• Het verlagen van het percentage huurders 

dat ons een onvoldoende geeft. 

• Het verhogen van het percentage 

terugbelverzoeken dat op tijd wordt 

afgehandeld. 

• Het verminderen van het aantal klachten. 

• Het leren van klanten voor verbetering. 

Score klantvisie: 

percentage huurders dat ons een 8 of hoger geeft 

De resultaten over 2022 zijn goed, maar wel iets minder dan in 2021. Het implementeren van 

maatregelen in lijn met onze klantvisie en de hiermee samenhangende verbeteringen leidden ertoe 

dat we van 63 procent van de ondervraagde huurders een 8 of hoger kregen. Voor de onderliggende 

processen zag dat er als volgt uit. 

Proces 

Percentage 8 of hoger 

Nieuwe huurders 

Huurders met een reparatieverzoek 

Klantcontact 

Vertrokken huurders 

70% 

61% 

54% 

68% 

(2021: 71%) 

(2021: 64%) 

(2021: 58%) 

(2021: 68%)



Diverse metingen van onze prestaties 


Score klantvisie: verlagen van het percentage 

huurders dat ons een onvoldoende geeft 

Het percentage onvoldoendes bedroeg 12 procent in 2022. Dit is nog te hoog. We blijven werken aan 

het verbeteren van de scores. Ook de komende jaren. 

Score klantvisie: verhogen van het percentage 

terugbelverzoeken dat op tijd wordt afgehandeld 

In 2022 is 57 procent van de terugbelverzoeken binnen twee werkdagen afgehandeld en 76 procent 

binnen vijf werkdagen. Dat is onder onze norm van respectievelijk 70 en 90 procent. Ook deze scores 

moeten verbeteren. 

Score klantvisie: verminderen aantal klachten 

In 2022 hebben we 414 klachten geregistreerd, 200 minder dan in 2021. Het merendeel van de 

klachten gaat over onze dienstverlening rondom het reparatieonderhoud. Een ‘goede’ tweede zijn 

klachten over leefbaarheid. 

Aantal klachten verdeeld over de processen 2022 

Reparatieonderhoud 

Leefbaarheid 

Afhandeling klantvragen 

Afhandeling schades 

Schoonmaak 

Planmatig en groot onderhoud 

Verhuur 

Huurbetaling 

222 

81 

42 

23 

17 

14 

11 

4 

Totaal 414

Corporatie 2021 

Corporatie 

Corporatie 2022 

Nederland 2021 

Nederland 2022 


Corporatie 

Corporatie 2022 


Nederland 2022 


Corporatie 

CO2 


O2 



62 



Externe meting Aedes benchmark 

Door deel te nemen aan de Aedes-benchmark (ABm) kunnen we onze prestaties vergelijken met 

die van onze collega-corporaties. De uitkomsten bieden handvatten om te leren en te verbeteren. 

De benchmark verscheen voor de negende keer. Deze bestaat uit vijf onderdelen: Huurdersoordeel, 

Bedrijfslasten, Duurzaamheid, Onderhoud & verbetering en Beschikbaarheid & betaalbaarheid. 

Als je het als corporatie op een onderdeel beter doet dan de meeste andere woningcorporaties, krijg je 

een letter A. Doe je het minder dan de meeste andere woningcorporaties, dan krijg je een letter C. Onze 

positie in de Aedes-benchmark is alles bij elkaar ongeveer dezelfde als in die van 2021. 

Er zijn plussen en minnen. Soms te verklaren door keuzes die bewust anders zijn gemaakt. Als 

we inzoomen op de gekleurde blokken, zien we het volgende: onze positie in het prestatieveld 

Onderhoud & verbetering is van B naar C gegaan. Dat wordt veroorzaakt doordat we op de deelletter 

Instandhoudingskosten ook van B naar C zijn gegaan. We hebben een betere positie op de deelletter 

Betaalbaarheid en een slechtere op de deelletter Huisvesten doelgroepen. 

Om te leren van deze resultaten analyseren we de uitkomsten, benoemen we verbeterpunten en gaan 

we ermee aan de slag om in de volgende benchmark weer beter te scoren. 

Huurdersoordeel 

Nieuwe 

huurders 

2021 2022 2021 2022 

A 

Huurders met 

reparatieverzoek 

Vertrokken 

huurders 

8,0 8,0 7,7 7,7 

7,6 7,8 7,5 7,6 


7,4 7,4 7,7 7,7 


Corporatie Nederland Corporatie Nederland 

Corporatie 

Nederland 

B 

C 

B 

Bedrijfslasten 

2020 2021 2020 2021 

C 

Duurzaamheid 

Energetische 

prestatie 

Primair fossiel energieverbruik (EP2) 

CO 2 - 

uitstoot 

2021 2021 

2019 2019 

2022 2022 2020 2020 

C 

Nederland 

Nederland 

19,3 19,6 18,6 18,7 

210,1 205,3 

210,6 198,4 

Isolatie 

kWh/m 2 

kg/m 2 

prestatie 

Afstand tot doelstelling Standaard 


Nederland 

51,4 49,1 47,6 44,9 

kWh/m 2 

C 

CO 2 -uitstoot gasverbruik 

C 

B 

Beschikbaarheid & betaalbaarheid 

Onderhoud & verbetering 

Technische 

woningkwaliteit 

Energie-prestatie 

B 

Index 

101 

Corporatie Referentiewaarde 

210,6 208,7 

kWh/m2 

Instandhoudingskosten 

Corporatie 

3.506 

€/vhe 

C 

Corporatie 

6,6 

Ervaren 

woningkwaliteit 

Oordeel huurder 

Referentiewaarde 

3.096 

Referentiewaarde 

6,7 

C 

Index 

113 

C 

Index 

99 

enchmark 

2022 


Zie voor meer informatie het Aedes-datacentrum 

www.aedesdatacentrum.nl 

Corporatie Corporatie 2020 Corporatie 2021 Nederland Nederland 2020 

2021 

998 970 846 877 

€/vhe 

Beschikbaarheid Betaalbaarheid Huisvesten 

doelgroepen 

Voorraad 

Huurprijs (DAEB) 

Toewijzen 

Voorraad (DAEB) 

2020 2021 2020 2021 

huishoudens onder 

passend-toewijzengrens 

0,7% 

10,2% 

Voorraad tot hoge 

aftoppingsgrens (DAEB) 

Vrijkomend 

aanbod tot 

aftoppingsgrens 

78% 

Corporatie 

561 559 561 561 

€/maand 

Verandering 

huurprijs 

t.o.v. 2019 

-0,4% 

Nederland 

Huur t.o.v. 

maximale huur 

(DAEB) 

74% 

73% 

Match 

voorraad en 

doelgroep 

88% 

© 2019 Aedes-datacentrum




Leren van huurdersklachten en geschillen 

Een klacht is een uiting van ongenoegen over een van 

de dienstverleningsprocessen van Haag Wonen of een 

medewerker/partner van Haag Wonen die het proces 

uitvoert. Hoewel klachten soms niet te vermijden zijn, 

willen we er wel altijd van leren. Het geeft ons een 

beeld van hoe we als organisatie functioneren en 

hoe daadkrachtig, klantgericht en transparant we zijn. 

Klachten van huurders komen via diverse kanalen bij 

ons binnen. Soms zijn klachten vrij eenvoudig op te 

lossen. Soms kost het meer moeite. En soms leidt het 

tot een geschil. In dit laatste geval komt er vaak een 

externe partij aan te pas. 

Klachten, geschillen en meldingen 

binnengekomen via externe organisaties 

Klachten via Klachtencommissie Wonen Zuid-Holland. 

Nieuw aangemeld in 2022: 18. 

In 2022 zijn 18 (nieuwe) zaken aangemeld. Het 

ging daarbij om klachten die betrekking hadden op 

onderhoud, overlast en dienstverlening. Van deze 18 

zaken zijn er inmiddels 17 behandeld. Daarvan zijn er 

zeven gesloten/ingetrokken, één niet-ontvankelijk, vier 

gegrond en vijf ongegrond verklaard. Bij de vier zaken 

die gegrond zijn verklaard ging het om klachten over 

onderhoud en overlast. Een van de 18 klachten die dit 

jaar is binnengekomen is nog niet afgehandeld en loopt 

door naar 2023. In 2022 hebben weer meer fysieke 

hoorzittingen plaatsgevonden. In 2021 zijn zaken vooral 

schriftelijk afgehandeld, mede door corona. 

Overzicht aantal aangemelde zaken Klachtencommissie per jaar 

Jaar 

2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 

Aantal 18 9 10 14 21 15 5 4 24 23 

HOEWEL KLACHTEN 

SOMS NIET TE 

VERMIJDEN ZIJN, 

WILLEN WE ER WEL 

ALTIJD VAN LEREN 

• Klachten via Huurcommissie: 101. Meeste klachten 

(71) gingen over onderhoudgerelateerde zaken. Van 

deze 71 klachten is iets meer dan de helft gegrond 

verklaard. 

• Klachten via Commissie Governancecode 

Woningcorporaties: 0. In 2022 is geen klacht 

ingediend bij deze commissie. 

• Klachten via Wijkrechter: 1. Het ging daarbij om een 

geschil over schadevergoeding. Deze zaak is na 

tussenkomst van de wijkrechter in goed onderling 

overleg opgelost.

64 






Zorgvuldig omgaan met persoonsgegevens 

(AVG) 

Onze medewerkers zijn zich bewust van de risico’s 

bij het verwerken van persoonsgegevens. In 2022 

zijn vier meldingen van interne datalekken gedaan. 

Voor alle zaken geldt dat het niet nodig was om de 

Autoriteit Persoonsgegevens te informeren over de 

geconstateerde feiten. 

Klantcontacten via ons klantcontactcentrum 

(KCC) 

Onze huurders zoeken contact met ons op de manier 

die zij het prettigst vinden. Via telefoon, e-mail, social 

media, ons klantportaal of door bij ons langs te komen 

op kantoor. Het KCC speelt hierin een belangrijke 

rol. Onze afhandeling van klantcontacten en KCCbereikbaarheid 

was als volgt: 

• Aantal binnengekomen telefonische contacten: 

105.268 

– 83 procent van de binnengekomen 

telefoontjes is positief afgehandeld 

– 57 procent van de terugbelverzoeken is binnen 

twee werkdagen afgehandeld en 76 procent 

binnen vijf werkdagen. Dat is onder onze norm 

van respectievelijk 70 en 90 procent 

• Via info@haagwonen.nl binnengekomen en 

verwerkte e-mails: 14.336 

• Aantal social mediacontacten (Facebook en 

Twitter): 1.146 

• Aanmeldingen klantportaal MijnHaagWonen.nl: 

– Het totale aantal accounts is 5.384 

– Hiervan hebben 3.463 daadwerkelijk contact 

gezocht of een vraag gesteld 

• Aantal baliebezoeken door onze huurders: 1.076 

Ondersteunende dienstverlening: onze ICTomgeving 

Belangrijkste ontwikkelingen 2022: 

• We introduceerden een interactieve website 

die gebruiksvriendelijker, toegankelijker en 

overzichtelijker is. 

• We introduceerden een nieuwe Teams-omgeving 

waarmee medewerkers efficiënter kunnen 

samenwerken. 

• We verbeterden onze datakwaliteit en het 

ontsluiten van deze data. 

Medewerkers/personeel 

De belangrijkste cijfers: 

• Gemiddeld aantal medewerkers 231,61 fte (begroot: 

243,94) 

• Stabiel personeelsbestand: 90 procent in 

loondienst 

• Verdeling man/vrouw binnen onze organisatie: 48 

procent man/ 52 procent vrouw 

• Gemiddelde leeftijd 47,9 jaar 

• Instromers: 32 van wie 26 vaste medewerkers en 

zes vakantiekrachten of stagiairs 

• Doorstromers: 18 intern naar een andere functie. In 

sommige gevallen is daar een leerwerktraject aan 

voorafgegaan 

• Uitstromers: 32 van wie 25 vaste medewerkers en 

zeven vakantiekrachten of stagiairs 

• Ziekteverzuimpercentage: 5,77 procent 

– kortdurend 0,82 procent 

– middellang 1,23 procent 

– langdurig 3,72 procent 

Overigens bellen onze huurders veel collega’s ook 

rechtstreeks. Daarnaast raadplegen veel huurders 

en andere klanten onze website voor antwoorden. 

[bruggetje naar spotlightproject en volgende paragraaf]

66 



05 

Verhuurresultaten 

en 

prijsstelling 

woningen



We richten ons vooral op mensen die moeilijker 

in hun huisvesting kunnen voorzien: onze 

volkshuisvestelijke doelgroepen. Woningen 

betaalbaar houden heeft daarbij onze topprioriteit. 

We houden onze huren daarom zo laag mogelijk. 

Maar we moeten wel voldoende geld overhouden 

voor bouwen, verbeteren, verduurzamen en 

onderhoud. Binnen dit spanningsveld zoeken we 

continu naar de juiste balans.

68 




Voldoende 

(vrijkomende) 

woningen voor 

onze doelgroepen 

en passend 

toewijzen 

4,2% 

mutatiegraad 

Dit is iets lager dan in 2021 

(5,1 procent) 

Aantal 

vrijgekomen 

woningen 

bijna 

900 

woningen 

voor de 

verhuur 

vrijgekomen



Er zijn diverse afspraken en 

doelstellingen waaraan we 

moeten voldoen: 

1 

Vrijkomende woningen voor de sociale 

doelgroep (regionale woningmarktafspraken) 

• In 2022 is 71,6 procent van onze vrijkomende sociale huurwoningen verhuurd met een huur 

onder de aftoppingsgrens. Hiermee hebben we de doelstelling van minimaal 70 procent 

behaald. 

2 

Verhuringen aan de EU-doelgroep 

• 840 van de vrijgekomen 870 

woningen met een netto huur 

tot en met € 763,47 zijn in 2022 

toegewezen aan eenpersoonshuishoudens 

en meerpersoonshuishoudens met 

respectievelijk een inkomen tot € 40.765 

en tot € 45.014. 

• Daarmee verhuurden we 96,5 procent 

van de vrijgekomen woningen aan onze 

doelgroepen. Dat is ruim boven de Europese 

norm van minimaal 92,5 procent. 

3 

Passend toewijzen 

• In 2022 verhuurden wij aan 99,1 procent van de nieuwe huurders met recht op huurtoeslag 

een woning met een huurprijs onder de geldende aftoppingsgrens. De norm is minimaal 95 

procent. Daarmee voldoen we dus ruim aan de eis van de passendheidstoets.

70 



Oorlog in Oekraïne en druk 

op het Centraal Orgaan 

opvang asielzoekers (COA) 

In februari 2022 viel Rusland Oekraïne binnen. Met een forse 

stroom vluchtelingen tot gevolg. Niet veel later kampte het COA 

in Ter Apel met enorme huisvestingsproblemen in de opvang van 

statushouders. Twee nijpende actualiteiten kwamen samen. Net als 

elders in het land nam ook Haag Wonen haar verantwoordelijkheid. 

In Waldeck op het King Olivereiland, vangen we 43 

Oekraïense vluchtelingen op. In het pand was eerder 

zorginstelling De Schakel gevestigd. Het pand telt 

achttien slaapkamers, zes badkamers met toiletten, 

twee woonkamers en twee grote keukens. Het zijn 

geen zelfstandige woningen. We zetten bewust geen 

reguliere sociale huurwoningen in omdat het om 

tijdelijke opvang gaat. Voor de opvang werken we 

samen met de gemeente en een zorginstelling. 

Vooraf hebben we nauw overleg gehad met het 

stadsdeel en een bijeenkomst georganiseerd voor 

bewoners in de buurt. Direct omwonenden hebben 

we thuis bezocht en een brief gestuurd. Ook de VvE 

informeerden we tijdig. We ontvingen geen klachten. 

Sterker nog, sommige buurtbewoners kwamen 

spontaan stoelen en tafels brengen. 

Verdeling woningen over 

partners en zorgdoelgroepen 

De tijdelijke bruikleenovereenkomst met de 

gemeente is inmiddels verlengd met nog een half jaar. 

De gemeente betaalt ons een maandelijkse vergoeding 

voor het huisvesten van de Oekraïners. 

We verhuurden daarnaast in 2022 veel woningen aan 

statushouders: in totaal 158. 

Zorgdoelgroepen 

In overleg met de gemeente stellen we elk jaar een 

aantal woningen beschikbaar voor zorgpartijen. 

De afspraak voor 2022 was 70 woningen voor cliënten 

die komend vanuit een zorginstelling zelfstandig 

gaan wonen. Van de 84 woningen die wij aan de 

zorgorganisaties hebben aangeboden zijn er elf 

geweigerd. Hierdoor is het ons uiteindelijk gelukt om 

73 woningen voor deze doelgroep ter beschikking te 

stellen: drie meer dan afgesproken. 

Zorgorganisatie Doelgroep Afspraken 

in 2022 

Totaal geleverd 

in 2022 

Leger des Heils Maatschappelijke opvang 16 16 

Leger des Heils Zorgjongeren 6 7 

Leger des Heils Housing First Volwassenen 8 5 

Leger des Heils Housing First Jeugd 8 9 

Leger des Heils 1 Reclassering 9 14 

Kessler Stichting Maatschappelijke opvang 13 10 

Jeugd Interventie Team Wonen Zorgjongeren 7 8 

Jeugd Interventie Team Wonen Loket Jonge Moeders 3 4 

Totaal 70 73 

1 

In samenwerking met Reclassering NL en Exodus 

Project Wonen 

in ontwikkeling 

biedt kansen 

aan daklozen en 

bankhoppers. 

In 2022 zijn 25 

jongeren en drie 

volwassenen 

via dit project 

geplaatst in tijdelijk 

leegstaande 

woningen.



Wonen in ontwikkeling 

biedt kansen aan daklozen 

en bankhoppers 

Wonen in ontwikkeling is een project waarbij economisch 

daklozen en zogenoemde bankhoppers een woning krijgen om 

hun leven op orde te brengen. Deze woningen bevinden zich 

in Denekamp en omgeving (Zuidwest) waar we in de toekomst 

woningen opknappen of nieuwe woningen gaan bouwen. Omdat 

de woningen dan soms een tijdje leeg staan, kunnen de twee 

doelgroepen deze tijdelijk bewonen. 

Het project is gericht op preventie. Door hen de 

mogelijkheid te bieden om tot rust te komen, wordt 

voorkomen dat zij hun baan en inkomen kwijtraken of 

psychische problemen krijgen. Uiteraard is een goede 

verdeling belangrijk om problemen onderling én met 

de buurt te voorkomen. Andersom hopen we - en 

dat stimuleren we ook zoveel mogelijk - dat ze elkaar 

ondersteunen en opzoeken, en een goed contact met 

de buurt opbouwen. In dit project werken we nauw 

samen met de gemeente, welzijnsorganisatie Xtra en 

onze vaste leegstandsbeheerders. In 2022 hielpen we 

zo 25 jongeren en drie volwassenen. Omdat de 

aanpak succesvol is, continueren we dit project de 

komende jaren. 

Woningen voor mensen die 

moeilijk ter been zijn 

Ongeveer 25 procent van al onze woningen is 

geschikt (of geschikt te maken via bijdragen uit de Wet 

maatschappelijke ondersteuning) voor mensen die 

moeilijk ter been zijn: 

Toegankelijkheid woningbezit 2022 Aantal woningen Percentage 

Rolstoeltoegankelijk 675 3% 

Rollatortoegankelijk 1.614 8% 

Nultredenwoning 2.993 14% 

Geen speciale toegankelijkheid 15.848 75% 

Totaal 21.130 100%

72 



• Voor mindervaliden met extra veel zorg lopen 

contracten met zorginstellingen. In 2022 ging het 

om 140 woningen. 

• In ons gebouw De Marterrade in Zuidwest hebben 

we samen met de gemeente een scootmobielpool 

gemaakt. Bewoners kunnen daar een scootmobiel 

lenen om hun mobiliteit te vergroten. Feestelijke 

opening: begin 2023. 

Wachttijden woningzoekenden 

De gemiddelde wachttijd voor een sociale 

huurwoning is in 2022 teruggelopen naar 70 maanden 

(was in 2021 nog 76 maanden). 

Creatieve oplossingen voor 

passend wonen 

We namen diverse maatregelen om de doorstroming 

te stimuleren: 

• We zetten eigen doorstroomcoaches in. 

Deze coaches ontvingen en behandelden 

acht verzoeken van huishoudens die wilden 

doorstromen naar een kleinere woning. Al deze 

huishoudens komen in aanmerking voor een 

doorstroompremie. 

• We reserveren onze grote woningen voor 

huishoudens die deze echt nodig hebben. 

Betaalbaar houden van 

onze woningen 

Nieuwe huurwetgeving leidt 

tot diverse aanpassingen 

• In de eerste helft van 2022 hanteerden we 

tijdelijk niet de aftoppingsgrens en hebben we de 

voorliggende contracthuur aangehouden in het 

geval deze hoger was dan de berekende streefhuur. 

• We passen een streefhuurbeleid toe dat rekening 

houdt met het energielabel. Hierbij compenseren 

we woningen met een lager energielabel door een 

lager streefhuurpercentage te vragen: 

– 87 procent voor woningen met energielabel ≥ 

A/B/C (inclusief A+, A++, A+++ en A++++) 

– 84 procent voor woningen met 

energielabel D/E 

– 82 procent voor woningen met 

energielabel F/G 

• De gemiddelde streefhuur is maximaal 85 procent 

van de maximaal redelijke huurprijs. 

Verschuivingen binnen de huurwoningenvoorraad 

Netto contracthuren 2022 2021 2020 2019 

Goedkoop 2.856 3.415 2.861 3.214 

Betaalbaar (exclusief goedkoop) 14.613 14.756 14.014 13.699 

Middelduur 1.946 2.015 2.822 2.986 

Subtotaal 19.415 20.186 19.697 19.899 

Duur 1.715 930 1.299 1.118 

Totaal 21.130 21.116 20.996 21.017



Huurprijzen zittende huurders, jaarlijkse huuraanpassing 

Huurverhoging zelfstandige sociale huurwoningen 

Eenpersoonshuishouden Meerpersoonshuishouden Huurverhoging: 

Regulier Woningen met huurprijs vanaf € 300,- 2,3% 

Woningen met huurprijs onder € 300,- € 25,- 

Inkomensafhankelijk* 

Inkomen tussen € 47.948 en € 56,527 Inkomen tussen € 55.486 en € 75.369 € 50,- 

Inkomen meer dan € 56.527 Inkomen is meer dan € 75.369 € 100,- 

* Huishoudens met een gehandicapte of chronisch zieke persoon zijn uitgezonderd van een inkomensafhankelijke huurverhoging. 

• Huurverhoging onzelfstandige woningen: 2,3 procent 

• Huurverhoging geliberaliseerde woningen: 2,3 procent 

Bezwaren huuraanpassing 

en verzoeken 

Lagere woonlasten door 

lager energieverbruik 

270 huurders dienden een bezwaar of verzoek bij ons in 

tegen hun jaarlijkse huurverhoging. Van deze huurders: 

• Hadden 108 een terecht bezwaar (voornaamste 

reden: hun huishoudinkomen was gedaald). 

• Verzochten 9 in aanmerking te komen voor de 

vangnetregeling (we brengen de huurprijs dan 

onder de huurtoeslaggrens). Deze verzoeken zijn 

toegewezen. 

• Dienden 153 een onterecht bezwaar of verzoek 

in. De twee voornaamste redenen: (1) onvolledig 

bezwaar, de benodigde documenten ter controle 

werden, ook na herinnering, niet opgestuurd en 

(2) het huishoudinkomen bleek na controle alsnog 

boven de geldende inkomensgrens te liggen. 

We helpen onze huurders hun energieverbruik en 

daarmee hun woonlasten te beperken door: 

• Het isoleren van onze woningen. 

• Het installeren van energiezuinigere installaties. 

• Het geven van tips over energiebewust leven en 

wonen (samen met de gemeente). 

• Het meedoen aan Winterklaaracties en 

enthousiasmeren van huurders voor de Direct 

Bespaaractie. Dit doen we samen met de 

gemeente via een gebiedsgerichte aanpak. In de 

Schilderswijk benaderden we ruim 700 huurders 

door middel van een brief. In Zuidwest zijn we 

langs de deuren gegaan. 

Deze cijfers liggen in lijn met afgelopen jaren. 

Met uitzondering van 2021 toen er geen jaarlijkse 

huurverhogingsronde voor sociale huurwoningen was.

74 



Langs de deuren 

tegen energiearmoede 

In een aantal gebouwen in Zuidwest zijn we bij 

bewoners langs geweest om te kijken hoe ze hun 

woning met kleine maatregelen kunnen verduurzamen 

om hun energierekening omlaag te brengen. Deze 

zogenaamde Winterklaaractie was een pilot met de 

gemeente en Stichting Dr. Schroeder van der Kolk. 

Als bewoners mee wilden doen, meldden we ze aan 

bij het bespaarteam van Schroeder van der Kolk. 

In totaal hebben we 78 bewoners gesproken. 25 

bewoners meldden zich meteen aan, 53 bewoners 

wilden er nog even over nadenken. Via een QRcode 

op een flyer konden ze zich aanmelden. Bij de 

aanmelders bracht het bespaarteam energiebesparende 

maatregelen aan zoals kozijnfolie, tochtstrippen, 

radiatorfolie en spaarlampen. Ook gaf het bespaarteam 

voorlichting over verduurzamen in het algemeen. 

Onder andere hoe bewoners hun energielasten 

omlaag kunnen brengen door hun stookgedrag aan te 

passen. De kracht van deze actie zat in de persoonlijke 

benadering van deze huurders. 

Sociale incasso: voorkomen 

van huurbetalingsproblemen 

en financiële steun 

Voorkomen is beter dan genezen. Dit geldt zeker 

voor betalingsproblemen. Daarom doen we er alles 

aan om deze problemen tegen te gaan, juist in deze 

economisch uitdagende tijd. Lukt dat toch niet? Dan 

grijpen we zo snel mogelijk in om erger te voorkomen 

en geen uitzettingen te hoeven doen. We werken met 

diverse partners samen om betalingsproblemen te 

voorkomen. 

Voorkomen van 

schuldenproblemen en 

huisuitzettingen: 

• We hebben eigen budgetcoaches: hun inzet 

verkleint de kans op schuldproblemen. 

• Onze incassoprocedure steken we meer en meer 

sociaal in: hierdoor is het aantal huisuitzettingen 

vanwege niet betalen met ruim 75 procent gedaald 

ten opzichte van het sociale incasso startjaar 2018 

(van 32 uitzettingen in 2018 naar acht in 2022). 

Van de acht uitzettingen ging het zes keer om een 

administratieve uitzetting. De bewoners waren dan 

al vóór de geplande ontruimingsdatum vertrokken. 

Slechts bij twee ontruimingen was de huurder nog 

aanwezig. Ontruimingen vinden alleen plaats als 

een huurder ons hulpaanbod niet wil aanvaarden 

ondanks onze inspanningen, die van de gemeente 

en ingeschakelde schuldhulpverleners (zie onder). 

• We werken mee aan schuldbemiddeling en/of 

schuldsanering: we maken dan goede afspraken 

over hoeveel huurinkomsten we kwijtschelden. 

• Nauwe samenwerking bij financieel kwetsbare 

huishoudens: soms lukt het niet om er zelf uit te 

komen met de huurder. Dan werken we samen 

met onze partners.



1. De gemeente: 

• Het multidisciplinair team van de gemeente 

brengt problemen in kaart, boren netwerken aan 

en starten zo nodig een schuldhulpverleningstraject 

in overleg met ons. 

• Met het project Collectief Schuldregelen van 

de Gemeentelijke Kredietbank versnellen we 

het proces om de schuld aan te pakken en 

verminderen we de administratieve last. 

2. Sociale Fondsen 

Den Haag (SFDH) bij 

acute financiële nood 

• Wij melden een huurder aan. De SFDH betaalt de 

helft van de openstaande huurschuld en wij boeken 

de andere 50 procent af. In 2022 deden we zeven 

keer een beroep op deze regeling. 

3. Belastingdienst bij 

slachtoffers toeslagenaffaire 

• Bij 500 huurders die getroffen zijn door 

de toeslagenaffaire voeren wij geen 

incassomaatregelen uit. We geven onze huurders 

dan een jaar lang de tijd om hun financiën op orde 

te krijgen. 

Huurders die als zelfstandig 

ondernemer zijn getroffen 

door de coronacrisis 

Twintig ondernemers met een huurachterstand hebben 

een brief ontvangen met een aanbod voor een tijdelijke 

huurprijsvermindering. Hiermee hopen we ze te helpen 

om de coronacrisis door te komen.

76 



06 

Samen 

werken: 

partner in 

de stad



Als partner in de stad zetten we ons in om de lokale 

opgaven op te pakken. We doen dit niet alleen, 

maar samen. Allereerst met onze bewoners en onze 

natuurlijke partner in de stad: de gemeente. Waar we 

zaken beter regionaal of landelijk kunnen oppakken, 

kijken we over de gemeentegrenzen heen.

78 




Samen 

werken met 

bewoners 

1 

Samen werken met bewoners 

Onze huurders staan centraal. Wij horen graag wat zij belangrijk vinden. Daarom overleggen we veelvuldig 

met onze huurders over onderwerpen die hen en ons aangaan. Dit noemen we de ‘permanente dialoog’. 

2 

Overleg met onze 

huurdersorganisatie 

De Huurdersorganisatie Haag Wonen (HOHW) was in 2022 actief betrokken bij de werkgroep huurbeleid. 

In 2022 bracht de HOHW advies uit over de volgende onderwerpen: 

• jaarlijkse huuraanpassing 

• zonnepanelenbeleid en aardgasvrij koken 

• wijziging stookkostenafrekening 

• ongevraagd advies: huurverhoging bij 

complexgewijze woningverbetering 

• participatieovereenkomst opnieuw 

afgesproken en ondertekend



Jaarlijks hebben we vier keer beleidsoverleg en twee keer bestuurdersoverleg met onze 

huurdersorganisatie. We bespraken onder andere de volgende onderwerpen: 

• participatiedialoog 

• sociale strategie Haag Wonen 

• aanpak energiearmoede 

• organisatieontwikkeling Wonen 2.0 

• stand van zaken vastgoedsturing 

• jaarverslag 2021 

• bod lokale prestatieafspraken 2023 en inzet 

landelijke prestatieafspraken 

• jaarplan en begroting 2023 

• gedragscode jongvolwassen wezen 

3 

Overleg bewonerscommissies 

en -groepen 

Sommige bewoners hebben zich georganiseerd in een commissie of een bewonersgroep. In totaal zijn 

39 bewonerscommissies/-groepen actief. Zij vertegenwoordigen ongeveer een kwart van onze huurders. 

We overleggen regelmatig met hen over onder andere: 

• onderhoudsplannen voor hun eigen 

gebouwen 

• gebruik van algemene ruimten in hun 

gebouw 

• leefbaarheid in en rondom hun gebouwen 

• lokale bewonersactiviteiten om onderlinge 

betrokkenheid bewoners te vergroten

80 



1 

Op gemeentelijk niveau 

Onze opgave is groot. Ook in 2022 investeerden we volop in leefbaarheid, onderhoud, verduurzaming 

en nieuwbouw. Hierbij hebben we de gemeente nodig. Wederzijdse afspraken leggen we vast in 

prestatieafspraken. Dit doen we in overleg met de andere Haagse corporaties en huurdersafvaardigingen. 

Ook in 2022 maakten we weer prestatieafspraken. Belangrijkste gespreksonderwerpen met de gemeente: 

• wederkerigheid van afspraken 

• omvang van de kernvoorraad woningen 

• nieuwbouw (met als sub-onderwerp de 

parkeernorm) 

• stapeling van bovenwettelijke gemeentelijk 

eisen (en de betaalbaarheid hiervan) 

• verkorten van de doorlooptijd van 

vergunningen 

• verbeteren van de leefbaarheid 

• huisvesten bijzondere doelgroepen 

• energietransitie 

2 

Op regionaal niveau 

Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) voor rechtvaardig huisvesten 

Wij werken binnen de SVH met 14 andere corporaties in de regio Haaglanden beleidsmatig samen. 

Samen richten we ons op het huisvesten van huishoudens die - om wat voor reden dan ook - 

moeilijker zelfstandig aan een huurwoning kunnen komen. Onderwerpen van gesprek in 2022 waren: 

• de regionale woondeal 

• invoering digitale inkomenstoets 

• evaluatie en actualisatie gemeentelijke en 

regionale huisvestingsverordening 

• taakstelling statushouders 

• protocol registratie ongewenst 

huurdersgedrag regio Haaglanden 

• regionale bemiddeling 

• aanbodrapportages 

• onderbouwing huur-inkomenstabellen 

• koersplan en jaarplan SVH 

Hoogheemraadschap van Delfland voor een klimaatbestendige woonomgeving 

Met Delfland werken we samen om de woonomgeving prettiger te maken. Vooral op gebied van 

watermanagement. Onderwerpen van gesprek in 2022 waren: 

• de rolverdeling tussen Delfland, gemeente, 

bewoners en Haag Wonen 

• het meer klimaatbewust maken van onze 

bewoners 

• verdeling van de kosten en kennisdeling bij 

diverse projecten 

Provincie Zuid-Holland 

Ook met de provincie onderhouden we nauwe contacten. We participeren actief in het netwerk 

Woningcorporaties Klimaatadaptatie en Groen. Met als doel de woonomgeving ‘weerkrachtiger’ te maken. 

Daarnaast is de provincie een belangrijke speler in het tot stand komen van de regionale woondeal 

Haaglanden (naar aanleiding van de Nationale Prestatieafspraken). De regio Haaglanden is een van de 

eerste twee regio’s waar zo’n woondeal wordt opgesteld. De definitieve versie is begin 2023 gereed.



Samen werken met 

gemeente, regio en landelijk 

3 

Op landelijk niveau 

Op 30 juni 2022 heeft Aedes de Nationale Prestatieafspraken Volkshuisvesting (NPA) getekend 

met de Woonbond, VNG en het Rijk. De ondertekening werd mogelijk na een extra algemene 

ledenvergadering waarin 95 procent van de leden instemde met de voorgestelde afspraken. Ook wij 

stemden in. Met het akkoord tekenen we voor de toekomst. De NPA gaat in per 1 januari 2023. In 

2022 sorteerden we al voor op het behalen van de doelstellingen uit dit akkoord. 

Werkbezoek minister Hugo de Jonge 

Hugo de Jonge, de toen kersverse minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, bracht 

op 12 januari 2022 een werkbezoek aan Den Haag Zuidwest. Na een wandeling langs onze 

woningen arriveerde hij in Wijkcentrum Morgenstond waar hij uitgebreid sprak met Aedes-voorzitter 

Martin van Rijn en onze bestuursvoorzitter Mohamed Baba over sectorthema’s en de Actieagenda 

Wonen. Ook sprak De Jonge met bewoner en wijkplatformvoorzitter Charles Crown over de buurt 

en Den Haag Zuidwest. 

Het was een prettig en concreet gesprek. De Jonge wil vaart 

maken met het bouwen van woningen en heeft veel aandacht 

voor het perspectief van bewoners. Gelukkig gaat het weer over 

volkshuisvesting. Dat is méér dan voldoende betaalbare, comfortabele 

en duurzame woningen. Het gaat ook om een veilige en vitale buurt, 

waar mensen graag wonen en meedoen. Geweldig dat Hugo de Jonge, 

twee dagen nadat hij werd benoemd, hier in Den Haag Zuidwest zijn 

licht kwam opsteken. Dit belooft veel voor de samenwerking en voor 

onze mooie stad Den Haag! 

Mohamed Baba

82 



07 

Visitatie 

2022



84 



Bereiken wij als sociale verhuurder 

maximale impact voor onze huurders en 

Den Haag? En wat kunnen we verbeteren? 

Dat wordt iedere vier jaar onderzocht 

via een visitatie. In 2022 ondervroeg 

onafhankelijk adviesbureau Ecorys onze 

huurders en samenwerkingspartners. 

Dit keer namen ook twee bewoners, 

Corrie Sekreve en Ashana Pal, deel aan 

de bijeenkomsten met Haag Wonen en 

de gesprekken met belanghebbenden. 

Deze unieke aanpak leverde interessante 

feedback op. 

We vinden deze opzet van visiteren met huurders een 

waardevol en geslaagd experiment en zullen nieuwe 

visitaties ook in de toekomst opnieuw op deze wijze 

vormgeven. 

Visitatie 

2018 - 2021 

Alle belanghebbenden kunnen zich tijdens een visitatie 

uitspreken over onze prestaties als Haag Wonen. Iedere 

visitatie levert nieuwe inzichten en verbeterpunten op. 

Met deze inzichten kunnen we onze prestaties verder 

verbeteren. 

Samen met huurders 

In 2022 hebben we twee huurders gevraagd mee te 

doen met dit visitatietraject onder de noemer rijker 

visiteren. Dit is een unieke aanpak en in Nederland nog 

niet eerder uitgevoerd. Huurders hebben vaak oog 

voor andere zaken. Zo ontstaat een breed inzicht in 

de vragen die bij hen leven en een ander perspectief 

op verbeterpunten. Voor Haag Wonen is hun input 

essentieel om onze doelstellingen te bereiken. De 

huurders kregen door deze aanpak meer inzicht in ons 

complexe werkterrein en hoe wij keuzes maken. Uit de 

gesprekken kwam onder meer naar voren dat wij als 

Haag Wonen onze contacten met huurders nog verder 

kunnen verbeteren door hen meer bij onze plannen 

te betrekken. Ook kunnen we meer en beter uitleggen 

waarom we bepaalde keuzes maken. Niet alles is 

vanzelfsprekend voor huurders. Containerbegrippen als 

bijvoorbeeld duurzaamheid, inclusiviteit en leefbaarheid 

zijn lastig te begrijpen. Dat vraagt om meer uitleg, een 

laagdrempelige aanpak en meer geduld en tijd. 

Meer laten zien 

Een andere aanbeveling is dat we vaker het open 

gesprek kunnen aangaan. Huurders willen graag een 

‘plaatje bij het praatje’: niet alleen praten maar ook meer 

laten zien. Ze noemden opties als een rondtoer of wijken 

buurtwandelingen. Mogelijk samen met partners uit 

de zorg-, welzijns- of duurzaamheidssector. Zo kunnen 

we onze keuzes en antwoorden als Haag Wonen ook 

letterlijk laten zien aan onze huurders en partners.



Scan de QR code en ga naar: 

Documenten voor toezicht en 

verantwoording 

Als sociale verhuurder willen we maximale impact maken voor onze huurders en onze mooie stad 

Den Haag. Elke vier jaar vragen wij een onafhankelijk adviesbureau om te onderzoeken of we 

ons werk goed doen. Zij vragen onze huurders en samenwerkingspartners wat goed gaat en wat 

beter kan. Dat leverde mooie scores en waardevolle feedback op. Extra bijzonder was dat we twee 

huurders hebben gevraagd mee te doen en te denken met de visitatiecommissie. Dat zorgde voor 

bruikbare inzichten en mooie ideeën. 

Als puur Haagse volkshuisvester zijn we trots op het resultaat!” 

Mohamed Baba & Ria Koppen, bestuur Haag Wonen

86 





08 

Effectieve en 

efficiënte 

bedrijfsvoering

88 



Uit ‘De koers 

van Haag 

Wonen 2018+’ 

Haag Wonen blijft financieel gezond. Ons eigen 

vermogen zetten we in voor de volkshuisvesting. 

Haag Wonen voldoet aan de financiële 

ratio’s van de toezichthouders. 

We werken efficiënt. Onze bedrijfslasten per 

verhuureenheid blijven gelijk of nemen af. 

Onze ambities zijn helder. Onze financiële 

mogelijkheden ook. We doen er alles aan om onze 

ambities binnen onze financiële mogelijkheden te 

realiseren. Ook als de condities veranderen. Dat de 

condities steeds veranderen is ook in 2022 weer 

gebleken. Denk hierbij vooral aan het begin van de 

oorlog in Oekraïne. Naast het menselijke leed en een 

grote vluchtelingenstroom is ook de economische 

impact van deze oorlog enorm. De fors toegenomen 

energieprijzen en een torenhoge inflatie zijn daarvan de 

meest bekende voorbeelden. 

Ook zijn op 30 juni vorig jaar de nationale 

prestatieafspraken getekend tussen het Rijk, de 

VNG, de Woonbond en Aedes. Door het afschaffen 

van de verhuurderheffing per 1 januari 2023 is er 

bij de corporaties en ook bij Haag Wonen extra 

investeringsruimte vrijgekomen. Deze ruimte zal 

(landelijk) worden ingezet voor de verhoging van 

de bouwproductie van sociale huurwoningen, 

huurmatiging en huurverlaging voor de laagste 

inkomens, vergaande verduurzaming van meer dan 

675.000 woningen, het opheffen van E-, F- en G-labels, 

woningverbetering en het aanpakken van vocht- en 

schimmelproblemen en last but not least leefbare, 

veilige en sociale wijken.



90 



8.1 | Financieel 

gezond 

Sinds januari 2019 ontvangen wij jaarlijks een 

toezichtbrief over de onderwerpen uit het gezamenlijk 

beoordelingskader van de Autoriteit woningcorporaties 

(Aw) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) 

die op dat moment onderzocht zijn. 

Op 18 juli 2022 ontving Haag Wonen de brief van het 

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) over het 

borgingsplafond en de borgbaarheid. Het WSW geeft 

aan dat Haag Wonen op dit moment een redelijke 

financiële positie heeft, maar dat de verdiencapaciteit 

onder druk staat. In 2020 en 2021 werd niet voldaan 

aan de ICR-norm (DAEB-tak). In 2022 voldoet de ICR 

echter weer ruimschoots aan de norm. 

WSW heeft bij de analyse van de beleidswaarde 

geconstateerd dat er prudent gerekend wordt en verder 

geen bijzonderheden gesignaleerd die het risicoprofiel 

beïnvloeden. Op basis hiervan concludeert ook het 

WSW dat de vermogenspositie van Haag Wonen 

op dit moment voldoende toereikend lijkt om de 

gedefinieerde opgave gedurende de prognoseperiode 

(dpi 2021) te kunnen realiseren. Op basis van de meest 

recente beoordeling concludeert WSW dat Haag 

Wonen op basis van het gezamenlijk beoordelingskader 

een laag/midden risicoprofiel heeft. Haag Wonen is 

conform de WSW-verklaring borgbaar. 

Op 13 oktober 2022 heeft Haag Wonen de toezichtbrief 

2022 van de ILT Autoriteit woningcorporaties 

ontvangen. Op basis van het uitgevoerde onderzoek 

signaleert de autoriteit dat op basis van de dPi2021 

Haag Wonen weer structureel voldoet aan de sectorale 

financiële ratio’s. De voorspelbaarheid en kwaliteit 

van de data vormen nog een aandachtspunt (risico 

midden). Op de overige delen van het gezamenlijk 

beoordelingskader van Aw/WSW is sprake van een laag 

risico. 

De geprognosticeerde investeringen in het 

bestaand bezit kunnen niet alleen uit de interne 

financieringsbronnen worden voldaan. Hiervoor zal ook 

externe financiering moeten worden aangetrokken. 

Door de geformuleerde investeringsambities 

wordt een omvangrijke toename van de geborgde 

leningportefeuille voorzien. Op grond van de 

meerjarenbegroting 2023 en verder is de conclusie dat 

deze groei past binnen de financiële kaders. In principe 

beoordeelt Haag Wonen jaarlijks bij de opmaak van de 

nieuwe meerjarenbegroting of bijsturing noodzakelijk is. 

Als daar aanleiding voor is wordt de actualisatie van de 

meerjarenbegroting eerder opgepakt, maar dat gebeurt 

alleen in uitzonderlijke situaties.



HET WSW GEEFT AAN 

DAT HAAG WONEN 

OP DIT MOMENT EEN 

REDELIJKE FINANCIËLE 

POSITIE HEEFT, MAAR DAT 

DE VERDIENCAPACITEIT 

ONDER DRUK STAAT 

Bijsturing kan vooral door externe ontwikkelingen 

noodzakelijk worden. In 2022 zagen we bijvoorbeeld 

een kentering in de ontwikkelingen op de gelden 

kapitaalmarkt ten opzichte van de afgelopen jaren. Als 

gevolg van de sterk opgelopen inflatie in 2022 zagen 

we dat ook de geldmarktrente en de kapitaalmarktrente 

een flink stijgende trend lieten zien. De 5-jaars, 10-jaars 

en 20-jaars rente steeg significant harder dan de 

50-jaars rente. Haag Wonen heeft voor herfinanciering 

geprofiteerd van de inverse yieldcurve door een tweetal 

50-jaars leningen af te sluiten. 

8.2 | 

Beoordelingskader 

Aw-WSW 

Het gezamenlijk beoordelingskader van Aw en WSW 

kent de volgende kengetallen: 

Continuïteitsratio’s 

• Interest Coverage Rate (ICR) = (operationele 

kasstroom + rentelasten – rentebaten) / (rentelasten 

– rentebaten interne lening). Deze dient groter te 

zijn dan 1,4. De ICR van Haag Wonen totaal over 

2022 bedraagt 2,74. Voor het DAEB-deel bedraagt 

de ICR 2,67. 

• Loan-to-Value (LTV) = nominale schuld / 

beleidswaarde. Deze mag maximaal 85% zijn. De 

LTV bij Haag Wonen is 34%. 

• Solvabiliteit op basis van beleidswaarde = 

eigen vermogen op basis van beleidswaarde / 

balanstotaal op basis van beleidswaarde. Deze dient 

meer dan 20% te zijn. Deze bedraagt 65%. 

Discontinuïteitsratio’s 

• Dekkingsratio= de marktwaarde van de leningen 

gedeeld door de marktwaarde van het bezit. De 

grenswaarde is maximaal 70 procent. Bij Haag 

Wonen bedroeg de dekkingsratio eind 2022 19%. 

• Onderpandratio. Dit betreft al het vastgoed waarop 

het WSW bij volmacht hypotheek heeft gevestigd. 

Het niet-DAEB bezit valt niet langer automatisch 

onder de volmacht van het WSW. 

Haag Wonen voldoet aan de normen van het 

beoordelingskader. Zie ook de bijlage kengetallen.

92 



8.3 | Fiscaliteit 

De fiscaliteit bij Haag Wonen is gericht op 

ondersteuning van de volkshuisvestelijke doelstelling. 

Haag Wonen streeft naar een doelmatige inrichting en 

organisatie van haar processen. Op zo’n manier dat 

haar effectieve belastingdruk wordt geoptimaliseerd. 

Zo kunnen we zoveel mogelijk middelen inzetten voor 

onze volkshuisvestelijke doelstelling. Bij twijfel wordt 

vooraf afgestemd met de Belastingdienst. 

Vanaf 2013 heeft Haag Wonen de Algemeen Nut 

Beogende Instelling-status (ANBI-status). Dit betekent 

dat Haag Wonen gebruik kan maken van bepaalde 

faciliteiten (bijvoorbeeld geen schenkbelasting op 

schenkingen aan Haag Wonen). In 2022 is de ANBIstatus 

behouden. 

Vennootschapsbelasting 

Per 1 januari 2008 is Haag Wonen integraal 

belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. 

De fiscale waarderingsregels voor de fiscale 

openingsbalans per 1 januari 2008 zijn vastgelegd 

in een met de Belastingdienst overeengekomen 

Tweede vaststellingsovereenkomst. Haag Wonen 

heeft deze overeenkomst ondertekend. Met ingang 

van 1 januari 2023 heeft de Belastingdienst de 

vaststellingovereenkomst opgezegd. Voor enkele in 

de vaststellingsovereenkomst opgenomen regelingen, 

heeft de Belastingdienst kenbaar gemaakt op welke 

wijze zij voornemens is de regelingen (tijdelijk) voort te 

zetten. 

De aangiften vennootschapsbelasting tot en met 

het jaar 2020 zijn ingediend. Tot en met 2018 zijn 

definitieve aanslagen opgelegd conform de ingediende 

aangiften en aanvullingen daarop. Na verrekening van 

de verwachte positieve resultaten over 2019 en 2020 

met de verliezen uit voorgaande jaren, beschikt Haag 

Wonen niet meer over verrekenbare verliezen ultimo 

2020. Voor een uitgebreide beschrijving zie paragraaf 

11.9: III Financiële vaste activa - 3 latente belastingen. 

In 2019 is de uitvoering van de Anti Tax Avoidance 

Directive (ATAD 1) van kracht geworden. De ATAD 1 

is onderdeel van het Europese Anti Tax Avoidance 

Package dat in 2016 door de Europese Commissie 

is vastgesteld. Hiermee wil de Europese Commissie 

de belastingheffing in Europa bij bedrijven eerlijker, 

makkelijker en effectiever maken. De maatregelen 

moeten ervoor zorgen dat bedrijven daar waar ze 

daadwerkelijk hun winsten maken ook belasting 

betalen. De Nederlandse regering heeft, in tegenstelling 

tot andere landen binnen de EU, geen gebruik gemaakt 

van de mogelijkheid een uitzondering te maken voor 

de corporatiesector in de uitwerking van de ATAD 1. De 

belangrijkste maatregel is de earningsstrippingregeling 

die de aftrekbaarheid van de rente beperkt. Voor Haag 

Wonen heeft de invoering van ATAD 1 grote gevolgen. 

Haag Wonen is een kapitaalintensief bedrijf met een 

maatschappelijk doel en veel leningen. Deze leningen 

zullen nog groeien als gevolg van de verduurzamingsen 

uitbreidingsopgave. De combinatie van een 

maatschappelijk doel (en dus niet het maken van winst 

als doel) en kapitaalintensiviteit zorgt ervoor dat de 

aftrek van de rente op deze leningen in belangrijke 

mate wordt beperkt. Mede daardoor betaalt Haag 

Wonen naar verwachting vanaf het belastingjaar 2020 

vennootschapsbelasting. 

Btw 

Voor de teruggave van btw over de algemene kosten 

van 2019, 2020, 2021 en 2022 (de zogeheten pro rata 

regeling) zullen in 2023 suppletieaangiftes ingediend 

worden. De geschatte teruggave 2019 tot en met 2021 

is circa € 81.250. 

Daarnaast is vanaf 2017 tot en met het eerste kwartaal 

van 2022 omzetbelasting afgedragen over de huur 

van de parkeerplaatsen en servicekosten van het 

kantoorpand van Haag Wonen. In 2022 heeft de 

verhuurder aangegeven van mening te zijn dat over 

de huur van de parkeerplaatsen en de servicekosten 

geen omzetbelasting is verschuldigd. Haag Wonen 

heeft dit standpunt aan de Belastingdienst voorgelegd. 

De Belastingdienst heeft het standpunt bevestigd en 

aangegeven onder welke voorwaarden terugbetaling 

van de ten onrechte afgedragen omzetbelasting 

mogelijk is. Haag Wonen zal met inachtneming daarvan 

overgaan tot terugvordering van de ten onrechte 

afgedragen omzetbelasting ad in totaal € 164.376. 

Verhuurderheffing 

Haag Wonen is vanaf 2015 tot en met 2022 in 

bezwaar gegaan tegen de door haar ingediende 

aangiften verhuurderheffing. Over het jaar 2015 heeft 

Haag Wonen tot in cassatie geprocedeerd, waarbij 

de Hoge Raad het cassatieberoep van Haag Wonen 

ongegrond heeft verklaard. In september 2021 heeft



de Belastingdienst uitspraak op bezwaar gedaan over 

de jaren 2016-2020. Haag Wonen heeft op 25 oktober 

2021 beroep aangetekend tegen de uitspraken over 

de jaren 2016-2020 door schending van het recht 

om te worden gehoord. Op 8 december 2022 heeft 

de rechtbank Haag Wonen in het gelijk gesteld. Het 

gevolg van de uitspraak is dat terugverwijzing naar de 

Belastingdienst plaatsvindt om alsnog een hoorgesprek 

te houden en Haag Wonen in de gelegenheid te stellen 

om nader te motiveren. 

Voor de jaren 2021 en 2022 heeft op 15 november 

2022 een hoorgesprek plaatsgevonden en is op 29 

november 2022 uitspraak gedaan op bezwaar. Beide 

bezwaren zijn afgewezen, waartegen Haag Wonen 

bij de rechtbank beroep heeft aangetekend. Haag 

Wonen streeft ernaar om de procedures over de jaren 

2016-2020, 2021 en 2022 voor de verhuurderheffing 

bij de rechtbank in één keer te behandelen. Op 22 

december 2021 heeft Haag Wonen de intentie aan de 

Belastingdienst kenbaar gemaakt om in één procedure 

niet alleen tegen de verhuurderheffing, maar ook tegen 

de vennootschapsbelasting (2018 e.v.) te procederen. 

De belastingdienst wil daar (vooralsnog) niet aan 

meewerken. De verhuurderheffing is gekoppeld aan de 

WOZ-waarde. Door de schaarste op de woningmarkt 

stijgt de WOZ-waarde fors (zie ook paragraaf 11.2). 

Daarbij komt nog dat de maximale woningwaarde tot 

waar de verhuurderbelasting wordt geheven in 2022 is 

gestegen van € 315.000 (2021) naar € 345.000. 

HAAG WONEN 

BESCHIKT NIET 

MEER OVER 

VERREKENBARE 

VERLIEZEN 

ULTIMO 2020

94 





09 

Bestuursverslag

96 



De wooncrisis duurt voort en daar kwam in 

2022 ook de energiecrisis bij. Dat zorgt voor veel 

maatschappelijke commotie. Als sociale verhuurder 

werken wij elke dag aan onze mooie stad Den Haag. 

Onze drijfveer is dat we geloven dat een mooie 

stad een stad is waarin iedereen kan meedoen, 

ook als iemands inkomen niet hoog is. Maar als de 

energierekening en de boodschappenuitgaven verder 

gaan stijgen, zou dat echt een groot probleem kunnen 

worden. Veel van onze huurders maken zich daarover 

grote zorgen. Dat begrijpen we heel goed. Binnen onze 

mogelijkheden doen wij er dan ook alles aan om te 

voorkomen dat onze huurders in de problemen komen. 

We zetten volop in op betaalbare huren 

De huur willen we betaalbaar houden. Daarom 

investeren we niet alleen in nieuwbouw, 

woningverbetering en verduurzaming, maar 

ook in betaalbare huren. Vanwege de gestegen 

levensonderhoudskosten willen we onze huurders in 

2022 dan ook extra tegemoetkomen. Daarom betalen 

huurders sinds 1 juli 2022 geen huurverhoging meer 

voor verbetering van woningisolatie, zoals dubbelglas 

en gevelisolatie. Deze datum hebben we vervroegd, de 

landelijke afspraak was namelijk per 1 januari 2023. 

We isoleren extra snel en geven bespaartips 

Veel van onze woningen zijn al goed geïsoleerd. We 

zorgen ervoor dat het laatste deel van onze woningen 

óók goed geïsoleerd wordt. De slechtst geïsoleerde 

woningen verbeteren we als eerste. Die halen we dus 

naar voren, zodat we deze huurders extra snel kunnen 

helpen. Ook geven we bespaartips en zetten we samen 

met de gemeente Den Haag energiecoaches van de 

Energiebank in. Deze coaches bezoeken huurders 

thuis om te kijken hoe zij energie kunnen besparen en 

installeren gratis energiebesparende middelen. 

We zetten volop in op meer sociale woningen 

en woningen voor middengroepen 

In 2022 is als uitwerking van de Nationale 

Prestatieafspraken voor de volkshuisvesting hard 

gewerkt aan een regionale realisatieagenda. Samen met 

het Rijk, de provincie Zuid-Holland, gemeenten, onze 

partners en corporaties moeten wij ruim 26 procent 

van de nieuwe woningen in Nederland realiseren; een 

toename van 14 procent ten opzichte van de huidige 

woningvoorraad. We zetten in op het uitbreiden van 

onze sociale woningvoorraad én verbreden onze blik 

opnieuw naar de middengroepen. Belangrijk is dat we 

samen met alle partijen hieraan blijven meewerken: 

collega-corporaties, Rijk, provincie, gemeenten, 

ontwikkelaars, bouwers en beleggers. 

Samen werken aan vitale en leefbare wijken 

Haag Wonen wil een partner in de stad zijn. Dat 

laten we onder meer concreet zien door leefbare en 

sociaal inclusieve wijken te ontwikkelen. Naast onze 

portefeuillestrategie hebben we daarom ook een 

sociale strategie uitgewerkt. Hierin staat op welke 

manier we de komende tijd willen werken aan leefbare 

en sociaal inclusieve wijken. En wat we concreet van 

plan zijn. 

Onze organisatie verandert 

Samengevat hebben we in 2022 vooral onze 

maatschappelijke taak en onze bijdrage als 

volkshuisvester verbreed. De inzichten uit de visitatie 

2018-2022 hebben daaraan bijgedragen. Maar de 

uitvoering van deze verbreding gaat niet vanzelf. Het 

vraagt om richting, ruimte en ruggensteun. Daarom 

hebben we het leiderschap binnen de organisatie 

verder ontwikkeld met een opleidingsprogramma. We 

hebben een besturingsfilosofie (richting, ruimte en 

ruggensteun) vastgesteld en onze visie op besturen, 

toezicht houden en de statuten geactualiseerd. Door 

de versoepeling van de coronamaatregelen ontmoeten 

we elkaar weer op kantoor en werken we vaak hybride 

samen. 

Externe uitdagingen 

Extern ervaren we een groot aantal uitdagingen: 

toenemende inflatie en rentelasten, arbeidsen 

grondstoffenschaarste, moeizame, lange 

vergunningstrajecten en een opstapeling en botsing 

van eisen van verschillende overheden. Met de 

eerste terugtrekkende bewegingen van investeerders 

en ontwikkelaars als gevolg. Aan de Haagse 

Tafel Wonen worden de kansen en uitdagingen 

geadresseerd. Daarnaast is er sprake van een sterk 

toenemende belastingdruk. De overdrachtsbelasting, 

vennootschapsbelasting, gemeentelijke heffingen en 

de beperkingen van de renteaftrekbaarheid door de 

Europese antibelastingontwijkingsrichtlijn tellen volgend 

jaar op tot circa € 8 miljoen. Dat is circa 40 procent van 

de dit jaar afgeschafte verhuurderheffing.



Het bestuur kijkt terug op een druk en enerverend jaar 

waarin we het ambacht van volkshuisvesting verder 

hebben uitgediept, bergen werk zijn verzet, mooie 

resultaten zijn behaald en het ons steeds beter lukt om 

bij te dragen aan goed, prettig en betaalbaar wonen. 

Maar het was ook een jaar dat moeilijke momenten 

kende, zoals het overlijden van onze manager financiën 

Peter Vermeulen. 

9.1 | Taak en 

werkwijze 

Het bestuur van Haag Wonen is verantwoordelijk voor 

en aanspreekbaar op de maatschappelijke en financiële 

prestaties van de woningstichting Haag Wonen en al 

haar deelnemingen (zie bijlage Verbindingen voor de 

juridische structuur). Het bestuur is verantwoordelijk 

voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie 

en de uitvoering van het beleid. Vanuit deze 

verantwoordelijkheid voert het bestuur overleg met 

de huurders(organisatie), de gemeente en andere 

belanghebbenden. Ook is het bestuur verantwoordelijk 

voor de structurele financierbaarheid van de organisatie 

en voor de beheersing van risico’s. Het bestuur geeft 

leiding aan de werkzaamheden van Haag Wonen, 

beheert en ontwikkelt de organisatie en treedt op 

als werkgever van de medewerkers. Het bestuur 

vertegenwoordigt Haag Wonen naar buiten. 

solidariteitsbeginsel. En altijd onder de randvoorwaarde 

dat er voldoende financiële ruimte is bovenop de 

financiële ruimte die nodig is voor verduurzaming van 

de huidige portefeuille, namelijk de betaalbaarheid 

en uitbreiding van de sociale woningvoorraad in Den 

Haag. 

De missie en de doelstellingen heeft Haag Wonen 

uitgewerkt in het document ‘De koers van Haag Wonen 

2018+’. Het koersdocument, de portefeuillestrategie 

en de sociale strategie bevatten de strategische 

speerpunten voor de komende jaren. Jaarlijks worden 

de strategische speerpunten vertaald naar een 

operationeel jaarplan met meetbare prestaties. Door 

vooraf kengetallen, normen en kaders te formuleren 

geeft het bestuur richting aan het behalen van de 

doelstellingen. In de tertaalrapportages en 

de jaarstukken rapporteert het 

bestuur over de resultaten 

en de voortgang. Het 

jaarplan en de 

Het bestuur legt verantwoording af aan de Raad van 

Commissarissen (RvC), de huurders en de maatschappij. 

In het document ‘Visie op besturen en toezicht houden’ 

hebben het bestuur en de Raad van Commissarissen 

hun visie op het bestuur als leiding van de organisatie 

en de wisselwerking en samenwerking met de Raad van 

Commissarissen vastgelegd. 

De missie van Haag Wonen is het uitgangspunt voor 

het handelen van het bestuur. Haag Wonen is conform 

haar missie primair werkzaam in de gemeente Den 

Haag. Het statutair werkgebied van Haag Wonen 

omvat de gemeenten van de regio Haaglanden. Het 

bestuur heeft de omstandigheden, randvoorwaarden 

en uitgangspunten vastgelegd, waaronder Haag 

Wonen haar blik verbreedt naar de regio. Dit gebeurt 

alleen als zich bepaalde kansen aandienen of als Haag 

Wonen gevraagd wordt mee te helpen vanuit het 

WE HEBBEN IN 

2022 VOORAL 

ONZE MAAT- 

SCHAPPELIJKE 

TAAK EN ONZE 

BIJDRAGE ALS 

VOLKSHUISVES- 

TER VERBREED

98 



EEN GOEDE 

SAMENWERKING MET 

ALLE BELANGHEBBENDE 

PARTNERS IS VAN 

CRUCIAAL BELANG 

jaarstukken zijn besproken met de ondernemingsraad 

en de huurdersorganisatie. 

Het bestuur van Haag Wonen bestaat uit een 

bestuursvoorzitter en een financieel bestuurder. De 

bevoegdheden en aandachtsgebieden van het bestuur 

zijn geregeld in het bestuursreglement en in de 

functieomschrijvingen van de bestuurders. Mohamed 

Baba is de bestuursvoorzitter en Ria Koppen-Kreyne de 

financieel bestuurder van Haag Wonen. Op 9 november 

2022 heeft het bestuur hun gezamenlijke functioneren 

en het functioneren van de afzonderlijke bestuursleden 

geëvalueerd en de uitkomsten gedeeld met het 

managementteam en de remuneratiecommissie van de 

Raad van Commissarissen. 

Het bestuur en managementteam (BMT) bestaat uit 

het bestuur en zes managers. Het BMT vergadert 

eenmaal per twee à drie weken. De managers adviseren 

het bestuur over te nemen bestuursbesluiten. In het 

Tactisch Overleg Vastgoed Investeringen (TOVI) vinden 

de voorbereidingen plaats voor bestuursbesluiten 

over toekomstscenario’s voor complexen, 

haalbaarheidsstudies naar verbetering of sloop/ 

nieuwbouw, investerings- en realisatiebesluiten voor 

vastgoedprojecten en besluiten over de planvoorraad 

voor de komende jaren. Zitting in TOVI hebben de 

managers Vastgoed, Wonen, Strategie en Beleid en 

Financiën. Bestuursbesluiten die geen overleg vragen 

worden genomen na digitale raadpleging van de 

managers. 

Naast de besluiten die ter goedkeuring worden 

voorgelegd aan de Raad van Commissarissen, sprak het 

bestuur in 2022 met het BMT vooral over: 

• nationale Actieagenda Wonen 

• sociale strategie 

• voortgang van het jaarplan en de begroting voor 


• organisatieontwikkeling en topstructuur 

• visie op besturen en toezicht houden en het 

bestuursreglement 

• maatschappelijke visitatie 2018-2022 

• collegeakkoord en prestatieafspraken met de 

gemeente Den Haag 

• voortgang en evaluatie van projecten 

• huurverhoging per 1 juli 2022 

• strategische personeelsplanning en modernisering 

functiehuis 

• tertaalrapportages en risicomanagement 

• audits en evaluaties van bedrijfsprocessen, 

programma’s en projecten 

• beoordelingskader Autoriteit woningcorporaties en 

Waarborgfonds Sociale Woningbouw 

• Aedes benchmark 

• Naast de reguliere vergaderingen heeft het BMT in 

2022 themabijeenkomsten gehouden over: 

• tertaalrapportages en risicomanagement 

• besturingsfilosofie 

• risicoleiderschap en risicobereidheid 

• resultaten, verantwoordelijkheden en 

bevoegdheden 

• langetermijnscenario’s en handelingsperspectieven 

jaarplan en meerjarenbegroting 2022 

• jaarplan en begroting voor 2023 

• dienstverleningsconcept 

• teamontwikkeling



In 2022 voerde het bestuur tweemaal overleg met 

het bestuur van Huurdersorganisatie Haag Wonen. De 

belangrijkste onderwerpen waren: 

• jaarverslag 2021 

• jaarplan en begroting voor 2022 en de relatie 

tussen begroting en huishoudboekje van Haag 

Wonen 

In 2022 werden het bestuur van Haag Wonen en de 

huurderscommissarissen door de huurdersorganisatie 

uitgenodigd om deel te nemen aan de heidag 

van de raad van toezicht en het bestuur van de 

huurdersorganisatie. Onderwerp van gesprek was 

het versterken en verbeteren van de samenwerking 

met Haag Wonen. Ook werd op deze dag afscheid 

genomen van vicevoorzitter van de huurdersorganisatie 

Christien Remmelink. 

Het bestuur voerde in 2022 zeven keer formeel 

overleg met de ondernemingsraad (OR), twee keer 

formeel overleg in aanwezigheid van de Raad van 

Commissarissen en zes keer informeel overleg. 

Ondernemingsraad en bestuur gebruiken de overleggen 

met een informeel karakter om onderwerpen af te 

stemmen en te verkennen. In de formele overleggen 

in aanwezigheid van de Raad van Commissarissen 

bespreken het bestuur en de ondernemingsraad de 

algemene gang van zaken bij Haag Wonen aan de 

hand van het jaarplan, de begroting, het jaarverslag 

en de jaarrekening. Twee keer hebben bestuur en 

ondernemingsraad een heidag georganiseerd. Op deze 

heidagen is gesproken over de manieren waarop kracht 

en tegenkracht kunnen leiden tot optimalisering van de 

besluitvorming. De ondernemingsraad heeft uitgelegd 

hoe een advies-/instemmingsaanvraag tot stand komt 

en het bestuur heeft toegelicht hoe dit verloopt bij een 

bestuursbesluit. 

In de formele overleggen tussen bestuur en 

ondernemingsraad waren de belangrijkste onderwerpen 

in 2022: 

• corona en de effecten hiervan op Haag Wonen en 

aanpassingen in de werkfaciliteiten 

• visie op leiderschap 

• ontwikkeling afdeling Wonen in 2022 

• presteren, waarderen en ontwikkelbeleid/ 

persoonlijke ontwikkeling 

• tijdelijke regeling onkostenvergoeding 

• bedrijfscultuur: openheid, transparantie en 

vertrouwen 

• samenwerking ondernemingsraad en bestuur 

• actualisatie verzuimbeleid 

• opheffen team reparatieverzoeken 

• benoeming lid Raad van Commissarissen 

• diverse personeelsregelingen, 

bedrijfshulpverleningsplan 

• aanpassing onkosten/reisvergoeding 

• functiehuis 

• medewerkersonderzoek 

• opheffen team commerciële verhuringen 

• opheffen team aan- en verkoop 

De basis voor meer openheid, transparantie en 

vertrouwen, die in 2021 is geformuleerd, is in 2022 

door het bestuur en de ondernemingsraad uitgebreid. 

Er wordt gewerkt aan een veilige omgeving waarin 

medewerkers vrijuit kunnen spreken. Lastige kwesties 

worden vaker proactief besproken, meldingen leiden 

tot verbetermaatregelen en het meldingsproces is in 

overleg met de ondernemingsraad verbeterd. Niet 

alle medewerkers willen of durven lastige kwesties te 

bespreken. Het bestuur is met de ondernemingsraad in 

gesprek hoe we dit kunnen verbeteren. 

Samenwerking 

Voor het bereiken van onze doelen is een goede 

samenwerking met alle belanghebbende partners 

cruciaal. Naast de samenwerking met onze huurders, 

de huurdersorganisatie, de bewonerscommissies, de 

bewonersgroepen, de gemeente Den Haag en collegawoningcorporaties, 

heeft Haag Wonen partners op tal 

van thema’s. Als belanghebbende partners beschouwt 

Haag Wonen in ieder geval: 

• Huurders, Huurdersorganisatie Haag Wonen, 

bewonerscommissies en bewonersgroepen 

• Wijkberaden en sociale wijkteams 

• Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) 

• College van burgemeester en wethouders van de 

gemeente Den Haag 

• Gemeentelijke Dienst Stadsbeheer, Dienst 

Publiekszaken, Dienst Onderwijs, Cultuur en 

Welzijn, Bestuursdienst en Maatschappelijk 

Werk, Jongerenwerk, jongerenregisseurs en 

omgevingsmanager van de gemeente Den Haag 

• Banken: NWB Bank, BNG Bank, ING en Rabobank 

• Waarborgfonds Sociale Woningbouw 

• Autoriteit Woningcorporaties 

• Zorginstellingen en instellingen op het gebied van 

begeleid wonen 

• Instellingen op gebied van verduurzaming

100 Haag 



• Instellingen op het gebied van schuldhulpverlening 

• Contractaannemers en aannemers op de groslijst 

• Energieleveranciers en netbeheerders 

• Gebiedspartners, vastgoedontwikkelaars, 

leegstandsbeheerders en beleggers 

• Politie 

• Contractpartners voor schoonmaak en onderhoud 

• Hoveniers, groenontwerpers en stadsecoloog van 

de gemeente Den Haag 

• Wageningen University & Research 

• Hoogheemraadschap van Delfland 

• Kennisplatforms onder andere op het gebied 

van onderhoud en verbetering, inkoopplatform 

en platform van corporaties met hetzelfde 

bedrijfsinformatiesysteem 

• Adviesbureaus op sociaal, technisch en financieel 

gebied 

• ROC Mondriaan en De Haagse Hogeschool 

Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden 

Alle corporaties in de regio Haaglanden werken 

beleidsmatig samen binnen de Vereniging Sociale 

Verhuurders Haaglanden (SVH). De vijftien corporaties 

beheerden in 2022 samen ongeveer 145.000 

woningen. Medewerkers van Haag Wonen nemen 

deel aan de SVH-beleidsgroep en diverse SVHwerkgroepen. 

Vanuit de bestuursadviescommissie 

Voorraadontwikkeling wordt in het kader van de 

regionale prestatieafspraken gewerkt aan een eerlijke 

verdeling van de sociale woningopgave over de regio. 

De kerntaken van de SVH zijn: 

• het verzorgen en doorontwikkelen van de regionale 

woonruimteverdeling voor de Haaglandse 

corporaties, waaronder het beheren van de website 

Woonnet Haaglanden 

• het coördineren en bewaken van 

managementinformatie en het uitvoeren van 

onderzoek 

• het opstellen, evalueren en bewaken van de 

regionale prestatieafspraken 

• het behartigen van de belangen van de leden en 

het uitwisselen van kennis en ervaring over de 

werkterreinen van de SVH 

Onderwerpen van gesprek binnen de SVH in 2022 

waren: 

• invoering digitale inkomenstoets 

• evaluatie en actualisatie gemeentelijke en regionale 

huisvestingsverordening 

• taakstelling statushouders 

• protocol registratie ongewenst huurdersgedrag in 

de regio Haaglanden 

• regionale bemiddeling 

• aanbodrapportages 

• onderbouwing huur-inkomenstabellen 

• koersplan en jaarplan 

Prestatieafspraken met gemeente en 

huurdersorganisaties 

Zeer frequent wordt met diverse afdelingen van de 

gemeente Den Haag overleg gevoerd over de realisatie 

van de gezamenlijke doelstellingen uit de meerjarige 

raamovereenkomst over prestatieafspraken in de 

periode 2019-2024. Dat gebeurt tijdens het bestuurlijk 

overleg op strategisch niveau en in diverse overleggen 

op tactisch niveau. 

Jaarlijks stellen we vast met welke middelen en 

maatregelen we de doelen uit de raamovereenkomst 

gaan behalen. Naast het uitvoeren van de lopende 

prestatieafspraken hebben we in 2022 een bod 

uitgebracht dat heeft geresulteerd in gezamenlijke 

prestatieafspraken voor het jaar 2023 met 

Huurdersorganisatie Haag Wonen en de gemeente Den 

Haag. Deze prestatieafspraken vormen de basis voor 

het jaarplan. De opgave in onze wijken is groot. Maar 

ook in 2022 heeft Haag Wonen binnen onze financiële 

ruimte volop geïnvesteerd in leefbaarheid, onderhoud, 

verduurzaming en nieuwbouw in onze wijken. 

Belangrijke thema’s in de prestatieafspraken zijn: 

• wederkerigheid en afhankelijkheid 

• uitbreiding van de sociale woningvoorraad 

• nieuwbouw 

• leefbaarheid 

• huisvesten bijzondere doelgroepen 

• energietransitie 

Dilemma’s die de geplande uitbreiding van de 

woningvoorraad in Den Haag in de weg zitten worden 

met gemeente, commerciële ontwikkelaars, beleggers 

en woningcorporaties besproken aan de Haagse Tafel 

Wonen. 

Samenwerken voor zorgdoelgroepen en 

statushouders 

Ook dit jaar is gezocht naar alternatieve manieren om



zorgdoelgroepen en statushouders te huisvesten. De 

gemeente heeft de corporaties gevraagd om voor 

deze doelgroepen honderd woningen extra te leveren. 

Haag Wonen levert haar aandeel, maar kijkt ook naar 

andere oplossingen om deze doelgroepen te helpen. 

Zo loopt er een project om economisch daklozen en 

bankhoppers te huisvesten in ontwikkelgebieden. Hierbij 

werken wij samen met gemeente, welzijnsorganisaties 

en leegstandsbeheerders. 

Verbond van Zuidwest 

Haag Wonen is een van de alliantiepartners van het 

Verbond van Zuidwest. In dit deel van de stad is een 

intensieve, langjarige aanpak noodzakelijk om een 

aantal doelstellingen te verwezenlijken: 

ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties 

(BZK), de Vereniging van Nederlandse Gemeenten 

(VNG), de Woonbond en Aedes. In 2021 en 2022 lag de 

focus op het delen van ervaring bij het verduurzamen 

van vastgoed. 

HYRAS 

Haag Wonen is lid van HYRAS, een 

samenwerkingsverband van vijf woningcorporaties 

die allemaal met Tobias AX werken als ERP-systeem 

(enterprise resource planning). Haag Wonen-bestuurder 

Ria Koppen-Kreyne is voorzitter van het bestuurlijk 

overleg van HYRAS. 

• verbeteren opleidingsmogelijkheden van 20.000 

jongeren 

• nieuwbouw of opknappen van meer dan 30.000 

woningen 

• vele tienduizenden banen creëren 

• duizenden bewoners actief bij de samenleving 

betrekken 

• verbeteren gezondheid van meer dan de helft van 

de inwoners 

• rigoureus ingrijpen in een onveilige en 

ondermijnende schaduwsamenleving 

Er is een partnerraad ingesteld met een 

vertegenwoordiging van bewoners, instellingen en 

bedrijven in Zuidwest. De raad komt circa drie keer per 

jaar bij elkaar en adviseert over de plannen. 

Haag Wonen is actief lid van De Vernieuwde Stad 

(DVS), het kennisplatform van grootstedelijke 

woningcorporaties. Onze bestuursvoorzitter Mohamed 

Baba is lid van het dagelijks bestuur van DVS en trekker 

van de werkplaats (ver)bouwcontinuïteit. Haag Wonen 

is ook vertegenwoordigd in de DVS-werkgroepen 

voor stedelijke vernieuwing en financiën en fiscaliteit. 

Medewerkers van Haag Wonen nemen deel aan 

kennisnetwerken van DVS voor assetmanagement en 

interne auditors. 

Groene Huisvesters 

Om het belang van verduurzaming van de bestaande 

woningvoorraad hoog op de agenda van de sector 

te krijgen en de verduurzaming te versnellen, is 

Haag Wonen lid van Groene Huisvesters. Dit is een 

samenwerkingsverband tussen corporaties, het 

EEN EERLIJKE 

VERDELING VAN 

DE SOCIALE 

WONING- 

OPGAVE OVER 

DE REGIO




VOLDOENDE BESCHIKBARE 

WONINGEN VOOR MENSEN 

MET EEN BESCHEIDEN 

INKOMEN 

Deelnemersraad Waarborgfonds Sociale 

Woningbouw 

In het kader van haar lidmaatschap van de 

deelnemersraad van het Waarborgfonds Sociale 

Woningbouw (WSW) heeft financieel bestuurder Ria 

Koppen-Kreyne deelgenomen aan het strategisch 

overleg tussen WSW, het ministerie van BZK, VNG en 

Aedes. Hierin zijn de borgbare doelen en de hoogte van 

de maximale borg geëvalueerd. 

Stichting Woonwagenstandplaatsen Den 

Haag 

Haag Wonen en Staedion nemen samen deel aan het 

bestuur van de stichting Woonwagenstandplaatsen 

Den Haag. De stichting richt zich op alle activiteiten 

die horen bij het beheer en onderhoud van de 

standplaatsen van Staedion en Haag Wonen. Op dit 

moment gaat het om 125 standplaatsen in erfpacht. 

9.2 | 

Doelstellingen, 

strategie en 

waarde 

Haag Wonen is een missiegedreven organisatie. Wij 

zorgen voor: 

• Voldoende beschikbare woningen voor 

mensen met een bescheiden inkomen. Zonder 

risicoselectie, dus zonder groepen of mensen uit te 

sluiten. 

• Betaalbare woningen (zo nodig in combinatie 

met huurtoeslag) voor mensen met bescheiden 

inkomens, die niet in de vrije sector of koopsector 

terecht kunnen. 

• Goede en duurzame woningen, ook in lastige 

buurten of wijken waar marktpartijen niet of beperkt 

investeren. 

In het document ‘De koers van Haag Wonen 2018+’ 

hebben we onze missie geformuleerd: Goed wonen in 

Den Haag voor mensen met een bescheiden inkomen. 

De ambities van Haag Wonen voor de komende jaren 

gaan over passende huisvesting en sociaal-inclusief 

en duurzaam wonen. Dit is de bijdrage van Haag 

Wonen aan de opgave in Den Haag: 10.000 woningen 

verbeteren, 1.000 woningen toevoegen, 100 procent 

sociaal, in tien jaar, in één stad. 

In de portefeuillestrategie 2021-2030 hebben we 

vastgelegd hoe onze wensportefeuille voor 2030 

eruitziet. Haag Wonen zet in op behoud van voldoende 

betaalbare huurwoningen, het voorbereiden van onze 

woningen op het gasloze tijdperk en het leveren van een 

evenredige bijdrage aan de uitbreiding van de socialehuurwoningvoorraad 

in Den Haag. De komende jaren 

maakt Haag Wonen maximaal gebruik van haar financiële 

mogelijkheden om deze doelstellingen te realiseren.



Waardering van het vastgoed 

Een doelstelling van Haag Wonen is dat de beschikbare 

sociale huurwoningen langdurig beschikbaar blijven 

voor de huishoudens in Den Haag die ze nodig 

hebben. Daarom gaan wij ervan uit dat wij de sociale 

huurwoningen gedurende hun hele levensduur 

verhuren en niet na 10 of 15 jaar verkopen. De huur van 

onze woningen moet op basis van de NIBUD-normen 

met huurtoeslag betaalbaar zijn voor huishoudens met 

bescheiden inkomens. Daarom vragen wij gemiddeld 

79% van de maximaal redelijke huurprijs volgens het 

woningwaarderingsstelsel en geen 100%. Daarnaast 

doen wij extra onderhoudsuitgaven zodat wij onze 

woningen voor een lange termijn in stand kunnen 

houden. 

Woningcorporaties waarderen hun woningen vanaf 

2016 op marktwaarde in verhuurde staat. Deze 

marktwaarde wordt gebaseerd op de verwachte 

opbrengsten van de woningen bij verhuur en/of 

verkoop volgens de werkwijze van marktpartijen. Dat 

wil zeggen, verkoop van de woningen bij mutatie 

als dat voordeliger is dan verhuur, en een huur die 

marktpartijen voor de woning zouden kunnen vragen. 

Voor Haag Wonen is de marktwaarde in verhuurde staat 

in 2022 € 3,4 miljard (2021: € 3,5 miljard). De daling 

van de marktwaarde wordt voornamelijk verklaard 

door de parameters in het handboek. De gemiddelde 

disconteringsvoet van woningen is bijvoorbeeld met 

-0,28% gedaald. Voor de gehele verloopstaat wordt 

verwezen naar paragraaf 11.9 in de jaarrekening. 

Rekening houdend met de maatschappelijke 

opdracht, missie en doelstellingen zal Haag Wonen de 

marktwaarde in verhuurde staat nooit realiseren. Haag 

Wonen moet en wil haar sociale voorraad beschikbaar 

houden voor haar doelgroep en kan haar woningen 

bij mutatie niet verkopen, zoals een marktpartij dat 

wel kan. Daarom hebben het Waarborgfonds Sociale 

Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties 

(Aw) vanaf de jaarrekening 2018 de beleidswaarde 

geïntroduceerd. De ontwikkeling van de beleidswaarde 

wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van 

de marktwaarde in verhuurde staat, omdat de 

beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt. 

Echter in het kader van beschikbaarheid, betaalbaarheid, 

kwaliteit en beheer wordt aansluiting gezocht bij het 

beleid van Haag Wonen in plaats van de uitgangspunten 

van de markt. 

Voor het berekenen van de beleidswaarde wordt 

de marktwaarde in verhuurde staat van woningen 

gecorrigeerd voor 4 afslagen: 

• Beschikbaarheid (doorexploiteren): in stand houden 

van een sociale portefeuille. 

• Betaalbaarheid (huur): in stand houden van sociale 

huurprijzen passend bij de doelgroep. 

• Kwaliteit (onderhoud): eventuele extra 

onderhoudsuitgaven voor het op lange termijn in 

stand houden van de portefeuille. 

• Beheer: eventuele extra beheeruitgaven die 

gepaard gaan met de sociale doelgroep. 

Voor nadere informatie zie ook paragraaf 11.5 

Grondslagen voor waardering van activa en passiva, 

onderdeel vastgoedbeleggingen-beleidswaarde. 

Omdat Haag Wonen geen belegger (marktwaarde in 

verhuurde staat) maar een corporatie (beleidswaarde) 

is, heeft het bestuur een inschatting gemaakt van het 

gedeelte van het eigen vermogen dat niet gerealiseerd 

wordt. Deze schatting is uitgevoerd volgens de 

richtlijnen van het handboek en bestaat uit het verschil 

tussen de marktwaarde in verhuurde staat van de 

woningen en de beleidswaarde van de woningen 

en bedraagt € 1,6 miljard. Het verschil bestaat uit de 

volgende onderdelen: 

Opbouw beleidswaarde 2022 

Totaal 

Marktwaarde 3.446.631 

Beschikbaarheid 565.025 

Betaalbaarheid -1.358.173 

Kwaliteit -713.848 

Beheer -136.027 

Beleidswaarde -1.803.608 

Grafisch ziet het verschil tussen de marktwaarde en 

beleidswaarde er als volgt uit:




De ontwikkeling van de beleidswaarde in 2022 is 

samengevat in onderstaande verloopstaat. 

Verloopstaat Beleidswaarde (x € 1.000) 

Beleidswaarde ultimo 2021 1.872.741 

Mutaties 

Voorraadmutaties 3.240 

Methodische wijzigingen 

39.519 

Mutatie vastgoedgegevens -3.082 

Wijziging waarderingsparameters 

marktwaarde 

Wijziging waarderingsparameters 

beleidswaarde 

Wijzigingen validatie handboek 

225.013 

-349.202 

15.378 

Totaal mutaties -69.133 

Beleidswaarde ultimo 2022 1.803.608 

De belangrijkste (rekenkundige) mutaties in de 

beleidswaarde zijn als volgt te verklaren: 

• Voorraadmutaties: dit heeft betrekking op de 

verkoop van 48 objecten en de oplevering van 

52 woningen. Ook zijn er 7 MOG’s,1 BOG (door 

splitsing) en 2 bergingen toegevoegd. 

• Methodische wijzigingen: in het handboek 

2022 is de huurverhoging niet meer rechtstreeks 

gekoppeld aan de prijsinflatie van vorig jaar, maar is 

de index van meerdere reeksen afhankelijk. 

• Mutatie vastgoedgegevens: 

- de gemiddelde contracthuur is gestegen van € 

563 in 2021 naar € 577 in 2022 (+2,51%), 

- de gemiddelde WOZ-waarde is gestegen 

van € 183.568 in 202 naar € 205.580 in 2022 

(+11,99%), wat een negatieve impact heeft op de 

beleidswaarde, omdat hierdoor de kosten stijgen 

die gerelateerd zijn aan de WOZ-waarde, zoals 

belastingen en verzekeringen. 

• Wijzigingen in waarderingsparameters 

marktwaarde: 

- de verhuurderheffing vervalt per 1 januari 2023, 

en dus in waardering ultimo 2022. 

- de prijsinflatie, bouwkosten en looninflatie zijn 

gestegen. Per saldo leidt dit tot hogere kosten en 

daarmee een negatief effect op de waarde. 

- de gemiddelde disconteringsvoet 

doorexploiteren van woningen is, als gevolg van 

marktontwikkelingen, gestegen van 5,09% naar 

5,52% (+0,43 procentpunt). 

• Wijzigingen in waarderingsparameters 

beleidswaarde: 

- de huurverhoging, met als grondslag de 

huurverhoging uit de marktwaarde 2022, wordt 

vervangen voor de huurstijging volgens het eigen 

huurbeleid. Hierbij is rekening gehouden met de 

eenmalige huurverlaging in 2023 bij ongeveer 

6.600 woningen. 

- de gemiddelde beleidshuur van de woningen is 

gedaald van € 630 naar € 614 (-2.47%), 

- de gemiddelde onderhoudsnorm van de 

woningen is gestegen van € 2.253 naar € 2.547 

(+13,03%), 

- de gemiddelde beheernorm van woningen is 

gedaald van € 967 naar € 872 (-9.79%). 

• Wijzigingen validatie handboek: De gemiddelde 

disconteringsvoet doorexploiteren van woningen 

is, als gevolg van de validatie van het handboek, 

gedaald van 5,12% naar 5,09% (-0,03 procentpunt). 

De marktwaarde in verhuurde staat geeft aan hoe 

marktpartijen hun vastgoedportefeuille waarderen. Een 

vergelijking van de marktwaarde en de bedrijfswaarde 

biedt inzicht in de financiële bijdrage van corporaties 

aan hun maatschappelijke doelstelling. Maar de 

marktwaarde in verhuurde staat maakt corporaties niet 

rijker, tenzij ze hun missie en doelstellingen verzaken. 

Bij de besluitvorming over maatschappelijke 

investeringen in onze woningen weegt het bestuur de 

volkshuisvestelijke voordelen af tegen de financiële offers 

en de risico’s. Het uitgangspunt voor de beoordeling van 

de volkshuisvestelijke voordelen zijn het koersdocument 

met de strategische agenda, de portefeuillestrategie en 

de prestatieafspraken met de gemeente en de regio. 

Het uitgangspunt bij de beoordeling van de financiële 

offers zijn de toetsingskaders die zijn vastgesteld in het 

investeringsstatuut, en de gemiddelde Internal Rate of 

Return (IRR) of interne rentevoet van de projecten. 

Bij besluitvorming over de toekomst van een 

wooncomplex maakt Haag Wonen altijd meerdere 

scenario’s die tegen elkaar worden afgewogen. Eén 

van deze scenario’s is altijd het doorexploiteren van de 

woningen met de huidige streefhuur en het reguliere 

onderhoud. Naast de marktwaarde in verhuurde staat 

nemen wij in ons afwegingsmodel voor investeringen 

ook de beleidswaarde mee.



9.3 | 

Management 

control en 

risicomanagement 

besluitvorming. Deze processen zijn beschreven, 

gedragen en geïmplementeerd. 

• Het zorgen voor een actueel procuratiereglement. 

• Het zorgen voor actuele prestatie-indicatoren voor 

de strategie. 

• Het uitvoeren van operationele risicoanalyses in lijn 

met het risicoprofiel. 

• Het benoemen van de risicobereidheid en het 

implementeren van de beheersmaatregelen per 

risico. 

• Het benoemen van de procesindicatoren. 

• Het per proces beschikbaar hebben van 

rapportages, om interne beheersing en strategische 

besluitvorming mogelijk te maken. 

Het bestuur van Haag Wonen is verantwoordelijk voor 

het ontwerp, de implementatie en de werking van 

het managementcontrolsysteem van Haag Wonen. 

Dit systeem omvat beleidsvorming, processen, taken, 

risicomanagement, beïnvloeding van gedrag en andere 

aspecten van de organisatie die het mogelijk maken 

om de doelstellingen te realiseren en potentiële 

fouten, verliezen, fraude of overtreding van wetten 

en regelgeving te voorkomen, dan wel vroegtijdig te 

signaleren. 

De belangrijkste componenten van onze interne 

risicobeheersings- en controlesystemen in 2022 waren: 

• Het in kaart brengen en uitbouwen van 

het risicoprofiel en risico-eigenaarschap, 

het systematisch inrichten van het 

risicomanagement en het vastleggen van de 

rollen en verantwoordelijkheden in het (fraude) 

risicobeheersingsproces. 

• Het drie keer per jaar opstellen van een notitie over 

de status van het risicomanagement. 

• Het uitvoeren van een ALM-studie (asset-liability 

management). 

• Het beoordelen van de actualiteit van de 

bedrijfscode. 

• Het voeren van een zero-tolerancebeleid op het 

gebied van integriteit, het onderzoeken van ieder 

negatief signaal en ingrijpen als daar aanleiding 

voor is. 

• Het uitvoeren van interne audits en het bespreken 

en uitvoeren van acties naar aanleiding van de 

constateringen in de interne audits en de interimcontrole. 

• Het systematisch doorlopen van de plannings- en 

controlcyclus. 

• Het zorgen voor actuele processen rond




Risicomanagement 

Haag Wonen hanteert het drielijnenmodel: medewerkers en lijnmanagement van de primaire processen vormen de 

eerste lijn, waarbij de manager de proces- en risico-eigenaar is. In de tweede lijn ondersteunt financiën & control 

de eerste lijn bij onder andere risicomanagement en control. Er is in de tweede lijn ook een compliance-officer 

aangesteld. De derde lijn wordt gevormd door de interne auditfunctie en concerncontroller. De interne auditfunctie 

voorziet het bestuur en de Raad van Commissarissen van aanvullende zekerheid door het geven van gevraagd en 

ongevraagd advies over alle aspecten van de organisatie, het uitvoeren van audits (toetsen van risicobeheersing 

en aanbevelingen voor verbeteringen) en het periodiek rapporteren over de mate van beheersing van de primaire 

processen. De (onafhankelijke) concerncontroller heeft de verantwoordelijkheid om draagvlak en bewustwording te 

creëren op het gebied van risicomanagement, de kwaliteit van de totstandkoming van risicomanagement(beleid) te 

onderzoeken en te bewaken, hierover te adviseren en toe te zien op de naleving ervan. 

Jaarlijks updaten bestuur en management in samenspraak ons strategische risicoregister. Ieder tertaal rapporteert 

Haag Wonen over de ontwikkelingen op het strategische risicoprofiel. Ook het operationeel risicomanagement krijgt 

steeds meer vorm binnen Haag Wonen, (grote) besluiten moeten voorzien zijn van een risicoanalyse. Operationele 

risico’s en beheersmaatregelen krijgen steeds meer aandacht, waardoor er meer grip komt op de interne beheersing. 

Medewerkers kunnen steeds beter risicogestuurd denken. In 2022 is begonnen met het koppelen van de 

operationele risico’s en maatregelen aan de processtappen. 

Voornaamste risico’s en onzekerheden, impact en beheersmaatregelen 

Kans toelichting: zeer onwaarschijnlijk (1 x per 15 jaar), onwaarschijnlijk (1x per 5-10 jaar), mogelijk (1x per 5 jaar), waarschijnlijk (1x per 3 jaar), zeer waarschijnlijk 

(1x per 1-2 jaar). 

Impact toelichting: zeer groot (impact kasstroom > € 500.000, impact investeringen > € 10 miljoen), groot (impact kasstroom: € 250.000-500.000, impact 

investeringen € 5-10 miljoen), gemiddeld (impact kasstroom € 100.000-250.000, impact investeringen € 2-5 miljoen), klein (impact kasstroom € 50.000- 

100.000, impact investeringen € 1-2 miljoen), niet merkbaar (impact kasstroom: € 50 of minder). 

Risico Kans Impact Maatregelen 

1. Politiek en regelgeving: politieke 

besluiten die de investeringscapaciteit 

en/of de exploitatie 

raken. 

Zeer 

waarschijnlijk 

Zeer groot 

- Invloed uitoefenen op de (landelijke) politiek via Aedes/ 

netwerk. 

- Scenario’s doorrekeningen op basis van nieuw kabinetsbeleid 

(gevoeligheidsanalyses en waar nodig maatregelen treffen). 

- Effecten financieel inzichtelijk maken voorafgaand aan de 

begroting van 2023 en de meerjarenbegroting. 

- Geïnformeerd blijven. 

2. Beschikbaarheid grondposities: 

aankoop/grondposities zijn steeds 

minder beschikbaar waardoor de 

investeringsopgaven minder snel 

gerealiseerd worden. 

3. Ontwikkeling en verduurzamingsopgave: 

onzekerheid over 

technologische ontwikkelingen 

en alternatieve energiebronnen 

en warmtenetten. 

Waarschijnlijk Zeer groot Uitbreidingsopgave nieuwe locaties 

- Acquisitie: in gesprek met marktpartijen over uitbreidingslocaties/projecten. 

- Lobby voeren bij de gemeente op verschillende niveaus. 

- Samenwerking met partners om nieuwe grondposities of 

vastgoedprojecten (turnkey) te verkrijgen. 

Uitbreiding door middel van verdichting 

Mogelijk Gemiddeld - Grotere planvoorraad voor investeringen. 

- Actief zoeken naar extra financieringsmogelijkheden en lobbyen 

voor meer investeringsruimte/subsidies. 

- De productielijnen goed stromend krijgen zodat onze woningen 

te allen tijde goed onderhouden zijn (grip op onderhoud) 

en verbeterd en verduurzaamd worden. 

- De exploitatiesturing versterken zodat we op complexniveau 

de juiste keuzes maken.




4. Rente-(bouw)kosten: macro-economische 

risico’s voor 

investeringsmogelijkheden 

5. Financiering: de financiële middelen 

zijn onvoldoende voor het 

ambitieniveau. 

6. Executiekracht: de bedrijfsvoering 

is niet effectief en efficiënt. De 

organisatie is niet goed ingericht 

en onvoldoende adviserend en 

ondersteunend voor de uitvoering 

van de primaire processen. 

Met als gevolg dat de organisatie 

onvoldoende slagvaardigheid 

heeft om in te spelen op veranderingen 

en de doelstellingen niet 

worden gerealiseerd. 

7. Stakeholders: ontevredenheid en 

onvoldoende draagvlak bij stakeholders 

en/of ons imago is slecht 

(bijvoorbeeld bij bewoners met 

betrekking tot energietransitie). 

8. Continuïteit ICT: de geautomatiseerde 

informatievoorziening 

en/of de geautomatiseerde 

ondersteuning valt (langdurig) 

uit, de integriteit (datakwaliteit) 

van gegevens is onvoldoende 

gewaarborgd en/of de IT sluit niet 

aan op de processen. Onbevoegden 

hebben toegang tot onze 

informatie (cybercrime). 

Mogelijk Zeer Groot - Renteontwikkelingen volgen: hierover wordt maandelijks 

gerapporteerd in de liquiditeitsprognose en in de treasurycommissie 

gesproken met een externe adviseur. 

- Ontwikkelingen bouwkosten volgen, aan de hand van de 

investeringsbesluiten en de periodieke rapportages bijsturen op 

de investeringen en de onderhoudsuitgaven. 

- Ideaalcomplex leningenportefeuille: Blijven zorgdragen voor 

een gelijkmatig verdeeld renterisicoprofiel voor de looptijd van 

de portefeuille. 

- Temporiseren van onderhoudsuitgaven/investeren als kritische 

grenzen worden bereikt. 

- Met ALM-scenario’s de gevoeligheid van onder andere 

wijzigende parameters toetsen en de effecten op de ratio’s 

inzichtelijk maken. 

- Risico’s op prijsstijgingen mitigeren in de contractvorming. 

Mogelijk Zeer groot Periodiek beoordelen van de gerealiseerde kasstroom en de 

aansluiting op balans en winst-en-verliesrekening. 

- Beoordelen of de uitgaven en verplichtingen in lijn zijn met de 

vastgestelde begroting. 

- Tussentijds bijsturen op de beschikbare budgetten. 

- Voor de meerjarenbegroting blijvend de discussie voeren over 

de beïnvloedbare exploitatieposten, en prioriteren. 

Waarschijnlijk Groot – Visie op leiderschap met een leiderschapsstijl die medewerkers 

inspireert, coacht en faciliteert bij hun ontwikkeling en 

prestaties. 

- Meerjarig ontwikkelprogramma voor formeel en informeel 

leidinggevenden. 

- Professioneel opdrachtgeverschap: werken volgens visie 

op opdrachtgeverschap, actieve samenwerking zoeken met 

ketenpartners. 

- Organisatieontwikkeling en ontwikkelbeleid, opstellen van 

sociaal statuut. 

- Wonen 2.0: vier wijkteams naar drie gebiedsteams. 

- Platform Young Professionals, traineeships op meerdere 

afdelingen en uitbreiding van de modules in de Haag Wonen 

Academy. 

- Strategische personeelsplanning: creatiever, sneller en beter 

acteren rondom personeelsverloop, het behouden van personeel, 

werving & selectie en onboarding van nieuwe medewerkers. 

- Beleid presteren en waarderen. 

- Medewerkersonderzoek. 

Mogelijk Klein Huurders: 

- Maandelijks meten klanttevredenheid en klachtafhandeling. 

Partners van de stad: 

- Vierjaarlijkse visitatie. 

Waarschijnlijk Groot EDP-audit (electronic data processing) door accountant. 

- Alleen via persoonlijke log-in toegang tot netwerk en applicaties. 

- Voortdurend samen met partners de mogelijkheden onderzoeken 

om risico’s te elimineren. Wij eisen van onze belangrijkste 

partners een ISO 27001-certificaat (norm voor informatiebeveiliging) 

en een ISAE 3402 type II-verklaring (werken conform 

de procesbeschrijving in kader van informatiebeveiliging).





9. Fraude: medewerkers, partners 

en klanten ontplooien voor eigen 

(financieel) gewin activiteiten die 

in strijd zijn met weten regelgeving 

en ons interne beleid. 

10. Calamiteiten: de bedrijfscontinuïteit 

komt in gevaar bij een 

pandemie, door grote schade 

aan bezit of door een andere 

calamiteit 

11 Leefbaarheid: buurt, wijk, stad of 

ander gebied wordt onaantrekkelijk 

en/of ongeschikt gevonden 

om er te wonen. 

12 De betaalbaarheid van de 

woning: omgevingsfactoren 

(inkomensdaling, lastenverhoging, 

inflatie, minder huurtoeslag) 

zetten bij huurders de betaalbaarheid 

onder druk. 

13 Portefeuille: geen toekomstbestendige 

portefeuille, onvoldoende 

in stand houden van een sociale 

portefeuille. Zowel wat betreft het 

kwaliteitsniveau als de differentiatie 

(onvoldoende spreiding 

leeftijdsopbouw en woningtypes) 

van het bezit. 

Mogelijk Gemiddeld Bedrijfscode bekend maken en door alle medewerkers laten 

tekenen. 

- Helderheid, aanspreken en bewustwording: meerjarige campagne 

verantwoord handelen met aandacht voor psychologische 

veiligheid, bespreken van dilemma’s etc. 

- Per proces beschrijven van de operationele (fraude)risico’s en 

beheersmaatregelen. 

- Controlemaatregelen integreren in het proces en checken in 

de eerste, tweede of derde lijn. 

- Gestructureerde aanpak van woonfraude samen met andere 

corporaties, pandenbrigade en politie. 

- Kennis vergaren over vormen van (woon)fraude. 

Onwaarschijnlijk 

Groot 

- Functionaliteit voor thuiswerken. 

- Verzekering van het bezit. 

- Calamiteitenplan/businesscontinuïteitsplan. 

- Crisisteam. 

Waarschijnlijk Gemiddeld - Sociale strategie ten behoeve van wijkteams. 

- Proactieve samenwerking en evaluaties met instanties. 

- Periodieke contactmomenten met mensen die begeleid zelfstandig 

wonen en de organisatie die hen hierin begeleidt. 

- Verhoging budget leefbaarheid. 

Zeer 

waarschijnlijk 

Zeer waarschijnlijk 

Zeer groot 

Groot 

Intern 

Een extra kritische blik op het (streef)huurbeleid. En nog meer 

aandacht voor dit onderwerp in ons sociale-incassoproces. 

- Up-to-date portefeuillestrategie 2021-2030: kader stellend 

voor de deelportefeuillestrategieën, het aan- en verkoopbeleid, 

de standaardprogramma’s verbetering en nieuwbouw en het 

huurbeleid. 

- Sturen op driejarig programma grip op onderhoud 2020-2023. 

- Up-to-date meerjarenplanning voor de toetsing van de toekomstbestendigheid. 

- Juiste, volledige en tijdig aangepaste data ten behoeve van 

managementrapportages en sturing. 

- Inzicht in de staat van de woningportefeuille door het tijdig en 

periodiek uitvoeren van conditiemetingen. 

- Tijdige en gedegen haalbaarheids- en scenariostudies. 

- Een realistisch en actief gemonitord meerjarig onderhoudsplan 

dat wanneer nodig wordt bijgesteld. 

- Assetmanagement van woningen en complexen voor een 

optimaal maatschappelijk rendement. 

Veiligheid van persoonsgegevens 

Om ons werk goed te kunnen doen hebben wij 

soms persoonsgegevens van onze huurders nodig. 

Wij gaan hier zorgvuldig mee om. We nemen de 

privacy van onze huurders, woningzoekenden en 

medewerkers serieus. Daarom verwerken we alleen 

de persoonsgegevens die nodig zijn. En leggen 

we goed uit waarvoor we deze persoonsgegevens 

gebruiken. Alleen als het strikt noodzakelijk is om 

de juiste dienstverlening te bieden, verstrekken 

we gegevens aan derde partijen. Zij gaan dan een 

verwerkersovereenkomst met ons aan. 

Treasuryrisico 

Jaarlijks stellen we binnen de kaders van het financieel 

beleid en het treasurystatuut een treasuryjaarplan op. 

De vaststelling door het bestuur wordt ter goedkeuring 

voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. 

Ieder tertaal stellen we een rapportage op die door 

de treasurycommissie wordt besproken en aan 

het bestuur wordt aangeboden. Ook de Raad van 

Commissarissen heeft inzicht in deze tertaalrapportage. 

De treasurycommissie komt minimaal vier maal per jaar 

bijeen. Naast de verantwoording worden ook de acties 

uit het treasuryjaarplan besproken en worden besluiten 

voorbereid over treasuryaangelegenheden.



Externe ontwikkelingen op het 

risicoprofiel 

Nationale Prestatieafspraken 

In 2022 zijn Nationale Prestatieafspraken vastgelegd 

tussen de minister en de woningcorporaties. Ze zullen 

onder andere leiden tot 250.000 nieuwe sociale 

huurwoningen in 2030 en de verbetering uiterlijk in 

2028 van alle woningen met een E-, F- of G-label. 

In afwijking van het inflatievolgende huurbeleid van 

de afgelopen jaren, spreken de partijen af dat de 

huursom van de corporaties in 2023, 2024 en 2025 

een maximale stijging zal hebben die gelijk is aan de 

cao-loonontwikkeling van het voorgaande jaar min 0,5 

procentpunt. Deze huurmatiging voor drie jaar komt 

in plaats van de huurbevriezing in 2024. Corporaties 

zullen meer investeren in leefbaarheid, zowel in de 

kwaliteit van de woningen als in de kwaliteit van de 

leefomgeving. Verder is een eenmalige verlaging van 

de huurprijs naar een niveau van € 575 per maand 

afgesproken voor huurders met een inkomen tot 

en met 120 procent van het sociaal minimum. Het 

parlement heeft besloten deze verlaging al in 2023 

te effectueren. Dit heeft een negatief effect op de 

cashflow en op de waardeontwikkeling van het 

vastgoed. Isolatie voor huurders wordt voortaan zonder 

huurverhoging aangebracht en heeft een negatief effect 

op de huursom, maar draagt wel bij aan betaalbaar(der) 

wonen. 

een jaar eerder. Dat is een record in de bijna zestig 

jaar dat het Centraal Bureau voor de Statistiek de 

consumentenprijsindex meet. 

De koopkrachtontwikkeling van een deel van onze 

huurders is zorgelijk. Het meest voelbaar voor onze 

huurders zijn de sterk gestegen energieprijzen. In 

toenemende mate lopen vaste energiecontracten af, 

waarna onze huurders moeten overstappen naar een 

variabel contract met hogere tarieven. De regering 

heeft in 2022 ingegrepen op de energiemarkt door het 

instellen van een prijsplafond per 1 januari 2023. 

De kapitaalmarkt kent stijgende rentes. De tienjaarse 

staatsrente is sinds januari 2022 met circa 124 

basispunten gestegen (1,24 procent). Waar de rente 

in 2021 nog negatief was, is deze inmiddels 

omgeslagen naar sterk stijgend. 

Om de inflatie te drukken 

heeft de Europese 

Centrale Bank 

(ECB) de rente 

Gemeentelijk collegeakkoord 

Het nieuwe collegeakkoord van de gemeente Den 

Haag betekent een sterke lastenstijging voor alle 

inwoners. Onder andere de onroerendezaakbelasting 

zal sterk stijgen in 2023. Deze ontwikkeling wordt 

verwerkt in de meerjarenbegroting van Haag Wonen 

zodat we kunnen bepalen wat de effecten zijn op de 

financiële ratio’s. Een randvoorwaarde van de begroting 

is dat we structureel aan de financiële kaders van het 

Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de Autoriteit 

woningcorporaties voldoen. 

Energiecrisis, inflatie, rentestijgingen 

Actuele internationale ontwikkelingen zorgen voor 

grote onzekerheid en hebben significante impact op 

de prijsvorming in diverse markten, zoals bij gas, olie 

en voedsel. Dit vertaalt zich in een sterk toenemende 

inflatie. Consumentengoederen en -diensten waren in 

augustus 12 procent duurder dan in dezelfde maand 

DE KOOPKRACHT- 

ONTWIKKELING 

VAN EEN DEEL VAN 

ONZE HUURDERS 

IS ZORGELIJK




HET WSW GEEFT AAN 

DAT HAAG WONEN 

OP DIT MOMENT EEN 

SOLIDE CORPORATIE 

IS MET EEN REDELIJKE 

FINANCIËLE POSITIE 

in oktober 2022 met 75 basispunten verhoogd. De ECB 

wil de groei van de economie afremmen, het sparen 

bevorderen en het lenen duurder maken. Dit geeft een 

opwaartse druk op de toekomstige financieringslasten. 

Al deze externe ontwikkelingen hebben consequenties 

voor onze bedrijfsvoering. We zijn echter een solvabele 

corporatie. De ICR (rentedekkingsverhouding) in de 

DAEB-tak volstaat en de meerjarige ontwikkeling laat 

een positief beeld zien. Er vindt strakke sturing op 

plaats. 

Afschaffing verhuurderheffing 

In het coalitieakkoord (2022) van het kabinet is 

afgesproken om de verhuurderheffing in 2023 volledig 

af te schaffen. Voor 2023 is de verhuurderheffing 

begroot op circa € 18 miljoen. De afschaffing geeft 

ons ruimte om te investeren en ons bezit versneld 

te verduurzamen. De afschaffing heeft een positief 

effect op de ontwikkeling van de marktwaarde en 

de beleidswaarde. Uiteraard staan prestatieafspraken 

tegenover het afschaffen van de verhuurderheffing. 

Maar die gaan we aan als de gemeente en rijksoverheid 

- door het beschikbaar stellen van meer grondlocaties 

en werkbare weten regelgeving - de condities creëren 

om te kunnen investeren. Randvoorwaardelijk is dat de 

ICR in de DAEB-tak in de toekomst niet meer onder de 

norm uitkomt. 


De vennootschapsbelasting gaat omhoog, 

wat negatieve impact heeft op de cashflows 

en mogelijk leidt tot een verdubbeling van de 

vennootschapsbelastingdruk. De verhuurderheffing 

wordt definitief afgeschaft, wat een een positief effect 

heeft op de kasstromen en de financiële ratio’s. De 

leencapaciteit gaat hierdoor omhoog, waardoor de 

investeringscapaciteit voor nieuwbouw, renovatie en 

verduurzaming omhoog gaat. 

Woningmarktcrisis 

Door de drukte op de woningmarkt wordt het risico op 

(woon)fraude groter. Kandidaat-huurders zijn kwetsbaar 

en mogelijk gevoelig voor onrechtmatige vormen van 

woningtoewijzing, huurders komen mogelijk meer in 

de verleiding om een woning onder te verhuren en 

medewerkers komen mogelijk in de verleiding om 

onrechtmatig kandidaat-huurders te bevoorrechten bij 

een woningtoewijzing. 

Verbeteringen risicomanagementsysteem 

We zijn in 2022 begonnen met het aanbrengen van 

meer structuur in ons (operationeel) risicomanagement. 

Dit loopt door in 2023. We koppelen risicomanagement 

aan het procesmanagement. Door risico’s en 

beheersmaatregelen op processtapniveau vast te 

leggen wordt het voor uitvoerend medewerkers 

duidelijker waarom ze bepaalde stappen moeten 

nemen en waarom ze bepaalde (controle) 

werkzaamheden moeten uitvoeren. Bovendien krijgen 

we als organisatie meer inzicht in de samenhang tussen 

processen, risico’s en beheersmaatregelen.



9.4 | Extern 

toezicht 

Op 13 oktober 2022 heeft Haag Wonen de toezichtbrief 

2022 van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) 

ontvangen. Het uitgangspunt voor hun jaarlijkse 

onderzoek is het gezamenlijke beoordelingskader van 

de Aw en het WSW. De Aw noemt het governancerisico 

van Haag Wonen laag, met uitzondering van de 

voorspelbaarheid en kwaliteit van de data. Dat wordt 

een midden risico genoemd, met daarbij het verzoek 

om de kwaliteit van de data in de geleverde prestaties 

(dVi) en voorgenomen activiteiten (dPi) te analyseren en 

de resultaten daarvan mee te nemen bij de verbetering 

van de datakwaliteit. Deze analyse heeft inmiddels 

plaatsgevonden. De uitkomsten zijn gedeeld met de 

Aw. 

Op 18 juli 2022 ontving Haag Wonen de brief van het 

WSW over het borgingsplafond en de borgbaarheid. 

Het WSW geeft aan dat Haag Wonen op dit moment 

een solide corporatie is met een redelijke financiële 

positie, waarbij de verdiencapaciteit enigszins onder 

druk staat. De ICR voldoet weer structureel aan de 

norm, maar blijft de komende jaren nog wel dicht bij 

de norm liggen. De economische omstandigheden 

zorgen voor onzekerheid. Ondanks de afschaffing 

van de verhuurderheffing, zal een stijging van de 

operationele uitgaven en hogere rentelasten een 

drukkend effect hebben op de toekomstige kasstromen. 

Het WSW verwacht dat Haag Wonen ondanks de 

onzekerheden een solide operationele kasstroom kan 

realiseren. Haag Wonen is borgbaar conform de WSWborgbaarheidsverklaring. 

Op 29 november 2022 ontvingen wij van de Aw het 

oordeel rechtmatig over het verslagjaar 2021. Haag 

Wonen voldoet aan de criteria om in aanmerking te 

komen voor staatssteun. 

9.5 | Bestuur 

Samenstelling bestuur 

Het bestuur van Haag Wonen bestaat sinds 1 maart 

2020 uit bestuursvoorzitter Mohamed Baba en 

financieel bestuurder Ria Koppen-Kreyne, die per 1 juli 

2021 is herbenoemd tot haar pensionering op 13 juli 

2023. Mohamed Baba is 50 jaar. Ria Koppen-Kreyne is 

66 jaar. 

De nevenfuncties van Mohamed Baba in 2022 zijn: 

voorzitter van de vereniging Sociale Verhuurders 

Haaglanden, bestuurslid van het platform De 

Vernieuwde Stad, Lid alliantieraad Den Haag Zuidwest 

en lid van de raad van toezicht van Ouder- en Kind 

Teams Amsterdam. De nevenfuncties van Ria Koppen- 

Kreyne in 2022 zijn: lid van de raad van toezicht en 

voorzitter van de auditcommissie van Stadsherstel 

Den Haag en Omgeving en voorzitter van de raad 

van toezicht van zorgstichting Groot Hoogwaak te 

Noordwijk. 

Het bestuur van Haag Wonen bestaat uit één man en 

één vrouw. Het managementteam van Haag Wonen 

bestond per 31 december 2022 uit vier vrouwen en 

twee mannen. Volgens de diversiteitswet is er sprake 

van een evenwichtige verdeling als ten minste dertig 

procent van de zetels door vrouwen en ten minste 

dertig procent van de zetels door mannen wordt bezet. 

Haag Wonen voldoet per 31 december 2022 zowel bij 

het tweehoofdig bestuur als bij het managementteam 

aan dit streefcijfer. Haag Wonen kijkt allereerst naar de 

geschiktheid van de kandidaat voor de functie. De wet 

is gericht op een toename van het aantal vrouwen in 

topfuncties. Zonder daar expliciet op te sturen draagt 

Haag Wonen daaraan bij. 

Nevenfuncties managementteam 

Manager strategie & beleid Vincent Verkoelen, manager 

vastgoed Kirsten Dubbelman, manager I&I Laura Veth 

en manager bedrijfsondersteuning Joyce Godecke 

hebben geen nevenfuncties. Als manager financiën is 

Bert van der Ent vanuit zijn eenmanszaak Bent Solutions 

tijdelijk ingehuurd. Daarnaast is hij associate-partner 

bij Trevian, een bedrijf dat onder andere corporaties 

ondersteunt bij inkoop- en contractmanagement, lid 

van de raad van toezicht van Nestas, een stichting die 

primair openbaar onderwijs (Dordrecht) en primair 

katholiek onderwijs (Drechtsteden) verzorgt, lid van 

het bestuur van Stichting Sport & Recreatie Goeree- 

Overflakkee, dat drie zwembaden en vier buurtlocaties 

exploiteert, en lid van het bestuur van Stichting 

Agrodome, dat zich inzet voor het gebruik van biobased 

materialen. Manager wonen Susan van der Steen is ook 

actief als voorzitter van de Raad van Commissarissen 

van woningcorporatie QuaWonen, lid van de Raad van 

Commissarissen van woningcorporatie Woonplus,




interim-voorzitter van de Raad van Commissarissen van woningcorporatie Stek, bestuursvoorzitter van de stichting 

Woonservicewijken en bestuursvoorzitter van Stichting Verder Kijken. 

Opleiding bestuur 

Het bestuur van Haag Wonen blijft zijn kennis ontwikkelen door het volgen van cursussen en trainingen. Bestuurders 

van woningcorporaties moeten van 1 januari 2020 tot en met 31 december 2022 in totaal 108 permanenteeducatiepunten 

(PE) hebben behaald, gemiddeld 36 PE-punten per jaar. Van 1 maart 2020 tot en met 31 december 

2022 heeft Mohamed Baba 135 PE-punten behaald. Van 1 januari 2020 tot en met 31 december 2022 behaalde Ria 

Koppen-Kreyne 142 PE-punten. 

Beloning 

De uitgangspunten voor de beloning van het bestuur worden toegelicht in paragraaf 10.5 van het verslag van de 

Raad van Commissarissen. 

Bezoldiging van het bestuur 

Beloning volgens Wet normering topinkomens (WNT) 

Naam 


Mohamed Baba 

Beloning € 174.332 

Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen € 0 

Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn 

(pensioenpremies) 

€ 18.828 

Bezoldiging volgens de WNT € 193.160 

Functie 

bestuursvoorzitter 

Duur van het dienstverband in boekjaar 01-01-2022 tot en met 31-12-2022 

Omvang van het dienstverband 

36 uur per week (1 fte) 

Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies € 13.579 

Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband 

Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn 

bekleed 

Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd 

niet van toepassing 


niet van toepassing



Beloning volgens Wet normering topinkomens (WNT) 

Naam 


Ria Koppen-Kreyne 

Beloning € 175.636 

Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen € 0 

Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn 

(pensioenpremies) 

€ 18.928 

Bezoldiging volgens de WNT € 194.564 

Functie 

financieel bestuurder 

Duur van het dienstverband in boekjaar 01-01-2022 tot en met 31-12-2022 

Omvang van het dienstverband 

36 uur per week (1fte) 

Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies € 10.593 

Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband 


Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed 

financieel bestuurder 

Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd 


Op de bezoldiging van beide bestuursleden is de sectorale norm conform de WNT van toepassing. 

De bezoldiging voldoet aan de wettelijke regels. 

9.6 | Verklaring van het bestuur 

Het bestuur verklaart dat ook in 2022 onze middelen uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. 

Den Haag, 28 juni 2023 

Mohamed Baba, 


Ria Koppen-Kreyne, 

financieel bestuurder



Wonen



10 

Verslag van 

de Raad van 

Commissarissen




10.1 | Taak en 

werkwijze 

Als Raad van Commissarissen (RvC) hebben wij zowel 

een toezichthoudende als een adviserende taak. 

Daarnaast treden wij op als werkgever van de leden van 

de raad van bestuur en onderhouden wij contacten 

met interne en externe belanghebbenden. Dit verslag 

laat zien hoe de RvC toezicht heeft uitgeoefend en wat 

de belangrijkste onderwerpen waren die dit jaar aan de 

orde zijn gekomen. 

De RvC van Haag Wonen stelt vast dat de opgave 

van corporaties in het algemeen en zeker binnen het 

werkgebied van Haag Wonen ook in 2022 bijzonder 

uitdagend is geweest. Inflatie, energiearmoede, 

toenemende regeldruk en schaarste op de arbeidsmarkt 

tekenden 2022. De raad concludeert dat Haag Wonen 

haar plannen desondanks heeft kunnen vormgeven en 

spreekt zijn waardering uit voor de ambitie van bestuur 

en medewerkers. 

Rol van de RvC 

De RvC van Haag Wonen is verantwoordelijk voor 

en aanspreekbaar op het toezicht op het bestuur, 

de omstandigheden waaronder het bestuur moet 

werken en op de algemene gang van zaken binnen 

Haag Wonen. De RvC fungeert als klankbord voor het 

bestuur onder meer door het geven van gevraagd en 

ongevraagd advies. De RvC stelt het bestuur van Haag 

Wonen samen en treedt op als werkgever van het 

bestuur. Om zijn taak te kunnen uitoefenen, zorgt de 

RvC dat hij weet wat er leeft bij de huurders(organisatie), 

de medewerkers, de gemeente en andere 

belanghebbenden. 

De missie van Haag Wonen is het uitgangspunt voor 

het werk van de RvC en het bestuur. Zowel de raad 

als het bestuur dragen bij aan het realiseren van de 

doelstellingen en de waarden van Haag Wonen. Ieder 

vanuit de eigen rol en in onderlinge wisselwerking en 

samenwerking. De raad en het bestuur werken aan 

een betrokken en open relatie, waarin bedoelingen en 

verwachtingen over en weer worden uitgesproken. 

Ze zijn betrouwbaar en welwillend in het geven van 

informatie en het geven en ontvangen van feedback; 

met respect voor elkaars rollen. 

De RvC van Haag Wonen is: 

• verbonden en niet uitvoerend 

• uitdagend en ondersteunend 

• deskundig en professioneel 

• onafhankelijk en betrokken 

Governance 

De RvC handelt op basis van de bevoegdheden die 

in de statuten zijn omschreven. De werkwijze van 

de raad is beschreven in het reglement van de RvC. 

Hierin staat dat de raad werkt met commissies die 

de raad ondersteunen. De auditcommissie adviseert 

de RvC over financiële onderwerpen, de interne 

risicobeheersings- en controlesystemen en over de 

opvolging van de opmerkingen van de accountant. 

De remuneratiecommissie adviseert de RvC over het 

functioneren, de beoordeling en de beloning van het 

bestuur, de benoeming van nieuwe leden van de RvC 

en de vergoeding voor de leden van de RvC. 

De governance code woningcorporaties geef richtlijnen 

voor transparant bestuur en toezicht. Haag Wonen 

volgt deze richtlijnen. Daarmee handelt Haag Wonen 

transparant, stimuleert het een open cultuur en wordt 

zelfreflectie toegepast. Zo worden dilemma’s vaker en 

beter besproken tussen de RvC en het bestuur. De raad 

legt publiekelijk verantwoording af door een verslag van 

de RvC op te nemen in het jaarverslag van de stichting. 

De RvC van Haag Wonen streeft naar een 

evenwichtige opbouw en diversiteit in de raad. 

Dit uit zich in verschillen in leeftijd, achtergrond, 

ervaring, specialismen en de verhouding tussen 

mannen en vrouwen. Daarmee onderstrepen we 

de maatschappelijke taak en positie die corporaties 

op dit gebied hebben. Hoewel we streven naar een 

divers en inclusieve opbouw, kijken we bij de huidige 

samenstelling en geschikte toekomstige kandidaten 

natuurlijk ook naar (het behouden van) kennis en 

ervaring van onze raad. In de profielschets van de RvC 

heeft de raad dit verder uitgewerkt. 

Toezichtkader 

Het toezichtkader van de RvC beschrijft op hoofdlijnen 

het speelveld en de taken van onze corporatie. Hierin 

staan de spelregels die de raad bij het uitoefenen van 

zijn taken volgt.



Het toezichtkader van de RvC van Haag Wonen bestaat 

uit: 

• weten regelgeving 

• statuten 

• visie op besturen en toezicht houden 

• reglement van de RvC 

• bestuursreglement 

• sturingsfilosofie 

• reglement financieel beleid en beheer 

• investeringsstatuut 

• treasurystatuut 

• verbindingenstatuut 

• bedrijfscode en procedure vermoedens van 

misstanden 

• governance code woningcorporaties 

Het toetsingskader voor de RvC bevat de kaders voor 

de sturing en beheersing van de organisatie. Het 

toetsingskader is voor de raad richtinggevend om 

toezicht te houden. Het toetsingskader van de RvC van 

Haag Wonen bestaat uit: 

regels, zoals de governance code woningcorporaties. 

Ook gaat de wet voor op onze eigen statuten en 

regelingen. Hoewel er geen verplichting is om deze 

aan te passen, hebben we daar in het kader van 

transparantie en efficiënt werken wel voor gekozen. 

De statuten van Woningstichting Haag Wonen, 

het bestuursreglement, het reglement RvC en het 

reglement financieel beleid en beheer zijn daarom 

geactualiseerd en per 22 juni 2022 goedgekeurd door 

de RvC. 

Vergaderingen en besluitvorming in 2022 

De RvC heeft in 2022 vijfmaal regulier vergaderd 

in aanwezigheid van het bestuur. Op 21 januari, 13 

februari, 21 september, 7 november en 28 november 

heeft de RvC buiten de vergaderingen 

een besluit genomen over 

de herbenoeming van 

Saskia Kramer, de 

opdracht voor 

• de koers van Haag Wonen 2018+ 

• portefeuillestrategie Haag Wonen 2021-2030 

• regionale en lokale prestatieafspraken 

• jaarplan, begroting en meerjarenbegroting 

• jaarlijkse ALM-studie naar gevoeligheid van de 

meerjarenbegroting voor externe ontwikkelingen 

• treasuryjaarplan 

• auditjaarplan 

• tertaalrapportages inclusief tertaalnotitie 

risicomanagement van het bestuur 

• rapportages interne beheersing per tertaal 

• procesaudits intern auditteam 

• liquiditeitsbegroting 

• jaarrapportage verantwoord handelen 

• jaarverslag en accountantsverslag 

• visitatierapport 

Wijziging van toezicht- en toetsingskaders in 


Naar aanleiding van de wijziging van de Woningwet 

per 1 januari 2022 is in 2022 een aantal wijzigingen in 

het toezicht- en toetsingskader doorgevoerd. Het doel 

van de wijzigingen in de Woningwet is het verbeteren 

van de werking en de toekomstbestendigheid van 

regelingen. Het maakt meer risicogericht toezicht 

mogelijk en beperkt de administratieve lasten. De 

wijzigingen van de Woningwet hebben directe werking, 

zijn dwingendrechtelijk en gelden bovenop andere 

WAT WAREN DE 

BELANGRIJKSTE 

ONDERWERPEN 

DIE DIT JAAR 

AAN DE ORDE 

ZIJN GEKOMEN?




HAAG WONEN WIL 

EEN PARTNER IN 

DE STAD ZIJN 

de visitatie, de herbenoeming van Charlie Ortega, de 

bureauselectie voor de werving van een bestuurder en 

een lid van de RvC en de aanwijzing van de voorzitter 

van de RvC per 5 juni 2023. Op 9 maart heeft de 

RvC het jaarlijkse overleg met Huurdersorganisatie 

Haag Wonen gevoerd. De auditcommissie is in 

2022 vijf keer bij elkaar gekomen. Op 7 maart heeft 

de auditcommissie buiten de reguliere vergadering 

een besluit genomen over de verkoop van een 

bedrijfsruimte. De remuneratiecommissie heeft in 2022 

vijf keer vergaderd. 

In het kader van artikel 24 van de Wet op de 

ondernemingsraden spraken de raad en het 

bestuur op 28 april en 12 december 2022 met de 

ondernemingsraad over de algemene gang van zaken 

bij Haag Wonen en over enkele specifieke inhoudelijke 

onderwerpen. Twee commissarissen hebben in 2002 

twee keer informeel over de gang van zaken overlegd 

met een delegatie van de ondernemingsraad. Uit deze 

gesprekken bleek dat de medezeggenschap goed is 

georganiseerd en dat de relatie goed is. De contacten 

en gesprekken tussen bestuur en ondernemingsraad 

zijn constructief en open, waarbij de ondernemingsraad 

voldoende ruimte voelt om waar nodig een kritisch 

geluid te laten horen. Er is teruggekeken op het jaar aan 

de hand van de jaarstukken 2021 en vooruitgekeken 

op basis van het jaarplan en de begroting voor 

2023. Daarnaast is gesproken over besluitvorming, 

transparantie en vertrouwen binnen de organisatie. 

10.2 | Toezichthoudende 

rol 

Toezicht op de strategie 

De leidraad voor het toezicht op de strategie van 

Haag Wonen wordt gevormd door ‘De koers van Haag 

Wonen 2018+’, de portefeuillestrategie en de sociale 

strategie. De voortgang van de uitvoering van de 

strategische speerpunten en doelen van Haag Wonen 

wordt besproken in de RvC-vergaderingen op basis van 

de tertaalrapportages. De RvC spreekt regelmatig met 

het bestuur over het achterblijven van de realisatie van 

de nieuwbouw en over manieren om investeringen 

te versnellen. Bijsturing op de interne beheersing bij 

dagelijks onderhoud, het controleplan en de afronding 

van het onderzoek naar een van de regie-aannemers 

zijn meerdere malen onderwerp van gesprek geweest. 

In de vergadering van 9 maart is met de RvC een nieuw 

beleidsinstrument besproken: de sociale strategie van 

Haag Wonen. Haag Wonen wil een partner in de stad 

zijn en vindt het belangrijk om hieraan invulling te geven 

vanuit het perspectief van ‘leefbare en sociaal inclusieve 

wijken’. In het verlengde van de portefeuillestrategie 

is daarom ook een sociale strategie uitgewerkt. Hierin 

staan de strategische uitgangspunten beschreven 

waarmee aan leefbare en sociaal inclusieve wijken kan 

worden gewerkt.



De RvC ontvangt en bespreekt de toezicht- en 

oordeelsbrieven die de Autoriteit woningcorporaties 

stuurt namens de minister van Binnenlandse Zaken en 

Koninkrijksrelaties, alsmede de bevindingen over Haag 

Wonen, de borgbaarheidsverklaring en het nieuwe 

borgingsplafond van het Waarborgfonds Sociale 

Woningbouw. 

Toezicht op de volkshuisvestelijke en 

maatschappelijke prestaties 

Op 22 juni 2022 heeft de RvC het bestuursbesluit over 

de vaststelling van het bod lokale prestatieafspraken 

2023 aan de gemeente Den Haag goedgekeurd. Het 

heeft daarbij rekening gehouden met de nog door te 

voeren aanpassingen die het gevolg waren van het 

overleg met de huurdersorganisatie. Het bod voor 2023 

past binnen het koersdocument Haag Wonen 2018+ en 

de raamovereenkomst voor de prestatieafspraken over 

de periode 2021-2024. 

Haag Wonen heeft een lange traditie op het gebied 

van het betrekken van haar huurders bij het beleid. 

Vanzelfsprekend waren er bij diverse bijeenkomsten 

huurders aanwezig. Zij zijn een volwaardige partij bij 

het tripartite overleg tussen huurdersorganisaties, 

corporaties en gemeente. Ook worden zij betrokken 

bij de voorbereiding van het jaarplan, de begroting 

voor volgend jaar en de voorbereiding van groot 

onderhoud/verbeterplannen. De RvC neemt kennis 

van de uitkomsten van het overleg van Haag 

Wonen met de huurdersorganisatie. De RvC heeft 

voortdurend contact met de huurdersorganisatie, 

zowel via de huurderscommissarissen als tijdens 

diverse bijeenkomsten. In de vergadering van 9 maart 

is aan de hand van de jaarrapportage over participatie 

en invloed van belanghebbenden stilgestaan bij de 

partijen waarmee Haag Wonen samenwerkt en welke 

onderwerpen spelen. 

Op 26 oktober heeft de RvC de rapportage 

maatschappelijke visitatie Haag Wonen 2018-2021 

vastgesteld. Adviesbureau Ecorys concludeerde dat 

Haag Wonen naar vermogen presteert (8,0), dat het 

bestuur en het maatschappelijk presteren goed op 

orde is (7,5) en we een voldoende deel van de ambities 

en opgaven realiseren (7,3). Onze belangenhouders 

en partners waarderen onze prestaties met een 7,2. 

Het begrip ‘partner in de stad’ mag verder worden 

uitgewerkt en ook onze ambities kunnen scherper 

worden geprioriteerd. We kunnen nog beter laten zien 

wat we bereiken op het gebied van duurzaamheid 

en nieuwbouw, en welke dilemma’s we daarbij 

tegenkomen. 

Op 26 oktober heeft de RvC uitgebreid stilgestaan 

bij het thema energiearmoede. En bij de manier 

waarop Haag Wonen haar sociaal-maatschappelijke 

verantwoordelijkheid op dit terrein neemt zonder de 

taken van andere instellingen over te nemen. Haag 

Wonen werkt op twee fronten. Aan de ene kant het 

betaalbaar houden van woningen, onder meer door 

verduurzaming zodat energiekosten lager kunnen 

blijven. Aan de andere kant helpt Haag Wonen 

huurders om bij betalingsachterstanden niet verder in de 

problemen te komen en huisuitzetting te voorkomen. Dat 

doet Haag Wonen samen met de gemeente Den Haag. 

Toezicht op de financiële en operationele 

prestaties 

In het jaarplan legt Haag Wonen haar doelstellingen 

en activiteiten voor het lopende jaar vast. Het jaarplan 

2022 bevat meetbare speerpunten en een scorekaart 

met meetbare doelstellingen op het gebied van 

bewonerstevredenheid, betalingsachterstanden, 

bedrijfslasten, leegstand en ziekteverzuim. Toetsing op 

de financiële en operationele prestaties vindt plaats aan 

de hand van het jaarplan en de begroting. 

De tertaalrapportages leveren informatie op over de 

resultaten en geven een verwachting van de winst-enverliesrekening 

over het boekjaar. De tertaalrapportages 

worden besproken in de auditcommissie en in de 

RvC-vergaderingen. De RvC heeft in deze besprekingen 

aan het bestuur gevraagd om meer grip op de kosten 

van het onderhoud, verbetering van de ICR en 

actualisering en uitvoering van de controleplannen. Van 

voorstellen buiten het jaarplan en de begroting toetst 

Haag Wonen de effecten aan de doelstellingen van het 

koersdocument en aan het risicoprofiel. 

Op 28 april 2022 heeft de RvC de jaarstukken over 2021 

vastgesteld onder voorbehoud van een goedkeurende 

accountantsverklaring. Deze verklaring volgde kort 

daarop. 

Op de RvC-vergadering van 12 december 2022 keurde 

de raad het bestuursbesluit goed om het jaarplan en de 

begroting voor 2023 en de meerjarenbegroting voor 

de periode 2023-2027 vast te stellen. Ook het besluit 

van het bestuur om het treasuryjaarplan voor 2023 

vast te stellen is op 12 december 2022 door de RvC 

goedgekeurd.




De RvC houdt ook toezicht op de verbindingen 

van Haag Wonen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan 

dochterondernemingen van de stichting. De activiteiten 

in de verbindingen zijn dusdanig dat informatie in de 

bijlage volstaat. 

Toezicht op de risicobeheersing 

In de vergaderingen van 28 april en 12 december 

2022 heeft de RvC de risicoanalyse van Haag 

Wonen, inclusief de financiële en frauderisico’s, 

besproken met de controlerend accountant van 

PwC, de concerncontroller en de manager financiën. 

Risicomanagement is een vast onderdeel van de 

jaarlijkse plannings- en controlcyclus van Haag Wonen. 

Elk jaar beoordeelt de RvC opnieuw de strategische 

en tactische risico’s voor de doelstellingen van 

Haag Wonen. De risico’s worden bezien vanuit de 

doelstellingen, wensen, ambities en de in- en externe 

ontwikkelingen. We wegen ze op basis van de kans dat 

het risico zich voordoet, de impact van het risico en de 

mate waarin we het risico kunnen beheersen. 

De RvC heeft in 2022 de focus gelegd op de volgende 

strategische, tactische en operationele risico’s: 

• Bedreigingen voor een duurzaam bedrijfsmodel. De 

kasstromen staan door de eenmalige huurverlaging 

en de huurbevriezing onder druk; 

• Oplopende rente, toenemende bouwkosten en 

beperkt beschikbare locaties. Hierdoor worden 

uitbreiding van het bezit en verduurzaming 

bemoeilijkt; 

• ICT-gerelateerde risico’s zoals verstoringen, 

cybersecurity en samenwerking met IT-partners; 

• De beheersbaarheid van onderhoudskosten en 

oplopende leegstand; 

• Risico’s op fraude en corruptie, zoals frauderisico’s 

bij vastgoedtransacties, inkoop van producten en 

diensten, betalingen en woningtoewijzing. 

Een combinatie van hard en soft controls versterkt 

de risicobeheersing en het risicobewustzijn binnen 

Haag Wonen. De focus blijft liggen op het bestendigen 

en verder ontwikkelen van de risicoanalyses en het 

monitoren van de beheersing. 

De tertaalrapportages over de interne beheersing 

van het interne auditteam worden besproken in de 

auditcommissie. Op 12 december 2022 heeft de RvC 

het bestuursbesluit goedgekeurd om het auditplan 

2023 van het interne auditteam vast te stellen. De RvC 

heeft veel waardering voor de positief-kritische manier 

waarop het interne auditteam onderzoeken uitvoert, 

rapporteert over de bevindingen en adviezen geeft 

aan de organisatie waarmee het de interne beheersing 

verder kan verstevigen. 

Integriteit is onderdeel van het jaarprogramma van de 

RvC. Integriteit behoort, naast resultaatgerichtheid en 

bereidheid tot samenwerking, een kerncompetentie 

te zijn van iedere Haag Wonen-medewerker. In de 

vergadering van 9 maart 2022 heeft de RvC het 

jaarverslag van de interne vertrouwenspersoon over 

2021 besproken. Ook de jaarrapportage integriteit, 

waarin wordt aangegeven op welke wijze integriteit 

in 2022 aandacht heeft gekregen en aan de orde is 

geweest, is in deze vergadering besproken. 

Jaarlijkse beoordeling accountant 

Op 28 april 2022 heeft de RvC in aanwezigheid van 

het bestuur het functioneren van PwC besproken. 

De RvC en het bestuur zijn tevreden over de 

samenstelling en kwaliteit van het controleteam, en 

over de sectorspecifieke kennis van de accountant. 

De wederzijdse afspraken worden nagekomen en de 

samenwerking en communicatie over de uitvoering 

van de werkzaamheden verlopen goed. De rapportages 

van de accountant zijn concreet en duidelijk. De 

RvC spreekt aan PwC zijn dank uit voor de goede en 

positief-kritische dienstverlening van de afgelopen jaren 

en haar bijdrage aan het verder verstevigen van de 

interne beheersing. 

Selectieproces accountant 

Eind 2021 is het selectieproces voor een nieuwe 

externe accountant gestart, omdat de maximale 

contractuele mogelijkheden tot verlenging met PwC 

waren benut. De selectiecommissie bestond uit 

de voorzitter van de auditcommissie, de financieel 

bestuurder en enkele leden van de organisatie. 

Vier partijen hebben een aanbieding gedaan. De 

selectiecommissie heeft deze partijen uitgenodigd 

voor kennismaking en presentatie van de aanbieding. 

De selectiecommissie heeft de RvC geadviseerd om 

Deloitte te benoemen als accountant. Op 22 juni 2022 

heeft de RvC kennis gemaakt met Deloitte. De raad 

heeft Deloitte vanaf de controle van de jaarrekening 

over 2022 benoemd tot externe accountant voor vier 

jaar, met een mogelijkheid tot verlenging.



Overleg met de accountant 

De RvC hecht aan regelmatig overleg met de 

accountant. Voorafgaand aan de vaststelling van 

de jaarstukken over 2021 door de RvC, heeft de 

auditcommissie op 13 april 2022 met PwC gesproken 

over de controle en de controlebevindingen over 

2021. PwC heeft het accountantsverslag toegelicht. 

In de vergadering van de RvC van 28 april 2022 zijn 

de jaarstukken over 2021 en het accountantsverslag 

besproken in aanwezigheid van PwC. De RvC stelde 

vervolgens de jaarstukken over 2021 vast. 

In de auditcommissievergadering van 12 oktober 2022 

heeft Deloitte het controleplan voor 2022 toegelicht. 

De auditcommissie heeft de accountant gevraagd 

om enkele specifieke aandachtspunten nadrukkelijk 

in de controle te betrekken en de uitkomsten op te 

nemen in de rapportages aan het bestuur en de RvC. 

In de vergadering van 26 oktober 2022 heeft de RvC 

ingestemd met het controleplan voor 2022. De interim 

rapportage van Deloitte over 2022 is met Deloitte 

besproken in de auditcommissievergadering van 22 

november 2022. Het is daarna in de vergadering van 12 

december 2022 besproken met de RvC. In een overleg 

tussen de RvC en het bestuur is gesproken over wat het 

bestuur doet met de bevindingen van Deloitte en op 

welk moment. 

10.3 | 

Klankbordrol 

Een van de taken van de RvC is om te fungeren 

als klankbord voor het bestuur. De RvC geeft het 

bestuur gevraagd en ongevraagd advies. De raad 

doet dit in de reguliere RvC-vergaderingen, tijdens 

de RvC-strategiebijeenkomst, in de vergaderingen 

van de audit- en remuneratiecommissie en tijdens 

bilaterale contacten tussen leden van de RvC en het 

bestuur. In de RvC-vergaderingen worden de actuele 

landelijke, regionale en lokale ontwikkelingen en de 

ontwikkelingen bij Haag Wonen aan de hand van een 

notitie besproken. 

DE RVC HECHT AAN 

REGELMATIG OVERLEG 

MET DE ACCOUNTANT




10.4 | 

Werkgeversrol 

Samenstelling bestuur 

Het bestuur van Haag Wonen wordt gevormd door 

bestuursvoorzitter Mohamed Baba en financieel 

bestuurder Ria Koppen-Kreyne. 

Beoordeling bestuur 

De RvC beoordeelt de bestuurders jaarlijks op 

hun functioneren. Op 19 november 2022 heeft de 

remuneratiecommissie zowel het gezamenlijke 

functioneren van het bestuur als het functioneren van 

de afzonderlijke bestuursleden in 2022 geëvalueerd. 

Het heeft de uitkomsten met de RvC gedeeld op 12 

december 2022. 

Beloning bestuur 

De regels ten aanzien van de bezoldiging voor de (semi) 

publieke sector zijn vastgelegd in de Wet normering 

van topinkomens (WNT). Voor woningcorporaties 

geldt daarnaast een sectorale norm volgens de 

Regeling normering topinkomens toegelaten 

instellingen volkshuisvesting. De beloningen van de 

bestuurders passen binnen de geldende sectorale 

bezoldigingsnorm. De beloning van het bestuur wordt 

weergegeven in paragraaf 9.5 van het bestuursverslag. 

10.5 | De raad 

van commissarissen 

Samenstelling 

De RvC van Haag Wonen bestaat uit zes leden, 

waarvan twee commissarissen op voordracht van de 

huurdersorganisatie en één commissaris op voordracht 

van de ondernemingsraad. De RvC heeft een 

profielschets voor zijn samenstelling. De profielschets 

beschrijft de algemene en specifieke deskundigheden 

en de persoonlijke kwaliteiten waarover leden van de 

raad, de auditcommissie en de voorzitter dienen te 

beschikken. Bij vacatures in de RvC is de algemene 

profielschets van 6 mei 2020 het uitgangspunt. 

Persoonlijke gegevens RvC per 31 december 


Luurt van der Ploeg 

Leeftijd 52 

Functie RvC 

Commissie RvC 

Deskundigheidsgebied 

Functie 

Voorzitter 

Lid remuneratiecommissie 

Technisch-commercieel, 

financieel-economisch, 

bestuurlijk 

CFO, VolkerWessels Bouw & 

Vastgoedontwikkeling 

Nevenfuncties • Lid RvT, voorzitter auditcommissie 

Woonzorg 

Flevoland 

• Lid curatorium 

post-master certified 

management controlling, 

Erasmus School 

of Accounting & Assurance 

Benoeming • Benoeming op 05-06- 

2015 

• Herbenoeming per 05- 

06-2019 

• Uiterlijk uittredend op 

05-06-2023 

Saskia Kramer 

Leeftijd 50 

Functie RvC 

Commissie RvC 


Functie 

Nevenfuncties 

Vicevoorzitter 

Organisatorisch, bedrijfsvoering, 

sociaal-maatschappelijk 

Interim-manager en consultant, 

SAS 

Benoeming • Benoeming op 21-02- 

2018 op voordracht 

huurdersorganisatie 

• Herbenoeming per 21- 

02-2022 

• Uiterlijk uittredend op 

21-02-2026



Charlie Ortega 

Leeftijd 56 

Functie RvC 

Commissie RvC 


Functie 

Lid 

Voorzitter 

remuneratiecommissie 

Sociaal-maatschappelijk, 

volkshuisvestelijk 

Directeur, Stichting Leergeld 

Den Haag 

Nevenfuncties • Voorzitter alliantie Sociale 

Samenhang & Participatie 

(Rijksprogramma Den Haag 

Zuidwest) 

• Lid raad van toezicht 

Stichting Samen Sterk voor 

Onderwijs 

Benoeming • Benoeming op 01-10-2018 

op voordracht huurdersorganisatie 

• Herbenoeming per 01-10- 


• Uiterlijk uittredend op 01-10- 

2026 

Marc Dubbelman 

Leeftijd 52 

Functie RvC 

Commissie RvC 


Functie 

Lid 

Voorzitter auditcommissie 

Financieel-economisch, 

bestuurlijk 

Openbaar accountant, Publiek 

Belang Accountants 

Nevenfuncties • Facilitator thema-avonden 

voor raadsleden 

• Initiator en cursusleider 

interne opleiding leren controleren 

• Kwaliteitstoetser voor de 

Koninklijke Nederlandse 

Beroepsorganisatie van 

Accountants (NBA) 

• Kwaliteitstoetser voor de 

brancheorganisatie Samenwerkende 

• Registeraccountants en Administratieconsulenten 

(SRA 


op voordracht van de OR 

• Einde huidige termijn 19-06- 

2023 

Meryem Kiliç-Karaaslan 

Leeftijd 51 

Functie RvC 

Commissie RvC 


Functie 

Lid 

Bestuurlijk-juridisch 

Partner, TwynstraGudde 

Nevenfuncties • Lid raad van toezicht en auditcommissie, 

Hogeschool 

Inholland 

• Lid Nederlandse Sportraad 



2024 

Anneke van Zanen 

Leeftijd 59 

Functie RvC 

Commissie RvC 


Functie 

Lid 

Lid auditcommissie 

Financieel-economisch, 

bestuurlijk-juridisch 

Consultant, Vanberkel Professionals 

Nevenfuncties • Voorzitter NOC*NSF 

• Voorzitter Stichting Sporthal 

Hellas 



2025




Saskia Kramer is op 21 februari 2018 toegetreden tot 

de RvC. Op 21 december 2021 stemden alle leden van 

de RvC in met haar voorgenomen herbenoeming. De 

huurdersorganisatie heeft na een evaluatiegesprek op 

19 januari 2022 haar herbenoeming ondersteund. Op 18 

januari heeft de Autoriteit woningcorporaties (op basis 

van artikel 30 van de Woningwet 2015) de geschiktheid 

en betrouwbaarheid van Saskia Kramer positief 

beoordeeld. Ze is per 21 februari 2022 voor een tweede 

zittingstermijn benoemd als lid van de RvC. 

Charlie Ortega is op 1 oktober 2018 toegetreden 

tot de RvC. Op 28 april stemden alle leden van de 

RvC in met haar voorgenomen herbenoeming. De 

huurdersorganisatie heeft na een evaluatiegesprek 

op 7 juni 2022 haar herbenoeming ondersteund. Op 

20 september heeft de Autoriteit woningcorporaties 

(op basis van artikel 30 van de Woningwet 2015) de 

geschiktheid en de betrouwbaarheid van Charlie Ortega 

positief beoordeeld. Ze is per 1 oktober 2022 voor een 

tweede zittingstermijn benoemd als lid van de RvC. 

Integriteit en onafhankelijkheid 

De leden van de RvC handelen volgens de 

integriteitscode van Haag Wonen. Alle commissarissen 

hebben hun relevante (neven)functies gemeld. 

De raad heeft deze conform het RvC-reglement 

getoetst aan de statuten van Haag Wonen, het RvCreglement, 

de Woningwet en de governance code 

woningcorporaties. Alle leden van de RvC van Haag 

Wonen zijn onafhankelijk van de corporatie. Er zijn geen 

onverenigbaarheden met andere bestuursfuncties. Geen 

van de leden was in het verleden in dienst van Haag 

Wonen. Wanneer commissarissen nieuwe nevenfuncties 

aanvaarden, wordt aan de hand van de Wet bestuur en 

toezicht rechtspersonen en de onafhankelijkheidscriteria 

uit de governance code getoetst of er sprake is van 

belangenverstrengeling. De raad verklaart de taken als 

RvC onafhankelijk te kunnen uitvoeren. 

Zelfevaluatie 

Op 28 maart 2022 heeft de RvC in bijzijn van het bestuur 

de zelfevaluatie over 2021 zonder externe begeleiding 

uitgevoerd. De zelfevaluatie is in hybride vorm (kantoor 

en teams) uitgevoerd. Tijdens de zelfevaluatie is vooral 

stilgestaan bij de invulling van de rol en de taakopvatting 

van de RvC bij de adviesrol. Om de adviesrol beter 

te kunnen invullen, heeft de raad behoefte aan meer 

volkshuisvestelijke en maatschappelijk onderwerpen op 

de agenda. Daarnaast is geconstateerd dat het direct 

contact met de organisatie is toegenomen; er worden 

vaker managers en medewerkers uitgenodigd om aan 

onderdelen van de vergadering deel te nemen. Ook 

is stilgestaan bij de relatie tussen RvC en bestuur, de 

verhoudingen tussen de leden en de competenties, 

kennis en opleidingsbehoeften van de leden. 

Daarnaast is het Toezichtspel van de Vereniging van 

Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) gebruikt 

om een aantal onderwerpen op het gebied van toezicht 

samen te bediscussiëren. 

Projectenbezoek 

Op 1 april 2022 heeft de RvC deelgenomen aan de 

jaarlijkse projectenexcursie. Naast bezoeken aan 

het verduurzamingsproject Pinkstraat/Loggerstraat



en het verbeterproject Teniersplantsoen is aan de 

Denekampstraat het project voor bankhoppers en 

economisch daklozen toegelicht. 

Op 16 september heeft de RvC samen met de raden 

van Staedion en Vestia een strategiemiddag bijgewoond 

rondom het thema samenwerken in Den Haag 

Zuidwest. Daarbij waren ook de bestuurders van de drie 

corporaties aanwezig. Onderdeel van de middag was 

een bezoek aan de gebiedsontwikkeling van Staedion in 

de buurt Gaarden. 

Permanente educatie 

De leden van de RvC hebben de doelstelling om zich 

continu te blijven ontwikkelen, zowel collectief als 

individueel. Om goed toezicht te kunnen houden op 

de prestaties van Haag Wonen in onze voortdurend 

veranderende maatschappij. 

Elk jaar wordt voor de raad een educatieve bijeenkomst 

georganiseerd. Op 23 september 2022 volgde de RvC 

onder leiding van externe deskundigen een masterclass 

toezicht houden op duurzaamheid. 

De leden van de RvC ontwikkelen hun kennis door 

het volgen van cursussen en trainingen. Volgens het 

reglement permanente educatie (PE) van de VTW 

moeten leden van de RvC in 2022 minimaal vijf 

zogenaamde PE-punten behalen. Voor commissarissen 

die in de loop van het jaar zijn benoemd, geldt een 

lagere norm. In 2022 hebben de RvC-leden de 

volgende PE-punten behaald: 

PE-punten en leerdoelen RvC 2022 

PE-punten 

Leerdoelen 

Luurt van der Ploeg 24 • Inzicht in de dynamiek in besluitvorming, samenwerking, governance 

• Inzicht in modern leiderschap en besturen 

• Inzicht in de toekomst van toezicht op de corporatiesector 

Saskia Kramer 9 • Kennis en inzicht in toezicht houden op duurzaamheid in de 

corporatiesector 

• Perspectief en bewustzijn rondom governance ontwikkelen en 

vergroten 

Charlie Ortega 6 • Actualiseren kennis nationaal beleid woningcorporaties 

• Kennis en inzicht in toezicht houden op duurzaamheid in de 

corporatiesector 

Anneke van Zanen 5 • Inzicht in financiële en duurzaamheidsaspecten van de sector 

• Mogelijkheden ontdekken ten aanzien van inzet data-analyse in 

de sector 

Marc Dubbelman 7 • Inzicht in frauderisicobeheersing 

• Inzicht in IT-risico’s en de impact van IT-risico’s op de accountantsverklaring 

• Kennis van landelijke prestatieafspraken 

Meryem Kiliç-Karaaslan 25 • Handelingsperspectief ontwikkelen in toezicht houden 

• Filosofisch denken: vraagstukken vanuit meerdere perspectieven 

bekijken




DE LEDEN VAN DE RVC 

HEBBEN DE DOELSTELLING 

OM ZICH CONTINU TE 

BLIJVEN ONTWIKKELEN, 

ZOWEL COLLECTIEF ALS 

INDIVIDUEEL 

Bezoldiging 

Op 15 december 2021 is besloten om per 1 januari 2022 de honorering van RvC-leden conform de maximumbedragen 

van klasse H van de beroepsregel bezoldiging commissarissen van de VTW te laten plaatsvinden. 

De bezoldiging van de leden van de RvC in 2022 was als volgt: 

Bezoldiging RvC 

Functie 

Bezoldiging* 

Luurt van der Ploeg Voorzitter € 25.920 

Saskia Kramer Vicevoorzitter € 17.280 

Charlie Ortega Lid en voorzitter remuneratiecommissie € 17.280 

Anneke van Zanen Lid € 17.280 

Marc Dubbelman Lid en voorzitter auditcommissie € 17.280 

Meryem Kiliç-Karaaslan Lid € 17.279 

€ 112.319 

*bezoldiging exclusief btw 

De maximale bezoldiging van de RvC is geregeld binnen de WNT. Daarnaast geldt voor de RvC van woningcorporaties 

een bij ministeriële regeling vastgestelde sectorale norm. In 2022 voldoet de bezoldiging van alle 

leden van de RvC aan de wettelijke regels.



Besluiten 

De RvC heeft in 2022 ingestemd met de volgende 

bestuursbesluiten: 

• opdrachtverlening aan Ecorys voor 

maatschappelijke visitatie 2018-2021 

• vaststelling van de visie op opdrachtgeverschap 

• vaststelling van de sociale strategie 

• vaststelling van het bestuursreglement 2022 

• vaststelling van het reglement financieel beleid en 

beheer 2022 

• vaststelling van het bod 2023 van Haag Wonen aan 

de gemeente Den Haag, met inachtneming van de 

nog door te voeren aanpassingen als gevolg van 

het overleg met de huurdersorganisatie 

• vaststelling van het investeringsbesluit project 

Boogie Woogie 

• vaststelling van de besturingsfilosofie onder 

voorwaarde dat een toekomstige actualisatie 

inhoudelijk wordt voorbesproken met de RvC 

• vaststellen van de visie op besturen en toezicht 

houden onder de voorwaarde dat bij een 

toekomstige actualisatie de maatschappelijke 

overwegingen expliciet worden benoemd 

• vaststelling van het auditplan 2023 van het interne 

auditteam 

• vaststelling van het jaarplan en de begroting 2023 

en de meerjarenbegroting 2023-2027 

• vaststelling van het treasuryjaarplan 2023 

De RvC heeft in 2022 de volgende besluiten genomen: 

• herbenoeming van Saskia Kramer per 21 februari 

2022. Uiterlijke uittreding 21 februari 2026 

• herbenoeming van Charlie Ortega per 1 oktober 

2022. Uiterlijke uittreding 1 oktober 2026 

• honorering van de RvC-leden per 1 januari 2022 

conform de maximumbedragen van klasse H van 

de beroepsregel bezoldiging commissarissen van 

de VTW 

• vaststelling van de jaarstukken 2021 

• verlenen van de opdracht aan Deloitte voor het 

uitvoeren van de accountantscontrole voor een 

periode van vijf jaar (tot en met 2026) 

• vaststelling van de rapportage maatschappelijke 

visitatie Haag Wonen 2018-2021 

• vaststelling van de akte van statutenwijziging 

Woningstichting Haag Wonen 

• vaststelling van het RvC-reglement 2022 

• verlenen van opdracht aan BoardResearch voor het 

begeleiden van de zelfevaluatie van de RvC over 

het jaar 2022 

• benoeming van Saskia Kramer tot voorzitter van de 

RvC per 5 juni 2023 

• opdrachtverstrekking aan wervingsbureaus Erly en 

Whyz voor de werving van een nieuw lid van de 

RvC per 5 juni 2023 en een nieuwe bestuurder per 

14 juli 2023 

• bezoldiging van het bestuur in 2022 en 2023 

• bezoldiging van de leden van de RvC in 2023 

• goedkeuring van het controleplan 2022 van de 

accountant




11 

Jaarrekening






11.1 | Balans per 31 december 2022 

Balans per 31 december 2022 na resultaatbestemming (x € 1.000) 

ACTIVA 31-12-2022 31-12-2021 

A. VASTE ACTIVA 

I. Vastgoedbeleggingen 

1. DAEB vastgoed in exploitatie 3.339.194 3.370.729 

2. Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 107.437 111.921 

3. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 9.841 9.826 

4. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 1.970 8.532 

3.458.442 3.501.007 

II. Materiële vaste activa 

1. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2.170 2.861 

III. Financiële vaste activa 

1. Deelnemingen in groepsmaatschappijen 688 687 

2. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 0 0 

3. Latente belastingvorderingen 1.305 1.448 

4. Leningen u/g 398 434 

2.392 2.568 

Totaal van vaste activa 3.463.004 3.506.437 

B. VLOTTENDE ACTIVA 

I. Voorraden 

1. Vastgoed bestemd voor de verkoop 803 0 

803 0 

III. Vorderingen 

1. Huurdebiteuren 2.817 2.576 

2. Overheid 30 122 

3. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 0 0 

4. Latente belastingvorderingen 197 1.629 

5. Belastingen en premies sociale verzekeringen 103 2.590 

6. Overige vorderingen 344 378 

7. Overlopende activa 1.949 1.893 

5.440 9.188 

IV. Liquide middelen 5.334 10.581 

Som der vlottende activa 11.578 19.769 

TOTAAL ACTIVA 3.474.581 3.526.205 

Blauw gekleurde bedragen betreft aanpassing cijfers naar aanleiding van foutherstel



Balans per 31 december 2022 na resultaatbestemming (x € 1.000) 

PASSIVA 31-12-2022 31-12-2021 

C. EIGEN VERMOGEN 

1. Herwaarderingsreserve 2.207.274 2.287.665 

2. Overige reserves 591.082 548.416 

Totaal eigen vermogen 2.798.356 2.836.081 

D. VOORZIENINGEN 

1. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 0 70 

2. Voorziening pensioenen 928 928 

3. Overige voorzieningen 485 439 

1.413 1.437 

E. LANGLOPENDE SCHULDEN 

1. Schulden aan banken 595.491 617.414 

2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder 

voorwaarden 

9.032 9.131 

3. Overige schulden 4.190 4.189 

608.712 630.734 

F. KORTLOPENDE SCHULDEN 

1. Schulden aan banken 31.923 23.526 

2. Schulden aan leveranciers 12.642 10.896 

3. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen 0 0 

4. Belastingen en premies sociale verzekeringen 4.553 5.235 

5. Schulden ter zake van pensioenen 180 0 

6. Overige schulden 290 744 

7. Overlopende passiva 16.511 17.553 

66.100 57.953 

TOTAAL PASSIVA 3.474.581 3.526.205




11.2 | Winst- en verliesrekening 

over 2022 

Winst- en verliesrekening 2022 (x € 1.000) 

Realisatie 

Realisatie 

2022 2021 

1. Huuropbrengsten 144.904 142.365 

2. Opbrengsten servicecontracten 8.304 7.537 

3. Lasten servicecontracten -8.304 -7.464 

4. Lasten verhuur en beheeractiviteiten -9.235 -11.954 

5. Lasten onderhoudsactiviteiten -49.811 -66.841 

6. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -22.215 -26.738 

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 63.642 36.906 

7. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 15.811 23.577 

8. Toegerekende organisatiekosten -334 -347 

9. Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -12.272 -18.806 

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 3.205 4.424 

10. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -78 -22.520 

11. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -68.913 334.815 

12. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen verkocht onder voorwaarden 114 286 

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille -68.877 312.581 





Realisatie 

Realisatie 


14. Opbrengsten overige activiteiten 1.146 1.129 

15. Kosten overige activiteiten -944 -931 

Netto resultaat overige activiteiten 202 198 

16. Overige organisatiekosten -5.444 -16.050 

17. Leefbaarheid -5.607 -2.846 

18. Opbrengsten vorderingen die tot de vaste activa behoren 6 6 

19. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 262 18 

20. Rentelasten en soortgelijke kosten -18.465 -19.111 

Som der financiële baten en lasten -18.198 -19.088 

Resultaat voor belastingen -31.076 316.124 

21. Belastingen -6.452 1.781 

22. Resultaat deelnemingen 2 12 

Resultaat na belastingen -37.527 317.916




11.3 | Kasstroomoverzicht 2022 

Directe methode (x € 1.000) 

Kasstroomoverzicht (x € 1.000) 

Realisatie 2022 Realisatie 2021 

1.1 Huren 144.325 142.985 

1.2 Vergoedingen 8.338 7.817 

1.3 Overheidsontvangsten 0 0 

1.4 Overige bedrijfsontvangsten 1.931 1.144 

1.5 Renteontvangsten 2 3 

Saldo ingaande kasstromen 154.596 151.949 

1.6 Erfpacht 

1.7 Personeelsuitgaven -19.478 -19.243 

1.8 Onderhoudsuitgaven -42.135 -56.993 

1.9 Overige bedrijfsuitgaven -23.638 -23.770 

1.10 Rente-uitgaven -19.065 -20.079 

1.11 a. Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat -412 -361 

1.11 b. Verhuurderheffing -13.274 -18.269 

1.12 Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden -970 -880 

1.13 Vennootschapsbelasting -2.409 -4.076 

Saldo uitgaande kasstromen -121.381 -143.671 

Kasstroom uit operationele activiteiten 33.215 8.278 

Vastgoedbeleggingen 

Vastgoedbeleggingen ingaande kasstroom 

2.1 Verkoopontvangsten bestaande huur (woonen nietwoongelegenheden) 

14.369 24.478 

2.2 Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) 0 0 

2.5 (Des)Investeringsontvangsten overig 0 0 

Tussentelling ingaande kasstroom vastgoedbeleggingen 14.369 24.478 

Vastgoedbeleggingen uitgaande kasstroom 

2.6 Nieuwbouw huur (woonen niet-woongelegenheden) -2.710 -34.401 

2.7 Verbeteruitgaven (woonen niet-woongelegenheden) -33.353 -31.142 

2.8 Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden 0 0 

2.11 Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop 0 -345 

2.12 Sloopuitgaven (woonen niet-woongelegenheden) 0 0 

2.13 Aankoop grond 0 0 

2.14 Investeringen overig -237 -162 

2.15 Externe kosten bij verkoop -3.252 -3.274 

Tussentelling vastgoedbeleggingen uitgaande kasstroom -39.552 -69.324



Kasstroomoverzicht (x € 1.000) 

Realisatie 2022 Realisatie 2021 

2.16 Saldo in- en uitgaande kasstroom vastgoedbeleggingen -25.183 -44.846 

FVA 

2.17.1 Ontvangsten verbindingen 0 0 

2.17.2 Ontvangsten overig 0 0 

2.18.1 Uitgaven verbindingen 0 0 

2.18.2 Uitgaven overig 0 0 

2.19 Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 0 0 

Kasstroom uit (des)investeringen -25.183 -44.846 

Ingaand 

3.1.1 Nieuwe te borgen leningen 20.000 109.043 

3.1.2 Nieuwe ongeborgde leningen DAEB-investeringen 0 0 

3.1.3 Nieuwe ongeborgde leningen niet-DAEB-investeringen 0 0 

Uitgaand 

3.2.1 Aflossing geborgde leningen -33.280 -62.699 

3.2.2 Aflossing ongeborgde leningen DAEB-investeringen 0 -1.405 

3.2.3 Aflossing ongeborgde leningen niet-DAEB-investeringen 0 0 

Kasstroom uit financieringsactiviteiten -13.280 44.939 

4.1 Mutatie liquide middelen -5.248 8.371 

4.2 Wijziging kortgeldmutaties 0 0 

Liquide middelen per 1-1 10.580 2.209 

Liquide middelen per 31-12 5.332 10.580




Toelichting op het enkelvoudig 

kasstroomoverzicht 

De uitgaande operationele kasstroom is in 2022 lager 

door achterblijvende onderhoudsuitgaven (1.7), lagere 

rentelasten (1.9) en vooral lagere verhuurderheffing 

(1.10b) door verlaging van het tarief in 2022. De lagere 

onderhoudsuitgaven (1.7) zijn voor het grootste deel toe 

te wijzen aan het planmatig- en reparatieonderhoud. Er 

zijn minder reparatieverzoeken uitgevoerd en planmatig 

onderhoud liep in 2022 vertraging op door langere 

instemmingsprocedures met bewoners, latere levering 

van materialen en het doorschuiven van projecten naar 

2023 i.v.m. een verduurzamingsslag. 

De kasstroom betaalde rente (1.9) daalde ten opzichte 

van 2022 als gevolg van herfinanciering, renteconversie 

en reguliere (eind)aflossing van leningen. Per saldo 

zijn minder leningen aangetrokken (3.1.1) dan is 

afgelost (3.2.1) waardoor de langlopende schulden 

in 2022 zijn gedaald. In 2022 is € 5 miljoen minder 

aan verhuurderheffing betaald dan in 2021 door 

verlaging van het tarief. De verkregen RVV-kortingen 

(ruim € 4 miljoen) zijn als objectsubsidie in mindering 

gebracht op de investeringen (2.6 en 2.7) en niet op de 

verhuurderheffing. 

De vennootschapsbelasting (1.12) is lager door 

teruggave van de voorlopige aanslag 2020. 

In 2022 is bovendien de voorlopige aanslag 2022 

betaald en de voorlopige aanslag 2021 verrekend. 

De verkoopontvangsten bestaande bouw (2.1) 

waren in 2021 fors lager doordat minder woningen 

uitgepond zijn en er minder Fourrent woningen 

verkocht zijn. Vooral de investeringen nieuwbouw 

(2.6) blijven fors achter bij 2021. Er zijn voornamelijk 

verhuiskostenvergoedingen betaald voor Weigeliaplein, 

Denekamp en Meleco. 

Verbeteruitgaven (2.5) hebben behalve planmatig 

onderhoudsinvesteringen betrekking op de aanpak 

van de Den Helderstraat, Sleepnetstraat, De Gaarde, 

Leharstraat en Jonathanstraat/Schaepmanstraat. In de 

externe kosten bij verkoop (2.9) zijn de verbouwkosten 

opgenomen van Fourrent. 

De ‘nieuw geborgde leningen’ (3.1.1) betrof 

twee 50-jarige leningen (nieuwe financiering en 

herfinanciering). In de aflossingen is behalve een 

tweetal eindaflossingen (totaal € 17,75 miljoen) en 

reguliere aflossingen een aflossing van € 10 miljoen 

begrepen op een flexibele roll-over lening. Onder 

langlopende schulden is dit verder toegelicht. 

11.4 | Algemene 

toelichting 

Algemeen 

Woningstichting Haag Wonen is een stichting met de 

status van ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’ en is 

ingeschreven bij het handelsregister onder nummer 

27070420. De activiteiten bestaan voornamelijk 

uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen 

voor de sociale huursector. Zij is werkzaam binnen 

de juridische wetgeving vanuit de Woningwet. De 

(statutaire) vestigingsplaats is Den Haag met als adres: 

Waldorpstraat 80. 

Grondslagen voor enkelvoudige jaarrekening 

Haag Wonen gevestigd in Den Haag staat aan het 

hoofd van de Haag Wonen-groep. Nadat diverse 

verbindingen zijn geliquideerd, activiteiten stop zijn 

gezet en/of bijna afgerond zijn, is de impact van de 

resterende verbindingen op de verslaggeving van te 

verwaarlozen betekenis. Op het balanstotaal en het 

eigen vermogen bedraagt de totale impact minder 

dan 1%. Op de omzet en het resultaat is de impact nog 

geringer. Gezien de geringe impact op de jaarcijfers van 

Haag Wonen is besloten om vanaf jaarrekening 2018 

niet langer een geconsolideerde jaarrekening op te 

stellen, maar uitsluitend een enkelvoudige jaarrekening. 

Op basis van Titel 9 Boek 2 BW artikel 407 is deze 

beslissing genomen, en verder uitgewerkt op grond van 

artikel 2:407 BW. De lijst met verbindingen is als bijlage 

opgenomen.



Stelselwijzigingen 

In 2022 zijn geen stelselwijzigingen geweest. 

Schattingswijzigingen 

In de jaarrekening 2022 is sprake van de volgende schattingswijzigingen: 

• In het kader van de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB en niet-DAEB vastgoed in 

exploitatie zijn diverse schattingswijzigingen doorgevoerd in de parameters en berekeningsmethodieken die 

nader uiteen zijn gezet in paragraaf 11.5. 

• In het boekjaar 2022 heeft Haag Wonen besloten om voor een groter deel van de vastgoedportefeuille dan 

in het boekjaar 2021 de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie te berekenen volgens 

de full-versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde in verhuurde staat. Aangezien hierbij 

niet de berekeningsmethodiek wordt gewijzigd, maar enkel de invulling van een aantal van de parameters (de 

vrijheidsgraden) binnen deze methodiek, is deze wijziging te classificeren als een schattingswijziging. Indien het 

deel, wat nu voor het eerst via de full-versie is gewaardeerd, nog op de basisversie gewaardeerd was, zou de 

waarde € 10,6 miljoen lager liggen. 

Presentatiewijzigingen 

In 2022 zijn geen presentatiewijzigingen geweest. 

Foutherstel (RJ150) 

De aangiftes vennootschapsbelasting 2020 en 2021 zijn gelijktijdig met de vaststelling van de desbetreffende 

jaarrekening ingediend. Bij de vaststelling van de jaarrekeningen 2020 en 2021 was de juiste verhouding 

investeringen/onderhoud nog niet verwerkt maar was uitgegaan van een prognose. Als gevolg van deze 

aanpassing van de verhouding investeringen/onderhoud in de definitieve aangifte vennootschapsbelasting van 

2020 (€ 2,221 miljoen) en 2021 (€ 1,678 miljoen) is de post vennootschapsbelasting aangepast in de vergelijkende 

cijfers 2021. 

Eigen vermogen na resultaatbestemming 31-12-2021 2.832.183 

-/- Resultaat 2021 -316.238 

Eigen vermogen voor resultaatbestemming 31-12-2021 2.515.945 

Effect foutherstel 2020 2.221 

Eigen vermogen voor resultaatbestemming 31-12-2021 gecorrigeerd 2.518.166 

Resultaat 2021 gecorrigeerd 317.915 

Eigen vermogen na resultaatbestemming 31-12-2021 gecorrigeerd 2.836.081 

Het eigen vermogen is met € 3,899 miljoen toegenomen. 

Oordelen en schattingen 

Bij het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van Haag Wonen zich verschillende oordelen en maakt 

diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. Indien voor het 

geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht dit noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen 

inclusief bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost. 

De waardebepaling van het vastgoed betreft de belangrijkste schattingspost.




Gescheiden verantwoording DAEB/niet-DAEB 

Haag Wonen heeft de gescheiden verantwoording DAEB/niet-DAEB opgenomen in de toelichting op de 

enkelvoudige jaarrekening. De niet-DAEB activiteiten van Haag Wonen zien toe op: 

• Het verhuren van woningen die tot de niet-DAEB tak behoren. 

• Verhuur van bedrijfsmatig onroerend goed. 

Om tot een gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht te komen, wordt een aantal 

uitgangspunten gehanteerd. De volgende uitgangspunten worden gehanteerd. 

Grondslag voor scheiding 

Directe scheiding op 

verhuurbare eenheidsniveau 

(VHE-niveau). De opbrengsten/ 

kosten en kasstromen van 

individuele transacties worden 

direct toegerekend aan de 

individuele VHE die staat 

geclassificeerd als DAEB dan 

wel niet-DAEB. 

Posten in gescheiden verantwoording 

Balans: 

• Vastgoed in exploitatie 

• Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 

• (Verplichtingen uit hoofde van) Onroerende zaken verkocht onder 

voorwaarden 

• Vastgoed bestemd voor de verkoop 

• Voorziening onrendabele investeringen. 

Winst-en verliesrekening: 

• Verkoopopbrengsten en -lasten 

• Niet-gerealiseerde waardeveranderingen 

Kasstroomoverzicht: 

• Verkoopontvangsten 

• (Des)investeringskasstromen met uitzondering van woningverbetering. 

Toerekening op complexniveau 

en gescheiden naar de DAEB en 

niet-DAEB activiteiten op basis 

van de relatieve verdeling van 

eenheden in het betreffende 

complex. 

Balans: 

• Waarborgsommen. 


• Huuropbrengsten 

• Opbrengsten servicecontracten 

• Lasten servicecontracten 

• Lasten onderhoudsactiviteiten 

• Overige directe lasten exploitatie bezit 

• Leefbaarheid. 


Ontvangsten verhuur en servicecontracten 

• Uitgaven servicecontracten 

• Uitgaven onderhoud 

• Investeringskasstromen in woningverbetering.



Grondslag voor scheiding 

Gescheiden op basis van 

borging van de achterliggende 

financiering (bijvoorbeeld WSWborging). 

Geborgde leningen 

classificeren als DAEB, niet 

geborgde leningen als niet- 

DAEB. 

Posten in gescheiden verantwoording 

Balans: 

• Vastgoed ten dienste van (100% DAEB) 

• Deelnemingen (100% niet-DAEB) 

• Liquide middelen 

• Schulden/leningen kredietinstellingen (100% DAEB) 

• Lening u/g (100% niet-DAEB) 


• Rentebaten en rentelasten 

• Resultaat deelneming. 


• Renteuitgaven. 

Gescheiden op basis van 

omvang activiteiten in de DAEB/ 

niet-DAEB tak van Haag Wonen 

op basis van een algemene 

splitsingsfactor gebaseerd 

op de totaalverdeling van 

verhuureenheden in DAEB/niet- 

DAEB 

De hierbij gehanteerde verdeling 

DAEB/niet-DAEB is: 96/4. 

Balans: 

• (Huur)debiteuren 

• Voorziening pensioenen en overige voorzieningen 

• Belastingen en premies sociale verzekeringen 

• Crediteuren 

• Overlopende activa. 


• Lasten verhuur 

• Kosten overige activiteiten 

• Overige organisatiekosten 

• Toegerekende organisatiekosten. 


• Personeelsuitgaven 

• Overige bedrijfsuitgaven.




11.5 | 

Grondslagen 

voor waardering 

van activa en 

passiva 

Regelgeving 

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming 

met artikel 35 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van 

het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 

(BTIV) 2015, Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor 

de Jaarverslaggeving, in het bijzonder Richtlijn 645 

Toegelaten instellingen volkshuisvesting en de regels bij 

en krachtens de Wet Normering Topinkomens (WNT). 

Activa en passiva worden in het algemeen gewaardeerd 

tegen de vaste verkrijgingsof vervaardigingsprijs 

of de actuele waarde. Indien geen specifieke 

waarderingsgrondslag is vermeld, vindt waardering 

plaats tegen de verkrijgingsprijs. 

Vastgoedbeleggingen 

Algemene uitgangspunten 

Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders 

wordt vermeld, gelden voor alle vastgoedbeleggingen 

de volgende algemene uitgangspunten. 

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs 

De verkrijgingsof vervaardigingsprijs wordt bepaald 

als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven. 

Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als 

investeringssubsidie worden deze in mindering 

gebracht op de verkrijgingsof vervaardigingsprijs. 

Rekening wordt gehouden met bijzondere 

waardeverminderingen die op balansdatum worden 

verwacht. 

DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie 

DAEB-vastgoed omvat woningen met een huurprijs 

onder de huurtoeslaggrens op het moment van het 

afsluiten van de huurovereenkomst, maatschappelijk 

vastgoed en overig sociaal vastgoed in exploitatie. 

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed 

dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, 

waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele 

instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op 

de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking 

van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 

aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. 

Niet-DAEB vastgoed omvat woningen en overige 

objecten welke niet voldoen aan het criterium van 

DAEB-vastgoed. 

Waarderingsgrondslag 

Haag Wonen waardeert haar DAEB- en niet- 

DAEB-vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking 

tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs, inclusief 

transactiekosten. 

Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 

35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking 

gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van 

artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen 

volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen 

de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de 

Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 

plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen 

in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen 

volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig 

waarderen marktwaarde’). Hierbij wordt de marktwaarde 

op basis van de toekomstige kasstromen middels de 

Discounted Cash Flow (DCF)-methode bepaald. 

Voor verdere toelichting op de bepaling van de 

marktwaarde wordt verwezen naar de toelichting op de 

balans. 

Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de 

marktwaarde van het vastgoed in exploitatie, worden 

verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de 

periode waarin de wijziging zich voordoet.



Voor het verschil tussen de boekwaarde op basis van 

verkrijgingsof vervaardigingsprijs en de marktwaarde 

van het vastgoed in exploitatie wordt ten laste van 

de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve 

gevormd. Mocht het resultaat niet voldoende zijn, dan 

wordt voor het overige deel de herwaarderingsreserve 

ten laste van de overige reserves gevormd. 

Haag Wonen past de basisversie van het Handboek 

modelmatig waarderen marktwaarde toe op haar 

DAEB-bezit met uitzondering van het MOG en het 

intramuraal zorgvastgoed. De full-versie wordt toepast 

op het niet-DAEB bezit (woongelegenheden, BOG en 

parkeergelegenheden) en het MOG en intramuraal 

zorgvastgoed. Ook de extramurale tijdelijke woningen 

aan de Zichtenburglaan worden via de full-versie 

gewaardeerd. 

Bij toepassing van de basisversie is volgens 

het waarderingshandboek sprake van een 

aannemelijke marktwaarde op portefeuilleniveau. 

De herwaarderingsreserve wordt op complexniveau 

bepaald, waardoor bij de basisversie een 

onnauwkeurigheid kan bestaan in de allocatie binnen 

het eigen vermogen tussen de herwaarderingsreserve 

en de overige reserves. 

Bij de waardering van het vastgoed bij toepassing 

van de basisversie is geen taxateur betrokken. Als 

gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig 

bepaalde marktwaarde van het vastgoed in een 

bepaalde bandbreedte (+/- 10%) kan afwijken van de 

marktwaarde die met betrokkenheid van een taxateur 

(i.e. fullversie van het Handboek waarbij vrijheidsgraden 

van toepassing zijn) tot stand zou zijn gekomen. 

Om de basisversie toe te kunnen passen, heeft 

Haag Wonen een analyse gemaakt van haar bezit 

(grootstedelijk, in de Randstad, weinig specifiek 

vastgoed) en hierbij vastgesteld dat het type en 

de samenstelling van het bezit past binnen de 

uitgangspunten en normeringen die de basisversie 

voorschrijft. Daarom heeft Haag Wonen geconcludeerd 

dat de toepassing van de basisversie leidt tot een 

acceptabele uitkomst van de marktwaarde in 

verhuurde staat voor het geheel van de betreffende 

complexen en past binnen het getrouwe beeld van het 

vermogen en resultaat dat de jaarrekening, volgens het 

verslaggevingsstelsel, moet geven. 

Mutatie marktwaarde verhuurde staat 

Mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat van 

vastgoed in exploitatie worden in de winst-enverliesrekening 

verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde 

waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. 

Verwerking onderhoud en verbetering vastgoed in 

exploitatie (verbeterprojecten en investeringen in 

bestaand bezit) 

De Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 

2015 maakt onderscheid tussen onderhoud en 

verbetering. Er is sprake van onderhoudsuitgaven indien 

de uitgaven worden gedaan om de eenheid of het 

complex in dezelfde technische en bouwkundige staat 

te houden. Onderhoudslasten worden in de winst-enverliesrekening 

verwerkt. 

Investeringen voor verbetering betreffen de uitgaven 

met als doel het technisch of functioneel verbeteren 

van een verhuurbare eenheid, dan wel complex 

waardoor de inrichting, aard of omvang een wijziging 

heeft ondergaan. Deze uitgaven worden als onderdeel 

van de kostprijs van het vastgoed verwerkt. 

Tot de verbeteringen worden ten minste gerekend de 

werkzaamheden die verband houden met: 

• Het gebruiksklaar maken van een nieuwverworven 

onroerende zaak; 

• De nieuwbouwuitgaven bij vervangende 

nieuwbouw die volgen na het slopen van 

bestaande opstallen; 

• Herstel van fysieke beschadiging aan onroerende 

zaken als gevolg van abnormale gebeurtenissen, en 

• Een ingrijpende verbouwing. 

Er is sprake van een ‘ingrijpende verbouwing’ als een 

onroerende zaak technisch en economisch gezien 

hoogst verouderd is of als van een onroerende zaak 

een gedeelte bouwvallig is, welk gedeelte wordt 

afgebroken, en in het overblijvende gedeelte een 

groot aantal veranderingen en vernieuwingen wordt 

aangebracht.




We beschouwen de ingrijpende verbouwing (renovatie) 

als een investering wanneer wordt voldaan aan 

minstens drie van de volgende vier criteria: 

1. De energetische prestaties verbeteren wezenlijk 

(meerdere labelstappen) waardoor het bezit 

vanwege de ingrijpende verbouwing ook vanuit 

energetisch perspectief voor de langere termijn 

verhuurbaar is. 

2. Gevelrenovatie of dakrenovatie (inclusief isolatie) 

maakt op een zodanige manier deel uit van de 

aanpak waardoor deze op een niveau vergelijkbaar 

met dat van nieuwgebouwde objecten wordt 

gebracht. 

3. De werkzaamheden aan de onroerende zaak zijn 

mede gericht op het brengen dan wel houden van 

de kwaliteit van de badkamers, toiletten en keukens 

op het technische en functionele niveau dat in 

redelijkheid minimaal in nieuwgebouwde objecten 

mag worden verwacht. 

4. Installatievoorzieningen van de verhuurbare 

eenheden, dan wel complexen zijn als gevolg 

van de werkzaamheden toekomstbestendig in de 

zin dat ze niet binnen 10 jaar hoeven te worden 

aangepakt. 

Buitengebruikstelling als gevolg van sloop 

Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan 

op de waardepeildatum 31 december 2022 een, ook 

voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop 

van toepassing is, wordt hier bij de waardering rekening 

mee gehouden. Dit is in de regel het geval als het 

besluit tot sloop intern geformaliseerd (realisatiebesluit 

sloop) en extern gecommuniceerd is. 

Beleidswaarde 

De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Haag 

Wonen en beoogt inzicht te geven in de 

verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, 

uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde 

wordt verstaan de contante waarde van de aan een 

actief of samenstel van activa (kasstroom genererende 

eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen 

uitgaande van het beleid van Haag Wonen. De 

beleidswaarde wordt bepaald middels de Discounted 

Cash Flow (DCF-) methode. De grondslagen voor 

de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie 

(zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) 

komen overeen met de grondslagen voor de bepaling 

van de marktwaarde, met uitzondering van: 

1. Voor het gehele bezit is uitgegaan van het 

scenario ‘doorexploiteren’. Er wordt geen 

rekening gehouden met een uitpondscenario 

en voorgenomen verkopen van vastgoed in 

exploitatie. Hierbij wordt tevens uitgegaan van een 

eeuwigdurende looptijd voor de bepaling van de 

eindwaarde als onderdeel van de DCF-methode. 

Ten aanzien van de gehanteerde exit yield wordt 

direct aangesloten bij de gehanteerde methodiek 

volgens het Handboek modelmatig waarderen 

marktwaarde. Deze is daarmee niet langer als 

vrijheidsgraad toegepast voor de niet-DAEB 

woongelegenheden. 

2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in 

plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte 

moment van (huurders)mutatie. De streefhuur 

betreft de huur die volgens het beleid van de 

corporatie bij mutatie in rekening wordt gebracht, 

passend binnen de geldende weten regelgeving, 

feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken 

met gemeenten. Bij mutatie wordt de huurprijs 

bepaald op basis van de methodiek ‘energielabel 

-% maximaal redelijk’. Daarnaast wordt er afgetopt 

op de aftoppingsgrenzen en de liberalisatiegrens. 

Woningen in het niet-DAEB segment worden bij 

mutatie voor een vaste prijs van € 900 (2021: 

€ 900) verhuurd. De ingerekende streefhuur van 

de sociale eengezins- en meergezinswoningen 

is gemiddeld 79% (2021: 84%) van de maximaal 

redelijke huur. Daarnaast is er in deze stap rekening 

gehouden met de eenmalige huurverlaging in 2023 

voor een deel van de gereguleerde woningen, zoals 

afgesproken in de Nationale Prestatieafspraken. 

3. De component instandhoudingsonderhoud 

is vervangen door een nominale eigen 

onderhoudsnorm (gecorrigeerd voor 

inflatie), welke bepaald is aan de hand van 

de meerjarenonderhoudsbegroting. De 

onderhoudskosten zijn op complexniveau bekend. 

Waardoor op complexniveau een normbedrag 

wordt vastgesteld, rekening houdend met de 

langjarige onderhoudscyclus voortvloeiend uit 

de vastgestelde meerjarenonderhoudsbegroting. 

Het gaat om ongeveer € 48,7 miljoen per jaar 

(2021: € 42,2 miljoen). Daarnaast wordt voor bijna 

€ 6,9 miljoen per jaar (2021: € 5,2 miljoen) aan 

indirecte kosten toegerekend aan onderhoud. 

Totaal gaat het dus om € 55,6 miljoen (2021: 

€ 47,2 miljoen) per jaar met een gemiddelde van 

€ 2.543,08 (2021: € 2.251,76) per verhuureenheid.



4. De beheerskosten uit de DCF-berekening zijn 

vervangen door een eigen beheernorm die aansluit 

bij de jaarlijkse werkelijke uitgaven voor beheer in de 

15-jaars DCF-periode. Hieronder worden verstaan 

de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn 

te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten 

van de corporatie en zoals deze worden 

opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en 

beheeractiviteiten’ in de resultatenrekening. Haag 

Wonen gaat uit van gemiddelde beheerlasten van 

€ 875 per verhuureenheid (2021: € 970). 

De beleidswaarde van BOG / MOG / ZOG is gelijk 

aan de marktwaarde en hierbij wordt dus 

verondersteld dat de marktuitgangspunten 

overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten. 

Voor zover de gehanteerde uitgangspunten afwijken 

van die voor de bepaling van de marktwaarde 

in verhuurde staat, zijn deze afgeleid van de 

meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, 

onderhoudslasten en de lasten van verhuur en beheer) 

en geënt op de voorschriften opgenomen in de 

Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 

(RTIV). 

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 

Onroerende zaken die in het kader van een regeling 

verkoop onder voorwaarden (VOV) zijn overgedragen 

aan een derde en waarvoor Haag Wonen een 

terugkoopplicht kent, worden aangemerkt als 

financieringsconstructie. De betreffende onroerende 

zaken worden aan de activazijde gewaardeerd tegen 

de onderhandse verkoopwaarde (leegwaarde) bij 

verkoop onder aftrek van de korting, plus de geschatte 

waardeontwikkeling per balansdatum, minus de 

geschatte verkoopkosten. Waardemutaties worden 

verwerkt in de winst- en verliesrekening als ‘Niet 

gerealiseerde waardeveranderingen verkopen onder 

voorwaarden’. 

Voor de in de regeling overeengekomen 

overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de 

balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze 

terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en 

getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting 

rekening houdend met de contractvoorwaarden. 

Deze waardemutaties worden verwerkt in de 

winst- en verliesrekening als ‘Niet gerealiseerde 

waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden’. 

Indien de terugkoop gerealiseerd is, vindt 

verwerking afhankelijk van de beleidsdoelstelling 

plaats: 

• Bij gelijkblijvende bestemming blijft classificatie 

onder verkopen onder voorwaarden van 

toepassing. Waardering vindt plaats tegen 

de waarde waartegen terugkoop heeft 

plaatsgevonden. 

• Indien de woning een ‘verhuurbestemming’ 

krijgt, wordt deze woning opgenomen onder het 

vastgoed in exploitatie. Waardering vindt plaats 

op basis van de marktwaarde in verhuurde staat 

volgens het Handboek modelmatig waarderen 

marktwaarde. 

• Indien de woning een ‘verkoopbestemming’ krijgt, 

vindt verantwoording plaats onder de voorraden. 

Waardering vindt plaats tegen de waarde waarop 

de woning is teruggekocht. 

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor 

eigen exploitatie 

Typering 

Dit betreft nieuwbouw die wordt ontwikkeld of 

projecten waarbij bestaand bezit door middel van 

sloop/nieuwbouw tot volledig nieuw vastgoed 

ontwikkeld wordt. Het vastgoed is bestemd om te 

worden ingezet als vastgoed in exploitatie. 

Waarderingsgrondslag 

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen 

exploitatie wordt gewaardeerd tegen de verkrijgingsof 

vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde. 

Materiële vaste activa 

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de 

exploitatie 

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de 

exploitatie worden gewaardeerd op verkrijgingsof 

vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve 

afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere 

waardeverminderingen. 

De verkrijgingsof vervaardigingsprijs wordt bepaald 

als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven. 

Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als 

investeringssubsidie, worden deze in mindering 

gebracht op de verkrijgingsof vervaardigingsprijs.




De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte 

gebruiksduur en worden berekend op basis van een 

vast percentage van de verkrijgingsprijs. 

Financiële vaste activa 

Deelnemingen in groepsmaatschappijen 

Deelnemingen waarin invloed van betekenis 

kan worden uitgeoefend op het zakelijk en 

financieel beleid worden gewaardeerd volgens de 

vermogensmutatiemethode (netto vermogenswaarde). 

Wanneer 20% of meer van de stemrechten kan worden 

uitgebracht, wordt ervan uitgegaan dat er invloed van 

betekenis is. 

De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens 

de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. 

Voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens 

beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, 

wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de 

betreffende deelneming. 

Indien de waarde van een deelneming volgens de 

nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op 

nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Haag Wonen 

in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de 

schulden van de deelneming, respectievelijk het stellige 

voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar 

schulden in staat te stellen, wordt een voorziening 

getroffen. 

Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis 

wordt uitgeoefend worden gewaardeerd tegen 

verkrijgingsprijs en indien van toepassing onder aftrek 

van bijzondere waardeverminderingen. 

Leningen u/g 

De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen 

de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk 

de nominale waarde. Vervolgens vindt waardering 

plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening 

wordt gehouden met een eventuele bijzondere 

waardevermindering. 

Vordering latente belastingen 

Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale 

balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de 

commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient 

Haag Wonen een belastinglatentie te vormen indien 

en voor zover sprake is van verrekenbare tijdelijke 

verschillen. 

Voor verrekenbare tijdelijke verschillen moet een 

actieve belastinglatentie worden gevormd in het geval 

dat de commerciële waardering (op het niveau van 

kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale 

waardering en een passieve latentie in het omgekeerde 

geval. 

Latente belastingvorderingen uit hoofde van 

verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse 

verliescompensatie worden opgenomen voor zover 

het waarschijnlijk is dat toekomstige fiscale winst 

beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen 

worden gecompenseerd en de mogelijkheid van 

verrekening kan worden benut. Bij het op 31 december 

2022 vormen van de actieve latentie is rekening 

gehouden met tijdelijke verschillen die voortvloeien 

uit het afschrijvingspotentieel en de disagio op de 

langlopende leningen. Daarnaast is de actieve latentie 

voor het verrekenbaar tijdelijk verschil uit hoofde van 

de leningruil met Vestia in 2022 ten gunste van het 

resultaat gebracht. 

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder 

de financiële vaste activa dan wel de vlottende 

activa (bij een termijn korter dan 1 jaar), latente 

belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de 

voorzieningen. 

De berekening van de latente belastingvorderingen en 

–verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven 

die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen 

de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover 

deze al bij wet zijn vastgesteld. 

Belastinglatenties worden gewaardeerd tegen contante 

waarde. 

Voorraden 

Vastgoed bestemd voor de verkoop 

Vastgoed bestemd voor de verkoop betreft de voorraad 

woningen (opgeleverd en nog niet verkocht) die niet 

in exploitatie is en is aangewezen voor verkoop. Dit 

vastgoed wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs 

of lagere netto opbrengstwaarde. De netto 

opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder 

aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. 

De voorraad teruggekochte Koopgarantwoningen 

wordt gewaardeerd tegen actuele waarde, dit is de 

‘terugkoopwaarde’.



Onder vastgoed bestemd voor de verkoop wordt tevens 

opgenomen vastgoed dat niet langer in exploitatie is en 

waarvoor activiteiten zijn aangevangen ten behoeve van 

de verkoop. De verkrijgingsprijs wordt bepaald op basis 

van de marktwaarde op het moment dat het vastgoed 

uit exploitatie wordt genomen. 

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 

Het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de 

verkoop betreft nog niet opgeleverde en nog 

onverkochte woningen uit projectontwikkeling en/ 

of het onverkochte deel van de in ontwikkeling 

zijnde grondposities en wordt gewaardeerd op 

vervaardigingsprijs of lagere netto opbrengstwaarde. De 

netto opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte 

verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten 

voor voltooiing en verkoop. 

Overige voorraden 

De magazijnvoorraden zijn gewaardeerd tegen kostprijs 

of lagere opbrengstwaarde. 

Vorderingen 

Vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen 

tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd 

tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn 

aan de nominale waarde. Een eventuele voorziening 

voor het risico van oninbaarheid wordt in mindering 

gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis 

van individuele beoordeling van de vorderingen. 

Liquide middelen 

De liquide middelen betreffen kas, banktegoeden en 

deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. 

Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen 

onder schulden aan banken onder de kortlopende 

schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen 

de nominale waarde. 

Eigen vermogen 

Eigen vermogen 

Dit betreft het vermogen van Haag Wonen waarover 

de daartoe bevoegde organen binnen de grenzen 

van de wettelijke kaders en statutaire bepalingen kan 

beschikken. 

Herwaarderingsreserve 

De herwaarderingsreserve wordt bepaald voor het 

vastgoed dat wordt gewaardeerd op marktwaarde. 

De herwaarderingsreserve wordt op complexniveau 

gevormd. De omvang van de herwaarderingsreserve 

voor het vastgoed wordt op iedere balansdatum 

bepaald op basis van het positieve verschil tussen 

de boekwaarde op basis van marktwaarde en de 

boekwaarde op basis van historische kostprijs. 

Bij de bepaling van de boekwaarde op basis van 

historische kostprijs wordt geen rekening gehouden 

met afschrijvingen, maar wel met bijzondere 

waardeverminderingen. Bij de vorming van de 

herwaarderingsreserve wordt geen rekening gehouden 

met belastingen. 

Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve 

wordt ten gunste van de overige reserves gebracht. 

Voorzieningen 

Voorzieningen worden gevormd voor in rechte 

afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen 

die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk 

is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en 

waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden ingeschat. 

De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de 

beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn 

om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. 

De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de 

contante waarde van de uitgaven die naar verwachting 

noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, 

tenzij anders vermeld. Indien de tijdwaarde van het geld 

niet materieel is worden voorzieningen opgenomen 

tegen nominale waarde. Indien de verplichtingen 

binnen een jaar worden afgewikkeld, worden 

voorzieningen opgenomen tegen nominale waarde. 

Wanneer de verwachting is dat een derde de 

verplichtingen vergoedt en het waarschijnlijk is dat deze 

vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling 

van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een 

actief in de balans opgenomen. 

Voorziening onrendabele investeringen en 

herstructureringen 

Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan 

van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen 

die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke 

verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen 

die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern 

geformaliseerd en extern gecommuniceerd’.




Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de 

corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten 

en overige stakeholders aangaande verplichtingen 

inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige 

nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting 

is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van 

de corporatie rondom projectontwikkeling en 

herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake 

indien de formalisering van de verplichting en de 

externe communicatie heeft plaatsgevonden. 

Bij een nieuwbouwproject wordt een voorziening 

gevormd indien de investering in het vastgoed in 

ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie hoger is 

dan de verwachte marktwaarde van het vastgoed bij 

oplevering. Voor het verschil tussen de investering en 

de verwachte marktwaarde bij oplevering wordt een 

voorziening gevormd, indien en voor zover de uitgaven 

met betrekking tot het vastgoed in ontwikkeling 

bestemd voor eigen exploitatie nog niet in de balans 

zijn verwerkt. 

Investeringen in bestaande complexen 

(verbeterprojecten en PO investeringen) worden 

verantwoord onder de post ‘vastgoed in exploitatie’, 

omdat sprake is van een duurzame exploitatie. Voor de 

onrendabele toppen van de investeringen in bestaande 

complexen wordt geen voorziening voor onrendabele 

investeringen in de jaarrekening opgenomen. De 

onrendabels (overige waardeveranderingen) worden 

direct van het ‘vastgoed in exploitatie’ afgehaald. 

Voorziening latente belastingverplichtingen 

en -vorderingen 

Latente belastingverplichtingen zijn opgenomen 

onder de voorzieningen. Voor verdere toelichting zie 

‘Vordering latente belastingen’. 

Voorziening pensioenen 

De pensioenvoorziening betreft de door de 

pensioenadviseur geraamde pensioenverplichting 

aan een zeer beperkte groep voormalige VZOS 1 - 

medewerkers. De voorziening is ter dekking van 

toekomstige pensioenverhogingen van de niet actieve 

deelnemers. Eén keer in de drie jaar wordt deze 

verplichting opnieuw bepaald. 

De verplichting wordt bepaald door een koopsom 

te berekenen waartegen een pensioenmaatschappij 

de verplichting van Haag Wonen zou overnemen. 

De hoogte van de koopsom hangt af van de 

overlevingskansen, de indexatie en de rekenrente. In 

juni 2020 is de verplichting opnieuw bepaald. 

De reguliere pensioenverplichtingen die voortvloeien 

uit de rechten van haar personeel zijn ondergebracht bij 

de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties 

(SPW). 

Haag Wonen betaalt hiervoor premies. Deze premies 

worden als last in de winst- en verliesrekening 

verantwoord. 

De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, 

indien en voor zover de dekkingsgraad van het 

pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds 

gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. 

Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de 

bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van 

toepassing en worden op verplichte, contractuele 

of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en 

verzekeringsmaatschappijen betaald door Haag Wonen. 

De premies worden verantwoord als personeelskosten 

zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies 

worden opgenomen als overlopende activa indien dit 

tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van 

toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies 

worden als verplichting op de balans opgenomen. 

Toevoegingen aan en vrijval van pensioenvoorzieningen 

worden ten laste respectievelijk ten gunste van de 

winst- en verliesrekening gebracht. 

Jubileumvoorziening 

De jubileumvoorziening betreft een voorziening voor 

toekomstige jubileumuitkeringen. De voorziening 

betreft het geschatte bedrag van de in de toekomst 

uit te keren jubileumuitkeringen. De berekening is 

gebaseerd op gedane toezeggingen, blijfkansen en 

leeftijden. 

1 Verbetering Zij Ons Streven (VZOS) is één van de rechtsvoorgangers van het huidige Haag Wonen.



Schulden 

Langlopende schulden worden bij de eerste waardering 

gewaardeerd tegen de reële waarde. Deze is over 

het algemeen gelijk aan de nominale waarde. Na 

eerste waardering worden de langlopende schulden 

gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De 

geamortiseerde kostprijs is het bedrag waarvoor een 

financieel actief of financiële verplichting bij de eerste 

verwerking in de balans wordt opgenomen, verminderd 

met aflossingen op de hoofdsom, vermeerderd of 

verminderd met de via de effectieve-rentemethode 

bepaalde cumulatieve amortisatie van het verschil 

tussen dat eerste bedrag en het aflossingsbedrag en 

verminderd met eventuele afboekingen (direct, dan 

wel door het vormen van een voorziening) wegens 

bijzondere waardeverminderingen of oninbaarheid.” 

Indien geen sprake is van agio of disagio is de 

geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. 

De aflossingsverplichting voor het komend jaar is 

opgenomen onder de kortlopende schulden. 

Voor kortlopende schulden vindt de eerste waardering 

tegen reële waarde plaats en vervolgens wordt 

gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. 

In het kader van de verkoop van woningen 

onder voorwaarden heeft de corporatie een 

terugkoopverplichting die mede afhankelijk is 

van de waardeontwikkeling van de woningen 

en van de specifieke contractuele voorwaarden. 

De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. 

Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen 

één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de 

kortlopende schulden verantwoord. 

Leasing 

Leasecontracten waarbij een groot deel van de vooren 

nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Haag 

Wonen ligt, worden verantwoord als operationele 

leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele 

leasing worden, rekening houdend met ontvangen 

vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt 

in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het 

contract. 

11.6 | 

Grondslagen 

voor resultaatbepaling 

Algemeen 

De winst- en verliesrekening wordt gepresenteerd op 

basis van de functionele indeling. In de functionele 

winst- en verliesrekening bestaat een onderscheid 

tussen direct toe te rekenen kosten en indirecte kosten 

(zoals lonen en salarissen, overige bedrijfslasten en 

afschrijvingskosten materiële vaste activa ten dienste 

van). De direct toe te rekenen kosten worden bij het 

betreffende onderdeel verantwoord. De toerekening van 

de indirecte kosten aan de onderscheiden onderdelen 

van de functionele winst- en verliesrekening gebeurt op 

basis van de verdeelsleutel ‘personeelskosten’. 

Resultaatbepaling 

Baten worden verantwoord in het jaar waarin deze 

worden gerealiseerd. Lasten worden verantwoord in 

het jaar waarin de prestaties worden geleverd. Verliezen 

worden verantwoord wanneer deze voorzienbaar zijn. 

Lonen en salarissen, sociale lasten 

Lonen, salarissen en sociale lasten zijn op grond 

van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en 

verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan 

werknemers. Deze kosten worden op basis van een 

verdeelsleutel aan de diverse activiteiten toegerekend. 

Pensioenlasten 

Haag Wonen heeft de toegezegde pensioenregeling 

bij het bedrijfstakpensioenfonds in de jaarrekening 

verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. Haag 

Wonen is aangesloten bij bedrijfstakpensioenfonds 

SPW die tezamen met andere woningcorporaties 

dezelfde regeling toepast. Haag Wonen heeft geen 

verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen 

anders dan eventueel hogere toekomstige premies. In 

de jaarrekening worden dus alleen de verschuldigde 

premies verantwoord. Deze kosten worden op basis 

van een verdeelsleutel aan de diverse activiteiten 

toegerekend.




Afschrijvingen materiële vaste activa 

Op vastgoed in exploitatie wordt niet afgeschreven. De 

afschrijvingen op de activa ten dienste van exploitatie 

worden gebaseerd op de verkrijgingsprijs. Afschrijvingen 

vinden plaats volgens de lineaire methode op basis 

van de verwachte gebruiksduur en worden via 

verdeelsleutels toegerekend aan de afzonderlijke 

activiteiten. 

Netto resultaat exploitatie 

vastgoedportefeuille 

Huuropbrengsten 

Dit betreft de daadwerkelijk in rekening gebrachte huren 

van woningen, woongebouwen en bedrijfsruimten, 

dus na aftrek van huurderving wegens leegstand. De 

mutatie van de voorziening voor dubieuze debiteuren 

en de afboeking van dubieuze huurdebiteuren zijn ook 

onder deze post opgenomen. 

Opbrengsten servicecontracten 

Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders ter 

dekking van te maken en gemaakte servicekosten. 

De vergoeding is gebaseerd op de geraamde kosten. 

Jaarlijks vindt op basis van de werkelijke kosten 

afrekening plaats. De kosten worden verantwoord 

onder de lasten servicecontracten. 

Kosten onderhoud 

Onder deze post worden alle direct aan het 

verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud 

(anders dan groot onderhoud) verantwoord voor 

zover deze betrekking hebben op het vastgoed in 

exploitatie. Van toerekenbaarheid is sprake als de 

daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar 

hebben plaatsgevonden. Naast onderhoudslasten 

betreffen dit ook personeelslasten die feitelijk betrekking 

hebben op onderhoudsactiviteiten inclusief de overige 

indirecte bedrijfskosten die met een verdeelsleutel zijn 

toegerekend. 

Reeds aangegane verplichtingen waarvan de 

werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op 

balansdatum worden verwerkt onder de ‘niet in de 

balans opgenomen verplichtingen’. 

Overige directe operationele lasten 

exploitatie bezit 

Aan deze posten worden de directe lasten met 

betrekking tot de exploitatie van het bezit toegerekend 

die geen betrekking hebben op de verhuur en 

beheeractiviteiten of onderhoudsactiviteiten. 

De overige directe operationele lasten exploitatie bezit 

zijn echter wel kosten die worden veroorzaakt door het 

feit dat de woningcorporatie vastgoed heeft. 

Netto resultaat verkoop vastgoedportefeuille 

De post totaal van netto gerealiseerd resultaat verkoop 

vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde 

verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het 

bestaand bezit en de toegerekende organisatiekosten. 

Opbrengsten worden verantwoord op het moment van 

overdracht van economische rechten en verplichtingen 

(passeren akte van levering). 

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 

De overige waardeveranderingen worden gevormd 

door: 

• de waardevermindering die is ontstaan door 

aangegane juridische en feitelijke verplichtingen 

met betrekking tot investeringen in nieuwbouw 

indien en voor zover de verwachte marktwaarde 

lager is dan de kostprijs; 

• de terugname van eerder genomen 

waardeverminderingen door gewijzigde 

inschattingen van stichtingskosten/marktwaarde; 

• afwaarderingen (en eventuele terugnames 

van eerder genomen afwaarderingen) van 

grondposities; 

• afboeking van eerder geactiveerde bedragen voor 

investeringsprojecten. 

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen 



vastgoedportefeuille hebben betrekking op 

waardemutaties die ontstaan door een wijziging in de 

marktwaarde van de vastgoedportefeuille.




vastgoedportefeuille verkopen onder voorwaarden 

Dit betreft de jaarlijkse mutatie van de actuele waarde 

van de woningen verkocht onder voorwaarden. Dit 

betreft zowel de waardeverandering van de post 

‘onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’ als de 

post ‘verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken 

verkocht onder voorwaarden’. 


vastgoedportefeuille bestemd voor de verkoop 

Dit betreffen waardeveranderingen die ontstaan door 

een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille 

bestemd voor de verkoop in het lopende verslagjaar. 

Netto resultaat overige activiteiten 

Opbrengsten inzake overige activiteiten ontstaan uit 

werkzaamheden die niet tot de primaire activiteiten van 

Haag Wonen behoren of ten gevolge van nagekomen 

baten van reguliere activiteiten. De kosten behorende 

bij overige activiteiten worden toegerekend aan het 

verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Voorbeelden 

van overige activiteiten zijn het beheer (van VvE’s) 

voor derden, bijdragen en kosten van warmte- en 

koudeopslaginstallatie en zonnepanelen. 

Leefbaarheid 

Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke 

ingrepen niet-zijnde investeringen en uitgaven voor 

activiteiten in de omgeving van woongelegenheden 

van Haag Wonen, die de leefbaarheid in buurten en 

wijken bevorderen. De indirecte kosten, lonen en 

salarissen en overige organisatiekosten die te relateren 

zijn aan leefbaarheid worden ook verantwoord als 

leefbaarheidsuitgaven. 

Saldo financiële baten en lasten 

Financiële baten en lasten 

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig 

verwerkt, rekening houdend met de effectieve 

rentevoet van de betreffende activa en passiva. 

Resultaat deelnemingen 

Het resultaat is het bedrag waarmee de boekwaarde 

van de deelneming sinds de voorafgaande jaarrekening 

is gewijzigd als gevolg van het door de deelneming 

behaalde resultaat. 

(Vennootschaps)belasting 

Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met 

ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig 

voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van 

deze belastingplicht heeft Haag Wonen een fiscale 

openingsbalans opgemaakt waarvoor specifieke 

fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil 

tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale 

boekwaarde) en de waardering op de commerciële 

balans (commerciële boekwaarde) dient Haag Wonen 

een belastinglatentie te vormen indien en voor zover 

er sprake is van verrekenbare of belastbare tijdelijke 

verschillen. 

De fiscale waarderingsregels voor de fiscale 

openingsbalans per 1 januari 2008 zijn vastgelegd in 

een met de Belastingdienst overeengekomen Tweede 

vaststellingsovereenkomst, die jaarlijks stilzwijgend 

verlengd werd. Daarmee werden ook de hoogte en 

waardering van te vormen belastinglatenties met 

terugwerkende kracht naar 1 januari 2008 duidelijk. 

Met ingang van 1 januari 2023 heeft de Belastingdienst 

de vaststellingovereenkomst opgezegd. De opzegging 

heeft geen invloed op de actieve belastinglatenties. 

Ook heeft het geen gevolgen voor het bepalen van 

de acute vennnootschapsbelastinglast of -bate over 

boekjaar 2022. Voor boekjaar 2022 zijn de fiscale 

winstbepalingsregels uit VSO 2 nog geldig. De 

opzegging heeft geen terugwerkende kracht. 

De belasting over het resultaat wordt berekend 

over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, 

rekening houdend met beschikbare 

fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande 

boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente 

belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen 

en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens 

wordt rekening gehouden met wijzigingen die 

optreden in de latente belastingvorderingen en latente 

belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te 

hanteren belastingtarief.




11.7 | Financiële 

instrumenten en 

risicobeheersing 

In 2017 heeft Haag wonen een Reglement financieel 

beleid en beheer opgesteld conform Artikel 55a van 

de Woningwet. Hierin maakt Haag Wonen inzichtelijk 

op welke wijze zij haar financiële continuïteit borgt. In 

het reglement zijn de uitgangspunten van Haag Wonen 

van het financieel beleid en beheer, de organisatie en 

jaarlijkse monitoring en de betrokkenheid van het intern 

toezicht op het beheer opgenomen. Ook worden 

regels gesteld voor beleggingen en derivaten. 

Haag Wonen maakt geen gebruik van derivaten 

en heeft dit in haar Reglement financieel beleid en 

beheer en ook in het Treasury statuut opgenomen. De 

Autoriteit woningcorporaties heeft het reglement van 

Haag Wonen op 16 januari 2018 goedgekeurd. 

In 2022 is het Reglement financieel beleid en beheer 

geactualiseerd aan de aanpassingen van het nieuwe 

Modelreglement financieel beleid en beheer 2021. Het 

aangepaste reglement is op 22 juni 2022 goedgekeurd 

door de RvC. 

Het Reglement financieel beleid en beheer van 

Haag Wonen heeft mede betrekking op verbonden 

ondernemingen: Haag Wonen holding BV, Haag Wonen 

Ontwikkeling BV en Aanvan vastgoed BV. 

Het Treasury statuut is in 2017 aangepast aan de laatste 

regelgeving en is op 11 oktober 2017 goedgekeurd door 

de RvC. 

Valutarisico 

Haag Wonen is alleen werkzaam in Nederland en loopt 

geen valutarisico. 

Renterisico 

Haag Wonen loopt renterisico over de rentedragende 

vorderingen (met name onder financiële vaste activa 

en liquide middelen) en rentedragende langlopende 

en kortlopende schulden (waaronder schulden aan 

kredietinstellingen) als gevolg van wijzigingen in de 

marktrente. 

Voor vorderingen en schulden met variabele 

renteafspraken loopt Haag Wonen risico ten aanzien 

van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot 

vastrentende vorderingen en schulden loopt Haag 

Wonen risico’s over de marktwaarde. Met betrekking 

tot deze vorderingen en schulden zijn geen financiële 

derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. 

Haag Wonen hanteert een maximaal renterisico van 

15% van het vreemd vermogen, gerekend over een 

aaneengesloten voortschrijdende periode van twaalf 

maanden. Door een maximum te stellen aan het 

renterisico kunnen risicovolle rentepieken worden 

voorkomen en is daarmee het renterisico begrensd. 

Haag Wonen maakt geen gebruik van derivaten. In 

2024 wordt het maximum van 15% in geringe mate 

overschreden. Dit is vooral een gevolg van twee nieuwe 

Euribor gerelateerde roll-over leningen (maximale 

hoofdsom € 55 miljoen). Mede vanwege de zeer lage 

korte rente wordt beperkte overschrijding van het 

renterisico door leningen met variabele hoofdsom 

(LVH’s) op dit moment niet als risico gezien. Het 

renterisico, uitgedrukt in een percentage van het saldo 

langlopende leningen, van Haag Wonen op basis van de 

bestaande leningportefeuille (exclusief herfinanciering, 

inclusief roll-over leningen (schuldrestant) en volledig 

opgenomen risico op spreadherziening van de 

basisrenteleningen) bedraagt: 

Jaartal 

Percentage 

2023 13,13% 

2024 14,45% 

2025 14,57% 

2026 12,11% 

2027 13,40%



Kredietrisico 

Haag Wonen heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Zij maakt gebruik van meerdere banken als 

tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Limieten zijn vastgelegd in het treasury statuut en naleving daarvan 

wordt voortdurend gemonitord. 

Haag Wonen heeft behalve voor het normale betalingsverkeer geen kredieten. De langlopende financiering betreft 

opgenomen geld hoofdzakelijk gefinancierd bij de sectorbanken. 

Liquiditeitsrisico 

Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico dat Haag Wonen loopt per balansdatum zijn als volgt (indicatief): 

Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico (x € 1.000) 

31-12-2022 

Bankschuld 0 

Kredietlimiet 30.000 

Lopende investeringsverplichtingen 11.600 

Aflossingsverplichting 2023 21.676 

Renteherziening in 2023 10.000 

Reeds vastgelegde nog te storten leningen o/g 10.000 

Nog niet benutte borgingsruimte WSW 45.505 

Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Haag Wonen zeker heeft gesteld dat hiervoor 

financiering beschikbaar is, of is toegezegd. Haag Wonen maakt een meerjaren kasstroomprognose waarin de 

voorgenomen investeringen doorgerekend worden en de consequenties voor de liquiditeitspositie zichtbaar worden. 

Per 18 juli 2022 heeft Haag Wonen een nieuw borgingplafond 2022 ontvangen van het WSW. Het plafond voor 

2022 is vastgesteld op € 672.223.000 op basis van de dPi 2021. Dit is € 45,5 miljoen hoger dan de leningportefeuille 

van Haag Wonen ultimo 2022 bij volledig opgenomen variabele hoofdsomleningen (€ 626.718.000). Tot het derde 

kwartaal 2023 is geen nieuwe financiering nodig. 

Haag Wonen beschikt over een kredietfaciliteit bij de huisbank. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden 

verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de bestaande leningen wordt 

constant gemonitord. 

Beschikbaarheidsrisico 

Haag Wonen heeft haar financiële meerjarenplan zodanig opgesteld dat de beschikbaarheid van faciliteiten voor 

financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt. De meerjarenbegroting voldoet aan de financiële kengetallen 

zoals deze door toezichthouders en andere financiële stakeholders worden gehanteerd. Voor de beschikbaarheid 

van financiering is de organisatie afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het 

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).




11.8 | Grondslagen voor 

de opstelling van het 

kasstroomoverzicht 

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. 

De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het 

kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, (des)investerings- en financieringsactiviteiten. 

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de 

hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele 

activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige 

schulden voorkomende verplichtingen. 

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder 

de kasstroom uit operationele activiteiten. 

Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. 

De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit 

investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven 

groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht. 

Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder het afsluiten van financiële 

leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.



11.9 | Toelichting op 

de balansposten 

A. Vaste activa 

I Vastgoedbeleggingen 

1. Vastgoed in exploitatie 

Een overzicht van het vastgoed in exploitatie is hierna opgenomen: 

Vastgoedbeleggingen (x € 1.000) 

Stand per 1 januari 

DAEB vastgoed 

in exploitatie 

niet-DAEB vastgoed 


Totaal 

2022 2021 2022 2021 2022 

Cumulatieve verkrijgingsof vervaardigingsprijs 1.162.485 1.092.392 44.138 50.064 1.206.623 

Cumulatieve waardevermeerdering 2.218.606 1.923.038 69.059 64.807 2.287.665 

Cumulatieve waardevermindering -10.362 -7.471 -1.276 -1.394 -11.638 

Boekwaarde per 1 januari 3.370.729 3.007.959 111.921 113.477 3.482.650 

Mutaties 

Investeringen – opleveringen 8.161 21.078 - - 8.161 

Investeringen – uitgaven na eerste verwerking 38.580 52.366 918 499 39.498 

Subsidies -4.063 - - - -4.063 

Desinvesteringen -1.214 -3.351 -3.341 -6.425 -4.555 

DAEB-herclassificatie -701 - 701 - - 

Aanpassing marktwaarde -77.654 295.568 -2.732 4.252 -80.386 

Waardeverminderingen/ORT -5 - - - -5 

Terugneming van waardeverminderingen - - - - - 

Afwaarderingen 5.124 -2.891 -30 118 5.093 

Overige mutaties 239 - - - 239 

Totaal mutaties -31.534 362.770 -4.484 -1.556 -36.018 

Stand per 31 december 

Cumulatieve verkrijgingsof vervaardigingsprijs 1.203.485 1.162.485 42.417 44.138 1.245.902 

Cumulatieve waardevermeerdering 2.140.947 2.218.606 66.326 69.059 2.207.274 

Cumulatieve waardevermindering -5.239 -10.362 -1.306 -1.276 -6.545 

Boekwaarde per 31 december 3.339.194 3.370.729 107.437 111.921 3.446.631 

De DAEB-herclassificatie bestaat uit 2 leegstaande woongelegenheden van DAEB-vastgoed naar niet-DAEBvastgoed. 

De waardeverminderingen hebben betrekking op 1 complex waarin verbeteringen zijn uitgevoerd tijdens het 

planmatig onderhoud. 

De overige mutaties bestaan uit 2 BOG’s die omgebouwd zijn tot woning.




Marktwaarde 

Basis gewaardeerd deel van het vastgoed in exploitatie 

De woningen en parkeergelegenheden in het DAEB-vastgoed in exploitatie en kleine BOG’s in het niet-DAEBvastgoed 

in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat. Deze waarde is bepaald op basis 

van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten 

instellingen volkshuisvesting. Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde middels de 

Discounted Cash Flow (DCF)-methode bepaald. 

Bij het bepalen van dit deel van de marktwaarde is de basisversie van het waarderingshandboek gehanteerd. De 

variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd. Aangezien de basisversie van het 

waarderingshandboek is gehanteerd, is de marktwaarde niet gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke 

en ter zake deskundige taxateur. 

De volgende disconteringsvoet is gebruikt voor de verschillende categorieën onroerende zaken in de basisversie: 

Disconteringsvoet 


Woongelegenheden 5,63% 

Bedrijfsmatig onroerend goed 9,16% 

Parkeergelegenheden 6,70% 

Full gewaardeerd deel van het vastgoed in exploitatie 

Bij het bepalen van de marktwaarde van het MOG en intramuraal zorgvastgoed in het DAEB-vastgoed in exploitatie 

en de woningen, BOG en parkeergelegenheden van het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is de fullversie van 

het waarderingshandboek gehanteerd. De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek 

gehanteerd met uitzondering van de volgende vrijheidsgraden: 

Impact hantering vrijheidsgraden Woongelegenheden 

Parameter handboek 

Markthuur € 280,84 - €1.928,40 € 410 - € 1.825 

Bandbreedte Eigen parameter 

Leegwaarde € 37.042 - € 1.097.568 € 90.000 - € 685.000 

Exit Yield doorexploiteren 3,07% -13,76% 3,30% - 6,75% 

Exit Yield uitponden 0,00% - 5,68% 1,25% - 7,00% 

Disconteringsvoet doorexploiteren 5,32% - 7,43% 3,51% - 7,75% 

Disconteringsvoet uitponden 6,14% - 7,43% 4,75% - 12,50% 

Onderhoud doorexploiteren € 1.224 - € 2.189 € 1.224 - € 2.189 

Onderhoud uitponden € 982 - € 1.332 € 1.137,50 - € 1.791,10 

Leegwaardestijging verleden 

jaar -1 op 13,2% en 

jaar 0 op -5,45% 

Leegwaardestijging Jaar 1 op -2,5% 

overige jaren 2% 

jaar -1 op 20% en 

jaar 0 op 3% 

Jaar 1 op -2% 

overige jaren 2%



Grote verschillen worden veroorzaakt door de verschillende typen woningen; EGW, MGW en extramuraal. Naast 

deze vrijheidsgraden is voor 1 complex het scenario doorexploiteren afgedwongen. Bij 2 andere complexen is de 

mutatiegraad overruled (zowel doorexploiteren als uitponden). 

Impact hantering vrijheidsgraden BOG, MOG en ZOG 



Markthuur € 0,31 - € 328,83 per m 2 

VVO per jaar 

€ 30 - € 225 per m 2 

VVO per jaar 

Exit Yield -30,81% - 78,26% 6,75% - 15,0% 

Disconteringsvoet 8,95 % - 9,86% 3,01% - 10,0% 

Markthuurstijging 1e jaar 9,9%, 2e jaar 2,6%, 

3e jaar 2,3% daarna 2% 

Voor 9 complexen is de markthuurstijging niet overruled, dit is voornamelijk bij intramuraal zorg. 

1e jaar 3,5%, 

daarna gelijk aan handboek 

Impact hantering vrijheidsgraden Parkeergelegenheden 



Markthuur € 0,00 - € 3.231,14 € 20 - € 2.460 

Leegwaarde € 3.386 - € 925.512 € 5.000 - €615.000 

Exit Yield doorexploiteren - 10,3% - 257,78% 3,60% - 8,00% 

Exit Yield uitponden 0,00% - 34,31% 2,65% - 11,50% 

Disconteringsvoet doorexploiteren 6,70% - 6,79% 3,01% - 24,85% 

Disconteringsvoet uitponden 6,70% - 6,79% 3,01% - 25,60% 

Het grote verschil in leegwaarde wordt veroorzaakt door een deel van een parkeergarage van 41 plekken, die als 

1 object wordt meegenomen in de marktwaardering. Daarnaast is bij 1 complex het scenario doorexploiteren 

afgedwongen en is de mutatiegraad overruled. 

Complexindeling 

Overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde vindt waardering op 

waarderingscomplexniveau plaats. Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat 

betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast is het gehele waarderingscomplex als eenheid aan een derde 

partij te verkopen. Alle verhuureenheden van Haag Wonen maken deel uit van een waarderingscomplex of vormen 

een afzonderlijk waarderingscomplex.




Parameters volledige portefeuille 

Haag Wonen heeft de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2022 voorgeschreven parameters en 

uitgangspunten toegepast. De belangrijkste uitgangspunten zijn: 

Parameters woongelegenheden 

2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 e.v. 

Prijsinflatie 2,70% 9,90% 2,60% 2,30% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 

Loonstijging 2,90% 3,70% 3,30% 3,30% 3,30% 3,30% 2,50% 

Bouwkostenstijging 7,80% 3,70% 3,30% 3,30% 3,30% 3,30% 2,50% 

Leegwaardestijging 13,20% -5.45% -2,50% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 

Instandhoudingsonderhoud per vhe doorexploiteerscenario 


Eengezinswoning € 1.426 - € 2.005 € 1.500 - € 1.806 

Meergezinswoning € 1.199 - € 2.189 € 1.104 - € 1.918 

Studenteneenheid € 390 - € 1.812 € 421 - € 1.644 

Zorgeenheid (extramuraal) € 1.439 - € 2.253 € 1.129 - € 1.976 

Instandhoudingsonderhoud per vhe uitpondscenario 


Eengezinswoning € 967 - €1.184 € 826 - € 1.083 

Meergezinswoning € 712 - € 1.332 € 661 - € 1.182 

Studenteneenheid n.v.t. € 358 - € 421 

Zorgeenheid (extramuraal) n.v.t. n.v.t. 

Beheerkosten per vhe 


Eengezinswoning € 481 € 467 

Meergezinswoning € 472 € 459 

Studenteneenheid € 445 € 432 

Zorgeenheid (extramuraal) € 435 € 423 

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,0485% 0,0516% 

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) 0,07% 0,07% 

Huurderving (% van de huursom) 1% 1% 

Mutatiekans bij doorexploiteren 4,93% 4,46% 

Mutatiekans bij uitponden 5,48% 5,77% 

Mutatieleegstand DAEB 0 maanden 0 maanden 

Mutatieleegstand niet-DAEB 3 maanden 3 maanden 

Mutatieleegstand verkoop 0 maanden 0 maanden 

Verkoopkosten bij uitponden (% van de leegwaarde) 1,0% 1,2%



Parameters bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed 


Instandhoudingsonderhoud per m 2 bvo BOG € 6,50 € 6,00 

Instandhoudingsonderhoud per m 2 bvo MOG € 7,90 € 7,30 

Mutatieonderhoud technisch per m 2 bvo BOG € 10,90 € 10,10 

Mutatieonderhoud technisch per m 2 bvo MOG € 13,20 € 12,20 

Mutatiekosten marketing (% jaarhuur) 14% 14% 

Beheerkosten % van de markthuur - BOG 3% 3% 

Beheerkosten % van de markthuur - MOG 2% 2% 

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,2705% 0,2642% 


Parameters Parkeergelegenheden 


Instandhoudingsonderhoud parkeerplaats per jaar € 60,00 € 56,00 

Instandhoudingsonderhoud garagebox per jaar € 202,00 € 187,00 

Beheerkosten parkeerplaats per jaar € 30,00 € 29,00 

Beheerkosten garagebox per jaar € 41,00 € 40,00 

Verkoopkosten per eenheid € 571,00 € 555,00 


Parameters intramuraal zorgvastgoed 


Instandhoudingsonderhoud per m 2 bvo € 10,50 € 9,70 

Mutatieonderhoud per m 2 bvo € 13,20 € 12,20 

Mutatiekosten marketing (% jaarhuur) 14% 14% 

Beheerkosten (% jaarhuur) 2,5% 2,5% 

Gemeentelijke OZB, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten 

(% van de WOZ) 

0,35% 0,33%




Achterstallig onderhoud 

In 2022 is het achterstallig onderhoud ten behoeve van de bepaling van de marktwaarde bij 31 complexen voor een 

bedrag van € 83.272.876 ingerekend (2021: € 90.870.617 bij 34 complexen). 

Inschakeling taxateur 

Voor 2022 is de gehele full-versie portefeuille getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe 

taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Hierna wordt jaarlijks 1/3 deel van het 

vastgoed in exploitatie getaxeerd. Dit betekent dat elk derde deel van het vastgoed in exploitatie minimaal eens per 

drie jaar opnieuw wordt getaxeerd. Het 1/3 deel wordt zo samengesteld dat dit een representatief deel van het totale 

bezit is. Voor het 2/3 deel dat niet getaxeerd wordt, wordt een markttechnische update verricht door de taxateur. Het 

taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van 

de basisversie zijn onderbouwd en vastgelegd zijn in het bezit van Haag Wonen en op aanvraag beschikbaar voor de 

Autoriteit woningcorporaties. 

Zekerheidstelling en verzekering 

Voor de aangetrokken leningen heeft de gemeente of het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) zich garant 

gesteld. De vastgoedbeleggingen zijn verzekerd op indexbasis tegen risico’s van storm- en brandschade. Voor 

verstrekte zekerheden wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden. 

WOZ-waarde 

In de posten DAEB-vastgoed in exploitatie en niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn 20.996 woningen en 2.591 nietwoningen 

opgenomen. De 53 woonwagenstandplaatsen zijn hierbij onder de woningen gezet. 

De WOZ-waarde van alle verhuureenheden (DAEB en niet-DAEB) die binnen het woningtarief vallen, bedraagt per 

peildatum 1 januari 2021 € 4,316 miljard. De waardestijging bedraagt gemiddeld 12,0% t.o.v. 2020. 

Verklaring waardemutaties 

Uit de validatie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2021 is gebleken dat de marktontwikkelingen 

in het 4e kwartaal 2021 onvoldoende tot uitdrukking zijn gekomen in de marktwaardewaardering ultimo 2021. 

In de COROP regio Agglomeratie ’s-Gravenhage was de waardering hiermee o.b.v. de rapportage van Fakton 

van 7 april 2023 inzake de marktwaardering circa 9,3% te laag. Dit effect is onderdeel van de niet-gerealiseerde 

waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2022 en bedraagt circa € 322,2 miljoen. De vergelijkende cijfers 2021 

zijn hierop niet aangepast. 

Eind maart is het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2022 herzien naar aanleiding van geconstateerde 

onvolkomenheden. De benodigde aanpassingen om te komen tot een marktconforme waardering zijn doorgevoerd 

middels aanpassing van de disconteringsvoet. Hiertoe heeft onderzoek plaatsgevonden waarbij is vastgesteld dat 

de verwachte uitkomsten van de basisversie in lijn liggen met de ontwikkeling van de leegwaarde van woningen 

gebaseerd op NVM cijfers in de regio. Als uitgangspunt is hierbij gehanteerd dat deze ontwikkeling van de 

marktwaarde (exclusief correcties voorgaand jaar) in lijn ligt met de ontwikkeling van de marktwaarde in 

verhuurde staat.



Onderliggende tabel geeft inzicht in de ontwikkelingen van de marktwaarde die impact hadden op de 

waardemutaties inclusief de (des)investeringen. 

Verloopstaat Marktwaarde verhuurde staat (x € 1.000) 

DAEB vastgoed 




Totaal 

Marktwaarde ultimo 2021 3.370.729 111.921 3.482.649 

Mutaties 

Impact voorraadmutaties 3.799 -4.220 -421 

Impact methodische wijzigingen handboek 21.071 133 21.204 

Mutatie vastgoedgegevens 263.143 5.871 269.014 

Impact parameters validatie handboek 58.884 -776 58.107 

Impact parameters marktontwikkelingen -378.431 -5.490 -383.921 

Totaal mutaties -31.535 -4.484 -36.018 

Marktwaarde ultimo 2022 3.339.194 107.437 3.446.631 

De mutaties van het DAEB-vastgoed bedragen € 32 miljoen negatief (2021: + € 363 miljoen). De daling van de 

marktwaarde is -0,9%. 

De impact van de voorraadmutaties zijn dit jaar positief. De objecten die zijn toegevoegd hebben in totaal een 

hogere waarde dan de objecten die zijn verkocht of gesloopt. 

Onder de Methodische wijzigingen handboek zitten 2 enorme tegenstrijdige effecten. Het ene effect is de 

berekeningswijze van de huurverhoging, die nu enige jaren gekoppeld zit aan de loonindexatie met een afslag. 

Hier staat tegenover dat de overdrachtskosten zijn verhoogd, wat een tegengesteld effect geeft. 

In de mutatie van de vastgoedgegevens valt vooral het effect van de fors gestegen WOZ-waarden op met 

gemiddeld 11,99%. De gemiddelde contracthuur is gestegen van € 563,03 naar € 577,14 (+2,51%). Dit wordt enigszins 

veroorzaakt door een stijging in de maximale huur van € 754,55 naar € 781,90 (+3,62%). 

De parameteraanpassingen als gevolg van de validatie van het handboek bestaan uit een verhoging van 

de markthuren met gemiddeld 1,09% en een verlaging van de disconteringsvoet voor doorexploiteren met 

-0,03 procentpunt en een stijging bij uitponden met 0,16 procentpunt. Dit heeft samen een waarde stijgend effect 

van 1,7%. 

De parameters als gevolg van de marktontwikkelingen hebben dit jaar een waarde dalend effect van -11%, 

ondanks het waarde stijgende effect van het vervallen van de verhuurderheffing. De prijs-, loon- en bouwinflatie 

zijn in 2022 hoger ingeschat dan in 2021. De gemiddelde onderhoudskosten zijn met 10,63% gestegen in het 

doorexploiteerscenario en bij uitponden met 10,41%. De leegwaardestijging is veel lager dan vorig jaar en zorgt voor 

een daling van -3,7%. De gemiddelde disconteringsvoet stijgt met 0,43 procentpunt bij een nagenoeg gelijkblijvende 

exit yield (voor de woningen). De reguliere huurstijging daalt door een lagere opslag op de huurindex (-0,22%). Daar 

tegenover staat wel een stijgende markthuur van +6,54%. 

De marktwaarde van het niet-DAEB vastgoed daalt met € 4,5 miljoen (2021: -1,6 miljoen). Dit is een daling van -4%. 

Deze daling wordt veroorzaakt door verkopen. De stijgende WOZ-waarden zorgen voor de hoge mutatie in de 

vastgoedgegevens. De waardedaling in de parameters van de marktontwikkelingen zit vooral in de hogere exit yield.




Gevoeligheidsanalyse marktwaarde 

Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen, waarop zowel door externe 

taxateurs als voorgeschreven door het handboek gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële 

waarde van het vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van 

significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening. Om inzicht te geven in de 

effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de marktwaarde is, ten aanzien van de 

vastgoedportefeuille gewaardeerd volgens de DCF-methode, de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen: 

Gevoeligheidsanalyse Marktwaarde 2022 (x € 1.000) 

DAEB Niet-DAEB Totaal 

Totaal Totaal Waarde (€) Verschil (€) Verschil (%) 

Waardering 2022 (basisscenario) 3.339.194 107.437 3.446.631 

Scenario’s 

Contracthuur 

Maximale huur 

Markthuur 

Huurstijging 1e jaar 

Huurstijging ieder jaar 

WOZ-waarde 

Leegwaardeontwikkeling 1e jaar 

Leegwaardeontwikkeling ieder jaar 

Mutatiegraad 

Disconteringsvoet 

Overdrachtskosten 

Aanpassing 

+ € 25,- 3.407.665 112.043 3.519.708 73.077 2,12% 

- € 25,- 3.270.569 103.683 3.374.252 -72.380 -2,10% 

+ € 25,- 3.378.079 107.437 3.485.516 38.885 1,13% 

- € 25,- 3.283.308 107.437 3.390.745 -55.886 -1,62% 

+ € 25,- 3.392.386 113.892 3.506.278 59.647 1,73% 

- € 25,- 3.286.442 104.612 3.391.055 -55.577 -1,61% 

+ 1%-punt 3.353.975 107.835 3.461.809 15.178 0,44% 

- 1%-punt 3.324.395 107.040 3.431.435 -15.197 -0,44% 

+ 1%-punt 3.472.771 111.599 3.584.370 137.738 4,00% 

- 1%-punt 3.214.386 103.740 3.318.126 -128.505 -3,73% 

+ 10% 3.433.283 107.330 3.540.613 93.982 2,73% 

- 10% 3.254.661 107.544 3.362.205 -84.426 -2,45% 

+ 1%-punt 3.341.798 107.684 3.449.481 2.850 0,08% 

- 1%-punt 3.336.765 107.193 3.443.958 -2.674 -0,08% 

+ 1%-punt 3.423.728 109.131 3.532.859 86.228 2,50% 

- 1%-punt 3.321.118 106.273 3.427.390 -19.241 -0,56% 

+ 1%-punt 3.419.761 109.136 3.528.897 82.266 2,39% 

- 1%-punt 3.312.897 106.318 3.419.215 -27.416 -0,80% 

+ 1%-punt 2.711.624 99.405 2.811.030 -635.602 -18,44% 

- 1%-punt 4.664.634 117.391 4.782.024 1.335.393 38,74% 

+ 1%-punt 3.291.181 106.145 3.397.326 -49.305 -1,43% 

- 1%-punt 3.388.490 108.759 3.497.249 50.617 1,47%



Erfpacht 

Het merendeel van de grond is door de gemeente in erfpacht uitgegeven grond. Alle erfpachtcanons zijn 

eeuwigdurend afgekocht. Er is geen sprake meer van erfpachtsuppletie, dus dit wordt niet meer ingerekend. 

Beleidswaarde 

Omdat onze doelstelling is te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal 

van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Dit betekent dat slechts een deel van de 

in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde in de toekomst zal worden gerealiseerd. Derhalve wordt hieronder 

de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie toegelicht, welke is gebaseerd op de methodiek zoals opgenomen 

in het Handboek. Deze beleidswaarde sluit aan op het beleid van Haag Wonen en beoogt inzicht te geven in de 

verdiencapaciteit van haar vastgoed uitgaande van dit beleid. 

De beleidswaarde van BOG/MOG/ZOG en parkeergelegenheden is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus 

verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten. 

De beleidswaarde van het DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2022 

€ 1.703.196.413,17 (per 31 december 2021: € 1.778.022.204,18). 

De beleidswaarde van het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2022 

€ 100.411.627,56 (per 31 december 2021: € 94.719.222,69). 

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2022 bestaat uit de volgende onderdelen: 

Opbouw beleidswaarde (x € 1.000) 

DAEB vastgoed 




Totaal 


Marktwaarde per 31 december 3.339.194 3.370.729 107.437 111.921 3.446.631 

Beschikbaarheid (doorexploiteren) 539.527 335.460 25.498 7.264 565.025 

Betaalbaarheid (huren) -1.331.044 -1.078.674 -27.130 -16.159 -1.358.173 

Kwaliteit (onderhoud) -709.087 -590.328 -4.761 -6.230 -713.848 

Beheer (beheerkosten) -135.395 -259.165 -633 -2.076 -136.027 

Totaal mutaties -1.635.998 -1.592.707 -7.026 -17.202 -1.643.023 

Beleidswaarde 1.703.196 1.778.022 100.412 94.719 1.803.608




Gevoeligheidsanalyse beleidswaarde 

Voor de gevoeligheidsanalyse van de beleidswaarde is eerst gekeken wat de impact is van de gehanteerde 

gevoeligheden voor de marktwaarde met uitzondering van de markthuur en de overdrachtskosten. Daarna zijn 

voor de beleidswaarde voor de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning teruggerekend) analyses 

gemaakt welk effect een positieve of negatieve aanpassing heeft op de beleidswaarde. Dit wordt weergegeven in de 

onderstaande tabel. 

Gevoeligheidsanalyse Beleidswaarde 2022 

DAEB Niet-DAEB Totaal 

Totaal Totaal Waarde (€) Verschil (€) Verschil (%) 

Waardering 2022 (basisscenario) 1.703.196 100.412 1.803.608 

Beleidswaardescenario’s 

Beleidshuur 

Beleidsonderhoud 

Beleidsbeheer 

Aanpassing 

+ € 25,- 1.794.863 102.078 1.896.941 93.333 5,17% 

- € 25,- 1.596.646 98.748 1.695.394 -108.214 -6,00% 

+ 100,- 1.628.755 99.300 1.728.055 -75.553 -4,19% 

- 100,- 1.777.638 101.523 1.879.161 75.553 4,19% 

+ 100,- 1.628.755 99.300 1.728.055 -75.553 -4,19% 

- 100,- 1.777.619 101.523 1.879.143 75.535 4,19%



3. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (x € 1.000) 



Verkrijgingsprijzen 8.023 9.170 

Cumulatieve waardeveranderingen 1.803 800 

Boekwaarde per 1 januari 9.826 9.970 

Mutaties 

Desinvesteringen -723 -1.147 

Waardeveranderingen 738 1.003 

Totaal mutaties 15 -144 



Cumulatieve waardeveranderingen 2.541 1.803 

Boekwaarde per 31 december 9.841 9.826 

Haag Wonen heeft 2 complexen waaruit in het verleden verkocht werd met het koopgarantprincipe. De verleende 

kortingen op de marktwaarde liggen tussen de 12% en 20%. Sinds 2015 wordt niet meer verkocht met koopgarant. In 

2022 zijn 3 woningen teruggekocht (2021: 6 woningen). Per 31 december 2022 staan in totaal nog 43 woningen uit 

die verkocht zijn onder voorwaarden (2021: 46 woningen), deze bestaan uit: 

• Koopgarant ’t Podium – 20 woningen (2021: 23 woningen) 

• Koopgarant complex 55 – 23 woningen (2021: 23 woningen) 

De wijze van totstandkoming van de waardering van de koopgarant woningen is nader uitgewerkt in de grondslagen. 

De komende jaren zal het aantal koopgarant woningen dalen, omdat in juni 2015 besloten is te stoppen met de 

verkoop door middel van de koopgarantconstructie. Als gevolg hiervan zullen teruggekochte woningen tegen 100% 

van de taxatiewaarde in de markt worden gezet.




4. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie (x € 1.000) 




Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen 4.969 637 


Mutaties 

Investeringen 2.542 40.811 

Subsidies -2.900 0 

Waardeverminderingen -86 -10 

Oplevering naar in exploitatie -6.117 -44.833 

Terugneming van waardeverminderingen 0 4.341 

Totaal mutaties -6.562 310 



Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen 0 4.969 


Dit betreft de ontwikkeling van nieuwbouw DAEB-vastgoed die na oplevering wordt geëxploiteerd. Voor de 

onrendabele toppen van de nieuwbouwprojecten wordt een voorziening getroffen op het moment dat het 

realisatiebesluit is genomen. Deze voorziening is aan de creditzijde van de balans opgenomen. Voor zover 

investeringen zijn gedaan, is deze voorziening in mindering gebracht op de activa in ontwikkeling. 

De stand per eind 2022 is opgebouwd uit een vijftal nieuwbouwprojecten in voorbereiding ter waarde van 

€ 1.970.153. Het saldo betreft vooral project Weigeliaplein VEX. 

In 2022 is het tweede deel van het project JonaSchaep/Haagse Hendrik (50 sociale woningen en 

1 huismeesterruimte) opgeleverd.



II Materiële vaste activa 

1. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie betreft geactiveerde investeringen in 

bedrijfsgebouwen, inventaris, vervoermiddelen, hard- en software en overige apparatuur. Al deze activa zijn 

in vrije eigendom van Haag Wonen. 

Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie (x € 1.000) 



Verkrijgings- of vervaardigingsprijs 13.034 12.744 

Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -10.173 -9.388 


Mutaties 

Investeringen 143 290 

Afschrijvingen -834 -785 

Totaal mutaties -691 -495 



Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -11.007 -10.173 


Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en 

afschrijvingstermijnen gehanteerd: 

Type activa Afschrijvingstermijn Afschrijvingssysteem 

Grond 

Geen afschrijving 

Kantoorpanden 40 jaar Lineair 

Inrichting kantoor 10 jaar Lineair 

Vervoermiddelen 5 jaar Lineair 

Automatisering 3 jaar Lineair 

Apparatuur 5 jaar Lineair 

Ruimten huismeesters 10 jaar Lineair




III Financiële vaste activa 

Verloop van de financiële vaste activa (x € 1.000) 

Deelnemingen 

Latente belasting 

vorderingen Leningen u/g Totaal 2022 

Boekwaarde per 1 januari 687 1.448 434 2.568 

Toevoegingen / Onttrekkingen 0 -143 0 -143 

Rente 0 0 0 0 

Aflossing/afwaardering/resultaat 2 0 -36 -34 

Boekwaarde per 31 december 688 1.305 398 2.391 

1. Deelnemingen in groepsmaatschappijen 

De deelneming in groepsmaatschappijen betreft het 100% aandeel in het eigen vermogen van Haag Wonen Holding 

B.V. te Den Haag. Voor nadere toelichting zie de bijlage ‘verbindingen’. 

3. Latente belastingvorderingen 

De samenstelling van verwerkte en niet-opgenomen beschikbare verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele 

verliezen is als volgt: 

Latente belastingvordering(en) (x € 1.000) 

Verrekenbare tijdelijke 

verschillen 

Opgenomen 

onder 

financiële 

vaste activa 

31-12-2022 31-12-2021 

Opgenomen 

onder 

vlottende 

vaste activa 

Niet 

verwerkt 

Opgenomen 

onder 

financiële 

vaste activa 

Opgenomen 

onder 

vlottende 

vaste activa 

Niet 

verwerkt 

0 0 0 0 0 0 

Compensabele verliezen 0 0 0 0 0 0 

Afschrijving potentieel 212 42 0 236 56 0 

Disagio leningen 1.093 155 0 1.212 161 0 

Volkshuisvestelijke bijdrage 0 0 0 0 1.412 0 

Totaal 1.305 197 0 1.448 1.629 0 

De latenties zijn gewaardeerd op contante waarde tegen een disconteringsvoet van 3%. De looptijd van de latentie 

voor de disagio bedraagt ultimo 2022 26 jaar (tot 2048) en voor de afschrijvingen 10 jaar. De nominale waarde van 

deze latenties bedraagt respectievelijk circa € 1,55 miljoen (disagio) en € 280.000 (afschrijvingspotentieel).




De actieve latentie vennootschapsbelasting daalt in 

2022 van € 3,1 miljoen naar € 1,5 miljoen. Haag Wonen 

beschikt, na verrekening van de positieve resultaten over 

2019 en 2020 met de verliezen uit voorgaande jaren, 

niet over verrekenbare verliezen ultimo 2020. Net als 

in 2021 wordt daardoor een actieve latentie gevormd 

tegen contante waarde voor het afschrijvingspotentieel 

en het waarderingsverschil van de leningenportefeuille. 

In aanvulling daarop is in 2021, als gevolg van 

de leningruil met Vestia en de daarover met de 

Belastingdienst gesloten vaststellingsovereenkomst, een 

actieve latentie gevormd voor de fiscale gevolgen van 

de leningruil. De latentie verdwijnt in 2022 weer van de 

balans (zie regel volkshuisvestelijke bijdrage). 

Het afschrijvingspotentieel betreft het positieve 

verschil tussen de fiscale boekwaarde en de fiscale 

bodemwaarde. Als hiervan sprake is en als de fiscale 

boekwaarde hoger is dan de marktwaarde in verhuurde 

staat, is sprake van een verrekenbaar tijdelijk verschil 

waarvoor een latentie wordt gevormd. 

Het waarderingsverschil van de leningenportefeuille 

betreft het verschil tussen de waarde op de fiscale 

openingsbalans (marktwaarde per 1 januari 2008) en 

de commerciële boekwaarde van de leningen. Het 

verschil wordt gedurende de resterende looptijd van de 

leningen ten laste c.q. ten bate van het fiscale resultaat 

gebracht. 

De verwachte fiscale boekwaarde van het sociaal 

en commercieel vastgoed in exploitatie ultimo 2022 

is circa € 1,844 miljard lager dan de commerciële 

boekwaarde (marktwaarde in verhuurde staat) ultimo 

2022. Tegen het actuele belastingtarief van 25,8% 

bedraagt de nominale waarde van de met dit verschil 

samenhangende te betalen vennootschapsbelasting 

circa € 475 miljoen. 

Aangezien Haag Wonen haar beleid heeft afgestemd 

op het volkshuisvestelijke karakter (groei van de DAEBvoorraad), 

is bij het contant maken van het vastgoed, 

exclusief de verwachte verkopen, de veronderstelling 

gehanteerd dat in de toekomst geen afwikkelmoment 

zal zijn van de te vormen latentie. Hierdoor bedraagt de 

berekende latentie nihil, de commerciële boekwaarde 

zal niet gerealiseerd worden. 

Met ingang van 2008 is Haag Wonen integraal 

belastingplichtig. De aangiften tot en met 2020 zijn 

ingediend (tot en met 2018 zijn ze ook beschikt). 

De aangifte voor het jaar 2020 is in april 2022 

ingediend. De aangifte 2021 wordt in het eerste 

kwartaal 2022 ingediend. Over het belastingjaar 2021 is 

het te betalen bedrag naar verwachting € 14,2 miljoen. 

Over het belastingjaar 2022 wordt een te betalen 

bedrag van circa € 7,3 miljoen verwacht. 

4. Leningen u/g 

De leningen u/g betreft een lening aan Gemiva. De 

Gemiva-SVG Groep ondersteunt mensen met een 

lichamelijke, verstandelijke of meervoudige handicap 

in de provincie Zuid-Holland. Gemiva huurt de 

Van Gelderlaan sinds 1983 voor mensen van deze 

doelgroep. Gemiva heeft Haag Wonen verzocht een 

deel van de verbouwing te financieren door middel van 

een lening van € 740.000. Met ingang van mei 2009 

is een 6% annuïtaire lening voor 25 jaar aangegaan. 

Met ingang van mei 2019 heeft een renteconversie 

plaatsgevonden. De rente is 1,18%. Aflossing vindt 

maandelijks plaats. 

De aflossing voor het komende boekjaar (€ 35.998) is 

verantwoord onder overige vorderingen bij de vlottende 

activa.




B. Vlottende activa 

I Voorraden 

1. Vastgoed bestemd voor de verkoop 

Vastgoed bestemd voor de verkoop (x € 1.000) 


Voorraad verkoop 0 0 

Voorraad ex-koopgarant 803 0 

Totaal vastgoed bestemd voor de verkoop 803 0 

Voorraad verkoop 

De voorraad verkoop bestaat uit het onverkochte bezit. Per 31 december 2022 is er geen voorraad. 

Voorraad ex-koopgarant 

Verloop van de voorraad koopgarant (x € 1.000) 


Saldo per 1 januari 0 588 

Aangekocht 803 338 

Verkocht 0 -926 

Waardemutatie 0 0 

Saldo per 31 december 803 0 

Verloop van de voorraad koopgarant (in aantallen) 


Voorraad koopgarant per 1 januari 0 3 

Aangekocht 3 6 

Verkocht 0 -9 

Voorraad koopgarant 31 december 3 0 

Per 31 december 2022 staan in totaal 3 teruggekochte woningen (2021: 0 woningen) op de voorraad, bestaande uit: 

• Voorraad ’t Podium (voormalig Koopgarant) – 3 woningen (2021: 0 woningen) 

• Voorraad complex 55 (voormalig Koopgarant) – 0 woningen (2021: 0 woningen) 

De voorraad teruggekochte woningen wordt gewaardeerd tegen laatste terugkoopprijs.



III Vorderingen 

Alle vorderingen, met uitzondering van de hieronder genoemde vorderingen, hebben een resterende looptijd korter 

dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan 

en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd. 

1. Huurdebiteuren 

Huurdebiteuren (x € 1.000) 

31-12-2022 31-12-2021 

Huurdebiteuren 4.187 3.784 

Af: voorziening huurdebiteuren -1.370 -1.208 

Totaal vorderingen huurdebiteuren 2.817 2.576 

2. Overheid 

Overheid (x € 1.000) 

31-12-2022 31-12-2021 

Vorderingen inzake uitvoering Wmo 30 122 

Af: voorziening oninbaar 0 0 

Totaal vorderingen overheid 30 122 

4. Latente belastingvorderingen 

Zie latente belastingvorderingen onder de financiële vaste activa. 

5. Belastingen en premies sociale verzekeringen 

Belastingen en premies sociale verzekeringen (x € 1.000) 

31-12-2022 31-12-2021 

Omzetbelasting pro rata 81 75 

Pensioenpremies 0 25 

Vennootschapsbelasting 21 2.490 

Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen 103 2.590 

Voor de teruggave van btw over de algemene kosten van 2019 t/m 2022 (de zogeheten pro rata regeling) zal in 

2023 een suppletieaangifte ingediend worden. De geschatte teruggave 2019 tot en met 2021 is circa € 81.250. 

Alle voorgaande jaren zijn ingediend en afgewikkeld. 

Door foutherstel van de vennootschapsbelasting zijn de vergelijkende cijfers 2021 aangepast. Het saldo te 

betalen vennootschapsbelasting ultimo 2021 is aangepast van € 1,409 miljoen naar een te vorderen post 

vennootschapsbelasting van € 2,49 miljoen. Zie ook de toelichting bij het eigen vermogen. 

De daling van de post vennootschapsbelasting 2022 is te verklaren door het nog te betalen verschil tussen de 

berekende acute vennootschapsbelasting 2022 (€ 4,878 miljoen) en de in 2022 betaalde voorlopige aanslag 2022 

(€ 3,221 miljoen), per saldo te betalen € 1,657 miljoen en een verrekening van de voorlopige aanslag 2021 en een 

restitutie van de voorlopige aanslag 2020 (per saldo ontvangen € 812.000).




6. Overige vorderingen 

Overige vorderingen (x € 1.000) 

31-12-2022 31-12-2021 

Overige vorderingen 36 36 

Overige debiteuren 310 343 

Af: voorziening oninbaar -1 -1 

Totaal overlopende activa 344 378 

Voorziening dubieuze vorderingen 

Verloop van de voorziening dubieuze vorderingen (x € 1.000) 

Huurdebiteuren 

Deelnemingen 

Overige Gemeente Totaal 2022 Totaal 2021 

Saldo per 1 januari 1.208 0 1 0 1.208 1.338 

Toevoeging 264 0 1 0 265 368 

Af: onttrekking -102 0 0 0 -102 -497 

Vrijval 0 0 0 0 0 0 

Saldo per 31 december 1.370 0 1 0 1.371 1.208 

7. Overlopende activa 

Overlopende activa (x € 1.000) 

31-12-2022 31-12-2021 

Te ontvangen bijdragen Wmo gemeente 165 194 

Vooruitontvangen, -betaalde facturen 944 824 

Overige overlopende activa 841 875 

Totaal overlopende activa 1.949 1.893 

IV Liquide middelen 

Liquide middelen (x € 1.000) 

31-12-2022 31-12-2021 

Rekening-courant banken (direct opvraagbaar) 5.332 10.580 

Kas 3 0 

Totaal liquide middelen 5.334 10.581 

Het hier vermelde saldo betreft alleen de bankrekeningen met een positief saldo. Onder de post schulden aan 

kredietinstellingen is een eventueel negatief saldo van de bankrekeningen opgenomen. 

Het saldo 2022 is direct opvraagbaar. 

De Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) heeft een kredietfaciliteit aan Woningstichting Haag Wonen verstrekt van 

€ 30 miljoen, volledig bestaande uit rekening-courant krediet. Bij de verstrekking van de kredietfaciliteit zijn geen 

zekerheden bedongen. De liquide middelen staan ter vrije beschikking.



C. Eigen vermogen 

1. Herwaarderingsreserve 

Verloop van de herwaarderingsreserve (x € 1.000) 

DAEB vastgoed 




Totaal 


Saldo per 1 januari 2.218.606 1.923.410 69.059 64.807 2.287.665 

Realisatie door verkoop -3.620 -3.897 -1.725 -2.410 -5.346 

Realisatie door sloop -72 438 -66 -1 -138 

Toename door stijging marktwaarde 66.368 296.135 8.035 6.781 74.403 

Afname door daling marktwaarde -135.211 -9.006 -144.217 

Overige mutaties -5.124 2.519 30 -118 -5.093 

Saldo per 31 december 2.140.947 2.218.606 66.326 69.059 2.207.274 

Overeenkomstig artikel 3 van de statuten van Haag Wonen dient het gehele vermogen binnen de kaders van de 

Woningwet te worden besteed. 

Voor zover de marktwaarde in verhuurde staat hoger is dan de historische kostprijs wordt een herwaarderingsreserve 

gevormd. De overige mutaties betreft de complexen waarvan de marktwaarde lager is geworden dan de historische 

kostprijs. 

2. Overige reserves 

Verloop van de overige reserves (x € 1.000) 


Saldo per 1 januari 548.416 527.289 

Foutherstel 2020 2.221 

Saldo per 1 januari (gecorrigeerd) 529.510 

Foutherstel 2021 1.678 

Uit resultaatbestemming -37.526 316.239 

Dotatie aan herwaarderingsreserve 69.814 -302.917 

Realisatie door sloop en verkoop 5.484 6.307 

Overige mutaties 4.894 -2.401 

Saldo per 31 december (gecorrigeerd) 591.082 548.416 

Blauw gekleurde bedragen betreft aanpassing cijfers naar aanleiding van foutherstel 

Als de herwaardering is gerealiseerd door desinvesteringen wordt de herwaarderingsreserve verminderd. 

Deze vermindering komt ten gunste van de overige reserves net als de overige mutaties. 

Door foutherstel is het saldo eigen vermogen per ultimo 2021 aangepast van € 544,518 miljoen naar € 548,417 miljoen. 

Dit is het gevolg van een aanpassing van de verhouding investeringen/onderhoud in de definitieve aangifte 

vennootschapsbelasting van 2020 (€ 2,221 miljoen) en 2021 (€ 1,678 miljoen). Bij de vaststelling van de 

jaarrekeningen 2020 en 2021 was de juiste verhouding investeringen/onderhoud nog niet verwerkt maar was er 

uitgegaan van een prognose. De aangiftes 2020 en 2021 zijn gelijktijdig met de vaststelling van de desbetreffende 

jaarrekening ingediend.




Voorstel resultaatbestemming 

De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de vaststelling door de raad van 

commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Vanuit dit resultaat wordt eerst de herwaarderingsreserve 

gemuteerd. Het restant is aan de overige reserves toegevoegd. 

D. Voorzieningen 

1. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 

Verloop van de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen (x € 1.000) 

1-1-2022 Dotaties Onttrekkingen Vrijval 31-12-2022 

Onrendabele investeringen vastgoedprojecten 70 0 60 10 0 

Voorziening onrendabele investeringen 70 0 60 10 0 

Onrendabele investeringen vastgoedprojecten 

Vastgoedprojecten worden gewaardeerd tegen kostprijs of lagere actuele waarde (marktwaarde). Per nieuwbouwproject 

(vastgoedexploitatie (VEX)) wordt beoordeeld of sprake is van een onrendabele top. Voor de onrendabele 

toppen van nieuwbouwprojecten wordt een voorziening getroffen op het moment dat het realisatiebesluit wordt 

vastgesteld door het bestuur en wordt goedgekeurd door de raad van commissarissen. Daarnaast is het dan extern 

gecommuniceerd naar bewoners. Deze voorziening wordt jaarlijks opnieuw berekend op basis van marktwaarde 

in verhuurde staat (basisversie) tot het jaar van oplevering. Het onrendabel deel wordt in de projectadministratie 

verantwoord als een overige waardeverandering. 

Als bij sloop sprake is van een negatief GREX-resultaat, dan wordt deze verantwoord in de projectadministratie onder 

overige waardeveranderingen na vaststelling van het realisatiebesluit sloop (grondexploitatie (GREX)). 

Per eind 2022 is er geen voorziening onrendabele investeringen. 

2. Voorziening pensioenen 

De voorziening pensioenen betreft een voorziening ter dekking van toekomstige pensioenverhogingen van nietactieve 

deelnemers. Dit betreft oud-medewerkers van één van de rechtsvoorgangers van Haag Wonen. Op basis van 

advies van de pensioenadviseur is in juli 2020 de hoogte van de voorziening herijkt. Dit gebeurt eens per 3 jaar. Van 

de voorziening is een bedrag van € 928.000 als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken. 

3. Overige voorzieningen 

De overige voorzieningen betreffen de voorziening loopbaanontwikkelingsbudget en de voorziening jubilea. 

Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget 

Verloop van de voorziening loopbaanontwikkelingsbudget (x € 1.000) 



Toevoeging 50 20 

Onttrekking -46 -41 

Saldo per 31 december 102 98



Voor iedere medewerker in loondienst bij Haag Wonen is een budget beschikbaar voor loopbaanontwikkeling. 

Het maximale budget conform de cao-woondiensten bedraagt € 4.500. Een medewerker kan met zijn of haar 

loopbaanontwikkelingsbudget opleidingen financieren. Een opleiding betaald uit het loopbaanontwikkelingsbudget 

hoeft geen relatie te hebben met de huidige werkzaamheden binnen de corporatie, maar moet wel gericht zijn op 

loopbaanontwikkeling. Voor ieder jaar dat een medewerker in dienst is, wordt € 900 toegevoegd aan het budget tot 

aan bovengenoemd maximum. 

Per 31 december 2019 is de hoogte van de voorziening opnieuw bepaald, omdat werknemers met een leeftijd 

van 55 of hoger geen extra vrije uren meer mogen kopen met het budget. Een voorziening van circa € 100.000 

is voldoende. Hierin is de verwachtingswaarde dat gebruik wordt gemaakt van het loopbaanontwikkelingsbudget 

meegenomen. De voorziening is langlopend (langer dan een jaar). 

Voorziening jubilea 

Verloop van de voorziening jubilarissen (x € 1.000) 



Toevoeging 42 139 

Onttrekking 0 0 

Saldo per 31 december 383 341 

Deze voorziening is opgenomen voor de verwachte uitkeringen bij 12,5-, 25- of 40-jarig dienstverband of bij 

pensionering. De voorziening is langlopend. Naar verwachting wordt 

€ 45.600 binnen 1 jaar afgewikkeld. Het deel van de voorziening dat naar verwachting na meer dan 5 jaar wordt 

afgewikkeld bedraagt € 104.000. 

E. Langlopende schulden 

1. Schulden aan banken 

Verloop van schulden aan banken (x € 1.000) 

langlopende schulden 

agio 

langlopende schulden 

2022 2021 2022 2021 Totaal 

Saldo per 31 december vorig boekjaar 629.997 585.057 10.943 0 640.940 

Aflossingsverplichting boekjaar -23.280 -61.476 -246 0 -23.526 

Saldo per 1 januari 606.717 523.581 10.697 0 617.414 

Ontvangen hoofdsommen 20.000 109.043 0 10.943 20.000 

Aflossingen -/- aflossingsverplichting -10.000 -2.627 0 0 -10.000 

Saldo per 31 december 616.717 629.997 10.697 10.943 627.414 

Aflossingsverplichting komend boekjaar -31.676 -23.280 -247 -246 -31.923 

Saldo per 31 december 585.041 606.717 10.450 10.697 595.491 

De aflossingsverplichting van het komend boekjaar is opgenomen onder de schulden op korte termijn. Van het saldo 

leningen 31 december 2022 van € 585 miljoen, heeft € 530,7 miljoen een looptijd langer dan 5 jaar.




De marktwaarde van de leningportefeuille bedraagt 

ultimo 2022 € 662,680 miljoen (2021: 

€ 878,435 miljoen). De marktwaarde is gebaseerd op 

de basisyield (rente gekoppeld aan de looptijd inclusief 

0,20% opslag) per 31-12-2022. De marktwaarde van de 

basisrenteleningen zijn berekend met basisyield + 20 

basispunten tot moment spreadherziening en daarna 

tegen basisyield. In de dVi2022 wordt de marktwaarde 

van de leningen gevraagd zonder opslag. Deze 

bedraagt ultimo 2022 € 674,255 miljoen. 

De verhouding tussen de rentelast van het boekjaar en 

het gemiddelde schuldrestant in het boekjaar bedroeg 

in 2022: 3,00% (2021: 2,96%). De wooncomplexen zijn 

gefinancierd onder borgstelling van het Waarborgfonds 

Sociale Woningbouw (WSW). De materiële vaste activa 

van Woningstichting Haag Wonen zijn volledig ingezet 

als onderpand bij het WSW. De totale WSW-borging per 

31 december 2022 bedraagt € 616,7 miljoen (op basis 

van werkelijk opgenomen hoofdsommen flexibele rollover 

leningen). De gemiddeld gewogen rentecoupon 

per 31 december 2022 bedraagt 2,98% (2021: 3,00%). 

De duration 2 is per 31 december 2022 gedaald tot 

10,45 jaar (11,61 jaar per 31 december 2021). 

Renteconversies 

Per 1 april 2022 heeft een lening bij de BNG van 

€ 20 miljoen (coupon 4,17%) met een restant looptijd 

van 7 jaar een renteconversie ondergaan. De nieuw 

afgesproken coupon heeft een rente van 0,75% met 

een looptijd van 7 jaar. 

In 2022 hebben de flexibele roll-over leningen 

renteconversies ondergaan. 

Op 1 augustus 2022 is € 10 miljoen hoofdsom 

afgelost op de flexibele roll-over lening bij de NWB. 

De opgenomen hoofdsom daalt hiermee van 

€ 30 miljoen naar € 20 miljoen. 

Herfinanciering 

Per 3 oktober 2022 is een nieuwe fixelening afgesloten 

bij de NWB van € 10 miljoen met een looptijd van 

50 jaar en een coupon van 1,249%. Deze lening dient 

ter herfinanciering van de eindaflossing van een lening 

van € 11 miljoen bij de BNG op 3 oktober 2022. 

Per 1 november 2022 is een nieuwe fixelening 

afgesloten bij de BNG van € 10 miljoen met een looptijd 

van 50 jaar en een coupon van 2,374%. Deze lening 

dient ter herfinanciering van de eindaflossing van een 

lening van € 6,75 miljoen bij de BNG op 4 november 

2022. 

Per 2 mei 2023 is een nieuwe fixelening afgesloten bij 

de NWB van € 10 miljoen met een looptijd van 50 jaar 

en een coupon van 2,211%. Deze lening dient ter 

herfinanciering van de eindaflossing van een lening van 

€ 10 miljoen bij de BNG op 2 mei 2023. Deze lening 

is opgenomen onder de niet uit de balans blijkende 

verplichtingen. 

Aflossingen 

Per 4 november 2022 is een lening met een hoofdsom 

van € 6,75 miljoen en een coupon van 2,545% bij de 

BNG finaal afgelost. 

De reguliere aflossingen over het boekjaar 2022 

bedroegen € 5,5 miljoen. 

Leningruil Vestia 

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK), 

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), 

branchevereniging Aedes en woningcorporatie 

Vestia ondertekenden op 30 juni 2021 een akkoord om 

Vestia door middel van een leningruil met de sector 

af te helpen van haar financiële problemen. Daarnaast 

is afgesproken dat Vestia wordt opgesplitst in drie 

afzonderlijke corporaties. Deze splitsing is per 1 januari 

2023 gerealiseerd. 

2 Duration is de gemiddelde resterende looptijd van de leningportefeuille, gewogen met de contante waarden 

van de toekomstige kasstromen



Op 21 december 2021 heeft Haag Wonen een 

40-jarige fixelening van € 7.043.202 ontvangen met 

een coupon van 4,86%. De marktrente van deze 

lening was op dat moment 0,535% (=effectieve 

rente). Feitelijk is deze lening niet via een (financieel) 

zakelijke transactie aangetrokken en bijgevolg op nietmarktconforme 

voorwaarden aangegaan, maar vanuit 

volkshuisvestelijke motieven. De contante waarde van 

het verschil tussen de couponrente en de marktrente 

op moment van afsluiten ad € 10.942.975 (het agio) is 

daarom als volkshuisvestelijke bijdrage ten laste van de 

winst- en verliesrekening gebracht in 2021. De lening 

wordt op de balans tegen marktwaarde opgenomen. 

Het agio is onder de langlopende- en kortlopende 

schulden verwerkt in de balans, en wordt in 40 jaar 

geamortiseerd (2022: € 246.074). Hiermee worden de 

extra lasten uitgesmeerd in de toekomst. 

WSW-obligolening 

Onderdeel van het strategisch programma van het 

WSW is dat alle deelnemers in 2021 een obligolening 

aangaan. De obligolening is een onderdeel van het 

borgstelsel van WSW. Het stelt de beschikbaarheid 

van het gecommitteerd obligo zeker en voorkomt dat 

WSW grote liquide buffers moet aanhouden om aan de 

kapitaalvereisten te kunnen voldoen. De obligolening 

is per 1 november 2021 aangegaan bij de BNG en 

bedraagt 2,6% van het gewogen geborgd schuldrestant 

per ultimo 2020 (€ 15,032 miljoen). De omvang van 

de obligolening wordt jaarlijks herzien op basis van 

het actuele schuldvolume ultimo van het voorgaande 

kalenderjaar. Per 30 november 2022 is de hoofdsom 

van deze lening aangepast naar € 16,023 miljoen op 

basis van het gewogen geborgde schuldrestant ultimo 

2021 (2,6% van € 616.246.908). 

Van deze lening zijn geen hoofdsommen opgenomen 

en er wordt geen drempelbedrag (minimale 

opname) gehanteerd. Opname van de lening 

geschiedt op eerste verzoek van WSW. De opslag 

en de bereidstellingsprovisie worden contractueel 

jaarlijks opnieuw vastgesteld, voor het eerst per 30 

november 2022. Over het opgenomen deel van de 

lening is rente verschuldigd gebaseerd op 6-maands 

Euribor verhoogd met een opslag van 0,32% (2021: 

0,30%). De rentevervaldata zijn 30 november en 31 

mei van ieder jaar. Over het niet-opgenomen deel 

is een bereidstellingsprovisie van 20 basispunten op 

jaarbasis verschuldigd (2021: 17 basispunten). De 

bereidstellingsprovisie moet per kalenderkwartaal 

achteraf worden voldaan. De niet-opgenomen 

obligolening telt niet mee in de loan-to-value, 

maar is wel onderdeel van de onderpandratio. De 

obligolening is aanvullend aangetrokken boven op de 

geborgde leningen. Dit valt niet binnen het actuele 

borgingsplafond en wordt afzonderlijk door WSW 

geregistreerd. 

Treasury dient het jaarlijkse renterisico door (her-) 

financiering en renteconversie te beperken tot 

maximaal 15% van de restant hoofdsom van de totale 

leningenportefeuille om een evenwichtige rentelast te 

creëren. Eventuele overtollige geldmiddelen mogen 

worden belegd op de geld- of kapitaalmarkt, rekening 

houdend met de gewenste liquiditeitspositie, het 

renterisico en debiteurenrisico. In het treasurystatuut 

en de treasury-handleiding zijn hiertoe richtlijnen 

opgenomen.




De leningen van de verschillende kredietinstellingen hebben de volgende kenmerken: 

Kenmerken leningen banken (x € 1.000) 

31-12-2022 31-12-2021 

Vastrentende leningen 

Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum 571.717 574.997 

Gemiddelde rente 3,24% 3,28% 

Gemiddelde looptijd 16,72 16,01 

Reële waarde 617.619 823.452 

Leningen met variabele rente 

Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum 45.000 55.000 

Gemiddelde rente -0,06% -0,44% 

Gemiddelde looptijd 10,00 10,06 

Reële waarde 45.061 54.983 

De leningportefeuille bestaat voor € 56 miljoen uit vier basisrenteleningen. Op deze leningen wordt een vaste 

basisrente betaald van gemiddeld gewogen 3,76% (2021: 3,76%). De credit spread die op deze leningen wordt 

betaald wordt periodiek herzien. Voor de huidige leningen is de gemiddeld gewogen creditspread 0,23% (2021: 

0,23%). Het vervalschema van de creditspread herzieningen is hieronder weergegeven: 

Basisrenteleningen (x € 1.000) 

Rente Spread Hoofdsom Marktwaarde Ingangs-datum Looptijd Spreadherziening 

3,46% 0,20% 16.000 17.193 28-12-2011 30 jaar 29-12-2025 

3,485% 0,17% 10.000 11.098 3-10-2011 30 jaar 2-10-2023 

3,935% 0,31% 15.000 19.717 10-4-2012 40 jaar 10-04-2028 

3,97% 0,21% 15.000 19.498 30-10-2012 40 jaar 29-10-2027 

Als op het moment van creditspreadherziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte 

ervan, is de lening opeisbaar en dient een breakcost te worden betaald gelijk aan de netto contante waarde van het 

verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente. De kans hierop is klein 

omdat over het algemeen marktconforme tarieven worden geboden. 

De duration van de gehele portefeuille bedraagt 10,45 jaar (2021: 11,61 jaar). Het liquiditeitsrisico van de 

leningportefeuille wordt als zeer laag ingeschat. 

Er zijn geen zakelijke zekerheden gesteld. 

2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 

De terugkoopverplichting woningen verkoop onder voorwaarden betreft de terugkoopverplichting van onroerende 

zaken die onder een regeling verkoop onder voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting 

wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de 

terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke 

contractvoorwaarden met derden.



Verloop van de verplichtingen verkoop onder voorwaarden (x € 1.000) 



Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht 6.863 7.963 

Herwaardering 2.268 1.598 

Schuld per 1 januari 9.131 9.562 

Verkopen 0 0 

Aankopen -692 -1.101 

Herwaardering 593 670 


Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht 6.171 6.863 

Herwaardering 2.861 2.268 

Schuld per 31 december 9.032 9.131 

In 2022 zijn geen woningen uit exploitatie verkocht met koopgarantvoorwaarden (2021: 0 woningen). Voor een 

nadere toelichting wordt verwezen naar onderdeel 3 onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. 

3. Overige schulden 

De overige schulden betreffen de waarborgsommen verschuldigd aan huurders. De waarborgsommen worden 

uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening 

van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. De waarborgsommen inclusief rente worden bij 

beëindiging van de huurovereenkomst verrekend. 

Verloop van de waarborgsommen (x € 1.000) 

Saldo per 1 januari 


Ontvangen waarborgsommen 3.518 3.512 

Rente waarborgsommen 671 707 

Schuld per 1 januari 4.189 4.219 

Ontvangen waarborgsommen 225 222 

Uitbetaalde waarborgsommen -189 -216 

Toegevoegde rente 0 0 

Uitbetaalde rente -35 -36 

Ontvangen waarborgsommen 3.554 3.518 

Rente waarborgsommen 636 671 

Saldo per 31 december 4.190 4.189 

Aan de reguliere waarborgsommen is in 2022 0% rente toegevoegd (2021: 0%).




F. Kortlopende schulden 

Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd van korter dan een jaar. De reële waarde van de 

kortlopende schulden benadert de boekwaarde vanwege het kortlopende karakter van de schulden. 

1. Schulden aan banken 

Schulden aan banken (x € 1.000) 

31-12-2022 31-12-2021 

Te betalen aflossingen langlopende schulden volgend boekjaar 31.676 23.280 

Agio langlopende schulden volgend boekjaar 247 246 

Totaal schulden aan kredietinstellingen 31.923 23.526 

De te betalen aflossingen langlopende schulden in 2023 bestaan voor € 5,7 miljoen uit reguliere aflossingen en voor 

€ 26 miljoen aan eindaflossingen. 

4. Belastingen en premies sociale verzekeringen 

Belastingen en premies sociale verzekeringen (x € 1.000) 

31-12-2022 31-12-2021 

Omzetbelasting 3.962 4.710 

Loonbelasting en premies sociale verzekeringen 591 524 

Vennootschapsbelasting 0 0 

Totaal belastingen en premies 4.553 5.235 

De omzet- en loonbelasting betreffen de aangiftes vierde kwartaal 2022. 

Door foutherstel is het saldo te betalen vennootschapsbelasting van € 1.409.000 ultimo 2021 aangepast naar een te 

vorderen post vennootschapsbelasting van € 2.490.000. Zie ook de toelichting bij het eigen vermogen en de post te 

vorderen belastingen en premies sociale verzekeringen. 

5. Schulden ter zake van pensioenen 

In 2021 hadden we een vordering op ons pensioenfonds. In 2022 een schuld. Dit betreft de nog te ontvangen 

factuur van december 2022. Deze is in januari 2023 ontvangen. 

6. Overige schulden 

Overige schulden (x € 1.000) 

31-12-2022 31-12-2021 

Af te rekenen stook- en servicekosten 290 741 

Overige schulden 0 3 

Totaal overige schulden 290 744



7. Overlopende passiva 

De post overlopende passiva is als volgt samengesteld: 

Overlopende passiva (x € 1.000) 

31-12-2022 31-12-2021 

Vooruitontvangen huur 2.787 2.692 

Niet opgenomen vakantie-uren personeel 942 858 

Nog te betalen facturen 2.472 3.299 

Bedragen met bestemming 858 838 

Onderhoudsfonds Woonvereniging Roggeveenstraat 277 277 

Transitorische rente langlopende leningen 8.688 9.311 

Overige 486 278 

Totaal overlopende passiva 16.511 17.553 

11.10 | Niet in de balans 

opgenomen rechten en 

verplichtingen 

Huurovereenkomst kantoorpand 

Met H.F.S. Immobilienfonds Europa 3 Beteiligungs B.V. is een huurovereenkomst aangegaan voor het kantoorpand 

aan de Waldorpstraat 80. De huurovereenkomst is voor bepaalde tijd aangegaan en loopt tot en met 30 september 

2026. De huurprijs bedraagt op jaarbasis circa 

€ 584.000. De servicekosten bedragen circa € 116.000. In totaal bedragen de huurverplichtingen nog circa 

€ 2,258 miljoen waarvan € 0 miljoen een looptijd van meer dan 5 jaar heeft. In 2022 is circa € 487.000 aan huur in 

de winst- en verliesrekening verwerkt. 

Wet Ketenaansprakelijkheid 

Haag Wonen is onderworpen aan de Wet Ketenaansprakelijkheid en kan op grond hiervan worden aangesproken. 

De omvang van het risico is niet te kwantificeren. Er zijn beheersingsmaatregelen getroffen om dit risico te beperken. 


Woningstichting Haag Wonen vormt samen met Haag Wonen Holding B.V., Haag Wonen Energie B.V. (geliquideerd), 

Haag Wonen Ontwikkeling B.V. en Aanvan Vastgoed B.V. een fiscale eenheid, en is daardoor hoofdelijk aansprakelijk 

voor de vennootschapsbelasting van deze fiscale eenheid. Er wordt geen vennootschapsbelasting doorbelast aan de 

deelnemingen. 

Omzetbelasting 

Woningstichting Haag Wonen vormt samen met Haag Wonen Holding B.V. en Haag Wonen Ontwikkeling B.V. een 

fiscale eenheid voor de omzetbelasting en is daardoor hoofdelijk aansprakelijk voor de omzetbelasting van deze 

fiscale eenheid.




Zoals opgemerkt in paragraaf 7.3 is door Haag 

Wonen vanaf 2017 ten onrechte omzetbelasting 

afgedragen over de huur van de parkeerplaatsen 

en de servicekosten voor het kantoorpand. Haag 

Wonen onderzoekt momenteel of de afgedragen 

omzetbelasting ad € 164.376 in 2023 kan worden 

teruggevraagd. 

WSW-obligo 

Haag Wonen zal de komende 5 jaren naar verwachting 

in totaal € 7,8 miljoen (meerjarenbegroting 2023) 

moeten afdragen aan jaarlijkse obligoheffingen en 

eventueel verstrekken van gecommitteerde obligo 

om het risicovermogen van het WSW op peil te 

houden. Indien het WSW het gecommitteerde obligo 

zou opeisen dient Haag Wonen het bedrag binnen 

10 dagen aan het WSW over te maken. Haag Wonen 

verwacht -indien noodzakelijk- aan deze verplichting te 

kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het 

bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo 

nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het 

aanwezige faciliteringsvolume. 

Aangetrokken leningen 

Op 22 november 2022 is een fixe lening aangetrokken 

bij NWB van € 10,0 miljoen met storting op 2 mei 

2023. De lening heeft een looptijd van 50 jaar en een 

coupon van 2,211%. De lening is aangetrokken ter 

herfinanciering van de eindaflossing van € 10,0 miljoen 

van een lening bij BNG op 2 mei 2023. 

Aangegane verplichtingen nieuwbouwprojecten 

De aangegane verplichtingen ten aanzien van 

nieuwbouwprojecten bedragen per december 2022 

€ 294.000 (2021: € 2,1 miljoen). Deze verplichtingen 

komen naar verwachting grotendeels tot afwikkeling 

in een periode van 1 jaar na balansdatum. 

Aangegane verplichtingen verbeterprojecten 

De aangegane verplichtingen ten aanzien van 

verbeterprojecten bedragen per december 2022 

€ 1,5 miljoen (2021: € 4,7 miljoen). Deze verplichtingen 

komen naar verwachting grotendeels tot afwikkeling 

in een periode van 1 jaar na balansdatum. 

Aangegane verplichtingen planmatig onderhoud 

De aangegane verplichtingen met betrekking tot 

onderhoud bedragen per 31 december 2022 

€ 9,9 miljoen (2021: € 14,3 miljoen). Hiervan heeft 

€ 5,3 miljoen betrekking op planmatig onderhoud 

en € 4,6 miljoen op investeringen vanuit planmatig 

onderhoud. De afwikkeling zal binnen één jaar 

plaatsvinden. 

Bankgaranties 

Per 31 december 2022 zijn er geen lopende 

bankgaranties (2021: € 0). 

Juridische geschillen 

Haag Wonen is verwikkeld in een discussie met een 

leverancier waarbij Haag Wonen van mening is dat zij 

niet aansprakelijk is. Daarom wordt er geen uitstroom 

van middelen verwacht. Om deze reden is geen 

voorziening gevormd voor deze claim. 

Operational leases 

Ultimo boekjaar zijn de verplichtingen uit hoofde van 

operationele leases als volgt te specificeren: 

Verplichtingen uit hoofde van operationele leases 

Te betalen € 

Binnen één jaar 104.272 

Tussen één jaar en vijf jaar 82.943 

Meer dan vijf jaar 0 

Gedurende het verslagjaar zijn in de winst- en 

verliesrekening circa € 125.000 aan leasebetalingen 

verwerkt. Dit betreft auto’s, printers en koffie apparaten. 

Verbonden partijen 

Als verbonden partijen worden aangemerkt alle 

rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, 

gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan 

worden uitgeoefend. Een opgave van de verbindingen 

treft u aan in de bijlage ‘verbindingen’. 

Met de meeste van haar verbonden partijen heeft 

Haag Wonen, naast haar aandelenbelang, ook een 

zakelijke relatie, waarbij producten en/of diensten van 

de betreffende verbonden partijen worden afgenomen. 

Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke 

contractuele afspraken waarbij marktconforme 

condities zijn overeengekomen.



11.11 | Toelichting op de winst- en 

verliesrekening 

A. Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 

1. Huuropbrengsten 

Huuropbrengsten (x € 1.000) 


Woningen en woongebouwen 143.212 140.693 

Af: huurderving -2.565 -2.187 

Subtotaal 140.647 138.506 

Onroerende zaken niet zijnde woningen 4.863 4.420 

Af: huurderving -342 -372 

Subtotaal 4.521 4.048 

Subtotaal huren 145.168 142.554 

Dotatie voorziening dubieuze debiteuren -264 -189 

Totaal huuropbrengsten 144.904 142.365 

De totale huuropbrengsten, afgezien van de huurderving en de dotatie voorziening dubieuze debiteuren, 

zoals hierboven is weergegeven, zijn ten opzichte van 2021 beïnvloed door: 

Verloop van de huuropbrengst (x € 1.000) 


Huren woningen en niet-woningen begin boekjaar 142.554 142.053 

Huurderving woningen en niet-woningen begin boekjaar 2.559 1.949 

Huuropbrengst woningen en niet-woningen begin boekjaar 145.113 144.002 

Huurverhoging inclusief harmonisatie en verbeteringen 2.674 1.637 

Nieuwe verhuureenheden 1.194 276 

Verkopen -401 -287 

Herstructurering en sloop -48 -40 

Overige mutaties -457 -475 

Huuropbrengst woningen en niet-woningen einde boekjaar 148.075 145.113 

Huurderving woningen en niet-woningen einde boekjaar -2.804 -2.559 

Huren woningen en niet-woningen einde boekjaar 145.271 142.554




Huurverhoging per 01-07-2022 

De realisatie is gemiddeld 2,85%. Dit hogere percentage is het gevolg van de doorgevoerde huurverhoging voor de 

sociale huurwoningen, geliberaliseerde woningen, garages, parkeerplaatsen en bergingen van 2,3%. Daarnaast is 

een huurverhoging van maximaal € 25,= doorgevoerd voor sociale huurwoningen met een huur onder € 300. 

De inkomensafhankelijke huurverhoging is voor een midden inkomen en een hoog inkomen respectievelijk 

maximaal € 50 dan wel € 100. 

Dotatie voorziening dubieuze huurdebiteuren 

Elk jaar worden afboekingen van betalingsachterstanden in mindering gebracht op de voorziening. Aan de 

voorziening dubieuze debiteuren is € 264.000 toegevoegd om de voorziening op peil te krijgen. 

2. Opbrengsten servicecontracten 

De opbrengsten servicecontracten betreffen de vergoedingen voor leveringen en diensten die worden geïnd 

bij huurders. Dit betreft leveringen en diensten die voor het grootste deel onlosmakelijk zijn verbonden aan het 

huurcontract. 

Opbrengsten servicecontracten (x € 1.000) 


Vergoedingen voor leveringen en diensten 8.430 7.697 

Af: derving -126 -159 

Totaal opbrengsten servicecontracten 8.304 7.537 

3. Lasten servicecontracten 

Dit betreft de kosten over 2022 voor de leveringen en diensten. Het saldo van de vergoedingen (opbrengsten 

servicecontracten) en de kosten betreft het deel van de kosten dat niet kan worden afgerekend met de bewoners. 

Lasten servicecontracten (x € 1.000) 


Service abonnement -629 -751 

Warmte(stook)kosten -3.224 -2.443 

Servicekosten -4.451 -4.270 

Totaal lasten servicecontracten -8.304 -7.464 

4. Lasten verhuur en beheeractiviteiten 

Lasten verhuur en beheeractiviteiten (x € 1.000) 


Overige vergoedingen en opbrengsten 106 39 

Overige lasten verhuur 0 0 

Toegerekende organisatiekosten -9.341 -11.994 

Totaal lasten verhuur en beheeractiviteiten -9.235 -11.954 

Overige vergoedingen en opbrengsten 

De incidentele baten waren in 2022 hoger dan in 2021.



5. Onderhoudslasten 

Onderhoudslasten (x € 1.000) 


Kosten reparatieonderhoud -16.207 -24.452 

Kosten mutatieonderhoud -8.352 -14.314 

Kosten contractonderhoud -1.927 -1.770 

Subtotaal dagelijks onderhoud -26.486 -40.536 

Planmatig onderhoud -13.781 -13.239 

Onderhoudsdeel vanuit verbeterprojecten -423 -4.115 

Onderhoudsbijdrage VvE’s -1.929 -1.660 

Toegerekende organisatiekosten -7.421 -7.291 

Totaal kosten onderhoud -50.040 -66.841 

Vergeleken met 2021 hebben we in 2022 minder uitgegeven aan onderhoud. Nu speelde er in 2021 veel bij het 

onderhoud waardoor de kosten dat jaar boven begroting uit kwamen. Maar ook vergeleken met de begroting van 

2022 is er een flinke onderschrijding op het onderhoud. Bij het dagelijks onderhoud komt dit ten eerste door een 

lichte daling in het aantal mutaties en reparatieverzoeken vergeleken met vorig jaar. De bijstuurmaatregelen uit 2021 

hebben echter het grootste effect op de lagere realisatie gehad. In 2021 is besloten om het dagelijks onderhoud 

tijdelijk op een lagere kwaliteit uit te voeren om kosten te besparen. Dit hebben we in 2022 doorgezet en uit 

voorzichtigheid is dit gedurende 2022 ook niet meer veranderd. 

Vergeleken met de begroting zijn in 2022 minder reparaties uitgevoerd (36.983 tegenover 39.279 begroot). 

De gemiddelde kosten per reparatie lagen ook lager dan begroot (€ 417 tegenover € 524). Bij het mutatieonderhoud 

is in 2022 bij 1.141 woningen onderhoud uitgevoerd. Dit ligt ruim boven de 850 woningen die begroot zijn. De prijs 

per mutatie kwam met € 7.750 wel ruim onder begroting (€ 11.065) uit. 

In 2022 is 36% van de reparatie en mutatiekosten uitgegeven aan keukens, douches en toiletten. Dit is vergelijkbaar 

met vorig jaar (37%). Het percentage kosten dat betrekking had op cv en mv onderhoud lag op 12%. Dit is 

vergelijkbaar met vorig jaar (11%). 

Bij het planmatig onderhoud ligt de realisatie iets hoger dan vorig jaar, maar ook hier is een flinke onderschrijding 

op de begroting. Dit heeft onder andere te maken met vertraging in het behalen van 70% huurdersinstemming 

en latere levering van materialen. De doorloop naar 2023 bedraagt ruim € 3 miljoen. Dit betreft 65 projecten op 

50 verschillende complexen. Dit bedrag aan overloop valt nog binnen de verwachte natuurlijke overloop elk jaar.




6. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit (x € 1.000) 


Belastingen en verzekeringen -7.606 -6.943 

Bijdragen aan VvE’s -929 -974 

Overige exploitatielasten -356 -502 

Verhuurderheffing -13.274 -18.269 

Verhuurderbijdrage huurcommissie -50 -49 

Totaal overige directe operationele lasten -22.215 -26.738 

Verhuurderheffing 

De daling van de verhuurderheffing wordt veroorzaakt door een lager tarief in 2022 vooruitlopend op afschaffing 

in 2023. 

B. Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 

7. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 

Verkoopresultaat vastgoed portefeuille (x € 1.000) 


Omzet bestaande bouw 15.811 23.577 

Toegerekende organisatiekosten -334 -347 

Kostprijs bestaande bouw -12.272 -18.806 

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoed portefeuille 3.205 4.424 

In het jaar 2022 zijn in totaal 38 woningen verkocht, 4 eenheden bedrijfsonroerendgoed, 4 parkeerplaatsen en 

2 bergingen. Nieuwbouwwoningen zijn niet verkocht in 2022. 

De ‘kostprijs bestaande bouw’ bestaat uit de verkoopkosten en de boekwaarde van de verkopen (gewaardeerd op 

marktwaarde in verhuurde staat). 

C. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille (x € 1.000) 


Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -78 -22.520 

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen -68.913 334.815 

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden 114 286 

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -68.877 312.581 

10. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille (x € 1.000) 


Afwaardering vastgoed in ontwikkeling 0 0 

Terugname afwaardering vastgoed in ontwikkeling 10 -22.510 

Waardevermindering a.g.v. afgeboekte ontwikkelprojecten -88 -10 

Totaal overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -78 -22.520



11. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 

De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreft de mutaties in de marktwaarde in verhuurde 

staat van het vastgoed in exploitatie. De waardemutaties worden vooral veroorzaakt door ontwikkelingen van de 

markt. 

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (x € 1.000) 


Waardeveranderingen DAEB vastgoedbeleggingen in exploitatie -67.984 327.899 

Waardeveranderingen niet-DAEB vastgoedbeleggingen in exploitatie -929 6.916 

Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -68.913 334.815 

Zoals uit bovenstaande uiteenzetting blijkt, sluit de niet-gerealiseerde waardeverandering (ad. € 68.913) niet aan op 

de aanpassing marktwaarde (ad. € 80.386) zoals opgenomen in de verloopstaat van het vastgoed in exploitatie. 

Het verschil tussen beide ziet onder andere toe op de verkoop en overige mutaties. Voor een nadere uiteenzetting 

verwijzen wij naar de verloopstaat van de herwaarderingsreserve. 

12. Niet gerealiseerde waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden 

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden (x € 1.000) 

Waardeverandering VOV en verplichtingen: Activa Verplichting (passiva) 

Waardemutatie aan-/verkoop -723 692 

Herwaardering uitstaande koopgarantwoningen 738 -593 

Totaal waardeveranderingen VOV en verplichtingen 15 99 

Activa en passiva gesaldeerd: 114 

D. Netto resultaat overige activiteiten 

14. Opbrengst overige activiteiten 

Opbrengst overige activiteiten (x € 1.000) 


Doorberekende kosten verkoopvoorbereiding en VvE 760 771 

Doorberekende administratiekosten 294 267 

Antenne opstelplaatsen 89 90 

Overige opbrengsten overige activiteiten 2 0 

Totaal opbrengst overige activiteiten 1.146 1.129 

15. Kosten overige activiteiten 

De kosten overige activiteiten betreffen toegerekende organisatiekosten.




16. Overige organisatiekosten 

Overige organisatiekosten (x € 1.000) 


Saneringsheffing 0 0 

Bijdrage Autoriteit wonen -112 -114 

Obligoheffing WSW -300 -361 

Volkshuisvestelijke bijdrage 0 -10.943 

Accountantskosten, treasury, OR, RvC -393 -463 

Toegerekende kosten -4.639 -4.170 

Totaal overige organisatiekosten -5.444 -16.050 

17. Leefbaarheid 

Leefbaarheid (x € 1.000) 


Vastgoed gerelateerde leefbaarheid -907 -780 

Mens gerelateerde leefbaarheid -559 -229 

Toegerekende kosten -4.141 -1.837 

Totaal leefbaarheid -5.607 -2.846 

De activiteiten inzake leefbaarheid worden afgebakend op de gebieden waar de primaire verantwoordelijkheid bij 

Haag Wonen ligt met als uitgangspunt: schoon, heel, veilig, groen en sociaal. Ook wordt steeds meer gezocht naar 

alternatieve mogelijkheden om, zonder alleen maar bij te dragen in geld, gestelde doelen te bereiken (samenwerking 

met de gemeente, gebruik proberen te maken van de subsidiemogelijkheden die er zijn en dergelijke). 

E. Financiële baten en lasten 

Financiële baten en lasten (x € 1.000) 


Rente leningen u/g 6 6 

Totaal opbrengsten vorderingen die tot de vaste activa behoren 6 6 

Toegerekende rente aan projecten 0 0 

Rente op vorderingen en liquide middelen 262 18 

Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten 262 18 

Rentelasten langlopende schulden -18.333 -19.003 

Rente kortlopende schulden -132 -108 

Totaal rentelasten en soortgelijke kosten -18.465 -19.111 

Totaal financiële baten en lasten -18.198 -19.088 

18. Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren 

De opbrengsten financiële vaste activa betreft de renteopbrengst van één uitgegeven lening. 

19. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 

De jaarlijkse amortisatie van de Vestia-lening valt onder de rentebaten en soortgelijke opbrengsten, voor het eerst 

in 2022.



20. Rentelasten en soortgelijke kosten 

Onder de rentelasten zijn de verschuldigde lasten aan kredietinstellingen opgenomen alsmede de rente op overige 

schulden. De verhouding tussen de rentelast van het boekjaar en het gemiddelde schuldrestant in het boekjaar 

bedroeg in 2022: 3,00% (2021: 2,96%). De gemiddeld gewogen rentecoupon per 31 december 2022 bedraagt 2,98% 

(2021: 3,00%). 

Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar het onderdeel ‘Schulden aan banken’ onder de langlopende 

schulden. 

21. Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 

De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: 

Belastingen (x € 1.000) 


Belasting over het resultaat uit gewone bedrijfsoefening -4.878 473 

Mutatie latente belastingen -1.574 1.308 

Totaal belastingen -6.452 1.781 

De belasting over het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening bestaat uit de acute vennootschapsbelasting (vpb) 

2022 (€ 4,878 miljoen). 

Voor een toelichting op de mutatie van de latente belasting wordt verwezen naar het onderdeel ‘latente 

belastingvorderingen’. 

De acute vennootschapsbelasting voor 2022 is als volgt bepaald: 

Resultaat vóór belastingen volgens de concept enkelvoudige jaarrekening -31.076 

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille -1.180 

Waardeveranderingen 68.652 

Afschrijvingen -343 

Lasten onderhoud -24.152 

Overige bedrijfslasten -5.470 

Afschrijving/vrijval (dis)agio leningportefeuille -624 

Renteaftrekbeperking Earnings Stripping 13.279 

Resultaat deelnemingen - 

Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek (KIA) -14 

Fiscaal resultaat (vóór verliesverrekening) 19.071 

Verliesverrekening 0 

Belastbaar bedrag (na verliesverrekening) 19.071 

Verschuldigde winstbelasting 4.878




De wettelijke belastingtarieven bedragen in 2022 15% (tot € 395.000) en 25,8% (over het meerdere). De negatieve 

effectieve belastingdruk (= totaal belastingbate/-last gedeeld door commercieel resultaat voor belastingen) van 

-/-15,70% (2021: 0,4%) wordt vooral veroorzaakt door het negatieve resultaat vóór belastingen als gevolg van fors 

negatieve waardeveranderingen in 2022. De waardeverandering maakt geen onderdeel uit van het fiscaal resultaat. 

In 2022 was geen verliesverrekening meer mogelijk. 

Het toepasselijke hoge belastingtarief is gestegen van 25% naar 25,8%, het verlaagde tarief is overeenkomstig 

voorgaand jaar. 

Woningstichting Haag Wonen heeft te maken met onzekere belastingposities ten aanzien van ingediende aangiftes. 

Aangiftes vennootschapsbelasting zijn tot en met het jaar 2019 ingediend. 

Met betrekking tot de vennootschapsbelasting heeft Haag Wonen een fiscale strategie gekozen en een fiscale 

planning opgesteld die deels nog niet bekrachtigd is door de Belastingdienst. Hierdoor is het mogelijk dat gekozen 

standpunten door de Belastingdienst niet (geheel) worden overgenomen en daarmee de gepresenteerde acute 

belastinglast over 2021 en voorgaande jaren en belastinglatenties zoals opgenomen in deze jaarrekening zullen 

afwijken. 

De belangrijkste standpunten betreffen: 

• Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen 

• De verwerking van projectontwikkelingsresultaten 

Haag Wonen volgt in haar fiscale strategie en fiscale planning de binnen de sector gangbare standpunten die naar de 

mening van belastingadviseurs pleitbaar zijn. 

23. Resultaat na belastingen 

Het resultaat wordt toegevoegd aan het eigen vermogen. 

F. Additionele informatie 

24. Afschrijvingen materiële vaste activa ten dienste van 

Afschrijvingen materiële vaste activa (x € 1.000) 


Afschrijvingen activa ten dienste van de exploitatie 834 785 

Totaal afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 834 785 

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 

De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie betreft afschrijvingen op 

kantoorpanden, inrichting kantoor, vervoermiddelen, automatisering en apparatuur. 

Een verdere toelichting op de gebruikte afschrijvingstermijnen staat vermeld onder de post onroerende en roerende 

zaken ten dienste van de exploitatie.



25. Lonen en salarissen 

Lonen en salarissen (x € 1.000) 


Lonen en salarissen personeel in dienst 13.852 13.673 

Uitzendkrachten 1.440 1.624 

Ontvangen ziekengeld -144 -31 

Sociale lasten 2.153 1.968 

Pensioenlasten 1.828 1.703 

Totaal personeelskosten 19.129 18.937 

De personeelsbezetting is als volgt te specificeren: 

Aantallen per jaareinde 


Totaal aantal medewerkers 250 249 

Totaal aantal fte in dienst 230,18 228,81 

Werknemers 

Gedurende het jaar 2022 had Haag Wonen gemiddeld 231,6 fte in dienst (2021: 229,2). Geen van de werknemers is 

buiten Nederland werkzaam. 

Lonen en salarissen personeel in dienst 

In 2022 was de CAO-loonverhoging 3%. Echter door een aantal langdurig openstaande vacatures en aanwas van 

personeel in een aanloopschaal, is de stijging ten opzichte van 2021 minimaal. 

Sociale lasten en pensioenlasten 

Naast een stijging van het personeel zijn in 2022 de franchise van de pensioenen, het maximaalgevend pensioen 

en de AO-grens verhoogd. Dit resulteert in een stijging van de pensioenlasten. Bij de sociale lasten is het eigen 

risicodragersschap beëindigd in 2022 waardoor arbeidsongeschiktheid nu onder het UWV-stelsel valt. 

Haag Wonen heeft haar pensioenregeling ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties 

(SPW). Dit betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen 

toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. 

De premies zijn als last verwerkt in de winst- en verliesrekening (de verplichtingenbenadering). 

De belangrijkste kenmerken van deze regeling zijn: 

• pensioengevende salarisgrondslag (middelloonregeling) 

• afspraken over indexatie 

• ouderdoms- en nabestaandenpensioen 

• partner- en wezenpensioen 

• pensioen(richt)leeftijd is 68 jaar. 

Voor de pensioenregeling betaalt Haag Wonen op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan 

pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft Haag Wonen geen verdere 

verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregeling. Haag Wonen heeft in geval van een tekort bij het fonds geen 

verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Er is geen sprake 

van recht op teruggave/premiekorting.




Met een beleidsdekkingsgraad van 133,7% (ultimo 2021 118,8%) voldoet het pensioenfonds aan de minimaal 

vereiste van 104,2% die is voorgeschreven door De Nederlandse Bank (DNB). Er is daarom geen sprake van een 

dekkingstekort. De dekkingsgraad is ook hoger dan de vereiste dekkingsgraad van 127,7. Er is daarom ook geen 

sprake van een reservetekort. 

Het bestuur van het pensioenfonds heeft in 2022 besloten de opgebouwde aanspraken van (gewezen) deelnemers 

en de ingegane pensioenen per 1 januari 2023 te verhogen met een gedeeltelijke toeslag. Er was ruimte voor een 

gedeeltelijke toeslag, omdat de beleidsdekkingsgraad per eind oktober 2022 hoger was dan 110%. 

26. Accountantskosten 

In de overige algemene kosten zijn de kosten van de onafhankelijke externe accountant zoals bedoeld in art. 1, lid 1 

Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties) en de in rekening gebrachte honoraria van het gehele netwerk waartoe 

de accountantsorganisatie behoort inbegrepen. Over 2021 betreft dit PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. en 

over 2022 onze nieuwe accountant Deloitte Accountants B.V. 

Deze kosten zijn gemaakt voor het onderzoek van de jaarrekening bij Haag Wonen en de in de consolidatie 

betrokken maatschappijen. Opgegeven worden de lasten geboekt in het boekjaar waarin de (controle-) 

werkzaamheden worden/zijn verricht (‘over het boekjaar’). Deze methode impliceert dat alleen de lasten vermeld 

worden die in het boekjaar in rekening zijn gebracht. 

In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: 

Accountantshonoraria 2022 (x € 1.000) 


Controle van de jaarrekening PwC 88 246 

Controle van de jaarrekening Deloitte 87 0 

Andere controlewerkzaamheden PwC 33 0 

Fiscale advisering 0 0 

Andere niet-controlediensten 0 0 

Totaal accountantshonoraria 208 246 

27. Gebeurtenissen na balansdatum 

Tot en met de datum van opmaken van de jaarrekening 2022 hebben zich geen gebeurtenissen na balansdatum 

voorgedaan.



11.12 | Gescheiden verantwoording 

DAEB / niet-DAEB 

Balans na resultaatbestemming (x € 1.000) 

DAEB DAEB niet-DAEB niet-DAEB 

ACTIVA 31-12-2022 31-12-2021 31-12-2022 31-12-2021 

A. VASTE ACTIVA 

I. Vastgoedbeleggingen 

1. DAEB vastgoed in exploitatie 3.339.194 3.370.729 

2. Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 107.437 111.921 

3. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 4.685 4.231 5.156 5.595 

4. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen 

exploitatie 

1.970 8.532 0 0 

3.345.849 3.383.491 112.593 117.516 

II. Materiële vaste activa 

1. Onroerende en roerende zaken ten dienste 

van de exploitatie 

2.170 2.861 0 0 

III. Financiële vaste activa 

1. Deelnemingen 0 0 688 687 

3. Latente belastingvordering(en) 1.253 1.390 52 58 

4. Leningen u/g 0 0 398 434 

7. Netto vermogenswaarde niet-DAEB 109.937 109.710 

111.191 111.099 1.138 1.179 

Som der vaste activa 3.459.209 3.497.451 113.732 118.695 

B. VLOTTENDE ACTIVA 

I. Voorraden 

1. Vastgoed bestemd voor de verkoop 0 0 803 0 

0 0 803 0 

III. Vorderingen 

1. Huurdebiteuren 2.705 2.473 113 103 

2. Gemeenten 30 122 0 0 

4. Latente belastingvordering(en) 189 1.564 8 65 

5. Belastingen en premies sociale verzekeringen 98 2.486 4 104 

6. Overige vorderingen 308 342 36 36 

7. Overlopende activa 1.879 1.825 71 68 

8. Vorderingen op de niet-DAEB-tak 22.067 17.543 

27.276 26.356 231 375 

IV. Liquide middelen -18.156 -4.316 23.488 14.896 

Som der vlottende activa 9.119 22.039 24.523 15.272 

TOTAAL ACTIVA 3.468.329 3.519.490 138.255 133.967




Balans na resultaatbestemming (x € 1.000) 


PASSIVA 31-12-2022 31-12-2021 31-12-2022 31-12-2021 

C. GROEPSVERMOGEN 

1. Herwaarderingsreserve 2.207.274 2.287.665 66.337 69.059 

2. Overige reserves 591.080 548.416 43.601 40.651 

2.798.353 2.836.081 109.937 109.710 

D. VOORZIENINGEN 

1. Voorziening onrendabele investeringen en 

herstructureringen 0 70 0 0 

2. Voorziening pensioenen 891 891 37 37 

3. Overige voorzieningen 466 422 19 18 

1.357 1.382 57 55 

E. LANGLOPENDE SCHULDEN 

1. Leningen banken 595.491 617.414 0 0 

2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken 

verkocht onder voorwaarden 

4.108 3.774 4.924 5.357 

3. Overige schulden 3.803 4.021 387 168 

4. Interne lening 0 0 

603.402 625.209 5.311 5.524 

F. KORTLOPENDE SCHULDEN 

1. Schulden aan banken 31.923 23.526 0 0 

2. Schulden aan leveranciers 12.137 10.460 506 436 

4. Belastingen en premies sociale verzekeringen 4.371 4.870 182 365 

5. Schulden ter zake van pensioenen 173 0 7 0 

6. Overige schulden 287 729 3 15 

7. Overlopende passiva 16.325 17.234 185 319 

9. Schulden aan de DAEB tak 22.067 17.543 

65.217 56.818 22.950 18.678 

TOTAAL PASSIVA 3.468.329 3.519.490 138.255 133.967 






2022 2021 2022 2021 

1. Huuropbrengsten 139.295 136.670 5.609 5.695 

2. Opbrengsten servicecontracten 8.222 7.387 81 151 

3. Lasten servicecontracten -8.221 -7.315 -83 -149 

4. Lasten verhuur en beheeractiviteiten -8.866 -11.476 -369 -478 

5. Onderhoudslasten -47.818 -64.167 -1.992 -2.674 

6. Overige directe operationele lasten expl bezit -21.825 -26.203 -390 -535 

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 60.787 34.896 2.855 2.010 

7. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 7.889 10.187 7.921 13.390 

8. Toegerekende organisatiekosten -320 -333 -13 -14 

9. Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -6.023 -8.086 -6.249 -10.719 

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 1.546 1.767 1.659 2.657 

10. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -78 -22.385 0 -135 

11. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen 


12. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen verkocht onder 

voorwaarden 

-67.984 327.899 -929 6.916 

120 168 -6 118 

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille -67.942 305.682 -935 6.899 

14. Opbrengst overige activiteiten 1.012 1.106 134 23 

15. Kosten overige activiteiten -906 -893 -38 -37 

Netto resultaat overige activiteiten 106 213 96 -15 

16. Overige organisatie kosten -5.226 -15.408 -218 -642 

17. Leefbaarheid -5.607 -2.846 0 0 

Opbrengsten vorderingen die tot de vaste activa 

18. Behoren 0 0 6 6 

19. Rentebaten 261 17 1 1 

20. Rentelasten -18.460 -19.107 -5 -4 

Som der financiële baten en lasten -18.199 -19.090 1 3 

Resultaat voor belastingen -34.535 305.213 3.458 10.912 

21. Belastingen -6.194 1.709 -258 71 

22. Resultaat deelnemingen 0 0 2 12 

Resultaat niet-DAEB tak 3.202 10.995 0 0 

Resultaat na belastingen -37.527 317.917 3.202 10.995




Kasstroomoverzicht 2022 (x € 1.000) 

DAEB 


DAEB 

2021 

niet-DAEB 


niet-DAEB 

2021 

1.1 Huren 138.956 137.631 5.369 5.354 

1.2 Vergoedingen 8.211 7.642 127 175 

1.3 Overheidsontvangsten 0 0 0 0 

1.4 Overige bedrijfsontvangsten 484 261 1.447 883 

1.5 Renteontvangsten 2 3 0 0 

Saldo ingaande kasstromen 147.653 145.537 6.943 6.412 

1.6 Erfpacht 0 0 0 0 

1.7 Personeelsuitgaven -18.700 -18.499 -778 -744 

1.8 Onderhoudsuitgaven -40.725 -55.014 -1.409 -1.980 

1.9 Overige bedrijfsuitgaven -23.068 -23.159 -570 -611 

1.10 Renteuitgaven -19.051 -20.077 -14 -2 

1.11 a. Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat -412 -361 0 0 

1.11 b. Verhuurderheffing -13.274 -18.269 0 0 

1.12 Leefbaarheid externe uitgaven niet-investeringsgebonden -970 -880 0 0 

1.13 Vennootschapsbelasting -2.348 -3.913 -61 -163 

Saldo uitgaande kasstromen -118.548 -140.172 -2.832 -3.500 

Kasstroom uit operationele activiteiten 29.105 5.365 4.111 2.912 

MVA 

MVA ingaande kasstroom A. DAEB en B. niet-DAEB activiteiten 

2.1 Verkoopontvangsten bestaande huur, woonen niet 

woongelegenheden 

8.122 10.160 6.247 14.318 

2.5 (Des)Investeringsontvangsten overig 0 0 0 0 

Tussentelling ingaande kasstroom MVA 8.122 10.160 6.247 14.318 

MVA uitgaande kasstroom A. DAEB en B. niet-DAEB activiteiten 

2.6 Nieuwbouw huur, woonen niet-woongelegenheden -2.612 -34.361 -98 -40 

2.7 Woningverbetering, woonen niet-woongelegenheden -32.222 -30.013 -1.132 -1.128 

2.8 Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden 0 0 0 0 

2.9 Aankoop, woonen niet woongelegenheden 0 0 0 0 

2.11 Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop 0 -345 0 0 

2.12 Sloopuitgaven, woonen niet-woongelegenheden 0 0 0 0 

2.13 Aankoop grond 0 0 0 0 

2.14 Investeringen overig -237 -162 0 0 

2.15 Externe kosten bij verkoop -2.716 -2.036 -536 -1.238 

Tussentelling MVA uitgaande kasstroom -37.787 -66.917 -1.766 -2.406 

2.16 Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA -29.665 -56.757 4.481 11.912



Kasstroomoverzicht 2022 (x € 1.000) 

FVA 

DAEB 


DAEB 

2021 

niet-DAEB 


niet-DAEB 

2021 

2.17.1 Ontvangsten verbindingen 0 0 0 0 

2.17.2 Ontvangsten overig 0 0 0 0 

2.17.3 Ontvangen aflossing interne lening 0 0 0 0 

2.18.1 Uitgaven verbindingen 0 0 0 0 

2.18.2 Uitgaven overig 0 0 0 0 

2.19 Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 0 0 0 0 

Kasstroom uit (des)investeringen -29.665 -56.757 4.481 11.912 

Ingaand 

3.1.1 Nieuwe te borgen leningen 20.000 109.043 0 0 

3.1.2 Nieuwe ongeborgde leningen DAEB-investeringen 0 0 0 0 

3.1.3 Nieuwe ongeborgde leningen niet-DAEB-investeringen 0 0 0 0 

Uitgaand 

3.2.1 Aflossing geborgde leningen -33.280 -62.699 0 0 

3.2.2 Aflossing ongeborgde leningen DAEB-investeringen 0 -1.405 0 0 

3.2.3 Aflossing ongeborgde leningen niet-DAEB-investeringen 0 0 0 0 

3.2.4 Aflossing interne lening 0 0 0 0 

Kasstroom uit financieringsactiviteiten -13.280 44.939 0 0 

4.1 Mutatie liquide middelen -13.840 -6.453 8.592 14.824 

4.2 Wijziging kortgeldmutaties 0 0 0 0 

Liquide middelen per 1-1 -4.316 2.137 14.896 72 

Liquide middelen per 31-12 -18.156 -4.316 23.488 14.896




11.13 | Overige informatie 

De WNT is van toepassing op Haag Wonen. Het toepasselijk bezoldigingsmaximum in 2022 is 

€ 216.000. Dit is het bezoldigingsmaximum voor woningcorporaties, klasse H. 

Bestuurders en commissarissen 

De bezoldiging van bestuurders omvat: 

• periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, 

ter beschikking stelling van auto en presentiegelden); 

• beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen); 

• uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband; 

• winstdelingen en bonusbetalingen. 

Bezoldiging van het bestuur 

Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in € 

Naam 

Mohamed Baba 


Beloning + belastbare onkostenvergoedingen 174.332 164.527 

Beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) 18.828 18.208 

Bezoldiging voor de WNT 193.160 182.735 

Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum 216.000 209.000 

Functie bestuursvoorzitter bestuursvoorzitter 

Duur van het dienstverband in boekjaar 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12 

Omvang van het dienstverband 36 uur (1 fte) 36 uur (1 fte) 

(Fictieve) dienstbetrekking? ja ja 

De bezoldiging van Mohamed Baba komt niet boven het bezoldigingsmaximum van de sectorale norm en de 

WNT uit.



Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in € 

Naam 

Ria Koppen-Kreyne 


Beloning + belastbare onkostenvergoedingen 175.636 172.611 

Beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) 18.928 18.277 

Bezoldiging voor de WNT 194.564 190.888 

Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum 216.000 209.000 

Functie financieel bestuurder financieel bestuurder 

Duur van het dienstverband in boekjaar 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12 

Omvang van het dienstverband 36 uur (1 fte) 36 uur (1 fte) 

(Fictieve) dienstbetrekking? ja ja 

De bezoldiging van Ria Koppen-Kreyne komt niet boven het bezoldigingsmaximum van de sectorale norm en de 

WNT uit. 

Bezoldiging van de raad van commissarissen 

Voor de bezoldiging van commissarissen kwam in 2022 een bedrag van € 112.319 ten laste van Woningstichting 

Haag Wonen en haar dochter- of groepsmaatschappijen. De bezoldiging van de commissarissen is als volgt: 

Bezoldiging raad van commissarissen (bedragen in €) 

Naam Luurt van der Ploeg Saskia Kramer 

Functie Voorzitter Lid 


Duur functievervulling 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12 

Bezoldiging 25.920 25.150 17.280 16.850 

Individueel toepasselijk 

bezoldigingsmaximum (WNT) 32.400 31.350 21.600 20.900





Naam Marc Dubbelman Anneke van Zanen-Nieberg 

Functie Lid Lid 



Bezoldiging 17.280 16.850 17.280 4.213 


bezoldigingsmaximum (WNT) 21.600 20.900 21.600 5.268 


Naam Meryem Kiliç-Karaaslan Charlie Ortega 

Functie Lid Lid 



Bezoldiging 17.279 16.850 17.280 16.850 


bezoldigingsmaximum (WNT) 21.600 20.900 21.600 20.900 

In 2022 voldoen de bezoldigingen van de leden van de raad van commissarissen aan de geldende afspraken 

conform de WNT en de beroepscode van VTW. Het WNT-maximum voor de voorzitter en leden bedraagt 

respectievelijk € 32.400 en € 21.600 per jaar (2021: € 31.350 en € 20.900). 

VTW: Er geldt een maximaal bezoldigingsbudget voor de gehele RvC dat niet overschreden mag worden. 

Dit budget bedraagt 52% (advies is 8% voor een lid en 12% voor een voorzitter) van het bezoldigingsmaximum voor 

topfunctionarissen in dienstbetrekking bij een fulltime dienstverband. Voor Haag Wonen is dit budget € 112.320 voor 

de gehele RvC 

Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen met een dienstbetrekking die 

in 2022 een bezoldiging boven het individueel toepasselijke drempelbedrag hebben ontvangen.



12 | Ondertekening 

Bestuur 

De jaarstukken van Woningstichting Haag Wonen 2022 zijn ondertekend door het bestuur op 28 juni 2023. 

Ria Koppen – Kreyne 

Mohamed Baba 

Raad van commissarissen 

Het besluit tot vaststelling van de jaarstukken van Woningstichting Haag Wonen 2022 is door de raad van 

commissarissen genomen op 28 juni 2023. 

Saskia Kramer, vicevoorzitter 

Charlie Ortega 

Anneke van Zanen-Nieberg 

Meryem Kiliç-Karaaslan




13 | Overige gegevens 

Resultaatbestemming 

Haag Wonen is op basis van artikel 42 van de Woningwet en de doelomschrijving van de stichting gehouden alle 

middelen te besteden aan werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting. Er zijn geen verdere bepalingen 

opgenomen in de statuten inzake resultaatbestemming. Haag Wonen voegt het resultaat toe aan de overige 

reserves. 

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant



Deloitte Accountants B.V. 

Schenkkade 50d 

2595 AR Den Haag 

Postbus 90721 

2509 LS Den Haag 

Nederland 

Tel: 088 288 2888 

Fax: 088 288 9811 

www.deloitte.nl 

CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT 

Aan de raad van commissarissen van Woningstichting Haag Wonen 

Verklaring over de in de jaarstukken opgenomen jaarrekening 2022 

Ons oordeel 

Wij hebben de jaarrekening 2022 van Woningstichting Haag Wonen te Den Haag gecontroleerd. 

Naar ons oordeel geeft de in het jaarverslag opgenomen jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en 

de samenstelling van het vermogen van Woningstichting Haag Wonen op 31 december 2022 en van het 

resultaat over 2022 in overeenstemming met de vereisten voor de jaarrekening bij en krachtens artikel 35 

van de Woningwet en de Wet normering topinkomens (WNT). 

De jaarrekening bestaat uit: 

1. De balans per 31 december 2022. 

2. De winst-en-verliesrekening over 2022. 

3. De toelichting met een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en 

andere toelichtingen. 

De basis voor ons oordeel 

Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens het Nederlands recht, waaronder ook de Nederlandse 

controlestandaarden en de Regeling Controleprotocol WNT 2022 vallen. Onze verantwoordelijkheden op 

grond hiervan zijn beschreven in de sectie ‘Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de 

jaarrekening’. 

Wij zijn onafhankelijk van Woningstichting Haag Wonen zoals vereist in de Europese verordening 

betreffende specifieke eisen voor de wettelijke controles van financiële overzichten van organisaties van 

openbaar belang, de Wet toezicht accountantsorganisaties, de Verordening inzake de onafhankelijkheid van 

accountants bij assurance-opdrachten (ViO) en andere voor de opdracht relevante onafhankelijkheidsregels 

in Nederland. Verder hebben wij voldaan aan de Verordening gedrags- en beroepsregels accountants 

(VGBA). 

Wij vinden dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons 

oordeel. 

Informatie ter ondersteuning van ons oordeel 

Wij hebben onze controlewerkzaamheden bepaald in het kader van de controle van de jaarrekening als 

geheel en bij het vormen van ons oordeel hierover. Onderstaande informatie ter ondersteuning van ons 

oordeel moet in dat kader worden bezien en niet als afzonderlijke oordelen of conclusies. 

Deloitte Accountants B.V. is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Rotterdam onder nummer 24362853. 

Deloitte Accountants B.V. is een zogenoemde affiliate van Deloitte NSE LLP en maakt onderdeel uit van het internationale netwerk van 

Deloitte Touche Tohmatsu Limited. 

2306621434/TMO/1




Materialiteit 

Op basis van onze professionele oordeelsvorming hebben wij de materialiteit voor de jaarrekening als geheel 

bepaald op € 56 miljoen. De materialiteit is gebaseerd op 2% van het eigen vermogen. Op basis van onze 

professionele oordeelsvorming hanteren wij een lager materialiteitsniveau dan voor de jaarrekening als 

geheel voor de in de jaarrekening verantwoorde (operationele) transactiestromen, inclusief hun 

hoedanigheid van zowel resultaatstromen als kasstromen, waarbij sprake is van een onderliggende ingaande 

dan wel uitgaande kasstroom. Dit lagere materialiteitsniveau is vastgesteld op € 2,56 miljoen hetgeen 

gebaseerd is op 1,8% van de verhuuropbrengsten. 

Daarbij zijn voor de controle van de in de jaarrekening opgenomen WNT-informatie de 

materialiteitsvoorschriften gehanteerd zoals vastgelegd in de Regeling Controleprotocol WNT 2022. 

Wij houden ook rekening met afwijkingen en/of mogelijke afwijkingen die naar onze mening voor de 

gebruikers van de jaarrekening om kwalitatieve redenen materieel zijn. 

Wij zijn met de raad van commissarissen overeengekomen dat wij aan de raad tijdens onze controle 

geconstateerde afwijkingen boven 5% van de materialiteit rapporteren alsmede kleinere afwijkingen die 

naar onze mening om kwalitatieve of WNT-redenen relevant zijn. 

Controle-aanpak frauderisico’s 

Wij hebben risico’s geïdentificeerd en ingeschat op een afwijking van materieel belang op de jaarrekening 

die het gevolg is van fraude. Wij hebben tijdens onze controle inzicht verkregen in Woningstichting Haag 

Wonen en haar omgeving, de componenten van het interne-beheersingssysteem, waaronder het 

risico-inschattingsproces en de wijze waarop het bestuur inspeelt op frauderisico’s en het internebeheersingssysteem 

monitort en de wijze waarop de raad van commissarissen toezicht uitoefent, alsmede 

de uitkomsten daarvan. 

Wij verwijzen naar hoofdstuk 7.3 van het jaarverslag, waarin het bestuur zijn frauderisicoanalyse heeft 

opgenomen en hoofdstuk 8.2 van het jaarverslag waar de raad van commissarissen op deze 

frauderisicoanalyse reflecteert. 

Wij hebben de opzet en de relevante aspecten van het interne-beheersingssysteem en in het bijzonder de 

frauderisicoanalyse geëvalueerd alsook bijvoorbeeld de gedragscode en de klokkenluidersregeling. Wij 

hebben de opzet en het bestaan geëvalueerd, en voor zover wij noodzakelijk achten, de werking getoetst 

van interne-beheersmaatregelen gericht op het mitigeren van frauderisico’s. 

Als onderdeel van ons proces voor het identificeren van risico’s op een afwijking van materieel belang in de 

jaarrekening die het gevolg is van fraude, hebben wij frauderisicofactoren overwogen met betrekking tot 

frauduleuze financiële verslaggeving, oneigenlijke toe-eigening van activa en omkoping en corruptie in 

nauwe samenwerking met onze forensische specialisten. Wij hebben geëvalueerd of deze factoren een 

indicatie vormden voor de aanwezigheid van het risico op afwijkingen van materieel belang als gevolg van 

fraude. 

2306621434/TMO/2



De door ons geïdentificeerde frauderisico’s en uitgevoerde specifieke werkzaamheden zijn als volgt: 

Op basis van deze werkzaamheden en het in de controlestandaarden veronderstelde risico, hebben wij de 

veronderstelde fraude risico’s overwogen met betrekking tot het doorbreken van internebeheersingsmaatregelen 

door het management, inclusief of er indicaties zijn voor tendentie bij het 

management van de entiteit die mogelijk een risico vormt op een afwijking van materieel belang die het 

gevolg is van fraude. Daarnaast hebben wij een frauderisico risico geïdentificeerd ten aanzien van de 

verhuuropbrengsten en de kosten voor het dagelijks onderhoud. 

Onze controlewerkzaamheden ten aanzien van deze fraude risico’s zijn gericht op een evaluatie van de opzet 

en de implementatie van de relevante interne-beheersingsmaatregelen om deze risico’s te beperken. Wij 

hebben de volgende gegevensgerichte werkzaamheden uitgevoerd gericht op het risico van het doorbreken 

van interne-beheersingsmaatregelen door het management: 

- Het toetsen of specifieke journaalboekingen en andere aanpassingen die tijdens het opstellen van de 

jaarrekening zijn aangebracht aanvaardbaar zijn. 

- Het toetsen of specifieke (op basis van fraudekarakteristieken) journaalboekingen die gedurende het 

boekjaar zijn aangebracht aanvaardbaar zijn. 

- Het evalueren van de oordeelsvormingen en veronderstellingen van het management bij het maken 

van de in de jaarrekening opgenomen schattingen zoals de waardering van het vastgoed in exploitatie 

en de bepaling van de beleidswaarde door bijvoorbeeld de analyse van de ontwikkeling van de 

financiële ratio’s. Voor onze werkzaamheden verwijzen wij naar de kernpunten van onze controle. 

- Het beoordelen van eventuele significante transacties buiten het kader van de normale bedrijfsvoering 

van Haag Wonen. 

Wij hebben tevens gegevensgerichte werkzaamheden uitgevoerd gericht op het risico dat 

verhuuropbrengsten onnauwkeurig zijn door het gebrek aan functiescheiding bij de totstandkoming van 

huurovereenkomsten: 

- Op basis van een gegevensgerichte deelwaarneming vaststellen dat de maandelijkse huursom zoals 

overeengekomen in het huurcontract overeenkomt met de huuradministratie en het huurbeleid van 

Haag Wonen. 

- Het evalueren of de huuropbrengsten nauwkeurig en volledig in de jaarrekening zijn verantwoord door 

middel van een gegevensgerichte cijferanalyse. 

Verder hebben wij gegevensgerichte werkzaamheden uitgevoerd gericht op het risico dat kosten voor 

dagelijks onderhoud zijn verantwoord waar geen prestatie aan ten grondslag ligt danwel dat de 

gefactureerde prijs geen contractuele grondslag heeft (zie ook kernpunt 3), betreffende: 

- Op basis van een gegevensgerichte deelwaarneming vaststellen dat de prestatie voor de in rekening 

gebrachte goederen en diensten daadwerkelijk geleverd is. 

- Op basis van een gegevensgerichte deelwaarneming vaststellen dat de gefactureerde prijzen 

overeenstemmen met het overeengekomen normprijzenboek van Haag Wonen. 

2306621434/TMO/3




In onze controle bouwen wij een element in van onvoorspelbaarheid. Ook hebben wij de uitkomst van 

andere controlewerkzaamheden beoordeeld en overwogen of er bevindingen zijn die aanwijzing geven voor 

fraude of het niet-naleven van weten regelgeving. 

Wij hebben kennis genomen van de beschikbare informatie en om inlichtingen gevraagd bij leden van het 

bestuur, management (waaronder Manager Finance a.i., Manager Wonen en Manager Vastgoed), de interne 

auditor en de raad van commissarissen. Hieruit volgden geen signalen van fraude die kunnen leiden tot een 

afwijking van materieel belang. 

Wij hebben forensisch deskundigen betrokken in deze evaluatie. 

Controle-aanpak naleving van weten regelgeving 

Wij hebben een algemeen inzicht verworven in het weten regelgevingskader dat van toepassing is op 

Woningstichting Haag Wonen door inlichtingen in te winnen bij leden van het bestuur, management en het 

lezen van notulen en rapporten van de interne audit afdeling. 

Voor zover materieel voor de jaarrekening, hebben wij op basis van onze risicoanalyse, en rekening 

houdende met het feit dat het effect van niet-naleving van weten regelgeving aanzienlijk varieert, het 

(vennootschaps)belastingrecht en regelgeving voor financiële verslaggeving, in het kader van de vereisten 

voor de jaarrekening bij en krachtens artikel 35 van de Woningwet aangemerkt als weten regelgeving met 

een directe invloed op de jaarrekening. 

Wij hebben voldoende en geschikte controle-informatie verkregen omtrent het naleven van de bepalingen 

van die weten regelgeving die gewoonlijk wordt geacht van directe invloed te zijn op de jaarrekening. 

Daarnaast is Woningstichting Haag Wonen onderworpen aan overige weten regelgeving waarvan de 

gevolgen van niet naleving een van materieel belang zijnde invloed kunnen hebben op de jaarrekening, 

bijvoorbeeld ten gevolge van boetes of rechtszaken. 

Gezien de aard van de activiteiten van Woningstichting Haag Wonen en de complexiteit van deze overige 

weten regelgeving bestaat het risico dat niet wordt voldaan aan de vereisten van deze weten 

regelgeving. Daarnaast hebben we rekening gehouden met de weten regelgeving die van toepassing is op 

organisaties van openbaar belang. 

Ten aanzien van deze weten regelgeving die geen direct effect hebben op de vaststelling van de bedragen 

en de toelichtingen in de jaarrekening, zijn onze werkzaamheden beperkter. Naleving van weten 

regelgeving kan van fundamenteel belang zijn voor de operationele aspecten van een woningcorporatie, 

voor de mogelijkheid van een woningcorporatie om haar activiteiten voort te zetten, dan wel voor het 

voorkomen van sancties van materieel belang (bijv. het naleven van de voorwaarden van een vergunning 

voor het uitvoeren van een activiteit, of het naleven van regelgeving betreffende het milieu, 

woningtoewijzingen en woningverkopen); niet-naleving van dergelijke weten regelgeving kan daarom van 

materieel belang zijnde invloed hebben op de jaarrekening. 

2306621434/TMO/4



Onze verantwoordelijkheid is beperkt tot het uitvoeren van gespecificeerde controlewerkzaamheden ter 

bevordering van het identificeren van niet-naleving van weten regelgeving die een invloed van materieel 

belang kan hebben op de jaarrekening. Onze werkzaamheden ter bevordering van het identificeren van 

gevallen van niet-naleving van overige weten regelgeving die een invloed van materieel belang kan 

hebben op de jaarrekening, zijn beperkt tot: 

i. Het management en, in voorkomend geval, de met governance belaste personen vragen of de entiteit 

dergelijke weten regelgeving naleeft. 

ii. 

De eventuele correspondentie met de desbetreffende vergunningverlenende of regelgevende of 

toezichthoudende instanties inspecteren. 

Uiteraard zijn wij gedurende de controle alert op indicaties van (vermoedens) van niet-naleving van weten 

regelgeving. 

Tenslotte hebben wij een schriftelijke bevestiging verkregen dat alle bekende gevallen van niet-naleving of 

vermoede niet-naleving van weten regelgeving, ons ter kennis zijn gebracht. 

Controle-aanpak continuïteit 

Onze verantwoordelijkheden, evenals de verantwoordelijkheden van het bestuur en de raad van 

commissarissen, met betrekking tot de continuïteitsveronderstelling worden beschreven in het hoofdstuk 

"Beschrijving van verantwoordelijkheden met betrekking tot de jaarrekening". 

Bij het vervullen van onze verantwoordelijkheden hebben we werkzaamheden uitgevoerd waaronder: 

- Het evalueren van de beoordeling door het management van het vermogen van de woningcorporatie 

om haar continuïteit te handhaven en of deze analyse alle relevante informatie bevat waarvan wij als 

gevolg van de controle kennis hebben. 

- Het bestuur bevragen over de belangrijkste veronderstellingen en uitgangspunten in de 

continuïteitsrisicoanalyse en nagaan of het bestuur significante continuïteitsrisico’s heeft 

geïdentificeerd. 

- Analyseren van de financiële positie per ultimo boekjaar en ten opzichte van voorgaand jaar op 

indicatoren die kunnen duiden op significante continuïteitsrisico’s. De financiële ratio’s van de 

woningcorporatie zoals deze zijn opgenomen op pagina 91 van het bestuursverslag zijn een belangrijk 

onderdeel van deze analyse. 

- Evalueren van de begrote operationele resultaten en daaraan gerelateerde cashflows ten opzichte van 

het afgelopen jaar, ontwikkelingen in de woningcorporatie sector en onze kennis uit de controle. 

- Inwinnen van inlichtingen van het bestuur over zijn kennis van significante continuïteitsrisico’s na de 

periode van de door het bestuur verrichte continuïteitsanalyse. 

Op basis van deze procedures hebben we geen rapporteerbare bevindingen met betrekking tot het 

vermogen van Woningstichting Haag Wonen om haar continuïteit te handhaven. 

2306621434/TMO/5




De kernpunten van onze controle 

In de kernpunten van onze controle beschrijven wij zaken die naar ons professionele oordeel het meest 

belangrijk waren tijdens onze controle van de jaarrekening. De kernpunten van onze controle hebben wij 

met de raad van commissarissen gecommuniceerd, maar vormen geen volledige weergave van alles wat is 

besproken. 

Wij hebben onze controlewerkzaamheden met betrekking tot deze kernpunten bepaald in het kader van de 

jaarrekeningcontrole als geheel. Onze bevindingen ten aanzien van de individuele kernpunten moeten in dat 

kader worden bezien en niet als afzonderlijke oordelen over deze kernpunten. 

Kernpunt 1: de waardering van het vastgoed in exploitatie 

Omschrijving 

Het vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2022 € 3,9 miljard wat neerkomt op 99% van het 

balanstotaal van Woningstichting Haag Wonen. Woningstichting Haag Wonen past de basisversie van het 

Handboek modelmatig waarderen marktwaarde toe zoals toegelicht op pagina 153 – 160 van de 

jaarrekening. De basisversie is een modelmatige waardebepaling zonder directe betrokkenheid van een 

taxateur, waarbij de validatie van het gebruik van het handboek van voorgaand jaar belangrijk is om te 

waarborgen dat deze op portefeuilleniveau toepasbaar is gegeven de specifieke kenmerken van het bezit 

van Woningstichting Haag Wonen. Aangezien in de modelmatige aanpak van de basisversie van het 

handboek geen directe vergelijking wordt gemaakt met gerealiseerde transacties, bestaat een risico dat de 

waardering volgens de basisversie niet leidt tot een acceptabele waardering van het vastgoed in exploitatie. 

Dit punt is geïdentificeerd als kernpunt in de controle als gevolg van de inherent hoge mate van 

subjectiviteit van assumpties in de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat, de inschattingen die 

samenhangen met de toepasbaarheid van de basisversie en inschattingen die worden gemaakt ten aanzien 

van de gehanteerde invoerparameters, in combinatie met de significante omvang van de post. 

Controleaanpak 

Wij hanteren een gegevensgerichte controleaanpak waarbij tevens kennis is genomen van relevante internebeheersingsmaatregelen 

binnen Woningstichting Haag Wonen. In onze controle hebben wij de door het 

management gehanteerde veronderstellingen en waarderingsmethodiek zoals toegelicht in de jaarrekening 

op pagina 153 - 160 getoetst op aanvaardbaarheid. Hierbij hebben wij de relevante brondata van het 

vastgoed getoetst, de betrouwbaarheid van het gehanteerde rekenmodel vastgesteld en de 

marktconformiteit van de waarderingsuitkomsten (eindwaardering en ratio’s) geëvalueerd. 

Wij hebben specialisten in vastgoedwaardering ingeschakeld om een vastgoed portefeuille analyse uit te 

voeren. 

Wij hebben de toepasbaarheid van de basisversie van het handboek voor het bezit van Woningstichting 

Haag Wonen geëvalueerd, alsmede de toelichtingen beoordeeld zoals opgenomen in de jaarrekening met 

betrekking tot de waardering van het vastgoed in exploitatie aan de hand van de van toepassing zijnde 

rapportagestandaarden. 

2306621434/TMO/6



Observaties 

Uit onze controle blijkt dat de bij de waardering van het vastgoed in exploitatie gehanteerde 

veronderstellingen en waarderingsmethodiek aanvaardbaar zijn. Wij hebben tevens vastgesteld dat de 

toepassing van de basisversie aanvaardbaar is. 

Kernpunt 2: de bepaling en toelichting van de beleidswaarde van het vastgoed in 

exploitatie 

Omschrijving 

Op pagina 161 -162 van de jaarrekening is de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie toegelicht. De 

beleidswaarde is een belangrijke parameter voor de bepaling van financiële ratio’s van Woningstichting Haag 

Wonen gebaseerd op de Aw/WSW-normen, en deze vormt daarmee een uitgangspunt voor de beoordeling 

van de financiële positie (inclusief de continuïteitsveronderstelling) in de jaarrekening. De beleidswaarde 

wordt bepaald door vier uitgangspunten in de marktwaardebepaling aan te passen naar het feitelijke beleid 

van Woningstichting Haag Wonen, waarbij een aantal voorgeschreven veronderstellingen worden 

gehanteerd. Bij de bepaling van de beleidswaarde heeft het bestuur een aantal significante schattingen 

moeten maken, wat significante effecten heeft op de waardering en daaruit voortvloeiende financiële ratio’s. 

Derhalve hebben wij de beleidswaarde in exploitatie als kernpunt in onze controle aangemerkt. 


Wij hanteren een gegevensgerichte controleaanpak. In onze controle hebben wij de door het bestuur 

gehanteerde veronderstellingen zoals toegelicht in de jaarrekening op pagina 142 - 143 getoetst op 

aanvaardbaarheid. Hierbij hebben wij: 

• De betrouwbaarheid van het gehanteerde rekenmodel vastgesteld door middel van beoordeling van de 

certificering van het rekenpakket. 

• De juiste verwerking van de stappen in de berekening van de beleidswaarde op basis van het Handboek 

modelmatig waarderen marktwaarde vastgesteld. 

Wij hebben de betrouwbaarheid van de inschatting van de uitgangspunten zoals de streefhuur, onderhouden 

beheernorm gecontroleerd, waarbij wij de belangrijkste uitgangspunten en veronderstellingen die ten 

grondslag liggen aan de begroting van deze posten hebben getoetst. 

Ten slotte hebben wij de toelichtingen beoordeeld zoals opgenomen in de jaarrekening met betrekking tot 

de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie aan de hand van de van toepassing zijnde 

rapportagestandaarden. 

Observatie 

Uit onze controle blijkt dat de bij de bepaling van de beleidswaarde gehanteerde veronderstellingen en 

waarderingsmethodiek aanvaardbaar zijn. 

2306621434/TMO/7




Kernpunt 3: Nauwkeurigheid en voorkomen van lasten dagelijks onderhoud 

Omschrijving 

De lasten voor dagelijks onderhoud bedragen over 2022 € 26,5 miljoen. Door leemten in de interne 

beheersing hebben wij een frauderisico geïdentificeerd voor afwijkingen van materieel belang in de 

verantwoorde lasten voor dagelijks onderhoud. Wij hebben de nauwkeurigheid en het voorkomen van de 

lasten dagelijks onderhoud als kernpunt in onze controle aangemerkt. 


Wij hebben onder andere de volgende werkzaamheden verricht: 

• Wij hebben gegevensgerichte werkzaamheden uitgevoerd om het voorkomen (prestatielevering) van de 

in rekening gebrachte onderhoudslasten vast te stellen. Hierbij hebben wij onderliggende documenten 

beoordeeld en waarnemingen ter plaatse uitgevoerd om vast te stellen dat de verantwoorde goederen 

en diensten daadwerkelijk geleverd zijn. 

• Verder hebben wij de in rekening gebrachte eenheidsprijzen getoetst aan de hand van het 

normprijzenboek dat contractueel overeengekomen is met de contractpartijen. 

Observatie 

Op basis van de door ons uitgevoerde werkzaamheden zijn geen onregelmatigheden van materieel belang 

gebleken en zijn geen indicaties verkregen dat de lasten voor dagelijks onderhoud onnauwkeurig zijn danwel 

niet zijn voorgekomen (prestatielevering). 

Naleving anticumulatiebepaling WNT niet gecontroleerd 

In overeenstemming met de Regeling Controleprotocol WNT 2022 hebben wij de anticumulatiebepaling, 

bedoeld in artikel 1.6a WNT en artikel 5, lid 1, sub n en o Uitvoeringsregeling WNT, niet gecontroleerd. Dit 

betekent dat wij niet hebben gecontroleerd of er wel of niet sprake is van een normoverschrijding door een 

leidinggevende topfunctionaris vanwege eventuele dienstbetrekkingen als leidinggevende topfunctionaris bij 

andere WNT-plichtige instellingen, alsmede of de in dit kader vereiste toelichting juist en volledig is. 

Verklaring over de in het jaarstukken opgenomen andere informatie 

Naast de jaarrekening en onze controleverklaring daarbij, omvat het jaarverslag andere informatie, die 

bestaat uit: 

• Bestuursverslag. 

• Overige gegevens. 

• Bijlage: kengetallen. 

• Bijlage: verbindingen. 

2306621434/TMO/8



Op grond van onderstaande werkzaamheden zijn wij van mening dat de andere informatie: 

• Met de jaarrekening verenigbaar is en geen materiële afwijkingen bevat. 

• Alle informatie bevat die op grond van artikel 36 en 36a van de Woningwet is vereist voor het 

bestuursverslag, het volkshuisvestingsverslag en de overige gegevens. 

Wij hebben de andere informatie gelezen en hebben op basis van onze kennis en ons begrip, verkregen 

vanuit de jaarrekeningcontrole of anderszins, overwogen of de andere informatie materiële afwijkingen 

bevat. 

Met onze werkzaamheden hebben wij voldaan aan de vereisten in rubriek A van het accountantsprotocol 

zoals opgenomen in bijlage 4 bij artikel 17 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en 

de Nederlandse Standaard 720. Deze werkzaamheden hebben niet dezelfde diepgang als onze 

controlewerkzaamheden bij de jaarrekening. 

Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van de andere informatie, waaronder het bestuursverslag, 

het volkshuisvestelijk verslag, de overige gegevens en bijlagen in overeenstemming met artikel 36 en 36a 

van de Woningwet. 

Verklaring betreffende overige door wet- of regelgeving gestelde vereisten 

Benoeming 

Wij zijn door de raad van commissarissen met ingang van het boekjaar 2022 benoemd als accountant van 

Woningstichting Haag Wonen en sinds dat boekjaar tot nu toe de externe accountant. 

Geen verboden diensten 

Wij hebben geen verboden diensten als bedoeld in artikel 5, lid 1 van de Europese verordening betreffende 

specifieke eisen voor de wettelijke controles van financiële overzichten van organisaties van openbaar 

belang geleverd. 

Beschrijving van verantwoordelijkheden met betrekking tot de jaarrekening 

Verantwoordelijkheden van het bestuur en de raad van commissarissen voor de jaarrekening 

Het bestuur is verantwoordelijk voor het opmaken en getrouw weergeven van de jaarrekening in 

overeenstemming met de vereisten voor de jaarrekening bij en krachtens artikel 35 van de Woningwet en 

de WNT. 

In dit kader is het bestuur tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing die het bestuur 

noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel 

belang als gevolg van fouten of fraude. Bij het opmaken van de jaarrekening moet het bestuur afwegen of 

de toegelaten instelling in staat is om haar werkzaamheden in continuïteit voort te zetten. Op grond van 

genoemd artikel 35 van de Woningwet moet het bestuur de jaarrekening opmaken op basis van de 

continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuur het voornemen heeft om de toegelaten instelling te 

liquideren of de activiteiten te beëindigen of als beëindiging het enige realistische alternatief is. Het bestuur 

moet gebeurtenissen en omstandigheden waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten 

instelling haar activiteiten in continuïteit kan voortzetten, toelichten in de jaarrekening. 

2306621434/TMO/9




De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor het uitoefenen van toezicht op het proces van 

financiële verslaggeving van de toegelaten instelling. 

Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening 

Onze verantwoordelijkheid is het zodanig plannen en uitvoeren van een controleopdracht dat wij daarmee 

voldoende en geschikte controle-informatie verkrijgen voor het door ons af te geven oordeel. 

Onze controle is uitgevoerd met een hoge mate maar geen absolute mate van zekerheid waardoor het 

mogelijk is dat wij tijdens onze controle niet alle materiële fouten en fraude ontdekken. 

Afwijkingen kunnen ontstaan als gevolg van fraude of fouten en zijn materieel indien redelijkerwijs kan 

worden verwacht dat deze, afzonderlijk of gezamenlijk, van invloed kunnen zijn op de economische 

beslissingen die gebruikers op basis van deze jaarrekening nemen. De materialiteit beïnvloedt de aard, 

timing en omvang van onze controlewerkzaamheden en de evaluatie van het effect van onderkende 

afwijkingen op ons oordeel. 

Wij hebben deze accountantscontrole professioneel kritisch uitgevoerd en hebben waar relevant 

professionele oordeelsvorming toegepast in overeenstemming met de Nederlandse controlestandaarden, de 

Regeling Controleprotocol WNT 2022, ethische voorschriften en de onafhankelijkheidseisen. Onze controle 

bestond onder andere uit: 

• Het identificeren en inschatten van de risico’s dat de jaarrekening afwijkingen van materieel belang 

bevat als gevolg van fouten of fraude, het in reactie op deze risico’s bepalen en uitvoeren van 

controlewerkzaamheden en het verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis 

voor ons oordeel. Bij fraude is het risico dat een afwijking van materieel belang niet ontdekt wordt 

groter dan bij fouten. Bij fraude kan sprake zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het 

opzettelijk nalaten transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het 

doorbreken van de interne beheersing. 

• Het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle met als doel 

controlewerkzaamheden te selecteren die passend zijn in de omstandigheden. Deze werkzaamheden 

hebben niet als doel om een oordeel uit te spreken over de effectiviteit van de interne beheersing van 

de toegelaten instelling. 

• Het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en het 

evalueren van de redelijkheid van schattingen door het bestuur en de toelichtingen die daarover in de 

jaarrekening staan. 

• Het vaststellen dat de door het bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is. 

Tevens het op basis van de verkregen controle-informatie vaststellen of er gebeurtenissen en 

omstandigheden zijn waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar 

activiteiten in continuïteit kan voortzetten. Als wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel 

belang bestaat, zijn wij verplicht om aandacht in onze controleverklaring te vestigen op de relevante 

gerelateerde toelichtingen in de jaarrekening. Als de toelichtingen inadequaat zijn, moeten wij onze 

verklaring aanpassen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de 

datum van onze controleverklaring. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter 

toe leiden dat een toegelaten instelling haar continuïteit niet langer kan handhaven. 

• Het evalueren van de presentatie, structuur en inhoud van de jaarrekening en de daarin opgenomen 

toelichtingen. 

2306621434/TMO/10



• Het evalueren of de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de onderliggende transacties en 

gebeurtenissen. 

Wij communiceren met de raad van commissarissen onder andere over de geplande reikwijdte en timing van 

de controle en over de significante bevindingen die uit onze controle naar voren zijn gekomen, waaronder 

eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing. In dit kader geven wij ook een verklaring 

aan het auditcommissie op grond van artikel 11 van de Europese verordening betreffende specifieke eisen 

voor de wettelijke controles van financiële overzichten van organisaties van openbaar belang. De in die 

aanvullende verklaring verstrekte informatie is consistent met ons oordeel in deze controleverklaring. 

Wij bevestigen aan de raad van commissarissen dat wij de relevante ethische voorschriften over 

onafhankelijkheid hebben nageleefd. Wij communiceren ook met de raad over alle relaties en andere zaken 

die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid kunnen beïnvloeden en over de daarmee verband houdende 

maatregelen om onze onafhankelijkheid te waarborgen. . 

Wij bepalen de kernpunten van onze controle van de jaarrekening op basis van alle zaken die wij met de 

raad van commissarissen hebben besproken. Wij beschrijven deze kernpunten in onze controleverklaring, 

tenzij dit is verboden door wet- of regelgeving of in buitengewoon zeldzame omstandigheden wanneer het 

niet vermelden in het belang van het maatschappelijk verkeer is. 

Den Haag, 28 juni 2023 

Deloitte Accountants B.V. 

Was getekend: drs. M.A. van Dreumel RA 

2306621434/TMO/11




Bijlage: kengetallen 

Verhuureenheden 

Aantal verhuureenheden 

Woningen en woongebouwen Haag Wonen 


21.130 

21.116 

Bedrijfsruimten/garages/overige objecten 

Bij: beheer door derden 

Subtotaal niet-woningen 

2.406 

53 

2.459 

2.409 

53 

2.462 

Totaal verhuureenheden 23.589 23.578 

Aantal verhuureenheden 

Beginstand woningen primo verslagperiode 


21.116 

2021 

20.996 

Beginstand niet-woningen primo verslagperiode 2.462 2.420 

Uit exploitatie 

Verkoop woningen 

Verkoop niet-woningen 

38 

10 

53 

13 

Sloop woningen 

Sloop niet-woningen 

0 

0 

0 

0 

Uit exploitatie overig woningen 

Uit exploitatie overig niet-woningen 

In exploitatie 

Aankoop en nieuwbouw woningen 

Aankoop en nieuwbouw niet-woningen 

0 

3 

51 

50 

1 

0 

2 

68 

173 

54 

In beheer genomen vanuit de voorraad woningen 

In beheer genomen vanuit de voorraad niet-woningen 

0 

0 

0 

0 

In exploitatie overig woningen 

In exploitatie overig niet-woningen 

2 

9 

62 

0 

3 

230 

Eindstand woningen ultimo verslagperiode 

Eindstand niet-woningen ultimo verslagperiode 

21.130 

2.459 

21.116 

2.462



Financiële kengetallen 

Financiële kengetallen 


A. Vorderingen op huurders en ex-huurders van woningen en nietwoningen 

uitgedrukt in een percentage van de huren en 

vergoedingen 

2,68% 

2,48% 

B. Totale huurderving uitgedrukt in een percentage van de huren 

en vergoedingen 

1,94% 

1,78% 

C. Solvabiliteit op basis van het weerstandsvermogen in verhouding 

tot het totale vermogen 2 

80,58% 

80,47% 

Solvabiliteit op basis van beleidswaarde in verhouding 

tot het totale vermogen 2 

64,92% 

47,34% 

D. Current ratio 

0,18 

0,29 

E. Rentabiliteit van het totaal vermogen 2 

-0,36% 

9,51% 

F. Weerstandsvermogen in euro’s per woning 2 

€132.502 

€134.378 

G. Loan-to-value (LTV) op basis van beleidswaarde 

34,19% 

33,64% 

Loan-to-value (LTV) op basis van WOZ-waarde 1 

14,29% 

14,60% 

H. Interest dekkingsratio (Interest Coverage Rate, ICR) 

2,74 

1,41 

I. DSCR (Debt Service Coverage Ratio) (op basis van werkelijke 

aflossingen) 

1,23 

0,35 

J. Dekkingsratio 

19,23% 

25,15% 

Werknemers 

Gedurende het jaar 2022 had Haag Wonen gemiddeld 231,6 fte in dienst (2021: 229,2). Geen van de werknemers is 

buiten Nederland werkzaam. 

A. Vorderingen op huurders 

De achterstanden op huurders betreft de totale vordering (huur en vergoedingen), en wordt uitgedrukt in een 

percentage van de huren en vergoedingen. 

B. Huurderving 

De huurderving geeft aan welk deel van de beoogde opbrengsten niet in rekening kon worden gebracht door 

bijvoorbeeld leegstand. 

C. Solvabiliteit 

De solvabiliteit wordt berekend door het weerstandsvermogen (eigen vermogen + voorzieningen) af te zetten tegen 

het balanstotaal. De solvabiliteit geeft aan of een onderneming op zowel de korte termijn als de lange termijn aan al 

haar schulden kan voldoen.




D. Current ratio 

De current ratio is een kengetal dat de verhouding aangeeft tussen de vlottende activa en het vreemd vermogen op 

korte termijn. De current ratio wordt vaak gebruikt als maatstaf voor de liquiditeit (dus om te bepalen in welke mate 

een onderneming in staat is te voldoen aan de betalingsverplichtingen op korte termijn). 

E. Rentabiliteit van het totaal vermogen 

De rentabiliteit van het totaal vermogen is een kengetal dat de winstgevendheid (resultaat voor rente en belastingen) 

aangeeft van het gemiddeld totaal vermogen (balanstotaal) vóór aftrek van de rente. 

F. Weerstandsvermogen 

Het weerstandsvermogen is een kengetal dat de Autoriteit woningcorporaties toepast om de levensvatbaarheid van 

een woningcorporatie of verbinding (van een woningcorporatie met andere rechtspersonen) te beoordelen. Op 

basis van het risicoprofiel van de corporatie bepaalt de Autoriteit woningcorporaties jaarlijks het minimaal gewenst 

weerstandsvermogen (eigen vermogen + voorzieningen). 

G. Loan-to-value (LTV) 

De LTV geeft de verhouding aan tussen de waarde van het bezit (zowel op basis van volledige beleidswaarde als op 

basis van WOZ) en de bijbehorende financiering met vreemd vermogen. 

H. Interest dekkingsratio (Interest Coverage Rate, ICR) 

De ICR geeft aan hoe vaak de rentelast van een onderneming gedekt kan worden uit het bedrijfsresultaat (de 

operationele kasstromen voor investerings- en financieringsactiviteiten, rekening houdend met de mutatie in het 

werkkapitaal). 

I. DSCR (Debt Service Coverage Ratio) 

De Debt Service Coverage Ratio is berekend op basis van de werkelijke aflossingen in 2022. De DSCR meet in 

hoeverre de corporatie in staat is om de rente- en aflossingsverplichtingen op het vreemd vermogen te voldoen 

uit de kasstroom uit operationele activiteiten. Vanuit de operationele kasstroom moeten voldoende middelen 

gegenereerd worden om rentelasten én de benodigde aflossingen te kunnen dragen. 

J. Dekkingsratio 

Hiermee wordt in geval van discontinuïteit bepaald of de (markt)waarde van het bezit voldoende is om de 

schuldpositie af te lossen (de marktwaarde van de leningen). Norm is dat de marktwaarde van de leningen maximaal 

70% mag zijn van de marktwaarde van het bezit. 

1 Betreft de WOZ-waarde van het totale bezit met waardepeildatum 1 januari 2021 (evenals voor het vergelijkend cijfer) 

2 Deze ratio’s worden bepaald op basis van balanswaardering van de activa waarbij het vastgoed wordt gewaardeerd op basis van 

marktwaarde in verhuurde staat 

3 Als gevolg van foutherstel van de vennootschapsbelasting zijn voor de kengetallen de vergelijkende cijfers 2021 herrekend



Bijlage: 

verbindingen 

In het belang van onze huurders heeft Haag Wonen 

deelgenomen aan niet-DAEB activiteiten. Haag Wonen 

heeft commercieel vastgoed ontwikkeld en beheert 

commercieel vastgoed, wanneer dat bijdraagt aan 

segregatiebestrijding of ten goede komt aan de woonen 

leefkwaliteit in de wijken waar wij werken. Wij zijn 

voorstander van een eerlijk speelveld ten opzichte van 

commerciële partijen. 

Om scheiding in activiteiten zichtbaar te maken 

en risico’s apart te zetten, heeft Haag Wonen 

dochterondernemingen. Ook samenwerkingsvormen 

met externe partijen maken het noodzakelijk activiteiten 

onder te brengen in (klein)dochters. De verbindingen 

die wij zijn aangegaan, zijn noodzakelijk voor het 

voldoen aan één of meer prestatievelden. 

Feitelijk vinden vrijwel geen activiteiten plaats bij de 

dochterondernemingen. In 2015 zijn de laatste activiteiten 

die plaats vonden in Haag Wonen Ontwikkeling B.V. 

overgeheveld naar Woningstichting Haag Wonen. 

We waarderen de deelnemingen tegen de netto 

vermogenswaarde waarin we invloed van betekenis 

uitoefenen. ‘Invloed van betekenis’ houdt een financieel 

belang in van 50% of meer. Deze deelnemingen zijn 

geconsolideerd in de jaarcijfers tot Haag Wonen Holding 

B.V. Haag Wonen Holding B.V. is niet geconsolideerd 

met de Woningstichting Haag Wonen vanwege het 

gebrek aan materialiteit. 

De delegatie en mandatering tussen Haag Wonen en 

haar vennootschappen is vastgelegd in het reglement 

van de raad van commissarissen, het bestuursreglement 

en het directiereglement. In deze reglementen 

hebben we geregeld, dat zowel voor de toezichts- en 

bestuursstructuur als voor de financiële limieten de 

verantwoordelijkheid ligt bij de raad van commissarissen 

en het bestuur van Haag Wonen. De mandateringen zijn 

verder vormgegeven door procuratieovereenkomsten 

en volmachten, die we bij de Kamer van Koophandel 

hebben gedeponeerd. 

De verbindingen zijn we in het verleden aangegaan, 

omdat we risico’s apart willen zetten en/of omdat we 

samenwerking met andere partijen zijn aangegaan. 

Het schema rechts geeft een overzicht van de 

verbindingen van Haag Wonen per 31 december 2022. 

Haag Wonen Holding B.V. 

Haag Wonen Holding B.V. is een 100% dochter van 

Woningstichting Haag Wonen. De activiteiten bestaan 

uit de oprichting, verkrijging en vervreemding, het 

doen beheren van, het voeren van directie over en 

het houden van toezicht op, het deelnemen in en het 

financieren van vennootschappen. Per 31 december 

2018 is Haag Wonen Holding B.V. bestuurder van Haag 

Wonen Ontwikkeling B.V. en Aanvan Vastgoed B.V. 

Woningstichting Haag Wonen levert administratieveen 

verkoopdiensten aan Haag Wonen Holding B.V. 

Gegevens (enkelvoudig) Haag Wonen Holding B.V. 

(x € 1.000) 

Statutaire vestigingsplaats 


Oprichtingsdatum 10 augustus 2006 

Eigen vermogen ultimo 2022 688 

Omzet 2022 0 

Resultaat 2022 2 

Aantal personeelsleden in dienst 0 

Wijze van consolidatie 

Haag Wonen Ontwikkeling B.V. 

Niet 

In 2003 heeft Haag Wonen samen met Kristal 

N.V. het ontwikkelbedrijf Haag Wonen Kristal B.V. 

opgericht. Het aandeel van Haag Wonen is in 2006 

bij Haag Wonen Holding B.V. ondergebracht, waarbij 

de aandelenverhouding wijzigde naar 95% van 

Haag Wonen Holding B.V. en 5% van Kristal N.V. De 

oorspronkelijke aandelenverhouding (90/10) is de 

verhouding waarin Haag Wonen Holding en Kristal N.V. 

risico’s en winsten in het ontwikkelingsbedrijf droegen. 

Door de ontwikkelingen op de woningmarkt bleek 

Kristal N.V. niet langer levensvatbaar. Op 30 november 

2010 heeft Haag Wonen Holding B.V. de resterende 

5% aandelen Haag Wonen Kristal B.V. verworven 

die in het bezit waren van Kristal N.V. Hiermee is 

Haag Wonen 100% eigenaar geworden van de 

ontwikkelorganisatie. De naam Haag Wonen Kristal B.V. 

is vervolgens gewijzigd naar Haag Wonen Ontwikkeling 

B.V. Een aantal medewerkers van Kristal N.V. zijn in 

dienst getreden van Haag Wonen Ontwikkeling B.V. 

Per 1 januari 2012 zijn deze medewerkers in dienst 

getreden van Woningstichting Haag Wonen, waardoor 

Haag Wonen Ontwikkeling B.V. weer alleen uit




Raad van Commissarissen 

Woningstichting 


42% 

Stichting 

Woonwagen 

locaties 

De Vernieuwde Stad 

100% 

Ver. Sociale Verhuurders Haaglanden 

Haag Wonen Holding B.V. 

Verenigingen van Eigenaren 

100% 50% 100% 


Ontwikkeling B.V. 

Wijnhavenkwartier 

Beheer B.V. 

Beherend vennoot 

Aanvan Vastgoed B.V. 

Commandiet 

= Aandeelhouders- en bestuursrelatie 

1% 

49,5% 

= Bestuursrelatie 

= Aandeelhoudersrelatie 

= Overige verbinding 

Wijnhavenkwartier 

Ontwikkeling Fase I 

C.V. 

ontwikkelprojecten bestaat. Op 31 december 2015 zijn 

feitelijk geen ontwikkelactiviteiten meer ondergebracht 

in Haag Wonen Ontwikkeling B.V. 

Gegevens (enkelvoudig) Haag Wonen Ontwikkeling 

B.V. (x € 1.000) 



Oprichtingsdatum 23 juli 2003 

Eigen vermogen ultimo 2022 35 

Kapitaalinbreng Woningstichting 


18 





Samenwerkingsverband herontwikkeling 

Wijnhavenkwartier (de Kroon) 

Voor de ontwikkeling van woningen en 

commerciële voorzieningen op de kavel van het 

voormalige woongebouw ‘de Zwarte Madonna’ 

in het Wijnhavenkwartier, is Haag Wonen een 

samenwerkingsverband aangegaan met MAB. 

Niet



Dit samenwerkingsverband is Wijnhavenkwartier 

Ontwikkeling Fase 1 C.V. Haag Wonen Ontwikkeling 

B.V. en MAB Development Nederland B.V. deden de 

projectontwikkeling. Haag Wonen heeft de sociale 

huurwoningen afgenomen. Daarnaast heeft Haag 

Wonen de onverkochte koopwoningen afgenomen. 

In 2013 is het commercieel ontwikkelde onroerend 

goed verkocht aan een belegger. De samenwerking in 

Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. bestaat op 

31 december 2022 nog slechts uit de afwikkeling van 

de afgegeven garanties/depots. De garanties lopen tot 

29 juli 2026. 

Aanvan Vastgoed B.V. 

Aanvan Vastgoed B.V. is commanditair vennoot in 

Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. en heeft 

een aandeel van 49,5%. Haag Wonen Holding B.V. is 

100% eigenaar en bestuurder van Aanvan Vastgoed B.V. 

Gegevens (enkelvoudig) Aanvan Vastgoed B.V. (x € 

1.000) 



Oprichtingsdatum 8 april 2004 

Eigen vermogen ultimo 2022 -2.329 

Kapitaalinbreng Haag Wonen 

Holding B.V. 


Resultaat 2022 -35 

Lening van Haag Wonen Holding 

B.V. aan Aanvan Vastgoed B.V. 

18 

2.439 



Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. 

Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. is een 

commanditaire vennootschap waarin de volgende 

vennoten participeren: 

Niet 

• de commanditair vennoot MAB Vastgoed Twee B.V. 

te Den Haag neemt voor 49,5% deel in het kapitaal 

van Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. 

• de commanditair vennoot Aanvan Vastgoed B.V. te 

Den Haag neemt voor 49,5% deel in het kapitaal 


• de beherend vennoot Wijnhavenkwartier Beheer 

B.V. te Den Haag neemt voor 1% deel in het kapitaal 


Het ontwikkelrecht is ingebracht in Wijnhavenkwartier 

Ontwikkeling Fase 1 C.V., en de C.V. wordt bestuurd 

door Wijnhavenkwartier Beheer B.V. Ria Koppen- 

Kreyne, financieel bestuurder van Woningstichting 

Haag Wonen, is lid van de raad van commissarissen van 

Wijnhavenkwartier B.V. 

Gegevens (enkelvoudig) Wijnhavenkwartier 

Ontwikkeling Fase 1 C.V. (x € 1.000) 





Kapitaalinbreng van Aanvan 

Vastgoed B.V. 

Kapitaalinbreng van 

Wijnhavenkwartier Beheer B.V. 



Lening van Aanvan Vastgoed B.V. 

aan Wijnhavenkwartier Ontw. fase 

1 C.V. 

25 

1 

1.535 


Wijze van consolidatie Niet 


Wijnhavenkwartier Beheer B.V. is beherend vennoot van 

Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. en heeft 

een kapitaalbelang van 1% in deze C.V. Haag Wonen 

Holding B.V. heeft een aandelenbelang van 50 % in 


Gegevens (enkelvoudig) Wijnhavenkwartier Beheer 

B.V. (x € 1.000) 





Kapitaalinbreng Haag Wonen 

Holding B.V. 





9 

Niet 

Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden 

Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) 

is een actieve brancheorganisatie, waarin vijftien 

woningcorporaties uit 9 gemeenten (Delft, Den 

Haag, Leidschendam-Voorburg, Midden-Delfland,




Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk, Wassenaar, Westland 

en Zoetermeer) beleidsmatig samenwerken. De 

corporaties beheren samen bijna 145.000 woningen. 

Jaarlijks worden hiervan zo’n 9.000 zelfstandige 

woningen (opnieuw) verhuurd. De huishoudens 

die door deze corporaties worden gehuisvest 

behoren vooral tot de BBSH-doelgroep, de lage 

middeninkomens en bijzondere aandachtsgroepen. 

De kerntaken van de Sociale Verhuurders Haaglanden 

(SVH) zijn: 

• Het verzorgen en door-ontwikkelen van 

de regionale woonruimteverdeling voor de 

Haaglandse corporaties, waaronder het beheren 

van de regionale website www.woonnethaaglanden.nl, 

het automatiseringssysteem (WBS) 

en het managementinformatiesysteem (CNS) ten 

behoeve van de woonruimteverdeling. 

• Het coördineren en bewaken van de 

managementinformatie en het uitvoeren van 

onderzoek. 

• Het opstellen, evalueren en bewaken van de 

regionale prestatieafspraken. 

• Het behartigen van de belangen van de 

aangesloten leden en het uitwisselen van kennis en 

ervaring over de werkterreinen van de SVH. 

De Vernieuwde Stad 

De Vernieuwde Stad is een breed platform van 

corporaties met gelijkgerichte belangen en 

problemen. De betrokken corporaties spreken open 

en ongebonden over gemeenschappelijke thema’s 

met als doel beïnvloeding van het landelijke beleid 

en de publieke opinie. Dat kan binnen en buiten de 

branche, zonder dat ze daarmee het bestaan van de 

brancheorganisatie als zodanig ter discussie stellen. De 

kracht van De Vernieuwde Stad is de overtuigingskracht. 

De Vernieuwde Stad laat van zich horen met 

argumenten. 

Aedes 

Haag Wonen is lid van Aedes. Aedes is de 

branchevereniging van woningcorporaties in 

Nederland. De ongeveer tweehonderdzeventig 

leden van Aedes werken, vanuit bijna duizend 

vestigingen en werkmaatschappijen, aan duurzaam 

en betaalbaar wonen in leefbare buurten en 

woonkernen. Aedes maakt zich sterk voor de 

condities waaronder woningcorporaties als 

maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen 

doen en voert hiertoe ook lobby. Aedes geeft 

voorlichting en informatie en initieert onderzoek 

en productontwikkeling. Aedes is tevens een 

werkgeversvereniging. 

Stichting Woonwagenlocaties 

In 1998 hebben de Haagse corporaties het eigendom 

en het beheer van een aantal woonwagenstandplaatsen 

overgenomen van de gemeente Den Haag. De 

corporaties hebben het beheer en onderhoud van 

de standplaatsen ondergebracht in de gezamenlijke 

Stichting Woonwagenlocaties. Deze stichting heeft 

de uitvoering van het beheer (en de administratie) aan 

een gespecialiseerd bedrijf uitbesteed. De corporaties 

zijn alleen eigenaar van de standplaatsen, niet van de 

woonwagens. Deze zijn in eigendom van de bewoners 

of van de gemeente. 

In 2016 heeft Vestia te kennen gegeven haar deelname 

aan de samenwerking te willen beëindigen. Vanaf 1 

januari 2017 bestaat de samenwerking dan ook alleen 

uit Staedion en Haag Wonen. Het aandeel van Haag 

Wonen is op basis van het aantal standplaatsen en 

bedraagt 42%. De bestuurders van de deelnemende 

corporaties vormen het bestuur. De stichting heeft geen 

personeel in dienst. 

Verenigingen van Eigenaren 

Tot slot is Woningstichting Haag Wonen lid van 

Verenigingen van Eigenaren. Het lidmaatschap 

betreft complexen van Haag Wonen waarvoor een 

verkoopbeslissing genomen is. De verkoop vindt 

voornamelijk plaats bij het vertrek van de zittende 

huurder. Woningstichting Haag Wonen is lid van circa 

250 Verenigingen van Eigenaren. Voor een groot deel 

van deze Verenigingen van Eigenaren voert Haag 

Wonen de rol van VvE-beheerder uit. 

Transacties met verbonden partijen 

In 2022 hebben geen transacties met verbonden 

partijen plaatsgevonden anders dan uit reguliere 

overeenkomsten volgend. 

Rente rekening couranten 

Tussen Haag Wonen Holding B.V. en Aanvan Vastgoed 

B.V. bestaat een rekening courant overeenkomst. De 

rentevergoeding bedraagt 1,45%.




W: 

E: 

T: 

haagwonen.nl 

info@haagwonen.nl 

(070) 250 70 70 

Postbus 250 

2501 CG Den Haag

Jaarstukken Haag Wonen 2022

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?