Property Today NL 2022 Editie 10

EDITIE 10 - 2022 - OKTOBER - NOVEMBER
MAGAZINE VAN DE MEDE-EIGENDOM
SALON VAN DE
MEDE-EIGENDOM 2022
Art 3.94 BW: heeft u
echt aan alles gedacht?
De gangen en overlopen
zijn geen opslagruimtes!
Voorlopig bewind:
de goede oplossing?
Art 3.82-§2: DE GOEDE WEG OF
EEN DOODLOPENDE STRAAT?
Kabels en de leidingen van een appartementsgebouw worden
normaliter gerekend tot de gemeenschappelijke delen; de daarbij
horende faciliteiten volgen vanzelfsprekend de kwalificatie van
de hoofdzaak en zijn derhalve ook gemeenschappelijk. Zonder
medewerking van de VME kan daaromtrent niets worden gewijzigd:
elke op-aan-onder- of bijbouw aan de AD blijft verboden.
TECHNISCH BEHEER NAAR EEN ONVERMIJDELIJKE
DEGRADATIE?
Het blijkt dat vele VME’s al jaren opteren om geen reservefonds
aan te leggen of deze minimaal aan te vullen. Wanneer een groot
schadegeval zich voordoet blijken de beschikbare fondsen dan
onvoldoende te zijn om het schadegeval aan te kunnen. De syndicus
kan dan noodgedwongen buitengewone fondsen opvragen.
Sommige mede-eigenaars komen dan in financiële nood.

2 Editie oktober - november
Energie bij u
in de buurt
TotalEnergies biedt u een compleet
gamma van laadoplossingen en
diensten.
Vraag nu uw laadpaal aan.
services.totalenergies.be

PROPERTYTODAY
3
INHOUD
EDITIE 10
OKTOBER-NOVEMBER
2022
ART 3.94 BW: HEEFT U AAN
ALLES GEDACHT?
INZET VAN ARTIKEL 3.82-§2 BW
VOOR ENERGIEBESPARING:
DE JUIST INGESLAGEN WEG
OF BELANDEN WIJ IN EEN
DOODLOPENDE STRAAT?
DE GANGEN EN OVERLOPEN
VAN DE RESIDENTIES ZIJN
GEEN OPSLAGRUIMTES!
TECHNISCH BEHEER
VAN GEBOUWEN: NAAR
EEN ONVERMIJDELIJKE
DEGRADATIE?
04
10
17
20
NOG NIET GEABONNEERD?
Schrijf u dan in via
www.propertytoday.be en
krijg het magazine GRATIS
in uw brievenbus!
Abonnementen kunnen bij ieder nummer
ingaan en worden elk jaar automatisch
vernieuwd. Abonnee worden kan via
www.propertytoday.be.
Adreswijzigingen graag schriftelijk
doorgeven met vermelding van het
oude en het nieuwe adres en het nieuwe
telefoonnummer. Opzeggingen kunnen
gelijk wanneer gebeuren.
Het abonnement op het magazine is
gratis. Je krijgt het blad drie keer per jaar
toegestuurd.
VOORLOPIG BEWIND: OOK
EEN OPLOSSING VOOR DE
EEUWIG TWISTENDE VME
GLASVEZELAANSLUITING: EEN
ONONTBEERLIJKE ‘FORMALITEIT’
OM NARE VERRASSINGEN TE
VERMIJDEN
DE BWLKE-FACILITATOR : EEN
BESCHIKBARE EXPERT EN
GESPREKSPARTNER VOOR AL UW
VRAGEN BETREFFENDE DE BWLKE
REGELGEVING.
25
28
30
GOED OM TE WETEN 32
Uitgever
PROFIT & FUN BV
Steenwinkelstraat 425
2627 Schelle
Advertentieregie
info@propertytoday.be
Redactie
redac@propertytoday.be
Magazinelay-out
D&K Vision BV
T 03 877 29 20
info@dkvision.eu
Copyright / Gehele of gedeeltelijke overname van de inhoud,
in welke vorm dan ook, is slechts toegestaan na schriftelijk
akkoord van de uitgever. De informatie in dit magazine is met
de grootste zorg geschreven en nagekeken. De uitgever kan
echter niet verantwoordelijk gesteld worden eventuele foute of
onvolledige informatie. Property Today kan geen garantie bieden
betreffende de juistheid van de informatie van de auteurs van de
gepubliceerde artikels, noch aansprakelijk gesteld worden voor
de schade die, direct of indirect, het gevolg is van deze informatie.

4 Editie oktober - november
01
Art 3.94 BW: heeft u
aan alles gedacht?
Bij de verkoop van een kavel in mede-eigendom is de syndicus verplicht om
aan de verkoper of de makelaar bepaalde informaties te verstrekken met
betrekking tot het gebouw. De informatieplicht verloopt in twee fasen: vóór
de compromis en vóór de ondertekening van de authentieke akte.

PROPERTYTODAY
5
Vóór de compromis rust de informatieplicht
bij de verkoper of de tussenpersoon, o.a.
de vastgoedmakelaar. Het is dus op een
van beiden dat de verantwoordelijkheid
rust. Voor de authentieke akte is het aan de
notaris om deze informatie aan de syndicus
aangetekend aan te vragen.
Deze informatie is in fine steeds afkomstig
van de syndicus die krachtens artikel 3.94
van het Burgerlijk Wetboek wettelijk verplicht
is om deze informatie “op eenvoudig verzoek
binnen de vijftien dagen” aan de makelaar,
of nog aan de verkoper te bezorgen, en aan
de notaris “binnen de dertig dagen”, naar
aanleiding van een aangetekend verzoek.
De wettelijke verplichting van artikel 3.94
betreft de volgende informatie:
Î het bedrag van het werkkapitaal en het
reservefonds;
Î het bedrag van de eventuele
achterstallige betalingen van de
overdrager;
Î de situatie van de opvragingen, bestemd
voor het reservefonds en beslist door de
algemene vergadering vóór de bepaalde
datum van de eigendomsoverdracht;
Î indien van toepassing, het proces-verbaal
van lopende juridische procedures met
betrekking tot de mede-eigendom;
Î de notulen van de gewone en
buitengewone AV van de laatste drie jaar,
evenals de periodieke uitgavenstaten van
de laatste twee jaar;
Î een kopie van de laatste door de AV
van de vereniging van mede-eigenaars
goedgekeurde balans.
Statuten vergeten?
Het verbaast ons dat de wetgever niet heeft
voorzien in de wettelijke verplichting om de
statuten van het gebouw en het RIO aan de
kandidaat koper over te maken. Dit gebeurt
momenteel willekeurig en vaak te laat…
Veel misverstanden rijzen nochtans omwille
van het niet lezen van de statuten door de
kandidaat-koper. Wij nemen als voorbeeld
de discussies omtrent de deelname in de
liftkosten door de appartementen op het
gelijkvloers.
Men weet misschien niet altijd dat
gezien de statuten authentiek worden
verleden, zij dan ook opvraagbaar zijn bij
de Patrimoniumdocumentatie van FOD
Financiën. Maar binnen welk termijn? en
onder welke voorwaarden? Welke potentiële
koper zal deze moeite doen? Het RIO valt in
deze procedure ook volledig uit de boot.
Het lijkt ons daarom verstandig om de wet
in die zin aan te passen. Wij adviseren in
ieder geval elke welmenende syndicus om
in het kader van de verkoop van een kavel,
systematisch de statuten van de VME en het
RIO te hechten aan de gevraagde informatie.
Dit behoedt hen voor latere verwijten en
onnodige discussies.
Een andere anomalie: de mogelijke leningen
bij ingrijpende renovaties worden niet
vermeld in de fase voor de compromis.
De koper kan dus voor een onaangename
verrassing komen te staan ​door deze
informatie te laat te ontdekken.
Nut van de drie laatste PV’s
Wij stellen vast dat de wetgever in het kader
van deze verplichting zich in hoofdzaak
beperkt heeft tot de financiële situatie
van het gebouw. De kandidaat-koper zal
daarom zorgvuldig en zeer gedetailleerd de
ontvangen notulen moeten lezen op zoek
naar alle andere bijkomende informatie
m.b.t. de bijkomende informatie over het
gebouw of de algemene sfeer tussen de
mede-eigenaars.
Sinds de wet van 2010 dienen de notulen nog
enkel de beslissingen van de AV te bevatten.
De facto verhullen zij de beraadslagingen
die aan de beslissingen voorafgaan.
Ongetwijfeld bevordert deze wetsbepaling
de overzichtelijkheid van de notulen en de
haalbaarheid voor de syndicus om ter plaatse
de notulen op te stellen. Maar aan de andere
kant, de beraadslagingen zijn een bron van
waardevolle informatie die in veel gevallen de
transactie zou kunnen beïnvloeden.
Des te meer omdat de potentiële koper
geen contact met de syndicus kan
nemen teneinde de niet privatieve VMEdocumenten
te raadplegen (conform art.
3.89-§9 hebben enkel de mede-eigenaars
het recht om de niet-private documenten
van de VME te raadplegen).
Lopende juridische procedures
van de VME
Een ander delicaat punt is dat van de
lopende juridische procedures. Worden
deze altijd vermeld in de notulen? En zo ja,
zijn deze volledig en duidelijk? De syndicus
is wettelijk verplicht deze procedures te
vermelden en past de wet in het algemeen
nauwgezet toe.
Maar wij hebben via onze leden vernomen
dat er soms druk wordt uitgeoefend op
de syndicus om deze procedures niet te
vermelden in de notulen/PV! Dit is met
name het geval wanneer een medeeigenaar
van plan is zijn kavel in de nabije
toekomst te verkopen. Het is duidelijk dat
deze vermeldingen ongunstig kunnen zijn
voor de geplande verkoop. Hoe dan ook,
de wetgever is duidelijk geweest, en de
wet is van dwingend recht, de syndicus
moet een “verslag” afgeven van alle lopende
procedures; er is geen afwijking mogelijk.
Laatste vervelende punt: de informatieplicht
van de wet op de mede-eigendom bevat
geen enkele verplichting om informatie te
verstrekken over de technische staat van
het gebouw. Opnieuw verwijzen wij naar
de notulen. Maar het is ook verstandig om
zorgvuldig het energieprestatiecertificaat
van de VME te raadplegen. Dit document
dient ter beschikking worden gesteld van
de kandidaat koper in de fase voorafgaand
aan de compromis en bevat zeer relevante
technische informatie over de energetische
toestand van het gebouw.
UVS-tips
Plaats systematisch een punt op de agenda
van uw AV’s m.b.t. de lopende procedures.
Als er geen procedures zijn zo veel te beter; u
kunt duidelijk NIHIL vermelden. Anders dient
u deze procedures duidelijk te vermelden
samen met de naam van de partijen en de
naam van de advocaat van de VME.
Vergeet niet dat u als syndicus ook
verplicht bent om de individuele medeeigenaars
onverwijld in kennis te stellen
van rechtsvorderingen die door of tegen
de vereniging van mede-eigenaars worden
ingesteld.
(BW art 3.92-§1). Als de AV over enkele

PROPERTYTODAY
7
maanden is, moet u de mede-eigenaars
onverwijld, dus snel, op de hoogte stellen.
Wacht geen drie maanden om aan deze
verplichting te voldoen... Aangezien de
wijze van communicatie niet wettelijk
werd bepaald, kiest u in ieder geval voor
schriftelijke communicatie die als bewijs
dient in geval van een geschil.
Authentieke akte
Ten slotte moeten de gegevens vermeld
in artikels 3.94-§1 en §2 ter kennis van de
koper worden gebracht bij de authentieke
akte, zonder dat deze bij gebreke daarvan
aanspraak kan maken op nietigheid. Vreemd
genoeg kan de notaris de akte perfect
verlijden zonder deze info. Hij heeft enkel de
verplichting om het eventueel “verzuim” van
de syndicus te vermelden.
Voor de datum van de authentieke akte zal de
notaris de syndicus per aangetekende brief
verzoeken de volgende documenten binnen
een termijn van dertig dagen over te maken:
Î 1. het bedrag van de onkosten waartoe
vóór de verkoop door de AV of de syndicus
is besloten, maar waarvan de betaling
na deze datum door de syndicus wordt
gevraagd;
Î 2. een door de algemene vergadering van
mede-eigenaars goedgekeurde opgave
van voor de verkoop door de algemene
vergadering van mede-eigenaars
goedgekeurde fondsen en de kosten van
dringende werken waarvan de betaling
na deze datum door de syndicus wordt
gevraagd;
Î 3. een opgave van kosten in verband met
de verwerving van gemeenschappelijke
ruimtes, waartoe de AV vóór de verkoop
heeft besloten, maar waarvan de betaling
na deze datum wordt gevraagd;
Î 4. een opgave van bepaalde schulden
van de vereniging van mede-eigenaren
naar aanleiding van geschillen die vóór
de verkoop zijn ontstaan, maar waarvan
betaling na deze datum wordt gevraagd.
Wij merken op dat deze documenten niet
dezelfde zijn als in de fase voorafgaand aan
het compromis. Daarom worden door de
syndici steeds twee verschillende facturen
opgesteld: een factuur voor het antwoord
aan een tussenpersoon/verkoper (cfr. §1)
en een factuur voor het antwoord aan de
notaris (cfr §2). Deze kosten zijn ten laste
van de verkoper, en dus privatief. De factuur
kan rechtsreeks gestuurd worden aan de
mede-eigenaar verkoper. Het kan ook aan
de VME gefactureerd worden en privatief
aangerekend worden op de eindafrekening
van de vervreemder.
Uiteindelijk is de informatie voor de
authentieke akte in wezen bedoeld is om
een correcte verdeling van de kosten te
kunnen realiseren op de dag van de notariële
akte; kosten die vóór de verkoop werden
beslist, maar waarvan de betaling na deze
datum wordt opgevraagd.
Heden worden in de meeste vragen naar
notariële inlichtingen volgende tekst
vermeld:
"Indien u de inlichtingen en documenten
vermeld in §1 recentelijk reeds zou hebben
overgemaakt (ingevolge een verzoek u hiertoe
gericht met het oog op de redactie van de
onderhandse verkoopovereenkomst), dan
verzoek ik u mij dit te willen melden; in dat geval
kan u dit verzoek beperken tot het afleveren van
de documenten en inlichtingen vermeld in §2
en de bijgewerkte versies van de in §1 bedoelde
informatie."
Ons advies is om de laatste zin van deze
vraag te negeren. Als welmenende syndicus,
stuur altijd de bijgewerkte informatie m.b.t.
§1 naar de notaris. U loopt op deze manier
geen enkel risico in geval van verlies
van de documenten en informatie, die u
enkele weken/maanden geleden aan de
verkoper of de tussenpersoon bezorgde...
Bovendien worden eventuele schulden
en achterstanden van de verkoper
geactualiseerd, en kan de notaris het nodige
doen om deze gelden te recupereren.
De syndicus moet daarom zeer waakzaam
zijn en goed controleren of deze bedragen
op de geschatte datum van de authentieke
akte nog altijd zullen kloppen. Er is vaak
nog één à twee maanden verschil tussen
het antwoord op de notariële vragen en de
authentieke akte…
Zodra de informatie aan de notaris is
doorgegeven, is het aan de notaris om de
informatie door te geven aan de kandidaatkoper.
Daar verschilt de modus operandus
van notaris tot notaris; meestal wordt de
antwoordbrief van de syndicus volledig
aan de koper bezorgd op de dag van de
authentieke akte (wat ruim te laat is). Maar
deze werkwijze heeft als voordeel dat
er geen fouten kunnen optreden bij het
overschrijven van een brief en het risico
van onvrijwillige weglating van cruciale
informatie worden vermeden. Het zou
waarschijnlijk nuttig zijn om deze werkwijze
te uniformiseren.
Verantwoordelijkheden
Indien zou blijken, op een bepaald moment na
de compromis, dat een specifieke informatie
de transactie had kunnen beïnvloeden, kan dit
als consequentie de eventuele terugtrekking
uit de verkoop betekenen, nog voor de
ondertekening van de authentieke akte.
De koper kan trachten de compromis te
laten ontbinden omwille van bij voorbeeld
een gebrek in wilsovereenstemming.
Dikwijls voorziet het compromis in een
schadevergoeding van 10%.
Voor de syndicus kadert het niet-naleven
van zijn wettelijke missie in de contractuele
verplichting tussen hem en de VME. Dit heeft
als gevolg dat de koper die de nietigheid
van de compromis vordert, niet tegen de
syndicus kan procederen om zijn 10% verlies
te recupereren.
Sinds het Cassatiearrest van 04/12/2019
geldt ook het principe dat de contractuele
aansprakelijkheid en de buiten contractuele
aansprakelijkheid niet kunnen worden
gecumuleerd wanneer de vorderingen
tot vergoeding van de geleden schade
betrekking hebben op hetzelfde onderwerp
(behalve wanneer er ook sprake is van
strafrechtelijke aansprakelijkheid).
De mede-eigenaar-verkoper, die schade
zou hebben geleden in het kader van de
nietigheid van de compromis, kan wel de
syndicus dagvaarden, met als gevolg een
mogelijke veroordeling van de syndicus.
Gelukkig zijn alle erkende professionele
syndici gedekt door een verplichte
beroepsaansprakelijkheidsverzekering die dit
soort situaties dekt. (art. 3.89-§5°8).
Niettemin moet de syndicus altijd kunnen
aantonen dat hij:
- ofwel geantwoord heeft aan de makelaar/
verkoper in het kader van de hem
opgelegde verplichting in geval van
overdracht van een kavel: art. 3.94-§1.
- ofwel gereageerd op de notaris in het
kader van de hem opgelegde verplichting
in geval van overdracht van een kavel: art.
3.94-§2.

8 Editie oktober - november
De verkoper die zonder tussenpersoon
handelt, kan ook vervolgd worden als hij
de juridische informatie niet heeft verstrekt,
voor bijvoorbeeld verzuim, nalatigheid of
fout op grond van art 1382 BW (vandaar
het belang van het makelaarskantoor bij
transacties om de verkoper op dit punt van
elke aansprakelijkheid te ontheffen). Art 1382
BW:" Elke handeling van de mens, die schade
toebrengt aan een ander, verplicht de
persoon door wiens schuld het is gebeurd,
het te herstellen."
Goed om te weten: de wetgever heeft een
vangnet voorzien in artikel 3.94-§2 laatste
lid: het is nl zo dat de notaris verplicht
is de eerste bundel van informatie (vóór
de compromis) opnieuw te vragen aan
de syndicus, moest het deze info in eerst
instantie niet aanwezig zijn.
Openbare orde
Men zou denken dat de taak van de syndicus
zich beperkt tot de informatieplicht voorzien
in de wet op mede-eigendom art. 3.94 en
3.95 BW. Niets is minder waar!
1/ Stedenbouwkundige inbreuken
De stedenbouwkundige bepalingen zijn
van openbare orde. De verkoper is dan
ook verplicht om alle informatie m.b.t.
de stedenbouwvergunningen aan de
koper over te maken (zie Codex Vlaamse
Verordening art 5.2.5).
Maar quid met stedenbouwkundige
inbreuken in de gemeenschappelijke delen
bij voorbeeld, en/of in de privatieve delen
van de verkoper? Bij voorbeeld, het uitvoeren
van werken in de gemeenschappelijke of
privatieve delen zonder voorafgaandelijke
toestemming of het niet naleven van de
verleende vergunning (bouw-, ontwikkeling-,
sloop- of voorafgaande aangifte).
De syndicus mag zich dus niet beperken tot
de taken zoals bepaald in art. 3.94 en 3.95
BW van de wet op de mede-eigendom; hij
moet ook alle wetten van openbare orde
stipt naleven.
Daarom moet elke stedenbouwkundige
inbreuk in de VME vermeld worden in het
kader van de verkoop van een kavel. Is
de syndicus op de hoogte van dergelijke
problematiek in een VME, dan dient hij dit
aan de notaris te melden.
2/ Voorrecht van de VME
De wetgever heeft in 2018 een aantal
wijzigingen aangebracht aan de
Hypotheekwet, en een voorrecht toegekend
aan de VME. Dit voorrecht is van openbare
orde. Artikel 27,7° Hyp.Wet (..) en is beperkt
tot de bijdragen van het lopende boekjaar
en het eraan voorafgaande boekjaar.
Het lijkt ons daarom essentieel dat de notaris
over deze informatie beschikt vooraleer
de authentieke akte te verlijden, zoals het
reeds het geval is bij afwezigheid van het
EPC of van het elektrische keuringsattest.
Hieruit blijkt opnieuw het belang van de
geactualiseerde inlichtingen cfr §1.
Zonder informatie over de schulden van de
verkoper, die een enorm impact kan hebben
op de VME, zouden de notarissen eigenlijk
nooit een verkoopakte moeten verlijden…
Door het gebrek aan informatie daarover
wegens gebrek of verzuim van de syndicus,
kan het voorrecht door de notaris niet
uitgeoefend worden; met als gevolg dat
de VME mogelijks een aanzienlijk bedrag
waar zij recht op heeft, kan “verliezen’.
Denk bijvoorbeeld aan een afrekening van
renovatiewerken of de aanschaf van een
nieuwe Cv-installatie…
In het kader van het solidariteitsprincipe dat
in de mede-eigendom van toepassing is, zal
dit bedrag vroeg of laat moeten gedragen
worden door de andere mede-eigenaars…
In het kader van zijn contractuele
aansprakelijkheid kan de syndicus vervolgd
worden door deze mede-eigenaars.
Verzoeken van de syndici aan de
notarissen
Veel leden van de Unie van Syndici hebben
contact met ons opgenomen over hun
soms moeizame relatie met notarissen. In
de praktijk blijkt dat de aan hen opgelegde
verplichting om de syndicus informatie
te verstrekken over de overdracht niet
stelselmatig wordt nageleefd. BW 3.94-
§3:" In geval van een akte tot overdracht of
wijziging van een eigendomsrecht op een kavel
of van zakenrechtelijke bezwaring van een
eigendomsrecht van een kavel onder levenden
deelt de instrumenterende notaris binnen dertig
dagen na het verlijden van de authentieke
akte aan de syndicus mee op welke dag de
akte is verleden, alsook de identiteit van de
betrokken kavel en de identiteit en het huidige
en eventueel nieuwe adres van de betrokken
personen."
Het komt nog veel te vaak voor dat
deze informatie, onder de vorm van een
vervreemdingsattest, niet tijdig of helemaal
nooit wordt doorgegeven aan de syndicus,
die deze toch absoluut nodig heeft om
voorschotten aan te vragen en contact op te
nemen met de nieuwe mede-eigenaar, die
niet noodzakelijk in de residentie woont.
“ De syndicus
moet ook alle
wetten van
openbare orde
stipt naleven.
In feite, kan en mag de syndicus geen
nieuwe mede-eigenaar in zijn bestanden
registreren zonder de officiële bevestiging
van de eigendomsoverdracht door de
instrumenterende notaris. Velen zijn de
syndici die daarom na enkele maanden een
aangetekende brief naar de notaris moeten
sturen om te trachten deze informatie te
bekomen. Dit is eigenlijk noch de taak van de
syndicus noch de bedoeling geweest van de
wetgever!
Idem bij overlijden van een mede-eigenaar.
De notarissen vergeten nog te vaak de
contactgegevens van de erfgenamen
aan de syndicus over te maken, wat grote
gevolgen kan hebben voor bijvoorbeeld de
uitnodiging op een Algemene Vergadering.
Laatste afrekening
Van zijn kant is de verkoper die zijn kavel
heeft verkocht niet langer mede-eigenaar
van de VME, maar een derde partij ten
opzichte van de mede-eigendom. Juridisch
heeft hij geen contractuele relatie meer
met de syndicus of enig zakelijk recht in de
mede-eigendom.
Maar toch komt er na de authentieke akte
nog de jaarlijkse eindafrekening van de VME.
Het is dus niet omdat de authentieke akte

Meer info op
Nieuw: Easime
Individuele facturatie
van verwarmingskosten
Bent u eigenaar of verhuurder van een appartement? En wordt
het gebouw collectief met gas verwarmd? Met Easime wordt
het warmteverbruik voor elk appartement automatisch individueel
gefactureerd. Zo moet u de verwarmingskosten niet meer opvolgen.
Easime maakt u het leven makkelijker
www.ista.be
in samenwerking met
SD_ista_ad_A5.indd 1 10/12/2021 15:55
verleden is, en ook niet omdat een bepaalde
verdeling plaatsgevonden heeft op de dag
van de authentieke akte, dat de definitieve
afrekening niet moet gebeuren. Sommige
kosten lopen inderdaad over het volledige
boekjaar, zoals de verzekeringspremies en
onderhoudscontracten, die mogelijk na
de datum van de authentieke akte worden
betaald, en dus nog pro rata temporis
verschuldigd zijn door de verkoper.
Dit is ook zo voor de verdeling van de
verwarmings- en warmwaterkosten die
jaarlijks wordt opgesteld na het uitlezen van
de calorimeters bijvoorbeeld. Deze jaarlijkse
afrekening kan enkele maanden na de
authentieke akte plaatsvinden.
De verkoper kan dus enkele maanden
na de verkoop de eindafrekening van de
VME ontvangen. Vandaar het belang voor
de syndicus om het nieuwe adres van de
verkoper van de notaris, te bekomen alsook
zijn persoonlijke gegevens (gsm, e-mailadres,
…). GDPR gewijs kan dit geen probleem
vormen omdat de syndicus de mandataris is
van de VME een handelt met een rechtmatig
belang.
Bovendien is het niet ongebruikelijk dat de
verkoper te veel kosten heeft betaald en dat
de eindafrekening in zijn voordeel is; in dat
geval zal hij een goede verrassing hebben.
Maar ook hier zal deze goede verrassing
noodzakelijkerwijs enkele maanden worden
uitgesteld om twee belangrijke redenen:
in de eerste plaats omdat de jaarrekening
doorgaans wordt opgemaakt aan het einde
van het boekjaar, dat in de meeste gevallen
eindigt op 31 december, en ten tweede
omdat de syndicus, alvorens de verschuldigde
bedragen te betalen, de goedkeuring van
de rekeningen op de jaarlijkse algemene
vergadering van de VME moet afwachten.
Als de algemene vergadering de rekeningen
van de VME niet goedkeurt, dan kan er nog
een aanzienlijke vertraging gebeuren, tot
grote ergernis van de verkoper. En als de
syndicus geen gegevens meer heeft over de
verkoper, zal zijn terugbetaling ook niet meer
uitgevoerd worden...
Garantiefonds
Om dergelijk problemen te voorkomen,
hebben tal van VME’s een garantiefonds
gecreëerd, of een permanent werkkapitaal
op basis van een "eenmalige provisie"
dat bijvoorbeeld een eenmalige betaling
van bij voorbeeld 1 of 2 euro per aandeel
vertegenwoordigt, en die bij aanvang wordt
betaald door de koper. Dit bedrag dient
als garantie en wordt pas terugbetaald bij
de laatste afrekening na verkoop van een
kavel. Dit is een uitstekende middel om de
mede-eigenaars van de VME te beschermen
tegen achterstallige mede-eigenaars die de
VME willen verlaten zonder hun schulden te
betalen.
info
Dominique Krickovic
Directrice UVS
Voorzitter UDS
Beëdigd Expert in
Mede-eigendom (Kavex)
PROPERTYTODAY

10 Editie oktober - november
02
Inzet van artikel 3.82-§2 BW
voor energiebesparing: de juist
ingeslagen weg of belanden
wij in een doodlopende straat?
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.
1. Inleiding
In het oorspronkelijke artikel 577-2 § 10 van
het oud BW 3.82 van het B.W. was bepaald
dat 'in het geval van paragraaf 9' het elke
mede-eigenaar vrij staat op zijn kosten aan de
gemeenschappelijke zaak veranderingen aan te
brengen, mits hij de bestemming daarvan niet
wijzigt en aan de rechten van zijn deelgenoten
niet raakt.

PROPERTYTODAY
11
Uit dit voorschrift kon men in zijn
algemeenheid twee principes afleiden.
Het eerste bracht met zich dat de medeeigenaar
zonder toestemming van de
overige mede-eigenaars in zijn privé gedeelte
weliswaar kleine veranderingen mocht
uitvoeren, echter op de enkele voorwaarde
de gemeenschappelijke delen binnen zijn
kavel niet in gevaar te brengen door er
structurele wijzigingen aan te brengen; zo kan
hij een gemene steunmuur in zijn flat niet te
verplaatsen of het architectonisch uiterlijk ter
hoogte van de gevel van de kavel aanpassen.
Het tweede principe hield in dat
veranderingen aan de gemene delen
door een mede-eigenaar niet van dien
aard mochten zijn dat ze een beletsel
vormden voor de overige medeeigenaars,
bijvoorbeeld een gemene gang
wederrechtelijk inpalmen voor privé gebruik.
2. Verlaging barrière met het
‘unilateraal veranderingsrecht
gemene delen’
In het nieuwe artikel 3.82 § 2 B.W. komt de
wetgever met een regeling, die de barrière
verlaagt om aan, in of op gemene delen
veranderingen door te voeren.
Dit wordt geformuleerd als volgt: “Bovendien
hebben individuele mede-eigenaars en
erkende nutsoperatoren het wettelijke en
kosteloze recht om kabels, leidingen en
bijbehorende faciliteiten in of op de gemene
delen aan te leggen, te onderhouden en te
hernieuwen, in de mate dat deze werken
tot doel hebben om de infrastructuur voor
de eigenaar of eigenaars en gebruikers
van de betrokken private delen op het vlak
van energie, water of telecommunicatie
te optimaliseren en in de mate dat de
andere individuele mede-eigenaars of, in
voorkomend geval, de vereniging van medeeigenaars,
hiervan geen financiële lasten
moeten dragen."
Volgens de wetgever is dit voorschrift er op
gericht "de mede-eigenaars een soepeler
toegang te geven tot moderne energie- en
telecommunicatiemiddelen 1 ."
1
Verslag eerste lezing namens de Commissie voor de Justitie van de
Kamer, uitgebracht door mevrouw Ozlem Ozen, Parl. St. Kamer, zitting
2017 – 2018, nr 2919 van 9 mei 2018, Memorie van Toelichting, 197,
in fine
3. Begrip kabels, leidingen en
bijbehorende faciliteiten
Het toepassingsgebied van artikel 3.82 §
2 B.W. strekt zich uit tot het aanleggen,
onderhouden en hernieuwen van ‘kabels,
leidingen en bijbehorende faciliteiten’.
In zijn algemeenheid genomen is een kabel
een mantel, welke wordt aangebracht rond
één of meer leidingen, terwijl een leiding
dient hetzij voor afvoer van hemelwater,
gootwater en fecaliën hetzij voor transport
van gas, water, elektriciteit alsmede audio,
telefoon en videosignalen.
Artikel 3.82 § 2 B.W. is specifiek naar dit
laatste onderdeel toegesneden daar de tekst
het heeft over werken die tot doel hebben
om de infrastructuur voor de eigenaar of
eigenaars en gebruikers van de betrokken
kavels te optimaliseren op het vlak van
"energie, water of telecommunicatie."
De leidingen moeten met andere woorden
bestemd zijn hetzij voor het transporteren
van energie of van water enerzijds hetzij
voor het overbrengen van impulsen en/
of gegevens m.b.t. computer, multimedia,
netwerken, telefoon, enz. anderzijds.
Het begrip ‘bijbehorende faciliteiten’ is door
de wetgever niet gedefinieerd, spijts het
verzoek van de Raad van State 2 .
Onder deze noemer kunnen hulpstukken,
installaties, voorzieningen en werken
worden begrepen die gekoppeld worden
aan de kabel- en de leidingeninfrastructuur
teneinde deze efficiënt en functioneel te
exploiteren, bijvoorbeeld de toevoeging
van een antenne om signalen te verzenden,
van een contactdoos om het laadpunt te
doen functioneren, van een goot om de
kabel te ondersteunen, van een kast om
een console of stuurbord in te bouwen, van
een meterkast om verbruikte eenheden te
registreren, van een loze buis om een kabel
door te trekken, enz.
4. Kwalificatie van kabels,
leidingen en bijbehorende
faciliteiten
De kabels en de leidingen van een
appartementsgebouw worden normaliter
gerekend tot de gemeenschappelijke
delen 3 ; de daarbij horende faciliteiten
volgen vanzelfsprekend de kwalificatie
van de hoofdzaak en zijn derhalve ook
gemeenschappelijk.
Doordat deze zaken door de band als
gemene delen worden beschouwd, kan
zonder medewerking van de vereniging van
mede-eigenaars daaromtrent in beginsel
niets worden gewijzigd.
Bovendien is elke op- aan-, onder- of
bijbouw aan de gemene delen verboden,
behalve met machtiging van de algemene
vergadering onder de door haar gestelde
voorwaarden 4 .
Om tegemoet te komen aan de
noodzaak voor eenieder in de pas te
lopen met de nieuwe bouwtechnische
en technologische ontwikkelingen, kent
de wetgever aan individuele medeeigenaars
en nutsoperatoren een wettelijk
veranderingsrecht toe in of op de gemene
delen, dat men zou kunnen aanmerken als
een ‘unilateraal veranderingsrecht gemene
delen’.
5. Fundamentele
toepassingsvoorwaarden voor
het ‘unilateraal veranderingsrecht
gemene delen’
Om het ‘unilateraal veranderingsrecht
gemene delen’ te kunnen inroepen wordt
zowel aan de actiefzijde als aan de passiefzijde
een expliciete voorwaarde gesteld.
Aan de ene kant moeten de werken tot
doel hebben ‘om de infrastructuur voor de
eigenaar of eigenaars en gebruikers van
de betrokken private delen op het vlak
van energie, water of telecommunicatie te
optimaliseren’.
Aan de andere kant mogen de andere
individuele mede-eigenaars of, in
voorkomend geval, de vereniging van mede-
2
Advies van de Raad van State bij het wetsontwerp van 5 februari 2018
houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en houdende
wijziging van het Gerechtelijk Wetboek met het oog op de bevordering
van alternatieve vormen van geschillenoplossing, Parl. St. Kamer, zitting
2017 – 2018, nr 2919/001, 537
3
G. GIL, Les canalisations en copropriété, I.R.C januari februari 2014, 17
4
Zie verder: R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen,
Wolters Kluwer, 2022, 262 e.v. met uitgebreide casuïstiek
5
Memorie van Toelichting, oc, 198, alin. 2

12 Editie oktober - november
eigenaars ‘hiervan geen financiële lasten
dragen’.
Beide belangen zullen zodoende bij de
afweging moeten betrokken worden.
6. Het oplaadpunt voor
elektrische voertuigen als
typevoorbeeld van bijbehorende
faciliteiten
Bij het uitschrijven van het nieuwe artikel
3.82 § 2 B.W. heeft de wetgever, de
verwachte groei van het elektrisch rijden en
de belangen van de automobielsector in
het achterhoofd, als typevoorbeeld van het
6
Bedoeld is degene die mede-eigenaar is in het geval van gedwongen
mede-eigendom of degene die verkeert in het geval dat de
appartementseigendom is uitgesloten met toepassing van artikel 577-3
eerste lid B.W.
7
De mede-eigenaars, die geen gebruik maken van een oplaadpunt,
moeten uiteraard niet tussenkomen in de kosten van installatie en
werking van de oplaadpaal
8
Art. 3.82 § 2 lid 4 B.W.
‘unilateraal veranderingsrecht gemene delen’
een elektrisch oplaadpunt voor voertuigen
gegeven 5 .
Met elektrische voertuigen zijn zowel auto’s
als fietsen en scooters bedoeld.
Elektrische voertuigen, ook
stekkervoertuigen of plug-ins genoemd,
moeten vanzelfsprekend gebruikmaken van
oplaadpunten, die geplaatst worden op een
laadpaal waar zich een contactdoos met (één
of meer) stekkers of stopcontacten bevinden.
Door het elektrische voertuig aan de stekker
of aan het stopcontact te koppelen kan het
voertuig worden ingeplugd.
7. Notificatieprocedure
Om van zijn ‘unilateraal veranderingsrecht
gemene delen’ gebruik te mogen
maken moet de individuele medeeigenaar
of de erkende nutsoperator een
notificatieprocedure volgen.
De notificatieplicht is een uitvloeisel van het
‘unilateraal veranderingsrecht gemene delen’
en biedt als voordeel dat de individuele
mede-eigenaar of de nutsoperator niet meer
langdurig moet wachten op de beslisser,
d.i. de mede-eigenaars of de algemene
vergadering van de vereniging van medeeigenaars.
Hij dient zijn voornemen alleen te melden,
namelijk minstens twee maand voorafgaand
aan de aanvang van de werken en dit
aan alle mede-eigenaars of, indien er
een syndicus is aan deze laatste, per
aangetekende zending, waarin het adres van
de afzender is vermeld, een beschrijving te
geven van de voorgenomen werken en een
rechtvaardiging van de optimalisatie van de
voorgenomen infrastructuur.
8. Houding van de andere medeeigenaars
en / of vereniging van
mede-eigenaars
Ten aanzien van deze notificatie kunnen

PROPERTYTODAY
13
de mede-eigenaars of de vereniging
van mede-eigenaars diverse houdingen
aannemen 6 .
A. Zelf de werken collectief uitvoeren
De eerste optie is dat de mede-eigenaars
of de vereniging van mede-eigenaars
overeenkomstig artikel 3.82 § 2 B.W aan
de afzender laten weten zelf de werken ter
optimalisatie van de infrastructuur collectief
uit te voeren zodat alle mede-eigenaars
betrokken worden.
Dit kan te maken hebben met de gebouwde
omgeving van een mede-eigendom of van
een appartementsgebouw, hetzij omdat
een gezamenlijk buitenparkeerterrein
beschikbaar is hetzij omdat de positionering
van de oplaadinfrastructuur in of aan
de gemeenschappelijk entree van de
ondergronds gelegen parkeergarage veel
toegankelijker is dan de toegang naar een
privé garage, dan wel met het feit dat nog
andere mede-eigenaars, die aansturen
op een kostenreductie, ook wensen te
participeren in de infrastructuur.
In dit geval moeten de andere medeeigenaars
of de vereniging van medeeigenaars
op de in artikel 3.82 § 2
B.W. vermelde wijze de individuele
mede-eigenaar en/of de operator (= de
oorspronkelijk vragende partij) op de hoogte
brengen van hun voornemen.
De werken - d.i. de plaatsing van een
oplaadpaal, het plaatsen van een
contactdoos met connectoren, het
afstemmen van de netcapaciteit op het
aantal potentiële gebruikers, het plaatsen
van tussenmeters om het stroomverbruik
van de EV-rijder te kunnen meten 7 - moeten
in voorkomend geval een aanvang nemen
binnen de zes maanden na ontvangst van
het in deze alinea vermelde aangetekende
zending.
B. Verzet doen tegen de voorgenomen
werken
a. Principe
Een tweede optie is dat, op straffe van verval
van hun rechten, de mede-eigenaars of,
in voorkomend geval, de vereniging van
mede-eigenaars, binnen twee maanden na
de ontvangst van de aangetekende zending
de individuele mede-eigenaar of erkende
nutsoperator bezwaar aantekenen tegen de
voorgenomen werken.
Vereist is het versturen van een
aangetekende zending aan de afzender en
het inroepen van rechtmatig belang.
Een rechtmatig belang doet zich voor in
volgende situaties 8 :
- er bevindt zich reeds dergelijke
infrastructuur in de betrokken gemene
delen in het gebouw, of ;
- de infrastructuur of de werken tot
realisatie ervan veroorzaken belangrijke
schade op het vlak van het uitzicht van het
gebouw of de gemene delen, het gebruik
van de gemene delen, de hygiëne of de
veiligheid ervan, of;
- geen optimalisatie van de infrastructuur
resulteert uit de voorziene werken of de
voorziene werken verzwaren de financiële
lasten van andere mede-eigenaars of
gebruikers.
9
Art. 577-2 § 10, lid 7 in fine B.W.
10
J. HAINAUT, Tirer avantage de son toit, I.R.C. januari februari 2016, 3”
11
Memorie van Toelichting, Parl. St. Kamer 2017-18, nr 2919 van 9 mei
2018, oc, 198, alin. 2
b. Navolgend beroep op de rechter
In artikel 3.82 § 2 B.W. zijn de
procedurevoorschriften beperkt tot het
verzenden van een ‘aangetekende zending’
door de ene aan de andere partij.
De vraag is echter wat er gebeurt wanneer
de ‘tegenpartij’, dit zijn respectievelijk
de ‘individuele mede-eigenaars en de
erkende nutsoperatoren’ dan wel de ‘andere
individuele mede-eigenaars of de vereniging
van mede-eigenaars’, mekaars rechtmatig
belang betwisten.
Aangenomen kan worden dat elke
belanghebbende zich desgevallend tot
de vrederechter kan wenden, wat diens
bevoegdheid betreft op basis van artikel
591, 2° Ger. W. in het geval van gedwongen
mede-eigendom in het algemeen of op
basis van artikel 591, 2°bis Ger. W. in het
geval van gedwongen mede-eigendom
van gebouwen of groepen van gebouwen,
en, wat de grond van de zaak betreft, met
verwijzing naar artikel 3.82 § 2 B.W.
C. De voorgenomen werken van de
individuele mede-eigenaar of erkende
nutsoperator aanvaarden
De mede-eigenaars of de vereniging van
mede-eigenaars kunnen als derde optie
zich niet tegen de voorgenomen werken
verzetten.

14 Editie oktober - november
In dat geval moet de individuele medeeigenaar
of de erkende nutsoperator
overeenkomstig artikel 3.82 § 2 B.W. zich er
toe verbinden om de werken uit te voeren op
de wijze die het minste hinder veroorzaakt
aan de bewoners.
Dit betekent dat de werken uitgevoerd
dienen te worden met respect van de
aansprakelijkheidsregels en van het verbod
op bovenmatige burenhinder.
Bovendien moet bij de uitvoering van de
werken te goeder trouw overlegd worden
met de andere mede-eigenaars of, indien er
een syndicus is, met hem.
De andere mede-eigenaars of, indien er een
syndicus is, deze laatste, kunnen te allen tijde
de werken opvolgen en hierover informatie
vragen bij de betrokken mede-eigenaar of
nutsoperator 9 .
9. Zonnepanalen wettelijk
uitgesloten uit het
toepassingsgebied
Ten aanzien van zonnepanelen heeft de
wetgever duidelijk gemaakt dat, alhoewel
deze installatie vanzelfsprekend tot een
energiebesparing leidt 10 , van het ‘unilateraal
veranderingsrecht gemene delen’ geen
sprake kan zijn.
Als reden wordt aangehaald dat de
installatie van zonnepanelen niet alleen
nadeel kan toebrengen aan het gebruik van
de gemene delen 11 , maar ook een profijt
genereert dat aan de mede-eigendom
moet toekomen.
Wanneer derhalve een mede-eigenaar of
een nutsoperator zich het recht verleend
wil zien om een zonnepaneel op een
gemeenschappelijk deel te plaatsen, dan
moet de algemene vergadering daaromtrent
machtiging verlenen waarvoor een
meerderheid van vier vijfde van de stemmen
noodzakelijk is 12 .
10. Recente terughoudende
rechtspraak
A. Warmtepompen eveneens uitgesloten
In een vonnis van 25 mei 2022 heeft de
vrederechter van het tweede kanton
Oostende 13 geoordeeld dat het initiatief
van een mede-eigenaar om individueel
een warmtepomp te installeren een goed
initiatief is, maar het belang van de medeeigendom
voorgaat.
"In beginsel dienen de gemene delen het
collectieve belang van de mede-eigenaars".
Het komt niet aan een individuele
mede-eigenaar toe, zonder toelating
van de algemeen vergadering, een
gemeenschappelijk deel te bezwaren in het
privatief belang’.
12
Memorie van Toelichting, oc, alin. 3
13
T. App. 2022 nr 1487
14
T. App. 2022 nr 1478
15
T. App. 2022 nr 1482
Heeft uw vereniging van mede-eigenaars
een krediet nodig?
Plannen voor de renovatie van uw appartementsgebouw? Of andere werken?
Proficiat! We helpen u graag goed op weg! Ontdek de checklist met de verschillende stappen
op belfius.be/vme voor een succesvolle financiering van uw project.
Belfius Bank NV, Karel Rogierplein 11, 1210 Brussel – IBAN BE23 0529 0064 6991 BIC GKCCBEBB - RPR Brussel – BTW BE 0403.201.185 – No FSMA 19649 A

PROPERTYTODAY
15
B. Ook airco niet aanvaard
In een vonnis van 07 februari 2022 oordeelde
de vrederechter van Brasschaat 14 dat ‘de
vordering van een mede-eigenaar tot het
plaatsen van een airco-installatie op het
terras van zijn appartement niet ingewilligd
wordt omdat een buitenunit het uitzicht van
het gebouw wijzigt vanaf de straat en vanuit
de gemeenschappelijke delen.
Bovendien brengt de airco geluidsoverlast
mee die de andere mede-eigenaars niet
behoeven te dulden’.
In dezelfde lijn ligt een vonnis van 16
februari 2022 van de rechtbank van eerste
aanleg te Leuven 15 waarin is geoordeeld
dat ‘de vordering van een mede-eigenaar
tot het doorboren van een gemene muur
met het oog op het plaatsen van een airco
afgewezen wordt omdat zij enige impact
heeft op het algemeen uitzicht van het
gebouw en bovendien geluidshinder
veroorzaakt’.
11. Beroep doen artikel 3.92 § 5
B.W.
Een alternatieve oplossing voor een medeeigenaar
is beroep te doen op artikel 3.92 § 5
eerste lid B.W. waarin is bepaald dat wanneer
in de algemene vergadering de vereiste
meerderheid niet kan worden gehaald,
iedere mede-eigenaar aan de rechter de
toestemming kan vragen om zelfstandig
op kosten van de vereniging, dringende en
noodzakelijke werken uit te voeren aan de
gemeenschappelijke gedeelten.
In het tweede lid is daaraan toegevoegd
dat hij eveneens de toestemming kan
vragen om op eigen kosten de werken uit
te voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de
gemeenschappelijke gedeelten, wanneer de
algemene vergadering zich zonder gegronde
reden daartegen verzet.
Of een rechter al dan niet een machtiging
zal geven aan een mede-eigenaar om een
installatie met zonnepanelen op het dak
aan te brengen, zal afhangen van geval tot
geval.
12. Wat met de huurder?
In artikel 3.82 § 2 lid 1 BW wordt recht tot
het uitvoeren van veranderingswerken
voor het optimaliseren van energie, water
of telecommunicatie enkel voorbehouden
aan individuele mede-eigenaars en erkende
nutsoperatoren.
De huurder van een appartement is hier uit
de boot gevallen. Hij beschikt desgevallend
wel aanspraken in zijn rechtsverhouding
met zijn verhuurder. Partijen kunnen
desgevallend zelf afspraken maken,
die zijn toegesneden naar dalend en
energieverbruik.
Naar omstandigheden kan een
verduurzamingsovereenkomst worden
opgemaakt, waarin de verhuurder zich
engageert om verduurzamingswerken uit
te voeren, mits een huurprijsverhoging
te accepteren door de huurder, of een
renovatieovereenkomst, waarbij de huurder
afspreekt om zelf renovatiewerken uit te voer
tegen huurvrijstelling gedurende een zekere
tijd.
info
Mter Roland Timmermans
Advocaat en Hoofdredacteur
Tijdschrift voor Appartement en
Immorecht
PROPERTYTODAY

Buildimax All Risk
Alle risico verzekering Building
De blokpolis die
alles begrepen heeft
Meer info en productfiche op www.axa.be
Dit product Buildimax All Risk is een multirisicoverzekering die de (mede-)eigenaars van een gebouw vanaf 4 eenheden dekt.
Buildimax All Risk werd ontwikkeld door AXA Belgium, een Belgische verzekeringsmaatschappij, en is onderworpen aan het
Belgisch recht. Het verzekeringscontract wordt afgesloten voor een duur van één jaar met de mogelijkheid tot stilzwijgende
verlenging. Aarzel niet om een beroep te doen op je verzekeringstussenpersoon voor meer informatie of om een offerte te vragen.
Deze laatste staat voor je klaar en is het best geplaatst om je raad te geven over wat voor jou het meest geschikt is. Wij verzoeken
je om de algemene voorwaarden en de productfiche vóór onderschrijving te lezen. Hierin worden de voorziene dekkingen en
garantielimieten en uitsluitingen vermeld. Je kan deze documenten gratis verkrijgen op axa.be of bij je verzekeringstussenpersoon.
Niet tevreden over iets? Contacteer ons via customer.protection@axa.be. Indien je niet akkoord gaat met de voorgestelde
oplossing, kan je je richten tot de Ombudsman van de verzekeringen, de Meeûsplantsoen 35 te 1000 Brussel.
AXA Belgium, nv van verzekeringen toegelaten onder het nr. 0039 om de takken leven en niet-leven te beoefenen (KB 04-07-1979, BS 14-07-1979) • Maatschappelijke zetel: Troonplein 1,
B-1000 Brussel (België) www.axa.be • Tel.: 02 678 61 11 • KBO nr.: BTW BE 0404.483.367 RPR Brussel • 7.06.7176 - 0720. V.U.: G. Uytterhoeven, AXA Belgium nv, Troonplein 1, 1000 Brussel (België).

PROPERTYTODAY
17
03
De gangen en overlopen
van de residenties zijn
geen opslagruimtes!
Een vrij klassiek scenario voor de nieuwe
syndicus is om voor de eerste keer een
gebouw te gaan bezoeken, waar hij net als
syndicus aangesteld is. Hij zal dit gebouw
voortaan in goede verstandhouding met
de mede-eigenaars beheren; tenminste,
dat hoopt hij. Aangezien de syndicus als
missie heeft de waarde van het gebouw
te behouden, zal de brandveiligheid zijn
allereerste prioriteit zijn.
De syndicus beheert immers niet enkel de
gemeenschappelijke delen, hij is ook belast
met de veiligheid van alle bewoners…
hoe zou hij verder kunnen leven met
zware aansprakelijkheidsprocedures en
schuldgevoelens in geval van brand met
dodelijke slachtoffers... Zonder ook maar te
denken aan alle financiële gevolgen...
Dus de nieuwe syndicus gaat naar het
gebouw en daar, grote teleurstelling; hij
botst op een fiets, een kinderwagen…. de lift
is nauwelijks bereikbaar. Hij kiest ervoor om
de trap te nemen omdat hij nog dynamisch
en fit is. Daar idem! Tot zijn grote verbazing
staat de overloop vol met tot de rand
gevulde kasten, die waarschijnlijk worden
gebruikt als opslagruimtes, schoenen,
paraplu's en elke andere reeks heterogene
objecten... soms zelfs decoratief.
De syndicus beslist om kost wat kost, streng
en standvastig te zijn ten opzichte van de
mede-eigenaars; het is niet aanvaardbaar om
zich op deze manier de gemeenschappelijke
delen toe te eigenen.
Niet alleen omdat deze onderdelen, zoals
hun naam het zegt "gemeenschappelijk"
zijn en daarom aan niemand individueel
toebehoren, maar ook omdat, zoals
het gezond verstand suggereert, de
gemeenschappelijke delen als enige
bestaansreden hebben, door iedereen
gebruikt te worden voor o.a. toegang en
doorgang naar de verdiepingen.
Deze delen moeten dus leeg zijn en vrij van
enige omvangrijke obstakels of voorwerpen,
behalve natuurlijk de gemeenschappelijke
technische installaties (bijvoorbeeld
brandblussers).
Los van het feit dat principieel geen enkele
mede-eigenaar een individueel recht heeft
op de gemeenschappelijke delen, ook
al staan ze voor zijn voordeur, is er een
essentiëler reden voor dit verbod, namelijk

18 Editie oktober - november
de brandveiligheid en de evacuatie.
Levensbedreigende situaties
Het is duidelijk dat als de brandweerlieden
niet snel bij het vuur kunnen komen, deze
vertraging onvermijdelijk zal leiden tot een
toename van de schade of de dood van
bepaalde inwoners.
Getuigenis van Tim Renders,
ex-brandweerman en adviseur
brandbeveiliging:
“Het is van levensbelang dat de
gemeenschappelijke delen zoals de gangen,
trappen, trappenhuizen,… volledig vrij zijn
van obstakels.
Helaas heb ik in mijn loopbaan als
brandweerman al te vaak gezien dat in
appartementen kastjes of fietsen in de
gangen worden geplaatst. Het is belangrijk
dat de huurders en de eigenaars begrijpen
dat dit een levensgevaarlijke situatie
oplevert bij brand. Vergeet niet dat kinderen,
ouderen of mensen met beperkte mobiliteit
door deze objecten de uitgang van het
gebouw niet kunnen bereiken..."
Extra brandbaar materiaal
Het hindert niet alleen de vlotte evacuatie
van de bewoners maar het is ook nog
eens extra brandbaar materiaal in de
gemeenschappelijke ruimtes.
In sommige gevallen kan het zelfs de
oorzaak van brand zijn, denk maar aan
elektrische fietsen of steps op die plaatsen.
Op de vluchtwegen mogen zich dus geen
hindernissen bevinden.
Wat ik natuurlijk wel graag wil zien
in de gemeenschappelijke delen zijn
handbrandmelders, rookmelders
aangesloten op een brandcentrale,
brandblussers, brandhaspels,
veiligheidsverlichting, evacuatieplannen,
pictogrammen en aanduiding van de
verdieping.
Belangrijk is om alle bewoners mee te
nemen in het verhaal van brandveiligheid
en zeker in het waarom ervan. Plaats
brandveiligheid op de agenda van de
jaarlijkse algemene vergadering om deze
aspecten te bespreken of organiseer een
afzonderlijk infomoment over brand en
brandveiligheid in uw appartementsgebouw.
Medische hulp
Dit is natuurlijk ook belangrijk voor de
inzet van de brandweer bij brand. Tevens
kan ik vanuit mijn ervaring als brandweerambulancier
benadrukken dat dit van
belang is voor een vlotte medische inzet en
evacuatie in/uit een appartement.
Snel kunnen passeren en de bovenste
appartementen in de kortst mogelijke
tijd kunnen bereiken, is niet alleen
van vitaal belang voor de inzet van de
brandweerlieden, maar ook voor de
medische toegang van de paramedici;
medische inzet met gebruik van een
brancard die door meerdere personen
wordt gedragen, wordt vaak gehinderd door
voorwerpen die de doorgang belemmeren.
Wat ik graag zou zien in de
gemeenschappelijke ruimtes zijn
handbrandmelders, rookmelders op een
brandpaneel, brandblussers, slanghaspels,
veiligheidsverlichting, ontruimingsplannen,
pictogrammen en vloeraanduidingen.
Het is belangrijk om alle bewoners te
sensibiliseren zodat zij mee willen werken
aan het optimaliseren van de brandveiligheid
van hun gebouw. Zet brandveiligheid op de
jaarlijkse algemene vergadering om deze
aspecten te bespreken of organiseer een
aparte infosessie over brandveiligheid in uw
gebouw.
De syndicus verantwoordelijk? Niet als
hij alle verplichtingen heeft nagekomen.
Zodra een brand is geblust, begint de
zoektocht naar verantwoordelijkheden.
Nabestaanden of rechthebbenden
van overledene personen en
verzekeringsmaatschappijen staan ​klaar
om met de vinger te wijzen naar de
verantwoordelijke. Vaak wordt de syndicus
onterecht aangesproken.
Om de financiële drama's te vermijden
die vaak worden toegevoegd aan de
persoonlijke drama's moeten de beheerders
al het mogelijke doen om de brandveiligheid
van meet af aan te optimaliseren. Over de
brandveiligheid moeten zij onverzettelijk zijn.
Wij adviseren onze leden aan om,
onmiddellijk na hun aanstelling, en voor
elk van de door hun beheerde gebouwen,
een meerjarenplan voor brandveiligheid
op te stellen, conform de aanbevelingen
van de brandweer. Dit meerjarenplan
dient aan de Algemene Vergadering te
worden voorgelegd. Als een bezoek van de
brandweer moeilijk te verkrijgen is gezien
de planning en beschikbaarheden, laat dan
een keuring uitvoeren door een externe en
erkende technische keuringsinstantie zoals
BTV. Aarzel tot slot niet om contact op te
nemen met het brandveiligheidsbedrijf dat
bijvoorbeeld de blussers controleert, om hen
te vragen om een ​inschatting te maken om
uw gebouwen te optimaliseren.

PROPERTYTODAY 19
In afwachting van de AV is het aangewezen
om de mede-eigenaars een brief te
sturen met het dringend verzoek alle
gemeenschappelijke delen vrij te maken. De
reacties kunnen uiteenlopend zijn... maar als
uw syndicus dit vraagt weet dat dit voor uw
eigen veiligheid is.
De VME moet haar
verantwoordelijkheden nemen
Het is niet omdat een oud gebouw (van
voor 1994) zo goed als vrijgesteld is
van verplichtingen op het gebied van
brandveiligheid, dat er niets moet gebeuren;
integendeel, het is juist dit oude gebouw die
een bijzonder aanpak het hardst nodig heeft!
Begin eerst met brandblussers op elke
verdieping bijvoorbeeld. Stel volgend
jaar pictogrammen voor, en daarna de
noodverlichting, een brandalarm of
branddeuren, enz. Over meerdere jaren is het
mogelijk om een ​gebouw zeer brandwerend
en zeer veilig te maken voor zijn inwoners.
In geval van weigering van de AV om de
nodige aanpassingen aan te brengen die
hun leven kunnen redden, adviseren wij
om dit duidelijk te notuleren. Voorbeeld
van formule: “De syndicus heeft de VME
geïnformeerd over de noodzaak om
brandbeveiligingswerkzaamheden uit te
voeren. De syndicus kan niet aansprakelijk
worden gesteld voor een negatieve beslissing
op dit punt. De syndicus kan evenmin
aansprakelijk worden gesteld in geval van
brand, ongeval, of in geval van een boete,
administratieve of strafrechtelijke sanctie
tegen de VME door de bevoegde administratie.
Eventuele financiële implicaties zijn uitsluitend
de verantwoordelijkheid van de VME, zonder
mogelijk verhaal tegen de syndicus”.
In gebouwen die goed zijn uitgerust
en voldoen aan de normen, moet
ook jaarlijks de goede werking van de
brandveiligheidsinstallaties worden
gecontroleerd; bijvoorbeeld het alarm, de
rookmelders en de brandkoepel die de afvoer
van giftige dampen mogelijk maakt... In veel
gebouwen werkt de koepel al lange tijd niet...
hij moet elk jaar worden gecontroleerd. Wij
adviseren om systematisch het onderwerp
van de brandveiligheid op de agenda van uw
eerste AV te plaatsen en dit punt vervolgens
jaarlijks te plaatsen totdat de installaties
optimaal zijn.
Aansprakelijkheid van de nalatige
mede-eigenaars
De mede-eigenaar die de overloop of gang
volpropt met eigen gerief, is niet vrijgesteld
van alle verantwoordelijkheid.
Een branddeskundige kan heel eenvoudig
de oorsprong van de brand traceren. Indien
het aan privatieve voorwerpen die in de
gemeenschappelijke delen lagen, kan de
verantwoordelijkheid van de eigenaar van
deze voorwerpen bewezen worden.
Artikel 1384 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek
bepaalt: "Wij zijn niet alleen verantwoordelijk
voor de schade die wij door ons eigen
handelen veroorzaken, maar ook voor die
welke wordt veroorzaakt door het feit van de
zaken die wij onder onze hoede hebben."
Het is dan ook niet moeilijk voor te stellen
dat de bewoner in kwestie voor de rechter
komt te staan ​wegens nalatigheid en/
of onvrijwillig doodslag… want zijn
nalatigheid heeft geleid tot een brand en/
of de dood van ‘een of meer bewoners/
mede-eigenaars… Hetzelfde geldt voor wie
gasflessen opslaat op zijn balkon, op zolder
of in de kelder...
Eindelijk, brandveiligheid is een kwestie
van gezond verstand? Het is ook ieders
verantwoordelijkheid; huurders, medeeigenaars,
syndici. Wij zijn uiteindelijk
allemaal betrokken omdat niemand wenst
ooit vast te komen in een brandend gebouw
door allerlei obstakels die er nooit hadden
mogen zijn.
info
Dominique Krickovic
UVS (Unie van Syndici)
Mr Tim Renders
Brandpreventieadviseur – zelfstandig
instructeur brandveiligheid
Auteur van Brandveiligheid
Thuis, Maklu-Uitgevers nv ISBN
9789046610978
tim@timrenders.be
0486 69 74 76
PROPERTYTODAY

20 Editie oktober - november
04
Technisch beheer van
gebouwen: naar een
onvermijdelijke degradatie?
Een syndicus getuigt
Als syndicus zie ik vandaag dat veel
flatgebouwen in financiële maar ook
technische moeilijkheden verkeren. In dit
artikel zal ik de situatie benaderen aan de
hand van drie verschillende aspecten, die
elkaar echter ontmoeten en zelfs overlappen.
Deze aspecten zijn: wetgevend, technisch en
tenslotte financieel.
Op wetgevend niveau, en meer in het
bijzonder op het niveau van milieunormen,
worden syndici voortdurend geconfronteerd
met veranderingen. Aangezien de
energieaspecten geregionaliseerd zijn, werkt
elk gewest (Waals, Vlaams en Brussel) tegen
verschillende tempo’s. Zij moeten ook de
Europese normen omzetten in de Belgische
wetgeving. Helaas en om verschillende
redenen is de syndicus onvoldoende
op de hoogte van deze ontwikkelingen
(bijvoorbeeld: de beschikbare premies in het
Brussels Gewest), enz...
De certificaten waarover elke VME moet
beschikken zijn talrijk en gevarieerd, en
om ze te verkrijgen, moeten vaak kosten
worden gemaakt. Dit zijn geen substantiële
bedragen, maar worden dat wel, gezien het
aantal ontbrekende documenten in deze
gebouwen. Men mag niet vergeten dat een
zekere verantwoordelijkheid op een medeeigendom
rust m.b.t. de beschikking hiervan.
Ik denk dat het essentieel is dat een
speciale eenheid op nationaal niveau en
op regelmatige basis de nieuwe wetgeving
die van toepassing is op mede-eigendom
door middel van duidelijke en transparante
informatiemiddel doorgeeft. Het zou van
belang zijn dat er een specifieke nationale
website wordt gecreëerd, zodat een
geactualiseerde wetgevende en technische
databank ter beschikking wordt gesteld van
beheerders, met een zoekmodule en een
thesaurus. Op deze manier, zou elke syndicus
kennis hebben van de normen die hij moet
toepassen in de situaties die hij dagelijks
tegenkomt.
Mede-eigendommen in gevaar
Het tweede aspect betreft de technische
elementen die in een mede-eigendom
worden aangetroffen; er zijn er veel van
(lift, collectieve ketel, schoorsteenkanalen
voor individuele ketels die overschakelen
naar condensatie, warmtekrachtkoppeling,
fotovoltaïsche panelen, olietank en natuurlijk
de nieuwe waarover wordt gedebatteerd,
zoals laadstations.) Sommige gebouwen zijn
vrij vervallen, door gebrek aan onderhoud of
gebrek aan tijdige investeringen.
Deze natuurlijke veroudering moet worden
onderscheiden van geplande veroudering.
Veroudering is het gevolg van normaal
gebruik door gebruikers (bijvoorbeeld: de lift)
van een installatie die stuk gaat of waarbij
bepaalde onderdelen vervangen moeten
worden.
Geplande veroudering is daarentegen
meer aanwezig in de nieuwe technische
elementen van gebouwen. Het komt
soms voor dat, gezien de leeftijd van de
installaties, de benodigde onderdelen niet
meer beschikbaar zijn en dat de medeeigenaren
voor het cruciale probleem staan ​
om dit technische element met spoed te
vervangen en snel het bedrag te betalen
dat nodig is voor de bestelde uit te voeren
werkzaamheden alsook met de leverancier
te kunnen samenwerken om een ​manier
te vinden om het defecte element snel te
installeren.
Gezien de huidige opeenvolgende crises
(wereldwijde epidemie (COVID-19), oorlog
in Oekraïne en de energiecrisis) worden de
deadlines langer en zijn de mede-eigenaren
ontevreden over de late reactie op de oplossing
van het probleem. Deze onvrede komt vaak
terecht bij de syndicus die er niets mee te maken
heeft.
Wanbetalers en
solidariteitsbeginsel
Het laatste deel van dit artikel gaat in op de
kern van deze degradatie: de financiën van
flatgebouwen. Deze laatste zijn namelijk
helemaal niet voldoende om een ​eventueel
technisch probleem op te lossen. Het blijkt
dat veel VME’s al jaren opteren om geen
reservefonds aan te leggen of deze rekening
minimaal aan te vullen. Heel vaak stellen
wij vast dat bij een groot schadegeval
de beschikbare fondsen op de rekening
onvoldoende zijn om het schadegeval aan te
kunnen. Op dat moment moet de syndicus
noodgedwongen buitengewone fondsen
opvragen die de persoonlijke financiën
van een of meer mede-eigenaars in gevaar

PROPERTYTODAY
21
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.
kunnen brengen en ertoe kunnen leiden dat
een mede-eigenaar die tot dan regelmatig
zijn lasten betaalde, plotseling een
wanbetaler wordt. Als hij te goeder trouw
is, kunnen oplossingen gevonden worden,
zoals een afbetaling.
Als hij echter zijn hoofd in het zand steekt
en stelt elke reactie uit, worden de risico’s
steeds groter, zowel voor hemzelf, maar ook
voor alle andere mede-eigenaren die de
achterstallige bedragen van de wanbetaler
zullen moeten compenseren. Dit wordt het
solidariteitsbeginsel genoemd.
Onvoldoende reservefondsen
Sinds de wetswijziging van toepassing op 01
januari 2019 moeten VME’s een reservefonds
opstarten, dat minimum 05% van de
lopende uitgaven van het voorgaande jaar
vertegenwoordigt... Het is duidelijk dat dit
totaal onvoldoende is bij grote werken..
Bovendien brengen spaarrekeningen
niets meer op en worden ze stelselmatig
afgesloten door de banken... Ook de inflatie
draagt ​bij aan de waardevermindering van
het spaargeld. Maar ondertussen stijgen de
prijzen... en de vraag rijst of een reservefonds
opgericht op basis van de wettelijke
verplichting van 05% van de lopende
uitgaven van het voorgaande jaar nog enig
nut heeft...
Ik denk dat het de taak is van de syndicus
is om de mede-eigenaars over dit punt
te informeren om hen te motiveren om
op kortere termijn en volgens concrete
geplande werken consequenter te sparen.
Met betrekking tot het reservefonds
heeft de wetgever een uitzondering
voorzien: 4/5 van de op de AV aanwezige
of vertegenwoordigde mede-eigenaren
kunnen zich van deze verplichting ontheffen
en tegen de oprichting van een reservefonds
stemmen.
Moeilijk toegankelijke
bankleningen
De tweede mogelijkheid is om een ​lening
af te sluiten bij een bank. Het is jammer dat
maar weinig, zo niet heel weinig banken het
aanbieden... Toch is deze markt enorm en
vragende partij.
Bovendien is mede-eigendom per definitie
een veilige klant, enerzijds omdat niet alle
mede-eigenaars verplicht zijn om deel
te nemen. Anderzijds omdat dankzij de
verzekering die moet worden afgesloten
om de mede-eigenaars te beschermen,
het solidariteitsbeginsel niet meer van
toepassing is. De in gebreke blijvende
mede-eigenaar wordt vervolgd door de
verzekeringsmaatschappij die de medeeigendom
in bescherming neemt en haar

22 Editie oktober - november
verplichtingen zal nakomen.
Uiteraard dient de syndicus het dossier
en de betalingen van mede-eigenaren
zeer nauwgezet te volgen. Immers, als de
syndicus gedurende meer dan drie maanden
niet tijdig bij de verzekering aangifte doet
van het verzuim van een mede-eigenaar, kan
hem dat worden verweten.
Energiecrisis en onvermijdelijke
aftakeling
Ten slotte is een verbetering van de
technische elementen mogelijk als de pro
activiteit van de syndicus reëel is. Dit kan
worden onderverdeeld in twee verschillende
manieren van handelen:
1 Informeer de mede-eigenaars van de
geldende bepalingen (informatie- en
adviesplicht), en ook
2 Blijf op de hoogte van nieuwe technieken
die kunnen worden geïmplementeerd en
de wetgeving die vaak wordt gewijzigd en
soms moeilijk te begrijpen valt voor een
syndicus.
Maar ik weet niet hoe we mede-eigenaars
werken zullen kunnen blijven voorstellen om
hun mede-eigendom in goede technische
staat te houden, alsook ingrijpende
renovatiewerken... De energiecrisis zoals
die zich ontvouwt, zal alle spaargelden en
de koopkracht van de mede-eigenaars
opslorpen...
Een van mijn angsten, gezien het verouderde
gebouwenpark, is van geen mogelijkheden
te hebben om de verouderde technische
installaties te kunnen vernieuwen.
Huisarts
Ten slotte kan ik een syndicus vergelijken
met een huisarts, dat wil zeggen dat wij
een minimum moeten kennen in de
verschillende onderdelen van ons beroep, en
ons moeten omringen met gespecialiseerde
artsen, dat wil zeggen experts op bepaalde
gebieden zoals: ingenieur in speciale
technieken (verwarming, enz...), architect
voor zware werken (renovatie van gevel)...
Ten slotte is het, gezien al het bovenstaande,
duidelijk dat het steeds moeilijker wordt om
mijn werk te doen. De nieuwe crisis die wij
meemaken op het vlak van energiekosten
bemoeilijkt mijn taak nog meer met
de overname van gebouwen waar het
werkkapitaal onvoldoende is, om nog
maar te zwijgen over de tekorten van de
begroting.
Gelukkig is het beste wapen dat ik als
syndicus heb om problemen te vermijden
anticipatie, anticipatie en nog eens
anticipatie....
info
Adriano Vanopdenbosch,
Professionele syndicus
Lid van de UDS (Union of Syndics)
(BIV 513911)
PROPERTYTODAY

CIRCULAIRE DAKSYSTEMEN
We kunnen er niet meer naast kijken. De bouweconomie moet circulair worden. Het lineaire model botst immers op haar
limieten, met uitputting van primaire grondstoffen, klimaatverandering en energietekorten tot gevolg. De enige oplossing
is een transitie naar een circulaire economie.
In onze huidige lineaire economie halen we materialen uit de aarde, maken er producten van en gooien ze uiteindelijk
weg als afval. In een circulaire economie daarentegen stoppen we in de eerste plaats de afvalproductie en zetten we in
op hergebruik en de maximale levensduur van produkten en systemen.
De Europese doelstellingen zijn reeds overduidelijk: - 2030 : 50 % reductive primaire grondstoffen.
- 2050 : volledig circulaire en afvalvrije economie.
Wist je trouwens dat de bouw in Europa verantwoordelijk is voor het: - 1/3 van al het afval
- 40 % van het energieverbruik
- 36 % van de CO2 emissie
De transitie van het lineaire model naar een circulaire bouweconomie brengt heel wat maatregelen met zich mee die het
circulair ontwerp van gebouwen centraal stellen. Zo wordt een gebouw door middel van recyclagetechnieken en hergebruik
van materialen in feite een tijdelijk opslagplaats voor toekomstige projecten. (Urban Mining)
Met energiezuinige en verantwoorde dakprodukten en daksystemen helpen we onze klanten invulling te geven aan de
steeds strengere eisen op gebied van energiezuinigheid en duurzaam bouwen.
Met de IKO AT ELIA circulaire daksystemen, lanceert Atab het dak van de nieuwe circulaire bouweconomie.
Onze 4 principes
1 Circulair systeemontwerp
Elke dak heeft een tweede leven. De IKO
Atelia circulaire daken zijn inzetbaar voor
hergebruik en recyclage. Urban Mining op zijn
best dus.
2 Circulair productdesign
De verschillende lagen uit de IKO atelia circulaire
daksystemen worden gemaakt met een
maximaal aandeel gerecylede of bio-based
grondstoffen.
3 Maximale levensduur
Uitstellen End-Of-Life door periodiek onderhoud.
4 IKO garantie
IKO kan circulaire daksystemen met een verzekerde
garantie en terugnamecertificaat leveren.

DÉ BETROUWBARE SPECIALIST VOOR DAK EN GEVEL
Een zaakvoerder - aannemer die zelf op de werf staat met meer dan 25 jaar
ervaring en een bekwaam team is wellicht een goede garantie voor het correct
en vakbekwaam uitvoeren van de werken. Vakbekwaamheid is natuurlijk een
belangrijke vereiste ten aanzien van een aannemer in een renovatiedossier. Met
een kleine 30 jaar ervaring weet Alain Durieux te putten uit een rijke ervaring
in de praktijk. Dat het bedrijf zijn naam draagt, laat zien dat hij er de trotse
vaandeldrager van is.
Durieux Dak- en Gevelwerken is een Gentse onderneming actief van aan de kust
tot in de Brusselse rand. Zowel particulieren als VME’s kunnen bij Durieux Daken
Gevelwerken terecht. Het team bestaat uit verschillende vakmannen met elk
hun eigen specialisatie. Van kleine woningen tot grote appartementsblokken, bij
Durieux Dak- en Gevelwerken ben je aan het juiste adres!
LAST VAN BETONROT? WEES ER SNEL BIJ!
Betonrot treedt op wanneer water en zuurstof reageren met het wapeningsstaal
binnenin (minderwaardig) beton. Het staal gaat corroderen en het beton verliest
zijn stabiliteit. Zodra je betonrot herkent, haal je er best één van hun specialisten
bij die zo snel mogelijk actie onderneemt. Doe je dit niet dan zal dit enkel verder
escaleren met verscheidene gevolgen zoals bv. het dalen van de berekende
draagkracht.
Betonrot kent heel wat oorzaken waarvoor elk een specifieke aanpak nodig is. Durieux Daken
Gevelwerken pakt niet alleen het vochtprobleem aan maar biedt u een totaalservice.
Zo wordt de geleden schade hersteld: beschadigde bakstenen, loskomend pleisterwerk…
Het gespecialiseerde team staat klaar om uw beton weer on point te brengen!
5 REDENEN WAAROM ONZE KLANTEN VOOR DAKWERKEN DURIEUX KIEZEN
Secuur vakmanschap
aan eerlijke en
transparante prijzen
Gespecialiseerde
totaalservice
voor dak- en
gevelwerken
15 jaar garantie
op dakwerken
Binnen de dag
antwoord
op offerteaanvraag
Snelle service
en opvolging projecten
Voor meer info of een gratis offerte
www.dakwerkendurieux.be
Contacteer ons vrijblijvend op
0800 99 286
of
info@dakdurieux.be

PROPERTYTODAY 25
05
Voorlopig bewind:
ook een oplossing
voor de eeuwig
twistende VME
Niet alle VME’s kennen een vlekkeloos bestaan. Financiële perikelen, discussies met de syndicus,
interne twisten binnen het gebouw waardoor essentiële beslissingen consequent geblokkeerd
worden, e.d.m. kunnen voor aanzienlijke impasses zorgen. Dit doet zich uiteraard voor uiteraard voor
in grote gebouwen, maar kan zich ook manifesteren bij de allerkleinste VME’s die slechts uit twee of
drie kavels bestaan.
Daar waar dit vroeger tot lange en
omslachtige procedures aanleiding kon
geven, heeft de Wetgever dit gaandewijs
met de wetswijzigingen van 2010 en 2019
trachten te stroomlijnen en hiervoor een
kader te creëren. Dit kan bestaan in het
aanstellen van een toegevoegd syndicus,
een nieuwe gerechtelijk syndicus of een
voorlopig bewindvoerder in plaats van een
zittende syndicus dan wel met een specifieke
afgebakende opdracht.
Het huidige Boek 3, hoofdstuk 2 Nieuw
Burgerlijk Wetboek bevat thans de bepalingen
3.89, §7 (mogelijkheid voor algemene
vergadering om een voorlopig syndicus
toe te voegen), 3.89, §8 (mogelijkheid voor
Vrederechter om een voorlopig syndicus
aan te wijzen alsook de mogelijkheid een
gerechtelijk syndicus aan te stellen), 3.92, §2
(op verzoek van 1/5 van de aandelen het
aanduiden van een voorlopig bewindvoerder
wiens taken en bevoegdheid door de
rechter bepaald worden). Elke hoedanigheid
gaat gepaard met eigen bevoegdheden
en mogelijkheden, maar buigen de facto
allemaal terug op hetzelfde probleem: een
onwerkbare VME die dringend dient verder
geholpen.
Uiteraard kan de rechtbank in zulke situatie
een andere erkende syndicus aanstellen,
maar in vele gevallen verkiezen magistraten
om een lid van de Orde van Advocaten aan
te duiden. Beiden zijn uiteraard gebonden
bij het uitvoeren van hun opdracht aan
de specifieke bepalingen van Wet Medeeigendom.
De erkende syndici zullen zich in het kader
van die aanstelling uiteraard moeten
gedragen volgens de BIV-Plichtenleer,
advocaten zijn daarbij gebonden door
een reglement van de Orde van Vlaamse
Balies inzake de advocaat-syndicus van

26 Editie oktober - november
een vereniging van mede-eigenaars van
18 september 2002. Dat laatste houdt in
dat de advocaat-syndicus bijvoorbeeld
onafhankelijk moet blijven en niet zelf
meer als advocaat kan optreden voor de
VME waarover hij of zij werd aangesteld,
desgevallend wel als gemandateerde van die
VME wat echter – ook volgens dit reglement
– geen voorkeur wegdraagt.
De voorlopig, toegevoegd of gerechtelijk
syndicus zal het beheer als een normaal
syndicus voortzetten. Dit mandaat wordt
doorgaans verleend in de hoop om
conflicten tussen mede-eigenaars en de
syndicus zelf op te lossen.
Daartoe werd in het verleden bijvoorbeeld
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.
beslist wanneer de belangen van de
vereniging van mede-eigenaars strijdig
zijn met deze van de syndicus, wanneer
de syndicus niet ingaat op het verzoek
van mede-eigenaars zijn ontslag op de
dagorde te plaatsen, wanneer een syndicus
occulte commissielonen ontvangt, wanneer
de syndicus rekeningen niet betaalt,
herstellingen niet uitvoert en geen notulen
van de algemene vergadering opstelt,
wanneer de zittende syndicus diverse
hoedanigheden combineert, namelijk van
eigenaar, bouwpromotor, verkoper en
vastgoedmakelaar, uiterst rudimentaire
algemene vergaderingen houdt, wanneer
ingevolge talloze geschillen tussen medeeigenaars
geen algemene vergaderingen
meer plaatsvinden, wanneer er tussen de
mede-eigenaars een oorlog woedt die
voortduurt e.d.m.
De voorlopig bewindvoerder krijgt echter
een specifieke opdracht van de Vrederechter
die dat mandaat zowel aan de zittende
syndicus kan verlenen, als aan een derde.
“ Deze aanstelling
biedt oplossingen:
de bevoegdheden
van de
bewindvoerder
reiken verder
dan die van een
syndicus.

PROPERTYTODAY 27
Dit gebeurt doorgaans bij reële crisissituaties
(op verzoek van een aantal mede-eigenaars
die ten minste 1/5 van de aandelen bezitten)
of van de syndicus zelf. Dit gebeurt in de
praktijk veelal wanneer de mede-eigenaars
duidelijk verdeeld zijn in twee (of meer)
kampen en elkaar het leven blijven zuur
maken, maar zo ook de normale werking van
de VME blokkeren. Deze aanstelling biedt
oplossingen omdat de bevoegdheden van
de bewindvoerder verder (kunnen) reiken
dan die van een syndicus.
In principe beslist de Rechtbank volledig
vrij over de bevoegdheden van de
bewindvoerder.
Het spreekt voor zichzelf dat dit in elke
situatie anders zal zijn en op maat van het
gebouw én de bestaande problematiek kan
uitgewerkt worden. Dit kan gaan van het
organiseren van een algemene vergadering
met als doel een nieuwe syndicus benoemd
te krijgen, tot het doorgedreven beheer van
een gebouw en het oplossen van interne
conflicten. Daarbij kan de bewindvoerder
zowel de taken van de syndicus, maar
ook die van de raad van mede-eigendom
toebedeeld krijgen en zelfs die van
een algemene vergadering. Zo liet de
Vrederechter te Anderlecht in een vonnis van
17 april 2019 een bewindvoerder aanstellen
met de bevoegdheid om in de plaats van
de algemene vergadering de rekening en
balans goed te keuren om zo de werking van
een VME opnieuw op de rails te krijgen. De
mogelijke bevoegdheden kunnen dus zeer
ver gaan.
Het behoeft geen uitgebreid betoog dat
hiermee een grote aansprakelijkheid gepaard
gaat en de bewindvoerder in dat geval steeds
zal moeten zorgen dat deze ook terdege
verzekerd is voor die activiteiten. Alleszins
zal ook de bewindvoerder in het kader van
diens beheer steeds het belang van de VME
moeten nastreven, waardoor diens aanstelling
steeds een doel gebonden finaliteit behoudt,
en zich steeds onpartijdig moeten opstellen.
De bewindvoerder wordt in de praktijk vaak
gezien als een ‘ontmijner’ van situaties die – in
sommige gebouwen al sinds decennia –
manifest scheef gegroeid zijn.
Bij de praktische uitvoering van het
bewind, zeker wanneer een advocaat als
bewindvoerder wordt aangesteld, spelen ook
praktische obstakels. Zo zal de gemiddeld
advocaat niet voorzien zijn op het voeren
(en overnemen) van de boekhouding van
grote VME’s, is het opvolgen van lopende
schadedossiers niet altijd evident en blijkt
in de praktijk dat leveranciers die gewend
zijn met een bepaalde syndicus te werken
niet de bewindvoerder maar de vorige
syndicus liever blijven aanspreken. De
praktijk wijst uit dat dit niet altijd evident is.
Hoewel het raadzaam is om in een totaal
geblokkeerde situatie de aanstelling van
een bewindvoerder na te streven, zou het
raadzaam zijn de rechtbank te verzoeken
indien een advocaat wordt aangesteld deze
meteen te machtigen om een derde externe
syndicus in een vorm van onderaanneming
te mogen aanstellen teneinde de nodige
praktische ondersteuning te kunnen bieden.
Hieraan is een kostenplaatsje verbonden,
maar het deblokkeren van een jarenlange
vastgelopen situatie is dat doorgaans wel
waard.
Uiteraard moet de mogelijke aanstelling
van een derde van geval tot geval
geëvalueerd worden, maar het is nuttig
deze mogelijkheden in het achterhoofd te
houden wanneer geen oplossing bereikt kan
worden m.b.t. essentiële aspecten binnen
een gebouw. Zélf de zittende syndicus zou
in principe zelf de Vrederechter kunnen
verzoeken hem als bewindvoerder aan te
stellen met een uitgebreidere bevoegdheid
om nuttige/noodzakelijke beslissingen te
kunnen nemen én uitvoeren.
Uiteraard is deze bijdrage allesbehalve
volledige en behoort bij elke vorm van
aanstelling van een derde een welbepaalde
procedure.
info
Mr Philip LEPERE
CGK Advocaten
PROPERTYTODAY

PROPERTYTODAY 29
06
Glasvezelaansluiting: een
onontbeerlijke ‘formaliteit’ om
nare verrassingen te vermijden
De overgang naar het fibernetwerk gaat
bliksemsnel vooruit in België. Maar opdat ook
de bewoners van residentiële gebouwen
zouden kunnen profiteren van de prestaties
van dit nieuwe netwerk, moeten de syndici
en mede-eigenaars toestemming geven
voor de technische aansluiting in de
gemeenschappelijke ruimten. Verwaarlozing
van deze stap kan ernstige gevolgen
hebben voor de bewoners, want het huidige
kopernetwerk wordt geleidelijk afgeschakeld.
Toen Laurent Capitaine zijn intrek nam in de
vroegere flat van zijn moeder, wist hij niet
dat een motie die enkele maanden eerder
door de mede-eigenaars van het gebouw
was verworpen, hem nog veel ongemak zou
bezorgen. Ondanks de installatie van glasvezel
in de wijk bijna vier jaar geleden, hebben de
mede-eigenaars, bij monde van hun syndicus,
immers geweigerd de technici toegang te
verlenen tot de gemeenschappelijke ruimten
om de aansluiting van het gebouw af te
ronden. Het gevolg? Zodra hij zijn dozen had
uitgepakt, besefte Laurent dat hij zich niet kon
abonneren op de internetdienst van Proximus.
Erger nog: aangezien het oude netwerk wordt
gedeactiveerd, is het onmogelijk zijn oude
pakket naar zijn nieuwe adres over te brengen.
“Meerdere buren hadden hetzelfde voor”,
herinnert Laurent zich. “Een van hen was een
huurder die van de ene dag op de andere zonder
internet en tv zat.”
“Dat soort situaties komen we inderdaad
steeds vaker tegen”, beaamt Damien Uliana,
Shop Manager bij Proximus. “We zagen ook
gelijkaardige gevallen bij handelaars die ruimte
huurden in een galerij, waar de eigenaars de
aansluiting op fiber hadden geweigerd.”
De redenen voor deze weigeringen zijn even
talrijk als ongegrond. De interventie duurt
slechts enkele uren, is volledig gratis, laat
geen sporen na in de gemeenschappelijke
ruimtes en verbindt de bewoners er geenszins
toe om een abonnement te nemen bij
Proximus. Het fibernetwerk is immers open,
of met andere woorden: andere operatoren
kunnen ook gebruik maken van deze
infrastructuur om hun eigen internet- en
tv-aanbod aan te bieden. “In ons gebouw zagen
oudere eigenaars er geen persoonlijk nut in om
over een snellere bandbreedte te beschikken”,
voegt Laurent Capitaine toe. Maar ook die
reden wijst Damien Uliana meteen van de
hand: “Mede-eigenaren beseffen niet altijd dat
hun weigering niet alleen gevolgen heeft voor
andere bewoners, die zo voor een voldongen
feit staan, maar ook voor henzelf. Want door de
huidige deactivering zal binnenkort niemand
meer toegang hebben tot internet, tv of telefonie
via het huidige netwerk!”
Gelukkig werpen de sensibiliseringsacties hun
vruchten af. Damien Uliana heeft meerdere
mede-eigenaars en syndici ontmoet om fiber
te demystifiëren en uiteindelijk de waardevolle
toestemming te vergaren. We horen eenzelfde
geluid bij Laurent Capitaine: “Na gesprekken
met de syndicus en de mede-eigenaars werd hier
opnieuw over gestemd, en ditmaal met succes.
De werken zijn uitgevoerd, zonder de minste
schade aan de gemeenschappelijke ruimtes. Nu
kunnen we volop profiteren van fiber. En ik moet
toegeven dat het verschil in bandbreedte met het
huidige netwerk verbluffend is.”
80.000 appartementen in 50 grote
steden in België wachten nog steeds
op het akkoord van hun syndicus of
mede-eigenaar om op fiber te worden
aangesloten. Een ‘formaliteit’ die
nochtans eenvoudig en onontbeerlijk is
om toegang te krijgen tot het netwerk
voor de komende vijftig jaar …
Nog vragen?
www.proximus.be/syndicfiber
syndic@proximus.com
Kom ons bezoeken op het Salon
van de Mede-Eigendom op 17
november.

30 Editie oktober - november
07
DE BWLKE-
FACILITATOR : een
beschikbare expert en
gesprekspartner voor al
uw vragen betreffende
de BWLKE regelgeving.
Het Brussels Wetboek van Lucht, Klimaat en Energiebeheersing (BWLKE) met betrekking
tot parkeren reguleert het aantal toegestane parkeerplaatsen in kantoorgebouwen.
Wat is BWLKE ?
De BWLKE vormt de wettelijke basis voor
verschillende regionale maatregelen,
waaronder de vervoersplannen, de
PLAGE (Plan voor Lokale Actie voor het
Gebruik van Energie), de EPB (Energieprestatie
en Binnenklimaat), de LEZ (lage-emissiezone),
het Lucht-Klimaat-Energieplan en natuurlijk
het parkeren buiten de openbare weg (offstreet
parkeren).
Het heeft verschillende doelstellingen,
waaronder het verminderen van de milieuimpact
van onze mobiliteit. Parkeren is
hierbij een krachtige hefboom om in te
spelen op de mobiliteitsbehoeften. Het
aandeel werknemers die met de wagen
pendelt is immers veel groter wanneer
er een parkeerplaats beschikbaar is op
de bestemming. Daarom wil de BWLKE
het aantal beschikbare plaatsen in
kantoorgebouwen beperken, met als doel
het aantal voertuigen dat in de spits rijdt te
verminderen.
Hoe wordt BWLKE toegepast ?
De BWLKE wordt toegepast op het
moment van aanvraag of verlenging van de
omgevingsvergunning. Op basis van twee
criteria, namelijk de totale oppervlakte van

PROPERTYTODAY
31
de aan BWLKE onderheven ruimte en de
toegankelijkheidszone waarin het gebouw
zich bevindt (bepaald aan de hand van
de afstand tot de haltes van het openbaar
vervoer), wordt het aantal beschikbare
parkeerplaatsen bepaald.
Wie kan beroep doen op de
BWLKE-facilitator?
Vastgoedbeheerders en syndici zijn over
het algemeen verantwoordelijk voor de
omgevingsvergunning. Niet bekend met de
BWLKE-regelgeving? Heeft u moeite met het
bepalen van de oppervlakte die onderhevig is
aan de BWLKE? Weet u niet welke oplossingen
er zijn en hoe u moet te werk gaan om de
doelstellingen uit het BWLKE te bereiken?
Voortaan is er een facilitator beschikbaar
om u te helpen en samen met u de beste
oplossingen inzake mobiliteit te vinden.
Waarom?
De opdracht van de facilitator bestaat
erin gebouwbeheerders te adviseren en
te leiden naar economisch verantwoorde,
praktische en soms innovatieve
oplossingen om de doelstellingen van
het BWLKE te bereiken. Men probeert
deze te verwezenlijken door de behoefte
aan parkeerplaatsen voor de betrokken
ondernemingen te verminderen.
Hiervoor zal de facilitator:
Î technische ondersteuning verlenen
om de betrokken partij naar de beste
maatregelen te leiden die in zijn project
moeten worden geïntegreerd;
Î voortdurend in nauw contact staan
met de administratie zodat de verstrekte
adviezen zo goed mogelijk overeenkomen
met de wetgeving, maar de facilitator
is zelfstandig genoeg om neutrale en
aangepaste adviezen aan de beheerders te
garanderen;
Î samenwerken met de aanvrager,
in een zo vroeg mogelijk stadium van
de milieuvergunningsaanvraag, en de
beheerders praktische en rendabele
oplossingen aanreiken.
De ondersteuning die door de facilitator
wordt verleend, is geen vervanging van het
gebruikelijke werk van de studiebureaus
en geen voorspelling van de uiteindelijke
beslissing van de administratie.
Hoe contact opnemen ?
De BWLKE-facilitator is een gratis
dienstverlening. Om contact op te nemen,
kunt u mailen naar dit adres:
facilitator.bwlke@environnement.brussels
info
Mevr. Eva Ramires
Facilitateur/or COBRACE – BWLKE
facilitateur.cobrace@
environnement.brussels
PROPERTYTODAY
Word dan zeker lid van de beroepsfederatie UVS - Unie van Syndici !
Als u zich aansluit bij onze beroepsfederatie geniet u van vele voordelen :
Toegang tot het UVS-Intranet met vele documenten, modellen en informatie
GRATIS juridische bijstand
BENT U SYNDICUS ?
Rechtsbijstandverzekering (disciplinaire verdediging) in optie
VELE NETWERKMOMENTEN met collega’s om al uw problemen op te lossen
U wordt voorgesteld aan mede-eigenaars die een syndicus zoeken in uw regio
GRATIS deelname aan seminaries en activiteiten
Uw medewerkers kunnen (op uw aanvraag) GRATIS LID worden
Grote kortingen en voorkeurslocatie bij deelnamen aan UVS evenementen
U ontvangt via onze Flash berichten alle praktische, gerichte en geactualiseerde
informatie om uw beroep zonder stress te kunnen uitoefenen
Meer inlichtingen (vrijblijvend) :
www.uvsyndici.be - info@uvsyndici.be

32 Editie oktober - november
Goed om
te weten
In deze rubriek behandelen wij enkele frequent
gestelde vragen. Wij geven graag ons advies mee.
1
Vraagstelling:
Een collega syndicus weigert op de vraag van
de VME de jaarlijkse AV te houden. Een van de
agendapunten is het ontslag van de huidige
syndicus en het aanstellen van de nieuwe.
Welke stappen kan de VME doen om toch een
AV te organiseren zodat de nieuwe syndicus
aan de slag kan gaan?
Antwoord:
De wettelijke procedure is de volgende:
BW Artikel 3.87-§2-2de en 3de lid
"Onverminderd het eerste lid, houdt de
syndicus een algemene vergadering op
verzoek van één of meer mede-eigenaars die
ten minste één vijfde van de aandelen in de
gemeenschappelijke delen bezitten. Dit verzoek
wordt bij een ter post aangetekende brief
aan de syndicus gericht, die binnen de dertig
dagen na de ontvangst van het verzoek de
bijeenroeping verzendt aan de mede-eigenaars.
Wanneer de syndicus geen gevolg geeft aan
dit verzoek, kan één van de mede-eigenaars
die het verzoek mee heeft ondertekend, zelf
de algemene vergadering bijeenroepen."
Conclusie: als de syndicus een correcte
aangetekende brief heeft ontvangen van de
mede-eigenaars die ten minste 1/5de van
de aandelen bezitten, moet hij binnen de
30 dagen een bijeenroeping sturen. Doet
hij dat niet, dan kan één van deze medeeigenaars
zelf een algemene vergadering
bijeenroepen.

PROPERTYTODAY 33
2 3
Hij dient dan ook de agendapunten te
vermelden:
• ontslag syndicus XX (meerderheid 1/2+1)
• aanstelling van een nieuwe syndicus (zie
offertes) (meerderheid 1/2+1)
Opgelet: op deze vergadering dient bij
aanvang van de vergadering voldoende
mede-eigenaars aanwezig te zijn, nl. de helft
van de mede-eigenaars die ten minste de
helft van de aandelen bezitten
BW Artikel 3.87-§5-2de en 3de lid
"De algemene vergadering beraadslaagt
alleen rechtsgeldig wanneer aan het begin
van de algemene vergadering meer dan
de helft van de mede-eigenaars aanwezig
of vertegenwoordigd is en voor zover zij
ten minste de helft van de aandelen in de
gemeenschappelijke delen bezitten.
Niettemin beraadslaagt de algemene
vergadering tevens rechtsgeldig wanneer
de mede-eigenaars die aanwezig of
vertegenwoordigd zijn aan het begin van de
algemene vergadering, meer dan drie vierde
van de aandelen in de gemeenschappelijke
delen vertegenwoordigen.
Indien geen van beide quorums wordt
bereikt, zal een tweede algemene
vergadering na het verstrijken van een
termijn van ten minste vijftien dagen
bijeenkomen die zal beraadslagen, ongeacht
het aantal aanwezige of vertegenwoordigde
leden en de aandelen van mede-eigendom
waarvan ze houder zijn."
De agendapunten zijn o.a. de aanstelling
van de syndicus (duur van zijn mandaat,
ondertekening van zijn overeenkomst,
begroting, voorschotten, reservefonds,...etc)
Vraagstelling:
Welke "teksten" dien ik op te nemen in een
syndicuscontract om in geval van overlijden of
onvermogen, van de syndicus, de continuïteit
van de VME te garanderen.
Antwoord:
Dergelijke teksten worden niet vaak voorzien
in de overeenkomsten met de VME, daarom
best verwijzen naar de Wet op Medeeigendom.
Om de continuïteit te garanderen (bvb
in geval van overlijden) kan u verwijzen
naar artikel 3.87-§2 van de Wet op Medeeigendom:
“Bij gebreke van een syndicus kan de raad van
mede-eigendom of, bij gebreke daarvan, de
voorzitter van de laatste algemene vergadering
of, bij gebreke daarvan, een of meer medeeigenaars
die ten minste een vijfde van de
aandelen in de gemene delen bezitten, de
algemene vergadering bijeenroepen teneinde
een syndicus aan te wijzen."
Om de continuïteit te garanderen in geval
van overmacht kan u verwijzen naar artikel
3.89-§7 van de Wet op Mede-eigendom:
“De algemene vergadering ….. Zij kan hem
eveneens, indien zij dit wenselijk acht, een
voorlopige syndicus toevoegen voor een
welbepaalde duur of voor welbepaalde
doeleinden. …”.
Dit wil zeggen dat de RvME (raad van medeeigendom)
of de voorzitter van de laatste
algemene vergadering een AV kunnen
bijeenroepen conform artikel 3.87-§2 (gebrek
aan syndicus) om een voorlopige syndicus
aan te duiden conform artikel 3.89-§7, dit tot
de syndicus zijn taak kan hervatten.
Vraagstelling:
Ik ben occasionele syndicus en heb een vraag
over een bijzondere algemene vergadering: kan
een syndicus een vraag tot BAV weigeren?
Bv. een eigenaar vraagt dit voor een dispuut
tussen enkele eigenaars ((gaat over een
burenruzie tussen 1 eigenaar met enkele andere.
Ze willen dit voor de vrederechter brengen en 1
eigenaar vraagt hiervoor een BAV). Wat doe je
als syndicus best in deze situatie?
Antwoord:
Hierbij verwijzen we opnieuw naar de Wet
op Mede-eigendom art. 3.87 hieronder.
De vraag tot een BAV moet aangetekend
aangevraagd worden aan de syndicus, en
deze brief moet ondertekend worden door
mede-eigenaars die samen minstens 1/5de
van de aandelen vertegenwoordigen.
Als enkele mede-eigenaars een BAV
mondeling vragen is de syndicus vrij om
deze BAV te weigeren of te aanvaarden.
Maar de BAV die aangetekend aangevraagd
wordt mag de syndicus in principe niet
weigeren, dit omdat de mede-eigenaars
die de BAV aangevraagd hebben, na 30
dagen zelf een BAV mogen organiseren.
Waarschijnlijk zullen zij u tijdens deze BAV
ontslaan…
Art. 3.87 Algemene vergadering: organisatie -
§2-2de en 3de lid
"Onverminderd het eerste lid, houdt de
syndicus een algemene vergadering op
verzoek van één of meer mede-eigenaars die
ten minste één vijfde van de aandelen in de
gemeenschappelijke delen bezitten. Dit verzoek
wordt bij een ter post aangetekende brief
aan de syndicus gericht, die binnen de dertig
dagen na de ontvangst van het verzoek de
bijeenroeping verzendt aan de mede-eigenaars.
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Wanneer de syndicus geen gevolg geeft aan
dit verzoek, kan één van de mede-eigenaars
die het verzoek mee heeft ondertekend, zelf de
algemene vergadering bijeenroepen."
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.

34 Editie oktober - november
4
Als syndicus zou ik ingaan op deze vraag
(indien aangetekend verstuurd) voor
verschillende redenen:
1/ u bewaart zeker uw mandaat als syndicus
als u de mede-eigenaars met raad en daad
bijstaat
2/ een dialoog tussen mede-eigenaars kan
misschien een procedure vermijden…
3/ u mag voor deze buitengewone prestatie
een extra ereloon aanrekenen (het is dus
geen verloren tijd)
Vraagstelling:
Ik ben syndicus en mede-eigenaar van 5
appartementen. Kan ik bij een algemene
vergadering stemmen als syndicus-medeeigenaar
en over welke agendapunten?
Moet ik mij onthouden bij verlenging van
mijn mandaat en ook verhoging van mijn
vergoeding?
Antwoord:
Afdeling 3. - Organen van de vereniging
van mede-eigenaars Art. 3.87. Algemene
vergadering: organisatie "§9. Een lasthebber
van de vereniging van mede-eigenaars of
iemand die door haar in dienst is genomen of
voor die vereniging diensten levert in het raam
van enige andere overeenkomst, mag niet
persoonlijk of bij volmacht deelnemen aan de
beraadslagingen en de stemmingen over de
opdracht die hem werd toevertrouwd."
Opgelet ook voor de volgende bepaling:
"Niemand kan aan de stemming deelnemen,
zelfs niet als lastgever of lasthebber, voor een
groter aantal stemmen dan het totaal van
de stemmen waarover de andere aanwezige
of vertegenwoordigde mede-eigenaars
beschikken".
U bent syndicus en u
heeft vragen over het
beheer van een gebouw?
Aarzel niet om ons uw
vraag te stellen.
Stuur ons een e-mail op
redac@propertytoday.be

INTERCOM ZONDER
KABELGEDOE?
Da’s simpel! Dankzij 1 simkaart meer
dan 100 appartementen verbonden
en beheerd. Geïnstalleerd in 4 uur,
zonder kabels.
Geniet nu van alle voordelen van een Intratone
intercomsysteem:
• geen geboor of kabels
• in 4 uur operationeel
• onbeperkt beheer vanop afstand, in realtime
• veilig en comfortabel in gebruik
www.intratone.be
Een demo voor uw appartementen?
Maak een afspraak met Dieter Denooze via
0493 99 58 33 of ddenooze@intratone.be