Property Today NL 2022 Editie 9

PROPERTYTODAY
5
de stemmen waarover de andere aanwezige
of vertegenwoordigde mede-eigenaars
beschikken”.
Goed bedoeld maar onpraktisch
Uiteraard, hebben wij begrip voor de
wetgever die getracht heeft een evenwicht
te vinden binnen de aanwezige medeeigenaars
op een algemene vergadering.
De mede-eigendom is immers een kleine
democratie met een georganiseerde
splitsing van de “machten” ; het Parlement
(wetgevende macht) is de AV, de regering
(uitvoerende macht) is de syndicus, de
Commissaris der Rekeningen is het Rekenhof,
en iedereen dient de grondwet na te leven
(de Statuten van het gebouw).
Als er in de AV moet gestemd worden heeft
de wetgever verschillende meerderheden
voorzien, en alle stemgerechtigde medeeigenaars
dienen de beslissingen van de
AV na te leven, al hebben zij tegengestemd
of zich onthouden. Financieel bijdragen
moet ook, al hebben sommigen tegen
deze kosten gestemd of zich onthouden.
Kortom een gebouw is zoals en klein land,
een microkosmos van de grote realiteit in
dewelke wij dagelijks leven.
Op de AV stemt men in functie van zijn
aantal quotiteiten ; een appartement of
commercieel lokaal, hebben logischer wijze
meer aandelen als een studio dus hebben
meer stemmen. Ja maar… de wet op medeeigendom
heeft een stemreductie ingevoerd
zodat “niemand mag stemmen“ voor een
groter aantal stemmen dan het totaal van
de stemmen waarover de andere aanwezige
of vertegenwoordigde mede-eigenaars
beschikken.
Dit komt vaak voor in kleine tot middelgrote
gebouwen waar een mede-eigenaar
meerdere kavels bezit. De wetgever heeft
getracht deze mede-eigenaar te beperken,
zodat hij nooit alléén de meerderheid zou
hebben op de AV om nooit alléén zijn
wil door te drijven op de andere medeeigenaars.
Op zich een legitieme zorg en een
eervolle intentie van de wetgever maar deze
regel brengt geen oplossing in een stelsel waar
dezelfde wetgever een meerderheid van ½+1
heeft ingevoerd!
Van patstelling naar het
Vredegerecht
De wettelijke regeling van de stemreductie
leidt onmiddellijk en ipso facto tot een
permanente patstelling in de AV, waar
geen enkel belangrijke beslissing meer kan
genomen worden… tenzij op sommige
punten waar unanimiteit kan bereikt worden.
Een erg ongezonde situatie die automatisch,
confrontaties genereert…
Voorbeeld: Twee mede-eigenaars kunnen
op de algemene vergadering enkel unaniem
beslissen. Komen ze er niet uit, dan kan één
mede-eigenaar eventueel de aanstelling
van een voorlopige bewindvoerder aan
de Vrederechter vragen. De voorlopige
bewindvoerder kan dan wel definitief
beslissen in plaats van de mede-eigenaars.
In geval van blokkering door een medeeigenaar,
heeft de wet op mede-eigendom
een paar achterpoortjes voorzien:
1/ art. 3.92-§5 BW
Wanneer in de algemene vergadering de
vereiste meerderheid niet wordt gehaald,
kan iedere mede-eigenaar aan de rechter
de toestemming vragen om zelfstandig
op kosten van de vereniging, dringende en
noodzakelijke werken uit te voeren aan de
gemeenschappelijke gedeelten.
Hij kan eveneens de toestemming vragen om
op eigen kosten de werken uit te voeren die hij
nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke
gedeelten, wanneer de algemene vergadering
zich zonder gegronde reden daartegen verzet.
2/ art 3.92-§8 BW
Wanneer een minderheid van de medeeigenaars
de algemene vergadering op
onrechtmatige wijze belet een beslissing
te nemen met de door de wet vereiste
meerderheid, kan iedere benadeelde medeeigenaar
zich eveneens tot de rechter
wenden, zodat deze zich in de plaats van de
algemene vergadering stelt en in haar plaats de
vereiste beslissing neemt
SYNDIC
Channel
Maar de oplossingen die tot het
Vredegerecht leiden kunnen wij in eer
en geweten en met alle respect voor de
Vrederechters, geen goede oplossingen
noemen; enerzijds brengen zijn automatisch
zware procedurekosten met zich mee
(advocaat en eventueel expertisekosten),
anderzijds kunnen zij zeer lang aanslepen.
Als laatste staat het vast dat er altijd een
verliezende partij zal zijn die ontevreden
huiswaarts keert…
Advies UVS
Vooraleer naar de Vrederechter te
stappen, willen wij iedereen adviseren
om beroep te doen op een erkende
Bemiddelaar. (zie website van de Federale
Bemiddelingscommissie www.fbc-cfm.
be). Via bemiddeling en dialoog komt
men tot minder kostelijke en minder
frustrerende oplossingen. De Wet op de
Mede-eigendom voorziet in Art. 3.85-§5
trouwens de toepassing van bemiddeling als
geschiloplossing in mede-eigendom.
Stemreductie omzeilen
Stemreductie omzeilen gebeurt vaker
dan men denkt. Een van ons leden heeft
ons dit voorbeeld uit de praktijk gestuurd:
in een gebouw met 8 appartementen
behoren 6 appartementen toe aan een
“onverdeeldheid”. De onverdeeldheid bestaat
uit 4 personen (3 zusters en 1 broer). De
“onverdeeldheid” heeft voor elk kavel een
andere “wettelijke vertegenwoordiger”
aangesteld, om de stemreductie te
“omzeilen”. Op de algemene vergadering
tekenen de door de onverdeeldheid
aangestelde lasthebbers elk afzonderlijk de
aanwezigheidslijst.
De attente syndicus zal laten opmerken dat
deze “aangestelde lasthebbers” samen één
onverdeeldheid vertegenwoordigen en wil
daarom de stembeperking van art. 3.87-§7
BW toepassen, waardoor de stemrechten van
de onverdeeldheid beperkt worden tot het
aantal stemmen van de overige eigenaars.
Deze ontevreden mede-eigenaars hebben
na afloop van de AV een klacht neergelegd
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.