Property Today NL 2022 Editie 9

More documents

Recommendations

Info

4 <strong>Editie</strong> mei - juni 01 Zin en onzin van de stemreductie van art 3.87- §7 BW Elke syndicus weet dat de AV pas kan starten na de controle van de aanwezigheidslijst. Hoeveel medeeigenaars zijn er aanwezig en hoeveel aandelen vertegenwoordigen deze mede-eigenaars? Indien het dubbele quorum van art 3.87-§5 BW niet bereikt is, kan de AV simpelweg niet rechtsgeldig plaatsvinden. De syndicus dient vervolgens, conform zie art 3.87-§5 BW een hernieuwde AV bijeen te roepen. In de praktijk komt het vaak voor dat een mede-eigenaar meerdere kavels bezit. Daarmee bedoelen wij niet specifiek verschillende “volwaardige kavels” of appartementen, maar ook kleinere kavels met aandelen zoals een kelder, één of twee garages... etc. Kan de mede-eigenaar voor deze kavels verschillende volmachten geven aan verschillende personen? Concreet: mag hij één volmacht geven voor zijn appartement(en), één volmacht geven voor (elk van) zijn kelder(s) en één volmacht geven voor (elk van) zijn garage(s)….? Wat heeft deze mede-eigenaar bij dergelijke strategie te winnen …? Veel aandelen geven in ieder geval de mogelijkheid aan de mede-eigenaar om kosten te mijden door tegen te stemmen op bepaalde investeringswerken. Maar dit is vooral nuttig in geval van onenigheden en discussies op de AV. De mede-eigenaar van verschillende kavels, die per kavel een afzonderlijke volmacht geeft aan een derde, kan ervoor zorgen dat twee of meerdere personen op deze manier aanwezig zijn die hem op elk punt steunen. Bijvoorbeeld: door een volmacht aan een andere syndicus te geven, die aanwezig is om zijn eigen kantoor te promoten of erger nog om een overname voor te bereiden. Hij kan ook een volmacht geven aan een advocaat die zijn standpunt met klem, kennis van zaken en verbaal talent zal verdedigen. Soms is de mede-eigenaar ook zelf aanwezig! Dit zijn geen fantasieën maar voorbeelden uit de praktijk, waarmee een syndicus dagdagelijks te maken heeft. Uiteraard kan een mede-eigenaar, conform art 3.87-§1 BW zich laten bijstaan door één persoon van zijn keuze, maar enkel op voorwaarde dat hij de syndicus ten minste vier werkdagen voor de dag van de algemene vergadering daarvan bij aangetekende zending in kennis stelt. Verder poneert de wet op de mede-eigendom dat deze persoon tijdens de algemene vergadering de discussies “niet mag leiden, noch ze monopoliseren”… Concreet dient deze persoon te zwijgen… of te fluisteren in de oren van de mede-eigenaar… maar niets meer. Als volmachtdrager daarentegen mag de lasthebber het woord nemen en zijn visie luidop promoten. Maar de eigenaar van verschillende kavels kan ook een andere bedoeling hebben. Door verschillende volmachten te geven aan verschillende personen, ontsnapt hij aan de regel van de stemreductie. Zie BW art 3.87-§7 BW “Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van
PROPERTYTODAY 5 de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken”. Goed bedoeld maar onpraktisch Uiteraard, hebben wij begrip voor de wetgever die getracht heeft een evenwicht te vinden binnen de aanwezige medeeigenaars op een algemene vergadering. De mede-eigendom is immers een kleine democratie met een georganiseerde splitsing van de “machten” ; het Parlement (wetgevende macht) is de AV, de regering (uitvoerende macht) is de syndicus, de Commissaris der Rekeningen is het Rekenhof, en iedereen dient de grondwet na te leven (de Statuten van het gebouw). Als er in de AV moet gestemd worden heeft de wetgever verschillende meerderheden voorzien, en alle stemgerechtigde medeeigenaars dienen de beslissingen van de AV na te leven, al hebben zij tegengestemd of zich onthouden. Financieel bijdragen moet ook, al hebben sommigen tegen deze kosten gestemd of zich onthouden. Kortom een gebouw is zoals en klein land, een microkosmos van de grote realiteit in dewelke wij dagelijks leven. Op de AV stemt men in functie van zijn aantal quotiteiten ; een appartement of commercieel lokaal, hebben logischer wijze meer aandelen als een studio dus hebben meer stemmen. Ja maar… de wet op medeeigendom heeft een stemreductie ingevoerd zodat “niemand mag stemmen“ voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken. Dit komt vaak voor in kleine tot middelgrote gebouwen waar een mede-eigenaar meerdere kavels bezit. De wetgever heeft getracht deze mede-eigenaar te beperken, zodat hij nooit alléén de meerderheid zou hebben op de AV om nooit alléén zijn wil door te drijven op de andere medeeigenaars. Op zich een legitieme zorg en een eervolle intentie van de wetgever maar deze regel brengt geen oplossing in een stelsel waar dezelfde wetgever een meerderheid van ½+1 heeft ingevoerd! Van patstelling naar het Vredegerecht De wettelijke regeling van de stemreductie leidt onmiddellijk en ipso facto tot een permanente patstelling in de AV, waar geen enkel belangrijke beslissing meer kan genomen worden… tenzij op sommige punten waar unanimiteit kan bereikt worden. Een erg ongezonde situatie die automatisch, confrontaties genereert… Voorbeeld: Twee mede-eigenaars kunnen op de algemene vergadering enkel unaniem beslissen. Komen ze er niet uit, dan kan één mede-eigenaar eventueel de aanstelling van een voorlopige bewindvoerder aan de Vrederechter vragen. De voorlopige bewindvoerder kan dan wel definitief beslissen in plaats van de mede-eigenaars. In geval van blokkering door een medeeigenaar, heeft de wet op mede-eigendom een paar achterpoortjes voorzien: 1/ art. 3.92-§5 BW Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere mede-eigenaar aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten. Hij kan eveneens de toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke gedeelten, wanneer de algemene vergadering zich zonder gegronde reden daartegen verzet. 2/ art 3.92-§8 BW Wanneer een minderheid van de medeeigenaars de algemene vergadering op onrechtmatige wijze belet een beslissing te nemen met de door de wet vereiste meerderheid, kan iedere benadeelde medeeigenaar zich eveneens tot de rechter wenden, zodat deze zich in de plaats van de algemene vergadering stelt en in haar plaats de vereiste beslissing neemt SYNDIC Channel Maar de oplossingen die tot het Vredegerecht leiden kunnen wij in eer en geweten en met alle respect voor de Vrederechters, geen goede oplossingen noemen; enerzijds brengen zijn automatisch zware procedurekosten met zich mee (advocaat en eventueel expertisekosten), anderzijds kunnen zij zeer lang aanslepen. Als laatste staat het vast dat er altijd een verliezende partij zal zijn die ontevreden huiswaarts keert… Advies UVS Vooraleer naar de Vrederechter te stappen, willen wij iedereen adviseren om beroep te doen op een erkende Bemiddelaar. (zie website van de Federale Bemiddelingscommissie www.fbc-cfm. be). Via bemiddeling en dialoog komt men tot minder kostelijke en minder frustrerende oplossingen. De Wet op de Mede-eigendom voorziet in Art. 3.85-§5 trouwens de toepassing van bemiddeling als geschiloplossing in mede-eigendom. Stemreductie omzeilen Stemreductie omzeilen gebeurt vaker dan men denkt. Een van ons leden heeft ons dit voorbeeld uit de praktijk gestuurd: in een gebouw met 8 appartementen behoren 6 appartementen toe aan een “onverdeeldheid”. De onverdeeldheid bestaat uit 4 personen (3 zusters en 1 broer). De “onverdeeldheid” heeft voor elk kavel een andere “wettelijke vertegenwoordiger” aangesteld, om de stemreductie te “omzeilen”. Op de algemene vergadering tekenen de door de onverdeeldheid aangestelde lasthebbers elk afzonderlijk de aanwezigheidslijst. De attente syndicus zal laten opmerken dat deze “aangestelde lasthebbers” samen één onverdeeldheid vertegenwoordigen en wil daarom de stembeperking van art. 3.87-§7 BW toepassen, waardoor de stemrechten van de onverdeeldheid beperkt worden tot het aantal stemmen van de overige eigenaars. Deze ontevreden mede-eigenaars hebben na afloop van de AV een klacht neergelegd SYNDIC Channel NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË! Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.
Page 1 and 2: EDITIE 9 - 2022 - MEI - JUNI MAGAZI
Page 3: PROPERTYTODAY 3 INHOUD EDITIE 9 MEI
Page 7 and 8: PROPERTYTODAY 7 Uitspraak van het B
Page 9 and 10: PROPERTYTODAY 9 de kosten van brand
Page 11 and 12: Buildimax All Risk Alle risico verz
Page 13 and 14: PROPERTYTODAY 13 dragen. Degene die
Page 15: PROPERTYTODAY 15 03 SYNDIC Channel
Page 18 and 19: 18 Editie mei - juni 05 Parlementai
Page 20 and 21: 20 Editie mei - juni verre toekomst
Page 22 and 23: 22 Editie mei - juni 06 Akoestische
Page 24 and 25: 24 Editie mei - juni muren worden o
Page 26 and 27: 26 Editie mei - juni 07 De rechten
Page 28 and 29: 28 Editie mei - juni SYNDIC Channel
Page 30 and 31: 30 Editie mei - juni 6 oktober 2015
Page 32 and 33: 32 Editie mei - juni Goed om te wet
Page 34 and 35: 34 Editie mei - juni 4 Vraagstellin
Page 36: INTERCOM ZONDER KABELGEDOE? Da’s

Property Today NL 2022 Editie 9

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?