Property Today NL 2022 Editie 9

PROPERTYTODAY 33
2 3
Normaliter start de syndicus met het
opvragen van voorschotten na de eerste
algemene vergadering van de VME. De vraag
is dus als volgt: heeft deze eerste algemene
vergadering plaatsgevonden?
Zo ja, dan bent u uitgenodigd geweest om
deel te nemen en bent u aanwezig geweest?
Deze eerste AV is dus zeer belangrijk. De
syndicus licht o.a. de uitvoering van zijn
mandaat en er wordt per agendapunt
een akkoord gevraagd met een wettelijke
meerderheid. De agendapunten zijn o.a.
de aanstelling van de syndicus (duur van
zijn mandaat, ondertekening van zijn
overeenkomst, begroting, voorschotten,
reservefonds, ...etc)
Art 3.89 BW: Wanneer de syndicus niet in het
reglement van interne orde aangesteld werd,
wordt hij benoemd door de eerste algemene
vergadering of, bij ontstentenis daarvan, bij
beslissing van de rechter, op verzoek van iedere
mede-eigenaar of van iedere belanghebbende
derde.
Voor wat betreft het reservefonds, zie
hieronder de tekst van de Wet op de Medeeigendom:
de nieuwe VME had 5 jaar de tijd
om een reservekapitaal op te starten. Als de
syndicus een reservefonds opvraagt, dan is
het zeer waarschijnlijk dat een goedkeuring
is geweest door de eerste AV.
Art 3.86-§3 BW: De vereniging van medeeigenaars
moet uiterlijk na afloop van vijf
jaar na datum van de voorlopige oplevering
van de gemene delen van het gebouw een
reservekapitaal aanleggen waarvan de
jaarlijkse bijdrage niet lager mag zijn dan
vijf procent van het totaal van de gewone
gemeenschappelijke lasten van het voorgaande
boekjaar; de vereniging van mede-eigenaars
kan met een meerderheid van vier vijfden
van de stemmen beslissen om dit verplicht
reservekapitaal niet aan te leggen.
Vraagstelling:
Ik woon in een appartementsgebouw
en onlangs was de jaarlijkse Algemene
Vergadering. Na telling van de aanwezigheden
en quota werd vastgesteld dat het aantal
personen, aanwezig en vertegenwoordigd,
niet bereikt was. De quotiteiten waren wel
voldoende. De AV kon dus niet doorgaan en
werd verdaagd naar later.
Achteraf, als iedereen weg was, bleek dat er
een berekeningsfout was gebeurd bij de telling
en dat de vergadering in feite wel had kunnen
doorgaan.
De vraag is nu of de “uitgestelde AV” een
nieuwe vergadering is ofwel gewoon een 2de
vergadering na het niet behalen van het aantal
personen? M.a.w. geldt dit als een gewone AV,
want de eerste had kunnen doorgaan, of is dit
een 2de waar geen te behalen quota vereist
zijn?
Antwoord:
Het is een bijzondere situatie. Volgens
deze informatie had de eerste vergadering
wel degelijk kunnen doorgaan. Door
een verkeerde telling was gedacht dat er
onvoldoende mede-eigenaars aanwezig
waren. Kan gebeuren natuurlijk.
Volgens ons en gezien deze fout, is de
volgende algemene vergadering een
gewone AV en geen hernieuwde AV in de zin
van art 3.87§5 BW. Er is enkel sprake van een
hernieuwede AV als er effectief onvoldoende
mede-eigenaars en/of onvoldoende
quotiteiten aanwezig zijn bij aanvang van de
vergadering, wat hier het geval niet is.
De syndicus moet een PV opstellen in
dewelke hij de correcte samenstelling van
de eerste AV dient te vermelden (dubbele
aanwezigheidsquorum). In zijn PV moet
de syndicus dan ook duidelijk vermelden
dat de AV correct samengesteld was, maar
door een berekeningsfout verkeerdelijk is
geannuleerd.
Vraagstelling:
Kan een syndicus zonder medeweten van
de mede-eigenaars geld overmaken van het
werkingskapitaal naar het reservekapitaal en
omgekeerd? Als je weet dat er in de notulen
van de Algemene Vergadering geen enkele
regeling is opgenomen van (verplicht) sparen.
De informatie die ik mondeling van de syndicus
heb bekomen is:
“ Als ik zie dat er genoeg geld gedurende
meerdere maanden op de rekening sta schrijf ik
dit over naar de spaarrekening. "
En dan wordt dit eenmaal per jaar
medegedeeld tijdens de jaarlijkse Algemene
Vergadering.
Heeft de syndicus dus het recht om geld van de
ene rekening naar de andere rekening over te
schrijven zonder motivatie of voorlegging aan
de VME? Zo niet is er dan een mogelijkheid om
dit recht te zetten door middel van een extra
vergadering?
Antwoord:
De syndicus kan onmogelijk éénzijdig
beslissen om geld over te maken tussen
werkkapitaal en reservekapitaal. De
wettelijke regel is dat het reservekapitaal
enkel en alleen kan aangesproken worden
op beslissing van de AV, en dit in de meeste
gevallen na beslissingen betreffende
betalingen aan leveranciers bvb voor
goedgekeurde werken.
Ook voor een mogelijke transfer van
zichtrekening naar spaarrekening kan enkel
de AV een beslissing hierover nemen.
Nota: het sparen is verplicht, maar de
vereniging van mede-eigenaars kan met
een meerderheid van vier vijfden van
de stemmen beslissen om dit verplicht
reservekapitaal niet aan te leggen (art3.86-§3
BW).