Property Today NL 2022 Editie 9

More documents

Recommendations

Info

32 <strong>Editie</strong> mei - juni Goed om te weten In deze rubriek behandelen wij enkele frequent gestelde vragen. Wij geven graag ons advies mee. 1 Vraagstelling: Ik ben bouwpromotor en heb een vraag ivm voorschotten van de syndicus. Mijn project is al een grotendeels verkocht en bewoond, dus er is een syndicus aangesteld. Ik heb nog enkele appartementen te koop en in afwerking. Moet ik daar werkkapitaal en reservekapitaal voor betalen? Aangezien dit de eerste keer is dat ik wordt verzocht die opgenoemde bedragen en het maandelijkse ereloon van de syndicus te betalen, vind ik dit heel raar. Zeker omdat ik dit nog nooit bij geen enkele syndicus heb moeten doen en ik ook vrees dat ik die gelden van reservekapitaal en werkkapitaal kwijt zal zijn bij verkoop. Het zijn ook geen kleine bedragen die worden gevraagd en ik kan er op enkele maanden buiten zijn ; waarom moet ik dan voor een jaarprijs betalen? Antwoord: Zolang uw appartementen onverkocht blijven, bent u een mede-eigenaar van de VME, die op dezelfde manier onderworpen is aan de Wet op Mede-eigendom als alle andere mede-eigenaars. U dient dus effectief voor de onverkochte panden bij de dragen in de gemeenschappelijke kosten a rato van uw aandelen in de gemeenschappelijke delen. Art 3.81 BW: De aan deze mede-eigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel … Info BIV Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars: “dit betekent dat elke mede-eigenaar moet bijdragen naar evenredigheid. Een beding waarbij de bouwpromotor dit niet zou moeten doen wordt als niet-geschreven beschouwd. Een bouwpromotor die zich op een dergelijke clausule beroept om te weigeren bij te dragen in de gemeenschappelijke lasten, zal voor de Vrederechter moeten worden gedagvaard in veroordeling tot betaling van deze kosten. De bouwpromotor kan immers de dwingende wetgeving niet via een beding in de statuten omzeilen”.
PROPERTYTODAY 33 2 3 Normaliter start de syndicus met het opvragen van voorschotten na de eerste algemene vergadering van de VME. De vraag is dus als volgt: heeft deze eerste algemene vergadering plaatsgevonden? Zo ja, dan bent u uitgenodigd geweest om deel te nemen en bent u aanwezig geweest? Deze eerste AV is dus zeer belangrijk. De syndicus licht o.a. de uitvoering van zijn mandaat en er wordt per agendapunt een akkoord gevraagd met een wettelijke meerderheid. De agendapunten zijn o.a. de aanstelling van de syndicus (duur van zijn mandaat, ondertekening van zijn overeenkomst, begroting, voorschotten, reservefonds, ...etc) Art 3.89 BW: Wanneer de syndicus niet in het reglement van interne orde aangesteld werd, wordt hij benoemd door de eerste algemene vergadering of, bij ontstentenis daarvan, bij beslissing van de rechter, op verzoek van iedere mede-eigenaar of van iedere belanghebbende derde. Voor wat betreft het reservefonds, zie hieronder de tekst van de Wet op de Medeeigendom: de nieuwe VME had 5 jaar de tijd om een reservekapitaal op te starten. Als de syndicus een reservefonds opvraagt, dan is het zeer waarschijnlijk dat een goedkeuring is geweest door de eerste AV. Art 3.86-§3 BW: De vereniging van medeeigenaars moet uiterlijk na afloop van vijf jaar na datum van de voorlopige oplevering van de gemene delen van het gebouw een reservekapitaal aanleggen waarvan de jaarlijkse bijdrage niet lager mag zijn dan vijf procent van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar; de vereniging van mede-eigenaars kan met een meerderheid van vier vijfden van de stemmen beslissen om dit verplicht reservekapitaal niet aan te leggen. Vraagstelling: Ik woon in een appartementsgebouw en onlangs was de jaarlijkse Algemene Vergadering. Na telling van de aanwezigheden en quota werd vastgesteld dat het aantal personen, aanwezig en vertegenwoordigd, niet bereikt was. De quotiteiten waren wel voldoende. De AV kon dus niet doorgaan en werd verdaagd naar later. Achteraf, als iedereen weg was, bleek dat er een berekeningsfout was gebeurd bij de telling en dat de vergadering in feite wel had kunnen doorgaan. De vraag is nu of de “uitgestelde AV” een nieuwe vergadering is ofwel gewoon een 2de vergadering na het niet behalen van het aantal personen? M.a.w. geldt dit als een gewone AV, want de eerste had kunnen doorgaan, of is dit een 2de waar geen te behalen quota vereist zijn? Antwoord: Het is een bijzondere situatie. Volgens deze informatie had de eerste vergadering wel degelijk kunnen doorgaan. Door een verkeerde telling was gedacht dat er onvoldoende mede-eigenaars aanwezig waren. Kan gebeuren natuurlijk. Volgens ons en gezien deze fout, is de volgende algemene vergadering een gewone AV en geen hernieuwde AV in de zin van art 3.87§5 BW. Er is enkel sprake van een hernieuwede AV als er effectief onvoldoende mede-eigenaars en/of onvoldoende quotiteiten aanwezig zijn bij aanvang van de vergadering, wat hier het geval niet is. De syndicus moet een PV opstellen in dewelke hij de correcte samenstelling van de eerste AV dient te vermelden (dubbele aanwezigheidsquorum). In zijn PV moet de syndicus dan ook duidelijk vermelden dat de AV correct samengesteld was, maar door een berekeningsfout verkeerdelijk is geannuleerd. Vraagstelling: Kan een syndicus zonder medeweten van de mede-eigenaars geld overmaken van het werkingskapitaal naar het reservekapitaal en omgekeerd? Als je weet dat er in de notulen van de Algemene Vergadering geen enkele regeling is opgenomen van (verplicht) sparen. De informatie die ik mondeling van de syndicus heb bekomen is: “ Als ik zie dat er genoeg geld gedurende meerdere maanden op de rekening sta schrijf ik dit over naar de spaarrekening. " En dan wordt dit eenmaal per jaar medegedeeld tijdens de jaarlijkse Algemene Vergadering. Heeft de syndicus dus het recht om geld van de ene rekening naar de andere rekening over te schrijven zonder motivatie of voorlegging aan de VME? Zo niet is er dan een mogelijkheid om dit recht te zetten door middel van een extra vergadering? Antwoord: De syndicus kan onmogelijk éénzijdig beslissen om geld over te maken tussen werkkapitaal en reservekapitaal. De wettelijke regel is dat het reservekapitaal enkel en alleen kan aangesproken worden op beslissing van de AV, en dit in de meeste gevallen na beslissingen betreffende betalingen aan leveranciers bvb voor goedgekeurde werken. Ook voor een mogelijke transfer van zichtrekening naar spaarrekening kan enkel de AV een beslissing hierover nemen. Nota: het sparen is verplicht, maar de vereniging van mede-eigenaars kan met een meerderheid van vier vijfden van de stemmen beslissen om dit verplicht reservekapitaal niet aan te leggen (art3.86-§3 BW).
Page 1 and 2: EDITIE 9 - 2022 - MEI - JUNI MAGAZI
Page 3 and 4: PROPERTYTODAY 3 INHOUD EDITIE 9 MEI
Page 5 and 6: PROPERTYTODAY 5 de stemmen waarover
Page 7 and 8: PROPERTYTODAY 7 Uitspraak van het B
Page 9 and 10: PROPERTYTODAY 9 de kosten van brand
Page 11 and 12: Buildimax All Risk Alle risico verz
Page 13 and 14: PROPERTYTODAY 13 dragen. Degene die
Page 15: PROPERTYTODAY 15 03 SYNDIC Channel
Page 18 and 19: 18 Editie mei - juni 05 Parlementai
Page 20 and 21: 20 Editie mei - juni verre toekomst
Page 22 and 23: 22 Editie mei - juni 06 Akoestische
Page 24 and 25: 24 Editie mei - juni muren worden o
Page 26 and 27: 26 Editie mei - juni 07 De rechten
Page 28 and 29: 28 Editie mei - juni SYNDIC Channel
Page 30 and 31: 30 Editie mei - juni 6 oktober 2015
Page 34 and 35: 34 Editie mei - juni 4 Vraagstellin
Page 36: INTERCOM ZONDER KABELGEDOE? Da’s

Property Today NL 2022 Editie 9

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?