Property Today NL 2022 Editie 9

20 Editie mei - juni
verre toekomst. (20-30 jaar later)
Besluitvormingsproces en
vereiste meerderheden
Verplichte conformiteit van de
technische installaties
Wij stellen voor om de wettelijke opdracht
van de syndicus aanzienlijk uit te breiden
door de verplichting in te voeren om de VME
installaties, binnen de door de wet gestelde
termijnen, in conformiteit te brengen met de
vigerende wetten en normen.
De volgende toevoeging is volgens ons
zinvol; artikel 3.89-§5-1° BW ; en om alle
wetten, technische en energetische normen
die op het grondgebied van kracht zijn na te
leven. Dit zou de syndicus in staat stellen
om prijsopgaven voor verplichte werken
op te vragen en deze met een absolute
meerderheid te laten goedkeuren.
Uitbreiding van het toepassingsgebied
van artikel 3.82 BW betreffende de
erkende nutsoperatoren
Sedert 2018 is de vereiste gekwalificeerde
meerderheid voor werken in de
gemeenschappelijke delen van drie vierden
naar twee derde gezakt. Voor wettelijk
opgelegde werken is zelfs de absolute
meerderheid van toepassing. Indien de
energetische renovaties niet als wettelijk
opgelegde werken worden beschouwd,
blijft de vereiste gekwalificeerde
meerderheid op twee derde van toepassing.
Bovendien is dit artikel dubbelzinnig omdat
het suggereert dat de mede-eigenaars
bijvoorbeeld tegen de toepassing van een
wet zouden kunnen stemmen die hen te
duur zou lijken.
Daarom achten wij het noodzakelijk om twee
wijzigingen in dit artikel aan te brengen:
1. Art 3.88-§1-1°b): "energetische
renovaties " toevoegen: "over alle werken
betreffende de gemene delen, met
uitzondering van de wettelijk opgelegde
werken, de energetische renovaties, en
de werken tot behoud van het goed en
daden van voorlopig beheer, waartoe
kan worden besloten bij volstrekte
meerderheid van de stemmen van de
aanwezige of vertegenwoordigde medeeigenaars.”
2. Art 3.88-§1-1°b): Toevoeging van een
verklarende paragraaf: betreffende de
wettelijk opgelegde werken en de werken
tot behoud van het goed en daden
van voorlopig beheer, zal de stemming
uitsluitend betrekking hebben op de
aanwezige offertes.
Het besluitvormingsproces faciliteren
door schriftelijk te stemmen voor de AV
Over sommige grote renovatieprojecten
wordt soms pas besloten na drie jaarlijkse
AV's; drie jaar dus... Omdat de intermediaire
AV's (buitengewone AV’s genoemd) extra
prestaties van de syndicus vergen zijn
deze onderworpen aan een bijkomende
vergoeding variërend tussen € 250 en € 500
of meer, afhankelijk van de grootte van de
VME. Dit proces moet worden verkort.
Daarom stellen wij de volgende wijzigingen
voor:
1/ Zoals in Frankrijk, de mogelijkheid
voor schriftelijke besluitvorming
permanent toevoegen in artikel 3.87-
§11 BW: bijvoorbeeld:
“Bovendien kunnen de mede-eigenaars,
voorafgaand aan de algemene vergadering,
schriftelijk stemmen door middel van een
bij de oproeping behorend stemformulier
dat door de syndicus is opgesteld. Deze
stembrieven tellen mee in de berekening van
het dubbele aanwezigheidsquorum”.
2/ Het gebruik promoten van de wettelijke
mogelijkheid om een ​mandaat te geven
aan de Raad van Mede-eigendom
om de syndicus te begeleiden en
beslissingen te nemen buiten de AV (dus
1 AV is voldoende). Dit kan erg handig
zijn om bij grote mede-eigendommen
informele bijeenkomsten snel te
organiseren.
“ Brussel laat VME’s
toe om massaal
in herbruikbare
energieën te
investeren!
De aansprakelijkheid van de medeeigenaars
verhogen in geval van
weigering om de geldende wetten en
normen toe te passen
Om ervoor te zorgen dat de verplichte
energiewerken in de VME worden uitgevoerd,
zou ten slotte een bepaalde aansprakelijkheid
van de VME in de wet ingevoerd moeten
worden, dit voor het geval deze laatste tegen
de toepassing van de wet of de geldende
normen zou stemmen.
De wet voorziet enkel en alleen in de
aansprakelijkheid van de syndicus, hetgeen
een gebrek aan evenwicht inhoudt. Wanneer
de syndicus door de AV wordt verhinderd om
de verplichte moderniseringen uit te voeren,
kan hij daarna niet verantwoordelijk worden
gehouden voor het niet respecteren van de
verplichten modernisering. De syndicus is
niet wettelijk bevoegd om de beslissingen
van de AV naast zich neer te leggen, zelfs niet
in het belang van de VME. Bovendien loopt
hij daarbij het risico zijn mandaat te verliezen,
wat voor hem ongelukkige financiële
gevolgen kan hebben.
Om VME’s te motiveren om de nodige
energierenovaties uit te voeren, zou het
wenselijk zijn om een sanctiesysteem
opnieuw in te voeren. Wij denken aan de
herinvoering van de strafpunten zoals
een paar jaar geleden in het kader van de
dakisolatienorm, waarbij de VME in haar
geheel niet-conform kon verklaard worden
voor het verhuren van appartementen.
Brussel: een stap voor op Vlaanderen?
Het huidige wettelijke kader in Brussel laat
appartementsgebouwen toe om massaal
te investeren in “hernieuwbare energie”-
installaties zoals warmtekrachtkoppeling
(WKK), fotovoltaïsche zonnepanelen en
windturbines.
Hoewel de opbrengsten van deze
installaties de goedkeuring op de Algemene
Vergadering vergemakkelijken, lijden deze
projecten onder het huidige afwijkende
kader dat beperkt is in de tijd (twee jaar).
Dit houdt in dat de syndicus elke twee jaar
de uitbreiding van de energiegemeenschap
moet aanvragen. Bovendien, zonder de
zekerheid van deze verlenging zijn de derde
investeerders niet happig om aanzienlijke
kosten te maken zonder garantie over de
duurzaamheid van de vergunning.
De Europese richtlijn “Energiegemeenschap”
(EU/2019/944), overgenomen in de
Verordening van Brussel van 23 juli 2018 –
art. 89, is niettemin de essentiële hoeksteen
voor het bereiken van de doelstellingen