Property Today NL 2022 Editie 9

PROPERTYTODAY 19
met zich meebrengt, vragen de meeste
syndici meestal een extra vergoeding
van de AV, afhankelijk van de orde van
grootte van het werk. Het is duidelijk dat
niemand op voorhand kan weten hoeveel
tijd hij op een werf zal doorbrengen voor
de opvolging van de problemen en de
oplevering. De vergoeding is voornamelijk
in regie. Idem voor aanvraagdossiers voor
kredieten die zeer zware administratieve
dossiers zijn.
Tot slot weet iedereen dat een beslissing
over grote werken nooit in de loop van één
jaarlijkse AV kan worden genomen. Het vergt
enkele bijkomende AV’s (buitengewone AV’s)
die een meerprijs met zich meebrengen
voor de VME en niet altijd welkom is voor de
mede-eigenaars.
Daarom hebben wij de Klimaatcommissie
een aantal wetswijzigingen voorgesteld
die zouden kunnen werken in het
voordeel van de uitbreiding van de
financieringsmethoden en het versnellen
van het besluitvormingsproces.
Het is volgens ons essentieel om te focussen
op de volgende essentiële punten: de
financieringswijzen van de werken de wet op
de mede-eigendom (de bevoegdheden van
de syndici en het besluitvormingsproces)
Financieringsmethoden
1/ Reservefonds
Wij herhalen ons standpunt met
betrekking tot het reservefonds: de
berekeningsgrondslag van BW art 3.86-§3
is variabel en ontoereikend. Momenteel
moet het "vijf procent van alle gewone
gemeenschappelijke uitgaven van het
vorige boekjaar" vertegenwoordigen.
Daarom stellen wij een wijziging voor van
de grondslag voor de berekening van het
reservefonds op basis van bij voorbeeld een
vaste percentage van de verzekerde waarde
van het gebouw. De basis van de berekening
wordt dus een vast bedrag dat niet elk jaar
verandert. Voor de syndici betekent dit een
vereenvoudiging van het financieel beheer,
en voor de mede-eigenaars wordt het
makkelijker budgetteren.
Bovendien is de opt-out die in AV met vier
vijfden meerderheid kan worden gestemd,
voor de hele VME voorzien. Wij stellen voor
om deze opt-out te individualiseren: deze
moet niet globaal zijn voor de ganse VME,
maar individueel, zodat mensen die willen
sparen dit kunnen doen.
Ten slotte is het duidelijk dat het bedrag van
het reservefonds meestal onvoldoende is
voor significante werkzaamheden: het is dus
meestal incidenteel en kan alleen dienen als
aanvulling en/of bewijs van goodwill voor
financiële instellingen.
2 / Cash-In opties: optoppen (optopping)
Deze aanpak is bruikbaar in het kader
van het betonstop en de verdichting van
steden. In sommige gevallen levert de
bouw van extra hoogbouwappartementen
aanzienlijke inkomsten op voor de VME’s.
Dankzij de verkoop van het dak aan een
derde om het gebouw te verhogen, zou
deze aanzienlijke instroom van fondsen de
VME in staat kunnen stellen om de nodige
energieverbeteringen door te voeren zonder
eigen middelen te gebruiken.
De “optopping” moet daarom sterk worden
bevorderd en gekaderd, door bijvoorbeeld
bij de indiening van de aanvraag,
een voorwaarde voor voorafgaande
toestemming in te voeren met als doel
de VME te verplichten om deze “cash-in”
uitsluitend of gedeeltelijk te gebruiken voor
energetische renovaties.
3 / Optie “geen onkosten”: derde
investeerders/ESCO
Het systeem van derden-investeerders is
het wondermiddel voor syndici en medeeigenaars.
De derde-investeerder brengt
immers zowel de technische kennis als de
financiële middelen. Hij heeft de knowhow
en het budget! Voorbeeld: de ESCO's (Energy
Service Company).
Concreet is er dus geen enkel financiële
last van de VME bij aankoop, geen
onderhoudskosten en andere herstellingen,
geen werkoverlast voor de syndicus, geen
architect- of ontwerpkosten. De medeeigenaars
blijven dezelfde energetische
kosten betalen, wat hun budget niet
verhoogt met als gevolg minder risico om
in energiearmoede te vallen. De derdeinvesteerder
heeft het voordeel dat hij met
een volledig dossier, zowel technisch als
financieel, bij de AV toekomt. Dit heeft als
voordeel dat het besluitvormingsproces
wordt verkort.
De meeste mede-eigenaars zullen sneller
akkoord gaan met een project dat niet alleen
nuttig is maar ook geen impact heeft op
hun financiën. Het project kan daarom in
één of twee AV's worden voorgesteld en
goedgekeurd.
4 / VME kredieten: de steun van de
banken
Tot op heden is er een groot gebrek aan
motivatie onder de syndici voor wat betreft
hun betrokkenheid bij aanvraagdossiers
voor VME leningen. Wij zien hiervoor
twee belangrijke redenen. Enerzijds de
administratieve lasten en de tijd die aan
deze dossiers wordt besteed. Anderzijds de
magere vergoeding of zelfs het uitblijven van
een vergoeding van de syndicus voor deze
dossiers.
Een kort onderzoek leert ons dat syndici
geen vergoeding vragen voor de kosten
van dossiers die betrekking hebben op een
VME lening. Een minderheid vraagt ​een
uurtarief. Het is duidelijk dat banken een
belangrijke rol spelen bij het faciliteren van
VME leningen en het ontlasten van syndici.
Bijvoorbeeld door het openen van een
rekening per lening en per gebouw om
zodoende de controle van de maandelijkse
terugbetalingen van mede-eigenaars. Op
deze manier zou de bank direct op de
hoogte zijn van de achterstanden. Dit zou de
opvolging faciliteren, wat ook een voordeel is
bij verandering van syndicus.
In het geval van overdracht van het kavel,
moet het contract de volgende twee
opties bevatten: a) het saldo zonder
wederbeleggingsvergoeding terugbetalen
b) het saldo in onderling akkoord op naam
van de koper plaatsen, die de resterende
maandelijkse afbetalingen op zich zal
nemen.
Individuele hypothekenleningen;
een optie om te promoten!
Om dramatische situaties te vermijden, die
sommige mede-eigenaars zouden dwingen
hun eigendom te verkopen omdat zij de
gemeenschappelijke lasten niet meer
kunnen betalen, is het volgens ons zinvol
om individuelen hypothecaire kredieten te
verlenen, voor het bedrag van hun deelname
in de kosten van de energetische renovatie
van hun residentie. Deze leningen zouden
over een langere periode kunnen worden
afgelost dan deze van de VME, zelfs tot de
verkoop/overdracht van hun kavel in de