Property Today NL 2022 Editie 9

EDITIE 9 - 2022 - MEI - JUNI
MAGAZINE VAN DE MEDE-EIGENDOM
DOSSIER
LAADPALEN:
VEILIGHEID
PRIMEERT
De rechten en verplichtingen
van de huurder in het
appartementsrecht
Akoestische overlast in medeeigendom
ZIN EN ONZIN VAN DE STEMREDUCTIE VAN
ART. 3.87-§7 BW
In de praktijk komt het vaak voor dat een mede-eigenaar meerdere
kavels bezit. Daarmee bedoelen wij niet specifiek verschillende
“volwaardige kavels” of appartementen, maar ook kleinere kavels
met aandelen zoals een kelder, één of twee garages... etc. Kan de
mede-eigenaar voor deze kavels verschillende volmachten geven
aan verschillende personen?
PARLEMENTAIRE HOORZITTING VAN 08 MAART 2022
/ AANBEVELINGEN UVS
Op economisch vlak hebben wij allemaal te maken met forse
inflatie; de prijs van basisbehoeften (benzine-elektriciteit
basisvoedselproducten) blijft stijgen en neemt een steeds
grotere plaats in op het huishoudbudget. Wonen in een
appartementsgebouw, dat ooit als de goedkoopste huisvestingsoptie
werd beschouwd de duurste optie is geworden, vooral voor mensen
met een laag inkomen, ziek of gepensioneerd.

2 Editie mei - juni
Energie bij u
in de buurt
TotalEnergies biedt u een compleet
gamma van laadoplossingen en
diensten.
Vraag nu uw laadpaal aan.
services.totalenergies.be

PROPERTYTODAY
3
INHOUD
EDITIE 9
MEI-JUNI
2022
ZIN EN ONZIN VAN DE
STEMREDUCTIE VAN
ART 3.87- §7 BW
04
NOG NIET GEABONNEERD?
Schrijf u dan in via
www.propertytoday.be en
krijg het magazine GRATIS
in uw brievenbus!
DOSSIER "LAADPALEN IN
MEDE-EIGENDOM: VEILIGHEID
PRIMEERT!"
WAT KAN BTV VOOR U
BETEKENEN?
08
15
Abonnementen kunnen bij ieder nummer
ingaan en worden elk jaar automatisch
vernieuwd. Abonnee worden kan via
www.propertytoday.be.
ULTRAPERFORMANT
INTERNET KOMT NAAR UW
GEBOUWEN!
16
Adreswijzigingen graag schriftelijk
doorgeven met vermelding van het
oude en het nieuwe adres en het nieuwe
telefoonnummer. Opzeggingen kunnen
gelijk wanneer gebeuren.
PARLEMENTAIRE
HOORZITTING VAN 8 MAART
2022 – AANBEVELINGEN VAN
DE UVS
AKOESTISCHE OVERLAST
IN MEDE-EIGENDOM
DE RECHTEN EN VERPLICHTINGEN
VAN DE HUURDER IN HET
APPARTEMENTSRECHT
18
22
26
Het abonnement op het magazine is
gratis. Je krijgt het blad drie keer per jaar
toegestuurd.
Uitgever
PROFIT & FUN BV
Steenwinkelstraat 425
2627 Schelle
Advertentieregie
info@propertytoday.be
Redactie
redac@propertytoday.be
Magazinelay-out
D&K Vision BV
T 03 877 29 20
propertytoday@dkvision.eu
GOED OM TE WETEN 32
Copyright / Gehele of gedeeltelijke overname van de inhoud,
in welke vorm dan ook, is slechts toegestaan na schriftelijk
akkoord van de uitgever. De informatie in dit magazine is met
de grootste zorg geschreven en nagekeken. De uitgever kan
echter niet verantwoordelijk gesteld worden eventuele foute of
onvolledige informatie. Property Today kan geen garantie bieden
betreffende de juistheid van de informatie van de auteurs van de
gepubliceerde artikels, noch aansprakelijk gesteld worden voor
de schade die, direct of indirect, het gevolg is van deze informatie.

4 Editie mei - juni
01
Zin en onzin van
de stemreductie
van art 3.87- §7 BW
Elke syndicus weet dat de AV pas kan starten na de controle van de aanwezigheidslijst. Hoeveel medeeigenaars
zijn er aanwezig en hoeveel aandelen vertegenwoordigen deze mede-eigenaars? Indien het
dubbele quorum van art 3.87-§5 BW niet bereikt is, kan de AV simpelweg niet rechtsgeldig plaatsvinden.
De syndicus dient vervolgens, conform zie art 3.87-§5 BW een hernieuwde AV bijeen te roepen.
In de praktijk komt het vaak voor dat een
mede-eigenaar meerdere kavels bezit.
Daarmee bedoelen wij niet specifiek
verschillende “volwaardige kavels” of
appartementen, maar ook kleinere kavels
met aandelen zoals een kelder, één of twee
garages... etc. Kan de mede-eigenaar voor
deze kavels verschillende volmachten geven
aan verschillende personen?
Concreet: mag hij één volmacht geven voor
zijn appartement(en), één volmacht geven
voor (elk van) zijn kelder(s) en één volmacht
geven voor (elk van) zijn garage(s)….?
Wat heeft deze mede-eigenaar bij dergelijke
strategie te winnen …?
Veel aandelen geven in ieder geval de
mogelijkheid aan de mede-eigenaar om
kosten te mijden door tegen te stemmen op
bepaalde investeringswerken.
Maar dit is vooral nuttig in geval van
onenigheden en discussies op de AV. De
mede-eigenaar van verschillende kavels,
die per kavel een afzonderlijke volmacht
geeft aan een derde, kan ervoor zorgen dat
twee of meerdere personen op deze manier
aanwezig zijn die hem op elk punt steunen.
Bijvoorbeeld: door een volmacht aan een
andere syndicus te geven, die aanwezig is
om zijn eigen kantoor te promoten of erger
nog om een overname voor te bereiden.
Hij kan ook een volmacht geven aan een
advocaat die zijn standpunt met klem,
kennis van zaken en verbaal talent zal
verdedigen. Soms is de mede-eigenaar ook
zelf aanwezig! Dit zijn geen fantasieën maar
voorbeelden uit de praktijk, waarmee een
syndicus dagdagelijks te maken heeft.
Uiteraard kan een mede-eigenaar, conform
art 3.87-§1 BW zich laten bijstaan door
één persoon van zijn keuze, maar enkel
op voorwaarde dat hij de syndicus ten
minste vier werkdagen voor de dag van
de algemene vergadering daarvan bij
aangetekende zending in kennis stelt. Verder
poneert de wet op de mede-eigendom
dat deze persoon tijdens de algemene
vergadering de discussies “niet mag leiden,
noch ze monopoliseren”… Concreet dient
deze persoon te zwijgen… of te fluisteren in
de oren van de mede-eigenaar… maar niets
meer. Als volmachtdrager daarentegen mag
de lasthebber het woord nemen en zijn visie
luidop promoten.
Maar de eigenaar van verschillende kavels
kan ook een andere bedoeling hebben.
Door verschillende volmachten te geven
aan verschillende personen, ontsnapt hij aan
de regel van de stemreductie. Zie BW art
3.87-§7 BW “Niemand kan aan de stemming
deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een
groter aantal stemmen dan het totaal van

PROPERTYTODAY
5
de stemmen waarover de andere aanwezige
of vertegenwoordigde mede-eigenaars
beschikken”.
Goed bedoeld maar onpraktisch
Uiteraard, hebben wij begrip voor de
wetgever die getracht heeft een evenwicht
te vinden binnen de aanwezige medeeigenaars
op een algemene vergadering.
De mede-eigendom is immers een kleine
democratie met een georganiseerde
splitsing van de “machten” ; het Parlement
(wetgevende macht) is de AV, de regering
(uitvoerende macht) is de syndicus, de
Commissaris der Rekeningen is het Rekenhof,
en iedereen dient de grondwet na te leven
(de Statuten van het gebouw).
Als er in de AV moet gestemd worden heeft
de wetgever verschillende meerderheden
voorzien, en alle stemgerechtigde medeeigenaars
dienen de beslissingen van de
AV na te leven, al hebben zij tegengestemd
of zich onthouden. Financieel bijdragen
moet ook, al hebben sommigen tegen
deze kosten gestemd of zich onthouden.
Kortom een gebouw is zoals en klein land,
een microkosmos van de grote realiteit in
dewelke wij dagelijks leven.
Op de AV stemt men in functie van zijn
aantal quotiteiten ; een appartement of
commercieel lokaal, hebben logischer wijze
meer aandelen als een studio dus hebben
meer stemmen. Ja maar… de wet op medeeigendom
heeft een stemreductie ingevoerd
zodat “niemand mag stemmen“ voor een
groter aantal stemmen dan het totaal van
de stemmen waarover de andere aanwezige
of vertegenwoordigde mede-eigenaars
beschikken.
Dit komt vaak voor in kleine tot middelgrote
gebouwen waar een mede-eigenaar
meerdere kavels bezit. De wetgever heeft
getracht deze mede-eigenaar te beperken,
zodat hij nooit alléén de meerderheid zou
hebben op de AV om nooit alléén zijn
wil door te drijven op de andere medeeigenaars.
Op zich een legitieme zorg en een
eervolle intentie van de wetgever maar deze
regel brengt geen oplossing in een stelsel waar
dezelfde wetgever een meerderheid van ½+1
heeft ingevoerd!
Van patstelling naar het
Vredegerecht
De wettelijke regeling van de stemreductie
leidt onmiddellijk en ipso facto tot een
permanente patstelling in de AV, waar
geen enkel belangrijke beslissing meer kan
genomen worden… tenzij op sommige
punten waar unanimiteit kan bereikt worden.
Een erg ongezonde situatie die automatisch,
confrontaties genereert…
Voorbeeld: Twee mede-eigenaars kunnen
op de algemene vergadering enkel unaniem
beslissen. Komen ze er niet uit, dan kan één
mede-eigenaar eventueel de aanstelling
van een voorlopige bewindvoerder aan
de Vrederechter vragen. De voorlopige
bewindvoerder kan dan wel definitief
beslissen in plaats van de mede-eigenaars.
In geval van blokkering door een medeeigenaar,
heeft de wet op mede-eigendom
een paar achterpoortjes voorzien:
1/ art. 3.92-§5 BW
Wanneer in de algemene vergadering de
vereiste meerderheid niet wordt gehaald,
kan iedere mede-eigenaar aan de rechter
de toestemming vragen om zelfstandig
op kosten van de vereniging, dringende en
noodzakelijke werken uit te voeren aan de
gemeenschappelijke gedeelten.
Hij kan eveneens de toestemming vragen om
op eigen kosten de werken uit te voeren die hij
nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke
gedeelten, wanneer de algemene vergadering
zich zonder gegronde reden daartegen verzet.
2/ art 3.92-§8 BW
Wanneer een minderheid van de medeeigenaars
de algemene vergadering op
onrechtmatige wijze belet een beslissing
te nemen met de door de wet vereiste
meerderheid, kan iedere benadeelde medeeigenaar
zich eveneens tot de rechter
wenden, zodat deze zich in de plaats van de
algemene vergadering stelt en in haar plaats de
vereiste beslissing neemt
SYNDIC
Channel
Maar de oplossingen die tot het
Vredegerecht leiden kunnen wij in eer
en geweten en met alle respect voor de
Vrederechters, geen goede oplossingen
noemen; enerzijds brengen zijn automatisch
zware procedurekosten met zich mee
(advocaat en eventueel expertisekosten),
anderzijds kunnen zij zeer lang aanslepen.
Als laatste staat het vast dat er altijd een
verliezende partij zal zijn die ontevreden
huiswaarts keert…
Advies UVS
Vooraleer naar de Vrederechter te
stappen, willen wij iedereen adviseren
om beroep te doen op een erkende
Bemiddelaar. (zie website van de Federale
Bemiddelingscommissie www.fbc-cfm.
be). Via bemiddeling en dialoog komt
men tot minder kostelijke en minder
frustrerende oplossingen. De Wet op de
Mede-eigendom voorziet in Art. 3.85-§5
trouwens de toepassing van bemiddeling als
geschiloplossing in mede-eigendom.
Stemreductie omzeilen
Stemreductie omzeilen gebeurt vaker
dan men denkt. Een van ons leden heeft
ons dit voorbeeld uit de praktijk gestuurd:
in een gebouw met 8 appartementen
behoren 6 appartementen toe aan een
“onverdeeldheid”. De onverdeeldheid bestaat
uit 4 personen (3 zusters en 1 broer). De
“onverdeeldheid” heeft voor elk kavel een
andere “wettelijke vertegenwoordiger”
aangesteld, om de stemreductie te
“omzeilen”. Op de algemene vergadering
tekenen de door de onverdeeldheid
aangestelde lasthebbers elk afzonderlijk de
aanwezigheidslijst.
De attente syndicus zal laten opmerken dat
deze “aangestelde lasthebbers” samen één
onverdeeldheid vertegenwoordigen en wil
daarom de stembeperking van art. 3.87-§7
BW toepassen, waardoor de stemrechten van
de onverdeeldheid beperkt worden tot het
aantal stemmen van de overige eigenaars.
Deze ontevreden mede-eigenaars hebben
na afloop van de AV een klacht neergelegd
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.

6 Editie mei - juni
tegen de syndicus bij het Beroepsinstituut
voor Vastgoedmakelaars.
De syndicus heeft volgens ons wel een punt
want hier gelden de volgende principes (art.
3.87-§7 BW):
a) art. 3.87-§7 BW: vrijheid om een
lasthebber aan de duiden (via
volmacht): Iedere mede-eigenaar kan
zich laten vertegenwoordigen door een
lasthebber, al dan niet lid van de algemene
vergadering. De Wet vermeld hier zeer
duidelijk de "mede-eigenaar" en niet zijn
kavels.
b) Verder is er een praktisch probleem bij
het afpunten van de aanwezigheidslijst
bij aanvang van de vergadering. Op deze
lijsten staan meestal alle mede-eigenaars
vermeld met hun respectievelijke kavels
en het totaal van de vertegenwoordigde
aandelen per mede-eigenaar.
Wanneer op de dag van de vergadering
zich twee of meer personen aanmelden als
vertegenwoordigers van één mede-eigenaar,
wordt de syndicus met enkele onverwachte
problemen geconfronteerd:
1. de aanwezigheidslijst wordt opeens
onbruikbaar; waar moeten deze
lasthebbers tekenen als er maar één lijn is
per mede-eigenaar?
2. voor de berekening van het dubbele
quorum meer bepaald het aantal
aanwezige mede-eigenaars, zal de
syndicus één willekeurige volmachtdrager
kiezen?
3. de aanwezigheidslijst vermeld steeds
het totaal van de aandelen per medeeigenaar.
Men heeft dus geen zicht op
de afzonderlijke aandelen per kavel.
Het wordt dus ter plaatse opzoeken en
rekenen om te bepalen met hoeveel
aandelen een lasthebber zal kunnen
stemmen,
Wij geloven niet dat dit de bedoeling is
geweest van de wetgever.
c) art. 3.87-§7 BW: in geval van verdeling
van het eigendomsrecht moet men een
lasthebber aanduiden:
In geval van verdeling van het
eigendomsrecht op een privatieve kavel (..)
wordt het recht om aan de beraadslagingen
van de algemene vergadering deel te nemen
geschorst totdat de belanghebbenden de
persoon aanwijzen die hun lasthebber zal
zijn.(…)
Hier is onze interpretatie dat voor alle
kavels die tot een onverdeeldheid horen,
één lasthebber aangeduid moet worden.
De wetgever spreekt hier duidelijk van
"één / hun" lasthebber. Zo is volgens ons
de verdeling van verschillende kavels naar
verschillende lasthebbers niet mogelijk.
Verder geloven wij dat kan het ook niet
de bedoeling kon zijn van de wetgever
om een absurde situatie te creëren
waarin verschillende volmachtdragers
tegenstrijdige stemmingen zouden
uiten (ja nee en onthouding) terwijl
deze mandatarissen één en dezelfde
mede-eigenaar /onverdeeldheid
vertegenwoordigen.
Heeft uw vereniging van mede-eigenaars
een krediet nodig?
Plannen voor de renovatie van uw appartementsgebouw? Of andere werken?
Proficiat! We helpen u graag goed op weg! Ontdek de checklist met de verschillende stappen
op belfius.be/vme voor een succesvolle financiering van uw project.
Belfius Bank NV, Karel Rogierplein 11, 1210 Brussel – IBAN BE23 0529 0064 6991 BIC GKCCBEBB - RPR Brussel – BTW BE 0403.201.185 – No FSMA 19649 A

PROPERTYTODAY
7
Uitspraak van het BIV
De Uitvoerende Kamers van het BIV gaat na
of de vastgoedmakelaars de Plichtenleer
naleven: “een erkend vastgoedmakelaar die
het Plichtenleer niet naleeft, stelt zich bloot
aan een tuchtsanctie.
“ De Uitvoerende Kamer van het BIV (in
eerste aanleg) of de Kamer van Beroep (in
tweede aanleg) kunnen enkel en alleen een
(tucht)uitspraak doen ten aanzien van BIVleden,
want zij onderschrijven de Plichtenleer
bij hun inschrijving ”. (site BIV https://www.
biv.be/over-het-biv/de-wettelijke-taken-vanhet-biv)
In het Hoofdstuk 1 art. 1 lezen wij: ” In het
kader van de uitoefening van het beroep,
moeten de vastgoedmakelaars zich
eveneens houden aan de inherent aan
het beroep zijnde beginselen van eer en
waardigheid, en dienen zij de wettelijke
en reglementaire bepalingen betreffende
deze uitoefening te eerbiedigen, onder
meer (…): 3° de bepalingen van het
Burgerlijk Wetboek inzake de gedwongen
mede-eigendom van gebouwen of groepen
van gebouwen en de besluiten genomen in
uitvoering van deze bepalingen "
In casu heeft de UK beslist dat de redenering
van de syndicus correct was en heeft zijn
vrijspraak uitgesproken. Wij verheugen ons
op deze uitspraak en steunen dan ook deze
visie.
geven voor alle kavels in zijn bezit. Dit is
trouwens conform met de wet op medeeigendom
die voorziet dat de lastgeving
persoonsgebonden is en niet aan de
kavelverbonden is. zie BW Art 3.87-§7
Daarom is het belangrijk dat, in het
geval zich onverwachts meerdere
volmachtdragers voor dezelfde eigenaar
aanbieden, de syndicus onmiddellijk
de stemreductie zal toepassen, en
zoals voorzien in de wet, de vraag zal
stellen aan de mandatarissen om één
mandataris aan te duiden die aan de AV
zal deelnemen.
2/ Een volmacht wordt als volgt
gedefinieerd: ”een schriftelijke
verklaring, waarbij iemand een ander
de bevoegdheid geeft om namens hem
of haar bepaalde rechtshandelingen
uit te voeren”. Juridisch gezien is de
volmacht dus bedoeld als een vorm
van vertegenwoordiging. Daarom is
deze aanwezigheid, samen met de
volmachtdragers, niet toegelaten.
Daarom kan de mede-eigenaar die een
volmacht geeft aan een derde, niet
samen met deze persoon aanwezig
zijn op de AV, noch voor een andere
eigen privatieve kavel, noch als
vertegenwoordiger van een ander medeeigenaar.
3/ stemreductie steeds toepassen als de
situatie zich voordoet dat een medeeigenaar
meer stemmen heeft dan de
rest van de aanwezige mede-eigenaars .
4/ om patstellingen te vermijden bij de
besluitvorming:
• geef zoveel mogelijk informatie op
voorhand over de te nemen beslissing
en de voordelen voor de VME
• streef met argumentatie naar een
consensus tussen de mede-eigenaars.
• benadruk, indien de spanningen
hoog lopen, de onvermijdelijke
weg naar het Vredegerecht en de
daaraan verbonden kosten
info
Dominique Krickovic
Directrice UVS
Voorzitter UDS
Beëdigd Expert in
Mede-eigendom (Kavex)
PROPERTYTODAY
Hieronder enkele tips voor de
syndicus:
1/ Een mede-eigenaar (of een
onverdeeldheid) kan maar één volmacht

8 Editie mei - juni
Dossier
"laadpalen
in medeeigendom:
veiligheid
primeert!"
dient de eigenaar, conform de wet op
mede-eigendom (zie artikel hieronder),
een procedure te volgen waardoor de VME,
onder bepaalde voorwaarden, de kans krijgt
om zich tegen de installatie te verzetten.
Voor huurders loopt dit via de eigenaar van
de woning, die op zijn beurt de procedure
van de Wet op Mede-eigendom moet
respecteren.
02
Laadpalen voor bewoners in
mede-eigendom
Een laadinfrastructuur waar een mede-eigendom
van toepassing is, bv. appartementsgebouwen
of gedeelde kantoorgebouwen,
is strikt genomen een voorbeeld van private
laadinfrastructuur. Echter, gezien het gaat
over locaties waar een mede-eigendom van
toepassing is, is de plaatsing van laadinfrastructuur
vaak niet eenduidig en eenvoudig.
Eigenaars en huurders van appartementen
hebben dan ook veel vragen met betrekking
tot de plaatsing van laadinfrastructuur in de
gemeenschappelijk delen van de appartementsgebouw.
Sinds 2019 (art. 3.82-§2 BW) heeft iedere
mede-eigenaar of nutsoperator het
recht om kabels, leidingen en eventuele
bijhorende faciliteiten aan te leggen
in de gemene delen van het gebouw
(bv. de parking), bijgevolg dus ook de
infrastructuur voor elektrisch laden. Hiervoor
Indien er geen VME actief is, kan een akkoord
verkregen worden door aan aangetekend
schrijven van de eigenaar naar de medeeigenaars.
Indien de VME zich niet verzet
binnen maximaal twee maanden na de
aanvraag, mogen in principe elektrische
leidingen en andere faciliteiten geplaatst
worden. Hoewel deze infrastructuur
in gemene delen wordt aangelegd,
zijn de kosten voor de eigenaar die de
laadinfrastructuur wil aanleggen en blijft de
installatie steeds privatief.
Voor een kleine VME, met één of twee
garages/staanplaatsen, lijkt deze procedure
zeer haalbaar en eenvoudig. Maar voor grote
VME’s, met meerdere garages en tal van
mogelijke laadpunten, is deze procedure
simpelweg onrealistisch; erger nog, het kan
leiden tot chaos en zeer onveilige situaties.
Bij voorbeeld: een verzwaring van de
netaansluiting kan nodig zijn. Is het fair dat
de eerste aanvrager alle kosten draagt? Quid
met de eerlijke verdeling van de kosten
door alle aanvragers? Quid met de medeeigenaars
die met deze installatie(s)
helemaal niets te zien hebben? Quid met

PROPERTYTODAY
9
de kosten van brandveiligheid en de
keuring?
Ook voor de aansluiting op de energiemeter
zijn er twee opties beschikbaar. De
aanvrager kan het laadpunt aansluiten op
een individuele teller, de elektriciteitskosten
worden hierdoor rechtstreeks geïnd bij
de aanvrager. Ofwel kan er geopteerd
worden voor een aansluiting op de
gemeenschappelijke elektriciteitsmeter
van het appartementsgebouw: de
verbruikskosten worden in dit geval door
de syndicus verrekend aan de verbruiker.
Dergelijke extra verrekening kan mogelijks
vanwege de syndicus een meerkost
betekenen. Een slim laadpunt met
geïntegreerde meter is daarom noodzakelijk
voor een rechtstreekse verrekening.
Een collectieve aanpak is
essentieel
Volgens de UVS (Unie van Syndici) is het
noodzakelijk om, eerst en vooral, het
elektrisch laden voor iedereen mogelijk te
maken in appartementsgebouwen. D.w.z.
het gebouw voor te bereiden zodat iedereen
die het wil, of iedereen die vroeg of laat een
elektrische auto zal aanschaffen, op een
veilige en correcte manier zijn auto elektrisch
kan laden. Een collectieve voorbereiding
van het gebouw (afzonderlijke meter) is dus
onontbeerlijk en biedt meerdere voordelen.
Voordelen:
Î Load-balancing. Worden er in de
toekomst meer e-rijders binnen de VME
verwacht? Best is dan te opteren voor een
laadoplossing die de beschikbare stroom
optimaal kan verdelen (load balancing)
tussen de laadpunten met behulp van een
energie-managementsysteem. De sterkte
van de netaansluiting en het totaalvolume
van het energieverbruik bepalen het
aantal laadpunten per netaansluiting.
Met een energiemanagementsysteem
wordt de beschikbare stroom verdeeld
tussen auto’s die tegelijk willen opladen.
Hierdoor wordt optimaal gebruik gemaakt
van de beschikbare capaciteit op de
netaansluiting. Bij onvoldoende capaciteit
kan de netaansluiting verzwaard worden.
Î Financiering van de basisinstallatie
met het juiste vermogen: de mogelijkheid
bestaat dat de VME de werken voor de
netverzwaring op zich neemt, in dergelijke
gevallen zijn alle verzwaringskosten
gemeenschappelijk.
Î Kostenbesparingen op verschillende
vakken; ook bij voorbeeld als de VME in
de toekomst de laadpunten voorziet met
zelf opgewekte energie (zonnepanelen).
De nodige vermogens kunnen een stuk
lager zijn waardoor aanpassingen aan
meterbatterijen niet nodig zijn, minder
private kabels die door elkaar lopen, niet
iedere klant dient zijn huisinstallatie aan
te passen en te herkeuren, eenvoudiger
om laden van bezoekers te organiseren.
De beschikbare netcapaciteit kan door de
netwerkbeheerder gecontroleerd worden
Î Brandveiligheid (zie hieronder)
Î Risicoanalyse en keuring (1 keuring i.p.v.
van afzonderlijke keuringen)
“ Voor groene
stroom
denk een
zonnepanelen
Brandveiligheid primeert
Bewoners maken zich vooral zorgen over de
brandveiligheid. Niet volledig onterecht.
Nochtans is in elektrische voertuigen
de batterij zeer sterk beveiligd tegen te
hoge temperaturen; enerzijds via een
gecontroleerd laadproces, en anderzijds
via het actief koelen of opwarmen van het
batterijpakket. In zeer, zeer uitzonderlijke
situaties kan een batterij een kritieke
temperatuur bereiken waardoor ze vuur vat,
wat thermisch doorslaan (‘’thermal runaway’’)
genoemd wordt. Wanneer dit gebeurt, is het
moeilijker om de brand te blussen, door de
hoge temperatuur van de batterij.
Daarom is de aanwezigheid van een
algemene brandcentrale noodzakelijk.
Daarmee kan je snel detecteren wanneer
het brandt. Bepaalde laadpalen stoppen
bovendien met het toedienen van stroom
zodra de brandcentrale geactiveerd
wordt. Ook een keuring en nazicht van de
elektrische installatie zijn onontbeerlijk.
De brandweer eist ook meestal één centrale
noodstop die bij brand alle laadpunten
meteen zonder spanning zet. Deze centrale
noodstop, voor het gelijktijdig uitschakelen
van alle laadvoorzieningen, dient voorzien ter
hoogte van de helling/inrit of in de controleen
bedieningspost. De noodstop schakelt de
voeding van de laadvoorzieningen uit vanaf
de zekeringkast. Deze noodstop–voorziening
dient tevens geactiveerd te worden bij
detectie van brand (en CO/NO2 gasdetectie
indien aanwezig).
De automatische branddetectie- en
alarminstallatie dient voorzien in de gehele
parking met inbegrip van de in dit gedeelte
aanwezige lokalen. De branddetectie
installatie dient ontworpen en uitgevoerd te
worden conform de norm NBN S21-100-1.
Voor bestaande branddetectie systemen
die dateren van vóór de toepassing van
NBN S21-100-1 mag de NBN S21-100 van
toepassing blijven.
De nood- en interventieplannen dienen
beschikbaar te zijn nabij de noodstop en
nabij elke toegang tot de parkeergarage
bestemd voor de tussenkomst van de
brandweer. Inplantingsplan, grondplannen,
doorsneden en een evacuatieplan dient
aanwezig te zijn.
Richtlijnen brandveiligheid
De adviezen van de verschillende
brandweerzones durven tot op heden
nogal verschillen. Hier komt binnenkort
verandering in, gezien een nakend
wetsontwerp inzake brandveiligheid.
Bij deze enkele richtlijnen/adviezen die
er momenteel zijn. Let wel, voor veel van
deze adviezen is vandaag de dag nog geen
echte wettelijke basis (bv. Regel Goed
Vakmanschap van het FireForum). De Regel
Goed Vakmanschap zal later dit jaar/komend
jaar wel nog als basis dienen rond nieuwe
regelgeving brandveiligheid.
Bij het voorzien van laadvoorzieningen voor
elektrische voertuigen – zowel in nieuwe als
in bestaande parkings - dient de Regel van
Goed Vakmanschap toegepast te worden.
De RGV beschrijft de chronologische
volgorde en de verschillende stappen om te
komen tot een brandveilige parking waarin
elektrische voertuigen geparkeerd worden.
Voor gesloten parkings betekent dit de

10 Editie mei - juni
minimale voorzien van o.a.:
• een brandrisicoanalyse;
• conformiteit AREI, IEC 61851-1;
met extra aandacht voor Boek 1
hoofdstuk 7.22 van het AREI)
• beveiligde AC laders (bij
voorkeur laadmodi 3);
• een centrale noodstop;
• een automatische branddetectieen
alarminstallatie;
• afspraken tussen beheerder/uitbater
en takelbedrijf voor het verwijderen
van een elektrisch voertuig;
• …
Uit de risicoanalyse (uitgevoerd door een
externe dienst voor technische controle - zie
artikel BTV) volgen bijkomende gepaste
maatregelen op basis van grootte, indeling
en invulling van de parking.
Dit kan o.a. zijn:
• CO en NO2 detectiesysteem;
• ventilatiestudie;
• sprinklers;
• …
Stappenplan voor de syndici
In kaart brengen van beschikbare
vermogens netaansluiting
Indien er meerdere laadpunten worden
geïnstalleerd in het gebouw kan het
voorkomen dat een verzwaring van de
netaansluiting vereist is. Dergelijke verzwaring
kan een hoge kostprijs met zich meebrengen.
Het is dan ook aangewezen om het
beschikbare vermogen, in samenwerking
met de distributienetbeheerder, te
analyseren en een eventuele nood voor
een verzwaring van de netaansluiting
bespreekbaar te maken. In een ideaal
scenario, gelet op het feit dat op termijn de
overgrote meerderheid nood zal hebben
aan een laadpunt, kunnen de kosten voor
de netaansluiting gedeeld worden door alle
bewoners, hetgeen het betaalbaarder maakt
voor iedereen.
Groepsaankoop laadinfrastructuur
Mede-eigenaars kunnen een groepsaankoop
organiseren voor de uitrol van
laadinfrastructuur in het gebouw. Door
laadinfrastructuur in grotere hoeveelheden
aan te kopen en eventueel kosten voor het
elektrotechnische deel te kunnen verdelen
kan een gunstigere aankoopkost bekomen
worden.
Smart charging
Bij het installeren van laadinfrastructuur
wordt er idealiter gekozen voor slimme
oplaadpunten. Zo kan er enerzijds beroep
worden gedaan op systemen zoals
load balancing, waarbij het beschikbare
vermogen verdeeld kan worden over alle
laadpunten in het gebouw. De nood voor
een verzwaring van de netaansluiting is
hierbij lager.
Anderzijds biedt slimme laadinfrastructuur
betere mogelijkheden voor een
doorrekening van de elektriciteitskosten
door de syndicus als er gewerkt wordt met
een gemeenschappelijke elektriciteitsmeter,
dit maakt de latere afhandeling eenvoudiger.
Belastingvermindering
Particulieren worden ook in deze case vanuit
de Federale Regering financieel ondersteund
aan de hand van een belastingvermindering.
Wij noteren dat VME’s opnieuw uit de boot
vallen… wanneer zal de regering eindelijk
voor een eerlijker en niet discriminerend
aanpak van de VME zorgen?
Op de Algemene Vergadering
Best is alvast een punt te plaatsen op
de agenda van de volgende algemene
vergadering; bvb: Collectieve voorbereiding
van het gebouw voor het toelaten van
privatieve laadpalen in de ondergrondse
garage; verdeelsleutel garages. Mandaat aan
de syndicus voor de volgende taken uit te
voeren (meerderheid 2/3de):
Opgelet: Als syndicus gaat u vooraf na of de
kosten door alle mede-eigenaars dan wel
door enkele gedragen zullen worden. In dat
laatste geval stemmen enkel die medeeigenaars
mee.
1/ contact opnemen met de netbeheerder voor
de controle van het beschikbare vermoge
en/of eventueel een aparte meter te laten
plaatsen voor de laadpalen
2/ risico analyse & keuring door een EDTC zoals
bv BTV ; aanbevelingen van de risico analyse
laten uitvoeren
3/ controle brandveiligheid door een EDTC
zoals bv BTV ; nodige brandveiligheid laten
uitvoeren
4/ aanpassing brandverzekering
5/ aanpassing van het RIO, met duidelijke
richtlijnen, zodat iedereen die op een later
tijdstip een laadpaal wenst te plaatsen, het
collectief verhaal moet respecteren.
De kosten kunnen gedragen worden op
basis van de algemene verdeelsleutel van de
statuten. Maar de AV kan van deze algemene
verdeelsleutel afwijken mits een beslissing
met 4/5de meerderheid:
1/ verdeelsleutel garages; vaak bevatten
de statuten een aparte verdeelsleutel
voor de garages; deze verdeelsleutel
kan gebruikt worden om de kosten van
de collectieve “voorbereiding” van het
gebouw te verdelen.
2/ nutscriteria (art.3.81 BW)
" De aan deze mede-eigendom verbonden
lasten, met name de kosten van
onderhoud, herstelling en vernieuwing,
moeten worden omgeslagen naar
evenredigheid van de respectieve waarde
van elk privatief deel, tenzij wanneer de
partijen beslissen die kosten om te slaan
naar evenredigheid van het nut dat de
gemeenschappelijke delen en diensten die
deze kosten teweegbrengen, voor elk van
de privatieve delen hebben ".
De kosten worden gedragen door de medeeigenaars
die de installatie zullen benutten.
Opgelet: deze optie is enkel interessant bij
een definitieve collectieve oplossing. Als in
de praktijk, een paar jaar later, een medeeigenaar
toch een laadpaal wil plaatsen,
zijn alle kosten al betaald… Early adopters
hebben dan mogelijks de netaansluiting en
gemeenschappelijke elektrische verdeling
voor laadpalen bekostigd waarvan de
anderen later kunnen meegenieten. Een kost
bij toetreding aan het collectieve installatie is
daarom niet ondenkbaar en kan door de AV
beslist worden.
FAQ’s i.v.b.m. de installatie
"Tegen 2029 alle nieuwe auto’s
elektrisch", maar zullen we die wel
allemaal kunnen of mogen opladen?
Bij de installatie van een of meerdere
laadpunten zijn de locatie van het laadpunt,
de constructie van het gebouw en de
complexiteit van de (elektro-)technische
installatie belangrijk. Belangrijk is de
netbeheerder tijdig te betrekken in dit
verhaal met relevante info zoals aantal
parkeerplekken én ingeschatte parkeertijd.
In veel parkeergarages lopen kabels via
zogenaamde kabelgoten die aan het plafond
hangen. Wanneer het laadpunt vlakbij de

Buildimax All Risk
Alle risico verzekering Building
De blokpolis die
alles begrepen heeft
Meer info en productfiche op www.axa.be
Dit product Buildimax All Risk is een multirisicoverzekering die de (mede-)eigenaars van een gebouw vanaf 4 eenheden dekt.
Buildimax All Risk werd ontwikkeld door AXA Belgium, een Belgische verzekeringsmaatschappij, en is onderworpen aan het
Belgisch recht. Het verzekeringscontract wordt afgesloten voor een duur van één jaar met de mogelijkheid tot stilzwijgende
verlenging. Aarzel niet om een beroep te doen op je verzekeringstussenpersoon voor meer informatie of om een offerte te vragen.
Deze laatste staat voor je klaar en is het best geplaatst om je raad te geven over wat voor jou het meest geschikt is. Wij verzoeken
je om de algemene voorwaarden en de productfiche vóór onderschrijving te lezen. Hierin worden de voorziene dekkingen en
garantielimieten en uitsluitingen vermeld. Je kan deze documenten gratis verkrijgen op axa.be of bij je verzekeringstussenpersoon.
Niet tevreden over iets? Contacteer ons via customer.protection@axa.be. Indien je niet akkoord gaat met de voorgestelde
oplossing, kan je je richten tot de Ombudsman van de verzekeringen, de Meeûsplantsoen 35 te 1000 Brussel.
AXA Belgium, nv van verzekeringen toegelaten onder het nr. 0039 om de takken leven en niet-leven te beoefenen (KB 04-07-1979, BS 14-07-1979) • Maatschappelijke zetel: Troonplein 1,
B-1000 Brussel (België) www.axa.be • Tel.: 02 678 61 11 • KBO nr.: BTW BE 0404.483.367 RPR Brussel • 7.06.7176 - 0720. V.U.: G. Uytterhoeven, AXA Belgium nv, Troonplein 1, 1000 Brussel (België).

12 Editie mei - juni
meterkast kan worden geplaatst en de
bekabeling door een dergelijke kabelgoot
geleid kan worden, zijn de installatiekosten
beperkt. Deze kosten stijgen wanneer
het niet mogelijk is om de kabels van het
laadpunt door de kabelgoot te leiden, of
wanneer de afstand tussen het laadpunt en
de meterkast groter wordt.
Opgelet: laadkabels kunnen storingen
veroorzaken bij telefoon- en internetkabels.
Beter een voorgeschreven afstand bewaren.
• Is de aanwezige capaciteit toereikend?
Hoe wordt dit berekend? Quid indien
niet toereikend? Bekijk de mogelijkheid
met de netbeheerder (Fluvius) om een
230V/400V-checker online te plaatsen.
De aanpassingen aan de aansluiting gaan
altijd via een offerteaanvraag.
• Quid met de kostprijs? Best een
voorafgaandelijke studie laten
opmaken door de energieleverancier
“ Ofwel groene
stroom kopen,
ofwel eigen
zonnepanelen!
van het gebouw.
• Kunnen alle auto’s die bvb gelijktijdig
’s nachts moeten opladen wel degelijk
bediend worden? De netbeheerder gaat
uit van 11 kW per laadplek, gecorrigeerd
met een gelijktijdigheid van 0,5 indien
de bewoners er typisch > 5u geparkeerd
staan, en een gelijktijdigheid van 0,25
indien de bewoners er < 5u blijven.
Is een veto mogelijk?
Bij de installatie van een privatieve laadpaal,
met alle kosten voor de installerende
eigenaar is geen individueel veto mogelijk;
conform artikel 3.82 BW kan de VME enkel
verzet aantekenen (zie hieronder). Maar
opgelet: de informatieprocedure van de wet
op de mede-eigendom (artikel 3.82 BW)
alsook de richtlijnen m.b.t. de brandveiligheid
dienen stip nageleefd te worden. Dit zou
systematisch door de installateur van laadpalen
moeten gecontroleerd worden vooraleer over
te gaan naar de installatie van een laadpunt in
een ondergrondse gemeenschappelijke garage.
Bij de installatie van een gemeenschappelijk
systeem voor iedereen toegankelijk, is de
wettelijke vereiste meerderheid van 2/3de
van de aanwezige en vertegenwoordigde
mede-eigenaars op de AV. Let op: een
benadeelde mede-eigenaar kan zich dan
binnen de 4 maanden wenden tot de
Vrederechter (Art. 3.92-§3 NBW)
Wet op de mede-eigendom
Art. 3.82 Veranderingswerken (Art. 577-2-§10
OBW)
§2. Bovendien hebben individuele medeeigenaars
en erkende nutsoperatoren het
wettelijke en kosteloze recht om kabels,
leidingen en bijhorende faciliteiten in of op de
gemene delen aan te leggen, te onderhouden
of te hernieuwen, in de mate dat deze werken
tot doel hebben om de infrastructuur voor
de eigenaar of eigenaars en gebruikers
van de betrokken private delen op het vlak
van energie, water of telecommunicatie te
optimaliseren en in de mate dat de andere
individuele mede-eigenaars of, in voorkomend
geval, de vereniging van mede-eigenaars,
hiervan geen financiële lasten moeten

PROPERTYTODAY
13
dragen. Degene die voor eigen rekening
deze infrastructuur heeft aangelegd, blijft
eigenaar van deze infrastructuur die zich in de
gemeenschappelijke delen bevindt.
Daartoe zendt de individuele mede-eigenaar
of de operator minstens twee maanden
voorafgaand aan de aanvang van de
werken aan alle mede-eigenaars of, indien
er een syndicus is, aan deze laatste per
aangetekende zending waarin het adres van
de afzender is vermeld, een beschrijving van de
voorgenomen werken en een rechtvaardiging
van de optimalisatie van de voorgenomen
infrastructuur. De mede-eigenaars of, in
voorkomend geval, de vereniging van medeeigenaars
kunnen beslissen om zelf werken ter
optimalisatie van de infrastructuur uit te voeren,
in welk geval zij op de in dit lid vermelde wijze
de andere mede-eigenaars en de operator op de
hoogte moeten brengen van hun voornemens.
Deze werken nemen een aanvang binnen zes
maanden na ontvangst van hun aangetekende
zending.
Op straffe van verval van hun rechten, moeten
de mede-eigenaars of, in voorkomend geval,
de vereniging van mede-eigenaars binnen
twee maanden na de ontvangst van deze
aangetekende zending verzet aantekenen tegen
de voorgenomen werken via een aangetekende
zending aan de afzender en dit op grond van
een rechtmatig belang. Een rechtmatig belang
doet zich voor in volgende situaties:
• er bevindt zich reeds dergelijke
infrastructuur in de betrokken
gemeenschappelijke delen in het gebouw,
of;
• de infrastructuur of de werken tot realisatie
ervan veroorzaken belangrijke schade op
het vlak van het uitzicht van het gebouw
of de gemeenschappelijke delen, het
gebruik van de gemeenschappelijke delen,
de hygiëne of de veiligheid ervan, of;
• geen optimalisatie van de infrastructuur
resulteert uit de voorziene werken
of de voorziene werken verzwaren
de financiële lasten van andere
mede-eigenaars of gebruikers.
Degene die deze infrastructuur aanlegt,
onderhoudt of vernieuwt, verbindt zich ertoe
om de werken uit te voeren op de wijze die de
minste hinder veroorzaakt aan de bewoners
en hierover met de andere mede-eigenaars of,
indien er een syndicus is, met hem te goeder
trouw te overleggen. De mede-eigenaars,
de bewoners of, indien er een syndicus is
deze laatste, kunnen te allen tijde de werken
opvolgen en hierover informatie opvragen bij de
betrokken mede-eigenaar of nutsoperator.
Facilitator laadinfrasctructuur
voor de regio Brussel
Hebt u vragen over laadpalen als het gaat
om veiligheid, toepasselijke regelgeving,
installatiekosten of aansluiting op het
netwerk? Particulier of bedrijf, voortaan
kunt u een beroep doen op de facilitator
laadinfrastructuur! Hij zal al uw vragen
beantwoorden en u in sommige gevallen
zelfs gratis begeleiding op maat bieden.
Doelstelling?
De facilitator biedt bedrijven en particulieren
die daarom verzoeken gratis individuele
begeleiding bij de installatie van laadpalen
voor elektrische voertuigen. Doel:
bijdragen aan een versnelde invoering van
laadinfrastructuur buiten de weg.
Deze dienst is bedoeld als aanvulling op
andere reeds door het Gewest aangeboden
facilitators, met name de facilitator Mobility
Coachopent een nieuw venster, die actief
is in de modal shift van particulieren, de
facilitator Mobility & Fleet, die de verbetering
van het mobiliteitsbeheer en de elektrificatie
van het wagenpark van bedrijven en
overheidsinstanties ondersteunt, en ten
slotte de facilitator ‘Cobrace’, die onder
meer aanvragers van milieuvergunningen
kan informeren over de mogelijkheid om
hun ‘bedrijfsparkeerplaatsen’ openbaar te
maken of ter beschikking te stellen van
omwonenden.
Voor wie?
De facilitator kan worden gecontacteerd
door particulieren, bedrijven of organisaties
met een vraag over het opladen van
elektrische voertuigen.
Hoe doet u een beroep op de facilitator?
Wilt u begeleid worden door de facilitator
of gewoon een vraag stellen? Neem contact
met hem op via dit e-mailadres: facilitator.
laadinfra@leefmilieu.brussels
De steun van de facilitator
laadinfrastructuur is een volledig
gratis dienst van Leefmilieu Brussel.
De rol van facilitator wordt
opgenomen door Sweco en The New
Drive (deze adviesbureau’s kunnen
hun expertise inzetten voor partijen
buiten het Brussels Gewest).
https://www.swecobelgium.be/onzediensten/mobiliteit-en-infrastructuur/
https://www.thenewdrive.be/
info
UVS (Unie van Syndici)
info@unievansyndici.be
Met de medewerking Brussel
Leefmilieu
Facilitator laadinfrastructuur
PROPERTYTODAY

DÉ BETROUWBARE SPECIALIST VOOR DAK EN GEVEL
Een zaakvoerder - aannemer die zelf op de werf staat met meer dan 25 jaar
ervaring en een bekwaam team is wellicht een goede garantie voor het correct
en vakbekwaam uitvoeren van de werken. Vakbekwaamheid is natuurlijk een
belangrijke vereiste ten aanzien van een aannemer in een renovatiedossier. Met
een kleine 30 jaar ervaring weet Alain Durieux te putten uit een rijke ervaring
in de praktijk. Dat het bedrijf zijn naam draagt, laat zien dat hij er de trotse
vaandeldrager van is.
Durieux Dak- en Gevelwerken is een Gentse onderneming actief van aan de kust
tot in de Brusselse rand. Zowel particulieren als VME’s kunnen bij Durieux Daken
Gevelwerken terecht. Het team bestaat uit verschillende vakmannen met elk
hun eigen specialisatie. Van kleine woningen tot grote appartementsblokken, bij
Durieux Dak- en Gevelwerken ben je aan het juiste adres!
LAST VAN BETONROT? WEES ER SNEL BIJ!
Betonrot treedt op wanneer water en zuurstof reageren met het wapeningsstaal
binnenin (minderwaardig) beton. Het staal gaat corroderen en het beton verliest
zijn stabiliteit. Zodra je betonrot herkent, haal je er best één van hun specialisten
bij die zo snel mogelijk actie onderneemt. Doe je dit niet dan zal dit enkel verder
escaleren met verscheidene gevolgen zoals bv. het dalen van de berekende
draagkracht.
Betonrot kent heel wat oorzaken waarvoor elk een specifieke aanpak nodig is. Durieux Daken
Gevelwerken pakt niet alleen het vochtprobleem aan maar biedt u een totaalservice.
Zo wordt de geleden schade hersteld: beschadigde bakstenen, loskomend pleisterwerk…
Het gespecialiseerde team staat klaar om uw beton weer on point te brengen!
5 REDENEN WAAROM ONZE KLANTEN VOOR DAKWERKEN DURIEUX KIEZEN
Secuur vakmanschap
aan eerlijke en
transparante prijzen
Gespecialiseerde
totaalservice
voor dak- en
gevelwerken
15 jaar garantie
op dakwerken
Binnen de dag
antwoord
op offerteaanvraag
Snelle service
en opvolging projecten
Voor meer info of een gratis offerte
www.dakwerkendurieux.be
Contacteer ons vrijblijvend op
0800 99 286
of
info@dakdurieux.be

PROPERTYTODAY
15
03
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.
Wat kan BTV voor u betekenen?
Het beste is om op voorhand de twee
aspecten van elektriciteit en brandveiligheid
grondig na te kijken.
Dit kan door de risicoanalyse die BTV
aanbiedt. BTV bekijkt de elektrische
mogelijkheden qua vermogen in het
gebouw en zal daarenboven ook de
brandveiligheidsaspecten in kaart brengen
rond het plaatsen van laadpalen in uw
gebouw.
Zo bent u op voorhand, als vereniging van
mede-eigenaars, goed geïnformeerd of
het technisch mogelijk is om een laadpaal
of meerdere laadpalen te plaatsen in de
ondergrondse garages.
De gemeenschappelijke elektrische
installatie zal vaak worden aangesproken
om de laadpalen te voeden. Deze moeten in
orde zijn met Boek 1 – (K.B. 8/9/22019).
Bij de plaatsing van deze elektrische
laadpalen komt het energieaspect van het
gebouw ook aan bod. Met het EPC van
de gemeenschappelijke delen wordt het
gebouw energetisch geanalyseerd en de
mogelijkheden om alternatieve vormen van
energielevering kunnen zo aan bod komen.
Dit kan bijvoorbeeld in combinatie met
zonnepanelen.
BTV zorgt voor de elektrische keuringen,
de (brand)risicoanalyse en BTV kan ook het
EPC gemeenschappelijke delen opstellen.
Zo heeft u al de puzzelstukjes bij elkaar om
gemeenschappelijk het vraagstuk rond de
laadpalen te bespreken op de algemene
vergadering.

PROPERTYTODAY
17
04
Ultraperformant
internet komt naar
uw gebouwen!
Fiber komt naar uw gebouwen en dat
is goed nieuws. Met fiber kunnen jullie
eigenaars en bewoners immers veel stabieler
surfen, downloaden, streamen en gamen.
Echt comfortabel, zelfs wanneer het hele
gezin tegelijk online is.
De verwachtingen naar fiber toe zijn
groot want de wereld staat niet stil. De
digitalisering schakelt een versnelling hoger,
telewerken raakt goed ingeburgerd. Het
begon omdat het moest, maar ook na de
versoepelingen gaan we waarschijnlijk geen
5 dagen per week terug naar kantoor.
Domotica doet ook zijn intrede in
gebouwen: beheer van bewakingscamera's,
liften, toegangsdeuren, verwarming, enz...
Voor een flatgebouw is de kwaliteit van de
internetverbinding essentieel geworden.
België is zijn achterstand aan het
inlopen!
België heeft misschien wat achterstand
opgelopen tegenover andere Europese
landen, maar nu groeit zijn bereik het snelst
in Europa dankzij enorme investeringen
en investeringspartnerschappen. Het
doel is ambitieus: tegen 2028 de meer
landelijke gebieden bereiken en 70% van
het grondgebied bestrijken, d.w.z. vrijwel
100% van de appartementen. Daartoe heeft
Proximus zijn krachten gebundeld met
andere ervaren bouwers van fibernetwerken.
Het gaat onder meer om Fiberklaar in
Vlaanderen dat tegen 2028 mikt op anderhalf
miljoen aangesloten woningen en Unifiber in
Wallonië dat, tegen 2028, 500.000 woningen
van fiber wil voorzien.
Meer dan 35 steden zijn al
voorzien van fiber
Vandaag ligt er al fiber van Proximus in meer
dan 35 Belgische steden en gemeenten,
waaronder Antwerpen, Oostende, Brussel,
Gent, Knokke-Heist, Brugge, goed voor een
bereik van ongeveer 10% van het land.
En in uw gebouwen? Fiber wordt snel
uitgerold, om te testen of uw adres in
aanmerking komt voor fiber, surft u naar
proximus.be/fibercheck
Hoe raakt fiber tot binnen in de
gebouwen?
Via de gevel of via een sleuf door de
technische ruimte in het gebouw. Vervolgens
wordt vanuit de verticale schacht of de
traphal een discrete en zeer dunne kabel
naar elke verdieping gelegd. Tijdens zijn
voorbereidende bezoek bepaalt de technicus
samen met u de beste oplossing om de
appartementen met elkaar te verbinden. Zo
worden eigenaars en/of huurders zonder
ongemak aangesloten.
Wie betaalt?
De kosten voor de fiberuitrol worden
volledig door Proximus gedragen. Van de
installatie in de gemeenschappelijke ruimtes
tot het interieur van elk appartement. De
mede-eigenaars hoeven niets te betalen. De
installatie en activering zijn dus gratis. Een
grote troef voor wie in het gebouw woont!
Daarna zal iedereen zijn eigen fiberpack
kunnen kiezen. Het Proximus-netwerk staat
voor 100% open voor andere operatoren.
Specifieke begeleiding voor
syndici
In alle fasen wordt nauw overlegd met de
syndicus van het gebouw. Er werd trouwens
een speciale cel opgericht om hem hierin
te begeleiden en gepersonaliseerde
administratieve follow-up te garanderen.
Meer specifieke informatie voor syndici: www.
proximus.be/fiberinmijngebouw
Nog vragen? Contacteer Proximus op 0800
30307 of via e-mail naar syndic@proximus.com
Wij zullen aanwezig zijn op het Salon
van de Mede-eigendom in 2022.
Op 17 november zullen we het
genoegen hebben velen van u te
ontmoeten op het Salon van de
Mede-eigendom. Een constructief
moment van professionele
uitwisseling waarbij wij u de
verschillende manieren zullen tonen
om glasvezel in uw gebouwen aan te
sluiten en we al uw praktische vragen
beantwoordden.

18 Editie mei - juni
05
Parlementaire
hoorzitting van
08 maart 2022 –
Aanbevelingen
van de UVS
Eerst en vooral willen wij de Klimaatcommissie bedanken om ons advies te vragen m.b.t. het voorstel
tot resolutie tot vereenvoudiging en stimuleren van energetische ingrepen in appartementsgebouwen
in gedwongen mede-eigendom. De behoefte aan energierenovatie in appartementsgebouwen is
overduidelijk geworden en kan niet meer in twijfel getrokken worden. De verderzetting van onze
business as usual zal de ambities voor 2050 onhaalbaar maken.
Als eerste is het belangrijk om rekening
te houden met twee essentiële
remmingen die verband houden met
een economische vaststelling die een
impact heeft op de energie-evolutie in
mede-eigendom. Enerzijds de afname
van de koopkracht, anderzijds de lange
duur van het besluitvormingsproces
in mede-eigendom, daar komt nog
de complexiteit van het beroep van
syndicus en de stagnatie van het
honoraria waardoor het beroep van
syndicus een knelpuntberoep is
geworden.
Op economisch vlak hebben wij
allemaal te maken met forse inflatie;
de prijs van basisbehoeften (benzineelektriciteit
basisvoedselproducten) blijft
stijgen en neemt een steeds grotere
plaats in op het huishoudbudget. Het
onmiddellijke effect is een toename
van de armoede in het algemeen en vooral
brandstofarmoede.
We zien dat wonen in een
appartementsgebouw, dat ooit als de
goedkoopste huisvestingsoptie werd
beschouwd vanwege het delen van de
kosten tussen alle mede-eigenaren, de
duurste optie is geworden, vooral voor
mensen met een laag inkomen, ziek of
gepensioneerd. Voorbeeld: een gebouw
- 5 jaar oud: driemaandelijkse kosten voor
een gepensioneerde mede-eigenaar: €
650 per kwartaal = ± € 163,00 per maand,
de bijdragen voor het reservefonds en/of
diverse werkzaamheden niet meegerekend...
Op een pensioen van zelfstandige van
€ 1.100… betekent dit 20% van het
maandbudget!
Wij kennen allemaal de centrale plaats
van syndici in het beheer van gebouwen.
Toch is het een knelpunt beroep
geworden. Hiervoor zijn er o.a. twee
belangrijke redenen. Aan de ene kant
de vermenigvuldiging van taken en hun
complexiteit sinds de wetswijzigingen van
2010. Aan de andere kant de stagnatie van
de basisvergoedingen die de afgelopen 25
jaar nauwelijks zijn gestegen (!): " in bepaalde
regio’s factureren syndici nog steeds van 12
tot 15 € per maand per appartement. In de
grote steden varieert het tussen de 17 en 20
euro per maand ”. (Ref Property Today - editie
5 / feb. 2021)
Voor wat betreft de vergoedingen m.b.t.
bijkomende prestaties, voor diensten
die betrekking hebben op werken in het
algemeen, is er geen barema, geen richtlijn,
geen uniformiteit. Voor de opvolging van
de werken staat het elke syndicus vrij om al
dan niet een ereloon te vragen. Vanwege de
tijdrovende investering die dergelijk werk

PROPERTYTODAY 19
met zich meebrengt, vragen de meeste
syndici meestal een extra vergoeding
van de AV, afhankelijk van de orde van
grootte van het werk. Het is duidelijk dat
niemand op voorhand kan weten hoeveel
tijd hij op een werf zal doorbrengen voor
de opvolging van de problemen en de
oplevering. De vergoeding is voornamelijk
in regie. Idem voor aanvraagdossiers voor
kredieten die zeer zware administratieve
dossiers zijn.
Tot slot weet iedereen dat een beslissing
over grote werken nooit in de loop van één
jaarlijkse AV kan worden genomen. Het vergt
enkele bijkomende AV’s (buitengewone AV’s)
die een meerprijs met zich meebrengen
voor de VME en niet altijd welkom is voor de
mede-eigenaars.
Daarom hebben wij de Klimaatcommissie
een aantal wetswijzigingen voorgesteld
die zouden kunnen werken in het
voordeel van de uitbreiding van de
financieringsmethoden en het versnellen
van het besluitvormingsproces.
Het is volgens ons essentieel om te focussen
op de volgende essentiële punten: de
financieringswijzen van de werken de wet op
de mede-eigendom (de bevoegdheden van
de syndici en het besluitvormingsproces)
Financieringsmethoden
1/ Reservefonds
Wij herhalen ons standpunt met
betrekking tot het reservefonds: de
berekeningsgrondslag van BW art 3.86-§3
is variabel en ontoereikend. Momenteel
moet het "vijf procent van alle gewone
gemeenschappelijke uitgaven van het
vorige boekjaar" vertegenwoordigen.
Daarom stellen wij een wijziging voor van
de grondslag voor de berekening van het
reservefonds op basis van bij voorbeeld een
vaste percentage van de verzekerde waarde
van het gebouw. De basis van de berekening
wordt dus een vast bedrag dat niet elk jaar
verandert. Voor de syndici betekent dit een
vereenvoudiging van het financieel beheer,
en voor de mede-eigenaars wordt het
makkelijker budgetteren.
Bovendien is de opt-out die in AV met vier
vijfden meerderheid kan worden gestemd,
voor de hele VME voorzien. Wij stellen voor
om deze opt-out te individualiseren: deze
moet niet globaal zijn voor de ganse VME,
maar individueel, zodat mensen die willen
sparen dit kunnen doen.
Ten slotte is het duidelijk dat het bedrag van
het reservefonds meestal onvoldoende is
voor significante werkzaamheden: het is dus
meestal incidenteel en kan alleen dienen als
aanvulling en/of bewijs van goodwill voor
financiële instellingen.
2 / Cash-In opties: optoppen (optopping)
Deze aanpak is bruikbaar in het kader
van het betonstop en de verdichting van
steden. In sommige gevallen levert de
bouw van extra hoogbouwappartementen
aanzienlijke inkomsten op voor de VME’s.
Dankzij de verkoop van het dak aan een
derde om het gebouw te verhogen, zou
deze aanzienlijke instroom van fondsen de
VME in staat kunnen stellen om de nodige
energieverbeteringen door te voeren zonder
eigen middelen te gebruiken.
De “optopping” moet daarom sterk worden
bevorderd en gekaderd, door bijvoorbeeld
bij de indiening van de aanvraag,
een voorwaarde voor voorafgaande
toestemming in te voeren met als doel
de VME te verplichten om deze “cash-in”
uitsluitend of gedeeltelijk te gebruiken voor
energetische renovaties.
3 / Optie “geen onkosten”: derde
investeerders/ESCO
Het systeem van derden-investeerders is
het wondermiddel voor syndici en medeeigenaars.
De derde-investeerder brengt
immers zowel de technische kennis als de
financiële middelen. Hij heeft de knowhow
en het budget! Voorbeeld: de ESCO's (Energy
Service Company).
Concreet is er dus geen enkel financiële
last van de VME bij aankoop, geen
onderhoudskosten en andere herstellingen,
geen werkoverlast voor de syndicus, geen
architect- of ontwerpkosten. De medeeigenaars
blijven dezelfde energetische
kosten betalen, wat hun budget niet
verhoogt met als gevolg minder risico om
in energiearmoede te vallen. De derdeinvesteerder
heeft het voordeel dat hij met
een volledig dossier, zowel technisch als
financieel, bij de AV toekomt. Dit heeft als
voordeel dat het besluitvormingsproces
wordt verkort.
De meeste mede-eigenaars zullen sneller
akkoord gaan met een project dat niet alleen
nuttig is maar ook geen impact heeft op
hun financiën. Het project kan daarom in
één of twee AV's worden voorgesteld en
goedgekeurd.
4 / VME kredieten: de steun van de
banken
Tot op heden is er een groot gebrek aan
motivatie onder de syndici voor wat betreft
hun betrokkenheid bij aanvraagdossiers
voor VME leningen. Wij zien hiervoor
twee belangrijke redenen. Enerzijds de
administratieve lasten en de tijd die aan
deze dossiers wordt besteed. Anderzijds de
magere vergoeding of zelfs het uitblijven van
een vergoeding van de syndicus voor deze
dossiers.
Een kort onderzoek leert ons dat syndici
geen vergoeding vragen voor de kosten
van dossiers die betrekking hebben op een
VME lening. Een minderheid vraagt ​een
uurtarief. Het is duidelijk dat banken een
belangrijke rol spelen bij het faciliteren van
VME leningen en het ontlasten van syndici.
Bijvoorbeeld door het openen van een
rekening per lening en per gebouw om
zodoende de controle van de maandelijkse
terugbetalingen van mede-eigenaars. Op
deze manier zou de bank direct op de
hoogte zijn van de achterstanden. Dit zou de
opvolging faciliteren, wat ook een voordeel is
bij verandering van syndicus.
In het geval van overdracht van het kavel,
moet het contract de volgende twee
opties bevatten: a) het saldo zonder
wederbeleggingsvergoeding terugbetalen
b) het saldo in onderling akkoord op naam
van de koper plaatsen, die de resterende
maandelijkse afbetalingen op zich zal
nemen.
Individuele hypothekenleningen;
een optie om te promoten!
Om dramatische situaties te vermijden, die
sommige mede-eigenaars zouden dwingen
hun eigendom te verkopen omdat zij de
gemeenschappelijke lasten niet meer
kunnen betalen, is het volgens ons zinvol
om individuelen hypothecaire kredieten te
verlenen, voor het bedrag van hun deelname
in de kosten van de energetische renovatie
van hun residentie. Deze leningen zouden
over een langere periode kunnen worden
afgelost dan deze van de VME, zelfs tot de
verkoop/overdracht van hun kavel in de

20 Editie mei - juni
verre toekomst. (20-30 jaar later)
Besluitvormingsproces en
vereiste meerderheden
Verplichte conformiteit van de
technische installaties
Wij stellen voor om de wettelijke opdracht
van de syndicus aanzienlijk uit te breiden
door de verplichting in te voeren om de VME
installaties, binnen de door de wet gestelde
termijnen, in conformiteit te brengen met de
vigerende wetten en normen.
De volgende toevoeging is volgens ons
zinvol; artikel 3.89-§5-1° BW ; en om alle
wetten, technische en energetische normen
die op het grondgebied van kracht zijn na te
leven. Dit zou de syndicus in staat stellen
om prijsopgaven voor verplichte werken
op te vragen en deze met een absolute
meerderheid te laten goedkeuren.
Uitbreiding van het toepassingsgebied
van artikel 3.82 BW betreffende de
erkende nutsoperatoren
Sedert 2018 is de vereiste gekwalificeerde
meerderheid voor werken in de
gemeenschappelijke delen van drie vierden
naar twee derde gezakt. Voor wettelijk
opgelegde werken is zelfs de absolute
meerderheid van toepassing. Indien de
energetische renovaties niet als wettelijk
opgelegde werken worden beschouwd,
blijft de vereiste gekwalificeerde
meerderheid op twee derde van toepassing.
Bovendien is dit artikel dubbelzinnig omdat
het suggereert dat de mede-eigenaars
bijvoorbeeld tegen de toepassing van een
wet zouden kunnen stemmen die hen te
duur zou lijken.
Daarom achten wij het noodzakelijk om twee
wijzigingen in dit artikel aan te brengen:
1. Art 3.88-§1-1°b): "energetische
renovaties " toevoegen: "over alle werken
betreffende de gemene delen, met
uitzondering van de wettelijk opgelegde
werken, de energetische renovaties, en
de werken tot behoud van het goed en
daden van voorlopig beheer, waartoe
kan worden besloten bij volstrekte
meerderheid van de stemmen van de
aanwezige of vertegenwoordigde medeeigenaars.”
2. Art 3.88-§1-1°b): Toevoeging van een
verklarende paragraaf: betreffende de
wettelijk opgelegde werken en de werken
tot behoud van het goed en daden
van voorlopig beheer, zal de stemming
uitsluitend betrekking hebben op de
aanwezige offertes.
Het besluitvormingsproces faciliteren
door schriftelijk te stemmen voor de AV
Over sommige grote renovatieprojecten
wordt soms pas besloten na drie jaarlijkse
AV's; drie jaar dus... Omdat de intermediaire
AV's (buitengewone AV’s genoemd) extra
prestaties van de syndicus vergen zijn
deze onderworpen aan een bijkomende
vergoeding variërend tussen € 250 en € 500
of meer, afhankelijk van de grootte van de
VME. Dit proces moet worden verkort.
Daarom stellen wij de volgende wijzigingen
voor:
1/ Zoals in Frankrijk, de mogelijkheid
voor schriftelijke besluitvorming
permanent toevoegen in artikel 3.87-
§11 BW: bijvoorbeeld:
“Bovendien kunnen de mede-eigenaars,
voorafgaand aan de algemene vergadering,
schriftelijk stemmen door middel van een
bij de oproeping behorend stemformulier
dat door de syndicus is opgesteld. Deze
stembrieven tellen mee in de berekening van
het dubbele aanwezigheidsquorum”.
2/ Het gebruik promoten van de wettelijke
mogelijkheid om een ​mandaat te geven
aan de Raad van Mede-eigendom
om de syndicus te begeleiden en
beslissingen te nemen buiten de AV (dus
1 AV is voldoende). Dit kan erg handig
zijn om bij grote mede-eigendommen
informele bijeenkomsten snel te
organiseren.
“ Brussel laat VME’s
toe om massaal
in herbruikbare
energieën te
investeren!
De aansprakelijkheid van de medeeigenaars
verhogen in geval van
weigering om de geldende wetten en
normen toe te passen
Om ervoor te zorgen dat de verplichte
energiewerken in de VME worden uitgevoerd,
zou ten slotte een bepaalde aansprakelijkheid
van de VME in de wet ingevoerd moeten
worden, dit voor het geval deze laatste tegen
de toepassing van de wet of de geldende
normen zou stemmen.
De wet voorziet enkel en alleen in de
aansprakelijkheid van de syndicus, hetgeen
een gebrek aan evenwicht inhoudt. Wanneer
de syndicus door de AV wordt verhinderd om
de verplichte moderniseringen uit te voeren,
kan hij daarna niet verantwoordelijk worden
gehouden voor het niet respecteren van de
verplichten modernisering. De syndicus is
niet wettelijk bevoegd om de beslissingen
van de AV naast zich neer te leggen, zelfs niet
in het belang van de VME. Bovendien loopt
hij daarbij het risico zijn mandaat te verliezen,
wat voor hem ongelukkige financiële
gevolgen kan hebben.
Om VME’s te motiveren om de nodige
energierenovaties uit te voeren, zou het
wenselijk zijn om een sanctiesysteem
opnieuw in te voeren. Wij denken aan de
herinvoering van de strafpunten zoals
een paar jaar geleden in het kader van de
dakisolatienorm, waarbij de VME in haar
geheel niet-conform kon verklaard worden
voor het verhuren van appartementen.
Brussel: een stap voor op Vlaanderen?
Het huidige wettelijke kader in Brussel laat
appartementsgebouwen toe om massaal
te investeren in “hernieuwbare energie”-
installaties zoals warmtekrachtkoppeling
(WKK), fotovoltaïsche zonnepanelen en
windturbines.
Hoewel de opbrengsten van deze
installaties de goedkeuring op de Algemene
Vergadering vergemakkelijken, lijden deze
projecten onder het huidige afwijkende
kader dat beperkt is in de tijd (twee jaar).
Dit houdt in dat de syndicus elke twee jaar
de uitbreiding van de energiegemeenschap
moet aanvragen. Bovendien, zonder de
zekerheid van deze verlenging zijn de derde
investeerders niet happig om aanzienlijke
kosten te maken zonder garantie over de
duurzaamheid van de vergunning.
De Europese richtlijn “Energiegemeenschap”
(EU/2019/944), overgenomen in de
Verordening van Brussel van 23 juli 2018 –
art. 89, is niettemin de essentiële hoeksteen
voor het bereiken van de doelstellingen

PROPERTYTODAY
21
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.
van renovatie van het Brusselse
gebouwenbestand.
De UVS (Unie van Syndici) en de UDS stellen
daarom voor om deze afwijkende regeling
om te zetten in een definitieve wetgeving. Dit
is simpelweg een manier om grootschalige
renovatiewerken te financieren, zonder
de staatskas te belasten. Bovendien wordt
de energie geproduceerd in eigen land,
wat ons verlost van de internationale
energieafhankelijkheid.
Een sprekend voorbeeld is de VME Marius
Renard in Anderlecht; € 260.000 aan
jaarlijkse netto inkomsten zonder dat de
mede-eigenaars ook maar één euro hebben
geïnvesteerd!
• Jaarlijkse productie groene
stroom: 1,2 GWh
• Jaarlijkse besparing dankzij
eigen elektriciteitsverbruik van
gemeenschappelijke installaties: € 35.000
• Jaarlijks een deel van de
Groenestroomcertificaten behalen: € 35.000
• Inkomsten uit de jaarlijkse doorverkoop
van zelf opgewekte elektriciteit aan de
bewoners van de Residentie: € 170.000
• Jaarlijkse btw-recuperatie op de
door de WKK-installatie verbruikte
primaire energie: € 20.000
De UVS en de UDS vestigen de aandacht
op het feit dat dit de jaarlijkse productie
van groene energie is uit één enkel
appartementsgebouw in het Brussels
Gewest. Met de gegenereerde inkomsten
zal deze VME verder investeren in 550m²
fotovoltaïsche zonnepanelen en 24 nieuwe
generatie windturbines ontwikkeld door het
bedrijf Sonaca ... dit zal de jaarlijkse productie
van groene elektriciteit op 1,4 GWh brengen ...
Managimm, syndicus van flatgebouwen
in het Brussels Gewest, beheert een
twintigtal residenties uitgerust met
installaties voor “hernieuwbare energie”.
Dit vertegenwoordigt een geïnstalleerd
vermogen van 1 MW. Wist je dat de
kernreactor van Doel 1 maar een vermogen
van 433 MW vertegenwoordigt? Het is dan
ook duidelijk dat het Brussels Vastgoedpark
op zich een geloofwaardig alternatief kan
vormen voor hernieuwbare energie voor de
sluiting van deze kernreactor die dateert uit
1969...
Wij zijn van mening dat het absoluut
noodzakelijk is om een ​permanent wettelijk
kader te creëren en om het publiek over de
bestaande mogelijkheden te sensibiliseren.
info
Voor UVS (Unie van Syndici) - UDS
(Union des Syndics)
Dominique Krickovic
Directeur UVS
Voorzitter UDS
Vincent Spruytte
Ondervoorzitter UDS
PROPERTYTODAY

22 Editie mei - juni
06
Akoestische overlast
in mede-eigendom
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.
In de Brusselse regio is lawaai een grote ergernis voor
de bewoners. Autoverkeer, vliegtuigen, sirenes en
bouwplaatsen zijn de belangrijkste bronnen, maar voor
de bewoners van flatgebouwen is er ook het lawaai
van aangrenzende appartementen en bijgebouwen,
geproduceerd door de bezetting zelf (stem, voetstappen,
muziek, huisdieren, enz. .) of gegenereerd door machines
(wasmachine, televisie, ventilatie, lift, CV enz.).

PROPERTYTODAY 23
De Covid-19-crisis heeft het fenomeen
versterkt, waarbij opsluitingen en telewerken
het gebruik van huisvesting hebben
veranderd en de tijd die thuis wordt
doorgebracht, hebben vergroot. Homegrade
constateert dit regelmatig tijdens bezoeken
aan huisvesting en ondersteuning van
particulieren bij hun projecten om hun
eigendom te verbeteren.
Een aanzienlijke impact op de
gezondheid
De impact van geluid op de gezondheid is zo
groot dat de Wereldgezondheidsorganisatie
het als een groot milieurisico bestempelt.
Het veroorzaakt slaapstoornissen,
concentratieverlies, stress en zelfs ernstigere
effecten op het lichaam, met negatieve
gevolgen voor de familie en professionele
omgeving en voor de relatie tussen buren.
Het ontwerp van het gebouw in
vraag
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
is het aandeel huishoudens dat in
appartementsgebouwen woont meer dan
70%, maar deze gebouwen (waarvan bijna
twee derde dateren van vóór 1945) zijn lang
niet allemaal zo ontworpen dat ze optimaal
om kunnen gaan met geluid.
De redenen zijn talrijk:
• De late invoegetreding van een normatief
kader voor de integratie van akoestiek
in de bouw. De nationale norm NBN
S01-400-1 “Akoestische criteria voor
woongebouwen” dateert van 2008 en is
van toepassing op projecten waarvoor een
bouwvergunning vereist is. De eisen van
de vorige normen waren onvoldoende.
• De wijziging van typologieën. De
herenhuizen die te groot waren geworden
voor de behoeften van een huishouden
en tegenwoordig verdeeld in verschillende
appartementen, waren niet ontworpen voor
meerdere gezinnen. Vooral hun vloeren, die
meestal van hout zijn, laten geluid door en
veroorzaken soms ondraaglijke overlast.
• Het slecht ontwerp van de gebouwen.
Dit is het geval bij goedkope
appartementsgebouwen uit de jaren 50,
60, 70, gebouwd vóór het bestaan ​van
de eerste akoestische normen (1977)
• De werken aan het gebouw die de situatie
mogelijks hebben verslechterd.; zoals de
bekabeling van elektriciteit of het bekasten
van leidingen in gemeenschappelijke
muren, het toevoegen van een trap, een lift
of apparatuur die trillingen genereert, enz.
• Het gebrek aan aandacht voor akoestiek
in het algemeen. Dit aspect wordt
nog altijd vaak verwaarloosd, hetzij
door gebrek aan kennis, hetzij om
economische redenen. Het respecteren
van hoge akoestische criteria is nochtans
een waardevol argument bij verhuur
en verkoop. Er rekening mee houden
vanaf de ontwerpfase is gemakkelijker
en ook voordeliger dan achteraf
proberen de problemen op te lossen.
Welk werk voor welk type geluid?
Appartementsgebouwen kunnen last
hebben van verschillende soorten geluid:
Î contactgeluiden geproduceerd door een
bron in direct contact met het gebouw,
zoals voetstappen, bewegende stoelen,
machinetrillingen (ventilatie, lift). Deze
geluiden verspreiden zich door de hele
structuur van het gebouw.
Î omgevingsgeluiden geproduceerd door
gesprekken, televisie, muziek, en waarvan
de trillingen door de lucht en door lichte

24 Editie mei - juni
muren worden overgebracht.
Î repercussiegeluiden (hal en
gemeenschappelijke gangen).
Deze verschillende soorten overlasten worden
afzonderlijk aangepakt. Voor contactgeluid
wordt het stijve contact geëlimineerd door
een flexibel materiaal tussen de bron van
geluidsemissie en de constructie te plaatsen.
Buurtproblemen, hoe te
reageren?
Geluidsproblemen zijn een van de
belangrijkste bronnen van geschillen tussen
buren en kunnen leiden voor de rechtbank
eindigen. Geef in de eerste plaats prioriteit
aan dialoog en bemiddeling.
Welk teksten kan men
raadplegen?
• het huishoudelijk reglement van het
gebouw of het RIO, waarin doorgaans
bepalingen zijn opgenomen met
betrekking tot de rust in het gebouw.
Deze documenten zijn bedoeld voor
alle bewoners en mede-eigenaars
van het gebouw; de verhuurder is
verplicht het onder de aandacht
van hun huurder te brengen.
• het Besluit van de regering van het Brussels
Hoofdstedelijk Gewest dd. 21 november
2002 betreffende de bestrijding van
buurtlawaai, dat drempels voor buurtgeluid
vaststelt volgens uren en buurten.
• Het Burgerlijk Wetboek (voorheen artikel
544, nu geconsolideerd in artikel 3.101
van het nieuwe Burgerlijk Wetboek), dat
bepaalt dat iedereen van zijn eigendom
kan genieten zonder enige overlast
te veroorzaken die verder gaat dan
de normale overlast van de buurt.
• Wanneer de overlast 's nachts wordt
opgelopen (tussen 22.00 uur en 07.00
uur), is er dan sprake van nachtelijk
geluid en moet je de diensten
van de lokale politie bellen.
Om een overleg te vergemakkelijken kan het
nuttig zijn om een ​derde partij in te schakelen,
zoals de syndicus, de gebouwbeheerder,
de gemeentelijke diensten of Federale
bemiddelingscommissie. Het beroep op
de Vrederechter mag alleen als laatste
redmiddel worden beschouwd, omdat het de
betrekkingen tussen partijen aanzienlijk kan
verslechteren.
Voor omgevingsgeluiden (bvb
luchtvaarthinder) kan men trachten de
geluidsenergie af te voeren door middel van
een losse dubbelwand met absorberend
materiaal.
Dit is het massa-veer-massa-effect, dat
handige oplossingen biedt voor wanden en
plafonds die twee woningen scheiden, maar
ook voor leidingen en bepaalde technische
installaties.
De effecten van repercussie worden
behandeld door akoestische
correctietechnieken dankzij de toevoeging
van absorberende oppervlakken.
Kleine investeringen of grote
werken?
Elk van deze principes kan op verschillende
manieren worden toegepast.
Kleine investeringen kunnen soms een reële
impact hebben, zoals het gebruik van glijders
onder stoelen, het plaatsen van een kleed, het
afdichten van deuren en ramen, of gewoon
op pantoffels lopen, het geluid zachter zetten
en de dienstregelingen respecteren, enz.
Het resultaat zal afhangen van de
gevoeligheid van de eiser en de goodwill
van de storende partij. Communicatie tussen
bewoners is daarbij essentieel: door je buren
bij je thuis uit te nodigen, kunnen ze zich
beter een voorstelling maken van de overlast
die ze veroorzaken.
Wanneer gedragsaanpassingen of kleine
investeringen niet voldoende zijn, moet
worden nagedacht over echte akoestische
renovatiewerken.
Bespreek dit eerst onder mede-eigenaars en
vraag dan aan de syndicus om daarover een
agendapunt te voorzien op de agenda van
de volgende algemene vergadering.
Afhankelijk van de behoeften kunnen we
opzetten:
Î akoestische dubbelwanden tussen twee
appartementenwoningen.
Î een zwevende vloer tegen contactgeluid.
Het nadeel is de uitvoering over de vloer bij
de buurman die de overlast veroorzaakt.
Î een vals akoestisch plafond. Het is effectief
tegen omgevingsgeluid, maar veel minder
tegen contactgeluid.
Î een gecombineerde oplossing die beide
soorten overlasten oplost.
Î een "doos in een doos" is interessant
wanneer ingrijpen aan de bron, lees bij
de buren, niet mogelijk zijn. Dit is soms
noodzakelijk maar erg duur, omdat het van
toepassing is op alle muren.
Î tot slot het plaatsen van absorberende
akoestische correctoren indien men de
repercussie in een gemeenschappelijke hal
of een trappenhuis wil dempen.
Meer info: Raadpleeg de Homegradebrochure:
https://homegrade.brussels/
documentation/publications/
Met betrekking tot geluidsoverlast in
verband met technische uitrusting of tertiaire
activiteiten is het in het Brussels Gewest
mogelijk om een ​klacht in te dienen op het
regionale geluidportaal Ruisinfo.
De Cel Omgevingslawaai Brussel
De Cel Omgevingslawaai Brussel zal
metingen ter plaatse uitvoeren op basis van
de Brusselse regelgeving. Overschrijding van
de toelaatbare drempels kan leiden tot een
verplichting om de dader te begeleiden door
een Geluidsbegeleider.
Opgemerkt moet worden dat bepaalde
technische installaties onderworpen zijn
aan een milieuvergunning die moet worden
gerespecteerd.
Hulpmiddelen en remmingen
Het allereerste remming heeft te maken
met de moeilijkheid om een ​buurman te
dwingen om geluidsisolatiewerkzaamheden
in zijn appartement uit te voeren.
Daarnaast zijn de kosten van de
werkzaamheden vaak afschrikkend vanwege
de hoge mate van zorgvuldigheid die bij
de uitvoering noodzakelijk is, alsook de te
verwachten meerprijs voor het herstel van
de binnenafwerking na deze interventie.
Financiële steun wordt aangeboden door het
Brussels Gewest, via de RENOLUTION-premies,
maar de financiële investering blijft aanzienlijk
hoog, en het belang van onberispelijk werk
om het resultaat te bereiken, moet ook de
aannemer motiveren om zijn werf grondig
voor te bereiden en zich door gemotiveerde
partners te omringen.
In akoestiek kan de kleinste fout fataal zijn
voor een goed resultaat.
Î De adviseurs van Homegrade informeren

PROPERTYTODAY 25
en begeleiden gratis particulieren en
kleine VME’s door eventueel op locatie te
komen om naar oplossingen te zoeken.
Homegrade helpt ook met offertes te
analyseren en met administratief bijstand
voor het verkrijgen van premies.
Î Het vinden van een competente
aannemer in dit vakgebied is niet altijd
gemakkelijk. Om hieraan te verhelpen is
een proefproject gestart onder leiding van
Construcity. De bedoeling is op bepaalde
bouwplaatsen, aannemers op technisch
vlak gratis op te leiden en te ondersteunen.
Î Het inschakelen van een gespecialiseerd
ontwerpbureau kan nodig zijn in geval
van complexe situatie. Het werkterrein
van de akoestiek omvat onder meer
algemeen advies, in-situ metingen, het
opstellen van technische voorschriften en
werfopvolging.
Ten slotte kan het bijzonder vervelend zijn om
binnen uw VME een ​technisch en complex
onderwerp als akoestiek aan te pakken.
Neem daarom gerust contact op met
Homegrade voor een correct standpunt.
Handige links
Brusselse verordening inzake buurtlawaai:
www.milieu.brussels
Informatieportaal geluidsoverlast en
bemiddelingsdiensten:
www.ruisinfo.brussels
Brusselse premies: www.renolution.brussels
Pilootproject:
www.guidebatimentdurable.brussels
Brochure “Geluidsisolatie”:
www.homegrade.brussels
info
Céline Baulier & Hélène Dubois
Homegrade
www.homegrade.brussels
PROPERTYTODAY
Meer info op
Nieuw: Easime
Individuele facturatie
van verwarmingskosten
Bent u eigenaar of verhuurder van een appartement? En wordt
het gebouw collectief met gas verwarmd? Met Easime wordt
het warmteverbruik voor elk appartement automatisch individueel
gefactureerd. Zo moet u de verwarmingskosten niet meer opvolgen.
Easime maakt u het leven makkelijker
www.ista.be
in samenwerking met

26 Editie mei - juni
07
De rechten en verplichtingen
van de huurder in het
appartementsrecht
Gelet op de recente toename van beleggingen in vastgoed, met onder meer de bedoeling om
huuropbrengsten te kunnen creëren, en de daaruit voortvloeiende toename van verhuurde kavels in
appartementsmede-eigendommen, is het nuttig om een stand van zaken te geven over de rechten
en verplichtingen van de huurder in een appartementsmede-eigendom. Deze leidraad, die zowel
gebaseerd is op de huidige wetsbepalingen als recente rechtspraak, is dan ook bruikbaar voor de
syndicus, de huurder, de verhuurder en/of andere mede-eigenaars.
A. Voorafgaandelijk: geen onderscheid
naargelang de aard van de
huurovereenkomst
Het appartementsrecht maakt geen
onderscheid naargelang de aard van
de huurovereenkomst. Bijgevolg
gelden de navolgende rechten en
verplichtingen voor elke huurder van
een kavel, ongeacht of het bijvoorbeeld
een gemene huurovereenkomst,
een woninghuurovereenkomst, een
studentenhuurovereenkomst of een
handelshuurovereenkomst betreft.
B. De rechten en verplichtingen
van de huurder die voortvloeien
uit het appartementsrecht
1. De gebondenheid van de huurder
door de statuten
De huurovereenkomst met betrekking
tot een kavel in een appartementsmedeeigendom
wordt gesloten tussen de
eigenaar (of beperkt zakelijk gerechtigde
die bevoegd is om de kavel te verhuren),
enerzijds, en de huurder, anderzijds. Er
ontstaat daarentegen géén overeenkomst
tussen de vereniging van mede-eigenaars of
de syndicus en de huurder, welke relatie dan
ook buitencontractueel is.
Niettegenstaande deze buitencontractuele
band met de vereniging van medeeigenaars
zijn de bepalingen van de statuten
wel rechtstreeks tegenwerpelijk aan de
huurder (artikel 3.93, §1 van het Burgerlijk
Wetboek). Dit impliceert dat de rechten
en verplichtingen uit de basisakte en het
reglement van mede-eigendom, die samen
de statuten vormen, nagekomen moeten
worden door de huurder.
Deze tegenwerpelijkheid van de
statuten die het voorwerp moeten zijn
van een notariële akte, is overigens te
verklaren door de overschrijving van
de statuten in het daartoe bestemde
register op het kantoor Rechtszekerheid
van de Algemene Administratie van de
Patrimoniumdocumentatie, waardoor de
statuten tegenwerpelijk worden aan derden,
inclusief de huurder.
Met andere woorden, zelfs al heeft de
huurder te goeder trouw feitelijk geen

PROPERTYTODAY 27
kennis van de statuten, door deze vorm van
publiciteit wordt de huurder verondersteld
op de hoogte te zijn van de inhoud van de
statuten. Bijgevolg is de huurder gebonden
door de bepalingen van de statuten, zelfs
indien hij deze niet ter kennisname heeft
ondertekend of zelfs indien daarnaar niet
verwezen wordt in de huurovereenkomst.
2. De gebondenheid van de huurder
door het reglement van interne orde en
het notulenregister
Voor het reglement van interne orde, dat
in een onderhandse akte kan worden
opgemaakt en niet noodzakelijk in een
authentieke akte vastgelegd moet worden,
en het register van de notulen van de
algemene vergaderingen van de vereniging
van mede-eigenaars die plaatsvonden
voorafgaand aan de ondertekening van de
huurovereenkomst, is de tegenwerpelijkheid
aan de huurder anders geregeld dan de
tegenwerpelijkheid van de statuten.
Het reglement van interne orde en het
notulenregister worden in principe
immers niet overgeschreven op het
kantoor Rechtszekerheid, aangezien enkel
authentieke akten overgeschreven kunnen
worden. Bij gebrek aan overschrijving
worden ze daardoor dan ook niet
tegenwerpelijk aan derden te goeder trouw.
Het appartementsrecht voorziet integendeel
in twee bijzondere bepalingen voor de
tegenwerpelijkheid van het reglement van
interne orde en het notulenregister.
• Vooreerst is de inhoud daarvan
bindend voor “elke titularis van een
zakelijk of persoonlijk recht op een kavel
die stemrecht heeft of uitoefent in de
algemene vergadering op het tijdstip van
de goedkeuring ervan” (artikel 3.93-§5 van
het Burgerlijk Wetboek). Nu de huurder
behoudens in uitzonderingsgevallen
geen stemrecht heeft op de algemene
vergadering, kan voor het bindend
karakter van het reglement van interne
orde en het notulenregister ten
aanzien van de huurder echter niet
teruggevallen worden op dit principe.
• Daarom werd in een tweede
wetsbepaling voorzien, volgens dewelke
de verhuurder bij de ondertekening van
de huurovereenkomst het reglement
van interne orde en het notulenregister
ter kennis moet brengen van de
huurder (artikel 3.93-§5, eerste lid,
1° van het Burgerlijk Wetboek). De
verantwoordelijkheid voor de kennisgeving
en bijgevolg de tegenwerpelijkheid
ervan aan de huurder ligt dan ook bij de
verhuurder. Echter kan de huurder ook zelf
aan de syndicus verzoeken om daarvan in
kennis gesteld te worden (artikel 3.93-§5,
eerste lid, 1° van het Burgerlijk Wetboek).
Ingevolge deze wettelijke verplichting in
zijn hoofde is de verhuurder als enige
aansprakelijk voor de schade die zou
ontstaan door een vertraging of afwezigheid
van de kennisgeving (artikel 3.93, §5,
eerste lid, 1° van het Burgerlijk Wetboek),
bijvoorbeeld voor de schade in hoofde van
de vereniging van mede-eigenaars, andere
mede-eigenaars en/of de huurder zelf.
3. Uitzondering op de gebondenheid
van de huurder door de statuten en het
reglement van interne orde
In uitzonderlijke gevallen kan de rechter
oordelen dat de bepalingen van de statuten
en het reglement van interne orde toch niet
ten volle afgedwongen kunnen worden ten
aanzien van de huurder.
Zo stelt de rechtspraak ter zake dat door het
reglement van mede-eigendom weliswaar
beperkingen kunnen worden gesteld aan

28 Editie mei - juni
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.
kan door de rechter dan ook geoordeeld
worden dat aan de huurder een afwijking
van de bepalingen van de statuten of het
reglement van interne orde toegestaan
wordt.
het eigendomsrecht van de eigenaar op
grond waarvan hij zijn kavel moet kunnen
verhuren, zoals het opleggen van een
verplichte residentiële of commerciële
bestemming voor de kavel (Paix Fléron 31
maart 2015, T.Vred. 2015, 591), doch dat deze
geen onevenredige inbreuk mogen vormen
op het recht op eerbiediging van het privé-,
familie- en gezinsleven van de huurder (zie
bijvoorbeeld: Vred. Leuven 6 oktober 2015,
Huur 2016, 36, noot R. TIMMERMANS).
Bovendien mogen ook de gebruiks- en
genotsbeperkingen die opgelegd worden
door het reglement van interne orde volgens
de rechtspraak geen onevenredige inbreuk
vormen op het gebruiks- en genotsrecht
van de huurder (zie bijvoorbeeld: Vred.
Brugge 14 april 2015, Huur 2016, 30, noot
R. TIMMERMANS; Vred. St.-Pieters-Woluwe
16 maart 2016, T.App. 2019/2, 23, noot V.
DEFRAITEUR).
Als typisch voorbeeld daarvan kan een
verbod tot het houden van huisdieren
aangehaald worden, hetgeen afhankelijk
van de concrete omstandigheden als een
disproportionele inbreuk op het recht op
eerbiediging van het privé-, familie- en
gezinsleven van de huurder beschouwd
kan worden (zie bijvoorbeeld: Vred. Leuven
6 oktober 2015, Huur 2016, 36, noot R.
TIMMERMANS; Vred. Brugge 14 april 2015,
Huur 2016, 30, noot R. TIMMERMANS).
Afhankelijk van de concrete omstandigheden
4. De mogelijkheid voor de huurder
tot het formuleren van vragen of
opmerkingen voor de algemene
vergadering
Hoewel de huurder in principe geen
stemrecht heeft op de algemene
vergadering van de vereniging van medeeigenaars
en evenmin een wettelijk recht kan
doen gelden om gehoord te worden op de
algemene vergadering, wordt hij wel door de
syndicus in kennis gesteld van de datum van
de vergaderingen (artikel 3.89, §5, 6° van het
Burgerlijk Wetboek).
Op die manier kan de huurder schriftelijk
zijn vragen of opmerkingen met
betrekking tot de gemene delen van de
appartementsmede-eigendom formuleren,
die vervolgens door de syndicus aan de
algemene vergadering moeten worden
Word dan zeker lid van de beroepsfederatie UVS - Unie van Syndici !
Als u zich aansluit bij onze beroepsfederatie geniet u van vele voordelen :
Toegang tot het UVS-Intranet met vele documenten, modellen en informatie
GRATIS juridische bijstand
BENT U SYNDICUS ?
Rechtsbijstandverzekering (disciplinaire verdediging) in optie
VELE NETWERKMOMENTEN met collega’s om al uw problemen op te lossen
U wordt voorgesteld aan mede-eigenaars die een syndicus zoeken in uw regio
GRATIS deelname aan seminaries en activiteiten
Uw medewerkers kunnen (op uw aanvraag) GRATIS LID worden
Grote kortingen en voorkeurslocatie bij deelnamen aan UVS evenementen
U ontvangt via onze Flash berichten alle praktische, gerichte en geactualiseerde
informatie om uw beroep zonder stress te kunnen uitoefenen
Meer inlichtingen (vrijblijvend) :
www.uvsyndici.be - info@uvsyndici.be

PROPERTYTODAY 29
medegedeeld (artikel 3.89, §5, 6° van het
Burgerlijk Wetboek).
Indien de huurder bepaalde punten voorstelt
om aan de agenda van de algemene
vergadering toe te voegen, is de syndicus als
zodanig echter niet verplicht deze effectief
te agenderen waardoor de algemene
vergadering er ook effectief over zou dienen
te beraadslagen. Het “agenderen” van punten
reikt immers verder dan het “meedelen” van
vragen of opmerkingen aan de algemene
vergadering.
5. De gebondenheid van de huurder
door de beslissingen van de algemene
vergadering
Na afloop van de algemene vergadering
moet de verhuurder de beslissingen van de
algemene vergadering bij aangetekende
zending ter kennis brengen van de huurder.
De termijn hiervoor is dertig dagen nadat
de verhuurder het proces-verbaal van de
algemene vergadering ontvangen heeft van
de syndicus (artikel 3.93, §5, eerste lid, 2° van
het Burgerlijk Wetboek).
Indien de huurder echter niet in kennis
gesteld wordt door de verhuurder van de
beslissingen van de algemene vergadering
en de huurder daardoor schade lijdt
(of hij daardoor schade aan een derde
veroorzaakt), kan hij de verhuurder daarvoor
desgevallend wel contractueel aansprakelijk
stellen (of aanspreken ingeval hij zelf zou
worden aangesproken door een derde tot
schadeloosstelling).
6. De mogelijkheid voor de huurder tot
het aanvechten van een bepaling van
het reglement van interne orde of een
beslissing van de algemene vergadering
De wetgever voorziet tevens in een
actiemogelijkheid voor de huurder om
op te komen tegen elke bepaling van het
reglement van interne orde of tegen elke
beslissing van de algemene vergadering,
indien deze onregelmatig, bedrieglijk of
onrechtmatig zijn. In dat geval kan de
huurder namelijk aan de rechter verzoeken
de beslissing of bepaling te vernietigen of te
wijzigen, op voorwaarde dat deze hem een
persoonlijk nadeel berokkent (artikel 3.93, §5,
derde lid van het Burgerlijk Wetboek).
In de rechtspraak werd overigens reeds
bevestigd dat deze bepaling ruim moet
worden geïnterpreteerd en dat deze
actiemogelijkheid bijgevolg tevens
openstaat voor niet alleen (handels)huurders,
maar ook voor ondernemingen die hun
maatschappelijke zetel in het gebouw
hebben (Vred. Genk 2 juni 2015, Huur 2016,
44, noot R. TIMMERMANS).
Deze vordering moet worden ingesteld
binnen de twee maanden na de
kennisgeving van het proces-verbaal
van de algemene vergadering door de
verhuurder, en uiterlijk binnen de vier
maanden na de datum van de algemene
vergadering (artikel 3.93, §5, vierde lid van
het Burgerlijk Wetboek). Dit impliceert
dan ook dat deze vordering niet meer op
ontvankelijke wijze ingesteld kan worden
indien de termijn van vier maanden sinds
de algemene vergadering reeds verstreken
is, ook al is de kennisgeving van het procesverbaal
door de verhuurder aan de huurder
niet gebeurd.
7. De proceduremogelijkheden tegen
de huurder
Gelet op onder meer de wettelijke
verplichting van een huurder om het
gehuurde goed als een goed huisvader te
bewonen, hetgeen zowel geldt ten aanzien
van de privatieve delen als van de gemene
delen van het appartementsgebouw
(Vred. Zottegem 7 mei 2015, Huur 2015,
186), kan hij uiteraard door de verhuurder
aansprakelijk gesteld worden in geval
van niet-naleving daarvan (Vred. Leuven

30 Editie mei - juni
6 oktober 2015, Huur 2016, 36, noot R.
TIMMERMANS; Vred. Vorst 5 september 2016,
T.Vred. 2019, 25).
Indien de huurder de bepalingen van de
statuten of van het reglement van interne
orde niet naleeft, kan hij daarvoor bovendien
aansprakelijk gesteld worden door de
vereniging van mede-eigenaars (Vred.
Kontich 30 maart 2021, Huur 2021, 137; Vred.
Brugge 23 april 2021, Huur 2021, 143). De
vereniging van mede-eigenaars kan immers
gerechtelijke stappen ondernemen tegen de
huurder met het oog op het bekomen van
onder meer de staking van een voortdurende
schending van de rechten en verplichtingen
voorgeschreven door de statuten of het
reglement van interne orde, een vergoeding
voor schade in hoofde van de vereniging
van mede-eigenaars of de uithuiszetting van
de huurder (Vred. Bergen 5 oktober 2020,
T.Vred. 2021, 438) en, volgens bepaalde
rechtspraak, zelfs de ontbinding van de
huurovereenkomst tussen de huurder en de
verhuurder (Vred. Kontich 30 maart 2021,
Huur 2021, 137).
Ook de verhuurder kan voor de daden
van zijn huurder aansprakelijk gesteld
worden door de vereniging van medeeigenaars,
onder meer ingeval hij zijn
kennisgevingsverplichtingen ten aanzien van
de huurder niet heeft nageleefd (Vred. Fléron
31 maart 2015, T.Vred. 2015, 591).
Bovendien kan niet alleen de verhuurder
of de vereniging van mede-eigenaars de
huurder aanspreken, maar bijvoorbeeld
ook een andere individuele mede-eigenaar
of een andere huurder, indien zij van een
belang kunnen doen blijken. Hierbij kan niet
alleen gedacht worden aan een vordering
wegens schending door de huurder van de
statuten of van het reglement van interne
orde waardoor die andere individuele medeeigenaar
of huurder geschaad worden, maar
bijvoorbeeld ook wegens bovenmatige
burenhinder.
Volledigheidshalve kan immers verduidelijkt
worden dat de regels van burenhinder
onverkort nageleefd moeten worden door
de huurder, zodat het de huurder verboden
is om bij de uitoefening van zijn recht
op gebruik en genot van het gehuurde
goed hinder te veroorzaken tegenover de
naburen die de normale ongemakken uit de
nabuurschap overtreft. Overigens kan ook de

PROPERTYTODAY
31
verhuurder aangesproken worden wegens
overlast veroorzaakt door zijn huurder (Rb.
Brussel 11 december 2020, JLMB 2021, 1298).
8. De financiële gehoudenheid van
de huurder tot de lasten van de medeeigendom
In de verhouding tussen de vereniging van
mede-eigenaars en de individuele medeeigenaars
(verhuurder) is de individuele
mede-eigenaar (verhuurder) in principe
gehouden tot betaling van lasten van
de mede-eigendom (artikel 3.81 van het
Burgerlijk Wetboek).
In de verhouding tussen huurder en
verhuurder kan wel overeengekomen
worden dat de huurder zal instaan voor
de betaling van alle of bepaalde lasten
verbonden aan de mede-eigendom. In dat
geval moet in de huurovereenkomst expliciet
voorzien worden in een afzonderlijke
bijdrage van de huurder in die lasten, bij
gebreke waarvan de rechtspraak aanneemt
dat die bijdrage forfaitair inbegrepen is in
de maandelijkse huurprijs (Vred. Aalst 2 juni
2015, RW 2016-17, 355).
In de verhouding tussen de vereniging
van mede-eigenaars en de huurder kan
de vereniging van mede-eigenaars zich
tot slot slechts rechtstreeks tot de huurder
richten voor de inning van de bijdragen in
de lasten van de mede-eigendom, indien
alle partijen daarmee hebben ingestemd
(benevens de mogelijkheid om beslag onder
derden te leggen in handen van de huurder
voor de bedragen die de verhuurder aan de
vereniging van mede-eigenaars verschuldigd
is). Voor de rechtstreekse inning is vereist
dat de statuten een delegatiebeding
bevatten (of dat een afzonderlijke
delegatieovereenkomst werd gesloten
tussen de vereniging van mede-eigenaars en
de verhuurder) én dat de huurder daarmee
bovendien heeft ingestemd. Een dergelijke
driepartijenverhouding heeft overigens niet
tot gevolg dat de verhuurder bevrijd wordt
van de betaling van de bijdragen in de lasten
van de mede-eigendom, zodat hij steeds
aansprakelijk blijft voor de betaling ervan.
C. Slotopmerking: de bijzondere
positie van korte termijnhuurders,
bijvoorbeeld via Airbnb
Tot slot zou in vraag gesteld kunnen
worden of dezelfde regeling ook geldt voor
korte termijnhuurders, bijvoorbeeld de
personen die een appartement voor een
vakantieperiode huren via Airbnb. Gelet op
de specificiteit van dergelijke verhuur van
kavels in appartementsmede-eigendommen,
zal daarop echter ingegaan worden in een
volgende bijdrage.
info
Liesbet Van Gijsel
Senior Associate
Advocaat - Avocat - Lawyer
Leuven
T +32 16 22 24 73
F +32 16 22 24 82
www.nelissengrade.com
Brussels
T +32 2 646 69 55
F +32 2 647 20 16
PROPERTYTODAY

32 Editie mei - juni
Goed om
te weten
In deze rubriek behandelen wij enkele frequent
gestelde vragen. Wij geven graag ons advies mee.
1
Vraagstelling:
Ik ben bouwpromotor en heb een vraag ivm voorschotten van
de syndicus.
Mijn project is al een grotendeels verkocht en bewoond, dus er
is een syndicus aangesteld. Ik heb nog enkele appartementen
te koop en in afwerking. Moet ik daar werkkapitaal en
reservekapitaal voor betalen? Aangezien dit de eerste keer
is dat ik wordt verzocht die opgenoemde bedragen en het
maandelijkse ereloon van de syndicus te betalen, vind ik dit
heel raar. Zeker omdat ik dit nog nooit bij geen enkele syndicus
heb moeten doen en ik ook vrees dat ik die gelden van
reservekapitaal en werkkapitaal kwijt zal zijn bij verkoop. Het
zijn ook geen kleine bedragen die worden gevraagd en ik kan
er op enkele maanden buiten zijn ; waarom moet ik dan voor
een jaarprijs betalen?
Antwoord:
Zolang uw appartementen onverkocht blijven, bent
u een mede-eigenaar van de VME, die op dezelfde
manier onderworpen is aan de Wet op Mede-eigendom
als alle andere mede-eigenaars. U dient dus effectief
voor de onverkochte panden bij de dragen in de
gemeenschappelijke kosten a rato van uw aandelen in de
gemeenschappelijke delen.
Art 3.81 BW: De aan deze mede-eigendom verbonden
lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en
vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid
van de respectieve waarde van elk privatief deel …
Info BIV Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars: “dit
betekent dat elke mede-eigenaar moet bijdragen naar
evenredigheid. Een beding waarbij de bouwpromotor dit niet
zou moeten doen wordt als niet-geschreven beschouwd. Een
bouwpromotor die zich op een dergelijke clausule beroept om
te weigeren bij te dragen in de gemeenschappelijke lasten,
zal voor de Vrederechter moeten worden gedagvaard in
veroordeling tot betaling van deze kosten. De bouwpromotor
kan immers de dwingende wetgeving niet via een beding in de
statuten omzeilen”.

PROPERTYTODAY 33
2 3
Normaliter start de syndicus met het
opvragen van voorschotten na de eerste
algemene vergadering van de VME. De vraag
is dus als volgt: heeft deze eerste algemene
vergadering plaatsgevonden?
Zo ja, dan bent u uitgenodigd geweest om
deel te nemen en bent u aanwezig geweest?
Deze eerste AV is dus zeer belangrijk. De
syndicus licht o.a. de uitvoering van zijn
mandaat en er wordt per agendapunt
een akkoord gevraagd met een wettelijke
meerderheid. De agendapunten zijn o.a.
de aanstelling van de syndicus (duur van
zijn mandaat, ondertekening van zijn
overeenkomst, begroting, voorschotten,
reservefonds, ...etc)
Art 3.89 BW: Wanneer de syndicus niet in het
reglement van interne orde aangesteld werd,
wordt hij benoemd door de eerste algemene
vergadering of, bij ontstentenis daarvan, bij
beslissing van de rechter, op verzoek van iedere
mede-eigenaar of van iedere belanghebbende
derde.
Voor wat betreft het reservefonds, zie
hieronder de tekst van de Wet op de Medeeigendom:
de nieuwe VME had 5 jaar de tijd
om een reservekapitaal op te starten. Als de
syndicus een reservefonds opvraagt, dan is
het zeer waarschijnlijk dat een goedkeuring
is geweest door de eerste AV.
Art 3.86-§3 BW: De vereniging van medeeigenaars
moet uiterlijk na afloop van vijf
jaar na datum van de voorlopige oplevering
van de gemene delen van het gebouw een
reservekapitaal aanleggen waarvan de
jaarlijkse bijdrage niet lager mag zijn dan
vijf procent van het totaal van de gewone
gemeenschappelijke lasten van het voorgaande
boekjaar; de vereniging van mede-eigenaars
kan met een meerderheid van vier vijfden
van de stemmen beslissen om dit verplicht
reservekapitaal niet aan te leggen.
Vraagstelling:
Ik woon in een appartementsgebouw
en onlangs was de jaarlijkse Algemene
Vergadering. Na telling van de aanwezigheden
en quota werd vastgesteld dat het aantal
personen, aanwezig en vertegenwoordigd,
niet bereikt was. De quotiteiten waren wel
voldoende. De AV kon dus niet doorgaan en
werd verdaagd naar later.
Achteraf, als iedereen weg was, bleek dat er
een berekeningsfout was gebeurd bij de telling
en dat de vergadering in feite wel had kunnen
doorgaan.
De vraag is nu of de “uitgestelde AV” een
nieuwe vergadering is ofwel gewoon een 2de
vergadering na het niet behalen van het aantal
personen? M.a.w. geldt dit als een gewone AV,
want de eerste had kunnen doorgaan, of is dit
een 2de waar geen te behalen quota vereist
zijn?
Antwoord:
Het is een bijzondere situatie. Volgens
deze informatie had de eerste vergadering
wel degelijk kunnen doorgaan. Door
een verkeerde telling was gedacht dat er
onvoldoende mede-eigenaars aanwezig
waren. Kan gebeuren natuurlijk.
Volgens ons en gezien deze fout, is de
volgende algemene vergadering een
gewone AV en geen hernieuwde AV in de zin
van art 3.87§5 BW. Er is enkel sprake van een
hernieuwede AV als er effectief onvoldoende
mede-eigenaars en/of onvoldoende
quotiteiten aanwezig zijn bij aanvang van de
vergadering, wat hier het geval niet is.
De syndicus moet een PV opstellen in
dewelke hij de correcte samenstelling van
de eerste AV dient te vermelden (dubbele
aanwezigheidsquorum). In zijn PV moet
de syndicus dan ook duidelijk vermelden
dat de AV correct samengesteld was, maar
door een berekeningsfout verkeerdelijk is
geannuleerd.
Vraagstelling:
Kan een syndicus zonder medeweten van
de mede-eigenaars geld overmaken van het
werkingskapitaal naar het reservekapitaal en
omgekeerd? Als je weet dat er in de notulen
van de Algemene Vergadering geen enkele
regeling is opgenomen van (verplicht) sparen.
De informatie die ik mondeling van de syndicus
heb bekomen is:
“ Als ik zie dat er genoeg geld gedurende
meerdere maanden op de rekening sta schrijf ik
dit over naar de spaarrekening. "
En dan wordt dit eenmaal per jaar
medegedeeld tijdens de jaarlijkse Algemene
Vergadering.
Heeft de syndicus dus het recht om geld van de
ene rekening naar de andere rekening over te
schrijven zonder motivatie of voorlegging aan
de VME? Zo niet is er dan een mogelijkheid om
dit recht te zetten door middel van een extra
vergadering?
Antwoord:
De syndicus kan onmogelijk éénzijdig
beslissen om geld over te maken tussen
werkkapitaal en reservekapitaal. De
wettelijke regel is dat het reservekapitaal
enkel en alleen kan aangesproken worden
op beslissing van de AV, en dit in de meeste
gevallen na beslissingen betreffende
betalingen aan leveranciers bvb voor
goedgekeurde werken.
Ook voor een mogelijke transfer van
zichtrekening naar spaarrekening kan enkel
de AV een beslissing hierover nemen.
Nota: het sparen is verplicht, maar de
vereniging van mede-eigenaars kan met
een meerderheid van vier vijfden van
de stemmen beslissen om dit verplicht
reservekapitaal niet aan te leggen (art3.86-§3
BW).

34 Editie mei - juni
4
Vraagstelling:
Zoals altijd krijgt de VME een paar dagen na de
Algemene Vergadering een Proces-Verbaal van
het verslag.
Ik merk telkens op dat de schuldenaars met
naam en hun schuld erbij vermeld staan op dat
verslag.
Is dat eigenlijk geen inbreuk op de privacy?
Dat vraag ik mij al lang af. Ik moet niet weten
hoeveel er van de 80 mede-eigenaars nog
schulden hebben en zeker niet hoeveel die
bedragen. Dat zijn mijn zaken niet. Dit is iets
tussen hen en de syndicus. Het moet erg en
gênant zijn wanneer die schuldenaars hun
naam en bedrag open en bloot zien op hun PC.
Antwoord:
Voor wat betreft uw vraag over de privacy
kan ik u bevestigen dat de informatie
omtrent het financieel beheer en de
betalingen/kosten van de VME beschikbaar
moet zijn voor alle mede-eigenaars.
Ook de rekencommissaris van de VME in
het bijzonder, dient over alle informatie
te beschikken; stand van de rekening,
betalingen van de mede-eigenaars,
achterstallen, ..etc.
Het vermelden van de openstaande
bedragen van de andere mede-eigenaars in
het PV is toegelaten omdat het een "intern
document" is, enkel bestemd voor de medeeigenaars
van een bepaalde residentie.
Er is dan ook sprake van een gerechtvaardigd
belang.
Dit wordt niet systematisch gedaan; maar
de syndicus kan dit bewust vermelden om
de mede-eigenaars aan te zetten tot een
vlotte betaling. Ook indien de achterstanden
te hoog worden, kan de syndicus een
procedure starten met steun van de andere
stipt betalende mede-eigenaars.
U bent syndicus en u
heeft vragen over het
beheer van een gebouw?
Aarzel niet om ons uw
vraag te stellen.
Stuur ons een e-mail op
redac@propertytoday.be

PROPERTYTODAY 35

INTERCOM ZONDER
KABELGEDOE?
Da’s simpel! Dankzij 1 simkaart meer
dan 100 appartementen verbonden
en beheerd. Geïnstalleerd in 4 uur,
zonder kabels.
Geniet nu van alle voordelen van een Intratone
intercomsysteem:
• geen geboor of kabels
• in 4 uur operationeel
• onbeperkt beheer vanop afstand, in realtime
• veilig en comfortabel in gebruik
www.intratone.be
Een demo voor uw appartementen?
Maak een afspraak met Dieter Denooze via
0493 99 58 33 of ddenooze@intratone.be