Property Today NL 2022 Editie 8

EDITIE 8 - 2022 - JANUARI - FEBRUARI
MAGAZINE VAN DE MEDE-EIGENDOM
DUURZAAM
BEHEER
Eigen verbruik en de
Energiegemeenschap
Kent u dat?
De gedwongen
mede-eigendom als inspiratie
voor de VN Klimaatconferenties
BTW-aftrek
en facturatie van de VME
STAAT DE AV BOVEN DE WET?
De eigenaar van een eengezinswoning die ervoor kiest om zich niet
aan de wet te houden, riskeert hij een boete.
Maar wanneer een VME ervoor kiest tijdens de AV, om de wet niet
na te leven, wordt de syndicus die volgens de wet "de besluiten
van de AV moet uitvoeren" , een onrechtmatig aanpak opgelegd,
aangezien hij een wettelijke verplichtingen niet zal nakomen…
KBO INSCHRIJVING: NAAR EEN DUIDELIJKER
STATUUT VOOR DE OCCASIONELE SYNDICUS
Het unieke ondernemingsnummer is wezenlijk een
identificatiesleutel waardoor de VME haar identiteit tegenover de
buitenwereld kan bewijzen. Ieder persoon heeft het recht de KBO
gegevens te raadplegen. Daartoe kan men gebruik maken van
de KBO Public Search van de FOD Economie. Het vertrekpunt is
uiteraard de naam van de VME en het adres van het gebouw.

Energie bij u
in de buurt
TotalEnergies biedt u een compleet
gamma van laadoplossingen en
diensten.
Vraag nu uw laadpaal aan.
services.totalenergies.be

PROPERTYTODAY
3
INHOUD
EDITIE 8
JANUARI-FEBRUARI
2022
WIE IS AANSPRAKELIJK? DE
SYNDICUS OF DE VME? DE
PARADOX VAN ARTIKEL 3.89-§6
AANPASSING STATUTEN
DOOR DE BOUWPROMOTOR
TIJDENS DE CONTRUCTIEFASE
MEDE-EIGENDOM: BTW-
AFTREK EN FACTURATIE VME
04
08
10
NOG NIET GEABONNEERD?
Schrijf u dan in via
www.propertytoday.be en
krijg het magazine GRATIS
in uw brievenbus!
Abonnementen kunnen bij ieder nummer
ingaan en worden elk jaar automatisch
vernieuwd. Abonnee worden kan via
www.propertytoday.be.
ULTRAPERFORMANT INTERNET
KOMT NAAR UW GEBOUWEN!
ONZE PLANEET IN MEDE-EIGENDOM?
DE GEDWONGEN MEDE-EIGENDOM
ALS INSPIRATIE VOOR DE
VN-KLIMAATCONFERENTIES
14
16
Adreswijzigingen graag schriftelijk
doorgeven met vermelding van het
oude en het nieuwe adres en het nieuwe
telefoonnummer. Opzeggingen kunnen
gelijk wanneer gebeuren.
Het abonnement op het magazine is
gratis. Je krijgt het blad drie keer per jaar
toegestuurd.
BRANDVEILIGHEID IN
APPARTEMENTEN
Een 10-punten check als minimale
basiscontrole
EIGEN VERBRUIK EN DE ENER-
GIEGEMEENSCHAP, KENT U DAT?
KBO INSCHRIJVING: NAAR EEN
DUIDELIJKER STATUUT VOOR DE
OCCASIONELE SYNDICUS
20
23
26
GOED OM TE WETEN 30
Uitgever
PROFIT & FUN BV
Steenwinkelstraat 425
2627 Schelle
Advertentieregie
info@propertytoday.be
Redactie
redac@propertytoday.be
Magazinelay-out
D&K Vision BV
T 03 877 29 20
propertytoday@dkvision.eu
Copyright / Gehele of gedeeltelijke overname van de inhoud,
in welke vorm dan ook, is slechts toegestaan na schriftelijk
akkoord van de uitgever. De informatie in dit magazine is met
de grootste zorg geschreven en nagekeken. De uitgever kan
echter niet verantwoordelijk gesteld worden eventuele foute of
onvolledige informatie. Property Today kan geen garantie bieden
betreffende de juistheid van de informatie van de auteurs van de
gepubliceerde artikels, noch aansprakelijk gesteld worden voor
de schade die, direct of indirect, het gevolg is van deze informatie.

4 Editie januari - februari
01
Wie is aansprakelijk?
De syndicus of de
VME? De paradox
van artikel 3.89-§6
Veel syndici kennen deze situatie; een punt wordt op de agenda van de komende
AV geplaatst in het kader van een nieuwe norm of een wettelijk opgelegd
modernisatiewerk. Wat als de AV tegenstemt en wat als de vereiste meerderheid
niet bereikt wordt? Wat als door de samenstelling van de AV en een patstelling
ontstaat en een “ja” stemming onmogelijk wordt?
Staat de AV boven de wet?
Wanneer de eigenaar van een
eengezinswoning ervoor kiest om zich niet
aan de wet te houden, riskeert hij een boete.
Hij gedraagt ​zich zeker niet als een goede
huisvader maar het is immers zijn keuze,
zijn vrijheid. Uiteindelijk zal hij alleen de
verantwoordelijkheid ervan dragen en zelf
de eventuele kosten van de boetes betalen
die daarmee gepaard gaan.
Maar wanneer een VME ervoor kiest tijdens
de AV, om de wet niet na te leven, dan wordt
de syndicus, die conform zijn wettelijke taken
"de besluiten van de AV moet uitvoeren",
in zijn hoedanigheid van beheerder
noodgedwongen en onvrijwillig verplicht
een bepaalde wettelijke verplichting niet
te respecteren … De syndicus bevindt
zich dan ook in een precaire positie want
hij kan bijvoorbeeld door nieuwe medeeigenaars
verweten worden dat hij de wet
niet heeft gerespecteerd… Om nog maar te
zwijgen over de mogelijke tuchtrechtelijke
procedures die zonder verjaring op oude
feiten betrekking kunnen hebben.
Bovendien, in de veronderstelling dat de
syndicus (buiten de genomen beslissing
van de AV om) het initiatief zou nemen
om de wet toch na te leven, quid met de
fondsenwerving om een maatregel te
implementeren die niet gestemd werd door
de AV? Logischerwijs, zonder de nodige
fondsen worden er geen werken uitgevoerd.
En zelfs als het geld op de rekening of het
reservefonds zou staan, hoe kan de syndicus
dan rechtvaardigen dat hij de fondsen
uitgeeft aan wettelijk opgelegde werken die
niet door de AV werden goedgekeurd?
De syndicus riskeert op deze manier het
beheer van de VME in kwestie te verliezen,
wat een financieel risico betekent, door
het verlies van inkomsten voor zijn
syndicuskantoor.
Uiteindelijk stellen wij ons de volgende
vraag: waarom zou de AV dan het
mechanisme zijn dat superieur is aan
de wet, en het mechanisme dat, via
een reglementaire stemming, tegen de
toepassing van een wet mag stemmen
die per definitie altijd moet gerespecteerd
worden?
Daarbij zet de VME de syndicus in
een onleefbare situatie. Erger nog, zij
“ Waarom zou
de AV dan het
mechanisme zijn
dat superieur is
aan de wet?
confronteert hem met een onoplosbaar
dilemma. Uiteindelijk kan de syndicus nooit
goed doen: volgt hij de AV, dan zal hij de
wet en de deontologie overtreden; volgt hij
de AV niet, dan zal hij niet alleen de wet op
mede-eigendom overtreden maar ook zijn
contractuele verplichting om de beslissingen
van de AV na te leven..
Wie is de echte gebouwbeheerder:
de syndicus of de VME?
Sommigen beweren dat de syndicus niet
echt de gebouwbeheerder is, maar dat hij
enkel gemandateerd is door de Algemene
Vergadering om de beslissingen van de
Algemene Vergadering uit te voeren: daarom

PROPERTYTODAY
5
zou hij de Algemene Vergadering beheren,
en niet het gebouw.
Als wij bovendien rekening houden met
de recente evolutie van de taken van de
syndicus in de praktijk, merken wij een
nieuwe tendens op, in de richting van
communicatie, beheer van interne conflicten
bij de VME en beheer van de conflicten
tussen en met mede-eigenaars.
Uiteindelijk kunnen wij ons de legitieme
vraag stellen of de syndicus in werkelijkheid
het gebouw beheert of eerder de medeeigenaars.
Het zijn immers deze laatsten die
op de algemene vergadering de wijze van
uitvoering van het mandaat van de syndicus
op alle punten dicteren, zelfs op punten waar
de wet al van toepassing is.
Meerderheid voor wettelijk
opgelegde werken?
Zou de VME een speciale status bezitten
waardoor zij tegen een wettelijke
verplichting zou kunnen stemmen? Nee,
luidt het antwoord, de wet is voor iedereen
gelijk, en iedereen wordt geacht de wet
te kennen en te respecteren. Bovendien
geniet de Wet op de Mede-eigendom een ​
SYNDIC
Channel
bijzondere status omdat deze wet van
dwingend recht is (Art. 3.100 NBW).
Maar waarom voorziet de wet dan in een
absolute meerderheid (1/2+ 1) voor het door
de wet opgelegde werken?
Waar hebben wij het eigenlijk over? Over
een punt op de agenda van de AV m.b.t.
een ​wettelijke verplichting waarover
men uiteindelijk moet stemmen om te
beslissen of de VME zich al dan niet aan
deze verplichting zal houden? Deze foutieve
interpretatie komt vaak voor, maar blijft
totaal onaanvaardbaar.
Gaan wij aan onze syndici aanbevelen om
een twee derde meerderheid te hanteren
voor de modernisering van de lift in het
kader van de werkzaamheden aan de
gemeenschappelijke delen? Of gaan wij
een absolute meerderheid aanbevelen,
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.
aangezien dit een wettelijk opgelegde werk
is?
Idem voor de verplichte energie prestatie
certificaat in Vlaanderen (EPC gemene
delen), of de komende asbestinventaris.
Moet de syndicus dit echt op de agenda
plaatsen terwijl de wet voorziet in een
verplichte EPC voor gemeenschappelijke
delen vanaf 2022?
Idem voor brandveiligheid: moet men
echt aan de mede-eigenaars vragen en ze
laten beslissen hoeveel brandblussers of
hoeveel en welke pictogrammen zij willen
plaatsen? of moet de syndicus het wettelijk
voorgeschreven aantal blustoestellen laten
plaatsen? of mogen de voorschriften van de
plaatselijke brandweer genegeerd worden?
Idem voor registratie bij de KBO: deze
registratie kost ongeveer € 90 in 2022. Het

6 Editie januari - februari
gebeurt al te vaak dat de mede-eigenaars
de syndicus verzoeken deze registratie niet
uit te voeren… Als het wetsvoorstel van
de CD&V aangenomen wordt, zal de VME
voortaan een zware boete kunnen krijgen
(zie artikel van Roland Timmermans in deze
magazine).
Daarnaast leggen de leden van de AV
soms verrassende beslissingen op aan
de syndicus, beslissingen tegen dewelke
hij zich met matig succes kan verzetten.
Bijvoorbeeld: de weigering om een ​
commissaris aan te stellen, de weigering om
een ​voorzitter van de AV te benoemen, de
weigering om de statuten te coördineren,
de weigering om de dakisolatie uit te
voeren, de weigering om een GDPR dossier
op te starten…. enzovoort.
Wie is en blijft aansprakelijk?
De Wet op de Mede-eigendom is klaar
en duidelijk: de syndicus is als enige
aansprakelijk voor zijn beheer (Art. 3.89-§6
NBW). Hij heeft ook de verplichting om de
leden van de Algemene Vergadering naar
behoren te informeren.
Maar wat als bijvoorbeeld bij de uitvoering
van een beslissing van de AV er onvoldoende
brandblussers aanwezig zijn in het gebouw,
of quid met de versleten of defecte
rookkoepel die niet tijdig gerepareerd werd?
Bij een schadegeval kan iedereen zich
makkelijk inbeelden dat de situatie op vlak
van de aansprakelijkheid in een eindeloos
juridisch kluwen zal eindigen …
In geval van een administratieve of
burgerlijke procedure, wordt de VME
misschien wel aansprakelijk gesteld, maar
die zal zich automatisch tegen zijn syndicus
keren. Deze laatste zal alleen zijn PV kunnen
voorleggen als bewijs van de stemming van
de AV tegen de naleving van de wetgeving
ter zake.
Volstrekte patstelling!
Verder moeten wij ook rekening houden
met de situaties waar de “reductie” van artikel
3.87-§7 NBW wordt toegepast: “Niemand
kan aan de stemming deelnemen, zelfs
niet als lastgever of lasthebber, voor een
groter aantal stemmen dan het totaal van
de stemmen waarover de andere aanwezige
of vertegenwoordigde mede-eigenaars
beschikken.”
Concreet zullen door deze regel
onmiddellijk twee partijen ontstaan met
evenveel stemmen… op deze manier is
bij gebrek aan consensus de volstrekte
meerderheid onhaalbaar. De syndicus wordt
op deze manier de dupe van enerzijds
een inefficiënte wettelijke bepaling, en
anderzijds van de interne onenigheden
tussen mede-eigenaars. Maar wie is hier
aansprakelijk voor het niet respecteren van
de wet?
Wetswijziging?
Eens te meer moeten wij helaas vaststellen
dat de Wet op Mede-eigendom onduidelijk
is.
We moeten hieruit jammerlijk besluiten dat
een gebrek aan klaarheid aanleiding geeft
tot diverse interpretaties, die zelfs een bron
van conflicten wordt, met als resultaat, zoals
wij ons makkelijk kunnen inbeelden, tot
kostelijke en eindeloze procedures voor de
betrokken partijen kan leiden. Wij kunnen
ons moeilijk inbeelden dat dit de bedoeling
van de wetgever was.
Een wetswijziging lijkt ons aangewezen.
Wij lanceren daarom een oproep aan onze
collega's juristen, advocaten en aan de
academici om verder na te denken over deze
problematiek.
Naar onze mening zou het aangewezen
zijn om de syndicus wettelijk te machtigen
om automatisch te voldoen aan alle
wettelijke verplichtingen, met enkel een
stemming van de AV (of de VME via een
schriftelijke beslissing) over de keuze
van de aannemer/dienstverlener en hun
respectievelijke prijsoffertes; wat vaak in de
praktijk aan de Raad van Mede-eigendom
wordt toevertrouwd. Men zou bijvoorbeeld
een wettelijke verplichting of een nieuwe
technische norm kunnen beschouwen als
een van de dringende taak van de syndicus,
zoals de daden van behoud.
Zou het ook niet zinvol zijn om in
de wet op de mede-eigendom een ​
aansprakelijkheidsclausule op te nemen
voor de VME in het geval van dergelijke
stemming?

PROPERTYTODAY
7
Als laatste, zou het niet verstandig zijn, in het
kader van wettelijk opgelegde werken, om
te melden dat de stemming met volstrekte
meerderheid van de stemmen alleen
betrekking heeft op de keuze van aannemers
/ offertes?
Enkele tips in afwachting
Wat kan de syndicus in concreto doen?
Wij hebben hieronder een paar nuttige
aanbevelingen voorbereid.
1/ Splitst de agendapunten met betrekking
tot de wettelijk vereiste werkzaamheden op,
met eerst een punt over de “informatie van
de syndicus” (zie de disclaimer hieronder),
bijvoorbeeld: "informatie van de syndicus
over de wet van xx/xx/xx omvattende de
wettelijke verplichting XX vanaf XX" (geen
stemming/mededeling).
Bescherm uzelf door aan te dringen op de
verantwoordelijkheid van de VME en over
deze van de syndicus. Het is ook verstandig
om de deontologie toe te lichten: de
stemming kan de syndicus niet verplichten
de wet niet toe te passen. (zie Deontologie
Art. 78)
“De vastgoedmakelaar-syndicus respecteert de
bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake
de mede-eigendom en de verplichtingen die
hem als zodanig worden opgelegd krachtens
de wet, de statuten of de reglementen van een
goed en die niet strijdig zijn met de dwingende
wettelijke bepalingen, alsook deze die
voortvloeien uit de overeenkomst die hem met
de opdrachtgever bindt”.
Voor de zekerheid stellen wij voor om
inspiratie te zoeken in de onderstaande
disclaimer.
Best is deze clausule reeds in de oproeping
op te nemen. Vervolgens moet de
vermelding van deze clausule in de notulen/
PV van de algemene vergadering zeker
opgenomen worden:
“De syndicus heeft de VME xx grondig
geïnformeerd over de wettelijk opgelegde
werken voorzien in de Wet dd xx/xx/xxxx. De
syndicus kan niet aansprakelijk gesteld worden
in geval van negatieve beslissing over dit
punt die tot gevolg zou hebben dat de VME
de vigerende wetgeving niet zou naleven.
De syndicus kan niet aansprakelijk gesteld
worden voor de gevolgen van deze beslissing,
noch in geval van ongeval, noch in geval
van boete, administratieve of strafrechtelijke
sanctie tegen de VME door de bevoegde
instanties. Elke mogelijke financiële implicatie
zal uitsluitend ten laste gelegd worden van
de VME, zonder verhaal mogelijk tegen de
syndicus.”
2/ Als volgende punt komt de “keuze
van aannemers met hun respectievelijke
prijsoffertes“ met volstrekte meerderheid
(1/2+1).
3/ Op het niveau van het mandaat van de
syndicus, adviseren wij onze syndici om te
specifiëren dat ”de syndicus alle nieuwe
wettelijke verplichtingen van toepassing
op appartementsgebouwen onverwijld zal
uitvoeren”.
4/ Voor wat betreft de gerelateerde
prestaties van de syndicus die, conform
de wet, in de syndicusovereenkomst
moeten vermeld worden, samen met de
“daaraan verbonden vergoedingen” stellen
wij opnieuw voor om een clausule toe te
voegen in de overeenkomst met de VME.
Voorbeeld: “Elke prestatie m.b.t. de toepassing
van een nieuwe wettelijke verplichting voor
de VME zal gefactureerd worden a rato van
het uurtarief met een minimum van drie uren
waarbij elk begonnen uur volledig in rekening
komt of, in overleg met de AV, van een forfaitaire
vergoeding”.
info
Mevr. Dominique Krickovic
CEO & Co-founder
UVS - Unie van Syndici vzw
PROPERTYTODAY

8 Editie januari - februari
02
Aanpassing statuten door
de bouwpromotor tijdens
de contructiefase
Wijzigingen aan de bouwplannen
In de praktijk gebeurt het vaak dat
er tijdens de constructie van een
appartementsgebouw wijzigingen
moeten worden aangebracht aan de
originele bouwplannen. Soms zijn er
aanpassingen nodig om de gebouw
beter af te stemmen op de behoeften en
wensen van de bouwheer of de kandidaatkoper(s).
De concrete realisatie van het
appartementsgebouw kan ook door externe
factoren beïnvloed worden.
Tijdens het bouwproces kunnen zich immers
onverwachte gebeurtenissen voordoen
waardoor er van het originele project
moeten worden afgeweken.
Soorten wijzigingen
Men kan deze wijzigingen aan het originele
project onderverdelen in twee categorieën:
feitelijke en juridische wijzigingen.
Met feitelijke wijzigingen worden fysieke
wijzigingen bedoeld aan de oorspronkelijke
indeling of het uitzicht van het gebouw
of de groep van gebouwen. Feitelijke
wijzigingen aan de privatieve of aan de
gemeenschappelijke delen die tot gevolg
hebben dat beschrijvingen en bepalingen in
de basisakte niet meer correct zijn, kunnen
niet worden gerealiseerd zonder een
aanpassing van de basisakte.
Ook juridische wijzigingen, waarmee dus
vooral wijzigingen aan de rechten en
verplichtingen van de mede-eigenaars
worden bedoeld, zullen doorgaans
een statutenwijziging vereisen. Het
reglement van mede-eigendom moet
immers overeenkomstig artikel 3.85, § 1,
1° BW de beschrijving bevatten van de
rechten en plichten van iedere medeeigenaar
betreffende de privatieve en de
gemeenschappelijke gedeelten.
Principiële bevoegdheid
algemene vergadering
Nadat de eerste kavel werd
overgedragen, zijn alle bepalingen van de
appartementswetgeving van toepassing,
niet alleen op de kopers, maar ook op de
bouwpromotor, indien hij op dat moment
nog eigenaar is van een aantal nietverkochte
kavels.
De bevoegdheid om de statuten te wijzigen
wordt door artikel 3.84, t.e.m. 3.100 BW
exclusief toegewezen aan de algemene
vergadering van de VME. Wijzigingen

PROPERTYTODAY
9
de algemene vergadering en de
kostenverdeling.
aan de statuten van het gebouw zijn dus
in principe niet meer mogelijk zonder een
algemene vergadering bijeen te roepen die
hierover moet beslissen met eerbiediging
van de door de appartementswet
vooropgestelde meerderheden.
Wetgevende innovatie
De wetgever van 18 juni 2018 heeft in dit
verband wel een belangrijke innovatie
doorgevoerd. Aan de ondertekenaars van
de originele statuten werd uitdrukkelijk het
recht toegekend om tot aan de voorlopige
oplevering van de gemeenschappelijke
delen onder bepaalde voorwaarden
eenzijdig tot een statutenwijziging over te
gaan (artikel 3.85, § 2 BW).
Kritische bedenking
Met uitzondering van dit eenzijdig
wijzigingsrecht zijn op de beginfase evenwel
de ‘gewone’ regels van toepassing. Wanneer
men op de beginfase dezelfde regels moet
toepassen als deze die gelden voor het
beheer van een bestaand gebouw, leidt dit
onvermijdelijk tot een aantal moeilijkheden.
Totdat de bouw en commercialisatie zijn
afgerond, spelen immers binnen een
appartementsmede-eigendom vaak
tegenstrijdige belangen, omdat er partijen
betrokken zijn die niet noodzakelijk dezelfde
doelstellingen voor ogen hebben (zoals de
kopers en de bouwpromotor). Er rijzen onder
meer vragen over de bevoegdheidsverdeling
tussen de verschillende organen, de
uitoefening van stemrechten tijdens
Doorgaans is de fase van aanbouw en
commercialisatie relatief kort. Ze kan echter
ook langer duren wanneer een groep van
gebouwen in stappen wordt gerealiseerd.
Vooral in die laatste hypothese is het
belangrijk dat er voor compartimentering
van het project wordt gezorgd, zodat de
appartementswet niet integraal moet
worden toegepast.
info
Dr. Charlotte Willemot
Notarieel juriste,
praktijkassistent en doctor
in de rechten (UGent)
PROPERTYTODAY
HET BEHEER VAN APPARTEMENTSMEDE-EIGENDOMMEN
De drie belangrijkste doelstellingen van dit boek bestaan erin te
bepalen:
1. waar de eventuele knelpunten in de toepassing van het wettelijke
beheermodel zich precies situeren;
2. hoe die knelpunten kunnen worden verholpen;
3. voor welke appartementsmede-eigendommen het wettelijke
beheerregime tekortschiet.
Om die vragen te beantwoorden biedt dit boek een kritische
analyse en een rechtsvergelijkende evaluatie van het wettelijke
organisatiemodel voor het beheer van appartementsmedeeigendommen
die afwijken van de standaardnorm.
MEER INFO EN BESTELLEN:
appartementsmedeeigendommen.diekeure.be
Het beheer van appartementsmede-eigendommen
Auteur: Charlotte Willemot
Volume: 492 pagina’s
ISBN: 978 90 4864 197 0
Bestelcode: 202 212 501
Prijs: 95 euro
Kleine Pathoekeweg 3, B - 8000 Brugge
T +32 (0)50 47 12 72, pp@diekeure.be, www.diekeure.be

10 Editie januari - februari
03
Mede-eigendom:
BTW-aftrek en
facturatie VME
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.

PROPERTYTODAY
11
Een ons allen gekend straatbeeld: een grote
appartementsblok waarbij de ruimtes op
het gelijkvloers eigendom zijn van een
vennootschap. Resultaat: vennootschap als
mede-eigenaar. Klassiek staat de vereniging
van mede-eigenaars (VME) in voor de
betaling van alle gemeenschappelijke
schulden. De syndicus vraagt de medeeigenaars
doorheen het jaar enkel provisies
en vraagt nadien het saldo op.
Kan de vennootschap deze kosten op
factuur vragen aan de vereniging van medeeigenaars?
Kan de vennootschap de BTW op
deze kosten aftrekken?
Probleemstelling
Een vereniging van mede-eigenaars is een
vereniging met rechtspersoonlijkheid. Zij
kwalificeert bovendien als onderneming in
de zin van het Wetboek van Economisch
Recht. Hierdoor dient een VME tevens
ingeschreven te zijn in de Kruispuntbank van
Ondernemingen (KBO). Tenslotte valt zij ook
onder de verplichting tot het voeren van een
boekhouding.
Men zou daarom kunnen verwachten dat
de VME dan ook facturen met BTW moet
uitsturen aan de mede-eigenaars. De medeeigenaar
vennootschap kan vervolgens de
aangerekende BTW in mindering brengen.
Indien de verschillende leveranciers
rechtstreeks een deeltje aan elke medeeigenaar
zouden factureren zou dit namelijk
ook op die manier verlopen.
te betalen in de facturen die de VME reeds
doorheen het jaar voorgeschoten heeft. In
die zin is de handeling van de VME inderdaad
als een loutere beheershandeling te
beschouwen. De verplichtingen op het vlak
van BTW zijn bovendien reeds voldaan door
de verschillende leveranciers van de VME. De
BTW zit als het ware al in de afrekening van
de syndicus verwerkt.
Wil dit nu zeggen dat een BTW-plichtige
vennootschap dan haar recht op aftrek
verliest louter en alleen omdat zij met
een situatie van mede-eigendom wordt
geconfronteerd?
Belang van een verzoek tot meer
gedetailleerde afrekening aan de
VME
Neen, de vennootschap blijft namelijk als
BTW-plichtige gerechtigd om de BTW op de
leveranciersfacturen gericht aan de VME af
te trekken. Zij kan die ten belope van haar
aandeel op grond van artikel 45, §1 BTWwetboek
ook in aftrek brengen mits zij over
een gedetailleerde afrekening beschikt.
Dat de syndicus een gedetailleerde
afrekening moet voorzien wil echter niet
zeggen dat dergelijke afrekening standaard
ook de informatie nodig voor de BTW-aftrek
moet omvatten.
Voor de VME volstaat het namelijk een
individuele afrekening te bezorgen waarop
de verschillende posten zoals oa. energie,
water, en onderhoudskosten voorkomen.
Per post weergeven welke facturen daarvoor
betaald zijn met uitsplitsing van de betaalde
BTW is echter niet verplicht. Temeer
nu een BTW-plichtige mede-eigenaar
niet “standaard” is.
Het hoeft dan ook geen betoog dat men
als bestuurder van een vennootschap
mede-eigenaar maar beter zelf het initiatief
neemt. Het feit dat er geen vermeldingen
van individuele facturen van leveranciers
op de eindafrekening van de VME staan,
heeft namelijk niet tot gevolg dat men
de betaling kan uitstellen. Het is de
vennootschap zelf die om de vereiste
informatie moet vragen.
Wat als de VME nalaat de
gevraagde informatie te
bezorgen?
Zodra de vennootschap het initiatief heeft
genomen is de VME wél gehouden om
een geschikte afrekening te bezorgen.
Wil dit echter zeggen dat een VME als
onderneming verplicht facturen met BTW
moet uitsturen?
BTW- en facturatieverplichting
VME
De verplichting voor een onderneming om
al dan niet een factuur uit te reiken vloeit
voort uit haar fiscale verplichtingen op het
vlak van BTW.
De rechtsleer stelt echter dat een VME niet
onderworpen is aan deze verplichtingen in
zoverre zij activiteiten stelt die beperkt zijn
tot handelingen in het kader van het beheer
en het behoud van het gebouw van de
mede-eigendom.(1)
Een VME die haar eindafrekening uitstuurt,
doet in se niks meer dan aan de verschillende
mede-eigenaars vragen om hun aandeel

12 Editie januari - februari
Een overzicht van facturen van leveringen
en diensten aan de VME moet de
belastingplichtige de mogelijkheid geven
een BTW-aftrek ten belope van zijn aandeel
daarin te realiseren.
Indien de VME nalaat om tijdig de vereiste
informatie te geven, kan dit een grond
zijn tot een vordering jegens de VME. Een
succesvolle vordering vereist dan enerzijds
een tijdig verzoek van de vennootschap zelf
en anderzijds een nalaten van de VME tot het
overmaken binnen het kalenderjaar waarin
de BTW in aftrek kan worden genomen.
Conclusie
Een VME is niet verplicht om facturen uit te
reiken aan de vennootschap mede-eigenaar.
Hoewel de individuele afrekening
gedetailleerd moet zijn, is een VME evenmin
verplicht om spontaan de informatie
nodig voor BTW-aftrek op te nemen.
Het initiatiefrecht ligt volledig bij de
vennootschap van de mede-eigenaar zelf.
Deze mag wel de medewerking van de VME
verwachten.
Bent u actief als syndicus? Heeft u een
vennootschap die mede-eigenaar is? Of wil u
gewoonweg meer weten over deze materie?
Aarzel niet en contacteer ons.
(1) M. MAUS, “Het fiscaal statuut van de
vereniging der mede-eigenaars”, Huur 1998-
99, 72-73.
info
Mevr. ​Julie Lenaerts
Manager bij Aternio Legal bv
www.atern.io
PROPERTYTODAY
Meer info op
Nieuw: Easime
Individuele facturatie
van verwarmingskosten
Bent u eigenaar of verhuurder van een appartement? En wordt
het gebouw collectief met gas verwarmd? Met Easime wordt
het warmteverbruik voor elk appartement automatisch individueel
gefactureerd. Zo moet u de verwarmingskosten niet meer opvolgen.
Easime maakt u het leven makkelijker
www.ista.be
in samenwerking met

Buildimax All Risk
Alle risico verzekering Building
De blokpolis die
alles begrepen heeft
Meer info en productfiche op www.axa.be
Dit product Buildimax All Risk is een multirisicoverzekering die de (mede-)eigenaars van een gebouw vanaf 4 eenheden dekt.
Buildimax All Risk werd ontwikkeld door AXA Belgium, een Belgische verzekeringsmaatschappij, en is onderworpen aan het
Belgisch recht. Het verzekeringscontract wordt afgesloten voor een duur van één jaar met de mogelijkheid tot stilzwijgende
verlenging. Aarzel niet om een beroep te doen op je verzekeringstussenpersoon voor meer informatie of om een offerte te vragen.
Deze laatste staat voor je klaar en is het best geplaatst om je raad te geven over wat voor jou het meest geschikt is. Wij verzoeken
je om de algemene voorwaarden en de productfiche vóór onderschrijving te lezen. Hierin worden de voorziene dekkingen en
garantielimieten en uitsluitingen vermeld. Je kan deze documenten gratis verkrijgen op axa.be of bij je verzekeringstussenpersoon.
Niet tevreden over iets? Contacteer ons via customer.protection@axa.be. Indien je niet akkoord gaat met de voorgestelde
oplossing, kan je je richten tot de Ombudsman van de verzekeringen, de Meeûsplantsoen 35 te 1000 Brussel.
AXA Belgium, nv van verzekeringen toegelaten onder het nr. 0039 om de takken leven en niet-leven te beoefenen (KB 04-07-1979, BS 14-07-1979) • Maatschappelijke zetel: Troonplein 1,
B-1000 Brussel (België) www.axa.be • Tel.: 02 678 61 11 • KBO nr.: BTW BE 0404.483.367 RPR Brussel • 7.06.7176 - 0720. V.U.: G. Uytterhoeven, AXA Belgium nv, Troonplein 1, 1000 Brussel (België).

PROPERTYTODAY
15
04
Ultraperformant
internet komt naar
uw gebouwen!
Fiber komt naar uw gebouwen en dat
is goed nieuws. Met fiber kunnen jullie
eigenaars en bewoners immers veel stabieler
surfen, downloaden, streamen en gamen.
Echt comfortabel, zelfs wanneer het hele
gezin tegelijk online is.
De verwachtingen naar fiber toe zijn
groot want de wereld staat niet stil. De
digitalisering schakelt een versnelling hoger,
telewerken raakt goed ingeburgerd. Het
begon omdat het moest, maar ook na de
versoepelingen gaan we waarschijnlijk geen
5 dagen per week terug naar kantoor.
Domotica doet ook zijn intrede in
gebouwen: beheer van bewakingscamera's,
liften, toegangsdeuren, verwarming, enz...
Voor een flatgebouw is de kwaliteit van de
internetverbinding essentieel geworden.
België is zijn achterstand aan het
inlopen!
België heeft misschien wat achterstand
opgelopen tegenover andere Europese
landen, maar nu groeit zijn bereik het snelst
in Europa dankzij enorme investeringen
en investeringspartnerschappen. Het
doel is ambitieus: tegen 2028 de meer
landelijke gebieden bereiken en 70% van
het grondgebied bestrijken, d.w.z. vrijwel
100% van de appartementen. Daartoe heeft
Proximus zijn krachten gebundeld met
andere ervaren bouwers van fibernetwerken.
Het gaat onder meer om Fiberklaar in
Vlaanderen dat tegen 2028 mikt op anderhalf
miljoen aangesloten woningen en Unifiber in
Wallonië dat, tegen 2028, 500.000 woningen
van fiber wil voorzien.
Meer dan 35 steden zijn al
voorzien van fiber
Vandaag ligt er al fiber van Proximus in meer
dan 35 Belgische steden en gemeenten,
waaronder Antwerpen, Oostende, Brussel,
Gent, Knokke-Heist, Brugge, goed voor een
bereik van ongeveer 10% van het land.
En in uw gebouwen? Fiber wordt snel
uitgerold, om te testen of uw adres in
aanmerking komt voor fiber, surft u naar
proximus.be/fibercheck
Hoe raakt fiber tot binnen in de
gebouwen?
Via de gevel of via een sleuf door de
technische ruimte in het gebouw. Vervolgens
wordt vanuit de verticale schacht of de
traphal een discrete en zeer dunne kabel
naar elke verdieping gelegd. Tijdens zijn
voorbereidende bezoek bepaalt de technicus
samen met u de beste oplossing om de
appartementen met elkaar te verbinden. Zo
worden eigenaars en/of huurders zonder
ongemak aangesloten.
Wie betaalt?
De kosten voor de fiberuitrol worden
volledig door Proximus gedragen. Van de
installatie in de gemeenschappelijke ruimtes
tot het interieur van elk appartement. De
mede-eigenaars hoeven niets te betalen. De
installatie en activering zijn dus gratis. Een
grote troef voor wie in het gebouw woont!
Daarna zal iedereen zijn eigen fiberpack
kunnen kiezen. Het Proximus-netwerk staat
voor 100% open voor andere operatoren.
Specifieke begeleiding voor
syndici
In alle fasen wordt nauw overlegd met de
syndicus van het gebouw. Er werd trouwens
een speciale cel opgericht om hem hierin
te begeleiden en gepersonaliseerde
administratieve follow-up te garanderen.
Meer specifieke informatie voor syndici: www.
proximus.be/fiberinmijngebouw
Nog vragen? Contacteer Proximus op 0800
30307 of via e-mail naar syndic@proximus.com
Wij waren aanwezig op het Salon van
de Mede-eigendom in 2021.
Op 18 november hadden we het
genoegen velen van u te ontmoeten
op het Salon van de Mede-eigendom.
Een constructief moment van
professionele uitwisseling waarbij we
u de verschillende manieren toonden
om glasvezel in uw gebouwen aan te
sluiten en we al uw praktische vragen
beantwoordden.

16 Editie januari - februari
05
Onze planeet in de
mede-eigendom?
De gedwongen
mede-eigendom
als inspiratie voor
de VN-klimaatconferenties
Enige tijd geleden schreef Prof. Fernand
Van Neste s.j. zaliger dat elke mens een
‘erfdienstbaarheid’-band heeft met de
planeet die leidt tot enkele fundamentele
verplichtingen. Meer en meer verwordt
onze Aarde als een "lijdend erf" tot een
lijdensweg als erfenis … Mogen we het
zakenrecht niet des te meer toepassen in het
duurzaamheiddebat?
Dit artikel breekt een lans om de gedwongen
mede-eigendom, eertijds ook het
appartementsrecht genoemd, te kunnen

PROPERTYTODAY
17
“ Elke mens heeft een
‘erfdienstbaarheid’-
band met de planeet
die leidt tot enkele
fundamentele
verplichtingen.
beschouwen als inspiratiebron om meer
gestructureerd de klimaatverandering aan te
pakken.
Gemeenschappelijke delen van
onze planeet
Wanneer men echter de gemene delen
wenst te wijzigen, qua bestemming of
wederopbouw, is een vier vijfde meerderheid
nodig. Voor werken wordt een twee derde
meerderheid vereist met uitzondering voor
door de wet “opgelegde werken” die slechts
de gewone volstrekte meerderheid vereist.
Deze breuken zouden mutatis mutandis van
toepassing kunnen zijn voor onze nieuwe
wereldorde.
Wie gaat de meerderheid van de
quotiteiten van onze aardbol verwerven?
De Volksrepubliek China met zijn anderhalf
miljard inwoners? Op haar eentje
vertegenwoordigt zij quasi één vijfde of
twintig percent van de wereldbevolking:
een voldoende aantal om een bijzondere
Heeft uw vereniging van mede-eigenaars
een krediet nodig?
Plannen voor de renovatie van uw appartementsgebouw? Of andere werken?
Proficiat! We helpen u graag goed op weg! Ontdek de checklist met de verschillende stappen
op belfius.be/vme voor een succesvolle financiering van uw project.
Belfius Bank NV, Karel Rogierplein 11, 1210 Brussel – IBAN BE23 0529 0064 6991 BIC GKCCBEBB - RPR Brussel – BTW BE 0403.201.185 – No FSMA 19649 A

18 Editie januari - februari
algemene vergadering te laten
samenroepen!
Maar het zal nog tientallen jaren
duren vooraleer één natie de absolute
meerderheid, qua aantal inwoners,
vertegenwoordigt zal zijn en dat haar
zeggingskracht moet beperkt worden tot
vijftig percent, niets meer…
Gevaarlijke handelswijze
Nog delicater wordt het wanneer men over
werken mag beslissen in de privatieve delen.
Wanneer kan men internationaal beslissen
tussen te komen in de soevereiniteit van
een Staat? Als deze handelswijze een gevaar
uitmaakt voor de planeet en de komende
generaties, in het kader van een duurzaam
gedachtengoed, zou men dan eventueel
moeten kunnen tussenkomen namens de
internationale gemeenschap?
Of is de volgende bepaling in art. 3.88-§1-
d) van het Burgerlijk Wetboek aan te raden
lectuur:
“…met bijzondere motivering, over de
werken aan bepaalde privatieve delen,
die, om economische of technische
redenen, zullen worden uitgevoerd door de
vereniging van…”?
Deze bijzondere motivering vergt volgende
toetsstenen.
Î De Vrederechter of het Internationaal
Gerechtshof in het Vredespaleis in Den
Haag zouden hierin een cruciale rol
kunnen vervullen.
Î Daarnaast is er de functie van de syndicus
die uitvoert wat de algemene vergadering
heeft beslist en die slechts bewarende
maatregelen kan treffen, desgevallend
later te overrulen door de algemene
vergadering.
Î De Veiligheidsraad met vetorecht aan vijf
naties wordt best herbestemd tot een
raad van mede-eigendom, zolang onze
planeet niet herleid is tot minder dan 20
Staten.

PROPERTYTODAY 19
Besluitvorming
De ganse regeling van gedwongen medeeigendom
leidt soms ook tot besluiteloosheid.
Nochtans worden uiteindelijk toch bindende
beslissingen genomen die niet worden
vernietigd, hervormd of aangepast door
de vrederechter. Heeft onze internationale
gemeenschap niet een dergelijke structuur
nodig?
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.
Het gewoonweg vergaderen om de COPpen
bij elkaar te zetten zal niet volstaan.
Het Rusland van de vroegere glasnost is de
grote afwezige, doch, we hopen allemaal op
een ‘glas GO’.
Grote verklaringen van Indië, Australië en
vele anderen dat ze wel willen maar niet
kunnen, zullen ons echt niet verder helpen.
President Xi Jinping komt niet naar de
vergadering bij wijze van corona-beperking.
Waar heeft menig syndicus dat nog gehoord
bij het proberen algemene vergaderingen
opnieuw te organiseren?
Bij een algemene vergadering worden
ook huurders en andere houders van
persoonlijke rechten bij het besluitproces
betrokken zonder over een effectief
stemrecht te beschikken, tenzij bij volmacht.
Een "Conference Of the Parties" wordt des te
meer een besluitvormingsorgaan indien we
het wat hefbomen zouden geven om alles
vlotter te laten verlopen - de zoete droom
van de mede-eigenaar?
En nadat dit alles eenmaal
geïnstitutionaliseerd is, kan slechts de
unanimiteit het overboord gooien, roept de
Trumpist…
Mogen de wijzen en Sagaert’s van deze
wereld de wereldleiders helpen door
de nucleus van een gedwongen medeeigendom
te laten uitgroeien tot enig
gedachtengoed voor de ganse mensheid.
TIP UVS
Als syndicus kan je uw steentje bijdragen!
Laat z.s.m. het EPC van de
gemeenschappelijke delen uitvoeren, en
bespreek alle aanbevelingen met daaraan
gekoppeld een lange termijn begroting.
Informeer de mede-eigenaars over de
mogelijkheden rond duurzaamheid, isolatie,
recuperatie grijs water, zonnepanelen, WKK,
laadpalen voor elektrische voertuigen … etc.
info
Dhr. Pascal Mallien
Senior Counsel bij BakerMcKenzie.
PROPERTYTODAY

20 Editie januari - februari
06
Brandveiligheid in
appartementen
Een 10-punten check als minimale
basiscontrole
1
https://www.civieleveiligheid.be/sites/
default/files/explorer/rapports_annuels/
statistieken_hulpverleningszones_
bw_2019.pdf
2
https://www.securitecivile.be/sites/
default/files/explorer/rapports_annuels/
statistieken_hulpverleningszones_
bw_2018.pdf
Jaarlijks zijn er enorm veel woning- en
appartementsbranden in België. In
2019 1 werden er 12.140, waarvan 4.409 in
appartementen, geregistreerd. Dat zijn bijna
2.000 appartementsbranden meer dan in 2018 2
Het belang van brandveiligheid in
en rondom particuliere woningen en
appartementen wordt nog altijd onderschat.
Ik zie ook enorm veel slachtoffers door
brand. Gemiddeld sterft er elke 6
dagen iemand door een woning- of
appartementsbrand in België.
Op appartementsgebouwen is specifieke
brandwetgeving van toepassing.
De brandpreventiedienst van de
hulpverleningszone geeft advies en voert
controle uit op basis van de wet- en
regelgeving. Neem dus zeker contact op met
hen.
Net zoals bij elke wetgeving is het
een minimumverplichting. Hoe meer
brandpreventiemaatregelen er genomen
worden, hoe veiliger en beter dus. Niet
enkel de technische brandpreventie
speelt een rol om te komen tot een
brandveilig appartementsgebouw, ook de
sensibiliserende brandpreventie is van groot
belang.
Alle bewoners moeten zich bewust zijn van
de risico’s en weten hoe ze moeten handelen
wanneer brand ontstaat. Een brand in een
appartementsgebouw en de wijze waarop
gereageerd wordt, hebben immers gevolgen
voor alle bewoners.
Doe vandaag al eens de
basischeck!
1) Rookmelders en brandcentrale
Hangt er minstens één rookmelder in alle

PROPERTYTODAY
21
gemeenschappelijke en technische ruimtes
van het gebouw, die aangesloten is op een
brandcentrale?
Zijn de rookmelders in de individuele
appartementen gekoppeld aan de
brandcentrale? Of zijn het autonome
rookmelders?
Het aantal rookmelders, net zoals in
woningen, hangt af van de aanwezige
brandrisico’s en de grootte van het
appartement. Eerst en vooral dient er
dus een veiligheidscheck, of een soort
risicoanalyse van het appartementsgebouw
en van de individuele appartementen te
gebeuren, waarbij de mogelijke brandrisico’s
geïdentificeerd worden.
2) Manuele brandmelders
Geef aan de bewoners aan waar deze
hangen en benadruk het nut ervan.
Het is een fantastisch systeem om snel
iedereen te verwittigen in geval van brand.
Opgelet, dit vereist dus een menselijke
handeling.
3) Belang van het sluiten van de
appartementsdeur bij brand
Het sluiten van deuren is noodzakelijk en het
is van het grootste belang dat alle bewoners
dit beseffen.
Als er op een appartement brand uitbreekt
en de bewoners laten op hun vlucht naar
buiten hun appartementsdeur open staan
dan lopen alle bewoners in de andere
appartementen gevaar. De rook kan zich
immers heel snel verspreiden in de gang en
de brand krijgt hierdoor meer zuurstof en
kan zich dus makkelijker ontwikkelen.
4) Branddeur
Ga zeker eens na of de appartementsdeuren,
de deuren naar de trappen en in de kelders
branddeuren zijn.
5) Vrije vluchtwegen
Net zoals in een gewone woning is het
belangrijk dat de vluchtwegen vrij zijn van
obstakels.
Helaas heb ik al in appartementen gezien
dat er kastjes of fietsen in de gangen
worden geplaatst. Je kan begrijpen dat
dit een levensgevaarlijke situatie bij brand
oplevert. Het hindert niet alleen de vlotte
evacuatie van veel bewoners maar het is ook
nog eens extra brandbaar materiaal in de
gemeenschappelijke ruimtes.
Zorg dat je je eigen appartementsdeur en
de gemeenschappelijke voordeur van het
appartementsgebouw steeds van binnenuit
kan openen. Je kan hier met een draaiknop
werken.
Steek de sleutel op je eigen
appartementsdeur of leg deze in de
buurt ervan! Je hebt immers in realiteit
bij brand geen tijd om je huissleutel
te gaan zoeken. Zorg ook dat de
gemeenschappelijke voordeur/inkom
van het appartementsgebouw steeds van
binnenuit kan geopend worden. Je kan
kiezen voor een knopcilinder (draaiknop).
In grote appartementsgebouwen kun je
de ontgrendeling van de inkomdeur laten
gebeuren bij detectie van de brandcentrale.
Er zijn verschillende oplossingen mogelijk.
Maar zorg ervoor dat iedereen snel en
makkelijk buiten geraakt.
6) Geen stockage in inbouwkasten
Zorg ervoor dat inbouwkasten in de
gemeenschappelijke gangen, bestemd
voor bijvoorbeeld elektriciteitskasten of de
brandhaspel, niet volgepropt worden met
materiaal.
Vaak zie je daar ook verfproducten staan. Dit
is absoluut verboden. Het is extra brandlast
maar belemmert ook nog eens de toegang
tot de blusmiddelen.
7) Noodverlichting
Belangrijk is dat deze geoptimaliseerd is. Doe
de test eens op een donker tijdstip en ga na
of er voldoende veiligheidsverlichting hangt.
8) Brandblussers
Ga eens na wie in het gebouw hiermee
kan werken. Bekijk met de bewoners de
mogelijkheden om hiertoe een opleiding

22 Editie januari - februari
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.
een afzonderlijk infomoment over brand en
brandveiligheid in je appartementsgebouw
te organiseren.
te organiseren. Want onderneem enkel een
bluspoging als je voldoende vertrouwd bent
met de brandblussers en hiermee correct
kan werken. Het kan anders tot gevaarlijke
situaties leiden.
9) Brandwerende doorvoeringen/
technische kokers
Check eens de doorvoeringen of technische
kokers in de gangen of appartementen of
deze "dicht" zijn of dat het een soort open
schoorsteen is. Als deze "dicht" zijn, kan
de rook zich niet verder verspreiden naar
een andere verdieping of naar een ander
appartement.
10) Verzamelplaats
Net zoals in een particuliere woning is het
belangrijk om een verzamelplaats af te
spreken. Leg deze vast met alle bewoners en
duid deze aan, net zoals op een werksituatie.
Besluit
Deze 10-punten check is maar de
basiscontrole. Er blijven nog heel wat zaken
over zoals stay in place-principe, trappenhuis,
pictogrammen, brandhaspels, rookluik,
liften, ondergrondse parking, technische
lokalen en afsluiters, binnennummering,
evacuatieplannen, sprinklers,… die een
invloed hebben op de brandveiligheid van
het gebouw.
Wij adviseren om brandveiligheid en
deze aspecten jaarlijks op de algemene
vergadering te plaatsen en te bespreken, of
info
Dhr Tim Renders
Brandpreventieadviseur
– zelfstandige instructeur
brandveiligheid
Auteur van "Brandveiligheid
Thuis", Maklu-Uitgevers nv ISBN
9789046610978
tim@timrenders.be
T 0486 69 74 76
www.timrenders.be
PROPERTYTODAY
Word dan zeker lid van de beroepsfederatie UVS - Unie van Syndici !
Als u zich aansluit bij onze beroepsfederatie geniet u van vele voordelen :
Toegang tot het UVS-Intranet met vele documenten, modellen en informatie
GRATIS juridische bijstand
BENT U SYNDICUS ?
Rechtsbijstandverzekering (disciplinaire verdediging) in optie
VELE NETWERKMOMENTEN met collega’s om al uw problemen op te lossen
U wordt voorgesteld aan mede-eigenaars die een syndicus zoeken in uw regio
GRATIS deelname aan seminaries en activiteiten
Uw medewerkers kunnen (op uw aanvraag) GRATIS LID worden
Grote kortingen en voorkeurslocatie bij deelnamen aan UVS evenementen
U ontvangt via onze Flash berichten alle praktische, gerichte en geactualiseerde
informatie om uw beroep zonder stress te kunnen uitoefenen
Meer inlichtingen (vrijblijvend) :
www.uvsyndici.be - info@uvsyndici.be

PROPERTYTODAY 23
07
Eigen verbruik
en de Energiegemeenschap,
kent u dat?
Stelt u zich eens voor dat terwijl u televisie kijkt, kookt of zelfs
het licht aandoet in uw appartement, het reservefonds van
uw VME toeneemt ... Dit is geen utopie!
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.
De Europese richtlijn “Energiegemeenschap”
maakt dit zeker mogelijk. Het systeem
stimuleert zoveel mogelijk het eigen verbruik
van gedecentraliseerde productie van
elektrische energie binnen een VME.
Indien bijvoorbeeld uw residentie uitgerust
is met fotovoltaïsche zonnepanelen of een
WKK-installatie (warmtekrachtkoppeling),
dan was het tot januari 2020 mogelijk om
deze elektriciteit gratis te gebruiken voor
de werking van de gemeenschappelijke
installaties (liften, verlichting,

24 Editie januari - februari
circulatiepompen, enz.), het niet gebruikte
saldo moest worden doorverkocht op het
netwerk tegen een minimale prijs ...
Vandaag, na de omzetting van de Europese
Richtlijn in het Belgisch recht, wordt een
regime toegelaten dat afwijkt van de wet
op de organisatie van de elektriciteitsmarkt.
Het geeft U de mogelijkheid om een
vergunning te verkrijgen om het overschot
van deze elektriciteit door te verkopen aan
de bewoners van de residentie in kwestie.
Opeens wordt elke investering in de
productie van hernieuwbare energie zeer
winstgevend.
Hoe werkt het?
De mede-eigendom, als rechtspersoon, wordt
een Energiegemeenschap. De bewoners
sluiten, naast het contract dat ze al hebben
afgesloten met hun energieleverancier, een
tweede contract af met de VME, voor de
levering van elektrische energie. Zij worden
lid van de Energiegemeenschap. De Sibelgaverdeler
(Brussels Hoofdstedelijk Gewest)
kan aan de hand van de huidige meters,
de productie per kwartier meten van de
installaties voor hernieuwbare energie en
deze vergelijken met het verbruik van de
leden van de Energiegemeenschap. Het
is dan perfect mogelijk, met een vooraf
gedefinieerde verdeelsleutel, de energie
die per kwartier wordt geproduceerd toe te
wijzen aan de bewoners die deze tegelijkertijd
hebben verbruikt ...
Als syndicus ontvangt u dus van Sibelga
de indexen met betrekking tot het verbruik
van groene stroom, en moet u deze energie
factureren zoals u dat reeds doet met de
indexen warm water of verwarming ...
Wat gebeurt er als er geen
hernieuwbare energieproductie is (bv.
warmtekrachtkoppeling defect of in
onderhoud, ...)? Er gebeurt niets, u ontvangt
gewoon van uw officiële leverancier,
net als vandaag, een factuur voor al het
elektriciteitsverbruik van het netwerk dat niet
door de VME is geproduceerd.
Een eenvoudig principe dat veel
kan opbrengen!
Dit is gewoon een aanzienlijke financiële
meevaller voor mede-eigenaars die al moeite
hebben om de reguliere lasten te betalen.
In oudere gebouwen kan het dienen om
zonder extra financiële inspanningen zich in
orde te stellen met de nieuwe normen.
De kosten van het privégebruik van
elektriciteit wordt dus niet aan een
multinational maar aan de VME betaald,
wat betekent dat het een tweede keer wordt
gebruikt om bijvoorbeeld de isolatie van het
dak te verbeteren of om het stooklokaal te
vernieuwen! Dergelijke verbeteringen
verlagen verder de jaarlijkse kosten ...
Geen wonder dat sommige Residenties ondanks
de aanwezigheid van een WKK-installatie
toch al nadenken over het verhogen van hun
productie van hernieuwbare energie. De VME
Marius Renard is daar een perfecte voorbeeld
van. Deze VME is van plan duizenden m²
fotovoltaïsche zonnepanelen te plaatsen naast
een nieuwste generatie windturbine-installatie
ontwikkeld door Sonaca ... het prototype wordt
al drie maanden getest op het dak ...
Om u een orde van grootte te geven, zou
de productie van de hernieuwbare energie
verhoogd worden tot 1,4 GWh per jaar. Als we
de 200.000 KWh eigen verbruik aftrekken die in
de gemeenschappelijke ruimtes wordt verbruikt,
hebben wij een saldo van 1,2 GWh over , die wij
tegen 16 cent per KWh netto kunnen verkopen
aan de VME voor haar reservefonds; En neen,
u droomt niet! Dit vertegenwoordigt een
jaarlijkse financiële opbrengst van meer dan
190.000 €!
De Europese Richtlijn voor de
Energiegemeenschap is zonder meer
een uniek instrument om het verouderd
gebouwenpark op te trekken naar de
energieprestaties die nodig zijn om de
doelstellingen van vermindering van
broeikasgassen tegen 2050 te halen.
Verspreid het nieuws!
info
Dhr Vincent Spruytte
Ondervoorzitter UDS
(Union des Syndics)
Zaakvoerder Managimm srl
PROPERTYTODAY

DÉ BETROUWBARE SPECIALIST VOOR DAK EN GEVEL
Een zaakvoerder - aannemer die zelf op de werf staat met meer dan 25 jaar
ervaring en een bekwaam team is wellicht een goede garantie voor het correct
en vakbekwaam uitvoeren van de werken. Vakbekwaamheid is natuurlijk een
belangrijke vereiste ten aanzien van een aannemer in een renovatiedossier. Met
een kleine 30 jaar ervaring weet Alain Durieux te putten uit een rijke ervaring
in de praktijk. Dat het bedrijf zijn naam draagt, laat zien dat hij er de trotse
vaandeldrager van is.
Durieux Dak- en Gevelwerken is een Gentse onderneming actief van aan de kust
tot in de Brusselse rand. Zowel particulieren als VME’s kunnen bij Durieux Daken
Gevelwerken terecht. Het team bestaat uit verschillende vakmannen met elk
hun eigen specialisatie. Van kleine woningen tot grote appartementsblokken, bij
Durieux Dak- en Gevelwerken ben je aan het juiste adres!
LAST VAN BETONROT? WEES ER SNEL BIJ!
Betonrot treedt op wanneer water en zuurstof reageren met het wapeningsstaal
binnenin (minderwaardig) beton. Het staal gaat corroderen en het beton verliest
zijn stabiliteit. Zodra je betonrot herkent, haal je er best één van hun specialisten
bij die zo snel mogelijk actie onderneemt. Doe je dit niet dan zal dit enkel verder
escaleren met verscheidene gevolgen zoals bv. het dalen van de berekende
draagkracht.
Betonrot kent heel wat oorzaken waarvoor elk een specifieke aanpak nodig is. Durieux Daken
Gevelwerken pakt niet alleen het vochtprobleem aan maar biedt u een totaalservice.
Zo wordt de geleden schade hersteld: beschadigde bakstenen, loskomend pleisterwerk…
Het gespecialiseerde team staat klaar om uw beton weer on point te brengen!
5 REDENEN WAAROM ONZE KLANTEN VOOR DAKWERKEN DURIEUX KIEZEN
Secuur vakmanschap
aan eerlijke en
transparante prijzen
Gespecialiseerde
totaalservice
voor dak- en
gevelwerken
15 jaar garantie
op dakwerken
Binnen de dag
antwoord
op offerteaanvraag
Snelle service
en opvolging projecten
Voor meer info of een gratis offerte
www.dakwerkendurieux.be
Contacteer ons vrijblijvend op
0800 99 286
of
info@dakdurieux.be

26 Editie januari - februari
08
KBO inschrijving: naar een
duidelijker statuut voor de
occasionele syndicus
1. Wettelijke verplichting KBO
inschrijving
Het vermelden van het
ondernemingsnummer in alle
documenten, die van haar uitgaan, is
sedert de gewijzigde Appartementswet
van 2 juni 2010 een wettelijke
verplichting.
van exploten van dagvaarding en
betekening.
2. Van toepassing op VME’s met
rechtspersoonlijkheid
Voor de toepassing van het K.B. wordt onder
‘vereniging van mede-eigenaars’ begrepen
elke VME die de rechtspersoonlijkheid bezit.
de appartementengemeenschap geen
rechtspersoonlijkheid en valt zij niet onder
het ondernemersbegrip, bedoeld in artikel 2,
3° van de KBO – wet van 16 januari 2003. Dit
impliceert dat de hypotheekbewaarder bij de
overschrijving van een splitsingsakte, waarin
de Appartementswet is uitgesloten, géén
ondernemingsnummer moet toekennen.
Het unieke ondernemingsnummer
is wezenlijk een identificatiesleutel
waardoor de VME haar identiteit
tegenover de buitenwereld kan
bewijzen.
Ieder persoon heeft het recht de KBO
gegevens te raadplegen. Daartoe kan
men gebruik maken van de KBO Public
Search van de FOD Economie. Het
vertrekpunt is uiteraard de naam van de
VME en het adres van het gebouw.
Door de band zal de raadpleging
uitgaan van belanghebbende personen,
zoals mede-eigenaars en huurders
van de appartementen, buren van het
appartementsgebouw, leveranciers
van de VME en gerechtsdeurwaarders,
voor wat betreft het bezorgen van
aangetekende brieven en het uitbrengen
Het uitvoeringsbesluit is derwijze
geconcipieerd dat de inschrijving van het
mandaat van de syndicus gekoppeld wordt
aan en geïntegreerd in het KBO dossier van
de vereniging van mede-eigenaars. Praktisch
gezien betekent dit dat éérst de statuten
moeten zijn overgeschreven in de openbare
registers van de hypotheekbewaring én
aan de VME een ondernemingsnummer is
toegekend.
Dit nummer wordt toegekend via de
hypotheekbewaarder. Pas nadien kan
de VME of de syndicus zich tot een
ondernemingsloket naar keuze wensen
om inschrijving van het mandaat van de
syndicus te laten uitvoeren.
Opgelet: wanneer de toepassing van de
appartementswet is uitgesloten, conform
artikel 3.84 eerste lid in fine BW, dan heeft
3. Zowel voor de professionele als
voor de occasionele syndicus
Het K.B. van 15 maart 2017 is, voor zover
de VME rechtspersoonlijkheid geniet,
van toepassing op alle syndici, zowel
professionele als niet-professionele. Dit geldt
ook voor de andere professionelen die het
beroep van syndicus mogen uitoefenen,
inzonderheid advocaten, architecten,
boekhouders en gezworen landmetersexperten.
Het K.B. van 15 maart 2017 breidt de
verplichting tot inschrijving in het
KBO nummer van de VME tevens uit
tot de occasionele syndicus, d.w.z. een
mede-eigenaar (zie art 4 KB 15-03-17: indien
het gaat om een natuurlijk persoon: naam,
voornaam en het rijksregisternummer of het
identificatienummer in de Kruispuntbank van
de Sociale Zekerheid)

PROPERTYTODAY 27
4. Wie is de syndicus van de VME?
Om kennis te nemen van de identiteit van
de syndicus moest een belanghebbende
persoon zich normaliter verplaatsen naar het
appartementsgebouw zelf.
Artikel 3.89 & 2, eerste lid B.W. bepaalde immers
dat ‘een uittreksel uit de akte betreffende de
aanstelling of benoeming van de syndicus
binnen de acht dagen te rekenen vanaf de
datum waarop zijn opdracht een aanvangt
neemt, op onveranderlijke wijze aangeplakt
wordt aan de ingang van het gebouw waar de
zetel van de VME gevestigd is’.
Wie in Gent woonde en wilde vernemen wie
de syndicus van een gebouw in Antwerpen
was moest, bij wijze van spreken, de trein of
de wagen nemen om zich daarvan de visu te
vergewissen. Om dit tijdverlies te elimineren
is naar aanleiding van de invoering van
de vernieuwde Appartementswet van 2
juni 2010 gestipuleerd dat ‘de Koning de
procedure bepaalt voor inschrijving van
de syndicus in de Kruispuntbank voor
Ondernemingen’.
Bedoeling was dat door die inschrijving men:
Î gemakkelijker kennis kan nemen van de
gegevens van de syndicus, zonder zich
te moeten verplaatsen naar het gebouw,
waar zijn benoeming is bekend gemaakt
Î syndici, die het beroep onwettig
uitoefenen, eenvoudig kan traceren
Î statistische gegevens kan inzamelen,
bijvoorbeeld nagaan hoeveel gebouwen
een bepaald syndicus beheert: indien
in één welbepaald geval blijkt dat een
syndicus op indelicate wijze de financiën
van de betrokken VME heeft beheerd, dan
past het onderzoek naar de malversaties
uit te breiden naar de andere door hem
beheerde gebouwen.
Opgelet: Het is niet mogelijk na te gaan of de
KBO – ingeschreven syndicus een professioneel
is dan wel een occasioneel. Er wordt slechts een
type syndicus vermeld, namelijk de persoon die
‘functiehouder’ is.
5. Personen bevoegd voor de
inschrijving
Overeenkomstig artikel 2 van het K.B. van 15
maart 2017 wordt de aanvraag ingediend
door de VME of door de syndicus. Voor
de toekenning van de bevoegdheid tot
inschrijving niet alleen aan de syndicus maar
ook aan de VME is men er van uitgegaan dat
de syndicus niet steeds in de positie verkeert
om de inschrijving te vragen.
Wanneer bijvoorbeeld zijn mandaat niet
verlengd is op de algemene vergadering,
hij ontslagen is of zelf ontslag genomen
heeft, dan mist hij bestuursbevoegdheid
om namens de VME enige rechtshandeling
te stellen. Om hieraan te verhelpen is
de VME zelf gemachtigd om aan het
ondernemingsloket de wijziging te melden
m.b.t. de rechtspositie van de syndicus.
Een hiaat is hier wel dat de VME voor het
stellen van rechtshandelingen sowieso
vertegenwoordigd moet zijn door haar
orgaan, de syndicus, die evenwel ontbreekt.
De enige uitkomst is in dit geval dat de
algemene vergadering een voorlopige
syndicus toevoegt voor een welbepaalde
duur of voor welbepaalde doeleinden,
onder meer deze wijziging van mandaat en
inschrijving van de voorlopige syndicus te
nemen.
6. Syndicus onderworpen aan de
inschrijving
Met de "syndicus", die onderworpen is aan
de KBO inschrijving wordt bedoeld "elke
natuurlijk persoon of vennootschap, die
aangesteld of benoemd is als syndicus
ingevolge artikel 3.89 & 1, eerste lid BW of
toegevoegd is of aangewezen als voorlopig
syndicus ingevolge artikelen 3.89-§§7 en 8
BW. "
Daar de syndicus op drie wijzen kan worden
benoemd, namelijk in het reglement van
mede-eigendom, door de algemene
vergadering of door de vrederechter dienen
al deze vormen van aanstellingen in het
KBO dossier van de VME bekend gemaakt te
worden.
Dit geldt ook voor de syndicus, die door de
algemene vergadering is toegevoegd, en
voor de gerechtelijke syndicus, die wegens
verhindering of in gebreke blijven door de
rechter is vervangen door een voorlopig
syndicus.

28 Editie januari - februari
7. Instantie bevoegd voor de aanname
van de inschrijving
Terwijl de inschrijving van de VME,
zoals gezegd, verloopt via het
hypotheekkantoor, moet de inschrijving van
de syndicus zelf genomen worden bij een
ondernemingsloket. Het inschrijvingsrecht
anno 2021 bedraagt 90,50 euro en is niet
aan BTW onderworpen. De kosten van
inschrijving komt voor rekening van de
vereniging van mede-eigenaars.
8. Tijdspad indiening aanvraag.
De inschrijving in het ondernemingsloket
dient genomen ten laatste op de werkdag
voorafgaandelijk aan de dag waarop zijn
opdracht een aanvang neemt. Indien
echter de beslissing tot zijn aanstelling
of benoeming minder dan 8 dagen voor
de aanvangsdatum van zijn opdracht als
syndicus genomen werd, dan dient de
inschrijving te worden genomen binnen 8
werkdagen volgend op de aanstelling of
benoeming.
9. Voor te leggen stukken
Wanneer een inschrijving wordt gevraagd
van de syndicus in het KBO dossier van de
vereniging van mede-eigenaars, dan dient
men drie documenten voor te leggen,
namelijk:
a. Het ondernemingsnummer van de
vereniging van mede-eigenaars.
b. Een uittreksel uit de akte van aanstelling
of benoeming van de syndicus. Dit
uittreksel bevat de gegevens vermeld in
artikel 3.89-§2 tweede lid, eerste zin BW.
c. Het rijksregisternummer of het
identificatienummer in de Kruispuntbank
van de Sociale Zekerheid van de
syndicus indien het gaat om een fysieke
persoon (vrijwillige syndicus), of indien
het gaat om een vennootschap het
ondernemingsnummer en desgevallend
het rijksregisternummer of het
identificatienummer in de Kruispuntbank
van de Sociale Zekerheid van een
vertegenwoordiger die gerechtigd is de
activiteiten van syndicus in het kader van
de vennootschap uit te oefenen.
10. Tijdspad inschrijving
Het ondernemingsloket schrijft de
gevraagde inschrijving in binnen acht dagen
na ontvangst van het volledig dossier. Indien
het ondernemingsloket de inschrijving
weigert, dan brengt het deze weigering
binnen acht werkdagen na ontvangst
van het volledig dossier ter kennis aan de
syndicus of aan de VME.
11. Quid met deelvereniging van
mede-eigenaars?
De KBO inschrijving van de syndicus is niet
alleen verplicht voor een gewone VME
met rechtspersoonlijkheid, maar ook voor
deelverenigingen van mede-eigenaars met
rechtspersoonlijkheid, zoals bedoeld in
artikel 3.84 vierde lid BW.
In voorkomend geval komt niet alleen aan
de hoofdvereniging een KBO nummer toe,

PROPERTYTODAY 29
maar ook aan elke deelvereniging met
rechtspersoonlijkheid die van de splitsing
deel uit maakt.
Bij ondersplitsing van een appartementseigendom
hebben zowel de
hoofdvereniging als de respectieve
deelverenigingen van mede-eigenaars
sowieso beslissings- en uitvoerende organen,
waaronder ieder een eigen syndicus.
Voor elk van deze mandaten moet
derhalve een aparte inschrijving in het
KBO dossier van de respectieve hoofd- en
deelvereniging(en) van mede-eigenaars
worden genomen.
12. Wijziging of schrapping van de
identificatiegegevens
Ook voor deze wijziging of doorhaling is
een inschrijvingsrecht verschuldigd. Door
de registratie van de wijziging of doorhaling
worden alle belanghebbenden van de
gewijzigde situatie op de hoogte gebracht.
13. Wetsvoorstel Dierickx
14. Toets van de impact van het
wetsvoorstel aan de actuele datagegevens
A. Aantal appartementsgebouwen in
België
Volgens de cijfers van Stabel, De
Algemene Directie Statistiek van de FOD
Economie, waren er per 1 oktober 2021
in België, opgedeeld per gewest, volgend
aantal ‘buildings en flatgebouwen met
appartementen’:
• Vlaams Gewest: 138.863
• Brussels Hoofdstedelijk Gewest: 38.312
• Waals Gewest: 47.988
Totaal: 225.163
B. Aantal VME’s in België
Aantal VME’s volgens de KBO-databank
• Vlaams Gewest: 55.556
• Brussels Hoofdstedelijk Gewest: 20.461
• Waals Gewest: 15.377
Totaal 91.394
Wetsvoorstel Dierickx
Door volksvertegenwoordiger
Leen Dierick werd op 16
augustus 2021 een wetsvoorstel
ingediend betreffende het
invoeren van een sanctie voor
de niet-inschrijving van de
syndicus in de Kruispuntbank van
Ondernemingen.
Het wetsvoorstel vertrekt van de
vaststelling dat veel verenigingen
van mede-eigenaars hun syndicus
niet hebben ingeschreven in de
KBO. De niet-inschrijving maakt in
de huidige stand van zaken niet
het voorwerp uit van sancties.
Om de inschrijving na te leven
komt het wetsvoorstel met
sancties, meer bepaald een
geldboete van 26 tot 10.000
euro voor het niet-inschrijven of
het niet actueel maken van de
inschrijving. Daarbij wordt er van
uitgegaan dat de geldboete van
administratieve aard, niet van
strafrechtelijke aard is.
C. Syndici ingeschreven in het KBO
In de KBO databank staan 52.398 syndici
ingeschreven bij een VME.
D. Professionele syndici ingeschreven
bij het BIV
Per 1/10/2021 waren 10.836
vastgoedmakelaars bij het BIV ingeschreven.
Per discipline onderverdeeld als volgt:
• bemiddelaars: 5.126 titularissen
en 2.081 stagiairs
• bemiddelaars/syndici: 3.078
titularissen en 108 stagairs
• syndici: 343 titularissen
en 100 stagiairs
Daarnaast moet nog rekening gehouden
worden met enkele tientallen advocaten,
die als syndicus, als gerechtelijk syndicus of
als bewindvoerder werkzaam zijn, alsmede
een aantal boekhouders, die eveneens als
syndicus optreden.
E. Grote vraagtekens bij occasionele
syndici
Het aantal occasionele syndici is vandaag
onbekend.
Men kan wel voorzichtig stellen dat als er
circa 91.000 VME’s zijn en slechts 52.000
syndici in de KBO zijn ingeschreven,
het verschil in aantal van circa 40.000
vermoedelijk voor rekening van de
occasionele syndici komt.
Zij zijn echter niet aan toezicht onderworpen
en kunnen derhalve van die vrijheid gebruik
maken om zich niet in te schrijven bij de
KBO; het wetsvoorstel zou haar aandacht
hierop moeten toespitsten.
info
Mr. Roland Timmermans
Hoofdredacteur "Tijdschrift voor
Appartements- en Immorecht"
PROPERTYTODAY

30 Editie januari - februari
Goed om
te weten
In deze rubriek behandelen wij enkele frequent
gestelde vragen. Wij geven graag ons advies mee.
1
Vraagstelling:
We wonen in een appartementsgebouw. Op het gelijkvloers
is een wasserette die de laatste tijd opnieuw meer en meer
lawaai maakt (wellicht een kapotte wasmachine). Dit werd al
verscheidene malen gesignaleerd aan de syndicus en telkens
reageert hij "dat dit een privatieve aangelegenheid is". Is dit
zo? Tot wie moeten we ons dan wenden als de syndicus onze
zaak niet ter harte neemt. Wij betalen hem toch. Er wordt
geen woord meer gesproken tussen ons en de eigenaar van
de wasserette die na een juridische strijd van meer dan 8 jaar
heeft moeten inbinden.
Antwoord:
Dit is een delicate vraag. Zonder verdere dossierkennis
kunnen wij enkel het volgende adviseren. Wij adviseren u
om eerst een vaststelling te laten doen in uw appartement
in de aanwezigheid van een deurwaarder.
Indien blijkt dat er effectief lawaaihinder is, dan kan u
een aangetekende brief sturen naar de eigenaar van de
wasserette, al dan niet met de handtekening van andere
mede-eigenaars.
Verder kan u een klacht indienen tegen de wasserette met
tussenkomst van een advocaat.
Best is aan de syndicus vragen om een punt toe te voegen
op de agenda van de volgende algemene vergadering.
Ons inziens kan de syndicus enkel tussenkomen indien
zou blijken dat er een akoestisch probleem aanwezig is
in het gebouw. OP deze AV kunnen de mede-eigenaars
samen het probleem concreet bespreken en eventueel de
mogelijke oplossingen evalueren.
U dient ook te controleren of de basisakte een
handelsactiviteit toelaat op het gelijkvloers en of een
vergunning door de gemeente afgegeven werd. In
sommige basisaktes staat dat dit pas kan na goedkeuring
van de algemene vergadering.

PROPERTYTODAY
31
2 3
4
Vraagstelling:
Ik ben occasionele syndicus. Een eigenaar heeft
mij de opmerking gemaakt dat de manier
waarop ik de begroting en de provisies laat
goedkeuren in strijd is met de wet op de privacy
omdat ik vertrek van de tabel met de algemene
kosten (begroting van het gebouw). Ik maak
namelijk een tabel op per eigenaar om uit
te leggen hoe de provisies worden berekend.
Soms is een privatief verbruik van water en
energie opgenomen. Die eigenaar beweert dan
niemand zaken heeft met het verbruik van een
andere eigenaar of zijn provisie.
Ik wil dat wel begrijpen maar moeten dan de
eigenaars de provisies zo maar aannemen, als
ze uit de lucht vallen?
Antwoord:
Vroeger was het vermelden van deze info
zelden problematisch. Maar recentelijk en
met de introductie van de GDPR, vinden veel
mensen de informatie rond EGW-verbruik
privé.
Vanuit UVS (Unie van Syndici) denken wij dat
die eigenaar gelijk heeft. Het gaat de andere
mede-eigenaars niet aan wie wat verbruikt.
Dit geeft vaak aanleiding tot negatief
commentaar bij een te hoog of een te laag
verbruik…
Zelfs de openstaande bedragen worden niet
meer ‘openbaar’ medegedeeld, tenzij een
procedure dient opgestart te worden tegen
een mede-eigenaar/wanbetaler.
De rekencommissaris heeft als taak de
rekeningen te controleren (facturen & bank).
De AV kan trouwens conform art 3.81 NBW
beslissen om de rekencommissaris meer
bevoegdheden te geven, zoals bijvoorbeeld
controleren hoe de syndicus deze kosten
verdeelt.
Best is een Excel blad per eigenaar maken
en opsturen van de eindafrekening. Je kan
beter daar waar nodig telkens de namen en
verbruiken van de andere mede-eigenaars
wissen.
Vraagstelling:
Ik krijg van een gebouw (waar veel onderlinge
problemen zijn) de vraag om schriftelijk te
vergaderen. Kan u mij hierover meer informeren
want ik vind daar niet veel informatie over.
Hoe gaat dit in zijn werk, wat met de
stemmingen etc.
Antwoord:
De gepubliceerde maatregelen dd.
30-12-2021 hebben een versoepeling
ingevoerd voor wat betreft de schriftelijke
besluitvorming van de VME (Art 3.87-§11
NBW).
Tot 01 juni 2022 is er geen unanimiteitsvereiste
meer voor schriftelijke beslissingen
van de VME’s. Tijdelijk wordt het dubbele
aanwezigheidsquorum alsook de meerderheden
van de klassieke algemene vergadering
gehanteerd.
Let op, het gaat om een schriftelijk beslissing
van de VME en niet over een AV.
1/ Oproeping en stembrief
Uit de regelgeving leiden wij af dat de
stembrieven (zie model UVS) samen
met de agendapunten/oproeping tot
stemming moeten verstuurd worden. Om
te antwoorden heeft de wetgever een
wettelijk termijn voorzien van drie weken of
in spoedeisende gevallen van acht dagen
voorzien na de datum van verzending
van de oproeping. Vergeet niet drie opties
te voorzien voor de stemming: ja, nee en
onthouding.
2/ het PV
De wetgever heeft voor wat betreft deze
notulen een tijdelijke toevoeging ingelast:
“de naam van de mede-eigenaars wier
stembrieven in aanmerking zijn genomen”
moeten ook in de notulen vermeld worden.
Vergeet ook niet om per agendapunt de
naam van de mede-eigenaars die tegen
gestemd hebben te vermelden.
Tevens vermeld u best op uw PV beide
data: de datum van het versturen van
de oproepring en de uiterste datum van
ontvangst van de stembrieven.
Vraagstelling:
Op onze jaarlijkse AV werd er openbaar gestemd
over het toelaten van de GSM-mast op het dak
van ons gebouw.
Er waren 8 van de 12 mede-eigenaars aanwezig
en er was ook 1 volmacht.
Het stemgedrag was als volgt:
Î Er waren 4 ja-stemmers die samen 337
duizendsten vertegenwoordigden
Î Er waren 2 neen-stemmers die samen 170
duizendsten vertegenwoordigden
Î Er waren 3 onthoudingen die samen 242
duizendsten vertegenwoordigden
Om de 2/3de meerderheid te bepalen tellen de
onthoudingen hier niet in mee en kom ik aan
337/507 = 66,47% daar waar 66,66% nodig was
om de GSM-mast toe te laten.
Omdat het resultaat zo nipt was wil ik u vragen
of mijn berekening correct is of spelen er hier
andere afrondingsregels?
Antwoord:
Inderdaad, de meerderheid van 66% is
behaald: maar opgelet! De wet bepaald
duidelijk een meerderheid van twee derde:
dus geen percentage maar een breuk!
In casu dient u de meerderheid als volgt
zo te berekenen: (507/3) x 2 = 338. De
meerderheid van twee derde is dus minimaal
338 stemmen voor de goedkeuring van dit
punt.
U heeft maar 337 ja- stemmen. U komt dus 1
stem tekort.
U bent syndicus en u
heeft vragen over het
beheer van een gebouw?
Aarzel niet om ons uw
vraag te stellen.
Stuur ons een e-mail op
redac@propertytoday.be

INTERCOM ZONDER
KABELGEDOE?
Da’s simpel! Dankzij 1 simkaart meer
dan 100 appartementen verbonden
en beheerd. Geïnstalleerd in 4 uur,
zonder kabels.
Geniet nu van alle voordelen van een Intratone
intercomsysteem:
• geen geboor of kabels
• in 4 uur operationeel
• onbeperkt beheer vanop afstand, in realtime
• veilig en comfortabel in gebruik
www.intratone.be
Een demo voor uw appartementen?
Maak een afspraak met Dieter Denooze via
0493 99 58 33 of ddenooze@intratone.be