Property Today NL 2021 Editie 7

EDITIE 7 - 2021 - OKTOBER - NOVEMBER
MAGAZINE VAN DE MEDE-EIGENDOM
SALON van de
MEDE-EIGENDOM
4de Editie - 18 nov. 2021 - Brussels Expo
Tijdsverspilling
zorgt voor frustratie bij syndici
Het nieuwe asbestattest vanaf 2022
extra werk voor de syndicus?
Het voorrecht van de VME
onder de loep genomen
IS HET ONTSLAG VAN EEN RAADSLID OF VAN DE
REKENCOMMISSARIS TOEGESTAAN?
Het is niet ongebruikelijk dat een raadslid voor het einde van
zijn mandaat, die normaliter eindigt met de volgende algemene
vergadering, ontslag wilt nemen uit de Raad van Mede-eigendom.
De redenen voor dit besluit zijn divers of persoonlijk, maar wij
merken vaak op dat zij verband houden met onenigheden tussen
de raadsleden onderling.
TOEGANGKELIJKHEID VAN APPARTEMENTS-
GEBOUWEN
Als je woning deel uitmaakt van een appartementsgebouw,
moet je je aan de regels houden. In België zijn er verschillende
regelgevingen rond toegankelijkheid. Die bepalen dat de
gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen.

Energie bij u
in de buurt
TotalEnergies biedt u een compleet
gamma van laadoplossingen en
diensten.
Vraag nu uw laadpaal aan.
services.totalenergies.be

PROPERTYTODAY
3
INHOUD
EDITIE 7
OKTOBER-NOVEMBER
2021
TIJDSVERSPILLING ZORGT
VOOR FRUSTRATIE BIJ SYNDICI
INTRATONE IS KLAAR VOOR
DUURZAME TOEKOMST IN
APPARTEMENTSGEBOUWEN
04
10
NOG NIET GEABONNEERD?
Schrijf u dan in via
www.propertytoday.be en
krijg het magazine GRATIS
in uw brievenbus!
VERPLICHTE MODERNISERING
VAN HISTORISCHE LIFTEN:
TERMIJN VERLENGD
12
Abonnementen kunnen bij ieder nummer
ingaan en worden elk jaar automatisch
vernieuwd. Abonnee worden kan via
www.propertytoday.be.
GOED GEÏNFORMEERD BIJ BTV! 14
ONTSLAG ALS LID VAN DE
RVME OF ALS COMMISSARIS
DER REKENINGEN
EEN FIBERTEAM SPECIAAL VOOR
PROFESSIONELE SYNDICI
16
20
Adreswijzigingen graag schriftelijk
doorgeven met vermelding van het
oude en het nieuwe adres en het nieuwe
telefoonnummer. Opzeggingen kunnen
gelijk wanneer gebeuren.
Het abonnement op het magazine is
gratis. Je krijgt het blad drie keer per jaar
toegestuurd.
HET NIEUWE ASBESTATTEST
VANAF 2022: EXTRA WERK
VOOR DE SYNDICUS?
HET VOORRECHT VAN DE
VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS
TOEPASSING APPARTEMENTSWET
EN DE “OPT-OUT” VOOR KLEINE
VME’S
22
27
31
Uitgever
PROFIT & FUN BV
Steenwinkelstraat 425
2627 Schelle
Advertentieregie
info@propertytoday.be
Redactie
redac@propertytoday.be
Magazinelay-out
D&K Vision BV
T 03 877 29 20
propertytoday@dkvision.eu
TOEGANKELIJKE
APPARTEMENTSGEBOUWEN
32
Copyright / Gehele of gedeeltelijke overname van de inhoud, in
welke vorm dan ook, is slechts toegestaan na schriftelijk akkoord
van de uitgever. De informatie in dit magazine is met de grootste
zorg geschreven en nagekeken. De uitgever kan echter niet
verantwoordelijk gesteld worden eventuele foute of onvolledige
informatie.

4 Editie oktober - november
01
Tijdsverspilling zorgt
voor frustratie bij syndici
De agenda van een syndicus zit propvol. En dat is nog licht uitgedrukt. Afspraken,
vergaderingen, expertises, werfvergaderingen, opname van meterstanden,
dagvaardingen bij de vrederechter, …
Daarom is tijdsverspilling wel het laatste wat
een syndicus wil… Toch zijn er taken die
niet uitgesteld kunnen worden... Enerzijds
iedere dag de talloze inkomende mails
beantwoorden en anderzijds reageren op de
klachten die neergelegd zijn bij het BIV.
Het regent e-mails
Het probleem is wijdverspreid en strekt
zich uit tot ver buiten onze landsgrenzen.
Als bewijs het onderstaande artikel dat
verschenen is in het Franse tijdschrift
"Informations Rapide de la Copropriété". Ik
citeer een fragment:
De horloge in mijn hand beaamt het: ze komen
om de 2 min 35 sec. Zoals een kleine zandloper
die onverbiddelijk afbrokkelt, een secondewijzer
die de hele dag tikt, zonder stoppen.
Ja, ik tel de minuten tussen de inkomende
e-mails. Ik heb een nieuwe baan: professionele
mailverzender!
Of ik ze nu als een gek typ of ze dicteer aan Siri,
die trouwens mijn beste vriendin is geworden,
mijn privésecretaresse. Elke ochtend geraak ik
verstrikt in een helse wervelwind van staalharde,
onvermoeibare, onverwoestbare e-mails. Ik ben
op mijn hoede van 's morgens tot' s avonds, ik
vrees voor overstromingen, bang om iets uit
het oog te verliezen, bang om het spoor bijster
te geraken, bang om het venstertje onderaan
het scherm te sluiten, bang om op vakantie te
gaan.
Hoeveel zullen het er zijn na mijn lunch? Op
maandagochtend staan ze paraat, ze wachten
me kordaat op, opgefokt, zorgvuldig in elkaar
gezet en vol ongeduld om de strijd aan te
gaan. Met hun kleine klauwen trekken ze me
recht de hel in. Zondagavond heb ik geen last
meer van de blues, maar van een regelrechte
paniekaanval.
Pas op, ik druk op de knop ‘openen.’ En lap, ik
word overspoeld door een golf, een stortvloed,
een tornado. Ik houd me stevig vast om niet te
verdrinken, uit overlevingsinstinct. Ik voel me
een krijger die alleen de storm moet trotseren ...
No, you shall not pass!
Mijn dag is een dolle race tegen de klok, ik leef
in mijn outlook bubbel. Vanavond is mijn inbox
leeg, proper en opgeruimd, inbox nul: ik heb het
mezelf beloofd.
Het is een permanente uitdaging, een missie,
een zoektocht. Ik ben tegenwoordig een
mailexpert, een specialist in elektronische post
en kampioen BCC (blinde kopie).
Mijn antwoorden worden hoe langer hoe korter,
kortom om het ritme in gang te houden: "Ok,
genoteerd", "Goed ontvangen, ik regel het wel",
"Perfect, bedankt".
Hoe minder ik zeg, hoe beter, want als ik de bal
terugsla, krijg ik een backhand en een uppercut.
Ik ontwijk slagen onder de gordel, ik zap de
polemiek. Soms zet ik iets recht, som zie ik rood,
soms begrijp ik er niets van. Vaak bijt ik op mijn
tanden. Vaak bel ik terug.
Ik hou van e-mails die alleen maar bedankt
zeggen, zelfs al betekent dat nog eentje bij in
mijn inbox . Als het spam is, ben ik opgelucht.
Ik ben mild voor de goeden, streng voor de
slechteriken. Ik check mijn mails snel, altijd,
de hele tijd, in de trein ‘s ochtends, voor ik me
klaarzet om uit te stappen, voor het rood licht
als het lang duurt, tijdens mijn afspraken als
het te lang aansleept, tijdens de AV als ik me
verveel…”
Elke syndicus herkent zich wel ergens in deze
beschrijving!
En in deze overrompeling vinden we veel
zinloze e-mails die ons kostbare tijd doen
verspillen en ons afleiden van de essentie ...
de essentiële taken waarop u als syndicus
beoordeeld wordt.
En op het einde van de dag, wat hebben
we gepresteerd? Buiten honderden mails
beantwoorden?
Het is 5u in de namiddag en als syndicus
bereiden we ons haastig voor op de
volgende vergadering of de AV van 20u …
Ons advies om ten minste uw weg wat te
vinden in deze zee van mails:
1/
Filter naar een ander niveau. Bijvoorbeeld:
vraag de mede-eigenaars mails en vragen
te sturen naar een van de leden van de
Raad van Mede-eigendom. Zo kan dit lid
eventueel meerdere vragen groeperen
en één e-mail per week sturen (behalve
in noodgevallen). Het is zinloos dat
verschillende mede-eigenaren samen
dezelfde vraag of opmerking naar de
syndicus sturen met alle andere medeeigenaren
in CC(!). Voor de contacten met
de syndicus wordt slechts één persoon
aangesteld.
2/
Maak een mailbox aan per gebouw. Alle
e-mails komen in deze inbox terecht.

PROPERTYTODAY
5
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
De syndicus leest deze e-mails een keer
per week (behalve in noodgevallen). Een
e-mail is per definitie een niet-dringend
communicatiemiddel.
3/
Een optie die misschien wat moeilijker
ligt: een ​vast bedrag van bv. 5 € per mail
aanrekenen voor mails die u ontvangt
bovenop het redelijke aantal ontvangen mails.
4/
Behandel één onderwerp per mail.
Iedereen weet dat de syndicus snel en goed
moet werken. Hij kan zich geen fouten
veroorloven, zonder dat een waakzame
mede-eigenaar direct in de aanval gaat met
een klacht bij het BIV, in de hoop zich zo in de
ogen van anderen interessant te maken …
Meer dan 1000 geseponeerde
klachten
Er is nog een reden waarom de syndicus
veel tijd verliest: een klacht bij het
“ 1.505 klachten in
2020 waarvan
1.157 geseponeerd
beroepsinstituut. De klacht overvalt u
‘s morgens met de post ... en uw dag is
verpest... en waarschijnlijk ook uw weekend
of de volgende dagen.
De mede-eigenaars kunnen immers zonder
kennelijk goede reden of motivering, zonder
ontvankelijkheidsvoorwaarde en zonder
betaling, bij het BIV een klacht indienen
tegen hun syndicus. Gewoon om hem
schade te berokkenen, vaak uit wraak …
Uiteraard zijn niet alle klachten
ongegrond. En is het normaal om bij het
controleorgaan aan te kloppen om bepaalde
onaanvaardbare praktijken aan te kaarten.
Hierover is iedereen het eens.
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.
Maar dit vertellen de cijfers van het BIV
(jaarverslag 2020). Van de 1.505 dossiers
(!) die in 2020 ingediend werden, zijn
slechts 348 effectief doorverwezen naar de
Uitvoerende Kamer. Dat betekent dat 1.157
klachten geseponeerd zijn! We tellen ook
nog 10 vrijspraken en 36 onafhankelijke
beslissingen, vaak in verband met
permanente vorming.
In 2020 werden uiteindelijk 237 makelaars
gesanctioneerd (22 schrappingen, 116
schorsingen, 63 berispingen en 36
waarschuwingen). Dit betekent dat maar
liefst 84% van de klachten zonder goede
reden of simpelweg uit wraak ingediend
werden.
Op dit punt stellen wij ons de vraag of het
niet zinvol zou zijn op termijn, om de cijfers
per tableau op te splitsen. Om een beter
idee te geven van de verdeling van sancties
tussen syndici en makelaars ...
Ongeacht de verdeling tussen syndici en
makelaars is het duidelijk dat gemiddeld

6 Editie oktober - november
1.200 klachten per jaar geseponeerd worden.
Dit laat ons toe om, in alle objectiviteit, te
concluderen dat dit klachtensysteem op
grote schaal misbruikt wordt door veel
mede-eigenaars. Dit bevestigt in ieder geval
het gevoel dat syndici iedere dag ervaren.
Aan de basis van dit misbruik ligt o.i.
voornamelijk het ontbreken van strengere
voorwaarden; een eenvoudig formulier
online volstaat, zonder dossierkosten of
rolrecht… gewoon 0 €!
Het valt ook op dat sommige medeeigenaars
denken op deze manier,
advocaatkosten te besparen.
In plaats van een dure dagvaarding, sturen zij
kosteloos een klacht bij het BIV. De meeste
vergeten dat de klachten enkel betrekking
hebben tot deontologische inbreuken. Ook
mede-eigenaars die hun gelijk niet gehaald
hebben op de AV denken op deze manier
een misbruik van meerderheid aan te
kaarten en hopen de beslissing gratis te laten
annuleren …
Uiteindelijk overbelasten zij onnodig de
bevoegde instanties.
De 10 meest courante klachten
In antwoord op een parlementaire vraag
hier een interessante reactie dat meer
duidelijkheid verschaft op de oorsprong van
de klachten.
De tien meest voorkomende klachten en
overtredingen zijn (niet gerangschikt in
volgorde van belangrijkheid):
1. geen schriftelijk overeenkomst met de
syndicus
2. nalatigheid bij het houden van algemene
vergaderingen van de mede-eigenaars
(geen oproeping van de algemene
vergadering binnen het wettelijk termijn
- geen PV, onderwerpen gevraagd door
een mede-eigenaar die niet op de agenda
staan)
3. nalatigheid bij de coördinatie van de
statuten
4. geen communicatie met of onvoldoende
beschikbaar voor de mede-eigenaren
5. geen boekhouding of verkeerde
boekhouding
6. ongerechtvaardigde of niet in het
contract voorziene vergoedingen
7. problemen met leveranciersbiedingen of
contracttoekenning
8. de overdracht van documenten aan de
opvolgend syndicus vindt te laat (of niet)
plaats
9. geen inzage in medeeigendomsdocumenten
voor medeeigenaars
die erom vragen
10. geen antwoord op vragen van de
juridisch beoordelaar van het BIV.
Het lijkt het toch erop dat veel van deze
problemen via een bemiddelingstrajekt en/
of met meer transparantie zouden opgelost
kunnen worden, maar dat is een ander
onderwerp.
Nooit meer in vrede!
Ten slotte wil de UVS (Unie van Syndici
vzw) de syndici erop wijzen dat het
basisprincipe van de verjaring niet van
toepassing is op deontologische klachten.
Resultaat: een syndicus kan meer dan 10
jaar na de vermeende feiten een lasterlijke
klacht krijgen ... zelfs als hij niet langer
syndicus is van het gebouw in kwestie (!).
Wanneer hij alle archieven en dossiers al
Commissaris van de
rekeningen nodig?
Stel een externe Commisaris van de rekeningen
voor aan de Algemene Vergadering!
Een onafhankelijke audit door een externe Commissaris
van de rekeningen is het sluitstuk van een
professioneel beheer van de Vereniging van Medeeigenaars.
Werk samen met ons voor een
volledige en snelle controle van het financiële beheer
van uw gebouw.
Contacteer ons voor een voorstel op maat:
www.rekencommissaris.be

PROPERTYTODAY
7
overgedragen heeft en misschien zelfs de
computerbestanden niet meer heeft... wat
het zoeken naar documenten en bewijzen
bijna onmogelijk maakt ...
Geen verjaring, zelfs geen 30-jarige verjaring,
geen normering zoals bij burgerlijke zaken.
Zeer verbazend als men denkt dat zelfs in
het strafrecht enkel misdaden tegen de
mensheid niet verjaren.
En voor de syndicus geldt dit ook als hij
kwijting heeft gekregen van de AV voor het
beheer van de VME in kwestie... want het
gaat hier om deontologische zaken.
Uiteindelijk kan een syndicus altijd, zonder
enige redelijke termijn, tuchtrechtelijk
worden vervolgd door een wraakzuchtige
mede-eigenaar ... Wij zijn dus ver, om
niet te zeggen heel ver, verwijderd van
een gezonde, eerlijke en verantwoorde
benadering.
Daarom vraagt ​de UVS aan de actoren
van de sector om na te denken over de
volgende punten:
• om een redelijk verjaringstermijn
in te voeren
• het “ne bis in idem” beginsel hanteren,
of de “opslorping” bij het plegen
van nieuwe feiten die volkomen in
oorzakelijk verband zijn met een vorige
definitieve tuchtrechtelijke veroordeling
(niemand mag voor een tweede keer
berecht worden voor feiten waarvoor
hij al gesanctioneerd is geweest)
• klachten tegen een makelaar op non-actief
onontvankelijk maken, na bvb. twee jaar.
Minimaal 3 uur werk per klacht
Wij hebben aan onze leden gevraagd
hoeveel tijd zij aan een antwoord op een
klacht besteden. Volgens hen doen ze er
minimaal 3 uur over: van het zoeken naar
documenten en bewijsmateriaal in de
archieven tot de duidelijke formulering
van een schriftelijke reactie aan het BIV.
Vergeet niet dat de maximum termijn om
te antwoorden 15 dagen is vanaf de datum
van de brief van het BIV (de vertragingen bij
de post niet meegerekend). Treuzelen is dus
niet aangeraden ... en op vakantie zijn op dat
moment is al helemaal niet aan de orde!
Het weekend is het ideale moment voor
rust en quality time met het gezin, maar dat
geldt niet voor de syndicus die ongetwijfeld

8 Editie oktober - november
van de makelaar geschorst of geschrapt
worden…
al een vergadering heeft belegd op
zaterdagochtend … Zijn zaterdagnamiddag
besteedt hij aan het beantwoorden van
een klacht, die, zo blijkt uit de cijfers, vaak
ongegrond en slecht bedoeld is.
Gemiddeld is de syndicus 3 uur kwijt
om op een klacht te reageren ... soms
zelfs het dubbele omdat de klacht kan
terugkomen met een bijkomend verzoek om
verduidelijking ... En voor deze tweede ronde
herbegint de syndicus met zijn zoektocht
naar bestanden, e-mails, enz.
Maar de syndicus heeft geen keuze, want er
staat teveel op het spel: zijn reputatie, zijn
professionele leven, de toekomst van zijn
bedrijf en de job van zijn medewerkers!
In welk ander beroep is iemand
onderworpen aan zoveel stress en
dergelijk risico om alles te verliezen wat
hij/zij opgebouwd heeft?
Daarom heeft de UVS trouwens een
collectieve rechtsbijstandverzekering
afgesloten voor de disciplinaire verdediging
van haar professionele leden. Op deze
manier staan zij er niet meer alleen voor.
Een rolrecht als remmend
mechanisme
Maar het probleem situeert zich op een
ander niveau. In eerst instantie, moet er
een remmend mechanisme opgebouwd
worden, dat de toestroom van klachten
natuurlijk zal beperken, door aan de
aanklager een rolrecht op te leggen.
Hoe klein die kost ook zal zijn, toch zal die als
een filter dienen. En zo kan men er zeker van
zijn, dat alleen echte klachten met grondige
redenen zullen worden ingediend. Het
spreekt voor zich dat iemand die overtuigd
is van de gegrondheid van zijn klacht, niet
zal twijfelen om een ​bescheiden bedrag te
betalen om zijn gelijk te halen.
Het kan ook een aanzet geven tot
meer dialoog door beroep te doen
op een bemiddelaar; deze wijze van
geschiloplossing heeft al zijn diensten
bewezen en is trouwens aanbevolen in de
Wet op Mede-eigendom (NBW art 3.85-§5)
Twee tableaus en maar één sanctie
Er zijn veel syndici die op twee tableaus
ingeschreven blijven bij het BIV: het
tableau van de makelaars en het tableau
van de syndici. Niets belet hen in feite om
tegelijkertijd syndicus te zijn en af en toe een
verkoop en/of een verhuur te realiseren.
Er zijn er ook velen die twee aparte
ondernemingen hebben opgericht: een
syndicuskantoor en een makelaarskantoor.
Het gaat om twee verschillende juridische
entiteiten met gescheiden personeel in de
twee bedrijven.
Als alles goed gaat, kan deze situatie
succesvol zijn. Er stelt zich wel een probleem
als bij een van deze activiteiten een situatie
aanleiding geeft tot een disciplinaire klacht.
Omdat de mogelijke sanctie betrekking
heeft tot het BIV-nummer, zullen in geval
van schorsing of schrapping, alle activiteiten
Is het dan niet de moeite waard om de
mogelijkheid te bekijken om de sancties per
tableau op te leggen? Het zou uiteindelijk
volkomen logisch zijn en in de lijn zijn van
de oprichting van de twee tableaus. Op
deze manier heeft de sanctie betrekking
tot de uitgevoerde taken en deze taken
horen bij een bepaald tableau. Op die
manier kan de syndicus die fouten heeft
gemaakt of wiens personeel vrijwillig of
onvrijwillig beheersfouten heeft gemaakt,
op zijn minst blijven werken als makelaar
voor bemiddelaarsactiviteiten waarvoor
hij niet gesanctioneerd is. Zo blijven het
voortbestaan ​van zijn onderneming en het
aanblijven van het personeel gegarandeerd.
Specifieke instanties voor
syndici?
De klachten per tableau opsplitsen is één
ding, maar specifieke organen creëren, per
tableau, zou uiteindelijk de lang verwachte
erkenning betekenen voor het beroep van
syndicus. Door op deze manier de twee
activiteiten van elkaar te onderscheiden
zou iedere klacht beoordeeld worden door
concullega’s die in dezelfde branche actief
zijn.
Oplossing? Schadevergoeding
voor de klager?
Al nemen wij aan dat het behandelen van
deontologische klachten tot het normale
beheer van de syndicus of van zijn eigen
onderneming behoort, zijn wij ook van
mening dat oplossingen moeten gevonden
worden tegen tergende of roekeloze
klachten.
Wij pleiten zeker niet om het recht om een
klacht in te dienen te beperken. Eerder

PROPERTYTODAY
9
verdedigen wij het standpunt dat de
syndicus het slachtoffer niet mag zijn van
willekeurige aanvallen van ontevreden
klanten, met als gevolg uren opzoekingen
en schrijfwerk. Iedereen kent de bekende
uitdrukking: time is money.
Dit brengt ons tot twee voorstellen.
Enerzijds denken wij aan de invoering van
een compensatoire vergoeding, gelijkvormig
met de rechtsplegingsvergoeding voor
de Hoven en Rechtbanken, bij een
tergend en/of roekeloze klacht tegen een
vastgoedmakelaar of andere persoon die
onder het tuchtrechtelijk toezicht staat van
het BIV.
Anderzijds, willen wij een schadevergoeding
mechanisme voorstellen aan onze leden, met
als doel hun tijdsverlies te compenseren in
geval van tergende of roekeloze klachten;
dit onder de vorm van een clausule in hun
beheersovereenkomst.
“Tergende en/of roekeloze klacht bij het BIV:
Onder tergende of roekeloze klacht wordt
verstaan een klacht van een of meerdere
mede-eigenaars tegen de syndicus, die
door de Rechtskundige Assessor van het
Beroepsinstituut van de Vastgoedmakelaars
wordt geseponeerd of zonder gevolg wordt
geklasseerd of die voor de Uitvoerende
Kamer van het BIV leidt tot een vrijspraak. De
mede-eigenaar die dergelijke klacht heeft
neergelegd, is te privatieven titel aan de
syndicus een forfaitaire en onverminderbare
vergoeding voor gepresteerd werk
verschuldigd gelijk aan drie werkuren,
namelijk …. EUR per werkuur. Gaat
dergelijke klacht uit van meerdere medeeigenaars,
zijn dezen hoofdelijk tot deze
vergoeding gehouden”.
Het spreekt voor zich dat een toelichting
expressis verbis van deze clausule door de
syndicus tijdens de AV noodzakelijk is, dit in
het kader van de algemene toelichting over
de overeenkomst tussen de syndicus en de
VME.
Conclusie
De UVS heeft zich sinds haar oprichting
gepositioneerd als de enige professionele
federatie van syndici die aan diepgaande
en constructieve veranderingen wilt werken
en die voor een modernere benadering van
het statuut van syndici in België ijvert. Onze
inspanningen voor een apart instituut van
syndici hebben tot nu toe geen vruchten
afgeworpen.
Toch blijven we van mening dat de
respectieve benadering van de twee
beroepen, makelaar en syndicus, een
specifieke en aangepaste aanpak vergt.
Iedereen kan dit op zijn minst beamen en, in
de mate van het mogelijke, ernaar handelen.
info
Mevr. Dominique Krickovic
CEO & Co-founder
UVS - Unie van Syndici vzw
PROPERTYTODAY
• Bezoek als syndicus het salon en word
UVS-lid aan promotionele voorwaarden
• Neem als syndicus deel aan het Nationaal
Congres en verzamel BIV punten
• Een gratis UVS-uitgave van de nieuwe
appartementswet voor elke bezoeker
Registreer je
nu GRATIS!
Breng ons een bezoekje op het
salon van de mede-eigendom!

www.intratone.be

PROPERTYTODAY
11
Intratone is klaar
voor duurzame
toekomst in
appartementsgebouwen
02
Intratone is fabrikant van intercom- en toegangsbeheersystemen, speciaal gericht op
appartementengebouwen. Daarmee is het bedrijf actief op de markt waar ook mede-eigendommen
het veel vertegenwoordigd zijn. ‘Wij kunnen syndici helpen met het nakomen van bijvoorbeeld prestatie
vereisten van de gemeentes, ook op het gebied van duurzaamheid en betaalbaar wonen.’
Minder kabels
Intratone werkt met draadloze systemen en
dat is uniek, zo zegt Michael Kennedy, Area
Sales Manager bij Intratone. ‘Onze systemen
hoeven alleen bij de deur voeding te hebben
en kennen verder geen bedrading die door
het gebouw loopt. In het geval van een
appartementengebouw met zo’n tachtig
bewoners, heb je het al gauw over een paar
kilometer aan kabel dat Intratone op deze
manier uitspaart.
De systemen besparen zo niet alleen geld
aan bekabeling, maar daarmee worden ze
voor mede-eigendommen ook goedkoper
om aan te schaffen.’ Intratone helpt medeeigendommen
zo ook om prestatieafspraken
na te komen, waarin onder meer zaken
als duurzaamheid en betaalbaar wonen
zijn opgenomen. ‘Door de besparing op
bekabeling en gebruik van plastic leveren
onze systemen meteen winst op, zowel voor
gebruikers als mede-eigendommen.’
De toepassingen van Intratone springen
daarmee handig in op een behoefte in de
markt. ‘Heel veel mede-eigendommen lopen
tegen dezelfde problemen aan, zeker bij
nieuwbouw of renovatie van panden die
al dertig of veertig jaar oud zijn. Ga je dan
weer investeren in toegangssystemen die
eigenlijk niet bijdragen aan duurzaamheid
of kies je voor de toekomst? Steeds meer
mede-eigendommen kiezen voor dat laatste,
mede ook omdat hun bewoners dat van hen
verwachten.’
Dichtbij en op maat
Intratone zet belangrijke schreden op het
gebied van duurzaamheid, schetst Michael
Kennedy. "Niet alleen besparen medeeigendommen
bekabeling door onze
draadloze oplossingen. Het gaat verder
dan dat. We zijn een Europese fabrikant
die levert vanuit Frankrijk. Geen ellenlange
vervoersbewegingen vanuit Azië dus, wat
ook weer de nodige milieuwinst oplevert en
bovendien snelle levering garandeert. Verder
bouwen wij alle systemen op maat. Bij ons
vind je dus geen grote voorraden, alles wat
we bouwen gaat ook de deur uit."
Daar komt nog bij dat ook in
het toegangsbeheer de nodige
duurzaamheidswinst wordt geboekt. "Medeeigendommen
groeien, schaalvergroting
vindt steeds meer plaats en daarmee groeit
ook het verzorgingsgebied van medeeigendommen."
Slimme digitale oplossingen
Om al die panden goed te beheren is het
handig dat onze slimme oplossingen via
één centrale vestiging van de corporatie te
beheren zijn. Voor de meeste ingrepen zijn
dus geen fysieke autoritten nodig. Neem
bijvoorbeeld een verhuis. Voorheen moest er
een nieuw naambordje worden gemaakt en
op de deur worden geschroefd.
Dat kan nu allemaal digitaal. Je bespaart
tijd, menskracht en materiaal. Met Intratone
systemen kunnen mede-eigendommen
tienduizenden euro’s per jaar besparen.’
Veilig en Klaar voor de toekomst
De toegangssystemen van Intratone
zijn niet alleen duurzaam maar ook
levensloopbestendig. "Mensen blijven steeds
langer thuis wonen. Met onze systemen
kunnen deuren op afstand worden geopend,
waardoor bewoners hun handen vrij hebben
om bijvoorbeeld een tas boodschappen naar
binnen te dragen. Bewoners die wellicht wat
minder goed ter been zijn, zijn hiermee enorm
geholpen. Met proximity lezers kunnen de
deuren ook op afstand worden geblokkeerd
als de bewoner zijn sleutel kwijt is.
Toegang op afstand verschaffen is ook
handig omdat steeds meer partijen
toegang tot panden nodig hebben. Neem
mantelzorgers of schoonmakers. Met een
simpele handeling in het systeem krijgen zij
op bepaalde tijdstippen toegang. En alleen
op die tijden dus, en niet in het weekend.
Op deze manier verhogen onze systemen
ook de veiligheid van bewoners. We zijn niet
alleen klaar voor een duurzame toekomst
maar houden ook rekening met de toekomst
van de bewoners."
Meer weten over de duurzame aanpak
van Intratone? Kijk op www.intratone.be.
Bezoek ook zeker onze stand op het Salon
van de Mede-eigendom (Brussels Expo -
Paleis 10) op donderdag 18 november 2021!

12 Editie oktober - november
03
Verplichte
modernisering van
historische liften:
termijn verlengd
De afgelopen maanden werden historische liften, die vooral in
Brusselse gebouwen nog veelvuldig te vinden zijn, bedreigd door
een verplichte modernisering die op til staat. Deze majestueuze
complexen kunnen worden beschouwd als architecturaal erfgoed.
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.

PROPERTYTODAY
13
Volgens de huidige regelgeving moeten
deze bijzondere liften vóór 31 december
2022 echter worden gemoderniseerd. Een
verplichting die weinig tijd zou laten voor
(mede)eigenaars. Zij staan onder druk om
tijdig aan deze verplichting te voldoen,
zonder zotte kosten te maken of haastwerk.
Er is uiteindelijk beslist om de termijnen voor
de modernisering van historische liften te
verlengen. Hetgeen zal gelden voor alle liften
van vóór 1958.
Volgens de Externe diensten voor technische
controle op de werkplaats (EDTC) zijn
er vandaag 3.750 liften van vóór 1958 in
België. Het aandeel historische liften moet
nog op regionaal niveau worden bepaald.
Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, Waar
ongeveer 2/3 van de historische liften zich
bevinden, is bijzonder actief op dit vlak
en heeft onder impuls van Pascal Smet al
middelen vrijgemaakt hiervoor. Ook de
andere twee regio's zijn vastbesloten om
hun bijdrage te leveren.
Er zijn twee mogelijkheden:
1/
Liften die vóór 1958 in gebruik zijn genomen
maar geen historische waarde hebben.
De uiterste datum voor modernisering van
deze liften wordt 31 december 2023, d.w.z.
één jaar later dan de huidige regelgeving
(KB van 9 maart 2003 rond de veiligheid van
liften).
2/
Liften mét historische waarde die vóór 1958
in gebruik zijn genomen.
Voor deze liften moeten alternatieve
oplossingen worden gezocht, die voldoende
veilig is. Die alternatieven moeten een
evenwicht vinden tussen prijs, historische
waarde en veiligheid.
Deze liften krijgen 5 jaar uitstel ten
opzichte van de huidige regelgeving (KB
van 9/3/2003) en moeten uiterlijk op 31
december 2027 zijn gemoderniseerd.
• Voorts zal een reeks andere wijzigingen
worden doorgevoerd in het koninklijk
besluit rond de veiligheid van liften,
waarvan de belangrijkste:
• Er wordt een definitie van
“historische lift” ingevoerd (op basis
van een regionale erkenning)
• Een veiligheidschecklist zal niet
op dezelfde wijze toegepast
worden voor historische liften
• Bepaalde fysieke sloten mogen worden
vervangen door elektronische oplossingen
• Historische liften zullen aan een afdoende
veiligheidsniveau moeten voldoen,
dat niet langer en niet gelijkgesteld is
aan liften die na 1958 in gebruik zijn
genomen, zoals vandaag het geval is
Naast deze wijzigingen zoekt de FOD
Economie verder naar oplossingen om
een reeks problemen die zich stellen met
historische liften op te lossen. De FOD
Economie zal daarvoor beroep doen op de
Externe diensten voor technische controle.
“Deze liften, ingewerkt in monumentale
trappenhallen, bezitten ontegensprekelijk
een enorme erfgoedwaarde”, zegt viceeersteminister
Pierre-Yves Dermagne. “Het zijn
stuk voor stuk juweeltjes, die voor de (mede)
eigenaars helaas een bron van zorgen zijn
geworden. De druk vanuit de syndicus of de
liftmaatschappijen om snel-snel en tegen een
hoge kost te moderniseren is onhoudbaar,
en er is er vaak geen enkele garantie dat de
historische waarde zal worden gerespecteerd.
Die zorgen nemen we nu weg.”
“Het behoud van de vele prachtige
historische liften in Brussel is één van mijn
prioriteiten. Ik ben mijnheer Dermagne
erg dankbaar omdat hij dit dossier ook op
federaal niveau in handen genomen heeft.
Dankzij onze initiatieven via Homegrade,
de uitstekende samenwerking tussen het
federale niveau en de gewesten en de,
vandaag aangekondigde, aanpassingen
in de wetgeving kunnen de liften met
erfgoedwaarde blijven bestaan. Ik ben
tevreden dat de historische liften in de
toekomst als een specifieke categorie
zullen worden erkend. Dat is wat wij
als Brussels Gewest wilden. Zo kan er
worden gemoderniseerd zonder de
erfgoedkenmerken te schaden.
Dankzij de extra termijn tot in 2027 kunnen
eigenaars ingrepen voorbereiden volgens de
regels van de kunst.
info
Communique de presse du 08-07-
2021 de Mr Pierre-Yves Dermagne,
Vice-Premier ministre et ministre
de l’Economie et du Travail. Voir
www.dermagne.belgium.be
PROPERTYTODAY

14 Editie oktober - november
04
Goed
geïnformeerd
bij BTV!
Hoe auditeer ik als syndicus een gebouw om in
orde te zijn met de (technische) wetgeving? Goed
technisch beheer moet een syndicus bewijzen door
het bijhouden van attesten, keuringen en logboeken.
Hoe zit dat met de elektriciteit in
de algemene delen? Is het nu 25
jaarlijks of 5 jaarlijks? Hoor’es bij
Joris!
Huishoudelijke installatie: om de
25 jaar.
In de nieuwe regelgeving rond elektriciteit,
het BOEK 1, ( K.B. 8/09/2019) is er het
volgende vermeld: de elektrische installatie
voor de voeding van de algemene delen
worden per definitie gelijk gesteld aan de
huishoudelijke installatie. Ze volgen dus
de keuringplicht van de huishoudelijke
installatie m.a.w. een controle om de 25 jaar.
Technische lokalen: om de 5 jaar
Echter, in deze gemeenschappelijk delen
van het gebouw zijn ook nog technische
lokalen aanwezig. Deze technische
lokalen zoals het lokaal met de tellers
van de appartementen, het lokaal
voor de collectieve verwarming en de
liftmachinekamer, dienen de 5 jaarlijkse
keuringplicht te volgen.

PROPERTYTODAY
15
Dit onderscheid is niet altijd eenvoudig
technisch te maken. Beide installatiedelen
worden meestal gevoed door eenzelfde,
vaak beperkt in omvang, elektrische
installatie, via de teller van de “gemeenschap”.
Geen evidentie dus om technisch het
onderscheid te maken tussen beide
installatie -onderdelen. Welke zijn die van de
technische lokalen? De verlichtingskring zal
bijvoorbeeld zowel de traphall voorzien van
verlichting alsook de verlichting in het teller
lokaal.
kader, de Codex welzijn op het werk,
gevolgd wordt. De 5-jaarlijkse opvolging is
hier ook voorzien.
BELANGRIJKE TIPS
Risico analyse voor gebouwen daterend
van voor 1981
Mocht de elektrische installatie, in geval van
aanwezigheid van een conciërge, ook nog
dateren van voor 1981, dient ze volgens een
risicoanalyse te worden aangepast aan de
huidige veiligheidsvoorschriften.
Meer info op de website van
www.btvcontrol.be
Toch dienen ze volgens de wetgeving met
een aparte keuringsfrequentie opgevolgd
(25 jaarlijks / 5 jaarlijks)
Personeel in het gebouw? Om de
5 jaar
Wat in het geval er personeel in het gebouw
aanwezig is? De algemene delen worden
dan ook de werkplek van het personeel, in
casu hier bv. de conciërge. Dat heeft dan
als gevolg dat het richtinggevend wettelijk
In alle gevallen dient er een “elektrisch
dossier” bewaard te worden door de
syndicus waar tal van documenten dienen
verzameld te worden die met de elektrische
installatie te maken hebben
(geldige keuringsverslagen,
ééndraadschema,
situatieplan met aanduiding
van de
evacuatiewegen, …)
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.
Beter gekeurd
Bien vérifié
Word een goede HUISvader
dankzij dit onmisbaar handboek!
Een unieke samenwerking van
met
Uniek: technische uitleg speciaal voor de
vastgoedprofessional!
Geactualiseerd: volledig up-to-date qua wetgeving!
Toegangkelijk: alle technische en wettelijke
verplichtingen duidelijk uitgelegd!
Bestel hier:
“Als goede vastgoedmakelaar, maar ook als goede huisvader
of huismoeder is dit boek een must.”
Daniel Buschman (voorzitter CIB)

16 Editie oktober - november
05
Ontslag als lid van de RvME of
als Commissaris der rekeningen
Het is niet ongebruikelijk dat een lid
van de Raad van Mede-eigendom
voor het einde van zijn mandaat,
die normaliter eindigt met de
volgende algemene vergadering,
ontslag wilt nemen uit de Raad van
Mede-eigendom. De redenen voor
dit besluit zijn divers of persoonlijk,
maar wij merken vaak op dat zij
verband houden met onenigheden
tussen de leden van de raad van
mede-eigendom.
Aan de kant van de rekencommissaris zijn
de neigingen tot stopzetting zeldzamer,
waarschijnlijk omdat de vervulling van zijn
missie een meer punctuele mobilisatie
vereist, of omdat hij zijn mandaat meestal
alleen vervult. Doch zijn deze situaties niet zo
uitzonderlijk dat het niet nuttig is om ze ook
te vermelden.
Is een dergelijk ontslag
toegestaan?
Men zou snel geneigd zijn om bevestigend
te antwoorden, al is het maar op basis van de
vaststelling dat de wet op mede-eigendom
geen bepaling bevat die dit verbiedt.
Het is een feit dat de wet op medeeigendom
zeer zuinig is met voorzieningen
m.b.t. de raad van mede-eigendom. Wij
weten dat de missie van deze laatste erin
bestaat erop toe te zien dat de syndicus
zijn taken naar behoren uitvoert; dat deze
raad echter speciale delegaties van de
algemene vergadering kan ontvangen,
dat hij jaarlijks aan de mede-eigenaars
moet rapporteren, dat zijn leden eigenaars
moeten zijn en individueel moeten worden
verkozen, dat de raad van mede-eigendom
tenslotte opgericht wordt voor een periode
die eindigt op de eerstvolgende statutaire
algemene vergadering (artikel 3.90 BW).
Over de rekencommissaris weten we
hoogstens dat hij jaarlijks wordt benoemd
(artikel 3.91 BW) en dat zijn mandaat niet
cumuleerbaar is met die van lid van de RvME
(artikel 3.89-§9 BW).
Contract en lastgeving
Dit antwoord zou echter overhaast en
onnauwkeurig zijn. Het zou op zijn minst
ontbreken aan de nodige nuance

PROPERTYTODAY
17
In feite moet worden aangenomen dat het
mandaat tussen de leden van de raad van
mede-eigendom en de VME een contract
is, en dat dit contract onderworpen is aan
de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek,
zowel door de bepalingen die eraan zijn
gewijd (artikelen 1984 tot 2010 van het
Wetboek) als door de algemene principes die
van toepassing zijn op elk contract.
Het is niet overbodig om de bepaling van
het artikel 1991 van het Burgerlijk Wetboek
even te herhalen, dat luidt als volgt: " De
lasthebber is gehouden de lastgeving
te volbrengen, zolang hij daarvan niet
ontheven is, en hij is verantwoordelijk voor
de schade die uit het niet uitvoeren ervan
zou kunnen ontstaan”. Deze bepalingen
met betrekking tot het einde van het
mandaat benadrukken de noodzaak om de
belangen van de twee betrokken partijen
te beschermen, die zijn, wat ons betreft,
het raadslid aan de ene kant, de medeeigendom
aan de andere kant. Deze regels
zijn opgenomen in artikel 2007 van de Code,
dat als volgt luidt:
"De lasthebber kan de lastgeving opzeggen
door kennisgeving van zijn ontslag aan
de lastgever. Indien evenwel dit ontslag de
lastgever benadeelt, moet de lasthebber hem
daarvoor schadeloos stellen, tenzij hij zich in
de onmogelijkheid bevindt om de lastgeving
verder te volbrengen, zonder daardoor zelf een
aanmerkelijke schade te lijden."
Bovendien moeten op grond van artikel
1134, par. 2 van het Burgerlijk Wetboek,
overeenkomsten te goeder trouw worden
uitgevoerd.
4 principes
De principes die de mogelijkheid bepalen
om ontslag te nemen uit de RvME, komen zo
naar voren:
1. Een lid van de raad van mede-eigendom
of de rekencommissaris kan a priori
aftreden. De juiste term is "afstand doen
van" zijn mandaat.
2. Tenzij wordt aangetoond dat de
omstandigheid van de voortzetting van
zijn missie hem aanzienlijk en persoonlijk
zou schaden, moet een dergelijk ontslag
ernstig worden gemotiveerd ...
3. ... en het aftredende lid moet ervoor
zorgen dat zijn stopzetting geen schade
toebrengt aan de mede-eigendom,
anders moet hij deze laatste vergoeden.
“ Bij stopzetting
moet het
aftredende lid
ervoor zorgen
geen schade toe
te brengen aan
de VME
4. Ten slotte moet het ontslag worden
betekend aan de syndicus in zijn
hoedanigheid van vertegenwoordiger van
de VME.
Aangezien de raad van mede-eigendom
in de eerste plaats een controleorgaan
is, kunnen wij concluderen dat een
tekortkoming van de syndicus die niet tijdig
door de raad van mede-eigendom zou zijn
opgemerkt, de medeverantwoordelijkheid
van het aftredende lid in het gedrang zou
brengen indien blijkt dat zijn ontslag niet
gerechtvaardigd was en dat het ontslag
de toezichthoudende capaciteiten van de
genoemde raad aanzienlijk verminderd heeft.
Wat de rekencommissaris betreft, is het niet
moeilijk om zich de schadelijke gevolgen
voor te stellen die uit het niet uitvoeren van
zijn opdracht kunnen voortvloeien. Hij zou
dus in het bijzonder aansprakelijk kunnen
worden gesteld indien de vergadering

18 Editie oktober - november
wegens deze niet-nakoming meent niet in
staat te zijn de rekeningen goed te keuren.
Wij stellen dus vast, dat het recht om
ontslag te nemen uit de RvME, verre
van vanzelfsprekend is; de grootste
voorzichtigheid vereist van het lid dat zijn
mandaat wil opgeven.
Dit is niet meer dan normaal aangezien
enerzijds de mede-eigenaar niet verplicht
is om zich kandidaat te stellen als lid van de
RvME of al rekencommissaris, en anderzijds
wanneer hij dat doet, is het met de
wetenschap dat hij zich voor een bepaalde
periode engageert, periode die geacht wordt
pas te eindigen bij de volgende algemene
vergadering van de VME.
De lasthebber die ontslag wenst te nemen,
dient daarom aandacht te hebben voor
de mogelijke gevolgen van zijn ontslag,
in het bijzonder wanneer de RvME van
de vergadering een speciale delegatie
heeft ontvangen wiens ontslag de feilloze
uitvoering daarvan in het gedrang
zou kunnen brengen. Als dit ontslag
voortijdig blijkt te zijn, betekent dit dat
het foutief is, met als gevolg de mogelijke
aansprakelijkheid van de ontslagnemende
lid.
Quid bij verkoop?
Er is ook het specifieke geval van de medeeigenaar
die zijn kavel verkoopt, waarbij deze
omstandigheid hem a priori verbiedt om zijn
mandaat verder uit te voeren.
Als de rechtsbeginselen hier stricto sensu
zouden toegepast worden, zouden wij in
acht moeten nemen dat er, in het algemeen,
geen grond is om de lasthebber van zijn
verantwoordelijkheid te ontheffen. Een reden
voor vrijstelling van aansprakelijkheid moet
inderdaad buiten de wil om van degene die
zich erop beroept, en feit is, dat de verkoop
in de meeste gevallen voortvloeit uit een
beslissing van de mede-eigenaar.
Enige flexibiliteit is echter aan de orde,
aangezien de aansprakelijkheid van de
onbetaalde lasthebber (lastgeving om niet)
minder zwaar moet worden beoordeeld dan
deze van de lastgever die loon ontvangt
(artikel 1992 lid 2 BW).
Tevens kan ons inziens, wel verweten
worden aan de lid die zijn lastgeving niet
verder kan volbrengen, dat hij zijn beslissing
tot verkoop reeds genomen had op het
moment van zijn kandidatuurstelling. In
dit geval spreek men niet langer over een
onvermijdelijke ontslag, dat foutief zou zijn.
Eerder gaat het over een lastgeving dat hij
aangevraagd en/of aanvaard heeft, wetende
dat hij zijn opdracht niet zou kunnen
volbrengen.
Covid Wet en wettelijke verlenging
van de mandaten
Laat ons tot slot nog even stilstaan bij het
zeer bijzondere geval van de verlenging
van de ambtstermijnen als gevolg van
de maatregelen die in het kader van de
pandemie werden genomen. In principe zijn
de leden van de Raad van Mede-eigendom
of de rekencommissarissen, verplicht om hun
opdrachten voort te zetten na de termijn die
aanvankelijk bepaald was. Echter, nogmaals,
het reeds in herinnering gebrachte principe

PROPERTYTODAY 19
van de verminderde aansprakelijkheid van de
vrijwilliger zal leiden tot een minder zware
beoordeling van de beslissing tot ontslag
door de lasthebber na de datum waarop
de algemene vergadering normaliter had
moeten vergaderen.
Feit blijft dat deze ontslagnemende lid
aandacht zal moeten blijven besteden
aan de concrete situatie waarin zijn medeeigendom
zich bevindt en aan de mogelijke
gevolgen van zijn ontslag.
In het algemeen kunnen wij de situatie zeer
beknopt samenvatten als volgt: het besluit
om voor het einde van het termijn afstand te
nemen van zijn lastgeving, moet in het licht
van alle omstandigheden en met de nodige
zorgvuldigheid door de lasthebber bekeken
worden
In elk geval en bij wijze van conclusie is
het misschien de gelegenheid om de lezer
eraan te herinneren dat, in tegenstelling tot
het algemeen aanvaarde idee, de Raad van
Mede-eigendom geen macht heeft 1 , maar
enkel plichten. Vervolgens is het belangrijk
om de potentiële kandidaten te verzoeken
zich te onthouden als zij niet zeker zijn dat zij
hun missie tot het einde kunnen volbrengen.
Hetzelfde advies geldt voor kandidaten
rekencommissarissen, omwille van het
belang van hun verificatie in het proces dat
leidt tot de goedkeuring van de rekeningen.
info
Dhr Eric Riquier
Advocaat (IURIS AVOCATS)
Professor aan de Solvay
Brussels School of Economics &
Management
PROPERTYTODAY
TIP van UVS
Aanvullende bepalingen in het RIO te
voorzien:
• MANDAAT VAN DE LEDEN VAN DE
RAAD VAN MEDE-EIGENDOM
• Het mandaat van de Raadsleden zal
onderworpen zijn aan de wettelijke
bepalingen betreffende de lastgeving.
• Het mandaat van de Raadsleden zal
onbezoldigd worden uitgeoefend.
• De Raadsleden zullen ten alle tijden
ontslag mogen nemen omwille van
gewichtige redenen die zij te kennen
geven aan de Algemene Vergadering.
• AANSPRAKELIJKHEID VAN DE LEDEN
VAN DE RAAD VAN MEDE-EIGENDOM
• De Raadsleden zullen niet aansprakelijk
gesteld kunnen worden voor hun taken
van bijstand en toezicht, tenzij in geval
van nalatigheid, zware fout, bedrog
of overschrijding van bevoegdheid.
1 Als enige uitzondering bij een specifiek
mandaat vanwege de AV.

20 Editie oktober - november

PROPERTYTODAY
21
06
Een fiberteam
speciaal voor
professionele syndici
Er komt binnenkort fiber in je
gebouwen. Dat is goed nieuws, want
zo kunnen de bewoners genieten
van een veel stabielere en snellere
fiberverbinding waardoor hun
wooncomfort gevoelig verbetert.
Maar er is meer. Als professionele
syndicus kan jij voortaan ook
rekenen op de ondersteuning van
een gloednieuw fiberteam dat
inspeelt op jouw specifieke noden.
De voordelen van fiber
De verwachtingen naar fiber toe zijn groot
want de wereld staat niet stil. De digitalisering
schakelt een versnelling hoger, telewerken
raakt goed ingeburgerd. Het begon omdat
het moest maar ook na de versoepelingen
gaan we waarschijnlijk geen 5 dagen per
week terug naar kantoor. Domotica doet
ook zijn intrede in gebouwen om o.a.
bewakingscamera's, liften, toegangsdeuren
en de verwarming aan te sturen.
België loopt zijn achterstand in!
België had misschien wat achterstand
opgelopen tegenover andere
Europese landen, maar nu tekent ons
land de grootste groei op in Europa
dankzij enorme investeringen en
investeringspartnerschappen.
Het doel is ambitieus: tegen 2028 willen we
landelijke gebieden bereiken en 70% van
het grondgebied bestrijken, d.w.z. vrijwel
100% van de appartementen. Daartoe heeft
Proximus de krachten gebundeld met andere
ervaren installateurs van fibernetwerken. Het
gaat onder meer om Fiberklaar in Vlaanderen
dat tegen 2028 mikt op anderhalf miljoen
aangesloten woningen en Unifiber in
Wallonië dat tegen 2028 maar liefst 500.000
woningen van fiber wil voorzien.
Meer dan 28 steden zijn al voorzien
van fiber
Vandaag ligt er al fiber van Proximus in meer
dan 28 Belgische steden en gemeenten,
waaronder Antwerpen, Oostende, Brugge,
Brussel, Gent, Knokke, goed voor een
dekkingsgraad van ongeveer 10% van het
land.
Hoe raakt fiber binnen in de
gebouwen?
Gewoon via de gevel ofwel ondergronds via
een sleuf naar de technische ruimte in het
gebouw. Dan wordt via de verticale schacht
of de traphal een zeer dunne, discrete kabel
naar elke verdieping getrokken. Tijdens een
voorbereidend bezoek bepaalt een technicus
samen met jou de beste oplossing om de
appartementen met fiber te verbinden.
Zo worden eigenaars en/of huurders
aangesloten met zo weinig mogelijk hinder.
De installatie is gratis
De kosten voor de uitrol van fiber worden
volledig door Proximus gedragen. De
installatie is dus gratis. Een grote troef voor
de bewoners van het gebouw! Iedereen kan
zijn eigen fiberpack kiezen. Het Proximusnetwerk
staat immers voor 100% open voor
andere operatoren.
Specifieke ondersteuning voor
syndici
Als syndicus, kun je in elke fase van
de installatie rekenen op de expertise
van het Proximus Syndic Team. Zij
zorgen voor een gepersonaliseerde
administratieve omkadering. Dit biedt
jou niets dan voordelen zoals eenvoudig
factuurbeheer voor verschillende gebouwen,
communicatiemateriaal, enz.
Contacteer het Proximus Syndic Team op het
nummer 0800 30307 of via e-mail:
syndic@proximus.com
Informatie op maat van syndici vind je op
www.proximus.be/fiberinjegebouw

22 Editie oktober - november
07
Het nieuwe
asbestattest vanaf
2022: extra werk
voor de syndicus?
In heel België kennen werkgevers reeds de plicht om over een
asbestinventaris te beschikken. In Vlaanderen zal in de toekomst
ook een asbestattest voor alle gebouweigenaars verplicht worden.
Reeds verplicht: asbestinventaris
voor werknemers en/of bij
renovatie
Een asbestinventaris is een document dat
de asbesthoudende materialen in een
gebouw of werkzone beschrijft. Het wordt
altijd opgesteld na een inspectie ter plaatse,
in gebouwen met personeel in loondienst
of bij renovatiewerken. Voor elk materiaal of
gebouwonderdeel waar asbest in zit, geeft
de asbestinventaris advies om het asbest
veilig te beheren of te verwijderen.
Opgelet: In sommige appartementsgebouwen
zijn er conciërges die in loondienst
werken voor de VME: dan moet de VME als
werkgever een asbestinventaris hebben voor het
gebouw.

PROPERTYTODAY 23
Vlaanderen tegen uiterlijk 2040
asbestveilig
De Vlaamse Regering wil zo snel mogelijk al
het aanwezige asbest in Vlaamse gebouwen
en woningen, gebouwd voor 2001 in kaart
brengen. Door asbest in slechte staat op te
sporen en te verwijderen wil ze Vlaanderen
tegen uiterlijk 2040 asbestveilig maken.
Daarom wordt in de loop van 2022 een
asbestattest verplicht bij de verkoop van
woningen en gebouwen ouder dan bouwjaar
2001. Bij verhuur is de eigenaar die over een
asbestattest beschikt, verplicht om een kopie
te bezorgen aan de (nieuwe) huurders.
Tegen 2032 moet iedere gebouweigenaar
over een asbestattest
beschikken
De Vlaamse regering start nu met de
uitwerking van de regelgeving die beschrijft
hoe en wanneer de invoering zal gebeuren.
Om dit mogelijk te maken, keurde de
Vlaamse Regering via een wijziging van
VLAREMA het juridisch kader goed voor een
grootschalige asbestinventarisatie.
Die verplichting vloeit voort uit het actieplan
Asbestafbouw van de Vlaamse Regering.
“ De Vlaamse
Regering wil
tegen 2040
Vlaanderen
asbestveilig
maken
Een gecertificeerde asbestdeskundige
inventarisatie zal de asbestinventaris opstellen
en registreren in een centrale databank van de
Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij
(OVAM). Zelf zult u het attest kunnen
raadplegen via de woningpas.
Voor Brussel en Wallonië staat de verplichting
tot het opmaken van een asbestattest voor
de verkoop van onroerend goed nog niet op
de agenda.
Terwijl het ENVIeS-plan verschillende
operationele acties bevat met betrekking tot
milieu en gezondheid met betrekking tot het
thema "asbest", zien wij dat er niets gepland
is voor de verkoop/verhuur van woningen.
Verplicht vanaf 2022: asbestattest
Een asbestattest zal in Vlaanderen in de
toekomst door de OVAM afgeleverd worden.
Een gecertificeerd asbestdeskundige
"inventarisatie" zal een asbestinventaris
opmaken en de vaststellingen registreren
in een centrale databankapplicatie bij de
OVAM. Op basis van deze registratie, levert
de OVAM een asbestattest af. Het vormt
een automatisch, uniek rapport van de
asbestinventaris.
Belangrijk: Momenteel zijn er nog
geen gecertificeerde asbestdeskundigen
inventarisatie en kan de OVAM nog geen
asbestattest afleveren. De OVAM bereidt samen
met de sector de invoering voor en zal verder
over de invoerdatum communiceren.
Verhoogde isolatiepremie
gecombineerd met
asbestverwijdering
Wie investeert in de energetische
verbetering van zijn of haar woning kan
hiervoor energiepremies aanvragen bij
de distributienetbeheerder Fluvius. Sinds
het begin van dit jaar worden de premies
voor dak- en buitenmuurisolatie aan de
buitenkant verhoogd met 8 euro/m² als er
‘gelijktijdig’ geïsoleerd en asbest verwijderd
wordt. De factuurdata van enerzijds de
asbestverwijdering en anderzijds het
plaatsen van de isolatie mogen niet meer
dan 12 maanden uit elkaar liggen.
De premie voor dakisolatie bedraagt 4 eur/
m². Gecombineerd met asbestverwijdering

DÉ BETROUWBARE SPECIALIST VOOR DAK EN GEVEL
Een zaakvoerder - aannemer die zelf op de werf staat met meer dan 25 jaar
ervaring en een bekwaam team is wellicht een goede garantie voor het correct
en vakbekwaam uitvoeren van de werken. Vakbekwaamheid is natuurlijk een
belangrijke vereiste ten aanzien van een aannemer in een renovatiedossier. Met
een kleine 30 jaar ervaring weet Alain Durieux te putten uit een rijke ervaring
in de praktijk. Dat het bedrijf zijn naam draagt, laat zien dat hij er de trotse
vaandeldrager van is.
Durieux Dak- en Gevelwerken is een Gentse onderneming actief van aan de kust
tot in de Brusselse rand. Zowel particulieren als VME’s kunnen bij Durieux Daken
Gevelwerken terecht. Het team bestaat uit verschillende vakmannen met elk
hun eigen specialisatie. Van kleine woningen tot grote appartementsblokken, bij
Durieux Dak- en Gevelwerken ben je aan het juiste adres!
LAST VAN BETONROT? WEES ER SNEL BIJ!
Betonrot treedt op wanneer water en zuurstof reageren met het wapeningsstaal
binnenin (minderwaardig) beton. Het staal gaat corroderen en het beton verliest
zijn stabiliteit. Zodra je betonrot herkent, haal je er best één van hun specialisten
bij die zo snel mogelijk actie onderneemt. Doe je dit niet dan zal dit enkel verder
escaleren met verscheidene gevolgen zoals bv. het dalen van de berekende
draagkracht.
Betonrot kent heel wat oorzaken waarvoor elk een specifieke aanpak nodig is. Durieux Daken
Gevelwerken pakt niet alleen het vochtprobleem aan maar biedt u een totaalservice.
Zo wordt de geleden schade hersteld: beschadigde bakstenen, loskomend pleisterwerk…
Het gespecialiseerde team staat klaar om uw beton weer on point te brengen!
5 REDENEN WAAROM ONZE KLANTEN VOOR DAKWERKEN DURIEUX KIEZEN
Secuur vakmanschap
aan eerlijke en
transparante prijzen
Gespecialiseerde
totaalservice
voor dak- en
gevelwerken
15 jaar garantie
op dakwerken
Binnen de dag
antwoord
op offerteaanvraag
Snelle service
en opvolging projecten
Voor meer info of een gratis offerte
www.dakwerkendurieux.be
Contacteer ons vrijblijvend op
0800 99 286
of
info@dakdurieux.be

PROPERTYTODAY 25
wordt dat dus 12 eur/m². De premie voor
buitenmuurisolatie aan de buitenkant
bedraagt 30 eur/m². Met de verhoogde
premie in geval van asbestverwijdering
wordt dat 38 eur/m².
Ook de VME kan voor de
gemeenschappelijke delen een
energiepremie aanvragen.
info
Dhr Tim Van Helden
Chief Operating and Development
Officer bij ImmoPass
www.immopass.eu
PROPERTYTODAY
Bedenkingen van UVS
De syndici zullen ontegensprekelijk de
impact voelen van deze verplichting omdat
asbestmaterialen zich vooral in de gemeenschappelijke
delen bevinden: dak, kelder en
CV lokaal.
Bij verkoop van een appartement, zullen de
deskundigen onvermijdelijk de gemeenschappelijke
delen moeten controleren:
daarvoor zullen zij systematisch bij de
syndicus aanbellen om de gemeenschappelijke
delen te betreden… Voor de syndici
betekent dit extra problemen en tijdverlies…
Zou het dan ook niet wenselijk zijn om in de
toekomst één asbestattest voor de gemeenschappelijke
delen te laten opstellen zoals
vandaag voor de EPC gemeenschappelijke
delen?
Wees als syndicus echter nu al voorbereid
en laat nu al een eenmalig asbestinventaris
opmaken voor elke betrokken VME. Je zal
die sowieso nodig hebben bij toekomstige
werken in het gebouw.

De verwarming en water
partner van de mede-eigendom
Water en verwarming
kostenverdeling
De Premium-dienst biedt u een proactieve
opvolging gedurende het jaar en garandeert
u een afrekening zonder forfaits.
• Vraag een offerte of een afspraak.
Stookplaatsmonitoring +
Energieboekhouding
Wist u dat actief monitoren en beheren van uw installaties met ReduQ een forse
besparing kan opleveren? Door het goed inregelen en tijdig ingrijpen bij ondermaatse
prestaties van uw stookinstallatie kan al snel 20% energie worden bespaard.
Wettelijke verplichting van de VME of van de syndicus voor alle verwarmingssystemen
vanaf 100kW in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
• Raadpleeg ista voor meer informatie.
Plaatsing van
thermostatische kranen
Wettelijke verplichting bij de plaatsing van
een nieuwe verwarmingsketel in het
Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
Waterzijdige inregeling optioneel.
Energiepremies (30€/kraan)
voor de VME’s.
www.ista.be 02 523 40 60 contact@ista.be

PROPERTYTODAY 27
08
Het voorrecht van
de vereniging van
mede-eigenaars
“ Het niet
voldoen aan
zijn financiële
verplichtingen
door een
mede-eigenaar
heeft gevolgen
voor de andere
medeeigenaars
1. Invoering van het voorrecht
Onze wetgever heeft in 2018 een aantal
wijzigingen aangebracht aan de regels
inzake mede-eigendom.
O.m. werd artikel 27 van de Hypotheekwet
gewijzigd door toevoeging van de volgende
tekst (artikel 27,7°Hyp.W.):
“7° De vereniging van mede-eigenaars, op de
kavel in een gebouw of groep van gebouwen
voor de bijdragen verschuldigd met betrekking
tot deze kavel. Dit voorrecht is beperkt tot de
bijdragen van het lopende boekjaar en het
eraan voorafgaande boekjaar. Het neemt rang
in na het voorrecht van de gerechtskosten
bepaald in artikel 17, het voorrecht bepaald
in artikel 114 van de wet van 4 april 2014
betreffende de verzekeringen en de eerder
ingeschreven voorrechten”
Hieraan gekoppeld werd artikel 29
Hypotkeekwet gewijzigd waaruit volgt dat
het om een stil of occult voorrecht gaat (zie
verder infra).
De belangrijkste reden voor de invoering
van het voorrecht is het toenemend belang
van het wonen in een appartement. Zo
woont vandaag de dag een belangrijk
deel van de Vlaamse bevolking op een
appartement. Deze vorm van samenwonen
houdt essentieel een vorm van gedwongen
samenleven in vermits men door de band
niet kiest met wie men samenwoont op
een appartementsgebouw. Het beheer
van de mede-eigendom heeft (soms
belangrijke) financiële implicaties voor
de mede-eigenaars. Het niet voldoen aan
zijn financiële verplichtingen door een
mede-eigenaar heeft gevolgen voor de
andere mede-eigenaars. Met uitdrukkelijke
verwijzing naar deze problematiek werd dus
het voorrecht ingevoerd.
2. Het voorrecht ontleed
Het voorrecht kan geanalyseerd worden
aan de hand van 5 vragen die in dezelfde
volgorde hierna zullen behandeld worden:

28 Editie oktober - november
1. welke is de gewaarborgde
schuldvordering?
2. wie is titularis?
3. wat is het onderpand?
4. wat zijn de gevolgen van de afwezigheid
van publiciteit?
5. welke is de rang?
1. Het voorrecht geldt voor de bijdragen
met betrekking tot een kavel en is beperkt
tot de bijdragen van het lopende boekjaar
en het eraan voorafgaande boekjaar. Met
bijdragen wordt bedoeld de schulden
waartoe elke mede-eigenaar in zijn
hoedanigheid van mede-eigenaar gehouden
is. Het gaat niet enkel om de normale
bijdragen in het werkkapitaal maar ook om
de buitengewone lasten met oproepen tot
reservekapitaal.
Wat de beperking in de tijd betreft, gaat
het wel degelijk om het lopende boekjaar
en het eraan voorafgaande boekjaar. Op te
merken valt dat een boekjaar verlengbaar
is ingevolge beslissing van de algemene
vergadering van mede-eigenaars.
2. Het is de vereniging van mede-eigenaars
die titularis is van het voorrecht. Het
hebben van rechtspersoonlijk is cruciaal
om het voorrecht te kunnen inroepen.
Immers, indien de vereniging geen
rechtspersoonlijkheid heeft, kan ze evenmin
een beroep doen op het voorrecht.
3. Het onderpand van het voorrecht betreft
de kavel in een gebouw of een groep van
gebouwen. Het gaat dus om de privatieve
aandelen samen met het aandeel in de
gemeenschappelijk delen van de bewuste
kavel. In de mate dat aan de privatieve kavel
werken werden uitgevoerd die als onroerend
door bestemming kunnen beschouwd
worden, zullen deze werken beschouwd
worden als toebehorend tot de kavel en dus
eveneens tot het onderpand van de kavel.
4. Mogelijks de grootste bron van discussie
is het feit dat het om een stil of occult
voorwerp gaat. Er is dus geen overschrijving
of inschrijving vereist. De motivering voor
en tegelijkertijd ook de zwakte van het
stil voorrecht is gelegen in het feit dat in
het kader van het beheer van een medeeigendom
er gewerkt wordt met periodieke
bijdragen. Een inschrijving van een voorrecht
houdt in dat een bepaald bedrag dient
opgegeven te worden wat in casu dus
moeilijk is omdat dit bedrag nog kan stijgen
na de inschrijving.
5. Wat de rang betreft, zal het voorrecht in
geval van samenloop voorrang hebben op
de algemene voorrechten en de hypotheken.
Er stelt zich evenwel een probleem op
temporeel vlak in de zin dat het niet duidelijk
is hoe het voorrecht zich in tijd verhoudt
tot de “eerder ingeschreven voorrechten”?
Hierover bestaat geen duidelijkheid en zijn er
discussies mogelijk.
3. Beoordeling
Het voornaamste argument pro dergelijk
nieuw voorrecht is het toenemend
belang van deze vorm van (gedwongen)
samenwonen zoals reeds eerder aangehaald.
De wederzijdse afhankelijkheid van medeeigenaars
die niet noodzakelijk gekozen
hebben om deze relatie aan te gaan maar
hiertoe uit kracht van wet gedwongen
worden, heeft ervoor gezorgd dat men
de risico’s op insolvabiliteit heeft willen
beperken.
Wat de argumenten contra betreft, zijn
de mogelijke impact op het hypothecaire
krediet en de daarmee samenhangende
rechtsonzekerheid het vaakst gehoord.
Doordat er geen publiciteit is enerzijds en
anderzijds doordat de bedragen kunnen
evolueren, is het niet uitgesloten dat
kredietinstellingen voorzichtiger zullen
worden bij het verlenen van hypothecaire
leningen (of deze duurder zullen worden).
Doordat de hypothecaire schuldeiser in
rang na het voorrecht van de VME komt, zijn
slechte verrassingen niet uitgesloten. Banken
zouden dus geneigd kunnen zijn sneller in
te grijpen indien de afbetalingen van de
hypothecaire lening niet correct verlopen.
info
Dhr. Benoit Stockman
Bestuurder BE-LE-RE Consulting BV
benoit.stockman@outlook.com
PROPERTYTODAY

PROPERTYTODAY 29
TIP van UVS
Conform artikel 3.94 NBW, heeft de syndicus
aan de notaris de door de verkoper
verschuldigde kosten en erelonen officieel
medegedeeld.
Let op, de wet spreekt niet over de
bijhorende kosten van de schuld (boetes,
inningskosten).
Die moeten er dus ook bij.
Indien de verkoper bij de authentieke akte
deze betalingsachterstanden of kosten
betwist, zal de notaris de achterstallen
bewaren, en dit binnen de drie werkdagen
na ondertekening van de authentieke akte
per aangetekende brief aan de syndicus
mededelen.
De syndicus moet dan binnen twintig
werkdagen na de datum van de
aangetekende brief van de notaris, een
conservatoir en uitvoerbaar beslag leggen
via deurwaardersexploot. Zo niet, mag de
notaris de achterstallige bedragen aan de
verkopende mede-eigenaar overmaken.
Soms kunnen alle schulden van de verkoper
aan de VME niet worden gerecupereerd
via deze procedure. Het zal dan nodig zijn
vervolgens een procedure bij de vrederechter
aan te spannen tegen de verkopende medeeigenaar
om te trachten het saldo terug te
vorderen dat ten tijde van de verkoop niet van
de notaris kon worden gevorderd.
Werk je als syndicus met een eenmalige door
de AV goedgekeurde (waarborg)provisie (en
dus geen voorschot), dan kan een eventuele
betalingsachterstand bij de vervreemder al
grotendeels zoniet volledig gerecupereerd
worden.
Meer daarover in de volgende editie 8 (jan/
feb 2022).
Heeft uw vereniging van mede-eigenaars
een krediet nodig?
Plannen voor de renovatie van uw appartementsgebouw? Of andere werken?
Proficiat! We helpen u graag goed op weg! Ontdek de checklist met de verschillende stappen
op belfius.be/vme voor een succesvolle financiering van uw project.
Belfius Bank NV, Karel Rogierplein 11, 1210 Brussel – IBAN BE23 0529 0064 6991 BIC GKCCBEBB - RPR Brussel – BTW BE 0403.201.185 – No FSMA 19649 A

Buildimax All Risk
Alle risico verzekering Building
De blokpolis die
alles begrepen heeft
Meer info en productfiche op www.axa.be
Dit product Buildimax All Risk is een multirisicoverzekering die de (mede-)eigenaars van een gebouw vanaf 4 eenheden dekt.
Buildimax All Risk werd ontwikkeld door AXA Belgium, een Belgische verzekeringsmaatschappij, en is onderworpen aan het
Belgisch recht. Het verzekeringscontract wordt afgesloten voor een duur van één jaar met de mogelijkheid tot stilzwijgende
verlenging. Aarzel niet om een beroep te doen op je verzekeringstussenpersoon voor meer informatie of om een offerte te vragen.
Deze laatste staat voor je klaar en is het best geplaatst om je raad te geven over wat voor jou het meest geschikt is. Wij verzoeken
je om de algemene voorwaarden en de productfiche vóór onderschrijving te lezen. Hierin worden de voorziene dekkingen en
garantielimieten en uitsluitingen vermeld. Je kan deze documenten gratis verkrijgen op axa.be of bij je verzekeringstussenpersoon.
Niet tevreden over iets? Contacteer ons via customer.protection@axa.be. Indien je niet akkoord gaat met de voorgestelde
oplossing, kan je je richten tot de Ombudsman van de verzekeringen, de Meeûsplantsoen 35 te 1000 Brussel.
AXA Belgium, nv van verzekeringen toegelaten onder het nr. 0039 om de takken leven en niet-leven te beoefenen (KB 04-07-1979, BS 14-07-1979) • Maatschappelijke zetel: Troonplein 1,
B-1000 Brussel (België) www.axa.be • Tel.: 02 678 61 11 • KBO nr.: BTW BE 0404.483.367 RPR Brussel • 7.06.7176 - 0720. V.U.: G. Uytterhoeven, AXA Belgium nv, Troonplein 1, 1000 Brussel (België).

PROPERTYTODAY
31
09
Toepassing
Appartementswet en de
“opt-out” voor kleine VME’s
Er bestaat een vrij grote eensgezindheid
in de rechtsleer over het feit dat het
huidige wettelijke beheerregime te
gedetailleerd en te formalistisch is voor de
appartementsmede-eigendommen die
slechts een beperkt aantal kavels omvatten.
In de praktijk zijn de mede-eigenaars
in dit soort van appartementsmedeeigendommen
vaak geneigd om de
nodige beslissingen buiten de algemene
vergadering en met unanimiteit te nemen.
Wanneer de VME slechts een beperkt aantal
leden telt, is het dikwijls ook moeilijk om
onder hen zowel een syndicus als een
commissaris van de rekeningen te vinden.
Doordat de kleine mede-eigendommen
aan (bijna) dezelfde verplichtingen en
formaliteiten onderworpen zijn als de grote
mede-eigendommen, zijn ze de facto zo
goed als verplicht om een beroep te doen
op een professionele syndicus.
De integrale toepassing van het wettelijke
beheerregime brengt voor deze medeeigendommen
dan ook een grote
administratieve en financiële belasting met
zich mee. De artikelen 3.84 tot en met 3.100
NBW zijn evenwel van dwingend recht, zodat
de mede-eigenaars er in principe niet van
kunnen afwijken. Vandaar het bijzondere
belang van de afwijkingsmogelijkheid in artikel
3.84, eerste lid in fine NBW. Het Belgische
appartementsrecht kent dus een ‘opt-out’.
Een cruciale vraag is uiteraard op welke
mede-eigendommen artikel 3.84, eerste
lid in fine NBW van toepassing is. Sinds
de wet van 18 juni 2018 in werking is
getreden, bepaalt artikel 3.84, eerste lid,
tweede zin NBW dat van dit ‘hoofdstuk’
kan worden afgeweken indien de aard
van de gemeenschappelijke delen dat
rechtvaardigt, zolang alle mede-eigenaars
instemmen met die afwijking en middels
een basisakte waarin afzonderlijke privatieve
delen worden ingesteld. Het gevolg is dat
het aantal privatieve kavels “op zich” geen
afwijking van de Appartementswet (meer)
rechtvaardigt. Enkel het “beperkte aantal
gemeenschappelijke delen” kan na de
wetwijziging nog een grondslag vormen om
een ‘vereenvoudigde’ basisakte op te stellen.
info
Mevr. Charlotte Willemot
Notarieel juriste, praktijkassistent
en doctor in de rechten (UGent)
PROPERTYTODAY
UVS-opmerking
Omdat het beroep van syndicus een
knelpuntberoep is geworden, is het ook erg
ingewikkeld geworden, zo niet onmogelijk,
om een syndicus te vinden wanneer de VME
slechts 3 tot 10 kavels telt.
Voor de syndicus zijn de basistaken in het
kader van het administratief, technisch en
financieel beheer dezelfde ongeacht de VME,
met zoveel follow-up, technische controles,
algemene vergaderingen ... enz. Idem voor
zijn aansprakelijkheid. Bovendien kampt
de syndicus met een opeenstapeling van
nieuwe technische verplichtingen, normen,
audits, EPC, asbest ... enz . Hierdoor vervalt
het basisereloon van de syndicus van 15 tot
17 euro per kavel, omdat deze op een zeer
beperkt aantal kavels niet rendabel is.
Om het financieel het hoofd te bieden,
zal de syndicus daarom een globaal tarief
toepassen voor de VME, te delen door een
zeer laag aantal kavels ... Dit zal onvermijdelijk
leiden tot een hoge kost voor de medeeigenaars.
Uiteindelijk blijkt dat de opt-outoplossing
zich momenteel presenteert als
een reddingsplank voor kleine residenties,
die nu voor deze optie kunnen kiezen. Het
spreekt voor zich dat de sfeer in het gebouw
optimaal moet zijn; bij het minste probleem
wordt een beroep op een professionele
syndicus zo goed als onvermijdelijk.

32 Editie oktober - november
10
Toegankelijke
appartementsgebouwen
Een eigen woning is de droom van veel Vlamingen en vaak de
belangrijkste investering in een mensenleven. Maar is je woning
ook comfortabel genoeg om er je hele leven in te wonen? En
wat met de toegankelijkheid in een appartementsgebouw? Een
ding is zeker: iedereen heeft baat bij een toegankelijk gebouw.
Levenslang en aanpasbaar wonen
is goed voor iedereen
Niet alleen ouderen of mensen met een
handicap hebben baat bij een toegankelijke,
veilige woning. Ook wie jonge kinderen
heeft of tijdelijk minder goed ter been is,
ziet onmiddellijk de voordelen. Bovendien is
investeren in een levenslange woning sparen
op lange termijn. Door slimme aanpassingen
zoals een flexibele indeling, brede gangen
en deuren of hogere stopcontacten geniet
je niet alleen vandaag van een comfortabele
woning, maar vermijd je ook meerkosten
achteraf. Zo blijf je bij gezinsuitbreiding of
op oudere leeftijd of bij een plots verlies
van mobiliteit, zonder problemen in je
vertrouwde stek. Dat is duurzaam, op
economisch, ecologisch en sociaal vlak.
Wil je de woning toch verkopen of verhuren?
Ook dan is een levenslange woning
interessant. Ze is geschikt voor een breder
publiek en heeft dus een hogere verkoop- of
verhuurwaarde.
“Levenslang wonen voorziet een aantal
structurele elementen in de woning. Die laten
toe dat je woning zich aanpast aan jouw
veranderende behoeften.” - architect Kathleen
Polders, Inter.

PROPERTYTODAY 33
Steeds meer mensen kiezen voor een
appartement: jonge koppels, gezinnen
met kinderen, ouderen en personen met
een beperking. Vaak kant-en-klaar bij
een projectontwikkelaar. Maar niet alle
appartementen zijn geschikt voor levenslang
wonen. Stel je vooraf volgende vragen:
- Kan je het appartement vlot bereiken met
het openbaar vervoer? En ligt het dicht bij
winkels en openbare voorzieningen?
- Is de indeling van je appartement
toegankelijk? Sluit je toilet bijvoorbeeld aan
bij de badkamer?
- Zijn de verschillende gemeenschappelijke
delen toegankelijk? En zijn de overgangen
van de verschillende ruimtes vlot?
Enkele cijfers
• Een op vijf Belgen is 65 jaar of
ouder.
• 70% van de Vlamingen wil niet
naar een woonzorgcentrum.
• Een op vier ouderen woont in
een slecht aangepaste woning.
• Een op zeven personen jonger
dan 65 heeft een vorm van
een beperking.
Een toegankelijk appartementsgebouw
Als je woning deel uitmaakt van een
appartementsgebouw, moet je je aan de
regels houden. In België zijn er verschillende
regelgevingen rond toegankelijkheid. Die
bepalen dat de gemeenschappelijke delen
van appartementsgebouwen (parking,
toegang, lift, gangen, …) toegankelijk
moeten zijn.
Vlot toegankelijke gemeenschappelijke
delen maken jouw appartement
gebruiksvriendelijker als je slecht ter been
wordt of als je beladen met boodschappen
bent. Bergingen in de kelder of bij de
parkeergarages, parkeerplaatsen, gangen, de
trap en de lift en de hoofdtoegang moeten
vlot bruikbaar zijn.
Redelijke aanpassingen en anti
discriminatie wet
Als je een appartement of een huis verhuurt
of verkoopt, moet je je houden aan de
antidiscriminatie wetgeving. Dat betekent
dat een eigenaar of een vastgoedmakelaar
niet mag discrimineren op grond van
criteria die er niet toe doen, zoals de
gezondheidstoestand of de handicap van de
kandidaat-huurder.
Daarnaast ben je als eigenaar ook verplicht om
waar nodig redelijke aanpassingen te treffen
voor een huurder met een handicap. Het niet
voorzien van redelijke aanpassingen voor
personen met een handicap wordt immers
beschouwd als een vorm van discriminatie.
Een eigenaar mag bijvoorbeeld niet weigeren
om een trapleuning aan te brengen voor een
huurder die slecht ter been is.
Wet dd 10/05/2077 ter bestrijding van
bepaalde vormen van discriminatie TITEL III. -
HOOFDSTUK I. - Discriminatieverbod.
Art. 14. In de aangelegenheden die onder het
toepassingsgebied van deze wet vallen, is
elke vorm van discriminatie verboden. Voor
de toepassing van deze titel wordt onder
discriminatie verstaan: - een weigering om
redelijke aanpassingen te treffen ten voordele
van een persoon met een handicap.
Quid in appartemensgebouwen?
Heb je als mede-eigenaar zelf een
handicap en wil je aanpassingen doen aan
gemeenschappelijke delen? Dan moet je
hiervoor de goedkeuring krijgen van de
mede-eigenaars.
Hier geldt de antidiscriminatie wetgeving
niet omdat de persoon met een handicap
zelf eigenaar is. Toch zijn de verplichtingen
van het Verdrag van de Verenigde
Naties van 13 december 2006 inzake de
Rechten van Personen met een Handicap
ook toepasbaar op mede-eigenaars via de
figuur van het rechtsmisbruik uit het Belgisch
privaatrecht.
Door redelijke aanpassingen te weigeren,
misbruiken mede-eigenaars hun
eigendomsrecht om personen met een
handicap te benadelen. De schade die ze
op deze manier aan personen met een
handicap aanbrengen, staat immers niet in
verhouding tot het voordeel dat ze menen te
behalen. Een eigenaar met een handicap kan
dus de plicht om redelijke aanpassingen te
verrichten aangrijpen om dit rechtsmisbruik
aan te vechten.
Toegankelijkheid overstijgt het
gebouw
Toegankelijkheid gaat over meer dan alleen
de fysieke toegankelijkheid van je toegang,
de parkeergarage en de gangen. Ook de
informatie, communicatie en dienstverlening
van de syndicus moeten toegankelijk zijn
voor iedereen. Gebruik bijvoorbeeld geen
moeilijke woorden of ingewikkelde zinnen,
maar hou het kort en overzichtelijk. Ook dat
is toegankelijkheid.
Inter bouwt aan een inclusieve
samenleving waar iedereen
volwaardig en zelfstandig kan
meedoen: jong, oud, met of
zonder beperking en onder alle
omstandigheden.
Ben jij voor jouw woning of
bouwproject op zoek naar tips
of adviezen voor levenslang
gebruikscomfort of voor
aanpassingen aan een handicap?
Neem dan contact op met Inter
op het nummer 011/26 50 30 of
via mail op info@inter.vlaanderen.
Unia is het nationaal
mensenrechteninstituut dat
gelijkheid verdedigt en strijdt
tegen discriminatie. Je kan
contact opnemen met Unia via
een online meldingsformulier of
via het gratis nummer 0800 12
800.
Meer info?
Op www.vlaanderen.be vindt je de
Ontwerpgids Meegroeiwonen.

34 Editie oktober - november
Tips van UVS
De syndicus dient zich steeds neutraal op te
stellen: hij mag niet discrimineren (risico op
tuchtklacht)
- Stel vlotte oplossingen voor, indien
mogelijk bvb een hellend vlak op de
trappen
- In oudere gebouwen zijn sommige
aanpassingen bijna onmogelijk: bvb lift
heeft een betonnen schacht …
In de praktijk
U dient als syndicus de vraag van de medeeigenaar
in kwestie op de agenda van de
Algemene Vergadering te plaatsen.
Voor wat betreft werken aan de
gemeenschappelijke delen is een
toestemming met 2/3de meerderheid van
de aanwezige of vertegenwoordigde medeeigenaars
nodig.
Opgelet: bij weigering van de AV kan
de mede-eigenaar procederen bij het
Vredegerecht
Art. 3.92. NBW - Rechtsvorderingen
§ 5. Wanneer in de algemene vergadering
de vereiste meerderheid niet wordt gehaald,
kan iedere mede-eigenaar aan de rechter
de toestemming vragen om zelfstandig op
kosten van de vereniging, dringende en
noodzakelijke werken uit te voeren aan de
gemeenschappelijke gedeelten.
Hij kan eveneens de toestemming vragen
om op eigen kosten de werken uit te
voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de
gemeenschappelijke gedeelten, wanneer de
algemene vergadering zich zonder gegronde
reden daartegen verzet.
HET BEHEER VAN APPARTEMENTSMEDE-EIGENDOMMEN
De drie belangrijkste doelstellingen van dit boek bestaan erin te
bepalen:
1. waar de eventuele knelpunten in de toepassing van het wettelijke
beheermodel zich precies situeren;
2. hoe die knelpunten kunnen worden verholpen;
3. voor welke appartementsmede-eigendommen het wettelijke
beheerregime tekortschiet.
Om die vragen te beantwoorden biedt dit boek een kritische
analyse en een rechtsvergelijkende evaluatie van het wettelijke
organisatiemodel voor het beheer van appartementsmedeeigendommen
die afwijken van de standaardnorm.
MEER INFO EN BESTELLEN:
appartementsmedeeigendommen.diekeure.be
Het beheer van appartementsmede-eigendommen
Auteur: Charlotte Willemot
Volume: 492 pagina’s
ISBN: 978 90 4864 197 0
Bestelcode: 202 212 501
Prijs: 95 euro
Kleine Pathoekeweg 3, B - 8000 Brugge
T +32 (0)50 47 12 72, pp@diekeure.be, www.diekeure.be

INTERCOM ZONDER
KABELGEDOE?
Da’s simpel! Dankzij 1 simkaart meer
dan 100 appartementen verbonden
en beheerd. Geïnstalleerd in 4 uur,
zonder kabels.
Geniet nu van alle voordelen van een Intratone
intercomsysteem:
• geen geboor of kabels
• in 4 uur operationeel
• onbeperkt beheer vanop afstand, in realtime
• veilig en comfortabel in gebruik
www.intratone.be
Een demo voor uw appartementen?
Maak een afspraak met Dieter Denooze via
0493 99 58 33 of ddenooze@intratone.be