2019-1 februari

NR 1 | JAARGANG 20 | 2019
VvE
MAGAZINE
Belangenorganisatie voor de VvE
en appartementseigenaar
VAKBLAD VOOR DE VVE EN
APPARTEMENTSEIGENAAR
> DANIEL KOERHUIS (VVD):
“Samenwerking loont voor
kleine VvE’s”
VvE Belang
> DE BOUWKUNDIGE COACH:
complete bouwkundige
begeleiding
BIJZONDERE APPARTEMENTEN:
KAASPAKHUIS DE PRODUCENT IN GOUDA:
HERINNERINGEN
AAN EEN ROEMRUCHT
KAASVERLEDEN

THINK
TWINQ
Als eigenaar van een appartement
bent u lid van de Vereniging van
Eigenaars. Het lidmaatschap is
verplicht. Dus kunt u er maar beter
voor zorgen dat alles goed geregeld is.
Een VvE beheren is een vak met een
grote verantwoordelijkheid.
Daarom hebben we voor u een
boodschappenlijstje samengesteld.
Heeft u geen zin om zelf de
boodschappen te doen, dan kunt
u dit ook uitbesteden aan een
beroepsmatige beheerder.
Al meer dan 28.000 VvE’s worden
dagelijks beheerd met de software
van Twinq.
VOORWOORD
Financiering met
een lange looptijd,
maar nog niet voor
de kleine VvE!
> F.G.M. Schuurs | voorzitter VvE Belang
Wellicht hebt u het op het NOS-journaal gezien: onze directeur Kees Oomen
luidde namens VvE Belang de noodklok. Zijn boodschap: veel VvE’s hebben
moeite om hun complex te verduurzamen. De financiële middelen ontbreken
en plannen voor bijvoorbeeld isolatie of de installatie van zonnepanelen leiden
nogal eens tot onaangename discussies. Eén probleem is gelukkig opgelost: op
maandag 21 januari jl. maakte het Nationaal Energiebespaarfonds bekend dat
de looptijd voor de Energiebespaarlening wordt verlengd tot 30 jaar. U leest
daar meer over op pagina 50-51 van dit magazine. VvE Belang heeft hard
gewerkt om tot dit resultaat te komen.
Maar daarmee zijn niet alle problemen opgelost. De besluitvorming binnen de
algemene ledenvergadering is voor veel verenigingen ook verre van eenvoudig.
Als een VvE het gebouw wil verduurzamen, is daarvoor een gekwalificeerde meerderheid
van stemmen nodig. In de praktijk komt het geregeld voor dat een aantal
bewoners tegen is; bijvoorbeeld omdat ze er de nut en noodzaak niet van inzien
of omdat ze verwachten binnen enkele jaren te gaan verhuizen. Bovendien profiteren
VvE’s niet van de fiscale voordelen die een eigenaar van een grondgebonden
woning wel heeft.
Geld en besluitvorming
VvE Belang heeft aan de aangesloten VvE’s gevraagd wat de belangrijkste belemmeringen
zijn voor het treffen van duurzame maatregelen. Op één staat gebrek
aan geld. Op twee 'draagvlak en besluitvorming'. Het grootste deel van de VvE’s
in Nederland is bovendien kleiner dan tien woningen. Financieringsmogelijkheden
zijn er pas vanaf 10 appartementen. En een individuele eigenaar mag niet zomaar
zijn gedeelte van de gevel isoleren: de schil van het gebouw is gezamenlijk eigendom.
Wie tegen verduurzamingsmaatregelen stemt, kan het belang van zijn buren
schaden. Als er geen dubbel glas komt, heeft dat gevolgen voor een lagere energierekening,
voor de verkoopbaarheid van het appartement en voor het wooncomfort.
Dat leidt geregeld tot minder prettige relaties tussen de eigenaren.
Klimaatakkoord
Het ontwerp-Klimaatakkoord biedt weinig hoop voor de kleine VvE’s. Voor hen zijn
er nog steeds geen financieringsmogelijkheden. Zelfs als het Klimaatakkoord tot op
de letter wordt uitgevoerd, vallen de kleine VvE’s in een groot zwart gat. VvE Belang
gaat daarom door met het pleiten voor soepele financieringsnormen voor kleine
verenigingen. Als de norm naar zes woningen gaat, kunnen alle portiekwoningen
ook aanspraak maken op financiering. Daarvan zijn er heel veel in Nederland. Een
andere mogelijkheid is de vorming van een speciaal fonds voor VvE’s die kleiner zijn
dan zes appartementsrechten. Den Haag heeft zo’n fonds. Een voorbeeld voor alle
gemeenten van Nederland!
VvE Magazine # 1 | februari 2019
INHOUD
#1-2019
4 ‘Van Belang’
Kees Oomen over democratie en
dictatuur
6 Daniel Koerhuis, Tweede Kamerlid VVD
“Kleine VvE’s boeken winst bij
samenwerking”
BIJZONDERE APPARTEMENTEN
14 Kaaspakhuis ‘De Producent’ in Gouda
JURIDISCH
26 Stoppen met betalen VvE-bijdrage;
kan dat?
28 Opt out-regeling
31 Van de rechter: camera in de
parkeergarage
36 Rapport ‘Kleine VvE’s’
COLUMNS
9 Lang leve de VvE!
door André Thomsen
33 De regels aan je laars lappen?
door Johan Nebbeling
BIJZONDERE ORGANISATIE
60 NRP Spaar het klimaat
VERZEKERINGEN
38 De Klushulp van Centraal Beheer
BOUWKUNDIG
10 De Bouwkundige Coach
40 MJOP in veranderende tijden
42 VvE Emtinckstaete combineert
onderhoud met verduurzaming
45 Vraag het aan het Liftinstituut
46 Bij brand wel lift?
ENERGIEBESPAREN
50 Leentermijn VvE Energiebespaarlening
naar 30 jaar
52 VvE Park Sparrendaal isoleert mét
subsidie
54 VvE Laan van Spieringshoek:
energiebesparing en comfort
57 Toolbox duurzaam VvE-beheer
58 VvE De Lairesselaan van label G naar A+
TERUGBLIK JAARCONGRES EN
ROADSHOW
64 Jaarcongres 2018
66 Presentaties voorlichtingsbijeenkomsten
2018
3
F.G.M. SCHUURS
VOORZITTER VVE BELANG
LAGERE LASTEN, MINDER ZORGEN, MEER WOONGENOT!
EN VERDER
20 Bijeenkomst VvE Platform Schiedam
22 Congres VvE-beheerders
81 Evenementenagenda en colofon
82 Nieuwsflitsen

4
VAN BELANG
VAN BELANG
5
VvE Magazine # 1 | februari 2019
In deze rubriek behandelt VvE Belang-directeur Kees Oomen kwesties in het domein van de VvE. Onderwerpen
die hij bespreekt met de overheid, belangenbehartigers of marktpartijen. Deze keer: VvE: democratie of dictatuur?
DICTATUUR,
DEMOCRATIE - OF
DICTATUUR VAN DE
DEMOCRATIE?
Bespiegelingen
rond besluitvorming
binnen de VvE
Kees Oomen
Het zijn twee termen waarbij iedereen
een beeld of gedachte heeft: dictatuur
en democratie. Ze lijken tegengesteld
aan elkaar, maar beide begrippen zijn
soms op VvE’s van toepassing.
En inderdaad: zelfs de contradictio
in terminis ‘de dictatuur van de
democratie’ zien we bij VvE’s terug.
Dit soort bespiegelingen komen bij
me op als ik terugdenk aan de
voorlichtingsbijeenkomsten die we in
het najaar van 2018 weer hebben
gehouden. Ik wil ze graag met u delen.
Uw belangstelling voor onze bijeenkomsten
was groot en de reacties
waren over het algemeen hartverwarmend
en positief. Persoonlijk geniet
ik enorm van deze bijeenkomsten, die
ons de mogelijkheid bieden om u te
vertellen waar we ons mee bezighouden.
Soms voor een enkele VvE, maar
vaak voor alle VvE’s in Nederland. De
bijeenkomsten vormen ook een uitgelezen
kans om in gesprek te gaan
met u - de bezoekers.
U bent - net als uw ‘collega’s' -
betrokken bestuurders, die veel tijd en
energie steken in het wel en wee van
de VvE. In de meeste gevallen zorgt
u er ‘om niet’ voor dat uw VvE functioneert
en dat uw gebouw er goed
onderhouden bijstaat. We zien steeds
vaker dat een goed functionerende
VvE essentieel is voor de toekomstbestendigheid
van het gebouw en de
waarde van de appartementen.
Dictatuur en tirannie
Maar onze bijeenkomsten worden
ook bezocht door bestuursleden die
er helemaal alleen voor staan en waar
niemand het stokje wil overnemen.
In sommige VvE’s is sprake van heel
grote problemen, bijvoorbeeld doordat
de kosten van het onderhoud de
pan uit rijzen. Daar is de stap naar
aardgasloos in de verste verte niet
aan de orde.
Er zijn bestuursleden die gebukt gaan
onder de niet aflatende bemoeizucht
van een enkele eigenaar, die soms
enkele keren per dag een mail of brief
stuurt aan het bestuur of de beheerder.
Soms moet de rechter er zelfs
aan te pas komen om zo’n eigenaar
een halt toe te roepen.
Ik ontmoet ook bezorgde eigenaars
van woningen in gemengde complexen,
die binnen de VvE geen stap
verder komen omdat de grooteigenaar
alle besluitvorming blokkeert.
Immers: de meeste stemmen gelden.
Helaas zijn er ook eigenaars die
te maken hebben met een ronduit
dictatoriaal bestuur. Eigenaars die
doodgezwegen worden omdat ze
kritische vragen stellen. Eigenaars die
zwart gemaakt worden, omdat ze zo
‘zeuren’. Eigenaars die geen inzage
krijgen in stukken, zoals offertes van
onderhoudsbedrijven. Eigenaars in
complexen waar het bestuur al jaren
de dienst uitmaakt en waar de goegemeente
achter het bestuur aanloopt,
of waar het bestuur vóór de vergadering
machtigingen ophaalt. De wil van
het bestuur is wet!
Pijnlijke situaties
Alle hierboven genoemde varianten
komen voor en bij VvE Belang
spreken we iedereen, klagers en
beklaagden. En zonder uitzondering
zijn de verhalen pijnlijk en verdrietig.
Als iemand min of meer stiekem
naar onze bijeenkomst komt op een
andere locatie dan waar het bestuur
onze bijeenkomst bezoekt, dan gaat
er iets fundamenteel fout. De eenzaamheid
van deze mensen is erg
groot. Vaak kunnen ze ook nergens
terecht en de rechter is meestal geen
optie; bijvoorbeeld omdat er eigenlijk
geen goede grond is voor een procedure.
Er is wellicht geen besluit dat
vernietigd kan worden. Maar het kan
ook zijn dat iemand geen geld heeft
om te procederen.
Deze situatie bracht me tot een wat
filosofische overpeinzing, terug naar
mijn eigen schoolbanken. De lessen
in klassieke oudheid en de vertalingen
van de oude Griekse filosofen.
Geschiedenislessen over despotisme,
tirannie, revolutie en democratie.
Democratie
Ik zeg weleens dat er bij een VvE
sprake is van een mini-democratie.
Het Griekse woord waarvan ons
‘democratie’ is afgeleid, staat voor
‘heerschappij van het volk’. Bij de VvE
zeggen we dan dat de Vergadering
van Eigenaars het hoogste orgaan
is binnen de vereniging; binnen de
vergadering worden stemmen geteld.
De akte bepaalt welke stemverhouding
c.q. welke meerderheid nodig is
voor het aannemen van een besluit.
De eigenaars beslissen zelf over de te
nemen besluiten: dit noemen we een
directe democratie (in tegenstelling
tot ons parlementair systeem, dat een
indirecte democratie vormt).
De eigenaars beslissen dus met een
meerderheid van stemmen. Maar in
de voorbeelden aan het begin van
deze rubriek staat een voorbeeld
van een grooteigenaar die altijd een
meerderheid van stemmen heeft. Hij
kan dus keurig volgens de regels van
het spel besluiten nemen, maar we
voelen toch iets onrechtvaardigs in
deze situatie. Als een politieke partij
of een coalitie van partijen altijd een
meerderheid heeft, kunnen we dan
nog spreken over democratische
besluitvorming? Nee: er is dan sprake
van tirannie van de meerderheid.
Minderheden komen in deze situaties
in de verdrukking.
Belangenafweging
Ook op VvE-niveau kan hiervan sprake
zijn. Ik ben er stellig van overtuigd
dat goede besluitvorming niet alleen
wordt bepaald door het aantal stemmen
maar ook door aandacht voor
ieders belang. Het juridische kader
van waaruit de rechter besluitvorming
toetst, is ook niet alleen het
aantal stemmen. De rechter hanteert
de redelijkheids- en billijkheidstoets.
Heeft een redelijk handelende vergadering
in alle redelijkheid tot het
genomen besluit kunnen komen?
In deze belangenafweging zijn dus
ook de minderheidsstandpunten
gewogen
Ik durf te stellen dat geen enkel
VvE-bestuur moet willen functioneren
zonder enige vorm van controle
of tegenwicht, zonder transparante
‘checks & balances’. Durft of wil een
bestuur dat niet, dan wordt er een
fundamentele fout gemaakt. Draagkracht
voor besluitvorming verdwijnt
en er ontstaat een mini-dictatuur. De
Vergadering mag dan het hoogste
orgaan zijn, het dictatoriale bestuur
manipuleert de agenda zó dat van
open, afgewogen besluitvorming geen
sprake meer is. Een dergelijk bestuur
moet bij zichzelf te rade gaan.
Vragen van eigenaars zijn bijna altijd
terechte vragen. Vragen om inzage
raken aan een fundamenteel recht
van de eigenaar. Deze kwesties verdienen
per definitie een goed antwoord.
Evenwicht
Voor 2019 wens ik alle VvE’s een
goed en productief vergaderjaar
toe. Bedenk dat goede besluitvorming
niet alleen een kwestie is van
stemmen tellen. Dat is louter kwantitatief.
Goede besluitvorming is een
meerderheidsbesluit waarbij iedereen
zich gehoord voelt; ook in de
voorbereiding van de besluitvorming.
Daar begint namelijk goede besluitvorming.
Dan is er sprake van kwalitatieve
elementen.
Een afgedwongen besluit - of een
besluit dat als zodanig ervaren wordt
- is geen gedragen besluit. Transparantie
en open communicatie zijn
de kernwoorden. En natuurlijk enige
doortastendheid en overredingskracht!
Evenwicht is daarbij van belang.
Te veel informatie vragen (enkele
keren per dag en dat twee jaar lang!)
is niet goed. Maar dat geldt ook voor
het ontkennen c.q. bagatelliseren van
mensen en hun vragen en standpunten.
Eigenlijk doet een bekend gezegde
hier opgeld: behandel uw naaste
gelijk uzelf. Het besturen en beheren
van een VvE’s en het samenleven in
een complex is mensenwerk.
Niemand is onfeilbaar, maar als iedereen
zijn steentje respectvol bijdraagt,
kan de kwaliteit van wonen alleen
maar beter worden.
GOEDE BESLUITVORMING IS EEN
MEERDERHEIDSBESLUIT WAARBIJ IEDEREEN
ZICH GEHOORD VOELT

6
VvE INTERVIEW
“KLEINE VVE’S
HEBBEN VEEL
TE WINNEN BIJ
SAMENWERKING”
Daniel Koerhuis,
Tweede Kamerlid voor de VVD:
“WE MOETEN NIET MET BELASTINGGELD RIJKE WONING-
CORPORATIES EN GROTE BELEGGERS SUBSIDIËREN”
Woningcorporaties en grote beleggers moeten - ook in
hun rol als lid van een VvE - het voortouw nemen bij de
verduurzaming van wooncomplexen, vindt Daniel
Koerhuis, woordvoerder Wonen en Bouwen voor de
fractie van de VVD in de Tweede Kamer. Alleen op die
manier kan de zo gewenste opschaling tot stand komen.
Andere - ook kleinere - VvE’s kunnen leren van deze
goede voorbeelden. Het geld is geen probleem, vindt
het VVD-Kamerlid: zowel corporaties als beleggers zijn
financieel heel draagkrachtig. VvE Magazine vroeg hem
naar zijn mening over de vraag hoe VvE’s geholpen
worden bij het verduurzamingstraject. Koerhuis weet hoe
het werkt in een VvE: hij was vroeger eigenaar van een
appartementsrecht in een uitgepond complex. De
grooteigenaar, een woningcorporatie, hield voor alle
zekerheid de meerderheid van de appartementsrechten
(en dus de meerderheid van stemmen) in bezit.
Tijdens het Wooncongres op 4 december 2018 pleitten
wetenschappers voor afschaffing van de verhuurdersheffing.
Die kost de woningcorporaties circa twee miljard
euro per jaar. De corporaties zouden dan moeten worden
verplicht om dat geld in te zetten voor de verduurzaming
van hun woningen. Goed idee?
“Natuurlijk niet. De corporaties maken - na aftrek van de
verhuurdersheffing - zo’n 18 miljard euro winst per jaar.
De kleine belastingkorting van zo’n tweehonderd miljoen
euro die ze krijgen als ze woningen verduurzamen, is wél
een goede prikkel om ze te bewegen tot duurzaamheidsmaatregelen.
We moeten keiharde afspraken maken met
die corporaties én met de beleggers die grote aantallen
woningen bezitten. Zij zijn de sleutel tot grootschalige
verduurzaming. Als ze alsnog terughoudend blijven, zullen
verplichtende maatregelen noodzakelijk zijn.”
VvE’s in oudere complexen zien zich geconfronteerd met
een enorme verduurzamingsopgave. Die gebouwen zijn
meestal slecht geïsoleerd. Veel bewoners zijn financieel
niet erg draagkrachtig, dus een forse verhoging van de
VvE-bijdrage om de maatregelen te betalen, is niet aan
de orde. Het nemen van grootschalige verduurzamingsmaatregelen
is daardoor moeilijk. Dat maakt de concurrentiepositie
ten opzichte van corporatiewoningen die
wél kunnen worden verduurzaamd, een stuk lastiger.
De eigenaren zitten klem. Subsidies zouden kunnen helpen,
evenals een gebouwgebonden financiering met gunstiger
voorwaarden dan de VvE Energiebespaarlening.
“Maar het hoeft toch ook niet allemaal meteen? We hebben
nog 31 jaar de tijd tot 2050! Iedereen doet net alsof je
onmiddellijk het hele appartementencomplex moet aanpakken.
Dat is helemaal niet nodig.”
Uit onderzoek van het CBS blijkt dat de meeste woningeigenaren
willen verduurzamen uit het oogpunt van kostenbesparing.
Deelt u die mening?
“Nee, we doen het voor het klimaat, hoewel ik heel goed
begrijp dat kostenbesparing en een comfortabele woning
ook belangrijk zijn. De afspraak is dat we wereldwijd de
CO 2
-uitstoot fors moeten verminderen met als resultaat
dat de temperatuur op aarde maximaal 1,5 graad stijgt. Dat
betekent dat we de afhankelijkheid van fossiele energie tot
het minimum moeten terugbrengen, maar daar hebben we
dus tot 2050 de tijd voor.”
Voor VvE’s zou het helpen als ze - naast de subsidie op
energiebesparende maatregelen in de schil en op procesbegeleiding
- ook subsidie zouden krijgen op de oriëntatie
op verduurzaming. Ze weten vaak eenvoudig niet wat voor
hun complex de beste maatregelen zijn. Wat vindt u daarvan?
“Dat kan op termijn wellicht een goed idee zijn, maar een
paar duizend euro voor een goed energieprestatieadvies
voor het hele appartementengebouw kan toch niet zo’n
probleem zijn? Dat bedrag wordt immers met veel bewoners
gedeeld en zo’n advies kan juist helpen om gerichte
investeringen te doen.”
VvE Magazine #1 | februari 2019
Wat vindt u van het idee van een Algemene Maatregel van
Bestuur, een zogenaamd VvE-besluit, dat alle oude splitsingsreglementen
overrulet? Dat zou het voor die VvE’s
een stuk eenvoudiger maken om besluiten te nemen over
duurzaamheidsmaatregelen.
“Ook dat is een keuze, maar ik wil wel benadrukken dat ik
als liberaal veel waarde hecht aan consensus. Liberalen
houden niet zo van verplichtingen. Het is belangrijk dat je
iedereen meekrijgt en dat je niet met allerlei dwangmaatregelen
moet werken.”
Kleine VvE’s hebben het nog moeilijker. VvE Belang pleit
voor een ‘modelreglement-light’ zodat de besluitvorming
wat eenvoudiger verloopt en de administratieve lasten
worden verlaagd.
“Je ziet met name in de binnensteden hele woonblokken
die zijn opgedeeld in VvE’s. Dat is uitermate inefficiënt.
Die VvE’s zou je moeten samenvoegen tot één grote VvE.
Dat verlaagt de kosten en vergroot de mogelijkheden.”
Dat kan juridisch niet.
“Dan is het een goed idee als die kleine VvE’s gaan samenwerken
in een koepel-VvE, die het beheer en onderhoud
van het hele blok c.q. een aantal VvE’s op zich neemt.
Ik zou graag in gesprek gaan met VvE Belang om die
mogelijkheden te onderzoeken. Alleen al de administratieve
lasten waar de heel kleine VvE’s kennelijk mee kampen,
zouden voldoende motief moeten zijn om te gaan
samenwerken.”
In december 2018 werd een motie van D66 aangenomen
waarin ervoor wordt gepleit dat wordt onderzocht
of VvE’s gelijkgesteld kunnen worden met particuliere
woningeigenaars als het gaat om de fiscale behandeling
bij de aanschaf en installatie van zonnepanelen.
In dezelfde motie werd gevraagd om in gesprek te gaan
met het Nationaal Energiebespaarfonds om het fonds
open te stellen voor VvE’s met minder dan 10 appartementsrechten
en om de looptijd van de lening te verlengen.
Ook de vraag naar onderzoek naar de mogelijkheden
van een gewone meerderheid bij het nemen van energiebesparende
maatregelen was onderdeel van de motie.
De VVD stemde tegen deze motie.
“Dat klopt. Het is een prima motie, behalve het eerste
onderdeel. Dat particuliere woningeigenaars de btw op
zonnestroominstallaties terugkrijgen, is een heel goed idee.
Daarmee versnellen we de energietransitie. Voor VvE’s zien
we niets in die mogelijkheid, want dan gaan we de rijke
corporaties en beleggers subsidiëren met belastinggeld.
Dat kan niet de bedoeling zijn.”
De warmtevoorziening is een belangrijke taak voor de
gemeenten. In 2021 moet van elke wijk bekend zijn hoe
de warmtevoorziening wordt geregeld. Dat duurt dus nog
twee jaar. Moet het niet wat sneller, zodat we allemaal op
korte termijn weten waar we aan toe zijn?
“Ik denk dat we eerst de resultaten van de ‘Klimaattafels’
moeten afwachten. Die zijn nog volop in gesprek en misschien
komen daar wel heel verrassende inzichten uit.
Daar komt nog iets bij: de mogelijkheid van kernenergie
is opeens weer heel actueel geworden. Als blijkt dat kernenergie
toch een onderdeel van de energiemix wordt,
kun je al die haastig opgestelde warmtekaarten weer weggooien.
Daarom willen wij - onder andere via de corporaties
en beleggers met hun grote ‘gespikkelde bezit’ - eerst
het laaghangend fruit plukken. Dan zijn we al een heel eind
op weg.”
7

9
VvE Magazine # 1 | februari 2019
COLUMN
Ook jouw VvE kan subsidie krijgen
om energie te besparen.
LANG LEVE
DE VVE!
Energie besparen met je VvE is makkelijker dan je denkt. Want wist je dat:
door André Thomsen, emeritus hoogleraar
Woningverbetering en Woningbeheer TU Delft
• een VvE subsidie kan krijgen bij een combinatie van twee of meer isolatiemaatregelen?
• er ook subsidie beschikbaar is voor energieadvies en voor de begeleiding van het proces
binnen de VvE?
• VvE’s die energiebesparende maatregelen willen nemen een beroep kunnen doen op het
Nationaal Energiebespaarfonds voor gunstige leningen?
Zo laat je VvE-leden makkelijker warmlopen om te kiezen voor energiebesparende
maatregelen en om energiebesparing op te nemen in het meerjarenonderhoudsplan.
Kijk voor meer informatie op www.energiebesparendoejenu.nl/vve
‘Al vele jaren ben ik een
fervente VvE-fan. Een
vereniging om samen je
woonruimte te beheren.
Samen met je buren ben je
eigenaar van de woningen
en gezamenlijk ben je verantwoordelijk
voor het onderhoud
en het beheer.
Samen zorg je ervoor dat
iedereen tevreden is in zijn/
haar eigen woning.’
Zo verwoordde ik al in 1975 mijn enthousiasme voor de VvE als woonvorm in één van de
destijds vermaarde Confrontatie Colleges Volkshuisvesting van de jonge hoogleraar Hugo
Priemus in Delft. Ik ging toen nog een stapje verder: de enige manier om de - toen al
heftige - speculatie in bouwgrond en woonruimte tegen te gaan en bewoners een betaalbaar
woonrecht te bieden, was volgens mij een landelijk dekkend erfpachtstelsel met een
harde scheiding van eigendom en zeggenschap. Tsja, ons enthousiasme was groot en de
mogelijkheden die wij zagen onbegrensd. Het ging om het idee; de realiseerbaarheid was
van latere zorg.
Helaas was de werkelijkheid toen al anders. Het hervormingskabinet Den Uyl viel tenslotte
op de grondpolitiek. In de oude wijken waren het vooral speculanten die de VvE omhelsden
en niet bepaald uit idealisme want Illegale splitsing van panden was zeer profijtelijk en
wijdverbreid. In het Nederlands recht is een Vereniging van Eigenaars nu eenmaal geen
mooie gemeenschappelijke woonvorm maar een juridische constructie om het eigendom
van een appartementencomplex te regelen. De wet kent immers geen eigendom van
losse gebouwen maar alleen van grond, inclusief wat dat daar op staat.
Dakisolatie
Spouwmuurisolatie
Vloer- of bodemisolatie
11a
11b
11c
11d
11e
11f
Gevelisolatie
Hoogrendementsglas
In andere landen - vooral in Scandinavië - komen vergelijkbare rechtsvormen voor.
Zweden kent coöperatief woningbezit. Deze, vooral in de grotere steden succesvolle,
rechtsvorm wordt vaak voorgesteld als een tussenvorm tussen huur en koop, maar
feitelijk is het vooral een vorm van appartementsrecht. Noorwegen en Duitsland kennen
vergelijkbare vormen. Finland kent als rechtsvorm de vennootschap; interessant omdat
de bewoners als aandeelhouders de koers van hun gezamenlijk bezit goed in de gaten
houden en daarin ook willen investeren. Die gerichtheid op de waardegroei van het bezit
en de bereidheid om daar een stukje vermogen voor in te zetten komt overigens ook voor
bij coöperaties. De rechtsvorm kan in die zin een stimulans voor het gezamenlijk belang
zijn in plaats van alleen maar een juridische constructie. Rechtsvorm en mooie gemeenschappelijke
woonvorm sluiten elkaar dus allerminst uit.
In de afgelopen decennia is er op VvE-gebied veel verbeterd. Hoewel problemen met
kleine onprofessionele VvE’s en knoeiende vastgoedspeculanten nog steeds bestaan - als
voorzitter van de voormalige stichting Verbetering Rustenburg-Oostbroek in Den Haag
heb ik het allemaal langs zien komen - is de wetgeving verbeterd en het VvE-beheer geprofessionaliseerd.
Dat is niet in de laatste plaats mede te danken aan VvE Belang. Binnen
de meeste VvE’s is het besef wel geland dat onderhoud- en beheerkosten niet zozeer een
noodzakelijk kwaad zijn maar vooral ook een goed renderende investering in meerwaarde
en woonwaarde.
Dat is maar goed ook, want er rolt een enorme klus op ons af. Of je het nu ‘verduurzaming’
of ‘van het gas af’ noemt; de CO 2
-uitstoot van de gebouwde omgeving moet drastisch
omlaag. Bovendien raken veel wooncomplexen bouw- en woontechnisch verouderd. Het
goede nieuws is dat renovatie, isolatie en overstap naar duurzame energie zich prima laten
combineren. Die combinatie kan een forse verlaging van energiekosten én wooncomfort
opleveren. Dat lukt alleen maar als je er samen in ieders gezamenlijke belang de schouders
onder zet. Een goed draaiende VvE is daar - meer nog als woonvorm dan als rechtsvorm
- een prima grondslag voor, zo niet een voorwaarde. Daar zouden straks veel individuele
eigenaar-bewoners van rijtjeshuizen die voor dezelfde klus komen te staan, weleens heel
erg jaloers van kunnen worden! Mijn advies aan hen: begin een VvE!

10
11
VvE BOUWKUNDIGE COACH
VvE Magazine # 1 | februari 2019
COMPLETE BOUWKUNDIGE BEGELEIDING VOOR UW VVE VOOR EEN VASTE LAGE PRIJS
NIEUW:
DE BOUWKUNDIGE
COACH
VAN
VVE BELANG
Vlnr Jaap Hendriksen, Jacco van de Sandt, Michel van der Knaap, Ruud Kooman en Gerard Groenendijk
Complete begeleiding bij alle bouwkundige zaken van uw complex. Van ‘even een vraagje’ tot de opstelling en de
actualisering van een meerjarenonderhoudsplan. Van offertebeoordeling tot en met de opleveringskeuring. En dat
allemaal voor een vaste, lage prijs per maand. Dat wilt u ook wel voor uw complex! Bij VvE Belang weten we maar al
te goed waaraan VvE-bestuurders behoefte hebben. Daarom is tijdens het Jaarcongres op 3 december vorig jaar
De Bouwkundige Coach geïntroduceerd. Direct na de introductie kwamen de eerste aanvragen binnen bij VvE
Belang. De coaches konden dus meteen aan de slag!
We moeten binnen twee jaar ons
dak laten vervangen. Kunnen we
gewoon een nieuwe laag bitumen
laten aanbrengen? Of is een
ander materiaal beter? Volgens
een bewoner lekt het dak. Kunnen
we dat laten controleren? Anderen
willen meteen isolatie laten
aanbrengen. Wat kunnen we het
beste doen?
We hebben pas onze kozijnen
laten vervangen. Er zit nu
HR++glas in. Nu hoorden we dat
we ook de gevel hadden kunnen
laten isoleren. Dan hadden we bij
twee maatregelen een leuke subsidie
gekregen. Hadden we dat
maar eerder geweten! Voortaan
willen we eerst een goed advies.
Herbouwwaarde? Je telt toch
gewoon alle WOZ-waardes
bij elkaar op? En de fundering
meenemen in de taxatie is echt
onzin. Die zit daar prima onder de
grond, toch? En anders geven we
gewoon een veel te hoog bedrag
op aan de verzekering. Dan weten
we zeker dat we genoeg geld
krijgen in geval van een calamiteit.
Oh, klopt dat niet?
Onze gevel ziet er niet uit. We
willen hem laten reinigen, maar
we hebben geen idee wat de
beste methode is. Twee leden
wilden al met de hogedrukspuit
gaan werken, maar dat schijnt niet
verstandig te zijn. Wat moeten we
nu doen?
We hebben jaren geleden een
meerjarenonderhoudsplan laten
opstellen, maar inmiddels is er
veel veranderd. Bovendien willen
we ook gaan reserveren voor vervanging
van kozijnen en zo. We
hebben geen idee hoe het MJOP
er nu uit zou moeten zien. We
zouden graag een MJOP hebben
waarmee we weer een aantal
jaren vooruit kunnen.
We weten precies wat we willen,
maar het is zo moeilijk om het
aan de leden te vertellen. Kan
iemand ons daarbij helpen?
Bijvoorbeeld door het op de ALV
te verduidelijken.
?!
We weten precies wat we met
het dak willen: niet alleen maar
bescherming bieden tegen wind
en regen. We willen ook dakisolatie.
Daar kunnen we subsidie voor
krijgen, horen we. Klopt dat? Hoe
werkt dat? En is het slim om dan
meteen zonnepanelen te plaatsen?
Ik snap niks van die regel van dat
reservefonds. Moet daar nu het
hele jaar een half procent van de
herbouwwaarde in zitten? Mogen
we dan niks uitgeven? Hoe moet
het dan met het onderhoud?
Van onze aannemer krijgen we
een offerte die we nogal hoog
vinden. Kan iemand ons vertellen
wat een goed bedrag is voor het
onderhoud dat we willen laten
uitvoeren?
?
Dat er behoefte was aan complete begeleiding op bouwkundig
gebied, was niet echt een verrassing. Dat er zó
veel belangstelling was, bleek tijdens de informatiebijeenkomsten.
Op alle locaties zeiden heel veel bezoekers dat
zij graag een abonnement op een bouwkundige coach
wilden afsluiten. Ook voor een juridische coach was veel
interesse, maar gezien de reacties en vragen is besloten
om De Bouwkundige Coach als eerste te introduceren.
Alle VvE’s hebben nu eenmaal te maken met onderhoud -
en steeds vaker ook met verduurzaming - maar de meeste
bestuurders hebben geen bouwkundige achtergrond. Dat
maakt het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan,
de beoordeling van offertes en de vraag wat de beste
oplossing is voor dit specifieke gebouw heel lastig. Als
bestuurder wilt u goed beslagen ten ijs komen in de ALV,
maar u wilt vooral voorkómen dat u geld uitgeeft aan
maatregelen die onnodig of zelfs helemaal fout zijn.
De Bouwkundige Coach geeft u die zekerheid.
Dit biedt De Bouwkundige Coach uw VvE
Als u kiest voor De Bouwkundige Coach, hebt u een
vaste contactpersoon voor de VvE bij VvE Belang voor
bouwkundige zaken, die u onbeperkt kunt raadplegen.
Hij bezoekt uw VvE jaarlijks (VvE Belang plant voor u een
afspraak). De Bouwkundige Coach stelt een meerjarenonderhoudsplan
(MJOP) voor u op en actualiseert dat elk
jaar.
Op basis van het MJOP en in overleg met u stelt hij een
Jaarplan op voor de werkzaamheden die u in het volgende
jaar moet (laten) uitvoeren.
Voor de grotere onderhoudswerkzaamheden zal de
coach:
• Een Programma van Eisen (PvE) opstellen dat een voldoende
basis biedt voor het aanvragen van offertes. Dit
geldt niet voor complexe en/of specialistische installaties,
zoals liften en ketelhuizen van collectief gestookte
verwarmingsinstallaties. De Bouwkundige Coach kan u
wel in contact brengen met een van onze kennispartners,
maar de kosten daarvan vallen niet binnen het
abonnement.
• In overleg met u uitvoerende partijen selecteren.
• Op basis van het PvE offertes aanvragen (maximaal 3).
• De uitgebrachte offertes beoordelen en een gunningsadvies
uitbrengen.
• Optioneel kan de coach de uitvoering van de werkzaamheden
(laten) begeleiden en de oplevering
verzorgen. De kosten hiervoor vallen niet binnen
het abonnement
Het VvE Belang Certificaat voor uw VvE
Als het MJOP door de ALV is goedgekeurd en de
jaarlijkse reservering aantoonbaar in overeenstemming
is met het MJOP, kan uw VvE het VvE Belang
Certificaat ontvangen. Daarmee hebt u een door
SKW gecertificeerd bewijs dat u het onderhoud
van het gebouw goed hebt geregeld. Een prima
verkoopargument, maar ook het bewijs dat u uw
complex goed beheert!
Prijzen:
t/m 20 appartementen: € 90 per maand
21 t/m 50 appartementen: € 120 per maand
meer dan 50 appartementen: € 150 per maand
U sluit een abonnement voor vijf jaar.

EEN GOED
ONDERHOUDEN LIFT
IS EEN VEILIGE LIFT!
VvE Metea
thuis
in beheer
ONDERHOUD
STORINGSDIENST
REPARATIE
RENOVATIE
MODERNISERING
AAN ALLE
MERKEN LIFTEN
OMDAT U GRAAG
ZORGELOOS
IN DE LIFT STAAT
A. Einsteinweg 25a | 2408 AP Alphen aan den Rijn
Tel. 0172 501017 | info@bellboy.nl | www.bellboy.nl
Genera
Zorgeloos verzekerd van beheer en onderhoud van uw vastgoed
Admira
Administratief en financieel VvE-beheer, inclusief bestuursondersteuning
Thesis
Bouwkundige ondersteuning voor uw VvE
Finera
Het basisbeheer pakket voor kleine VvE’s
Recrea
Optimaal financieel beheer voor uw vakantiepark
Corporea
Gezamenlijk beheer op maat gesneden
Servira
De beste service voor uw serviceflat
Educa
Workshop voor een professioneel VvE-bestuur
Endura
Voor de duurzame VvE
Nieuwbouw en Herontwikkeling
Hulp bij het oprichten van een VvE
tel: (030) 60 03 939 mail: vve@vvemetea.nl
www.vvemetea.nl
VVE Belang magazine #2 2018.pdf 1 11-9-2018 08:17:32
DE EERSTE 15 MINUTEN BIJ BRAND
STAAT U ER ALLEEN VOOR.
HULPDIENSTEN ARRIVEREN PAS NA
DIE 15 MINUTEN.
Zekerheid over
gezond drinkwater
Schoon drinkwater uit de kraan is niet vanzelfsprekend, maar
als eigenaar van een collectieve drinkwaterinstallatie bent u
verplicht om de bewoners die zekerheid wel te bieden. Met onze
ondersteuning houdt u de drinkwaterkwaliteit vanaf de watermeter
tot aan de bewoners in stand en kunt u continuïteit waarborgen.
C
M
IS UW VVE GOED VOORBEREID?
Preventief onderhoud
en wettelijk
verplichte controle
van keerkleppen en
drukverhogingsinstallatie
Inventarisatie & beheer
risicofactoren in uw
drinkwatersysteem
24/7 ondersteuning
bij calamiteiten
storingsnummer
0172-488388
Y
CM
MY
CY
15
CMY
K
Bezoek ons dit najaar tijdens de informatiebijeenkomsten van VvE Belang
voor meer informatie over onze dienstverlening of kijk op www.dp.nl/vve

14
VvE BIJZONDERE APPARTEMENTEN
15
VvE Magazine #1 | februari 2019
Hans Cijs, voorzitter van het bestuur
Waar tot 2013 vele duizenden Goudse kazen werden opgeslagen, zijn nu
52 loftappartementen in vijf woonlagen gerealiseerd. Kaaspakhuis
‘De Producent’ aan de Westerkade in Gouda onderging een spectaculaire
metamorfose tot markant appartementencomplex. De bewoners wonen
er dan ook met veel plezier, vertelt Hans Cijs, voorzitter van het bestuur van
VvE Kaaspakhuis De Producent. Het bestuur bestaat uit drie personen; het
wordt ondersteund door een aantal commissies. We spreken de voorzitter
in de winter van 2018, ca. anderhalf jaar na de oplevering van het complex.
De eerste drukte is achter de rug, maar er zijn nog wel wat zaken die moeten
worden geregeld. De transformatie van een honderd jaar oud pakhuis tot
appartementencomplex verloopt nu eenmaal niet probleemloos.
Kaaspakhuis De Producent
werd loftappartementencomplex
DE SLIJTPLEKKEN VAN DE KAZEN
ZIJN NOG ZICHTBAAR
VvE Magazine besteedt aandacht aan bijzondere appartementen.
In deze eenenvijftigste aflevering aandacht voor appartementen in een voormalig kaaspakhuis in Gouda.
“Eigenlijk zitten we nog steeds in een
soort ‘opleverfase’. In het gedeelte
hiernaast wordt op de begane grond
nog volop gewerkt aan de realisatie
van een kantoor”, vertelt Hans Cijs.
De voorzitter had een hele klus aan
de oplevering en inrichting van zijn
eigen appartement, maar - samen
met de secretaris en penningmeester
- ook aan de oplevering van de algemene
ruimtes. “We hebben talloze
gesprekken gevoerd en alles zwartop-wit
gezet. Met de gemeente zijn
we in gesprek over de plaatsing van
ondergrondse vuilcontainers. De parkeerplaatsen
worden inmiddels op
ons initiatief efficiënter ingericht en
zo zijn er nog wat puntjes.”
Betrokken leden
“Aanvankelijk was de betrokkenheid
van de VvE-leden op enkele actieve
bewoners na, niet heel groot, maar
dat is gelukkig veranderd. Er is veel
animo voor het bestuurs- of commissielidmaatschap.
We hebben nu
- naast de gebruikelijke technische
commissie - ook een evenementencommissie,
een ‘cleaning commissie’
(voor de schoonmaak) en een commissie
liften.”
Die laatste commissie heeft het druk.
De smalle steeg tussen de voormalige
beide pakhuizen is omgetoverd
tot een prachtig atrium, waarin ook
de glazen lift is gesitueerd. Echter:
het atrium is een open ruimte. In de
winterse periode van februari 2018
waaide nogal wat sneeuw naar binnen
en de lift viel regelmatig in storing.
De VvE heeft een onafhankelijke
liftdeskundige in de arm genomen
die inmiddels een rapport heeft
opgesteld. De VvE is nu bezig met de
afwikkeling van het vraagstuk hoe het
probleem moet worden opgelost.
Rijksmonument
Het Kaaspakhuis is een rijksmonument.
Dat brengt zo zijn beperkingen
met zich mee want zowel binnen als
buiten zijn de bewoners aan strikte
regels en voorschriften gebonden. Zo
mogen de originele houten plafonds

16
17
VvE BIJZONDERE APPARTEMENTEN
VvE Magazine #1 | februari 2019
“DE MEESTE
BEWONERS ZIJN BLIJ
DAT ZE IN ZO’N
BIJZONDER PAND
WONEN"
“WE WONEN IN EEN
RIJKSMONUMENT.
DAT BRENGT
VERPLICHTINGEN
MET ZICH MEE”
van de appartementen alleen licht
geschuurd worden. De uitgebeten
plekken zijn dus nog goed zichtbaar.
Hans Cijs is er blij mee: “Het geeft het
bijzondere karakter van dit prachtige
complex nog iets extra’s. We hebben
ook ventilatieroosters die aan de buitenkant
niet zichtbaar zijn, want ook
dat mag niet. Waar nodig zijn er voorzetramen
met monumentenglas erin.
Dat isoleert voldoende.
Sommige bewoners melden wel
enige geluidsoverlast vanuit het
atrium. Logisch: dat fungeert als
een soort ‘klankkast’ voor de ijzeren
trappen. Ook de geluidsisolatie
tussen de appartementen was op
sommige plaatsen niet optimaal. Dat
werd besproken met de projectontwikkelaar
en de aannemer en er is
akoestisch onderzoek gedaan. Waar
de norm van een transformatieobject
niet voldeed, heeft de aannemer verbeteringen
doorgevoerd.”
Gas!
Er waren meer isolatieperikelen: de
bouw is zelfs enige tijd stilgelegd
omdat de isolatiewaarde voor de
vloer niet correct was gedefinieerd.
Daarvoor moest ook de splitsingsakte
worden aangepast. Projectontwikkelaar
White House Development heeft
dat geregeld.
Isolatie was overigens niet het enige
probleem waarmee de bouwer werd
geconfronteerd: de fundering bleek
deels verrot en die moest dus voor een
deel worden versterkt of vervangen.
De voorzitter was wel verbaasd toen
hij hoorde dat het kaaspakhuis met
gas zou worden verwarmd. “Raar, als
je bedenkt dat er zo veel plannen zijn
om de gebouwde omgeving gasloos
te maken”, zegt hij. “We hebben individuele
gasketels. HR natuurlijk.
De appartementen hebben vloerverwarming.”
Nostalgie
Overal in het pand zijn elementen
uit het roemruchte kaasverleden
bewaard gebleven. Rond de liften is
zelfs een complete oude muur met
de oorspronkelijke schuifdeuren te
bewonderen. Het oude pleisterwerk
op de muur brokkelt soms iets af,
maar dat hoort er nu eenmaal bij, vinden
de bewoners.
De oude weegschaal staat te pronken
in het atrium. De planken waarop
bijna 100 jaar kaas heeft liggen rijpen,
zijn gebruikt als wandafwerking van
het atrium. De kaasplanken konden
worden geïmpregneerd zodat werd
voldaan aan de brandveiligheidseisen,
maar de slijtplekken van de kazen zijn
nog altijd zichtbaar. In sommige kaasplanken
is een wijze les of een vermaning
gegraveerd. Die zijn afkomstig
uit een ganzenbordspel uit het
bedrijfsarchief van De Producent. Op
een van de planken is bijvoorbeeld te
lezen dat melkbussen niet alleen van
buiten maar ook van binnen moeten
‘blinken’. De huisnummers van de
appartementen zijn gemaakt van de
genummerde bakjes die aan de kaasplanken
waren bevestigd. Die waren
destijds bedoeld om het rijpingsproces
bij te houden. En vanzelfsprekend
zijn de - splinternieuwe - deuren
kaasgeel. Noblesse oblige!
In de prijzen
Al dat moois bleef ook onder deskundigen
niet onopgemerkt: Kaaspakhuis
De Producent, een ontwerp van Mei
architects and planners, won inmiddels
de International Iconic Award
2018, de Nationale Staalprijs én de
ARC18 Development Award. Wie
rondloopt in het historische pand,
begrijpt waarom er ook onder professionals
zo veel enthousiasme is over
de constructie.
Dat het laatste kaaspakhuis van
Gouda zou worden getransformeerd
tot woongebouw, was overigens niet
vanzelfsprekend: de meeste partijen
vonden het project tijdens de crisis
veel te risicovol, gezien de bouwkundige
problemen en de status van
Rijksmonument.
Hans Cijs: “Gelukkig durfden White
House Development en Mei het
wel aan. We wonen nu in een uniek
gebouw, vlakbij het centrum van
Gouda. De gemeente is al even
enthousiast: de aftrap van Open
Monumentendag 2018 was hier, in
ons pakhuis!”
Communicatie
De bewonerssamenstelling van Kaaspakhuis
De Producent is heel gemêleerd.
Enkele appartementen worden
door de eigenaren verhuurd. Hans Cijs
is tevreden over de opkomst tijdens
de ALV: “Die hebben we de laatste
keer in het atrium gehouden. Iedereen
neemt gewoon zijn eigen stoel mee.
We sturen eenmaal per twee maanden
een nieuwsbrief en we hebben een
groepsapp voor de bewoners van dit
complex. En natuurlijk proberen we
vragen van bewoners zo snel mogelijk
te beantwoorden, al lukte dat in het
begin niet altijd.
In de zomer houden we een barbecue
en vlak na nieuwjaar hadden
we de after ski-party. Beide worden
georganiseerd door de evenementencommissie.”
De bewoners hebben samen een
haag aangelegd rond de parkeerplaats
voor het creëren van een
groene uitstraling en om passanten
ervan te weerhouden om over het
parkeerterrein te lopen als ze de
nabijgelegen supermarkt hebben
bezocht. Een beetje extra privacy dus.
“Er is echt sprake van een soort ‘familiegevoel’
onder de bewoners”, zegt
Hans Cijs. “Je ziet ook dat zo’n bijzonder
pand een bepaald type (geen
doorsnee) bewoners aantrekt. De
meeste mensen zijn - net als ik - blij
dat ze hier wonen!”

De S 4 reno HomeLiner ®
BRL 5217
Afvalwater altijd
onder de duim
DP beschermt uw gebouw en uw bezittingen tegen wateroverlast
door uw installatie altijd in topconditie te houden, zodat deze
uw afvalwater binnen enkele seconden kan verwerken. Houd
afvalwater onder de duim en voorkom problemen als gevolg van:
Verkeerd
berekende
capaciteit
!
!
Defecte vlotter of drukopnemer
Riool
Dé oplossing voor leidingrenovatie
zonder overlast.
!
Versleten
pomp
!
(Reserve)pomp
die niet
functioneert
Verstopte leidingen/vervuilde put
!
www.vandervelden.com
Voor meer informatie over onze dienstverlening: www.dp.nl/vve

20
VvE PLATFORM
SCHIEDAM
21
VvE Magazine #1 | februari 2019
‘EHBO: Eerste Hulp
bij Onderhoud
van VvE’s’
Kees Oomen: “VvE, ga het gebouw isoleren!”
SCHIEDAMSE VVE’S ORIËNTEREN ZICH
OP DE ENERGIETRANSITIE
Ontmoetingscentrum De 5 Molens in Schiedam was op 29 november 2018 de locatie waar het VvE Platform Schiedam
en het Servicepunt Woningverbetering de bijeenkomst Energietransitie VvE’s hielden. Het aantal aanmeldingen van
VvE-bestuurders overtrof alle verwachtingen. De zaal liep dan ook snel vol. Onder de sprekers was mr. Kees Oomen,
directeur van VvE Belang. Hij gaf zijn publiek een grote hoeveelheid informatie over actuele ontwikkelingen rond ‘de
grote verbouwing’ van Nederland. Over 30 jaar moet heel Nederland ‘verbouwd’ zijn tot energieneutrale natie.
Kees Oomen is deelnemer aan de
‘bijzettafel’ Financiering van de sectortafel
Gebouwde omgeving, een
van de vijf tafels in het kader van het
Klimaatakkoord. De sectortafels zijn
platforms waaraan organisaties en
bedrijven deelnemen die een concrete
bijdrage kunnen leveren aan de
veranderingen die nodig zijn binnen
de sector. “Het is een moeizaam
proces met als positief punt dat de
VvE’s voorop lopen”, zei Oomen.
“De gebouwgebonden financiering
waarover zo veel wordt gesproken
en geschreven, is er voorlopig alleen
voor de VvE (via de VvE Energiebespaarlening).
Ook de SEEH-subsidie
is in 2019 alleen nog voor VvE’s
beschikbaar; niet meer voor grondgebonden
woningen.”
Er moet iets gebeuren, maar we
hebben tijd, is de boodschap van de
onderhandelaars. Uitgangspunt is dat
de transitie naar een energieneutrale
gebouwde omgeving wordt betaald
uit de besparingen op de energieen
onderhoudskosten. “Maar dat
kan helemaal niet”, stelde Oomen.
“Een appartement verduurzamen
kost al snel € 50.000,-. We zien nu
dat de prijs van energie (met name
van gas) zo fors wordt verhoogd dat
het ‘lonend’ wordt om te investeren
in energiebesparende maatregelen.
Hetzelfde geldt voor het advies
om meer te reserveren voor ‘groen’
onderhoud. Dan creëer je ook een
groter reservefonds. Maar dat is
natuurlijk geen eerlijke voorstelling
van zaken.”
‘Betere condities’
“Duidelijk is wel: geen financiering,
dan ook geen energietransitie. Financiering
is het cruciale thema. Alle vormen
van gebouwgebonden financiering
lijken tot nu toe weinig kans van
slagen te hebben; in tegenstelling tot
het ‘digitale loket’, waar iedereen een
eigen pakket van verduurzamingsmaatregelen
kan samenstellen.
Voor de financiering van VvE’s die
hun complexen willen verduurzamen,
moeten de condities veel beter
worden. De looptijd van de VvE
Energiebespaarlening is inmiddels
opgerekt naar 30 jaar. Appartementencomplexen
met minder dan tien
appartementsrechten (daarvan zijn er
95.000!) moeten wat ons betreft ook
in aanmerking komen voor de lening.
VvE Belang pleit ervoor dat VvE’s de
betaalde btw op zonnestroominstallaties
kunnen terugkrijgen (net
als particuliere woningeigenaren)
én dat de besluitvorming binnen de
VvE efficiënter kan plaatsvinden. D66
heeft een motie ingediend waarin
al die maatregelen worden voorgesteld.
Inmiddels is het lobbytraject bij
de minister van Binnenlandse Zaken
gestart!”
Oomen gaf de aanwezige VvE-bestuurders
het dringende advies om
zich te oriënteren, informatie in te
winnen en vooral voldoende te reserveren.
“En begin met isoleren”, riep
hij de aanwezigen op. “Isolatie is altijd
goed; zeker als de complexen op termijn
transformeren naar gebouwen
met lagetemperatuurverwarming.”
Tot slot wees hij de bestuurders en
commissieleden nog op de VvE
Toolbox voor duurzaam beheer
(www.vvetoolbox.nl; zie pagina 57
van dit magazine).
Warmtenet
‘Nieuwe energie voor Groenoord’
was de titel van de presentatie van
Bert Vos, programmamanager van de
gemeente Schiedam, gevolgd door
het verhaal van Eline Busser, ontwikkelmanager
bij woningcorporatie
Woonplus Schiedam. De gemeente
was in 2017 een van de ondertekenaars
van de Green Deal gasvrije
wijken en is van plan om eerst de wijk
Groenoord en vervolgens de wijk
Nieuwland op een warmtenet aan te
sluiten. Voordeel: de leiding ligt er
grotendeels al. Bijkomend voordeel:
alle complexen hoeven niet direct
geïsoleerd te worden; dat kan ook
in een later stadium nog gebeuren.
De kosten voor aansluiting op een
warmtenet worden begroot op ca.
€ 20.000,- per woning. Ter vergelijking:
een woning all electric maken
kost minimaal € 50.000,-.
Woonplus neemt het voortouw in het
project: de corporatie ontwikkelt voor
de bewoners een pakket dat bestaat
uit aanpassing van de woningen, een
goede prijs voor de warmtevoorziening
en een oplossing voor de financiering
van de maatregelen.
Met energieleverancier Eneco moet
nog stevig worden onderhandeld.
Woonplus schat in dat de bewoners
op termijn € 27,- per maand meer
gaan betalen, gerekend naar de
huidige gasprijzen. Maar zoals Kees
Oomen al stelde: die tarieven gaan
stijgen. De maandelijkse prijsverhoging
wordt daardoor geringer.
KEES OOMEN:
“GEEN FINANCIERING?
DAN OOK GEEN
ENERGIETRANSITIE”
Hulp voor VvE’s
Ruud van Workum, coördinator van
het Servicepunt Woningverbetering,
maakte duidelijk dat Schiedam
werk maakt van de ondersteuning
van VvE’s. “We bieden EHBO, Eerste
Hulp bij Onderhoud van VvE’s”, zei
Van Workum. “Daarvoor werken we
intensief samen met het VvE Platform
Schiedam. We hebben een woonlastenmodel
voor de VvE ontwikkeld, en
we zitten regelmatig aan tafel met het
Nationaal Energiebespaarfonds en
SVn (fondsmanager van de VvE Energiebespaarlening)
om de mogelijkheden
te onderzoeken van een langere
looptijd voor de lening.
Daarnaast hebben we inmiddels acht
proef-VvE’s die willen experimenteren
met verduurzaming.
We hopen dat de gemeenteraad
in mei a.s. een besluit neemt over
het project ‘Nieuwe energie voor
Groenoord’. Dat biedt ook de nodige
‘meekoppelkansen’: onderhoud
van woningen en wegen, maar ook
maatregelen voor klimaatadaptatie
en voor een gezonde woon- en leefomgeving.
Bovendien gaan we ervoor
zorgen dat de inwoners trots zijn op
de wijk en dat er verbondenheid ontstaat.”
VvE Belang heeft via de Raad van
Aangeslotenen veel contact met
het VvE Platform Schiedam: Bob
Beijer (bestuursvoorzitter van VvE
De Vaerten) en Walther van Houten
(bestuursvoorzitter van VvE Laan
van Spieringshoek 21-117) zijn lid van
de RvAG én bestuurslid van het VvE
Platform Schiedam. De voorbeelden
uit de praktijk zijn vanzelfsprekend
waardevol voor onze organisatie.

22
23
VvE CONGRES VVE BEHEERDERS
VvE Magazine # 1 | februari 2019
CONGRES VVE-
MANAGERS 2018
IN HET TEKEN
VAN DE
ACTUALITEIT
KEES OOMEN:
“HET IS HEEL
BIJZONDER DAT EEN
BELANGENORGANISATIE
MEESCHRIJFT AAN EEN
WETSVOORSTEL”
Richard de Laat
“HET GAAT OM FINANCIËLE, SOCIALE EN ECOLOGISCHE WAARDECREATIE”
Op 3 december 2018 werd voor de derde keer het Congres voor VvE-managers gehouden. In het NBC te Nieuwegein
was de zaal weer goed gevuld met VvE-beheerders die hun licht wilden opsteken over actuele zaken. VvE Belang,
VGM NL en Centraal Beheer organiseren dit congres om de beheerders te voorzien van de nodige kennis op het gebied
van wet- en regelgeving en de energietransitie, maar ook om hen te inspireren.
Kees Oomen, directeur van VvE
Belang, praatte zijn publiek bij over de
websites ‘Thuis in de VvE’ (gemengde
complexen) en de ‘Toolbox voor
duurzaam beheer’, over de Algemene
Maatregel van Bestuur (het ‘Besluit
Appartementsrechten') dat m.b.t. een
aantal onderwerpen de oude splitsingsreglementen
kan overrulen en
zo besluitvorming eenvoudiger kan
maken. Het besluit kan de taken van
de VvE-bestuurder en -beheerder
eenvoudiger maken. Kees Oomen:
“Dit is heel bijzonder. Het komt zelden
voor dat een belangenorganisatie
mag meeschrijven aan een wetsvoorstel.
We hebben ook meegeschreven
aan een motie van D66 die de mogelijkheden
van verduurzaming voor
de VvE verruimt. Die motie is op 21
november aangenomen door de
Tweede Kamer.”
Beheerderskwesties
René Brinkhuijsen, bestuurslid van
brancheorganisatie VGM NL, maakte
melding van mogelijke samenwerking
met collega-organisatie BVVB en van
de Model-verwerkingsovereenkomst
in het kader van de AVG (de eerste
VvE-klacht is inmiddels ingediend bij
de Autoriteit Persoonsgegevens). Er
wordt gewerkt aan een overzicht van
kwalitatief goede opleidingsroutes
voor de VvE-beheerder en aan een
database van kengetallen van VvE’s.
Ook de Geschillencommissie van
VGM NL kwam aan de orde, evenals
de initiatieven in het kader van verduurzaming.
Actualiteiten uit de rechtspraak
Richard de Laat gaf een overzicht
van een aantal actuele juridische
onderwerpen: leidingen in gemeen-
schappelijke delen, laadinfrastructuur,
digitaal stemmen en Wmo-gerelateerde
voorzieningen zoals een
scootmobiel (en dan met name de
plaats waar die mag worden gestald).
De externe financiering kwam uitgebreid
aan bod. De Laat gaf het voorbeeld
van de VvE in een gemengd
complex waar de grooteigenaar niet
wil deelnemen aan een lening. De
grooteigenaar wil het benodigde
bedrag direct storten, maar moet
op grond van de wet alsnog rente
over de leenschuld betalen. “Dat
moet goed geregeld worden”, stelde
De Laat. “Anders gebeurt er niets.”
Ook de mogelijkheid van een bankgarantie
in plaats van storting in het
reservefonds is hem een doorn in
het oog.
Warmtenetten
Roelof-Jan Vink (Eneco) gaf een
overzicht van de rol die warmtenetten
kunnen spelen in de warmtevoorziening
van de toekomst.
Hij adviseert de VvE’s om vroeg te
beginnen met de voorbereiding, zo
veel mogelijk betrokkenheid te creëren
en uit te gaan van het doel in
plaats van één oplossing. “Deel zo
veel mogelijk kennis en informatie”,
zei Vink. “En denk ook na over het
vraagstuk van koeling van woningen.”
Waarde creëren
Hoe creëren we zowel financieel
als sociaal en ecologisch waarde?
Dat was het onderwerp van de presentatie
van Ruud Veltenaar, filosoof
en TED-spreker. “Ook bij de VvE gaat
het altijd over terugverdientijd en
rendement, maar wat is de rekening
over 100 jaar als we nu nalatig zijn?
We moeten stoppen met anderen
te vertellen wat ze moeten doen;
we moeten zelf het goede voorbeeld
geven. Er is geen plan B want
er is ook geen planeet B. Overheid,
marktpartijen en burgers moeten
samen een coöperatieve samenleving
creëren.”
Ruud Veltenaar
Roelof-Jan Vink

SKW-Gecertificeerd
VvE-Beheerder
Altijd alarm kunnen
slaan, een veilig idee!
Bosscheweg 135
5282 WV te Boxtel
Tel: 0411 - 686136
www.ibotec.nl
ibotec@ibotec.nl
Waarde &
Woongenot
Product | Proces | Partnerschap
WWW.BALKONHEKKEN.INFO
BALKONHEKKEN@JENB.INFO
0546-453883
BELseco
By
IVOREETRADE
GALERIJVLOERRENOVATIE.NL
SWISSDECKVLOERTEGELS.NL
MOOIEBALKONVLOER.NL
Dé onderhoudsvrije antislip vloer voor galerij en balkon!
• Mooi & trendy
• Snel gelegd
• Kliksysteem
• Onderhoudsvrij
• Duurzaam
• Antislip
• Geen aangroei
• Geluiddempend
• Comfortabel
• Licht van gewicht
• Diervriendelijk
• 15 jaar garantie
Er zijn legio redenen te bedenken waarom het liftalarm niet werkt. Zo kan de
telefoonlijn zijn opgezegd, zo kan de prepaid simkaart verlopen zijn, zo kan de
speaker stuk zijn zodat u niets hoort.
Elseco heeft al sinds jaren de oplossing: ons universele liftalarm! Het Elseco
liftalarm is op alle soorten liften toe te passen en werkt gegarandeerd! En daarmee
heeft u weer een zorg minder.
15 JAAR
GARANTIE
100%
RECYCLEBAAR
0297-591225
www.galerijvloerrenovatie.nl / info@ivoreetrade.com
IJsselmeerweg 1, 1411 AA Naarden
T: +31 (0)35 695 51 00 - www.elseco.nl
U slaapt zorgeloos
terwijl Elseco waakt
over uw bezittingen.
Wij nemen u het werk
uit handen.
Specialist voor VVE beheer
Wat is voor uw VvE de reden het camerasysteem door Elseco te laten plaatsen?
Na opname op locatie ontvangt u een duidelijke en heldere offerte. De montage
GALERIJ
VERHOGING
Isorub: rubber met
bijzondere isolatie
GELUIDS-
REDUCTIE OP
LOOPGELUID
IS MINIMAAL
50%
Kies
zekerheid,
kies
Aarnink
REBO VVE Management BV is de specialist die uw Vereniging
van Eigenaren zorgen uit handen neemt en oplossingen biedt
voor administratie, techniek en bestuur.
ONZE VESTINGEN: AMERSFOORT - AMSTERDAM - ARNHEM - DEVENTER
DIEREN - DOETINCHEM - LAAG-SOEREN - UTRECHT - ZWOLLE
Kijk op rebovvemanagement.nl voor contactgegevens of email
naar vve@rebogroep.nl
REBO VVE management is onderdeel van vastgoedspecialist REBO Groep.
van de kwalitatief goede systemen van ABUS verloopt soepel door onze eigen
monteurs. Na montage wordt u geïnstrueerd over het terugkijken en opslaan van
de beelden. Tevens kunnen wij u helpen bij het opstellen van de protocollen in
verband met de privacy.
IJsselmeerweg 1, 1411 AA Naarden
T: +31 (0)35 695 51 00 - www.elseco.nl
PERFECTE GELUIDS-ISOLATIE
GOEDE WARMTE-ISOLATIE
VERBETERT DE TOEGANKELIJKHEID
MAAKT DE GALERIJ WATERDICHT
AANGENAME STROEFHEID
GEEN VERKLEURINGEN
VALBREKEND
Virulyweg 1
7602 RG Almelo
T +31 (0)546 - 850466
F +31 (0)546 - 828812
E info@pamalmelo.nl
I www.pamalmelo.nl
Bel nu: 06-13110872
Paderbornstraat 1, 7418 BP Deventer,
E-mail: tondevries@aarnink.nl

26
27
VvE JURIDISCH
VvE Magazine # 1 | februari 2019
TIJDELIJK
STOPPEN MET HET
BETALEN VAN UW VVE-
BIJDRAGE; MAG DAT?
IN SOMMIGE GEVALLEN IS
OPSCHORTING TOEGESTAAN
Vragen?
In dit artikel kunnen we alleen
een algemeen beeld geven
van het opschortingsrecht.
Misschien speelt in uw VvE
een kwestie die veel ingewikkelder
is. Dan kunt u altijd
uw vraag stellen aan de juristen
van VvE Belang. U kunt bellen
of een mail sturen naar
juridisch@vvebelang.nl
mr. Astrid C.W. Luijkvan
Veldhuizen,
Juridische Dienst
VvE Belang
“Ik heb nu al zo vaak gemeld dat ik last heb van lekkage in mijn berging. Elke keer kan ik die fiets weer droogmaken.
Het interesseert het bestuur blijkbaar niks, want er wordt niets aan gedaan. Waarom niet? Geen idee, maar ik ben het
zat. Daarom stop ik nu met het betalen van mijn VvE-bijdrage. Dat zal ze leren!” Komt het u bekend voor? Dat niet altijd
alles vlekkeloos verloopt binnen een VvE behoeft geen betoog. Zo komt het voor dat jaarstukken ontbreken; leden zich
niet gehoord voelen of klachten hebben over het onderhoud: bladderende verf, een lekkend dak of een lift die niet goed
functioneert. Maar stoppen met betalen dan? In sommige gevallen is dat toegestaan - met de nadruk op ‘sommige’!
Waarom maken mensen gebruik van hun opschortingsrecht?
Meestal gebeurt dat omdat ze het
gevoel hebben dat ze zwak staan tegenover een
sterke, rijke partij. Dat is in een VvE soms ook het
geval: de eigenaar heeft dan het gevoel dat hij niets
bereikt bij (het bestuur van) de VvE. Helaas proberen
querulanten hun opschortingsrecht ook graag
te gebruiken om hun zin te krijgen als ze het niet
eens zijn met een meerderheidsbesluit. Dat geeft
hun echter niet het recht om de bijdrage op te
schorten.
Maar wat als het VvE-bestuur inderdaad nalatig
is? Bijvoorbeeld als de lekkage die hierboven aan
de orde is, niet wordt verholpen, terwijl de ALV
heeft bepaald dat dat wel moet gebeuren? Of als
er - ondanks de wettelijke verplichting - niet wordt
gereserveerd voor groot onderhoud? Dan zijn er
wel degelijk mogelijkheden om door het opschorten
van de bijdrage het VvE-bestuur te dwingen om
de afgesproken maatregelen uit te voeren. Als de
VvE aan haar verplichtingen heeft voldaan, moet de
eigenaar zijn bijdrage natuurlijk weer betalen (plus
de bijdragen die uitgesteld zijn).
Artikel 6:52 BW
Artikel 6:52 van het Burgerlijk Wetboek geeft de
appartementseigenaar onder bepaalde omstandigheden
het recht om de verplichtingen tegenover
de VvE ‘op te schorten’. Oftewel: de betaling uit te
stellen tot de VvE haar verplichtingen nakomt. In
sommige splitsingsreglementen staat expliciet dat
opschorting verboden is. Dan kan de eigenaar zijn
bijdrage niet opschorten.
Als er geen opschortingsverbod is, heeft de eigenaar
het recht om zijn bijdrage voorlopig niet te
betalen als aan alle hierna genoemde voorwaarden
is voldaan:
1. de eigenaar heeft een opeisbare vordering op
de VvE;
2. de VvE komt een verplichting tegenover de eigenaar
niet na;
3. er is voldoende samenhang tussen de vordering
van de eigenaar en de vordering van de VvE.
In dit artikel leggen we die voorwaarden nader uit.
Let op: als de eigenaar geen gebruik heeft gemaakt
van andere rechtsmiddelen die een appartementseigenaar
ten dienste staan om zijn rechten op te
eisen, heeft hij in het algemeen weinig kans van
slagen.
Opeisbare vordering
Stel: de eigenaar in ons voorbeeld meldt voor de
zoveelste keer bij het bestuur dat hij weer last heeft
van lekkage. Om met succes gebruik te kunnen
maken van het opschortingsrecht, zal de eigenaar
om te beginnen moeten aantonen dat hij daadwerkelijk
(financiële) schade heeft. Het enkele feit dat
hij steeds zijn fiets droog moet maken (hoe vervelend
ook) is niet voldoende om gebruik te kunnen
maken van het opschortingsrecht. De eigenaar
heeft pas een opeisbare vordering wanneer de
lekkage zo ernstig is dat zijn fiets is gaan roesten en
hij een nieuwe heeft moeten kopen. Daarnaast kan
de eigenaar zijn betaling pas succesvol opschorten
als er een besluit is van de ledenvergadering. Als
dat er niet is, moet de eigenaar ervoor zorgen dat
het besluit alsnog wordt genomen. Dan is er een
opeisbare vordering.
Als de VvE de eis afwijst, kan de eigenaar binnen
een maand na kennisname van het besluit de kantonrechter
vragen om het besluit te vernietigen.
Dan heeft de eigenaar een opeisbare vordering
tegenover de VvE en kan hij besluiten zijn bijdrage
voorlopig niet te betalen.
Opschorting is ook mogelijk als via een gerechtelijke
procedure is komen vast te staan dat de VvE
een bepaalde actie moet ondernemen. Als de VvE
in gebreke blijft omdat ze het vonnis of de beschikking
naast zich neerlegt, kan de eigenaar in zijn
recht staan bij het opschorten van de bijdrage.
Niet-nakoming
De eigenaar mag de betaling uitstellen totdat de
VvE haar verplichting is nagekomen. Het is niet
voldoende dat de VvE zich bereid verklaart om het
euvel op te lossen; de prestatie moet daadwerkelijk
worden verricht of aangeboden. De eigenaar hoeft
de VvE in principe niet eens te melden dat hij de
betaling opschort (hoewel dat wel zo fatsoenlijk is).
De eigenaar moet de VvE in staat stellen om de
verplichting na te komen. Als een eigenaar niet
meewerkt omdat hij bijvoorbeeld de aannemer
geen toegang geeft tot zijn appartement, dan vervalt
het recht om de bijdrage op te schorten.
Samenhang tussen verbintenis en opeisbare vordering
De derde voorwaarde om van het opschortingsrecht
gebruik te maken is dat er voldoende samenhang
is tussen 1) datgene wat de eigenaar en de
VvE overeengekomen zijn en 2) de opeisbare vordering.
Die samenhang is er meestal bij een VvE,
want tussen de VvE en de eigenaar bestaat een
rechtsverhouding.
In het geval van de lekkage heeft de VvE de verplichting
om de reparatie te laten uitvoeren en de
eigenaar heeft de verplichting om zijn bijdrage
te betalen. Beide verplichtingen vloeien voort uit
dezelfde rechtsverhouding: het appartementsrecht
en het lidmaatschap van de VvE dat daarmee verbonden
is.
Dat verplichtingen niet altijd uit dezelfde rechtsverhouding
voortvloeien, blijkt uit het volgende voorbeeld.
Een eigenaar is niet alleen lid van de VvE; hij
is ook zzp’er en voert zo af en toe werkzaamheden
uit in opdracht van de VvE waarvan hij lid is. Als
de VvE zijn factuur niet betaalt, geeft hem dat niet
het recht om de betaling van zijn VvE-bijdrage op
te schorten. Er is in dit geval geen sprake van voldoende
samenhang tussen beide vorderingen.
In het reglement
De modelreglementen 1973, 1983 en 1992 bevatten
geen opschortingsverbod. In de modelreglementen
2006 en 2017 staat dat een eigenaar zijn
VvE-bijdrage (of de bijdrage voor de stookkosten)
niet mag opschorten of verrekenen met een (al dan
niet terechte) vordering op de VvE of de gezamenlijke
eigenaars. Is voor uw VvE modelreglement
2006 of 2017 van toepassing? Dan mag een eigenaar
in geen geval de betaling opschorten; ook niet
als aan alle voorwaarden is voldaan.
Is voor uw VvE een ouder modelreglement van
toepassing? Dan kunnen de gezamenlijke eigenaars
besluiten om in het splitsingsreglement op te nemen
dat opschorting van de betaling verboden is.

28
29
VvE JURIDISCH
VvE Magazine # 1 | februari 2019
OPT OUT: DE VVE
LEENT GELD, MAAR
IK WIL MIJN DEEL
DIRECT BETALEN,
KAN DAT?
Mr Richard P.M. de Laat
De Advocaten van Van Riet
Tel: 030 – 263 50 52
E-mail: delaat@vanvanriet.nl
Internet: www.vanvanriet.nl
MR RICHARD P.M. DE LAAT IS ALS PARTNER
VERBONDEN AAN DE SECTIE VASTGOED VAN
DE ADVOCATEN VAN VAN RIET TE UTRECHT.
HIJ IS ONDERMEER GESPECIALISEERD IN HET
APPARTEMENTSRECHT EN PROCEDEERT EN
ADVISEERT VOOR DIVERSE OPDRACHT-
GEVERS, WAARONDER VVE’EN, BEHEERDERS
EN APPARTEMENTSEIGENAREN.
ER ZIJN MOGELIJKHEDEN OM EEN OPT OUT-REGELING VAST TE STELLEN
Sinds de inwerkingtreding van de Wet Verbetering Functioneren VvE’s per 1 januari 2018 is in de wet geregeld dat -
tenzij het reglement uitdrukkelijk anders bepaalt - de VvE bevoegd is een overeenkomst van geldlening aan te gaan.
In het nieuwe MR 2017 wordt die bevoegdheid nader geregeld door te bepalen dat de lening uitsluitend voor het
beheer en onderhoud van het gebouw kan worden aangewend. Het besluit tot het aangaan van de lening moet door
een versterkte meerderheid in de algemene ledenvergadering worden aangenomen. Ook voor oudere reglementen
is overigens aannemelijk dat die eis geldt vanwege het bedrag dat gemoeid is met de geldlening.
Het extern financieren van groot
onderhoud en verduurzaming van
het gebouw heeft tot gevolg dat
de rente- en aflossingsverplichtingen
behoren tot de gezamenlijke
schulden van de VvE. Ook is iedere
eigenaar naar rato van zijn breukdeel
aansprakelijk voor de geldlening naast
de VvE. Sommige eigenaars, waaronder
grooteigenaars, zijn op grond van
wettelijke bepalingen of hun eigen
beleidsbepalingen niet bevoegd om
op die wijze deel te nemen in geldleningen.
Daardoor kunnen zij genoodzaakt
zijn tegen het aantrekken van
de lening te stemmen. Dan kunnen
de te financieren werkzaamheden
niet doorgaan. Vaak zijn deze eigenaars
wel bereid om hun aandeel in
de investering direct aan de VvE te
voldoen. In ruil daarvoor wensen zij
echter niet mede aansprakelijk te
zijn voor de lening naast de VvE en
wensen zij ook niet bij te dragen
aan de rente- en aflossingsverplichtingen
van de VvE. Zij hebben hun
deel immers al betaald. Een dergelijke
regeling wordt ook wel ‘opt out’-
regeling genoemd.
Opt out; mag dat?
Het is de vraag of het de VvE vrij staat
een 'opt out'-regeling op te nemen
in de besluitvorming bij het aangaan
van een lening. De hoofdregel is
immers dat elke appartementseigenaar
naar rato van zijn breukdeel
bijdraagt aan de gezamenlijke kosten
en schulden van de VvE; rente- en
aflossingsverplichtingen niet uitgezonderd.
Zou bij besluit zonder meer
worden afgeweken van de in de akte
opgenomen kostenverdeelsleutel,
dan is het besluit in beginsel nietig ex
artikel 5:129 jo 2:14 BW. Daar komt
bij dat het de VvE en de leden niet
vrij staat iets te veranderen aan de
aansprakelijkheid van alle leden naar
de geldverstrekker, want die aansprakelijkheid
ontstaat op grond van artikel
5:113 BW op het moment dat de
schuld van de VvE ontstaat.
Mogelijkheden
Toch acht ik het niet onmogelijk een
opt out-regeling vast te stellen. Daarbij
is echter naar mijn mening wel de
medewerking van de VvE, de eigenaars
én de geldverstrekker vereist. De
regeling luidt in hoofdlijnen als volgt.
Alvorens een kredietaanvraag te doen
bij een externe financier, inventariseert
de VvE welke van de eigenaars
hun deel willen betalen. Met de
financier wordt op voorhand afgestemd
dat slechts een deel van de
totale investering gefinancierd wordt.
De geldverstrekker wordt verzocht
vooraf in te stemmen met een ontslag
uit de wettelijke aansprakelijkheid
van die eigenaars die hun deel
betaald hebben. De wettelijke aansprakelijkheid
van de eigenaars betreft
een recht voor de schuldeiser van de
VvE, waarvan moet worden aangenomen
dat deze daar bij het aangaan
van de geldlening gedeeltelijk afstand
van kan doen.
Instemming
Tegelijkertijd wordt aan de eigenaars
die hun bijdrage op voorhand niet
wensen te betalen, verzocht in te
stemmen met uitstel van betaling
van hun bijdrage in de kosten. Op de
voorwaarde dat zij de rente en aflossing
van de geldlening betalen naar
rato van hun aandeel in de geldlening.
Dat aandeel wordt bepaald door
het breukdeel van de eigenaar te
delen door het totale breukdeel van
de appartementen waarvoor de geldlening
wél wordt afgesloten. Ook verklaart
de eigenaar in te stemmen met
het op die wijze doorbelasten van de
rente en aflossing op die lening. De
omslag van rente, kosten en aflossing
wijkt daarmee met instemming
van de eigenaars af van de breukdeelverhouding
zoals die uit de akte
blijkt, waarmee een later beroep op
nietigheid weerlegd zou worden: de
eigenaar heeft zelf ingestemd met de
doorbelasting van zijn leningdeel.
Twee besluiten
Vervolgens neemt de VvE twee
besluiten. Eén besluit tot het doen
van de investering en de daarbij
behorende uitgave per appartement
en één besluit tot het gedeeltelijk
financieren van dat besluit met een
geldlening, zulks ten behoeve van de
eigenaars die daarom hebben verzocht.
De eigenaars die het verzoek
niet bij de VvE hebben ingediend,
vallen daarmee niet onder de werking
van het tweede besluit en worden
geacht hun bijdrage aan de VvE te
storten. Daarmee ontstaat dus een
schuld van de betreffende eigenaar
aan de VvE, die direct opeisbaar
is. Zodra de betreffende eigenaars
hun deel betaald hebben, doet het
bestuur van de VvE daarvan opgave
aan de bank, die schriftelijk bevestigt
de betreffende eigenaars uit de hoofdelijke
aansprakelijkheid te ontslaan.
Nog steeds schuld van de VvE
De geldlening is en blijft een schuld
van de VvE ten opzichte van de
geldverstrekker. De wijze van doorbelasting
van de daaraan verbonden
kosten, rente en aflossing wijkt echter
af van hetgeen in de akte van splitsing
bepaald is. Nog steeds kan betoogd
worden dat een dergelijke regeling op
gespannen voet staat met de eis dat -
tenzij de akte anders bepaalt - iedere
eigenaar naar rato van zijn breukdeel
bijdraagt in de schulden van de VvE.
Daartegenover staat dat de eigenaar
op voorhand heeft ingestemd met die
afwijkende wijze van doorbelasting
en dat geen verzwaring van de verplichtingen
van de lenende eigenaar
plaatsvindt. Zijn eigen bijdrage wordt
immers niet groter of kleiner naar
gelang het aantal andere eigenaars
dat van de opt out-regeling gebruik
maakt. Voeg daarbij de noodzaak
tot het treffen van de voorzieningen
waarvoor de geldlening wordt aangegaan
en het alternatief, te weten
dat de eigenaar vooraf zijn volledige
bijdrage zou dienen te storten. Dan is
het aannemelijk dat de regeling niet
met nietigheid bedreigd wordt.
Aandachtspunten
Er blijven echter aandachtspunten.
Denk bijvoorbeeld aan de rechtspositie
van de kopende eigenaar,
gedeeltelijke vervroegde aflossing of
het slechts gedeeltelijk deelnemen in
de geldlening. Ook zal de VvE in deze
variant mogelijk jaarlijks een fiscale
opgave moeten doen van het aandeel
van de eigenaar in de lening ten
behoeve van de belastingaangifte van
de eigenaars. Kortom: wie gebruik
wenst te maken van deze regeling,
doet er verstandig aan vooraf het
proces te beschrijven en dat te delen
met de leden. Een zogeheten ‘voorbereidingsbesluit’,
waarbij naast de
kredietbehoefte de procedure en de
daarbij te hanteren standaarddocumenten
door de ALV worden vastgesteld,
kan daarbij nuttig zijn.
OM DE REGELING
TE KUNNEN VAST-
STELLEN IS DE MEDE-
WERKING VAN DE VVE,
DE EIGENAARS ÉN DE
GELDVERSTREKKER
VEREIST

31
VvE Magazine # 1 | februari 2019
Op zoek naar een
(nieuw) administratie
en/of beheerkantoor?
Ga naar de website van VvE
Belang www.vvebelang.nl
(speciaal voor de VvE) en klik
op Administratie- en Beheerkantorengids).
U kunt hier per provincie
zoeken naar kantoren die
deze diensten aanbieden.
Vraag zo nodig naar
referenties en vraag
meerdere offertes
aan bij verschillende
aanbieders!
PROBLEEM MET
INCASSEREN?
Betaalt een eigenaar zijn periodieke of
extra bijdrage niet? Wacht vooral niet
te lang met uw vordering! U kunt
deze eenvoudige vordering uit
handen geven aan VvE Incasso-
Support. Wij verzorgen de
hele incasso-procedure
voor u. Meld uw incasso
aan via onze helpdesk
0162-469120 of
via juridisch@
vvebelang.nl.
VvE IncassoSupport maant de debiteur aan
door eerst een herinnering te versturen en
daarna een sommatie. Volgt naar aanleiding
van deze aanmaningen geen betaling, dan
wordt een dagvaarding uitgebracht.
Het aanbrengen van de dagvaarding bij de
kantonrechter gebeurt op basis van ‘no cure
- no pay’. Dat betekent er bij u geen kosten
Jolanda van de Wetering, afdeling incasso
VVE INCASSO SUPPORT HELPT!
GESPECIALISEERDE INCASSODIENST EN NO CURE-NO PAY!
in rekening worden gebracht als de rechter
de vordering geheel afwijst.
Wordt de vordering door de rechter geheel
of gedeeltelijk toegewezen? In dat geval
maakt VvE IncassoSupport aanspraak op de
buitengerechtelijke incassokosten die door
de rechter zijn toegewezen. Ook het salaris
gemachtigde. De hoofdsom en de toegewezen
rente komen toe aan de VvE.
KIES VOOR VVE INCASSOSUPPORT:
● het bestuur en de beheerder worden ontlast
● uw vordering is in professionele handen
● VvE IncassoSupport is al jaren succesvol
● U wordt op de hoogte gehouden van de
voortgang van de zaak.
Meld uw incasso aan bij onze helpdesk
0162-469120 of via juridisch@vvebelang.nl.
mr. J.A. Liewes, Juridische Dienst VvE Belang
VAN DE RECHTER
CAMERABEWAKING IN
DE PARKEERGARAGE
Mw. H. David-Son is lid van een grote VvE in het oosten van het land. Ze is de gelukkige eigenaar van een dure
motor, waar ze vanzelfsprekend heel zuinig op is. Ze heeft een verzekering afgesloten tegen diefstal. Het voertuig
staat in de gezamenlijke parkeergarage van het complex. Mw. D. heeft echter twijfels over de veiligheid van die
parkeerplaats. Ze kan de motor bevestigen aan een muuranker, maar de eigenares denkt dat de motor dan alsnog
een gemakkelijk doelwit is voor criminelen. De parkeergarage is namelijk ook niet al te best verlicht. Daarom
verzoekt ze het VvE-bestuur om een camera te mogen plaatsen in de parkeergarage. De VvE weigert toestemming
omdat enkele eigenaars bezwaar maken. De leden vrezen dat hun privacy in het geding komt.
De kantonrechter van rechtbank Overijssel heeft onlangs een uitspraak gedaan over
een vergelijkbaar vraagstuk: privé-camerabewaking in een gemeenschappelijke parkeergarage
(zaaknummer 7055935 EJ VERZ 18-205). De VvE is van mening dat de motor goed
is beveiligd door de bevestiging aan een muuranker. Dat moet ook voldoende zijn voor
de (diefstal)verzekering. Bijkomend puntje: een aantal eigenaars ergert zich aan de nogal
eigenwijze manier van optreden van mevrouw D. Ook als het niets van doen heeft met de
dure motor. De eigenares is dus niet heel populair onder de leden.
Redelijkheid en billijkheid?
Beide partijen komen er niet uit en de sfeer wordt er niet beter op. Dus volgt de stap naar
de kantonrechter. Deze toetst vervolgens of de vereniging in redelijkheid en billijkheid tot
dit besluit heeft kunnen komen. De kantonrechter oordeelt dat dit niet het geval is geweest.
Volgens de kantonrechter is het ontbreken van enige vorm van (camera)beveiliging niet
meer van deze tijd. Of beveiliging door middel van een muuranker in de directe toekomst
afdoende zal zijn, vindt hij twijfelachtig. De kantonrechter staat camerabewaking dan ook
toe. De kantonrechter stelt tevens vast dat er sprake is van een slecht verlichte parkeergarage
doordat de helft van de verlichting is uitgeschakeld. Camerabeveiliging kan naar zijn
oordeel een opmaat zijn voor een goed beveiligingsplan (dat door een van de leden al is
voorgesteld). Daarnaast oordeelt de rechter dat de eigenares van de motor wel degelijk
een groot belang heeft bij adequate beveiliging van haar bezit.
Voorwaarden
Met het oog op de privacybescherming stelt de kantonrechter wel een aantal voorwaarden
aan het plaatsen van een camera. De camera moet worden geplaatst door een deskundig
bedrijf en mag alleen gericht zijn op de parkeerplaats van mw. D. De camera moet met
dat doel ook worden verzegeld, zodat de hoek van de opname niet kan worden gewijzigd.
Het VvE-bestuur moet aanwezig zijn bij de installatie, zodat het kan zien wat er opgenomen
wordt. Op die manier kan het bestuur zelf controleren of aan de voorwaarden wordt
voldaan.
Privacy?
De motivering van de kantonrechter bevreemdt mij. Er zijn heel wat parkeergarages in
appartementencomplexen die niet zijn beveiligd door middel van camera’s. De normale
gang van zaken is dat eigenaars zelf hun eigendommen beveiligen, bijvoorbeeld door een
muuranker of een slot. Naar mijn mening wordt de privacybescherming tekort gedaan.
Het oordeel dat de vergadering van de VvE niet redelijk en billijk is geweest bij de besluitvorming,
valt daarom moeilijk te begrijpen.

COLLECTIEF VEILIG
UITDAGINGEN BIJ COLLECTIEVE
ROOKGASAFVOERSYSTEMEN
Zowel particuliere woningeigenaren als de VvE zijn zich vaak
niet bewust dat met de koop van een nieuwe cv-ketel ook de
rookgasafvoer aangepast of vervangen had moeten worden
(BZK 2016). Maar wie is nu eigenlijk verantwoordelijk voor wat?
Hoe kan dit proces in soepelere banen worden geleid? Welke
oplossingen worden er geboden om veiligheid te waarborgen?
Burgerhout heeft hiervoor een Whitepaper geschreven die hier
antwoord op geeft.
Download de Whitepaper op burgerhout.nl/whitepaper
NOTA BENE
Soms moet je
gewoon de regels
aan je laars
lappen
opgetekend door Johan Nebbeling
33
VvE Magazine # 1 | februari 2019
Bel voor meer informatie: 0592 34 30 43
burgerhout.nl
Burgerhout
Het begin is mooi, zoals het begin meestal mooi is. Jongen ontmoet meisje, ze vallen voor
elkaar en willen samen verder. Ze kopen een appartement, waar ze lang en gelukkig zullen
leven. Maar als hij na een paar jaar een ander ontmoet, trekt hij de deur achter zich dicht.
Zij blijft achter; eenzaam en depressief. Ze meldt zich ziek op haar werk, wil niemand meer
zien en trekt zich terug in haar appartement in een complex met acht woningen. En met
een VvE, waarvoor maandelijks de periodieke bijdrage moet worden betaald.
Daarvoor zorgde hij. Omdat hij niets meer van zich laat horen, moet zij het nu doen. Maar ze
doet het niet. Dat hebben haar medebewoners niet direct in de gaten, want de VvE heeft de
administratie uitbesteed aan een professionele beheerder. Die volgt strikt de procedures. Als
het bureau na de vijfde schriftelijke aanmaning nog geen reactie heeft gehad, schrijven die
regels beslaglegging voor.
Met een rechterlijke uitspraak op zak meldt zich de deurwaarder bij de woning. De bewoonster
doet niet open, want in al haar ellende doet ze voor niemand de deur open. Omdat ze niet op
de beslaglegging reageert, komt automatisch de volgende procedurestap in beeld: publieke
veiling van het appartement.
Als notaris krijg ik de opdracht die veiling te organiseren. Maar als ik de papieren doorlees, denk
ik: wat is hier in vredesnaam aan de hand? Heeft niemand de moeite genomen dat eens te
vragen aan de jongedame die op het punt staat haar huis kwijt te raken?
Ik besluit zelf op onderzoek uit te gaan en bel bij haar aan. Ze doet niet open, dus doe ik navraag
bij de buren. Van de buurvrouw hoor ik de grote lijnen van het verhaal achter de veiling: ruzies,
rotzak, rampspoed. Ze vertelt me tussen neus en lippen door dat de ouders van de bewoonster
af en toe langskomen om hun dochter te helpen.
Ouders?! Weet ze ook waar ik die kan bereiken? Een half uur later heb ik een hevig geschrokken
vader aan de telefoon. Dat het niet goed gaat met hun dochter wisten ze wel, maar dat ze op
het punt staat haar huis kwijt te raken... Meteen maken ze het verschuldigde bedrag over, dat
door alle bijkomende kosten is opgelopen tot 4500 euro. Ook regelen ze dat de VvE-bijdrage
voortaan automatisch wordt afgeschreven. De beslaglegging wordt opgeheven, de veiling
afgesteld.
Iedereen blij: de bewoonster, haar ouders én de VvE. Los van het feit dat niemand de buurvrouw
uit huis had willen jagen, krijgt de VvE ook de volledige vordering betaald. Bij een veiling zou dat
onzeker zijn geweest, omdat de hypotheekbank de eerste rechten heeft. Op het dieptepunt van
de woningmarkt was het de vraag geweest of er voldoende overschoot voor de VvE.
Nu mijn bekentenis: om te kunnen doen wat voor iedereen het beste was, heb ik de privacywet
overtreden en mijn geheimhouding geschonden. Willens en wetens en tot twee keer toe: ik had
de buurvrouw niet mogen benaderen en de ouders niet mogen bellen. Maar ik heb nergens spijt
van. Regels en procedures zijn nuttig en onmisbaar. Maar laten we wel proberen menselijk te
blijven en een beetje op elkaar letten.

RENOVEREN RGA-KANAAL
CLV & INDIVIDUEEL SYSTEEM
RELINEN CLV-SYSTEEM
• Beperking overlast
• Financiële besparing
• 25 jaar garantie
(is 2 ketelgangen)
FF-Liner
WERKWIJZE
• Controleren (camera)
• Rapporteren/beoordelen
• Renoveren
• Afdekken woning
• Ontkoppelen CV-ketel
• Maken werkgat (30 x 30 cm)
• Plaatsen RVS aansluitstuk
• Inbrengen, uitharden FF-Liner
• Open boren aansluitstuk
• Aansluiten CV-ketel
• Brandwerend afwerken werkgat
• In bedrijf stellen CV-ketel
SLECHTS
1 DAG
OVERLAST
25
JAAR GARANTIE
GEZ. LTV
GEZ. RGA
VSR Leidingrenovatie
Vaartveld 9b • 4704 SE Roosendaal T (0165) 39 32 60 E info@vsrleidingrenovatie.nl
WWW.VSRLEIDINGRENOVATIE.NL
INSPECTIEDEKSEL
CONDENSAFVOER
Rijssenbeek Advocaten is ruim 25 jaar dé huisadvocaat voor
VvE’s, bestuurders en beheerders. Als enige advocatenkantoor in
Nederland hebben wij ons volledig gericht op het appartementsrecht.
Daarnaast zijn wij specialist in het voor VvE’s belangrijke
bouw-, huur-, verenigings-, en energierecht.
Als dé landelijk specialist voor VvE’s heeft Rijssenbeek Advocaten
een juridisch abonnement ontwikkeld voor doorlopende
juridische ondersteuning, bijstand en actuele informatie op het
gebied van het appartementsrecht. Daar ligt onze kracht en
expertise. Inmiddels hebben ruim 3.500 VvE’s voor dit juridische
abonnement gekozen. Zij profiteren al van onze hoge kwaliteit,
praktische adviezen, snelheid en korte lijnen. U binnenkort ook?
Voor een offerte of meer informatie neem
contact op via 026-443 42 49
of ojd@rijssenbeek.nl
Rijssenbeek Advocaten - Velperweg 35-1 - 6824 BE Arnhem
www.rijssenbeek.nl - T 026 - 443 42 49
Appartementsrecht
Aan- en opbouw
Opstalverzekering
Energie
Splitsingsakte
Overtreding
Incasso
Rechtsbijstand
Cursus
Bent u eigenaar
of huurder in een
gemengd complex?
Huurder
Huurder Eigenaar Eigenaar
Thuis in
Vereniging
van Eigenaren
GEMENGDE complexen
Eigenaar
Woongebouwen met zowel
eigenaar-bewoners als huurders
Dan hebt u waarschijnlijk veel
vragen over rechten en plichten
van beide groepen bewoners!
Al uw vragen worden beantwoord in het
boek ‘Thuis in gemengde complexen’.
Mr. dr. Mechteld van der Vleuten, dé specialist
op dit gebied, zette alle informatie overzichtelijk
en toegankelijk bij elkaar.
Bestel nú dit naslagwerk dat u vaak zult raadplegen.
Aangesloten bij VvE Belang?
Dan betaalt u slechts € 20,-. Niet aangeslotenen betalen
€ 26,75. Deze prijzen zijn inclusief btw en verzendkosten.
Bestellen:
Maak het verschuldigde bedrag over op rekeningnummer
NL97RABO 0163.83.64.50 t.n.v. VvE Belang Service BV te Oosterhout.
Vergeet niet uw adresgegevens te vermelden!

36
37
VvE Magazine # 1 | februari 2019
VvE RAPPORT KLEINE VVE’S
OPLOSSINGEN VOOR
KNELPUNTEN VAN KLEINE
EN ZEER KLEINE VVE’S
JURISTEN DOEN AANBEVELINGEN
VOOR EFFECTIEVER BESTUUR
EN BEHEER
IN EEN KLEINE VVE
KUNNEN LEDEN
ELKAAR MOEILIJK
AANSPREKEN OP
ONGEWENST GEDRAG.
ZE ZIJN IMMERS
VOORAL DIRECTE
BUREN VAN ELKAAR.
Mr. Claudia Siewers
Mr. Astrid Luijk-van Veldhuizen
Welke problemen en ‘dagelijkse ongemakken’ doen zich voor bij kleine VvE’s? En wat is er nodig om een kleine
Vereniging van Eigenaars goed te besturen? Moeten er misschien andere regels komen of moet het aantal regels
voor de kleine VvE juist fors worden beperkt? Die vraag vormde de opdracht voor het onderzoek ‘Kleine VvE’s’ dat
is uitgevoerd door mr. Astrid Luijk-van Veldhuizen (juriste bij VvE Belang) en mr. Claudia Siewers (secretaris
Woonbron en promovenda). Zij zagen tijdens hun onderzoek dat kleine VvE’s maar vooral de ‘zeer kleine VvE’s
(met twee eigenaars) met veel knelpunten te maken krijgen. Het rapport ‘Kleine VvE’s’ brengt die in kaart én geeft
een aantal mogelijke oplossingen.
Veel vragen die bij de Juridische
Dienst van VvE Belang binnenkomen,
gaan over besluitvorming en
bestuur. Kleine VvE’s hebben nogal
eens te maken met een te klein aantal
personen die beschikbaar zijn voor
bestuursfuncties. En vanzelfsprekend
kunnen stemmen al snel staken als
er twee of vier eigenaars zijn. Als een
eigenaar een appartement verhuurt,
en het dak lekt, zal de huurder zeker
toestemming geven om de woning
te betreden. Maar wat als de eigenaar
van dat appartement dat niet toestaat
of helemaal niet reageert?
Er zijn nog meer lastige kwesties. In
een kleine VvE is men over het algemeen
terughoudend om maatregelen
op te leggen aan een eigenaar die zijn
verplichtingen niet nakomt, zoals het
betalen van de periodieke bijdrage. In
een (heel) kleine gemeenschap zijn
de bewoners immers vooral directe
buren van elkaar.
De kosten zijn in een kleine VvE relatief
hoger, omdat de kosten moeten
worden verdeeld over een kleiner
aantal eigenaars. Een voorbeeld is het
opstellen van een meerjarenonderhoudsplan.
VvE Belang heeft daarom
een MJOP voor kleine VvE’s ontwikkeld.
Maar er blijven genoeg problemen
over.
Kleine of zeer kleine VvE?
Wat is een kleine VvE? Minder dan
zes appartementsrechten? Of minder
dan drie? Iedere grens is arbitrair en
de onderzoekers introduceren het
begrip ‘zeer kleine VvE’. Is een VvE
van drie eenheden ook ‘zeer klein’?
De opstellers van het rapport vinden
van niet: het staken van stemmen is
niet vaak aan de orde bij drie eenheden
en er zijn in principe genoeg
mensen om een bestuur en een kascommissie
te vormen. Bovendien is
het bij meningsverschillen meestal
‘twee tegen een’. Daarom noemen
ze VvE’s met twee eenheden ‘zeer
klein’, VvE’s met drie tot tien eenheden
zijn ‘klein’. Bijna 35% van alle
VvE’s in Nederland is een zeer kleine
VvE.
In diverse onderzoeksrapporten wordt
gesteld dat er alternatieven zijn voor
kleine en zeer kleine VvE’s. De blokof
koepelvereniging is daarvan een
mooi voorbeeld. Kleine VvE’s worden
in dat geval lid van een overkoepelende
vereniging die alles regelt
(beheer, onderhoud, schoonmaak
etc.). Dat kan een oplossing zijn voor
bestuurlijke problemen en het levert
in veel gevallen ook financieel voordeel
op dankzij de schaalvergroting.
Knelpunten
In het rapport ‘Kleine VvE’s wordt een
aantal knelpunten beschreven evenals
het commentaar van de onderzoekers.
Jaarstukken: ook (zeer) kleine VvE’s
moeten jaarstukken opmaken, die
moeten worden gecontroleerd door
een kascommissie. Dat is misschien
niet nodig in zo’n kleine VvE.
Een VvE is verplicht. Dit geldt ook
wanneer de VvE uit slechts twee leden
bestaat. Is in zo’n situatie de oprichting
van een VvE per se noodzakelijk?
Vooralsnog wordt in het rapport niet
geadviseerd om de VvE af te schaffen.
Wel betogen de opstellers dat
de eigenaars ervan moeten worden
doordrongen dat ze elkaar nodig hebben.
Ook kleine VvE’s moeten een bestuur
hebben. Bij een VvE die uit twee leden
bestaat, zou dit niet nodig hoeven te
zijn. De ene eigenaar kan de andere
eigenaar machtigen.
Ook kleine VvE’s moeten een reservefonds
hebben, maar misschien is
een bankrekening op naam van beide
eigenaars ook voldoende. Ze moeten
dan ook samen beslissen over het
onderhoud, want er is geen hoger
orgaan dat hen daartoe verplicht.
Het staken van stemmen en het invullen
van bestuurstaken blijft een knelpunt.
Dat geldt ook voor de kosten
die gemoeid zijn met de jaarstukkencontrole
door een accountant.
Regels die gaan over het gebruik
van gemeenschappelijke gedeelten,
kunnen worden neergelegd in een
reglement. Advies: maak het aantal
gemeenschappelijke delen zo klein
mogelijk, zodat er zo weinig mogelijk
besluiten nodig zijn.
Wel of niet een VvE
Luijk en Siewers concluderen dat -
wanneer bij twee appartementsrechten
in één pand in feite geen VvE zou
hoeven te worden opgericht - een
aantal artikelen uit het Burgerlijk Wetboek
zou moeten worden aangepast.
Als er toch voor wordt gekozen om
bij twee appartementsrechten een
VvE op te richten, moet zo weinig
mogelijk gemeenschappelijk zijn. Het
is wel nodig om de verplichtingen en
bevoegdheden van beide eigenaars
zo goed mogelijk in een reglement te
beschrijven.
Aanbevelingen
De opstellers van het rapport geven
een aantal aanbevelingen waardoor
het bestuur en beheer voor (zeer)
kleine VvE’s makkelijker wordt.
Zorg ervoor dat de VvE een besluit
neemt, ook als de stemmen staken.
Vraag bijvoorbeeld een bindend
advies.
Als er een vonnis komt van de rechter
moet het onmiddellijk kunnen worden
uitgevoerd (maar probeer ervoor te
zorgen dat een gang naar de rechter
niet nodig is).
Zorg ervoor dat er zo weinig mogelijk
zaken zijn waarover en besluit moet
worden genomen. Dus: zo weinig
mogelijk gemeenschappelijke delen
en zaken.
Een MJOP en een reservefonds blijven
verplicht. Een koepel-VvE kan daarvoor
interessant zijn, maar dat mag
niet verplicht worden gesteld.
Voor zeer kleine VvE’s (dus twee eenheden)
is een aparte set regels nodig.
Een kascommissie c.q. controle door
een accountant is overbodig als de
eigenaars het eens zijn over de jaarstukken.
De eigenaar moet bij verkoop van het
appartement niet zelf (als bestuurder)
opgave doen van mogelijke betalingsachterstanden
bij de notaris.
Er moet heel veel voorlichting worden
gegeven over het appartementsrecht.
De koper van een appartement zou
bij de notaris een verklaring in moeten
leveren dat hij zich zal houden aan de
gestelde regels.
Modelreglement light?
VvE Belang neemt deel aan een werkgroep
van het ministerie van Binnenlandse
Zaken, die zich bezighoudt
met vereenvoudiging van het appartementsrecht.
De werkgroep onderzoekt
de mogelijkheden van een
‘modelreglement light’: een modelreglement
dat op een aantal onderdelen
minder zware eisen stelt.
Voordeel is dat zo’n reglement snel
aan te passen is. Nadeel is dat wijziging
van alle bestaande splitsingsaktes
nodig is om gebruik te kunnen maken
van het modelreglement light. Dat
kost de VvE geld.
Conclusie van Luijk en Siewers: het
is van het grootste belang om de
wet- en regelgeving voor kleine en
zeer kleine VvE’s aan te passen. Het
geldende appartementsrecht is nu
eenmaal veel te zwaar voor een efficiënt
bestuur en beheer van deze kleine
Verenigingen van Eigenaars. Aangepaste
regels maken het voor de eigenaars
een stuk makkelijker. Dat kan de
kwaliteit van de woon- en leefomgeving
alleen maar ten goede komen.

38
VvE VERZEKERINGEN
UITSTEL WORDT
GEEN AFSTEL:
DANKZIJ
DE KLUSHULP
Jack Zuidweg, Sr. Risk Consultant Insurance Property
van Centraal Beheer
Bijna 75 procent van alle doe-het-zelvers laat klussen in
huis een tot twee jaar liggen. Dat blijkt uit onderzoek van
Centraal Beheer. Zo’n 20 procent schuift de klus zelfs drie
jaar voor zich uit. Dat is opvallend, want meer dan de helft
van de ondervraagden ergert zich aan niet-geklaarde
klussen. De belangrijkste reden voor het uitstellen: te
weinig tijd. Centraal Beheer biedt uitkomst in de vorm
van een nieuwe dienst: de Klushulp.
De service blijkt een schot in de roos. De Apeldoornse
verzekeraar introduceerde de Klushulp pas drie maanden
geleden voor klanten én niet-klanten. Nu al overtreft het
aantal aanvragen ruimschoots de verwachtingen. Het
concept voorziet duidelijk in een behoefte.
Jack Zuidweg, senior-adviseur Zakelijke schadeverzekeringen
van Centraal Beheer, heeft VvE’s in zijn pakket.
Hij zegt: “Voor een eigenaar van een appartement is het
volgende voorbeeld waarschijnlijk heel herkenbaar. In de
loop van de tijd stapelt het aantal kleine klussen zich op.
De plinten moeten nog worden vastgezet; een bekabeling
is nog steeds niet weggewerkt; de montage van een nieuw
stopcontact wordt uitgesteld omdat een verlengsnoer
voorlopig wel even uitkomst biedt. En dat ‘even’ wordt
vaak maanden of zelfs jaren.”
Hulp én gemak
Linda Nieuwenhuizen is manager New Business & Diensten.
Haar afdeling ontwikkelde de Klushulp. Daarover
vertelt ze: “Markten veranderen en dat geldt ook voor de
rol van de verzekeraar en voor de behoeften van mensen.
Wij helpen mensen al meer dan 100 jaar, vooral bij schade.
Nu willen we - naast hulp - ook gemak gaan bieden.
Daarom ontwikkelen we steeds meer diensten waarmee
we mensen verder kunnen helpen. De Klushulp is daar een
goed voorbeeld van.
Met de Klushulp heb je binnen een uur een afspraak met
een vakman uit de buurt. Bij spoed zelfs binnen 20 minuten
voor dezelfde dag. Of dat nu een cv-installateur, een loodgieter,
een witgoed-monteur of een elektricien is. Voor
bijna vijftig soorten klussen is een vakman in te schakelen.
Je hoeft dus niet meer zelf te zoeken naar een vakman die
deskundig is én tijd voor je heeft. Een ander voordeel is dat
Centraal Beheer geen voorrijkosten berekent. Daarnaast
kent de dienstverlener de ‘Komt-goed-garantie’. Is een
klus onverhoopt niet goed gegaan? Centraal Beheer zorgt
ervoor dat het probleem wordt opgelost.”
Centraal Beheer heeft de service samen met startup Zoofy
opgezet. Dit Utrechtse bedrijf heeft op basis van een aantal
criteria de vaklieden geselecteerd die betrouwbaar,
deskundig en ervaren zijn. “Klanten beoordelen onze
vaklui gemiddeld met een 8,3”, zegt Nieuwenhuizen.
Lokaal tarief
De uurprijs voor een klus (het minimumbedrag) is
afhankelijk van de locatie waar de aanvrager woont én
het tijdstip waarop deze de hulp nodig heeft. Zuidweg:
“Wij hanteren de lokale tarieven. Een monteur op zaterdagmiddag
in hartje Rotterdam is duurder dan een monteur
door de week in een dorp in Noord-Groningen. Daar
liggen de prijzen lager. Als er sprake is van een spoedklus,
komt er een kleine opslag op het uurtarief. Wij berekenen
minimaal een uur. De reden is dat de vakman daardoor
ook kleinere klussen aanneemt waaraan hij nog een luttel
bedrag overhoudt. Omdat we geen voorrijkosten rekenen,
is men met het uurtarief vaak goedkoper uit; ook al is de
vakman binnen het uur klaar.”
Informatie
Wilt u meer informatie en/of advies? Belt u dan onze
Klushulp-specialisten. Zij zijn telefonisch bereikbaar
op (055) 579 7676. Maandag tot en met vrijdag van
8.00 tot 21.00 uur en in het weekeinde van 9.00
tot 17.00 uur. Of kijk voor meer informatie op
www.centraalbeheer.nl/klushulp.
Verzeker de
Verzeker de
Verzeker de belangrijkste risico’s
belangrijkste risico’s
belangrijkste risico’svoor uw VvE
voor uw VvE
voor uw VvE
Gebouw en bewoners goed verzekerd
Gebouw bij schade en bewoners goed verzekerd
bij U schade wilt als VvE-bestuurder zeker weten dat het
U wilt gebouw als VvE-bestuurder en bewoners zeker goed weten verzekerd dat het zijn bij
gebouw schade. en Onze de bewoners VvE Meerkeuzepolis goed verzekerd kunt zijn u precies bij
schade. zo samenstellen Onze VvE Meerkeuzepolis als u wilt. Natuurlijk kunt u heeft precies deze
zo samenstellen polis de verplichte als u modules wilt. Natuurlijk Gebouwen heeft en deze
polis Aansprakelijkheid. de verplichte modules U kunt Gebouwen daarnaast en het pakket
Aansprakelijkheid. uitbreiden met extra U kunt modules daarnaast zoals het Glas pakket en
uitbreiden Rechtsbijstand. met extra En modules met Bestuurders-
zoals Glas en
Rechtsbijstand. aansprakelijkheid En met en Bestuurders-
Ongevallen Vrijwilligers.
aansprakelijkheid Wat uw keuze ook en Ongevallen is, modules Vrijwilligers. sluiten op
Wat elkaar uw keuze aan. ook U heeft is, alle dus modules geen gaten sluiten in de opdekking
elkaar of dubbele aan. U heeft dekkingen. dus geen gaten in de dekking
of dubbele dekkingen.
Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering:
geen luxe, maar noodzaak
Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering:
Bestuurders van geen VvE’s luxe, kunnen maar persoonlijk noodzaak
Bestuurders aansprakelijk van worden VvE’s kunnen gesteld. persoonlijk Bijvoorbeeld voor
aansprakelijk onbehoorlijk worden onzorgvuldig gesteld. Bijvoorbeeld bestuur. Ook voor al
onbehoorlijk zijn ze vrijwilliger. en onzorgvuldig De module bestuur. Bestuurders-
Ook al
zijn aansprakelijkheid ze vrijwilliger. De beschermt module Bestuurders-
bestuurders tegen
aansprakelijkheid deze risico’s. Een beschermt reguliere bestuurders aansprakelijkheids-
tegen
deze verzekering risico’s. Een dekt reguliere dit risico aansprakelijkheids-
niet.
verzekering dekt dit risico niet.
centraalbeheer.nl/vve
centraalbeheer.nl/vve
Gebouw en bewoners goed verzekerd
bij Ongevallenverzekering schade
Vrijwilligers
Ongevallenverzekering U verzekert wilt als VvE-bestuurder letselschade zeker Vrijwilligers weten dat het
verzekert letselschade
gebouw Bij het uitvoeren en de bewoners van onderhoudsklussen goed verzekerd zijn voor bij de
Bij schade. VvE het uitvoeren kunnen Onze vrijwilligers VvE van Meerkeuzepolis onderhoudsklussen letselschade kunt oplopen. voor u precies de
VvE zo De kunnen samenstellen module vrijwilligers Ongevallen als u letselschade wilt. Vrijwilligers Natuurlijk oplopen. verzekert heeft deze
De polis financiële module de verplichte Ongevallen gevolgen modules van Vrijwilligers letsel, Gebouwen overlijden verzekert en of de
financiële Aansprakelijkheid. invaliditeit. gevolgen Voor van € 40,- U letsel, kunt per daarnaast jaar overlijden verzekert het of pakket u alle
invaliditeit. uitbreiden vrijwilligers Voor met in € één extra 40,- keer. per modules jaar verzekert zoals Glas u alle en
vrijwilligers Rechtsbijstand. in één keer. En met Bestuurdersaansprakelijkheid
Uw voordelen van en Ongevallen de VvE Meerkeuzepolis
Vrijwilligers.
Uw voordelen Verzeker de van belangrijkste de VvE Meerkeuzepolis
risico’s voor uw
Wat uw keuze ook is, alle modules sluiten op
elkaar Verzeker VvE aan. in de 1 U keer belangrijkste heeft dus geen risico’s gaten voor in de uwdekking
of VvE dubbele U in stelt 1 keer zelf dekkingen. uw pakket samen
U stelt Geen zelf dubbele uw pakket dekkingen samenof gaten in de dekking
Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering:
Rechtstreeks contact geen met luxe, onze maar specialisten noodzaak
Geen Rechtstreeks dubbele dekkingen contact met of gaten onze specialisten
in dekking
Bestuurders Premie berekenen van VvE’s kunnen of meer persoonlijk informatie?
Premie Leden berekenen van VvE Belang of krijgen meer een informatie?
forse korting
aansprakelijk worden gesteld. Bijvoorbeeld voor
Leden onbehoorlijk die op van kan VvE lopen Belang onzorgvuldig tot krijgen honderden een bestuur. forse euro’s. korting Ook Bel voor al
die zijn een op ze kan vrijblijvende vrijwilliger. lopen tot offerte honderden De module onze euro’s. Bestuurdersaansprakelijkheid
(055) vrijblijvende 579 8115 offerte ga beschermt naar: onze centraalbeheer.nl/vve
VvE bestuurders specialisten tegen op
VvE specialisten Bel voor op
een
(055) deze 579 risico’s. 8115 of Een ga reguliere naar: centraalbeheer.nl/vve
aansprakelijkheidsverzekering
dekt dit risico niet.
centraalbeheer.nl/vve
Ongeva
verzek
Bij het u
VvE kunn
De modu
financiël
invalidite
vrijwillige
Uw voo
Verz
VvE i
U ste
Geen
Rech
Premie
Leden va
die op ka
een vrijb
(055) 579

40
VvE BOUWKUNDIG
41
VvE Magazine # 1 | februari 2019
HOE MAAKT U EEN ONDERHOUDSPLANNING
IN VERANDERENDE TIJDEN?
EEN HANDZAAM OVERZICHT VOOR UW VVE
DAT U STEEDS OPNIEUW KUNT GEBRUIKEN
Jarenlang was onderhoud alleen maar: zorgen dat alles heel bleef. Die tijd ligt achter ons. Duurzaamheid eist onze
aandacht op, evenals de zorg voor kwetsbare bewoners. Verzorgingshuizen worden gesloten, de woningnood neemt toe
en dat geldt ook voor de behoefte aan psychiatrische zorg. Na een periode van bezuinigingen kampt de wijkzorg met
een personeelstekort. Verwarring alom, want oplossingen voor deze maatschappelijke vraagstukken zijn er vooralsnog
niet. Dat zorgt voor veel onzekerheid; ook over de vraag wie dat allemaal gaat betalen. Daarom is het van het grootste
belang dat u zich buigt over de vraag hoe u samen komt tot de oplossingen die het beste passen bij uw VvE.
Ing. Arie Warnaar
Ontwikkelend Beheer Woningen
Vlaardingen
Natuurlijk heeft iedere VvE haar eigen
mogelijkheden, zorgen en prioriteiten.
Maar alle gebouweigenaren
en -beheerders hebben één ding
gemeenschappelijk: ze hebben
veel behoefte aan informatie.
Centraal staat de vraag waar de
prioriteiten liggen. In een overleg met
een beheerder kreeg ik daarvoor een
handreiking die ik graag met u deel.
De handreiking is eenvoudig en steeds
opnieuw te gebruiken. Het gebruik
ervan resulteerde tot mijn verrassing
steeds in heel goede discussies maar
ook in nieuwe inzichten over de vraag
wat wel en niet belangrijk is. Het overzicht
leidde ook tot veranderingen van
meningen, die weer aanpassing van
het overzicht tot gevolg hadden.
Deze methode is een prima manier
om gezamenlijk prioriteiten vast te
stellen. U ziet bovendien waar de
mogelijkheden voor subsidie liggen.
Dat is belangrijk want het reservefonds
is meestal niet toereikend om alle
gewenste maatregelen uit te voeren.
Uiteraard is de eerste stap het gezamenlijk
maken van een overzicht
waarin u aangeeft welke zaken in
uw vereniging aan de orde zijn. Als
tweede stap geeft u achter elk onderwerp
twee keer aan waarom u de
genoemde onderwerpen belangrijk
vindt. U geeft rapportcijfers van 1 tot
en met 10. Met het eerste cijfer geeft
u aan hoe belangrijk u het onderwerp
vindt voor het veiligstellen van de
verkoopwaarde van uw woning (aangegeven
met de letter V van Verkoopwaarde).
Met het tweede cijfer geeft
u aan hoe belangrijk het onderwerp is
om veilig en prettig in uw woning te
kunnen blijven wonen. Dit is aangegeven
met de W van Woongenot.
Meerjarenplanning actualiseren
Vanzelfsprekend ligt de hoogste prioriteit
bij de zaken die zowel zeer
belangrijk zijn voor de verkoopwaarde
van uw woning als voor uw woongenot.
In het voorbeeld is onder andere
te zien dat het verwijderen van het
asbest de allerhoogste prioriteit heeft.
Ook de isolatie van muren, daken en
vloeren en het aanbrengen van isolerende
beglazing hebben hoge prioriteit.
Gemiddelde prioriteit hebben de
zaken die alleen belangrijk zijn voor de
verkoopwaarde en het woongenot. De
laagste prioriteit hebben de zaken die
u voor beide belangen lage cijfers hebt
gegeven.
U ziet het: dit overzicht is heel eenvoudig
en u kunt het elk jaar opnieuw
maken. Het inspireert u hopelijk ook
om gezamenlijk tot keuzes te komen
en om te bepalen wat u als VvE echt
belangrijk vindt.
Hoe u die onderwerpen vervolgens
kunt verzamelen om de prioriteiten te
bepalen, is in bijgaand overzicht weergegeven.
Hiermee kunt u gezamenlijk
bespreken waar u onderwerpen en
rapportcijfers wilt aanpassen om tot
een goede en verantwoorde planning
te komen.
Ik hoop ook dat het overzicht u helpt
bij het actualiseren van de meerjarenonderhoudsplanning.
In de media
wordt uw aandacht voor alles tegelijk
gevraagd, maar dat is onhaalbaar en
onzinnig. Natuurlijk zullen er altijd
vragen zijn en natuurlijk gaan de ontwikkelingen
soms veel te snel. Soms
moeten we ook even geduld hebben
om te bepalen wanneer oplossingen
binnen handbereik van uw VvE liggen.
Maar wacht niet tot u gedwongen
wordt om maatregelen te gaan
nemen, bijvoorbeeld in het kader van
energiebesparing. Stel gerust uw vragen;
ook aan mij! Ik zal er graag aandacht
aan besteden in mijn bijdragen.
Dat doe ik overigens niet alleen: u
wordt via VvE Magazine goed op de
hoogte gehouden van actuele ontwikkelingen
en u krijgt goede adviezen.
Samen met u houden we de ontwikkelingen
in het oog, zodat u kunt bepalen
wat voor úw VvE de beste opties zijn.
Een voorbeeld met verzonnen rapportcijfers
1. Moeten we naar de wettelijke eis in 2024 nog asbest in de daken verwijderen?
V: 10, W: 8
2. Willen we onze buitenmuren (beter) gaan isoleren? V: 8, W: 7
3. Willen we in de buitenkozijnen (betere) isolerende beglazing aanbrengen?
V: 8, W: 7
4. Willen we het effect van de (mechanische) ventilatie verbeteren? V: 6, W: 9
5. Willen we dakbedekking verbeteren en/of meteen ook het dak (beter) isoleren?
V: 8, W: 6
6. Willen we de vloeren boven kruipruimten, garageruimten (beter) gaan isoleren?
V: 8, W: 6
7. Willen we het buitenschilderwerk gaan aanpakken en/of krijgt het meteen een
moderne kleur? V: 6, W: 7
8. Willen we de hoofdtoegang (beter) afsluitbaar maken? V: 5, W: 9
9. Willen we in de entree een zitje maken zodat we er kunnen wachten? V: 4, W: 4
10. Zijn er te hoge drempels die we willen vervangen door lagere? V: 2, W: 8
11. Willen we alles wat draaibaar is veiliger maken en/of van beter hang- en sluitwerk
voorzien? V: 4, W: 6
12. Willen we de cv-installaties uitbreiden met warmtepompen? V: 9, W: 3
13. Willen we een systeem aanbrengen voor het opladen van elektrische auto’s?
V: 5, W: 3

42 43
VvE BOUWKUNDIG
VvE Magazine # 1 | februari 2019
VvE
Emtinckstaete
combineert
groot onderhoud
met
verduurzaming
“NU DE KLUS GEKLAARD
IS, HOREN WE ALLEEN
MAAR POSITIEVE
GELUIDEN”
Jacco van de Sandt en
Huub Saalmink (rechts)
“Je moet vooruit
denken bij het beheer
van een complex”
Valt er aan een relatief ‘jong’ appartementencomplex eigenlijk wel wat te verduurzamen? VvE Emtinckstaete aan het
Sint Annepad in Nieuw-Loosdrecht beantwoordt die vraag met een volmondig ‘ja’. Het complex is in 1993 opgeleverd
en bestaat uit 16 appartementen (inclusief twee penthouses). Onlangs is een groot project afgerond, waarbij o.a. alle
beglazing is vervangen door HR++-glas. Op het dak zijn zonnepanelen geïnstalleerd voor de collectieve voorzieningen
én voor het privéverbruik van de eigenaars. Samen met Huub Saalmink (secretaris van het VvE-bestuur) en Jacco van
de Sandt (bouwkundige/energieadviseur bij VvE Belang) kijken we terug op het project.
“Het dak was aan renovatie toe; dat wisten we ruim
twee jaar geleden al”, vertelt Saalmink. “Een aantal
bewoners klaagde ook over lekkende ramen:
die besloegen snel. Het dubbel glas dat in 1993 is
geplaatst, was duidelijk aan het einde van zijn levensduur.
Er moest dus wel wat gebeuren. Om goed beslagen
ten ijs te komen, hebben we Jacco van de Sandt
gevraagd om een maatwerk-energieadvies voor ons
op te stellen. Ons reservefonds was weliswaar goed
gevuld, maar we besloten om ook de VvE Energiebespaarlening
aan te vragen. Dat verliep probleemloos.
Met het rapport dat Jacco heeft opgesteld én de toegezegde
lening konden we aan de slag; vooral toen
bleek dat we - doordat we twee isolatiemaatregelen
namen - ook gebruik konden maken van de Subsidie
Energiebesparing Eigen Huis (SEEH) van RVO.
Het dak is vervangen en geïsoleerd. Het heeft nu een
RC-waarde van 3.5m2 K/W. Zoals gezegd is alle beglazing
vervangen door HR++-glas; ook de schuifpuien
zijn vervangen. Alle draaibare ramen zijn opnieuw
afgesteld en voorzien van nieuwe rubbers, meerpuntsluitingen
en scharnieren. Dat zorgde voor een forse
toename van het comfort (en dus voor blije gezichten!)
En omdat we toch bezig waren, hebben we ook
de rookgasafvoerkanalen laten vervangen inclusief
vier nieuwe schoorstenen. De ‘kers op de taart’ zijn
de zonnepanelen. 15 stuks voor de collectieve voorzieningen
en nog eens vijf per appartement voor het
privéverbruik.”
Onderhoud gecombineerd met verduurzaming
Zoals de secretaris het vertelt, lijkt het een simpel
klusje. Niets is minder waar. “Het knappe van dit
VvE-bestuur is dat ze in feite vrijwel alles zelf hebben
gedaan”, zegt Jacco van de Sandt. “Het is echt een
prestatie om voor zo’n renovatieproject de handen op
elkaar te krijgen als een complex nog relatief jong is.
Er waren in totaal 24 offertes en die heeft het bestuur zelf
beoordeeld. Het feit dat Huub Saalmink veel bouwkundige
ervaring heeft, helpt natuurlijk wel! Ze hadden de dakrenovatie
in principe nog even kunnen uitstellen, maar het is
verstandig dat ze de renovatie hebben gecombineerd met
de isolatie en de plaatsing van de zonnepanelen. Dit is een
mooi voorbeeld van de combinatie van groot onderhoud
en verduurzaming.”
Saalmink is zo’n anderhalf jaar bezig geweest met het project,
dat in oktober 2018 vrijwel afgerond was. Dat deed hij
met plezier, maar vanzelfsprekend is hij ook blij dat het werk
er nu opzit. “In het begin was lang niet iedereen te porren
voor de plannen”, zegt hij. “Dat er iets aan de beglazing
moest gebeuren; daar was iedereen het mee eens, maar die
schuifpuien, ach… Nu het gebeurd is, horen we alleen maar
enthousiaste geluiden. Kijk, je moet vooruit denken bij het
beheer van zo’n complex. Bovendien zijn we nu direct gaan
besparen op de energiekosten én hebben we meer comfort.”
Rookgasafvoeren
Ook de rookgasafvoeren (die zijn in Emtinckstaete - net als
de cv-ketels - individueel) zijn collectief vervangen. “We
hebben een informatieavond gehouden en er waren nogal
wat vragen over de plannen”, zegt Saalmink. “Ook over de
rookgasafvoeren, want dat is een onderwerp waar in het
algemeen niet veel over wordt nagedacht. We vonden het
belangrijk (ook gezien de kosten) om alle afvoeren in één
keer te laten renoveren, maar dan moet dus ook iedereen
meedoen. Jacco was ook aanwezig bij die informatieavond
en dat was een groot voordeel. Hij heeft natuurlijk veel
ervaring met bouwkundige zaken én met verduurzaming,
dus hij kon alle vragen beantwoorden. Toen bleek ook dat
er nog wat kleinigheden moesten worden geregeld. De
betrokkenheid van Jacco heeft zeker meegeholpen om het
voorstel later probleemloos door de ALV te loodsen.
Ook het voorstel om de lening en de subsidie aan te vragen,
werd zonder problemen aangenomen. Bij het Nationaal
Energiebespaarfonds hebben we een VvE Energiebespaarlening
ter grootte van € 210.000 aangevraagd, met een
looptijd van 15 jaar. Die wordt verstrekt in de vorm van een
bouwdepot. Van de aannemers en installateurs horen we
dat het geld voor de uitgevoerde werkzaamheden snel op
hun rekening staat. Dat vinden we erg plezierig.”
En de VvE-bijdrage? In principe is het de bedoeling dat
de kosten voor de aflossing en rente én de besparing op
onderhoud en energie elkaar in evenwicht houden. Dat is
niet helemaal het geval, zegt Saalmink. “De VvE-bijdrage
zal dus wel iets moeten stijgen, maar dat is te overzien.”
Zonnepanelen
Meestal worden zonnepanelen geïnstalleerd voor de collectieve
voorzieningen. Zonnestroom voor privéverbruik is
niet altijd even eenvoudig te realiseren. Bij het gebouw van
VvE Emtinckstaete viel het mee: de meterkasten zitten allemaal
boven elkaar, dus het aanbrengen van kabeldoorvoeren
was niet moeilijk. De bewoners van de bovenste etage
hoefden ook niet te vrezen voor lekkage. De zonnepanelen
zijn betaald uit eigen middelen.
Saalmink vertelt trots: “De 15 zonnepanelen die we voor het
collectieve verbruik hebben laten plaatsen, zorgen ervoor
dat de gehele elektriciteitsbehoefte gedekt is. De gemeenschappelijke
ruimtes zijn dus ‘Nul op de meter’. Voor het
privéverbruik geldt dat we wat minder stroom opwekken
dan we nodig hebben. Iedere bewoner wekt met de eigen
zonnepanelen ca. 1.400 kWh op.”
Alleen maar positieve geluiden dus aan het Sint Annepad in
Loosdrecht. Saalmink heeft nog een tip voor VvE’s die groot
onderhoud willen combineren met verduurzaming: “Zorg
dat je goed geïnformeerd bent. Wij hebben enkele informatiebijeenkomsten
van het Nationaal Energiebespaarfonds.
bijgewoond, dus we wisten waar we aan begonnen. En zorg
ervoor dat alle bewoners op één lijn zitten. Wij konden het
hele project grotendeels zelf realiseren, maar de ondersteuning
door een onafhankelijke adviseur is absoluut een pluspunt
bij de voorbereiding!”
Meer weten? Op www.vvebelang.nl/energieloket vindt u
alle informatie.

45
Bouwkundige
Ondersteuning
VvE BOUWKUNDIG
VRAAG HET AAN
HET LIFTINSTITUUT
VvE Magazine # 1 | februari 2019
In deze rubriek behandelen we
vragen die betrekking hebben
op de veiligheid van liften,
gevelonderhoudsinstallaties en
‘veilig werken op hoogte’. In deze
aflevering geven we antwoord op
vragen over liftgebruik bij brand.
Voor de beantwoording van de
vragen tekent deze keer Koos
van Lindenberg, voorlichter bij
Liftinstituut.
Hebt u een vraag? Stuur een mail
naar info@liftinstituut.nl en geef
daarbij aan of uw vraag, mét het
antwoord, in VvE Magazine
gepubliceerd mag worden.
U wilt dat uw kostbare complex goed wordt onderhouden. Dit betekent niet alleen dat het onderhoud
tijdig uitgevoerd moet worden, maar ook dat de kwaliteit van de uitgevoerde werkzaamheden goed is.
Om hierbij te ondersteunen heeft VvE Belang twee diensten beschikbaar. Deze helpen bij de begeleiding
van veel bouwkundige zaken van uw complex.
MODULE BOUWKUNDIGE ONDERSTEUNING
• Vaste contactpersoon voor al uw bouwkundige vragen
• Elk jaar bezoek van uw adviseur
• Onbeperkt telefonisch overleg met uw adviseur
• Doornemen van uw MJOP
• Doornemen van onderhoudscontracten
• Beoordelen van kwaliteit uitgevoerd onderhoudswerk
PRIJZEN (INCL. BTW):
• € 525 per jaar - t/m 20 appartementen
• € 660 per jaar - 21 t/m 50 appartementen
• € 795 per jaar - meer dan 50 appartementen
BOUWKUNDIGE COACH
• Vaste contactpersoon voor al uw bouwkundige vragen
• Elk jaar bezoek van uw adviseur
• Onbeperkt telefonisch overleg met uw adviseur
• Doornemen van onderhoudscontracten
• Beoordelen van kwaliteit uitgevoerd onderhoudswerk
+ Gratis VvE Belang Onderhoudscertificaat
+ AWK-gecertificeerd MJOP wordt opgesteld
+ Jaarlijkse update van uw MJOP
+ Begeleiding bij bouwkundige offertetrajecten
PRIJZEN (INCL. BTW):
• € 90 per maand - t/m 20 appartementen
• € 120 per maand - 21 t/m 50 appartementen
• € 150 per maand - Meer dan 50 appartementen
LIFT LANGER GEBRUIKEN BIJ
CALAMITEITEN
Vraag: Tijdens het congres van Liftinstituut
hoorden we dat het mogelijk
is om de lift langer te gebruiken in
geval van een calamiteit. Om welke
maatregelen gaat het dan?
Antwoord: In zo’n geval kunt u in twee
richtingen denken. De eerste is: welke
aanpassingen moet ik aanbrengen om
de lift veilig te kunnen gebruiken voor
evacuatie bij brand? In een bestaande
situatie vraagt dat om veel aanpassingen
(bouwkundig en/of lifttechnisch).
Dat is eigenlijk alléén realistisch bij
nieuwbouw of als uw VvE voor een
vernieuwing of een ingrijpende renovatie
van de lift staat. Dit komt aan de
orde in het antwoord op de volgende
vraag in deze rubriek. De tweede
richting is: wat moet ik minimaal doen
om de risico’s van liftgebruik bij brand
te beperken? Immers: minder zelfredzame
bewoners, voor wie gebruik
van de trap geen optie is, moeten ook
beneden kunnen komen.
Uit onderzoek dat is uitgevoerd in opdracht
van Liftinstituut, blijkt dat 85% van de Nederlanders
bij brand geen gebruik wil maken
van de lift. Ze vinden het risico op liftuitval
te groot en ze willen niet wachten maar
meteen het gebouw verlaten.
Een brandweerlift (herkenbaar aan het
rode symbool) kan bij brand veilig gebruikt
worden.
Uit onderzoek dat in opdracht van het
ministerie van Binnenlandse Zaken
is uitgevoerd, blijkt dat daarvoor het
volgende minimaal nodig is:
1. Zorg ervoor dat de voeding van
de lift ‘brandvrij’ is en dat deze niet
uitgeschakeld wordt bij brand.
2. Voorzie de lift van een voorkeurschakelaar
waarmee onder andere
de fotocelbeveiliging in de deur
buiten werking wordt gesteld, zodat
de deur bij rook toch sluit.
3. Zorg dat door deze voorkeurschakeling
bediening van bepaalde
stopplaatsen kan worden belet en
dat prioritaire bediening door hulpdiensten
mogelijk is.
Let op: bouwkundige brand- en
rookscheidingen dienen wel op orde
te zijn. Bij voorkeur bevindt de lift zich
in een - van het verdere gebouw gescheiden
- brandvrij compartiment.
Als aan deze voorwaarden wordt
voldaan, is de conclusie dat liftgebruik
minder risicovol is dan vluchten via de
trap. Het risico op uitval van de lift blijft
echter aanwezig. Raakt u opgesloten,
dan moet u wachten op bevrijding
door de brandweer.
VOORZIENINGEN OM BRANDVEILIG
GEBRUIK LIFT MOGELIJK TE MAKEN
Vraag: We zijn van plan om onze lift
op niet al te lange termijn te laten
moderniseren. Is het slim om dan
meteen voorzieningen te laten treffen
waardoor een brandveilig gebruik
mogelijk wordt?
Antwoord: Een toekomstige liftrenovatie
of modernisering biedt zeker een
uitgelezen mogelijkheid om het brandveilig
gebruik ervan mee te nemen. De
kosten zullen met deze combinatie van
werkzaamheden lager uitvallen.
Uitvoering van de lift als brandweerlift
is een optie. Daarbij moet een brandvrij
voorportaal voor de lift realiseerbaar
zijn. U kunt ook denken aan een zelfdenkende
lift die zichzelf uitschakelt
als veilig gebruik niet meer mogelijk is.
Meer hierover op www.liftgebruikbijbrand.nl/presentaties.
CONGRES LIFT BIJ BRAND
Een verslag van het congres over
liftgebruik bij brand vindt u op pagina
46 en 47 van dit magazine.
Op www.liftgebruikbijbrand.nl vindt u
alle informatie, inclusief een aftermovie.
Meer weten? Kijk op www.vvebelang.nl/bouwkundig of stuur een mail naar bouwkundig@vvebelang.nl.
Bellen kan ook: 0162-469 120.

46 47
VvE BOUWKUNDIG
VvE Magazine # 1 | februari 2019
Landelijk
congres
Liftgebruik
bij brand
PER SITUATIE IS EEN
ANALYSE NODIG IN HOEVERRE
DE LIFT EEN ROL KAN
SPELEN BIJ EEN VEILIGE
ONTRUIMING VAN HET
GEBOUW
Noodzaak of nodeloos gevaarlijk?
Op de vraag ‘Wanneer mag je de lift niet gebruiken?’ antwoordt meer dan 85 procent van alle Nederlanders:
“Bij brand”. Maar is dat wel zo? Die vraag stond centraal tijdens het landelijk congres dat op 7 november 2018
werd gehouden op initiatief van het Liftinstituut. Moet het standpunt ‘Bij brand geen lift’ misschien worden
heroverwogen, nu we steeds langer thuis moeten blijven wonen? Immers: door langer zelfstandig wonen neemt
de kans op brand toe. Door de afnemende redzaamheid wordt het voor steeds meer bewoners moeilijk om het
gebouw te ontvluchten via de trap. Met het oog op deze - en andere - maatschappelijke ontwikkelingen riep
Marco Waagmeester, algemeen directeur van Liftinstituut Holding, op tot heroverweging van het standpunt ‘bij
brand geen lift’. De uitkomst van een peiling onder de aanwezigen bij het congres ondersteunde dit: 83,2% van
hen vond dat liftgebruik bij brand noodzakelijk is. Slechts 16,8% van hen vond dit nodeloos gevaarlijk.
Ruim 400 gebouweigenaren, VvE-bestuurders,
adviseurs en professionals bezochten het congres in
Zeist. Aan het begin van het congres stelde 17 procent
van de aanwezigen dat het advies ‘Bij brand geen lift’
gehandhaafd moet blijven. Dat aantal was bij de afsluiting
ongeveer hetzelfde, maar toen was 83 procent
van mening dat liftgebruik bij brand juist noodzakelijk
is. Maar wel onder de nodige voorwaarden!
Er zijn immers ook risico’s verbonden aan het liftgebruik:
de stroom kan uitvallen en er kan paniek
ontstaan. Daarom is per situatie een analyse nodig in
hoeverre de lift een rol kan spelen bij een veilige ontruiming
van het gebouw. 100 procent veiligheid is er
nooit, maar dat geldt ook bij het gebruik van de trap.
Het mooiste is natuurlijk een brandveilige lift, maar het
is ook nodig om naar het gebouw en de organisatie
rond de ontruiming te kijken. Het gebruik van een
gewone lift is niet verboden, maar de fabrikant kan
geen aansprakelijkheid aanvaarden als het misgaat.
Denken in scenario’s
Susan Eggink-Eilander, senior adviseur bij de Antea
Group, presenteerde de uitkomsten van een onderzoek
dat is uitgevoerd in opdracht van het ministerie
van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
Het ingenieurs- en adviesbureau onderzocht de
mogelijkheden om liften veilig te gebruiken voor
de evacuatie van minder-zelfredzame personen
bij brand.
Eggink introduceerde het ‘scenariodenken’: “De
scenario’s hangen onder meer af van het type
gebouw, maar ook van de aard van de bewoners van
een gebouw. Zij zijn ‘de moeilijkste factor’, omdat zij
moeten beslissen over hun vluchtgedrag, de route en
de middelen die zij hiervoor gebruiken. Daarom adviseer
ik gebouweigenaren en VvE’s: richt uw aandacht
op waar het potentieel in een gebouw zit en maak een
plan voor wat nodig is, zodat bewoners de lift bij brand
kunnen gebruiken. Daar kunt u morgen al mee aan de
slag.”
In het onderzoeksrapport (te vinden op www.liftgebruikbijbrand.nl)
staat daarvoor een hulpmiddel:
de beslisboom.
Goed informeren
John van Vliet, directeur van Liftinstituut, vond: “Laat
niet mensen, maar de lift zélf bepalen of gebruik bij
brand mogelijk is. Het moet dan wel een lift zijn die
daarvoor toegerust is. Zo’n lift schakelt zichzelf uit als
veilig gebruik niet meer mogelijk is en meldt dat via
een oplichtende aanduiding bij de toegang. Daarbij
is het wel nodig dat alle bewoners goed zijn geïnformeerd
over evacuatiemogelijkheden en over de beste
handelwijze.”
Nico Bosman van adviesbureau Eurlicon vertelde dat
de meerkosten voor brandweer-, evacuatie- en zelfdenkende
liften bij nieuwbouw tussen de € 7.000 en
€ 20.000 bedragen. De bouwkundige kosten voor aanvullende
brandcompartimentering komen daar nog bij.
Na de presentaties in het eerste congresblok was er
volop gelegenheid voor discussie en het stellen van
vragen. De deelnemers aan de discussie gaven aan
dat ze vooral veel waarde hechten aan duidelijke weten
regelgeving maar ook aan goede communicatie
met de bewoners. Die moeten zich bewust zijn van
de risico’s en van belangrijke aspecten van een veilige
evacuatie. Met relatief kleine aanpassingen aan liften
zou al veel mogelijk zijn, zo stelde één van hen.
Fred Schuurs, voorzitter van VvE Belang, adviseerde
om de kenmerken van een gebouw goed in kaart te
brengen en daarbij hulp te vragen. “Het Adviescentrum
Brandveilig Wonen kan bijvoorbeeld een veiligheidsverbeterplan
opstellen. Daar komen soms heel verrassende
zaken uit’’, zei Schuurs. Hij pleitte ook voor
een ‘keurmerk brandveiligheid’ voor woningen en voor
een betere voorlichting over veilig gebruik van liften bij
brand.
De keuze
Aan het einde van het congres werd het publiek
gevraagd een keuze te maken. Zij konden kiezen
uit vier opties ten aanzien van het gebruik van liften
voor evacuatie van minder zelfredzame personen uit
woongebouwen bij brand. De uitkomst:
• 14,5%: ons beleid blijft: bij brand geen lift.
• 18,4%: ik laat het over aan de brandweer.
• 6,6%: ik wacht tot de overheid ons verplicht (in het
Bouwbesluit?) om liften in te zetten bij evacuatie.
• 60,5%: ik investeer in een lift die veilig is voor de
evacuatie van zelfredzame personen uit woongebouwen
bij brand.
Duidelijk is dat de meeste aanwezigen kiezen voor
maatregelen. Ze wachten liever niet op wet- en regelgeving
door de overheid. Het scenariodenken van
Susan Eggink kon op veel instemming rekenen. De
basis daarvoor wordt gevormd door risicoanalyses,
waarbij wordt gekeken of en hoe de lift een plaats kan
krijgen in de evacuatie bij brand. Dat mag, vond men,
dan best een lift zijn die niet 100% veilig is, maar waarbij
het risico van gebruik bij brand veel lager is dan de
risico’s bij het gebruik van de trap.
Reacties bezoekers
‘De meeste bezoekers waren positief over het congres.
“Ik wist niet dat er helemaal geen verbod is op
gebruik van een lift’’, vertelde een van hen. De bezoekers
waardeerden dat er niet alleen gesproken werd
over lifttechniek, maar ook over gedrag, omgeving en
bewonerssamenstelling.
De kosten van liftaanpassing blijken vaak een
probleem. Een VvE-bestuurder: “VvE’s hebben
maar een beperkt budget en daarom is geld vaak een
beslissende factor. Maar ik heb nu veel argumenten
gekregen om de andere woningeigenaren tóch te
overtuigen van de noodzaak om te investeren in het
veiliger gebruik maken van onze liften bij brand.’’

Verduurzamen?
Kies voor de realistische
oplossingen van Nefit
En de mogelijkheden nemen toe...
Wat zijn de mogelijkheden, wat gaat het kosten
Ook VVE’s staan voor de uitdaging om woningen te verduurzamen. Welke stap u ook wilt maken, Nefit biedt de zekerheid van een
Maar met name in gestapelde bouw zijn de mogelijkheden beperkt. betrouwbare oplossing. Inclusief een realistisch advies. Neem
Is 100% ‘van gas los’ realiseerbaar? Welke mogelijkheden biedt de hiervoor contact op met de dichtstbijzijnde Nefit-partner.
combinatie van CV-ketel en warmtepomp? Of toch kiezen voor de
nieuwste HR –technologie?
Nu ook looptijd 30 jaar!
U kunt nu ook een VvE Energiebespaarlening afsluiten met een looptijd
van 30 jaar. Deze VvE Energiebespaarlening is beschikbaar wanneer u
vergaande verduurzamingsmaatregelen neemt.
Wilt u meer weten? Kijk op onze website of neem contact op met
Fiona Hamberg via F.Hamberg@SVn.nl of 06 -1041 1750.
Nefit. Zo easy kan het zijn.
nefit.nl

50
51
VvE ENERGIEBESPAREN
VvE Magazine # 1 | februari 2019
LOOPTIJD VAN DE VVE
ENERGIEBESPAARLENING
NAAR 30 JAAR
“WE KUNNEN DE DOELEN
ALLEEN HALEN ALS WE
SAMENWERKEN”
Minister Ollongren
op bezoek bij
een VvE in Almere
MINISTER KAJSA OLLONGREN:
“WE KUNNEN HET BETER MAKEN
ÉN MAKKELIJKER!”
Energiebespaarlening voor aardgasvrije
nieuwbouw
Op 21 januari werd ook het investeringsreglement voor het
aardgasvrij maken van nog niet opgeleverde woningen
ondertekend. Het gaat om nieuwbouwwoningen die met
een gasaansluiting waren ontworpen en gekocht, maar die
de koper alsnog aardgasvrij wil laten opleveren. Particulieren
die voor 1 september 2018 een nog te bouwen nieuwbouwwoning
hebben gekocht, kunnen de kosten van de
maatregelen financieren met een Energiebespaarlening.
Deze faciliteit is mogelijk gemaakt met een bijdrage van
het ministerie van Binnenlandse Zaken en Rabobank.
VvE’s met minimaal 10 appartementsrechten kunnen voortaan een VvE Energiebespaarlening aangaan
met een looptijd van 30 jaar. Dat maakte het Nationaal Energiebespaarfonds bekend tijdens de viering
van zijn eerste lustrum. Minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
ondertekende het investeringsreglement op 21 januari jl. in het KAF Theater in Almere. Deze lening is
beschikbaar voor VvE’s die vérgaande verduurzamingsmaatregelen willen nemen. Verduurzaming wordt
nu beter betaalbaar, want door de verlengde looptijd worden de maandlasten lager voor de VvE en de
leden. De rente staat voor 30 jaar vast. VvE’s kunnen ook nog steeds kiezen voor een lening met een
looptijd van 10 of 15 jaar.
“Verduurzaming staat hoog op de agenda. Nu de klimaattafels
hun eerste aanbevelingen hebben gedaan
en het Klimaatakkoord steeds meer vorm krijgt, kan niemand
er meer omheen”, zei Ernst-Jan Boers, bestuursvoorzitter
van het Nationaal Energiebespaarfonds. “Dat
was vijf jaar geleden nog heel anders. Verduurzaming
was voor de meeste mensen onbekend terrein. Anno
2019 zijn veel mensen met verduurzaming bezig. Het
gaat dan ook goed met het Nationaal Energiebespaarfonds.
We hebben in 2018 een recordaantal aanvragen
ontvangen; evenveel als in 2016 en 2017 bij elkaar.
En we gaan door. De eerste 300 miljoen euro aan
beschikbaar vermogen is bijna helemaal omgezet naar
laagrentende leningen. Eind 2018 heeft het Rijk nog
eens 40 miljoen beschikbaar gesteld voor voortzetting
van het fonds. Met behulp van onze co-financiers
Rabobank, Council of Europe Development Bank en
ASN Bank en de revolverende werking groeit het Energiebespaarfonds
naar 600 miljoen euro. Dat maakte
het mogelijk om onze doelgroep uit te breiden. En dat
hebben we gedaan; niet alleen voor particulieren maar
ook voor VvE’s. Onze ambitie gaat trouwens veel verder:
we willen graag naar een miljard aan beschikbaar
vermogen. Dan kunnen we nog meer woningeigenaren
helpen bij de verduurzaming.”
Samenwerking
Leen van Dijke, voorzitter strategisch comité van het
Nationaal Energiebespaarfonds, memoreerde dat
Nederland voor een opgave zonder precedent staat.
“Het Nationaal Energiebespaarfonds is één van de eerste
partijen die het Klimaatakkoord handen en voeten
geven. De opgave is enorm: Voor 2050 moeten we
ruim 7 miljoen woningen isoleren en van duurzame
warmte voorzien. Die verbouwing slaagt alleen als we
er allemaal de schouders onder zetten”, zei hij. “Met
de uitbreiding van de VvE Energiebespaarlening is voor
het eerst een afspraak van de sectortafel Gebouwde
omgeving uitgewerkt. De VvE heeft nu een betaalbare
oplossing voor het energieneutraal maken van haar
complex. Ze kan terecht bij één loket en een team van
ervaren accountmanagers.
De kennis en ervaring die wij hiermee opdoen, kunnen
- en willen - we natuurlijk ook inzetten voor andere
projecten. We willen een standaardaanpak ontwikkelen,
want we hebben een uitermate geschikt instrumentarium
om de energietransitie nog verder aan te jagen.
Ik wil de minister dan ook graag oproepen om gebruik
te maken van het Nationaal Energiebespaarfonds.”
Van Dijke is zich bewust van het feit dat er nog
een andere uitdaging op ‘zijn’ fonds wacht: een
Energiebespaarlening voor VvE’s die minder dan
10 appartementsrechten omvatten. “We gaan heel
goed nadenken hoe we dat mogelijk kunnen maken”,
zei de toezichthouder.
‘Verder uitbouwen’
“Het is voor mij volstrekt logisch dat we het Nationaal
Energiebespaarfonds verder gaan uitbouwen, en ik
ben blij met de ambitie die - ook vanmiddag - weer zo
duidelijk wordt getoond”, zei minister Ollongren na het
tekenen van het vernieuwde investeringsreglement.
“Met de verandering van de voorwaarden wordt het
voor VvE’s veel aantrekkelijker om te investeren in verduurzaming.
De woningeigenaar krijgt daar een lagere
energierekening en meer comfort voor terug.
Er zijn veel dilemma’s en ik ben ervan overtuigd dat ze
allemaal kunnen worden overwonnen. We zijn vóór
deze bijeenkomst op bezoek geweest bij een grote
VvE en daar bleek opnieuw dat alles draait om communicatie.
De bewoners willen in alle opzichten goed
worden geïnformeerd.
Ervaring en schaalvergroting zijn heel belangrijk:
bereikte oplossingen zorgen ervoor dat elders ook
resultaten worden geboekt.
Minister Ollongren en Ernst-Jan Boers
ondertekenen het investeringsreglement
We hebben elkaar nodig bij deze grote opgave. Hier
ligt trouwens ook een mooie kans voor de banken, en
dan heb ik het niet alleen over de banken die al deelnemen
aan het Nationaal Energiebespaarfonds. Met
een variant op de slogan van de Belastingdienst: wij
kunnen het beter maken én makkelijker!”
VvE Energiebespaarlening
Wilt u meer weten over de VvE Energiebespaarlening?
Kijk op www.energiebespaarlening.nl/vve.
Daar vindt u ook het actuele rentetarief.
Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse
gemeenten (SVn) is fondsmanager van het
Nationaal Energiebespaarfonds.

52
VvE ENERGIEBESPAREN
53
VvE Magazine # 1 | februari 2019
VVE PARK
SPARRENDAAL 58-75
GAAT VERDER MET
VERDUURZAMING
COMPLEX
“DANKZIJ DE
SEEH-SUBSIDIE
WAS DE
GEVELISOLATIE
IN FEITE GRATIS”
Bernadette van den Hoek-van
Maarschalkerwaart en Kees Verster
Op succesvol zonnestroomproject volgde gevelisolatie en glasvervanging
VvE Park Sparrendaal 58-75 in Driebergen houdt de verduurzamingsvaart erin. Vier jaar geleden werden op het 18
appartementen tellende complex 72 zonnepanelen gelegd. Die presteren zoals voorspeld: de installatie wordt in
zes jaar terugverdiend. Zoals verwacht leveren ze veel meer op dan de VvE nodig heeft voor de elektriciteit voor
de collectieve ruimtes. De te veel opgewekte stroom wordt terug geleverd aan het net. Dit succes stimuleerde
secretaris Bernadette van den Hoek-van Maarschalkerwaart om verder te gaan met verduurzaming van het
gebouw. Onlangs is extra gevelisolatie toegepast en is het 30 jaar oude Thermopaneglas vervangen door HR++glas.
De VvE financierde deze maatregelen uit het reservefonds. Daarnaast werd de Subsidie Energiebesparing
Eigen Huis (SEEH) ingezet.
Bernadette: “Je hoort hier en daar wel negatieve verhalen
over zonnestroom. Er kan inderdaad van alles misgaan.
Daarom heb je als VvE een handleiding nodig waarin alle
aandachtspunten staan. Die handleiding heb ik geschreven
en ik heb hem aan de besturen van de overige vijf VvE’s in
Park Sparrendaal ter beschikking gesteld. Één heeft inmiddels
dezelfde zonnestroominstallatie als wij. Waarom zou je
het allemaal zelf uitzoeken als een identieke VvE dat al heeft
gedaan?
Naar aanleiding van het artikel in VvE Magazine (augustus
2015; red.) heb ik bestuurders van 14 VvE’s op bezoek
gehad die allemaal wilden worden geïnformeerd over ons
project ‘Zonnetje in huis’. Mijn belangrijkste boodschap:
vraag certificaten van te gebruiken materialen, vergewis je
van alle (technische) implicaties, geef inzicht in kosten en
baten en zorg ervoor dat je weet met wie je in zee gaat.
Wordt er bijvoorbeeld gewerkt volgens de regels van de
Arbowet? Al die informatie biedt zekerheid, ook richting de
VvE-leden.”
Goede voorbereiding
Comfortverbetering was voor de bewoners van Park Sparrendaal
de belangrijkste reden om het complex te isoleren,
ontdekte Bernadette al snel. “We hebben eerst de wensen
in kaart gebracht en daarna de ledenvergadering om toestemming
gevraagd voor dit project.
We kregen offertes binnen die varieerden van 12.00 tot
80.000 euro. Via Stichting Energieadvies hoorden we van
de HR+++ EPS isolatieparels. Die hebben een positief attest
van SKG-IKOB: ze bieden de hoogste isolatiewaarde, zijn
afbreekbaar en ze zijn ook nog eens de voordeligste keus.
Maatwerk Isolatie heeft het werk uitgevoerd voor iets minder
dan € 11.000 voor het gehele gebouw.”
Ook voor de glasvervanging kreeg de VvE heel uiteenlopende
offertes, vertelt de energieke secretaris: “We zijn in
zee gegaan met Van Ede Glas, omdat dat bedrijf als enige
pas offerte wilde uitbrengen na alle ramen heel precies te
hebben gemeten. Dat gaf ons - en de leden - het nodige
vertrouwen. In totaal hebben we € 41.625 betaald voor
isolatie en glas. De SEEH-subsidie bedroeg € 14.300,-. Per
saldo hebben we de gevelisolatie dus gratis.”
De leden van de VvE worden bij alle activiteiten uitvoerig
door het bestuur geïnformeerd. “We sturen veel nieuwsbrieven”,
zegt Bernadette. “Daarin leggen we alles uit en geven
we alle specificaties van de diverse maatregelen en installaties.
Daarnaast vertellen we ook wat de gevolgen zijn van
voorgestelde maatregelen. In het geval van de isolatie ging
het dus vooral om verhoging van het comfort en verlaging
van de energierekening. Op die manier is iedereen altijd op
de hoogte. Besluitvorming is nooit een probleem: de voorstellen
worden eigenlijk altijd unaniem aangenomen.”
Op weg naar aardgasloos
Kees Verster is bestuursvoorzitter van VvE Park Sparrendaal
104-121, lokaal ook wel ‘Gebouw 5’ genoemd. Deze VvE
heeft in navolging van de ‘collega-VvE’ zonnepanelen laten
plaatsen op het dak. Eveneens tot volle tevredenheid.
Verster houdt zich samen met andere vertegenwoordigers
van de VvE’s in het bijzonder bezig met het traject om de
zes VvE’s in Park Sparrendaal naar een aardgasloze energievoorziening
te krijgen.
“Het bewustzijn dat we het samen moeten doen, groeit.
We zien dat de wil er is om samen te werken”, zegt Verster.
“Dat is natuurlijk in alle opzichten voordelig, maar je ziet
ook hier dat het tempo wordt bepaald door de traagste VvE.
Bovendien staat in Park Sparrendaal ook een groot huurcomplex
en is er een aantal grondgebonden woningen. Het
zou mooi zijn als we al deze woningen binnen één project
kunnen verduurzamen. Daar hebben we wel de hulp van de
gemeente bij nodig.
Niet alleen omdat we wel wat ondersteuning kunnen
gebruiken, maar vooral ook omdat de maatregelen te
zijner tijd waarschijnlijk ook effecten op de infrastructuur
hebben. Samenwerking is dus ook hier het motto. We
hebben ook contact met Heuvelrug Energie. Wellicht
kunnen we - in samenwerking met de gemeente en met
Heuvelrug Energie - een pilot starten. In alle gevallen geldt
dat we ons niet laten opjagen. We nemen rustig de tijd,
zodat we ook bewoners die wat meer informatie nodig
hebben, meekrijgen.”
Isoleren!
Verster en zijn medebestuurders hameren steeds op
dezelfde voordelen: meer wooncomfort, lagere woonlasten
en waardebehoud van de woningen. Hij realiseert
zich dat op korte termijn op het gebied van de alternatieve
energievoorziening geen grote stappen kunnen worden
genomen.
“Dat je goed moet isoleren, is evident. Dat levert niet
alleen kostenbesparing en comfortverbetering op, maar
zorgt er ook voor dat we klaar zijn voor eventuele vervolgstappen.
We hebben met z’n allen nog geen idee waar de
technische ontwikkelingen heengaan. Daarom nemen we
nog geen vérstrekkende beslissingen.
Ik schat in dat we over vijf jaar een idee hebben waar we
heen willen en hoe we e.e.a. gaan financieren. In de tussentijd
moeten we ervoor zorgen dat de neuzen van alle
bewoners (in elk geval van de zes VvE’s) dezelfde richting
uit wijzen. Pas dan kunnen we een echt besluit gaan
nemen over de manier waarop we van het aardgas af
gaan. Mijn inschatting is dat op zijn vroegst pas over tien
jaar zal zijn. Dan is het ook nog lang geen 2050…”

54
VvE ENERGIEBESPAREN
55
VvE Magazine # 1 | februari 2019
ENERGIEBESPARING
EN COMFORTVERBETERING
VOOR VVE LAAN VAN
SPIERINGSHOEK 21-117
“WE BESPAREN 35 PROCENT
OP DE ENERGIEKOSTEN”
xxxxxxxxx
Het gebouw aan de Laan van Spieringshoek is opgeleverd
in 1976; het bestaat uit 36 appartementen en twee
bungalows. Destijds werd het complex gebouwd voor
notabelen en de gegoede middenstand. Het was het
paradepaardje van hoogbouw in Schiedam; de groene
omgeving was een extra pluspunt. Kolpa VVS beheer
voert het beheer uit, maar de bestuurders en de technische
dienst doen ook veel zelf. Walther van Houten
vertelt: “Frans en ik zijn in 2015/2016 in het bestuur
gekomen; in 2016 werd ik voorzitter. Het vorige bestuur
deed zijn best om het gebouw te onderhouden, maar
het hoofddoel was destijds om het gebouw een mooie
uitstraling te geven. Aan leidingen werd bijvoorbeeld
weinig aandacht besteed. Zo nu en dan werden reparaties
uitgevoerd en de liftmotor is ook al eens vervangen,
evenals de cv-installatie. De standleidingen zijn
van gietijzer en ze waren in de loop der jaren heel dun
geworden. Er moest dus nogal wat gebeuren.”
Servicepunt Woningverbetering
De VvE is lid van het VvE-Platform Schiedam en heeft
veel contact met het Servicepunt Woningverbetering
Schiedam-Vlaardingen. Van Houten: “Via het VvE-platform
hoorden we dat we de Stimuleringslening voor
woningverbetering konden aanvragen. Die heeft een
lage rente: twee procent. We hebben alles goed door
laten rekenen en we kwamen tot de conclusie dat het
verantwoord was om de lening af te sluiten. Dan kon
het gebouw er weer zo’n 20 jaar tegen.
Vlnr Anton Roelofs, Frans Jansen,
Henk van der Brink en Walther van Houten
De klachten en problemen in het complex van VvE Laan van Spieringshoek 21-117 in Schiedam namen in de loop der
jaren toe. Er waren klachten over kou en tocht; het onderhoud werd steeds duurder. Toen de kozijnen in de
centrale hal bleken te rotten, besloot het huidige bestuur actie te ondernemen. Een uitgebreide inspectie van het
gebouw was het gevolg. De resultaten daarvan werden meegedeeld in de Algemene Ledenvergadering van 2016.
Echter: het reservefonds was nagenoeg leeg. Bovendien had niet iedereen veel vertrouwen in de voorstellen.
Desondanks gingen Walther van Houten (voorzitter), Frans Jansen (vicevoorzitter en technische commissie), Ton
Roelofs en Henk van der Brink (beiden technische commissie) voortvarend aan de slag. We spreken drie van de vier
initiatiefnemers in november 2018.
Het Servicepunt staat altijd klaar om adviezen te geven
en mee te denken. Ook met de aanvraag van de
SEEH-subsidie hebben ze ons bijgestaan, want dat is
geen eenvoudige klus.
Via het VvE-platform hebben we een tweemaandelijks
overleg met de verantwoordelijke wethouder. We
werden attent gemaakt op de subsidie voor nieuwe
liftdeuren. Die deuren gaan we dus ook vervangen. De
gemeente is heel actief in het kader van het project
‘Lang zult u wonen’. Daar doen we vanzelfsprekend
ons voordeel mee.”
Overigens: ook andere VvE’s in den lande profiteren van
de kennis en ervaring van het VvE-platform. De leden
geven op tal van plaatsen informatie over de mogelijkheden
van verduurzaming en woningverbetering.
Stemmen in de ALV
Het bestuur stelde de agenda op voor de ledenvergadering
van 2017 en bracht alle voorstellen voor
verbetering van het complex tegelijk in stemming.
Van Houten: “Vóór de ledenvergadering hadden we
een informatieavond gehouden. We hadden bedrijven
uitgenodigd om de plannen en de maatregelen toe te
lichten. Dat zorgde voor veel enthousiasme onder de
eigenaren. Het pakket voorstellen werd dan ook probleemloos
aangenomen tijdens de ALV.
Echter: na de ledenvergadering kwam er toch protest.
Met name het feit dat over de voorstellen ‘pakketgewijs’
was gestemd, was voor enkele eigenaren het motief
om achteraf niet in te stemmen met dat pakket. Vooral
het voorstel om de verwarming individueel te gaan
bemeteren, leidde tot protesten.
We hebben een nieuwe ledenvergadering uitgeschreven
waarin we het aantal voorstellen hebben teruggebracht
tot zes. Daarover is per voorstel gestemd (de
bemetering is er voorlopig uitgehaald). Opnieuw kregen
we akkoord. De overige 17 voorstellen behandelden we
in de ALV van 2018.”
Zonnepanelen en zonnecollectoren
Bijna overal is ledverlichting aangebracht. Het dak van
de bungalows werd omgevormd tot groen dak en op
het dak van ons appartementencomplex werden in juni
jl. 94 zonnepanelen geplaatst. Net toen de ‘zomer van
de eeuw’ was begonnen. De panelen presteren dan ook
uitstekend, maar het bestuur wacht met juichen tot de
winter voorbij is. Voor de warmwatervoorziening (die is
gescheiden van de cv-installatie) zijn tien zonnecollectoren
geplaatst. Die nemen ca. 85 procent van de warmwatervoorziening
voor hun rekening. Voor de overige
15 procent wordt bijgestookt met gas. Zowel bij de
cv-installatie als bij de warmwatervoorziening is gekozen
voor een energiezuinige en efficiënte cascadeopstelling.
Van Houten: “We besparen nu zo’n 35 procent op de
energiekosten. Volgens onze berekeningen kunnen
we door alle besparingen op energie en onderhoud de
leningen die we hebben afgesloten aflossen. Bovendien
is het comfort van alle bewoners er enorm op vooruit
gegaan. Een aantal bewoners is hoogbejaard. Sommigen
stopten alle ventilatieroosters dicht, zetten de cv
op de hoogste stand en hadden het nog steeds koud.”
Dat is allemaal veranderd. Dankzij de maatregelen kon
de aansluitwaarde van de elektriciteit van 3x80 Ampère
naar 3x50A. Straks gaat de VvE naar 3x35A. Dat scheelt
flink in de kosten.”
‘Verstandige keuze’
“Misschien worden we ooit aangesloten op de stadsverwarming
van Rotterdam. Voorlopig gaat dat nog
niet gebeuren, dus tegen de tijd dat er concrete plannen
zijn, zijn onze installaties ook alweer aan vervanging
toe. Het ziet er dus naar uit dat we een verstandige
keuze hebben gemaakt.
De spouwmuren zijn geïsoleerd en de ramen op de 12
centrale verdiepingen zijn vervangen door kunststof
kantel-kiepramenkozijnen met HR++-glas. Dat maakt
de appartementen een stuk comfortabeler. Voor die
maatregelen hebben we, zoals gezegd, de SEEH-subsidie
aangevraagd. Daardoor hopen we een flink deel van
de kosten terug te krijgen..”
Even werd nog gedacht aan de plaatsing van een eigen
kleine windturbine. Dat bleek financieel niet interessant,
o.a. door de hoge onderhoudskosten van de installatie.
‘Samen’
In het najaar van 2018 zijn de standleidingen
gerenoveerd. Daarbij werd gebruik gemaakt van de
spray-techniek. Omdat het bestuur veel waarde hecht
aan transparantie, mochten de bewoners meekijken
tijdens de werkzaamheden.
Van Houten: “We horen van een aantal bewoners dat
ze waardering hebben voor het werk dat wij doen.
Aan de andere kant hebben we ook te maken met
enkele bewoners die graag laten horen hoezeer ze het
oneens zijn met onze activiteiten (hoewel ze in de ALV
dus wel vóór stemmen). We hebben veel contact met
de juristen van VvE Belang, want voor je het weet, word
je weer in een rechtszaak betrokken.”
Desondanks doen de bestuurders en technische
commissie van de VvE hun vrijwilligerswerk met veel
plezier. “We doen veel samen met de andere eigenaren”,
zeggen ze. “Zo maken we op gezette tijden samen
de parkeerplaats schoon en schilderen we de bergingsgangen
samen. Natuurlijk met lekkere broodjes, hapjes
en drankjes erbij! Het wij-gevoel dat op die manier
ontstaat, vinden we heel belangrijk.”
Zonnepanelen op de zuidkant van het complex

UW ENERGIELEVERANCIER
VvE ENERGIEBESPAREN
57
VvE Magazine # 1 | februari 2019
Ook voor het verbruiksafhankelijk
meten en factureren van energie
en water.
Wij weten wat uw VvE nodig heeft:
• een betrouwbare energieleverancier;
• die voordelig elektriciteit en gas inkoopt op de energiebeurs ICE ENDEX;
• die een goede service biedt;
• en geen gebruik maakt van een callcenter.
NIEUW!
Verbruiksafhankelijke meting en facturatie van energie en water.
Onze voordelige gas-, warmte-, elektriciteit- en watermeters geven een
betrouwbare en duidelijke registratie van het individuele en algehele
energie- en waterverbruik. Vervolgens verwerken wij per bewoner deze
verbruiksafhankelijke registratie tot een overzichtelijke factuur.
Met onze meetapparatuur voldoet u aan de wetgeving voor
warmtemeting.
Schakel VvE EnergieSelect in en profiteer van de voordelen:
• lagere kosten voor het energiepakket dat bij u past;
• naar keuze energiemeters in eigendom, via huurkoop dan wel via lease;
• heldere en overzichtelijke facturen;
• betrouwbare dienstverlening op maat;
• transparante en duidelijke werkwijze om misverstanden te voorkomen.
VvE EnergieSelect is een samenwerkingsverband tussen
VvE Belang en Hezelaer Energy. Samen staan we voor:
Lagere kosten, minder zorgen, meer woongenot!
Vraag direct vrijblijvend een offerte aan via www.vve-energieselect.nl
Meer weten? Bel 076 303 07 21 of mail info@vve-energieselect.nl
Op de website ziet u een aantal raderen die allemaal in
elkaar grijpen. Immers: op het gebied van duurzaamheid
heeft alles met alles te maken. Als u kiest voor duurzame
warmte, wilt u ook weten hoe u uw gebouw zo goed mogelijk
kunt isoleren, zodat u zo weinig mogelijk warmte nodig
hebt. En elektriciteit moet natuurlijk ‘groen’ zijn dus duurzaam
opgewekt; bijvoorbeeld via zonnestroom. Een goede
adviseur is in alle gevallen een absolute noodzaak. Ook die
vindt u via de VvE Toolbox.
VvE Belang volgt alle ontwikkelingen nauwlettend, zodat
u altijd over actuele informatie beschikt. Bij het onderdeel
Advies en Tools vindt u bijvoorbeeld alle subsidieregelingen.
Daar ziet u dat de Subsidie Energiebesparing Eigen Huis
(SEEH) ook in 2019 openstaat voor de VvE. We lichten een
aantal onderwerpen uit de website www.vvetoolbox.nl.
Maar natuurlijk nodigen we u graag uit om de site zelf te
bezoeken!
Isolatie en ventilatie
Energiebesparing begint eigenlijk altijd met isolatie. De
technische termen buitelen over elkaar heen. Dat maakt het
voor de VvE-bestuurder lastig om goed te communiceren
met een installateur of leverancier. Rd-waarde, Rc-waarde
en U-waarde; wat is het verschil?
Bij het onderdeel ‘Isolatie’ wordt het allemaal duidelijk uitgelegd.
En omdat isolatie en ventilatie altijd samengaan, krijgt
u hier ook tips over goede ventilatie.
Zonnepanelen
Waar moet u op letten als u kiest voor een zonnestroominstallatie
en welke subsidies zijn er? En hoe weet u zeker dat
VRAGEN OVER
ENERGIEBESPARING?
Kijk op de VvE
Toolbox voor
duurzaam
beheer
We gaan de gebouwde omgeving en dus ook onze appartementencomplexen, verduurzamen. We moeten zo snel
mogelijk - maar in elk geval in 2050 - aardgasvrij zijn. Wat betekenen die afspraken voor de gebouwde omgeving en dus
voor de VvE? Hoe weet u zeker dat u uw gebouw goed voorbereidt op een (aard)gasloze toekomst? Welke maatregelen
kunt u het beste op korte termijn gaan nemen en welke kunnen nog even wachten? En vooral: waar vindt u een goede
adviseur? Die vragen worden beantwoord door de VvE Toolbox voor duurzaam beheer van VvE Belang en VGM NL.
u te maken hebt met een betrouwbare leverancier met een
goed plan van aanpak? Het antwoord: op www.vvetoolbox.nl.
(Proces)begeleiding
In de ALV hebt U een gekwalificeerde meerderheid nodig
om duurzaamheidsmaatregelen te kunnen nemen. Hoe
krijgt u de andere leden van uw VvE mee in uw proces om te
verduurzamen? Welke stappen zet u en in welke volgorde?
Op www.vvetoolbox.nl ziet u dat u niet alleen naar de technische
kant van het voorstel moet kijken, maar vooral ook
naar de ‘zachte’ kant: relaties, draagvlak en communicatie.
Tip: zorg voor een deskundige, onafhankelijke adviseur!
Financiering van energiebesparing
De adviseur kan u ook begeleiden bij de aanvraag van de
VvE Energiebespaarlening of de Subsidie Energiebesparing
Eigen Huis. Natuurlijk bekijkt hij/zij eerst in hoeverre u in
aanmerking komt voor deze regelingen. In een gemengd
complex zien de mogelijkheden er wellicht heel anders uit
dan in een complex met alleen eigenaars. Een goede adviseur
kan u veel tijd en moeite besparen.
Op www.vvetoolbox.nl vindt u een lijst met gecertificeerde
energieadviseurs. U kunt ook bellen met VvE Belang:
ing. Jacco van de Sandt, bouwkundige bij VvE Belang,
is gecertificeerd energieadviseur.
De VvE Toolbox voor duurzaam beheer is ontwikkeld
door VvE Belang en VGM NL, de belangenorganisatie
voor professionele VvE-beheerders.
Meer weten of contact opnemen?
Kijk op www.vvetoolbox.nl

58
VvE ENERGIEBESPAREN
59
VvE Magazine # 1 | februari 2019
SLIMME COMBINATIE
VAN ONDERHOUD,
ENERGIEBESPARING
EN FINANCIERING
'
HET ENERGIE-
LABEL VAN ONZE
APPARTEMENTEN GAAT
WAARSCHIJNLIJK VAN
G NAAR A+
'
Vlnr Dennis Lens van Rijn, Jurgen
Timmermans en Koos de Looff
VvE De Lairesselaan 61-151 (oneven) in Rotterdam kiest voor effectieve totaalaanpak
Het begon allemaal met de constatering dat een aantal balkons aan de De Lairesselaan in Rotterdam-
Kralingen er niet al te best aan toe was. De wapening in de vloeren was hier en daar onvoldoende.
Op enkele balkons werden de minimum eisen, gesteld aan het draaggewicht per vierkante meter, niet
meer gehaald. Dat was niet het enige probleem: er waren steeds meer klachten van eigenaars over de
hoge afrekeningen van de stadsverwarming en het warme water. De gebrekkige isolatie van het complex
én de verouderde één-pijp-installatie waren daar debet aan. Het VvE-bestuur, bestaande uit voorzitter
Dennis Lens van Rijn en penningmeester Koos de Looff, koos voor een intensieve, effectieve aanpak
waarbij groot onderhoud en verduurzaming werden gecombineerd. De totale investering van € 680.000
wordt in 15 jaar terugbetaald.
Het complex aan de De Lairesselaan omvat 30
appartementen van gemiddeld 82 m 2 en vijftien
garageboxen. Het complex maakt deel uit van een
ontwikkeling van totaal vier blokken en werd in 1961
opgeleverd. Aanvankelijk ging het om huurwoningen
in het duurdere segment, maar inmiddels zijn alle
appartementen verkocht. Enkele eigenaars verhuren
hun appartement of garagebox. Omdat het complex
bijzonder aantrekkelijk is voor verhuur aan studenten
(het staat vlakbij de Erasmus Universiteit) heeft het
bestuur het huishoudelijk reglement recent aangepast.
Er mogen niet meer dan drie volwassen personen in
een appartement wonen en alle huurders moeten
de gebruikersverklaring ondertekenen. Daarop wordt
nauwlettend toegezien.
In eigen beheer
Sinds gedwongen afscheid werd genomen van de
beheerder, vanwege een faillissement, worden alle
bestuurs- en beheerstaken door de beide bestuurders
uitgevoerd. Jurjen Timmermans, de partner van
Dennis Lens van Rijn, nam de functie van ‘dagelijks
beheerder’ op zich. Inmiddels heeft het driemanschap
de nodige resultaten geboekt, vertelt Lens van Rijn.
“In 2003 waren de puien al vervangen door kunststof
puien waarin HR++-glas is geplaatst. De kopgevels
zijn dit jaar voorzien van een dikke laag isolatie; de leidingen
zijn geïsoleerd en er zijn elektrisch bestuurbare
kleppen in de cv-installatie geplaatst. Ook is vloerisolatie
aangebracht en het dak kreeg een isolatielaag en
nieuwe dakbedekking. Dat heeft ervoor gezorgd dat
de kou- en warmteproblemen én de hoge afrekeningen
van de stookkosten verleden tijd zijn. We hebben
ook een eerlijkere verdeelsleutel toegepast, want dat
was in het verleden niet gebeurd.”
Timmermans: “Toen alle bergingen moesten worden
leeggemaakt voor het aanbrengen van vloerisolatie,
was het erg handig dat ik ter plaatse kon zijn om die
werkzaamheden te begeleiden. Het grasveld stond vol
met zeecontainers waarin de spullen van de eigenaars
waren opgeborgen. Daar heb je wel wat toezicht bij
nodig. Voor de bewoners is het ook prettig dat ze een
aanspreekpunt hebben.”
Lening en subsidie
Penningmeester Koos de Looff: “We hadden zelf te weinig
bouwkundige kennis in huis. De reserve was ook bij lange
na niet toereikend om alle onderhouds- en energiebesparende
maatregelen in één keer te kunnen betalen. Via
via kwamen we in contact met bouwbedrijf Heijmans. Dat
bedrijf heeft voor ons een plan opgesteld waarmee we alle
isolatiewerkzaamheden direct konden laten uitvoeren. Er
is in beeld gebracht wat de uiteindelijke situatie zou zijn en
welke reserve daarbij hoort.
We gaan ervan uit dat de VvE-bijdrage op het huidige
niveau blijft. Met de besparing op de onderhouds- en energiekosten
betalen we de 15-jarige VvE Energiebespaarlening
af. We konden ook gebruik maken van de SEEH-subsidie
omdat we twee isolatiemaatregelen hebben getroffen.”
De SVn, fondsmanager van de VvE Energiebespaarlening,
was behulpzaam bij het aanvragen van de lening, vertelt De
Looff. “Dat hebben we zelf gedaan, maar het was niet eenvoudig.
Ook de aanvraag van de E-herkenning niveau 2+
(voor de subsidieaanvraag) bezorgde ons wel enige hoofdbrekens.
SVn ondersteunde ons bij alle juridische implicaties.
We hebben twee extra ledenvergaderingen moeten
houden, want alles moet tot in het kleinste detail worden
vastgelegd.
Dankzij het contract dat we met Heijmans hebben afgesloten
zijn we voor de komende vijftien jaar verzekerd van de
uitvoering van het groot onderhoud. Dat is bijzonder gunstig.
De meeste garanties in de bouw gelden voor vijf of tien
jaar, maar het bouwbedrijf heeft zich voor 15 jaar aan ons
verbonden. Al het onderhoud valt onder het contract.”
Van G naar A+
Lens van Rijn: “Inmiddels is het grootste deel van de
geplande werkzaamheden afgerond. In het voorjaar zullen
de balkons onder toeziend oog van Heijmans worden gerepareerd
met de VVUV-methode van Vogel. Met carbonstaven
worden de betonnen balkonvloeren weer aan de
achterliggende constructievloer verankerd. Daarna worden
- waar nodig - nieuwe dekvloeren aangebracht en krijgen
de balkons een schilderbeurt. In het voorjaar worden ook
zonnepanelen op het dak gelegd. Het energielabel van de
appartementen is nu G en gaat naar alle waarschijnlijkheid
dankzij alle maatregelen naar A+.
Door deze aanpak besparen we op de energie– en onderhoudskosten.
Bovendien kan het gebouw er weer minimaal
20 jaar tegen en zijn de woningen veel comfortabeler
geworden.”
Ook de deuren van de garages zijn vervangen door betere
exemplaren. Niet alle eigenaars vonden dat nodig, maar een
gekwalificeerde meerderheid stemde vóór.
De toekomst
Of de VvE in de toekomst gebruik zal blijven maken van
stadsverwarming, is nog niet bekend. Het bestuur denkt na
over alternatieven zoals heatpipes met boileropslag, maar
voorlopig wordt de huidige situatie gehandhaafd. Dat kan
ook want de eigenaars zijn tevreden over het systeem zoals
dat nu - na de klepinstallatie en de isolatiemaatregelen -
functioneert. Bovendien moet bij een alternatieve warmtevoorziening
ook een oplossing worden bedacht voor het
warme tapwater. Het gebouw is dankzij de goede isolatie
wel al voor een groot deel voorbereid op een systeem van
lagetemperatuurverwarming.
Met de zonnepanelen wordt voorzien in de totale elektriciteitsbehoefte
van de collectieve voorzieningen. Het feit dat
één gebouwdeel niet over liften beschikt, maakte dit een
stuk eenvoudiger. De verlichting is al voor een deel vervangen
door ledverlichting, gefaseerd volgen de resterende
armaturen. Het VvE-bestuur wacht de ontwikkelingen dan
ook rustig af - in comfortabele, energiezuinige appartementen!

60
VvE BIJZONDERE ORGANISATIES
61
VvE Magazine # 1 | februari 2019
“Minister-president Mark Rutte
vergelijkt de energietransitie met de
wederopbouw na de Tweede Werelddoorlog.
Als het kabinet het eens is met die visie, moet
het niet alle problemen en vraagstukken die met de
energietransitie gepaard gaan ‘over de schutting gooien’
richting het maatschappelijk middenveld: woningcorporaties,
installateurs, bouwers - én VvE’s! Al die organisaties
hebben duidelijkheid nodig over wetgeving en
financiering. NRP Spaar het Klimaat focust op
oplossingen voor de energietransitie in de
gebouwde omgeving. Het is natuurlijk
mooi dat er een paar koplopers zijn
die heel innovatief bezig zijn, maar
daarmee gaan we de enorme
opgave, een fossielvrije
gebouwde omgeving,
niet realiseren.”
Albert de Vries
ALBERT DE VRIES, VOORZITTER VAN NRP SPAAR HET KLIMAAT:
“Ontzorg de woningeigenaar met kant-en-klare
pakketten die gegarandeerd voordeel opleveren”
Dat zegt Albert de Vries, voorzitter van NRP Spaar het
Klimaat (en voormalig Tweede Kamerlid voor de Partij van
de Arbeid). Hij ziet de oplossing voor verduurzaming van de
gebouwde omgeving in opschaling van geïndustrialiseerde,
innovatieve oplossingen, maar vooral ook in ‘aantrekkelijke,
gegarandeerde aanbiedingen waar je als woningeigenaar
geen nee tegen kunt zeggen’. In de praktijk komt dat neer
op ontzorging van de eigenaar door middel van kant en
klare pakketten inclusief financiering.
De Vries: “Bewoners gaan in de ideale situatie hetzelfde
bedrag aan woonlasten betalen, maar wellicht aan een
andere partij. Aan een netwerkbedrijf bijvoorbeeld. Netbeheerders
zijn overheidsbedrijven en ze zijn in het hele land
actief. Per regio kunnen zij met het regionale bedrijfsleven
regelen dat een pakket wordt samengesteld dat bewoners
de zekerheid biedt dat ze een fijne, energiezuinige woning
krijgen die hun geen cent extra kost.”
Isoleren!
“Ik verwacht van de regering dat die gaat nadenken over
dit type pakketten”, zegt De Vries. “We moeten af van al die
aparte regelingen, leningen en lokale en regionale subsidies.
Het is veel beter als bijvoorbeeld op alle isolatiemaatregelen
en -materialen geen btw hoeft te worden betaald. Ook een
bonus-malusregeling op de WOZ-waarde zou kunnen helpen:
gebouwen die geschikt zijn gemaakt voor lagetemperatuurverwarming,
krijgen een korting op de WOZ waarde.
Gebouwen die nog niet zijn aangepakt, krijgen een opslag.
Met dit type maatregelen is het niet fiscaal aftrekbaar
worden van de gebouwgebonden financiering ook geen
probleem.”
In deze rubriek besteedt de redactie aandacht aan bijzondere organisaties die voor de Vereniging van Eigenaars van belang
kunnen zijn. In deze vijftigste aflevering aandacht voor NRP Spaar het Klimaat.
Hij benadrukt dat de overheid veel meer mag sturen. “Er
wordt nu alleen gereageerd op de voorstellen van de Klimaattafels,
maar je kunt als kabinet ook met voorstellen
komen en actief innovaties stimuleren. Ervoor zorgen dat
het aandeel hernieuwbare energie nu echt omhoog gaat.
Dat de energielabels vervangen worden door een maat
voor energieprestatie die betrouwbaar is (zoals m 3 -gebruik
/m 2 per jaar). Dat er duidelijkheid komt over de warmtevoorziening
(warmtenetten, waterstof als alternatief, energieopslag,
warmtepompen enz.) En stimuleren dat nu snel
de eerste stap wordt gemaakt in energiebesparing: isoleren,
isoleren, isoleren!”
Isoleren!
Garanties zijn daarbij een belangrijk punt, stelt De Vries.
“Vanzelfsprekend zijn woningeigenaars argwanend als je
van hen vraagt om grootscheepse en dure maatregelen te
nemen terwijl ze niet de zekerheid hebben dat ze er inderdaad
op vooruitgaan. En natuurlijk zijn banken terughoudend
om financieringen te verstrekken als er geen garanties
zijn. Die garanties zijn dus van het grootste belang. Dat
moeten bouwers zich ook realiseren: een woning die wordt
gerenoveerd of gebouwd als Nul-op-de-Meter, moet ook
werkelijk NoM zijn. Als je bij zo’n project ook verzekeraars
betrekt, is de private kwaliteitsborging niet meer zo belangrijk.
Dan krijgen die verzekeraars ook een groot belang en
sla je meer vliegen in één klap.”
Een VvE die haar complex isoleert, neemt in elk geval een
maatregel die altijd zinvol is, benadrukt De Vries. “Zolang we
niet weten welke kant het opgaat met de duurzame energie-
en warmtevoorziening, is het niet verstandig om dure
investeringen te doen. Zeker niet als je niet weet of die in de
toekomst hun nut bewijzen. Wat wél altijd kan, is isoleren.
Die investering verdient zichzelf absoluut binnen vrij korte
tijd terug en je krijgt bovendien een comfortabele, gezonde
woning. Dat is een belangrijke ‘no regret-maatregel’.
Maar eigenlijk wil ik helemaal niet dat woningeigenaren dat
allemaal zelf moeten uitzoeken. Dat moet voor de overgrote
meerderheid worden geregeld in een pakket waarbij
ook de objectgebonden financiering van de maatregelen
wordt meegenomen. Dat zal veel mensen die nu nog aarzelen,
over de streep trekken.”
“Aardgasloos is niet per se fossielvrij”
“We hoeven echt niet allemaal naar Nul-op-de-Meter en
al helemaal niet op de korte termijn. We moeten wél naar
fossielvrij, maar aardgasloos is beslist niet identiek aan fossielvrij.
Zolang elektriciteit nog wordt gemaakt in kolen- of
gascentrales, is het een vervuilende energiebron.
Maar wat gaat duurzame energie- en warmtevoorziening
inhouden? Waterstof? Stadsverwarming? Een warmtenet
voor een grotere regio? We weten het niet. En gemeenten
weten het ook (nog) niet. Die moeten wel warmteplannen
maken, maar ook zij hebben daar hulp bij nodig. Net als
bij het veranderen van de beeldvorming van de burgers.
Die moeten inzien waarom de energietransitie nodig is en
welke voordelen daarbij voor hen te behalen zijn. Dat geldt
dus ook voor VvE’s. Die worden nu het bos in gestuurd. Elke
VvE moet maar uitzoeken hoe ze het complex fossielvrij kan
maken. Dat kan en moet anders als je draagvlak wilt krijgen!”
‘SLIM INGEZETTE SUBSIDIES ZIJN
INTERESSANT VOOR INNOVATIES,
MAAR NIET OM DE HELE ENERGIE-
TRANSITIE TE ORGANISEREN”
Albert de Vries is geen voorstander van subsidies. “Daarmee
kun je nooit de hele verduurzamingsoperatie realiseren.
Voor innovatie kunnen subsidies - mits slim ingezet - een
goede stimulans zijn. Maar als je het hebt over de hele
energietransitie, moeten we bijvoorbeeld aanbestedingen
in de bouw anders gaan regelen. Je zou bijvoorbeeld een
innovatiesubsidie kunnen gunnen aan het bedrijf dat daarmee
de grootste CO2-reductie garandeert.”
Het draait elke keer weer om die garanties: “Geld is geen
probleem; dat is er ruim voldoende. Je zou ook pensioenfondsen
bij de verduurzamingsopgave kunnen betrekken.
En inderdaad: zij eisen rendement - en dus garanties!”
Hij heeft nóg een wens: “Laten we nu eindelijk eens werk
maken van hernieuwbare energie. Dat aandeel moet binnen
korte tijd substantieel omhoog. Anders komen we er nooit!”
NRP SPAAR HET KLIMAAT
De missie van NRP Spaar het Klimaat is het versnellen
van de transitie naar klimaatvriendelijke, gezonde en
comfortabele gebouwen. Doelstelling is een jaarlijkse
reductie van minimaal één Megaton aan broeikasgasemissies.
Dat komt overeen met het jaarlijks energieneutraal
maken van ca. 250.000 woningen.
NRP Spaar het Klimaat is sinds 2016 een themagroep
binnen het Nationaal Renovatie Platform (NRP). Via
de ca. 110 aangesloten organisaties (bouwbedrijven,
isolatiebedrijven, installateurs, banken, woningcorporaties,
gemeenten etc.) werkt NRP Spaar het Klimaat (vaak
samen met andere milieuorganisaties) aan beleidsbeïnvloeding.
Politici en beleidsmakers zijn een belangrijke
doelgroep. Voor en na de Tweede Kamerverkiezingen,
de verkiezingen voor de gemeenteraad en de aankomende
Statenverkiezingen doet NRP Spaar het Klimaat
de nodige suggesties om te komen tot coalities die
positief staan ten
opzichte van een
energieneutrale
gebouwde
omgeving.
www.nrp.nl

‘Dé opleider
in VvE-land’
‘Dé opleider
in VvE-land’
- ADVERTORIAL -
STAAT DE LIFT OF DE AUTOMATISCHE TOEGANGSDEUR
OP DE AGENDA BIJ UW VOLGENDE VVE VERGADERING?
Bij veel VvE’s betekent het begin van het jaar weer
traditiegetrouw dat het tijd is voor de jaarlijkse VvE
vergadering. Een drukke tijd voor elk bestuur waarin
het opstellen van de agenda soms een hele opgave
is. Als u een lift of automatische deur in uw gebouw
heeft zal deze waarschijnlijk aan bod komen.
De makkelijkste manier om deze te bespreken is aan
de hand van de meerjarenbegroting. Hierin staat
per component aangegeven wanneer de verwachte
vervangingsdatum is en wat de mogelijke kosten
zijn. Staan er grote vervangingen voor dit jaar op de
planning dan kunt u hier, voor de vergadering, alvast
een offerte voor opvragen zodat u deze direct kunt
bespreken met alle bewoners.
2-DAAGSE VAKOPLEIDING
3-DAAGSE VAKOPLEIDING
VVE BEHEER EN BESTUUR EN BESTUUR
Bij het beheer van van een een VvE VvE en en bij bij het het bestuur bestuur van van
een VvE komt heel wat wat kijken. Zonder een een goede goede
basis op op juridisch, bouwkundig en en financieel financieel gebied gebied
is
is
een
een
goed
goed
beheer
beheer
en
en
bestuur
bestuur
niet
niet
mogelijk.
mogelijk.
De
De
belangen
belangen
bij
bij
een
een
goed
goed
beheer
beheer
zijn
zijn
echter
echter
groot,
groot,
niet
niet
alleen op de korte termijn, maar zeker ook op de
alleen op de korte termijn, maar zeker ook op de
lange termijn. Daarom heeft VvE Belang al sinds
lange termijn. Daarom heeft VvE Belang al sinds
jaar en dag een gedegen vakopleiding over VvE
jaar en dag een gedegen vakopleiding over VvE
Beheer en Bestuur. VvE Opleidingen heeft deze
Beheer en Bestuur. VvE Opleidingen heeft deze
opleiding in haar opleidingsaanbod opgenomen.
opleiding in haar opleidingsaanbod opgenomen.
Deze opleiding is onontbeerlijk voor iedereen die die met met
VvE Beheer of VvE Bestuur te maken heeft.
Aanvang
Van 10.0009.30 uur en tot eindigt 12.30 om uur 16.00 en uur inclusief een
van half 13.30 uur lunchpauze. tot 16.30 uur inclusief lunch.
De prijs voor deze aangeslotenen 3-daagse vakopleiding
van VvE Belang
bedraagt € voor 1.260,- de 2-daagse excl. BTW vakopleiding en inclusief cursus € 885,-
exclusief
materiaal
btw
en lunch.
(één dag juridisch en één dag
financieel/bouwkundig) en per dag € 450,-
exclusief btw.
Voor meer informatie, data en aanmelden zie onze website www.vveopleidingen.nl of bel 0162 – 469 120
Voor meer informatie, data en aanmelden ga naar onze website www.vveopleidingen.nl
Prijs
Veel liftbedrijven werken met een jaarplanning, waarbij
de aanvragen op volgorde van binnenkomst worden
afgehandeld. Hoe later u beslist des te langer u moet
wachten op de vervanging en in enkele gevallen kan het zelfs
voorkomen dat u door een drukke planning dit jaar zelfs niet
meer aan bod komt. In de tussentijd zal – als het component
inderdaad aan vervanging toe is – de kans op technische
storingen en ongeplande stilstand toenemen.
Een ander mogelijk agendapunt voor de VvE vergadering
is het onderhoud van uw automatische deur of lift. De
meeste VvE’s hebben deze bij twee verschillende bedrijven
in onderhoud. Door het onderhoud voor beide onder te
brengen bij één aanbieder vermindert u de administratie
en heeft u bij storingen 1 duidelijk aanspreekpunt. Dat
klinkt misschien vreemd, immers het zijn twee compleet
verschillende installaties, maar er zijn bedrijven die beiden
onderhouden. Dit gebeurt trouwens niet door dezelfde
monteur. Elke monteur is gespecialiseerd in een type
installatie. U krijgt dus de service en expertise van twee
producten, bij één aanbieder. Daarmee kunt u niet alleen uw
administratie verminderen maar ook kosten besparen!
Loopt uw onderhoudscontract dit jaar af? Dan zal dit
zeker een belangrijk punt op de agenda worden. Bent u
tevreden over de huidige partij, dan kunt u de overeenkomst
eenvoudig verlengen. Maar zijn er recent problemen
geweest dan betekent dit voor het bestuur of de technische
commissie dat er offertes opgevraagd moeten worden bij de
verschillende partijen. Bij sommige VvE’s is prijs erg belangrijk
– zeker als u de maandelijkse kosten laag wilt houden. Terwijl
anderen juist voor een bepaald kwaliteitsniveau gaan. Heeft
u speciale wensen, zoals hulp bij keuringen, een vast aantal
beurten per jaar of een beschikbaarheidspercentage? Laat dit
dan zeker vastleggen in het contract. Dit zal waarschijnlijk
impact hebben op de prijs, maar door een contract op maat
te laten samenstellen weet u dat u alleen betaalt voor de
opties die u écht belangrijk vindt.
Heeft uw lift regelmatig ongeplande stilstand en zorgt dit
voor veel frustratie tijdens de vergadering? Dan kunt u dit
ondervangen door een virtuele monteur te laten installeren
op uw lift. Deze analyseert 24/7 honderden parameters in
uw lift. Als dit systeem een afwijking detecteert, bijvoorbeeld
deuren die niet goed sluiten, stuurt deze een melding naar
de monteur. Kan deze afwijking voor ongeplande stilstand
zorgen? Dan is de monteur al onderweg. Dit kan een hoop
frustratie voorkomen en geeft u als bestuur of technische
commissie meer rust. U hoeft immers niet bij elke afwijking
of storing te bellen. De monteur is al op de hoogte en zal
het probleem – vanzelfsprekend in overleg met u – komen
oplossen.
UW LIFT EN TOEGANGSDEUR SAMEN IN
ÉÉN CONTRACT?
Maak gebruik van onze tijdelijke aanbieding:
Eén jaar gratis deuronderhoud bij een
liftonderhoudscontract
Meer informatie en de voorwaarden van deze actie
kunt u vinden op www.kone.nl/gratis-deuronderhoud

64
VvE TERUGBLIK JAARCONGRES
65
VvE Magazine # 1 | februari 2019
JAARCONGRES
2018 VAN
VVE BELANG
Nieuwe initiatieven
en boeiende sprekers
Kees Oomen
Diederik Samsom
Het Jaarcongres 2018 van VvE Belang, dat gehouden werd op 4 december 2018, trok dit jaar maar liefst 1.300
bezoekers. Het eerste deel van het congres was een aaneenschakeling van nieuwe initiatieven: de uitreiking
van de eerste exemplaren van het boek ‘Thuis in gemengde complexen’; de introductie van de Juridische
Coach én van de Bouwkundige Coach van VvE Belang. Na de pauze hield Diederik Samsom een boeiend betoog,
gevolgd door Wim Daniëls, die – zoals verwacht – de lachers al snel op zijn hand had.
VvE Belang-voorzitter Fred Schuurs (rechts) heeft cadeaus en
bloemen voor Paulus Jansen (links) en Mechteld van der Vleuten.
De opening van het Jaarcongres was traditioneel voor
Fred Schuurs, voorzitter van VvE Belang. Daarna reikte
mr. Kees Oomen de eerste exemplaren van het boek
‘Thuis in gemengde complexen’ uit aan de schrijfster
van het boek, mr. dr. Mechteld van der Vleuten, en aan
Paulus Jansen, voorzitter van de Woonbond. “Een heel
goed initiatief”, noemde Jansen het boek. “En in heel
begrijpelijke taal geschreven.”
Kees Oomen gaf nadere uitleg over twee nieuwe initiatieven
van VvE Belang: de Juridische Coach en de
Bouwkundige Coach. Voor beide ‘coaches’ toonden
de bezoekers van de informatiebijeenkomsten in het
najaar van 2018 veel belangstelling. Aangeslotenen bij
VvE Belang kunnen voor een aantrekkelijk bedrag per
maand onbeperkt een beroep doen op hun coach. Die
vormt zo een ‘verlengstuk’ van het VvE-bestuur, dat
zich verzekerd weet van alle benodigde ondersteuning.
De looptijd van het abonnement op de Juridische
Coach bedraagt drie jaar; die van de Bouwkundige
Coach vijf jaar. VvE’s die hun zaken bouwkundig
goed op orde hebben, kunnen het VvE Belang Onderhoudscertificaat
ontvangen.
Diederik Samsom is voorzitter van de sectortafel
‘Gebouwde omgeving’ van het Klimaatakkoord. Hij
gaf het publiek een aantal voorbeelden van de snelle
technische ontwikkelingen op het gebied van duurzame
energievoorziening. “Elke dag moeten 1.000 woningen
worden verduurzaamd. Dat lijkt een enorme opgave, maar
het kan: begin jaren 70 bouwden we 1.000 woningen per
dag. Verduurzamen betekent: elke woning eenmaal in de
32 jaar goed onder handen nemen”, zei Samsom. “Dat kunnen
we betalen door de besparingen op de energiekosten.
Daarvoor zijn een aantal zaken nodig: schaalvergroting,
een langlopende financiering, een verschuiving in de energiebelasting
en een oplossing voor de ‘onrendabele top’.
Woningcorporaties vormen de ‘startmotor’ van de energietransitie;
de VvE’s komen snel daarna!”
Vanzelfsprekend hadden de toehoorders heel wat vragen
aan Samsom. Ze kregen daarvoor ruim de gelegenheid
“Vervang je cv-ketel nog even niet door een ander systeem.
Er moet eerst meer duidelijkheid zijn over de toekomstige
situatie”, adviseerde Samsom.
Wim Daniëls is bekend van radio en tv, van de 114 boeken
die hij geschreven heeft én van het feit dat hij in 2018
het Groot Dictee der Nederlandse Taal heeft geschreven
(samen met Frits Spits). Sinds december 2018 is hij ook
appartementseigenaar en dus lid van een VvE. Hij had in
oude kranten gezocht naar de woorden ‘appartement’
en ‘VvE’en deed daarbij de meest wonderlijke vondsten.
Vervolgens kwam Daniëls via het begin van zijn fascinatie
voor taal, het ontstaan van de komma en de betekenis
van woorden als ‘sinaasappel/
appelsien’ op het boek waaraan
hij druk aan het schrijven is: een
inventarisatie van alle woningtypes.
Vanzelfsprekend de flat (de
oudste van Nederland is Nirwana
in Den Haag) maar ook de bungalow,
de kangoeroewoning, het
tiny house, de woonwagen etc.
etc.
Overigens: wist u dat er in 1928
al vloerverwarming was in Zwitserland?
En dat in 1980 al een
oproep werd gedaan om zuinig
met energie om te springen?
Energiebesparing is dus van
alle tijden…
Wim Daniëls

66
VvE BELANG ROADSHOW
67
VvE Magazine # 1 | februari 2019
VOLLE ZALEN TIJDENS
PLENAIRE BIJEENKOMST
INFORMATIEBIJEENKOMSTEN:
MAATSCHAPPELIJKE VERANDERINGEN VRAGEN
OM AANPASSING VAN WET- EN REGELGEVING
Warmtewet, AVG, wetswijziging,
persoonscertificering,
laadpalen etc. etc.
‘VOL!’ stond al enkele weken voor de eerste informatiebijeenkomst van VvE Belang in het programma van de
meeste locaties. Van die bijeenkomsten waren er in 2018 maar liefst 12 (plus een avondbijeenkomst in Utrecht).
En gezien de grote belangstelling hadden het er nog meer kunnen zijn! De grote zalen van de diverse locaties
liepen dan ook snel vol voor de plenaire (ochtend)presentatie van mr. Kees Oomen. Zoals gebruikelijk praatte hij
zijn gehoor bij over een aantal actuele ontwikkelingen op VvE-gebied. Het publiek kon - zoals eveneens sinds
enkele jaren gebruikelijk - via stemmen met de telefoon zijn mening geven over een aantal onderwerpen en
voorstellen. Dat leverde nuttige informatie op voor VvE Belang.
“Hebt u ervaren dat het functioneren van de VvE van invloed
is bij verkooptransacties van appartementen?”, vroeg
Oomen. Ruim de helft van de aanwezigen antwoordde
positief: dat hebben ze inderdaad gemerkt. Taxateurs moeten
sinds 1 april vorig jaar melden of de VvE goed functioneert.
Negatieve informatie houdt de transactie (nog) niet
tegen. Hypotheekverstrekkers zullen in die gevallen wel
terughoudend zijn als het gaat om de hoogte van het
maximale bedrag dat geleend kan worden.
Nogmaals de AVG
Daarmee was de toon gezet: het wordt voor de VvE steeds
belangrijker om goed te functioneren. De Algemene Verordening
Gegevensbescherming (AVG), die in mei 2018
van kracht werd, is daarvan ook een onderdeel. Veel VvE’s
hebben in 2018 een zogenaamde AVG-verklaring behaald
met behulp van de korte cursus die VvE Belang aanbood en
een licentie op het AVG-stappenplan. De licentie is een jaar
geldig. Het stappenplan dat veel aangesloten VvE’s hebben
doorlopen, is daarna ook niet meer toegankelijk. “Zorg
ervoor dat u vóór het licentiejaar afloopt, alles op orde
hebt”, adviseerde Oomen het publiek. “Als u een goed dossier
hebt, hoeft u de licentie niet te verlengen. Als de situatie
binnen uw VvE ten aanzien van het bijhouden en verwerken
van persoonsgegevens wijzigt, moet de VvE opnieuw een
AVG-verklaring ophalen. Dat kan alleen als de licentie nog
doorloopt.”
Warmtewet 2.0
VvE’s verwarmen hun complexen op verschillende manieren.
De individuele HR-ketel scoort het hoogst: 65 procent
van alle appartementseigenaars heeft een eigen ketel.
Dat zal op korte termijn ook niet veranderen: pas in 2021
moeten de gemeenten weten welke (duurzame) warmtevoorziening
ze voor de diverse wijken op termijn in petto
hebben. Veel eigenaars en VvE’s zullen daarom wellicht nog
nieuwe HR-ketels aanschaffen. Het jaar 2050, waarin alle
gebouwen energieneutraal moeten zijn, is nog ver weg.
Complexen met blokverwarming hebben te maken met
de nieuwe Warmtewet. Die bepaalt dat VvE’s (gelukkig)
geen warmteleverancier zijn in de zin der wet. “Maar voor
de meeste VvE’s geldt dat er ook huurders in het complex
wonen”, zei Oomen. “Dat verandert de situatie als u niet
oppast. De verhurende eigenaar moet de warmtelevering
onderdeel van de huurovereenkomst maken. Het is dus
verstandig eigenaars daarop te wijzen. In dat geval wordt
de VvE niet aangemerkt als warmteleverancier In de zin van
de wet.” Wanneer de nieuwe Warmtewet in werking treedt,
is overigens nog niet bekend.
Laadpunten voor elektrisch rijden
De Nederlandse VvE’s hebben in totaal ca. 500.000 parkeerplaatsen
in of bij hun complexen. 80 procent daarvan is een
vaste parkeerplaats. Elektrisch rijden neemt naar alle waarschijnlijkheid
een grote vlucht. De vraag om een laadpunt
zal dan ook steeds vaker gesteld worden; bij complexen met
een VvE zullen in de toekomst tussen de 300.00 en 400.000
laadpalen nodig zijn. “Ik adviseer u om voor te sorteren
op die ontwikkelingen”, zei Oomen. “Een private laadpaal
wordt een recht! Zorg daarom voor een generieke oplossing
waarvan iedere ‘EV-rijder’ profijt heeft. Dat kan ook een
verdienmodel zijn voor de VvE.” De aanwezigen waren het
met hem eens: ruim de helft van alle aanwezigen vindt dat
de VvE moet investeren in laadinfrastructuur mits de investering
in vijf à tien jaar wordt terugverdiend. Een derde vindt
dat marktpartijen de laadinfrastructuur beter kunnen regelen
(waarmee elektrisch rijden wel wat duurder wordt).
Btw
Het lage btw-tarief is in 2019 van 6 naar 9 procent gegaan;
op het schilderen, stukadoren, isoleren en behangen van
woningen die ouder zijn dan twee jaar. Ook de btw op
schoonmaakwerk ‘binnen’ ging naar 9 procent (en dat
geldt ook voor nieuwe woningen). Glazenwassen binnen
het gebouw valt hier ook onder, maar niet het glazenwassen
aan de buitenzijde.
Persoonscertificering
“Kies voor kwaliteit en vraag uw beheerder of deze over een
persoonscertificaat beschikt”, adviseerde Oomen. “VvE-beheer
is een vak en met een persoonscertificaat kan uw beheerder
aantonen dat hij/zij dat vak verstaat!” Kijk op www.pcvb.nl.
Wetswijziging?
‘Voor alle VvE’s in Nederland een nieuw modelreglement
dat helemaal up to date is’, was al jaren geleden een grote
wens van Kees Oomen. Wetten en praktische bezwaren
stonden dat idee in de weg, maar onlangs is een wijziging
in het (traditionele) denken opgetreden. Maatschappelijke
veranderingen vragen om aanpassing van wet- en regelgeving,
is nu het motto. Het resultaat: een werkgroep die in
opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken
bekijkt of een Besluit Appartementsrechten 2018 (ofwel
een ‘VvE-besluit’) kans van slagen heeft. Kees Oomen
maakt - vanzelfsprekend - deel uit van deze werkgroep, die
werkt aan een wettelijk voorschrift waarmee hopelijk diverse
VvE-zaken in één klap goed geregeld kunnen worden.
In zo’n VvE-besluit kunnen ook kwesties als de installatie
van laadpalen, de plaatsing van scootmobielen, diverse
financiële zaken en het inzagerecht goed geregeld worden.
In VvE’s waar een ouder reglement van toepassing is, is dat
vaak een probleem. Ook voor het VvE-besluit geldt dat nu
nog niet duidelijk is welke vorm het uiteindelijk zal krijgen
en wanneer het in werking kan treden.
VvE-coach
Veel VvE’s ondervinden problemen bij het regelen van praktische
zaken binnen de VvE en het complex. Op juridisch
en bouwkundig gebied. Een VvE-coach kan daarbij de helpende
hand bieden, denkt VvE Belang. VvE’s kunnen zich
dan voor een vast bedrag per maand abonneren op deze
vorm van begeleiding. De VvE Zonnecoach is een voorbeeld
van een onafhankelijke, deskundige coach die de VvE
ondersteunt bij het complete traject.
Dat het idee aanslaat bij de aanwezige VvE-bestuurders,
blijkt uit de uitslag van de mini-enquête. Acht van de tien
aanwezigen op de informatiebijeenkomsten waren enthousiast
over het idee van een VvE-coach. 12 procent vindt een
juridische coach kansrijk voor de eigen VvE; 21 procent ziet
veel in een bouwkundige VvE-coach en maar liefst 43 procent
heeft interesse in beide coaches.
Verduurzaming
“Financieringsmogelijkheden zijn van cruciaal belang bij
verduurzaming”, stelde Oomen, die lid is van de ‘bijzettafel
financiering’ van het Klimaatakkoord. “De condities moeten
veel beter worden; anders lukt het nooit om verduurzaming
te betalen uit de besparingen op energie en onderhoud. Wij
lobbyen voor een langlopende VvE Energiebespaarlening
die ook openstaat voor complexen met minder dan 10
woonappartementen.”
Voor alle onderwerpen geldt vanzelfsprekend dat we u op
de hoogte houden!

68
VvE ROADSHOW
VvE ROADSHOW
69
VvE Magazine # 1 | februari 2019
ROOKGASAFVOER
VERVANGEN?
OF METEEN HELEMAAL
AARDGASLOOS?
Laat bij ketelvervanging het rookgasafvoerkanaal inspecteren
VVE-RISICO’S ROND
DUURZAAMHEID:
opwekking
en opslag van
energie
In hun presentatie gingen Jacco van de Sandt en Gerard Groenendijk in op de vragen die spelen rond het
aardgasloos maken van de complexen en op de problematiek rond de vervanging/renovatie van rookgasafvoerleidingen.
Jacco van de Sandt liet zijn gehoor meestemmen over zaken die te maken hebben met de aardgasloze
toekomst. De resultaten van die mini-enquêtes kan VvE Belang gebruiken bij het overleg met diverse instanties.
Opwekking en opslag van (zonne)stroom waren de onderwerpen die Richard Dekker en Bert Dikker, beiden
risicodeskundige bij Centraal Beheer, behandelden. Ondanks alle voorbeelden waarbij het helemaal mis ging
(met grote gevolgen), is de stelling van beide heren: het kan veilig en goed!
Maar liefst 35 procent van de toehoorders bleek met de vervanging
van installaties te wachten op meer informatie rond
de energietransitie. Voor VvE’s die binnen enkele jaren hun
cv-ketel(s) moeten vervangen, is dat meestal geen optie.
“In 2050 moet in Nederland de complete elektriciteitsbehoefte
CO2-vrij zijn. We zitten nu op nog geen zeven procent.
Huishoudens zijn overigens maar voor ca. vier procent
verantwoordelijk voor de elektriciteitsconsumptie.
De overheid gaat ervan uit dat op termijn twee tot vier miljoen
woningen worden aangesloten op een warmtenet en
0,5 tot één miljoen op hernieuwbaar gas. Voor 3,5 tot zes
miljoen woningen geldt de all-electricoptie. Voor een groot
deel zal dat individueel moeten worden geregeld.”
Elektrische ketel of warmtepomp?
Van de Sandt gaf een overzicht van de voor- en nadelen
van een elektrische cv-ketel. “Voordelen zijn o.a. het feit
dat er geen rookgasafvoer nodig is, dat deze ketels weinig
onderhoud nodig hebben en een hoog rendement hebben.
Echter: er moet nogal wat worden aangepast (meterkast,
aansluitwaarde etc.) Dat maakt een elektrische cv-ketel uiteindelijk
duurder; ook in het gebruik.”
Ook warmtepompen zijn lang niet voor alle complexen de
oplossing, vertelde Van de Sandt. “Laat u goed adviseren en
zorg ervoor dat u geen appels met peren vergelijkt. Voor
veel appartementencomplexen geldt dat ze voorlopig het
beste de huidige situatie kunnen handhaven. De installaties
moeten natuurlijk wel goed worden onderhouden.”
Rookgasafvoer
Wanneer een nieuwe individuele hoogrendement-cv-ketel
wordt aangesloten op een oude rookgasafvoerleiding,
kunnen grote veiligheidsrisico’s ontstaan, vertelde Gerard
Groenendijk. “Ruim 80 procent van alle appartementseigenaars
beschikt over een individuele HR-ketel. Die levert veel
condens op, en daardoor kunnen oude rookgasafvoeren
gaan roesten. Oude VR-ketels hebben dat condensprobleem
niet, maar die mogen (met een enkele uitzondering)
niet meer worden gemaakt.
Leidingen die zijn aangetast door condens, kunnen lek
raken en daardoor kan het giftige koolmonoxide in de
woningen komen. Het gas is reukloos maar giftig en leidt in
veel gevallen tot misselijkheid en hoofdpijn. Lang niet iedereen
brengt die klachten in verband met een mogelijke koolmonoxidevergiftiging.
Dat kan fatale gevolgen hebben.”
Geen toezicht
“In de meeste ons omringende landen is er een verplichte
registratie van ongevallen door koolmonoxide, worden
installateurs verplicht gekeurd en wordt toezicht gehouden
op de installaties. In Nederland gebeurt dat vrijwel niet. Dat
betekent dat de VvE zelf verantwoordelijk is voor een goede
vervanging van ketels en rookgasafvoeren.
“Als één bewoner zijn cv-ketel vervangt en een eigen afvoer
heeft, dan moeten de ketel én de afvoer vervangen worden.
Als de ketel op een collectief systeem is aangesloten, moeten
- naast de eigen ketel - meestal ook de overige ketels
van de buren inclusief het rookgaskanaal worden vervangen.”
Groenendijk adviseerde zijn gehoor om in elk geval een
koolmonoxidemelder op te hangen. “Maar het is natuurlijk
veel beter om potentieel gevaarlijke situatie te voorkómen”,
zei hij. “Pak dit type renovaties altijd collectief aan. En kies
een goede installateur. Die zal alleen een nieuwe ketel
plaatsen als hij zeker weet dat het met de rookgasafvoer
goed zit.”
Meer informatie: www.vvebelang.nl/bouwkundig en www.
vvebelang.nl/energieloket.
Dat bleek niet direct door de voorbeelden die Dekker op
het scherm toonde: branden in zonnestroominstallaties,
bijvoorbeeld door ondeugdelijk installatiewerk (en vooral
de vaak loshangende of -liggende kabels en stekkers), maar
ook vaak door een gebrek aan vakmanschap bij de installateur.
“Je kunt wel een goed bedrijf inhuren, maar als de
ondernemer vervolgens uitzendkrachten het dak op stuurt,
weet je nog niet of je de gewenste kwaliteit krijgt”, stelde
Dekker. Hij wees ook op het gevaar van minder opbrengst
door ‘microcracks’ ofwel haarscheurtjes in de zonnepanelen.
De opbrengst is dan op termijn veel lager. Zorg er ook
voor dat uw dak het extra gewicht kan dragen! De meeste
daken zijn niet berekend op het extra gewicht van de zonne-installatie;
sommige zijn zonder versterking ongeschikt.
“Ga niet voor de goedkoopste installatie, maar ga voor de
voordeligste oplossing voor de lange termijn”, adviseerde
Dekker. “Weet wat u koopt en wie uw dak op gaat. Spreek
een opleveringskeuring af (liefst door een onafhankelijke
partij) en zorg ervoor dat de elektriciteitsinstallatie geschikt
is voor de extra belasting door de zonnestroominstallatie.
Overweeg power optimizers en glas-glaspanelen. Die zijn
goed voor uw opbrengst en veiliger in het kader van brandpreventie.
En breng een rookmelder aan in de ruimte waar
de omvormer zich bevindt.”
Energieopslag
In de bergingen van appartementencomplexen staan
steeds meer e-bikes Ook het aantal scootmobielen
groeit sterk. Dat levert de nodige risico’s op, hoewel de
lithium-ion-accu’s die in deze voertuigen worden gebruikt,
in principe niet onveilig zijn. Echter: door vallen of stoten
en oververhitting, maar ook door fabricage- of oplaadfouten
kunnen de batterijen ‘thermisch op hol slaan’
waarna brand ontstaat. Het vloeibare elektrolyt komt op
explosieve wijze tot ontbranding, met als gevolg grote
steekvlammen en het vrijkomen van extreem giftige stoffen.
Bert Dikker: “Zorg ervoor dat de scootmobiel of de e-bike
in een ruimte staat zonder brandbaar materiaal, breng een
rookmelder met doormelding aan en blus een accubrand in
aanvang met veel water.” Het gemiddelde huishouden heeft
ca. 125 batterijen in huis (in diverse apparaten). Door de
sterke groei in het gebruik neemt het risico toe.
Buurtbatterijen
De energietransitie vraagt om een geheel nieuwe energie-infrastructuur
in de samenleving. De verkoop van
elektrische auto’s stijgt, en ook krachtige batterijsystemen
verschijnen op steeds meer plaatsen in de wijk (en zelfs
in appartementencomplexen). Ze slaan elektriciteit op die
wordt gewonnen via duurzame energieopwekking, in het
bijzonder via zonnepanelen. Zo helpen ze de balans tussen
vraag en aanbod van stroom te reguleren.
Dergelijke batterijen (ook wel ‘smart storage’ genoemd) zijn
een risicofactor. Grootschalige lithium-ion-batterijstations
worden geïnstalleerd op plaatsen die vanuit brandveiligheidsoogpunt
niet handig zijn (zoals parkeergarages). Voor
deze vorm van energieopslag is in feite nog geen regelgeving
ontwikkeld. Een vergunning voor de plaatsing van de
container is echter wél snel geregeld.
Dikker: “Vraag bij het energiebedrijf dat de buurtbatterij
heeft geplaatst welke maatregelen zijn genomen om risico’s
zo veel mogelijk te voorkomen. En licht ook de gemeente
in, want het gaat niet om de plaatsing van de container,
maar om de plaatsing van de accu’s daarin. De industrie,
de kennisinstituten en de brandweer zitten gelukkig ook
niet stil: ze wisselen kennis uit over risicobeheersing en incidentmanagement
rond lithium-ion-batterijen. Alle partijen
moeten er samen voor zorgen dat duurzaamheid en veiligheid
bij de energietransitie hand in hand gaan”.

70
VvE ROADSHOW
VvE ROADSHOW
71
VvE Magazine # 1 | februari 2019
JURIDISCH
ALLES GOED
GEREGELD
Gerechtelijke uitspraken,
bemiddeling en actuele
onderwerpen
Energiebesparende maatregelen
WE GAAN ONZE
COMPLEXEN
VERDUURZAMEN!
Maar hoe krijgt u
de leden mee?
Mr. John Liewes besteedde in zijn presentatie aandacht aan de vrije juristenkeuze, bemiddeling en een aantal
uitspraken van rechters over VvE-geschillen. “In veel gevallen is een geschil niet opgelost als de rechter een
uitspraak heeft gedaan”, zei Liewes. “Vaak is er veel meer aan de hand dan de zaak die de rechter behandelt.
Daarom vraagt de rechter vaak aan de strijdende partijen of de zaak niet anders kan worden opgelost.
Bijvoorbeeld door bemiddeling of mediation. Dat heeft een extra voordeel: er zijn geen verliezers.”
VvE’s die een rechtsbijstandsverzekering hebben, kunnen
- na toestemming van hun verzekeraar - zelf hun advocaat
of jurist kiezen. Bij een procedure ex. Art 96 Rv. gaan beide
partijen samen naar de kantonrechter van hun keuze. Zo’n
procedure verloopt sneller en is aanzienlijk voordeliger dan
een ‘echte’ gerechtelijke procedure. U hoeft overigens bij
de kantonrechter geen jurist in de arm te nemen, maar juridisch
advies is veelal wel aan te raden. De juristen van VvE
Belang hebben veel ervaring in dit type zaken.
Juridische coach
Liewes vroeg zijn publiek naar hun belangstelling voor
een ‘juridische coach’. Daarmee kan de VvE voor een vast
bedrag per maand een beroep doen op de ‘eigen jurist’.
Die adviseert niet alleen over alle juridische zaken binnen
de VvE, maar kan ook (tegen gereduceerd tarief) procederen.
Driekwart van de aanwezigen gaf aan veel te zien in
zo’n juridische coach. Die kan ook zijn/haar nut bewijzen
bij kwesties als de plaatsing van laadpalen, de stalling van
scootmobielen, het opstellen van boetebesluiten etc.
Nog even aandacht voor de AVG: het stappenplan is nog
beschikbaar. Als u inmiddels een privacyreglement hebt,
houd dan een logboekje bij met de wijzigingen die u in de
persoonsgegevens aanbrengt.
Gerechtelijke uitspraken
Veel belangstelling was er ook voor de gerechtelijke uitspraken
die Liewes zijn gehoor voorlegde. Die zorgden voor
veel discussie. We behandelen ze kort hieronder.
Kun je administratieve overlast van een VvE-lid aan
banden leggen?
Ja, dat kan als de overlast disproportioneel is (als het ‘te gek
wordt’). U kunt bijvoorbeeld bepalen dat een VvE-lid een
maximaal aantal uren een beroep kan doen op de beheerder.
Ook kan in dat geval bijvoorbeeld onbehoorlijk gedrag
worden verboden. Bij overtreding van het verbod kan een
boete worden opgelegd. Let op: u hebt daarvoor een boetebesluit
nodig dat door de ALV is vastgesteld.
Kun je een lid een contactverbod opleggen?
In specifieke gevallen kan dat, bijvoorbeeld als iemand zorgt
voor een onwerkbare situatie. Dan kan iemand voor een
bepaalde periode een verbod krijgen op rechtstreeks contact
met de beheerder.
Is de VvE aansprakelijk voor schade na een valpartij door
een gladde vloer?
Twijfelgeval: rechters zullen verschillend oordelen. Let op
potentieel gevaarlijke situaties!
Kan de VvE in het huishoudelijk reglement een andere
verdeling van kosten opnemen?
Nee: de kostenverdeling staat in de splitsingsakte.
Zijn digitaal uitgebrachte stemmen rechtsgeldig?
Ja, mits aan een aantal voorwaarden is voldaan. Het Modelreglement
2017 geeft dat expliciet aan.
Is kortstondige verhuur (Airbnb) toegestaan?
Meestal niet: deze vorm van verhuur is al snel strijdig met
de bestemming ‘wonen’. Als iemand toch een kamer kortstondig
verhuurt, kan - na een waarschuwing - een boete
worden opgelegd. Er moet dan wel een boetebesluit zijn.
Mag een scootmobiel in de gemeenschappelijke ruimte
worden geplaatst?
Niet zomaar, maar de VvE moet meewerken aan de zoektocht
naar een geschikte ruimte; bij voorkeur in de privéruimte.
Als er echt geen andere oplossing is, mag de scootmobiel
in de gemeenschappelijke ruimte. Het MR2017 geeft
dat expliciet aan; rechters gebruiken dit als referentiekader.
“We willen heel graag onze complexen energiezuinig maken, maar hoe pakken we dat aan? De leden zijn er
niet echt voor te porren: het zal voor een aantal bewoners ‘hun tijd wel duren’. En hoe gaan we dat betalen?
Welke financieringsmogelijkheden zijn er en welke komen het meest in aanmerking voor onze VvE?”
Die vragen stonden centraal tijdens de presentatie van
Carola Peters (hoofdredacteur VvE Magazine) en Fiona
Hamberg (accountmanager Nationaal Energiebespaarfonds).
Zij namen hun publiek mee in de wereld van de
VvE die graag het complex toekomstbestendig wil maken.
Communicatie én het creëren van een wij-gevoel zijn
belangrijke elementen, stelde Carola Peters.
“Communicatie is het sleutelwoord; ook bij de VvE. Het is
belangrijk dat de leden worden ‘meegenomen’ in de plannen
voor verduurzaming. Als het bestuur of de technische
commissie twee jaar hard heeft gewerkt aan een prachtig
voorstel voor verduurzaming, willen ze natuurlijk dat het
voorstel probleemloos wordt aangenomen door de ledenvergadering.
Maar dat gaat niet zomaar! En al helemaal
niet als blijkt dat de VvE-bijdrage fors omhoog moet. Als de
leden er geen goed gevoel bij hebben, is het voorstel vrijwel
kansloos.
Benut alle contactmomenten om enthousiasme te creëren.
Organiseer een informatieavond of -ochtend waar alle
leden de mogelijkheid hebben om hun ideeën - en twijfels -
naar voren te brengen. En laat in elk geval uw gebouw
grondig inspecteren, zodat u weet hoe het er bouwkundig
voorstaat.
De technische kant van het maken van een plan, het beoordelen
van offertes en het opstellen van een goed voorstel is
belangrijk, maar vergeet de communicatiekant niet. Gebruik
elke gelegenheid om het project ‘tussen de oren’ van de
leden te krijgen. En besteed ook tijd en energie aan communicatie
met de grooteigenaar! Maak de bewoners trots
op het project; bijvoorbeeld door een stukje in een lokale
krant te krijgen. Ook dat versterkt het wij-gevoel.”
Financiering
Fiona Hamberg gaf een overzicht van energiebesparende
maatregelen die door het Nationaal Energiebespaarfonds
worden gefinancierd via de VvE Energiebespaarlening.
Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting voert de lening uit.
“Nieuwe kozijnen en isolerend glas staan met stip op één.
Een VvE kan een Energiebespaarlening afsluiten omdat
het reservefonds niet toereikend is om de maatregelen te
betalen, maar ook omdat de VvE dan geld in kas houdt voor
onvoorziene uitgaven. Uitgangspunt is dat de besparingen
opwegen tegen de kosten voor rente en aflossing, maar dat
lukt niet altijd. Wél worden de appartementen comfortabeler
en neemt de verkoopwaarde toe.
Voor de aanvraag van de Energiebespaarlening hebt u in
elk geval een maatwerkadvies nodig. Dat geeft aan welke
maatregelen energiebesparing opleveren, het comfort verhogen
en het binnenklimaat verbeteren. De lening wordt
- als aan alle voorwaarden is voldaan - verstrekt aan een
VvE met minimaal 10 woonappartementen. De eigenaars
zijn alleen verantwoordelijk voor hun eigen breukdeel. Het
minimum-leenbedrag is € 25.000 per VvE; maximaal kan
per appartement € 25.000 worden geleend. Bij een zeer
energiezuinig pakket of ‘Nul op de meter’ liggen de bedragen
hoger. Voor het rentepercentage kijkt u op www.energiebespaarlening.nl/rente.
Bij alle stappen die worden gezet, kan een accountmanager
de VvE begeleiden. Als de vereniging - na uitvoerig overleg -
besluit om toch geen gebruik te maken van de Energiebespaarlening,
betaalt de VvE niets.
In veel gevallen kan het interessant zijn om de lening te
combineren met de Subsidie Energiebesparing Eigen Huis
of de Investeringssubsidie Duurzame Energie (kijk op www.
rvo.nl).”
Meer weten over de VvE Energiebespaarlening? Kijk op
www.energiebespaarlening.nl/vve of neem contact op met
Fiona Hamberg (f.hamberg@svn.nl of 06 10 41 17 50).

72
VvE ROADSHOW
VvE ROADSHOW
73
VvE Magazine # 1 | februari 2019
DE BUREN HUREN.
GEEN PROBLEEM?!
Verhurende eigenaars zijn lid van
de VvE; huurders zijn dat nooit
Wat betekent het voor de VvE als er in het complex
zowel eigenaars als huurders wonen? Die vraag
stond centraal in de presentatie van mr. Astrid Luijkvan
Veldhuizen. Rechten en plichten van eigenaarbewoners,
eigenaar-verhuurders en huurders/
gebruikers; alle aspecten kwamen aan bod.
Eigenaars en huurders
naast elkaar
ZONNEPANELEN VOOR UW VVE?
Samen met de VvE Zonnecoach!
Astrid Luijk: “De modelreglementen spreken niet over
‘huurders’ maar over ‘gebruikers’, een term die breder is
dan de term ‘huurder’. Zowel de eigenaars als de huurders
hebben rechten en plichten die voortvloeien uit de
wet en het splitsingsreglement. Als een woning wordt
verhuurd, staat de verhuurder een paar rechten af aan
de huurder: het uitsluitend gebruik van het privégedeelte
(ook wel aangeduid als ‘de eigen woning’) en het medegebruik
van de gemeenschappelijke delen en zaken. De
huurder wordt nooit lid van de VvE; de eigenaar-verhuurder
blijft lid van de VvE. Het maakt niet uit of hij een
paar of heel veel appartementen ‘in gebruik geeft’. De
eigenaar wordt dus altijd uitgenodigd voor de ledenvergadering.”
Grooteigenaar
Als een eigenaar een groot aantal appartementen in bezit
heeft en verhuurt, heeft hij dus ook een groot aantal stemmen.
Het kan zelfs om de meerderheid van stemmen gaan.
De stem van de grooteigenaar kan dan doorslaggevend zijn.
Het mooiste is natuurlijk als de grooteigenaar zijn stemgedrag
aanpast aan dat van de meerderheid van de individuele
eigenaars. In elk geval kan de grooteigenaar niet worden
gedwongen om zich aan te passen aan het stemgedrag van
de overige eigenaars.
Huurders hebben geen toegang tot de vergadering van
eigenaars, maar staan in hun hoedanigheid van bewoner op
gelijke voet met de eigenaar/bewoner. Het is daarom raadzaam
als bewoners met elkaar in overleg te treden: onbekend
maakt onbemind.
De eigenaar die verhuurt, blijft lid van de VvE en moet dus
de periodieke bijdrage voldoen. Doet hij dat niet, dan kan
het VvE-bestuur een borgstelling vragen aan de huurder
door middel van een aangetekende brief aan de huurder.
Het bedrag mag niet hoger zijn dan de geschatte maandelijkse
huurwaarde.
Huurders
Huurders en andere gebruikers moeten zich - net als de
eigenaars - houden aan de regels in het splitsingsreglement,
het huishoudelijk reglement en de besluiten van de
vergadering. De gebruiker moet de ‘gebruikersverklaring’
ondertekenen, zodat de VvE de huurder kan aanspreken
op overtreding van het huishoudelijk reglement. Een voorbeeld
daarvan staat (ook in het Engels) in het boek ‘Thuis in
gemengde complexen’, een uitgave van VvE Belang.
Net als de eigenaar-bewoner mag de huurder het privégedeelte
alleen gebruiken in overeenstemming met de
bestemming die in de akte staat. Meestal is dat ‘bewoning’.
Kort verblijf (met de kenmerkende geluiden van rolkoffers)
is geen ‘bewoning’. De huurder woont er niet; hij verblijft er
alleen. Als het splitsingsreglement daartoe de mogelijkheid
geeft, kan de ledenvergadering besluiten dat deze vorm van
verhuur is toegestaan. Wordt zo’n besluit niet genomen en
wordt er toch stelselmatig kortstondig verhuurd, dan is er
sprake van overtreding van het reglement. Diverse gemeenten
stellen regels met betrekking tot bijvoorbeeld Airbnb.
De VvE moet echter het eigen splitsingsreglement handhaven;
niet de regels van de gemeente.
En kamerverhuur?
In de akte van splitsing staat welk gebruik mag worden
gemaakt van een privégedeelte. Staat daar niet in dat
kamerverhuur niet is toegestaan? Dan kan pas handhavend
worden opgetreden als er sprake is van overlast. In
het algemeen mag verhuur niet worden verboden, maar er
kunnen wel beperkingen worden gesteld in het splitsingsreglement.
Tip van Astrid Luijk: “Raadpleeg ook eens de website
‘Thuis in de VvE’.
Meer weten over de verhouding eigenaar-gebruiker? Het
boek ‘Thuis in gemengde complexen’ geeft alle informatie.
U kunt het bestellen bij VvE Belang (zie ook pagina 83 van
dit magazine).
De VvE Zonnecoach kreeg al snel de lachers op zijn
hand tijdens de informatiebijeenkomsten van VvE
Belang. De typeringen van appartementseigenaars
riepen veel herkenning op. Van de eeuwige dwarsligger
(Archie Bunker) tot de wereldverbeteraar (Elon Musk);
allemaal hebben ze hun eigenaardigheden. Maar één
ding werd wel duidelijk: zonnepanelen zijn niet alleen
een kwestie van techniek. Integendeel.
Zonnepanelen staan bij VvE’s wél op de agenda, maar zelden
op het dak. Dat komt doordat er veel vragen leven, die
onneembare obstakels worden als er geen goed antwoord
op komt. De VvE Zonnecoach geeft dat antwoord.
De adviseurs zijn deskundig, persoonlijk, onafhankelijk en
toekomstgericht. Ze begeleiden de VvE van het allereerste
idee tot en met de oplevering van de installatie.
Geschikt dak?
Waarom kiezen VvE’s voor zonnestroom? Vanwege de besparing
op de energierekening; vanwege het milieu of omdat de
bewoners onafhankelijk willen zijn van de grote stroomleveranciers?
Verreweg de meeste aanwezigen kozen voor hun portemonnee
(65 procent). Anderen gaven aan dat ze zelf duurzaam
stroom willen opwekken vanwege het klimaat.
De coaches maakten ook duidelijk dat niet elk dak geschikt
is voor de plaatsing van zonnepanelen. Bij een heel hoog
complex met een klein dak hoeft de VvE niet te denken aan
zonnepanelen. Het dak kan ook te zwak zijn of een ongunstige
ligging hebben. Sommige daken staan al ‘vol’ met
airco’s, schoorstenen, lifthuizen of glazenwasinstallaties.
Een zonnestroominstallatie heeft alleen kans van slagen
als het dak groot genoeg is en bouwtechnisch in orde is.
Cruciaal is ook dat de VvE voldoende financiële reserve
heeft én dat de bewoners enthousiast zijn.
Ontwerp en advies
De VvE Zonnecoach brengt eerst de mogelijkheden in kaart.
Hij kijkt naar het benodigde vermogen, de hoofdaansluiting
en het dakoppervlak én naar de financiën, het onderhoud
en de splitsingsakte. Met professionele software tekent hij
een installatie op het dak. Hij berekent wat deze kost en
opbrengt (terugverdientijd en rendement).
De VvE krijgt alle informatie in een overzichtelijk adviesrapport
waarmee het bestuur een voorstel kan voorbereiden
voor de ledenvergadering. In dit rapport staan ook de antwoorden
op de meest gestelde vragen, zoals vragen over
de salderingsregeling en btw-teruggave. Gewapend met al
deze informatie kan het bestuur de bewoners informeren
en raadplegen. Ook dat is een vak apart. Omdat het voorstel
niet zomaar in stemming kan worden gebracht, kiezen veel
VvE’s voor een aparte informatiebijeenkomst. Daar kunnen
de ‘eeuwige dwarsliggers’ en de ‘wereldverbeteraars’ hun
ideeën uiten en antwoord krijgen op hun vragen.
Zeven tips van de VvE Zonnecoach
1. Kijk eerst wat er mogelijk is voor collectief gebruik. Blijft er
voldoende ruimte op het dak over? Kijk dan naar mogelijkheden
voor individuele eigenaren.
2. Informeer en raadpleeg de bewoners. Luister naar alle
vragen en bezwaren. Beantwoord alle vragen zo goed
mogelijk.
3. Het gaat niet alleen om techniek. Houd ook rekening met
de mensen die onder het dak wonen, met degenen die
alles tot achter de komma willen weten, hoogbejaard zijn
of het liefst alles willen uitstellen, maar ook met de overenthousiaste
bewoners die alles tegelijk willen verbeteren.
4. Houd een aparte informatiebijeenkomst waar een uitgebreide
discussie kan plaatsvinden en waar alle vragen
beantwoord worden.
5. Pas de plannen eventueel aan, zodat er een (gekwalificeerde)
meerderheid voor is.
6. Gebruik de ALV om te stemmen - niet om te discussiëren.
7. Vraag pas offertes aan nadat de ALV toestemming heeft
gegeven voor de aanschaf van een installatie.
Uw eigen VvE Zonnecoach
Een volledig begeleidingstraject kost € 1.500,- inclusief
btw. Dat is minder dan 3 procent van de kosten van
een gemiddelde zonnestroominstallatie. Meld u aan op
www.vvezonnecoach.nl.

74
VvE ONDERHOUD ADVERTORIAL
75
VvE Magazine # 1 | februari 2019
VVE DE CRUYTHOECK EN
MULDER SCHILDERS BEREIKEN
SAMEN MOOI RESULTAAT
De VvE hoort vaak:
“Wat ziet dit gebouw
er prachtig uit!“
“HET VVE BELANG-LABEL
WAS VOOR ONS EEN
BELANGRIJK CRITERIUM
BIJ DE KEUZE VAN HET
SCHILDERSBEDRIJF”
“Meppel is een heel fijne plaats om te wonen. Het wordt ook wel ‘klein Mokum’ genoemd vanwege het
schilderachtige karakter. Wij wonen niet alleen in een mooie gemeente, maar ook in een aantrekkelijk
appartementencomplex. ‘Wat ziet dit gebouw er prachtig uit’, horen we vaak van bezoekers. De schilderbeurt
die Mulder Schilders heeft uitgevoerd, zorgt ervoor dat ons complex er weer jaren piekfijn bijstaat.
De verstandhouding met directie en medewerkers is prima. We zijn blij dat we hebben gekozen voor een
onderhoudsbedrijf dat lid is van OnderhoudNL Garantie én over het VvE Belang-label beschikt.”
Die enthousiaste woorden zijn van Harrie Klein, voorzitter
en secretaris van VvE De Cruythoeck in het centrum
van Meppel. Hij is ook verantwoordelijk voor het
beheer en onderhoud van het complex, dat in 2001
werd opgeleverd. Het bestaat uit vier woonlagen met
totaal 25 appartementen boven twee winkelruimtes.
Klein heeft geen woord te veel gezegd: het gebouw
ziet er fantastisch uit.
ONDERHOUDNL GARANTIE
OnderhoudNL Garantie is een sectorvereniging
van OnderhoudNL, “dé ondernemersorganisatie
van specialisten in totaal vastgoedonderhoud,
renovatie, restauratie, isolatie, schilderen,
beglazing en industriële metaalconservering.
De OnderhoudNL Garantiebedrijven zijn de
schilders- en onderhoudsbedrijven die werken
volgens de kwaliteitsnormen van (voorheen) de
AF-Erkenningsregeling. Deze unieke regeling
biedt optimale zekerheid, vakkundigheid en
betrouwbaarheid van het bedrijf waarmee een
opdrachtgever in zee gaat en over de kwaliteit
van het schilders- en onderhoudswerk”.
“We zijn natuurlijk zelf geen schilders”, zegt hij.
“Daarom hebben we de nodige informatie gevraagd,
onder andere aan Trimetal, dat ons heeft geadviseerd
omtrent de uitvoering van het schilderwerk. Een van
onze voorwaarden was dat het schildersbedrijf lid was
van een brancheorganisatie en dat er een geschillencommissie
was. Je weet immers maar nooit! We wilden
de garantie dat het werk zou worden afgemaakt,
ook als de schilder onverhoopt failliet zou gaan.
Via VvE Belang wisten we van het VvE Belang-label.
Mulder Schilders uit Emmen kwam als beste uit de
bus. Het bedrijf heeft het complete buitenschilderwerk
uitgevoerd.”
Red cedar
“Een gedeelte van de gevel is uitgevoerd in red cedar.
Het was een aangename verrassing dat Mulder Schilders
ervaring had met die bijzondere houtsoort. We
zijn prima geadviseerd. Omdat het oorspronkelijke
schilderwerk erg vaal was geworden, hebben we veel
aandacht besteed aan de nieuwe kleur. Ik heb foto’s
gemaakt zodat we als VvE konden kiezen voor de
mooiste kleur. Dat is prima gelukt: kijk maar naar het
eindresultaat. Vanzelfsprekend hebben we het onderhoud
ook weer opgenomen in het meerjarenonderhoudsplan.
De onafhankelijke inspectie (die ons wel is aangeboden)
hebben we niet laten uitvoeren. We hebben een
goede relatie met Trimetal, dat ook inspecties uitvoert.
Maar we houden de mogelijkheid natuurlijk wel in ons
achterhoofd als we opnieuw schilderwerk laten uitvoeren!”
“Mooi beroep”
Pieter Franx, directeur/eigenaar van Mulder Schilders,
hoort het verhaal van Harrie Klein met plezier aan.
“Deze VvE wist precies wat ze wilde”, zegt hij. “We kregen
een offerteaanvraag die heel gedetailleerd aangaf
wat de VvE van ons verlangde. Ze wilden zeker weten
dat ze niet met onaangename verrassingen zouden
worden geconfronteerd.
Dat willen wij natuurlijk ook niet. We hebben een
prachtig beroep en dat dragen wij ook op alle manieren
uit. We zijn van oorsprong een familiebedrijf, dat is
uitgegroeid tot een bedrijf dat totaalonderhoud levert.
We krijgen gemiddeld een 9 van onze klanten. Daar
zijn we vanzelfsprekend trots op, en dat laten we zien!
Op onze auto’s staat ook met grote letters dat we lid
zijn van OnderhoudNL Garantie.”
Franx werkt graag voor VvE’s. “Dan gaat het vrijwel
altijd om onderhoudswerk”, zegt hij. “Je moet er
- zeker in het begin - tijd en energie in steken, maar
dan kun je ook mooi werk leveren. Een VvE als De
Cruythoeck gaat niet voor de allergoedkoopste
schilder maar voor het bedrijf waarin ze vertrouwen
hebben. Het VvE Belang-label geeft dat vertrouwen.”
“Bewondering voor VvE”
Franx wil nog graag een compliment kwijt: “Je ziet
niet vaak dat een VvE het werk zo goed organiseert.
Dat heeft Harrie Klein voor het grootste deel helemaal
zelf gedaan. Het hele traject van offerteaanvraag tot
uitvoering duurt dan wel wat langer, want je moet de
tijd nemen om het gesprek met de VvE aan te gaan.
Maar dan krijg je ook een mooi resultaat. Kijk maar
naar De Cruythoeck!”
HET VVE BELANG-LABEL
OnderhoudNL Garantie en VvE Belang hebben
samen het VvE Belang-label ontwikkeld. Een
belangrijk onderdeel van het label is de
kwaliteitscontrole door middel van een
onafhankelijke eindinspectie door het onafhankelijke
bureau Overvoorde en Van Tilborg.
Zowel het onderhoudsbedrijf als de VvE kan de
eindinspectie aanvragen. Die wordt betaald
door het VvE Belang-labelbedrijf. De algemene
kwaliteit wordt bevorderd doordat het VvE
Belang-label alleen kan worden behaald door
leden van OnderhoudNL Garantie: zij voldoen
aantoonbaar aan hoge kwaliteitseisen. Alleen
VvE’s die zijn aangesloten bij VvE Belang,
kunnen het werk aanmelden voor deze
onafhankelijke eindcontrole.

76
77
VvE PLOEG KOZIJNEN ADVERTORIAL
VvE Magazine # 1 | februari 2019
FOUTE TAXATIE?
DAT KAN U VEEL
GELD KOSTEN!
Voorkom problemen,
en laat uw gebouw
taxeren door een
deskundige; door
de taxateur van
VvE Belang!
Kunststof kozijnen voor
een mooi en toekomstbestendig
gebouw
Aantrekkelijke
subsidiemogelijkheden
dankzij hoge
isolatiewaarde
De voordelen van kunststof kozijnen zijn bekend: ze verouderen niet, ze hebben vrijwel geen onderhoud nodig en ze
bieden een hoge isolatiewaarde. En natuurlijk zijn er nog meer voordelen: ze zijn er in veel kleuren en ze geven uw
gebouw de uitstraling die u wenst. Maar wist u ook dat u vanwege de hoge isolatiewaarde kunt profiteren van een
aantrekkelijke subsidie? “Wij denken graag met de VvE mee over duurzaamheid, de esthetische kant en het budget in
de keuze voor onderhoudsarme, duurzaam geproduceerde kunststof kozijnen”, zegt Arnold Wesselman, adviseur
zakelijke markt bij Ploeg kozijnen.
HET KAN OOK IN ÚW COMPLEX GEBEUREN:
EEN BRAND OF EEN ANDERE CALAMITEIT.
Dan gaat uw eerste zorg uit naar de bewoners, maar
onvermijdelijk komt de vraag aan de orde: zijn we wel
goed verzekerd?
Het laatste wat u wilt is dat uw VvE onderverzekerd is.
Dan moeten alle eigenaren – soms diep – in de buidel
tasten om het ontbrekende bedrag te betalen.
Discussie over de herbouwwaarde is ook niet prettig, want
het bevordert de onderlinge relaties in uw complex niet!
Gerard Groenendijk RT Jaap Hendriksen RT
MAAR HOE VOORKOMT U DIE PROBLEMEN?
Heel eenvoudig: schakel de taxatieservice van VvE Belang in.
Gerard Groenendijk RT en Jaap Hendriksen RT zijn beiden
Registertaxateur. Voor een zeer concurrerend tarief leveren
zij een taxatierapport waar uw VvE wat aan heeft. U weet
zeker dat uw complex goed verzekerd is, en u beschermt
de eigenaren tegen onderverzekering.
Tip:
laat de herbouwwaarde eenmaal in de zes jaar
taxeren en geef de waarde door aan uw verzekering!
“Bij Ploeg kozijnen gaan we ver in onze dienstverlening: als een
VvE ons belt, maken we een afspraak voor een bezoek aan het
complex. We begeleiden de VvE bij het hele traject: van het
eerste gesprek met de projectleider en de werkvoorbereider
tot en met een presentatie tijdens de ledenvergadering. De
kozijnen worden volledig duurzaam gemaakt in onze eigen
fabriek en we zorgen zelf voor de montage. We willen dat alle
bewoners helemaal tevreden zijn met hun nieuwe kozijnen.
Niet alleen bij de oplevering maar ook nog vele jaren daarna.”
Hoge isolatiewaarde én duurzaam
Kunststof kozijnen zijn een belangrijk onderdeel van de isolatie
van uw gebouw: ze isoleren aanzienlijk beter dan houten of
aluminium kozijnen. Vanwege die hoge isolatiewaarde kunt u
profiteren van een aantrekkelijke subsidie: de Subsidie Energiebesparing
Eigen Huis (SEEH) van RVO. Als u bijvoorbeeld
de gevel laat isoleren en de beglazing laat vervangen door
isolerend glas, krijgt u ook subsidie voor de nieuwe kunststof
kozijnen. Wesselman: “Wij werken regelmatig samen met SVn
(uitvoerder van de VvE Energiebespaarlening) en RVO. Samen
kunnen we de VvE een heel aantrekkelijk aanbod doen. In veel
gevallen kunnen bijvoorbeeld het dak en de beglazing (inclusief
de kozijnen) worden gerenoveerd zonder verhoging van de
VvE-bijdrage. Dat betekent: extra woongenot en besparing op
de energiekosten.”
Extra zekerheid door VKG Keurmerk
Ploeg kozijnen is aangesloten bij het VKG Keurmerk (Vereniging
Kunststof Gevelelementenindustrie). Het hele proces van
productie tot en met montage wordt door de VKG onafhankelijk
gecontroleerd: de productie van de kunststofprofielen
én van de kozijnen, ramen en deuren. Tot slot controleren onafhankelijke
keurmeesters de montage van de VKG Keurmerk
kozijnen. Wesselman: “Al onze toeleveranciers (glas, hang- en
sluitwerk, ventilatieroosters e.d.) zijn ook opgenomen in het
VKG Keurmerk. De VvE heeft daardoor de zekerheid dat het
werk van A tot Z wordt gecontroleerd.”
Kiezen voor Ploeg kozijnen biedt dus tal van voordelen: u
wordt totaal ontzorgd en u zorgt ervoor dat uw bewoners tot
in lengte van dagen fijn wonen in een gebouw dat klaar is voor
de toekomst.
Meer informatie: kijk op www.ploegkozijnen.nl. Daar kunt u
direct een afspraak maken of een offerte vragen. Bellen kan
ook: 0252-500 900.
Meer weten? Mail naar taxatie@vvebelang.nl of bel 0162 469 120 en maak een
afspraak met Gerard Groenendijk RT of Jaap Hendriksen RT.
In de eigen fabriek van Ploeg kozijnen worden de kozijnen
volledig duurzaam geproduceerd. De kunststof die gebruikt
wordt, is honderd procent recyclebaar. En alle restmaterialen,
zowel in de fabriek als bij het appartementengebouw, worden
gerecycled. Ploeg kozijnen hoopt binnen korte tijd zelfs volledig
circulair te produceren.

78
VVE VVE BELANG DIENSTEN VOOR UW UW VVE VVE
79
VvE Magazine # 1 | februari 2019
JURIDISCHE DIENSTEN
BOUWKUNDIGE DIENSTEN
Misschien raakt raakt ook ook uw uw VvE VvE verwikkeld in een in een lastige lastige juridische kwestie. Dan Dan kunt kunt u de u hulp de hulp van van de de
Juridische Dienst Dienst van van VvE VvE Belang Belang goed goed gebruiken. Hieronder vindt vindt u alle u alle diensten overzichtelijk bij elkaar. bij elkaar.
Natuurlijk profiteert u als u als aangesloten VvE VvE van van extra extra voordeel.
De VvE De VvE is verantwoordelijk is voor voor het het onderhoud van van het het complex. De Bouwkundige De Dienst Dienst van van VvE VvE Belang Belang
biedt biedt u alle u alle ondersteuning op het op het gebied gebied van van bouwkundige zaken. zaken. Hieronder vindt vindt u een u een overzicht van van onze onze
diensten. Als Als aangesloten VvE VvE profiteert u van u van extra extra voordeel!
DIENSTEN VVE VVE BELANG
VOORDEEL VOOR VOOR
AANGESLOTENEN
DIENSTEN VVE VVE BELANG
VOORDEEL VOOR VOOR
AANGESLOTENEN
1 JURIDISCHE 1 HELPDESK
Is uw Is VvE uw aangesloten VvE bij VvE bij Belang? VvE Belang? Dan Dan kunt kunt u een u beroep een beroep doen doen op de op telefonische de helpdesk. helpdesk.
Die is Die van is maandag van maandag tot en tot met en met donderdag donderdag bereikbaar bereikbaar van 9.00 van 9.00 tot 13.00 tot 13.00 uur. uur.
2 RECHTSBIJSTAND
2 Is een Is een gang gang naar naar de rechter de rechter of de of Raad de Raad van Arbitrage van Arbitrage voor voor de Bouw de Bouw onvermijdelijk? Schakel Schakel onze onze
juristen juristen in: zij in: kunnen zij kunnen voor voor u procederen. u Dat kan Dat ook kan via ook uw via rechtsbijstandverzekering. uw Bij VvE Bij VvE Belang Belang
betaalt betaalt u geen u geen eigen eigen risico. risico.
3 SCHRIFTELIJK 3 JURIDISCH ADVIES ADVIES
Is een Is vraag een vraag te complex te complex telefonisch om telefonisch beantwoorden te of wilt of u wilt liever u liever schriftelijke beantwoording van uw van uw
vraag? vraag? Dan Dan ontvangt ontvangt u een u schriftelijk een schriftelijk juridisch juridisch advies. advies. U kunt U kunt daarvoor daarvoor gebruik gebruik maken maken van het van half het uur half gratis uur gratis
juridisch juridisch advies advies waar waar uw VvE uw per VvE jaar per recht jaar recht op heeft. op heeft.
Exclusief en gratis en gratis
voor voor aangeslotenen
10% 10% korting korting
op het op het uurtarief
Eerste Eerste 30 minuten 30 minuten gratis gratis
10% 10% korting korting
op het op het uurtarief
1 BOUWKUNDIGE 1 HELPDESK
Gedegen Gedegen bouwkundig (technisch) advies advies is onmisbaar voor voor iedere iedere Vereniging Vereniging van Eigenaren. van Eigenaren. Laat Laat u u
daarom daarom goed goed informeren door door specialisten die ruime die ruime ervaring ervaring de in praktijk de praktijk met met VvE’en VvE’en hebben hebben
opgedaan. opgedaan. Met Met een een gericht gericht en praktisch en praktisch advies advies zorgt zorgt u ervoor u ervoor dat uw dat vastgoed uw vastgoed in een in een prima prima staat staat blijft. blijft.
De helpdesk De helpdesk is van is maandag van maandag tot en tot met en met donderdag bereikbaar van 9.00 van 9.00 tot 13.00 tot 13.00 uur. uur.
2 MJOP 2 MJOP (COMPACT)
Als Vereniging Als Vereniging van Eigenaren van Eigenaren wilt u wilt dat u uw dat gebouw gebouw er goed er goed uitziet uitziet en dat en u dat niet u niet verrast verrast wordt wordt door door
hoge hoge onderhoudsnota’s. U wilt U dat wilt uw dat gebouw gebouw prettig prettig bewoonbaar is; nu is; en nu in en de in toekomst. de toekomst.
Daarom Daarom hebt hebt u een u een MJOP MJOP nodig. nodig. Daarmee Daarmee krijgt krijgt u inzicht u inzicht de in bouwkundige de staat staat van uw van gebouw.
gebouw.
U weet U weet wat wat de onderhoudskosten van het van gebouw het gebouw en de en aanwezige de aanwezige installaties installaties zijn; zijn; op de op korte de korte en en
de lange de lange termijn. termijn. Met Met een een actueel actueel MJOP MJOP reserveert reserveert u nooit u nooit te veel te veel of te of weinig. te weinig. U voorkomt U voorkomt fluctuaties fluctuaties
in de in maandelijkse bijdragen. bijdragen. En u En voorkomt u voorkomt de - de vaak - vaak onnodig onnodig - hoge - hoge kosten kosten voor voor het herstel het herstel van van
achterstallig onderhoud.
Exclusief en gratis en gratis
voor voor aangeslotenen
10% 10% korting korting
voor voor aangeslotenen
4 VvE 4 VvE BELANG BELANG INCASSO SUPPORT
Alle Alle VvE-leden VvE-leden zijn verplicht zijn verplicht een een maandelijkse bijdrage bijdrage te betalen te betalen waaruit waaruit de gezamenlijke de kosten kosten
worden worden betaald: betaald: verzekeringen, schoonmaak, liftonderhoud etc. Vaak etc. Vaak is er is ook er een ook voorschot een voorschot stookkosten
in opgenomen. in Via deze Via deze bijdrage bijdrage wordt wordt ook gespaard ook gespaard voor voor groot groot onderhoud. Soms Soms ‘vergeten’ ‘vergeten’ leden leden hun hun
bijdrage bijdrage te betalen. te betalen. Dat levert Dat levert voor voor het bestuur het bestuur een een lastige lastige situatie situatie op: niemand op: niemand gaat gaat graag graag bij de bij buren de buren
om geld om geld vragen. vragen. Voor Voor dat vraagstuk dat vraagstuk is er is ‘VvE er ‘VvE Incasso Incasso Support’. Support’. Een Een betrouwbare organisatie, die de die hele de hele
incassoprocedure verzorgt verzorgt zonder zonder risico. risico. Als de Als vordering vordering wordt wordt afgewezen, betaalt betaalt u niets. u niets.
Exclusief voor voor
aangeslotenen
No cure No cure no pay no pay
3 TAXATIES 3 Is uw Is gebouw gebouw onderverzekerd? Dan Dan krijgt krijgt u bij u schade bij schade een lager een lager bedrag bedrag dan de dan werkelijke de werkelijke schade. schade. Bij een Bij een
te hoge te hoge verzekerde waarde waarde loopt loopt u dat u risico dat risico niet, niet, maar maar u wilt u natuurlijk wilt natuurlijk ook niet ook niet onnodig onnodig een een te hoge te hoge
premie premie betalen. betalen. U krijgt U krijgt namelijk namelijk nooit nooit meer meer uitgekeerd uitgekeerd dan de dan werkelijke de werkelijke schade. schade. Kortom: Kortom: u hebt u hebt behoefte behoefte
aan een aan goede een goede bepaling bepaling van de van herbouwwaarde van uw van complex. uw complex. Wilt u Wilt de u woningverbeteringen de van de van de
eigenaren eigenaren meteen meteen meeverzekeren in de in opstalverzekering? de Dan Dan taxeren taxeren we die we mee. die mee. Onze Onze gecertificeerde
Registertaxateur zorgt zorgt voor voor een een deskundige taxatie; taxatie; natuurlijk natuurlijk tegen tegen een een scherp scherp tarief. tarief.
10% 10% korting korting
voor voor aangeslotenen
5 JURIST 5 JURIST OP BEZOEK OP BEZOEK
‘Hadden ‘Hadden we maar we maar een een jurist jurist binnen binnen de VvE…’ de VvE…’ Hoort Hoort u die u verzuchting die ook wel ook eens wel eens tijdens tijdens bestuursvergaderingen
of ledenbijeenkomsten? of De juristen De juristen van VvE van VvE Belang Belang komen komen tegen tegen een een heel heel aantrekkelijk
tarief tarief bij uw bij VvE uw VvE op bezoek. op bezoek. Alle Alle juridische juridische kwesties kwesties kunt kunt u uitgebreid u uitgebreid met met hen hen bespreken.
6 JURIDISCH 6 INLOOPSPREEKUUR
Nóg Nóg voordeliger is het is inloopspreekuur het op het op kantoor het kantoor van VvE van VvE Belang: Belang: dan dan zijn de zijn eerste de eerste
bestuurs-
30 minuten 30 minuten gratis! gratis!
10% 10% korting korting
op het op het uurtarief
Eerste Eerste 30 minuten 30 minuten gratis gratis
10% 10% korting korting
op het op het uurtarief
4 ABONNEMENT 4 MODULE BOUWKUNDIGE ONDERSTEUNING
Een Een belangrijke taak taak van een van Vereniging een Vereniging van Eigenaren van Eigenaren is onderhoud is van het van gebouw. het gebouw. Onderhoud
moet moet tijdig tijdig en goed en goed worden worden uitgevoerd. Om u Om hierbij u hierbij te ondersteunen, heeft heeft VvE VvE Belang Belang de module de module
Bouwkundige Ondersteuning ontwikkeld. U krijgt: U krijgt:
• een • vaste een vaste contactpersoon voor voor al uw al bouwkundige vragen; vragen;
• ondersteuning • op bouwkundig op gebied: gebied: u kunt u kunt telefonisch onbeperkt onbeperkt een beroep een beroep doen doen op uw op uw
contactpersoon;
• eenmaal • eenmaal per jaar per bezoek jaar bezoek van uw van contactpersoon uw op uw op locatie. uw locatie.
Exclusief voor voor
aangeslotenen
7 SCAN 7 SCAN HUISHOUDELIJK REGLEMENT
Van Airbnb Van Airbnb was was 20 jaar 20 geleden jaar geleden nog geen nog geen sprake; sprake; vergaderen via e-mail via e-mail was was ondenkbaar. Aan financiering
Aan werd werd nog nauwelijks nog nauwelijks gedacht. gedacht. Veel Veel VvE’en VvE’en willen willen daarom daarom hun hun huishoudelijk reglement reglement updaten. updaten. Het opstellen Het opstellen
of updaten of updaten van een van huishoudelijk een reglement reglement is tijdrovend is tijdrovend ingewikkeld. en De juristen De juristen van VvE van Belang VvE Belang
kennen kennen de dagelijkse de dagelijkse praktijk praktijk van de van VvE de als VvE geen als geen ander. ander. U kunt U kunt bij hen bij ook hen terecht ook terecht voor voor screening screening van de van de
beheerdersovereenkomst of voor of voor het opstellen het opstellen van een van gebruiksovereenkomst een (bv. voor (bv. voor zonnepanelen of of
laadpalen). laadpalen).
8 VVE 8 VVE BEMIDDELING
Waar Waar mensen mensen samenleven, ontstaan ontstaan onvermijdelijk conflicten. conflicten. Ook Ook binnen binnen een een Vereniging Vereniging van van
Eigenaren. Eigenaren. Irritaties Irritaties liggen liggen immers immers altijd altijd op de op loer de loer als je als met je met enkele enkele tientallen tientallen – of – met of met honderden - -
mensen mensen gebruik gebruik maakt maakt van een van een gebouw gebouw en de en voorzieningen de in het in complex. het complex. Meningsverschillen
escaleren escaleren snel al snel tot conflicten. tot conflicten. De gang De gang naar naar de rechter de rechter werkt werkt in veel in veel gevallen gevallen escalatie escalatie nog nog verder verder
in de in hand. de hand. Bemiddeling is veelal is veelal een een prima prima oplossing. oplossing. Ook Ook daarbij daarbij kunnen kunnen de juristen de juristen van VvE van VvE Belang Belang
u bijstaan. u bijstaan.
10% 10% korting korting
voor voor aangeslotenen
Exclusief voor voor
aangeslotenen.
Gratis Gratis kennismakingsgesprek.
10% 10% korting korting
kennis­
op het op het uurtarief.
5 MAATWERKADVIES 5 ENERGIEBESPARING
In 2050 In 2050 moeten moeten alle woningen alle woningen energieneutraal zijn. zijn. Wij inventariseren Wij met met u welke u welke energie- energiebesparende
mogelijkheden er voor er voor uw appartementengebouw zijn. zijn. We kijken We kijken naar naar zichtbare zichtbare
gebreken gebreken en we en beoordelen we uw MJOP uw MJOP (indien (indien aanwezig). aanwezig). Het onderzoek Het onderzoek wordt wordt uitgevoerd door door een een
gecertificeerde EPA-adviseur. U krijgt U krijgt een een schriftelijke rapportage met met de huidige de huidige prestaties prestaties en de en de
besparingsmogelijkheden.
6 OPLEVERKEURING 6 & BOUWKUNDIGE & INSPECTIE
Nederland Nederland staat staat in de in steigers, de steigers, het is het topdrukte is topdrukte in de in bouw! de bouw! Dit betekent Dit betekent helaas helaas ook dat ook er dat soms er soms
te snel te snel en slordig en slordig gewerkt gewerkt wordt. wordt. U wilt U natuurlijk wilt natuurlijk zeker zeker weten weten dat de dat werkzaamheden aan uw aan uw
complex complex goed goed verlopen. verlopen. Om eventuele Om eventuele gebreken gebreken te beoordelen, te kunt kunt u een u een beroep beroep doen doen op een op een van van
onze onze bouwkundigen. Zij beoordelen Zij de gebreken de gebreken visueel visueel en brengen brengen een een schriftelijk schriftelijk advies advies uit, dat uit, dat
wordt wordt vastgelegd in een in een rapportage. Ook Ook bij nieuwbouwprojecten bij kunnen kunnen ze deze deze inspectie inspectie voor voor u u
uitvoeren. uitvoeren.
10% 10% korting korting
voor voor aangeslotenen
10% 10% korting korting
voor voor aangeslotenen

Eigenaar
Vereniging
van Eigenaren
Belangenorganisatie voor
Appartementseigenaren
Vereniging
van Eigenaren
Belangenorganisatie voor
Appartementseigenaren
Vereniging
van Eigenaren
Woongebouwen met zowel
eigenaar-bewoners als huurders
80
81
VvE DIENSTENPAGINA
VvE EVENEMENTENAGENDA
VvE Magazine # 1 | februari 2019
Informatie algemeen
Ma. t/m do. van 09.00 tot 17.00 uur
Tel: 0162 - 46 91 20
Fax: 0162 – 46 15 26
E-mail: info@vvebelang.nl
Postbus 210, 4900 AE Oosterhout
Jaarlijkse bijdrage VvE Belang
Basispakket
Verenigingen van Eigenaren
€ 51,75 voor VvE t/m 6 appartementen
€ 69,50 voor VvE met 7 t/m 15
appartementen
€ 96,- voor VvE met 16 t/m 50
appartementen
€ 123,- voor VvE met 51 t/m 100
appartementen
€ 152,25 voor VvE > 100 appartementen
Kantoren: € 152,25
Beheer/admini stratiekantoren,
makelaarskantoren, notariskantoren,
woningcorporaties en kantoren
verbonden met of werkzaam op
het gebied van Verenigingen van
Eigenaren kunnen zich eveneens
bij VvE Belang aansluiten.
Individuele appartements eigenaren:
€ 31,75
VvE-Pluspakket
€ 295,- incl. btw per jaar.
Opzeggingen
Opzeggingen schriftelijk vóór
1 december van enig kalenderjaar.
Meer info: www.vvebelang.nl
Juridische zaken
De Juridische Dienst van VvE Belang
is er voor u!
Gratis Juridische Telefonische
Helpdesk voor aangeslotenen van
ma. t/m do. van 9.00 tot 13.00 uur.
Pluspakket: gehele dag.
Voor nieuwe zaken en lopende zaken
kunt u bellen gedurende kantooruren.
Standaarduurtarief: € 105,- excl. btw.
Pluspakket: € 82,50 excl. btw.
Meer informatie zie pagina 78 of bel:
0162-469 120 of stuur een e-mail
naar: juridisch@vvebelang.nl.
VvE Incasso Support
Probleem met incasseren?
VvE Incasso Support helpt!
Gespecialiseerde incassodienst én
no cure - no pay! Meer informatie
bel: 0162-469 120 of stuur een
e-mail naar: juridisch@vvebelang.nl.
Bouwkundige zaken
Ma. t/m do. van 09.00 tot 13.00 uur
Tel: 0162 - 46 91 20
Voor het opstellen van meerjarenonderhoudsplannen,
aankoopkeuringen
bestaande bouw,
opleveringskeuringen nieuwbouw,
bouwkundige adviezen, energielabels
en maatwerkadviezen.
Prijs op aanvraag.
Meer informatie: zie pagina 79.
VvE Opleidingen
VvE Belang organiseert in 2019
op diverse plaatsen in het land
VvE opleidingen. Meer informatie:
www.vveopleidingen.nl en de
‘Evenementenagenda’ op de
volgende pagina.
VvE software
Twinq, intelligente software voor
Verenigingen van Eigenaren
Meer informatie: 0162 – 47 05 55
of www.twinq.nl
VvE Verzekeringen
Uitgebreide opstal-, glas-, VvE
aansprakelijkheids- en bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering
Centraal Beheer Achmea.
Meer informatie: 055 - 579 81 15
VvE Kwaliteitskeurmerk
SKW certificatie te Geldermalsen.
Telefoon 088 - 244 01 23
of www.skw-certificatie.nl
Gecertificeerde VvE Beheerders
www.skw-certificatie.nl
Meerjarenonderhoudsplannen
VvE Belang: 0162 - 469 120
OnderhoudNLGarantie
VvE Belang heeft exclusieve afspraken
gemaakt met de OnderhoudNL-
Garantie schilders- en onderhoudsbedrijven.
Meer informatie: 0182 - 57 16 60 of
www.onderhoudnlgarantie.nl
VvE InstallatieNetwerk Nederland
Landelijk all-in cv-onderhoud
speciaal opgezet voor VvE’s en
verzorgd door acht regionale
installatiebedrijven.
VvE Rioolbeheer
VvE’s die zijn aangesloten bij VvE
Belang krijgen 10% korting op een
contract voor ontstoppingen of
preventief onderhoud”. Meer info:
www.vandervelden.com/vvebelang
Klachtenlijn voor VvE bestuurders
over beheerders:
Klachten over beheerders meldt
u bij voorkeur op:
www.klachtenovermijnbeheerder.nl
of op tel. 0162-469 120 (maandag t/m
donderdag van 9.00-13.00 uur).
De VvE
en het schilder-,
glas- en
onderhoudswerk
De
Kascommissiegids
Huurder
Huurder Eigenaar Eigenaar
voor de VvE
Thuis in
GEMENGDE complexen
VvE boeken
Handboek voor de VvE
11 e druk, januari 2017 € 20,-;
voor aangeslotenen € 15,-.
ABC van de VvE
4 e geheel herziene druk,
september 2008 € 30,-;
voor aangeslotenen € 22,50.
De VvE en de Rechter
3 e druk, november 2010 € 27,-;
voor aangeslotenen € 20,50.
De VvE en het schilder-,
glas- en onderhoudswerk
2 e druk, oktober 2008 € 18,-;
voor aangeslotenen € 13,50.
Het activeren van een
(slapende) VvE
1 e druk, oktober 2008 € 13,50;
voor aangeslotenen € 10,-.
De Kascommissiegids
voor de VvE
1 e druk, november 2010 € 19,85;
voor aangeslotenen € 15,-.
Thuis in Gemengde Complexen
1 e druk, december 2018 €26,50;
voor aangeslotenen € 20,-.
Bestellen?
Maak bovenstaand(e) bedrag(en) over
op rekening NL97RABO0163.8364.50
t.n.v. VvE Belang Service BV te Oosterhout.
Vermeld hierbij de titel van het boek.
Let op! Indien u gebruik maakt van
telebankieren vergeet dan niet voldoende
adres gegevens te vermelden om het
boek toe te kunnen sturen. Alle prijzen
incl. btw en verzendkosten.
2-DAAGSE VAKOPLEIDING VVE BEHEER EN BESTUUR
Bij het beheer en bestuur van een VvE komt heel wat kijken. Zonder een
goede basis op juridisch, bouwkundig en financieel gebied is een goed
beheer en bestuur niet mogelijk. De belangen zijn groot, niet alleen op
de korte termijn, maar zeker ook op de lange termijn. Daarom geeft
VvE Belang een gedegen vakopleiding voor beheerders, maar ook voor
voorzitters van het bestuur.
Op donderdag 4 en 11 april 2019 wordt in Zeist wederom de 2-daagse
vakopleiding ‘VvE Beheer en Bestuur’ georganiseerd. De eerste dag
is juridisch; de tweede dag bouwkundig/financieel. De kosten voor
aangeslotenen van VvE Belang bedragen € 1.070,85 incl. btw inclusief
lesmateriaal en lunch. Houders van het VvE-Pluspakket krijgen een
korting van 15%. Wilt u slechts een van de dagen bijwonen dan bedragen
de kosten € 544,50 incl. btw. Aanvang om 09.30 uur; einde om 16.30 uur
inclusief een uur lunchpauze.
Aanmelden: www.vveopleidingen.nl.
BESTUURDERSBIJEENKOMST
JURIDISCH
VvE Belang organiseert op dinsdag 16 april 2019 in Oosterhout een korte
Juridische Bestuurdersbijeenkomst van 13.00 tot 16.00 uur.
Kosten: € 90,75 inclusief btw en lunch. Het aantal deelnemers is minimaal
8 en maximaal 12. Aanmelden: www.vveopleidingen.nl.
VOORLICHTINGSBIJEENKOMSTEN 2019
VvE Belang organiseert dit najaar weer voorlichtingsbijeenkomsten in
het land:
Woensdag 23 oktober
Donderdag 31 oktober
Maandag 4 november
: Brabanthallen Den Bosch
: Evoluon Eindhoven
: IJsselhallen Zwolle
Woensdag 13 en
donderdag 14 november : Ahoy Rotterdam
Dinsdag 19 november
: Expo Haarlemmermeer
Donderdag 21 november : Papendal Arnhem
Maandag 25 november
Woensdag 27 november
: Martini Plaza Groningen
: Jaarbeurs Supernova Utrecht
(dag- en avondprogramma)
Noteert u een datum bij u in de buurt alvast in uw agenda.
Meer informatie over het programma en inschrijven volgen in mei.
VVE JAARCONGRES 2019
Exclusief voor appartementseigenaren en VvE’s die zijn aangesloten
bij VvE Belang wordt op maandag 2 december 2019 in het NBC in
Nieuwegein wederom het ‘VvE Belang Jaarcongres 2019’ georganiseerd.
Noteert u deze datum alvast in uw agenda.
COLOFON
VvE Magazine is een uitgave
van Stichting VvE Belang,
belangenorganisatie voor de VvE
en appartementseigenaar
20 e Jaargang nummer 76
Februari 2019
VvE Magazine verschijnt 4 x per jaar
Redactieadres en
advertentie-exploitatie
VvE Belang
Postbus 210, 4900 AE Oosterhout
Tel. 0162 – 469 120
Fax. 0162 – 461 526
E-mail: info@vvebelang.nl
Doelgroep
Vakblad voor de VvE
en appartementseigenaar
Hoofdredacteur
Carola Peters-van der Gouw
MEDEWERKERS REDACTIE
mr. C.J.C.M. Oomen, VvE Belang
mr. A.C.W. Luijk-van Veldhuizen, VvE Belang
mr. J.A. Liewes, VvE Belang
mr. R.P.M. de Laat, De Advocaten van Van Riet
J. Nebbeling
Prof. em. A. Thomsen
Ing. A. Warnaar, Ontwikkelend Beheer Woningen
J. Zuidweg, Centraal Beheer Achmea
K. van Lindenberg, Liftinstituut
Carola Peters, Codex PR&P
VORMGEVING EN PRODUCTIE
Pauline de Ruiter en Thomas Steenvoorden
Buro Binnen, Noordwijk
FOTOGRAFIE
Jan de Groot – Zorro Producties
Machtelt Mostert – Machtelt | Photo
Fototeam KenM, Nieuwegein
Jan van der Ploeg Fotografie
Bob Beijer
Walther van Houten
Carola Peters
COVERFOTO
Jan de Groot - Zorro Producties
CARTOON
Arend van Dam
Disclaimer
Ondanks alle aan de samenstelling van dit blad bestede
zorg kunnen zowel auteurs, redacteuren en uitgever
geen en kele aansprakelijkheid aanvaarden voor de
onvolledigheid of onjuistheid van de inhoud van deze
uitgave van VvE Magazine.

82
VvE NIEUWSFLITSEN
AFLOSSINGSVRIJE HYPOTHEEK: BENUT LAGE RENTE!
Veel woningeigenaars met een aflossingsvrije hypotheek willen nu profiteren
van de historisch lage hypotheekrente. Maar tegelijk kleven er op de lange termijn
serieuze risico’s aan deze hypotheekvorm als u met pensioen gaat:
1. Lager inkomen na pensioen? Dan zijn de hypotheeklasten straks moeilijker
op te brengen, als u niet eerder hebt afgelost op de hypotheekschuld.
2. Geen hypotheekrenteaftrek na 30 jaar: brutorente wordt nettorente als het
belastingvoordeel vervalt.
3 .De hypotheekrente kan ook weer stijgen: het is riskant om de lasten die gepaard
gaan met de huidige lage renteniveaus ook voor de toekomst in te
calculeren.
U kunt iets doen aan het toekomstige risico van een aflossingsvrije hypotheek.
Benut daarvoor de huidige lage hypotheekrente! U kunt de financiële ruimte
die vrijkomt als u voor een nieuwe rentevaste periode kiest, gebruiken om een
spaarpot voor aflossing op te bouwen.
De Van Bruggen Adviesgroep heeft berekend dat een woningeigenaar die de
hypotheekrente tien jaar geleden voor tien jaar vastzette, nu opnieuw voor tien
jaar vast kan kiezen tegen een zo’n 3 procentpunt lager tarief. Wie nu voor 20
jaar vast kiest, is zo’n 2,5 procentpunt goedkoper uit.
BRON: BUSINESS INSIDER
STEEDS MEER GELUIDSOVERLAST
Het aantal meldingen van geluidsoverlast van buren - toch al ergernis
nummer 1 onder Nederlanders - is in drie jaar tijd met 10 procent toegenomen.
Dat blijkt uit een analyse van de Volkskrant. Nederlanders klagen
vooral over harde muziek in de woningen en tijdens tuinfeesten en over
geluidsoverlast op het balkon. Dat valt op te maken uit de analyse van een
half miljoen registraties van geluidsoverlast bij de politie in de periode
2014 tot en met 2017. Lawaai bij de buren vormt ook het leeuwendeel
van alle geluidsklachten bij de politie.
ZORGENKIND WARMTEPOMP
Warmtepompsystemen voor de verwarming van oudere woningen zijn
lang niet altijd een goed alternatief voor de cv-ketel. Installateurs geven
woningeigenaren daarom nog geregeld het advies om te kiezen voor een
moderne, zuinige cv-ketel. Warmtepompen werken niet in matig geïsoleerde
woningen, maken veel lawaai of verbruiken enorm veel elektriciteit.
De Consumentenbond krijgt veel vragen van bezorgde consumenten
die niet weten wat te doen bij vervanging van hun oude ketel. “In oudere
woningen is de warmtepomp zeker niet het ei van Columbus”, zegt de
Consumentenbond.
BRON: DE TELEGRAAf
ELEKTRISCHE DEELAUTO VANUIT EIGEN PARKEERGARAGE
Voor de bewoners van het Amsterdamse appartementencomplex Hoogkade
is de eerste elektrische deelauto vanuit de eigen parkeergarage een feit.
Eerder werd al door het VvE-bestuur, samen met adviespartner Pooom! en
SamenLaden.nl, een collectieve laadinfrastructuur voor elektrisch rijden in
de ondergrondse parkeergarage aangelegd. Nu delen vier gezinnen uit dit
complex ook samen een elektrische deelauto. Daarmee besparen ze kosten
en dragen ze bovendien bij aan een schonere lucht.
BRON: JAVA-ELECTRIC.NL
19.000 BELANGSTELLENDEN
VOOR ZALMHAVENTOREN
De verkoop van de 482 appartementen
in de 215 meter hoge Zalmhaventoren
in Rotterdam is gestart
op 12 december 2018. In totaal hadden
19.000 aspirant-kopers zich
ingeschreven. Daarom hanteerde
projectontwikkelaar AM ‘slots’ voor
350 belangstellenden tegelijk. Dat
vertelde Ronald Huikeshoven, directievoorzitter
van projectontwikkelaar
AM tijdens het congres Woonvastgoed
2018.
EEN JAAR LANGER SALDEREN
De huidige salderingsregeling voor
zelf opgewekte energie wordt pas
op 1 januari 2021 vervangen door
een terugleversubsidie. Dat heeft
minister Eric Wiebes van o.a. Klimaat
op 28 januari jl. meegedeeld aan de
Tweede Kamer. Het was de bedoeling
om de salderingsregeling al op
1 januari 2020 te vervangen door de
terugleversubsidie, maar de uitvoering
is volgens Wiebes ‘complexer
dan in eerste instantie gedacht’. De
minister zegt te blijven streven naar
een regeling die zo veel mogelijk
doelgroepen (waaronder energiecoöperaties)
bedient.
202 HEEL HOGE
WOONTORENS
Nederland telde eind 2018 maar
liefst 202 woontorens die hoger zijn
dan 70 meter. Tot 2025 komen er
nog minimaal 70 bij; vrijwel allemaal
in de vijf grootste steden.
BRON: WOONVASTGOED 2018
(ONDERHOUDS)
BEDRIJF VOOR
UW VVE
NODIG?
De Onderhoudsbedrijvengids voor VvE’en is een
initiatief van VvE Belang. Als u www.obgi.nl
aanklikt, ziet u een lange rij van dienstverleners.
Van schilders tot loodgieters en van
rioleringsbedrijven en leveranciers van
zonnepanelen tot ondernemers in hangen
sluitwerk. Als u uw postcode invoert, ziet
u direct welke bedrijven in uw omgeving
werkzaam zijn.
Kijk op www.obgi.nl