Property Today NL 2021 Editie 5

EDITIE 5 - 2021 - JAN-FEB
MAGAZINE VAN DE MEDE-EIGENDOM
SYNDICUS :
EEN ESSENTIEEL BEROEP !
Beroep van syndicus onderbetaald
... én dus onaantrekkelijk
Overzicht wettelijke termijnen
met synoptische tabel der administratieve termijnen
Verdeling van de lasten van de mede-eigendom
Kan de algemene vergadering afwijken van de wettelijke regels?
OPSPLITSING VAN EEN KAVEL
- DEEL 1
Het komt meer en meer voor dat mede-eigenaars overgaan
tot het (laten) opsplitsen van hun appartement in meerdere
kavels. Om dit op een correcte en legale manier tot stand
te brengen, is de bijstand en begeleiding van een expert
geen overbodige luxe. In deel I van deze bijdrage worden
de wettelijke bepalingen behandeld.
DE SYNDICUS ALS ENIGE AANSPRAKELIJK
VOOR DE VEILIGHEID VAN DE LIFT(EN)
In de meeste appartementsgebouwen bevinden zich liften;
De syndicus, als beheerder van de gemeenschappelijke delen,
dient ten alle tijden ervoor te zorgen dat de ter beschikking
gestelde lift onder de voorzienbare gebruiksvoorwaarden
geen gevaar oplevert voor de veiligheid van de gebruikers.
Er is bijstand door 2 belangrijke spelers.

UVS - Unie van Syndici
zet haar partners in de verf
PT
NATIONAAL CONGRES van SYNDICI
18 november 2021 - Brussels Expo - Paleis 10
4de SALON van de MEDE-EIGENDOM
18 november 2021 - Brussels Expo - Paleis 10
Lid worden van de UVS (Unie van Syndici)?
contacteer info@uvsyndici.be of ga naar de website unievansyndici.be

INHOUD
EDITIE 5
2021 - JAN-FEB
Abonnementen kunnen bij ieder
nummer ingaan en worden elk jaar
automatisch vernieuwd. Abonnee
worden kan via www.propertytoday.
be.
Adreswijzigingen graag schriftelijk
doorgeven met vermelding van
het oude en het nieuwe adres
en het nieuwe telefoonnummer.
Opzeggingen kunnen gelijk wanneer
gebeuren.
04
09
14
16
19
23
25
29
BEROEP VAN DE SYNDICUS
ONDERBETAALD...
VERDELING VAN DE LASTEN
VAN DE MEDE-EIGENDOM
DE OVERDRACHT VAN EEN SYNDICUS-
KANTOOR - DEEL (3)
DE SYNDICUS IS ALS ENIGE
AANSPRAKELIJK VOOR DE VEILIGHEID
VAN DE LIFT
WETTELIJKE TERMIJNEN VOOR DE
SYNDICUS: UVS HELPT U DOOR HET
BOS!
SYNDIC4YOU: HET PLATFORM DAT HET
DAGELIJKSE LEVEN VAN DE SYNDICUS
VEREENVOUDIGT
VAN ÉÉN LOFT NAAR TWEE
APPARTEMENTEN
NIEUWE VERPLICHTINGEN OMTRENT
ENERGIEMETING VAN VERWARMING EN
WARM WATER
Het abonnement op het magazine is
gratis. Je krijgt het blad drie keer per
jaar toegestuurd.
Uitgever
NOG NIET GEABONNEERD?
PROFIT & FUN BVBA
Steenwinkelstraat 425
2627 Schelle
Advertentieregie
info@propertytoday.be
Redactie
redac@propertytoday.be
Magazinelay-out
D&K Vision BVBA
T 03 877 29 20
propertytoday@dkvision.eu
SCHRIJF U DAN IN VIA
WWW.PROPERTYTODAY.BE
EN KRIJG HET MAGAZINE
GRATIS IN UW BRIEVENBUS!
Copyright / Gehele of gedeeltelijke overname van de inhoud, in welke vorm dan ook, is slechts toegestaan na schriftelijk akkoord van de uitgever.
De informatie in dit magazine is met de grootste zorg geschreven en nagekeken. De uitgever kan echter niet verantwoordelijk gesteld worden eventuele foute of onvolledige informatie.

04
Beroep van syndicus onderbetaald ...
én dus onaantrekkelijk
Elke syndicus weet het ondertussen. Er bestaan geen vaste,
verplichte of aanbevolen tarieven voor het beheer van
appartementsgebouwen. Tegenwoordig zijn de syndici volledig
vrij om hun tarieven te bepalen. Verplichte of opgelegde tarieven
zijn zelfs verboden. Dit is niet alleen zo voor de syndici, maar ook
voor vastgoedmakelaars, advocaten, architecten, enz.
Het opleggen van tarieven is strijdig met het
Europese mededingingsrecht
Op 09 februari 2004 publiceerde de Europese Commissie
een rapport over de mededinging op het gebied van de
professionele dienstverlening. Dit rapport stelde dat ook het
opstellen van aanbevolen ereloontarieven een inbreuk op het
mededingingsrecht uitmaakt. Op 24 juni 2004 kreeg de Orde
van Architecten van de Europese Commissie zo een boete van
100.000 euro opgelegd omdat haar aanbevolen barema's een
inbreuk uitmaakten op artikel 81, lid 1, van het EG Verdrag.
Sommige syndici gebruiken nog altijd aanbevolen
tarieven
Het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars (BIV) dat
jarenlang ‘aanbevolen tarieven’ aan syndici heeft opgelegd,
heeft al lang afstand genomen van barema’s. Toch gebruiken
sommige professionele syndici nog altijd deze ‘aanbevolen
tarieven’ en dat terwijl deze tarieven amper gestegen zijn
sinds 1996! Het gaat om een bedrag van circa 15 euro per
appartement (!) voor een middelgroot gebouw.
Tarieven die amper gestegen zijn sinds 1996
Het valt te betreuren dat 25 jaar later (!) de meeste syndici
nog altijd aan tarieven werken die amper afwijken van deze
tarieven.! In vergelijking met de stijging van de erelonen in
andere beroepen en andere dienstverlenende sectoren durven
wij stellen dat de syndicus het ondergeschoven kind van de
vastgoedsector is geworden.
14,87
14,13
13,51
10,54
9,54
15,42
14,65
14,01
10,93
9,89
2,98
2,49
2,23
1,98
1,74
3,07
2,58
2,31
2,06
1,81
0,30
0,29
0,27
0,21
0,19
0,31
0,30
0,29
0,22
0,20

05
49,58
12,40
74,37
61,97
61,97
74,37
25,29
123,95
86,76
89,99
In 2021 zijn er in bepaalde regio’s professionele syndici die
gemiddeld 12 à 15 euro per appartement per maand vragen. In
de grote steden varieert het tussen 17 tot 20 euro per maand.
Een minderheid van syndici heeft in 2018, met de steun van
onze federatie, een verhoging doorgevoerd naar 22 euro per
appartement per maand.
Indrukwekkende prijsstijging
Belgische woningmarkt op lange termijn
De Nationale Bank zet in haar rapport over de stabiliteit van
het financiële stelsel de ontwikkelingen op de Belgische
woningmarkt op een rij. De prijsstijging op lange termijn is
ronduit indrukwekkend. Zo zijn de residentiële vastgoedprijzen
sinds het begin van de jaren 2000 meer dan verdubbeld! Goed
nieuws voor beroepen zoals vastgoedmakelaars en architecten
die doorgaans procentueel werken op de verkoopprijs van een
woning/appartement of op de bouwkosten van een project.
Wijze van berekening van het ereloon nog
altijd ongewijzigd
Niet alleen wijzigt het ereloon per appartement, de wijze van
berekening is nog altijd gebaseerd op het aantal appartementen
(zie mijn artikel daarover in de Property Today - 4de editie).
Niemand durft te innoveren en een nieuwe berekeningswijze
te gebruiken, al heeft de huidige bewezen dat ze archaïsch is
en zeker niet representatief voor de gemeenschappelijke delen.
Denkt u maar aan het aantal ingangen, de staat van het dak of
van de lift, het aantal procedures, vetusteit of andere aspecten
die uiteindelijk het voorgestelde basisereloon niet zullen
beïnvloeden.
Creativiteit om ons beroep aantrekkelijker
te maken
Een beetje creativiteit zou ons beroep ten goede komen én
aantrekkelijker maken. Waarom bijvoorbeeld geen procentueel
ereloon voorstellen zoals bij vastgoedmakelaars en architecten?
Een ereloon dat (voor grotere gebouwen) gebaseerd is op bv. het
jaarlijks budget? Of op de verzekerde waarde van het gebouw?
Uitstroom groter dan instroom
Dat het beroep niet meer aantrekkelijk is bij de jongere generatie
is geen groot nieuws meer… Bijna negen op de tien stagiairs
willen enkel aan de slag als bemiddelaar bij de verkoop of
verhuur van onroerende goederen. Op meer dan 2.000 stagiairs
willen minder dan 100 alleen syndicus worden. ‘Bij de syndici is
de uitstroom groter dan de instroom’, luidt het bij het BIV.
Knelpuntberoep
Steeds minder afgestudeerden voelen zich geroepen tot
het beroep van syndicus. En dat terwijl er in hoog tempo
appartementsblokken worden opgetrokken. De redenen?
• De complexere wetgeving;
• Bewoners van appartementen worden steeds mondiger
(en dit is een understatement);

06
• Het vele avond- en weekendwerk;
• De vele uren die een syndicus moet spenderen aan de
administratieve opvolging en e-mails;
• En last but not least natuurlijk de lage erelonen ...
Sinds een aantal jaren is syndicus een knelpuntberoep. Deze
tendens zet zich onaangeroerd voort…
De meeste mede-eigenaars denken (verkeerdelijk) dat de taken
van de syndicus toch wettelijk bepaald zijn… Dus zal elke
syndicus wel dezelfde taken uitvoeren, wat zijn ereloon ook
is. Wij adviseren mede-eigenaars om voorzichtig te zijn met
dergelijke standpunten! Het is heel belangrijk, zelfs absoluut
noodzakelijk om de offertes goed te bekijken en te vergelijken.
2. Syndici blijven aan een laag tarief werken om de
klant te behouden
Ten tweede zijn er de concullega’s: andere syndici die ook
een offerte hebben aangeboden en graag het gebouw aan
hun portefeuille zouden toevoegen… Gezonde concurrentie
mag geen probleem zijn. De wet op mede-eigendom bepaalt
trouwens dat er steeds verschillende offertes beschikbaar
moeten zijn.
Als de nood of de wil groot is, zijn deze syndici meestal bereid
om, na onderhandelingen met de raad van mede-eigendom
of met de mede-eigenaars, een paar euro’s te laten vallen. Zij
denken dat zij op lange termijn het verlies toch zullen inhalen.
3. Meer werken en minder verdienen:
is deze equatie onze ondergang?
Niks is minder waar, vaak is er van lange termijn geen sprake..
en eisen de mede-eigenaars of de raad van mede-eigendom
dat er een jaarcontract wordt ondertekend…
Het volgende jaar veranderen de mede-eigenaars van
gedacht, en zoeken zij omwille van allerlei redenen een andere
syndicus. En die syndicus is dan misschien opnieuw een stuk
goedkoper… Dus om zeker te zijn dat de mede-eigenaars voor
hun kantoor zullen kiezen, blijven heel wat syndici aan een laag
tarief werken… Wat het beroep totaal niet ten goede komt, en
de facto de job minder aantrekkelijk maakt voor de jongere
generatie.
Iedereen kan syndicus worden!
Art. 577-4-§ 3 BW bepaalt: "Ieder beding dat het recht beperkt
van de mede-eigenaar om het beheer van zijn kavel toe te
vertrouwen aan een persoon van zijn keuze, wordt voor niet
geschreven gehouden. De vereniging van mede-eigenaars is
dus volledig vrij in haar keuze…."
Verder stelt art. 5-§1 van de wet van 11 februari 2013: "Niemand
mag het beroep van vastgoedmakelaar-syndicus (…) indien hij
niet ingeschreven is op het tableau van de beoefenaars in de
kolom van het beroep dat hij uitoefent."
Waarom verhogen syndici hun tarieven niet?
Wat houdt de syndici tegen om hun tarieven te verhogen? Het
antwoord is drievoudig.
1. De mede-eigenaars kiezen de goedkoopste syndicus
Ten eerste beslissen de mede-eigenaars wie er syndicus van
het gebouw wordt. En de UVS (Unie van Syndici) klaagt het al
lang aan: de mede-eigenaars kiezen altijd voor de goedkoopste
syndicus. Ze houden geen rekening met de kwaliteiten van de
te leveren diensten, de referenties, de complexe taken die de
syndicus zal uitvoeren, zijn ervaring en genoten opleiding,
maar baseren zich in hun beslissing enkel en alleen op het
maandelijkse basisereloon dat de syndicus in zijn offerte
vermeldt.
Heel vaak is deze syndicus een syndicus die erkend is door
het BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars). Maar het
uitoefeningrecht is niet exclusief aan deze beroepsgroep
voorbehouden.
Art. 5-§3 van de wet van 11 februari 2013 voorziet vrijstellingen:
De Koning kan de beoefenaars van vrije beroepen vrijstellen
van de verbodsbepalingen bedoeld in §1… In dat geval
nemen de Ordes en Instituten die belast zijn met de controle op
de activiteiten van deze personen een specifiek onderdeel voor
de activiteiten van vastgoedmakelaar in hun plichtenleer op.

07
Concreet kan de VME naast de professionele syndicus ook
beroep doen op een landmeter-expert, een advocaat, een
erkend boekhouder(-fiscalist), een architect, … of een
occasionele syndicus. Deze occasionele syndicus is één van
de mede-eigenaars (geen bewoner-huurder) die optreedt als
syndicus, met of zonder enige kennis van mede-eigendom…
Omdat hij zijn patrimonium beheert, moet hij als enige
voorwaarde mede-eigenaar zijn. Dat bepaalt art. 5-§3 van
de wet van 11 februari 2013: De personen die slechts hun
familiepatrimonium beheren of het patrimonium waarvan
zij mede-eigenaar zijn, zijn niet onderworpen aan de
verbodsbepalingen bedoeld in §1.
Geen enkele kennis van de wet op de mede-eigendom
Niemand twijfelt aan de noodzaak van een diepgaande
en specifieke opleiding voor een boekhouder-fiscalist, een
landmeter of een advocaat. Toch komen wij heel wat medeeigenaars/syndici
tegen, die bij aanvang totaal geen kaas
hebben gegeten van mede-eigendom.
Zij wagen zich aan een beheer waarvan de wettelijke
complexiteit niet te onderschatten is en waarvoor zij, zonder
zich hiervan ten volle bewust te zijn, hoofdelijk en als enige de
volle verantwoordelijkheid dragen (art 577-8-§5 BW).
Verder leidt het ook vaak tot belangenconflicten en ruzie in
het gebouw. Bij voorbeeld komt het vaak voor dat kosten per
appartement verdeeld worden i.p.v. per aandelen.
Niet alle syndici zijn onderworpen
aan de deontologie van het BIV
Het valt te betreuren dat, buiten de professionele syndicus
en de landmeter-expert, noch de architect, de advocaat, de
boekhouder-fiscalist of de occasionele syndicus onderworpen
zijn aan de deontologie van het BIV!
Een mede-eigenaar kan dus in geen enkel geval een klacht
indienen bij het BIV tegen een van deze beoefenaars of tegen
de occasionele syndicus voor de taken die zij als syndicus
uitvoeren. Men moet de respectievelijke ordes contacteren wat
niet logisch is.
Bovendien, zullen deze respectievelijke ordes niet noodzakelijk
dezelfde aandacht schenken aan deontologische inbreuken van
hun leden in het kader van de uitoefening van een “aanverwant”
beroep.
Aangezien de vastgoedbeheerders nog altijd ressorteren onder
het gezag van het BIV, zou deze laatste als enige bevoegd
moeten zijn om deontologische overtredingen van alle syndici
te sanctioneren.
Extreem lage tarieven
Deze gelijkgestelde beroepen kunnen dus wettelijk als syndicus
optreden voor een VME. Deze categorieën van syndici hanteren
vaak extreem lage tarieven die soms alle concurrentie buiten
spel zetten. Het laagste of onbestaande ereloon vinden we bij
de mede-eigenaar syndicus die pro Deo werkt.
Extra prestaties
Natuurlijk kan de syndicus buitengewone prestaties aanrekenen
op basis van een uurtarief of een andere tarifering. Maar dat
blijft nog altijd zeer beperkt. Zelfs met deze extra erelonen
kunnen de syndici niet zeker zijn van de rendabiliteit van hun
kantoor. Het zijn geen recurrente inkomsten op dewelke een
syndicus zou kunnen rekenen om bijvoorbeeld personeel aan
te werven.
Tijdsregistratie zoals bij advocaten is nog lang niet ingeburgerd
bij de syndici omdat ze bang zijn om een gebouw te
verliezen… Dat maakt dat de syndici de meeste bijkomende
taken uiteindelijk gratis uitvoeren. Van een ongezonde situatie
gesproken.
Conclusie
De Unie van Syndici (UVS) ijvert daarom voor een striktere
reglementering van het beroep. We willen het beroep van
syndicus voorbehouden aan de professionele syndici, zonder
occasionele syndici en zonder vrijgestelde beroepen, met
alle respect voor deze personen en beroepen, onder dewelke
ongetwijfeld bekwame beheerders te noteren valt.
Enkel op deze manier kan er meer respect groeien voor de
syndicus en staat de deur open voor meer waardering. Dat zal
zich uiteindelijk vertalen in een beter ereloon en aldus in meer
attractiviteit voor de jonge syndici.

08
Aanverwante beroepen en ordes
Hierbij een overzicht van de deontologische bepalingen
aangaande de uitoefening van de taak van syndicus. Uiteraard
klinkt dit allemaal nogal simplistisch en op zijn zachts uitgedrukt
uitermate elastisch....
Plichtenleer Landmeter-expert
Art. 18. Tot de bevoegdheid van de landmeter-expert behoren
volgende activiteiten : 3° het uitoefenen van de gereglementeerde
activiteiten van de vastgoedmakelaar, in toepassing van artikel
4,1° van het koninklijk besluit van 6 september 1993.
Deontologie advocaten
Art. 163 Advocaten kunnen als syndicus optreden voor de
vereniging van mede-eigenaars in het kader van artikel 577,
2-577, 14 BW, overeenkomstig de regels van waardigheid,
rechtschapenheid en kiesheid die aan hun beroep ten grondslag
liggen.
Plichtenleer Boekhouders-fiscalist
Art. 21. § § 2. Volgende beroepsactiviteiten, uitgeoefend als
natuurlijk persoon of als rechtspersoon, worden altijd beschouwd
als activiteiten die de onafhankelijkheid en de onpartijdigheid
van de externe boekhouder BIBF in het gedrang brengen : de
activiteiten van verzekeringsmakelaar of -agent, deze van
vastgoedmakelaar uitgezonderd de syndicusactiviteit, alsook alle
bancaire activiteiten en activiteiten van financiële dienstverlening
waarvoor de inschrijving bij de Autoriteit voor Financiële Diensten
en Markten vereist is.
Plichtenleer architect
Art. 10 4° De architect mag tevens het beheer van onroerende
goederen aannemen en alle daarmee verbonden handelingen
verrichten; deze bedrijvigheid mag echter niet worden uitgeoefend
onder de vorm van een agentschap of van een zakenkantoor.
INFO
Mevr. Dominique Krickovic
Directrice UVS (Unie van
Syndici)
info@uvsyndici.be
www.uvsyndici.be
PROPERTYTODAY
Altijd aan uw zijde
Belfius biedt u diensten op maat, aangepast aan uw behoeften, om u bij te staan in al uw
projecten, of het nu gaat om kredieten, verzekeringen, investeringen en nog veel meer. Of u nu
een syndicus vertegenwoordigt of deel uitmaakt van een vereniging van mede-eigenaars, u kan
altijd rekenen op het advies van een specialist, waar en wanneer u dat wil.
belfius.be/professional
Belfius Bank NV, Karel Rogierplein 11, 1210 Brussel – IBAN BE23 0529 0064 6991 BIC GKCCBEBB - RPR Brussel – BTW BE 0403.201.185 – No FSMA 19649 A

09
Verdeling van de lasten
van de mede-eigendom
1. Kan de algemene vergadering afwijken van
de wettelijke regels en onder welke voorwaarden?
In een mede-eigendom, zoals wij weten, zijn het de statuten –
en normaal gesproken het reglement van mede-eigendom - die
de manier bepalen waarop de lasten over de mede-eigenaars
worden verdeeld. Dit vloeit voort uit artikel 577-4, §1 van het
Burgerlijk Wetboek, dat stelt dat " het reglement van medeeigendom
moet bevatten: (...) 2 ° de met redenen omklede
criteria en de berekeningswijze van de lastenverdeling (...) ".
Wij weten ook dat, standaard, gemeenschappelijke uitgaven
worden verdeeld in verhouding tot de aandelen van de
mede-eigenaars, maar dat de bouwpromotoren van de medeeigendom
kunnen ervoor kiezen om het criterium van nut te
gebruiken, om de uitgaven uit te splitsen naar het nut dat zij
voor elke kavel betekenen.
Het is ook mogelijk om deze twee criteria te combineren door
bepaalde specifieke kosten - bijvoorbeeld liftkosten - vrij te
stellen van de algemene verdeling. Dit alles vloeit voort uit artikel
577-2, §9 van het Burgerlijk Wetboek dat in paragraaf 3 stelt dat
“ De aan deze mede-eigendom verbonden lasten, met name
de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten
worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve
waarde van elk privatief deel, tenzij wanneer de partijen
beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut
dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten
teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben”.
Ten slotte kan de algemene vergadering in de loop van de
tijd, de verdeelsleutels wijzigen, op voorwaarde dat zij niet
afwijkt van het dwingende basisprincipe volgens hetwelke elke
verdeling anders dan evenredig met de aandelen moet worden
gemotiveerd door de keuze om rekening te houden met het
nut dat deze kosten voor de mede-eigenaars betekenen.
Een dergelijke beslissing vereist een meerderheid van
80% (4/5de) van de stemmen van de aanwezige of
vertegenwoordigde mede-eigenaars (artikel 577–7, §1, 2 °, a
van het Burgerlijk Wetboek).
Over deze basisprincipes rijzen dan een aantal vragen. Ten
eerste, heeft de vergadering de macht om buiten de statutaire
regel te treden? Ten tweede, als dit het geval is, is een wijziging
van het reglement van mede-eigendom dan nodig om deze
beslissing tegenstelbaar te maken aan derden? Ten derde, als
het reglement van mede-eigendom gewijzigd wordt, is voor de
aanpassing een authentieke akte vereist?

10
Ten slotte lijkt het logisch om te beschouwen dat de algemene
vergadering alleen kan beslissen om van de statutaire regel
af te wijken door een beslissing met een gekwalificeerde
meerderheid van 80% (4/5de), d.w.z. de meerderheid die nodig
is om de statuten te wijzigen omdat deze de regels bevatten
van de lastenverdeling.
3. Wijziging van het RIO
De beslissing van de algemene vergadering om, in een
bepaalde éénmalige situatie, een uitgave te verdelen op een
andere manier dan de verdeling voorzien in de statuten, vormt
geen wijziging van de statutaire regel en impliceert dus geen
wijziging van het reglement van mede-eigendom. Bovendien
zou het nogal dwaas zijn om de statuten voor een “one-shot ”
beslissing te veranderen.
Dan rijst echter de vraag of deze beslissing tegenstelbaar is aan
derden.
Het gaat hier om twee soorten derden: enerzijds de toekomstige
mede-eigenaars, dat wil zeggen de mensen die na de beslissing
van de algemene vergadering een kavel zullen verwerven; aan
de andere kant, de schuldeisers van de mede-eigendom.
2. Het antwoord op de eerste vraag vereist
een bepaalde nuancering.
Het ligt voor de hand dat de algemene vergadering kan
besluiten dat, in afwijking van de statutaire regel, een bepaalde
uitgave op een bepaalde manier zal verdeeld worden.
De kosten van een lening ter financiering van
gemeenschappelijke werken zullen bijvoorbeeld alleen worden
verdeeld onder de mede-eigenaars die erop hebben ingetekend,
met uitzondering van degenen die ervoor hebben gekozen hun
aandeel uit eigen vermogen te financieren. Nog een voorbeeld:
tijdens de renovatie van het gemeenschappelijke dak wordt
besloten dat de isolatie voor rekening komt van de enige
eigenaar van het appartement op de bovenste verdieping
omdat hij degene is die daarom heeft verzocht; of nogmaals:
de vergoeding van de syndicus met betrekking tot het beheer
van de werken wordt in gelijke delen verdeeld over de medeeigenaars;
enzovoort.
Aan de toekomstige mede-eigenaars zal de beslissing
tegenstelbaar zijn, op voorwaarde dat de verplichte wettelijke
formaliteit gerespecteerd werd. Artikel 577-10, §4 van het
burgerlijk wetboek bepaalt dat beslissingen die genomen zijn
vóór de overdracht van het zakelijk recht, tegen de verkrijger
afdwingbaar zijn indien zij hem zijn meegedeeld werden door
de verkoper of, bij gebreke daarvan, door de syndicus. Ter
herinnering: de syndicus moet op verzoek van de verkoper,
de koper informeren over deze beslissingen van de algemene
vergaderingen.
Dit komt voort uit het principe dat wordt uitgedrukt door het
adagium dat “wie het meeste kan ook het minste kan”: als de
vergadering de macht heeft om de wettelijke regel te wijzigen,
kan zij a fortiori er van afwijken.
De macht van de algemene vergadering is echter niet
onbeperkt, en haar beslissing om af te wijken van de statutaire
regel moet in overeenstemming blijven met het hierboven
genoemde basisprincipes: het is het criterium van het nut dat
haar zou moeten inspireren.
Als de beslissing van de vergadering leidt tot een verdeling
van een uitgave anders dan in verhouding tot de aandelen of
het nut dat deze vertegenwoordigt voor de kavels, lijkt deze
beslissing onregelmatig en kan ze daarom door de rechter
worden vernietigd als een mede-eigenaar binnen het wettelijk
termijn deze beslissing aanvecht.

11
Eveneens krachtens de wet is de verkoper als enige
verantwoordelijk jegens de mede-eigendom voor de
schadelijke gevolgen te wijten aan een gebrek aan
kennisgeving. Het ligt echter voor de hand dat als de syndicus
verzocht werd om de gevraagde notificaties te realiseren, en dit
niet heeft gedaan, hij op zijn beurt zijn aansprakelijkheid jegens
de verkoper zal engageren. Laat ons een voorbeeld nemen: de
algemene vergadering beslist om de kosten met betrekking
tot de plaatsing van een nieuwe lift te verdelen over de enige
mede-eigenaars die de lift gebruiken, dit terwijl het reglement
van mede-eigendom geen specifieke regel bevat, zodat deze
kosten, normaliter, over alle mede-eigenaars moesten verdeeld
worden a rato van hun aandelen.
Als gevolg hiervan is voor de appartementen die met de lift
worden bediend, de financiële last van het werk groter dan
het zou zijn geweest als de beslissing niet was genomen. Nu
verkoopt de eigenaar van een van deze appartementen zijn
kavel, en wordt de beslissing in kwestie niet aan de koper
meegedeeld.
Vervolgens ontvangt de koper als nieuwe mede-eigenaar, zijn
afrekening, en betwist deze nadat hij opgemerkt heeft dat
de uitgave niet naar evenredigheid van de aandelen wordt
verdeeld. Aangezien de beslissing van de vergadering niet
tegenstelbaar is aan hem, zal de mede-eigendom niet in de
mogelijkheid zijn om te bekomen dat hij betaalt wat beslist
werd, maar alleen wat de statuten voorzien. Het verschil komt
voor rekening van de verkoper die, in voorkomend geval,
actie kan ondernemen tegen de syndicus, indien hij deze had
verzocht de nodige notificatie te doen.
Wij merken op dat dit soort incidenten uiterst zeldzaam blijven,
niet omdat de verkopers nauwelijks nalaten om de kopers
op de hoogte te stellen van de beslissingen van de algemene
vergadering - zij doen dit inderdaad zeer zelden ... - maar omdat,
in het kader van de formaliteiten voorafgaand aan de verkoop,
de professionele tussenpartijen - makelaars, notarissen -
verplicht zijn om aan de koper de notulen van de afgelopen
drie jaar mee te geven, zodat deze in de overgrote meerderheid
van de gevallen op deze manier op de hoogte worden gebracht
van de beslissingen van de algemene vergadering die daarom
hen tegenstelbaar zijn.
Ten aanzien van andere derden (geen toekomstige medeeigenaars)
zijn de beslissingen van de algemene vergadering
niet bindend. A priori zijn zij als derden ten aanzien van de
mede-eigendom niet betrokken bij beslissingen van de
algemene vergadering. Maar in bepaalde omstandigheden
kunnen de schuldeisers van de mede-eigendom, hoewel zij
derden zijn, toch betrokken zijn.
Wij weten dat de lijn tussen de activa van de vereniging en
deze van de mede-eigenaars niet volledig waterdicht is: een
onbetaalde schuldeiser van de mede-eigendom heeft dus
de mogelijkheid om het vonnis dat hij tegen de VME heeft
verkregen ten uitvoer kan leggen op het privé patrimonium
van de mede-eigenaars.
Dit soort garantie wordt echter niet “in solidum” beschouwd,
maar is beperkt, aangezien de schuldeiser elke mede-eigenaar
slechts kan aanspreken “ in verhouding tot de aandelen die
voor de stemming worden gebruikt in overeenstemming met
artikel 577-6, §6 » (artikel 577-5, §4). Met andere woorden in
verhouding tot de deelname van deze mede-eigenaar in de
uitgaven zoals voorzien door de statuten. Indien de onbetaalde
factuur waarover beslag wordt gelegd, betrekking heeft op een
uitgave die de algemene vergadering heeft beslist te verdelen
anders dan conform het reglement van mede-eigendom, zal
er dus een verschil zijn tussen de deelname van een medeeigenaar
zoals beslist door de algemene vergadering, en wat
deze mede-eigenaar aan de leverancier zal moeten betalen in
het kader van bovenvermeld voorbeeld .

12
Uit het voorbeeld hierboven kunnen wij concluderen dat
hoewel de eigenaar van het appartement op de begane grond
door de beslissing van de algemene vergadering vrijgesteld is
van enige deelname in de kosten m.b.t. de vervanging van de
lift, hij verplicht zal zijn om zijn wettelijk aandeel in de kosten te
betalen aan de onbetaalde liftleverancier.
Nogmaals, dit blijft een zeldzame hypothese in de praktijk.
4. Authentieke akte én overschrijving
Tot slot, is er steeds voor een wijziging van het reglement van
mede-eigendom een notariële akte vereist?
De vraag betreft hier niet alleen de wijziging van de
verdeelsleutels van de lasten, maar eerder in het algemeen elke
wijziging van het reglement van mede-eigendom.
Artikel 577-4, §1 van het burgerlijk wetboek bepaalt dat
elke wijziging van de statuten het voorwerp moet zijn van
een authentieke akte, wat het antwoord lijkt te zijn op deze
vraag. Maar nogmaals, meer nuance is hier aangewezen, en
het zou onjuist zijn om te denken dat een wijziging van het
Reglement mede-eigendom geen effect zou hebben als deze
niet in een notariële akte zou zijn opgenomen. Men moet
niet uit het oog verliezen, dat de vraag in wezen alleen moet
worden geanalyseerd in termen van tegenstelbaarheid: het
doel van de hierboven vermelde wettelijke verplichting is de
tegenstelbaarheid van de statuten te garanderen. De juridische
kracht van de beslissing staat los van deze tegenstelbaarheid.
De reden hiervoor is simpel: de mede-eigenaars zijn gebonden
aan beslissingen van de algemene vergadering vanaf het
moment van de stemming.
Ten opzichte van degenen die mede-eigenaars zijn op het
moment dat de algemene vergadering heeft beslist om het
reglement van mede-eigendom te wijzigen, moet dit reglement
dus als onmiddellijk gewijzigd worden beschouwd, ongeacht
de latere aanpassing van de statuten door een notaris.
Hetzelfde geldt echter niet voor derden tegen wie enkel en
alleen handelingen die het voorwerp maken van de vereiste
publiciteit - hier een overgeschreven authentieke akte - of die
hen regelmatig genotifieerd werd.
Dit is in het bijzonder het geval voor mede-eigenaars die hun
kavel hebben verworven na een beslissing waarmee de algemene
vergadering de statuten heeft gewijzigd. Hiervoor weten wij dat de
wet een dubbel systeem heeft opgezet om ervoor te zorgen dat de
potentiële kopers op de hoogte zijn van de beslissingen voorafgaand
aan hun aankoop: kennisgeving door de verkoper of, indien van
toepassing, de syndicus (artikel 577-10, §4 BW) en mededeling van
de notulen van de laatste drie jaar (artikel 577-11 §1 BW).
Als dit juridische mechanisme echter een relatieve zekerheid
geeft dat de kopers op de hoogte worden gebracht van de
beslissingen die in de drie jaar voorafgaand aan hun verwerving
zijn genomen, verdwijnt deze zekerheid na deze periode. Het
beslissingenregister is zeker het communicatiemiddel voor
oude beslissingen, maar het moet nog steeds getrouw zijn
bijgehouden en correct zijn gemeld. De ervaring bevestigt
eerder de realiteit: hoe meer tijd verstrijkt, hoe willekeuriger de
overdracht van informatie wordt.
Hieruit volgt dat in de loop van de tijd een toenemend
aantal mede-eigenaars niet gebonden zal zijn aan de oude
beslissingen van de vergadering en men kan zich gemakkelijk
inbeelden dat, wanneer deze beslissingen bedoeld waren om
de statuten te wijzigen, ingewikkelde conflicten zullen ontstaan
uit situaties waar de regels die voor de ene gelden, anders zijn
dan de regels die voor andere gelden. De enige zekerheid
dat elke nieuwe eigenaar aan dezelfde regels zal gebonden
zijn dan de anderen, is door steeds over geactualiseerde en
overgeschreven statuten te beschikken.
Om even terug te komen op de oorspronkelijke vraag: het
opstellen van een notariële akte is noodzakelijk om ervoor te
zorgen dat deze wijziging tegenstelbaar is aan de toekomstige
mede-eigenaars en, indien van toepassing, aan andere derden;
het is echter geen voorwaarde voor de doeltreffendheid van
de beslissing waarmee de algemene vergadering tot deze
wijziging besliste met betrekking tot degenen voor wie deze
beslissing uitvoerbaar is.
Onthoud ten slotte dat de authentieke akte nutteloos is als deze
niet wordt gevolgd door de overschrijving ervan, omdat het
deze laatste is die de inhoud van de akte tegenstelbaar maakt
aan derden. Het verlijden van een notariële akte zonder de akte
vervolgens over te schrijven is nutteloos, en zal enkel notariële
kosten met zich mee brengen voor de mede-eigendom. Het
lijkt mij dan ook belangrijk dat de syndicus het bewijs van
overschrijving aan de notaris vraagt als garantie voor de
vervulling van deze formaliteit.
INFO
Mter Eric RIQUIER
Advocaat aan de Balie van
Brussel
Professor aan de Solvay
Brussels School of Economics &
Management (ULB)
IURIS AVOCATS
Rue Capitaine Crespel 2-4
1050 Bruxelles
T 02 503 36 10
riquier@iuris.be
PROPERTYTODAY
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.

DÉ BETROUWBARE SPECIALIST VOOR DAK EN GEVEL
Een zaakvoerder - aannemer die zelf op de werf staat met meer dan 25 jaar
ervaring en een bekwaam team is wellicht een goede garantie voor het correct
en vakbekwaam uitvoeren van de werken. Vakbekwaamheid is natuurlijk een
belangrijke vereiste ten aanzien van een aannemer in een renovatiedossier. Met
een kleine 30 jaar ervaring weet Alain Durieux te putten uit een rijke ervaring
in de praktijk. Dat het bedrijf zijn naam draagt, laat zien dat hij er de trotse
vaandeldrager van is.
Durieux Dak- en Gevelwerken is een Gentse onderneming actief van aan de kust
tot in de Brusselse rand. Zowel particulieren als VME’s kunnen bij Durieux Daken
Gevelwerken terecht. Het team bestaat uit verschillende vakmannen met elk
hun eigen specialisatie. Van kleine woningen tot grote appartementsblokken, bij
Durieux Dak- en Gevelwerken ben je aan het juiste adres!
LAST VAN BETONROT? WEES ER SNEL BIJ!
Betonrot treedt op wanneer water en zuurstof reageren met het wapeningsstaal
binnenin (minderwaardig) beton. Het staal gaat corroderen en het beton verliest
zijn stabiliteit. Zodra je betonrot herkent, haal je er best één van hun specialisten
bij die zo snel mogelijk actie onderneemt. Doe je dit niet dan zal dit enkel verder
escaleren met verscheidene gevolgen zoals bv. het dalen van de berekende
draagkracht.
Betonrot kent heel wat oorzaken waarvoor elk een specifieke aanpak nodig is. Durieux Daken
Gevelwerken pakt niet alleen het vochtprobleem aan maar biedt u een totaalservice.
Zo wordt de geleden schade hersteld: beschadigde bakstenen, loskomend pleisterwerk…
Het gespecialiseerde team staat klaar om uw beton weer on point te brengen!
5 REDENEN WAAROM ONZE KLANTEN VOOR DAKWERKEN DURIEUX KIEZEN
Secuur vakmanschap
aan eerlijke en
transparante prijzen
Gespecialiseerde
totaalservice
voor dak- en
gevelwerken
15 jaar garantie
op dakwerken
Binnen de dag
antwoord
op offerteaanvraag
Snelle service
en opvolging projecten
Voor meer info of een gratis offerte
www.dakwerkendurieux.be
Contacteer ons vrijblijvend op
0800 99 286
of
info@dakdurieux.be

14
De overdracht van een
syndicuskantoor - deel (3)
1. Juridisch aspecten
A. Overname-overeenkomst
De overeenkomst tussen de overdrager en de overnemer kan in
een onderhandse overeenkomst worden vastgelegd.
Indien de handelszaak een bedrijfsgebouw omvat, dan is er
wel een authentieke akte noodzakelijk. In voorkomend geval
moet de overnameprijs aangewend worden om de eventuele
hypothecaire kredieten af te lossen.
Zijn er schuldeisers, die een pand op de handelszaak hebben
gevestigd, dan moet de overdracht-prijs van de handelszaak
aangewend worden voor het terugbetalen van hun kredieten.
B. Vijf certificaten
Teneinde misbruiken tegen te gaan en te voorkomen dat de
overdrager zijn schulden en verbintenissen ten aanzien van de
overheidsinstellingen niet kan nakomen, werden een aantal
fiscale en sociale verplichtingen aan de overdrager opgelegd.
Hij moet met name vijf attesten voorleggen die aantonen dat
hij geen schulden heeft tegenover :
• de belastingen (federaal )
• de BTW ( federaal )
• de RSZ voor tewerkgesteld personeel ( federaal )
• sociale zekerheidsbijdragen zelfstandigen ( federaal )
• de Vlaamse belastingdienst ( regionaal ).
Indien deze regelgeving niet wordt nageleefd, dan is de
overdracht niet tegenstelbaar ten aanzien van voormelde
instellingen én is de koper hoofdelijk aansprakelijk tot beloop
van de bedragen die reeds aan de overdrager werd betaald,
waarbij de koper van de handelszaak aldus dreigt te moeten
instaan voor de schulden van de verkoper .
2. Deontologische aspecten
De Belgische reglementering van de vastgoedmakelaardij
bepaalt dat niemand het beroep van vastgoedmakelaar kan
uitoefenen zonder ingeschreven te zijn bij het Beroepsinstituut
van Vastgoedmakelaars.
De kandidaat, die een syndicuskantoor wenst over te nemen,
moet derhalve nagaan of de overdrager, die zich uitgeeft als
erkende syndicus, dit ook is.
In sommige gevallen komt het voor dat de overdrager in een
tuchtonderzoek betrokken is of zelfs een tuchtsanctie heeft
opgelopen die hem tijdelijk of definitief verhinderen het beroep
van vastgoedmakelaar- syndicus uit te oefenen.
De overnemende syndicus kan in voorkomend geval
reputatieschade lijden door zich te verbinden met de overdrager
of zelfs zijdelings betrokken worden in een tuchtprocedure
wanneer de overdrager hem op heimelijke wijze in zijn
moeilijkheden heeft betrokken.
Uiteraard moet de overnemer zelf voldoen aan de erkenning
van vastgoedmakelaar – syndicus.
INFO
Mter Roland Timmermans
Advocaat en Hoofdredacteur
Tijdschrift Appartementenrecht
PROPERTYTODAY

Buildimax All Risk
Alle risico verzekering Building
De blokpolis die
alles begrepen heeft
Meer info en productfiche op www.axa.be
Dit product Buildimax All Risk is een multirisicoverzekering die de (mede-)eigenaars van een gebouw vanaf 4 eenheden dekt.
Buildimax All Risk werd ontwikkeld door AXA Belgium, een Belgische verzekeringsmaatschappij, en is onderworpen aan het
Belgisch recht. Het verzekeringscontract wordt afgesloten voor een duur van één jaar met de mogelijkheid tot stilzwijgende
verlenging. Aarzel niet om een beroep te doen op je verzekeringstussenpersoon voor meer informatie of om een offerte te vragen.
Deze laatste staat voor je klaar en is het best geplaatst om je raad te geven over wat voor jou het meest geschikt is. Wij verzoeken
je om de algemene voorwaarden en de productfiche vóór onderschrijving te lezen. Hierin worden de voorziene dekkingen en
garantielimieten en uitsluitingen vermeld. Je kan deze documenten gratis verkrijgen op axa.be of bij je verzekeringstussenpersoon.
Niet tevreden over iets? Contacteer ons via customer.protection@axa.be. Indien je niet akkoord gaat met de voorgestelde
oplossing, kan je je richten tot de Ombudsman van de verzekeringen, de Meeûsplantsoen 35 te 1000 Brussel.
AXA Belgium, nv van verzekeringen toegelaten onder het nr. 0039 om de takken leven en niet-leven te beoefenen (KB 04-07-1979, BS 14-07-1979) • Maatschappelijke zetel: Troonplein 1,
B-1000 Brussel (België) www.axa.be • Tel.: 02 678 61 11 • KBO nr.: BTW BE 0404.483.367 RPR Brussel • 7.06.7176 - 0720. V.U.: G. Uytterhoeven, AXA Belgium nv, Troonplein 1, 1000 Brussel (België).

16
De syndicus als enige aansprakelijk
voor de veiligheid van de lift
In de meeste appartementsgebouwen bevinden zich liften, en
de syndicus, als beheerder van de gemeenschappelijke delen,
dient ten alle tijden ervoor te zorgen dat de ter beschikking
gestelde lift onder de voorzienbare gebruiksvoorwaarden geen
gevaar oplevert voor de veiligheid van de gebruikers.
Uiteraard is de syndicus in deze taak bijgestaan door twee
belangrijke spelers; enerzijds een onderhoudsfirma, anderzijds
de externe dienst voor technische controles (EDTC), zoals BTV
(Technisch Bureau Verbrugghen).
De veiligheid van liften is o.a. gereglementeerd door het KB
van 9 Maart 2003. betreffende de beveiliging van liften. Het KB
voorziet een aantal verplichtingen voor de beheerder.
Opgelet: bij een schadegeval, zal u als syndicus als eerste met
de vinger gewezen worden, lees onmiddellijk aansprakelijk
gesteld worden, indien één van deze wettelijke verplichtingen
niet nageleefd werd .
Risicoanalyse om de vijftien jaar
De beheerder laat een risicoanalyse van de lift uitvoeren door
een EDTC, een eerste maal ten laatste tien jaar na het eerste in
bedrijf stellen van de lift, en nadien met een tussenperiode van
maximaal vijftien jaar.
Modernisatiewerken binnen zes maanden
Binnen zes maanden na de uitvoering van de risicoanalyse
deelt de beheerder de planning van de modernisatiewerken
mee aan de EDTC die de risicoanalyse heeft uitgevoerd.
Keuring van de modernisatiewerken
De beheerder laat de modernisatiewerken keuren door de EDTC
die de risicoanalyse heeft uitgevoerd. Deze dienst geeft een
attest van de regularisatie aan de eigenaar. De inbedrijfstelling
gebeurt overeenkomstig de opgemaakte planning.
Onderhoud van de lift volgens fabrikant
of minstens 2 keer per jaar
De beheerder laat de lift onderhouden door een
onderhoudsbedrijf overeenkomstig de instructies van de
producent van de lift.
Indien er geen onderhoudsinstructies voorhanden zijn, dient
het onderhoud te gebeuren ten minste twee maal per jaar.
Indien tijdens de risicoanalyse ernstige risico's werden
vastgesteld waarvoor onmiddellijk onderhoud of herstelling
nodig is, is het gebruik van de lift verboden tot op het moment
dat de nodige werkzaamheden werd uitgevoerd. Het is de
verantwoordelijkheid van de syndicus om de lift buiten dienst
te laten stellen.

17
Belangrijk : Als syndicus heeft geen beslissing van de AV
nodig om de lift buiten dienst te laten stellen als ernstige
risico’s vastgesteld worden. Doe het onmiddellijk en informeer
de medebewoners door een affiche op de liftdeur. Tevens als
syndicus geeft u geen beslissing van de AV nodig om de nodige
dringende werkzaamheden aan de lift te bestellen.
Controle door EDTC - Preventieve inspecties:
om de zes maanden of om de drie maanden
Vanaf dag 1 na de ingebruikname dient de beheerder een
preventieve inspectie uit te voeren van de lift door een EDTC
(zoals BTV) volgens de hierna vermelde frequentie :
• Indien het preventief onderhoud van de lift gebeurt door
een gecertificeerd onderhoudsbedrijf (met ISO certificatie),
dan wordt de lift 2 maal per jaar onderworpen aan een
inspectie.
• In de andere gevallen wordt de lift onderworpen aan een
preventieve inspectie om de drie maanden.
Aandachtspunt: soms wordt deze “liftkeuring” voorzien in het
onderhoudscontract van de liftconstructeur gedurende de eerste
vier jaar - lees dus aandachtig uw onderhoudscontract!
Indien tijdens de preventieve inspecties ernstige gevaren,
inbreuken of het niet uitvoeren van de modernisatiewerken
worden vastgesteld, stelt de EDTC de termijnen vast binnen
dewelke de lift in orde moet worden gebracht.
Belangrijk: als syndicus heeft u geen beslissing van de AV
nodig om de deze dringende werkzaamheden aan de lift te
bestellen.
Veiligheidsdossier
De beheerder is bij wet verplicht om een veiligheidsdossier op
te stellen. Dit dossier omvat ten minste:
1. de verslagen van de risicoanalyses (EDTC)
2. de documenten betreffende de modernisatieprogramma's
en de uitvoering ervan
3. de registratie van het verrichten van het preventief
onderhoud (onderhoudsfirma)
4. de verslagen van de preventieve inspecties.(EDTC)
Dit dossier moet toegankelijk zijn voor elke belanghebbende
(eigenaars, inspectiediensten...)
Informatieplicht
De syndicus moet erop waken dat, in elke lift en op een goed
zichtbare plaats in de kooi, de volgende gegevens worden
vermeld:
1. het identificatienummer en het bouwjaar, indien gekend
2. de nominale last
3. het maximaal aantal personen dat mag vervoerd worden
4. de identificatiegegevens van de eigenaar of in geval van
probleem te contacteren verantwoordelijke
5. de naam van de EDTC zoals BTV
6. de naam van het onderhoudsbedrijf.
Beroepsactiviteiten in het gebouw: kopie van de
risicoanalyse en preventief onderzoek verplicht
Indien een werkgever één of meer verdiepingen van een gebouw
geheel of gedeeltelijk gebruikt voor zijn beroepsactiviteiten
heeft hij een contractuele verbintenis met de syndicus dat hij
een kopie krijgt van elke risicoanalyse en van elke preventieve
inspectie van de liften die door zijn werknemers tijdens de
uitoefening van hun arbeidscontract worden gebruikt.
Voor meer info raadpleeg de website van BTV
https://www.btvcontrol.be/Assets/Documents/
Productfiches/2020/nl/BTV_Liften_2020.pdf
INFO
Ing. Joris Breugelmans
Commercieel directeur
BTV - Technisch Bureau
Verbrugghen vzw
Roderveldlaan 2
2600 Berchem (Antwerpen)
T 03 633 51 90
M 0497 52 73 38
www.btvcontrol.be
PROPERTYTODAY

www.intratone.be

19
Wettelijk termijnen voor de syndicus:
UVS helpt u door het bos !
Syndici hebben de afgelopen jaren machteloos toegekeken
naar een intensieve en systematische complexificatie van hun
beroep, op administratief, op financieel en op technisch vlak.
Wellicht volgen wij de trend van de maatschappelijke evolutie
die ons leidt naar steeds meer individualisering, om niet te
zeggen individualisme, met als gevolg steeds meer eisen en
driecijferige tellingen na de komma.
Naast deze financiële complexiteit is er een explosie aan normen
en richtlijnen op het gebied van technisch en energiebeheer;
sommige technische installaties moeten om de zes maanden
worden gecontroleerd, andere elk jaar, om de twee jaar, om de
vijf jaar of om de vijftien jaar.
Blijft u dit als syndicus nog allemaal onthouden?
Houdt u nog de teller bij?
In tien jaar tijd heeft de wet op de mede-eigendom twee
grote hervormingen ondergaan. Elke keer dat de wetgever
tussenkomt, worden nieuwe administratieve deadlines
ingevoerd.
De administratieve beheersopdracht van de syndicus wordt
daarom gekenmerkt door deadlines: hoeveel in totaal? Twaalf
als onze telling klopt. We hebben ervoor gekozen om deze
termijnen in een handige tabel op te nemen, zodat het zoeken
gemakkelijker wordt voor onze lezers en onze leden syndici die
steeds minder tijd hebben om de wetteksten te raadplegen.
De Unie van Syndici (UVS) heeft voor u dit praktisch overzicht van de administratieve beheersopdrachten op volgende
pagina's uitgewerkt.

20
3 WERKdagen
Verkoop van een kavel: Indien de uittredende mede-eigenaar deze achterstallen of kosten betwist, brengt
de instrumenteren notaris binnen de 3 werkdagen na het verlijden van de authentieke akte de syndicus
daarvan bij aangetekende zending op de hoogte.
4 WERKdagen
Aanwezigheid AV :
hij (de mede-eigenaar) kan zich laten bijstaan door één persoon op voorwaarde dat hij de syndicus ten
minste vier werkdagen voor de dag van de algemene vergadering per aangetekende zending in kennis
stelt.
8 kalenderdagen
Affichage aanstelling van syndicus :
een uittreksel uit de akte betreffende de aanstelling of benoeming van de syndicus wordt binnen acht
dagen te rekenen van de datum waarop zijn opdracht een aanvang neemt.
15 kalenderdagen
Periode van 15 dagen van de AV :
er wordt een reglement van interne orde opgesteld bij onderhandse akte. Het reglement van interne orde
bevat minstens de jaarlijkse periode van vijftien dagen waarin de algemene vergadering van de vereniging
van mede-eigenaars plaatsvindt.
Bijeenroeping AV :
behalve in spoedeisende gevallen wordt de bijeenroeping ten minste 15 dagen vóór de datum van de
vergadering ter kennis gebracht.
2de AV :
indien geen van beide quorums wordt bereikt, zal een 2de AV na het verstrijken van een termijn van ten
minste 15 dagen bijeenkomen die zal beraadslagen, ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde
leden …
info voor de compromis :
in het vooruitzicht v/e overdracht of wijziging v/h eigendomsrecht deelt de instrumenterende notaris...de
volgende inlichtingen en documenten mee, die de syndicus hem op eenvoudig verzoek bezorgt binnen
een termijn van 15 dagen.
20 WERKdagen
Antwoord syndicus aan de notaris :
bij ontstentenis van kennisgeving van een bewarend beslag of van een uitvoerend beslag binnen twintig
werkdagen na de verzending van de in het tweede lid bedoelde aangetekende zending, kan de notaris
rechtsgeldig het bedrag van de achterstallen aan de uittredende mede-eigenaar betalen.
30 kalenderdagen
Info voor de authentieke akte:
de lijst van de schulden bedoeld in artikel 577-11, § 2, over te leggen binnen dertig dagen te rekenen van
het verzoek van de notaris.
SYNDIC Channel NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Overdracht dossier VME :
Kijk op YouTube indien naar zijn de mandaat SYNDIC op Channel, om het wordt even nu welke snel aangevuld. wijze een einde heeft genomen, binnen een termijn van dertig
dagen na de beëindiging van zijn mandaat het volledige dossier van het beheer van het gebouw aan zijn
opvolger.

Statuten :
de partijen die de oorspronkelijke statuten hebben ondertekend zenden per aangetekende zending aan
20 WERKdagen
21
Antwoord syndicus aan de notaris :
bij ontstentenis van kennisgeving van een bewarend beslag of van een uitvoerend beslag binnen twintig
werkdagen na de verzending van de in het tweede lid bedoelde aangetekende zending, kan de notaris
rechtsgeldig het bedrag van de achterstallen aan de uittredende mede-eigenaar betalen.
30 kalenderdagen
Info voor de authentieke akte:
de lijst van de schulden bedoeld in artikel 577-11, § 2, over te leggen binnen dertig dagen te rekenen van
het verzoek van de notaris.
Overdracht dossier VME :
indien zijn mandaat op om het even welke wijze een einde heeft genomen, binnen een termijn van dertig
dagen na de beëindiging van zijn mandaat het volledige dossier van het beheer van het gebouw aan zijn
opvolger.
Vraag naar een BAV :
op verzoek van één of meer mede-eigenaars die samen 1/5de van de aandelen bezitten verzendt de
syndicus binnen de 30 dagen na de ontvangst v/h verzoek de bijeenroeping tot de gevraagde BAV.
Verzenden PV of notulen :
de syndicus neemt binnen 30 dagen na de AV de beslissingen in het register en bezorgt die binnen
diezelfde termijn aan elke titularis v/e zakelijk recht op een kavel.
Vernieuwde AV :
wanneer de wet eenparigheid van alle mede-eigenaars voorschrijft en die in de algemene vergadering
niet wordt bereikt door de afwezigheid van een of meerdere mede-eigenaars, zal er een nieuwe algemene
vergadering bijeenkomen na een termijn van minstens 30 dagen in dewelke de betrokken beslissing met
eenparigheid van stemmen van alle aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars kan worden
genomen.
Versturen PV naar de huurder :
m.b.t. de bepalingen en de beslissingen aangenomen, na de vestiging van een zakelijk of persoonlijk
recht op een kavel, door de kennisgeving die hem bij aangetekende zending wordt gedaan binnen de 30
dagen na ontvangst v/h PV, op initiatief van degene die dat proces-verbaal heeft ontvangen overeenkomstig
artikel 577-6, §12 BW.
Info voor authentiek akte :
indien de syndicus niet antwoordt binnen de 30 dagen na het verzoek, dan stelt de notaris de partijen in
kennis van diens verzuim.
Verplichting notaris :
in geval van een akte tot overdracht of wijziging van een eigendomsrecht op een kavel deelt de instrumenterende
notaris binnen de dertig dagen na het verlijden van de authentieke akte mee op welke dag de akte
werd verleden, alsook de identificatie van het betrokken kavel, de identiteit van de verweerders alsook het
huidige en eventueel nieuwe adres van de betrokken personen.
1 maand
RIO :
het reglement van interne orde wordt, binnen een maand na de opstelling ervan, op de zetel v/d vereniging
van mede-eigenaars neergelegd, op initiatief v/d syndicus of, wanneer deze nog niet benoemd is, op
initiatief van de opsteller ervan.
2 maanden
Nutsoperatoren :
daartoe zendt de individuele mede-eigenaar of de operator minstens twee maanden voorafgaand aan de
aanvang van de werken aan alle mede-eigenaars een beschrijving van de voorgenomen werken en een
rechtvaardiging van de optimalisatie van de voorgenomen infrastructuur.
Nutsoperatoren :
op straffe van verval, kunnen de mede-eigenaars of, in voorkomend geval, de vereniging van medeeigenaars
binnen twee maanden na de ontvangst van deze aangetekende zending verzet aantekenen.

2 maanden
22
Nutsoperatoren :
daartoe zendt de individuele mede-eigenaar of de operator minstens twee maanden voorafgaand aan de
aanvang van de werken aan alle mede-eigenaars een beschrijving van de voorgenomen werken en een
rechtvaardiging van de optimalisatie van de voorgenomen infrastructuur.
Nutsoperatoren :
op straffe van verval, kunnen de mede-eigenaars of, in voorkomend geval, de vereniging van medeeigenaars
binnen twee maanden na de ontvangst van deze aangetekende zending verzet aantekenen.
Statuten :
de partijen die de oorspronkelijke statuten hebben ondertekend zenden per aangetekende zending aan
alle andere mede-eigenaars een ontwerp van de wijzigende statuten, minstens twee maanden voorafgaand
aan het verlijden van de wijzigende akte.
Vordering huurder :
ieder die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering
geen stemrecht heeft, kan de rechter om de vernietiging of wijziging verzoeken van elke bepaling
van het reglement van interne orde of van elke onregelmatige bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van
de algemene vergadering aangenomen na het verlenen van het recht, indien deze hem een persoonlijk
nadeel berokkent. Deze vordering moet worden ingesteld binnen twee maanden na de kennisgeving en
uiterlijk binnen vier maanden na de algemene vergadering.
4 maanden
Vordering mede-eigenaar :
iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige
beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen, indien die hem een persoonlijk
nadeel oplevert. Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de
datum waarop de algemene vergadering plaatsvond.
Vordering huurder :
deze vordering moet worden ingesteld binnen twee maanden na de kennisgeving die hem ter zake wordt
gedaan overeenkomstig het tweede lid, 2°, en uiterlijk binnen vier maanden na de algemene vergadering.
6 maanden
Nutsoperatoren :
Deze werken nemen een aanvang binnen zes maanden na ontvangst van hun aangetekende zending.
48 maanden
door een
De syndicus bedoeld in artikel 577-4, § 1, derde lid, 4° van hetzelfde Wetboek legt binnen achtenveertig
maanden na de inwerkingtreding van deze wet een aan de artikelen 577-3 tot 577-14 van hetzelfde
Wetboek aangepaste versie van de bestaande basisakte, het reglement van mede-eigendom en het
reglement van interne orde ter goedkeuring voor aan de algemene vergadering.
INFO
Mevr. Dominique Krickovic
Directrice UVS (Unie van
Syndici)
1-3
info@uvsyndici.be
www.uvsyndici.be
PROPERTYTODAY

23
Syndic4you: het platform dat het
dagelijkse leven van de syndicus
vereenvoudigt
Jaarlijks worden in België meer dan 7.000 appartementen
bijgebouwd. De groei is opvallend en significant groter dan de
groei van de beschikbare professionele syndici. Deze situatie
dwingt veel mede-eigenaars om hun pand zelf te beheren.
De startup Syndic4you heeft beslist om op de situatie in te
spelen, en in samenwerking met verzekeraar AXA Belgium, de
procedures te vergemakkelijken.
"In ongeveer 50% van de gevallen wordt het beheer
niet uitgevoerd door een professional, met als logische
consequenties: appartementsgebouwen die vaak in marge
van de wet handelen en die slecht onderhouden worden",
betreurt Geoffroy Uyttenhove, oprichter van Syndic4you,
het digitale platform met als missie het leven van de
vrijwillige syndicus te verbeteren. "We positioneren ons als
de ideale aanvulling t.o.v. de professionele syndici"
Zeker niets onderschatten
De rol van de vrijwillige syndicus is onderverdeeld in drie
pijlers: financieel, technisch en administratief. Slecht beheer
stelt mede-eigenaars bloot aan risico's die men best wil en kan
vermijden.
"Een onbetaalde leverancier of een laattijdige betaalde
verzekeringspremie kan in geval van schade snel
gevolgen hebben op de burgerlijke
aansprakelijkheid van de aangestelde
syndicus ", waarschuwt Laurent Simon,
directeur klantendienst bij AXA Belgium.
“Het niet naleven van de procedures
voor het bijeenroepen van algemene
vergaderingen bij voorbeeld kan leiden
tot de ongeldigheid van de beslissingen.
Niets mag daarom onderschat worden. "
is van vereenvoudiging. Voor professionals zijn de wettelijke
verplichtingen dagelijkse kost, maar vrijwilligers zijn meestal
minder goed bewapend en hebben vaak onvoldoende tijd
om op de hoogte te blijven. "Het woningpark wordt daardoor
steeds minder goed onderhouden, wat technische problemen
oplevert en zelfs een belemmerend effect kan vormen in de
context van de verkoop van een appartement", onderstreept
Laurent Simon.
In volle gezondheidscrisis is Geoffroy Uyttenhove met
opgestroopte mouwen aan de slag gegaan: “ De jaarlijkse
algemene vergaderingen blijven een verplichting, maar
de mede-eigenaars kunnen niet langer op fysieke wijze
vergaderen. Gelukkig werd eind 2020 een wetswijziging
gestemd die de AV's in mede-eigendom op afstand toelaat.
Syndic4you anticipeerde op deze wetswijziging door
Meeting4you te ontwikkelen: een kant-en-klare oplossing voor
algemene vergaderingen op afstand, waarmee uitnodigingen,
identificatie via sms of e-mail, online stemmen en automatisch
genereren van de notulen mogelijk zijn. ”
“ Deze vaststellingen alsook onze ervaring
in appartementsgebouwen en met de
sector van de professionele syndici,
bracht ons heel natuurlijk dichter bij een
acteur als Syndic4you. Het doel is om
een reeks oplossingen te creëren waarbij
de professionaliteit van AXA Belgiummakelaars
centraal staat. "
Algemene vergaderingen van
mede-eigendom op afstand
Voor de mede-eigenaars, de uitdaging
van zelfbeheer speelt zich af in een
wettelijk kader dat niet direct een factor
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.

24
Beter voorkomen dan genezen
Gemiddeld lijdt een gebouw om de vier jaar schade, voor een
bedrag van circa 8.000 euro aan beroepsaansprakelijkheid.
De samenwerking tussen het platform Syndic4you en AXA
Belgium resulteert in een waaier van doeltreffende oplossingen
en nuttige verzekeringen.
“ Voor gebouwen streven wij naar een alle-risico
woningverzekering”, legt Laurent Simon uit. “ Wij moeten ook
denken aan een burgerlijke aansprakelijkheid voor de medeeigendom
en haar organen, waaronder de syndicus. Het ideale
pakket biedt ook juridische bescherming in geval van eventuele
geschillen met leveranciers, buren of zelfs de mede-eigenaars
zelf. ”
Globaal biedt Syndic4you een netwerk van leveranciers en
dienstverleners, geselecteerd door AXA Belgium , en klaar om
te handelen in het belang van de mede-eigendom.
Next steps
Voor AXA Belgium biedt de samenwerking met Syndic4you
tal van concrete oplossingen om het dagelijkse leven van de
zelf beheerde mede-eigendom te vereenvoudigen. Het doel is
bereikt en het is nu een kwestie van evolutie en optimalisatie.
“Nu het wettelijk kader het toelaat, willen wij Meeting4you
lanceren ”, kondigt de oprichter van het platform aan. " Wij doen
er alles aan om het boekhoudkundige aspect van de vrijwillige
syndici 100% te automatiseren door de mogelijkheid te bieden
om de bankrekening te koppelen."
" Om onze inspanningen verder aan te vullen, werken wij
aan de waaier van reparaties in natura en aan een digitale
platform voor aangiftes ", besluit Laurent Simon. " De vrijwillige
syndicus zal binnenkort over een echte dashboard in real time
beschikken."
INFO
Geoffroy Uyttenhove
CEO Syndic4You
T 02 832 80 40
www.syndic4you.be
Laurent Simon
AXA Belgium.
PROPERTYTODAY
Commissaris van de
rekeningen nodig?
Stel een externe Commisaris van de rekeningen
voor aan de Algemene Vergadering!
Een onafhankelijke audit door een externe Commissaris
van de rekeningen is het sluitstuk van een
professioneel beheer van de Vereniging van Medeeigenaars.
Werk samen met ons voor een
volledige en snelle controle van het financiële beheer
van uw gebouw.
Contacteer ons voor een voorstel op maat:
www.rekencommissaris.be

25
Van één loft naar twee
appartementen - (deel 1)
De opsplitsing van een appartement in mede-eigendom anno 2020.
Het komt meer en meer voor dat mede-eigenaars overgaan tot
het (laten) opsplitsen van hun appartement in meerdere kavels.
Om dit op een correcte en legale manier tot stand te brengen,
is de bijstand en begeleiding van een expert geen overbodige
luxe.
In deel I van deze bijdrage worden de wettelijke bepalingen
behandeld. In deel II (volgende editie) wordt aan de hand van
een praktijkvoorbeeld een stappenplan aangereikt.
Wettelijke bepalingen
1. Appartementenwet
Voor 1.1.2019
Voor de wet van 2018 werd de opsplitsing van een kavel meestal
uitgevoerd zonder tussenkomst van de algemene vergadering.
Door het ontbreken van een specifieke bepaling in vroegere
wetgeving, diende te worden teruggevallen op de inhoud van
de statuutakte (= basisakte & reglement van mede-eigendom).
Maar ook hierin was dan ofwel niets voorzien, ofwel bepaalde
het reglement van mede-eigendom meestal dat de opsplitsing
zonder goedkeuring van de algemene vergadering mocht
gebeuren wanneer er niet aan de stabiliteit van het gebouw
of een deel ervan werd geraakt en/of als het uniforme uitzicht
bewaard bleef.
Stond de opsplitsing van een kavel toch op de agenda van
een vergadering, dan maakte dit meestal het voorwerp uit van
één enkele beslissing, namelijk deze tot het verkrijgen van het
akkoord om te mogen opsplitsen.
Met de andere (juridische) gevolgen die hieraan dienden te
worden gekoppeld, werd in het overgrote deel van de gevallen
totaal geen rekening gehouden.
Vanaf 1.1.2019
Gelukkig is de wetgever niet blind gebleven voor het ontbreken
van een wettelijke regeling in vorige appartementenwetgeving.
Binnen de gewijzigde wet van 18 juni 2018 werd artikel 577-7§1,
2°, g) B.W. vervangen. De oude bepaling, die in de mogelijkheid
voorzag om deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid op
te richten, werd in die zin aangepast dat de wet thans verplicht
oplegt dat vanaf 1 januari 2019 het exclusief aan de algemene
vergadering toekomt om te beslissen over de verdeling of over
de volledige of gedeeltelijke vereniging van een kavel.
2. Andere (wettelijke) bepalingen
Naast de dwingende wet op de gedwongen mede-eigendom,
dient bij de verdeling van een kavel ook nog rekening te worden
gehouden met navolgende.
Stedenbouwkundige verordeningen
Behalve wanneer het om het creëren van een zorgwoning
gaat, is voor het opsplitsen van een woning, ook al worden er
geen bouwwerken aan uitgevoerd, een omgevingsvergunning
(vroegere stedenbouwkundige vergunning) vereist.
Een mede-eigenaar die zijn appartement wenst op te splitsen zal
dus, naast en los van de goedkeuring van de algemene vergadering,
een dossier moeten indienen bij de bevoegde instanties.
Het beoordelen van zo’n dossier gebeurt o.m. op basis van
criteria die worden opgelegd in zgn. stedenbouwkundige
verordeningen. Zulke stedenbouwkundige verordening
omvat het geheel aan stedenbouwkundige voorschriften die
van toepassing zijn voor een afgebakend grondgebied of een
bepaald onderwerp.
In het geval van de opsplitsing van een woning kan bijvoorbeeld
worden opgelegd dat de binnen- oppervlakte van de kavel die men
wenst op te splitsen, minstens 200m² moet zijn, of dat er per nieuwe
woongelegenheid minstens 1,5 parkeerplaatsen en/of minstens 2
fietsenstallingen moeten worden voorzien (te verhogen per extra
kamer), enzovoort.

26
Opgelet! Deze verordeningen verschillen van stad tot stad en
van gemeente tot gemeente. Ze kunnen worden opgemaakt
op gemeentelijk, provinciaal en op gewestelijk niveau. De
voorschriften opgemaakt door een hoger overheidsniveau
hebben steeds voorrang op deze opgemaakt door een lager
overheidsniveau. Navraag is dus aangeraden!
Ministerieel en Koninklijk Besluit van 18 november 2013 -
Prekadastratie.
Voor een project dat in aanmerking komt om te worden
vergund, moet bij de opmaak van het dossier rekening worden
gehouden met de toepassing van het Ministerieel (MB) en
Koninklijk Besluit (KB) van 18.11.2013, gewijzigd door het KB van
12.05.2015 en het MB van 11.05. 2015 of de zgn. prekadastratie.
Gereserveerd perceelnummer
Wanneer een bestaand perceel wordt gewijzigd, bijvoorbeeld
bij een verkaveling of zoals in ons geval, bij de verdeling
van een perceel, dan dient ook aan elk nieuw te creëren
perceel, waaronder dus een nieuwe woonentiteit, een eigen
identificatienummer te worden toegekend.
Vooraleer de dienst Algemene Administratie voor
Patrimoniumdocumentatie (AAPD) het definitief
nummer vastlegt, zal zij eerst een voorlopig, een zgn.
gereserveerd perceelnummer, toekennen. Het definitieve
identificatienummer wordt pas toebedeeld na overschrijving
van de authentieke akte.
Verplichte opmaak afbakeningsplan.
Naast het gereserveerde perceelnummer, moet er ook een
planreferentienummer worden aangevraagd.
Dit nummer wordt toegekend op basis van een zgn.
afbakeningsplan, dat verplicht moet worden ingediend.
Inhoudelijk moet het plan aan de opgelegde voorwaarden
voldoen, o.m.: duidelijke afbakening van de perceelsgrenzen
en de vermelding van de netto vloeroppervlakten.
Het plan wordt dan ook best opgemaakt en ingediend door
een architect of door een landmeter-expert. Na goedkeuring
ervan, wordt het in het plannenregister opgenomen en wordt
het referentienummer toegekend.
Wat als het KB en het MB niet (correct) worden nageleefd?
Meerdere van de beslissingen die m.b.t. het opsplitsen van een
kavel door de vergadering dienen te worden genomen, moeten
het voorwerp uitmaken van een authentiek wijzigende akte.
Bij de redactie ervan is de notaris verplicht om zowel de
referentie van het afbakeningsplan als de gereserveerde
perceelidentificatie mee op te nemen. Zonder deze gegevens
zal de notaris weigeren om de akte te verlijden. Doet hij
dit toch, dan zal i.p. het kantoor rechtszekerheid (vroegere
hypotheekkantoor) de akte niet overschrijven.
INFO
Peter Leyseele
Legal Manager COPPER |
syndicusafdeling.
Diepestraat 2a
1780 Wemmel
- deskundige
appartementsmede-eigendom.
- gerechtsdeskundige, erkend
door de FOD Justitie.
- auteur van verschillende
publicaties over
appartementsmede-eigendom
peter.leyseele@copper.be
www.copper.be
PROPERTYTODAY

ÉÉN MULTI-ENERGIEPARTNER
MAAKT HET BEHEER
VAN UW GEBOUWEN ZOVEEL
EFFICIËNTER
1 contactpersoon
Onze expertise
Klantenservice op maat
Flexibel raamcontract
Aangepaste facturatie
Neem contact met ons op via
02 486 22 28
syndic@totalgp.be

De algemene
vergadering van
uw gebouw
vanuit uw zetel
Meeting4you helpt u bij het organiseren
van uw Algemene Vergadering!
Verhoog de efficiëntie door online te
vergaderen. Van het opstellen van de
agenda tot het versturen van het verslag
van de vergadering.
Organiseer en deelnemen aan de
A.V. vanop het platform
Tot 50 personen per
videoconferentie
Conform de wetgeving
Online stemming en automatische
berekening van de gewenste
meerderheden
Authentificatie van de deelnemers
Ondersteuning bij het opstellen van de
uitnodigingen en automatisch opmaken
van het PV
Meeting4you, eenvoudig, goedkoop en efficiënt!
Alle stappen in één platform:
Configureer uw mede-eigendom
Stel de agendapunten samen en verstuur de uitnodigingen
Deelnemen aan uw algemene vergadering
Overlopen en stemmen van de agendapunten
Verslag aanvullen en versturen
Organiseer uw algemene vergadering op:
www.meeting4you.be
E-Mail : hello@meeting4you.be
Tel : 02 832 80 40

29
Nieuwe verplichtingen omtrent
energiemeting van verwarming en
warm water
Bewoners beter informeren om hun CO2-uitstoot te reduceren
U hoorde allicht al over de EED 2.0: de nieuwe Europese ‘Energy
Efficiency Directive’. Op 25 oktober 2020 gingen de eerste
verplichtingen van deze energie-efficiëntierichtlijn van kracht.
Sindsdien moet elke nieuw geplaatste kostenverdeler, energieen
watermeter vanop afstand uitleesbaar zijn, en hebben
bewoners recht op meer informatie over hun verbruik.
Welke verplichtingen houdt deze richtlijn nu precies in voor de
VME? We geven u graag de nodige toelichting.
Waarom deze regelgeving?
De Europese energie-efficiëntierichtlijnen zijn uitgevaardigd
om de CO2-uitstoot door verwarming, koeling en warm water in
gebouwen te verlagen. Maar liefst 36% van het energieverbruik
in België gaat naar verwarming en warm water in gebouwen.
De beperking van dit verbruik heeft dan ook een grote impact
op onze totale CO2-uitstoot.
Eind 2016 werd de eerste energie-efficiëntierichtlijn voor
collectieve woongebouwen ingevoerd. Van toen af aan wordt
het energieverbruik voor verwarming gemeten en gefactureerd
per quotiteit. Dit motiveert de bewoners om hun verbruik te
beperken. De EED 2.0 geeft hen het recht op frequentere en
meer gedetailleerde informatie. Zo kunnen ze hun gedrag nog
beter aanpassen en doelgericht hun ecologische voetafdruk
verkleinen. Die bijkomende gedragswijziging kan een extra
energiebesparing van 15% opleveren.
De invoering van de EED 2.0 verloopt in drie fasen, met alsmaar
strengere eisen en verplichtingen voor de VME. Die mag
hiervoor wel beroep doen op een derde partij.
Verplichting 1: gedetailleerde informatie – 2020
Sinds 25 oktober 2020 moeten bewoners minstens één keer per
jaar een gedetailleerde maar overzichtelijke verbruiksafrekening
ontvangen die gebaseerd is op het werkelijk verbruik in kWh. Ze
moet onder andere deze informatie bevatten, zoveel mogelijk
grafisch weergegeven:
• Totale energiekost
• Energieprijzen
• CO2-uitstoot
• Energiemix van het gebouw op basis van het verbruik in
kWh voor verwarming en warm water aan gas, stookolie
en elektriciteit
• Graaddagen in vergelijking met het voorgaand jaar en de
gemiddelde verbruiker
• …
De Vlaamse overheid bepaalde ook welke kosten de VME mee
mag opnemen. Dat zijn bijvoorbeeld:
• Energiekosten voor gas, stookolie, elektriciteit of warmte uit
een net
• Onderhoudskosten voor ketel, warmtepomp,
distributieleidingen, keuringen …
• Kosten voor hulpverbruik van circulatiepompen,
brandstoftoevoer van pellets …
• Overige kosten zoals deze voor aansluiting op een warmtenet
en diensten van een derde partij voor energiemeting,
-rapportering en -facturatie

30
Verplichting 2:
frequente elektronische communicatie - 2020-2022
Sinds 25 oktober 2020 hebben bewoners het recht op
driemaandelijkse informatie over hun energieverbruik voor
verwarming, koeling en warm water. Vanaf 1 januari 2022
moeten ze die tijdens de verwarmingsperiode zelfs maandelijks
verkrijgen. Bovendien moeten ze hun facturen elektronisch
krijgen als ze dit wensen. Uiteraard moet de privacy van de
verbruikers altijd gegarandeerd zijn volgens de lokale GDPRvoorschriften.
De VME moet alle factuur- en verbruiksinformatie gratis
aanbieden. Alleen als dit door een derde partij voorzien wordt,
mag de VME de kosten voor deze dienst doorfactureren aan de
bewoners.
Verplichting 3:
alle meters op afstand uitleesbaar tegen 2027
Momenteel gelden bovenstaande verplichtingen alleen voor
wooneenheden met op afstand uitleesbare meters – dat wil
dus zeggen in nieuwe gebouwen of daar waar een oude meter
vervangen werd door een nieuwe, die verplicht op afstand
uitleesbaar is. Vanaf 1 januari 2027 moeten alle meters op afstand
uitleesbaar zijn. Bestaande, niet uitleesbare meters moeten dus
allemaal vervangen worden. De VME is verantwoordelijk voor
de installatie van de nieuwe meetapparatuur. Ze mag dit laten
uitvoeren door derden, bij voorkeur bedrijven gespecialiseerd
in meetsystemen zoals ista.
Bent u tijdig in regel?
De verplichting om bewoners met op afstand uitleesbare
meters driemaandelijks te informeren en om alle bewoners
een gedetailleerde jaarafrekening te bezorgen, is nu al van
kracht. De bijkomende vereiste van 2022 staat voor de deur. De
vervanging van bestaande meters is een klus die u beter niet
uitstelt tot het laatste moment. Het is dus aangeraden om snel
met de nodige voorbereidingen te beginnen, zodat u tijdig aan
alle verplichtingen voldoet.
Slimme meetsystemen ontzorgen u
Gelukkig is er een intelligent meetsysteem op de markt dat u
volledig ontzorgt. Het radiosysteem van ista verzamelt digitaal
en vanop afstand alle data uit kostenverdelers, warmte- en
watermeters, met de nodige gegevensbescherming.
Op het ista webportaal consulteert u als beheerder of syndicus
alle verbruiksgegevens in grafieken en tabellen. Het systeem
genereert automatisch alle vereiste verbruiksinformatie,
afrekeningen, overgangsberichten en facturen, en verzendt
deze elektronisch naar de mandataris of beheerder. Het enige
dat u nog moet ingeven in het systeem om aan de nieuwe
regelgeving te voldoen, is de energiekost, het brandstoftype
voor verwarming en warm water, het totaal verbruik in kWh per
type en de gebruikersgegevens.
Wil u meer informatie over dit slimme meetsysteem?
Vraag dan geheel vrijblijvend een afspraak aan via contact@ista.
be of op het nummer +32 2 523 40 60.
INFO
Nikolas Nowakowski
Sales & Marketing Director
ISTA Belgium
Marie Curie plein 50
1070 Brussel
PROPERTYTODAY

De verwarming en water
partner van de mede-eigendom
Water en verwarming
kostenverdeling
De Premium-dienst biedt u een proactieve
opvolging gedurende het jaar en garandeert
u een afrekening zonder forfaits.
• Vraag een offerte of een afspraak.
Stookplaatsmonitoring +
Energieboekhouding
Wist u dat actief monitoren en beheren van uw installaties met ReduQ een forse
besparing kan opleveren? Door het goed inregelen en tijdig ingrijpen bij ondermaatse
prestaties van uw stookinstallatie kan al snel 20% energie worden bespaard.
Wettelijke verplichting van de VME of van de syndicus voor alle verwarmingssystemen
vanaf 100kW in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
• Raadpleeg ista voor meer informatie.
Plaatsing van
thermostatische kranen
Wettelijke verplichting bij de plaatsing van
een nieuwe verwarmingsketel in het
Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
Waterzijdige inregeling optioneel.
Energiepremies (30€/kraan)
voor de VME’s.
www.ista.be 02 523 40 60 contact@ista.be

INTERCOM ZONDER
KABELGEDOE?
Da’s simpel! Dankzij 1 simkaart meer
dan 100 appartementen verbonden
en beheerd. Geïnstalleerd in 4 uur,
zonder kabels.
Geniet nu van alle voordelen van een Intratone
intercomsysteem:
• geen geboor of kabels
• in 4 uur operationeel
• onbeperkt beheer vanop afstand, in realtime
• veilig en comfortabel in gebruik
www.intratone.be
Een demo voor uw appartementen?
Maak een afspraak met Dieter Denooze via
0493 99 58 33 of ddenooze@intratone.be