Aan de raad Samenvatting voorjaarsnota 2012 - Gemeente Almelo
Aan de raad Samenvatting voorjaarsnota 2012 - Gemeente Almelo
Aan de raad Samenvatting voorjaarsnota 2012 - Gemeente Almelo
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
Grondprijzen lange termijn<br />
Op basis van <strong>de</strong> huidige verhouding tussen <strong>de</strong> grondprijzen en <strong>de</strong> kostprijs van bouwrijpe grond en <strong>de</strong><br />
grondprijsontwikkelingen in relatie tot <strong>de</strong> kostprijsontwikkelingen in <strong>de</strong> afgelopen <strong>de</strong>cennia, kan<br />
geconclu<strong>de</strong>erd wor<strong>de</strong>n dat <strong>de</strong> huidige grondprijzen (op lange termijn bezien) niet te hoog zijn. Dat wordt<br />
namelijk wel eens beweerd door met name <strong>de</strong> kopers van <strong>de</strong> bouwgrond en diegenen die belang<br />
hebben bij lagere grondprijzen.<br />
De huidige grondprijzen liggen on<strong>de</strong>r <strong>de</strong> gemid<strong>de</strong>l<strong>de</strong> kostprijs van bouwrijpe grond. In een vrije markt<br />
blijft een <strong>de</strong>rgelijk verschil niet lang bestaan. Als op een of an<strong>de</strong>r mannier <strong>de</strong> kostprijs niet daalt (bij<br />
voorbeeld door subsidies) dan zullen <strong>de</strong> verkoopprijzen i<strong>de</strong>aliter gaan stijgen tot minimaal het niveau<br />
van <strong>de</strong> gemid<strong>de</strong>l<strong>de</strong> kostprijs en meestal tot iets daar boven (is winstmarge).<br />
Vanwege <strong>de</strong> lange looptijd van <strong>de</strong> gron<strong>de</strong>xploitaties is <strong>de</strong> meest gere<strong>de</strong> aanname <strong>de</strong> prijsontwikkeling<br />
van <strong>de</strong> opbrengsten te relateren aan <strong>de</strong> kostprijsontwikkeling van bouwgrond conform <strong>de</strong><br />
prijsontwikkelingen in <strong>de</strong> laatste 60 jaar. Derhalve wordt voor <strong>de</strong> opbrengstenstijging <strong>de</strong> zelf<strong>de</strong><br />
parameter gehanteerd als voor <strong>de</strong> kostenstijging. An<strong>de</strong>rs gezegd, het is niet reëel voor <strong>de</strong> lange termijn<br />
uit te gaan van een structureel hogere kostenstijging dan opbrengstenstijging. In dat geval zou <strong>de</strong><br />
productie van bouwgrond steeds onrendabeler wor<strong>de</strong>n c.q. steeds verliesgeven<strong>de</strong>r wor<strong>de</strong>n.<br />
Voorbeel<strong>de</strong>n:<br />
Nu uitgaan van 20 jaar lang gemid<strong>de</strong>ld 1% hogere kostenstijging dan opbrengstenstijging<br />
(respectievelijk 2,5% en 1,5%), heeft een negatief effect op <strong>de</strong> lopen<strong>de</strong> gron<strong>de</strong>xploitaties van <strong>de</strong><br />
Jaarrekening 2011 van circa 35 miljoen euro op netto contante waar<strong>de</strong> (NCW). Het effect van <strong>de</strong>ze<br />
1% structureel hogere kostenstijging levert <strong>de</strong> volgen<strong>de</strong> verschillen op boven op <strong>de</strong> effecten door<br />
verkleining van het plangebied:<br />
- Trendprognose: ongeveer 20 miljoen euro<br />
- Trend+ variant: ongeveer 23 miljoen euro<br />
- Mediaanvariant: ongeveer 25 miljoen euro<br />
- Primosprognose: ongeveer 30 miljoen euro.<br />
Uitgaan van een lange termijn prijsstijging van 2% in plaats van 2,5% per jaar (zowel kosten als<br />
opbrengsten) heeft een effect van 12 miljoen euro op <strong>de</strong> gron<strong>de</strong>xploitaties van <strong>de</strong> jaarrekening 2011.<br />
Het effect op <strong>de</strong> scenario’s is boven op <strong>de</strong> effecten ten gevolge van verkleining van het plangebied bij:<br />
- Trendprognose: ongeveer 7 miljoen euro<br />
- Trend+ variant: ongeveer miljoen euro<br />
- Mediaan variant: ongeveer 9 miljoen euro<br />
- Primosprognose: ongeveer 10 miljoen euro<br />
Grondprijzen korte termijn<br />
Als gemeenten/bouwgrondaanbie<strong>de</strong>rs besluiten tij<strong>de</strong>lijk <strong>de</strong> gronduitgifteprijzen te verlagen dan heeft dat<br />
een negatief effect op <strong>de</strong> gron<strong>de</strong>xploitatiebegrotingen. Om een voorbeeld te geven: bij 3 jaar lang een<br />
tij<strong>de</strong>lijke grondprijsverlaging van 10% waarna <strong>de</strong> prijzen weer op het normale / huidige prijsniveau<br />
komen, heeft een effect van circa 6 miljoen op netto contante waar<strong>de</strong> (NCW).<br />
Betekenis Transitiestrategie voor <strong>de</strong> herwaar<strong>de</strong>ring van grond in Waterrijk<br />
Vooralsnog wor<strong>de</strong>n <strong>de</strong> uit exploitatie te halen gron<strong>de</strong>n gewaar<strong>de</strong>erd op agrarische bestemming. Mocht<br />
in een latere fase <strong>de</strong> uit transitiestrategie blijken dat er herbestemming mogelijk is die een hogere<br />
grondwaar<strong>de</strong> met zich meebrengt, dan kan <strong>de</strong>ze waar<strong>de</strong>ring naar boven wor<strong>de</strong>n bijgesteld.<br />
23