Aan de raad Samenvatting voorjaarsnota 2012 - Gemeente Almelo

Grondprijzen lange termijn
Op basis van de huidige verhouding tussen de grondprijzen en de kostprijs van bouwrijpe grond en de
grondprijsontwikkelingen in relatie tot de kostprijsontwikkelingen in de afgelopen decennia, kan
geconcludeerd worden dat de huidige grondprijzen (op lange termijn bezien) niet te hoog zijn. Dat wordt
namelijk wel eens beweerd door met name de kopers van de bouwgrond en diegenen die belang
hebben bij lagere grondprijzen.
De huidige grondprijzen liggen onder de gemiddelde kostprijs van bouwrijpe grond. In een vrije markt
blijft een dergelijk verschil niet lang bestaan. Als op een of ander mannier de kostprijs niet daalt (bij
voorbeeld door subsidies) dan zullen de verkoopprijzen idealiter gaan stijgen tot minimaal het niveau
van de gemiddelde kostprijs en meestal tot iets daar boven (is winstmarge).
Vanwege de lange looptijd van de grondexploitaties is de meest gerede aanname de prijsontwikkeling
van de opbrengsten te relateren aan de kostprijsontwikkeling van bouwgrond conform de
prijsontwikkelingen in de laatste 60 jaar. Derhalve wordt voor de opbrengstenstijging de zelfde
parameter gehanteerd als voor de kostenstijging. Anders gezegd, het is niet reëel voor de lange termijn
uit te gaan van een structureel hogere kostenstijging dan opbrengstenstijging. In dat geval zou de
productie van bouwgrond steeds onrendabeler worden c.q. steeds verliesgevender worden.
Voorbeelden:
Nu uitgaan van 20 jaar lang gemiddeld 1% hogere kostenstijging dan opbrengstenstijging
(respectievelijk 2,5% en 1,5%), heeft een negatief effect op de lopende grondexploitaties van de
Jaarrekening 2011 van circa 35 miljoen euro op netto contante waarde (NCW). Het effect van deze
1% structureel hogere kostenstijging levert de volgende verschillen op boven op de effecten door
verkleining van het plangebied:
- Trendprognose: ongeveer 20 miljoen euro
- Trend+ variant: ongeveer 23 miljoen euro
- Mediaanvariant: ongeveer 25 miljoen euro
- Primosprognose: ongeveer 30 miljoen euro.
Uitgaan van een lange termijn prijsstijging van 2% in plaats van 2,5% per jaar (zowel kosten als
opbrengsten) heeft een effect van 12 miljoen euro op de grondexploitaties van de jaarrekening 2011.
Het effect op de scenario’s is boven op de effecten ten gevolge van verkleining van het plangebied bij:
- Trendprognose: ongeveer 7 miljoen euro
- Trend+ variant: ongeveer miljoen euro
- Mediaan variant: ongeveer 9 miljoen euro
- Primosprognose: ongeveer 10 miljoen euro
Grondprijzen korte termijn
Als gemeenten/bouwgrondaanbieders besluiten tijdelijk de gronduitgifteprijzen te verlagen dan heeft dat
een negatief effect op de grondexploitatiebegrotingen. Om een voorbeeld te geven: bij 3 jaar lang een
tijdelijke grondprijsverlaging van 10% waarna de prijzen weer op het normale / huidige prijsniveau
komen, heeft een effect van circa 6 miljoen op netto contante waarde (NCW).
Betekenis Transitiestrategie voor de herwaardering van grond in Waterrijk
Vooralsnog worden de uit exploitatie te halen gronden gewaardeerd op agrarische bestemming. Mocht
in een latere fase de uit transitiestrategie blijken dat er herbestemming mogelijk is die een hogere
grondwaarde met zich meebrengt, dan kan deze waardering naar boven worden bijgesteld.
23