Naar een visionaire woningbouw

21
BESTAANDE MECHANIEK VAN DE VLAAMSE WOON PRODUCTIE
1.1.3 OPERATIONEEL KADER
BELEID
Binnen de huurmarkt is er een belangrijk verschil tussen
de sociale en de particuliere huurmarkt. In de sociale huursector
bieden sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM)
goedkope huurwoningen aan door middel van steun van de
overheid. Ook sociale verhuurkantoren (SVK) spelen in dit
marktsegment. In tegenstelling tot de SHM’s bouwen SVK’s
geen sociale woningen, maar huren zij woningen en appartementen
van een eigenaar-verhuurder, die zij op hun beurt
doorverhuren als sociale woning waarbij zij instaan voor een
aantal garanties ten aanzien van de huurder. De sociale huurders
zijn het beste af op de huurmarkt. Zij betalen een huur
volgens inkomen en genieten een grote woonzekerheid.
Binnen de private huurmarkt wordt ook het onderscheid
gemaakt tussen betere en slechtere woningen, waarbij het
betere segment als de primaire huurmarkt gecatalogiseerd
wordt. Hier komen in principe gezinnen terecht met een voldoende
hoog inkomen voor eigendomsverwerving maar die er
toch voor kiezen om te huren. Het slechtere segment van de
huurmarkt noemen we de secundaire of residuele huurmarkt.
Hier komen huishoudens terecht die geen woning kunnen
vinden in de andere markten. Zij kunnen zich geen koopwoning
veroorloven en door een tekort aan sociale huurwoningen
komen zij hier terecht.
WOON­
PRODUCTEN
OPERATIONEEL
KADER
Deze verschillende woningmarkten zijn vaak ruimtelijk
gescheiden. Zo vinden we een groot aandeel van de residuele
huurmarkt terug in de 19de eeuwse gordel van de steden.
Vrijstaande koopwoningen vinden we dominant terug buiten
de steden.
Fig. 1.15 Schema van de mechaniek van de woningbouwproductie.
In wat volgt staan we stil bij het operationele kader van de
Vlaamse woonproductie. Het gaat hier over de mechanismen
waarmee woningen in de praktijk gerealiseerd worden. Tot
welk deelsegment van de woningmarkt een woning behoort,
speelt hierin uiteraard een belangrijke rol. Daarom gaan we
eerst dieper in op de deelsegmenten van de woningmarkt
waarna we stil staan bij de producenten van woningbouw.
Schets van de woningmarkt
De woningmarkt in Vlaanderen kan worden opgedeeld in een
aantal segmenten. 25 Het eerste fundamenteel verschil is dat
tussen koop- en huurmarkt.
Binnen de koopmarkt of eigenaarsmarkt wordt een onderscheid
gemaakt tussen een primaire en een secundaire
markt, in functie van de kwaliteit van de woningen. Onder de
primaire koopsector valt de nieuwbouwwoning en de goede
koopwoning. Binnen deze categorie kan nog gedifferentieerd
worden in functie van de tussenkomst van de overheid.
De sociale koopwoning is hier een voorbeeld van. Onder
de secundaire koopmarkt verstaan we de aankoop van een
bestaande woning van lage kwaliteit. Sinds de jaren zeventig
is er een duidelijke verschuiving van de primaire markt naar
de secundaire markt. Met andere woorden, er is een toename
van het aantal huishoudens dat eigenaar wordt door aankoop
van een bestaande woning in plaats van door nieuwbouw. In
1973 was nog 50% van de eigenaarsmarkt nieuwbouw terwijl
dit in de jaren negentig daalde tot 25%. Zo bedroeg in 1999
het aandeel koopwoningen 75% van de totale vastgoedmarkt.
Deze evolutie is redelijk geleidelijk gebeurd met een opstoot
aan het begin van de jaren tachtig, die samenviel met de
economische crisis. Een tweede piek had plaats na 1995 met
een sprong van 65% koopwoningen naar 75%. Hierbij valt op
dat in de helft van de gevallen de aankoop van een bestaande
woning gepaard gaat met renovatie, wat ook de kwaliteitstoename
van het woningpatrimonium verklaart. 26
De eigendomsmarkt is met een aandeel van bijna 74,4% het
dominante marktsegment. 27 Dit relatief hoge aan deel hangt
uiteraard samen met het beleid dat werd gevoerd. De woning
wordt gezien als een veilige belegging voor de toekomst.
Vergeleken met bepaalde andere landen in Europa is dit cijfer
zeer hoog. Een lager percentage eigenaars vinden we terug
in landen als Zweden, Denemarken, Nederland, Duitsland
en Zwitserland, waarvan de twee laatstgenoemden ruim
onder de 50% zitten. Hoge percentages vinden we verder
ook in landen als Portugal, Spanje, Italië, Griekenland en
tal van voormalig Oost-Europese landen. 28 Landen met een
lage eigendomsgraad en een aanzienlijke huurmarkt worden
gekenmerkt door een uitgebreid sociaal welvaartstelsel en
een hoger aandeel gesubsidieerde woningbouw. Tegenover
deze eigendomsgraad van 74,4% in Vlaanderen staat een
aandeel private huurders van 18,5% en een aandeel van sociale
huurders van 5,6%. De overige 1,5% woont gratis.
% woningen in
eigendom 2001
% private
huurwoningen 2001
% sociale
huurwoningen 2001
Nederland 49 16 35
Verenigd 69 10 21
Frankrijk 55 26 19
Duitsland 42 52 6
Zwitserland 35 56 9
Spanje 82 17 1
Italië 78 17 5
Fig. Bronnen:CECODHAS 1.16 Vergelijking eigendomsmarkt Housing Europe – huurmarkt 2007 voor verschillende Europese landen.
Bron: CECODHAS Housing Europe 2007.
Privaat productieproces
De structuur van een woningmarkt waarbij drie vierde van de
woningen privaat eigendom zijn, gaat samen met een typisch
Vlaams productieproces. Het initiatief van de woningbouw
en renovatie ligt bij de individuele huishoudens. Deze bouwen
binnen de klassieke constellatie bouwheer – architect
– aannemer. De architectuurpraktijk is ook op deze leest
geschoeid. Vlaanderen telt veel kleine architectenbureaus,
die draaien op de individuele woningbouw. Vaak zijn het dan
ook kleine aannemers die de werken uitvoeren. Dit is een
arbeidsintensief en weinig efficiënt productieproces. Volgens
Canfyn maken in dit bouwproces de arbeidsuren 90% van de
bouwkost uit, waarvan dan nog minder dan 40% effectief aan
het bouwen wordt besteed. De rol van de overheid blijft in dit
proces beperkt. Omdat ontwerp en productie gescheiden zijn
wordt geen kennis opgebouwd en is structurele innovatie zo
goed als onmogelijk. De innovatie blijft beperkt tot het niveau
van de deelcomponent. 29
Tendensen
Niettegenstaand de typische kleinschaligheid van de
Vlaamse woningbouwproducenten, kan er een zekere trend