Naar een visionaire woningbouw

120 BIJLAGEN
kan helpen de suburbanisatie in te dijken en mensen aanmoedigt
dichter te gaan wonen bij de plek waar ze werken.
— BELEIDSKNELPUNTEN MET
BETREKKING TOT WOONGEBOUWEN
Onderhoud collectieve woongebouwen
Omdat appartementsgebouwen eigendom zijn van verschillende
eigenaars, met verschillende financiële mogelijkheden
en engagement, leidt dit er in de praktijk toe dat deze complexen
vaak niet collectief onderhouden worden en dus aanleiding
geven tot verloedering. Hoe kan het beleid hier op in
spelen? Hier kan veel geleerd worden van buitenlandse cases
zoals bijvoorbeeld in Frankrijk.
Woningdelen (van meergeneratie ­
woningen tot co-housing)
Woningdelen omvat verschillende mogelijke vormen van
het (op)delen van woningen, op basis van verschillende
motivaties. Dit kan gaan van meergeneratiewoningen en
kangoeroewoningen, over andere vormen van zorgwonen
tot co-housing. Hoewel dergelijke woonvormen op bepaalde
locaties al aangemoedigd worden vanuit het beleid, is hier
nog een veel belangrijkere rol weggelegd voor het beleid om
faciliterend op te treden (vb. co-housing in buitenstedelijk
gebied). Tegelijkertijd tonen reeds bestaande initiatieven
dat dergelijke regelgeving zelden éénduidig is, dat het niet
altijd duidelijk is waar dit wenselijk is en waar niet, en dat dit
aanleiding kan zijn voor ongewenste neveneffecten. Vaak zijn
stedenbouwkundige ambtenaren te weinig gesensibiliseerd
omtrent deze nieuwe woonvormen waardoor deze geen stedenbouwkundige
vergunning krijgen omdat ze niet binnen de
bestaande stedenbouwkundige kaders passen.
Omgaan met rurale erfwoningen
In de typische plattelandscontext komen boerderijen en
hoeves in grote getalen leeg te staan. Onderzoek wijst uit dat
deze vaak worden ingenomen door nieuwe bedrijvigheid, die
hier juridisch gezien niet mogen zitten. De woning van deze
hoeves, die deel uitmaken van een ensemble, worden dan
vaak afgebroken en vervangen door banale fermettes. Vaak is
het aangewezen dat in deze boerderijen meerdere gezinnen
hun intrek nemen, al dan niet in een formule van co-housing.
De regelgeving van het buitengebied laat dit echter niet toe.
Tweede verblijven
Dit fenomeen stelt zich hoofdzakelijk, maar niet uitsluitend,
aan de kust. Hier bestaat een belangrijk aandeel van het
woningbestand uit tweede verblijven. Enerzijds zijn deze
woonvormen gewenst vanwege de inkomsten die ze genereren
in de toeristische sector, anderzijds verdringen ze gezinnen
die zich duurzaam willen vestigen aan de kust.
Sociale woningbouw
Een veelgehoorde opmerking is dat de werking van sociale
bouwmaatschappijen moet hervormd worden teneinde de
kwaliteit van de sociale woningbouwproductie te verbeteren.
Zo is het aangewezen een procedure zoals de Open Oproep
in te voeren teneinde de kans op kwaliteit te verhogen. Er
werd ook gewezen op het feit dat de sociale woningbouw
meer het voortouw zou kunnen nemen in energiezuinigheid,
ecologisch en duurzaam bouwen. Vaak stelt zich men tevreden
met het voldoen aan de wettelijke eisen, teneinde de
kostprijs zo laag mogelijk te houden. Toch zal er een omslag
nodig zijn wil men tegen 2020 passief kunnen bouwen, een
eis die Europa zou opleggen.
— FISCAAL EN BESTUURSKUNDIGE
BELEIDSKNELPUNTEN
Bevoegdheidsverdeling van het
woonbeleid
Het domein van het woonbeleid is sterk versnipperd wat de
slagkracht van het beleid vermindert. Zie hiervoor het eerste
hoofdstuk van de studie.
Capaciteit en efficiëntie van het
gemeentelijk bestuursniveau
Binnen het woonbeleid worden veel taken en verantwoordelijkheden
bij de gemeenten gelegd, maar zij hebben vaak niet
de middelen en de capaciteiten om dit naar behoren uit te
voeren. Tegelijk blijkt dat het gemeentelijk niveau te laag is
om een ruimtelijke visie te ontwikkelen. Niet alleen omdat de
capaciteit te beperkt is, maar vooral ook omdat een ruimtelijk
probleem zelden stopt aan een gemeentegrens.
Concurrentie tussen steden
en gemeenten
Er bestaat vandaag een belangrijke concurrentiestrijd tussen
steden en omliggende gemeenten. Bijvoorbeeld hoe meer
gezinnen van de stad naar buurgemeenten trekken, hoe meer
fiscale inkomsten voor de buurgemeenten. Dit heeft een versterkend
effect op suburbanisatie of leidt tot conflicten.
Complexiteit regelgeving en procedures
Het bouwproces is de laatste 10 jaar veel complexer geworden,
met steeds bijkomende procedurestappen. Hierdoor
sleept alles langer aan en riskeren projecten sneller te blokkeren
door juridische procedures. De actoren spreken van
bureaucratisering of ‘regilitis’.
Kadastraal inkomen
Dit werd niet meer herzien sinds lange tijd en benadeelt de
steden omdat nu percelen buiten de steden lagere kadastrale
inkomens hebben, dan wat bij herziening zou blijken.
Grenzen van de fusiegemeenten
Voor verschillende steden en gemeenten is dit zeer nadelig
uitgevallen, waardoor veel mensen die in de stadsrand wonen,
gebruik maken van de voorzieningen van de stad, maar niet
delen in de lasten omdat ze tot een andere gemeente behoren.
Registratierechten
Deze zijn zeer hoog in België. Dit weegt op de betaalbaarheid,
maar zou ook de mobiliteit van huishoudens kunnen
stimuleren als dit lager ligt. Een bedenking die tegelijkertijd
werd gemaakt is dat de verlaging van registratierechten een
verhogend effect kan hebben op de prijs van de woningen
omdat de koopkracht verhoogt.
BTW-regelgeving
Bijvoorbeeld op vlak van renovatie: voor een kleine oppervlakkige
renovatie wordt 6% gerekend terwijl een grondige
duurzame renovatie volgens de hedendaagse normen aan
21% wordt belast. Dit is een weinig logische toepassing van
de BTW-wetgeving. Hetzelfde probleem geldt bij afbraak en
wederopbouw. In de stad op een toplocatie kan 6% BTW
gelden bij een afbraak-heropbouw operatie, terwijl in meer
perifere buurten die het nodig hebben 21% moet betaald
worden voor een nieuw project omdat toevallig het magazijn
werd afgebroken wegens krotbelasting.