VvE magazine augustus 2020

“Ja, wij zijn voordeliger uit. De jaarlijkse
kosten van € 900 zijn lager dan voorheen.
Exclusief het voordeel van de energie.
Dat is een aardige besparing.”
Kees ten Hove, VvE beheerder.
VOORWOORD
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 3
INHOUD #3-2020
www.mitsubishi-liften.nl/m-use
Minimaal €15.000 besparen
op je lift en onderhoud?
F.G.M. Schuurs
voorzitter VvE Belang
WEG MET BIOMASSA;
meer inzetten
op isoleren
Om aan onze klimaatdoelstelling te voldoen,
heeft het kabinet ervoor gekozen groots in
te zetten op biomassa. En dan met name de
biomassa uit gekapte bomen en snoeiafval.
Hele bossen moeten overzees gekapt worden
om hier verbrand te worden. Een administratieve
CO 2 -reductie, die ook nog eens tot veel
CO 2 - en stikstofuitstoot leidt.
4 ‘Van Belang’
Kees Oomen over laadpalen in
VvE-complexen
8 Ontwerp wetsvoorstel appartementsrechten
20 Ventileren; zeker in coronatijd!
22 Wat willen appartementsbewoners?
BIJZONDERE APPARTEMENTEN
14 De Markthal Rotterdam
JURIDISCH
26 De wijkrechter
28 Gebouwdelen in eigen beheer
31 Van de rechter: geen slimme advocaat
“De lift blijft eigendom van Mitsubishi, en dat is prima. Waarom zou je
zoiets duurs willen aanschaffen. Tevens hoeven wij ons de komende
jaren niet meer druk te maken over hoge onderhoudskosten”
Hans Stroink VvE St. Hubertus Ede
Eerlijke spreiding van de kosten over huidige en
toekomstige gebruikers
Gegarandeerde beschikbaarheid
voor 40 jaar
Transparante afrekening op basis
van daadwerkelijk gebruik
€0 initiële investering bij
gebruik van M-Use®
Meer klanten over M-Use®, de uitgebreide brochure
en een vrijbijvende liftinspectie vind je op:
www.mitsubishi-liften.nl/m-use
Je kunt ook ons direct bereiken op
0318 586 586 of info@mitsubishi-liften.nl
Er is maar liefst ruim 11 miljard euro aan subsidiegeld voor vrijgemaakt. Een enorm
bedrag dat u en ik onder andere via forse extra heffingen op onze energierekening
opbrengen.
De Sociaal Economische Raad (SER), een belangrijk adviesorgaan van het kabinet,
vindt dat Nederland moet stoppen met het gebruik van houtige biomassa om
stroom en warmte op te wekken. Inmiddels keert het kabinet, onder invloed van de
zeer negatieve publieke opinie, terug op zijn schreden; houtige biomassa gaat min
of meer in de ban. Maar de klimaatdoelstellingen dan? De keuze voor biomassa
was mede ingegeven door het adagium ‘met grote stappen snel thuis’. Maar een
duurzame oplossing is een oplossing die langjarig effect heeft, en dat heeft het
opstoken van bossen niet.
Isoleren van gebouwen is wél een duurzame oplossing. Tot en met de Hoge Raad
der Nederlanden toe, is de staat veroordeeld (in de bekende Urgenda-zaak) om
meer te doen tegen de uitstoot van broeikasgassen, waaronder CO 2 . Al direct na
het eerste vonnis in deze zaak verscheen een brief van een groep hoogleraren die
het kabinet opriep onder andere in te zetten op isoleren. Eerlijk gezegd hoef je
geen hoogleraar te zijn om te weten dat alle energie die je niet hoeft op te wekken,
een blijvende (duurzame) besparing is. Het is de eerste stap uit de Trias Energetica.
En welke keuze maakt ons kabinet? De komende 10 jaren, zo staat het in het
Klimaatakkoord, wordt slechts 100 miljoen euro per jaar vrijgemaakt voor subsidies,
waaronder een deel aan isolatie. Dus 1 miljard in 10 jaar. Dat klinkt misschien
als een geweldige ondersteuning, maar dat is het niet. We hebben in Nederland
wel ruim 7,5 miljoen woningen waarvan een aanzienlijk deel nog ‘elementaire’
isolerende maatregelen moet nemen. Vooral bij appartementencomplexen van
vóór 1995 kunnen grote stappen gezet worden. Maar wel met een goede ondersteuning
van de overheid.
Besteed een belangrijk deel van de vrijgekomen 11 miljard aan isolatiesubsidie.
Laat ingewikkelde subsidievoorwaarden zoals ‘de 2-maatregelen eis’ vervallen. Veel
VvE’s hebben al moeite met het nemen van één maatregel. De bestaande voorraad
staat er dan warmpjes bij en de besparing van CO 2 is enorm en vooral blijvend en
dus duurzaam. Uit het rapport ‘Op weg naar een klimaatneutrale woningvoorraad
in 2050’ blijkt dat bij een goed geïsoleerde woningvoorraad de CO 2 -uitstoot met
50 tot 80% verminderd wordt.
Isoleren van woningen: grote stappen - snel thuis
COLUMNS
7 Volks- of partijvertegenwoordiger?
door Syp Wynia
33 Daar aan de waterkant
door Ingrid de Jong
BIJZONDERE ORGANISATIE
60 VENIN
VERZEKERINGEN
36 Centraal Beheer: verduurzaming
BOUWKUNDIG
38 Leesbaarheid van het MJOP
40 Bouwkundige Coach:
VvE Schermerhornpark
43 Vraag het aan het Liftinstituut
44 Brandveiligheid van gevels
48 Taxatievoordeel: VvE Nuova Campagna
ENERGIEBESPAREN
50 Maarten van Poelgeest:
Uitvoeringsoverleg Klimaatakkoord
52 Zonnepanelen op Belvedère
Nieuw Wolfslaar
58 Infraroodverwarming
64 Zonnepanelen op De Weijenberg
Oisterwijk
66 Verduurzaming Sonnewende Baarn
70 Waterzijdig inregelen
EN VERDER
10 Het zijn toch je buren
74 Veelgestelde juridische vragen
76 Veelgestelde bouwkundige vragen
80 Dienstenpagina
81 Evenementenagenda en colofon
82 Nieuwsflitsen

VAN BELANG
4 VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 5
IN DEZE RUBRIEK BEHANDELT VVE
BELANG-DIRECTEUR KEES OOMEN
KWESTIES IN HET DOMEIN VAN
DE VVE. ONDERWERPEN DIE HIJ
BESPREEKT MET DE OVERHEID,
BELANGENBEHARTIGERS OF
MARKTPARTIJEN. DEZE KEER:
LAADPALEN VOOR DE VVE
Laadpalen
voor de VvE:
een beladen dossier
De hoogste tijd voor een eerlijk en transparant verhaal
Al een paar jaar vraag ik aandacht voor het onderwerp laadpalen binnen
de complexen van VvE’s. En ik ben niet de enige die zich met dit
onderwerp bezighoudt; veel partijen in het land doen dat. De reden is
eenvoudig: door de groei van het aantal elektrische auto’s zijn er ook
steeds meer laadpalen nodig. En ook voor dit onderwerp geldt: niets
menselijks is ons vreemd. Want een laadpaal is prima, maar dan wel op
onze eigen parkeerplaats!
Het dossier ‘laadpalen’ heeft de
afgelopen maanden een wending
genomen waardoor het onderwerp
op zijn zachtst gezegd ‘beladen’ is
geworden. Want wat is er gebeurd?
Op basis van onderzoek is duidelijk
geworden dat er in 2030 tussen de twee
en drie miljoen elektrische auto’s rond
zullen rijden. Ook is daarbij becijferd dat
er binnen de complexen van VvE’s in
Nederland ongeveer 300.000 laadpalen
gerealiseerd dienen te worden.
De elektrische auto verlaat ook het
min of meer exclusieve domein van
de zakelijk rijder. De Rijksoverheid wil
ook de particulier aan de elektrische
auto krijgen. De pot met subsidies die
de automobilist moest stimuleren,
was binnen acht dagen leeg. Ofwel:
in acht dagen was 17,2 miljoen euro
opgesoupeerd. Ruim 6.000 auto’s
zijn er gekocht; meer zelfs, want waarschijnlijk
wordt een aantal aanvragen
verlegd naar 2021.
Belemmerend?
De elektrische auto doet dus definitief
zijn intrede; ook binnen VvEcomplexen.
Zo’n drie jaar geleden
zijn we bij VvE Belang benaderd
door partijen die zich verdiepten in
de problematiek van laadpalen op
parkeerplaatsen binnen een VvEcomplex.
De vier grote gemeentes
(Amsterdam, Rotterdam, Den
Haag en Utrecht) hebben zelf een
brochure ontwikkeld met daarin
een stappenplan voor de VvE en de
appartementseigenaar.
Het grote probleem voor de VvE lag
vooral binnen het juridische en het
financiële domein. Het plaatsen van
een laadpaal in een parkeergarage
was meestal afhankelijk van de
toestemming van de Vergadering
van Eigenaars. Er zijn immers
gemeenschappelijke delen bij de
aanleg betrokken. Bovendien moet de
laadpaal aangesloten worden op de
elektrische installatie van de VvE. Deze
besluitvorming werd - en wordt - door
de overheid gezien als belemmerend.
Diezelfde overheid wil dat iedereen die
dat wil, het recht krijgt om een laadpaal
te plaatsen (op zijn privéparkeerplaats).
MR 2017
De opstellers van het nieuwste
Modelreglement, MR 2017, hebben
een constructie bedacht en ontwikkeld
waardoor er geen toestemming meer
nodig is van de Vergadering van
Eigenaars. De eigenaar die een laadpaal
wil, moet dit dan alleen melden bij het
bestuur (notificeren). Deze notificatieregeling
zou het leven van een aspirantelektrisch
rijder een stuk makkelijker
maken. Maar alles heeft een keerzijde;
ook deze notificatieregeling. Immers:
de VvE raakt al snel de controle kwijt
over de situatie in de parkeergarage.
In deze editie van VvE Magazine
leest u op pagina 8 en 9 een artikel
over het boek ‘Vervolg Boek 5 van
de toekomst, ontwerpwetsvoorstel
Appartementsrechten’. Dit boek is
het resultaat van intensieve beraadslagingen
binnen de Werkgroep
Modernisering Appartementsrecht
Nederland. Een van de onderdelen
betreft een advies aan de minister van
Binnenlandse Zaken over het realiseren
van laadpalen binnen VvE-complexen,
in de juridische context natuurlijk.
Scenario’s
En u weet zo langzamerhand wat er
gebeurt als juristen aan de haal gaan
met een onderwerp. Dan komen
allerlei scenario’s aan de orde, die ook
voor de direct betrokkenen nieuw zijn.
Want het gaat lang niet altijd over de
vraag of een eigenaar een laadpaal op
zijn eigen parkeerplaats mag plaatsen.
De werkgroep kwam met de volgende
scenario’s:
• een eigen oplaadpunt op een
privégedeelte met een exclusief
gebruiksrecht
• een gemeenschappelijk oplaadpunt
op een gemeenschappelijke
parkeerplaats, eigendom van de VvE
• een oplaadpunt in eigendom van een
eigenaar of van meer eigenaars op
gemeenschappelijke parkeerplaatsen
met een exclusief gebruiksrecht.
Uiteindelijk is een advies uitgebracht
aan de minister om te komen tot een
notificatieregeling voor de eerste
variant: een eigen oplaadpunt op
een privégedeelte met een exclusief
gebruiksrecht. Het advies behelst nog
veel meer, maar daarvoor is op deze
twee pagina’s geen ruimte. De minister
heeft het advies overgenomen en wil
komen tot een notificatieregeling.
En dan komt Kassa…
De marktpartijen, leveranciers van
laadpalen, zogenaamde cpo’s (charge
point operators), serviceproviders
etc. zijn inmiddels ook geïnteresseerd
geraakt in de VvE. Enpuls, dat samen
met VvE Belang de VvE Zonnecoach
ontwikkelde, heeft VVEEVV ontwikkeld.
Dat programma ondersteunt VvE’s bij
hun traject om te komen tot de aanleg
van laadinfrastructuur. Alle neuzen
staan dus in dezelfde richting. Alles
is erop gericht om het realiseren van
laadpalen in o.a. parkeergarages van
VvE’s mogelijk te maken.
En dan… volgt op 22 februari jl. een
aflevering van het tv-programma
Kassa. In die uitzending wordt een
schrikbeeld geschetst van elektrische
auto’s en laadpalen in parkeergarages.
Een veiligheidsdeskundige bezigt
termen als ‘crimineel’, dom’, ‘dwaas’
en ‘uit den boze’ als het gaat om
laden in parkeergarages. Het kwaad
is direct geschied: de kijkers zien
een brandende auto of scootmobiel.
Weliswaar helemaal buiten de context,
maar het beeld is angstaanjagend.
Het VvE-perspectief
Zelf mocht ik op 9 mei jl. aanschuiven
bij Kassa om het onderwerp vanuit
Het advies aan de
minister is om te
komen tot een notificatieregeling
voor een
eigen oplaadpunt op
een privégedeelte
met een exclusief
gebruiksrecht
het perspectief van de VvE te
belichten. Voor mij was duidelijk dat
we nergens een brand hebben gezien
in een parkeergarage, dat nergens
is aangetoond dat elektrische auto’s
spontaan ontbranden en dat niet wordt
vermeld dat de situatie vaak gewoon in
orde is in garages. Ik heb aangegeven
dat VvE’s zich vooral goed moeten
oriënteren en nieuwe voorschriften
moeten afwachten. VvE’s die zich
zorgen maken, doen er goed aan om
een deskundige de situatie te laten
beoordelen.
In één klap vormen laadpalen dus
een beladen onderwerp. Terwijl de
wereld doordraait en de overheid de
aanschaf van elektrische voertuigen
stimuleert (ook voor particulieren)
zetten VvE’s massaal de rem op
projecten met laadpalen. Die zullen
er desondanks wel komen en de
overheid gaat gewoon door met de
notificatieregeling van eigenaars.
Een en ander maakt wel duidelijk dat
het de hoogste tijd is voor een eerlijk
en transparant verhaal. Een verhaal dat
alle aspecten behandelt, waaronder
brandveiligheid en brandpreventie,
technische voorschriften, een duidelijke
normering en goede voorlichting.
Samen met veel mensen heb ik hard
gewerkt om het onderwerp van de
laadpalen voor VvE’s zo goed mogelijk
te regelen. Het woord is nu aan de
overheid.

COLUMN
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 7
VOLKSVERTEGENWOORDIGER OF
PARTIJVERTEGENWOORDIGER?
Omtzigt maakte de afgelopen tijd onder meer naam als de ‘pitbull’ die - samen
met Renske Leijten van de SP - opkwam voor burgers die zeer onrechtvaardig
werden behandeld door de Belastingdienst.
De beschikbaarheid van veilig drinkwater
is vanzelfsprekend. Wie denkt daar nog
over na als hij onder de douche stapt, het
toilet doortrekt, zijn handen wast, de
wasmachine aanzet of zijn mond spoelt
na het tandenpoetsen? Hetzelfde geldt
voor een droge parkeergarage als het
regent. Je realiseert je pas het belang
als het niet meer werkt.
zorg voor water
druk | afvoer | kwaliteit
1 Hoogwaardige, legionellaveilige
drukverhogers en vuilwaterinstallaties,
op maat voor uw gebouw
2 In tip-top conditie gehouden door regelmatige,
vakkundige inspectie & onderhoud
3 24/7 op afstand bewaakt voor maximale
betrouwbaarheid, met DP Bluelink
4 Eigen landelijke calamiteitenservice, met
50 monteurs, die dag en nacht paraat staat
om direct in te grijpen als dat tóch nodig is
5 De zekerheid van veilig drinkwater, door
onderzoek en oplossingen van onze experts
Syp
Wynia
Als 130 CDA-leden anders
hadden beslist, was niet Hugo
de Jonge maar Pieter Omtzigt
politiek leider en lijsttrekker
van het CDA bij de volgende
Tweede Kamerverkiezingen
geweest. Er wordt nu geacteerd
of ze als tandem naar die
verkiezingen gaan. Dat moet
doen vergeten dat de CDAleiding
in 2012 al veel moeite
deed om Omtzigt weg te
krijgen als Kamerlid, maar dat
hij volkomen op eigen kracht
en met steun van de kiezer
terugkwam.
De inner circle bij het CDA had ondertussen - na het afvallen van Wopke
Hoekstra - Hugo de Jonge als enige favoriet voor het CDA-leiderschap naar
voren geschoven. Onder anderen Sybrand Buma en minister Ferdinand
Grapperhaus lieten openlijk hun voorkeur voor De Jonge blijken. Uit niets
bleek dat ze het idee hadden daar enig risico mee te lopen. Hugo de Jonge
was nog niet eerder Kamerlid. Hij werd in 2017 door fractievoorzitter Sybrand
Buma weggeplukt uit Rotterdam, waar hij wethouder was. In één keer werd hij
vicepremier gemaakt. Aan die lancering door de CDA-leiding was - behalve in
Rotterdam - nog geen kiezer en zelfs geen CDA-lid te pas gekomen.
Dat brengt ons op een brief die D66-minister Kajsa Ollongren van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties op 1 juli jl. naar de Tweede Kamer
stuurde. Ollongren had tot dan toe een naam op te houden als D66-minister
met weinig sympathie voor meer democratie. Meteen na haar aantreden als
minister had ze met verve het afschaffen van het raadgevend referendum
verdedigd. Vrijwel alle voorstellen van de Staatscommissie-Remkes die het
kiesstelsel onderzocht, veegde Ollongren van tafel. Terwijl het toch niet niets
was waar Remkes voor waarschuwde: een derde van de bevolking voelde zich
niet meer vertegenwoordigd door de politiek.
Maar deze zomer kwam Ollongren verrassenderwijs met een idee dat ook al
door Remkes was geopperd: zorg ervoor dat kiezers zelf kunnen kiezen wie ze
in de Kamer willen (want nu wordt dat eigenlijk door de partij bepaald). Als het
plan doorgaat, worden veel meer Kamerleden de volksvertegenwoordigers die
ze volgens het boekje horen te zijn (en niet de partijvertegenwoordigers die ze
in de praktijk zijn).
De draai van Ollongren past in een langere reeks van kerende bewegingen
van regeringspartijen. De gesubsidieerde houtstook is uit de gratie, er wordt
stilletjes teruggekomen op het gasverbod-beleid, van zuinig kabinetsbeleid is
in de verste verte geen sprake meer en een partij als het CDA wil geen markt
meer in de zorg (voor zover die er was, maar dat is een ander verhaal).
Kabinetten vergeten na de formatie wel vaker dat ze het product zijn van
verkiezingen. Maar in het geval van het derde kabinet-Rutte was werkelijk alles
wat de burgers in het vooruitzicht was gesteld uit het zicht verdwenen en
vervangen door belangen die de achterkamertjes wel wisten te halen.
“Op ieder moment zorgeloos
de kraan openzetten”
Syp Wynia is uitgever van het
digitale weekblad Wynia’s Week
www.sypwynia.nl Hij was twee
decennia politiek commentator
en economisch columnist van
weekblad Elsevier.
Pieter Omtzigt staat symbool voor de volksvertegenwoordiger die de
burgers niet vergat. Hij werd verrassenderwijs bijna door de CDA-leden
geparachuteerd als de man waar ze meer vertrouwen in hebben dan in de
favoriet van de partijleiding. Ook elders in Den Haag dringt door dat je de
kiezer niet onder ogen kunt komen als je na de verkiezingen steeds weer doet
of burgers er niet toe doen. Dat is het goede nieuws van deze zomer.
www.dp.nl | (0172) 488388 | dp@dp.nl

JURIDISCH
8 VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 9
VAN LINKS NAAR RECHTS: KEES OOMEN, MECHTELD
VAN DER VLEUTEN EN RENÉ BRINKHUIJSEN
‘Vervolg Boek 5 BW van de toekomst:
ontwerpwetsvoorstel appartementsrechten’
Modernisering, harmonisering en
flexibilisering appartementsrecht
Verduurzaming van uw appartementencomplex; de installatie van laadpalen voor bewoners die elektrisch
willen rijden; de stalling van een scootmobiel; het zijn allemaal zaken die niet eenvoudig te regelen zijn
voor VvE’s met een ‘oud’ modelreglement. Dat brengt immers nogal wat beperkingen met zich mee. Een
ontwerpwetsvoorstel moet daarin verandering brengen. In dat voorstel is een Algemene Maatregel van
Bestuur (‘VvE-besluit’) opgenomen; een set regels die gaan gelden voor alle VvE’s in Nederland. Dat VvEbesluit
gaat dan boven het splitsingsreglement, waardoor het nemen van allerlei maatregelen eenvoudiger
wordt. Het voorstel wordt beschreven in het boek ‘Vervolg Boek 5 BW van de toekomst: ontwerpwetsvoorstel
appartementsrechten’.
We spraken drie van de zeven leden
van de Werkgroep Modernisering
Appartementsrecht Nederland
(WMANL) die aan het boek
meeschreven: René Brinkhuijsen,
bestuurslid van beheerdersorganisatie
VGM NL, mr. Kees Oomen, directeur
van VvE Belang en mr. dr. Mechteld
van der Vleuten, die promoveerde
op het proefschrift over gemengde
complexen. De werkgroep stelde een
boek samen dat alle aspecten van een
modern appartementsrecht behandelt.
De titel van het boek zegt het al: dit
is een vervolg op ‘Boek 5 BW van de
toekomst’, dat in 2016 verscheen.
Daarin werd - naast de behandeling
van diverse andere onderwerpen uit
het zakenrecht - een aantal voorstellen
gedaan om het appartementsrecht
te moderniseren. Al meer dan 15
jaar houden deskundigen op het
gebied van het appartementsrecht
zich met dit type vragen bezig. Het
appartementsrecht is behoorlijk
verouderd, ondanks de diverse
aanpassingen die sinds 1952 zijn
doorgevoerd. Het is nu tijd voor een
ingrijpende modernisering, harmonisering
en flexibilisering van het appartementsrecht,
stelt de werkgroep.
Splitsingsakte wijzigen?
Kees Oomen: “Veel VvE’s zouden
hun splitsingsakte wel willen wijzigen
omdat ze alleen op die manier een
modern reglement kunnen samenstellen
dat is toegesneden op de
huidige én de toekomstige situatie.
In de meeste gevallen komt dat er niet
van: wijziging van de splitsingsakte is
heel lastig en vooral ook heel duur.
Dus maken ze er maar het beste van,
mét alle beperkingen van dien. Voor
heel kleine VvE’s, die bijvoorbeeld
bestaan uit twee of drie eigenaars, is
de situatie zo mogelijk nog lastiger. De
wetgeving is voor hen veel te ‘zwaar’
en te ingewikkeld. Daarom hebben we
het ‘modelreglement light’ ontwikkeld,
speciaal voor die heel kleine VvE’s.”
René Brinkhuijsen: “Beheerders en
bestuurders worstelen met veel problemen
door al die oude reglementen.
Je ziet soms dat drie identieke
gebouwen allemaal een verschillend
splitsingsreglement hebben. Wat de
ene VvE wél kan, is onmogelijk voor
de andere. Het zou voor iedereen
makkelijk zijn als ze met dezelfde
(gemoderniseerde) set regels te maken
hebben.”
Mechteld van der Vleuten: “En dan
heb je ook nog de kwestie van de
gemengde complexen. Huurders
hebben theoretisch niets met de
VvE te maken, maar voelen zich wel
betrokken bij het beheer van hun
gebouw, waar ze soms al heel lang
wonen. Ze zitten vaak klem tussen de
eigenaar van hun woning (meestal een
woningcorporatie of een belegger) en
de VvE. In ons wetsvoorstel proberen
we die situatie ook beter te regelen,
o.a. door de formele positie van de
huurders te verbeteren.”
Wet aanpassen
De werkgroep stelt voor dat in de wet
een zogenaamde ‘delegatiebepaling’
wordt opgenomen. Die houdt in dat
het voor de wetgever mogelijk is om
via het VvE-besluit de VvE-regels aan
te passen aan nieuwe omstandigheden
of ontwikkelingen. Een voorbeeld:
een VvE wil laadpalen realiseren,
maar krijgt geen gekwalificeerde
meerderheid in de ALV. Dan moet het
mogelijk zijn dat de elektrisch rijder
zelf het oplaadpunt realiseert (voor
eigen rekening) en dat meldt aan de
VvE: de notificatieplicht. Voorstellen
om het complex te verduurzamen,
moeten nu nog met een quorum en
een gekwalificeerde meerderheid
worden genomen. Dat moet mogelijk
worden met een gewone meerderheid
(de helft plus een); het quorum vervalt.
Het VvE-besluit maakt ook een einde
aan de verwarring rond collectieve en
individuele leidingen in het gebouw.
Mechteld van der Vleuten: “Dat
betekent niet dat de VvE te maken
krijgt met een keurslijf. Vergelijk het
maar met het splitsingsreglement
en het huishoudelijk reglement: de
VvE krijgt op verschillende plaatsen
de mogelijkheid om de bepalingen
naar eigen inzicht en behoefte aan te
passen.”
Kees Oomen: “We kennen zo’n
Algemene Maatregel van Bestuur al
op andere terreinen van wetgeving,
maar in het appartementsrecht is het
nieuw. Mede daarom is het voorstel
ook voorgelegd aan een groot aantal
betrokken partijen, want we beseffen
natuurlijk dat het behoorlijk ingrijpend is.
We willen met dit ontwerpwetsvoorstel
bereiken dat een flink aantal bekende
problemen wordt opgelost en zeker
ook dat je niet elke keer een oplossing
voor één probleem hoeft te zoeken.
Het biedt de mogelijkheid om eenvoudig
en efficiënt in te spelen op
nieuwe ontwikkelingen. Het maakt dan
niet meer uit of je een reglement hebt
uit 1973 of uit 1992; de regels gelden
dan voortaan voor alle VvE’s.”
Flexibel
Niet alles valt te regelen in zo’n
AMvB: de werkgroep stelt o.a. een
‘light regime’ voor heel kleine VvE’s
voor, maar ook een ‘bruidsschat’
bij uitponding, regeling van het
inzagerecht, vereenvoudiging van de
gang naar de rechter en een ‘optoutregeling’
bij het aangaan van een
lening. Die zaken kunnen niet geregeld
worden in de AMvB: ze moeten in de
wet worden opgenomen, net als o.a. de
vergadertermijnen bij ondersplitsingen
en helderheid over de mogelijkheid om
elektronisch te stemmen.
Logische vraag: wanneer krijgen
de VvE’s met dit nieuwe regime te
maken? Zo snel mogelijk, als het
aan de werkgroep ligt. Het nieuwe
boek is bedoeld om de discussie op
gang te brengen. Er moeten nog veel
gesprekken en discussies plaatsvinden
voor het doel bereikt is: modernisering,
harmonisering en flexibilisering van het
appartementsrecht. In het voordeel van
alle Nederlandse VvE’s, want dat is hard
nodig!
DE WMANL
De werkgroep bestaat - naast de
geïnterviewden - uit mr. Ingrid
de Jong, mr. Richard de Laat,
mr. Astrid Luijk-van Veldhuizen,
mr. Claudia Siewers en mr. Arianne
Timmerman. De laatste heeft niet
meegewerkt aan het boek: zij was
toen nog geen lid van de WMANL.
INGRID DE JONG
ASTRID LUIJK
RICHARD DE LAAT
CLAUDIA SIEWERS
?
CONCRETE
VRAGEN
In de komende edities van
VvE Magazine zullen we aandacht
besteden aan concrete vragen van
VvE’s die beantwoord worden aan de
hand van de voorstellen die in het boek
worden gedaan. In de novembereditie
is het onderwerp: individuele
leidingen in gemeenschappelijke
delen. Hoe gaan we bijvoorbeeld
onderhoud en vervanging
regelen?

10 HET ZIJN TOCH JE BUREN...
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 11
VvE Waterzicht 2.0: het verhaal van Johan en Jet
VvE-bestuurder anno 2020 moet nogal wat kunnen
In de vorige editie van dit magazine las u het verhaal van VvE Waterzicht, waar een incompetent bestuur
uiteindelijk bakzeil haalde onder invloed van Johan, een assertief en actief VvE-lid. Een nieuwe bestuursvoorzitter
werd gevonden in Jet, die de nodige ervaring had in de realisatie van projecten in samenwerking
met anderen. Op dat artikel kwamen nogal wat reacties die voornamelijk gingen over de vraag: ‘Als die Johan
het zo goed weet, waarom werd hij zelf dan geen voorzitter?’. Die vraag laten we beantwoorden door Johan
en Jet zelf. U begrijpt dat deze namen gefingeerd zijn; de situatie is wél echt!
Johan: “De vaart was in alle opzichten uit de VvE
geraakt. Er was nauwelijks interesse in actuele zaken,
terwijl we juist voor heel ingrijpende beslissingen
stonden - en staan! Denk maar aan maatregelen in
het kader van de energietransitie, maar ook aan het
toenemende aantal eisen die aan VvE’s worden gesteld.
En niet te vergeten: stijgende kosten waarmee onze
leden worden geconfronteerd. Je moet anno 2020
nogal wat kunnen als VvE-bestuurder!
Als ondernemer heb ik vaker met dat type ingrijpende
ontwikkelingen te maken gehad. Ik werd in die tijd
steeds weer geconfronteerd met het feit dat de
menselijke factor allesbepalend is. Je redt het niet met
solistisch optreden of met ‘gezond verstand’. Het gaat
om teamwork, waarbij de inzet van anderen absoluut
noodzakelijk is. Omdat we hier in de Achterhoek veel
ervaring hebben met ‘naoberschap’, heb ik mijn licht
opgestoken bij organisaties in de buurt.”
Waardering voor vrijwilligers
Jet weet daar alles van: “De kern van goed nabuurschap
is in feite eenvoudig: je onderhoudt goed
contact met elkaar en je helpt elkaar als het nodig
is. Bij grote evenementen zie je dat in een wat meer
geformaliseerde vorm. Kijk maar naar een corso:
dan komt de hele buurt of streek in actie. Allemaal
vrijwilligers die samenwerken met een duidelijk doel
voor ogen. Waarom zou dat niet lukken in een VvE?
In ‘oude’ maar vitale buurten zie je ook die hechte
cultuur met respect voor elkaar. Iedereen kent - of
vindt - zijn/haar plaats en is bereid om een ander
te helpen. Het vrijwilligerswerk dat je daar ziet, kan
rekenen op echte waardering. Ik denk dat je die
aantrekkelijke situatie ook in een VvE kunt creëren
(waar het vrijwilligerswerk vaak niet echt wordt
gewaardeerd). Daar moet je dan in feite vandaag
De VvE is er
niet alleen voor
het gebouw,
maar vooral voor
de bewoners!
mee beginnen, want je bereikt dat doel niet binnen
enkele maanden. Ik denk dat we er wel een paar jaar
over gaan doen.”
Onrust
Toch nog even de vraag: waarom werd Johan zelf geen
voorzitter van het bestuur? “Dat zou niet verstandig zijn,
want ik heb me niet populair gemaakt bij de andere
bewoners”, zegt hij. “Dat ben ik me natuurlijk heel goed
bewust. In vergaderingen heb ik me steeds kritisch
opgesteld tegenover het falende bestuur. Daarmee
verstoorde ik volgens veel bewoners de rust en vrede
in het gebouw. Maar ondertussen ‘broeide’ er natuurlijk
van alles. De onrust, die er wel degelijk was, vond een
uitweg toen de penningmeester zich een stukje grond
toe-eigende.
Ik heb ook voortdurend gewezen op de ontoereikendheid
van de jaarlijkse reservering in het reservefonds.
Die bedroeg veel minder dan de geadviseerde - en
in ons geval meer dan noodzakelijke! - 0,5 % van de
herbouwwaarde die jaarlijks aan het reservefonds moet
worden toegevoegd. De leden vonden dat geen fijne
boodschap: het ging hun geld kosten! Dat zorgde
ervoor dat ik niet werd gezien als een maatje of als een
goede buur, maar als een bedreiging.”
‘Uit de vorige eeuw’
Jet: “De organisatie en aanpak van VvE Waterzicht was
traditioneel: een bestuur dat bestond uit vrijwillige leden
die allemaal in het gebouw wonen. Er is een beheerder,
er wordt tweemaal per jaar vergaderd en er is een (niet
geactualiseerde) VvE-bijdrage. Een opzet uit de vorige
eeuw dus. De bestuurders zijn niet gekozen op grond
van hun deskundigheid, maar omdat ze er toevallig
wonen. Dat is lastig nu er door de overheid steeds
meer eisen worden gesteld aan bestuurders. In een VvE
EN ÚW BUREN?
HEBT U OOK WEL EENS EEN
PROBLEEM (GEHAD) DAT VALT
IN DE CATEGORIE ‘HET ZIJN TOCH
JE BUREN’? EN WILT U ANDERE
LEZERS VERTELLEN HOE U HET
HEBT OPGELOST? UW VERHALEN
ZIJN - OOK ANONIEM -
WELKOM BIJ MAGAZINE@
VVEBELANG.NL.
gaan heel grote geldbedragen om en tegelijkertijd heb
je te maken met een groep mensen die idealiter een
‘gemeenschap’ vormen, maar waar (in het geval van
Waterzicht) geen transparantie was - en waar dus de
nodige achterdocht heerste. Zo’n combinatie van zaken
stelt nogal wat eisen aan een bestuurder. Ik denk dat er
in veel VvE’s veel aandacht is voor de entree, de conditie
van het dak, de kosten van het onderhoud en dergelijke,
maar veel minder voor de vraag hoe de bewoners het
wonen in hun complex ervaren.”
Gebouw en bewoners
Johan: “En daar gaat het om. De VvE is er niet alleen
voor het gebouw, maar vooral voor de bewoners! Als
iets in de coronacrisis duidelijk is geworden, is het dát
wel! Ik weet dat de VvE als taken heeft het beheer van
het gebouw en de belangenbehartiging van de leden.
Wat mij betreft mag dat laatste deel wel wat meer
aandacht krijgen. Daarom heb ik Jet gevraagd om
voorzitter van het bestuur te worden en dat voorstel is
gelukkig door de ledenvergadering aangenomen.
Jet woont niet in ons complex en kijkt dus met een
frisse blik naar de situatie die in de loop der jaren is
ontstaan. Ze is capabel en kan goed (dat wil zeggen:
zakelijk én empathisch) met mensen omgaan. Dat is
belangrijk, want de scepsis was groot. Ze moest dus veel
rekening houden met de verwachtingen van de leden.”
Jet: “Ik wilde vooral de geloofwaardigheid van het -
nieuwe - bestuur tot stand brengen. We zijn gestart
met een paar kleine projecten, waar we veel aandacht
aan hebben besteed en waarbij we de eigenaars volop
hebben betrokken. De leden moesten zien dat we het
meteen goed wilden doen. Dat is ook gelukt en daarmee
hebben we een goed vertrekpunt voor volgende -
grotere - plannen.”

EEN GOED
ONDERHOUDEN LIFT
IS EEN VEILIGE LIFT!
ONDERHOUD
STORINGSDIENST
REPARATIE
RENOVATIE
MODERNISERING
AAN ALLE
MERKEN LIFTEN
OMDAT U GRAAG
ZORGELOOS
IN DE LIFT STAAT
A. Einsteinweg 25a | 2408 AP Alphen aan den Rijn
Tel. 0172 501017 | info@bellboy.nl | www.bellboy.nl
Intercom vervangen?
Video intercom | Toegangscontrole | Postkasten
Freek Poortvliet
Technisch adviseur | Deurintercom
“Welk merk voor u het beste is hangt af van de bestaande situatie, de bekabeling en uw wensen.”
www.deur-intercom.nl info@deur-intercom.nl 0226 - 34 41 66
VvE Metea
thuis
in beheer
S 4 reno Homeliner ® Leidingrenovatie
www.vandervelden.com/renovatie
Genera
Zorgeloos verzekerd van beheer en onderhoud van uw vastgoed
Admira
Administratief en financieel VvE-beheer, inclusief bestuursondersteuning
Thesis
Bouwkundige ondersteuning voor uw VvE
Finera
Het basisbeheer pakket voor kleine VvE’s
Recrea
Optimaal financieel beheer voor uw vakantiepark
Corporea
Gezamenlijk beheer op maat gesneden
Servira
De beste service voor uw serviceflat
Educa
Workshop voor een professioneel VvE-bestuur
Endura
Voor de duurzame VvE
Nieuwbouw en Herontwikkeling
Hulp bij het oprichten van een VvE
tel: (030) 60 03 939 mail: vve@vvemetea.nl
www.vvemetea.nl
· Renovatie van leidingen zonder graaf-, hak-, en/of breekwerk;
· Geschikt voor leidingen met kleinere diameters;
· Toepasbaar in meest uiteenlopende materialen, waaronder ook asbest;
· Milieuvriendelijk eindproduct;
· Een constructief sterk en waterdichte leiding;
· Een gedegen beheerplan dat problemen voorkomt
en kosten beheersbaar maakt;
· Garantie op de geleverde producten;
· Zeer ervaren en betrokken vakmensen die
dag en nacht klaar staan.
Biedt minimale overlast en maximale kwaliteit!
3020003 VEL advertentie nav beurswand 180x129 mm.indd 1 10-03-20 10:31

BIJZONDERE APPARTEMENTEN
14
VVE MAGAZINE
BESTEEDT AANDACHT
AAN BIJZONDERE APPAR-
TEMENTEN. IN DEZE ZESEN-
VIJFTIGSTE AFLEVERING
AANDACHT VOOR
BIJZONDERE NIEUWBOUW:
DE MARKTHAL
IN ROTTERDAM.
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 15
“We vielen als een
blok voor dit
gebouw”
Wonen in de Markthal te Rotterdam
‘Wonen boven winkels en horeca’ kreeg een nieuwe
dimensie toen koningin Máxima op 1 oktober 2014 de
Markthal in Rotterdam opende. In totaal 228 appartementen
werden gesitueerd boven een grote marktvloer
en een etage waar diverse horecagelegenheden hun
deuren openden. Het vroeger enigszins desolate
Laurenskwartier kreeg nieuw en groot elan door het
markante gebouw, dat jaarlijks miljoenen bezoekers uit
binnen- en buitenland trekt. Het 11.000 m 2 grote
plafond, ontworpen door Arno Coenen, is de blikvanger
op de marktvloer, maar het is ook prima wonen in de
Markthal.
“De beste beslissing die ik ooit
genomen heb”, noemt Ton Rijnders
(aspirant-bestuurslid van de VvE
Wonen in de Markthal) zijn keuze
voor een penthouse in de Markthal.
“Toen de kinderen het huis uit waren,
wilden we terug naar de stad. We
vielen als een blok voor dit bijzondere
gebouw én voor ons appartement.
Dat heeft een aantal eigenschappen
die het wonen midden in de stad extra
aantrekkelijk maken: de hoge plafonds,
de patio op het dak van de Markthal, de
fantastische omgeving (bijna bovenop
metro-, tram- en treinstation Blaak), de
levendigheid en het gemak van winkels
in je eigen complex en natuurlijk het
feit dat je direct deelneemt aan het
culturele leven van Rotterdam.”
Bestuursvoorzitter Ciska de Hartogh
vult aan: “Alleen al het uitzicht op de
marktvloer vanuit mijn appartement
en het prachtige licht dat erin door
de vele ramen naar binnenvalt,
maakt het wonen voor mij hier heel
bijzonder. Ik was er op slag verliefd
op! De Markthal is eigenlijk een klein
TON RIJNDERS
dorp met alle kenmerken van dien:
er is een intensieve band tussen de
bewoners (eigenaars en huurders).
We organiseren uitjes en vorig jaar
hebben we ons eerste lustrum groots
gevierd, samen met alle betrokkenen:
Provast (projectontwikkelaar),
Klépierre (eigenaar winkels en horeca),
de gemeente etc. Ook voormalig
wethouder Hamit Karakus, die zich
heeft ingespannen om de bouw
mogelijk te maken, was aanwezig.”
‘Stomme film’
We spreken elkaar in april. De coronacrisis
woedt nog volop, dus we voeren
ons gesprek via een videoverbinding.
Het kost de bestuurders echter geen
enkele moeite om uw verslaggever
enthousiast te maken voor het
iconische gebouw waarin ze wonen.
Logische vraag: wonen in een
overdekte markt; geeft dat niet veel
geluid- en geuroverlast? Ciska: “In de
lange gang in mijn appartement met
ramen met uitzicht op de marktvloer
hoor je niets van de drukte op de
marktvloer en je hebt er ook geen
last van geuren. Architect Winy Maas
(Architectenbureau MVRDV) heeft zijn
werk goed gedaan. Er zijn zes ingangen
voor de woningen en de winkels en
horeca hebben ook allemaal eigen
ingangen. Van overlast is dus totaal
geen sprake.” Ton Rijnders vult aan: “Je
ziet wat zich afspeelt op de marktvloer,
maar vanuit je appartement is het net
een stomme film.”
Dat betekent niet dat alles van een
leien dakje gaat. Zo is de afvoer van
het huisvuil lastig omdat de grote
vuilniswagens niet in de parkeergarage
bij de perscontainers kunnen komen.
Er wordt hard gewerkt aan een
bevredigende oplossing.
De Markthal is
eigenlijk een klein
dorp met alle kenmerken
van dien: er
is een intensieve
band tussen de
bewoners
VIDEOGESPREK TIJDENS DE CORONACRISIS
MET TON RIJNDERS EN CISKA DE HARTOGH

16 BIJZONDERE APPARTEMENTEN VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 17
‘TIJDTRAP’
Toen de Markthal gebouwd werd,
moest daarvoor een bouwpunt van
15 meter diepte worden uitgegraven.
Bij die werkzaamheden stuitte men
op een duizend jaar oude boerderij.
De archeologische dienst van
Rotterdam had daarvoor vanzelfsprekend
veel belangstelling. Door
een slimme oplossing kon de bouw
van de Markthal gewoon doorgaan
terwijl de archeologen hun onderzoek
uitvoerden. Een aantal bodemvondsten
(die betrekking hebben
op het thema ‘eten en drinken’) is
tentoongesteld in de ‘Tijdtrap’ in het
gebouw. Die vormt een klein archeologisch
museum, verdeeld over alle
etages, dat gratis te bezoeken is.
‘SIXTIJNSE KAPEL’
De Markthal wordt wel (enigszins
oneerbiedig) ‘het antwoord op de
Sixtijnse Kapel’ genoemd. Reden: de
blikken van alle bezoekers worden
onmiddellijk naar boven getrokken:
naar het plafond met de kleurrijke
‘Hoorn des overvloeds’. Arno Coenen
tekende voor het indrukwekkende
ontwerp en voerde het samen met
Ilse Roskam uit. Het plafond bestaat
uit ruim 4.000 geprinte panelen, die
zorgen voor een goede akoestische
sfeer in het complex. Het is dus niet
alleen (volgens de meeste mensen)
prachtig, maar heeft ook een praktische
functie.
Ander puntje: de vele toeristen
(vooral als weer een cruiseschip heeft
aangemeerd aan de Wilheminakade)
zorgen voor levendigheid, maar
ook - indirect - voor overlast. De
buschauffeurs parkeren de touringcars
vlakbij de Markthal en laten hun
motoren draaien tot de enthousiaste
bezoekers hun foto’s gemaakt hebben
en hun inkopen hebben gedaan. Het
geluid en de uitlaatgassen maken het
voor de bewoners lastig om op die
dagen van hun balkon te genieten. De
VvE is in gesprek met de gemeente:
ook dat probleem wordt binnenkort
opgelost.
Ingewikkelde splitsing
De notaris die indertijd de splitsing
van de Markthal tot stand bracht,
noemde deze ‘de ingewikkeldste
die ik ooit uitvoerde’. Dat begrijpen
de bestuurders helemaal. Ton: “Die
splitsing leidt regelmatig tot veel
vragen. We zijn blij dat we aangesloten
zijn bij VvE Belang, want we profiteren
graag en regelmatig van de deskundige
ondersteuning door de juristen.”
Ciska: “Een goed onderbouwd advies
is belangrijk. VvE belang biedt een
aantrekkelijk servicepakket, waar we
graag gebruik van maken. In de juristen
hebben we een goede sparringpartner.”
De Markthal is gesplitst in drie ondersplitsingen:
Wonen, Commercieel
en Parkeren. Binnen die drie VvE’s
zijn weer tal van ondersplitsingen
en erfdienstbaarheden. Zo bevat
de ondergrondse parkeergarage
een expeditieruimte, een aantal
openbare parkeerplaatsen (in
beheer bij Interparking), maar ook
privéparkeerplaatsen van de bewoners.
Én een flink aantal laadpalen voor
elektrische auto’s. Ook hier houden
de bestuurders de vinger aan de
pols, bijvoorbeeld als het gaat om de
brandveiligheid.
De roltrappen en de glasbewassingsinstallatie
zijn eigendom van Klepierre,
net als de ‘brug’ die alle onderdelen
verbindt; de andere VvE’s betalen eraan
mee via een doordachte verdeelsleutel.
“Het is allemaal heel netjes geregeld”,
zegt Ciska. “Voor de schoonmaak
zijn verschillende bedrijven ingeschakeld,
waaronder dus het bedrijf
dat verantwoordelijk is voor de
glasbewassing. Het plafond, dat
bestaat uit ruim 4.000 geprinte
akoestische panelen, moet natuurlijk
ook regelmatig worden gereinigd.
We evalueren regelmatig of de
schoonmaak naar tevredenheid
wordt uitgevoerd, want we willen
elkaar én de bedrijven scherp houden.”
Gemengde VvE
Ciska de Hartogh vertegenwoordigt
samen met de penningmeester de
VvE Wonen in de hoofd-VvE. Eenmaal
per jaar vindt die vergadering plaats.
De VvE Wonen heeft daarvoor
vanzelfsprekend overleg gepleegd met
de leden, waaronder grooteigenaar
Vesteda, die 98 appartementen in
eigendom heeft en verhuurt. De
appartementen van de Markthal
vormen dus een gemengde VvE. In de
praktijk levert dat geen enkel probleem
op: alle bewoners worden overal in
betrokken. “De viering van ons eerste
lustrum, bijvoorbeeld, maar ook de
uitjes die we organiseren. Alle sociale
activiteiten zijn voor alle bewoners,
net zoals ze zich ook allemaal aan de
regels moeten houden”, zegt Ton.
Het enige wat hij jammer vindt, is
dat het aantal ‘marktkramen’ in de
loop van de jaren is verminderd: hun
plaats is ingenomen door horeca. In
hoeverre de coronacrisis invloed zal
hebben op de bedrijfsvoering van de
ondernemers, is in april nog niet te
overzien. Feit is wel dat alle horeca
gesloten is. De marktkramen zijn
merendeels geopend, maar het aantal
bezoekers is heel klein. Voor de VvE
Wonen en haar VvE-bijdrage maakt
dat alles niet veel verschil. Wat betreft
de marktvloer en de horeca: over
enkele maanden zal duidelijk worden
in hoeverre de ondernemers de crisis
hebben ‘overleefd’.
Vakantieverhuur?
Sinds de bouw van de Markthal en
andere iconische gebouwen staat
Rotterdam prominent in alle reisgidsen.
Lonely Planet vermeldt Rotterdam
als een van de aantrekkelijkste
toeristensteden ter wereld. Dat heeft
gezorgd voor enorme bezoekersaantallen.
De stad is er blij mee.
Het ligt voor de hand dat toeristen
graag willen overnachten in de
appartementen. Dat gebeurt dus
ook. Op allerlei verhuursites werden
appartementen in de Markthal
aangeprezen voor kort verblijf.
De splitsingsakte biedt die mogelijkheid
niet: de appartementen zijn bestemd
voor bewoning. De ALV van de VvE
Wonen heeft zich ook uitdrukkelijk
uitgesproken tegen verhuur aan
toeristen. Daarom heeft het VvEbestuur
alle verhuurorganisaties
aangeschreven om dat duidelijk te
maken.
De Markthal vormt zo een aansprekende
combinatie van een goed
doordacht concept, een uitgekiend
ontwerp, een zeer gedetailleerde
splitsing en bewoners die betrokkenheid
uitstralen. Dat iedereen trots
is op het gebouw, is dus niet
verwonderlijk.
Iedereen houdt
van de stad en van
het pand. We zijn
gewoon allemaal
heel trots op dit
gebouw

Toonaangevende expertise,
betrouwbaar in uitvoering
Onze VvE-tak bestaat uit een team van specialisten dat 500 VvE’s beheert.
Wij bieden administratief, bestuurlijk én technisch beheer, maar ook
verzekeringen. Hiermee hebben we ruime ervaring op verschillende gebieden
waar een VvE mee te maken heeft. Van het opzetten van verenigingen tot
en met het adviseren over uitpondprojecten en duurzaamheidstrajecten.
Neem voor meer informatie contact op met een van onze specialisten.
newomij.nl
Newomij_VVE_BEHEER_Adv_VvE_Belang_Magazine_180x129mm_v1.indd 1 10/01/2020 16:06
Dé specialist in appartementsrecht en VvE's
www.rijssenbeek.nl
• VERSTERKT BETON
• HERSTELD BETON
• BESCHERMD BETON
Balm de specialist in onderhoud van beton
Rijssenbeek Advocaten | Velperweg 35-1 | 6824 BE Arnhem | 026 - 443 42 49
www.balmbv.nl

20
INTERVIEW
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 21
Covid-19 en ventilatie:
juist nu maximaal ventileren!
Het RIVM zegt het letterlijk: voor woningen en andere gebouwen is het vooralsnog niet nodig om af te wijken
van de huidige ventilatienormen in het Bouwbesluit en van de landelijke richtlijnen. Met andere woorden: aan
ventilatiesystemen hoeft niets te worden aangepast. Prof. dr. ir. Philomena Bluyssen, hoogleraar Binnenmilieu aan
de TU Delft, is het daar absoluut niet mee eens: “Het Bouwbesluit gaat uit van minimale waarden voor ventilatie,
maar die worden vaak gebruikt als maximale waarden. Zeker in een tijd als deze zijn die volstrekt onvoldoende.”
LUCHTKWALITEIT IN WONINGEN
De luchtkwaliteit in woningen is nog steeds ver beneden de maat, stelt
MONICAIR (Monitoring & Control of Air quality in Individual Rooms).
De CO2-waarden worden in alle woningen overschreden. Het gedrag
van de bewoners speelt daarbij een grote rol.
MONICAIR monitorde permanent 62 woningen met uiteenlopende ventilatiesystemen,
van natuurlijke ventilatie tot WTW-ventilatie. Bij frisse lucht
is de CO2-waarde ongeveer 400 ppm. Vanaf 1000 ppm is de lucht al ‘muf’.
In onderzochte woningen werd echter vaak de waarde van 1200 ppm
overschreden. Hierbij is dus sprake van een ongezond binnenklimaat.
Woningen met natuurlijke ventilatie, zoals ventilatie via kieren, ramen
en roosters, scoren het slechtst. Dat komt doordat de binnenlucht onvoldoende
ververst wordt om fris te blijven.
Ook bij mechanische afzuiging van een beperkt aantal ruimten wordt
de norm vaak overschreden. Alleen bij systemen met toe- en of afvoer
per ruimte worden de overschrijdingen ‘acceptabel’ genoemd.
Meer dan twee miljoen mensen gebruiken een verouderd ventilatiesysteem.
Daardoor verbruiken ze maar liefst tien keer meer energie voor hun
ventilatie als nodig is. Dat blijkt uit onderzoek van Klimaatbureau HIER.
Ongeveer een derde van de woningen is voorzien van mechanische ventilatie
(2,4 miljoen huishoudens). Vooral verouderde ventilatieboxen verbruiken
veel elektriciteit. Vervanging kan de bewoners veel geld besparen.
Natuurlijk moet je niet zomaar
gebouwen gaan aanpassen, stelt de
hoogleraar. “Dat moet per situatie
bekeken worden. Maar je kunt al wel
iets doen om het coronavirus Covid-19
zo weinig mogelijk kansen te geven.
Juist nu moet je ervoor zorgen dat de
ventilatie in orde is, maar tegelijkertijd
moet je je ook houden aan de
maatregelen waar we de afgelopen
maanden vertrouwd mee zijn geraakt.”
Bij de verspreiding van het SARS-
CoV-2 worden drie verspreidingsroutes
onderscheiden: Via (grote) druppels en
spatten die slechts een korte afstand
overbruggen, via direct contact tussen
mensen of met besmette oppervlakken
en via microscopisch kleine druppels
(aerosolen) die op een luchtstroom
kunnen worden meegevoerd. In
Nederland wordt vooral rekening
gehouden met de eerste twee vormen
van verspreiding. Het RIVM is er nog
niet uit of besmetting ook via aerosolen
tot stand komt.
Maximaal ventileren
In veel appartementencomplexen
zijn nu al maatregelen genomen om
besmetting in algemene ruimtes zo
veel mogelijk te voorkomen: liften,
drukknoppen etc. worden vaker
schoongemaakt en in de lift mogen
maximaal twee mensen tegelijk zijn.
Bluyssen: “Een ding staat vast: als je
met meerdere mensen samenwoont
of een feestje geeft, is de kans groter
dat er een besmet persoon aanwezig
is. Overdracht via aerosolen kun je
dan minimaliseren door maximaal te
ventileren. Hoe je dat precies doet, is
per situatie verschillend. Met logisch
nadenken kom je al een heel eind. In
de zomer kun je ramen tegen elkaar
openzetten. Dat is een heel effectieve
manier om de lucht in je appartement
te verversen en eventuele virusdragende
aerosolen uit je appartement
te krijgen.”
Luchten!
Philo Bluyssen en haar collega’s zijn -
in samenwerking met wetenschappers
op andere universiteiten - een onderzoek
gestart naar de manier waarop
het beste kan worden geventileerd.
“In elk geval moet je alle ruimtes in
je woning minimaal eenmaal per dag
luchten”, zegt ze. “Maar dat wisten we
ZIEK DOOR JE GEBOUW
Philo Bluyssen doet al bijna 30
jaar onderzoek naar het binnenmilieu
in gebouwen. Ze schreef
er twee boekjes over: ‘Wat je
moet weten over binnenlucht’
en ‘Wat je moet weten over klimaatinstallaties’.
In het Science
Centre op de campus van de TU
Delft is het SenseLab ingericht,
waar intensief onderzoek wordt
gedaan. Bluyssen constateert
dat de geldende ventilatierichtlijnen
niet voldoen: “Die gaan
alleen uit van de CO2-uitstoot
van mensen, terwijl alle materialen
en producten in gebouwen
ook schadelijke stoffen
bevatten. Schoonmaakmiddelen,
materialen en verfstoffen
bijvoorbeeld. Daardoor kunnen
bewoners ziek worden.”
al. In de winter hebben veel mensen
daar moeite mee omdat ze het gevoel
hebben dat ze ‘voor niets stoken’.
Maar wat is nu belangrijker: extra
kosten of je gezondheid?”
Veel complexen zijn gebouwd in de
jaren 60, 70 en 80 van de vorige eeuw.
Op de daken staan ventilatoren, die
de hele dag lucht afzuigen. In veel
gevallen zijn ze al vervangen; soms
moet dat nog gebeuren. Veel VvE’s
vragen zich af wat ze het beste kunnen
doen, want ventilatiesystemen kosten
veel geld: het elektriciteitsverbruik is
hoog. Vervanging van de ventilatoren
is ook kostbaar.
Philo Bluyssen: “Tja, dat is dan niet
anders. Ik denk dat gezondheid
belangrijker is dan de energielasten.”
Ze benadrukt dat airco’s ook voor
verspreiding van het virus kunnen
zorgen: “De binnenlucht waarvan veel
airco’s gebruik maken, recirculeert
voortdurend. Het virus (en andere
ziekteverwekkers) dus ook. Mijn advies:
gebruik dit type airco niet wanneer
er meerdere personen in een ruimte
aanwezig zijn (waaronder mogelijk
een geïnfecteerd persoon), en zet je
ventilatie op de hoogste stand. Heb
je een systeem met balansventilatie?
Zet dan de recirculatiestand uit.”
PROF. DR. IR. PHILOMENA BLUYSSEN
PRAKTISCHE TIPS
VOOR EEN GOED
BINNENKLIMAAT
Zorg voor voldoende ventilatieopeningen
hoog in de gevels,
of beter: een balansventilatiesysteem.
Zorg dat de woning luchtdicht
wordt door alle kieren dicht te
maken.
Breng isolatie aan in de begane
grondvloer, de gevel en het dak.
HR++-glas in de ramen isoleert
goed.
Vraag een goede adviseur om
raad: een goed advies leidt tot
een goede prijs-kwaliteitsverhouding,
meer energiebesparing
en een comfortabel binnenklimaat.

22 WOONONDERZOEK
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 23
Wat willen bewoners van VvE-appartementen?
Uitkomsten van het
WoonOnderzoek 2018
Eens per drie jaar voert het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties het
WoonOnderzoek Nederland (WoON ) uit. De meest recente versie heeft betrekking op
2018 en werd in 2019 gepubliceerd, onder de titel: ‘Ruimte voor wonen’. In het WoON
2018 wordt ook aandacht besteed aan de bewoners van VvE-appartementen. De positie
van bewoners van VvE-appartementen staat centraal in mijn bijdrage.
Door Hugo Priemus
Emeritus hoogleraar
Technische Universiteit Delft
WOZ-waarde
De WOZ-waarde van koopappartementen in Nederland
is gemiddeld 207.690 euro, maar per gemeente is er
een grote variatie rondom dit gemiddelde. Relatief laag
is de gemiddelde WOZ-waarde in Leeuwarden (136.170
euro), Emmen (146.900 euro), Enschede (152.430
euro) en Groningen (163.760 euro). Relatief hoog is
de gemiddelde WOZ-waarde in Amsterdam (287.460
euro), Den Bosch (250.800 euro), Utrecht (215.770
euro) en Amersfoort (210.890 euro). Opvallend zijn de
relatief bescheiden scores in Den Haag (186.400 euro)
en Rotterdam (156.400 euro).
Koopstarters
Van de groep recente koopstarters in een VvEappartement
is 40% een alleenstaande tot 35 jaar,
11% een alleenstaande van 35-64 jaar en 2% een
alleenstaande van 65 jaar en ouder. Jongere paren
(tot 35 jaar) hebben een aandeel van 29%; voor oudere
paren geldt een aandeel van 9%. Nog eens 7% is een
gezin en 2% een eenoudergezin.
Onder de koopstarters in een VvE-appartement is
het aandeel jongeren tot 35 jaar dus relatief hoog.
Een groot deel van hen wordt ouder in het VvEappartement
(‘aging in place’), waardoor het aandeel
van jongeren onder de appartementseigenaars veel
lager is dan dat onder de koopstarters.
Doorstroomprofielen
Het WoonOnderzoek Nederland 2018 laat zien
hoe koopappartementen de afgelopen twee jaar bij
verhuizingen zijn betrokken. De grootste verhuisstroom
vanuit het koopappartement loopt naar het eengezinskoophuis.
Tabel 1 laat zien hoe de achtergelaten, respectievelijk
de betrokken woningen over de vier onderscheiden
woonvormen zijn verdeeld.
Tabel 1.
Doorstroomprofiel van recent verhuisden:
achtergelaten en betrokken woningen,
naar woonvorm, 2018
_________________________________________
Woonvorm Bij verhuizing Na verhuizing
achtergelaten betrokken
(%) (%)
Huurappartement. 36 31
Huur eensgezins 19 16
Koopappartement 11 12
Koop eensgezins 34 41
Totaal 100 100
_________________________________________
Bron: WoON 2018
Verhuizingen leiden per saldo tot een grotere vraag
naar eengezinskoophuizen (van 34 naar 41%) en een
kleinere vraag naar huurappartementen (van 36 naar
31%). Op de verhuismarkt blijkt het koopappartement,
met een aandeel van 11% (achtergelaten woning),
respectievelijk 12% (betrokken woning) zich goed te
handhaven.
Verhuizers die een koopappartement achterlaten,
kopen veelal opnieuw een woning, in de meeste
gevallen een eengezinshuis. Veelal betreft het
gezinnen, of paren in de leeftijd van 35-64 jaar.
Bij verhuizingen naar een huurwoning zijn relatief
vaak huishoudens in de leeftijd tot 35 jaar betrokken.
Woningeigenaars die van een eengezinshuis naar een
koopappartement verhuizen, zijn vaak oudere paren.
Vaak gaat het ook om alleenstaanden en paren in de
leeftijdscategorie 35-64 jaar.
Wensen van verhuisgeneigden
Tabel 2 maakt duidelijk dat veel verhuisgeneigde
huishoudens een stap willen zetten om hun
woonsituatie te verbeteren. Per saldo kan een forse
transformatie naar eengezinskoophuizen worden
vastgesteld.
Ook de vraag naar koopappartementen neemt toe
als we de woonvoorkeuren van verhuisgeneigde
huishoudens volgen: van 6 naar 13%. Veel eigenaars
van koopappartementen willen de overstap maken naar
een eengezinskoophuis. Een deel van de huishoudens
die nu een appartement huren, geeft de voorkeur aan
een koophuis.
Bijna de helft van de vraag naar koopwoningen van
verhuisgeneigde huishoudens betreft woningen met
een prijs vanaf 280.000 euro. Ruim een derde van deze
groep vraagt een koopwoning met een prijs tussen
180.000 en 280.000 euro.
Tabel 2.
Huidige en gewenste woning van beslist
verhuisgeneigden, naar woonvorm, 2018
_________________________________________
Woonvorm Huidige Gewenste
woning (%) woning (%)
Huurappartement 31 30
Huur eensgezins 14 16
Koopappartement 6 13
Koop eengezins 19 41
Starters 30 -
_________________________________________
Bron: WoON 2018
Wensen van oudere huishoudens
Het WoON 2018 besteedt afzonderlijk aandacht aan de
wensen van oudere huishoudens om te verhuizen, en
aan de door hen gewenste woonvorm. Huishoudens
in de leeftijd van 65-74 jaar die bij een verhuizing de
voorkeur geven aan een koopwoning, kiezen naar
verhouding (ca. 50%) vaak voor een eengezinshuis.
Dat geldt ook voor mensen die te maken hebben met
belemmeringen. Het aandeel van de groep die in een
koopappartement woont, is door de jaren heen stabiel.
Het gaat dan vooral om kleine huishoudens (hoewel
die zich vaker richten op een huurappartement). De
meeste mensen in de leeftijd van 65 jaar en ouder
beoordelen hun gezondheid als goed of zeer goed.
Paren zijn wat positiever over hun gezondheid dan
alleenstaanden; 65-74-jarigen zijn wat positiever dan
75-plussers. Van de huishoudens van 65 jaar en ouder
woont 17% in specifieke ouderenwoningen, die in een
aantal gevallen geclusterd zijn rond een zorgsteunpunt
(10%). Slechts een minderheid van de oudere bewoners
woont in een vorm van specifieke ouderenhuisvesting.
Verreweg de meesten zijn aangewezen op een nietspecifiek
voor ouderen bedoelde woning.
Conclusies
Appartementseigenaars moeten in het algemeen
een goed inkomen hebben om het wonen in zo’n
appartement te kunnen betalen. Niet alleen om risico’s
op te vangen maar ook om voor (groot) onderhoud
te reserveren. Dat kan een probleem vormen voor
oudere bewoners. Maar juist ouderen kiezen voor
een appartement, zeker als hun mobiliteit te wensen
overlaat.
In het algemeen zijn VvE-appartementen geschikt
voor kleine huishoudens (waaronder alleenstaanden).
Relatief jonge VvE-leden met verhuisplannen willen
veelal doorstromen naar een eengezinskoophuis. Niets
nieuws onder de zon, dus.

ONAFHANKELIJK | CONTROLEREND | UNIVERSEEL | MONITORING
SKW-Gecertificeerd
VvE-Beheerder
Bosscheweg 135
5282 WV te Boxtel
Tel: 0411 - 686136
www.ibotec.nl
ibotec@ibotec.nl
VOGEL
OVERLAST?
PRIXXS, DE VOORDELIGSTE
LEVERANCIER VOOR
UW VOGELWERING
- DUIVENPINNEN/MEEUWENPINNEN
- RVS 304 / ROESTVAST
- 10 JAAR GARANTIE
- LAAGSTE PRIJS
WWW.PRIXXS.COM | INFO@PRIXXS.NL | 0499-310818
XS VvE Beheer is een betaalbaar digitaal beheerconcept speciaal
voor kleinere verenigingen van 2 t/m 20 appartementen.
Want, waarom zou u als appartementseigenaar in een kleine
VvE meer betalen dan nodig is omdat u klein bent? Daarom steekt
XS VvE Beheer u de helpende hand toe tegen een betaalbare prijs
van € 123,- inclusief btw per appartementsrecht per jaar.
SKW-Gecertificeerd
VvE-Beheerder
XS VvE Beheer gaat er dan wel vanuit dat u als appartementseigenaren
een aantal dingen zelf doet, zoals vergaderen en klein
technisch beheer. Wij zorgen voor het secretariaat en de financieel
administratieve ondersteuning. Neem vandaag nog contact op met
Bosscheweg uw toekomstige beheerder! 135
5282 WV te Boxtel
Tel: 0411 - 686136
www.ibotec.nl
ibotec@ibotec.nl
Groots in kleinere VvE's
www.xsvvebeheer.nl
Waarde &
Woongenot
Product | Proces | Partnerschap
WWW.BALKONHEKKEN.INFO
BALKONHEKKEN@JENB.INFO
0546-453883
Veilig wonen met de camerabewaking van Elseco
Wat is voor uw VvE de reden het camerasysteem door Elseco te laten
plaatsen?
Heldere en duidelijke offerte
Professionele, hoogwaardige camera’s
Vakkundig en vandaalbestendig geïnstalleerd
Ervaren gecertificeerde monteurs
Persoonlijke instructies voor het gebruik
www.elseco.nl - IJsselmeerweg 1
1411 AA Naarden, 035 695 51 00
By
IVOREETRADE
GALERIJVLOERRENOVATIE.NL
SWISSDECKVLOERTEGELS.NL
MOOIEBALKONVLOER.NL
ONAFHANKELIJK | CONTROLEREND | UNIVERSEEL | MONITORING
Dé onderhoudsvrije antislip vloer voor galerij en balkon!
15 JAAR
GARANTIE
100%
RECYCLEBAAR
• Mooi & trendy
• Snel gelegd
• Kliksysteem
• Onderhoudsvrij
• Duurzaam
• Antislip
• Geen aangroei
• Geluiddempend
• Comfortabel
• Licht van gewicht
• Diervriendelijk
• 15 jaar garantie
0297-591225
www.galerijvloerrenovatie.nl / info@ivoreetrade.com
15 JAAR
GARANTIE
100%
RECYCLEBAAR
ByIVOREETRADE
GALERIJVLOERRENOVATIE.NL
SWISSDECKVLOERTEGELS.NL
MOOIEBALKONVLOER.NL
Wij nemen u het werk
Altijd alarm kunnen slaan, een veilig idee!
alarm kunnen
Vast KPN-GSM contract
slaan, een veilig idee!
Elseco garandeert u in combinatie met ons GSM abonnement een altijd
werkende lifttelefoon. Dit abonnement bestaat o.a. uit:
Dagelijkse test
Altijd werkende spreek-/luisterverbinding
Monitoren en periodiek informeren van testresultaten
Verhelpen van storingen aan de lifttelefoon
Met eigen noodvoeding in geval van stroomuitval
Huurkoop vanaf € 19,95 per maand!
www.elseco.nl - IJsselmeerweg 1
1411 AA Naarden, 035 695 51 00
BELseco
Gilgen opent deuren!
“ Voor het
automatische
opensturen van
uw bestaande
toegangsdeuren”
40 jaar kennis & ervaring werkt in uw voordeel
sleutel-slotenhuis.nl
Kies
zekerheid,
kies
Aarnink
Bel nu: 06-13110872
Paderbornstraat 1, 7418 BP Deventer,
E-mail: tondevries@aarnink.nl

26 JURIDISCH
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 27
BEMIDDELING, ARBITRAGE
EN BINDEND ADVIES
Stel: u hebt een geschil en u
wilt er eigenlijk het liefst samen
uitkomen. Zonder procedure bij
de kantonrechter dus. En ook
zonder 96 Rv. Dan kunt u ook
kiezen voor bemiddeling (door een
jurist). Een vorm van bemiddeling
is mediation.
De mediator doet geen uitspraak
zoals de rechter, maar begeleidt
de partijen naar een oplossing. Het
voordeel van mediation is dat een
uitkomst beter gedragen wordt
door partijen en dat er ruimte
is voor andere dan juridische
oplossingen. Het nadeel is dat
mediation afhankelijk is van de
medewerking van de partijen.
Alleen samen komt er een
oplossing. Mediation is ook nog
mogelijk tijdens de rechtspraak.
Niet samen tot een oplossing
komen en ook niet naar de
rechter? Dat kan ook, bijvoorbeeld
via arbitrage. Dat is een alternatief
voor een procedure bij de rechter.
Hierbij doen deskundigen uit een
bepaalde branche (bijvoorbeeld
bouwkundigen) een uitspraak
over het conflict. Zij vormen de
arbitragecommissie. De partijen
die een conflict hebben, kunnen
zelf deskundigen benoemen.
Dit moet wel een oneven aantal
zijn, om te voorkómen dat de
stemmen staken. De uitspraak
van deze deskundigen is bindend.
Van arbitrage wordt veelal
gebruik gemaakt als het gaat om
bouwzaken.
Ten slotte kunt u kiezen voor een
bindend advies. Daarbij neemt een
derde de beslissing. De beslissing/
oplossing wordt vastgelegd in
een vaststellingsovereenkomst.
In sommige splitsingsaktes wordt
het vragen van een bindend advies
voorgeschreven als de leden
van de VvE er met elkaar niet
uitkomen, bijvoorbeeld wanneer
de stemmen staken.
De juristen van VvE Belang adviseren
u graag welke vorm van
geschilbeslechting het beste past
bij uw geschil. Bel 0162 469120 of
mail naar juridisch@vvebelang.nl
Alternatieven voor
geschilbeslechting:
Arbitrage, bemiddeling,
bindend deskundigenadvies
of 96 Rv
Wat doet u als er een geschil is binnen de VvE? U bent buren van
elkaar en niemand heeft belang bij escalatie en/of verzuurde
verhoudingen. Vergeven en vergeten gaat niet vaak op. Tegelijkertijd
kan een duidelijk standpunt voor helderheid in de verhoudingen
zorgen. Er zijn verschillende ingangen voor geschilbeslechting.
De wetgever ziet de rechter veelal als
dé persoon die bij een geschil voor
helderheid kan zorgen. In de praktijk
blijkt de stap naar de rechter voor de
meeste mensen erg groot. Daarom
zijn er inmiddels alternatieven, zoals
arbitrage, mediation of een bindend
deskundigenadvies.
Een redelijk nieuw fenomeen (alhoewel
dit al langere tijd in de wet staat) is
een procedure bij de kantonrechter
op grond van het bepaalde in artikel
96 Rechtsvordering (96 Rv). Deze
procedure biedt uitkomst bij geschillen
waarin partijen niet lijnrecht tegenover
elkaar staan, maar wél een rechtsvraag
hebben in een gerezen geschil. Die
vraag moet (door een rechter) worden
beoordeeld.
Gezamenlijk verzoek
Deze procedure is goedkoper dan een
normale rechtsgang. Voorwaarde is
wel dat de verstandhouding tussen
partijen zodanig is dat zij kunnen
komen tot een gezamenlijk verzoek,
waarbij ze zich kunnen wenden tot
een kantonrechter van eigen keuze.
Ze dienen dan samen een verzoek in
waarin ze vertellen wat het probleem
is en welke (rechts)vragen ze aan de
kantonrechter hebben.
Een art. 96 Rv-procedure kan alleen
worden ingesteld voor zaken die
rechtsgevolgen betreffen die ter
vrije bepaling van partijen staan. Dat
betekent dat alleen zaken kunnen
worden voorgelegd waarvoor in de
wet geen voorgeschreven procedure is
opgenomen. Een dergelijke procedure
kan worden ingesteld als partijen een
verschil van mening hebben waar zij
samen niet uitkomen.
Als er een uitspraak gedaan is in een
art. 96 Rv-procedure, kunt u niet in
hoger beroep gaan, tenzij u daar samen
vooraf afspraken over hebt gemaakt.
Experimenten
Op verschillende plaatsen wordt
geëxperimenteerd met deze vorm
van recht wijzen. De onder artikel
96 Rv bedoelde procedure wordt
gevoerd door onder andere de
Wijkrechter (rechtbank Den Haag), de
Regelrechter (rechtbank Rotterdam)
en de Bouwrechter (rechtbank Noord-
Holland). In veel gevallen komt op die
manier een duurzame oplossing tot
stand. Duurzamer dan bij een ‘gewone’
procedure, omdat de strijdende partijen
vooraf hebben ingestemd met deze
vorm van geschillenbeslechting.
SAMEN NAAR DE WIJKRECHTER
Irene is waarschijnlijk dé Nederlandse fan van de
inmiddels 70-jarige Bruce Springsteen. Dagelijks is
in haar appartement het werk van The Boss te horen.
‘Dancing in the dark’ is haar favoriet; dat zingt ze ook
graag mee. Haar buurman Roland vindt de muziek
van Springsteen niet om aan te horen en hij is ook niet
gecharmeerd van het zangtalent van zijn buurvrouw.
De spanningen lopen op en het VvE-bestuur weet er
ook geen raad mee. Irene en Roland hebben geen
van beiden zin in een ruzie, maar ook niet in een
rechtszaak. Ze kiezen voor de Wijkrechter in Den Haag.
Irene en Roland ondertekenen beiden het
aanmeldformulier en maken een afspraak met
de Wijkrechter. Die stelt voor om bij hen thuis te
komen, maar daar voelen ze niets voor: liever op
neutraal terrein. Het eerste gesprek wordt op het
kantoor van de beheerder gevoerd en het tweede
in het buurtcentrum. De rechter zou eigenlijk graag
zelf willen horen in hoeverre er echt sprake is van
geluidsoverlast, maar daaraan willen verzoeker en
medeverzoekster niet meewerken. De rechter dringt
nog even aan, maar zonder resultaat. Ze moet het dus
doen met hun informatie.
door mr. Astrid Luijk
juriste bij VvE Belang
Leefgeluiden
Bij de beoordeling overweegt de Wijkrechter wat
wel en wat niet naar maatschappelijke opvattingen
aanvaardbaar is, net als bij een ‘gewone’ procedure.
Ze stelt dat het appartementencomplex waar Irene
en Roland wonen, bouwkundig nogal ‘gedateerd’ is.
Dat klopt: het is gebouwd in de jaren 60. Dat betekent
ook dat het nu eenmaal wat gehoriger is, en dat
‘leefgeluiden’ uit andere appartementen erbij horen.
De rechter oordeelt dat er geen sprake is van
‘leefgeluiden die naar aard, omvang en frequentie
daarvan (alsmede naar het tijdstip waarop die geluiden
worden waargenomen) zouden kunnen worden
gekwalificeerd als overlastgevend’. Ofwel: Irene mag
wel een deuntje meezingen als het maar niet té hard is.
En als ze dat maar niet ’s avonds of ’s nachts doet. Dat
deed ze al niet: ze vindt het heerlijk om naar de muziek
te luisteren als ze uit haar werk in het ziekenhuis komt.
Even ontspannen met Bruce!
Omdat de verzoekers de rechter niet willen laten
luisteren hoe hard de geluiden klinken, kan deze daar
niets over zeggen. Irene en Roland moeten samen
(ieder de helft) de kosten van de procedure betalen.
ECLI:NL:RBDHA:2019:8889.
De wijkrechter in Den Haag is een proef die in elk geval tot het eind van dit jaar duurt.
Samen met
uw jurist kiest u
de beste optie
voor geschilbeslechting

28 JURIDISCH
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 29
Mr Richard P.M. de Laat
De Advocaten van Van Riet
Tel: 030 – 263 50 52
E-mail: delaat@avvr.nl
Internet: www.vanvanriet.nl
Specifieke gebouwdelen in eigen beheer:
toch toestemming voor wijziging?
De meeste reglementen bevatten de bepaling dat eigenaars en gebruikers zonder toestemming van de
vergadering geen verandering in het gebouw mogen aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of
de constructie ervan gewijzigd zou worden. Daarnaast is het met name in complexen met meerdere functies
niet ongebruikelijk dat bepaalde gebouwonderdelen aan bepaalde appartementen worden toegeschreven.
MR RICHARD P.M. DE LAAT IS ALS PARTNER
VERBONDEN AAN DE SECTIE VASTGOED VAN DE
ADVOCATEN VAN VAN RIET TE UTRECHT.
HIJ IS ONDERMEER GESPECIALISEERD IN HET APPARTEMENTSRECHT
EN PROCEDEERT EN ADVISEERT VOOR DIVERSE OPDRACHTGEVERS,
WAARONDER VVE’EN, BEHEERDERS EN APPARTEMENTSEIGENAARS.
Hoe moet de
bedoeling worden
uitgelegd van
degene die tot
splitsing is
overgegaan?
Zo kan in een complex met woningen boven winkels in de
splitsingsakte de bepaling zijn opgenomen dat de winkelpui,
de luifel en reclameaanduidingen zonder toestemming van
de VvE door de winkeleigenaar kunnen worden gewijzigd.
Voorwaarde is dan wel dat daarbij geen hinder wordt
toegebracht aan de andere appartementseigenaars en dat
het bepaalde in het modelreglement in acht genomen
wordt. De vraag is dan hoe het één zich tot het ander
verhoudt. Mag de winkeleigenaar bijvoorbeeld zonder
toestemming van de ALV de pui wijzigen, ook al tast die
wijziging het architectonisch uiterlijk van het gebouw aan?
Hoofdregel: akte van splitsing objectief uitleggen
In de hierboven geschetste situatie is het de vraag of de ALV
toestemming moet verlenen voor bijvoorbeeld het wijzigen
van de pui. De winkeleigenaar kan aanvoeren dat voor de
wijziging geen toestemming noodzakelijk is, omdat elke
wijziging sowieso het architectonisch uiterlijk aantast. De
VvE kan daartegenover stellen dat de bijzondere bepaling
voor puien, luifels en dergelijke de geldigheid van de overige
bepalingen van het reglement niet aantast. Met andere
woorden: de winkelier mag de pui voor eigen rekening
en risico wijzigen, maar als daardoor het architectonisch
uiterlijk of de constructie van het gebouw gewijzigd wordt, is
nog altijd toestemming van de algemene ledenvergadering
vereist.
Voor beide standpunten valt wat te zeggen. Het is een
kwestie van uitleg van de in de splitsingsstukken tot uitdrukking
gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is
overgegaan. Die uitleg moet per specifieke akte taalkundig
en naar objectieve maatstaven plaatsvinden. Daarbij is
verder relevant wat het meest aannemelijke rechtsgevolg
is van de ene of de andere uitleg. Ook is nog van belang
wat de feitelijke situatie van het gebouw is. De situatie ter
plaatse kan van belang zijn wanneer onderdelen van de akte
verwijzen naar feitelijke kenmerken van het gebouw.
Wel of geen toestemming?
Wanneer we nu die norm toepassen op de hier geschetste
kwestie, kan allereerst taalkundig vastgesteld worden dat
bij de bevoegdheid tot het wijzigen van de pui uitdrukkelijk
bepaald is dat het bepaalde in het modelreglement in
acht genomen wordt en dat aan overige eigenaren geen
hinder mag worden toegebracht. Zo bezien is de specifieke
bepaling voor puiten alleen een wijziging/aanvulling op de
standaardregeling van het modelreglement. De bepaling kan
dan het vereiste van toestemming voor veranderingen aan
de gemeenschappelijke delen waardoor het architectonisch
uiterlijk of de constructie wordt gewijzigd, niet terzijde stellen.
Het rechtsgevolg van de uitleg die de winkelier erop
nahoudt, leidt ertoe dat een bepaling die naar zijn aard
bedoeld is om de winkelier zeggenschap te geven over de
wijze van onderhoud en het moment van vervangen van
zijn specifieke gebouwdelen, een uitzondering zou vormen
op de hoofdregel dat de VvE op het architectonisch uiterlijk
van het gebouw toeziet. De bepaling heeft echter slechts
het doel de winkelier de vrijheid te geven zelf te bepalen
wanneer en hoe tot wijziging of vervanging van de pui wordt
overgegaan. Daar staat tegenover dat de winkelier zelf de
kosten daarvan draagt.
Dat de VvE toestemming dient te verlenen wanneer een
dergelijke wijziging het architectonisch aanzien wijzigt, is
echter van een andere orde. Dat voorschrift is gericht op het
voorkómen van hinder en het aantasten van het aangezicht
van het gebouw, terwijl de uitzondering op de regel ten
behoeve van de winkeleigenaar een wijziging in het beheer
behelst. De bepaling dat de winkeleigenaar volgens de
bijzondere bepaling zonder toestemming tot vervanging
mag overgaan, wordt niet ondermijnd door deze uitleg.
Immers, ook onderhoud en herstel zouden zonder die
bijzondere bepaling vallen onder het toestemmingsvereiste
van de ALV, want dan zou de pui tot de gemeenschappelijke
gedeelten behoren. Het meest aannemelijke rechtsgevolg
is dan dat de VvE nog steeds toestemming dient te verlenen
voor de wijziging. Daarbij geldt uiteraard dat de ALV de
toestemming niet op onredelijke gronden zal mogen
weigeren. De belangen van de overige eigenaars gaan
immers niet zo ver dat de winkeleigenaar zijn recht in het
geheel niet meer kan uitoefenen.
Buitenschilderwerk
Voor de winkelpui lijkt het voorgaande een begrijpelijke
uitkomst. Maar wat te denken van de bepaling dat elke eigenaar
zelf verantwoordelijk is voor het eigen buitenschilderwerk
of zelfs de eigen buitenkozijnen? Is dan de VvE nog steeds
bevoegd te bepalen in welke kleur dat buitenschilderwerk
plaatsvindt of welk type kozijnen geplaatst wordt? Ik zou
menen van wel om dezelfde reden. Het gegeven dat een
onderdeel van het gebouw in beheer wordt overgedragen
aan een eigenaar, laat onverlet het gemeenschappelijk
belang bij het behoud van het architectonisch aanzien. Deze
gebouwdelen zijn immers niet slechts functioneel, maar
kunnen tevens bepalen hoe het gebouw ervaren wordt. En
daar heeft iedere eigenaar belang bij.
Let wel, het voorgaande geldt slechts áls sprake is van een
wijziging in het architectonisch aanzien. Bovendien kan
het voorgaande niet tot algemene norm verheven worden.
Het komt bij de uitleg van de splitsingsakte specifiek aan
op de bewoordingen van de akte in kwestie zelf en op
de verhoudingen met andere bepalingen. Kopjes van
bepalingen, de inconsistentie die de ene uitleg oplevert met
andere bepalingen en de onwaarschijnlijkheid van dat ene
gevolg dat taalkundig nog uit de akte te halen zou zijn. Het
uitleggen van de akte is en blijft dus maatwerk. De geldende
uitlegnormen, die ook zijn te vinden in artikel 22 van
Modelreglement 2017, bieden echter wel enig houvast.

ADVERTORIAL
EEN GEZOND GEBOUW
Maakt u in deze tijd nog veel gebruik van de lift? Of neemt u, als het kan, liever de trap? We raken het liefst zo min
mogelijk aan, maar we ontkomen er ook niet helemaal aan. Voor liften zijn er regels opgesteld waardoor we – ook in
deze tijd – veilig gebruik kunnen maken van een lift. Maar is dat genoeg, kent iedereen deze regels en houden mensen
zich hier dan aan? Het begint bij het gebruiken van gezond verstand. Bent u afhankelijk van de lift of kunt u ook met
de trap? Als het gebruik van de lift niet noodzakelijk is, laat dit dan over aan de mensen die echt afhankelijk zijn van de
lift. Zo voorkomt u een te volle lift en is het gemakkelijker om in de lift afstand van elkaar te houden.
Voorkom ongeplande stilstand
We waarderen allemaal de dingen in het leven die een
extra gevoel van veiligheid geven. Bij KONE hebben we
nagedacht over hoe wij hieraan een bijdrage kunnen leveren.
Er is een selectie gemaakt van een aantal oplossingen die
kunnen bijdragen aan de gezondheid en ons welzijn. Houd
bijvoorbeeld uw installatie(s) draaiend, veilig en zorg met
24/7 Connect voor een hogere beschikbaarheid. Hiermee
monitoren wij 24/7 belangrijke parameters van uw lift en
weten wij precies wanneer uw lift extra aandacht nodig heeft.
Ongeplande stilstand door een technisch probleem wordt
hiermee voorkomen, wel zo’n fijn idee! En de mensen die
afhankelijk zijn van de lift, kunnen er veilig gebruik van blijven
maken.
www.kone.nl/vve
Niet aanraken
Herkent u de situatie op de foto? Verminder de noodzaak
oppervlakten aan te raken, automatiseer bijvoorbeeld de
deuren in uw appartementencomplex en laat ze contactloos
voor u opengaan. Een vrij simpele en effectieve oplossing die
uw gebouw gezonder maakt. Met de KONE Elevator Call app
roept u een KONE lift op, zonder die aan te hoeven raken.
Ideaal voor een groter appartementencomplex waar een lift
door veel verschillende mensen wordt gebruikt.
Helemaal van deze tijd
Is uw lift al wat ouder en wellicht aan een modernisering toe?
Uw lift klaar maken voor de toekomst en het verlengen van
de levensduur, gaat verder dan het vervangen van technische
componenten. Het betekent ook meegaan met de nieuwste
technologieën en uw lift voorzien van de meest innovatieve
materialen. Een voorbeeld hiervan zijn antimicrobiële
leuningen en wandafwerkingen, met gespecialiseerde coatings
die tot 99% van de bacteriën verminderen. Deze materialen
worden nu al geleverd bij onze nieuwe DX liften en zijn
binnenkort ook beschikbaar voor modernisering. Dit is een
eerste verdedigingslinie tegen de verspreiding van ziekten
door besmette oppervlakken. Ook een informatiescherm kan
uitkomst bieden. Herinner gebruikers aan de liftetiquette
en breng uw medebewoners real-time op de hoogte over
bijvoorbeeld onderhoud aan de lift.
Met KONE blijft u veilig
• Laat installaties veilig werken; door de onderhoudsbehoefte
van de lift te voorspellen kan ongeplande stilstand worden
voorkomen
• Voorkom onnodig aanraken; automatiseer uw deuren
en maak gebruik van innovatieve oplossingen voor een
contactloze reis door uw gebouw
• Houd oppervlakken schoon en fris; regelmatig
schoonmaken van oppervlakken is een must, houd uw
installaties virusvrij
• Zorg voor een gezonde omgeving; maak gebruik van
de meest innovatieve materialen, een veilige en schone
omgeving verdient de hoogste prioriteit
Benieuwd naar de mogelijkheden voor uw VvE?
Kijk op www.kone.nl/vve of scan de QR-code.
VAN DE RECHTER
door
mr. John Liewes
jurist VvE Belang
Een blok woningen in de
binnenstad, dat in totaal
48 woningen bevat, is een
kleine 12 jaar geleden door de
toenmalige eigenaar gesplitst
in appartementsrechten. Toen
zijn tien VvE’s opgericht,
waaronder een paar heel
kleine (elk bestaande uit twee
appartementsrechten). Twee
jaar geleden lieten Saïd en Alina
hun oog vallen op een van die
appartementen. Zij werden
bij de aankoop automatisch
lid van de zeer kleine VvE.
Ben, de andere eigenaar, wil
zijn appartement en enkele
gemeenschappelijke delen
laten renoveren. Saíd en Alina
willen niet meebetalen: zij
hebben nooit ingestemd met
de oprichting van de VvE.
En de vloer die Ben wil laten
opknappen, is dus niet van hen.
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 31
GESCHIL? ZORG VOOR
EEN BEKWAME ADVOCAAT!
Ze zijn van mening dat ze helemaal geen lid zijn van de VvE en ze hebben
vanaf de aankoop geweigerd de VvE-bijdrage te betalen. Hun schuld (inclusief
rente, voorschotten, incasso- en proceskosten) is opgelopen tot een kleine
10.000 euro. De VvE stapt naar de rechter met het doel Saïd en Alina te
dwingen de schuld te betalen. Het stel laat zich vertegenwoordigen door een
advocaat. Die betoogt dat Ben de VvE heeft opgericht zonder Saïd en Alina
daarbij te betrekken. Zij zijn niet aanwezig geweest bij een van de ALV’s en
dus zijn de besluiten onrechtmatig genomen, stelt de advocaat. Dat betekent
ook dat Ben niet zomaar de gemeenschappelijke delen kan laten opknappen -
deels op kosten van Saïd en Alina.
Weinig kennis appartementsrecht
De rechter schudt haar hoofd als de advocaat zijn betoog houdt. Ze heeft
nog niet eerder meegemaakt dat een jurist zo weinig kennis heeft van het
appartementsrecht. Dus legt ze het nog een keer uit. De stelling dat Ben de
VvE heeft opgericht zonder betrokkenheid van Saïd en Alina is feitelijk onjuist:
de VvE is al veel eerder opgericht. De notaris heeft hun ongetwijfeld verteld dat
zij door de aankoop van het appartement lid zijn geworden van de VvE en dat
het lidmaatschap rechten en plichten met zich meebrengt.
Ze zijn niet aanwezig geweest bij de ledenvergaderingen. Daardoor is het
quorum niet gehaald, dus konden er geen rechtsgeldige besluiten worden
genomen, stelt de advocaat. De rechter legt opnieuw uit: als het quorum
niet gehaald wordt, kan een tweede vergadering worden uitgeschreven.
Dan kunnen besluiten worden genomen zonder quorum. Dat is ook gebeurd
en Saïd en Alina hebben geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om
bezwaar aan te tekenen. Dat hadden ze moeten doen binnen 30 dagen
nadat ze van het besluit kennis hebben kunnen nemen.
Geen besluitenlijst
De advocaat voert aan dat ze ook geen besluitenlijst hebben ontvangen.
Ze konden dus helemaal geen bezwaar maken! Ook dat argument verwerpt
de rechter: ze waren op de hoogte van de ALV en dus hadden ze om een
verslag kunnen vragen. Dan hadden ze binnen vier weken om vernietiging van
besluiten kunnen vragen. En o ja, de vloer die hersteld moet worden, is wel
degelijk gemeenschappelijk. Ook dat had de advocaat niet goed gezien.
De rechter is snel klaar met deze zaak: de vordering van de VvE wordt
toegewezen. Saïd en Alina moeten dus de kosten betalen. De rechter heeft
nog wel een opmerking richting de advocaat: die heeft kennelijk zó weinig
kennis van het appartementsrecht dat het hem zou sieren als hij de kosten van
het geding voor zijn rekening zou nemen.
ECLI:NL:RBROT:2019:10096

NOTA BENE
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 33
BEDANKT
Dankzij U kunnen wij digitaliseren en onze
dienst, verbruikersenergie uitlezen, op
afstand uitvoeren. Dank aan alle VvE’s
binnen onze klantenkring, voor uw input,
waarmee wij output kunnen leveren en
de afrekeningen binnen 4 weken kunnen
opstellen. Digitaliseren is de toekomst!
Optimale
digitalisatie met
Mijn Techem,
verbruik inzage
voor u- en uw
bewoners.
Meet- en afrekenmethodieken van afgenomen energie van voornamelijk collectieve installaties.
Techem Energy Services B.V. Tel: 076-57 25 800 E-mail: info@techem.nl
Ingrid
de Jong
De gemeente IJsseldam heeft
grootse plannen. Een verouderd
industriegebied langs het
kanaal wordt getransformeerd
in een aantrekkelijk woonen
werkgebied. Bedrijven
en particulieren krijgen de
mogelijkheid om via collectief
particulier opdrachtgeverschap
(CPO) zelf werk- en woonruimte
te creëren. Een groep van zes
stellen heeft daar wel oren
naar. Zij kennen elkaar van
de hockeyclub en gaan al
jaren goed met elkaar om.
Samen kopen ze een flink
perceel van de gemeente. Pal
aan het water komt daar een
appartementencomplex dat zes
woningen en een parkeergarage
omvat.
DAAR AAN DE
WATERKANT…
De toekomstige bewoners zullen genieten van een fantastisch vrij uitzicht
over het water; een vrij gevoel. Dus gaat de groep enthousiast aan de slag. Een
architect ontwerpt een prachtig gebouw met een VOC-achtige uitstraling, dat
vlak aan het water komt te staan. De initiatiefnemers leggen de plannen voor
aan de gemeente IJsseldam. Dan blijkt opeens dat die al een plan had voor de
kaderand: zij wil daar een vrij wandelgebied aanleggen. Daarvoor wil ze een
opstalrecht krijgen op alle percelen die aan het water grenzen. Dat schept de
mogelijkheid om een openbaar gebied in te richten langs de gehele kade. De
andere nieuwe eigenaars in het gebied moeten daar ook rekening mee houden.
Opstalrecht?
Dat is even slikken voor de groep, die weer overlegt met de architect. Die weet
ook niet hoe het zit met het opstalrecht en adviseert de notaris alvast in te
schakelen.
Het advies van de notaris: vestig voorafgaand aan het splitsen in
appartementsrechten het opstalrecht ten behoeve van de gemeente. Na de
splitsing kan dat niet meer op het gehele perceel c.q. gebouw; de wet staat
dat (nog) niet toe. De groep heeft dus mooi op tijd de notaris ingeschakeld. De
notaris adviseert ook het opstalrecht feitelijk te beperken tot alleen een strook
grond langs de kade, zoals door de gemeente aangegeven. Aan de akte van
vestiging van het opstalrecht wordt dan een tekening gehecht, waarop het vrije
wandelgebied staat ingetekend. Daarmee is de situatie voor altijd duidelijk. In
die akte kunnen ook alle voorwaarden, zoals van onderhoud en beheer door de
gemeente van het vrije wandelgebied, worden opgenomen.
Financiën
Als daarna wordt gesplitst in appartementsrechten, komt het opstalrecht
vervolgens te rusten op ieder appartementsrecht. De notaris raadt de groep
daarom aan dit ook met hun financier te bespreken in verband met de te
vestigen hypotheekrechten op ieders appartementsrecht. De architect zit ook
niet stil: hij maakt een nieuwe indeling van het perceel. Het gebouw wordt
meer naar achteren geplaatst. Door een voorportaal aan de voorzijde te
creëren, komt er meer afstand tussen het gebouw en het vrije wandelgebied.
De woningen houden hun uitzicht op het water. In overleg met de notaris
stemt de financier in met de voorgestelde constructie. Het vrije wandelgebied
met de aangepaste indeling van het perceel raakt de appartementen niet direct
(in materiële zin). De waarde van de appartementen wordt door het opstalrecht
dus niet beperkt voor de financier. Alle lichten staan op groen: de opgeluchte
eigenaars kunnen zich verheugen op hun droomplek aan het water...

ibotec@ibotec.nl
www.galerijvloerrenovatie.nl / info@ivoreetrade.com
Product | Proces | Partnerschap
SCHOON
DRINKWATER
ZONDER ZORGEN
MET EEN GRUNDFOS
MULTI-E DRUKVERHOGER
Schoon en veilig drinkwater is van essentieel
belang. Daarom is het belangrijk dat u
voor de juiste drukverhogingsinstallatie
kiest. Grundfos biedt met de MULTI-E een
oplossing waarmee u verzekerd bent van
een zorgeloze werking.
Wanneer u voor de Grundfos MULTI-E kiest
krijgt u maar liefst 5 JAAR GARANTIE!
Grundfos Nederland B.V, 088-4786336, www.grundfos.nl
TIJDELIJK MET
GRATIS
MONTAGE
Kijk voor de
actievoorwaarden op
www.krijnenpomptechniek.nl
1113.30033 GF VvE Belangen Advertenties HALF.indd 1 28-7-2020 12:13:57
BIJ
ByIVOREETRADE
GALERIJVLOERRENOVATIE.NL
SWISSDECKVLOERTEGELS.NL
MOOIEBALKONVLOER.NL
Dé onderhoudsvrije antislip vloer voor galerij en balkon!
15 JAAR
GARANTIE
100%
RECYCLEBAAR
• Mooi & trendy
• Snel gelegd
• Kliksysteem
• Onderhoudsvrij
• Duurzaam
• Antislip
naar Wij vve@rebogroep.nl ontzorgen elke VvE
die ev-rijders wil faciliteren.
Voor meer informatie ga
naar onze web-site
www.gdpoint.nl
• Geen aangroei
• Geluiddempend
• Comfortabel
• Licht van gewicht
• Diervriendelijk
• 15 jaar garantie
0297-591225
www.galerijvloerrenovatie.nl / info@ivoreetrade.com
Uw vereniging op
koers met Inzicht
T (010) 8440764 E info@inzicht-vvebeheer.nl
I inzicht-vvebeheer.nl
Wij nemen u het werk
uit handen.
Specialist voor VVE beheer
REBO VVE Management BV is de specialist die uw Vereniging
van Eigenaren zorgen uit handen neemt en oplossingen biedt
voor administratie, techniek en bestuur.
ONZE VESTINGEN: AMERSFOORT - AMSTERDAM - ARNHEM - DEVENTER
DIEREN - DOETINCHEM - LAAG-SOEREN - UTRECHT - ZWOLLE
Kijk op rebovvemanagement.nl voor contactgegevens of email
REBO VVE management is onderdeel van vastgoedspecialist REBO Groep.
ONAFHANKELIJK | CONTROLEREND | UNIVERSEEL | MONITORING
GALERIJ
VERHOGING
Isorub: Altijd rubber alarm met kunnen slaan, een veilig idee!
bijzondere isolatie
alarm kunnen
Vast KPN-GSM contract
slaan, een veilig idee!
Elseco garandeert u in combinatie met ons GSM abonnement een altijd
werkende lifttelefoon. Dit abonnement bestaat o.a. uit:
PERFECTE GELUIDS-ISOLATIE
GOEDE WARMTE-ISOLATIE
VERBETERT
Dagelijkse
DE TOEGANKELIJKHEID
test
MAAKT DE
Altijd
GALERIJ
werkende
WATERDICHT
spreek-/luisterverbinding
AANGENAME
Monitoren
STROEFHEID
en periodiek informeren van testresultaten
GEEN VERKLEURINGEN
Verhelpen van storingen aan de lifttelefoon
VALBREKEND
Met eigen noodvoeding in geval van stroomuitval
Huurkoop vanaf € 19,95 per maand!
Virulyweg 1
7602 RG Almelo
GELUIDS-
REDUCTIE OP
LOOPGELUID
IS MINIMAAL
50%
T +31
www.elseco.nl
(0)546 - 850466 E
-
info@pamalmelo.nl
IJsselmeerweg 1
F +31 (0)546 - 828812 I www.pamalmelo.nl
1411 AA Naarden, 035 695 51 00
BELseco
VvE magazine mei 2020.indd 22 27-04-20
Er zijn legio redenen te bedenken waarom het liftalarm niet werkt. Zo kan de
telefoonlijn zijn opgezegd, zo kan de prepaid simkaart verlopen zijn, zo kan de
speaker stuk zijn zodat u niets hoort.
Elseco heeft al sinds jaren de oplossing: ons universele liftalarm! Het Elseco
liftalarm is op alle soorten liften toe te passen en werkt gegarandeerd! En daarmee
heeft u weer een zorg minder.
IJsselmeerweg 1, 1411 AA Naarden
T: +31 (0)35 695 51 00 - www.elseco.nl
Wij adviseren u graag.
VvE augustus nr 3_ 2019.indd 24 04-08-19
www.gdpoint.nl • info@gdpoint.nl • 085-2102075

36 VERZEKERINGEN
VERDUURZAMEN VAN UW COMPLEX
Goed idee voor alle bewoners
Verduurzamen staat bij steeds meer VvE’s op de agenda. Logisch, want verduurzamen zorgt
voor meer wooncomfort, een aantrekkelijkere woning én een lagere energierekening. En als
de VvE het pand toch moet onderhouden - dan kan dat net zo goed duurzaam gebeuren. Maar
wat kunt u doen? Wat levert het op en wat kost het? En waar begint u? Centraal Beheer helpt
u van energieplan tot uitvoering.
Bouw aan een toekomstbestendig
appartementencomplex
• Maak een energieplan voor uw VvE passend bij uw
MJOP
• Schakel experts in die u en uw VvE ontzorgen
• Centraal Beheer en verduurzamingspartners helpen u.
Centraal Beheer heeft een netwerk van partners die u
ondersteunen bij de verduurzaming van uw gebouw.
Van het maken van plannen tot het begeleiden van
de besluitvorming in de VvE en de uitvoering van de
gemaakte keuzes. Ook voor losse maatregelen als
zonnepanelen en laadpalen, of isolatie. Wij brengen u
graag met hen in verbinding.
De VvE Verduurzamingscheck
1 Inzicht in verduurzaming van uw complex
2 Inzicht in het draagvlak binnen uw VvE
3 Weet binnen 5 minuten of u uw onderhoudsplannen
duurzaam kunt insteken
4 Ontvang de whitepaper ‘Verduurzamen van uw VvE’
5 Doe de check op centraalbeheer.nl/vveverduurzamingscheck
EXPERTTIP
EXPERTTIP
“Door de resultaten van uw
verduurzamingsmaatregelen te
volgen, creëert u draagvlak bij de
eigenaars voor verdere stappen.”
Tanju Ozel, CTO HVE
“Niet iedere eigenaar hoeft
dezelfde reden voor verduurzaming
te hebben. Voor de een is het meer
het wooncomfort, voor de ander de
waardestijging. De optelsom van alle
redenen helpt het juiste pakket maatregelen
te kiezen.”
Fiona Hamberg,
accountmanager
Nationaal Warmtefonds.
Zó zet u stappen op weg naar verduurzaming
1 Ga zuinig om met energie
Een belangrijke manier waarop uw VvE kan verduurzamen,
is efficiënter omgaan met energie. Dat begint
bij de isolatie van uw appartementsgebouw: het dak,
de kozijnen, de gevels en de binnen- en buitenmuren.
2 Wek zelf energie op
Een tweede stap is zelf energie opwekken. Dat kan
bijvoorbeeld door de installatie van zonnepanelen.
Zo verlaagt u de elektriciteitsrekening op twee
manieren: u betaalt minder doordat u zelf stroom
produceert, én u krijgt geld voor uw extra stroom.
3 Maak uw pand nog energie-efficiënter
Stap drie is het nemen van allerlei aanvullende
maatregelen. Simpel uitvoerbaar is bijvoorbeeld de
bestaande verlichting te vervangen door ledverlichting.
Want ledlampen gebruiken veel minder elektriciteit.
Maar u kunt ook denken aan systemen die warmte
terugwinnen om koude lucht of koud water op te
warmen.
4 Vergeet niet te ventileren
Met energiezuinige convectoren in plaats van de
normale verwarmingsradiatoren regelt u niet alleen
de temperatuur in een ruimte, maar ook meteen de
ventilatie. Is er te veel CO 2
in een ruimte, dan haalt
zo’n convector automatisch frisse lucht van buiten
naar binnen. Die lucht wordt gekoeld of verwarmd,
net wat nodig is.
5 Woon aangenamer én bespaar
Met deze maatregelen woont u fijner in uw
appartementengebouw. U hebt geen last meer
van tocht, hitte of kou. En het scheelt flink in
uw portemonnee, doordat u bespaart op de
energiekosten.
6 Voorbereid op de toekomst
Het is de bedoeling dat tegen 2050 alle
woningen in Nederland energieneutraal
zijn. Door uw appartementengebouw
te verduurzamen en voor te bereiden
op deze toekomst, maakt u het nog
aantrekkelijker voor mogelijke kopers.
EXPERTTIP
Kees Oomen (VvE Belang): “Meten is
weten! Verduurzamen begint bij het in
kaart brengen van de huidige situatie.
Dat kan op basis van het MJOP. Dan is het
zaak om te weten wat de plannen van de
gemeente zijn, zodat de VvE haar plannen
daarop kan afstemmen. Maak scenario’s
en praat met elkaar; veel! En vergeet
vooral de bewonerswensen niet, want
dat is de kortste weg naar draagvlak”.
Kees Oomen,
VvE Belang
Gebouw en onderhoud in kaart
Wat uw VvE het beste kan doen om te verduurzamen,
hangt van veel dingen af. Zo speelt de leeftijd van uw
pand een rol, maar ook het aantal appartementen
en de bouw. Gebouwen na 1995 hebben vaak als
basis al een betere isolatie. Daar spelen dus andere
vraagstukken dan bij een pand uit bijvoorbeeld 1960.
Verder telt de staat van onderhoud mee: wat is er
sowieso nodig aan onderhoud en wat is er gepland?
Het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) van uw VvE
biedt daarbij houvast. Als uw VvE bijvoorbeeld toch
al van plan was de raamkozijnen aan te pakken,
waarom zou u dit dan niet duurzaam doen? Steeds
opnieuw schilderen lijkt misschien goedkoper, maar
is dat meestal niet. Het eerder laten vervangen van de
kozijnen met energiezuinig glas kan dus een goede
beslissing zijn.
Laat een passend plan maken
Laat op basis van al dit soort zaken een passend
verduurzamingsplan maken. Een MJOP in combinatie
met zo’n energieadvies is een Duurzaam of Groen
MJOP. Een energieadvies is dus een aanvulling op
het MJOP. Het laat zien met welke maatregelen of
welk onderhoud u het wooncomfort verbetert en op
energie bespaart. En of dit financieel haalbaar is voor
uw VvE. Aan plannen die niet haalbaar zijn, hebt u
weinig.
Hoe betalen we dat?
Afhankelijk van wat er moet gebeuren, kunnen de
kosten behoorlijk oplopen. Daarom is het goed om de
mogelijkheden van subsidies te onderzoeken. Er zijn
landelijke en gemeentelijke subsidieregelingen voor
het maken van het energieplan (met of zonder MJOP)
en de uitvoering van de verduurzaming. Onze partners
kennen alle regelingen en nemen deze mee in hun
advies.
Als het reservefonds goed gevuld is, kan uw VvE dat
ook gebruiken voor de verduurzaming. Als dat niet het
geval is, kunnen de eigenaars bijdragen aan de kosten
met hun eigen geld. U kunt ook besluiten de VvEbijdrage
te verhogen. Nadeel daarvan is dat het vaak
lang duurt voordat er genoeg geld is. In die tijd kan de
staat van het pand verslechteren. Lang wachten is dus
niet verstandig.
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 37
LAADPALEN EN ELEKTRISCHE AUTO’S IN UW
PARKEERGARAGE
Nederland telt steeds meer elektrische auto’s - en dus ook steeds
meer laadpalen. In ondergrondse parkeergarages zorgen die voor
risico’s. Welke maatregelen kunt u als VvE, gebouweigenaar of
technisch beheerder nemen om problemen te voorkómen?
Lees onder ‘Tips voor laadpalen’ op centraalbeheer.nl/vve de
praktische tips én enkele belangrijke verzekeringseisen.
Verdien de kosten voor financiering terug
Een derde mogelijkheid is voor een financiering voor
de verduurzaming van de VvE te kiezen. Zo is er de VvE
Energiebespaarlening van het Nationaal Warmtefonds,
die gunstige voorwaarden biedt. Daarmee is het
mogelijk de maandlasten voor eigenaars gelijk te
houden: de kosten voor de financiering verdient u
terug door uw lagere energierekening. Zo kan uw VvE
profiteren van alle voordelen van verduurzaming.
Zijn de uitgangspunten en plannen duidelijk, is de
financiering rond en hebt u voldoende ondersteuning
van uw ledenvergadering? Voor u met de uitvoering
kunt starten, hebt u aardig wat voorbereidend werk te
doen. Ook daarmee kunnen de partners van Centraal
Beheer u helpen.
Neem contact op; dan helpen we u op weg!
U bereikt ons op werkdagen van 8.00 uur tot 17.30 uur
op 055–579 81 15. Of via vve.beheer@centraalbeheer.nl.
Meer informatie over het verduurzamen van uw VvE en
de Whitepaper ‘Verduurzamen van uw VvE’ vindt u op
centraalbeheer.nl/vve-verduurzamen.
Hoe realiseer ik dit allemaal? De logische stappen:
1
2
3
4
5
6
7
8
Stel vast waarom uw VvE wil verduurzamen
Maak een kernteam binnen de VvE met een mandaat
Breng de bestaande situatie in kaart
Schets de mogelijkheden & match deze met
het meerjarenonderhoudsplan
Maak realistische keuzes
Bepaal hoe u de verduurzaming gaat betalen
Laat het werk uitvoeren
Monitoren & bijsturen

BOUWKUNDIG
38 VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 39
Een leesbare onderhoudsbegroting voor uw leden
Aanpassen? Dat moet u zelf kunnen doen!
De onderhoudsbegroting speelt bij Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) een belangrijke rol. Het is vooral een
communicatie-instrument van de vereniging, dat als doel heeft het gemeenschappelijke bezit aantrekkelijk en
bruikbaar te houden. Dat moet ervoor zorgen dat de verkoopwaarde op het gewenste niveau blijft. Het is
belangrijk dat iedereen binnen de VvE de begroting kan begrijpen en actief mee kan doen bij de discussies
hierover.
De onderhoudsbegroting heeft dus een
heel andere functie dan bij vastgoedbeheerders
als woningcorporaties,
vastgoedbeleggers en makelaars.
Bij hen gaat het onderhoud om een
dienst voor huurders die moet passen
binnen de afspraken over het gewenste
rendement. De begroting moet
ook de marktwaarde van hun bezit
veiligstellen. Experts zorgen ervoor dat
de onderhoudsplanning past binnen de
exploitatiebegroting. Het is een nogal
abstract verhaal voor specialisten.
Veranderend woninggebruik
Het gebruik van woningen verandert in
de loop der jaren en die veranderingen
hebben invloed op de verkoopwaarde.
We gaan meer thuis werken en
studeren; jonge kinderen moeten
binnen kunnen spelen. Als we ouder
worden, zullen we langer thuis
moeten blijven wonen. De woning
en de eventuele tuin moeten groot
genoeg zijn om familie en vrienden te
ontvangen.
De woonomgeving speelt ook
een rol: we willen graag dat we de
directe woonomgeving meer kunnen
gebruiken voor wandelen, ontmoeting,
ontspanning en sport. Daarnaast moet
er meer aandacht zijn voor privacy
voor het gezin en voor ruimten voor
ontspanning, rust en persoonlijke
verzorging. En dan is er natuurlijk nog
het onderwerp energiezuinigheid
van de woning. Energie(besparing)
wordt steeds belangrijker. En
energiezuinigheid moet altijd
samengaan met zeer goede ventilatie.
Opbouw van de
onderhoudsplanning
Uit dit alles blijkt hoe belangrijk
het is dat alle leden van de VvE de
onderhoudsplanning goed kunnen
lezen en dat ze eventueel suggesties
kunnen doen om die planning aan
te passen. Alleen op die manier kan
iedereen deelnemen aan de discussie
over het onderwerp waar binnen de
VvE alles om draait: hoe kunnen we
binnen de gereserveerde middelen het
woongebouw goed blijven gebruiken?
En hoe kunnen we de verkoopwaarde
van de woning veiligstellen?
Bij de VvE is de planning ingedeeld
naar ruimten die u tegenkomt als u
door het gebouw loopt. Meestal is dat
van de hoofdentree, door de centrale
hal, naar het trappenhuis en vervolgens
door de hierbij horende gangen naar
de eventuele galerijen, de onderbouw,
de bergingen en de (eventuele)
parkeergarage. Dan komen de gevels,
het dak, de tuin enz. aan de orde.
Alle onderdelen
Daarmee bent u er nog niet: per
ruimte en per plaats worden alle
onderdelen die hier aanwezig zijn,
opgesomd. Ook als er nu en in de
toekomst geen werkzaamheden aan
nodig zijn. Daarbij kunt u denken aan
de vloer, de wanden, het plafond, de
trappen, de leuningen, een deur enz.
Het voordeel van zo’n overzicht is dat
u bij het doornemen van de planning
niets kunt vergeten. U maakt het voor
de leden mogelijk om steeds opnieuw
te beoordelen in hoeverre alle ruimten
en plaatsen nog steeds voldoen aan de
eisen.
Tip: geef bij elk onderdeel aan of
hierop schilderwerk voorkomt en
wanneer dat mogelijk moet worden
aangepakt. Dan hebt u een mooi
overzicht waarmee u alle werkzaamheden
kunt verzamelen binnen één
opdracht aan een schildersbedrijf.
De werkelijke kosten
Leesbaarheid van de onderhoudsplanning
is dus belangrijk; dat is
zonneklaar. Wat ook helpt: laat per
jaar de werkelijke kosten zien. Idealiter
hoeven die niet meer te worden
opgehoogd met prijsstijgingen en
toeslagen. De prijsstijgingen op de
netto marktprijzen voor materiaal
en uurlonen bedroegen de laatste
drie jaar ongeveer 5,5% per jaar. Die
prijsstijgingen kunt u bijhouden op
Bouwkostenindex.nl. Door deze site te
raadplegen kunt u zelf de prijsstijging
zo goed mogelijk inschatten. Een goed
adviesbureau kan u hierbij desgewenst
helpen.
De toeslagen betreffen de btw, de
leges, de algemene aannemingskosten,
de opslag voor winst en risico van
het aannemingsbedrijf of installateur
enz. Buiten de btw kunt u voor die
toeslagen rekening houden met ca.10%
op de netto marktprijzen inclusief de
prijsstijgingen. Vergeet niet om bij
offertes altijd te onderhandelen over
die toeslagen. Veel opdrachtgevers
willen onderhandelen over de marktprijzen,
maar het venijn van hoge
prijzen zit heel vaak in de toeslagen.
Codering onderdelen
We zetten de volgende stap in de
bruikbaarheid van de onderhoudsplanning.
Alle onderdelen die
voorkomen in de ruimten en op de
plaatsen, worden voorzien van een
standaardcode. Dat is handig omdat
alle gelijksoortige onderdelen hiermee
eenvoudig kunnen worden verzameld.
Voor die codering gebruiken bijna alle
adviesbureaus en bedrijven de Nl-Sfbcode
volgens de NEN 2699.
U mag verwachten dat dit al is gedaan
in uw huidige begroting omdat die
al heel lang door hen wordt gebruikt
voor de samenstelling van hun
adviezen, kostencalculaties, bestekken,
begrotingen en offertes. Het voordeel
is dat er over dat onderwerp heel veel
naslaginformatie in de markt aanwezig
is. Daarin vinden bedrijven en adviseurs
o.a. informatie over de nieuwe
ontwikkelingen in materiaalkeuze,
prijsvorming enz.
De onderhoudsbegroting
moet
voor ieder lid direct
leesbaar zijn. Het
gaat om úw
woningen en
úw geld!
Ieder lid een zelf te bewerken
overzicht
Bij voorkeur wordt de planning
uitgewerkt in een Excel-bestand
dat door iedereen te gebruiken is.
Bedrijven en adviesbureaus hebben
voor het samenstellen vaak eigen
software, maar daar kunt u als VvE
bijna nooit mee werken.
Vraag daarom altijd een digitale versie
in Excel, want daarmee kunnen veel
mensen wél werken. Ieder lid kan zo’n
versie krijgen en dan naar zijn/haar
kennis de overzichten aanpassen. De
praktijk leert dat geïnteresseerde leden
hiermee tot heel zinvolle suggesties
kunnen komen voor het bestuur en de
ledenvergadering.
Om te voorkomen dat u door de
bomen het bos niet meer ziet, zorgt
u er als bestuur er natuurlijk voor dat
de oorspronkelijke versie altijd veilig
wordt bewaard. Dan kunt u daar op elk
moment weer naar teruggrijpen.
Als VvE bewijst u zichzelf een dienst
als u - indien gewenst in samenspraak
met uw onderhoudsbedrijf of adviseur
- zelfstandig uw onderhoudsplanning
kunt aanpassen op alle gewenste
technische en functionele aspecten.
Het gaat tenslotte om úw woningen
en úw geld!
ING. ARIE WARNAAR
ONTWIKKELEND BEHEER WONINGEN
VLAARDINGEN

BOUWKUNDIG
40 VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 41
John Damink, bestuurder van VvE Prof. Schermerhornpark in Ede:
“De Bouwkundige Coach heeft een
belangrijke toegevoegde waarde”
“We doen veel in eigen beheer en ons gebouw staat er prima bij. Maar als je een complex beheert dat 30 jaar
oud is, kom je heel wat dingen tegen waarbij je professionele hulp nodig hebt. Die professionaliteit hebben
we gevonden in de persoon van Jacco van de Sandt, onze Bouwkundige Coach. Hij doorziet snel wat er
nodig is, hij kent de regels en hij kan ons prima helpen bij alle bouwkundige zaken. Voor onze VvE heeft hij
een belangrijke toegevoegde waarde.”
We hadden
meteen door dat
onze Bouwkundige
Coach deskundig
is en goed kan
communiceren
Kort maar krachtig vertelt John
Damink over de manier waarop
VvE Prof. Schermerhornpark in Ede
sinds vorig jaar wordt ondersteund
door de Bouwkundige Coach van
VvE Belang. Het complex omvat
50 terrasappartementen en wordt
voornamelijk bewoond door senioren.
“Veel mensen wonen hier al sinds de
oplevering”, zegt Damink. “Mijn vrouw
en ik kwamen in 2016 in het gebouw
wonen en ik ben me uitvoerig gaan
verdiepen in het appartementsrecht
(later overigens ook in de AVG).
Het was me direct duidelijk dat de
Bouwkundige Coach echt iets voor
VLNR GERRIT VERMEULEN
(TECHNISCHE ZAKEN),
LOEK JANSEN (VOORZIT-
TER) EN JOHN DAMINK
(FINANCIËN EN ADMINI-
STRATIE)
ons was. We doen vrijwel alles zelf,
ook veel technisch onderhoud en de
administratie. Maar je moet wel in alle
opzichten met je tijd meegaan. Dat
ben je als bestuur ook aan je leden
verplicht.”
In goede staat
“We willen het gebouw in goede staat
houden. Onderhoud is daarbij van
wezenlijk belang. Daarom heb ik mijn
medebestuurders voorgesteld om
de Bouwkundige Coach in de arm
te nemen. We waren al aangesloten
bij VvE Belang en persoonlijk ben
ik elk jaar onder de indruk van de
Ik ben van
mening dat elke
VvE een Bouwkundige
Coach
zou moeten
hebben
informatie die gegeven wordt tijdens
de informatiebijeenkomsten. De
professionaliteit straalt ervan af!
Het bestuur was het direct met
me eens. Hetzelfde gold voor de
ledenvergadering. Bij het eerste
bezoek van Jacco hadden we meteen
door dat hij deskundig is en goed kan
communiceren. Hij heeft ook ons
MJOP gemaakt. Dat zijn we nu aan het
implementeren in ons bestaande MJOP.
Op termijn zullen we hem ook zeker
vragen om samen met ons offertes te
beoordelen.”
Damink geeft een voorbeeld van de
toegevoegde waarde van de Bouwkundige
Coach: “In onze kozijnen zit
dubbel glas. We dachten erover om
het te vervangen. Dat heeft Jacco ons
afgeraden: de investering is groot en
de winst is relatief klein. Zonnepanelen
vond hij wel interessant voor ons. Hij
heeft een rapport geschreven over de
mogelijkheden. Dat gaan we binnenkort
bespreken.”
Certificaat
De warmtevisie van de gemeente Ede
is nog niet bekend. Alle appartementen
hebben nu een eigen cv-ketel. VvE Prof.
Schermerhornpark wacht rustig
af wat de toekomst gaat brengen.
Dat geldt overigens niet voor alle
aspecten van onderhoud en energie:
binnenkort zal het VvE Belang Certificaat
Onderhoud Zeker aan de muur van
het complex prijken. ”Nog een paar
documenten inleveren; dan krijgen we
het certificaat”, zegt Damink. “Dat is
ook interessant voor eigenaars die hun
appartement willen verkopen. Ik ben van
mening dat elke VvE een Bouwkundige
Coach zou moeten hebben. Wij zijn er
in elk geval blij mee.”
DIT BIEDT DE BOUWKUNDIGE COACH UW VVE
Als u kiest voor De Bouwkundige Coach, hebt u een vaste
contactpersoon voor bouwkundige zaken. U kunt hem
onbeperkt raadplegen. Samen met hem werkt u naar het
‘VvE Belang Certificaat Onderhoud Zeker’ voor uw complex.
Uw coach bezoekt uw VvE jaarlijks (VvE Belang plant
voor u een afspraak).
De Bouwkundige Coach stelt een meerjarenonderhoudsplan
voor u op en actualiseert dat elk jaar. Op basis van
het MJOP en in overleg met u stelt hij een jaarplan op voor
de werkzaamheden die u in het volgende jaar moet (laten)
uitvoeren.
Voor de grotere onderhoudswerkzaamheden zal de coach:
• Een Programma van Eisen (PvE) opstellen dat een goede
basis biedt voor het aanvragen van offertes. Dit geldt
niet voor complexe en/of specialistische installaties,
zoals liften en ketelhuizen van collectief gestookte verwarmingsinstallaties.
De Bouwkundige Coach kan u wel
in contact brengen met een van onze kennispartners,
maar de kosten daarvan vallen niet binnen het abonnement.
• In overleg met u uitvoerende partijen selecteren.
• Op basis van het PvE offertes aanvragen (maximaal 3).
• De uitgebrachte offertes beoordelen en een gunningsadvies
uitbrengen.
Optioneel kan de coach de uitvoering van de werkzaamheden
(laten) begeleiden en de oplevering verzorgen.
De kosten hiervoor vallen niet binnen het abonnement.
PRIJZEN VOOR DE BOUWKUNDIGE COACH
(INCL. BTW)
Prijzen:
t/m 20 appartementen: € 90,- per maand
21 t/m 50 appartementen: € 120,- per maand
Meer dan 50 appartementen: € 150,- per maand
Meer weten? Kijk op www.vvebelang.nl/bouwkundig
of stuur een mail naar: bouwkundig@vvebelang.nl.
Bellen kan ook: 0162- 469 120.

BOUWKUNDIG
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3
43
24/7 ZORG VOOR UW DRINKWATER
24/7 ZORG VOOR UW DRINKWATER
DAB Pumps is al 40 jaar wereldwijd actief in de markt van waterverplaatsing.
Al onze drukverhogingsinstallaties voldoen aan de Nederlandse drinkwaternormen.
✓ LEGIONELLAPREVENTIE
B Pumps is al 40 jaar wereldwijd actief in de markt van waterverplaatsing.
onze drukverhogingsinstallaties voldoen aan de Nederlandse drinkwaternormen.
De kwaliteit van uw drinkwater is onze grootste zorg. Onze drukverhogingsinstallaties
zijn legionella veilig. De beste preventie tegen legionella is het continue monitoren van
de temperatuur en de doorstroming van het drinkwater. DAB is de enige fabrikant die
continue de doorstroming en temperatuur van de drukverhogingsinstallatie kan meten
en hier op afstand correctieve maatregelen op kan nemen.
DRUKVERHOGING
DRUKVERHOGING
✓ LEGIONELLAPREVENTIE
✓ 24/7 TOEZICHT OP DE INSTALLATIE
✓ SERVICE CONTRACT VANAF 89,- PER JAAR
✓ STORINGEN OP AFSTAND OPLOSSEN
kwaliteit van uw drinkwater is onze grootste zorg. Onze drukverhogingsinstallaties
n legionella veilig. De beste preventie tegen legionella is het continue monitoren van
temperatuur en de doorstroming van het drinkwater. DAB is de enige fabrikant die
ntinue de doorstroming en temperatuur van de drukverhogingsinstallatie kan meten
hier op afstand correctieve maatregelen op kan nemen.
✓ ALTIJD EEN COMFORTABELE WATERDRUK
vind er niet éénmaal per jaar een controle plaats op uw systeem maar
Zo vind er niet éénmaal per jaar een controle plaats op uw systeem maar
elk moment van de dag. Dankzij de onderhoudsvrije drukverhogingsinstallatie en het
op elk moment van de dag. Dankzij de onderhoudsvrije drukverhogingsinstallatie en het
line monitoren online monitoren kunnen kunnen wij u wij naast u naast een een verbeterde service het het scherpste scherpste onderhoudstarief onderhoudstarief
eden. Voor bieden. meer Voor informatie meer informatie bezoek bezoek onze onze website of neem contact met met ons ons op. op.
dabpumps.nl/nl/vve • info.nl@dwtgroup.com • 0416-387280
✓ 24/7 TOEZICHT OP DE INSTALLATIE
✓ SERVICE CONTRACT VANAF 89,- PER JAAR
✓ STORINGEN OP AFSTAND OPLOSSEN
✓ ALTIJD EEN COMFORTABELE WATERDRUK
TOT 50%
ENERGIE
BESPARING
IN VERGELIJKING
TOT TRADITIONELE
OPLOSSINGEN
dabpumps.nl/nl/vve • info.nl@dwtgroup.com • 0416-387280
TOT 50%
ENERGIE
BESPARING
IN VERGELIJKING
TOT TRADITIONELE
OPLOSSINGEN
IN DEZE RUBRIEK
BEHANDELEN WE VRAGEN
DIE BETREKKING HEBBEN OP DE
VEILIGHEID VAN LIFTEN EN GEVELONDER-
HOUDSINSTALLATIES EN OP ‘VEILIG WERKEN
OP HOOGTE’. IN DEZE AFLEVERING GEVEN WE
ANTWOORD OP VRAGEN OVER DE AFKEURING
VAN LIFTEN EN OVER HET VERSCHIL TUSSEN
GOEDERENLIFTEN EN PERSONENLIFTEN. VOOR
DE BEANTWOORDING VAN DE VRAGEN TEKENT -
NAMENS DE LIFTINSTITUUT HELPDESK - BERT
DRIELING, TECHNICAL SUPPORT ENGI-
NEER BIJ LIFTINSTITUUT. UW VRAGEN
ZIJN WELKOM BIJ INFO@
LIFTINSTITUUT.NL.
Vraag het aan het Liftinstituut
Vraag:
Onze lift is door Liftinstituut afgekeurd en
mag daarom niet meer worden gebruikt. We
maken gebruik van een onderhoudsbedrijf
dat verantwoordelijk is voor de reparatie, het
onderhoud en de modificatie van de lift. De
accountmanager van dat bedrijf verzekerde ons
dat de lift veilig gebruikt kan worden. De lift wordt
gemodificeerd zodra de betreffende onderdelen
binnen zijn. Wat nu? Mogen we de lift nu gewoon
blijven gebruiken? Kan of mag de onderhoudspartij
een afkeuring door Liftinstituut zo interpreteren?
En wie is dan verantwoordelijk als er toch iets
misgaat met de lift?
Antwoord:
Deze vraag bestaat uit drie delen, die we afzonderlijk
beantwoorden.
Mogen we de lift nu gewoon blijven gebruiken?
De lift is afgekeurd. Er is geen certificaat van goedkeuring
afgegeven. Het Warenwetbesluit liften stelt dat een lift niet in
gebruik mag zijn als de eigenaar van de lift geen certificaat
van goedkeuring kan overleggen. Op grond van het
Schema voor de conformiteitsbeoordeling van liften in de
gebruiksfase 2018 versie 7 moeten wij in het keuringsrapport
vermelden dat bij afkeuring de lift niet in bedrijf mag zijn.
Kan of mag de onderhoudspartij een afkeuring
door Liftinstituut zo interpreteren?
Wanneer een lift is afgekeurd is bij wet bepaald dat de
lift niet in gebruik mag zijn. Het is aan de eigenaar om te
bepalen of hij een advies van de onderhoudspartij wil volgen.
Belangrijk hierbij is dat de eigenaar van de lift uiteindelijk
verantwoordelijk is.
Wie is dan verantwoordelijk als er toch iets
misgaat met de lift?
De eigenaar van de lift blijft te allen tijde aansprakelijk.
Het gebruik van een afgekeurde installatie of een
installatie zonder geldig certificaat kan juridische en
verzekeringstechnische gevolgen hebben.
Vraag:
Goederenliften moeten volgens de huidige wet- en
regelgeving niet eens per 18 maanden, maar eens
per 12 maanden gekeurd worden. Voor personenen
goederenliften die onder een bepaalde snelheid
blijven, is er geen wettelijke verplichting. Hoe zit dit?
Antwoord:
Goederenliften vallen binnen het toepassingsgebied van
het Warenwetbesluit machines. Dit besluit stelt een keuring
door een CBI (conformiteitsbeoordelingsinstantie ofwel een
onafhankelijke keurende instantie) niet verplicht.
Als een goederenlift wordt gebruikt als arbeidsmiddel, is
Arbeidsomstandighedenbesluit 7.4a van toepassing. Hierin
wordt voor de keuringsperiode aangegeven: “zo dikwijls
dit ter waarborging van de goede staat noodzakelijk is”.
De Inspectie SZW (voorheen de Arbeidsinspectie) geeft als
leidraad in de regel eenmaal per jaar. Er is dus ruimte voor
maatwerk.
Goederenliften hebben
sterke overeenkomsten
met personenliften op
het gebied van uitvoering,
omgeving en gebruik.
Door de wetgever is
bepaald dat personenliften
eenmaal per 18 maanden
gekeurd moeten worden.
Daarom hanteren we
voor goederenliften,
platformliften, trapliften
en roltrappen/paden ook
een keuringsperiode van
18 maanden.
Geeft u de voorkeur
aan een meer frequente
keuring, omdat u veiligheid
hoog in het vaandel hebt?
Vraag dan naar de
mogelijkheden.
HEBT U EEN
VRAAG? STUUR
EEN MAIL NAAR INFO@
LIFTINSTITUUT.NL EN GEEF
DAARBIJ AAN OF UW VRAAG,
MÉT HET ANTWOORD,
IN VVE MAGAZINE
GEPUBLICEERD
MAG WORDEN.

44
BRANDVEILIGHEID
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 45
Prof. dr. ir. Jos Lichtenberg over brandveiligheid van gevels
Honderden gebouwen in Nederland
zijn risicogebouwen
Met zijn bedrijf Off Road Innovations
deed hij onderzoek naar de brandveiligheid
van 79 hoge woongebouwen
(hoger dan 20 meter) in Eindhoven. De
resultaten zijn schokkend: ongeveer
10 procent van alle onderzochte
gebouwen bleek als risicogebouw
te moeten worden aangemerkt. “Dat
betekent naar alle waarschijnlijkheid
dat er in Nederland honderden
gebouwen staan die niet voldoen
aan de brandveiligheidseisen”, stelt
Lichtenberg. “Ik schat dat bij tussen de
300 en 1.000 gebouwen een brand in
een appartement via de gevel snel om
zich heen kan grijpen. Dat betekent
niet dat zo veel gebouwen per definitie
onveilig zijn, maar wel dat er nader
onderzoek naar moet worden verricht.”
Bij de brand in de bijna 70 meter hoge
Grenfell Tower vielen in juni 2017 maar
liefst 72 doden en ruim 70 gewonden.
De ondeugdelijke gevelbeplating werd
al snel aangewezen als oorzaak van
de snelle verspreiding van het vuur. Er
bleek echter veel meer mis te zijn. Zo
was ook de hand gelicht met allerlei
voorschriften.
Brandbare platen
“Dat kan in Nederland ook gebeuren”,
zegt Lichtenberg. “Er zitten hiaten
in het Bouwbesluit, en er wordt niet
altijd voldoende gecontroleerd of de
uitvoering wel in overeenstemming
is met het bouwplan waarop de
vergunning is verleend. Brandbare
gevel- en isolatieplaten zijn gewoon
in de handel omdat er ook gebouwen
zijn waarbij de eisen lager zijn.
Ze mogen onder brandklasse B
(moeilijk brandbaar) niet bij hoge
gebouwen worden gebruikt. Echter:
aannemers stellen ze, vaak vanuit
onbekendheid met de (behoorlijk
BRAND IN DE GRENFELL-
TOREN, JUNI 2017
Wat drie jaar geleden in Londen tot een groot drama leidde, kan ook in Nederland gebeuren. Ook in ons land
staan veel gebouwen die als risicogebouw moeten worden aangemerkt. Net als bij de Grenfell Tower kan dat
ook hier leiden tot een groot aantal slachtoffers. En het gevaar wordt alleen maar groter. Woongebouwen die
bakstenen gevels hebben, worden ‘ingepakt’ met isolatiemateriaal met een buitenafwerking. Dat materiaal is in
veel gevallen brandonveilig. De rijksoverheid en de gemeenten reageren vooralsnog laks. En intussen gaan we
gewoon door met het creëren van een discutabele erfenis, zegt emeritus hoogleraar Jos Lichtenberg.
complexe) voorschriften, soms voor
als goedkoper alternatief. Dan worden
ze vervolgens ook bij hoge gebouwen
gebruikt.
Minister Ollongren wilde na de ramp
met de Grenfell Tower eerst het
onderzoek in het Verenigd Koninkrijk
afwachten. Toen enkele Kamerleden
aandrongen op nader onderzoek,
kregen de gemeenten in november
2018 van de minister het verzoek om te
inventariseren hoe het met de voorraad
boven 20 meter is gesteld. Arcadis
rapporteerde bijna een jaar later over
de voortgang bij de gemeentes, maar
die was teleurstellend. En nog steeds
zit de vaart er niet in.”
Verplicht?
Dit voorjaar verscheen een advies van
de Adviescommissie Toepassing en
Gelijkwaardigheid Bouwvoorschriften,
waarin wordt geconcludeerd dat het
wel erg ver gaat om onbrandbare
materialen verplicht te stellen. Dat zou
vérgaande consequenties hebben voor
de bouwpraktijk. De onderzoekers zijn
van mening dat ‘zware’ maatregelen
niet genomen moeten worden,
omdat er nog te veel onzekerheid
is. “Ik vraag me af wat die vérgaande
consequenties zijn, want dat wordt
in het rapport niet uitgewerkt”, zegt
Lichtenberg. “Verder ben ik van mening
dat je juist moet ingrijpen als er zo
veel onzekerheden zijn! Je moet het
zekere voor het onzekere nemen. In
Engeland wordt de eis ‘onbrandbaar’
wél gesteld. En volgens mij valt het
met die consequenties wel mee. De
bouwkosten zullen fractioneel stijgen;
in elk geval geen reden om niet voor
veiligheid te kiezen.”
Gemeente aan zet
Met name gebouwen met een
geventileerde spouw en niet volledig
onbrandbare gevelbekleding en dito
isolatiemateriaal lopen - afhankelijk
van de verdere opbouw - een groot
risico, stelt Lichtenberg. Dat geldt ook
voor gestucte gevels aangebracht
op (vaak toegepast) polystyreen
isolatiemateriaal. “Materialen resp.
gevelconstructies klasse B scoren
redelijk maar zijn niet onbrandbaar.
Er leven veel vragen over het gedrag
bij een echte brand. Of de combinatie
A+B (bijvoorbeeld gevelbeplating B
en isolatiemateriaal A) veilig genoeg
is, moet worden aangetoond.
En de combinatie B+B haalt als
totaalconstructie klasse B niet eens.
Het vraagstuk is complex en je kunt
gemakkelijk fouten maken. Met de eis
‘onbrandbaar’ heb je die ingewikkelde
discussie niet.
Gemeenten hebben tot twee keer toe
van de minister opdracht gekregen
om de risicovolle gebouwen in hun
gemeente te inventariseren. O.a.
Nijmegen en Rotterdam deden dat;
de meeste deden (nog) niets. Enkele
grotere gemeenten meldden direct
enthousiast dat er binnen hun grenzen
geen brandonveilige gebouwen staan.
Lichtenberg: “Dan weet je dat ze geen
serieus onderzoek hebben uitgevoerd.
Ik snap dat ook wel: ze hebben geen
zin om gebouweigenaars te confronteren
met dit soort problemen. Want
die kosten geld. In een aantal gevallen
dient - als deze onveilig is - de gevel
te worden vervangen of grondig te
worden aangepast. Dat is een kostbare
zaak.”
‘Inpakken’
Overal in het land worden plannen
gemaakt om (woon)gebouwen
energieneutraal te maken. Isoleren
is dan de eerste maatregel. In veel
gevallen wordt gedacht aan rigoureuze
maatregelen: het hele gebouw
inpakken met isolatiemateriaal, dat
wordt afgewerkt met een pleisterlaag
of met een beplating op een geventileerde
spouw. Dat zorgt voor een forse
reductie van de warmtevraag.
Lichtenberg: “Bij het kiezen van een
systeem moet je zorgen voor een
onbrandbare (klasse A) variant, ook al
laat de wetgeving klasse B toe. Je kunt
bij de leverancier een rapport opvragen
waarin de brandveiligheid van de
toegepaste materialen c.q. van het
gevelsysteem is beschreven.
Misschien zal nader onderzoek een
keer uitwijzen dat het met klasse B ook
mogelijk is, maar op dit moment zou
ik kiezen voor veiligheid en dus klasse
A. Veel isolatiematerialen voldoen daar
niet aan. De isolatiematerialen herken
je onder meer aan de kleur: wit is
doorgaans polystyreen (‘piepschuim’)
en is altijd fout (zeer brandbaar), gelig
is vaak polyurethaan (pur). Dat scoort
beter dan polystyreen maar haalt
klasse B niet (pir-schuim, een variant
van pur, scoort wel beter). Glaswol en
steenwol zijn veilige materialen (klasse
A). Alleen als je materialen combineert
die allemaal in klasse A vallen, weet je
dat de brandveiligheid bouwtechnisch
gegarandeerd is. “
Kop in het zand
Voorlopig steken we in Nederland dus
massaal onze koppen in het zand; die
conclusie lijkt wel gerechtvaardigd
na het betoog van Jos Lichtenberg.
“Inderdaad. We komen traag of zelfs
niet in actie en dan hebben we het nog
maar over het topje van de ijsberg. De
hele discussie gaat over gebouwen
hoger dan 20 meter; gebouwen van
18 meter blijven buiten schot, maar
zijn natuurlijk niet per definitie veilig.
Er moet nog heel veel gebeuren
voor we kunnen stellen dat onze
gebouwvoorraad brandveilig is.”
Bij renovatie
moet je alleen
genoegen nemen met
materialen resp. gevelconstructies
die vallen
in brandklasse A
(absoluut
brandveilig)
PROF. DR. IR.
JOS LICHTENBERG
De professionele carrière van Jos
Lichtenberg is gericht op bouwinnovatie.
Hij werkte op dit terrein
vanaf 1976 in de industrie (Rockwool,
DSM) en later als adviseur
voor tal van toonaangevende
bedrijven. Na een promotie op
succesfactoren bij productontwikkeling
werd hij in 2003 hoogleraar
productontwikkeling aan de TU
Eindhoven. Hij was daar o.a. verantwoordelijk
voor de opleiding
Building Technology en ontwikkelde
het Slimbouwen. Naast zijn
werk aan de TU is hij o.a. actief via
Off Road Innovations. De laatste
jaren komt Lichtenberg regelmatig
in de publiciteit als het gaat om de
brandveiligheid van gebouwen. De
brand in de Grenfell Tower (2017)
leidde tot veel publicaties waarin
hij zijn visie gaf op brandveiligheid
in Nederland.

ADVERTORIAL
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 47
Het SKW-procescertificaat voor
beheerkantoren was al in het
bezit van VvE Totaalservice in
Oisterwijk (NB), maar de beheerder
wilde de VvE’s nóg een
belangrijke meerwaarde bieden.
Dat is gelukt: sinds januari jl. zijn
alle vier de accountmanagers
gecertificeerd via de Stichting
Persoonscertificering VvE-beheer.
Niet alleen Merel Zwenger
en Ronald Meeuwisse, samen
eigenaar van het beheerkantoor,
maar ook hun medewerksters
Kim Boeren en Yvette Kroot.
V.L.N.R. YVETTE KROOT, RONALD MEEUWISSE, KIM BOEREN EN MEREL ZWENGER
“Persoonscertificaat voor beheerders heeft belangrijke meerwaarde”
VvE Totaalservice: allemaal gecertificeerd!
“Oisterwijk ligt vlakbij Tilburg, een
stad die nogal wat grote VvE’s binnen
haar gemeentegrenzen heeft”,
vertelt Ronald. “In een aantal van die
complexen is een woningcorporatie
grooteigenaar. We constateerden dat
met name grote VvE’s waarde hechten
aan certificering: dan zijn ze in goede
handen.”
VvE Totaalservice biedt de VvE
zowel het complete VvE-beheer als
afzonderlijke diensten. “VvE’s die voor
ons kiezen, kunnen zelf hun pakket
samenstellen. We zijn daar flexibel
in”, zegt Merel Zwenger. “Maar we
onderscheiden ons vooral doordat alle
accountmanagers gecertificeerd zijn.
Tijdens de informatiebijeenkomsten
van VvE Belang constateerden
we al dat de bezoekers heel erg
geïnteresseerd zijn in de meerwaarde
die persoonscertificering biedt. Die
meerwaarde zit vooral in het feit dat
we op deze manier allemaal onze
deskundigheid en betrouwbaarheid
aantonen. De VvE heeft maximale
zekerheid als ze in zee gaat met
een beheerder die zowel het SKWprocescertificaat
als het PCVBpersoonscertificaat
heeft.”
‘Pittig traject’
Merel: “Ik had al tien jaar ervaring toen
ik drie jaar geleden met het theorieexamen
begon. De opdrachten van
het praktische deel komen uit je eigen
praktijk en die moet je naast je gewone
werk doen; dat is best pittig.” Ronald
Meeuwisse beaamt dat: “Het is een
hele uitdaging om op te gaan voor
het examen. Je moet laten zien dat je
deskundig bent op alle terreinen van
VvE-beheer.”
Manuella Wijburg-van Ingen, eigenaar
van VvE Kennis & Advies én secretaris
van de PCVB, verzorgde de opleiding
die de accountmanagers volgden.
Zij zegt: “Het is leuk om te horen dat
cursisten zo enthousiast zijn.
De opleiding start tweemaal per jaar
en we proberen de deelnemers alle
facetten van het vak mee te geven.
Dat doen we zo veel mogelijk op basis
van praktijkvoorbeelden, zodat ze een
goede basis hebben voor hun dagelijks
werk en het uiteindelijke examen.”
Merel en Ronald zijn trots op hun
certificaat én op hun team:
“Het is mooi dat we op deze
manier het vak van VvEbeheerder
positief onder
de aandacht brengen. Dat
is goed voor ons maar ook
voor de hele VvE-branche.”
PCVB
De Stichting Persoonscertificering
VvE-beheer heeft de beoordelingsrichtlijn
ontwikkeld waarin de eisen
voor het behalen van het persoonscertificaat
zijn verwoord. SKW
Certificatie reikt de certificaten uit.
Onderdelen zijn: juridische zaken
(alles omtrent de splitsingsakte en
de modelreglementen) maar ook
technische onderwerpen als het
opstellen van een meerjarenonderhoudsplan.
Het voornaamste onderdeel
van het financiële gedeelte is
het opstellen van de meerjarenonderhoudsbegroting.
Onder ‘sociale
vaardigheden’ valt o.a. de communicatie
met de VvE, maar ook vergadertechnieken
etc.
Beheerders kunnen het certificaat
pas krijgen als ze het examen met
goed gevolg hebben afgelegd. Het
persoonscertificaat kent een certificatieperiode
van één jaar en het
wordt automatisch met een jaar
verlengd na het behalen van de
jaarlijkse persoonlijke-educatiepunten.

TAXEREN
48 VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 49
VvE Belang-taxateur Jaap Hendriksen:
“VvE Nuova Campagna in Zoetermeer
betaalde 6.500 euro per jaar te veel”
V.L.N.R JAAP HENDRIKSEN,
HENNY ELSENDOORN,
AAD VAN HAGEN EN
ALFONS SCHMITZ
Belang”, zegt hij. “In 2019 ontmoetten we Jaap Hendriksen,
en we vertelden hem over onze twijfels. Nadat we een aantal
stukken hadden opgestuurd, kwam hij tot de voorlopige
inschatting dat ons complex zo’n acht miljoen euro te hoog
was gewaardeerd. Dus besloten we tot een hertaxatie, maar
dat kon natuurlijk pas nadat de algemene ledenvergadering
een besluit had genomen. Dus moest er een ALV plaatsvinden,
waarop het voorstel tot hertaxatie werd goedgekeurd. Daarna
gooide Covid-19 roet in het eten. We hebben een aantal
foto’s opgestuurd, en uiteindelijk kon Jaap ons in mei een
bezoek brengen. Hij gaf ons de nodige - duidelijke - uitleg, en
maakte een taxatierapport op waarin een verzekerde waarde
van 52.515 miljoen euro vermeld staat.”
Hendriksen: “De belangrijkste fout die de eerste taxateur
heeft gemaakt, is dat hij het aantal m3 veel te hoog heeft
ingeschat: 127.000 in plaats van een realistische 70.000 m3.
Daarnaast zien we nogal eens dat een parkeergarage erg
hoog wordt gewaardeerd. Aan de andere kant: er zijn ook
nog steeds VvE’s die onderverzekerd zijn. Dan heb je bij
schade echt een probleem!
Het is overigens wel zo dat verzekeraars de laatste jaren
hun premies flink hebben verhoogd, maar dat doet niets
af aan het feit dat VvE Nuova Campagna door de te hoge
taxatiewaarde veel te veel betaalde.”
Vraag advies!
Medebestuurders Henny Elsendoorn en Alfons Schmitz
zwaaien hun ‘collega’ alle lof toe. “Hij heeft steeds volgehouden
dat de bedragen niet klopten”, zegt Schmitz.
“We hebben in totaal zo’n € 60.000 te veel betaald in de
afgelopen toen jaar, en we bekijken nu of er een mogelijkheid
is om dat bedrag terug te vorderen. Daarnaast zijn we
overgestapt naar een andere beheerder (24/7 VvE Beheer) én
naar een andere verzekeringsmaatschappij: Centraal Beheer.”
In elk geval gaat de VvE nu € 6.500 per jaar minder betalen,
stelt Henny Elsendoorn vast. “Ook de WA- en de glasverzekering
zijn gebaseerd op de taxatiewaarde en worden
daardoor ook lager. Zo zie je maar hoe belangrijk het is dat je
je grondig in deze materie verdiept én advies vraagt aan een
echte deskundige. Een taxateur die verstand heeft van een
VvE.”
Jaap Hendriksen: “Het is vaak een goed idee om een andere
taxateur met een frisse blik naar je gebouw te laten kijken.
Bij VvE Belang hebben we alle kennis in huis als het gaat om
de splitsingsakte, het vastgoed én de diverse verzekeraars.
Dat heeft Nuova Campagna in elk geval een aardig voordeel
opgeleverd. En daarnaast is er nog de garantie dat met het
rapport van VvE Belang van onderverzekering geen sprake is.”
VvE Nuova Campagna in Zoetermeer heeft een aantrekkelijk voordeel binnengehaald. De vereniging gaat per
jaar ca. € 6.500 minder verzekeringspremie betalen voor de opstalverzekering van hun complex. Dat is te
danken aan de vasthoudendheid van penningmeester Aad van Hagen. Hij maakte zich zorgen over de absurd
hoge taxatie van de herbouwwaarde door een eerdere taxateur, en schakelde VvE Belang-taxateur Jaap
Hendriksen in. Het resultaat: de herbouwwaarde ging van het veel te hoge bedrag van 68 miljoen euro
(exclusief de fundering!) naar ruim 52 miljoen euro inclusief fundering. We spraken drie tevreden bestuurders
in corona-opstelling. Naast Aad van Hagen waren dat de bestuursleden Henny Elsendoorn en Alfons Schmitz.
Vanzelfsprekend nam ook Jaap Hendriksen deel aan het gesprek.
Ons gesprek vindt plaats in de royale ‘multifunctionele
ruimte’ van het opvallende complex, dat zich bevindt in het
aantrekkelijke noordelijke deel van Zoetermeer, direct aan
het mooie Bentwoud. Nuova Campagna bestaat uit zes
mediterraan ogende gebouwen, die allemaal welluidende
Toscaanse namen dragen. In totaal zijn er 95 koopwoningen
en 37 huurwoningen. De hoofdsplitsing omvat de zes woongebouwen,
de binnentuin, de parkeergarage, het parkeerterrein
en de multifunctionele ruimte. De huurwoningen zijn
eigendom van Syntrus Achmea; VvE-beheerder MVGM voert
het beheer uit over die woningen.
De VvE heeft haar zaken goed voor elkaar. 24/7 VvE Beheer
BV functioneert naar tevredenheid en de verstandhouding
met huurders c.q. MVGM is goed. Het complex is in 2009
opgeleverd en is niet alleen bijzonder mooi, maar ook heel
duurzaam: zeer goed geïsoleerd en gasloos. Het is voorzien
van collectieve warmtepompen en een warmte-koudeopslag.
De bewoners koken op elektra of inductie.
Verzekeringswaarde
Er was alleen één puntje dat bleef knagen: de hoge taxatiewaarde
van het complex. Aad van Hagen: “Het begon al
bij de oplevering. Toen werden de kosten van de taxatie
om onduidelijke redenen verdeeld tussen de VvE en de
verzekeraar. In het taxatierapport stond een bedrag van
52,5 miljoen herbouwwaarde. De fundering was daarbij niet
meegerekend.”
Dat is meteen al een fout, zegt Jaap Hendriksen: “Het doel
van een verzekering is immers dat je alle financiële risico’s
voor de VvE-leden uitsluit. Alle gebouwdelen die een gebouw
tot een gebouw maken, moeten dus worden verzekerd, óók
de fundering. Daar rust het hele gebouw op! Verzekeraars
c.q. taxateurs denken soms dat het alleen gaat om datgene
wat óp de grond staat. Uit dit verhaal kun je opmaken dat de
taxateur niet heeft gehandeld volgens de bepalingen van het
appartementsrecht en de splitsingsakte.” Enkele jaren later
werd opnieuw getaxeerd. Toen bedroeg de herbouwwaarde
61 miljoen euro, en die liep later op door indexeringen
tot 68 miljoen. Van Hagen: “Als je dat per appartement
ging uitrekenen, kwam de herbouwwaarde ver boven de
verkoopwaarde uit.” Dat zie je wel bij oude gebouwen, die
opeens aan veel hogere – en dus duurdere – eisen moeten
voldoen als ze worden herbouwd, zegt Hendriksen. “Bij een
nieuw gebouw is het erg onwaarschijnlijk.”
Informatiebijeenkomsten VvE Belang
De taxateur hield vol, maar Van Hagen deed dat ook. “We
zijn vaste gasten van de informatiebijeenkomsten van VvE
Eigenaarsbelang en huurdersbelang
Veel VvE’s zijn zo verstandig om het eigenaarsbelang mee te verzekeren. Immers: als een eigenaar (dure) verbeteringen
in zijn appartement heeft laten aanbrengen, moeten die collectief of individueel worden meeverzekerd
voor de herbouwwaarde. Anders zou deze eigenaar een forse strop lijden bij schade. Dan wordt alleen het standaardbedrag
uitgekeerd.
Minder bekend is het huurdersbelang. VvE Nuova Campagna verzekerde ook dit huurdersbelang mee op verzoek
van beheerder MVGM. Immers: ook huurders blijven nogal eens lang in hun appartement wonen, en brengen de
nodige veranderingen aan. Alle verbeteringen die ze hebben aangebracht (of hebben overgenomen van de vorige
huurder) vallen onder het huurdersbelang: vloer, badkamer, keuken etc. Ook daarvan kan de prijs behoorlijk
oplopen. Dat is allemaal meeverzekerd in het huurdersbelang. Een hele geruststelling voor de VvE én de huurders.

INTERVIEW
50 VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 51
We zullen
enige
onzekerheden
moeten
accepteren
Maarten van Poelgeest:
“De praktijk moet aan tafel bij het Uitvoeringsoverleg Klimaatakkoord”
Diederik Samsom was er maandenlang druk mee, maar op 21 december 2018 presenteerde Klimaatakkoord-voorzitter
Ed Nijpels dan toch het ‘Voorstel voor hoofdlijnen van het Klimaatakkoord’. Samsom
was voorzitter van de Klimaattafel Gebouwde Omgeving en hij vertelde er bevlogen over tijdens het VvE
Belang-jaarcongres van 2018. Maar liefst 150 afspraken waren er gemaakt door de deelnemers aan de tafel
en vanzelfsprekend moeten die afspraken worden uitgevoerd. Dat is de taak van het Uitvoeringsoverleg
Gebouwde Omgeving. Maarten van Poelgeest, o.a. oud-wethouder Klimaat en Energie van Amsterdam, is
voorzitter van dat Uitvoeringsoverleg. Hij wil zo snel mogelijk ‘van de kant komen’. En er moet veel ruimte
komen voor de praktijk. Want het Uitvoeringsoverleg mag geen praatclub worden.
Lukt het een beetje om van de kant te komen?
“Dat is helemaal niet zo eenvoudig. Zo’n 35 partijen
hebben hun handtekening onder het voorstel gezet.
Er zijn heel veel afspraken gemaakt en ze zijn niet
allemaal tot in detail uitgewerkt. Het uitvoeringsoverleg
is een soort monitor die bijhoudt hoe ver we
zijn met de uitvoering van al die afspraken. Duidelijk
is in elk geval wel dat het heel ingewikkeld is. Want je
kunt wel mooie plannen maken, maar in de praktijk
blijkt dan dat de mensen die ermee moeten gaan
werken, er zo hun eigen ideeën over hebben. Als
je achter de voordeur komt, wordt duidelijk dat
er heel wat aspecten aan de verduurzaming zitten.”
Daar bent u al snel achter.
“Ja, maar ik ben ook direct begonnen met een
kennismakingsronde, zodat ik wist wat er allemaal
speelt. Je ziet dat het lastig is om de stap van theorie
naar praktijk te maken. Er is een groot aantal technische
modellen ontwikkeld, maar daarin ontbreekt
een belangrijke factor: de mening van de bewoners
van al die zeven miljoen woningen. En daar gaat het
natuurlijk wel om.”
Er is vooral veel onzekerheid.
“Dat klopt en iedereen die zegt dat hij de ‘gouden
sleutel’ heeft, moet je onmiddellijk wantrouwen.
Want er is geen gouden sleutel. Er is inderdaad vooral
heel veel onzekerheid. Logisch, want niemand kan
voorspellen hoe de situatie over 30 jaar zal zijn. We
hebben tot 2050 de tijd om Nederland aardgasloos
te maken en het lastige is dat je nu al besluiten moet
nemen waarvan de langjarige impact niet vaststaat.”
Waar moet je dan beginnen?
“Je moet naar mijn mening vooral pragmatisch zijn:
beginnen bij woningen waar de maatregelen zonder
twijfel rendabel zijn.”
Waar staan die woningen? Zijn dat dan weer die
corporatiewoningen die volgens Samsom de
‘startmotor’ moesten vormen?
“Deels wel, maar zeker niet alleen. Ik denk dat je moet
starten met woningen die - o.a. op grond van hun
bouwjaar - het meeste resultaat opleveren. En dan
gaat het niet alleen om energiebesparing maar ook
om comfort en om de uitstraling van de woningen.
Én om het feit dat een hele wijk opknapt doordat
je de woningen verbetert. Dat zorgt ook voor extra
draagvlak. Maar laten we niet vergeten dat een deel
van de woningen nog helemaal niet kan worden
aangepakt. Een aantal woningen zal nog lang gebruik
blijven maken van aardgas.”
In Duitsland kunnen ze hun geluk niet op: ze hebben
nu ook aardgas!
“Ja, en over een poosje moeten ze er weer van af.
Want het is duidelijk dat we niet eindeloos door
kunnen gaan met het gebruik van fossiele brandstoffen.”
VvE’s sparen voor onderhoud van hun complex,
maar in het algemeen sparen ze niet voor energiebesparende
maatregelen. Het gaat vaak om forse
investeringen, die zeker niet zullen worden terugverdiend
door de besparing op energiekosten.
“Het ligt er maar aan welke maatregelen je neemt.
Spouwmuurisolatie verdien je vrijwel altijd binnen korte
tijd terug. Zonnepanelen ook, trouwens. Bovendien
moet je maatregelen nemen op de momenten die het
meest voor de hand liggen. Bij een verbouwing of bij
de uitvoering van groot onderhoud. Daarbij kun je ook
gebruik maken van leningen (o.a. uit het Warmtefonds)
en subsidies.
De vraag naar terugverdientijden en rentabiliteit is
natuurlijk heel legitiem. Daarom is het goed dat we op
een aantal plaatsen pilots uitvoeren waar we ervaring
op kunnen doen. Dat is onder andere gedaan in
Purmerend, waar bestaande woningen van het gas af
gaan. Het was een intensief proces maar uiteindelijk
zijn er van de 92 woningen met eigenaar-bewoners
maar zes die niet mee willen doen. In het kader van
het Programma Aardgasvrije Wijken wordt overal
in Nederland geëxperimenteerd met alternatieve
energievoorziening. Het gaat er dan vooral om wat je
leert van het hele proces. Die lessen moet opschalen
mogelijk gaan maken. Dat opschalen zie ik als de grote
uitdaging.”
Gas is extreem goedkoop. Daar kan geen alternatieve
energiebron tegenop.
“Nee, dat is ook deel van het probleem en van de
tegenstand die er is tegen energiebesparing. We
hebben huizen met heel dunne muren gebouwd
in een tijd dat gas heel goedkoop was. En nu is het
nog steeds heel erg goedkoop; goedkoper dan de
alternatieven. Energie zal duurder worden. Dat voelen
veel mensen als onrechtvaardig, want de ene woning
is nu eenmaal eenvoudiger energieneutraal te maken
dan de andere. Maar wat wil je dan? We zullen in elke
geval maatwerk moeten leveren. Per woningtype
moeten we bekijken wat de beste keus is. Dat is een
flinke opgave.”
Gemeenten moeten plannen maken voor alle wijken
binnen hun grondgebied. Kunnen ze dat eigenlijk wel?
“Dat is moeilijk voor hen, want ze hebben te weinig
middelen en te weinig bevoegdheden. Maar ze zullen
wel moeten. Dat onderstreept nog eens het belang
van deelname door de inwoners van die gemeenten.
Hun inbreng is essentieel.”
Het is nog lang geen 2050.
“Dat is een voordeel en een nadeel. Het nadeel is dat
het nog zó ver weg is dat we ons er geen voorstelling
van kunnen maken. Het voordeel is dat we nog veel
tijd hebben om naar een energieneutrale toekomst toe
te werken.
Wat zou een gebouweigenaar doen wanneer hij te
horen krijgt ‘Over tien jaar gaat de gaskraan dicht. U
mag samen met uw buurtgenoten bedenken wat de
oplossing moet zijn’. Welke keuzes zouden mensen
dan maken?”
Hoe optimistisch bent u zelf eigenlijk?
“Ik ben van nature heel optimistisch en geloof
oprecht dat het ons gaat lukken. Dat laat onverlet
dat we voorlopig enige onzekerheden zullen moeten
accepteren. En ik wil nogmaals benadrukken
dat praktijkervaringen van het allergrootste
belang zijn. Zolang het
Klimaatakkoord alleen maar een
stuk papier is, komen we niet
verder. We moeten knopen
doorhakken. Ik zou dus
iedereen willen oproepen
om vooral mee te praten.”
“Iedereen die
zegt dat hij de
‘gouden sleutel’
heeft, moet je
wantrouwen”

ENERGIEBESPAREN
52 VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 53
Het coronavirus gooide roet in het eten:
een feestje zat er op 12 mei jl. niet in
voor de leden van VvE Belvedère Nieuw
Wolfslaar in Breda. Maar de stemming
was er niet minder feestelijk om, toen
de splinternieuwe zonnepaneleninstallatie
van de VvE officieel werd
opgeleverd. Drie van de vier daken zijn
belegd met maar liefst 556 zonnepanelen.
Volgens planning moeten die
ca. 177.000 kWh per jaar opleveren.
Gezien de opbrengst op het moment
van het schrijven van dit artikel (begin
juli) moet dat zeker lukken.
Advies en subsidie
Het bestuur kreeg eind juni 2018
een adviesrapport met een meerjarenbegroting
van Van Berkel. De maanden
erna werden gebruikt om het adviesrapport
‘fijn te slijpen’, vertelt Fred
Schuurs. “In oktober kon de aanvraag
voor de SDE-subsidie de deur uit.
Die konden we aanvragen omdat we
grootverbruiker van elektriciteit zijn.
De Rijksdienst voor Ondernemend
Nederland (RVO) gaf al na zes weken
begin december akkoord, op voorwaarde
dat de zonnepanelen op 6 juni
2020 in gebruik zouden zijn. Er was
dus werk aan de winkel.
Daarnaast was er nog een ‘aandachtspuntje’:
de 100 eigenaars wisten nog
van niets! Op 15 december 2018 hebben
we in de najaars-ALV de plannen
uiteen gezet. Ruim twee maanden
later verzorgden Jacco en Stephan
een drukbezochte informatiemiddag.
Daar kregen de VvE-leden via een
powerpoint-presentatie alle informatie
over de werking van zonnepanelen, de
kosten, de verwachte opbrengst etc.
Het enthousiasme van de leden gaf ons
het vertrouwen dat we door konden
gaan met het traject.”
Goedkeuring
Natuurlijk moest de ledenvergadering
haar goedkeuring nog geven. Op 11
mei 2019 (dus op één dag na precies
een jaar voor de oplevering) konden de
leden stemmen over de voorstellen om
te investeren in zonnepanelen en over
de financiering van de installatie.
Schuurs: “De ledenvergaderingen
van onze VvE worden altijd bijzonder
goed bezocht. Dat gold ook voor de
vergadering van mei 2019: we hadden
een quorum (aanwezigheidsvereiste)
van bijna 82 procent. De voorstellen
om te investeren in zonnepanelen en
om e.e.a. te gaan financieren, werden
beide met ruim 98 procent van de
stemmen aangenomen. We konden
dus verder!
FRED SCHUURS TEKENT VOOR DE
OPLEVERING OP 12 MEI 2020
556 zonnepanelen voor VvE Belvedère Nieuw Wolfslaar
Gestroomlijnd project - samen met de VvE Zonnecoach
De voorstellen
om te investeren in
zonnepanelen en om
e.e.a. te gaan financieren,
werden beide met
ruim 98 procent
van de stemmen
aangenomen.
Fred Schuurs is voorzitter van VvE
Belang en tevens penningmeester
van het VvE-bestuur en lid van de
technische commissie. Hij schetste het
proces, dat uitermate gestroomlijnd
is verlopen. Dat is voor een belangrijk
deel te danken aan de inbreng van
VvE Zonnecoach Stephan van Berkel,
die samen met energieadviseur Jacco
van de Sandt (VvE Belang) het traject
ondersteunde. De medewerkers
van Hoppenbrouwers Techniek uit
Udenhout zorgden ervoor dat de
installatie tot volle tevredenheid
functioneert.
Schuurs tijdens de bijeenkomst
op 12 mei: “Het begon ruim twee
jaar geleden. Heel recent eigenlijk,
als je bedenkt hoe veel tijd een
zonnestroomtraject bij andere VvE’s
gewoonlijk in beslag neemt. Samen
met bestuurslid Jan Sauer bezocht ik
in april 2018 een VvE Zonnecoachinformatieavond
in het stadskantoor
van Breda.
Al een maand later zaten bestuur en
TC met Stephan van Berkel en Jacco
van de Sandt aan tafel voor een
eerste gesprek en enkele weken later
kregen we de eerste - voorzichtige -
berekeningen. Over het motief om
te kiezen voor zonnestroom, kunnen
we kort zijn: we willen fors besparen
op de elektriciteitsrekening. Omdat
we al de nodige maatregelen zoals
ledverlichting hebben genomen,
kunnen we niet veel meer besparen op
het stroomverbruik. Natuurlijk spelen
duurzaamheidsmotieven ook een rol:
met deze installatie zorgen we voor
een aanzienlijke vermindering van de
CO2-uitstoot.”
DRIE OMVORMERS OP EEN
RIJ IN EEN SPECIALE RUIMTE

ENERGIEBESPAREN VERVOLG
54 VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 55
Stephan van Berkel heeft een bestek
geschreven en we hebben in totaal
zeven bedrijven uitgenodigd om in te
schrijven. Al snel werd duidelijk dat
het project voor enkele bedrijven hun
capaciteit te boven ging. Uiteindelijk
viel de keus op Hoppenbrouwers
Techniek. Dat heeft de klus tot volle
tevredenheid geklaard. We hadden
trouwens ook niet anders verwacht:
de ruime ervaring met het plaatsen van
zonnepanelen, de professionaliteit die
het bedrijf uitstraalt en het predicaat
koninklijk, was reden om voor deze
onderneming te kiezen. Het bleek een
prima keuze: de medewerkers waren
niet alleen vakbekwaam, maar ook
bijzonder vriendelijk en toegankelijk.”
Nog meer onderzoek
“Vóór het zo ver was, had Van Boxsel
Engineering (Oosterhout) de draagkracht
van de daken onderzocht. Er
werden geen problemen verwacht.
Daarna heeft Consolidated de dakbeveiliging
aangebracht, zodat de
monteurs (en alle andere mensen die
nu en in de toekomst werkzaamheden
op het dak moeten uitvoeren) veilig
hun werk kunnen doen. Voor die
investering had het bestuur in de ALV
van 14 december 2019 goedkeuring
van de ledenvergadering gekregen.
In januari jl. zijn 49 dakverankeringspunten
(‘kedges’) aangebracht.
De financiering was ook nog een
punt van aandacht. De investering
bedroeg in totaal € 180.000 incl.
btw. Hiervoor wilden we € 165.000
ophalen bij de leden. De rest zou
via btw-teruggave terugkomen. Het
bestuur had de leden via een enquête
de mogelijkheid geboden om gebruik
te maken van een geldlening uit
het eigen reservefonds of € 1.650
ineens te betalen. Dertien eigenaars
maakten gebruik van de geldlening.
Eind december 2019 zijn de geldleningsovereenkomsten
getekend.
De andere eigenaars betaalden het
bedrag begin 2020 aan de VvE.”
Op slot om Covid-19
Op 12 februari jl. reed al heel vroeg een
enorme truck voor bij Belvedère Nieuw
Wolfslaar. In de loop van de dag werden
556 full-black 320 Wp zonnepanelen
plus alle andere apparatuur (waaronder
een groot aantal kabels en drie grote
omvormers) afgeleverd. De plaatsing
van de panelen liep enige vertraging op
doordat Nederland in maart voor een
deel ‘op slot’ ging in verband met het
coronavirus. Ook Belvedère is enkele
weken op slot gegaan.
Uiteindelijk kon Het Meetbedrijf op
28 april de brutoproductiemeter
plaatsen. Met deze meter wordt de
totale productie van de zonnepanelen
bemeten. De al bestaande hoofdmeter
registreert tevens de hoeveelheid
stroom die de VvE nog van het net
afhalt en hoeveel stroom aan het
net wordt teruggeleverd. De data
van de hoofdmeter en die van de
productiemeter worden door Het
Meetbedrijf automatisch verzonden
naar de netwerkbeheerder (in dit geval:
Enexis) en energieleverancier VvE
EnergieSelect. Deze partijen kunnen op
basis van deze data de kosten factureren of
een vergoeding uitbetalen aan de VvE. Op
basis van de meetdata wordt door CertiQ
(certificeerder van RVO) berekend hoe
hoog de jaarlijks uit te keren SDE-subsidie
aan de VvE is. Via het online portaal van
Sunny portal hebben we realtime inzicht
in het rendement van onze zonnepanelen.
Tot slot houdt Hoppenbrouwers de
zonnepanelen op afstand in de gaten om
bij storing snel te kunnen ingrijpen.
Veel vrolijke gezichten dus op 12 mei jl.
Alle partijen zwaaiden elkaar lof toe: het
traject is in alle opzichten prima verlopen.
Begin mei was zonovergoten, maar
vooral het zonnige startsein voor een
energiezuinige toekomst voor Belvedère
Nieuw Wolfslaar!
Meer informatie: Seniorenresidentie
Belvedère Nieuw Wolfslaar in Breda
www.Belvedere-Nieuw-Wolfslaar.nl
Eerste resultaten
De eerste resultaten over de maanden mei en juni 2020 zien er goed uit.
Mei Juni Totaal
kWh kWh kWh
Totaal opbrengst zonnestroom 23.362 20.375 43.737
Teruggeleverd aan het net - 11.856 - 9.409 - 21.265 (B)
Zonnestroom voor eigen gebruik 11.506 10.966 22.472
Inkoop elektriciteit via Hezelaer 10.861 10.311 21.172 (A)
Totaal verbruik in mei/juni 2020 22.367 21.277 43.644
Ter vergelijking kWh kWh kWh
Totaal verbruik in mei/juni 2020 22.367 21.277 43.644
Totaal verbruik in mei/juni 2019 22.141 22.109 44.350
Totaal verbruik in mei/juni 2018 22.535 20.929 43.464
€ € €
Totaal mei/juni in euro’s 2020 521,22 608,48 1.129,70
Totaal mei/juni in euro’s 2019 1.627,10 1.534,17 3.161,27
Verschil 2020 t.o.v. 2019 1.105,88 925,69 2.031,57
Indicatie SDE-subsidie (C) € € €
Teruglevering à € 0,068 per kWh 806,20 639,91 1.446,01
Teruglevering à € 0,033 per kWh 379,70 361,88 741,58
Totaal teruglevering mei/juni 1.185,90 1.001,69 2.187,59
Totaal besparing in euro’s € 2.291,78 € 1.927,38 € 4.219,16
(A) Inkoopprijs normaal tarief van € 0,06680 kWh en een daltarief van € 0,05110
kWh.
(B) Teruglevertarief bedraagt 70 % van voornoemde inkoopprijs: normaal tarief
€ 0,04676 en daltarief € 0,03577. De productie van de zelf opgewekte elektriciteit
wordt op de maandfactuur van de energieleverancier in mindering
gebracht. Dit betekent ook geen toeslagen overheidsheffingen en geen 21%
btw. Het mes snijdt aan twee kanten.
(C) Het SDE-subsidietarief wordt jaarlijks vastgesteld. Hier is uitgegaan van het
tarief 2019.
Het bestuur
had de leden via een
enquête de mogelijkheid
geboden om
gebruik te maken van
een geldlening uit het
eigen reservefonds of
€ 1.650 ineens te
betalen.
KEDGE OP HET DAK
Energiebesparende
maatregelen
VvE Belvedère Nieuw Wolfslaar heeft een
grootverbruiksaansluiting met één hoofdmeter.
Alle appartementen hebben een individuele
elektriciteitsmeter achter de voordeur met een totaalverbruik
van circa 160.000 kWh. Het resterende
deel (circa 128.000 kWh) is voor de gemeenschappelijke
ruimten. De VvE is al jaren bezig met energiebesparende
maatregelen: alle verlichting is vervangen
door ledverlichting, de tien liften zijn zuiniger
afgesteld en er zijn energiezuinige cv-pompen.
Dit heeft inmiddels zijn vruchten afgeworpen.
Was het totaal aan kWh in 2010 nog
488.000; in 2019 is dit teruggebracht
naar 288.000 kWh.
318 ZONNEPANELEN OP HET GARAGEDAK 238 ZONNEPANELEN OP DE OVERIGE DAKEN

Vraag een
offerte aan
op vvezonnecoach.nl
Uw partner bij het
verduurzamen en technisch
onderhouden van uw
appartementen complex!
› Zonnepanelen
› Zonneboilers &
warmtepompen
› Laadpalen
› Klimaatinstallaties
› Brandbeveiliging
› Keuringen & Inspecties
› (Jaarlijks) technisch
onderhoud
› 24/7 Servicedienst
> Kijk voor meer informatie op hoppenbrouwerstechniek.nl, mail naar
duurzameenergie@hoppenbrouwerstechniek.nl of bel 013 511 72 38.
Realiseer eenvoudig zonnepanelen
voor appartementen
Vervang uw deurcommunicatiesysteem
simpeler dan gedacht
In één keer de deurintercom eruit en een Golmar deurvideosysteem ervoor terug.
Dat kan heel snel, simpel en voordelig!
ONAFHANKELIJKE BEGELEIDING
VAN VVE’S DIE
ZONNEPANELEN WILLEN
Als VvE wilt u natuurlijk optimaal comfort, veiligheid en lage kosten. Doordat de serie GTwin bijna
altijd gebruikmaakt van de bestaande bekabeling, vallen de kosten vaak laag uit. Het comfort van
GTwin is groot: u vervangt uw intercomtoestel voor een monitor met loepzuiver beeld en uitstekend
geluid. Doorschakeling naar de smartphone is mogelijk en het is zelfs mogelijk om camera’s te
koppelen, zodat u altijd zicht heeft op wat er bijvoorbeeld in de garage gebeurt.
Neem contact op met Vercoma voor het
meest aantrekkelijke vervangingssysteem
waarmee u bent voorbereid op
de toekomst.
EEN INITIATIEF VAN
Art 7/GTwin
TEKNA-S
GTwin
TEKNA-HF
GTwin
Smartphone
verkoop@vercoma.nl
T 075 62 17 628
vercoma.nl
deur-intercom.com
VvE Z ONNE C OAC H . N L
Belangenorganisatie voor de VvE
en appartementseigenaar
Oosterhout, februari 2020

BOUWKUNDIG
58 VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 59
“Als het gaat om de energievoorziening,
hebben onze appartementen te maken
met een flinke uitdaging. We wonen
midden in Den Haag, dus aansluiting op
een warmtenet ligt niet voor de hand,
nog afgezien van het feit dat we alle 27
een individuele cv-ketel hebben. Een
eventuele warmtepomp zou inpandig
moeten worden geïnstalleerd, met het
nodige lawaai tot gevolg.
Bovendien moeten de appartementen
daarvoor optimaal geïsoleerd zijn. Het
VvE-bestuur stelt zich op het standpunt
dat aan isolatie niets gedaan wordt (we
hebben nog gewoon dubbel glas), en
de meeste eigenaars volgen dat standpunt.
Daarom ben ik - ook gezien de zo
gewenste energieneutrale toekomst -
zelf op zoek gegaan naar een alternatieve
vorm van verwarming. Die heb
ik gevonden: infraroodverwarming, op
termijn gecombineerd met een elektrische
boiler voor het warm water.
Wat mij betreft is dat de enige écht
goede oplossing.”
Wim Seffelaar: “Infraroodverwarming
is voordelig en efficiënt”
(Nog) vrijwel onbekende vorm van verwarming
Wat is infraroodstraling?
Infrarood is het deel van het
spectrum dat onzichtbaar is,
maar dat we ervaren als warmte.
Voor infraroodverwarming wordt
stroom omgezet in infraroodstraling.
Daarvoor wordt koolstof
of een nikkel legering gebruikt.
Zo ontstaat C-straling, een lange
golf infraroodstraling. Die heeft
als eigenschap dat ‘massa’ wordt
verwarmd in plaats van lucht.
Dat zegt Wim Seffelaar, eigenaar van
een appartement aan de Nieuwe Uitleg
in hartje Den Haag. Tot ver in de jaren
80 van de vorige eeuw was op deze
locatie het ministerie van Onderwijs
gevestigd. Het ministerie verhuisde en
het oude gebouw werd afgebroken.
27 stijlvolle appartementen kwamen
ervoor in de plaats. De eigenaars zijn
verenigd in VvE Vernieuwde Uitleg.
“Den Haag heeft forse ambities als het
gaat om verduurzaming en energieneutraliteit”,
stelt Seffelaar. “Ik ben het
daar wel mee eens, maar mijn standpunt
is dat je op zoek moet naar het
optimale alternatief. Dat moet niet
alleen passen binnen het budget van de
eigenaars maar ook op de locatie waar
de appartementen zich bevinden.”
Onderzoek
“Ik ben in 2017 door het VvE-bestuur
benaderd om een commissie Duurzaamheid
te formeren. Een van
mijn adviezen was om een externe
deskundige in te schakelen die o.a.
de mogelijkheden van infrarood zou
onderzoeken. In mijn werkzame
leven heb ik daar veel ervaring mee
opgedaan, maar dan ging het om
bedrijfsmatige toepassingen. De
ingeschakelde deskundige bleek niets
te weten van infrarood en het bestuur
besloot zich te concentreren op een
ander onderwerp: het voorkómen
van corrosie in de rookgasafvoer. Alle
individuele rookgaskanalen moeten
geschikt worden gemaakt voor HRketels.
Voor een aantal bewoners
heeft dat het onwenselijke gevolg
dat vrij nieuwe ketels vervangen
moeten worden.”
Omdat het VvE-bestuur naar zijn
mening niet krachtdadig genoeg is,
besloot Seffelaar zelf op onderzoek uit
te gaan, waarbij hij ervan uitgaat dat
zijn aardgasaansluiting voorlopig blijft
zitten in verband met de warmwatervoorziening.
Voor de verwarming van
het appartement laat hij infraroodpanelen
installeren.
Leveranciers
“Ik heb me uitvoerig georiënteerd”,
zegt hij. “Er zijn enkele kwalitatief
goede leveranciers in Nederland, die
allemaal hetzelfde probleem hebben:
het vinden van dealers. Dat lukt niet
omdat de marges op infraroodpanelen
niet riant zijn en de panelen na
installatie vrijwel geen onderhoud
nodig hebben. Kortweg gezegd: er
valt niet veel aan te verdienen. Echter:
de voordelen zijn groot. Je kunt per
appartement én per ruimte bepalen
hoeveel warmte je wilt hebben.
Optimaal maatwerk dus. Nog een
belangrijk voordeel is dat infrarood niet
de lucht maar de objecten in de ruimte
verwarmt. Er is dus geen warmteverlies,
zoals bij radiatoren wel het geval is.”
Seffelaar koos na ampel overleg voor
Redwell Studio Nederland, dat bereid
was om een gecertificeerde installateur
in te schakelen voor de montage van
de panelen. Begin maart verhoogde
Stedin - na een laatste controle door
een elektricien - de afzekering van
de meterkast naar 3x25 Ampère (de
capaciteit was 35A). Daarna kwam
er een systeemplafond in het 138 m2
grote appartement waarin de infraroodpanelen
zijn bevestigd.
Seffelaar: “Dat zijn er 14 voor de
woonkamer, gang en keuken en
één per slaapkamer. Omdat het mijn
eigen meterkast betreft en Stedin de
opdracht heeft geaccepteerd, had ik
geen toestemming van de VvE nodig.
Ik vermoed wel dat straks meer eigenaars
mijn voorbeeld zullen volgen.
Dan wordt de totale hoeveelheid
stroom die naar dit complex moet
worden getransporteerd dus veel
groter. Het is de vraag of het net dat
wel aankan. Daarom ben ik blij dat
ik de eerste ben.”
De kosten
De onvermijdelijke vraag: wat gaat
dat kosten? Verrassend weinig, vertelt
Seffelaar. “De panelen kosten in totaal
€ 7.500 à € 8.000. Voor de thermostaten
hebben we een bedrag van
maximaal € 1.200 begroot en daar
komt nog ca. € 1.800 bij voor de
montage. Dat valt dus alleszins mee,
vooral omdat na installatie de panelen
geen onderhoud nodig hebben.
Bovendien geldt er een garantie
van maar liefst tien jaar.
Ik kies voor inbouwpanelen omdat
ik dan eventueel de indeling van
mijn woonkamer probleemloos kan
wijzigen. Voor de liefhebber zijn er
ook wandpanelen te koop. Met of
zonder motieven, in de vorm van een
schoolbord of eventueel met een
eigen foto erop. Je kunt ook kiezen
voor staande kolommen. Voor elk
wat wils dus. Zoals gezegd blijft de
gasaansluiting intact tot VvE Nieuwe
Uitleg van het gas af gaat. Dan komt
er een elektrische boiler voor het
warme tapwater.”
Infraroodverwarming
‘de beste keus’
De Hochschule - HTWG Konstanz
onderzocht 30 maanden lang in
opdracht van o.a. het Duitse
ministerie van Binnenlandse Zaken
in hoeverre infraroodverwarming
interessant is voor toepassing in
(nieuwbouw)woningen in Duitsland.
Er werd ook praktijkonderzoek
gedaan in een woningbouwproject
in Darmstadt. De
infraroodverwarming van Redwell
werd in het onderzoek vergeleken
met warmtepompen c.q. vloerverwarming.
De conclusie: het Redwell IRsysteem
is (in combinatie met
zonnepanelen) het meest efficiënt
en het duurzaamst. De onderzoekers
concluderen dat het systeem
een grote rol kan gaan spelen in de
‘Energiewende’ en stellen zelfs dat
de combinatie infraroodverwarmingzonnepanelen
de toekomstige
standaard zou moeten worden.
Blijft de vraag: zou Seffelaar deze stap
ook hebben gezet als er geen sprake
was geweest van een energietransitie?
“Dat weet ik wel zeker”, zegt hij.
“Met enige regelmaat lees ik in de
media over gasexplosies. In 2019
vielen bij zo’n explosie in Den Haag
nog negen gewonden. Het risico
op een dergelijke calamiteit in een
appartementencomplex is groot, zeker
bij een verouderd gasnet. Ik kies voor
veiligheid en ik denk dat iedere VvE
daarover moet nadenken.”
Of de infraroodverwarming beantwoordt
aan de eisen van Seffelaar,
bespreken we begin 2021. Dan
brengen we zijn ervaringen in kaart.
Als meer eigenaars
kiezen voor deze
vorm van verwarming,
is het de vraag of
het net dat wel
aankan

BIJZONDERE ORGANISATIES
60 VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 61
IN DEZE RUBRIEK
BESTEEDT DE REDACTIE
AANDACHT AAN BIJZONDERE
ORGANISATIES DIE VOOR DE VVE
VAN BELANG KUNNEN ZIJN.
IN DEZE VIERENVIJFTIGSTE
AFLEVERING AANDACHT VOOR
DE VERENIGING VAN ERKENDE
NA-ISOLATIEBEDRIJVEN IN
NEDERLAND (VENIN).
Verduurzamen? De eerste stap is isolatie
Forse reductie van warmteverlies
Verduurzaming van een gebouw begint met isolatie. Een goed geïsoleerd
complex bespaart de bewoners veel energiekosten en het zorgt voor een
aangenaam binnenklimaat. Én er is subsidie voor. Dat heeft er ook toe
geleid dat de afgelopen jaren veel bedrijven zijn opgericht die zich richten
op na-isolatie van gevels; met name de isolatie van spouwmuren. Hebt u
plannen voor energiebesparing? Dan is het goed om te weten of u in zee
gaat met een betrouwbaar bedrijf. De leden van de Vereniging van Erkende
Na-Isolatiebedrijven in Nederland (VENIN) beschikken allemaal over een
kwaliteitskeurmerk. En als het toch mis zou gaan, kunt u een beroep doen
op de geschillenregeling. Rob van Boxtel, verenigingsmanager van de VENIN,
legt uit welke rol de vereniging speelt in de energietransitie.
“Een VvE die kiest voor een bedrijf dat
is aangesloten bij VENIN, kiest voor een
vakkundig, ervaren na-isolatiebedrijf,
dat waarde hecht aan kwaliteit en
service. Onze leden moeten minimaal
één jaar gecertificeerd zijn door SKG
IKOB Certificatie of Insula Certificatie
voor ze zich bij ons kunnen aansluiten.
Deze certificerende instellingen
controleren onze leden regelmatig
op de materialen die ze gebruiken en
de nauwkeurigheid waarmee ze de
isolatiewerkzaamheden uitvoeren.
Voor de leden is het ook een pluspunt
dat ze lid zijn van VENIN: wij zorgen
ervoor dat ze op de hoogte zijn van
de laatste ontwikkelingen op ons
vakgebied. Het lidmaatschap van
een brancheorganisatie straalt ook
professionaliteit uit en de leden hebben
de mogelijkheid om met elkaar
ervaringen uit te wisselen.”
Waarom isoleren?
Isolatie van de spouwmuur (de meest
voorkomende manier van na-isolatie)
zorgt ervoor dat het energieverlies
door de gevel met meer dan de helft
wordt gereduceerd. “Je verliest heel
veel warmte door niet - of slecht -
geïsoleerde ‘dichte’ geveldelen”,
zegt Van Boxtel. “En bij de meeste
complexen zien we nu eenmaal veel
meer muur dan glas. Isoleren van de
gevel is dus goed voor het milieu en
het comfort maar zeker ook voor je
portemonnee.”
Dan vraag je je toch af waarom niet
veel meer VvE’s en woningeigenaars
hun complex c.q. hun woning laten
isoleren. Dat heeft volgens Van Boxtel
veel te maken met de ‘onzichtbaarheid’
van het werk. “Het na-isolatiebedrijf
komt, doet zijn werk en vertrekt weer.
Als bewoner heb je er geen last van,
want alles gaat via de buitenkant,
maar je ziet het resultaat ook niet.
De bewoners hebben geen zicht op
het uitgevoerde werk en ze kunnen
ook niet zien of het wel goed gebeurd
is. Dat maakt kennelijk veel mensen
toch wat terughoudend. Dat is
jammer, want isolatie zorgt voor
een forse kostenbesparing. Je hebt
de investering snel terugverdiend.”
Geen geld voor
twee maatregelen?
Kies dan voor
gevelisolatie.
Effectief en
betaalbaar
Wachten, maar waarop?
“We zien ook wel dat bewoners
wachten op een nóg betere subsidieregeling
of op nóg voordeliger
oplossingen. Daarbij vergeten ze dan
dat je nú al begint met besparen op de
kosten als je je complex laat isoleren.
Vooral bij VvE’s zien we dat ze de
bedrijven het hemd van het lijf vragen
omdat ze heel zeker willen weten dat
ze de juiste keuze maken. Logisch,
want VvE-bestuurders werken met het
geld van alle eigenaars. Maar realiseer
je dan wel dat je elke dag dat je het
besluit uitstelt, te veel betaalt aan
energiekosten! Ik ben van mening dat
de overheid meer moet investeren in
goede voorlichting. Een lagere btw op
isolatiewerkzaamheden is ook een heel
goed middel met een langdurig effect.”
Van Boxtel ziet een nadeel aan de
Subsidie energiebesparing eigen huis
(SEEH): “Om voor subsidie in aanmerking
te komen, moet je minimaal
twee isolatiemaatregelen treffen.
Maar veel VvE’s hebben - ondanks
de subsidie - het geld niet om twee
maatregelen te treffen. Omdat ze geen
dief van hun eigen portemonnee willen
zijn, doen ze dan maar niets, terwijl ze
ook kunnen kiezen voor één effectieve
en betaalbare isolatiemaatregel. En
ondertussen zitten ze in de kou.
Jammer toch?”
Meer informatie over na-isolatie, de
VENIN-geschillencommissie en de
kwaliteitseisen die gesteld worden aan
VENIN-leden vindt u op www.venin.nl.
Gevelisolatie
De meeste VvE’s die isolatiemaatregelen
laten uitvoeren, kiezen voor
dak- of gevelisolatie. Om voor subsidie
in aanmerking te komen, moet aan
een aantal voorwaarden worden voldaan.
De meest voorkomende vorm
van gevelisolatie is de isolatie van
de spouwmuur (de ruimte tussen de
buiten- en de binnenmuur). Die begint
met een goede voorbereiding. De gevel
moet in een goede conditie verkeren;
het voegwerk moet bijvoorbeeld nog
van goede kwaliteit zijn en als er al
vochtproblemen in de woning zijn
moeten die eerst worden opgelost.
U mag van het na-isolatiebedrijf een
goed advies verwachten. Misschien
moet u niet meteen gaan isoleren,
maar moeten eerst andere maatregelen
worden genomen.
Het isolatiemateriaal wordt met speciale
apparatuur in de holle spouwruimte
aangebracht. Als de klus geklaard is,
worden die gaatjes weer dichtgemaakt.
Hebt u geen spouwmuur? Dan valt
isolatie meestal veelal duurder uit.
Buitengevelisolatie betekent meestal:
‘inpakken’ van het complex. Heel
effectief maar ook behoorlijk kostbaar.
Subsidie
U kunt de Subsidie energiebesparing
eigen huis (SEEH) aanvragen als u
minimaal twee isolerende maatregelen
laat uitvoeren. U kunt ook subsidie
krijgen voor het laten opstellen van een
energieadvies en/of een MJOP door
een gecertificeerde energieprestatieadviseur,
bijvoorbeeld door de energieadviseur
van VvE Belang.
Twee maatregelen zijn bijvoorbeeld:
isolatie van de gevel en het dak.
Voor de gevel kunt u dan kiezen voor
binnen- of buitengevelisolatie of voor
isolatie van de spouwmuur. Of isolatie
van de gevel en het aanbrengen van
HR++-glas.
Triple glas kan ook, maar dat doet u
altijd in combinatie met isolerende
kozijnen. VvE’s kunnen nog tot en
met 31 december 2022 gebruik maken
van de SEEH.
Meer informatie: www.rvo.nl/seeh

Verduurzamen?
Kies voor de realistische
oplossingen van Nefit
INN ADVERTORIAL
TECHEM
UW PARTNER IN BLOKVERWARMING.
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 63
Ventilatie is van groot belang voor uw gezondheid
Covid-19 gedijt prima in slecht geventileerde ruimtes
De diverse onderzoeken naar het coronavirus Covid-19 laten een steeds duidelijker beeld zien: er is een
verband tussen (slechte) ventilatie en het ontstaan van gezondheidsklachten. Niet alleen door het nieuwe
virus: heel wat gezondheidsproblemen vinden hun oorsprong in slecht geventileerde ruimtes: benauwdheid,
hoesten, hoofdpijn etc. Het feit dat we nu in de hele wereld gebukt gaan onder een nieuw virus, betekent
niet dat alle ventilatiesystemen moeten worden aangepast, zegt het RIVM. Maar ventilatie speelt wel degelijk
een rol als het om uw gezondheid gaat.
Wat zijn de mogelijkheden, wat gaat het kosten
Ook VVE’s staan voor de uitdaging om woningen te
Welke stap u ook wilt maken, Nefit biedt de zekerheid
verduurzamen. Maar met name in gestapelde bouw zijn van een betrouwbare oplossing. Inclusief een realistisch
de mogelijkheden beperkt. Is 100% ‘van gas los’
advies. Neem hiervoor contact op met de dichtstbijzijnde
realiseerbaar? Welke mogelijkheden biedt de combinatie Nefit-partner.
van CV-ketel en warmtepomp? Of toch kiezen voor de
nieuwste HR-technologie?
Nefit. Zo easy kan het zijn.
n e fi t . n l
Patrick Brinkhof is directeur van de
Van Dam Groep in Rijssen en lid van
het VvE InstallatieNetwerk Nederland.
Hij zegt: “Het RIVM is er heel duidelijk
over: als veel mensen dicht bij elkaar
zitten in een slecht geventileerde
ruimte, heb je hét recept voor snelle
verspreiding van het virus te pakken.
Dat betekent niet dat aanpassingen
aan ventilatiesystemen vereist zijn.
De geldende richtlijnen (o.a. op basis
van het Bouwbesluit) kunnen worden
gevolgd. Maar als je prijs stelt op een
prettig en gezond binnenklimaat (en
wie doet dat niet?) is ventileren heel
belangrijk.”
Alle leden van het INN kunnen dat
prima voor je doen.”
Veel appartementencomplexen hebben
een centraal ventilatiesysteem. De
ventilatie-unit staat dan op het dak.
De schoepen in die unit slibben op den
duur ook dicht, waardoor het systeem
minder goed werkt. De INN-leden
demonteren het systeem en reinigen
het kanaal van bovenaf. Al het vuil dat
zich in de loop der tijd heeft opgehoopt,
wordt direct opgezogen en afgevoerd.
Roosters schoonmaken
Bewoners kunnen zelf ook wat doen,
benadrukt Brinkhof: “De roosters in de
keuken, de badkamer en de wc kun je
er eenvoudig uithalen. Je spoelt ze af
onder de kraan en zet ze weer terug.
Let wel op dat je het goede rooster
weer op de juiste plaats aanbrengt.
De roosters zijn ingesteld op een
bepaalde hoeveelheid lucht. Als je
bijvoorbeeld het rooster uit de keuken
in de badkamer aanbrengt, kan dat
tot problemen leiden. Dan ontstaat er
onbalans en dat heeft een nadelige
invloed op het hele ventilatiesysteem.”
Brinkhof ziet ook wel dat roosters
dichtgezet worden. “Dat gebeurt
soms per ongeluk, bijvoorbeeld bij het
schoonmaken”, zegt hij. “Ook dat leidt
tot die onbalans. Zet dus nooit
de roosters dicht!”
Dichtgeslibde systemen
Brinkhof en zijn collega’s komen
dagelijks bij VvE’s waar bewoners
klagen over benauwdheid en hoesten, De aangesloten bedrijven van het VvE InstallatieNetwerk Nederland per regio:
maar ook over vervelende geuren in INN Noord: Pranger-Rosier Dokkum Installaties Dokkum, www.pranger-rosier.nl
U wilt:
hun appartement. “Dan is in veel
INN Oost: Van Dam Rijssen, www.vandamgroep.com
- verbruiken online inzien zodat u ziet waar u kunt besparen;
gevallen het ventilatiekanaal dichtgeslibd”,
zegt de directeur. “Die kanalen
INN Midden: Bos Installatiewerken Utrecht, www.bosgroep.com
- betrouwbare meetapparatuur voor nauwkeurige INN Zuid: meting; Hajnadi Klimaattechniek Kerkrade, www.hajnadi.nl
- zijn de afrekening weggewerkt energiekosten in de schacht en binnen die 4 weken; INN Zuid-Oost: Van den Hoff Installatiebedrijf Eindhoven, www.vandenhoff.nl
- kun meer je niet dan zelf 60 jaar reinigen. ervaring.
INN Zuid-West: Van de Velde Yerseke, www.van-de-velde.nl
Wij adviseren
INN West: Provato Techniek Rotterdam, www.provatotechniek.nl
om dat eenmaal per vijf jaar te laten
Bezoek ons dan op de informatiedagen van INN VvE Noord-West: Belang! Gasservice Noord-Holland Purmerend, www.gasservice-nh.nl
doen door een gespecialiseerd bedrijf.
Alvast meer weten? Bel 076 57 25 800 of mail naar info@techem.nl.

ENERGIEBESPAREN
64 VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 65
JOOP VAN BERGEN
VvE De Weijenbergh maakt werk van verduurzaming
Toen Joop en Wil van Bergen in 2004 hun appartement in complex De Weijenbergh in Oisterwijk betrokken,
was het elektriciteitsverbruik behoorlijk hoog. De 74 eigenaars in het complex aan de Gemullehoekenweg
(opgeleverd in 2002) verbruikten 90.000 kWh voor de collectieve ruimtes en voorzieningen. Dat was - onder
leiding van Van Bergen - in 2018 al teruggebracht tot zo’n 34.000 kWh. Nu er 90 zonnepanelen op het
gemeenschappelijke dak liggen, gaat het stroomverbruik voor de collectieve voorzieningen naar nul op de
meter. Joop van Bergen, adviseur van de VvE, legt uit hoe de vereniging dat voor elkaar kreeg. Meteen wordt
al duidelijk dat hij een cruciale rol speelde in het verduurzamingsproces.
“Ik ben nu eenmaal een techneut”,
zegt hij. “Op school was wiskunde al
mijn favoriete vak en in mijn werkzame
leven was ik betrokken bij
grote energieprojecten in binnen- en
buitenland. Dan is het niet meer dan
logisch dat je de ervaring en kennis
die je daarbij opdoet, ook inzet voor je
eigen VvE.
In 2011 heb ik voor het eerst voorgesteld
om zonnepanelen op het
dak te leggen. Dat was geen haalbare
kaart, want het elektriciteitsverbruik
was nog heel hoog: ruim 44.000 kWh.
Het zou veel te lang duren voor de
installatie was terugverdiend. Daarom
ben ik - samen met de technische
commissie van onze VvE - aan het
werk geslagen om het energieverbruik
in stappen terug te brengen. Dat
betekende onder andere dat de
ventilatie in de parkeergarage niet
meer 24 uur per dag werkte, maar
nog slechts negen minuten per uur.
Alle verlichting is inmiddels vervangen
door ledverlichting. Dan heb je het
over totaal 230 armaturen. Bij een
aantal hebben we een volgsysteem
geïnstalleerd, zodat de verlichting
alleen brandt als er iemand aanwezig
is. Ook de noodverlichting is vervangen
door led. Dat leverde dus - vergeleken
met de situatie in 2002 - een besparing
op van 56.000 kWh.”
Miljoenen liftbewegingen
Van Bergen gaat niet over één nacht
ijs. Dat blijkt als hij op zijn pc laat zien
hoe hij het verbruik van alle installaties
bijhoudt. Er is bijvoorbeeld een
nauwkeurige registratie van het aantal
liftbewegingen in de vier geschakelde
gebouwen. VvE De Weijenbergh
noemt die met een weidse aanduiding
‘torens’. Wat die liftbewegingen betreft:
dat zijn er in de loop der jaren enkele
miljoenen. Het loonde dus om als een
van de eerste projecten de lift te gaan
verduurzamen.
Duizenden getallen komen op het
grote scherm, tot uw verslaggever
er duizelig van wordt. Dat komt
vaker voor, zegt Van Bergen: “Als
ik deze overzichten laat zien aan
medebewoners, hoor ik geregeld dat
ze er niets van begrijpen. Maar ik vind
het leuk om exact bij te houden hoe
alle installaties functioneren en wat dat
betekent voor de hoeveelheid energie.
Toen het verbruik enorm was verminderd,
hebben we een plan gemaakt
waarin drie opties werden genoemd:
het hele dak volleggen, zodat we
ook alle individuele appartementen
van zonnestroom konden voorzien;
het dak verhuren aan een derde én
een zonnestroominstallatie voor het
verbruik van de collectieve voorzieningen.”
Optie drie
Het werd optie drie. “Het hele
dak volleggen voor het complete
elektriciteitsverbruik bleek een lastig
verhaal”, zegt Van Bergen. “Daar zaten
zo veel juridische en bouwkundige
aspecten aan vast, dat we die optie
al snel hebben laten varen. Het dak
verhuren aan een derde was ook niet
aantrekkelijk want dan ben je niet
meer echt baas over je eigen dak.
Een installatie van 90 zonnepanelen
was het meest aantrekkelijk. Daarmee
voorzien we in de stroombehoefte
van de complete verlichting van de
gemeenschappelijke ruimtes, het
ontdooien van de in- en uitrit van de
parkeergarage, de vier liften en de
vuilwaterpompen.
Tijdens de ALV van november 2019
gingen 173 van de 196 stemmen
akkoord met het voorstel. We hebben
meteen het dak laten overlagen. Dat
hoefde in principe nog niet en de
isolatie was ook nog ruim voldoende.
Desondanks leek het ons verstandig
met het oog op de installatie van de
zonnepanelen.”
De investering van € 35.700,- kon
worden betaald uit het reservefonds.
Ondanks de jaarlijkse exploitatiekosten
van € 776,- zijn de bewoners ervan
verzekerd dat hun elektriciteitskosten
de komende tien jaren niet zullen
stijgen. Bovendien stijgt naar verwachting
de verkoopwaarde van de
appartementen
én gaat de CO2-
uitstoot fors
omlaag: in totaal
met 50.000 kg.
Volgend project?
De VvE heeft het dus
goed voor elkaar. De
installatie is in 2028
terugverdiend. Doordat de
bijdrage voor de collectieve
elektriciteit op het niveau van
2020 wordt gehouden, zit er in
2028 al aardig wat in het reservefonds
voor de vervanging van de zonnepanelen.
Vanzelfsprekend denkt Joop van
Bergen al na over een volgend project.
“Ik ben me aan het inlezen in de weten
regelgeving over laadinfrastructuur”,
zegt hij. “Probleem is dat we te maken
hebben met een vrij onbetrouwbare
overheid. Je weet in feite niet waar je
aan toe bent.
Desondanks verdiep ik me in de
mogelijkheden. Enkele jaren geleden
hebben we hier een pilotproject gehad
met een bewoner die een elektrische
auto had (inmiddels is hij verhuisd
en is de installatie verwijderd). Alle
kosten van die installatie kwamen voor
rekening van de eigenaar.
Toen het
verbruik enorm was
verminderd, hebben
we een plan gemaakt
waarin drie opties
werden genoemd
Bij dat project bleek al snel dat onze
aansluiting wél toereikend is voor die
ene installatie, maar niet voor drie
laadpalen. Daarvoor moet het net
verzwaard worden. We wachten dus
rustig af tot de vraag om laadpalen
urgent wordt.”

i
66 ENERGIEBESPAREN
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 67
Informatie over de VvE Energiebespaarlening
vindt u op www.
energiebespaarlening.nl/vve;
over de Subsidie Energiebesparing
Eigen Huis op
www.rvo.nl/seeh.
eigenaars verhuurd. Zij geven hun
huurders een volmacht voor de ALV.
In de afgelopen jaren heeft de VvE al
veel maatregelen genomen om het
complex te verduurzamen. Zo is overal
ledverlichting aangebracht, zijn de
verwarmingsbuizen in het souterrain
geïsoleerd en zijn zeer zuinige ketels in
cascade geplaatst voor de collectieve
verwarmingsinstallatie. En zes jaar
geleden werden dus al zonnepanelen
geplaatst.
Gevel- en dakisolatie
met behulp van lening en subsidie
VvE Sonnewende gaat stapsgewijs
op weg naar ‘bijna energieneutraal’
‘Wat hebben we al gedaan om ons gebouw te verduurzamen? En wat kunnen we nog meer doen om de
energiekosten nog verder omlaag te brengen?’ Dat was samengevat de inhoud van de notitie die Truus
Boon en Peter van de Groep, beiden bestuurslid van VvE Sonnewende in Baarn, tijdens de ALV van
november 2019 voorlegden aan de ledenvergadering. De notitie was zorgvuldig opgesteld en de
conclusie was helder: isolatie van de gevel en het dak zou het meest effectief zijn. Bovendien konden de
58 zonnepanelen, die al in 2014 op het dak werden gelegd, dan veel efficiënter worden geplaatst.
Het voorstel om de VvE Energiebespaarlening
en de SEEH-subsidie
aan te vragen, werd zonder veel
problemen door de ledenvergadering
aangenomen. Van de 36 eigenaars
stemden 27 vóór het voorstel. Truus
Boon had eigenlijk ook niet anders
verwacht. “We hebben het voorstel
samen met de technische commissie
heel minutieus voorbereid”, vertelt ze.
“Jacco van de Sandt, energieadviseur
bij VvE Belang, had een maatwerkenergieadvies
voor ons opgesteld.
Bovendien hebben we ons licht
opgestoken bij andere VvE’s en bij
diverse bedrijven. Ik ga vrijwel elk jaar
naar de informatiebijeenkomsten van
VvE Belang en daar doe je ook een
grote hoeveelheid kennis op.
Totale investering
Bijvoorbeeld over de VvE Energiebespaarlening
én de mogelijkheid om
die te combineren met de Subsidie
Energiebesparing Eigen Huis. De totale
investering voor gevel- en dakisolatie
bedraagt € 293.000 (exclusief
bijkomende kosten zoals het verplichte
maatwerk-energieadvies, de update
van ons MJOP, het herplaatsen van de
zonnepanelen en de notariskosten).
In totaal komen we dan op zo’n
€ 305.000. Voor het herstel (na alle
werkzaamheden) van onze mooie
grote tuin hebben we ook nog eens
ongeveer € 10.000 begroot, zodat
we niet voor onverwachte kosten
komen te staan. We hebben een
lening aangevraagd ten bedrage van
€ 250.000; aan subsidie krijgen we
€ 26.000. De rest betalen we uit het
reservefonds.”
Verduurzaming
Het gebouw van VvE Sonnewende
is opgeleverd in 1964. Er is geen
grooteigenaar; drie appartementen
worden door de respectievelijke
“In 1964 waren nog schoorstenen
nodig”, vertelt Peter van de Groep.
“Inmiddels zijn ze al lang overbodig
en we laten ze dus ook verwijderen
als we het dak laten overlagen.
Eigenlijk hoefde dat pas over tien
jaar te gebeuren, maar het dak was
niet al te best geïsoleerd. Op advies
van Jacco van de Sandt hebben
we de dakrenovatie naar voren
gehaald. Op die manier kunnen we de
noodzakelijke isolatie laten aanbrengen
en kunnen de zonnepanelen - zoals
vermeld - efficiënter worden geplaatst.
Én we konden subsidie krijgen als we
twee isolatiemaatregelen nemen.”
Kozijnen
Bij de bouw zijn aan de voorzijde
van het complex stalen kozijnen
aangebracht. Die zijn volgens de
splitsingsakte niet van de VvE. Dat
betekent dat de eigenaars niet kunnen
worden verplicht om de kozijnen
collectief te laten vervangen. De
bestuurders hebben dat zelf wel
gedaan: zij beschikken nu over HR++glas
in kunststof kozijnen. “Inmiddels
hebben 16 eigenaars dat gedaan”,
vertelt Truus Boon. “We horen steeds
vaker van anderen dat ze er eigenlijk
ook wel voor voelen. Maar dat moet
ieder dus voor zichzelf beslissen.”
Peter van de Groep: “We gaan behoedzaam
te werk: we zetten alleen stappen
waarvan we zeker weten dat het
gebouw erop vooruit gaat. Het is
duidelijk dat we een gebouw dat bijna
60 jaar oud is, niet naar Nul-op-demeter
kunnen brengen, maar BENG
(Bijna Energie Neutraal Gebouw)
moet op termijn wel lukken. Het is
ook nog volstrekt niet duidelijk wat de
gemeente Baarn van plan is met de
warmtevoorziening, dus we gaan in
elk geval niet voorop lopen.”
Het is duidelijk dat
we een gebouw dat
bijna 60 jaar oud is, niet
naar Nul-op-de-meter
kunnen brengen, maar
BENG (Bijna Energie
Neutraal Gebouw) moet
op termijn wel
lukken
Lening en subsidie
De bestuurders vroegen de VvE
Energiebespaarlening van het
Nationaal Warmtefonds aan.
Daarbij werden ze intensief begeleid
door accountmanager Marije van
Duijn. Truus Boon: “We zijn heel
tevreden over de begeleiding. Alle
documenten hebben we in OneDrive
gezet. Marije had ook toegang tot die
map, zodat we elkaar steeds eenvoudig
en snel op de hoogte konden houden.
Natuurlijk hebben we de eigenaars
intensief betrokken bij alle plannen,
onder andere via een nieuwsbrief en
een extra vergadering waarin we de
plannen uiteenzetten.
Er was eigenlijk maar één lastig puntje:
in december wilde ik de SEEH aanvragen,
maar toen bleek dat je daarvoor
e-herkenning nodig hebt. Dat
wist ik niet en het zou zomaar enkele
weken kunnen duren voor we die
e-herkenning zouden hebben.
PETER VAN DE GROEP EN TRUUS BOON
Daarom hebben we wat extra betaald,
zodat het nog diezelfde dag geregeld
was.”
Peter van de Groep vult aan: “We
beschikken nu over een energiezuinig
gebouw dat klaar is voor de toekomst.
En - heel belangrijk voor veel bewoners
- we hoeven de VvE-bijdrage niet
te verhogen. Indexering is voldoende.
Snap je dat we, samen met de technische
commissie, een flesje wijn
opengetrokken hebben na de ALV?”
Meer informatie
Wilt u ook uw gebouw gaan
verduurzamen en hebt u advies nodig
hoe u dat het beste kunt aanpakken?
Bijvoorbeeld op basis van een maatwerkadvies
of een groen MJOP?
De energieadviseurs van VvE Belang
helpen u graag. Bel met VvE Belang
(0162 469 120) of stuur een mail naar
energie@vvebelang.nl.

UW ENERGIELEVERANCIER
Ook voor het verbruiksafhankelijk
meten en factureren van energie
en water.
Wij weten wat uw VvE nodig heeft:
• een betrouwbare energieleverancier;
• die voordelig elektriciteit en gas inkoopt op de energiebeurs ICE ENDEX;
• die een goede service biedt;
• en geen gebruik maakt van een callcenter.
NIEUW!
Verbruiksafhankelijke meting en facturatie van energie en water.
Onze voordelige gas-, warmte-, elektriciteit- en watermeters geven een
betrouwbare en duidelijke registratie van het individuele en algehele
energie- en waterverbruik. Vervolgens verwerken wij per bewoner deze
verbruiksafhankelijke registratie tot een overzichtelijke factuur.
Met onze meetapparatuur voldoet u aan de wetgeving voor
warmtemeting.
Schakel VvE EnergieSelect in en profiteer van de voordelen:
• lagere kosten voor het energiepakket dat bij u past;
• naar keuze energiemeters in eigendom, via huurkoop dan wel via lease;
• heldere en overzichtelijke facturen;
• betrouwbare dienstverlening op maat;
• transparante en duidelijke werkwijze om misverstanden te voorkomen.
VvE EnergieSelect is een samenwerkingsverband tussen
VvE Belang en Hezelaer Energy. Samen staan we voor:
Lagere kosten, minder zorgen, meer woongenot!
Vraag direct vrijblijvend een offerte aan via www.vve-energieselect.nl
Meer weten? Bel 076 303 07 21 of mail info@vve-energieselect.nl
ENERGIEBESPAREN ADVERTORIAL VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 69
“Als je een energieleverancier
zoekt, heb je volop keuze.
Onze ervaring is dat VvE Energie-
Select verder gaat waar andere
leveranciers stoppen. Dat heeft
voordelen voor de VvE én de
VvE-beheerder. Daarom doen
wij graag zaken met VvE
EnergieSelect: vanwege de
goede prijs maar vooral ook
vanwege de uitstekende service.”
Pieter Ragetlie, directeur bij VT2000
VvE Beheer, geeft zijn mening kort
maar krachtig: “Wij willen de ca. 500
VvE’s die we in beheer hebben, goede
service bieden. Daar gaan we heel
ver in en het is prettig om zaken te
doen met een energieleverancier
die dezelfde instelling heeft. VvE
EnergieSelect reageert snel, ook als
we hen benaderen met een lastige
vraag. Ze doen dan echt moeite voor
je om je zo goed mogelijk te helpen.”
Dat is prettig voor een beheerkantoor
én voor de VvE, stelt Ragetlie: “Een
VvE wil een goede prijs, een duidelijke
factuur en een goed advies. VvE
EnergieSelect legt de energietarieven
vast op het moment dat de marktprijs
gunstig is en daar profiteren de klanten
van. Het is voor de VvE natuurlijk heel
gunstig als ze gebruik kan maken van
een goed doordachte inkoopstrategie
waarbij in een dalende markt ook
gebruik kan worden gemaakt van
inkopen op de dagmarkt. Dat zorgt
wellicht voor meer werk voor de
leverancier én voor de beheerder, maar
wij werken het liefst op die manier.
Gewoon omdat we de VvE maximale
service willen bieden.”
PIETER RAGETLIE (LINKS) EN PIM VAN RIJSEWIJK (VVE ENERGIESELECT)
Pieter Ragetlie, directeur VT2000 VvE Beheer:
“VvE EnergieSelect biedt uitstekende service én een goede prijs”
Snel schakelen
De beheerder legt uit waardoor
VvE EnergieSelect zijn klanten die
voordelen kan bieden: “De volumes
waarmee zij werken, zijn veel groter
dan die van beheerders; ook van heel
grote beheerders. Daar kun je dus
slim gebruik van maken. Voor ons als
beheerder is het gunstig als wij onze
VvE’s een heel aantrekkelijk aanbod
kunnen doen.
Overigens: ook voor adviezen op het
gebied van verduurzaming kun je een
goed advies krijgen, want de service
gaat veel verder dan het leveren van
energie en gas. VvE EnergieSelect helpt
VvE’s bij de omschakeling van gas naar
duurzame vormen van warmte en bij
besparingen op de meetdiensten op de
hoofdaansluiting.”
Ragetlie roemt vooral de snelle
reactiesnelheid van VvE EnergieSelect.
“Als wij een nieuwe VvE in beheer
krijgen, bekijken we direct de energiecontracten.
Die bevatten doorgaans
helaas niet veel gunstige condities. Wij
adviseren hen dus in veel gevallen om
de overstap naar VvE EnergieSelect
te maken. Dan is één telefoontje
voldoende om snel iets te regelen
of om een wijziging door te geven.
Efficiënt werken is belangrijk voor ons,
maar ook voor een VvE. Niemand vindt
het prettig om lang ‘in de wacht’ te
zitten, dus het is mooi dat de lijnen
kort zijn.”
Verbruik vergelijken
Als je 500 VvE’s beheert, heb je aardig
wat vergelijkingsmogelijkheden. Het
valt Pieter Ragetlie en zijn collega’s
regelmatig op dat identieke VvE’s
een heel verschillend energieverbruik
hebben. “Bij VvE EnergieSelect beschik
je over een portal waar je die cijfers
goed met elkaar kunt vergelijken.
Dat geeft ook de mogelijkheid om
de VvE een goed advies te bieden
waarmee ze kunnen besparen op hun
energieverbruik. Dat levert een extra
meerwaarde op voor ons kantoor én
voor onze VvE’s.”
Doe de gratis energiecontract-check.
Stuur de jaar- of maandafrekening van
de VvE aan info@vve-energieselect.nl
en ontvang een
voorstel op maat
voor uw VvE.
Meer
informatie:
www.vveenergieselect.nl

70
ENERGIEBESPAREN
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 71
“Onverklaarbaar; leer er maar
mee leven. Dat heb je nu eenmaal
in zo’n gebouw.” Met dat advies
worden klachten van bewoners
over onverklaarbaar hoge
verwarmingskosten en over
geluid in de cv-radiatoren nogal
eens afgedaan. Dat neemt niet
weg dat veel mensen letterlijk
wakker liggen van de ruisende
geluiden in de radiatoren én van
de hoge verwarmingskosten. Het
goede nieuws is: daar is wat aan
te doen. Waterzijdig inregelen
van de collectieve cv-installatie
zorgt ervoor dat de klachten tot
het verleden behoren. En u
bespaart er nog energie mee ook.
Waterzijdig inregelen collectieve cv-installatie
lagere energiekosten en meer comfort
Waterzijdig
inregelen levert elk
jaar tot 20 procent
besparing op de
verwarmingskosten
op
Bovendien wordt het verwarmde
cv-water beter verdeeld waardoor
alle appartementen goed (maar niet
té goed) worden verwarmd. Wat de
kosten betreft: waterzijdig inregelen
valt onder de maatregelen waarvoor
u zowel de VvE Energiebespaarlening
als de Subsidie energiebesparing eigen
huis (SEEH) kunt aanvragen.
Als de cv-installatie waterzijdig wordt
ingeregeld, wordt de hoeveelheid
warm water ingesteld die door de
leidingen en de radiatoren stroomt.
Daardoor krijgt elke radiator de
juiste hoeveelheid water en worden
de verschillende ruimtes van de
appartementen gelijkmatig verwarmd.
U voorkomt op deze manier dat er
onnodig veel water door de radiatoren
stroomt. De retourtemperatuur van het
water daalt hierdoor en het rendement
van de collectieve cv-ketel wordt
vergroot. De cv-watertemperatuur kan
naar beneden worden bijgesteld. Het
gevolg: minder warmteverlies van de
transportleidingen, verhoging van het
comfort en lagere energiekosten.
Erkende maatregelen
Ed Vissenberg, technisch adviseur
bij Danfoss BV: “Het is een goede
zaak dat waterzijdig inregelen nu ook
vanuit de overheid wordt erkend als
energiebesparende maatregel (zie
kader; red.) De maatregel levert elk
jaar tot 20 procent besparing op de
verwarmingskosten op. De kosten
van waterzijdig inregelen worden
vooral bepaald door het aantal
radiatoren en de benodigde aanvullende
inregelvoorzieningen in
de radiatoren o.a. door het plaatsen
van waterzijdig inregelbare thermostatische
radiatorkranen. De gemiddelde
kosten bedragen € 70 à € 90 per
radiator.
Veel VvE’s weten nog niet wat de
toekomst van de energievoorziening
is in hun wijk. Dat kan ook nog wel
even duren. Daarom kiezen veel
gebouweigenaars voorlopig voor
vervanging van de oude ketel door een
HR-exemplaar. Mijn advies: vraag dan
ook naar waterzijdig inregelen, want
zowel moderne cv-ketels als duurzame
FABRIEKSINSTELLING: VEEL TE HEET
Vroeger (vóór de circulatiepomp zijn intrede deed) wisten installateurs
precies wat waterzijdig inregelen was. Dat werd
standaard gedaan, want anders zou iedereen onmiddellijk over
kou c.q. warmte gaan klagen. Tegenwoordig bieden installateurs
het meestal niet meer aan bij de offerte. Reden: het kost geld,
dus is het installatiebedrijf minder concurrerend. Veel bewoners
en VvE’s kiezen nu eenmaal voor de laagste prijs van de cv-ketel.
Daardoor verbruiken ze wel veel te veel energie en is het
woonklimaat niet optimaal.
De installateur maakt het zichzelf ook graag makkelijk en stelt de
cv-ketel vaak in op de fabrieksinstelling. Dan gaat er water met
een temperatuur van 80°C of hoger de ketel uit. Het water dat terugkomt
naar de ketel is dan ook veel te warm en dat zorgt voor
een lager rendement van de HR-ketel. Als de zogenaamde retourtemperatuur
boven de 55°C is, kan de HR-ketel nooit zijn hoge
rendement halen. En daarvoor is hij natuurlijk wél aangeschaft!
Oorzaak: de ketel haalt een deel van het rendement uit het condensatieproces.
Inregelen van de aanvoer- en retourtemperatuur
kan dus een aanzienlijke besparing op de stookkosten opleveren
én een einde maken aan de hinderlijke temperatuurschommelingen
in de woningen.
warmtebronnen (bijvoorbeeld warmtepompen
en stadsverwarming) werken
zuiniger wanneer alle radiatoren goed
waterzijdig zijn ingeregeld. Een investering
waar je dus nooit spijt van krijgt en
waar je nog subsidie voor krijgt ook!”
In het bouwbesluit
Vissenberg: “Dit voorjaar is het herziene
bouwbesluit gepresenteerd met daarin
veel aandacht voor de energieprestatie
van verwarmingsinstallaties. Bij ruim
85% van de verwarmingsinstallaties zijn
de waterstromen door radiatoren en
andere warmteafgiftesystemen slecht
of helemaal niet goed afgesteld. Om
die reden zijn er nieuwe richtlijnen die
zowel voor nieuwbouw en verbouw
gaan gelden.
De investering in waterzijdig inregelen
en temperatuurregelingen per vertrek
wordt in veel situaties in een korte
periode door een lagere energierekening
gecompenseerd. Bovendien
is de installatie beter voorbereid op
duurzame warmtebronnen of stadsverwarming.”
HAAGSE AANPAK
Den Haag neemt het voortouw
om meer woonhuisinstallaties
waterzijdig in te regelen. De
gemeente brengt installateurs
samen, regelt kennisuitwisseling,
stimuleert bewoners, biedt een
loket en pakt de eigen gebouwen
aan. Daarmee is de hofstad de
eerste gemeente die het waterzijdig
inregelen van cv-installaties
integraal op de agenda heeft gezet,
zo was dit voorjaar te lezen
in het artikel ‘Balans achter de
duinen’ in het vakblad Installatie
en Sanitair.
Een woongebouw met blokverwarming
in de wijk Mariahoeve
wordt dynamisch waterzijdig
ingeregeld om als voorbeeld te
dienen. Alle projecten worden
gemonitord. Na een stookseizoen
worden de resultaten gedeeld.
SEEH-
SUBSIDIE
Als u uw cv-installatie waterzijdig
laat inregelen, kunt u daarvoor
subsidie krijgen via de Subsidie
energiebesparing eigen huis (SEEH).
De subsidie bedraagt € 60 per woning.
Voorwaarde is wel dat u al twee isolatiemaatregelen
neemt, bijvoorbeeld
isolatie van de gevel en het dak.
De subsidie op waterzijdig
inregelen is een zogenaamde
‘extra maatregel’.

VT-2000 ADVERTORIAL
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 73
Ook voor VvE-beheerder VT2000
zijn het ongewone tijden. Dat blijkt
direct als directeur Toke Ragetlie
ons een virtuele ’rondleiding’ door
het kantoor in Wateringen geeft.
Achter plexiglas-schermen zijn de
medewerkers die vandaag een
‘kantoordag’ hebben, druk bezig
met hun werk. Even enthousiast als
altijd, maar toch anders, legt Toke
uit. Ook de vragen die binnenkomen,
zijn anders-dan-anders.
IS UW LIFT KLAAR VOOR DE TOEKOMST?
VT2000: beheerder in corona-tijden
Heeft u een lift van ongeveer 20 jaar oud in uw
gebouw? Dan zult u recent wellicht wat grote
componenten hebben vervangen. Denk hierbij aan
de besturing, signalering of deuren. Een behoorlijke
investering, waarmee u de levensduur aanzienlijk
Alle data komt als het ware in één bak terecht. Door deze
informatie met elkaar te vergelijken worden patronen ontdekt
in de werking van de installaties. Vertoont een lift - op
basis van deze patronen - een afwijking, dan wordt er een
melding aangemaakt. Zit er bijvoorbeeld een vertraging
in het openen en/of sluiten van de deuren? Dan kan het
“Voor ons is deze periode een extra uitdaging”
systeem op basis van al de verzamelde data aangeven welk
heeft Hoezo kunnen eigenlijk? verlengen. VvE-beheer Maar is toch de techniek blij zijn heeft met in onze service. onderdeel Voor ons dit was mogelijk ervoor veroorzaakt. gezorgd Deze dat de informatie VvE ‘gewoon’ is direct
die hetzelfde twintig als jaar anders? niet stilgezeten. Hierdoor natuurlijk kan het ook veel nieuw. zichtbaar Wij voor waren de monteur, kan doorgaan zodat hij met het haar onderdeel belangrijke tijdens
“Daar vergis je je in! We hadden al onze ook nog niet zo vertrouwd met video werk: goed beheer en onderhoud.
zijn dat u nu een “slimme” besturing heeft gekregen de eerstvolgende onderhoudsbeurt extra kan controleren.
ALV’s ingepland en die zijn voor een vergaderen en zo. Samen
Voorspelt
hebben
het
we
systeem
Het
dat
is
de
mooi
afwijking
om te
een
zien
ongeplande
dat geplande
of groot een deel digitale uitgesteld, signalering. in overleg Maar met wat de zijn veel nou opgestoken!”
onderhoudswerkzaamheden ook in
stilstand kan veroorzaken? Dan zorgt het systeem dat de
precies besturen. de Er voordelen kwamen direct van deze veel vragen nieuwe, intelligente
veel gevallen werden uitgevoerd.”
monteur een melding met hoge urgentie krijgt en direct naar
over de mogelijkheden van digitaal Jullie hebben het dus onveranderd
componenten?
de betreffende locatie gaat. U heeft vervolgens een hogere
vergaderen. Dat werkt - mede dankzij druk, begrijp ik?
Het wordt een najaar zonder
beschikbaarheid door minder ongeplande stilstand, snellere
de vergadermodule in Twinq - heel “Zeker, en daar zijn we blij om! We zijn informatiebijeenkomsten. VT2000
Waarom worden installaties steeds slimmer?
reparaties én meer veiligheid voor de bewoners.
goed; ook voor bestuursvergaderingen. sinds de uitbraak van het virus gewoon was een vertrouwd gezicht.
We zien het steeds vaker. Auto’s, koelkasten, een slimme
Sommige VvE’s combineren videovergaderen
open gebleven. Door die uitbraak zien “En die ga ik ontzettend missen;
meter in de meterkast
met digitaal
die
stemmen.
via het internet verbonden
we ook heel
wordt,
andere vragen
Maar
binnenkomen.
Meer
wat heeft dit
vooral
met
het
modernisering
aanhalen van contacten
te maken…
met
waardoor
Voor ons
uw
was
energieleverancier
dat een extra uitdaging,
zelf uw meterstanden kan
onderhoudsmeldingen
…vraagt u zich misschien
bestaande
af. Uw
klanten
lift klaar
en
maken
kennismaken
voor de
uitlezen. want de Bij vergaderstukken auto’s wordt deze moeten verbinding extra o.a. ook, gebruikt maar vooral vragen toekomst die te maken
het verlengen met nieuwe van de contacten. levensduur, Maar gaat de verder bijeenkomsten
componenten. zijn vooral Het betekent ook heel ook,
voor duidelijk proactief zijn. onderhoud De VvE-leden en het moeten bijstellen of hebben resetten met van de veiligheid dan van het de vervangen van
automatische natuurlijk exact controlesystemen weten waarvoor van ze bijvoorbeeld bewoners. het oliepeil. ‘Kan ons collectieve meegaan ventilatiesysteem
met de nieuwste gezellig.” technologieën waar u als VvE
van de laatste het virus overdragen?’,
de vruchten van plukt. Een hogere beschikbaarheid van uw
Voor hun liften stem is uitbrengen. dit niet anders. Overigens: Gebruikmakend alle
technologieën, documenten zijn kunnen in Twinq liften digitaal "praten" met de bijvoorbeeld. cloud en Of: ‘Wat lift moet zorgt je doen ervoor dat bewoners, Maar iedereen die slecht kan natuurlijk ter been zijn wel of bellen
aangeven opgeslagen, wat dus ze nodig onze hebben. klanten kunnen Hierdoor zijn als monteurs je weet dat een medebewoner
hun handen vol boodschappen of mailen. hebben, niet voor gesloten
altijd ze op op ieder hoogte gewenst van tijdstip de status inzien.”
kunnen inspelen besmet is op met de het coronavirus?’ liftdeuren staan!
behoefte van de lift.
“Absoluut: we geven graag informatie.
En VvE’s die op zoek zijn naar een
Makkelijk, die moderne techniek. Je klinkt heel optimistisch!
deskundige, betrouwbare beheerder,
Wat Maar zijn wat de doe voordelen je met mensen voor die u? niet “Dat ben ik ook - en dat zijn Bent we u bij benieuwd kunnen naar natuurlijk de mogelijkheden?
altijd een offerte
Onderhoud zo digitaal op zijn? basis van KONE 24/7 Connected VT2000 Services allemaal. We hebben Kom - dan juist gezellig vragen.” bij ons langs tijdens één van de
zorgt “Die ervoor helpen dat we de natuurlijk data uit ook de lift met vergeleken doordat wordt met we minder afspraken informatiebijeenkomsten hebben
– we zijn op alle beurzen
data veel van plezier. soortgelijke Zij kunnen liften gewoon over de een hele wereld. - meer Dit heeft mogelijkheden een om aanwezig complexen en staan Geef u graag dan nog te woord! maar even Bent u je niet in
enorm volmacht voordeel. sturen, per post bijvoorbeeld. te bezoeken en om de banden gelegenheid met om contactgegevens.
naar de informatiebijeenkomsten
Als je wilt, is er veel mogelijk! Het leuke leveranciers en andere dienstverleners
te komen? Dan vindt “We u zijn op telefonisch www.kone.nl/vve bereikbaar alle op
is ook dat mensen veel begrip hebben aan te halen. Ik ben trots op
informatie,
onze
die voor
085
u
–
als
0410500,
vertegenwoordiger
per e-mail
van
via
uw
voor deze bijzondere situatie. We medewerkers en ook op onze klanten info@vt2000.nl. Of kijk op onze
www.kone.nl
VvE interessant kan zijn.
krijgen elke dag bedankjes omdat ze zo en andere relaties: samen hebben we website: www.vt2000.nl.”

74
FAQ JURIDISCH
OMDAT JE
WIL ZIEN
WIE ER
AANBELT.
Bij de juridische
helpdesk van VvE
Belang komen elke dag veel
vragen binnen. Sommige zijn
eenvoudig te beantwoorden; voor
andere hebben de juristen wat
meer tijd nodig. In deze rubriek
beantwoorden we een aantal
vragen die opvallend vaak
gesteld worden.
Veelgestelde vragen aan
de juristen van VvE Belang
Nelec helpt uw VvE bij de
keuze en installatie van
de nieuwste videofoons van
Elvox.
De meeste eigenaars in ons complex
willen overstappen naar een nieuwe
cv-ketel. In de praktijk betekent dit
dat alle VR-ketels worden vervangen
door HR-ketels. Dan moeten ook
de rookgasafvoerkanalen worden
vervangen. Die zijn in ons geval geen
eigendom van de VvE maar van elke
individuele eigenaar. Twee van de
24 eigenaars stemmen niet in met de
vervanging. Zijn we nu als VvE wel
bevoegd om toch alle rookgasafvoeren
te laten vervangen?
Ja, zeker als de rookgasafvoer
verouderd is, bestaat het gevaar
van koolmonoxidevergiftiging. Dat
is volgens de rechter voldoende
aanleiding om de vervanging van de
rookgasafvoer centraal af te dwingen.
Gemiddeld genomen gaat een kanaal
zo’n 15 jaar mee. Een eigenaar is
verplicht om zijn privégedeelte naar
behoren te onderhouden conform de
modelreglementen.
Tip: laat een deskundige een rapport
opstellen waaruit het belang van
vervanging blijkt. Daaruit zou ook
moeten blijken dat de VvE haar best heeft
gedaan om de afvoerleidingen zó aan
te passen dat VR- én HR-ketels beide
mogelijk blijven. Uit het rapport moet
blijken of een degelijke tussenoplossing
technisch haalbaar is en wat de eventuele
meerkosten daarvan zijn. Als het besluit
tot vervanging is genomen, moet iedere
eigenaar meewerken aan de uitvoering en
toegang tot zijn appartement verschaffen.
We zitten nog midden in de coronacrisis.
Onze ALV hadden we vóór 1 juli moeten
houden, maar dat lukte natuurlijk niet.
Mogen we hem nog langer uitstellen?
Of zijn er nog andere mogelijkheden?
Een ALV houden is voor de meeste VvE’s
momenteel problematisch. Uitstellen
met zes maanden kan, dus u kunt uw
ALV in december houden. We kunnen
ons voorstellen dat u niet zo lang wilt
wachten, want u wilt misschien een paar
belangrijke besluiten nemen. Bovendien
kan niemand u de garantie geven dat u dan
wél kunt vergaderen. Bovendien hebben
VvE-beheerders een probleem als alle
VvE’s die zij beheren in het najaar willen
vergaderen. Dat redden ze niet. Er is een
andere mogelijkheid: digitaal vergaderen,
dus zonder fysieke aanwezigheid van de
leden. De Tijdelijke wet COVID-19 Justitie
en Veiligheid maakt dat mogelijk, maar dan
moet u wel aan alle voorwaarden voldoen.
Als dat het geval is, zijn de besluiten die u
neemt rechtsgeldig.
Tip: zorg voor zo veel mogelijk volmachten.
Digitaal vergaderen is makkelijker als
het aantal deelnemers beperkt is. En zorg
voor een goede notulist, net als bij een
‘gewone’ ALV! Hoe u digitaal vergaderen
aanpakt, legt mr. John Liewes, jurist bij
VvE Belang u uit door middel van een film.
Die vindt u onder het laatste nieuws op
onze Homepage www.vvebelang.nl met
de titel ALV in Coronatijd – de film.

76
FAQ BOUWKUNDIG
ZIEN WIE ER AANBELT.
De bouwkundigen
van VvE Belang krijgen
dagelijks veel vragen over
uiteenlopende onderwerpen.
Sommige vragen ‘springen eruit’.
Die behandelen we in deze rubriek.
Hebt u ook een vraag?
Mail hem naar
bouwkundig@vvebelang.nl
Veelgestelde vragen aan de
bouwkundigen van VvE Belang
Een mooi appartement verdient een Elvox videofoon. Zo zie je direct
wie er voor de deur staat. Samen met de buren houd je een oogje in
het zeil. Ongewenste gasten komen niet verder dan het belpaneel
en dat geeft een veilig gevoel.
De moderne videofoons van Elvox geven een loepzuiver beeld en
een helder geluid. Importeur Nelec doet voor u al het voorwerk en
brengt uw VvE in contact met een erkende lokale elektro-installateur.
De kosten voor het verkrijgen van
een energielabel worden volgend
jaar veel hoger. Hoe komen we als
VvE aan een definitief label?
Het energielabel voor een appartement
is uitsluitend noodzakelijk bij verkoop
of voor verhuurders bij de verhuur
van een appartement. Het label wordt
afgegeven per appartement en niet
per complex. Sinds 2015 kan iedere
appartementseigenaar het voorlopige
energielabel definitief laten maken door
in te loggen met het DigiD op https://
www.energielabelvoorwoningen.nl
Als er sinds de bouw niets is veranderd,
kan een deskundige het voorlopige label
zonder wijzigingen definitief maken.
Zijn er wél wijzigingen? Bijvoorbeeld
nieuwe cv, dubbel glas etc.? Download
het bewijs daarvoor. Dan kan de door u
gekozen deskundige (zie bovenstaande
site) het voorlopige label aanpassen en
vervolgens definitief maken. De kosten
voor deze vereenvoudigde methode
bedragen ca. € 7,50 per appartement.
Het label blijft vooralsnog tien jaar
geldig. Of dit zo blijft na het invoeren
van de nieuwe methodiek is nog niet
geheel duidelijk. Volgend jaar verandert
het hele energielabelsysteem. Dan
moet een deskundige een opname en
rapportage maken en zullen de kosten
aanzienlijk hoger zijn.
We willen een airco. Mag dat? Zo ja,
waaraan moet de airco voldoen?
Bouwkundig dient u bijvoorbeeld te
denken aan het volgende:
• Waar komt de buitenunit? Op het
eigen balkon of op het gezamenlijke
dak? Als hij in het zicht staat of hangt,
is wellicht een omgevingsvergunning
nodig.
• Welke voorzieningen moet u treffen
voor het leggen van kabels en
leidingen?
• Hoeveel geluid mag de installatie
veroorzaken?
Uitgangspunt is een gevelbelasting van
35dB door de airco-installatie bij het
dichtstbij zijnde te openen raam van de
buren. Dan wordt de geluidsoverlast
tot een minimum beperkt. Als de
gevelbelasting in de nacht al hoger is
door andere geluidsbronnen, is deze
eis natuurlijk minder relevant.
Voor het maken van doorvoeren en
sparingen moet u denken aan de
beschadigingen in de schil van het
gebouw (verantwoording VvE) en
mogelijk herstel bij het verwijderen van
de installatie. Ook een aandachtspunt:
wie betaalt dan de kosten?
Onze juridische dienst heeft voor het
vastleggen van al deze zaken een
gebruiksovereenkomst opgesteld.
De kosten bedragen € 310,-.
Kunt u ons tien jaar oude pand inspecteren?
De garantie verloopt binnenkort.
Dat kan, maar het is niet zinvol het pand
pas na tien jaar te inspecteren op eventuele
gebreken. Meld eventuele problemen in
elk geval in de garantieperiode. Als een
reparatie heeft plaatsgevonden (al of niet
afdoende), zal de aannemer de klacht
altijd als verholpen afdoen. Bent u niet
tevreden? Vermeld dan dat de klacht nog
niet (vakkundig) is verholpen.
Overigens: voor alle gebouwonderdelen
bestaan verschillende garantieperiodes.
Voor woningen die zijn gebouwd onder
de garantie van Woningborg kunt u deze
terugvinden via https://www.woningborg.
nl/certificering/geschil-met-uw-koper/
garantietermijnen/).
U kunt hier lezen dat de termijn van
tien jaar uitsluitend van toepassing is
op constructieve gebreken. Die moeten
dan ook zó ernstig zijn dat de stabiliteit
van het pand in het geding is. ‘Normale’
scheurvorming wordt niet gezien als
een ernstig constructief probleem.
Leidraad: stel eerst de oorzaak vast,
controleer of er nog garantie op het
onderdeel zit en laat het gebrek zo
spoedig mogelijk herstellen. Is er nog
sprake van garantie? Vermeld dan bij
opdracht tot herstel dat dit onder garantie
moet gebeuren. Bij onenigheid over dit
onderwerp kunt u ons altijd om een onafhankelijk
bouwkundig advies vragen.
NL gebruiksaanwijzing.
Nelec zorgt voor een keurige gedrukte
gebruiksaanwijzing in duidelijk Nederlands.
Toegankelijkheid.
Dankzij TeleLoop-techniek komt het gesprek
direct binnen op gehoorapparaten
met T-coil.
Intercom made easy.
Elk gebouw krijgt een schema op maat. Zo
kunnen eventuele storingen zelfs jaren later
makkelijk worden opgelost.
Lees meer op nelec.com/vve
of bel 020-6 352 350

78
78
DIENSTEN VOOR UW VvE
VVE VVE BELANG DIENSTEN VOOR UW UW VVE
VVE
79
VvE Magazine # 1 | februari 2019
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 79
JURIDISCHE DIENSTEN
BOUWKUNDIGE DIENSTEN
Misschien raakt raakt ook ook uw uw VvE VvE verwikkeld in een in een lastige lastige juridische kwestie. Dan Dan kunt kunt u de u hulp de hulp van van de
de
Juridische Dienst Dienst van van VvE VvE Belang Belang goed goed gebruiken. Hieronder vindt vindt u alle u alle diensten overzichtelijk bij elkaar.
bij elkaar.
Natuurlijk profiteert u als u als aangesloten VvE VvE van van extra extra voordeel.
De VvE De VvE is is verantwoordelijk voor voor het het onderhoud van van het het complex. De De Bouwkundige Dienst Dienst van van VvE VvE Belang
Belang
biedt biedt u alle u alle ondersteuning op het op het gebied gebied van van bouwkundige zaken. zaken. Hieronder vindt vindt u een u een overzicht van van onze
onze
diensten. Als Als aangesloten VvE VvE profiteert u van u van extra extra voordeel!
DIENSTEN VVE VVE BELANG
VOORDEEL VOOR
VOOR
AANGESLOTENEN
DIENSTEN VVE VVE BELANG
VOORDEEL VOOR
VOOR
AANGESLOTENEN
1 1 JURIDISCHE HELPDESK
Is uw Is VvE uw VvE aangesloten bij VvE bij Belang? VvE Belang? Dan kunt Dan kunt u een u beroep een beroep doen doen op de op de telefonische helpdesk.
helpdesk.
Die is Die van is maandag van maandag tot en tot met en donderdag met donderdag bereikbaar bereikbaar van 9.00 van 9.00 tot 13.00 tot 13.00 uur.
uur.
2 2 RECHTSBIJSTAND
Is een Is gang een gang naar naar de rechter de rechter of de of Raad de Raad van Arbitrage van Arbitrage voor voor de Bouw de Bouw onvermijdelijk? Schakel Schakel onze
onze
juristen juristen in: zij in: kunnen zij kunnen voor voor u u procederen. Dat kan Dat ook kan via ook uw via uw rechtsbijstandverzekering. Bij VvE Bij Belang VvE Belang
betaalt betaalt u geen u geen eigen eigen risico.
risico.
3 3 SCHRIFTELIJK JURIDISCH ADVIES
ADVIES
Is een Is vraag een vraag te complex te complex telefonisch om telefonisch te beantwoorden of wilt of u wilt liever u liever schriftelijke beantwoording van uw
van uw
vraag? vraag? Dan ontvangt Dan ontvangt u een u schriftelijk een schriftelijk juridisch juridisch advies. advies. U kunt U kunt daarvoor daarvoor gebruik gebruik maken maken van het van half het uur half gratis
uur gratis
juridisch juridisch advies advies waar waar uw VvE uw per VvE jaar per recht jaar recht op heeft.
op heeft.
Exclusief en gratis
en gratis
voor voor aangeslotenen
Gereduceerd uurtarief
Eerste Eerste 30 minuten 30 minuten gratis
gratis
Gereduceerd uurtarief
1 1 BOUWKUNDIGE HELPDESK
Gedegen Gedegen bouwkundig (technisch) advies advies is onmisbaar voor voor iedere iedere Vereniging Vereniging van Eigenaren. van Eigenaren. Laat Laat u
u
daarom daarom goed goed informeren door door specialisten die ruime die ruime ervaring ervaring de in praktijk de praktijk met met VvE’en VvE’en hebben
hebben
opgedaan. opgedaan. Met een Met gericht een gericht en praktisch en praktisch advies advies zorgt zorgt u ervoor u ervoor dat uw dat vastgoed uw vastgoed in een in prima een prima staat staat blijft.
blijft.
De helpdesk De helpdesk is van is maandag van maandag tot en tot met en met donderdag bereikbaar van 9.00 van 9.00 tot 13.00 tot 13.00 uur.
uur.
2 MJOP 2 MJOP (COMPACT)
Als Vereniging Als Vereniging van Eigenaren van Eigenaren wilt u wilt dat u uw dat gebouw gebouw er goed er goed uitziet uitziet en dat en u dat niet u verrast niet verrast wordt wordt door
door
hoge hoge onderhoudsnota’s. U wilt U dat wilt uw dat gebouw gebouw prettig prettig bewoonbaar is; nu is; en nu in en de in toekomst.
de toekomst.
Daarom Daarom hebt hebt u een u MJOP een MJOP nodig. nodig. Daarmee Daarmee krijgt krijgt u inzicht u inzicht de in de bouwkundige staat staat van uw van gebouw.
gebouw.
U weet U weet wat de wat onderhoudskosten van het van gebouw het gebouw en de en aanwezige de aanwezige installaties installaties zijn; zijn; op de op korte de korte en
en
de lange de lange termijn. termijn. Met een Met actueel een actueel MJOP MJOP reserveert reserveert u nooit u nooit te veel te veel of te of weinig. te weinig. U voorkomt U voorkomt fluctuaties
fluctuaties
in de in maandelijkse bijdragen. bijdragen. En u En voorkomt u voorkomt de - de vaak - vaak onnodig onnodig - hoge - hoge kosten kosten voor voor het herstel het herstel van
van
achterstallig onderhoud.
Exclusief en gratis
en gratis
voor voor aangeslotenen
10% 10% korting
korting
voor voor aangeslotenen
4 VvE 4 VvE BELANG BELANG INCASSO SUPPORT
Alle VvE-leden Alle VvE-leden zijn verplicht zijn verplicht een een maandelijkse bijdrage bijdrage te betalen te betalen waaruit waaruit de de gezamenlijke kosten
kosten
worden worden betaald: betaald: verzekeringen, schoonmaak, liftonderhoud etc. Vaak etc. Vaak is er is ook er een ook voorschot een voorschot stookkosten
in in opgenomen. Via deze Via deze bijdrage bijdrage wordt wordt ook gespaard ook gespaard voor voor groot groot onderhoud. Soms Soms ‘vergeten’ ‘vergeten’ leden leden hun
hun
bijdrage bijdrage te betalen. te betalen. Dat levert Dat levert voor voor het bestuur het bestuur een lastige een lastige situatie situatie op: niemand op: niemand gaat gaat graag graag bij de bij buren
de buren
om geld om geld vragen. vragen. Voor Voor dat vraagstuk dat vraagstuk is er is ‘VvE er ‘VvE Incasso Incasso Support’. Support’. Een Een betrouwbare organisatie, die de die hele
de hele
incassoprocedure verzorgt verzorgt zonder zonder risico. risico. Als de Als vordering vordering wordt wordt afgewezen, betaalt betaalt u niets.
u niets.
Exclusief voor
voor
aangeslotenen
No cure No cure no pay
no pay
3 3 TAXATIES
Is uw Is gebouw gebouw onderverzekerd? Dan krijgt Dan krijgt u bij u schade bij schade een lager een lager bedrag bedrag dan de dan werkelijke de werkelijke schade. schade. Bij een
Bij een
te hoge te hoge verzekerde waarde waarde loopt loopt u dat u risico dat risico niet, niet, maar maar u wilt u natuurlijk wilt natuurlijk ook niet ook onnodig niet onnodig een te een hoge
te hoge
premie premie betalen. betalen. U krijgt U krijgt namelijk namelijk nooit nooit meer meer uitgekeerd uitgekeerd dan de dan werkelijke de werkelijke schade. schade. Kortom: Kortom: u hebt u hebt behoefte
behoefte
aan een aan goede een goede bepaling bepaling van de van herbouwwaarde van uw van complex. uw complex. Wilt u Wilt de u de woningverbeteringen van de
van de
eigenaren eigenaren meteen meteen meeverzekeren in de in de opstalverzekering? Dan taxeren Dan taxeren we die we mee. die mee. Onze Onze gecertificeerde
Registertaxateur zorgt zorgt voor voor een een deskundige taxatie; taxatie; natuurlijk natuurlijk tegen tegen een scherp een scherp tarief.
tarief.
10% 10% korting
korting
voor voor aangeslotenen
5 JURIST 5 JURIST OP BEZOEK
OP BEZOEK
‘Hadden ‘Hadden we maar we maar een jurist een jurist binnen binnen de VvE…’ de VvE…’ Hoort Hoort u die u die verzuchting ook wel ook eens wel eens tijdens tijdens bestuurs-
bestuursvergaderingen
of of ledenbijeenkomsten? De juristen De juristen van VvE van Belang VvE Belang komen komen tegen tegen een heel een heel aantrekkelijk
tarief tarief bij uw bij VvE uw op VvE bezoek. op bezoek. Alle juridische Alle juridische kwesties kwesties kunt kunt u uitgebreid u uitgebreid met met hen hen bespreken.
6 6 JURIDISCH INLOOPSPREEKUUR
Nóg Nóg voordeliger is het is het inloopspreekuur op het op kantoor het kantoor van VvE van Belang: VvE Belang: dan zijn dan de zijn eerste
de eerste
30 minuten 30 minuten gratis!
gratis!
Gereduceerd uurtarief
Eerste Eerste 30 minuten 30 minuten gratis
gratis
Gereduceerd uurtarief
4 4 BOUWKUNDIGE COACH
COACH
Een belangrijke Een belangrijke taak taak van een van Vereniging een Vereniging van Eigenaren van Eigenaren is is onderhoud van het van gebouw. het gebouw. Onderhoud moet moet tijdig
tijdig
en goed en goed worden worden uitgevoerd. uitgevoerd. Om u Om hierbij u hierbij te ondersteunen, heeft heeft VvE Belang VvE Belang de de Bouwkundige Coach. Coach. U krijgt:
U krijgt:
• Een • Een AWK-gecertifceerd MJOP
MJOP
• • Begeleiding bij het bij behalen het behalen van het van VvE het Belang VvE Belang Onderhoudscertificaat
• U kunt • U kunt onbeperkt onbeperkt telefonisch een beroep een beroep doen doen op uw op coach
uw coach
• Jaarlijks • Jaarlijks bezoek bezoek van uw van Coach
uw Coach
• • Begeleiding bij bij offertetrajecten
Exclusief voor
voor
aangeslotenen
7 SCAN 7 SCAN HUISHOUDELIJK REGLEMENT
Van Airbnb Van Airbnb was 20 was jaar 20 geleden jaar geleden nog geen nog geen sprake; sprake; vergaderen via e-mail via e-mail was was ondenkbaar. Aan Aan financiering
werd werd nog nauwelijks nog nauwelijks gedacht. gedacht. Veel Veel VvE’en VvE’en willen willen daarom daarom hun hun huishoudelijk reglement reglement updaten. updaten. Het opstellen
Het opstellen
of updaten of updaten van een van een huishoudelijk reglement reglement is tijdrovend is tijdrovend en ingewikkeld. De juristen De juristen van VvE van Belang
VvE Belang
kennen kennen de dagelijkse de dagelijkse praktijk praktijk van de van VvE de als VvE geen als geen ander. ander. U kunt U kunt bij hen bij ook hen terecht ook terecht voor voor screening screening van de
van de
beheerdersovereenkomst of voor of voor het opstellen het opstellen van een van een gebruiksovereenkomst (bv. voor (bv. voor zonnepanelen of
of
laadpalen).
laadpalen).
8 VVE 8 VVE BEMIDDELING
Waar Waar mensen mensen samenleven, ontstaan ontstaan onvermijdelijk conflicten. conflicten. Ook Ook binnen binnen een Vereniging een Vereniging van
van
Eigenaren. Eigenaren. Irritaties Irritaties liggen liggen immers immers altijd altijd op de op loer de als loer je als met je met enkele enkele tientallen tientallen – of met – of met honderden -
-
mensen mensen gebruik gebruik maakt maakt van een van gebouw een gebouw en de en de voorzieningen in het in complex. het complex. Meningsverschillen
escaleren escaleren snel al snel tot conflicten. tot conflicten. De gang De gang naar naar de rechter de rechter werkt werkt in veel in veel gevallen gevallen escalatie escalatie nog verder nog verder
in de in hand. de hand. Bemiddeling is veelal is veelal een prima een prima oplossing. oplossing. Ook Ook daarbij daarbij kunnen kunnen de juristen de juristen van VvE van Belang VvE Belang
u bijstaan.
u bijstaan.
Vaste Vaste lage lage prijs
prijs
voor voor aangeslotenen
Exclusief voor
voor
aangeslotenen.
Gratis Gratis kennis­
kennismakingsgesprek.
Gereduceerd uurtarief
5 5 MAATWERKADVIES ENERGIEBESPARING
In 2050 In 2050 moeten moeten alle woningen alle woningen energieneutraal zijn. Wij zijn. Wij inventariseren met met u welke u welke energie-
energie-
besparende mogelijkheden er voor er voor uw appartementengebouw zijn. We zijn. kijken We kijken naar naar zichtbare
zichtbare
gebreken gebreken en we en we beoordelen uw MJOP uw MJOP (indien (indien aanwezig). aanwezig). Het onderzoek Het onderzoek wordt wordt uitgevoerd door door een
een
gecertificeerde EPA-adviseur. U krijgt U krijgt een een schriftelijke rapportage met met de huidige de huidige prestaties prestaties en de
en de
besparingsmogelijkheden.
6 6 OPLEVERKEURING & & BOUWKUNDIGE INSPECTIE
Nederland Nederland staat staat in de in steigers, de steigers, het is het topdrukte is topdrukte in de in bouw! de bouw! Dit betekent Dit betekent helaas helaas ook dat ook er dat soms
er soms
te snel te snel en slordig en slordig gewerkt gewerkt wordt. wordt. U wilt U natuurlijk wilt natuurlijk zeker zeker weten weten dat de dat werkzaamheden aan uw
aan uw
complex complex goed goed verlopen. verlopen. Om eventuele Om eventuele gebreken gebreken te te beoordelen, kunt kunt u een u beroep een beroep doen doen op een op van een van
onze onze bouwkundigen. Zij Zij beoordelen gebreken de gebreken visueel visueel en brengen brengen een schriftelijk een schriftelijk advies advies uit, dat
uit, dat
wordt wordt vastgelegd in een in een rapportage. Ook Ook bij bij nieuwbouwprojecten kunnen kunnen ze deze deze inspectie inspectie voor voor u
u
uitvoeren.
uitvoeren.
10% 10% korting
korting
voor voor aangeslotenen
10% 10% korting
korting
voor voor aangeslotenen

Eigenaar
Vereniging
van Eigenaren
Belangenorganisatie voor
Appartementseigenaren
Vereniging
van Eigenaren
Woongebouwen met zowel
eigenaar-bewoners als huurders
80
DIENSTENPAGINA
EVENEMENTENAGENDA VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 81
Informatie algemeen
Ma. t/m do. van 09.00 tot 17.00 uur
Tel: 0162 - 46 91 20
Fax: 0162 – 46 15 26
E-mail: info@vvebelang.nl
Postbus 210, 4900 AE Oosterhout
Jaarlijkse bijdrage VvE Belang
Basispakket
Verenigingen van Eigenaars
€ 53,50 voor VvE t/m 6 appartementen
€ 71,75 voor VvE met 7 t/m 15
appartementen
€ 99,- voor VvE met 16 t/m 50
appartementen
€ 127- voor VvE met 51 t/m 100
appartementen
€ 157,00 voor VvE > 100 appartementen
Kantoren: € 157,00
Beheer/admini stratiekantoren,
makelaarskantoren, notariskantoren,
woningcorporaties en kantoren
verbonden met of werkzaam op
het gebied van Verenigingen van
Eigenaars kunnen zich eveneens
bij VvE Belang aansluiten.
Individuele appartements eigenaars:
€ 35,00
VvE-Pluspakket
€ 295,- incl. btw per jaar.
Opzeggingen
Opzeggingen schriftelijk vóór
1 december van enig kalenderjaar.
Meer info: www.vvebelang.nl
Juridische zaken
De Juridische Dienst van VvE Belang
is er voor u!
Gratis Juridische Telefonische
Helpdesk voor aangeslotenen van
ma. t/m do. van 9.00 tot 13.00 uur.
Pluspakket: gehele dag.
Voor nieuwe zaken en lopende
zaken kunt u bellen gedurende
kantooruren. Aangeslotenenuurtarief:
€ 155,- incl. btw.
Meer informatie zie pagina 78 of bel:
0162-469 120 of stuur een e-mail
naar: juridisch@vvebelang.nl.
VvE Incasso Support
Probleem met incasseren?
VvE Incasso Support helpt!
Gespecialiseerde incassodienst én
no cure - no pay! Meer informatie
bel: 0162-469 120 of stuur een
e-mail naar: juridisch@vvebelang.nl.
Bouwkundige zaken
Ma. t/m do. van 09.00 tot 13.00 uur
Tel: 0162 - 46 91 20 Voor het opstellen
van meerjarenonderhoudsplannen,
aankoopkeuringen bestaande bouw,
opleveringskeuringen nieuwbouw,
bouwkundige adviezen, energielabels
en maatwerkadviezen.
Prijs op aanvraag.
Meer informatie: zie pagina 79.
VvE Zonnecoach
De VvE Zonnecoach van VvE Belang
begeleidt de VvE persoonlijk, onafhankelijk
en deskundig naar de aanschaf
van een zonnestroomsysteem:
van onderzoek tot en met selectie
leverancier. Meer informatie op
www.vvezonnecoach.nl.
VvE Opleidingen
VvE Belang organiseert in 2020
op diverse plaatsen in het land
VvE opleidingen. Meer informatie:
www.vveopleidingen.nl en de
‘Evenementenagenda’ op de
volgende pagina.
VvE software
Twinq, intelligente software voor
Verenigingen van Eigenaars
Meer informatie: 0162 – 47 05 55
of www.twinq.nl
VvE Verzekeringen
Uitgebreide opstal-, glas-, VvE
aansprakelijkheids- en bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering
Centraal Beheer Achmea.
Meer informatie: 055 - 579 81 15
VvE Kwaliteitskeurmerk
SKW certificatie te Geldermalsen.
Telefoon 088 - 244 01 23
of www.skw-certificatie.nl
Gecertificeerde VvE Beheerders
www.skw-certificatie.nl
Meerjarenonderhoudsplannen
VvE Belang: 0162 - 469 120
OnderhoudNLGarantie
VvE Belang heeft exclusieve afspraken
gemaakt met de OnderhoudNL-
Garantie schilders- en onderhoudsbedrijven.
Meer informatie: 0182 - 57 16 60 of
www.onderhoudnlgarantie.nl
VvE InstallatieNetwerk Nederland
Landelijk all-in cv-onderhoud speciaal
opgezet voor VvE’s en verzorgd door
acht regionale installatiebedrijven.
VvE Rioolbeheer
VvE’s die zijn aangesloten bij VvE
Belang krijgen 10% korting op een
contract voor ontstoppingen of
preventief onderhoud. Meer info:
www.vandervelden.com/vvebelang
Klachtenlijn voor VvE bestuurders
over beheerders:
Klachten over beheerders meldt
u bij voorkeur op:
www.klachtenovermijnbeheerder.nl
of op tel. 0162-469 120 (maandag t/m
donderdag van 9.00-13.00 uur).
Huurder
Huurder Eigenaar Eigenaar
De VvE
en het schilder-,
glas- en
onderhoudswerk
Thuis in
GEMENGDE complexen
VvE boeken
Handboek voor de VvE
11 e druk, januari 2017 € 20,-;
voor aangeslotenen € 15,-.
ABC van de VvE
4 e geheel herziene druk,
september 2008 € 30,-;
voor aangeslotenen € 22,50.
De VvE en de Rechter
3 e druk, november 2010 € 27,-;
voor aangeslotenen € 20,50.
De VvE en het schilder-,
glas- en onderhoudswerk
2 e druk, oktober 2008 € 18,-;
voor aangeslotenen € 13,50.
Het activeren van een
(slapende) VvE
1 e druk, oktober 2008 € 13,50;
voor aangeslotenen € 10,-.
Thuis in Gemengde Complexen
1 e druk, december 2018 €26,50;
voor aangeslotenen € 20,-.
Wilt u boeken bestellen?
Ga dan op onze website naar:
Voorlichting | VvE Magazine en Boeken |
Boeken bestellen
https://www.vvebelang.nl/voorlichting/
vve-magazine-en-boeken/boekenbestellen.
Hier kunt u het bestelformulier invullen en
verzenden. Dezelfde week wordt uw bestelling,
inclusief de factuur, verzonden.
De factuur ontvangt u ook digitaal.
Alle prijzen zijn incl. btw en verzendkosten.
EVENement? EVENniet!
Geen roadshow en geen Jaarcongres in 2020
Helaas hebben we de informatiebijeenkomsten (roadshow) en het
Jaarcongres van dit najaar moeten annuleren. Het organiseren van grote
bijeenkomsten in het najaar is voor VvE Belang - mede gelet op de richtlijnen
van het RIVM - praktisch niet haalbaar. Bovendien vinden wij het om die reden
niet verantwoord om grote bijeenkomsten voor onze achterban te houden.
Maar wel weer opleidingen
Uw VvE-kennis op peil houden? Dat kan ook in corona-tijden!
Online of op locatie; het kan allebei
Ook mét de beperkingen die deze tijd met zich meebrengt, kunt u uw VvEkennis
op peil houden: met de Online Cursus Juridische Aspecten van de VvE.
Misschien een tikje minder gezellig, maar wel efficiënt: geen reistijd en toch
alle informatie. Én met online korting! Toch liever de complete tweedaagse
cursus op locatie? Dat kan ook weer. In beide gevallen volgt u de cursus in
kleine groepen. Meld u dus snel aan!
Online Cursus Juridische Aspecten van de VvE
U volgt deze eendaagse cursus in kleine groepen gewoon thuis achter uw
eigen pc of laptop. U kunt ook vragen stellen, tenminste als u beschikt over
een microfoon en camera. De Online Cursus Juridische aspecten van de VvE
vindt plaats op dinsdag 8 september.
Prijs
Aangeslotenen bij VvE Belang betalen nu slechts € 405,- excl. btw en inclusief
naslagmateriaal. Niet aangesloten? Dan betaalt u nu € 427,50 excl. btw en
inclusief naslagmateriaal. Meld u aan op https://www.vveopleidingen.nl/.
Onder het kopje ‘Opleidingen’ vindt u de ‘Online Cursus Juridische Aspecten
van de VvE’. Daar vindt u ook het complete programma.
Tweedaagse Vakopleiding VvE-bestuur en beheer
Het is ook weer mogelijk om de Tweedaagse Vakopleiding VvE-bestuur en
beheer te volgen op locatie. Tijdens deze cursus krijgt u een solide basis op
juridisch, bouwkundig en financieel gebied. VvE Opleidingen verzorgt deze
cursus; een must voor iedereen die te maken heeft met VvE-bestuur en VvEbeheer.
Data en locaties
De tweedaagse cursus wordt gegeven:
op dinsdag 22 september en donderdag 1 oktober 2020 in Oosterhout
op dinsdag 27 oktober en donderdag 5 november 2020 in Zeist.
De eerste dag staat in het teken van juridische zaken; de tweede gaat over
financieel/bouwkundige aspecten van VvE-bestuur en –beheer.
Prijs
De prijs voor de tweedaagse opleiding bedraagt voor aangeslotenen € 885,-
excl. btw. Niet aangesloten? Dan bedraagt de prijs € 950,- excl. btw. Wilt u
maar één dag volgen? Voor aangeslotenen bedraagt de prijs € 450,- excl. btw.
Voor niet-aangeslotenen: € 475,- excl. btw.
Alle bedragen zijn inclusief lunch en cursusmateriaal.
Voor meer informatie en aanmelding: https://www.vveopleidingen.nl/ onder
het kopje ‘Opleidingen’ en vervolgens ‘2-daagse vakopleiding VvE Beheer en
Bestuur’.
Graag tot ziens op een van onze opleidingen!
COLOFON
VvE Magazine is een uitgave
van Stichting VvE Belang,
belangenorganisatie voor de VvE
en appartementseigenaar
21e Jaargang nummer 82
Augustus 2020
VvE Magazine verschijnt 4 x per jaar
Redactieadres en
advertentie-exploitatie
VvE Belang
Postbus 210, 4900 AE Oosterhout
Tel. 0162 – 469 120
Fax. 0162 – 461 526
E-mail: info@vvebelang.nl
Doelgroep
Vakblad voor de VvE
en appartementseigenaar
Hoofdredacteur
Carola Peters-van der Gouw
MEDEWERKERS REDACTIE
Mr. C.J.C.M. Oomen, VvE Belang
Mr. A.C.W. Luijk-van Veldhuizen, VvE Belang
Mr. J.A. Liewes, VvE Belang
Mr. R.P.M. de Laat, De Advocaten van Van Riet
Mr. Ingrid de Jong
Syp Wynia, columnist/opiniemaker
Prof. ir. Hugo Priemus, em. hoogleraar TU Delft
Ing. A. Warnaar, Ontwikkelend Beheer Woningen
Whitney Heyliger, Liftinstituut
Centraal Beheer
Carola Peters, Codex PR&P
VORMGEVING EN PRODUCTIE
Pauline de Ruiter en Thomas Steenvoorden
Buro Binnen, Noordwijk
FOTOGRAFIE
Jan de Groot - Zorro Producties
Fons Strijbosch - Fons Footoos
Rob Stork
Redwell
COVERFOTO
Jan de Groot
CARTOONS
Arend van Dam
Djanko
Contact met de redactie
magazine@vvebelang.nl
Disclaimer
Ondanks alle aan de samenstelling van dit blad bestede
zorg kunnen zowel auteurs, redacteuren en uitgever
geen en kele aansprakelijkheid aanvaarden voor de
onvolledigheid of onjuistheid van de inhoud van deze
uitgave van VvE Magazine.

82
Klopt de herbouwwaarde van
uw complex?
NATIONAAL WARMTEFONDS
Het Nationaal Energiebespaarfonds heeft een nieuwe naam: het Nationaal
Warmtefonds. Behalve de naam blijft alles bij het oude. De website blijft
www.energiebespaarlening.nl; de voorwaarden, zoals rente, looptijd etc.
en alle contactgegevens blijven dezelfde.
GEEN VAKANTIEVERHUUR MEER IN CENTRUM
AMSTERDAM
Om de overlast van vakantieverhuur te beperken, is het verhuren van een
woning in het oude centrum van Amsterdam sinds 1 juli definitief verboden.
In andere wijken mag het alleen mét vergunning en dan voor maximaal
30 nachten per jaar aan ten hoogste vier personen. Het verbod geldt voor
Burgwallen Oude Zijde en - Nieuwe Zijde en voor de Grachtengordel-Zuid.
VVE-010 EN VVE ZONNECOACH WERKEN SAMEN
VvE-010 gaat samenwerken met de VvE Zonnecoach van VvE Belang.
Rotterdamse VvE’s die zonnepanelen willen, kunnen nu dus ook met al
hun vragen terecht bij VvE-010. De VvE Zonnecoach verzorgt de complete
begeleiding bij het traject.
DUURZAAM DENKEN EN
DUURZAAM DOEN
Nederlanders leggen de verantwoordelijkheid
voor verduurzaming in
eerste instantie bij de overheid en het
bedrijfsleven, blijkt uit onderzoek van
I&O Research. Veel Nederlanders
hebben bovendien het idee dat hun
eigen gedrag minder effect sorteert.
Desondanks proberen veel mensen
wel duurzamer te leven. Zo geeft bijna
een derde aan van plan te zijn minder
vlees te eten. En vier op de tien zeggen
dat zij het afgelopen jaar al minstens
10 procent minder vlees hebben
gegeten. Ook zeggen nu meer mensen
dan in 2019 zonnepanelen te
hebben en drie op de tien geven aan
hun huis energiezuiniger te hebben
gemaakt. Echter: in de resultaten is
van de verduurzamingsintentie nog
weinig te zien. Duurzaam denken
is nog steeds niet duurzaam doen,
concluderen de onderzoekers.
FONDS VOOR KLEINE VVE’S
Het Duurzaamheidsfonds VvE’s Den Haag, bestemd voor VvE’s met maximaal
7 appartementen, heeft zijn voorwaarden versoepeld. VvE’s die aan
de slag willen met (achterstallig) onderhoud en het verduurzamen van hun
appartementengebouw maar daarvoor hun spaargeld niet willen of kunnen
inzetten, krijgen meer mogelijkheden. Zo hoeft een VvE niet meer langs
een notaris, is er een extra lange looptijd toegevoegd van 20 jaar en kan
een VvE zelf het gewenste leenbedrag koppelen aan een looptijd van
10, 15 of 20 jaar. Hoe langer de looptijd, hoe lager de maandelijkse lasten.
SEEH VERRUIMD
Woningeigenaars worden gestimuleerd om - ondanks dat het een onzekere
tijd is - de beslissing om hun huis te verduurzamen niet uit te stellen. Daarom
wordt de regeling Subsidie energiebesparing eigen huis (SEEH-regeling)
die gericht is op isolatie, verruimd. In plaats van 20% van de kosten wordt
van 1 juni tot en met 31 december 2020 30% van de kosten vergoed.
NIEUW TYPE
ZONNEPANELEN
Er komt een nieuwe generatie zonnepanelen
op de markt die onopvallend
in grote oppervlakken te verwerken
zijn. In de gevel van het hoofdkantoor
van BAM in Bunnik zijn zonnepanelen
met baksteenmotief in de gevel geïnstalleerd.
De nieuwe zonnepanelen
zijn te fabriceren in elk formaat en
kleurpatroon en gaan helpen de
gebouwde omgeving op een fraaie
manier energieneutraal te krijgen,
zo bericht TNO.
BRON: BOUW EN UITVOERING
Jaap Hendriksen RT
Bij twijfel:
laat een taxatie
uitvoeren!
NOGMAALS DE LODEN LEIDINGEN
Bij alle panden van vóór 1960 wordt de eigenaars aangeraden na te gaan
of er nog loden leidingen aanwezig zijn. Dat kan door een visuele inspectie,
bijvoorbeeld bij de watermeter, of door een meting van het kraanwater na
zes uur stilstand. Voor de methode kijk op https://www.rivm.nl/nieuws/
aanpak-om-loden-leidingen-op-te-sporen- gepubliceerd. Als er loden
leidingen aanwezig zijn, moeten die worden vervangen.
AFLOSSEN OF VERDUURZAMEN
Hypotheek Visie waarschuwt dat de voorlichting aan consumenten met
een aflossingsvrije hypotheek niet moet ontaarden in ongewenste sturing
van de consument. De keten bepleit dat er meer aandacht gaat naar alternatieven
die wellicht beter zijn voor de consument dan het tussentijdse
gedeeltelijk aflossen van de hypotheekschuld. Een voorbeeld van zo’n
mogelijk beter alternatief is verduurzaming van de woning.
NEGEN MILJARD VOOR
WATERSTOF IN DUITSLAND
Duitsland trekt negen miljard euro uit
om een industrie op te bouwen rond
duurzaam opgewekte waterstof.
De bondsregering wil daarmee de
transitie naar een duurzame energievoorziening
mogelijk maken en
klimaatdoelen halen. Duitsland heeft
de ambitie om wereldwijde koploper
te worden in het gebruik van waterstof
als energiedrager. Het probeert
daarmee een inhaalslag te maken op
Japan, Zuid-Korea en China, die al
miljarden euro’s investeerden aan
overheidsmiddelen.
BRON: FD
U hebt de nieuwe verzekeringspolis voor uw
complex ontvangen. Mét de geïndexeerde herbouwwaarde.
Die is belangrijk, want u wilt
bij een eventuele schade het volledige bedrag
uitgekeerd krijgen.
Is uw gebouw langer dan zes jaar geleden
getaxeerd? Klopt de herbouwwaarde niet,
of is die alleen geïndexeerd? Dan ontvangt
u wellicht geen volledige uitkering van het
schadebedrag!
Laat daarom elke zes jaar de herbouwwaarde
taxeren door een taxateur van VvE Belang.
Dan krijgt u een taxatierapport dat u verzekert
van de juiste herbouwwaarde.
De taxateur van VvE Belang is gespecialiseerd
in de taxatie van appartementencomplexen.
Wij bekijken uw complex met een frisse blik en
we maken een taxatierapport dat speciaal voor
VvE’s ontwikkeld is. Uw gebouw is goed verzekerd
en de eigenaars zijn beschermd tegen
onderverzekering.
Mail naar taxatie@vvebelang.nl of bel 0162 469 120
en maak een afspraak met Jaap Hendriksen.

THINK
TWINQ
Als eigenaar van een appartement
bent u lid van de Vereniging van
Eigenaars. Het lidmaatschap is
verplicht. Dus kunt u er maar beter
voor zorgen dat alles goed geregeld is.
Een VvE beheren is een vak met een
grote verantwoordelijkheid.
Daarom hebben we voor u een
boodschappenlijstje samengesteld.
Heeft u geen zin om zelf de
boodschappen te doen, dan kunt
u dit ook uitbesteden aan een
beroepsmatige beheerder.
Al meer dan 28.000 VvE’s worden
dagelijks beheerd met de software
van Twinq.