Property Today NL 2019 Editie 1

2019 - EDITIE SEP-OKT MAGAZINE VAN DE MEDE-EIGENDOM
Samenleven
in appartementsgebouwen
Afbraak en heropbouw
van appartementsgebouwen
Wat mag ...
een syndicus kosten?
Van homo sapiens
tot homo syndicus
BRANDVEILIGHEID!
WAT MAG EEN SYNDICUS KOSTEN?
Aan het kwaliteitsvolle beheer van een syndicus
hangt terecht een zeker prijskaartje. Als we de
trends in huisvesting mogen geloven, zullen er
meer appartementen bij komen dan huizen.
LAADOPLOSSINGEN
Steeds meer steden creëren een ‘lageemissiezone’,
waardoor bezoekers en vooral
inwoners verplicht worden alternatieve vormen
van vervoer te zoeken ...

De verwarming en water
partner van de medeeigendom
Water en verwarming
kostenverdeling
De Premium-dienst biedt u een proactieve
opvolging gedurende het jaar en garandeert
u een afrekening zonder forfaits.
> Vraag een offerte of een afspraak.
Meting warmteverbruik
Energieboekhouding
Wettelijke verplichting van de VME of van de
syndicus voor alle verwarmingssystemen
>100kW in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
> Raadpleeg ista voor meer informatie.
Plaatsing van
thermostatische kranen
Wettelijke verplichting bij de plaatsing
van een nieuwe verwarmingsketel in
het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
Waterzijdige inregeling optioneel.
Energiepremies (€30 /kraan) voor de VME’s.
www.ista.be 02 523 40 60 contact@ista.be

-03
INHOUD
03
04
06
12
15
18
VOORWOORD
AUTODELEN EN NIEUWBOUW-
PROJECTEN. GEDEELDE MOBILITEIT
EN MEDE-EIGENDOM
AFBRAAK EN HEROPBOUW VAN
APPARTEMENTSGEBOUWEN
LAAT UW GEBOUW
TECHNISCH KEUREN
VERGRIJZING EN VEROUDERING ...
OFTEWEL VAN DE HOMO SAPIENS
NAAR DE HOMO SYNDICUS
OUDE LIFTEN, JONG ERFGOED
1 E JAARGANG
EDITIE SEP-OKT
Abonnementen kunnen bij ieder
nummer ingaan en worden elk jaar
automatisch vernieuwd. Abonnee
worden kan via www.propertytoday.be.
Adreswijzigingen graag schriftelijk
doorgeven met vermelding van het
oude en het nieuwe adres en het
nieuwe telefoonnummer. Opzeggingen
kunnen gelijk wanneer gebeuren.
Het abonnement op het magazine is
gratis. Je krijgt het blad drie keer per jaar
toegestuurd.
23
26
32
36
43
WAT MAG EEN
SYNDICUS KOSTEN?
SAMENLEVEN IN
APPARTEMENTSGEBOUWEN
BRANDVEILIGHEID IN ONZE
WONINGEN EN APPARTEMENTEN
GAAT ER NIET OP VOORUIT
LAADOPLOSSINGEN IN HET
KADER VAN MEDE-EIGENDOM
BENT U SYNDICUS?
Uitgever
PROFIT & FUN BVBA
Steenwinkelstraat 425
2627 Schelle
Advertentieregie
info@propertytoday.be
Redactie
redac@propertytoday.be
Magazinelay-out
D&K Vision BVBA
T 03 877 29 20
propertytoday@dkvision.eu
Copyright / Gehele of gedeeltelijke overname van de inhoud, in welke vorm dan ook, is slechts toegestaan na schriftelijk akkoord van de uitgever.
De informatie in dit magazine is met de grootste zorg geschreven en nagekeken. De uitgever kan echter niet verantwoordelijk gesteld worden eventuele foute of onvolledige informatie.

Autodelen en nieuwbouwprojecten
Gedeelde mobiliteit en
mede-eigendom
Gedeelde mobiliteit is niet meer weg te denken uit de huidige maatschappij.
Het biedt grote economische en milieuvoordelen en zorgt voor meer ruimte in steden
en woongebieden. Met de nakende betonstop voor de deur, de groei van de bevolking
en een Vlaanderen waar open ruimte een schaars goed geworden is, ligt nu ook de
weg open om het concept structureel te integreren bij woningbouwprojecten. Het
schept winsten voor de lokale overheid, projectontwikkelaar en de toekomstige
bewoner. Vandaag staan we stil bij het verlagen van de parkeernorm.
GEDEELDE MOBILITEIT
Gedeelde mobiliteit is het gebruik van een voertuig
door meerdere personen na of met elkaar. Het omvat
autodelen, fietsdelen, carpoolen en het delen van allerlei
andere voertuigen zoals steps, boten, scooters, enz. Het
biedt een volwaardig alternatief voor het bezit van,
vaak dure, eigen vervoermiddelen. Gedeelde mobiliteit
zorgt voor een transitie van het bezit van voertuigen
naar het louter gebruik ervan. Dat laatste is een van de
meest interessante voordelen en opportuniteiten voor
nieuwbouwprojecten.
duur om extra parkeerplaatsen aan te leggen (zeker
bij grotere projecten waar de gemeente vaak eist dat
die ondergronds aangelegd worden) en de bewoners
beschikken over minder woonruimte waardoor
het vastgoed minder interessant wordt voor hen.
Nog een negatief gevolg: hoewel de ondergrondse
parkeerplaatsen de omliggende straten vrij houden,
maken ze het tegelijk moeilijker om op termijn te
werken aan autoluwe, klimaatvriendelijke woonwijken.
MINDER WONEN, MEER DURE PARKEERPLAATSEN
Nieuwe woningen brengen extra autoverkeer met
zich mee. Om de parkeerdruk niet af te wentelen
op de straten errond, leggen gemeentebesturen
een minimumparkeernorm op. Gemiddeld vragen
gemeentebesturen dat de projectontwikkelaar anderhalf
tot twee parkeerplaatsen per wooneenheid voorziet.
Voor de meeste ontwikkelaars en toekomstige bewoners
is dat een overwegend negatieve investering. Het is
GEDEELDE MOBILITEIT EN NIEUWBOUWPROJECTEN
Winst, winst en nog eens winst! Mensen die geen
(tweede) wagen bezitten hebben zowel ecologisch als
ruimtelijk een kleinere voetafdruk. Mensen die een
auto delen, kiezen vaker voor zachte vervoersmodi en
fietsdelers gebruiken minder de auto dan voorheen.
Gedeelde mobiliteit versterkt met andere woorden de
modal shift. Delende burgers zorgen met hun bewuste
verplaatsingsgedrag voor minder files, minder CO2-

05
“ER KOMT PLAATS VRIJ VOOR FIETSERS, VOETGANGERS EN ONTMOETING.
SOCIALE VERBINDINGEN ONTSTAAN IN DELENDE BUURTEN EN ER IS EEN
VLOTTERE EN VEILIGERE VERKEERSDOORSTROMING.”
uitstoot en kwalitatieve, leefbare buurten. Bovendien
zijn er minder wagens, en dus minder grondstoffen
en minder (parkeer)plaats, nodig om aan de totale
mobiliteitsbehoefte te voldoen. Een deelwagen
bijvoorbeeld vervangt, afhankelijk van de vorm van
autodelen, tussen de 4 en 16 privéwagens. Er komt
plaats vrij voor fietsers, voetgangers en ontmoeting.
Sociale verbindingen ontstaan in delende buurten en er
is een vlottere en veiligere verkeersdoorstroming.
Gedeelde mobiliteit zorgt m.a.w. voor een winwinsituatie.
De projectontwikkelaar hoeft minder
parkeerplaatsen te voorzien waardoor er meer ruimte
is voor wonen en ontmoeting. Bovendien heeft hij een
extra verkoopargument: potentiële kopers beschikken
onmiddellijk over voldoende (auto)mobiliteit zonder
dat ze zelf voertuigen hoeven te bezitten. De lokale
overheid behaalt haar doelstellingen op het vlak van
duurzaamheid, leefbaarheid en meer open ruimte in de
gemeente. De toekomstige bewoner ten slotte kan over
een grotere woonoppervlakte en/of tuin beschikken
en hoeft bovendien geen eigen (kostelijke) auto aan te
schaffen.
THEORETISCH MOOI MAAR PRAKTISCH ONHAALBAAR ...
Klinkt dat alles als muziek in de oren, maar heb je als
projectontwikkelaar, lokale overheid of vereniging van
mede-eigendom geen flauw idee hoe eraan te beginnen?
Vrees niet! Op 20 juni organiseerde Autodelen.net i.s.m.
het Nederlandse Advier en vdk bank de inspiratiesessie
‘Autodelen bij nieuwbouwlocaties’.
INFO
Wil je meer weten?
De inzichten en inspiratie
werden gebundeld in een
inspiratieboek:
www.autodelen.net
PROPERTYTODAY

Afbraak en heropbouw
van appartementsgebouwen
Sinds 1 januari 2019 hoeven niet meer alle mede-eigenaars in te stemmen om te kunnen
beslissen tot de afbraak en/of heropbouw van een appartementsgebouw.

07
Volgens artikel 577-7, § 1, 2°, h) van
het Burgerlijk Wetboek volstaat een
viervijfdenmeerderheidsbeslissing van de
algemene vergadering van de vereniging van
mede-eigenaars over de afbraak en/of de volledige
heropbouw van het gebouw om redenen van
hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor
de aanpassing van het gebouw buitensporig zou
zijn. Daarnaast wordt door deze wetsbepaling
voorzien dat een mede-eigenaar afstand kan doen
van zijn kavel ten gunste van de andere medeeigenaars
indien de waarde ervan lager is dan het
aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de
totale kostprijs van de werken, in voorkomend
geval, tegen een in onderling akkoord of door
de rechter vastgestelde compensatie. Na een
elementaire analyse ervan, wordt deze nieuwe
wettelijke regeling kritisch geëvalueerd met oog
voor de toegevoegde waarde en de praktische
toepassingsmoeilijkheden ervan zowel voor de
syndicus als voor de mede-eigenaars.
Uit deze formulering volgt dat de wetgever drie
onderscheiden hypothesen viseert, met name:
1) beslissingen tot vrijwillige afbraak zonder
heropbouw, 2) beslissingen tot afbraak met
volledige heropbouw en 3) beslissingen tot
volledige heropbouw indien het gebouw geheel
vernietigd werd door externe omstandigheden.
“DE NIEUWE WETTELIJKE
REGELING GELDT VOOR
BESLISSINGEN OVER DE
AFBRAAK OF DE VOLLEDIGE
HEROPBOUW VAN HET
GEBOUW.”
ANALYSE VAN HET NIEUWE ARTIKEL 577-7, § 1, 2 ° ,
H) VAN HET BURGERLIJK WETBOEK
Viervijfdemeerderheid of eenparigheid:
door artikel 577-7, § 1, 2°, h) van het Burgerlijk
Wetboek voorziet de wetgever voor het eerst in
de mogelijkheid voor de vereniging van medeeigenaars
om te beslissen tot de vrijwillige
afbraak en/of volledige heropbouw van een
appartementsgebouw, met inbegrip van de
privatieve delen.
Nu bepaalt de wet enerzijds uitdrukkelijk dat
de algemene vergadering bij meerderheid van
vier vijfde van de stemmen kan beslissen over
de afbraak en/of volledige heropbouw van het
gebouw wanneer voldaan is aan 1 van volgende
voorwaarden: 1) redenen van hygiëne, 2) redenen
van veiligheid of 3) wanneer de kostprijs voor
de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke
bepalingen buitensporig zou zijn. Ontbreken deze
voorwaarden, dan wordt anderzijds bepaald dat de
beslissing tot afbraak of volledige heropbouw van
het gebouw alleen met eenparigheid van stemmen
kan worden genomen.
AFBRAAK EN/OF HEROPBOUW
De nieuwe wettelijke regeling geldt voor
beslissingen over ‘de afbraak of de volledige
heropbouw van het gebouw’.
De hypothese van de gedeeltelijke vernietiging
van het gebouw door toeval wordt daarentegen
geregeld door artikel 577-7, § 1, 2° c) van het
Burgerlijk Wetboek, dat bepaalt dat tevens met een
viervijfdemeerderheid van de stemmen kan worden
beslist tot de heropbouw van het onroerend goed of
de herstelling van het beschadigde gedeelte.
Mogelijkheid tot afstand van kavel
Mede-eigenaars die hun aandeel in de kosten van
de afbraak en/of heropbouw niet zouden kunnen
dragen, krijgen ten slotte de mogelijkheid om
afstand te doen van hun kavel ten gunste van de
andere mede-eigenaars indien de waarde ervan
lager is dan het aandeel dat zij ten laste zouden
moeten nemen in de totale kostprijs van de werken.
Deze afstand kan ofwel gratis geschieden ofwel
tegen een in onderling akkoord of door de rechter
vastgestelde compensatie.

08
VERDIENSTEN VAN DE NIEUWE WETTELIJKE REGELING
De nieuwe wettelijke regeling was een noodzakelijk
kwaad en de verdiensten van de wetgever kunnen dan
ook onmogelijk worden ontkend, in het bijzonder gelet
op:
Duidelijke en efficiënte aanpak van veroudering
gebouwenpark.
De oprichting van appartementsgebouwen is anno
2019 meer dan ooit de trend. Tezelfdertijd is de eerste
generatie appartementen dermate verouderd en
afgetakeld dat de bewoonbaarheid en desgevallend
zelfs de veiligheid en gezondheid van de bewoners
ervan in het gedrang kunnen komen.
In dat opzicht is dé grote verdienste van de nieuwe
wettelijke regeling dat eindelijk, na een lange
periode van onzekerheid, duidelijkheid werd
verschaft omtrent de beslissingsbevoegdheid over
de vrijwillige afbraak en/of volledige heropbouw
van appartementsgebouwen. Door - in afwijking
van de vroegere meerderheidsopvatting dat de
instemming van alle mede-eigenaars vereist was - de
beslissingsbevoegdheid bij de algemene vergadering
ontnemen, wordt de versoepelde besluitvorming
over de vrijwillige afbraak en/of volledige heropbouw
van appartementsgebouwen afhankelijk gesteld van
strenge voorwaarden van hygiëne, veiligheid of een
buitensporige kostprijs van renovatiewerken. Gebouwen
waarvoor gebruikelijke renovatiewerken volstaan,
komen daarom niet in aanmerking.
Ter bescherming van het eigendomsrecht van de medeeigenaar
die financieel niet bij machte is om zijn aandeel
in de kosten van de afbraak en/of heropbouw te betalen,
wordt daarnaast voorzien in de wettelijke mogelijkheid
voor een mede-eigenaar van wie de waarde van de kavel
lager is dan diens aandeel in de kostprijs van de afbraak
en/of heropbouw, om al dan niet tegen vergoeding
afstand te doen van zijn kavel.
AANDACHTSPUNTEN IN HET LICHT VAN DE LACUNES IN DE
NIEUWE WETTELIJKE REGELING
Zelfs abstractie makende van de grondwettelijkheid
van artikel 577-7, § 1, 2°, h) van het Burgerlijk Wetboek
die het Grondwettelijk Hof nu onderzoekt – waarbij
de verenigbaarheid van deze wetsbepaling met het
grondwettelijk gelijkheidsbeginsel enerzijds, en het
van de vereniging van mede-eigenaars te leggen én
bovenal voor de afbraak en/of heropbouw onder strenge
voorwaarden maar een viervijfdemeerderheid van de
stemmen op te leggen, poogt de wetgever bovendien
een versoepelde besluitvorming te verzekeren met het
oog op een efficiënte aanpak van deze problematiek.
Poging tot bescherming van het eigendomsrecht
van individuele mede-eigenaars.
In het kader van de optimalisatie van de besluitvorming
over de afbraak en/of heropbouw in het belang van
de gemeenschap, trachtte de wetgever bovendien de
bescherming van het eigendomsrecht van de individuele
mede-eigenaars voor ogen te houden. Om zuivere
vastgoedspeculatie en strategieën te voorkomen die de
mede-eigenaars hun eigendomsrecht zouden kunnen
grondwettelijk en Europeesrechtelijk beschermde
eigendomsrecht, recht op gezins- en privéleven
en recht op behoorlijke huisvesting in hoofde van
een appartementsmede-eigenaar anderzijds, in
vraag worden gesteld – valt bij een eerste evaluatie
meteen op dat de wettelijke regeling lacuneus is en de
praktische toepassing ervan vele moeilijkheden en
rechtsonzekerheid dreigt te veroorzaken in hoofde van
zowel de syndicus als de betrokken mede-eigenaars.
Zonder volledigheid na te streven sommen we een
aantal aandachtspunten op waarmee respectievelijk
de syndicus en de mede-eigenaars door de gebrekkige
nieuwe wettelijke regeling noodzakelijk rekening zullen
moeten houden:

-09
Meerbos 4a
9260 Wichelen
+32 (0)52 42 49 16
info@derdeconstruct.be
www.derdeconstruct.be

A.VOOR DE SYNDICUS
In de voorbereidende fase van de beslissing.
Het hoeft uiteraard geen nader betoog dat de
voorbereiding van een beslissing over de afbraak
en/of heropbouw van het appartementsgebouw van
doorslaggevend belang is. Om de mede-eigenaars
toe te laten met volledige kennis van zaken te
beslissen en zo veel mogelijk discussies tijdens de
algemene vergadering in de kiem te smoren zal het
voor de syndicus in eerste instantie cruciaal zijn
zich te laten bijstaan door experten om een degelijk
dossier (met onder meer bouwtechnische studies,
schattingsverslagen, plannen, offertes, …) voor te
bereiden. Een niet te onderschatten probleem daarbij
is het gebrek aan wettelijke definitie van de begrippen
‘redenen van hygiëne’, ‘redenen van veiligheid’ en
‘buitensporige kostprijs voor de aanpassing van het
gebouw aan de wettelijke bepalingen’. Daardoor dreigen
onvermijdelijk interpretatiekwesties te ontstaan, ook
met het oog op de bepaling van de vereiste meerderheid
voor dergelijke beslissing bij de agendering van de
afbraak en/of heropbouw.
De rol van de syndicus in een duidelijke en omvattende
agendering van dergelijke kwestie is eveneens cruciaal.
Wordt geopteerd voor een eenmalige allesomvattende
beslissing of verkiest hij eerst een principiële beslissing
over afbraak/heropbouw en pas later een beslissing
over de concrete uitvoering van de afbraak/heropbouw?
Dergelijke keuze kan worden beïnvloed door meerdere
factoren, zoals de hoogdringendheid van de werken, de
impact van de verhaalsmogelijkheid van de individuele
mede-eigenaar tegen dergelijke (onregelmatige,
bedrieglijke of onrechtmatige) beslissing en de vraag of
een eventuele heropbouw al dan niet gepaard zou gaan
met de creatie van bijkomende appartementen, garages
of kelders, in welk geval ook een herverdeling van de
aandelen en lasten aan de orde zou zijn.
De financieringswijze van het project is ten slotte
een belangrijke topic die de syndicus niet uit het oog
mag verliezen. Waar er zelden of nooit voldoende
reservekapitaal zal aanwezig zijn, zal hij de nodige
transparantie moeten kunnen bieden over de noodzaak
van belangrijke bijkomende voorschotbijdragen dan
wel over de opportuniteit van een door de vereniging
van mede-eigenaars of de mede-eigenaars zelf af te
sluiten krediet of lening.
belangrijk hoever het mandaat van de syndicus reikt
om vergunningsaanvragen te regelen, aannemingsovereenkomsten
en architectenopdrachten af te sluiten,
de bouwwerken op te volgen en finaal de oplevering van
de werken goed te keuren. Dienaangaande kan evenzeer
een belangrijke controle- en toezichtfunctie voor een
eventuele raad van mede-eigendom weggelegd zijn.
Niettegenstaande een en ander als zodanig niet blijkt
uit de wettekst, heeft de syndicus ook een belangrijke
opdracht als een mede-eigenaar afstand zou willen
doen van zijn kavel. Hoewel de kosten van de afbraak
en/of heropbouw niet altijd bekend zijn ten tijde van
de principiële beslissing daarover door de algemene
vergadering, zal de syndicus daarvan minstens een
getrouwe inschatting moeten kunnen maken teneinde
de mede-eigenaar in kwestie toe te laten met volledige
kennis van zaken over de eventuele afstand van zijn
kavel te beslissen.
Gelet op de impact van een afstand van een kavel op
de aandelen- en lastenverdeling binnen de medeeigendom,
heeft de syndicus er bovendien alle baat
bij dat dergelijke beslissing door de mede-eigenaar in
kwestie binnen redelijke termijn wordt genomen en
dat hij daarvan wel degelijk in kennis wordt gesteld. Of
de syndicus ook een rol te vervullen heeft in het kader
van de onderhandelingen over en de bepaling van een
eventuele vergoeding voor de afstand van een kavel door
een mede-eigenaar ten behoeve van de overige medeeigenaars
blijft daarentegen onzeker.
“DE ROL VAN DE SYNDICUS
IN EEN DUIDELIJKE EN
OMVATTENDE AGENDERING
VAN DERGELIJKE KWESTIE
IS EVENEENS CRUCIAAL.”
In de uitvoeringsfase van de beslissing.
Zodra de beslissing over de afbraak en/of heropbouw
van het appartementsgebouw genomen is, rijst in
eerste instantie de vraag wanneer de syndicus de
uitvoeringsfase (met het aanvragen van de nodige
vergunningen) kan opstarten. De impact van eventuele
gerechtelijke procedures tegen dergelijke beslissing
en/of de gevolgen voor de overige mede-eigenaars
van het feit dat een of meerdere mede-eigenaars
afstand doen van hun kavel mogen daarbij niet uit
het oog worden verloren. Voor het verdere verloop
van de uitvoeringsfase is het ongetwijfeld ook

11
B. VOOR DE MEDE-EIGENAAR
Oriëntatie van het stemgedrag.
Appartementsgebouwen weerspiegelen de maatschappij,
in zoverre appartementsmede-eigenaars
deel uitmaken van verschillende bevolkingsgroepen,
culturen en generaties, met elk hun eigen behoeften,
noden en wensen. Zeer uiteenlopende eigen en
individuele criteria zullen derhalve noodzakelijk het
stemgedrag van de mede-eigenaars bepalen.
Een mede-eigenaar moet er zich evenwel terdege van
bewust zijn dat hij zijn stemgedrag over een delicaat
agendapunt zoals de afbraak en/of heropbouw van
het appartementsgebouw onmogelijk alleen kan laten
afhangen van zijn eigen en individuele criteria.
Bij de oriëntatie van zijn stemgedrag moet een medeeigenaar
zich enerzijds bewust zijn van de gevolgen
van zijn stem ten aanzien van derden. Er is niet alleen
het gegeven dat de tegenstemmende minderheid dreigt
geconfronteerd te worden met de afbraak van het
gebouw, met inbegrip van hun eigen kavel. Evenmin
mag de mede-eigenaar de gevolgen van zijn stemgedrag
voor zijn eventuele huurders en/of hypothecaire of
beslagleggende schuldeisers uit het oog verliezen.
Anderzijds moet een mede-eigenaar hoe dan ook
voor ogen houden dat een daadwerkelijke beslissing
tot afbraak en/of heropbouw er krachtens de nieuwe
wettelijke regeling toe kan leiden dat een of meerdere
mede-eigenaars afstand doen van hun kavel ‘ten
gunste van de andere mede-eigenaars’ en hij derhalve
niet alleen het voorziene of voorzienbare aandeel
van zijn eigen kavel in de kostprijs van de afbraaken
heropbouwwerken maar eventueel ook een
onvoorzienbaar gedeelte in het aandeel van andere
kavels in die kostprijs zal moeten dragen.
De nieuwe wettelijke regeling creëert daardoor eens te
meer onzekerheid en de vraag rijst zelfs of daardoor
niet precies vastgoedstrategieën en –speculaties in de
hand worden gewerkt, hetgeen de wetgever nochtans
absoluut wou vermijden.
Procedure voor afstand van kavel
en eventuele vergoeding.
Ongeacht de bedenking of een onvoldoende solvabele
mede-eigenaar wel daadwerkelijk over een keuzerecht
beschikt om afstand te doen van zijn kavel en niet eerder
geconfronteerd wordt met een gedwongen onteigening
van zijn kavel, blijft vooralsnog onduidelijk hoe en
binnen welke termijn een mede-eigenaar desgevallend
een beslissing betreffende de afstand van zijn kavel
moet nemen.
Daarnaast bewaart de wet volledig het stilzwijgen
over de procedure die een mede-eigenaar die afstand
doet, moet volgen met het oog op het bekomen van
compensatie. In de wet ontbeert elk antwoord op
onder meer volgende vragen: Kan een mede-eigenaar
die zonder voorbehoud afstand deed van zijn kavel
“DE NIEUWE WETTELIJKE REGELING
CREËERT DAARDOOR EENS TE MEER
ONZEKERHEID EN DE VRAAG RIJST
ZELFS OF DAARDOOR NIET PRECIES
VASTGOEDSTRATEGIEËN EN –SPECULATIES
IN DE HAND WORDEN GEWERKT ...”
nog aanspraak maken op vergoeding? Moet een
afstanddoende mede-eigenaar noodzakelijk eerst een
poging tot regeling van de vergoeding ondernemen
alvorens daartoe een rechtsvordering te kunnen
instellen? Moet de mede-eigenaar verplicht met alle
andere mede-eigenaars onderhandelen? Tegen wie
moet hij desgevallend een rechtsvordering instellen?
Aan de hand van welke criteria zal de vrederechter
uiteindelijk de omvang van de vergoeding bepalen?
E.d.m.
De nobele bedoeling en verdiensten van de wetgever
ten spijt, blijkt dat er aan de nieuwe wettelijke regeling
over de beslissing tot afbraak en/of heropbouw van
appartementsgebouwen alleszins nog enig sleutelwerk
noodzakelijk is om een behoorlijke concrete toepassing
mogelijk te maken.
INFO
Frederiek Baudoncq
Nelissen Grade
Advocatenkantoor
Hoe kunnen we u helpen?
www.nelissengrade.com
frederiek.baudoncq@
nelissengrade.com
PROPERTYTODAY

12
Laat uw gebouw
technisch keuren ...
Artikel 577-8, § 4, 18° BW - begrotingsraming voor buitengewone kosten.
Wat moet de syndicus daarmee als het gaat over uit te voeren werken?
Sinds de wetswijziging van 2010 is de syndicus
verantwoordelijk voor de werking en het beheer van de
gemeenschappelijke delen en de technische installaties.
Hij of zij bereidt een voorlopige budgettering voor met
de lopende onderhoudsuitgaven.
De syndicus interpreteert daarmee artikel 577-8,
§ 4, 18° van het Burgerlijk Wetboek, ongeacht de
bevoegdheden die hem of haar door de vereniging van
mede-eigenaars zijn opgelegd. Tevens raamt hij of zij
de begroting voor te verwachten buitengewone kosten.
Deze ramingen worden in de agenda van de algemene
vergadering van de VME opgenomen zodat daarover
kan worden gestemd.
De wet van 18 juni 2018 vult deze bepaling aan en stelt
dat ‘in voorkomend geval, de syndicus het onderwerp
van de buitengewone werkzaamheden voor de komende
jaren moet voorzien, en dat hij of zij die dient te plaatsen
op de agenda van de algemene vergadering.’
Met andere woorden: wanneer de syndicus het nodig
acht, zal hij of zij het onderwerp van de buitengewone
werkzaamheden in de agenda van de algemene
vergadering opnemen. Deze speelruimte die aan de
syndicus door de wetgever wordt verleend, versterkt
zijn of haar rol als manager van het gebouw. Volgens de
voorbereidende werkzaamheden aan deze wet, is ‘het
indienen van een meerjarige planning voor de algemene
vergadering een onderdeel van goed beheer van de
syndicus’.
Over het algemeen lijkt het op de agenda plaatsen van het
onderwerp van de werkzaamheden niet voldoende om
deze nieuwe juridische bepaling al haar doeltreffendheid
te verlenen. Het is ook noodzakelijk om de medeeigenaars
over de technische staat van de medeeigendom
in te lichten. De nieuwe bepaling verplicht de
syndicus derhalve om voortdurend aandacht te besteden
aan de algemene toestand van het gebouw.
Vooraleer de mede-eigenaars in de algemene

-013
Al nagedacht over de WATERDICHTING & ISOLATIE van uw gebouw?
Onze experts stomen uw project graag klaar voor 2020!
Bezoek www.soprema.be & ontvang gratis projectadvies.
Avez-vous déjà pensé à L’ÉTANCHÉITÉ & L’ISOLATION de votre bâtiment?
Nos experts se font un plaisir de préparer votre projet pour 2020!
Visitez www.soprema.be & recevez gratuitement du conseil.
BALKON / BALCON
DAK / TOITURE
PARKING
PROPERTYTODAY

vergadering een standpunt kunnen innemen, met
volledige kennis van zaken, over de te verrichten
werkzaamheden en over de uit te voeren investeringen,
is het noodzakelijk om hen een volledig verslag over
de technische toestand van het gebouw voor te leggen.
Alsmede een rapport met de uit te voeren werken op
korte, middellange en lange termijn, en een raming van
hun kosten.
Dergelijk verslag kan de syndicus helpen om een
voorlopig budget op te maken voor uitzonderlijke
uitgaven en bijgevolg de bijdrage aan het reservefonds
te berekenen, die hij of zij dan ter bespreking en
goedkeuring van de mede-eigenaars zal indienen.
Een dergelijk technisch verslag met raming opstellen,
valt niet onder de expertise van de syndicus. Steeds
vaker doet de syndicus een beroep op deskundigen, als
onderdeel van het uitvoerend beheer van belangrijke
renovatiewerken of van de naleving aan de wettelijke
eisen, weliswaar altijd met de instemming van de
algemene vergadering.
muren, raamwerk en deuren, kelders, garages, liften,
verwarming, pathologie (asbest, houtrot, …) zijn
maar enkele van de aandachtspunten. Ook enkele
conformiteitscontroles op aanwezige documenten zoals
inspectierapporten van liften, elektriciteit, enz. worden
uitgevoerd.
Alle 80 controlepunten krijgen een groene vlag (geen
specifieke problemen), een oranje ( kleine problemen)
of een rode (ernstige tekortkoming). Die worden door de
inspecteur beschreven en geïllustreerd met foto’s.
Er wordt een budgettering en timing op gezet: dringend
binnen de 2 jaar, op middellange termijn op te lossen
(2 tot 5 jaar) of op lange termijn (binnen 10 jaar).
De budgetten zie je per post uitgesplitst per periode
en per mede-eigenaar. Handig voor op de algemene
vergadering van de VME.
VOOR WELKE PRIJS ?
Ook dat is heel transparant, in opdracht en ook ten
laste van de VME: per appartementsgebouw is de
gangbare prijs 59 euro per appartement, met 500 euro
minimumkosten, telkens incl. 21% btw .
Voorbeeld: voor een blok van 12 appartementen: 708
euro incl. btw. Deze prijzen dateren van mei 2019.
WAT KRIJG JE DAARVOOR?
Een inspectiebezoek door een erkend architect,
een gedetailleerd rapport in pdf en kant-en-klare
powerpointpresentatie, aangevuld met foto’s,
opmerkingen en budgettering. En een geruster geweten
voor de syndicus die conform de nieuwe wetgeving
ingegaan op 1 januari 2019 zijn of haar beheer doet en
nog objectiever zijn of haar algemene vergaderingen
kan voorbereiden en voeren.
HOE GERAAKT DE SYNDICUS AAN EEN INSPECTIERAPPORT
DAT VOLDOET AAN BOVENSTAANDE NORMEN?
Er zijn verschillende opties. De syndicus kan contact
opnemen met een architect of bouwkundig bureau. Die
hebben niet altijd de tijd of prioriteit om dat te doen.
Ook werken ze allemaal met verschillende manieren van
rapporteren, de ene al wat duidelijker, de andere weer
niet volledig genoeg, met of zonder foto’s, met of zonder
budgettering of timing, en tegen welke prijs?
ImmoPass wil en kan hier een antwoord op geven. De
rapporten die ImmoPass levert zijn uniform, duidelijk,
objectief en transparant. Of het nu een pand betreft in
Gent, Antwerpen, Brussel of Luik, ze gelijken allemaal
op elkaar qua layout en scoring. Opgemaakt door een
erkend architect, aangesteld door ImmoPass. 80 punten
van het gebouw, met nadruk op de gemene delen en
technische uitrusting worden bekeken. Dakbedekking,
INFO
Auteur
Patrick De Mesmaeker
Zaakvoerder ImmoPass Vlaanderen
Meer info ?
Contact via www.immopass.eu
of via info@immopass.eu
PROPERTYTODAY
Dit artikel kwam tot stand met de medewerking
van mevr. Mostin-Lannoy, advocaat.

15
Vergrijzing en veroudering ...
van de homo sapiens naar de
homo syndicus
Het is een opvallende keuze om een 16de-eeuws schilderij te tonen tijdens een
presentatie over de vergrijzing van de mede-eigendom. En toch schetst dit werk van Bruegel
een redelijk accuraat beeld van de huidige absurde situatie waarin vele mede-eigendommen
zich bevinden ... Wanneer een blinde de blinden leidt, belandt men vaak in de sloot.
Pieter Bruegel de Oude,
De parabel der blinden, 1568.
Het eeuwige gebrek aan financiële middelen, een
verzuchting van vele syndici, lijkt een onvermijdelijk
euvel dat menige mede-eigendom lamlegt. De Brusselse
residentie M.R. bracht recent de ware oorzaak aan het
licht: de puur administratieve syndicus.
Het beroep van syndicus moet, net zoals elk beroep,
evolueren en mag niet beperkt blijven tot een louter
passieve administratieve functie. In het huidige
klimaat van technologische evoluties en wettelijke
verplichtingen hebben residenties nood aan een
proactieve syndicus om aan alle nieuwe milieueisen
te voldoen. En dat is belangrijk, zeker als we als mens
niet het twijfelachtige record willen neerzetten van
kortste heerschappij ooit op deze planeet. Ondertussen
weet iedereen dat onze manier van leven met de
huidige uitstoot van broeikasgassen, de verspilling
van water, de gedelokaliseerde voedselproductie en
het bijhorende transport dringend moet veranderen.
Het concept van mede-eigendommen, waar
opgeteld honderden miljoenen mensen verblijven,
kan een belangrijke rol spelen. Denk maar aan een
lager energieverbruik (intelligente verlichting,
isolatie), recyclage van afvalwater, zelfproductie van
energie (warmte-krachtkoppeling, zonnepanelen,
windenergie), een lokale voedselproductie (verticale
landbouw, bijenkorven of andere dakgewassen),
... Al deze ideeën zijn op grote schaal uitvoerbaar
in gemeenschappelijke gebouwen. Maar hoe?
Sommige residenties hebben continu te kampen
met een steeds grotere betalingsachterstand en een
tekort, of zelfs totaal gebrek, aan reservekapitaal
voor onvermijdelijke toekomstige werken. Andere
residenties slagen er dan weer in om zonder de minste
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.

16
moeite op algemene vergaderingen een meerderheid
van meer dan 90% te krijgen voor werken met vaak
aanzienlijke kosten die nooit aan de mede-eigenaren
werden voorgelegd. De sleutel tot succes blijkt een
professioneel en nauwkeurig beheer van de lopende
uitgaven gecombineerd met investeringen in
energiebesparingen.
Zo werd in residentie M.R. het jaarlijkse budget voor
lopende uitgaven met 25% verlaagd (vermindering
van +/- € 350.000/jaar). Deze besparingen werden
opnieuw geïnvesteerd in innovatieve projecten.
“MEDE-EIGENAREN ZIJN STEEDS
MEER BEREID OM HOGERE
VERGOEDINGEN TE BETALEN
VOOR SYNDICUSDIENSTEN DIE
MEER OMVATTEN DAN LOUTER
ADMINISTRATIEVE TAKEN.”
Pieter Bruegel de Oude,
Detail - De parabel der blinden, 1568.
Daardoor wordt een jaarlijks budget voor lopende
uitgaven dat flirt met nul haalbaar, en kan
tegelijkertijd de ecologische voetafdruk van het
gebouw drastischer worden verlaagd.
Een concreet voorbeeld: dankzij het hergebruik
van afvalwater voor toiletten en de verkoop van
de overtollige elektriciteit geproduceerd door
het warmte-krachtkoppelingsysteem aan de
residentiebewoners is een budget van 0 euro voor
jaarlijkse kosten voor een residentie van 450
appartementen in Brussel niet langer een utopie!
Bovendien leert een bezoekje aan MIPIM ons dat we
nu niet langer spreken over CMMS (Computerized
Maintenance Management System - 2 dimensies),
maar over BIM (Building Information Modelling - 3
dimensies). Zo kan een residentie genieten van een
globaal technisch beheer voor energie, vloeistoffen,
klimaatregeling, beveiliging, ... En kan de beheerder
ook zijn woningbestand op afstand beheren
en adequaat en snel reageren op eender welke
gebeurtenis.
Om ervoor te zorgen dat dit grote deel van het
beheer en de daarmee verbonden kosten niet
door andere spelers worden opgevangen (bv.
facilitymanagement), is het noodzakelijk dat
professionele syndici bewust worden gemaakt van
het feit dat een onberispelijk administratief en
boekhoudkundig beheer niet langer voldoende is,
hoewel het uiteraard een belangrijk onderdeel blijft.
Het is geen groot vraagstuk wie aan het kortste eind
zal trekken, als mede-eigenaren zowel een technische
als een administratieve beheerder moeten betalen.
Mede-eigenaren zijn steeds meer bereid om hogere
vergoedingen te betalen voor syndicusdiensten die
meer omvatten dan louter administratieve taken en die
een grote toegevoegde waarde bieden.
De nieuwe syndicus, de zogenoemde homo syndicus, is
op de hoogte van nieuwe evoluties, volgt opleidingen
en creëert een reële toegevoegde waarde binnen de
mede-eigendom. Bijgevolg wordt hij ook beter vergoed.
Mede-eigenaren kunnen zich vinden in deze nieuwe
situatie aangezien de kosten en het onderhoud dalen
en hun eigendom eventueel zelfs in waarde stijgt. Het
beroep van syndicus lijkt, net als de rest van de wereld,
echt op een keerpunt te staan. We mogen dat niet aan
ons laten voorbijgaan!
INFO
Auteur
Vincent Spruytte
Syndicus-zaakvoerder
Managimm bvba (Brussel)
Meer info?
www.managimm.com
Presentatie op de “Rencontres francophones de
la copropriété” - Luik, 09-11 mei 2019.
PROPERTYTODAY

van de
mede-eigendom
Salon
22 & 23
NOV 2019
BRUSSELS EXPO
gratis toegang - entrée gratuite
de la
copropriété
Al de derde editie van hét salon in België voor
alles wat specifiek mede-eigendom aanbelangt:
beheer, technieken, software, wetgeving,
dienstverlening, syndicschap, ecologie, ...
Bestel je gratis tickets online op
www.salonvandemedeeigendom.be
Déjà la troisième édition du salon en Belgique
entièrement consacré aux spécificités de la
copropriété: gérance, techniques, logiciels,
législation, services, syndics, écologie, ...
Commandez vos tickets gratuits sur
www.salondelacopropriete.be
Nog geen exposant? Contacteer ons dan snel
0499 511 995 of vraag alle info via
contact@salonvandemedeeigendom.be
Vous n’ êtes pas encore exposant? Contactez
au plus vite le 0499 511 995 ou informez-vous sur
contact@salondelacopropriete.be

Oude
liften,
jong
erfgoed
In de laatste veertien dagen van maart
2019 greep het Brussels Art Nouveau &
Art Deco Festival plaats.
Het opende de deuren van een veertigtal,
vaak adembenemende architectuurparels.
Voor het eerst nam het festival enkele
historische liften in zijn programma op.
Hoewel die integraal deel uitmaken van
ons patrimonium, is hun voortbestaan in
gevaar. Europa vindt ze niet meer veilig.
Hoewel je ze anders dan bijvoorbeeld de gevels
van gebouwen niet ziet vanaf de straat, vormen
de historische liften een belangrijk onderdeel
van ons patrimonium. Zo speelde dit technische
hoogstandje aan het einde van de negentiende
eeuw een belangrijke rol in de ontwikkeling van
gebouwen naar appartementen, en het moderne
comfort dat samenging met deze nieuwe
levenswijze.
In Brussel werden ze vooral vanaf eind jaren 1920
geïnstalleerd. “De familie Marescaux-Hallemans
liet dit appartementsgebouw optrekken in 1913,
maar de lift kwam er pas in 1935”, vertelt Anne
Minne, die op de Louis Lepoutrelaan woont. “Naar
analogie met de architectuur is hij opgetrokken
in de zogenoemde Beaux-Artsstijl,waarbij Franse
en Engelse stijlelementen met elkaar worden
gecombineerd. Bovendien is hij perfect op maat van
de traphal gebouwd. Daardoor is het blijkbaar een
van de mooiste liften van Brussel.”
“Tot nu toe hebben we er nog niets aan gerenoveerd,
maar binnenkort komt een ambachtsman het
glaswerk van het liftplafond vervangen met identiek
gemaakte stukjes gekleurd en bewerkt glas. Als
kunsthistorica hou ik van de authentieke charme van
de lift, met zijn knoppen uit bakeliet, het smeedwerk
en het hout.”

19
“TELKENS ALS IK DE LIFT NEEM,
MAAKT ZIJN SUBTIELE GELUID
ME BLIJ.”
gebouw. Bovendien zijn dit soort liften veel aangenamer
voor mensen die claustrofobie hebben. Want je voelt je
er nooit in opgesloten”, vertelt De Chiara .
“Het is ongelooflijk hoeveel aandacht de mensen in
1928 hadden voor verfijnde details zoals het uitklapbare
bankje, de glazen lampenkap waaruit straaltjes licht
op het houten plafond schijnen, het bedieningspaneel
uit koper en bakeliet, de afgeschuind geslepen spiegel
en het gehamerde glas. Toen ik dit appartement 18 jaar
geleden kocht, ben ik gevallen voor de charme van het
hele gebouw, inclusief de lift”, vertelt Fabienne Lichtert,
die op de Livornostraat woont. “Telkens als ik de lift
neem, maakt zijn subtiele geluid me blij.”
VOOR DE EEUWIGHEID
Behalve het esthetische en historische aspect zijn bij
een lift vanzelfsprekend de veiligheid en techniek
doorslaggevende argumenten. “Om de veiligheid te
verhogen hebben we in onze lift uit 1928 een elektronisch
gordijn laten installeren”, vertelt Sydney Schreiber,
een van de bezielers van de vzw Save Our Elevators en
eigenaar van een appartement in de Elsense Bosstraat.
“Als je je hand nu door de accordeondeur naar buiten
steekt, dan stopt hij meteen. Aangezien hij sowieso
traag is, gaat dat zeer snel. Bovendien hebben we een
mechanisme geïnstalleerd dat de lift, mocht hij toch
ooit vallen, kan stoppen. Daarnaast hebben we langs
achteren een ijzeren balk met gaatjes erin geplaatst,
waardoor de lift exact weet wanneer hij moet beginnen
af te remmen.”
Enkele straten verderop deelt Paolo De Chiara in
de Camille Lemonnierstraat zijn liefde voor zijn
lift. “Vooral het smeedijzerwerk maakt onze lift
uit 1937 bijzonder. Samen met de gevel en het
marmer in de hal geeft de lift ons gebouw cachet.
Aangezien ik uit het Italiaanse Napels afkomstig
ben, hecht ik veel belang aan die historische
elementen.
Al zijn eigenlijk alle bewoners - van de Hongaren
over de Turken en Iraniërs tot de Polen - het
erover eens dat de lift moet blijven. Hij vormt het
hart van onze mede-eigendom. Aangezien de lift
net als de meeste oude exemplaren open is, laat
hij toe om onderweg snel iets te zeggen tegen
de buren. Dat bevordert de goede sfeer in ons
“Momenteel onderzoeken we de mogelijkheid om
camera’s te integreren, zodat die kunnen detecteren
als er iets zou schelen aan het mechanisme. We willen
alles doen om onze lift te veiliger te maken. Ook als
er nergens statistieken te vinden zijn over het aantal
ongelukken met dit soort liften, en ik er ook nog geen
enkel verhaal over heb gehoord. Het enige wat we niet
willen is de lift zonder nadenken vervangen door een
modern exemplaar dat esthetisch en historisch niet in
dit gebouw past.”
“Voor de veiligheid worden er soms argumenten
aangehaald die op weinig of niets slaan. Zo zou het
glas in de deur veiligheidsglas moeten zijn, terwijl dat
in de deur van de hal dan weer niet moet. Of moet de
afscherming langs de trappenhal hoger zijn, terwijl het
nu al onmogelijk is om erover te vallen.” In het gebouw
van De Chiara wachten ze voorlopig af.

20
“Het is ons laatste grote werk binnen de medeeigendom.
We willen de lift veiliger maken, zelfs
als er nog nooit iets is gebeurd. Maar we willen
geen brutale modernisatie. Vanwege zijn esthetiek
en belang voor ons patrimonium; maar ook omdat
er technisch zo goed als nooit iets aan mankeert.
We zien niet in waarom we iets moeten vernietigen
dat, ook na zo’n miljoen reizen, perfect marcheert.
Zeker niet nu duurzaamheid zo’n belangrijk topic is.
Bovendien weten we nu al dat de moderne lift veel
minder betrouwbaar zal zijn”, zegt De Chiara.
“Het zijn de eenvoud van het systeem én de kwaliteit
van het materiaal die ervoor zorgen dat deze liften
voor de eeuwigheid zijn gemaakt. Mensen waren toen
nog trots op hun werk. Het ging in eerste instantie
om kwaliteit, en niet om puur rendement”, vertelt
Lichtert. Hoewel X tot vandaag de lift bij Paolo De
Chiara onderhoudt, zijn de anderen noodgedwongen
overgeschakeld op kleinere, artisanale bedrijfjes.
“Tot een viertal jaar geleden kwam Y voor het
onderhoud. Op den duur werd het onmogelijk om
met hen te dialogeren. Volgens hen hadden we twee
opties: de lift voor altijd stilleggen, of hem vervangen
door een modern exemplaar. Nooit hebben ze ons
een project voorgesteld waarbij de oorspronkelijke
lift kon worden behouden. Het is vreemd dat ze zelf
niet trotser zijn op de historiek van hun realisaties,
want tenslotte zijn zij het die de lift hebben gebouwd.
Maar ze denken louter aan hun eigen commerciële
belang”, oordeelt Minne. “Intussen gaat de savoirfaire
verloren, en willen ze niet meer investeren in
de opleiding van gespecialiseerde mensen voor deze
nichemarkt. Daardoor doen we nu een beroep op
artisanale bedrijven als of schakelen we een specialist
als Paul Mariën in.”
ZELDEN PANNE
Ook Fabienne Lichtert doet sinds kort geen beroep
meer op X voor het onderhoud. “In de 18 jaar dat
ik hier woon, is de lift 1 keer in panne gevallen.
Het was zaterdagavond, en er zaten 3 mensen in.
Gelukkig is Y toen snel gekomen. Alleen hebben ze
de oorzaak bij de ouderdom van de lift gelegd, en
hebben ze verschillende stukken meegenomen naar
hun atelier, waardoor we maandenlang zonder lift
zaten. Aangezien ik aan hun uitleg twijfelde, liet ik
een tegenexpertise uitvoeren.”
“Daaruit bleek dat er gewoon niet meer voldoende
olie in het mechanisme zat. Enkele dagen later was de
olie plots wel weer aangevuld. Het blijft een mysterie
hoe dat is gebeurd, maar bij mijn weten hebben
alleen ikzelf en de mensen van X de sleutel van de
machinekamer. Na enkele maanden discussie is X alle
stukken opnieuw komen installeren, zodat we de lift
weer konden gebruiken. Sindsdien is het vertrouwen
zoek, en heb ik het contract laten aanpassen, zodat er
ook derden aan de lift mogen werken. Nu ze de laatste
jaren amper langskomen voor het onderhoud, terwijl
we wel voor 6 keer onderhoud per jaar betalen, heb
ik het contract definitief verbroken. Dat is jammer,
want dit is de 92ste lift die ze ooit in België hebben
gebouwd en in de machinekamer hangen nog enkele
onderhoudsboekjes, waarin je perfect kunt volgen
wat X sinds 1986 heeft gedaan.”
Sydney Schreiber noemt de grote liftbedrijven
- zonder meer een lobby. “Wereldwijd beheren

OPENING
VAN ONS NIEUWE
BUSINESS DEPARTMENT
Projects @
-021
FLAGSHIPSTORE EUROPE
WIN GRATIS
INTERIEURADVIES
& ONTWERP
VOUCHER
Interieuradvies voor uw project nodig? De eerste 20 klanten die een afspraak
aanvragen op bart@divani.be krijgen een gratis interieurontwerp voor een van
de vastgoedpanden die ze te koop aanbieden. Daarin zit een 2D-grondplan,
3D-renders én een virtuele voorstelling.
Projectontwikkelaars die zich inschrijven voor deze win-actie,
krijgen 20 cadeaubons van 25% die ze kunnen delen met hun klanten.
Voor consumenten die op zoek zijn naar Italiaans design en die topkwaliteit wensen aan de best
mogelijke prijs, willen wij de uitverkoren leverancier zijn van hun droominterieur.
Contacteer uw persoonlijke interieuradviseur en maak kans op gratis interieuradvies.
Bart Schelfhout op bart@divani.be of via +32 (0) 485 38 35 74.
Projects @
FLAGSHIPSTORE EUROPE
Vlaamse Kaai 35-39 / 2000 Antwerp - Belgium / www.divani.be / www.camerich.be
Alle dagen open van 10 tot 18 u OPEN OP ZONDAG

ze 90 procent van de liften. Aangezien het voor
hen commercieel veel interessanter is om de
oude exemplaren te vervangen dan ze gewoon te
onderhouden, hebben ze de wetgeving onder het
mom van veiligheid in hun voordeel gestuurd. Ik wil
best belasting betalen, maar dat we als burgers een
wet moeten volgen die ons verplicht om enkele grote
bedrijven nog meer winst te bezorgen, vind ik niet
eerlijk. Om die onrechtvaardigheid ten opzichte van
de bevolking en dat gebrek aan respect ten opzichte
van ons patrimonium aan te kaarten hebben we de
vzw Save Our Elevators opgericht. L’union fait la
force, zoals jullie Belgen zeggen. We willen samen
met de bevoegde instanties naar een goede oplossing
zoeken. Bovendien wil ik voor dit patrimonium
vechten, aangezien we in mijn geboorteland Canada
alleen maar kunnen dromen van dit soort historische,
en bovendien onverslijtbare elementen.”
in orde moeten worden gebracht. Dat zijn er 170 per
maand . Het wordt dus hoog tijd dat er een definitieve
oplossing uit de bus komt”, zegt Schreiber. “Met
onze vzw stellen we voor om per lift een reële
risicoanalyse te doen en op basis daarvan de concrete
pijnpunten aan te pakken. Daarna pleiten we voor
een herwaardering van het beroep van liftoperator,
en de oprichting van een studierichting. Want het
onderhoud van onze liften vergt specifieke skills”
“Sinds mijn moeder in 1990 naar hier verhuisde, heb
ik geen weet van problemen met deze lift.
We wachten dus bang af hoe de wetgeving zal
evolueren. Het zou dramatisch en triestig zijn
mochten we ze later in een museum moeten gaan
bekijken. Zelfs als deze lift in onze woning staat,
maakt hij deel uit van ons collectieve verleden.
Daarom stelden we ons gebouw open voor het festival,
zodat iedereen dit stukje vergeten patrimonium kon
komen herontdekken”, zegt Anne Minne.
uit Bruzz Magazine, 13/03/2019
door Elien Haentjens
RESPECTVOL
Wat de betrokkenen vooral tegen de borst stuit, is dat
er alternatieve oplossingen bestaan om een lift op een
respectvolle manier te moderniseren en dat met de
zogenoemde Kinney-methode, die deze alternatieven
kan valideren, een oplossing binnen handbereik ligt.
“Terwijl in het begin enkele controleorganismen die
methode accepteerden, is dat niet langer het geval.
Zelfs het infrarode lichtgordijn, dat vaak gebruikt
werd voor zulke alternatieve oplossingen, is onder
vuur komen te liggen. Voorlopig kunnen we dus geen
kant uit.”
“Bovendien zouden alle liften tegen 31 december 2022
aan de wettelijke normen moeten beantwoorden.
Anders hangen ons zware boetes boven het hoofd.
Zelfs in een beschermd gebouw als Le Palais de la
Folie Chanson zou de lift onder de huidige wetgeving
moeten verdwijnen. Op basis van cijfers van Agoria
schat ik dat er nog zo’n 8000 liften van voor 1958
HET BRUSSELS ART NOUVEAU
& ART DECO (BANAD) FESTIVAL
IS EEN UITZONDERLIJK EVENEMENT
DAT HET ART-NOUVEAU EN ART-
DECO-ERFGOED IN HET BRUSSELS
HOOFDSTEDELIJK GEWEST IN DE
KIJKER PLAATST. HET VINDT IEDER
JAAR TIJDENS DE WEEKENDS VAN
MAART PLAATS.
WWW.BANAD.BRUSSELS
INFO
Vzw Save Our Elevators
www.saveourelevators.com
PROPERTYTODAY

Wat mag ...
een syndicus kosten?
Aan het kwaliteitsvolle beheer van een syndicus hangt terecht een zeker
prijskaartje. Als we de trends in huisvesting mogen geloven, zullen er meer
appartementen bijkomen dan er huizen worden gebouwd.
23
Het aantal eigenaars dat met anderen een flatgebouw
deelt, gaat in stijgende lijn. Dat vraagt ook om meer
gemotiveerde syndici die voor de verenigingen van
mede-eigenaars (VME’s) de appartementsgebouwen
op een kwalitatieve manier beheren. En daar wringt
het al enige tijd.
Syndicus is stilaan een knelpuntberoep geworden.
De oorzaken daarvan moeten we in feite aan 2
kanten zoeken. De syndicus werkt ook ’s avonds
en in het weekend, wat het voor velen een minder
aantrekkelijk beroep maakt. Naast het technische
beheer dat uit zijn voegen barst, komen er geregeld
ook extra taken bij voor de syndicus. Zo is sinds 2018
de GDPR van toepassing op VME’s. Deze verordening
geldt voor alle ondernemingen en organisaties
die persoonsgegevens van natuurlijke personen
bijhouden en verwerken. Het is aan de syndicus om dat
voor de VME in orde te brengen. Daardoor zijn er heel
wat inspanningen en administratieve formaliteiten
nodig. Een complexe opdracht voor de syndicus om
de opgelegde verplichtingen in de praktijk te brengen
wat zijn verantwoordelijkheid zal verzwaren en zorgt
voor extra kosten.
Bij dat laatste knelt het schoentje. Al deze extra
verplichtingen opgelegd door de overheid vallen niet
onder de standaardbeheersvergoeding.
Het is niet meer dan redelijk dat die extra kosten aan
de VME’s worden aangerekend. Dat zorgt geregeld
voor tegenwind van de mede-eigenaars. Onterecht
naar onze mening, want het is wel degelijk de

24
VME die aan de wetgeving moet voldoen en het is
de verantwoordelijkheid van de syndicus om ervoor
te zorgen dat de VME feilloos aan de opgelegde
verplichtingen voldoet. De wet bepaalt nergens dat
deze taken gratis dienen te gebeuren.
Tegenover een kwalitatieve dienstverlening door de
syndicus waarop de mede-eigenaars rekenen, moet
een waardig ereloon staan. Maar dat valt nu meestal
te laag uit (toch zeker in verhouding tot wat in onze
buurlanden de norm is), wat wijst op een structureel
probleem. Steeds minder mensen kiezen dan ook
voor het beroep van syndicus omdat het doorgaans
hard werk is dat bovendien te weinig betaald wordt.
Mede-eigenaars laten ook vaker hun ondankbaarheid
en ongenoegen blijken. Dat alles werkt niet bepaald
motiverend om nieuwe gedreven syndici en/of
personeel aan te trekken.
“SYNDICUS IS STILAAN EEN
KNELPUNTBEROEP GEWORDEN.
DE OORZAKEN DAARVAN MOETEN
WE IN FEITE AAN TWEE
KANTEN ZOEKEN.”
Het is hoog tijd dat we het tij doen keren en het beroep
van syndicus weer aantrekkelijker maken. Daarvoor
zijn dringend enkele mentaliteitswijzigingen nodig.
Ik roep de mede-eigenaars alvast op om ermee op
te houden stelselmatig de goedkoopste syndicus te
kiezen. “If you pay peanuts, you get monkeys”, dat
geldt ook voor het beheer van mede-eigendommen.
VME’s moeten beseffen dat aan kwaliteitsvol beheer
een zeker prijskaartje hangt. Wie niet bereid is dat te
betalen, kan geen kwaliteit eisen en krijgt meestal geen
kwaliteit met alle gevolgen van dien. Wat ook slecht is
voor het imago van het beroep, zijn syndici die onder de
prijs gaan om het beheer van appartementsgebouwen
binnen te halen. Dat draait meestal slecht uit. Daardoor
verdienen ze onvoldoende, wat dan weer leidt tot
slecht beheer en wanpraktijken. De syndici mogen niet
aarzelen om voor hun dienstverlening op niveau een
correcte vergoeding aan te rekenen.
De Unie van Syndici (UVS) gaat zelfs nog een stapje
verder en pleit ervoor dat syndici voor grote werken
in het kader van technisch beheer een percentage van
de kostprijs zouden mogen vragen voor de opvolging
en oplevering ervan, zoals dat in Frankrijk het geval
is.
INFO
INFO
door Dominique Krickovic
Directeur UVS
Met het Salon van de Medeeigendom
- op 22 en 23
november 2019 in Paleis 1 van
Brussels Expo - doen we al het
mogelijke om het imago en
het beroep van syndicus te
verbeteren.
Als syndicus én als medeeigenaar
kun je er gratis
terecht met al je juridische en
technische problemen!
salonvandemedeeigendom.be
PROPERTYTODAY

-025
BENT U SYNDICUS OF
COMMISSARIS VAN DE REKENINGEN?
De gids van de
mede-eigendom
Ontdek uw
rechten en
plichten
dankzij ARAG
In het mede-eigendom waar u woont,
werd u aangesteld als syndicus of
commissaris van de rekeningen?
U staat in voor het dagelijks beheer
van het mede-eigendom, al dan niet op
vrijwillige basis. In het kader daarvan
moet u rekening houden met een
complexe wetgeving.
Wil u meer duidelijkheid omtrent uw
juridische rechten en plichten met
betrekking tot uw mandaat? Vertrouw
op ARAG, dé juridische partner voor uw
mede-eigendom.
Uw juridische specialist, op
wie u dagelijks een beroep
kan doen
Meer weten over onze
verzekeringsproducten?
PRAAT EROVER MET UW
MAKELAAR OF STUUR EEN
MAILTJE NAAR INFO@ARAG.BE
VOOR MEER INFORMATIE.
ARAG de juridische partner
van uw mede-eigendom
ARAG SE Branch Belgium is het Belgisch filiaal van
een internationale verzekeringsgroep gespecialiseerd
in Rechtsbijstand. ARAG is al meer dan 50 jaar in
België actief met twee complementaire activiteiten:
essentiële juridische aspecten verduidelijken en de
oplossing van eventuele geschillen begeleiden.
INFO
EEN GRATIS
BROCHURE VOOR
ELKE SYNDICUS
ARAG is méér dan een verzekeraar die
u Rechtsbijstand biedt. ARAG is uw
bondgenoot en informeert u over uw
rechten en plichten in het kader van het
dagelijks beheer van uw mede-eigendom.
Download
onze adviesbrochure op
www.arag.be
VZW Save Our Elevators
Wat www.saveourelevators.com
kunnen we voor uw
mede-eigendom betekenen?
Het Brussels Art Nouveau & Art Deco
(BANAD) Festival is een uitzonderlijk
evenement ARAG werkte dat een specifieke het art nouveau oplossing uit en om medeeigenaars
te beschermen en het werk van de
art deco erfgoed in het Brussels
syndicus en de commissaris van de rekeningen te
Hoofdstedelijk verduidelijken. Gewest in de kijker
plaatst. Het vindt ieder jaar tijdens
• Uw juridische uitgaven budgetteren: niet langer
de weekends van maart plaats.
overbodige en onvoorziene uitgaven doen om uw
www.banad.brussel
rechten te doen gelden.
• De juridische aspecten aan een betrouwbare
partner overlaten: de syndicus en de commissaris van
de rekeningen werk uit handen nemen.
PROPERTYTODAY
• Genieten van de uitgebreidste Rechtsbijstand
op de markt.

Samen
leven

27
in appartementsgebouwen:
een evaluatie van de hervormde
wet op mede-eigendom
De nieuwe wet op de mede-eigendom vereenvoudigt het samenleven in
appartementsgebouwen. De mede-eigenaars kunnen ook makkelijker beslissingen
nemen, bijvoorbeeld over de sloop en heropbouw van het gebouw. Maar of dat ook
zal leiden tot een versnelde vernieuwing van ons appartementenpatrimonium,
is nog maar de vraag.
België wordt hoe langer hoe meer een
appartementenland. Sinds 2003 worden
systematisch meer nieuwbouwflats vergund dan
eengezinswoningen. In 2018 waren appartementen
goed voor ruim 61 procent van de vergunde
wooneenheden, leren cijfers van Statbel. Meer
appartementsbewoners en eigenaars betekent ook
dat meer Belgen te maken krijgen met de wet op
de mede-eigendom, die het beheer van de gemene
delen in een gebouw (dak, trap, lift) regelt. Begin
dit jaar werd een belangrijke update van de wet van
kracht. De vereniging van mede-eigenaars kan nu
gemakkelijker beslissingen nemen.
DE AANPASSINGEN IN EEN NOTENDOP
De oorspronkelijke wet op de mede-eigendom
dateert van 1994. Daarna volgden enkele updates.
“Dit is dus niet zo’n oud recht”, merkt minister van
Justitie Koen Geens op. “Het is ook niet zo dat de
vorige wet niet deugde. Maar er waren wel elementen
die het samenleven in appartementsgebouwen
soms tot een lastige kwestie maakten. Die hebben
we met deze hervorming kunnen aanpakken.”
De minister heeft het over 4 verbeteringen. De
eerste is meer flexibiliteit. De hervormde wet
versoepelt gekwalificeerde meerderheden in de
algemene vergadering van mede-eigenaars. Zo is
het voortaan mogelijk over werken aan de gemene
delen te beslissen met een tweederdemeerderheid.
Voorheen moest drie vierde van de medeeigenaars
akkoord gaan. Voor wettelijk opgelegde
aanpassingen volstaat nu een volstrekte
meerderheid. Ook de invoering van het statuut
van een voorlopige bewindvoerder in het geval
van blokkering van de besluitvorming in een
vereniging van mede-eigenaars, valt onder het
blokje ‘flexibilisering’.
De tweede vernieuwing zet in op meer efficiëntie in
het beheer van de mede-eigendom. Het reglement
van mede-eigendom wordt afgeslankt ten voordele
van het procedureel lichtere reglement van
inwendige orde. Zo is voor een wijziging van regels
rond de algemene vergadering niet langer een
notariële akte vereist. De nieuwe wet voorziet ook
in de oprichting van een verplicht reservekapitaal.
De derde vernieuwing beoogt een herbalancering
van de rechten en de plichten van de betrokkenen.
De opvallendste vernieuwing is de invoering van
het principe dat de betaler beslist. Zo beslissen
bijvoorbeeld bij de vernieuwing van de lift alleen de
mede-eigenaars die betalen voor het gebruik van
de lift. De bewoners van de gelijkvloerse verdieping
onthouden zich dus bij de stemming.
Tot slot zijn er nog verduidelijkingen. Zo vermeldt
de nieuwe wet uitdrukkelijk dat alleen de
vrederechter bevoegd is voor geschillen over de
gedwongen mede-eigendom. Aan de nieuwe wet
is twee jaar voorbereiding voorafgegaan. Minister
van Justitie Koen Geens (CD&V) is tevreden over het
resultaat en zegt ook dat hij positieve reacties heeft
opgevangen vanop het terrein. “In het bijzonder
over de wijziging dat de vereniging van medeeigenaars
nu zonder unanimiteit kan beslissen
een gebouw af te breken en herop te bouwen”,
preciseert de minister. “Die unanimiteitsvereiste
GRATIS ABONNEMENT
Schrijf snel in via www.propertytoday.be
Krijg je dit magazine nog niet gratis in je bus?

28
blokkeerde veel dossiers.”
Met de hernieuwde wet wordt afbraak en heropbouw
inderdaad mogelijk als vier vijfde van de medeeigenaars
daarmee instemt. Zo kunnen hopeloos
verouderde gebouwen versneld vervangen worden
door een performante nieuwbouw. Maar de
projectontwikkelaar Bart Versluys, een van de grote
pleitbezorgers van zo’n versoepeling, is ontgoocheld.
In een interview in de Trends Vastgoedgids poneerde hij
dat “men alle sterke elementen uit de ontwerpteksten
heeft gehaald”. “Het gebouw moet al op instorten staan
op de stadsvernieuwing. De meeste binnenstedelijke
appartementsgebouwen behoren toe aan verschillende
eigenaars. Een belangrijke toegevoegde waarde van
een projectontwikkelaar ligt in het samenbrengen van
die versnipperde eigendommen, aldus Missault. “De
projectontwikkelaar neemt het risico zo’n gebouw
“HET GEBOUW MOET AL OP
INSTORTEN STAAN OM HET
TE MOGEN AFBREKEN”
om het te mogen afbreken”, stelt Versluys. “Op die
manier zullen we de broodnodige modernisering van
ons woningpatrimonium niet realiseren.”
Versluys verwijst naar bijkomende voorwaarden in
de hervormde wet. Beslissen met een viervijfdemeerderheid
over de afbraak of de volledige heropbouw
van het gebouw kan alleen “om redenen van hygiëne of
veiligheid, of wanneer de kostprijs voor de aanpassing
van het gebouw aan de wettelijke bepalingen
buitensporig zou zijn”.
Minister Geens beoordeelt de finale wettekst als een
eerbaar vergelijk tussen het individuele eigendomsrecht
en het algemeen belang. “Op een bepaald moment moet
je compromissen kunnen maken”, zegt hij. “En dan
vordert men misschien minder snel dan gewenst. De
vooruitgang loopt niet, maar gaat.”
DREMPEL TEGEN KOEKOEKEN
Rik Missault, co-CEO van de Waregemse
projectontwikkelaar ION, is tevreden over de drempel
die de hervormde wet opwerpt voor zogenoemde
koekoekkopers. “Dat zijn partijen die zich in een
appartementsgebouw inkopen om beslissingen van de
algemene vergadering te kunnen blokkeren”, legt hij
uit.
Volgens Missault zette dat in het verleden een rem
stukje per stukje op te kopen om het verouderde
gebouw vervolgens af te breken en iets nieuws te
ontwikkelen. Maar als je een stukje mist, heb je
natuurlijk een probleem. Dankzij de hervormde wet
moet een tegenstander nu toch al 20 procent van de
stemmen verzamelen. Dat maakt die koekoekpraktijk
dus minder aantrekkelijk.” Maar ook Rik Missault laakt
de voorwaarden die gekoppeld zijn aan het loslaten
van de unanimiteitsvereiste: “De wet heeft het over
een buitensporige kostprijs. Als je de energieprestaties
van een oud appartementsgebouw op het niveau wil
brengen van een nieuwbouw, dan wordt het inderdaad
buitensporig duur. Dan kun je het beter afbreken en
heropbouwen. Maar is het dat wat de wetgever bedoelt?
En wie beslist daar dan over? Waarschijnlijk zal dat de
vrederechter zijn. Doordat die voorwaarden zo vaag
gedefinieerd zijn, vrees ik overigens dat het in de praktijk
heel vaak tot een rechtszaak zal komen.”
Is de hervorming van dat sleutelelement in de wet dan een

-029
De blokpolis van AXA
waarmee u tijd bespaart.
Aanbevolen door de Unie van Syndici.
Publireportage in samenwerking met AXA
Een duidelijke verzekering
AXA biedt een unieke verzekering op de markt voor
gebouwen vanaf 4 wooneenheden, met of zonder
kantoor- of handelsruimte:
■ De formule Buildimo voor gebouwen met een
eenvoudige afwerking
■ De formule Buildimax voor alle andere gebouwen.
Inclusief de meest recente gebouwen die uitgerust
zijn met de laatste technologische snufjes dankzij
de uitbreiding Premium.
Een aanbod op maat
■ Bij AXA is de verzekering van gebouwen een vak apart.
Er is een team van beheerders dat zich daar voor 100%
mee bezighoudt en rechtstreeks samenwerkt met uw
makelaar. Uw makelaar is er om u te helpen en stelt
u steeds een verzekering voor die aan uw behoeften
en de specifieke kenmerken van uw gebouw voldoet.
In bepaalde gevallen zal een expert gemandateerd
worden om een evaluatie te doen.
■ Als het gebouw goed geëvalueerd is, komt u bij een
schadegeval niet voor onaangename verrassingen
te staan!
■ Dankzij onze evaluatiesystemen kunnen de kapitalen
correct becijferd worden en hoeft de evenredigheidsregel
niet te worden toegepast bij een schadegeval.
■ De premie voor goed beheerde en goed onderhouden
gebouwen zal zeer concurrentieel zijn.
Dekkingen die aan uw behoeften voldoen
Wist u dat de meeste schadegevallen worden veroorzaakt
door waterschade? Voor dergelijke schade biedt AXA een
zeer uitgebreide dekking aan naargelang de gekozen
formule. Enkele voorbeelden:
■ Op zoek gaan naar de leiding die aan de grondslag van
het schadegeval ligt en herstellen van die leiding zelfs
zonder schade aan de verzekerde goederen
■ Insijpeling via de gevel
■ Verwijderen en herstellen van de dichtheidslaag van
daken en terrassen
■ Huiszwam…
Na een schadegeval willen de bewoners dat alles zo snel
mogelijk weer in orde is. Onze blokpolis voorziet in een
snelle tussenkomst en ruime dekkingen zoals:
■ De opzoekings- en herstellingskosten naar aanleiding
van een water- of stookolieschade
■ Afstand van verhaal tussen mede-eigenaars en ook
de mogelijkheid om afstand van verhaal tegenover
huurders af te sluiten…
Het Buildimo/Buildimax-aanbod wordt regelmatig
bijgewerkt om in te spelen op de verwachtingen van
syndici en mede-eigenaars. Het is ook de enige verzekering
die wordt aanbevolen door de Unie van Syndici.
AXA werkt met een net van gespecialiseerde makelaars waardoor u ook met zeer specifieke
vragen bij hen terecht kunt. Hierdoor ontstaat er een echte vertrouwensrelatie.
Snel een vakman vinden
Zijn er kleine werkzaamheden of herstellingen die moeten gebeuren in een appartement
of aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw? Is er een voeg die lekt en die
opnieuw moet gedicht worden? Neem contact op met een vakman van AXA Homecare.
https://www.axa.be/nl/homecare
Goed om te weten
Dit product comfort thuis speciaal/formule Buildimo-Buildimax-Buildimax Premium is een verzekering die de waarborgen
brand en andere schade aan de woning (gebouw en inhoud), ba gebouw en eerste hulp omvat. De waarborg rechtsbijstand
is optioneel. Comfort thuis speciaal/formule Buildimo-Buildimax-Buildimax Premium werd ontwikkeld door AXA Belgium,
Belgische verzekeringsmaatschappij, en is onderworpen aan het Belgisch recht. Het verzekeringscontract wordt
gesloten voor een looptijd van een jaar met mogelijkheid tot stilzwijgende verlenging. Aarzel niet om een beroep te
doen op uw makelaar voor meer informatie of een offerte. Hij staat voor u klaar en is het best geplaatst om een
voorstel te doen dat bij uw situatie past. Wij nodigen u uit de algemene voorwaarden te raadplegen alvorens het
product af te sluiten. Daarin vindt u de aangeboden dekkingen en de eventuele beperkingen & uitsluitingen van
de waarborgen. Dit document is gratis te verkrijgen bij uw makelaar of op www.axa.be.
In het geval van een eventuele klacht, kunt u een beroep doen op de dienst Customer Protection
(Troonplein 1, 1000 Brussel, e-mail: customer.protection@axa.be). Indien de u aangeboden oplossing
niet voldoet, kunt u zich wenden tot de dienst Ombudsman Verzekeringen, de Meeûs plein 35 te 1000
Brussel (www.ombudsman.as)

maat voor niets? “Dat vind ik iets te sterk uitgedrukt”,
reageert Ludo Ockier, advocaat in de vastgoedsector.
“Dat de hervormde wet het mogelijk maakt dat men een
gebouw kan afbreken op basis van een beslissing met
een gekwalificeerde meerderheid,
is echt wel revolutionair. Maar ik heb ook wel vragen
bij de praktische haalbaarheid. In hoeveel gebouwen
zullen die voorwaarden vervuld zijn?”
Ludo Ockier ziet nog een probleem. “De wet heeft het
over heropbouw, maar dat begrip is juridisch nog niet
gedefinieerd. Als je identiek hetzelfde gebouw optrekt,
is er geen probleem. Maar dat zal in de praktijk bijna
nooit het geval zijn, al is het maar omdat bijvoorbeeld de
stedenbouwkundige voorschriften intussen gewijzigd
zijn.”
past in het idee van de betonstop. “De grootste uitstoot
komt van grote gebouwen in de steden en de stadsrand.
Door op die plekken iets nieuws te bouwen met een
hogere densiteit, hoef je dus geen nieuwe ruimte aan te
snijden. De betonstop verhoogt dus nog de urgentie om
het probleem van verouderde appartementsgebouwen
fundamenteel aan te pakken.”
VERENIGDE EIGENAARS:
‘OPT-OUT VOOR SPAARPOT IS
EEN GEMISTE KANS’
KLIMAATDOELSTELLINGEN
Het is dus ook volgens Ockier afwachten hoe de
rechtspraak zal omgaan met de voorwaarden en de
begrippen in de hervormde wet. Bovendien biedt die
weinig soelaas tegen vertragingsmanoeuvres van
onwillige mede-eigenaars, meent de advocaat.
“Uiteraard is het belangrijk dat iedere burger toegang
heeft tot de rechtsgang”, zegt hij. “Maar het zal hoe
dan ook vertragend werken. Een mede-eigenaar die
niet akkoord gaat met de beslissing van de algemene
vergadering, kan een procedure starten bij de
vrederechter. Vervolgens kan hij beroep aantekenen bij
de rechtbank van eerste aanleg en finaal kan hij ook nog
naar cassatie stappen. Reken maar dat je zo gemakkelijk
3 tot 4 jaar bezig bent.”
Dat is geen opbeurende vaststelling in tijden
waarin we ons woningpatrimonium dringend
energieperformanter moeten maken om de
klimaatdoelstellingen te halen. Is een verdere
versoepeling van beslissingsprocedures tegen die
achtergrond toch niet wenselijk? “Waarschijnlijk
kunnen we nog verder gaan”, antwoordt minister
Geens. “Maar ik wil er toch op wijzen dat de
versoepeling niet beperkt blijft tot het scenario
van afbraak en heropbouw. Een van de redenen
waarom we de meerderheidsvereisten hebben
afgezwakt, is precies om isolatiewerkzaamheden in
de gemeenschappelijke delen mogelijk te maken.” Rik
Missault blijft erbij dat de afbraak van verouderde
appartementsgebouwen cruciaal is voor het bereiken
van de klimaatdoelstellingen. “De versnipperde
eigendom in ons land is daarbij een belangrijke
flessenhals. We zullen toch een oplossing moeten
vinden om die oude gebouwen versneld te kunnen
vervangen door nieuwbouw. Bij nieuwbouw is E-peil
30 zowat de norm aan het worden. In het geval van
renovatie is dat onhaalbaar. Met een grondige renovatie
geraak je misschien aan E-peil150“.
Het goede nieuws is volgens Rik Missault dat de
vernieuwing van het appartementenpatrimonium ook
Katelijne D’Hauwers, directeur van de
belangenvereniging Verenigde Eigenaars, vindt
de versoepeling van het beslissingsproces in de
algemene vergadering rond de renovatie van
appartementsgebouwen, de belangrijkste stap vooruit.
“Het aantal verouderde appartementsgebouwen neemt
almaar toe”, merkt ze op. “Om de woonkwaliteit
en de veiligheid van de bewoners te garanderen en
om de klimaatdoelstellingen te behalen, kunnen
moderniseringswerken niet langer uitgesteld worden.”
De nieuwe bepalingen over het opbouwen van het
reservekapitaal vindt ze een gemiste kans. “Wij zijn
voorstander van een verplicht reservekapitaal. Zo’n
verplichte spaarpot kan het financiële evenwicht en
de daadkracht van de vereniging van mede-eigenaars
bevorderen. Door de bijdragen te spreiden in de tijd
vermijd je een scenario waarin mede-eigenaars plots
een astronomisch hoog bedrag moeten betalen. Alleen
legt de hervormde wet een te lage jaarlijkse bijdrage
op. Concreet gaat het over minimaal 5 procent van de
gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande
boekjaar. Gelet op de te verwachten werken aan vooral
oudere gebouwen is die minimumbijdrage ontoereikend.
Bovendien voorziet de wet in een opt-out: de algemene
vergadering kan met een viervijfdemeerderheid
beslissen het verplichte reservekapitaal niet samen
te stellen. Dat is jammer, want de ongelijke financiële
draagkracht van de mede-eigenaars is een van de
grootste struikelblokken in het goede beheer van een
gebouw.
“Voor ons is de belangrijkste vernieuwing de invoering
van het principe dat de betaler beslist”, zegt Stefaan
Leliaert, bestuurder bij De Syndic en voorzitter van
het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV).
“Het is veel logischer en het beslissingsproces
tijdens een algemene vergadering verloopt ook veel

31
vlotter. De nieuwe regeling over het aanleggen van
een reservekapitaal vinden we ook een belangrijke
verbetering. In gebouwen waar het vroeger niet lukte
zo’n reservefonds aan te leggen, lukt het nu wel.”
Stefaan Leliaert is minder enthousiast over de
bepalingen om minder te regelen via de statuten van het
gebouw. “De grotere rol voor het reglement van interne
orde maakt het wel gemakkelijker afspraken te maken,
want je moet niet telkens langs de notaris passeren.
Maar we vrezen dat het ook tot verwarring zal leiden.
Waar zal bijvoorbeeld een nieuwe eigenaar de juiste
informatie vinden? Want het reglement van medeeigendom
dat hij van de notaris ontvangt, is dan
misschien achterhaald omdat intussen clausules
gewijzigd zijn via het reglement van interne orde. We
betreuren het ook dat in de nieuwe wetgeving niets
terug te vinden is over digitalisering. Nochtans zijn
er tegenwoordig veel digitale oplossingen die het
beslissingsproces sneller en efficiënter kunnen maken.
Het is een van de zaken die we willen aankaarten zodra
er een regering is.”
uit Trends Magazine, 02/05/2019
door Laurenz Verledens
PROJECTS IN WATERPROOFING
ATAB nv - Satenrozen 2 U002 - 2550 Kontich
Tel: 03 250 14 70 & Tel: 05 927 76 98 - info@atab.be - www.atab.com

32
Brandveiligheid
in onze woningen en appartementen
gaat er niet op vooruit
Jaarlijks betreuren we in België nog altijd tientallen dodelijke slachtoffers
door huisbranden. Daarnaast tellen we een paar honderd slachtoffers met
rookintoxicatie en/of brandwonden ten gevolge van een huisbrand.
Opvallend is de leeftijdsopbouw van de
slachtoffers: een derde van de mannelijke
slachtoffers en de helft van de vrouwelijke
slachtoffers is ouder dan 65. En dat terwijl
hun procentuele aandeel van de samenleving
beduidend lager is.
Deze groep is dus oververtegenwoordigd in de
statistieken. Reden is dat ouderen kwetsbaarder
zijn voor brand door uiteenlopende
lichamelijke of mentale beperkingen. “Vooral
woningen met alleenstaande senioren
vragen extra aandacht qua brandveiligheid”,
aldus Lauwaert Stefaan. “Daarmee bedoelen we
woningen of appartementen waar zij in grote
lijnen zelfstandig wonen. Maar soms wel met
beperkte mobiliteit, waardoor zij in geval van
brand meer tijd nodig hebben om hun woning
te ontvluchten.”
Die tijd hebben die ‘senioren’ met een beperkte
mobiliteit vaak niet omdat de brand zich te
snel ontwikkelt. Volgens onderzoek zou dat
een verklaring kunnen zijn voor het opvallende
feit dat 19 procent van de fatale branden in
Nederland zich voordeed in een woning met een
correct werkende rookmelder. Onderzoekers
concluderen verder dat de slachtoffers ofwel
onvoldoende alert waren om het alarmsignaal
te kunnen horen, ofwel simpelweg te weinig
tijd hadden om te vluchten door de snelle
verspreiding van het vuur of giftige rook.

-033
Blokpolis op maat
Meer info bij uw
verzekeringsmakelaar of
op www.axa.be
Uw gebouw
beter
beschermen
AXA Belgium, nv van verzekeringen toegelaten onder het nr. 0039 om de takken leven en niet-leven te beoefenen (KB 04-07-1979, BS 14-07-1979) • Maatschappelijke zetel: Troonplein 1, B-1000
Brussel • www.axa.be • Tel.: 02 678 61 11 - Fax: 02 678 93 40 • KBO nr.: BTW BE 0404.483.367 RPR Brussel • 7.06.6924 - 0919. V.U.: G.Uytterhoeven, AXA Belgium nv, Troonplein 1, 1000 Brussel (België).

De top 3 van de belangrijkste brandoorzaken
in woningen is al jarenlang min of meer
gelijk, al verschuiven de oorzakelijke factoren
soms wel van plaats. Falende elektra, koken
en roken blijken de belangrijkste bronnen
van woningbranden met dodelijke afloop.
Een opvallende constatering: in 2011 werd
de wettelijk verplichte zelfdovende sigaret
ingevoerd, juist om branden als gevolg van
smeulende peuken op bed- en meubeltextiel
of kleding te voorkomen. Toch wordt nog altijd
een belangrijk deel van de woningbranden door
roken veroorzaakt.
WAAR PLAATS JE BEST DE ROOKMELDERS?
De plaats hangt af van de vorm van de woonidentiteit.
Hang minstens 1 rookmelder op elk niveau van de
woning en liefst centraal (traphal). Bij een appartement
wordt aangeraden om min. 2 rookmelders te plaatsen (1
in de centrale hal van het appartement en 1 in de gang
naar de slaapkamers toe) om zo proberen je vluchtroute
te beveiligen.
Welke rookmelders? Kies niet voor de prijs – maar voor
de kwaliteit.
ROOK GEVAARLIJKER DAN VUUR
Het al dan niet gesloten zijn van binnendeuren
in de woning of zeker in een appartement
bepaalt hoe snel rook zich kan verspreiden naar
andere ruimten. Daardoor vallen ook dodelijke
slachtoffers in andere ruimten dan de ruimte
waar brand ontstaat. In Nederland is daar
onderzoek naar gedaan en in 71 procent van die
gevallen bleek sprake van een open binnendeur
bij woningbrand. In appartementsgebouwen
is het risico op verspreiding nog groter
omdat we te maken hebben met verschillende
woonidentiteiten op een kleine oppervlakte.
Dus sluiten van binnendeuren of de
toegangsdeur van of naar het appartement
waar de brand zich bevindt is enorm belangrijk
om verdere verspreiding van het vuur en
rook tegen te gaan. Iets wat bij paniek in een
evacuatie vaak wordt vergeten.
ROOKMELDERS REDDEN LEVENS
Vandaag heeft ongeveer 60% van de woningen
en appartementen in Vlaanderen en Brussel
rookmelders. Terwijl dat tegen 1 januari 2020
100% moet zijn, want dan gaat de algemene
verplichting in. De wetgeving van 1 januari
2020 verplicht ons om elke woonidentiteit te
voorzien van rookmelders. De eigenaar van de
woning is verantwoordelijk voor de plaatsing
van de rookmelders – de huurder (bewoner)
voor het toezicht en onderhoud dat de rookmelder
werkt. Het is dus belangrijk als eigenaar
dat je daarover duidelijk afspraken maakt
met je huurder. Voeg ze desnoods toe aan je
huurovereenkomst.
Kies steeds vor kwaliteitsvolle rookmelders. Dat zijn
rookmelders met een vaste batterij van 10 jaar én met
een garantie van 10 jaar. Vraag ook na hoe het zit met
het omruilen bij een defect. Want 20% van deze toestellen
is vroeg of laat defect en wanneer er garantie op zit
moet het makkelijk kunnen worden omgeruild. We stellen
al te vaak vast dat dat niet het geval is. Dus informeer
je goed. Aangezien onderzoek aantoont dat 32% van de
rookmelders na 2 jaar niet meer functioneert, maakt de
Stichting Brandwonden zich terecht zorgen. Hoe komt
het dat er zoveel opgehangen rookmelders niet meer
werken? En dan vooral in huurwoningen! Defecte en
losgekoppelde batterijen komen het vaakst voor. Maar
ook rookmelders die afgeplakt worden om te kunnen
roken in het appartement zien we vaak of komen vaak
voor. Daarom is regelmatige controle belangrijk.
INFO
Aangezien de eigenaars van rookmelders bij defect
vaak worden doorgestuurd van de handelaar naar de
producent (die zich vaak in het buitenland bevindt)

35
heeft de Stichting Brandwonden een eenvoudige
omruilprocedure uitgewerkt, waarbij de garantie wordt
gegeven dat een defecte rookmelder onmiddellijk gratis
wordt omgeruild zodat je woning (eigendom) steeds
beveiligd is. Meer info kun je ontvangen op het Salon
van de Mede-eigendom 2019.
Een belangrijke conclusie van de onderzoekers
is ver-der dat rookmelders weliswaar aantoonbaar
bijdragen aan snellere branddetectie en grotere
overlevingskansen, maar dat alleen rookmelders voor
de doelgroep ‘verminderd zelfredzame senioren’ niet
voldoende zijn om bij brand een veilige ontvluchting
te waarborgen. Het koppelen van een automatische
blusinstallatie, zoals een woningsprinkler, aan de
rookmelder, zou volgens de Stichting Brandwonden het
aantal dodelijke slachtoffers kunnen verminderen met
50%.
INFO
“WONINGEN WORDEN NIET BRANDVEILIGER”
De bouwtrends op het gebied van duurzaam bouwen
kunnen grote gevolgen hebben voor bewoners en voor
de handelingen van de brandweer.
Onze woningen moeten we vanuit de overheid CO2-
neutraal maken, daardoor krijgen ze een luchtdicht
omhulsel, dat bij het ontstaan van een binnenbrand leidt
tot andere brandcondities en snellere ophoping van hitte
en rook. Ook de inzetmogelijkheden van de brandweer
worden daardoor nadelig beïnvloed. Verder wijzen
specialisten zoals Ruud van Herpen op de grote opmars
van schone energiebronnen, met zonnepanelen op
grote schaal en energieopslagsystemen op basis van
lithiumionaccu’s in woningbatterijen en ‘powerwalls’.
“Woningen worden daar niet brandveiliger door.”
INFO
Auteur
Stefaan Lauwaert
Stichting Brandwonden
Meer info?
www.brandwonden.be
PROPERTYTODAY
Beter gekeurd
Bien vérifié
Is uw Mede-eigendom technisch in orde?
BTV bekijkt het voor u!
BTV staat voor u klaar met de volgende keuringen:
Gebouwenaudit
Meerjarenonderhoudsplanning
Conditiemetingen
Elektrische keuring van de
gemeenschappelijke delen
Liften
EPC
Gemeenschappelijke delen
Geïnteresseerd? Neem contact op via joris@btvcontrol.be !
Bent u of kent u iemand die nog op zoek
is naar een technische, uitdagende job?
BTV werft aan via www.btvjob.be !

36
Laadoplossingen
in het kader van Mede-eigendom
De elektrische auto is stilaan niet meer weg te denken uit ons straatbeeld. Steeds
meer steden creëren een lage-emissiezone, waardoor bezoekers en vooral inwoners
verplicht worden alternatieve vormen van vervoer te zoeken. Elektrisch rijden is een
van de manieren om zich CO2-vrij te verplaatsen.
Er worden fiscale stimuli gegeven voor de aanschaf
van milieuvriendelijke wagens. Langzaam maar
zeker verkrijgen elektrische voertuigen (EV’s)
meer marktaandeel, wat resulteert in grotere
productievolumes, waardoor op zijn beurt de prijs
van een EV zal dalen ... u kent allemaal het verhaal.
Als vastgoedmakelaar, bouwpromotor of syndicus
dient u er zich rekenschap van te geven dat de
problematiek van ‘het opladen van elektrische
wagens’ op uw bord komt ... het is in het licht
van deze nieuwe innovatieve uitdaging dat wij
een aantal aandachtpunten naar voren brengen
gekoppeld aan mogelijke oplossingen.
DE IDEALE LAADOMGEVING
Een bewoner die beslist of door zijn bedrijf
gedwongen wordt om elektrisch te rijden stelt
bijna onmiddellijk de vraag: “Waar kan ik
laden?” De laatste jaren zijn er weliswaar door
een aantal partijen, durfinvesteerders, nogal wat
publiek toegankelijke laadstations geplaatst op
zowel publiek als semipubliek domein. Het
is daarnaast hoogstwaarschijnlijk dat deze
e-rijder op het werk zal kunnen laden en
met een interoperabel pasje op de diverse
publiek toegankelijke laadstations terecht zal
kunnen. En toch, daar waar de conventionele
bestuurder ‘stopt om te tanken’, is de e-rijder
genoodzaakt ‘te tanken (lees laden) waar hij
stopt’. Meer zelfs, hij zal willen laden op die
locaties waar hij gedurende langere tijd iets
nuttig kan doen; dat is zo aan het kantoor, aan
sportclubs, aan hotels en restaurants ... het
nuttige aan het aangename koppelen. Maar
geen plaats is interessanter dan diegene waar
men tot rust komt, waar men eet, tv-kijkt en
vooral slaapt. Thuis!
Thuisladen is dan ook - by far – de meest
ideale plaats om traag en veilig, gedurende
de nacht te laden. Voor wie een individuele
woning met garage of voortuin heeft stellen
zich weinig problemen. Een individueel ‘Plug
& Charge’-laadstationnetje volstaat in vele
gevallen. Wie zijn stroomverbruik van zijn
wagen mag factureren aan zijn werkgever
dient een ‘Smart’-laadstation te installeren
dat gekoppeld is aan een backofficesysteem
waardoor deze verrekeningen automatisch
gebeuren. Niemand hoeft nog fysiek tussen te
komen voor verrekeningen.
Mutatis mutandis zou je er kunnen van uitgaan
dat ook in appartementen, kantoorgebouwen,
bedrijvensites, enzovoort probleemloos
laadinfrastructuur kan worden geïnstalleerd
die hetzij gratis, hetzij tegen vergoeding
wordt aangeboden. Evenwel stellen zich
daarbij meteen enkele vragen. Moeten
mede-eigenaars mee investeren in een eigen
‘tankstation’ voor maar 1 of enkele bewoners
of gebruikers? Moeten mede-eigenaars mee
betalen voor een misschien noodzakelijke
verzwaring van het vermogen? Wat als iedere
medebewoner zou moeten kunnen laden
omdat een conventioneel vervoermiddel in

37
-037
deze of gene buurt niet langer welkom is?
LADEN IS VERSCHILLEND VAN TANKEN
‘Laden waar men stopt’ is de mindset van de
ervaren e-rijder, omdat een wagen laden natuurlijk
meer tijd vergt dan een wagen voltanken. Stroom
is nu eenmaal (voorlopig) niet verkrijgbaar in een
liquide vorm. Elke batterij, en dus ook die van een
EV (electric vehicle), werkt op gelijkstroom (DC).
En aangezien ons elektriciteitsnet wisselstroom
(AC) levert, is er dus een omvormer voorzien
in elke EV. Het is de omvormer in elke EV die de
snelheid van het laden bepaalt. Hybrides laden
monofasig, sommige EV’s herladen 3 keer sneller
op 3 fasen. Anderzijds worden laadstations ook
monofasig of driefasig aangesloten. Een EV met
grote laadcapaciteit bv. 22 kW die gekoppeld wordt
aan een laadstation dat slechts 3,7 kW doorlaat,
zal natuurlijk traag laden. Omgekeerd kan een
wagen van 3,7 kW ook niet vlugger laden aan een
22 kW-laadstation.
Het is dan ook van belang te weten dat traag laden
(lees ‘aan lager vermogen laden’) gedurende
meerdere al dan niet nachtelijke uren niet alleen
goedkoper is, maar tevens mogelijkheden openlaat
om diverse e-rijders tegelijkertijd op dezelfde site
TIP
Beperk het vermogen voor privatieve
laadstations als volgt: trek het
noodzakelijke vermogen voor een
eventueel gemeenschappelijk station af
van het totale vrije vermogen, en deel dit
resultaat door het maximaal aantal stalbare
wagens op de betreffende site.
te helpen. Dat is – zeker in het kader van de gelijke
behandeling van de verschillende mede-eigenaars
- van groot belang. Los daarvan kan het nuttig zijn
een laadstation in de ‘gemeenschappelijke ruimte’
toe te staan, dat vlugger laden mogelijk maakt en
openstaat voor bezoekers van de residenten.
LAADINFRASTRUCTUUR WORDT EEN BASISBEHOEFTE
Het is logisch dat een meergezinswoning, maar
evengoed een bedrijvensite, een kantorencomplex
van enkele jaren geleden niet ‘EV ready’ is
gebouwd. Vastgoedpromotoren aller landen!
Herbron uw plannen! Uw nieuwe gebouwen krijgen

EV-Point
» bouwt en beheert oplaadinfrastructuur voor elektrische voertuigen
» biedt laadoplossingen voor kantoren en appartementen met eenvoudige bediening
» zorgt voor transparante duidelijke prijssetting
» verrekent zorgeloos en automatisch aan de gebruikers, zonder tussenkomst van de syndicus
» zorgt voor optimale benutting van uw net, zonder overconsumptie
» laat uw medebewoners gebruik maken van een gratis EV-Pass, of de EV-Point App
Wij ontzorgen mede-eigenaars !
info@ev-point.be - 09 223 10 09

39
een bijzondere meerwaarde als ze dat wel zouden
zijn. Elektrisch rijden wordt het gewone.
Laadinfrastructuur wordt een basisbehoefte.
Voor bestaande gebouwen is het duidelijk dat
de vastgoedmakelaar in de (nabije) toekomst,
voornamelijk in de stad maar evengoed in
appartementen in rurale omgeving, het verschil
zal merken tussen een wooneenheid met of
zonder oplaadmogelijkheid. En zoals altijd dient de
syndicus een oplossing te zoeken. In elke regeling
voor het opladen van wagens in gebouwen met
mede-eigenaars sluimert een latente bron van
conflict op de achtergrond, gezien dat nu in de
overgrote meerderheid van de gevallen door en voor
maar een enkeling gevraagd wordt. Enerzijds heeft
een deel van de mede-eigenaars een aangeboren
wantrouwen tegenover vernieuwing, de schrik voor
het onbekende..., anderzijds is er de deels gegronde
vrees voor eventuele kosten voor de VME, bvb. voor
verhoging van het elektrische vermogen.
Er stelt zich geen probleem, noch voor de bewoner
noch voor de syndicus, indien de individuele garage
van de e-rijder rechtstreeks verbonden is of wordt
met diens eigen algemeen laagspanningsbord.
Alhoewel deze bewoner probleemloos een laadpunt
kan installeren, stellen zich in de praktijk nog twee
issues:
TIP
Het standpunt van de meeste juristen alsook
van de UVS (Unie van Syndici vzw) is thans
dat de toelating tot het aanleggen van
bekabeling door de gemene delen weliswaar
niet betwistbaar is, maar dat de betreffende
werken wel degelijk voorafgaandelijk aan
de syndicus dienen voorgelegd te worden,
inclusief de kabelsectieberekening.
Een laadstation dat aangekoppeld is aan een
privatieve zekeringskast vergt geen verrekening.
In individuele garageboxen kan worden
gebruikgemaakt van een niet-intelligent toestel,
voor zover geen identificatie noch verrekening
vereist is, (bv. van het type ‘eHome’, zie www.
ev-point.be), een monofasig toestel met kabel. De
‘eNext’ is de nieuwste oplossing voor een open
garageruimte met individuele staanplaatsen.
Het Basic-model is een toestel met stopcontact
dat zowel monofasig als driefasig verkrijgbaar,
en voorzien is van een appje en bluetooth, zodat
alleen de eigenaar dit toestel kan activeren. Deze
beide toestellen zijn verkrijgbaar met een Counter,
waardoor verrekening met de werkgever mogelijk
1. Gezien het beperkte vermogen van individuele aansluitingen in meergezinswoningen – meestal
beperkt tot monofasig 40 A – zal een wagen met laadsnelheid 32 A onvermijdelijk stroomuitval
veroorzaken indien de laadbeurt start tegelijk met andere functionaliteiten (koken, wassen, drogen, ...)
in de individuele wooneenheid.
Daarvoor bestaan oplossingen in de vorm van ‘uitgesteld laden’ of door ‘vermogensbeheer’, bijvoorbeeld met
de BeON, een adaptieve vermogensschakelaar die het laadpunt aanstuurt in functie van het beschikbare
restvermogen.
2. Ook de bekabeling tussen de zekeringskast in de individuele wooneenheid en de eigen garage
verdient nog bijzondere aandacht:
a. Als deze bekabeling al voorzien is, dient aan de syndicus een berekening voorgelegd te worden waaruit
blijkt dat de kabelsectie voldoende groot is om over de totale afstand gedurende langere termijn vollaststroom
te sturen. Daarvoor bestaan tabellen die op eenvoudig verzoek kunnen worden verkregen bij een elektricien
of een installatiebedrijf van laadinfrastructuur.
b. Indien deze bekabeling nog niet voorzien is, blijft de aandacht voor de kabelsectie vanzelfsprekend even
hoog, maar anderzijds is recent een wettelijk kader gecreëerd waardoor elke individuele mede-eigenaar
conform art. 577-2 §10 B.W. “het wettelijke en kosteloze recht verkrijgt kabels, leidingen en bijbehorende
faciliteiten (denk aan draadgoten, ...) in of op de gemene delen aan te leggen om infrastructuur voor de
eigenaar of eigenaars en gebruikers van de betrokken private delen op het vlak van energie te optimaliseren.”
GRATIS ABONNEMENT
Schrijf snel in via www.propertytoday.be
Krijg je dit magazine nog niet gratis in je bus?

wordt voor een prijs van slechts 2 euro /maand,
middels manuele ingave.
EEN SYNDICUS IS GEEN POMPBEDIENDE
Tot zover het aangename nieuws, beste syndicus,
... want in de praktijk loopt het dikwijls helemaal
anders. Vaak zijn garagecomplexen voorzien van
stroom vanuit het algemeen laagspanningsbord
(ALSB) van de gemene delen (VME). Dat om de
garageboxen van verlichting te voorzien. Soms
worden ze ook voorzien van een stopcontact, vaak
wordt dat meer gebruikt dan men zou vermoeden
om bv. ’s nachts een hybride of EV op te laden,
die dan weliswaar aan zeer laag vermogen maar
nacht na nacht consumeert. Voor bijvoorbeeld
een hybridewagen die maar 8 kWh per nacht
sluiks op kosten van de gemeenschap nuttigt,
loopt de rekening op tot 3000 kWh per jaar!
Onverrekenbaar! Ik durf geen voorbeeld te geven
van een voilledig elektrische wagen.
Bovendien creëert deze ‘diefstal’ van elektriciteit
een bijkomende zorg, aangezien de consumptie
over deze bedrading daardoor continu op een
hoger peil staat en stroomuitval (!) kan ontstaan
bij pieklasten van bijvoorbeeld liften of ventilatie.
Als syndicus kunt u dat moeilijk vaststellen
omdat de boosdoener wel zo inventief is om zijn
wagen in dat geval via het gewone stopcontact,
en dus zonder laadstation, te laden. Dat laatste
kan technisch wel, maar is gezien de risico’s van
overbelaste (onaangepaste) bedrading bijzonder
gevaarlijk.
TIP
Het is aangewezen om in het reglement van
inwendige orde te laten opnemen
dat het opladen van elektrische wagens -
zelfs in privatieve garages - verplicht met
behulp van een op aangepaste bekabeling
aangesloten en correct afgezekerd
laadstation dient te gebeuren.
U staat als syndicus vanzelfsprekend voor een
aantal uitdagingen:
- Individuele toelatingen geven om laadstations
aan te sluiten op de voeding van het ALSB van de
VME naar een privatieve box of een staanplaats
is niet aangewezen, dat impliceert dat u zelf
zult moeten instaan voor de verrekening van de
geconsumeerde stroom. Dat lijkt een behoorlijke
verzwaring van de taak van de syndicus die deze
werkwijze ofwel zal weigeren, ofwel bijkomend zal
factureren. Er dient niet alleen een meteropname
gedaan te worden, neen de stroomkosten dienen
bovendien verrekend te worden aan de prijs van
het moment. Eén enkele meteropname volstaat
aldus niet meer. Immers, de VREG voert een
‘gedoogbeleid’ waardoor stroom weliswaar
mag worden doorverkocht, maar dat beleid is
begrensd onder andere door de verplichting een
marktconforme prijs toe te passen.
- Er is daarnaast nog altijd de terechte schrik
voor de wanbetaler. Bewoners komen en gaan.
Sommigen vertrekken met de noorderzon
zonder enige mogelijkheid tot recuperatie van
geleden schade, waaronder de geconsumeerde
INFO
stroom. Daarvoor bestaat sinds kort een
oplossing in de vorm van de Counterbox (zie
www.counterbox.be) waarbij geconsumeerde
stroom op voedingen komende van het ALSB
van de VME individueel gemonitord en zo nodig
ook geïnd worden.
- Het is veel logischer om in de gemene delen
van de parkeerzones van het gebouw een of
meerdere laadstations te (laten) voorzien.
Dat kan onder meer aangewezen zijn of
gevraagd worden door de in mede-eigendom
gelokaliseerde bedrijven of winkels om een
‘publiek toegankelijk laadstation’ te voorzien,
gekoppeld aan de voeding van het ALSB van de

41
VOOR ELKE SYNDICUS GELDT ÉÉN ZEKERHEID:
DE VRAAG NAAR LAADPUNTEN KOMT ...
SNELLER DAN JE DENKT.
PRIVATIEF LAADPUNT
in privatief
LAADPUNTEN
in algemene delen
PUBLIEKE LAADPUNTEN
in algemene delen
PUBLIEKE LAADPUNTEN
openbaar domein buiten gebouw
Toegangkelijkheid individueel alle bewoners (2) bewoners & bezoekers voor iedereen
Aansluiting aan ALSB vd eigenaar ALSB vd VME ALSB vd VME via nutsleverancier
Bekabeling op kosten van betrokken privatief VME VME leverancier laadpalen
Aanpassing hoofdvoeding VM (1) alle mede-eigenaars alle mede-eigenaars alle mede-eigenaars NEE
Investering laadpunt(en) door eigenaar VME EV-Point EV-Point
Beslissing AV NEE JA JA NEE
Aanvraag voor laadpunt(en) mede-eigenaar mede-eigenaar(s) mede-eigenaar(s) leverancier laadpalen
Verrekening door syndicus NEE NEE NEE NEE
Verrekening door backoffice optioneel JA JA JA
Instellen stroomprijs door eigenaar VME via syndicus VME via syndicus leverancier laadpalen
Instellen gebruiksprijs door eigenaar VME via syndicus EV-Point EV-Point
Zichtbaar op kaart / apparaat alleen voor eigenaar alle mede-eigenaars voor iedereen voor abonnees
(1) wanneer de hoofdvoeding naar het gebouw niet meer volstaat
(2) ook bezoekers indien die over een kaart beschikken.
VME. Vanzelfsprekend hebben we het hier over
‘Smart’-oplossingen, zoals de ‘Wallbox eVolve’
indien een muur of een paal gebruikt kan worden
voor de montage, of de ‘eVolve Post’, een statig
vrijstaand laadstation. Daarbij is connectie met
een backofficesysteem (kostprijs 10 euro /maand
per laadpunt) noodzakelijk, zodat automatische
registratie en verrekening van de consumptie
geschiedt. De prijs voor zowel stroom als voor
het gebruik wordt ingesteld door de syndicus, op
basis van een beslissing door de VME, waardoor
de investering terugverdiend wordt.
Al eerder hadden we het over de gelijke
behandeling van alle bewoners. Met een vrij
vermogen van bijvoorbeeld driefasig 63 A kunt
u twee (2) laadpunten zetten van 22 kW maar
verstandiger is dat u als syndicus diezelfde
(beperkte) hoeveelheid stroom ter beschikking
stelt voor 12 bewoners die dan elk weliswaar
slechts een laadsnelheid van 3,7 kW krijgen, maar
dat volstaat ook om 30 kW te laden in 1 nacht (van
8 uur). In het kader van gelijke behandeling zal in
sommige gevallen ook moet worden gekozen voor
‘dynamic load management’ waarbij in functie
van de hoeveelheid gelijktijdige gebruikers de
laadsnelheid per toestel pro rata het beschikbaar
vermogen zal worden verlaagd of verhoogd.
In veel gevallen zal het echter noodzakelijk zijn
om het vermogen van het ALSB van de VME
te verhogen. Een laadsnelheid van 3,7 kW per
potentieel laadstation is een absoluut minimum
om rekening mee te houden.
INFO
Alex De Swaef
Voorzitter OpenChargePoint.be
Zaakvoerder EV-Point
Voor meer info over laadpalen
surf naar www. ev-point.be
PROPERTYTODAY

-042
EXPERTISE IN SCHOUWRENOVATIE
VOOR APPARTEMENTSGEBOUW
PROFESSIONNEEL
Grondige analyse van
de bestaande situatie
van appartementsgebouwen.
DE ENIGE
CORRECTE
BASIS VOOR
UW BESLISSING
VOLLEDIG
Biedt een complete
oplossing aan voor
de herstelling van
de schouwkanalen.
RENDABEL
Het expertiseverslag helpt
om de juiste beslissing
te nemen.
Eén of meerdere verwarmingsketels zijn aan vervanging
toe in uw appartementsgebouw? Allemaal
goed en wel,… maar eerst moeten de
schoorsteenkanalen worden aangepast en dus ook
aan een nauwkeurig onderzoek worden onderworpen.
analyseert de bestaande kanalen voor u
in detail en bezorgt u een complete diagnose.
Vervolgens stellen we u de renovatie-oplossingen voor
die hierbij het beste aansluiten. Net om die reden is een
analyse een onmisbare hulp voor de professional:
zowel voor de architect of het ontwerpbureau
als voor de syndicus of de installateur. Maar bovenal
is het een uitermate rendabele hulp want ons nauwkeurig
becijferd expertiserapport is een uitstekend
werkinstrument om uw beslissing perfect op af
te stemmen.
Contacteer ons gerust op het nr. 067 87 42 86 voor meer informatie.
Of stuur meteen een e-mail naar diagnopro@poujoulat.be
www.poujoulat.be

-043 43
BENT U
SYNDICUS?
Word dan zeker lid van de Unie van
Syndici. Als u zich aansluit bij
onze beroepsfederatie geniet u van
vele voordelen:
Toegang tot het UVS-intranet
met vele documenten, modellen
en informatie
GRATIS juridische bijstand
GRATIS verzekering deontologie BIV
VELE NETWERKMOMENTEN met collega’s
om al uw problemen op te lossen
U wordt voorgesteld aan medeeigenaars
die syndici zoeken
GRATIS deelname aan seminaries
en activiteiten
Uw medewerkers worden GRATIS LID
Grote kortingen en voorkeurslocatie
bij deelname aan het Salon van de Medeeigendom
Meer inlichtingen:
www.uvsyndici.be
info@uvsyndici.be
T 0499 51 19 95

Meer dan
2 miljoen
referenties
in Europa
INTERCOM
ZONDER
KABELGEDOE?
Da’s simpel! Dankzij 1 simkaart meer
dan 100 appartementen verbonden
en beheerd. Geïnstalleerd in 4 uur,
zonder kabels.
Intratone. Het intercomsysteem waar iedereen bij wint.
Geniet nu van alle voordelen van
een Intratone intercomsysteem:
· geen geboor of kabels
· in 4 uur operationeel
· onbeperkt beheer vanop afstand, in realtime
· veilig en comfortabel in gebruik
Een demo voor
uw appartementen?
Maak een afspraak met
Dieter Denooze via 0493 99 58 33
of ddenooze@intratone.be.
intercom zonder gedoe.be
www.intratone.com