De koers van Haag Wonen 2018 en verder

Welkom Thuis
De koers van Haag Wonen 2018 +

Goed wonen
in Den Haag
voor mensen met een
bescheiden inkomen
Voorwoord
Den Haag is een prachtige stad. Het is ook een groeiende stad,
doorlopend in ontwikkeling en met complexe uitdagingen.
Wij gaan die uitdagingen aan. Door ons te verplaatsen in de mensen die er wonen.
We hebben oog voor onze huidige huurders, maar ook voor toekomstige huurders.
Uiteraard letten we goed op ‘de stenen’. We zorgen voor voldoende passende
woningen en verduurzamen ons vastgoed, op weg naar een CO 2
-neutrale stad.
We letten daarbij op de betaalbaarheid, luisteren naar wensen van onze huurders en
werken zoveel als mogelijk met hen samen. We willen tevreden huurders. Daarom
hebben we ook oog voor onze medewerkers, voor vakmanschap. Omdat we kwaliteit in
huis hebben, kunnen we kwaliteit bieden.
We zorgen dat we flexibel zijn en doen wat het beste is voor onze huurders, voor onze
‘stenen’, voor de natuur, voor ons vakmanschap én (daarmee) voor de toekomst.
Dat is een flinke opgave, complex. We weten niet wat er nog allemaal op ons afkomt,
de condities kunnen veranderen. En hoe we dat gaan oplossen. Wat we wél weten, is
dat ons toekomstplan een goede, flexibele basis biedt voor die oplossingen. En dat we
het niet alleen kunnen, partners nodig hebben en waar mogelijk de juiste condities met
elkaar moeten creëren. Zodat wij kunnen zorgen voor goed wonen in Den Haag voor
mensen met een bescheiden inkomen. Ook in de toekomst.
Daar zijn we voor, daar kunt u op rekenen.
Karin van Dreven
bestuursvoorzitter
Ria Koppen-Kreyne
financieel bestuurder

De Haagse opgave
Goed wonen in Den Haag voor mensen met een bescheiden
inkomen. Dat is onze missie. Daar staan we voor. Als puur
Haagse woningcorporatie verhuren wij passende, betaalbare en
goed onderhouden woningen. Samen met onze bewoners en
samenwerkingspartners werken we aan goed wonen.
Zodat een huis ook echt een thuis kan zijn.
Bewoners nemen steeds meer initiatieven
om onze stad mooier, leuker en beter
te maken. Samen komen we verder.
Prachtige ontwikkelingen die we
toejuichen en van harte omarmen.
Voldoende en passende woningen
Den Haag groeit en is volop in beweging.
De vraag naar sociale huurwoningen
is groter dan het aanbod. Tegelijkertijd
worden regelmatig aangepaste of grote
woningen bewoond door huurders
die deze eigenlijk niet nodig hebben.
Doorstroming komt moeizaam op gang.
Huurders met een middeninkomen
wonen in sociale huurwoningen,
omdat de stap naar een vrije sectorof
koopwoning voor hen vaak te
groot is. Maatschappelijke en politieke
ontwikkelingen zorgen ervoor dat
ouderen en mensen met een beperking
(langer) zelfstandig moeten wonen.
Huurders hebben vaker gevoelens
van vereenzaming, vervreemding en
onveiligheid.
Samen verschil (maken)
Ondanks het economische herstel
hebben veel huishoudens moeite
rond te komen. Vooral mensen met
een laag inkomen, een uitkering of
inkomensonzekerheid ervaren dit
dagelijks. Segregatie onder de Haagse
bevolking blijft een aandachtspunt.
Verschillen in inkomen, politieke
denkbeelden en levensstijl worden
zichtbaarder. Aandacht voor de
‘ongedeelde stad’, voor diversiteit en
identiteit van de woonplek en buurt blijft
hiermee belangrijk. Zelfredzaamheid van
burgers wordt belangrijker, omdat de
overheid zich verder terugtrekt. Sommige
bewoners hebben een steuntje in de rug
nodig om verder te komen.
Op weg naar de CO 2
-neutrale stad
Nederland bereidt zich voor op een
CO 2
-neutrale samenleving om de
schade aan het milieu te beperken door
onder andere afscheid te nemen van
fossiele brandstoffen. Tegelijkertijd is er
een toenemende (lokale) schaarste aan
grondstoffen. Dat vergt een spaarzame
omgang met grondstoffen, slimme
afvalverwerking en hergebruik.
Woningen moeten worden geïsoleerd en
geschikt worden gemaakt voor bewoning
zonder gasgebruik. Anders zijn ze op
termijn mogelijk niet meer verhuurbaar.
Technologische impact op huurder
en woning van morgen
Onze huurder - van vandaag en morgen
- maakt eigen keuzes, bepaalt zijn
eigen pad en communiceert steeds
meer online. Door de komst van steeds
slimmere apparaten wordt ons thuis meer
en meer een technologisch centrum
dat het leven veraangenaamt. Door die
techniek kan de staat van het onderhoud
ook op afstand worden uitgelezen.
Daarnaast zorgen deze data - met respect
voor de privacy - voor meer inzicht in de
wensen en gedragingen van bewoners.
Dat biedt kansen om daar beter op in te
spelen.
Den Haag in beweging
De bevolkingsgroei en de daaruit
voortkomende vraag naar (sociale
huur)woningen enerzijds, en de
energietransitie anderzijds, vormen een
belangrijke uitdaging. Het gebrek aan
uitbreidingslocaties in Den Haag zal leiden
tot een verdere verdichting.
Terwijl Den Haag al de dichtstbevolkte
stad van Nederland is. Dat vraagt om
creativiteit, innovatie en transitie van
bestaande gebouwen.
We hebben als samenleving flinke
uitdagingen voor ons. Uitdagingen die
Haag Wonen graag aangaat.
Vergrijzing
Digitalisering
Vervreemding
Vereenzaming
Stedelijke groei
Energietransitie
Toenemende vraag
Personele schaarste
Schuldenproblematiek
Grondstoffenschaarste
Mismatch woningmarkt
Tweedeling & meerdeligheid
Zelfbeheer & zelfredzaamheid

Onze visie & ambitie
Haag Wonen is onderdeel van een steeds sneller bewegende samenleving. Hoe ziet
de wereld er in de toekomst uit? Welke migratiestromen zullen plaatsvinden? Welke
oplossingen voor energievraagstukken worden geboden? Hoe ontwikkelen bouwkosten
en financieringsstromen zich? Daarop weten we het antwoord nog niet. Wat we wel
weten, is van wat voor soort wereld en maatschappij wij onderdeel willen zijn en
dat we dit samen met diverse partijen willen oppakken. Dit staat beschreven in onze
toekomstvisie. Het punt op de horizon dat als basis geldt voor ons handelen.
Passende huisvesting:
Haag Wonen wil dat huurders een woning huren die past bij hun persoonlijke
situatie: passend bij hun inkomen, bij hun huishoudsamenstelling, bij hun fysieke
en sociale behoeften. Zowel nu als in de toekomst. Wij dragen daaraan bij door
21.700 huishoudens - met een bescheiden inkomen - een thuisbasis te geven.
Huurders kunnen bij ons rekenen op een goed onderhouden woning met een juiste
prijskwaliteitverhouding. Wij kijken bij betaalbaarheid niet alleen naar de huur, maar naar
de totale woonlasten.
Passende huisvesting
Aansluitend bij
persoonlijke situatie
Duurzaam wonen
Betaalbare
woonlasten
Toekomstbestendige
woningen
Duurzaam wonen:
Met een gezond binnenklimaat, goed geïsoleerde woningen en een aantrekkelijke
leefomgeving zorgen wij ervoor dat onze huurders gezond kunnen wonen. Bij alles
wat we doen tasten we de natuur zo min mogelijk aan. We gebruiken geen schadelijke
chemische stoffen, nemen afscheid van fossiele brandstoffen, hergebruiken materialen
en kiezen voor natuurlijke energiebronnen en grondstoffen. Wij geloven in de positieve
invloed die natuurlijke materialen en een groene omgeving hebben op het welzijn van
onze huurders. Onze bewoners wonen en leven met aandacht voor mens en milieu.
CO 2
-neutraal
Sociaal inclusief
Natuurlijke grondstoffen
& afvalloos
Gezonde
leefomgeving
In 2030 is onze gehele woningvoorraad zodanig geïsoleerd dat deze voorbereid is op
het gebruik van alternatieven voor gas.
In 2050 wonen al onze huurders in een gasloze woning.
Iedereen doet ertoe
Ruimte om te
ontwikkelen
Een thuis
Sociaal inclusief:
Haag Wonen staat voor een samenleving, waarin iedereen kan meedoen. Waarin
mensen met verschillende inkomens en achtergronden plezierig kunnen samenleven.
Samenleven in een ongedeelde stad. Een woning is een belangrijke basisbehoefte.
Een thuisbasis. Waar mogelijk bieden wij carrièrekansen aan mensen met een afstand
tot de arbeidsmarkt, in onze eigen organisatie of via onze samenwerkingspartners.

Onze bijdrage
Onze missie en visie hebben we vertaald in strategische doelstellingen voor
de komende jaren.
Tevreden huurder
In al ons werk gaan we uit van onze
huidige en toekomstige huurders. Voor
hen zijn wij een goede verhuurder en
met hen werken wij aan goed wonen.
Aan een thuisgevoel. We benaderen hen
persoonlijk.
• We betrekken onze huurders bij
belangrijke keuzes over hun woning
en hun directe woonomgeving. Op
strategisch niveau, op complexniveau
en op woningniveau. Daarbij zoeken we
naar nieuwe vormen van participatie die
passen bij de wensen en mogelijkheden
die onze huurders hebben.
• Huurders die dit nodig hebben,
begeleiden we en bieden we de
mogelijkheid voor een één-op-ééngesprek.
Om daar voldoende tijd voor
te hebben, breiden we onze digitale
dienstverlening uit. Tegelijkertijd
komen we hiermee tegemoet aan de
toenemende vraag van huurders om
digitaal een verzoek in te dienen, een
vraag te stellen, een betaling te doen of
een gegevenswijziging door te voeren.
• Ieder contact met onze huurders zien
we als een kans om hen beter te leren
kennen en onze dienstverlening te
verbeteren, zodat deze aansluit bij de
behoeften van onze huurders, vandaag
en morgen. Data uit onze digitale
processen gebruiken we om proactief
op zoek te gaan naar huurders die, om
welke reden dan ook, de digitale route
niet kunnen bijbenen en mogelijk een
helpende hand nodig hebben.
• Onze huurders kunnen bij ons terecht
met hun ideeën en wensen. Binnen
onze mogelijkheden kijken we wat we
samen kunnen oppakken. Kunnen wij
dat niet zelf? Dan zorgen we dat ze
terecht kunnen bij de juiste organisatie.
• Gezamenlijk met onze collegacorporaties
in de regio helpen we
woningzoekenden.
Goed wonen
Een tevreden huurder begint bij een
goede woning. Een woning die goed
onderhouden, goed geïsoleerd en goed
geventileerd is. Een woning waar de
huurder trots op is en zorgvuldig mee
om wil gaan. Haag Wonen zet in op het
verbeteren van de kwaliteit van onze
woningen en het voorbereiden van onze
woningen op de toekomst.
• De komende 10 jaar verbeteren en
verduurzamen we 10.000 woningen
door ze te isoleren en voor te bereiden
op alternatieve energiebronnen.
• Op uitbreidingslocaties bouwen we
alleen woningen zonder gasaansluiting.
Als het haalbaar is, doen we dat ook
bij sloop-nieuwbouwprojecten en
inbreidingslocaties.
• Waar het voordeel voor huurders
oplevert, plaatsen we zonnepanelen
en ledverlichting. We helpen
huurders die bij ons aankloppen met
duurzaamheidsideeën.
• We maken een goed binnenklimaat
mogelijk door onderhoud, verbetering
en voorlichting.
• In 2019 hebben wij geen open
verbrandingstoestellen meer in
onze woningen. Uitzonderingen zijn
wooncomplexen waar wij op korte
termijn een groot verbeterproject of
sloop-nieuwbouwproject voorzien. Hier
pakken we het complex in één keer aan.
• We bieden toegankelijke woningen
die gemakkelijk aanpasbaar zijn voor
mensen met een fysieke beperking of
zorgbehoefte. Woningen die voorbereid
zijn op het gebruik van technologische
mogelijkheden voor meer gemak,
comfort en veiligheid in de woning
(domotica).
• Drempelloze woningen verhuren wij
aan huishoudens die dat nodig hebben.
We bouwen voornamelijk nul-tredenwoningen
en levensloopbestendige
woningen.
• We werken samen met bewoners
en partners aan goed wonen in de
buurt. We ondersteunen initiatieven
die de leefbaarheid ten goede komen.
Daarnaast blijven we woonfraude
bestrijden en pakken we woonoverlast
structureel aan.
€
Den Haag groeit –
iedereen een thuis
Wij verhuren alleen
sociale huurwoningen
sociaal
stad
jaar
In alle wijken
van Den Haag
kunnen wonen
woningen verbeteren
sociale huurwoningen toevoegen
Iedereen
doet
ertoe!
10
Onze ambitie voor
de komende 10 jaar,
samen met lokale en
landelijke partners
Wij zijn
puur Haags
HAAG WONEN
Wij betrekken onze huurders
bij belangrijke keuzes over
hun woning en buurt
Wij hebben oog
voor huurdersvoordeel
Samen met huurders en
partners dragen wij bij
aan de maatschappij
€
Wij zorgen voor
betaalbaar wonen
Voorbereiden op
gasloze toekomst!
Geldproblemen
voorkomen: geen
aanmaning, maar
persoonlijke hulp
?
Gezond en
prettig wonen
De woning past
bij wie er woont
i

In twee stappen naar
CO 2
-neutrale woningen
Stap 1
Isoleren van de buitenkant van onze
woningen vóór 2030
1a
Gevelisolatie
1d
Isolatieglas
1b
Dakisolatie
1e
Duurzame installaties*
Stap 2
Plaatsen van gasloze verwarmingsinstallaties
vóór 2050
* Waar dit gemakkelijk kan en voor bewoners en Haag Wonen voordeel oplevert:
- Plaatsen van warmte-installaties om het gasverbruik te verminderen (denk aan zonnepanelen en warmtepompen).
- Aansluiten op stadsverwarming of lokale duurzame bronnen.
1c
Vloerisolatie
2
Gasloze
verwarmingsinstallaties
Betaalbare woonlasten
Haag Wonen laat ook de komende jaren
haar sociale gezicht zien door volledig in
te zetten op betaalbare woonlasten.
• Onze gemiddelde streefhuur blijft onder
de 85%. Dit betekent dat we gemiddeld
ruim 15% minder huur vragen dan
wettelijk mag.
• De komende jaren hanteren we een
gematigde jaarlijkse huurverhoging.
• We zijn zuinig op onze goedkope
woningen. We zien dat een toenemend
deel van onze doelgroep een woning
in het middeldure segment (tot de
liberalisatiegrens) kan betalen.
Wij vergroten daarom dit aanbod.
• We maken lagere woonlasten
mogelijk door woningen te isoleren
en onze huurders te wijzen op
besparingsmogelijkheden. De
huurverhoging bij verbeterprojecten
is lager dan de potentiële
energiebesparing voor onze huurders.
• Zo vragen we geen huurverhoging bij
het vervangen van open verbrandingstoestellen
of wanneer wij in een
wooncomplex dubbelglas plaatsen.
• Bewoners met betalingsproblemen
bieden we al in een vroeg stadium
persoonlijke hulp. Dit sociaal
incassobeleid blijven wij ook de
komende jaren voeren.
Passend wonen
We vinden het belangrijk dat er
voldoende woningen beschikbaar zijn in
Den Haag. De komende jaren willen we
de oplopende wachttijden terugdringen
en het aandeel in onze doelgroep dat
passend woont, vergroten.
Door aankoop en nieuwbouw van 1.000
sociale woningen in de komende 10 jaar
neemt onze sociale woningvoorraad toe
tot 21.700 woningen.
• We zijn terughoudend met het
verkopen en doorschuiven van sociale
huurwoningen naar de vrije sector.
• Bij sloop-nieuwbouw bouwen we
gemiddeld tenminste een gelijk aantal
sociale huurwoningen terug.
• Om een meer gemengde stad te
realiseren, breiden we bij voorkeur
uit in wijken waar weinig sociale
huurwoningen staan.
• Waar dit passend wonen faciliteert,
benutten we mogelijkheden
die instrumenten als tijdelijke
huurcontracten, woningruil en
inkomensafhankelijke huurverhoging
ons bieden.
• We nemen onze verantwoordelijkheid
voor het aanbieden van passende
woonruimte aan statushouders en
zorgcliënten die begeleid zelfstandig
kunnen wonen.
Toekomstbestendige organisatie
Haag Wonen heeft een heldere koers en
is zodanig ingericht dat we meebewegen
met ontwikkelingen in de maatschappij,
zodat we nieuwe mogelijkheden voor
verbetering van onze woningen en het
woongenot van onze huurder optimaal
kunnen benutten.
• Onze processen, organisatie en ICTinstrumenten
zijn zo ingericht dat we
ons dagelijks werk efficiënt en waar
mogelijk digitaal doen.
• We maken gebruik van de expertise
van onze partners. We spannen ons
gezamenlijk in voor de ambities van
Haag Wonen.
• Ons medewerkersbestand is een goede
afspiegeling van de maatschappij.
• Onze medewerkers zijn duurzaam
inzetbaar voor Haag Wonen en de
arbeidsmarkt door aandacht voor
persoonlijke ontwikkeling.
• Onze werkwijze, bedrijfscultuur en
arbeidsvoorwaarden zijn aantrekkelijk
voor medewerkers, nu en in de
toekomst.
• Onze medewerkers werken
milieubewust; de milieuprestatie van
onze bedrijfsvoering wordt elk jaar beter.
Financiële continuïteit
Haag Wonen blijft financieel gezond.
Ons eigen vermogen zetten we in voor de
volkshuisvesting.
• Haag Wonen voldoet aan de financiële
ratio’s van de toezichthouders.
• We werken efficiënt. Onze bedrijfslasten
per verhuureenheid blijven gelijk of
nemen af.
Onze ambities zijn helder. Onze financiële
mogelijkheden ook. We doen er alles aan
om onze ambities binnen onze financiële
mogelijkheden te realiseren. Ook als de
condities veranderen.

Onze manier van werken:
We werken samen, binnen en buiten de organisatie.
Duidelijk, eerlijk en open.
Met vakmanschap en oog voor de toekomst.
Aan goed wonen voor mensen in Den Haag met een
bescheiden inkomen.
Haag Wonen
Postbus 250
2501 CG Den Haag
(070) 250 70 70
haagwonen.nl
info@haagwonen.nl
Waldorpstraat 80
2521 CD Den Haag
Januari 2018