Overzicht wijzigingen - Voorwaarden en Normen - NHG

Nieuw Artikel B17In het oude Artikel B9 was een zinsnede opgenomen dat het WEW als borgsteller bevoegd is omin contact te treden met de geldnemer indien het WEW dat noodzakelijk acht in het kader van hetbewaken en beheren van haar belangen. Door de herstructurering past deze zin niet langer in hetartikel. Derhalve is besloten deze bevoegdheid als apart artikel op te nemen in de AlgemeneVoorwaarden voor Borgtocht.BeheercriteriaIn samenwerking en overleg met de Nederlandse Vereniging van Banken, het Verbond vanVerzekeraars en het Nibud heeft het WEW criteria ontwikkeld die recht doen aan (bijzonder)beheersituaties. In beheersituaties waar getoetst moet worden of woningbehoud te realiseren is,bijvoorbeeld na een ‘life event’ als relatiebeëindiging, geven de ontwikkelde beheercriteria veelspecifieker antwoord en bieden deze meer ruimte dan de acceptatiecriteria.Waar de markt tot nu toe genoodzaakt was om ook in beheersituaties dezelfde criteria als bijacceptatie te hanteren, kunnen geldgevers middels deze beheercriteria nu nog beter invullinggeven aan hun zorgplicht jegens bestaande klanten in (bijzonder) beheersituaties. Debeheercriteria zijn onderschreven door de Autoriteit Financiële Markten.De Beheercriteria zijn gebaseerd op acceptatiecriteria, maar zijn op een aantal belangrijke zakenspecifiek toepasbaar gemaakt voor beheersituaties. De belangrijkste verschillen ten opzichte vande acceptatiecriteria zijn:1) met het oog op betaalbaarheid wordt berekend of de maandlast past binnen de maximaaltoegestane maandlast gebaseerd op de Financieringslasttabellen voor Beheer; bijacceptatie wordt berekend wat de maximaal toegestane hoofdsom van de lening is;2) er wordt meer getoetst op de werkelijke situatie om zo een reëel beeld te krijgen van demogelijkheden voor woningbehoud; in tegenstelling tot acceptatie wordt niet getoetst opbasis van fictieve annuïteiten maar met de daadwerkelijke maandlast zoals dezevoortvloeit uit de verstrekte lening: het daadwerkelijke maandbedrag aan rente, dedaadwerkelijke maandpremie van de meeverbonden verzekering en het maandelijksebedrag van de erfpachtcanon. Hierop wordt in mindering gebracht de daadwerkelijkemaandbedragen van eventuele financiële verplichtingen.3) beheercriteria geven uitsluitsel over duurzaam woningbehoud voor alle inkomenssituaties,terwijl bij acceptatie groepen worden uitgesloten. Voorbeelden zijn mensen met tijdelijkecontracten en ZZP’ers met minder dan 3 jaaropgaven.4) bij het opstellen van de reguliere financieringslasttabellen wordt door het Nibud alsuitgangspunt een echtpaar zonder kinderen gehanteerd. In beheersituaties is het echternoodzakelijk om meer gedifferentieerd te kijken naar de financieringslasttabellen. Immers,een alleenstaande heeft een ander uitgavenpatroon dan een echtpaar en niet-werkendenworden fiscaal anders behandeld dan wel werkenden. In dit verband heeft het Nibudfinancieringslasttabellen Beheer opgesteld waarin onderscheid wordt gemaakt tussenwerkenden en niet-werkenden, alleenstaanden en samenwonenden. Voorts heeft hetNibud aangegeven dat het in een beheersituatie verantwoord is om bij tweeverdieners hetfinancieringslastpercentage te hanteren dat behoort bij het totale gezamenlijke inkomenterwijl bij acceptatie slechts een derde van het tweede inkomen hiertoe wordtmeegewogen.In de Algemene Voorwaarden voor Borgtocht wordt een nieuw ‘deel 4: Beheercriteria’opgenomen. Op deze manier worden de beheercriteria ook visueel duidelijk gescheiden van deacceptatiecriteria. Dit wordt tevens tot uitdrukking gebracht door onderscheid te maken in de titelsvan de financieringslasttabellen: Financieringslasttabellen Acceptatie en FinancieringslasttabellenBeheer.NHG V&N 2014-1, wijzigingen per 1 januari 20143

FinancieringslastDe financieringslast wordt vastgesteld aan de hand van het inkomen en het bij de situatie van degeldnemer behorende financieringslastpercentage. Bij de financieringslasttabellen Beheer wordtonderscheid gemaakt in de gezinssamenstelling:AlleenstaandenVoor alleenstaanden geldt dat zij (bij eenzelfde inkomen) minder lasten hebben dansamenwonenden en derhalve een groter deel van hun inkomen kunnen ‘verwonen’. Bij acceptatiewordt hier geen rekening mee gehouden, maar in het kader van woningbehoud is het wenselijkdeze extra ruimte te benutten. Hiermee is in de nieuwe financieringslasttabellen Beheer rekeninggehouden.Niet-werkendenBij acceptatie is er feitelijk geen sprake van niet-werkenden. Bij beheer kan dat wel het geval zijn.Omdat werkenden en niet-werkenden fiscaal anders behandeld worden, zijn er aparte tabellenvoor niet-werkenden nodig. Bij niet-werkenden is een kleiner deel van het bruto-inkomenbeschikbaar voor woonlasten dan bij werkenden.TweeverdienersnormBij acceptatie wordt het financieringslastpercentage gehanteerd dat hoort bij het hoogste inkomenplus een derde van het tweede inkomen. In beheersituaties is het noodzakelijk om uit te gaan vanhet totale inkomen zodat woningbehoud vaker kan worden gerealiseerd.ToetsinkomenBij acceptatie worden sommige inkomenssituaties uitgesloten terwijl dat in een beheersituatie nietwenselijk is. Daardoor is het noodzakelijk een aantal wijzigingen toe te passen. De wijzigingenzijn:• ProeftijdIndien sprake is van een nog niet verlopen proeftijd, kan getoetst worden aan de hand vanhet werkelijke inkomen. Echter, de uitkomst van de toets is onder voorbehoud van hetdoorstaan van de proeftijd.• Dienstverband voor bepaalde tijd zonder intentieverklaringHet inkomen uit het dienstverband wordt meegenomen in de toets, tenzij reeds isaangekondigd dat het contract niet verlengd wordt en er geen opvolgend dienstverbandis. Indien het dienstverband binnen twee maanden afloopt, kan de toets wordenuitgevoerd onder voorbehoud van verlenging van het contract.• Inkomen uit flexibel werkInkomen wordt vastgesteld op basis van het gemiddelde inkomen van de afgelopen driekalenderjaren, met als maximum het inkomen over het afgelopen jaar. Indien minder dandrie kalenderjaren aanwezig zijn, wordt gerekend met de beschikbare inkomensgegevens.In dat geval worden ook de meest recente loonstroken betrokken in het vaststellen vanhet inkomen.• Inkomen uit eigen bedrijf of vrij beroepInkomen wordt vastgesteld op basis van het gemiddelde inkomen van de afgelopen driekalenderjaren, met als maximum het inkomen over het afgelopen jaar. Indien minder dandrie kalenderjaren aanwezig zijn, dienen de aanwezige inkomensgegevens aangevuld teworden met een inkomensprognose door een accountant. Het dan gehanteerde maximumis het laagste van het inkomen uit het meest recente kalenderjaar en deinkomensprognose.• (Sociale) uitkeringenHet inkomen uit een (sociale) uitkering kan worden meegenomen indien de looptijd van deuitkering nog minstens drie jaar is.• Te ontvangen partneralimentatieInkomen verkregen uit alimentatie ten gunste van de geldnemer dient te wordenmeegenomen, mits deze schriftelijk is overeengekomen en blijkt dat op het moment vantoetsen de resterende periode nog ten minste drie jaar bedraagt.NHG V&N 2014-1, wijzigingen per 1 januari 20144

Waarde onderpandBij acceptatie is Loan-to-Value (LTV) terecht een van de belangrijkste criteria, om de kans oprestschulden te voorkomen. In beheersituaties is de lening echter al verstrekt en is debetaalbaarheid van de lening belangrijker. De waarde van het onderpand dient buitenbeschouwing te worden gelaten.BKR-toetsDe BKR-criteria bij acceptatie worden voor beheersituaties overgenomen, met dien verstande datook een herstelde of afgeloste code 2 geen belemmering is voor woningbehoud. Indien een 2-codering is hersteld of afgelost, komt hieruit geen risico meer voort voor lening of onderpand enhoeft dit woningbehoud niet in de weg te staan.ToetsrenteIndien bij acceptatie de hypotheekrente een kortere looptijd heeft dan 10 jaar, dient de geldgeverde GHF-toetsrente te hanteren omdat rekening wordt gehouden met de risico’s op termijn. Voorbeheersituaties is besloten dat indien de resterende looptijd ten minste drie jaar is, getoetst moetworden op de daadwerkelijke rente. Indien de resterende looptijd korter is dan drie jaar, dient degeldgever zijn eigen drie jaar vaste rentepercentage te hanteren tenzij de daadwerkelijke rentehoger is.Aftrek overige financiële verplichtingenIn de toets dient rekening te worden gehouden met de financiële verplichtingen. Geldgevershanteren hiervoor standaard 2% van de hoofdsom als maandlast. De daadwerkelijke last isdaarentegen vaak lager. Voor de beheercriteria is derhalve besloten dat de geldgevers rekeningdienen te houden met de daadwerkelijke last van de financiële verplichting en is het niettoegestaan hiervoor een andere rekenmethodiek te hanteren.ErfpachtcanonIndien bij acceptatie sprake is van een gelijkblijvende canon in de eerste 5 jaar die in de daaropvolgende 5 gaat stijgen, dient getoetst te worden met het gemiddelde bedrag dat betaald dientte worden in de gehele 10 jaar. In een beheersituatie wordt, in verband met de bestendigheid,rekening gehouden met een periode van 3 jaar. Dit betekent dat indien de erfpachtcanon stijgtbinnen 3 jaar, rekening wordt gehouden met de hogere erfpachtcanon. Indien de erfpachtcanon inde periode van 3 jaar niet wijzigt, wordt rekening gehouden met de huidige erfpachtcanon.VermogenIndien de geldnemer(s) beschik(t)(ken) over vermogen, dan wordt in de toetsing hiermee rekeninggehouden. Als vermogensbegrip wordt in dit verband verstaan de rendementsgrondslag uit artikel5.3. van de Wet Inkomstenbelasting 2001. In verband met het opvangen van calamiteiten in hethuishouden, mag op het vermogen 1,7% van de laatst bekende WOZ-waarde en een bedrag van€ 3.550,- per geldnemer buiten beschouwing worden gelaten en als reserve wordenaangehouden.Hypothecaire leningBij acceptatie wordt de lening getoetst op basis van annuïteiten. Echter, de praktijk wijst uit datbijna iedereen die een bestaande eigenwoningschuld heeft, gekozen heeft voor een gedeeltelijkaflosvrije lening. Om woningbehoud te realiseren, moet de lening betaalbaar zijn. De hypothecairelening dient in dat verband te worden getoetst op de binnen wet- en regelgeving laagst mogelijkhaalbare maandlast.Kwetsbare groepenUit het advies van het Nibud blijkt dat er twee kwetsbare groepen zijn welke speciale aandachtverdienen. Het betreft huishoudens waarbij het totale toetsinkomen lager is dan € 25.000,- en ermeer dan twee thuiswonende kinderen zijn, of waarbij het totale toetsinkomen lager is dan €30.000,- en er meer dan drie thuiswonende kinderen zijn.Deze groepen hebben in het model van het Nibud een negatieve buffer. Daarom is hetnoodzakelijk deze kwetsbare groepen individueel te beoordelen ondanks dat sprake is van eenpositieve toetsuitslag. Dit betekent dat beargumenteerd dient te worden dat de lening ookdaadwerkelijk betaalbaar is.NHG V&N 2014-1, wijzigingen per 1 januari 20145