DE MEERWAARDE VAN DUURZAAM VASTGOED - Vastgoed Belang

EEN CASE STUDYDE MEERWAARDEVAN DUURZAAM VASTGOEDIn het artikel “Doing Well by Doing Good? Green Office Buildings” wordt op basisvan een vergelijking van 694 groene gebouwen en 7489 reguliere gebouwen aangetoonddat de groene gebouwen een 2% hogere huurprijs opleveren en 6% tot9% hogere effectieve huurinkomsten genereren (huur vermenigvuldigd met bezettingsgraad).1door drs. Guus Berkhout MBADaarnaast wordt op basis van eenvergelijking van circa 200 verkooptransactiesvan groene gebouwenin de VS in de periode 2004 – 2007met ruim 1600 niet-groene gebouwen aangetoonddat de groene gebouwen een 16%hogere verkoopprijs hadden, mede omdathet risico door de stabiele bezettingsgraadkleiner werd verondersteld. De vraag isof dergelijke huur en transactiepremiesook voor de Nederlandse kantorenmarktgelden. Om meer inzicht te krijgen in derelatie tussen duurzaamheid en de waardevan kantoorruimte in Nederland, heeft TriodosVastgoedfonds vijf gerenommeerdetaxatiebureaus benaderd om de relatie tussenwaarde en duurzaamheid van vastgoed(hier kantoorruimte) te verdisconteren.Dit artikel bespreekt de resultaten van dietaxatieopdracht en plaats die binnen de actuelekennisontwikkeling over duurzaamheiden de waarde van vastgoed.Allereerst wordt een definitie van duurzaamheidgegeven zoals gehanteerd door(internationale) vastgoedprofessionals ende opdrachtgever van de besproken taxatiecase.Daarna wordt de aanleiding voorde taxatieopdracht en de case studie gepresenteerd,gevolgd door de verschillen intaxatieresultaten. Het artikel sluit af metenkele conclusies en aanbevelingen voorhet waarderen van duurzaamheid voorkantoorgebouwen.DuurzaamheidIn januari 2010 publiceerde het Royal Institutefor Chartered Surveyors (RICS) hetonderzoeksrapport ‘Is sustainability reflectedin commercial property prices: an analysisof the evidence base’. In dit documentgeeft RICS de stand van zaken weer betreffendehet onderzoek naar de relatie tussenduurzaamheid en financiële waarde. Ditwordt gedaan op basis van een uitgebreideanalyse van de publicaties over dit onderwerpde afgelopen 10 jaar.De conclusie van het rapport is dat ‘…fornow the value and sustainability link is arguedstrongly in theory and in opinion, butin terms of hard evidence, the link is verylimited and restricted to rental differentiationwithin a tight geographical area, andwithin one subsector of the market.’ 2De ‘subsector’ in de markt die bedoeldo n d e r zo e k s e rv i c eReal Estate Research Quarterly | juli 2010 | 35

wordt is de kantorenmarkt. De ‘geograficalarea’ is de angelsaxische wereld, met namede Verenigde Staten. Het ‘harde bewijs’ isonder andere de studie van de UniversiteitMaastricht en de Universiteit van Californiëin Berkeley, waarin de meerwaarde vanduurzaam vastgoed wordt becijferd op basisvan een statistische analyse van gebouwenmet een Energy Star Label en/of eenLEED certificaat.De vraag is of dergelijke huur en transactiepremiesook voor de Nederlandse kantorenmarktgelden. Een belangrijke hindernisom een dergelijk onderzoek te doen inNederland is het beperkt aantal duurzamekantoorgebouwen in Nederland, of in iedergeval het beperkte aantal gebouwen dateen duurzaamheidslabel heeft. Om meerinzicht te krijgen in de relatie tussen duurzaamheiden waarde van kantoorruimte inNederland wordt in dit artikel door middelvan een case beschreven hoe gerenommeerdetaxateurs in Nederland anno 2009de relatie tussen waarde en duurzaamheidvan vastgoed (hier kantoorruimte) verdisconteren.Unieke caseHet betreft de taxatie van een bestaandregulier kantoorgebouw en de uitbreidingmet een nieuw gebouwd duurzaamkantoor. Wat deze case uniek maakt is hetfeit dat het twee gelijksoortige gebouwenbetreft op exact dezelfde locatie, met hetzelfdehuurcontract en dezelfde huurder.De enige twee verschillen tussen de gebouwenzijn het bouwjaar en het duurzamekarakter van de nieuwbouw.Door een analyse te maken van de taxatieverschillentussen beide kantoorgebouwenkan exact bepaald worden wat de gehanteerdezienswijzen zijn in het taxeren vaneen regulier gebouw ten opzichte van eenduurzaam gebouw.Omdat er veel verschillende methodes zijnom duurzaamheid te meten, is het nieteenvoudig de relatie tussen duurzaamheiden waarde te bepalen. Dat is ook een waarnemingin het eerder genoemde RICS rapport.Mede daarom adviseert RICS om eendefinitie van duurzaamheid voor de helevastgoedsector te ontwikkelen.Definitie duurzaam vastgoedHet is vooralsnog echter een utopie omte verwachten dat er op korte termijn ééninternationaal erkend systeem om duurzaamheidvast te stellen verschijnt. HoewelBREEAM 3 een veelgebruikt en aan populariteitwinnend meetinstrument voor duurzaamheidvan vastgoed nu in meerderelanden wordt toegepast, ontwikkelt elkland zijn eigen locale versie. Het zal dusnog enige tijd duren voordat een universelestandaard gebruikt wordt om mogelijkewaardeverschillen tussen duurzaamen niet duurzaam vastgoed vast te stellen.EPBD labelDe enige methodiek die momenteel al inEuropa wordt gebruikt is het EPBD label.Dit label is een maatstaf om te zien hoeenergiezuinig een gebouw is. In 2002 heefthet Europese Parlement de EPBD richtlijnaangenomen. Deze richtlijn is gericht ophet terugdringen van het energiegebruikvan gebouwen, met het oog op verminderingvan de uitstoot van o.a. CO2 en om deafhankelijkheid van fossiele brandstoffente verkleinen. Op basis van deze Europeserichtlijn is het in Nederland sinds 1 januari2008 verplicht gesteld dat bij iedere transactievan een gebouw een energielabel aande nieuwe eigenaar overhandigd wordt. Deverplichting van een energielabel geldt ookbij verhuur van kantoren. Dit reeds breedgeïmplementeerde label biedt wel de mogelijkheidonderzoek te doen naar de effectenvan energiezuinigheid op huur- enkoopprijzen van vastgoed. 4Triodos gebruikt voor het bepalen van hetduurzame karakter van kantoorgebouwenhet door Triodos Vastgoedfonds ontwikkeldebeoordelingsmodel, de ‘TriodosToets voor Duurzaam Vastgoed’. In ditmodel zijn de veelgebruikte begrippenpeople, planet en profit toegesneden opde vastgoedsector en aangevuld met defactor project. In de toets komen veelaldezelfde onderwerpen aan bod als bij andereduurzaamheidstoetsen, zoals GPR 5of BREEAM. Deze toetsen laten echterhet ‘profit’-element buiten beschouwing.Door profit mee te nemen als onderdeelvan duurzaamheid, onderscheidt de TriodosToets voor Duurzaam Vastgoed zichvan andere methodes die duurzaamheidop gebouwniveau in kaart brengen. Met ditmodel worden de milieuaspecten (planet),de sociale aspecten (people), de fysieke enruimtelijke aspecten (project) en de economischeaspecten (profit) betrokken in debeoordeling van een mogelijke aankoop.Toets voor duurzaam vastgoedTriodos kijkt naar een veelvoud van deelaspectenvan een gebouw. Deze wordenbeoordeeld, gescoord en gewogen, wat uiteindelijkleidt tot een totaalscore op elk vande vier hoofdcategorieën. Om een gebouwals duurzaam te kwalificeren moet op tenminste één hoofdaspect ‘goed’ (>7,5) endrie hoofdaspecten ‘voldoende’ (>5,5) zijngescoord. De resultaten van de toets wordenweergegeven in een zogenoemd ‘spiderweb’diagram. Bij de behandeling vande case wordt hiervan een voorbeeld gegeven.De Triodos toets onderscheidt zich opde volgende kwaliteiten:- Tot op detailniveau wordt naar een gebouwgekeken;- Het model werkt grotendeels op basis vanobservaties zodat snel tot resultaat gekomenkan worden;- Externe onderzoeken zijn niet nodig omeen beoordeling te maken;- Er wordt niet alleen naar de milieuprestaties(‘planet’)van een gebouw gekekenmaar ook naar de kwaliteit voor gebruikersen de “profit”-zijde van een gebouw.Het model wordt ook gebruikt om in debeheerfase de duurzaamheid van een pandte verbeteren. Dit wordt gedaan door perpand de ambities te formuleren die doorde Asset en Property Manager gerealiseerddienen te worden. Jaarlijks kunnen de pandenopnieuw worden beoordeeld om tezien of de ambities ook verwezenlijkt zijn.De taxatieopdrachtIn het voorjaar van 2009 heeft TriodosVastgoedfonds aan vijf gerenommeerdetaxateurs gevraagd om een offerte uit tebrengen om als tweede taxateur voor TriodosVastgoedfonds op te treden. De aanleidinghiervoor was de IVBN notitie overfraudepreventie. 6 Eén van de aanbevelingenin dit rapport was om met meerderetaxateurs te werken en om regelmatig vantaxateur te wisselen. Aan de verschillendetaxateurs is gevraagd hiervoor een offerteuit te brengen.Bij het offerteverzoek heeft Triodos Vastgoedfondseen casus gevoegd waarbij aande taxateur gevraagd is aan te geven wat hetverschil in waarde is tussen het bestaandekantoorgebouw en het nieuwe duurzamegebouw. Op deze wijze is geprobeerd inzichtte krijgen in de manier waarop deverschillende taxateurs het thema ‘duurzaamheid’verwerken in hun taxatie.De case: Blaeulaan in UtrechtDe taxatie betrof de kantoorruimte aan deBlaeulaan in Utrecht (Papendorp). TriodosVastgoedfonds heeft op die locatie in2008 een bestaand gebouw verworven. Denieuwbouw is van een vergelijkbare grootteals het bestaande pand. Wat deze caseuniek maakt is het feit dat het twee soortgelijkegebouwen betreft op een gelijkelocatie, met hetzelfde huurcontract en dezelfdehuurder. De enige twee verschillentussen de gebouwen zijn het bouwjaar enhet duurzame karakter van de nieuwbouw.De energieprestatie van het nieuwe gebouwis zo’n 30% beter dan het Bouwbesluito n d e r zo e k s e rv i c e36 | juli 2010 | Real Estate Research Quarterly Real Estate Research Quarterly | juli 2010 | 37

DCF (Discontovoet) A B C D E GemiddeldReguliere bouw (%) 7,20 6,90 7,10 7,15 7,50 7,17Duurzame bouw (%) 7,00 6,90 7,00 7,15 7,50 7,11Verschil (%-) 0,20 0,00 0,10 0,00 0,00 0,15Exit Yield A B C D E GemiddeldReguliere bouw (%) 9,20 7,50 9,40 8,30 7,80 8,44Duurzame bouw (%) 8,60 7,50 9,00 7,50 7,80 8,08Verschil (%- 0,60 0,00 0,40 0,80 0,00 0,60Huurwaarde per m 2 (VVO) A B C D E GemiddeldReguliere bouw (€/jaar) 190 177 155 190 155 173Duurzame bouw (€/jaar) 195 177 163 202 164 180Verschil (%) 2,63 0,0 5,16 6,32 5,81 4,98Het gebouw aan de Blaeulaan in Utrecht met rechts-voor de bestaande bouw en links-achter de duurzamenieuwbouw. Beide gebouwen zijn met elkaar verbonden met een corridor. Afmetingen van beide gebouwenzijn vrijwel identiek.voorschrijft, onder andere door betere isolatievan gevels en dak, extra isolerend HR++ glas, de toepassing van extreem zuinigehoog frequente verlichting met veeg- endaglichtschakeling en aanwezigheidsdetectie.De opzet en lay-out van de nieuwbouwzijn zodanig gekozen dat een wisseling vanfuncties in de toekomst goed mogelijk is.Hieronder wordt de score van de Triodos Toetsvoor Duurzaam Vastgoed voor de bestaande bouwén de nieuwbouw weergegeven.PROJECTMINIMUMBESTAANDEBOUWDUURZAMENIEUWBOUWPEOPLE1086420PROFITPLANETDe nieuwbouw voldoet ook aan de eisendie het ministerie van VROM stelt aan zogenaamdegroene projecten en daarom isvoor de nieuwbouw een groenverklaringafgegeven. Dit onderstreept het innovatieveen duurzame karakter van het pand. Opbasis van de groenverklaring is een groenfinancieringaangetrokken voor deze investering.Dit betekent dat de rentelasten vande externe financiering 1,5% lager zijn danbij een normale bankfinanciering. Dit instrumentverhoogt daarmee direct het rendementop de investering in het gebouw.De taxatieresultatenDe taxaties zijn uitgevoerd volgens derichtlijnen van de ROZ-IPD. Dat wil zeggenzowel volgens de DCF methode alsvolgens de BAR/NAR methode.Vrijwel alle taxatierapporten beschrijvenin hun introductie de voordelen van duurzaamvastgoed ten opzichte van niet duurzaamvastgoed. 7 Hiermee onderkennenalle taxatiebureaus het belang en benoemenzij zelfs expliciet enkele waardebepalendeeffecten. Een aantal highlights:• Directe besparingen op energie en onderhoud;• Langere economische levensduur;• Lagere risicopremie door onder anderebescherming tegen meer strikte wet- enregelgeving;• Hogere huur en betere verhuurbaarheid;• Beperkt aanbod drijft de waarde omhoog.In de literatuur betreffende het taxeren vanduurzaam vastgoed wordt gesteld dat deDCF methode het meest geschikt is om demeerwaarde van duurzaam vastgoed vastte stellen. 8 In het DCF model kunnen bovenstaandevoordelen eenvoudig tot uitingworden gebracht. Dientengevolge zou menverwachten dat alle taxateurs op de discontovoetzouden differentiëren. Zoals echteruit onderstaand overzicht blijkt wordt er opde disconteringsvoet maar door twee vande vijf partijen gedifferentieerd. Gemiddeldhanteren deze taxateurs een afslagvan 0,15% op de discontovoet voor regulier(‘niet duurzaam’) vastgoed.Mede op basis van het onderzoek van Eichholtz,Kok en Quigley, maar ook op basisvan de voordelen van duurzaam vastgoeddie expliciet worden beschreven in de taxatierapporten,zou men verwachten dat er inde taxaties een substantieel verschil bestaattussen de exit yield van de reguliere bouwen de exit yield van de duurzame bouw. Uitde case blijkt dat drie van de vijf partijendit onderscheid maken, zoals blijkt uit bovenstaandoverzicht. Gemiddeld genomenwas de afslag op de exit yield 0,60.Het is gebruikelijk om de veroudering vangebouwen weer te geven door de exit yieldhoger te stellen dan de yield bij aankoopvan een pand. De verklaring van een lagereexit yield voor duurzame gebouwen ten opzichtevan reguliere gebouwen ligt in hetfeit dat deze gebouwen, bijvoorbeeld dooreen 30% betere energieprestatie dan bouwbesluital voorbereid zijn op toekomstigestrengere regelgeving en dus minder snelverouderen.Een derde waardecomponent waar verschillendnaar het waarde-effect van duurzaamheidis gekeken is de huurwaarde.Door vier van de vijf taxateurs wordt gedifferentieerdop huurwaarde. Hierover isweer meer consensus dan over een mogelijkereductie van de discontovoet of exityield voor duurzaam vastgoed. De huurwaardevan duurzaam vastgoed wordt doorde vier taxateurs die onderscheid makengemiddeld bijna 5% hoger geschat dan dehuurwaarde van regulier vastgoed.o n d e r zo e k s e rv i c e38 | juli 2010 | Real Estate Research Quarterly Real Estate Research Quarterly | juli 2010 | 39

De toelichting die daarop in de rapportengegeven wordt is dat de hogere huurwaardeeen gevolg is van het energiezuinigekarakter van de nieuwbouw. Dezegedachte begint ondertussen gemeengoedte worden. Het sluit ook aan bij het eerdereonderzoek van Eichholtz, Kok en Quigley,die een premie van ruim 2% op de huurwaardevan duurzame kantoorgebouwenachterhaalden.Verschil in huurwaardeNaast het verschil dat de taxateurs toekennenaan de huurwaarde van duurzaamvastgoed, is er een opvallend verschil in debepaalde huurwaarde tussen de taxateursonderling. Tussen de hoogste en laagstehuurwaarde van de reguliere bouw zit eenverschil van 22%.Dit is meer dan een acceptabele foutmarge.De verklaring hiervoor ligt waarschijnlijkin het moment waarop de taxatieopdrachtverstrekt is, namelijk in het voorjaar van2009. Op dat moment vonden er bijzonderweinig transacties plaats en kondentaxateurs nauwelijks terugvallen op referentietransactiester onderbouwing vande waardebepaling. Toch blijft het opmerkelijkdat er in deze case meer consensusis over de toe te passen huuropslag voorde duurzame kantoorruimte ten opzichtevan de reguliere kantoorruimte dan overde huurwaarde van het reguliere kantoorgebouw.Dit weerlegt het veelal gebruikte argumentvan taxateurs dat het lastig is om duurzaamvastgoed te taxeren. Het lijkt eenvoudigerom het verschil in huurwaarde tussenduurzaam en niet duurzaam vastgoedvast te stellen dan om überhaupt een huurwaardetoe te kennen aan een gebouw.Met betrekking tot de vastgestelde brutoaanvangsrendementen (BAR) in de taxatierapporten,komt er eveneens een positievewaardeaanpassing voor de duurzame variantnaar voren.Gemiddeld is er een verschil van 0,68%tussen de reguliere bouw en de duurzamenieuwbouw.De bestaande bouw is zeven jaar ouder dande nieuwbouw en beïnvloedt zodoende dewaarde. De BAR dient daarom gecorrigeerdte worden voor dit leeftijdsverschil.Deze correctie wordt vastgesteld op basisvan het verschil tussen de yield bij aankoopen verkoop (exit yield) die de betreffendetaxateur zelf aangeeft. Gecorrigeerd voorde factor leeftijd, is het verschil tussen de‘duurzame’ en ‘normale’ BAR gemiddeld0,38%. In de eerder genoemde waardeparametersis niet expliciet gecorrigeerdvoor het verschil in bouwjaar tussen detwee kantoorgebouwen. De verwachtingis echter dat een correctie de verschillenenigszins reduceert maar dat de trend gelijkblijft.Conclusies en aanbevelingenDe RICS stelt in haar rapport dat er weinig“hard evidence” is voor de meerwaarde vanduurzaam vastgoed. Er kan slechts op basisvan enkele onderzoeken worden vastgestelddat de (huur)waarde van duurzaam vastgoedhoger is en deze onderzoeken zijn vooralgericht op de VS. In Nederland ontbreektvooralsnog voldoende bruikbare informatievoor de utiliteitsbouw om een dergelijk onderzoekuit te voeren.Daarom is het interessant om na te gaan hoetaxateurs het verschil tussen duurzaam vastgoeden niet duurzaam vastgoed taxeren inde praktijk.BAR kk A B C D E GemiddeldReguliere bouw (%) 7,50 6,75 8,63 7,49 6,75 7,43Duurzame bouw (%) 7,16 6,75 7,75 6,23 6,50 6,88Verschil (%) 0,34 0,00 0,88 1,26 0,25 0,68%TaxatieresultatenGezien de verschillende taxatieresultatenis de grote gemene deler die uit de casusnaar voren komt dat duurzaamheid nogverre van eenduidig gewaardeerd wordt.Enkele taxateurs maken helemaal geenonderscheid in de taxatiewaarden. Daarwaar er wel onderscheid gemaakt wordt, ishet waarde-effect ook zeer divers.Uit de casus komt naar voren dat, als er gedifferentieerdwordt voor duurzaamheid,vier van de vijf taxateurs dit doorvoeren inde huurwaarde per vierkante meter en hetbruto aanvangsrendement.BAR/NAR-methodeVooral het verschil in het wel of niet verdisconterenvan de mate van duurzaamheidtussen de BAR/NAR-methode en deDCF-methode zet tot denken. In het gevalvan de BAR/NAR-methode zijn er meerpartijen die in waarde differentiëren danbij de DCF methode. Dit is op het eersteoog opmerkelijk en wel om twee redenen.Ten eerste wordt er in de literatuur gestelddat duurzaamheid het beste met de DCFmethodegetaxeerd kan worden. Deze veronderstellingkan met de taxatieresultatenuit deze case echter niet worden bevestigd.Althans, de taxateurs zijn het hier in minderemate eens over het waarde-effect vanduurzaamheid op de taxatie. Ten tweedestellen taxateurs over het algemeen dattaxeren van duurzaamheid mede lastig isomdat ‘market evidence’ ontbreekt. Des teopvallender is daarom dat juist in de comparatieveBAR/NAR-methode, die vooralgebaseerd is op vergelijking van ervaringscijfersuit ‘de markt’, het verschil tussenduurzaam en regulier vastgoed duidelijkertot uiting komt. Het zou echter ook zokunnen zijn dat taxateurs zich in het gevalvan duurzaam vastgoed juist comfortabelervoelen bij gebruik van de BAR/NARmethode.Deze methode biedt namelijkruimte voor inschattingen en wordt eentaxateur minder geremd door het moetenkunnen vastleggen van die inschattingenin verwachte kasstromen in de tijd en/ofrisico-opslagen zoals bij de DCF-methode.Zolang de kennis over het waarderen vanduurzaam vastgoed beperkt is, zal hetdaarom moeilijk blijven de discontovoetvoor duurzaamheid aan te passen.Duurzaamheid is niet langer een nieuwonderwerp in de Nederlandse vastgoedsector,maar is inmiddels een geïntegreerd begrip.Internationaal bewijs voor de meerwaardevan duurzaam vastgoed – of hethogere risico van niet duurzaam vastgoed– komt mondjesmaat naar boven maar welsteeds dichter bij huis.Steeds dichter bij huisVoor de sector is het van belang dat aspectenvan duurzaamheid bij taxaties meeworden genomen. De verduurzaming vande bestaande voorraad zoals onlangs ookaangekondigd door de IVBN 9 kan alleenmaar slagen indien uit de taxatie de waardeveranderingals gevolg van de verduurzamingtot uiting komt.De bestaande taxatierichtlijnen laten eenaanpassing voor duurzaamheid eenvoudigtoe. Een verschil in de BAR kk voor duurzameen niet duurzame kantoorruimtewordt in deze case study op 0,38%-puntgesteld. Dit getal ligt binnen de 0,25% tot0,50%-punt range die is vastgesteld in eenaantal case studies van de Australian GreenBuilding Council. 10 Enige consensus overhet waarde-effect van duurzaamheid opkantoorruimte lijkt daarmee voor handen.Duurzaamheid is meer dan alleen energiemaar dit biedt wel een meetbare mogelijkheidom duurzaamheid te prijzen.Een stap om te komen tot een waarderingop basis van duurzaamheid kan daarmeegezet worden met behulp van de EPBDlabels. De overheid heeft in haar huisvestingsbeleidingezet op enkel nog gebou-o n d e r zo e k s e rv i c e40 | juli 2010 | Real Estate Research QuarterlyReal Estate Research Quarterly | juli 2010 | 41