Klik hier - Global State

Door onvoorziene omstandigheden c.q. voortschrijdende
inzichten kunnen afwijkingen ontstaan ten opzichte van deze
investeringsbegroting.
Vergoedingen initiatiefnemer, de beheerder en
de lokale partners in de investeringsbegroting
De vergoeding die Global State Investments B.V. ontvangt
voor haar werkzaamheden ter acquisitie, voorbereiding, structureren
en uitwerken van het investeringsvoorstel tot een syndicieerbaar
project bedraagt € 520.000 (syndicatiekosten) en een
marketingvergoeding van € 50.000. In de twee jaar van voorbereiding
is een deel van de aanloopkosten voorgefinancierd door
Global State Investments. In totaal bedragen deze kosten € 235.161.
Deze eenmalige posten worden bij aanvang van het project in
rekening gebracht bij de projectvennootschap. Door de beheerder
Global State Management B.V. zal jaarlijks een beheervergoeding in
rekening worden gebracht van € 75.000 (zie bijlage IX voor de
werkzaamheden die daarbij horen).
De architect Lüken en zijn team, één van de twee lokale
partners, ontvangt € 5.500 per opgeleverde woning. Dit komt
overeen met een waarde van € 1.837.000 indien alle 334 geplande
villa’s zijn opgeleverd. Daarnaast ontvangt hij voor de directievoering
een bedrag van in totaal € 679.000.
Voor het volledige technische projectmanagement
gedurende de geplande looptijd ontvangt de tweede lokale partner
Kienholz een bedrag van in totaal € 875.212.
De marketing is uitbesteed aan een extern bureau dat
wordt aangestuurd door de projectvennootschap in samenwerking
met ervaringsdeskundigen van de beheerder Global State
Management B.V. Het assetmanagement (voornamelijk rapportage
over de voortgang) is door Global State Management B.V. uitbesteed.
Ook deze kosten zijn in de begroting gespecificeerd.
Bankfinanciering
De offerte van de Oldenburgische Landesbank is het meest
geschikt bevonden voor dit project en is bindend voor zowel de
grond- als voor de infrastructuur financiering. Deze bank bedingt
een variabele rente van Euribor + 1,50%, momenteel totaal 3,886%
voor 1-maands en 4,033% voor 3-maands rente. De rente waarmee
is gerekend in dit prospectus bedraagt 6,0% voor de gehele
geprognosticeerde looptijd. De bank ontvangt 1% afsluitprovisie
waarvan de helft bij ondertekening van de financieringsovereenkomst
en de andere helft per 30 juni 2006. De bank wenst verder
een voorverkoop van 25 kavels om de bancaire lening vrij te geven.
De gefiatteerde financieringsovereenkomst zal bij de initiatiefnemer
ter inzage liggen zodra de 25 kavels zijn voorverkocht.
17
Rendement vóór en ná belastingen
De geschetste rendementen zijn gebaseerd op een
verkoopsnelheid die door de makelaars als conservatief wordt
beschouwd. Volgens de meerjarenbegroting bedraagt het rendement
per jaar ná belasting op C.V. niveau 26,3% enkelvoudig per
jaar (ROI) en de internal rate of return 18,4% per jaar.
Rendementtabel op C.V. niveau
Voor belasting Na belasting
IRR per jaar 21,9% 18,4%
ROI per jaar 33,6% 26,3%
IRR staat voor Internal Rate of Return en is een aangescherpte methode om het
rendement op het gemiddeld geïnvesteerd vermogen te berekenen. Bij deze
methode wordt zowel het tijdstip van de tussentijdse uitkeringen als de geldontwaarding
meegenomen. De waarde van deze investering kan fluctueren. In het
verleden behaalde resultaten zijn geen garantie voor de toekomst.
Voor de prognose van de rendementen zijn de volgende
uitgangspunten gehanteerd:
• een bankfinanciering op basis van 6% rente;
• een aanzienlijke post niet-verrekenbare BTW van ruim
3,5 miljoen euro.
• er is rekening gehouden met de 3% BTW-verhoging in
Duitsland met ingang van 2007. Deze verhoging is doorberekend
in de verkoopprijzen;
• de verkoopprijzen van kavels inclusief villa’s over de gehele
looptijd gemiddeld € 291.350 zullen bedragen. Hierbij is
rekening gehouden met verschillende prijzen per kavel
vanwege omvang en ligging en een mix van de tien villatypen;
• berekeningen bij een deelnamebedrag van € 50.000 of
€ 100.000;
• calculatie op basis van een investeringshorizon van
60 maanden;
• in het tweede kwartaal 2006 zijn er minimaal 25 kavels
verkocht (koopcontract) waardoor de infrastructurele werkzaamheden
nog in het tweede kwartaal van 2006 kunnen
aanvangen;
• de bouwkosten voor fase 1 (totaal 45,5% van de totale
infrastructurele kosten fase 1 t/m 3) zijn gefixeerd bij aanvang
van deze werkzaamheden;
• de grond voor fase 2 wordt afgenomen nadat 75% van de
kavels in fase 1 is verkocht;
• de gehanteerde Duitse belastingtarieven niet veranderen
tot en met 2011;
• de totale begroting niet wordt overschreden.