Klik hier - Global State

Inleiding
Eind mei 2004 heeft het bestuur van de Duitse gemeente
Rhede (deelstaat Nedersaksen, een gemeente met 4.325 inwoners)
het groene licht gegeven voor de realisatie van Spieksee Maritiem
Wonen, een exclusieve villawijk aan het meer de Spieksee, dat via
een sluis een verbinding heeft met de rivier de Ems. Het meer is
ontstaan door zandafgraving voor de aanleg van de snelweg A31.
Het goedgekeurde plan omvat 334 villa’s in landhuisstijl, waarvan
een groot aantal op zeer ruime kavels aan het water met een eigen
aanlegsteiger. Kenmerkend voor het project is de luxe uitstraling,
het rustieke karakter en de nostalgische, maritieme sfeer die zal
worden gecreëerd. Door het gebruik van hoogwaardige bouwmaterialen
voor de tien geselecteerde typen villa’s, de aanleg van
een kanalenstelsel en groenvoorzieningen ontworpen door een
landschapsarchitect, wordt het project Spiekee Maritiem Wonen
een karakteristieke villawijk. Om te voldoen aan de vraag naar
ligplaatsen voor pleziervaart zal de aanwezige jachthaven bij het
project worden betrokken. De totale investering, zoals in dit
prospectus omschreven, bedraagt ruim 25 miljoen euro
(exclusief de bouw van de woningen, hetgeen tussen koper
en aannemer wordt geregeld).
In de periode 2004 en 2005 is achter de schermen gewerkt
aan de bouwkundige en financiële detaillering van het project
Spieksee Maritiem Wonen. Het bebouwingsplan is uitgewerkt en
door de gemeente Rhede en de regionale autoriteiten in Emsland
goedgekeurd. De grond voor fase 1 is aangekocht en geleverd, de
infrastructurele werkzaamheden zijn door twee ingenieursbureau’s
getekend en berekend. De fiscale structuur voor de investering is
opgezet en diverse banken is om een offerte gevraagd, waarna de
keuze is gemaakt voor de Oldenburgische Landesbank. Vanaf
april 2005 zijn stapsgewijs de voorbereidingen gestart voor de
marketing en verkoop. Deze uitgebreide voorbereidingsfase heeft
ertoe geleid dat er geen of nauwelijks specifieke ontwikkelingsrisico’s
resteren bij aanvang van het project en dat de projectkosten
inzichtelijk zijn gemaakt, zowel qua bouw- als qua marketing- en
verkoopkosten. Vanaf nu zijn de begeleiding van bouw- en verkavelingwerkzaamheden
en de verkoopsnelheid de belangrijkste
punten van aandacht.
Betaalschema en betaaltermijnen
Projectinformatie
10
De in dit prospectus voorgestelde investering behelst de
aanleg en voltooiing van de infrastructuur voor alle drie de fasen
van het project Spieksee Maritiem Wonen, de kadastrale verkaveling
en de verkoop van de 334 kavels waarop een bouwverplichting
rust. De vijf geselecteerde makelaars bieden de kavels aan met een
keuze uit tien typen villa’s. De kopers betalen de kavelprijs bij het
transport bij de notaris waarna met de bouw van de villa’s kan
worden aangevangen*. Betalingen voor de te bouwen villa’s vinden
plaats in bekend veronderstelde bouwtermijnen (zie tabel) en
direct aan de aannemer die de villa bouwt, dus buiten de projectvennootschap
om. De C.V. profiteert van deze aanpak doordat zij
via de Duitse projectvennootschap aanspraak maakt op een premie
van de aannemer (een zogeheten kickback fee). De bouwkosten en
de premies worden gefixeerd zodra de Duitse projectvennootschap
de definitieve opdracht aan de aannemer(s) verstrekt, hetgeen
gebeurt zodra de eerste 25 kavels zijn verkocht.
Op de ruim 55 hectaren is tevens plaats voor een hotel,
restaurant- en winkelvoorzieningen en bijvoorbeeld tennisvelden
en additionele fiets- en wandelpaden. Echter, deze mogelijke extra
voorzieningen behoren niet tot de huidige projectinvestering, maar
kunnen te zijner tijd additioneel plaatsvinden.
Planning en Verkoopsnelheid
De ontwikkeling van het project is opgedeeld in drie fasen.
Het gecontracteerde perceel beslaat in totaal zo’n 55 hectaren. De
grond voor fase 1 is aangekocht en geleverd en hierop zullen 126
kavels bouwrijp worden opgeleverd. In fase 2 volgen 121 kavels en
in fase 3 nog eens 87 kavels. Zodra er 25 kavels zijn verkocht, zal de
aanleg van de infrastructuur aanvangen (aannemer Bunte is hiervoor
gecontracteerd). Om de verkoop van de kavels te begeleiden, zijn er
in 2005 vijf makelaars geselecteerd. Deze zijn in december 2005
gecontracteerd, geïnstrueerd en voorzien van alle benodigde promotiematerialen,
zoals een website en brochures. In januari 2006 is het
project bovendien gepresenteerd op de beurs BOOT in Düsseldorf.
De verwachting is dat in het tweede kwartaal 2006 de eerste 25
kavels zijn verkocht en dat daarmee de infrastructurele werkzaamheden
kunnen aanvangen. Een modelwoning en verkoopkantoor
zullen worden gebouwd zodra de infrastructuur dit toelaat.
Koper aan projectvennootschap via notaris voor het kavel 100% betaling bij levering (passeren akte)
Koper aan aannemer t.b.v. bouw van de villa 30% aanbetaling na 1 maand
20% aanbetaling na 2 maanden
20% aanbetaling na 4 maanden
20% aanbetaling na 5 maanden
10% overdracht woning na 6 maanden
* De bouw van de villa dient binnen een halfjaar na aankoop kavel aan te vangen.