03e Uitgiftestrategieen organische gebiedsontwikkeling Kop van ...
03e Uitgiftestrategieen organische gebiedsontwikkeling Kop van ...
03e Uitgiftestrategieen organische gebiedsontwikkeling Kop van ...
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
Uitgiftestrategieën <strong>organische</strong> <strong>gebiedsontwikkeling</strong> <strong>Kop</strong><strong>van</strong> WestDatum: 30 januari 2013, versie 0.3INLEIDINGDe kern <strong>van</strong> <strong>organische</strong> <strong>gebiedsontwikkeling</strong> is dat er sprake moet zijn <strong>van</strong> <strong>organische</strong> groei.Dit betekent dat de stedenbouwkundige plannen het vermogen moet hebben zich te vormennaar de vraag <strong>van</strong> de omgeving. Plannen zijn niet rigide, maar worden voortdurend passendgemaakt - passend op de vraag <strong>van</strong> initiatiefnemers. Echter niet alleen destedenbouwkundige plannen moeten het vermogen hebben zich aan te passen, het is dehele organisatie <strong>van</strong> <strong>gebiedsontwikkeling</strong> – intern en extern - die zich moet aanpassen.De gemeente richt zich op ieder initiatief dat direct aansluit op een concrete vraag; of dat nuéén woning, tien woningen, dertig woningen, een maatschappelijke voorziening, horeca,bedrijf of winkel betreft. Zoals Adri Duijvestein (wethouder gemeente Almere) noemde: ‘Hoezorg je ervoor dat je een duurzaam en toekomstbestendig plan maakt, om langs de lijn <strong>van</strong>een veelvoud <strong>van</strong> kleinschalige initiatieven, te komen tot een <strong>organische</strong> ontwikkeling dieaansluit bij de vraag ?’Deze rapportage geeft een aantal uitgiftestrategieën aan die het mogelijk maakt, om insamenhang met het stedenbouwkundig plan een besluit te nemen over hoe uitgifte <strong>van</strong>grond en daarmee de ontwikkeling <strong>van</strong> de <strong>Kop</strong> <strong>van</strong> West vorm krijgt.Er zijn uiteindelijke 4 uitgiftestrategieën;Uitgifte strategieënDe uitgifte strategieën - om de grond uit te geven - zullen op kleinschaliger en soms op eenandere manier plaatsvinden. Hier is onderscheid gemaakt in een viertal strategieën:1. Ontwikkeling door eindgebruiker: stelt de eindgebruiker centraal. De gemeente geeftde grond rechtstreeks uit aan particulieren waarbij het beslissingsrecht over degrond en het vastgoed dat erop komt bij de particulier komt te liggen. Binnen dezestrategie zijn er vele mogelijkheden om de particulieren meer of minder ‘te helpen’bij de ontwikkeling, zo kan er via een specifiek op de situatie toegespitste catalogusworden gemaakt, architecten worden geselecteerd, maar ook voor volledige vrijheidworden gekozen. Ontwikkeling in particulier en collectief particulieropdrachtgeverschap is hierbij mogelijk <strong>van</strong>af inkomens onder modaal. Voordeel <strong>van</strong>ontwikkeling door de eindgebruiker is dat 1 investeringsbeslissing genoeg is voor destart <strong>van</strong> de ontwikkeling en dat er dus niet eerst 70% <strong>van</strong> de huizen verkocht dientte worden voordat de bouw <strong>van</strong> het project start.2. Ontwikkeling door marktpartijen: op kleinschalige manier uitgeven <strong>van</strong> grond zonderdat hier het oude ‘claimen’ <strong>van</strong> de grond gewoongoed wordt. Niet alleenontwikkelaars en corporaties komen in aanmerking, maar ook kleinere ontwikkelendebouwers of initiatieven <strong>van</strong> bijvoorbeeld architecten kunnen in aanmerking komen.Voor het realiseren <strong>van</strong> de sociale huur kan gebruik gemaakt worden <strong>van</strong> de
woningbouwcorporaties maar deze woningen kunnen ook op een andere manier totstand komen.3. Ontwikkeling door gemeente zelf: De gemeente voert voor eigen rekening en risicoeen opstalexploitatie. Voor gemeenten is het gebruikelijk om zelf eengrondexploitatie te voeren, maar de opstalexploitatie te laten uitvoeren door externepartijen. Bij dit model ontwikkelt en verkoopt de gemeente echter zelf een deel <strong>van</strong>de woningen. Een tussenoptie kan ook nog zijn dat de gemeente participeert in hetontwikkelrisico en deeleigenaar wordt <strong>van</strong> vastgoed in combinatie met strategie 1 of2.4. Een mix <strong>van</strong> bovenstaande drie uitgifte strategieënAD 1. UITGIFTESTRATEGIE I: ONTWIKKELING DOOR EINDGEBRUIKERHet eindgebruikers-model gaat uit <strong>van</strong> gehele of gedeeltelijke ontwikkeling door deeindgebruiker. Hoofdgedachte hierbij is dat wat gebouwd wordt 100% aansluit op de wens<strong>van</strong> de eindgebruiker.De opdrachtgever kan een particulier zijn (PO; particulier opdrachtgeverschap), een groepparticulieren (CPO; Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) of een groep particulieren insamenwerking met een projectontwikkelaar of woningcorporatie (MO; Mede -Opdrachtgeverschap) de ontwikkeling vorm geeft. Bij PO en CPO zijn hier eindgebruikersook echt de risicodragende partij voor zowel het grond- als ontwikkelrisico. Bij MO is er nogeen ontwikkelende partij die het risico (deels) draagt, en op zijn minst het ontwikkelrisico opzich neemt.Alle drie de varianten vereisen kennis <strong>van</strong> ontwikkeling door de eindgebruiker. Welke eisenkunnen en / of moeten wel of niet gesteld worden. Welke project- en verkoop organisatie iser nodig? Waar wijkt een (koop)overeenkomst af <strong>van</strong> een reguliere overeenkomst?1.1 Substrategie: Particulier OpdrachtgeverschapBij PO is er één particulier die de investering en het risico <strong>van</strong> de ontwikkeling aangaat. Uitervaringen elders in NL blijkt dat de particulier in alle inkomensklassen een eigen huis kan(laten) bouwen. Van rijwoning tot aan vrijstaande woning op relatief klein kavel, tot aangrote vrijstaande villa. Voordeel bij PO is dat 1 investeringsbeslissing genoeg is voor startbouw en dus grondinkomsten voor de gemeente. PO kan leiden tot bijzonderearchitectonische woongebouwen, maar ook – vaak bij simpele verkavelingsregels - totstandaard catalogusbouw.Product: grondgebonden vrijstaande, geschakeld of rijwoningen, combinatie wonen/werkenaan huis mogelijk. Differentiatie in kavelmaten <strong>van</strong> 60 – > 1000m2 mogelijk.Doelgroep: <strong>van</strong>af inkomen <strong>van</strong> 35.000 euro per jaar (met financieringsmodel <strong>van</strong>af25.000 euro)Schaalgrootte: 1 woning. Met meerdere kavels (kleinschaligheid) een ontwikkelingtot meer dan 1.000 woningen mogelijk is
Uitgiftemogelijkheden:oooooPer vastgesteld kavel of keuzekavelKavellij (zelf maat <strong>van</strong> kavel kiezen)Catalogusbouw: zelf samengesteld of standaard <strong>van</strong>uit ‘de markt’Financieringsmodel waarbij er voor starter een starterslening o.i.d. terbeschikking wordt gesteld (zie ook uitgiftestrategie 3)Er kan gekozen worden voor uitgifte per tranche (een groep bij elkaarliggende kavels) of kavels op vraag door het gehele plangebied. Keuzes hierinhebben gevolgen voor bouw en woonrijp maken en voorinvesteringen.Rol gemeente: De gemeente neemt initiatief en stelt zich ondernemend op (wordtkavelverkoper). De gemeentelijke projectorganisatie moet erop gericht worden om <strong>van</strong>uitde klant te denken en procedures zo helder en klantvriendelijk mogelijk in te richten. Deklant is geen professionele partij, echter kan door actieve informatievoorziening <strong>van</strong>uit degemeente zelfstandig opereren. Eventuele – gewenste - schaalvoordelen vind departiculier door indien gewenst zelf samen te werken met andere particulieren.Investeringen: opzetten projectorganisatie, opzetten marketingcampagne,voorinvestering grondaankoop indien <strong>van</strong> toepassing, voorinvestering bouwrijpmakenStedenbouwkundig: opstellen <strong>van</strong> kavelpaspoorten waarin de uitgangspuntenworden vastgelegd die aansluiten op de stedenbouwkundige visie op de locatie.Openbaar gebied: aanleggen en beheren <strong>van</strong> openbaar gebied valt onderverantwoordelijkheid gemeente. Fasering <strong>van</strong> realisatie kan aansluiten op tranches of‘ad hoc”.1.2 Substrategie: CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap)Bij CPO verenigt een groep particulieren zich om gezamenlijk de rol <strong>van</strong> projectontwikkelaarop zich te nemen. Veelal gebeurt dit in de vorm <strong>van</strong> een vereniging. Het collectief selecteertgezamenlijk architect, aannemer en eventueel bouwbegeleider. Vaak is er <strong>van</strong>uit deprovincie een subsidie beschikbaar voor de aanloopkosten <strong>van</strong> de CPO. De gemeente zoektin veel gevallen een partij die de achter<strong>van</strong>g voor evt. uitvallende CPO-leden verzorgt. Hetcollectief zorgt hier voor schaalvoordelen, echter is wel afhankelijk <strong>van</strong> elkaar voor de startbouw.Product: appartementen en grondgebonden vrijstaande, geschakeld of rijwoningen,combinatie wonen/werken aan huis mogelijk. Appartementen <strong>van</strong>af 40 - 200m2 gbo,woningen op kavels <strong>van</strong>af 60 - > 1.000m2 grond.Doelgroep: <strong>van</strong>af inkomen <strong>van</strong> 25.000 euro per jaar (met financieringsmodel <strong>van</strong>af20.000 euro)
Schaalgrootte: <strong>van</strong> een aantal 5 tot 25 woningen is gangbaar. Daarboven wordt eenCPO ingewikkeld.Uitgiftemogelijkheden:oooooVooraf vastgestelde kavel (al dan niet met subverkaveling) of kavel op maat(aansluitend op wens CPOKavellij (zelf maat <strong>van</strong> kavel kiezen)Catalogusbouw: zelf samengesteld of standaard <strong>van</strong>uit ‘de markt’Financieringsmodel waarbij er voor starter een starterslening o.i.d. terbeschikking wordt gesteld (zie ook uitgiftestrategie 3)Er kan gekozen worden voor uitgifte per tranche (een groep bij elkaarliggende kavels) of kavels op vraag door het gehele plangebied. Keuzes hierinhebben gevolgen voor bouw en woonrijp maken en voorinvesteringen.Rol gemeente: Er kan voor actief, passief of zowel actief als passief CPO-beleid gekozen.Bij passief beleid neemt de gemeente een afwachtende houding aan, en wacht tot zichgroepen met een initiatief aandienen voor een CPO. In overleg met de groep wordt dan eenpassende locatie gezocht en de voorwaarden gesteld. Voordeel hier<strong>van</strong> is dat dit ruimtebiedt voor CPO op maat en dat dit met name voor groepen met een bindend ideaal eengoede optie is.Bij actief beleid biedt de gemeente actief een kavel aan voor CPO-ontwikkeling (keuzehierbij of de verkaveling <strong>van</strong> deze kavel door CPO zelf of door gemeente wordt gemaakt) enstelt hierbij vooraf de voorwaarden op. Voordelen hier<strong>van</strong> zijn dat het voor deelnemers meerduidelijkheid en zekerheid biedt. Nadeel is dat bijzondere initiatieven wellicht minder ditmodel passen.Bij een mengvorm biedt de gemeente zelf actief kavels aan met voorwaarden, maarcommuniceert ook duidelijk naar buiten dat initiatieven <strong>van</strong>uit de markt ook welkom zijn ende gemeente hierop ingericht is (al hoofdlijnen <strong>van</strong> CPO-beleid heeft opgesteld en binnen degemeente een centraal aanspreekpunt heeft gerealiseerd). Voordeel <strong>van</strong> deze vorm is datdiverse vormen <strong>van</strong> CPO mogelijk worden.Investeringen: opzetten projectorganisatie, opzetten marketingcampagne,voorinvestering grondaankoop indien <strong>van</strong> toepassing, voorinvestering bouwrijpmaken.Stedenbouwkundig: opstellen <strong>van</strong> kavelpaspoorten waarin de uitgangspuntenworden vastgelegd die aansluiten op de stedenbouwkundige visie op de locatie.Openbaar gebied: aanleggen en beheren <strong>van</strong> openbaar gebied valt onderverantwoordelijkheid gemeente. Fasering <strong>van</strong> realisatie aansluitend op gereedkomen CPO-project.1.3 Substrategie: Mede-opdrachtgeverschap
Er is sprake <strong>van</strong> Mede Opdrachtgeverschap indien een marktpartij samenwerkt met eengroep particulieren waarbij gezamenlijk keuzes worden gemaakt met betrekking tot heteindproduct. Het risico ligt hier in meer of mindere mate bij de ontwikkelende partij. Demate waarin keuze wordt gegeven, de prijs, maar vooral de doorlooptijd <strong>van</strong> het proces isbepalend voor het succes.Product: appartement, grondgebonden (geschakelde of vrijstaande) woningen, combinatiewonen/werken aan huis mogelijk. Differentiatie in kavelmaten <strong>van</strong> 60 – 1000m2 mogelijk.Doelgroep: <strong>van</strong>af inkomen <strong>van</strong> 30.000 euro per jaar (met financieringsmodel <strong>van</strong>af20.000 euro)Schaalgrootte: <strong>van</strong> een aantal 10 tot 100 woningen is gangbaar. Daarboven wordteen CPO ingewikkeld.Uitgiftemogelijkheden:ooVooraf vastgestelde kavel (al dan niet met subverkaveling) of kavel op maataansluitend op wens eindgebruikers of initiatiefnemersCatalogus- of module bouw: zelf samengesteld of standaard <strong>van</strong>uit ‘de markt’Rol gemeente: De gemeente kan initiatief nemen om MO-ontwikkelaars te werven. Dewerving <strong>van</strong> de eindgebruiker wordt door de ontwikkelaar genomen.Investeringen: opzetten projectorganisatie, opzetten marketingcampagne,voorinvestering grondaankoop indien <strong>van</strong> toepassing, voorinvestering bouwrijpmakenStedenbouwkundig: opstellen <strong>van</strong> kavelpaspoorten waarin de uitgangspuntenworden vastgelegd die aansluiten op de stedenbouwkundige visie op de locatie.Openbaar gebied: aanleggen en beheren <strong>van</strong> openbaar gebied valt onderverantwoordelijkheid gemeente. Fasering <strong>van</strong> realisatie kan aansluiten op tranches of‘ad hoc”.AD 2. UITGIFTESTRATEGIE II: ONTWIKKELING DOOR MARKTPARTIJENHet traditionele model gaat er <strong>van</strong>uit dat de vastgoedontwikkeling plaats vindt doormarktpartijen (projectontwikkelaars, ontwikkelende aannemers, woningcorporaties,beleggers). Ook hier is er door potentiele kleinschaligheid behoefte aan een meergestandaardiseerd proces waarbij partijen vooraf de ontwikkelvoorwaarden duidelijk enscherp krijgen om niet in de loop <strong>van</strong> de ontwikkeling vele malen met de gemeente inonderhandelingspositie te komen. Geen open einden, maar vaste afspraken.Alle de varianten vereisen kennis <strong>van</strong> ontwikkeling door marktpartijen. Welke eisen kunnenen / of moeten wel of niet gesteld worden. Welke project- en verkoop organisatie is ernodig? Waar wijkt een (koop)overeenkomst af <strong>van</strong> een reguliere overeenkomst? Wat is hetverschil in risico’s en met de ontwikkelovereenkomsten ‘oude’ stijl?
2.1 Substrategie: Marktpartij, grond in bezit <strong>van</strong> gemeenteDeze strategie kan toegepast worden indien de grond in bezit is <strong>van</strong> de gemeente. Degemeente stelt de ontwikkelvoorwaarden <strong>van</strong> te voren op en sluit een kooprealisatieovereenkomstaf met een ontwikkelende partij. De selectieprocedure kan opverschillende wijzen worden vormgegeven, <strong>van</strong> prijsvraag tot open inschrijving. In decontractvorming dient hier rekening te worden gehouden met een volgordelijkheid <strong>van</strong>optie-reservering-koop waarbij er bij het tekenen <strong>van</strong> de koopovereenkomst doorontwikkelende partij geen (ontbindende) voorwaarden worden gesteld. <strong>Kop</strong>en betekent ookeen definitieve datum <strong>van</strong> betaling afspreken.Product: appartement, grondgebonden (geschakelde of vrijstaande) woningen, combinatiewonen/werken aan huis mogelijk. Differentiatie in kavelmaten <strong>van</strong> 60 – 1000m2 mogelijk.Doelgroep: <strong>van</strong>af inkomen <strong>van</strong> 30.000 euro per jaar (corporatie ook de socialedoelgroep)Schaalgrootte: <strong>van</strong> een aantal 10 tot 100 woningen is gangbaar. Daarboven wordteen CPO ingewikkeld.Uitgiftemogelijkheden:ooVooraf vastgestelde kavel of kavel op maat aansluitend op wensinitiatiefnemerCatalogus- of module bouw: zelf samengesteld of standaard <strong>van</strong>uit ‘de markt’Schaalgrootte: <strong>van</strong> een aantal 10 tot > 1000 woningen mogelijkUitgiftemogelijkheden: zelf kavels aanbieden of op initiatief <strong>van</strong> marktpartijRol gemeente: Van te voren helder krijgen <strong>van</strong> de ontwikkelrandvoorwaarden. Degemeente kan initiatief nemen om partijen te werven. De werving <strong>van</strong> de eindgebruikerwordt door de initiatiefnemer genomen. Daarnaast stelt de gemeente zich echterterughoudend op, dus niet gaandeweg de ontwikkeling aanvullende eisen stellen, tenzij degemeente hiertoe door wijzigende wetgeving bijvoorbeeld verplicht is.Investeringen: opzetten projectorganisatie, opzetten kleine marketingcampagne,voorinvestering grondaankoop indien <strong>van</strong> toepassing. Investering <strong>van</strong> bouw enwoonrijp maken is afhankelijk <strong>van</strong> de grootte <strong>van</strong> de ontwikkeling door gemeente ofmarktpartijStedenbouwkundig: opstellen <strong>van</strong> kavelpaspoorten waarin de uitgangspuntenworden vastgelegd die aansluiten op de stedenbouwkundige visie op de locatie envaststellen <strong>van</strong> toetsingsmethode <strong>van</strong> de randvoorwaarden.Openbaar gebied: aanleggen en beheren <strong>van</strong> openbaar gebied afhankelijk <strong>van</strong> degrootte <strong>van</strong> de ontwikkeling en de wens <strong>van</strong> de marktpartij door gemeente ofmarktpartij. Fasering <strong>van</strong> realisatie kan aansluiten op tranches of ‘ad hoc”.
2.2 Substrategie: Ontwikkeling door marktpartijen op grond die niet in eigendom<strong>van</strong> de gemeente isDeze strategie kan toegepast worden indien de grond niet in bezit is <strong>van</strong> de gemeente. Bijverwerving <strong>van</strong> deze gronden kan worden overgeschakeld op strategie 2.1, indien dit nietgebeurt heeft de gemeente een aantal opties:1. Anterieure overeenkomst opstellen met ontwikkelvoorwaarden en afspraken over deverrekening <strong>van</strong> de bovenplanse kosten hierin opgenomen.2. Bestemmingsplan met exploitatieplan opstellen: in bestemmingsplan vastleggen watde ontwikkelrandvoorwaarden zijn, verrekening <strong>van</strong> de bovenplanse kosten via devergunning.Product: appartement, grondgebonden (geschakelde of vrijstaande) woningen, combinatiewonen/werken aan huis mogelijk. Differentiatie in kavelmaten <strong>van</strong> 60 – 1000m2 mogelijk.Doelgroep: <strong>van</strong>af inkomen <strong>van</strong> 20.000 euro per jaarSchaalgrootte: <strong>van</strong> een aantal 10 tot 100 woningen is gangbaar. Daarboven wordteen CPO ingewikkeld.Uitgiftemogelijkheden:ooVooraf vastgestelde kavel of kavel op maat aansluitend op wensinitiatiefnemerCatalogus- of module bouw: zelf samengesteld of standaard <strong>van</strong>uit ‘de markt’Uitgiftemogelijkheden: zelf kavels aanbieden of op initiatief <strong>van</strong> marktpartijRol gemeente: De gemeente zich terughoudend maar faciliterend op.Ontwikkelrandvoorwaarden moeten in bestemmingsplan worden opgenomen. Discussie gaatvaak over de verrekening <strong>van</strong> de bovenplanse kosten.Investeringen: opzetten onderhandelingsteam, investering <strong>van</strong> bouw en woonrijpmaken door marktpartij.Stedenbouwkundig: opstellen <strong>van</strong> randvoorwaarden waarin de uitgangspuntenworden vastgelegd in het bestemmingsplan die aansluiten op de stedenbouwkundigevisie op de locatie.Openbaar gebied: aanleggen en beheren <strong>van</strong> openbaar gebied afhankelijk doormarktpartij. Beheer <strong>van</strong> toekomstig openbaar gebied in 1 keer of in delen bijgemeente.2.3 Substrategie: Ontwikkeling door niet risicodragende marktpartijen op gronddie in eigendom <strong>van</strong> de gemeente isDe mate waarin marktpartijen risico nemen in de ontwikkeling is de afgelopen jaren steedskleiner geworden. Dit risico lag vaak al bij de gemeente door bijvoorbeeld de 70%voorverkoop ten gunste <strong>van</strong> ontwikkelende partijen in overeenkomsten op te nemen. Bij
organisch ontwikkelen is he voorstelbaar dat er partijen zoals architecten een rol spelen inde marketing <strong>van</strong> het gebied en tegelijkertijd een eigen project mogen ontwikkelen. Hetrenterisico <strong>van</strong> de grond blijft bij de gemeente, echter die krijgt er marketingaandacht voorterug en potentieel een te verkocht stuk grond waar onder architectuur op wordt gebouwd.Product: appartement, grondgebonden (geschakelde of vrijstaande) woningen, combinatiewonen/werken aan huis mogelijk. Differentiatie in kavelmaten <strong>van</strong> 60 – 1000m2 mogelijk.Doelgroep: <strong>van</strong>af inkomen <strong>van</strong> 30.000 euro per jaar (met financiële regeling <strong>van</strong>af20.000 euro)Schaalgrootte: <strong>van</strong> een aantal 1 tot 30 woningen is gangbaar.Uitgiftemogelijkheden:oooVooraf vastgestelde kavel of kavel op maat aansluitend op wensinitiatiefnemerCatalogus- of module of op maat bouwUitgiftemogelijkheden: zelf kavels aanbieden of op initiatief <strong>van</strong> marktpartijRol gemeente: De gemeente zich faciliterend op, maakt wel goede afspraken over devoorwaarde <strong>van</strong> bijvoorbeeld opties of reserveringen. Architecten nemen voortouw inontwerpen en verkopen. Opstellen <strong>van</strong> kavelpaspoorten waarin de uitgangspunten wordenvastgelegd die aansluiten op de stedenbouwkundige visie op de locatieInvesteringen: opzetten projectorganisatie, opzetten marketingcampagne,voorinvestering grondaankoop indien <strong>van</strong> toepassing, voorinvestering bouwrijpmakenStedenbouwkundig: opstellen <strong>van</strong> kavelpaspoorten waarin de uitgangspuntenworden vastgelegd die aansluiten op de stedenbouwkundige visie op de locatie.Openbaar gebied: aanleggen en beheren <strong>van</strong> openbaar gebied valt onderverantwoordelijkheid gemeente. Fasering <strong>van</strong> realisatie kan aansluiten op tranches of‘ad hoc”.AD 3. UITGIFTESTRATEGIE III: ONTWIKKELING(RISICO) DOOR GEMEENTE ZELFBIJ GROND IN BEZIT VAN GEMEENTE3.1 Substrategie: Ontwikkeling, verkoop en bouw <strong>van</strong> vastgoed door gemeenteDe gemeente voert voor eigen rekening en risico een grond- én opstalexploitatie. Voorgemeenten is het gebruikelijk om een grondexploitatie te voeren, maar de opstalexploitatiete laten uitvoeren door externe partijen. Bij dit model ontwikkelt en verkoopt de gemeenteechter zelf - voor een deel - de woningen (uitvoering <strong>van</strong> de opstalexploitatie). Dit modelwordt reeds toegepast in de gemeente Edam-Volendam in de ontwikkeling <strong>van</strong> deBroeckgouw. Hierbij is een uitvoerig marktonderzoek door de gemeente
Gemeente stelt het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan op en besteedt de openbareruimte, de architecten en de woningen aan. De gemeente ‘verkoopt’ de woningen: de kopertekent bij de door de gemeente geselecteerde aannemer voor de woning en bij de gemeentevoor de grond met bijkomende kosten. De risico’s voor de gemeente zijn beperkt te houden.Alle de varianten vereisen kennis <strong>van</strong> ontwikkeling <strong>van</strong> gebieden maar ook <strong>van</strong> vastgoed.Welke eisen kunnen en / of moeten wel of niet gesteld worden. Welke project- en verkooporganisatie is er nodig? Wat behoort tot een vastgoedexploitatie en wat tot eengrondexploitatie. Hoe besteedt je vastgoed aan (architect en aannemer). Waar wijken de(koop)overeenkomsten af <strong>van</strong> een reguliere overeenkomsten? Wat is het verschil in risico’sen met de ontwikkelovereenkomsten ‘oude’ stijl?Product: appartement, grondgebonden (geschakelde of vrijstaande) woningen, combinatiewonen/werken aan huis mogelijk. Differentiatie in kavelmaten <strong>van</strong> 60 – 1000m2 mogelijk.Doelgroep: <strong>van</strong>af inkomen <strong>van</strong> 25.000 euro per jaarSchaalgrootte: <strong>van</strong> een aantal 50 tot 100 woningen is gangbaar.Uitgiftemogelijkheden:ooVooraf vastgestelde kavel of kavel op maat aansluitend op wensinitiatiefnemerCatalogus- of module bouw: standaard met zeer veel (gunstig geprijsde)meerwerkoptiesSchaalgrootte: <strong>van</strong> een aantal 50 tot > 1000 woningen mogelijkRol gemeente: De gemeente heeft middels actieve grondpolitiek de regie over de geheleontwikkeling in eigen hand en vervult zelf de rol <strong>van</strong> projectontwikkelaar, echter zonderwinstoogmerk. De grond is in bezit <strong>van</strong> de gemeente en de gemeente selecteert zelf dearchitect, aannemer, makelaar en notaris via aanbestedingsprocedures.Van te voren helder krijgen <strong>van</strong> de ontwikkelrandvoorwaarden de uitgebreid gedetaileerdmarktonderzoek <strong>van</strong>uit de gemeente is goed bekend waar de vraag ligt.Investeringen: opzetten grote projectorganisatie waarbij het voeren <strong>van</strong> deopstalexploitatie – in eerste instantie - waarschijnlijk door externen wordtgerealiseerd. Opzetten <strong>van</strong> grote marketingcampagne, voorinvesteringgrondaankoop indien <strong>van</strong> toepassing. Investering <strong>van</strong> bouw en woonrijp maken doorgemeente.Stedenbouwkundig: opstellen <strong>van</strong> kavelpaspoorten incl. beeldkwaliteitsplan waarinde uitgangspunten worden vastgelegd die aansluiten op de stedenbouwkundige visieop de locatie en vaststellen <strong>van</strong> toetsingsmethode <strong>van</strong> de randvoorwaarden(vastgoedexploitatie wordt op enige afstand <strong>van</strong> grondexploitatie gedaan).
Openbaar gebied: Bouwrijp en woonrijp maken vallen volledig onder deverantwoording en rekening <strong>van</strong> de gemeente. Fasering <strong>van</strong> realisatie kan aansluitenop tranches of ‘ad hoc”.3.2 Substrategie: op locatie afgestemde catalogusbouw met financieringsrisicodeels bij gemeenteDe sociale koopregeling voor individueel particulier opdrachtgeverschap, waar scheef wonenniet mogelijk is en de bewoner zelf de kwaliteit bepaalt. De regeling omvat een socialekoopconstructie die een eengezinswoning in een rij in particulier opdrachtgeverschapbereikbaar maakt voor inkomens tot modaal (€ 20.000-36.500). De Gemeente – al dan nietondersteund door een woningbouwcorporatie richten een aparte entiteit op voor eendergelijke regeling. De kern <strong>van</strong> de regeling is dat de entiteit voor dat deel dat dekavelkoper niet zelf kan financieren een aandeel neemt in de waarde <strong>van</strong> de woning.Indien de kavelkoper door inkomensstijging in staat is een hoger deel <strong>van</strong> de waarde <strong>van</strong> dewoning te financieren is hij daartoe verplicht. Bij verkoop wordt de opbrengst naar rato <strong>van</strong>het aandeel verdeeld tussen kavelkoper en de entiteit. Het risico wordt afgedekt door voorafde taxatie <strong>van</strong> de woning hoger te laten uitvallen dan de totale kosten <strong>van</strong> ontwikkeling,bouw en financiering.Voor deze methode zijn twee aspecten <strong>van</strong> belang:1. Inzet <strong>van</strong> een catalogus waarin woningen incl. prijs staan opgenomen die mensennaar wens kunnen aanpassen2. Een (eventuele) bijbehorende financiële regeling (een variant op Starterslening viaSvN) waarin gemeente in meer of mindere mate participeert in het vastgoed.Dit model wordt reeds toegepast in de gemeente Almere en Nijmegen.Gemeente stelt het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan op en besteedt de openbareruimte, en de woningen aan door middel <strong>van</strong> een open inschrijving op de mogelijkheden <strong>van</strong>een kavelpaspoort. De gemeente ‘verkoopt’ de grond aan een particulier die de bouw <strong>van</strong> dewoning overeenkomt met een bouwer die een ontwerp heeft gemaakt die voldoet aan dekavelvoorwaarden EN waar<strong>van</strong> de taxatie hoger is dan totale verwervingskosten. Tevenswordt een overeenkomst met SVN gesloten. De risico’s voor de gemeente zijn beperkt tehouden.Deze variant vereist kennis <strong>van</strong> ontwikkeling <strong>van</strong> gebieden maar ook <strong>van</strong> vastgoed. Welkeeisen kunnen en / of moeten wel of niet gesteld worden. Welke project- en verkooporganisatie is er nodig? Wat behoort tot een vastgoedexploitatie en wat tot eengrondexploitatie. Hoe besteedt je vastgoed aan door kavelpaspoorten. Waar wijken de(koop)overeenkomsten af <strong>van</strong> een reguliere overeenkomsten? Wat is het verschil in risico’sen met de ontwikkelovereenkomsten ‘oude’ stijl?Product: appartement, grondgebonden (geschakelde of vrijstaande) woningen, combinatiewonen/werken aan huis mogelijk. Differentiatie in kavelmaten <strong>van</strong> 60 – 1000m2 mogelijk.
Doelgroep: <strong>van</strong>af inkomen <strong>van</strong> 20.000 euro per jaarSchaalgrootte: <strong>van</strong> een aantal 50 tot 100 woningen is gangbaar.Uitgiftemogelijkheden:ooVooraf vastgestelde kavel of kavel op maat aansluitend op wensinitiatiefnemerCatalogus- of module bouw: standaard met zeer veel (gunstig geprijsde)meerwerkoptiesSchaalgrootte: <strong>van</strong> een aantal 50 tot > 1000 woningen mogelijkRol gemeente: De gemeente heeft middels actieve grondpolitiek de regie over deontwikkeling in eigen hand en geeft een grote rol aan de particuliere opdrachtgever. Welfaciliteert de gemeente op de meest uitgebreide manier door actieve rol in selectie bouwersen financiering (dus ook risico).Investeringen: opzetten grote projectorganisatie waarbij het voeren <strong>van</strong> de deel <strong>van</strong>opstalrisico-exploitatie – in eerste instantie - waarschijnlijk door externen wordtgerealiseerd. Opzetten <strong>van</strong> grote marketingcampagne, voorinvesteringgrondaankoop indien <strong>van</strong> toepassing. Investering <strong>van</strong> bouw en woonrijp maken doorgemeente.Stedenbouwkundig: opstellen <strong>van</strong> kavelpaspoorten incl. beeldkwaliteitsplan waarinde uitgangspunten worden vastgelegd die aansluiten op de stedenbouwkundige visieop de locatie en vaststellen <strong>van</strong> toetsingsmethode <strong>van</strong> de randvoorwaarden(vastgoedexploitatie wordt op enige afstand <strong>van</strong> grondexploitatie gedaan).Openbaar gebied: Bouwrijp en woonrijp maken vallen volledig onder deverantwoording en rekening <strong>van</strong> de gemeente. Fasering <strong>van</strong> realisatie kan aansluitenop tranches of ‘ad hoc”.AD 4. MIX VAN UITGIFTESTRATEGIEENDe in bovenstaand document omschreven uitgifte strategieën zijn in meer of minderemate ook te mixen. Een op maat gemaakt catalogus voor vrijstaande huizen, eenstarterlening in combinatie met ontwikkeling door marktpartij of een aantal door degemeente geselecteerde architecten waar uit gekozen moet of mag worden. Hier kan inde nadere uitwerking over worden besloten wat op dat moment voor welke locatie debeste keuze is.TOT SLOTHet is noodzakelijk om bij alle uitgifte strategieën de planologische regelingen(bestemmingsplan / uitwerkingsplan) in overeenstemming te brengen met het voorstel<strong>organische</strong> <strong>gebiedsontwikkeling</strong> <strong>van</strong> de <strong>Kop</strong> <strong>van</strong> West.