03e Uitgiftestrategieen organische gebiedsontwikkeling Kop van ...

Uitgiftestrategieën organische gebiedsontwikkeling Kopvan WestDatum: 30 januari 2013, versie 0.3INLEIDINGDe kern van organische gebiedsontwikkeling is dat er sprake moet zijn van organische groei.Dit betekent dat de stedenbouwkundige plannen het vermogen moet hebben zich te vormennaar de vraag van de omgeving. Plannen zijn niet rigide, maar worden voortdurend passendgemaakt - passend op de vraag van initiatiefnemers. Echter niet alleen destedenbouwkundige plannen moeten het vermogen hebben zich aan te passen, het is dehele organisatie van gebiedsontwikkeling – intern en extern - die zich moet aanpassen.De gemeente richt zich op ieder initiatief dat direct aansluit op een concrete vraag; of dat nuéén woning, tien woningen, dertig woningen, een maatschappelijke voorziening, horeca,bedrijf of winkel betreft. Zoals Adri Duijvestein (wethouder gemeente Almere) noemde: ‘Hoezorg je ervoor dat je een duurzaam en toekomstbestendig plan maakt, om langs de lijn vaneen veelvoud van kleinschalige initiatieven, te komen tot een organische ontwikkeling dieaansluit bij de vraag ?’Deze rapportage geeft een aantal uitgiftestrategieën aan die het mogelijk maakt, om insamenhang met het stedenbouwkundig plan een besluit te nemen over hoe uitgifte vangrond en daarmee de ontwikkeling van de Kop van West vorm krijgt.Er zijn uiteindelijke 4 uitgiftestrategieën;Uitgifte strategieënDe uitgifte strategieën - om de grond uit te geven - zullen op kleinschaliger en soms op eenandere manier plaatsvinden. Hier is onderscheid gemaakt in een viertal strategieën:1. Ontwikkeling door eindgebruiker: stelt de eindgebruiker centraal. De gemeente geeftde grond rechtstreeks uit aan particulieren waarbij het beslissingsrecht over degrond en het vastgoed dat erop komt bij de particulier komt te liggen. Binnen dezestrategie zijn er vele mogelijkheden om de particulieren meer of minder ‘te helpen’bij de ontwikkeling, zo kan er via een specifiek op de situatie toegespitste catalogusworden gemaakt, architecten worden geselecteerd, maar ook voor volledige vrijheidworden gekozen. Ontwikkeling in particulier en collectief particulieropdrachtgeverschap is hierbij mogelijk vanaf inkomens onder modaal. Voordeel vanontwikkeling door de eindgebruiker is dat 1 investeringsbeslissing genoeg is voor destart van de ontwikkeling en dat er dus niet eerst 70% van de huizen verkocht dientte worden voordat de bouw van het project start.2. Ontwikkeling door marktpartijen: op kleinschalige manier uitgeven van grond zonderdat hier het oude ‘claimen’ van de grond gewoongoed wordt. Niet alleenontwikkelaars en corporaties komen in aanmerking, maar ook kleinere ontwikkelendebouwers of initiatieven van bijvoorbeeld architecten kunnen in aanmerking komen.Voor het realiseren van de sociale huur kan gebruik gemaakt worden van de

woningbouwcorporaties maar deze woningen kunnen ook op een andere manier totstand komen.3. Ontwikkeling door gemeente zelf: De gemeente voert voor eigen rekening en risicoeen opstalexploitatie. Voor gemeenten is het gebruikelijk om zelf eengrondexploitatie te voeren, maar de opstalexploitatie te laten uitvoeren door externepartijen. Bij dit model ontwikkelt en verkoopt de gemeente echter zelf een deel vande woningen. Een tussenoptie kan ook nog zijn dat de gemeente participeert in hetontwikkelrisico en deeleigenaar wordt van vastgoed in combinatie met strategie 1 of2.4. Een mix van bovenstaande drie uitgifte strategieënAD 1. UITGIFTESTRATEGIE I: ONTWIKKELING DOOR EINDGEBRUIKERHet eindgebruikers-model gaat uit van gehele of gedeeltelijke ontwikkeling door deeindgebruiker. Hoofdgedachte hierbij is dat wat gebouwd wordt 100% aansluit op de wensvan de eindgebruiker.De opdrachtgever kan een particulier zijn (PO; particulier opdrachtgeverschap), een groepparticulieren (CPO; Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) of een groep particulieren insamenwerking met een projectontwikkelaar of woningcorporatie (MO; Mede -Opdrachtgeverschap) de ontwikkeling vorm geeft. Bij PO en CPO zijn hier eindgebruikersook echt de risicodragende partij voor zowel het grond- als ontwikkelrisico. Bij MO is er nogeen ontwikkelende partij die het risico (deels) draagt, en op zijn minst het ontwikkelrisico opzich neemt.Alle drie de varianten vereisen kennis van ontwikkeling door de eindgebruiker. Welke eisenkunnen en / of moeten wel of niet gesteld worden. Welke project- en verkoop organisatie iser nodig? Waar wijkt een (koop)overeenkomst af van een reguliere overeenkomst?1.1 Substrategie: Particulier OpdrachtgeverschapBij PO is er één particulier die de investering en het risico van de ontwikkeling aangaat. Uitervaringen elders in NL blijkt dat de particulier in alle inkomensklassen een eigen huis kan(laten) bouwen. Van rijwoning tot aan vrijstaande woning op relatief klein kavel, tot aangrote vrijstaande villa. Voordeel bij PO is dat 1 investeringsbeslissing genoeg is voor startbouw en dus grondinkomsten voor de gemeente. PO kan leiden tot bijzonderearchitectonische woongebouwen, maar ook – vaak bij simpele verkavelingsregels - totstandaard catalogusbouw.Product: grondgebonden vrijstaande, geschakeld of rijwoningen, combinatie wonen/werkenaan huis mogelijk. Differentiatie in kavelmaten van 60 – > 1000m2 mogelijk.Doelgroep: vanaf inkomen van 35.000 euro per jaar (met financieringsmodel vanaf25.000 euro)Schaalgrootte: 1 woning. Met meerdere kavels (kleinschaligheid) een ontwikkelingtot meer dan 1.000 woningen mogelijk is

Uitgiftemogelijkheden:oooooPer vastgesteld kavel of keuzekavelKavellij (zelf maat van kavel kiezen)Catalogusbouw: zelf samengesteld of standaard vanuit ‘de markt’Financieringsmodel waarbij er voor starter een starterslening o.i.d. terbeschikking wordt gesteld (zie ook uitgiftestrategie 3)Er kan gekozen worden voor uitgifte per tranche (een groep bij elkaarliggende kavels) of kavels op vraag door het gehele plangebied. Keuzes hierinhebben gevolgen voor bouw en woonrijp maken en voorinvesteringen.Rol gemeente: De gemeente neemt initiatief en stelt zich ondernemend op (wordtkavelverkoper). De gemeentelijke projectorganisatie moet erop gericht worden om vanuitde klant te denken en procedures zo helder en klantvriendelijk mogelijk in te richten. Deklant is geen professionele partij, echter kan door actieve informatievoorziening vanuit degemeente zelfstandig opereren. Eventuele – gewenste - schaalvoordelen vind departiculier door indien gewenst zelf samen te werken met andere particulieren.Investeringen: opzetten projectorganisatie, opzetten marketingcampagne,voorinvestering grondaankoop indien van toepassing, voorinvestering bouwrijpmakenStedenbouwkundig: opstellen van kavelpaspoorten waarin de uitgangspuntenworden vastgelegd die aansluiten op de stedenbouwkundige visie op de locatie.Openbaar gebied: aanleggen en beheren van openbaar gebied valt onderverantwoordelijkheid gemeente. Fasering van realisatie kan aansluiten op tranches of‘ad hoc”.1.2 Substrategie: CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap)Bij CPO verenigt een groep particulieren zich om gezamenlijk de rol van projectontwikkelaarop zich te nemen. Veelal gebeurt dit in de vorm van een vereniging. Het collectief selecteertgezamenlijk architect, aannemer en eventueel bouwbegeleider. Vaak is er vanuit deprovincie een subsidie beschikbaar voor de aanloopkosten van de CPO. De gemeente zoektin veel gevallen een partij die de achtervang voor evt. uitvallende CPO-leden verzorgt. Hetcollectief zorgt hier voor schaalvoordelen, echter is wel afhankelijk van elkaar voor de startbouw.Product: appartementen en grondgebonden vrijstaande, geschakeld of rijwoningen,combinatie wonen/werken aan huis mogelijk. Appartementen vanaf 40 - 200m2 gbo,woningen op kavels vanaf 60 - > 1.000m2 grond.Doelgroep: vanaf inkomen van 25.000 euro per jaar (met financieringsmodel vanaf20.000 euro)

Schaalgrootte: van een aantal 5 tot 25 woningen is gangbaar. Daarboven wordt eenCPO ingewikkeld.Uitgiftemogelijkheden:oooooVooraf vastgestelde kavel (al dan niet met subverkaveling) of kavel op maat(aansluitend op wens CPOKavellij (zelf maat van kavel kiezen)Catalogusbouw: zelf samengesteld of standaard vanuit ‘de markt’Financieringsmodel waarbij er voor starter een starterslening o.i.d. terbeschikking wordt gesteld (zie ook uitgiftestrategie 3)Er kan gekozen worden voor uitgifte per tranche (een groep bij elkaarliggende kavels) of kavels op vraag door het gehele plangebied. Keuzes hierinhebben gevolgen voor bouw en woonrijp maken en voorinvesteringen.Rol gemeente: Er kan voor actief, passief of zowel actief als passief CPO-beleid gekozen.Bij passief beleid neemt de gemeente een afwachtende houding aan, en wacht tot zichgroepen met een initiatief aandienen voor een CPO. In overleg met de groep wordt dan eenpassende locatie gezocht en de voorwaarden gesteld. Voordeel hiervan is dat dit ruimtebiedt voor CPO op maat en dat dit met name voor groepen met een bindend ideaal eengoede optie is.Bij actief beleid biedt de gemeente actief een kavel aan voor CPO-ontwikkeling (keuzehierbij of de verkaveling van deze kavel door CPO zelf of door gemeente wordt gemaakt) enstelt hierbij vooraf de voorwaarden op. Voordelen hiervan zijn dat het voor deelnemers meerduidelijkheid en zekerheid biedt. Nadeel is dat bijzondere initiatieven wellicht minder ditmodel passen.Bij een mengvorm biedt de gemeente zelf actief kavels aan met voorwaarden, maarcommuniceert ook duidelijk naar buiten dat initiatieven vanuit de markt ook welkom zijn ende gemeente hierop ingericht is (al hoofdlijnen van CPO-beleid heeft opgesteld en binnen degemeente een centraal aanspreekpunt heeft gerealiseerd). Voordeel van deze vorm is datdiverse vormen van CPO mogelijk worden.Investeringen: opzetten projectorganisatie, opzetten marketingcampagne,voorinvestering grondaankoop indien van toepassing, voorinvestering bouwrijpmaken.Stedenbouwkundig: opstellen van kavelpaspoorten waarin de uitgangspuntenworden vastgelegd die aansluiten op de stedenbouwkundige visie op de locatie.Openbaar gebied: aanleggen en beheren van openbaar gebied valt onderverantwoordelijkheid gemeente. Fasering van realisatie aansluitend op gereedkomen CPO-project.1.3 Substrategie: Mede-opdrachtgeverschap

Er is sprake van Mede Opdrachtgeverschap indien een marktpartij samenwerkt met eengroep particulieren waarbij gezamenlijk keuzes worden gemaakt met betrekking tot heteindproduct. Het risico ligt hier in meer of mindere mate bij de ontwikkelende partij. Demate waarin keuze wordt gegeven, de prijs, maar vooral de doorlooptijd van het proces isbepalend voor het succes.Product: appartement, grondgebonden (geschakelde of vrijstaande) woningen, combinatiewonen/werken aan huis mogelijk. Differentiatie in kavelmaten van 60 – 1000m2 mogelijk.Doelgroep: vanaf inkomen van 30.000 euro per jaar (met financieringsmodel vanaf20.000 euro)Schaalgrootte: van een aantal 10 tot 100 woningen is gangbaar. Daarboven wordteen CPO ingewikkeld.Uitgiftemogelijkheden:ooVooraf vastgestelde kavel (al dan niet met subverkaveling) of kavel op maataansluitend op wens eindgebruikers of initiatiefnemersCatalogus- of module bouw: zelf samengesteld of standaard vanuit ‘de markt’Rol gemeente: De gemeente kan initiatief nemen om MO-ontwikkelaars te werven. Dewerving van de eindgebruiker wordt door de ontwikkelaar genomen.Investeringen: opzetten projectorganisatie, opzetten marketingcampagne,voorinvestering grondaankoop indien van toepassing, voorinvestering bouwrijpmakenStedenbouwkundig: opstellen van kavelpaspoorten waarin de uitgangspuntenworden vastgelegd die aansluiten op de stedenbouwkundige visie op de locatie.Openbaar gebied: aanleggen en beheren van openbaar gebied valt onderverantwoordelijkheid gemeente. Fasering van realisatie kan aansluiten op tranches of‘ad hoc”.AD 2. UITGIFTESTRATEGIE II: ONTWIKKELING DOOR MARKTPARTIJENHet traditionele model gaat er vanuit dat de vastgoedontwikkeling plaats vindt doormarktpartijen (projectontwikkelaars, ontwikkelende aannemers, woningcorporaties,beleggers). Ook hier is er door potentiele kleinschaligheid behoefte aan een meergestandaardiseerd proces waarbij partijen vooraf de ontwikkelvoorwaarden duidelijk enscherp krijgen om niet in de loop van de ontwikkeling vele malen met de gemeente inonderhandelingspositie te komen. Geen open einden, maar vaste afspraken.Alle de varianten vereisen kennis van ontwikkeling door marktpartijen. Welke eisen kunnenen / of moeten wel of niet gesteld worden. Welke project- en verkoop organisatie is ernodig? Waar wijkt een (koop)overeenkomst af van een reguliere overeenkomst? Wat is hetverschil in risico’s en met de ontwikkelovereenkomsten ‘oude’ stijl?

2.1 Substrategie: Marktpartij, grond in bezit van gemeenteDeze strategie kan toegepast worden indien de grond in bezit is van de gemeente. Degemeente stelt de ontwikkelvoorwaarden van te voren op en sluit een kooprealisatieovereenkomstaf met een ontwikkelende partij. De selectieprocedure kan opverschillende wijzen worden vormgegeven, van prijsvraag tot open inschrijving. In decontractvorming dient hier rekening te worden gehouden met een volgordelijkheid vanoptie-reservering-koop waarbij er bij het tekenen van de koopovereenkomst doorontwikkelende partij geen (ontbindende) voorwaarden worden gesteld. Kopen betekent ookeen definitieve datum van betaling afspreken.Product: appartement, grondgebonden (geschakelde of vrijstaande) woningen, combinatiewonen/werken aan huis mogelijk. Differentiatie in kavelmaten van 60 – 1000m2 mogelijk.Doelgroep: vanaf inkomen van 30.000 euro per jaar (corporatie ook de socialedoelgroep)Schaalgrootte: van een aantal 10 tot 100 woningen is gangbaar. Daarboven wordteen CPO ingewikkeld.Uitgiftemogelijkheden:ooVooraf vastgestelde kavel of kavel op maat aansluitend op wensinitiatiefnemerCatalogus- of module bouw: zelf samengesteld of standaard vanuit ‘de markt’Schaalgrootte: van een aantal 10 tot > 1000 woningen mogelijkUitgiftemogelijkheden: zelf kavels aanbieden of op initiatief van marktpartijRol gemeente: Van te voren helder krijgen van de ontwikkelrandvoorwaarden. Degemeente kan initiatief nemen om partijen te werven. De werving van de eindgebruikerwordt door de initiatiefnemer genomen. Daarnaast stelt de gemeente zich echterterughoudend op, dus niet gaandeweg de ontwikkeling aanvullende eisen stellen, tenzij degemeente hiertoe door wijzigende wetgeving bijvoorbeeld verplicht is.Investeringen: opzetten projectorganisatie, opzetten kleine marketingcampagne,voorinvestering grondaankoop indien van toepassing. Investering van bouw enwoonrijp maken is afhankelijk van de grootte van de ontwikkeling door gemeente ofmarktpartijStedenbouwkundig: opstellen van kavelpaspoorten waarin de uitgangspuntenworden vastgelegd die aansluiten op de stedenbouwkundige visie op de locatie envaststellen van toetsingsmethode van de randvoorwaarden.Openbaar gebied: aanleggen en beheren van openbaar gebied afhankelijk van degrootte van de ontwikkeling en de wens van de marktpartij door gemeente ofmarktpartij. Fasering van realisatie kan aansluiten op tranches of ‘ad hoc”.

2.2 Substrategie: Ontwikkeling door marktpartijen op grond die niet in eigendomvan de gemeente isDeze strategie kan toegepast worden indien de grond niet in bezit is van de gemeente. Bijverwerving van deze gronden kan worden overgeschakeld op strategie 2.1, indien dit nietgebeurt heeft de gemeente een aantal opties:1. Anterieure overeenkomst opstellen met ontwikkelvoorwaarden en afspraken over deverrekening van de bovenplanse kosten hierin opgenomen.2. Bestemmingsplan met exploitatieplan opstellen: in bestemmingsplan vastleggen watde ontwikkelrandvoorwaarden zijn, verrekening van de bovenplanse kosten via devergunning.Product: appartement, grondgebonden (geschakelde of vrijstaande) woningen, combinatiewonen/werken aan huis mogelijk. Differentiatie in kavelmaten van 60 – 1000m2 mogelijk.Doelgroep: vanaf inkomen van 20.000 euro per jaarSchaalgrootte: van een aantal 10 tot 100 woningen is gangbaar. Daarboven wordteen CPO ingewikkeld.Uitgiftemogelijkheden:ooVooraf vastgestelde kavel of kavel op maat aansluitend op wensinitiatiefnemerCatalogus- of module bouw: zelf samengesteld of standaard vanuit ‘de markt’Uitgiftemogelijkheden: zelf kavels aanbieden of op initiatief van marktpartijRol gemeente: De gemeente zich terughoudend maar faciliterend op.Ontwikkelrandvoorwaarden moeten in bestemmingsplan worden opgenomen. Discussie gaatvaak over de verrekening van de bovenplanse kosten.Investeringen: opzetten onderhandelingsteam, investering van bouw en woonrijpmaken door marktpartij.Stedenbouwkundig: opstellen van randvoorwaarden waarin de uitgangspuntenworden vastgelegd in het bestemmingsplan die aansluiten op de stedenbouwkundigevisie op de locatie.Openbaar gebied: aanleggen en beheren van openbaar gebied afhankelijk doormarktpartij. Beheer van toekomstig openbaar gebied in 1 keer of in delen bijgemeente.2.3 Substrategie: Ontwikkeling door niet risicodragende marktpartijen op gronddie in eigendom van de gemeente isDe mate waarin marktpartijen risico nemen in de ontwikkeling is de afgelopen jaren steedskleiner geworden. Dit risico lag vaak al bij de gemeente door bijvoorbeeld de 70%voorverkoop ten gunste van ontwikkelende partijen in overeenkomsten op te nemen. Bij

organisch ontwikkelen is he voorstelbaar dat er partijen zoals architecten een rol spelen inde marketing van het gebied en tegelijkertijd een eigen project mogen ontwikkelen. Hetrenterisico van de grond blijft bij de gemeente, echter die krijgt er marketingaandacht voorterug en potentieel een te verkocht stuk grond waar onder architectuur op wordt gebouwd.Product: appartement, grondgebonden (geschakelde of vrijstaande) woningen, combinatiewonen/werken aan huis mogelijk. Differentiatie in kavelmaten van 60 – 1000m2 mogelijk.Doelgroep: vanaf inkomen van 30.000 euro per jaar (met financiële regeling vanaf20.000 euro)Schaalgrootte: van een aantal 1 tot 30 woningen is gangbaar.Uitgiftemogelijkheden:oooVooraf vastgestelde kavel of kavel op maat aansluitend op wensinitiatiefnemerCatalogus- of module of op maat bouwUitgiftemogelijkheden: zelf kavels aanbieden of op initiatief van marktpartijRol gemeente: De gemeente zich faciliterend op, maakt wel goede afspraken over devoorwaarde van bijvoorbeeld opties of reserveringen. Architecten nemen voortouw inontwerpen en verkopen. Opstellen van kavelpaspoorten waarin de uitgangspunten wordenvastgelegd die aansluiten op de stedenbouwkundige visie op de locatieInvesteringen: opzetten projectorganisatie, opzetten marketingcampagne,voorinvestering grondaankoop indien van toepassing, voorinvestering bouwrijpmakenStedenbouwkundig: opstellen van kavelpaspoorten waarin de uitgangspuntenworden vastgelegd die aansluiten op de stedenbouwkundige visie op de locatie.Openbaar gebied: aanleggen en beheren van openbaar gebied valt onderverantwoordelijkheid gemeente. Fasering van realisatie kan aansluiten op tranches of‘ad hoc”.AD 3. UITGIFTESTRATEGIE III: ONTWIKKELING(RISICO) DOOR GEMEENTE ZELFBIJ GROND IN BEZIT VAN GEMEENTE3.1 Substrategie: Ontwikkeling, verkoop en bouw van vastgoed door gemeenteDe gemeente voert voor eigen rekening en risico een grond- én opstalexploitatie. Voorgemeenten is het gebruikelijk om een grondexploitatie te voeren, maar de opstalexploitatiete laten uitvoeren door externe partijen. Bij dit model ontwikkelt en verkoopt de gemeenteechter zelf - voor een deel - de woningen (uitvoering van de opstalexploitatie). Dit modelwordt reeds toegepast in de gemeente Edam-Volendam in de ontwikkeling van deBroeckgouw. Hierbij is een uitvoerig marktonderzoek door de gemeente

Gemeente stelt het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan op en besteedt de openbareruimte, de architecten en de woningen aan. De gemeente ‘verkoopt’ de woningen: de kopertekent bij de door de gemeente geselecteerde aannemer voor de woning en bij de gemeentevoor de grond met bijkomende kosten. De risico’s voor de gemeente zijn beperkt te houden.Alle de varianten vereisen kennis van ontwikkeling van gebieden maar ook van vastgoed.Welke eisen kunnen en / of moeten wel of niet gesteld worden. Welke project- en verkooporganisatie is er nodig? Wat behoort tot een vastgoedexploitatie en wat tot eengrondexploitatie. Hoe besteedt je vastgoed aan (architect en aannemer). Waar wijken de(koop)overeenkomsten af van een reguliere overeenkomsten? Wat is het verschil in risico’sen met de ontwikkelovereenkomsten ‘oude’ stijl?Product: appartement, grondgebonden (geschakelde of vrijstaande) woningen, combinatiewonen/werken aan huis mogelijk. Differentiatie in kavelmaten van 60 – 1000m2 mogelijk.Doelgroep: vanaf inkomen van 25.000 euro per jaarSchaalgrootte: van een aantal 50 tot 100 woningen is gangbaar.Uitgiftemogelijkheden:ooVooraf vastgestelde kavel of kavel op maat aansluitend op wensinitiatiefnemerCatalogus- of module bouw: standaard met zeer veel (gunstig geprijsde)meerwerkoptiesSchaalgrootte: van een aantal 50 tot > 1000 woningen mogelijkRol gemeente: De gemeente heeft middels actieve grondpolitiek de regie over de geheleontwikkeling in eigen hand en vervult zelf de rol van projectontwikkelaar, echter zonderwinstoogmerk. De grond is in bezit van de gemeente en de gemeente selecteert zelf dearchitect, aannemer, makelaar en notaris via aanbestedingsprocedures.Van te voren helder krijgen van de ontwikkelrandvoorwaarden de uitgebreid gedetaileerdmarktonderzoek vanuit de gemeente is goed bekend waar de vraag ligt.Investeringen: opzetten grote projectorganisatie waarbij het voeren van deopstalexploitatie – in eerste instantie - waarschijnlijk door externen wordtgerealiseerd. Opzetten van grote marketingcampagne, voorinvesteringgrondaankoop indien van toepassing. Investering van bouw en woonrijp maken doorgemeente.Stedenbouwkundig: opstellen van kavelpaspoorten incl. beeldkwaliteitsplan waarinde uitgangspunten worden vastgelegd die aansluiten op de stedenbouwkundige visieop de locatie en vaststellen van toetsingsmethode van de randvoorwaarden(vastgoedexploitatie wordt op enige afstand van grondexploitatie gedaan).

Openbaar gebied: Bouwrijp en woonrijp maken vallen volledig onder deverantwoording en rekening van de gemeente. Fasering van realisatie kan aansluitenop tranches of ‘ad hoc”.3.2 Substrategie: op locatie afgestemde catalogusbouw met financieringsrisicodeels bij gemeenteDe sociale koopregeling voor individueel particulier opdrachtgeverschap, waar scheef wonenniet mogelijk is en de bewoner zelf de kwaliteit bepaalt. De regeling omvat een socialekoopconstructie die een eengezinswoning in een rij in particulier opdrachtgeverschapbereikbaar maakt voor inkomens tot modaal (€ 20.000-36.500). De Gemeente – al dan nietondersteund door een woningbouwcorporatie richten een aparte entiteit op voor eendergelijke regeling. De kern van de regeling is dat de entiteit voor dat deel dat dekavelkoper niet zelf kan financieren een aandeel neemt in de waarde van de woning.Indien de kavelkoper door inkomensstijging in staat is een hoger deel van de waarde van dewoning te financieren is hij daartoe verplicht. Bij verkoop wordt de opbrengst naar rato vanhet aandeel verdeeld tussen kavelkoper en de entiteit. Het risico wordt afgedekt door voorafde taxatie van de woning hoger te laten uitvallen dan de totale kosten van ontwikkeling,bouw en financiering.Voor deze methode zijn twee aspecten van belang:1. Inzet van een catalogus waarin woningen incl. prijs staan opgenomen die mensennaar wens kunnen aanpassen2. Een (eventuele) bijbehorende financiële regeling (een variant op Starterslening viaSvN) waarin gemeente in meer of mindere mate participeert in het vastgoed.Dit model wordt reeds toegepast in de gemeente Almere en Nijmegen.Gemeente stelt het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan op en besteedt de openbareruimte, en de woningen aan door middel van een open inschrijving op de mogelijkheden vaneen kavelpaspoort. De gemeente ‘verkoopt’ de grond aan een particulier die de bouw van dewoning overeenkomt met een bouwer die een ontwerp heeft gemaakt die voldoet aan dekavelvoorwaarden EN waarvan de taxatie hoger is dan totale verwervingskosten. Tevenswordt een overeenkomst met SVN gesloten. De risico’s voor de gemeente zijn beperkt tehouden.Deze variant vereist kennis van ontwikkeling van gebieden maar ook van vastgoed. Welkeeisen kunnen en / of moeten wel of niet gesteld worden. Welke project- en verkooporganisatie is er nodig? Wat behoort tot een vastgoedexploitatie en wat tot eengrondexploitatie. Hoe besteedt je vastgoed aan door kavelpaspoorten. Waar wijken de(koop)overeenkomsten af van een reguliere overeenkomsten? Wat is het verschil in risico’sen met de ontwikkelovereenkomsten ‘oude’ stijl?Product: appartement, grondgebonden (geschakelde of vrijstaande) woningen, combinatiewonen/werken aan huis mogelijk. Differentiatie in kavelmaten van 60 – 1000m2 mogelijk.

Doelgroep: vanaf inkomen van 20.000 euro per jaarSchaalgrootte: van een aantal 50 tot 100 woningen is gangbaar.Uitgiftemogelijkheden:ooVooraf vastgestelde kavel of kavel op maat aansluitend op wensinitiatiefnemerCatalogus- of module bouw: standaard met zeer veel (gunstig geprijsde)meerwerkoptiesSchaalgrootte: van een aantal 50 tot > 1000 woningen mogelijkRol gemeente: De gemeente heeft middels actieve grondpolitiek de regie over deontwikkeling in eigen hand en geeft een grote rol aan de particuliere opdrachtgever. Welfaciliteert de gemeente op de meest uitgebreide manier door actieve rol in selectie bouwersen financiering (dus ook risico).Investeringen: opzetten grote projectorganisatie waarbij het voeren van de deel vanopstalrisico-exploitatie – in eerste instantie - waarschijnlijk door externen wordtgerealiseerd. Opzetten van grote marketingcampagne, voorinvesteringgrondaankoop indien van toepassing. Investering van bouw en woonrijp maken doorgemeente.Stedenbouwkundig: opstellen van kavelpaspoorten incl. beeldkwaliteitsplan waarinde uitgangspunten worden vastgelegd die aansluiten op de stedenbouwkundige visieop de locatie en vaststellen van toetsingsmethode van de randvoorwaarden(vastgoedexploitatie wordt op enige afstand van grondexploitatie gedaan).Openbaar gebied: Bouwrijp en woonrijp maken vallen volledig onder deverantwoording en rekening van de gemeente. Fasering van realisatie kan aansluitenop tranches of ‘ad hoc”.AD 4. MIX VAN UITGIFTESTRATEGIEENDe in bovenstaand document omschreven uitgifte strategieën zijn in meer of minderemate ook te mixen. Een op maat gemaakt catalogus voor vrijstaande huizen, eenstarterlening in combinatie met ontwikkeling door marktpartij of een aantal door degemeente geselecteerde architecten waar uit gekozen moet of mag worden. Hier kan inde nadere uitwerking over worden besloten wat op dat moment voor welke locatie debeste keuze is.TOT SLOTHet is noodzakelijk om bij alle uitgifte strategieën de planologische regelingen(bestemmingsplan / uitwerkingsplan) in overeenstemming te brengen met het voorstelorganische gebiedsontwikkeling van de Kop van West.