Een herbestemming voor het bankgebouw ''Bank Jordaan'

AfstudeeronderzoekEindrapport afstudeeropdracht‘’Een herbestemming voor het bankgebouw ‘’BankJordaan’’Auteurs:Naam: Thomas KraesgenbergOpleiding: Bouwtechnische BedrijfskundeAcademie Bedrijfskunde en OndernemenSaxion Hogeschool EnschedeEnschede, 2012Email adres: 124961@student.saxion.nlTelefoonnummer: 06-22805324Naam: Bjorn KienhuisOpleiding: Bouwtechnische BedrijfskundeAcademie Bedrijfskunde en OndernemenSaxion Hogeschool EnschedeEnschede, 2012Email adres: 122241@student.saxion.nlTelefoonnummer: 06-1008539512-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”II

AfstudeeronderzoekInhoudsopgaveInhoudsopgave ....................................................................................................................................... IIIVoorwoord ............................................................................................................................................. IVSamenvatting ........................................................................................................................................... V1. Inleiding ........................................................................................................................................... 1Structuurbeschrijving .......................................................................................................................... 12. Ist- en Soll situatie ........................................................................................................................... 22.1 Ist-situatie ................................................................................................................................ 22.2 Soll-Situatie .............................................................................................................................. 53. Externe analyse ............................................................................................................................... 63.1 DESTEP analyse ........................................................................................................................ 63.2 Omgevingsanalyse ................................................................................................................... 74. Marktanalyse ................................................................................................................................. 105. SWOT analyse ................................................................................................................................ 125.1 Confrontatiematrix ................................................................................................................ 136. Resumé van onderzoeksfase ......................................................................................................... 167. Concepten ..................................................................................................................................... 177.1 Uitgangspunten ..................................................................................................................... 177.2 Uitwerking concepten ........................................................................................................... 20Concept 1: Kantoorfunctie en B&B (Leisurefunctie) ..................................................................... 20Concept 2: kantoorfunctie en appartementen ............................................................................. 23Concept 3: Kantorencomplex ........................................................................................................ 247.3 Multicriteria analyse .............................................................................................................. 268. Schetsontwerp ............................................................................................................................... 308.1 Aanvulling initiële programma van eisen .............................................................................. 308.2 Schetsontwerp in sketch-up .................................................................................................. 318.3 Risico inventarisatie............................................................................................................... 329. Financieel kader ............................................................................................................................ 359.1 Kosten en opbrengsten ......................................................................................................... 3510. Conclusies en aanbevelingen .................................................................................................... 3710.1 Conclusies .................................................................................................................................. 3710.2 Aanbevelingen ........................................................................................................................... 38Bibliografie ............................................................................................................................................ 4012-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”III

AfstudeeronderzoekVoorwoordVoor u ligt het eindrapport van ons afstudeeronderzoek wat wij hebben uitgevoerd in opdracht vanhet kenniscentrum leefomgeving van de stichting Pioneering. Dit afstudeerrapport vormt deafsluiting van de opleiding bouwtechnische bedrijfskunde, gegeven aan de Saxion hogeschool teEnschede.In dit rapport zijn de resultaten van het onderzoek naar de best passende herbestemming voor ‘BankJordaan’ verwerkt, die wij voor het kenniscentrum leefomgeving en voor de Historische KringHaaksbergen hebben uitgevoerd.Lezers die met name geïnteresseerd zijn in de eindconclusies en aanbevelingen kunnen deze vindenin hoofdstuk 10.Voor het onderzoek is informatie verzameld door desk- en fieldresearch uit te voeren.Door middel van deskresearch is een marktanalyse uitgevoerd en is de omgeving in kaart gebracht.Tevens is er een SWOT analyse gemaakt die betrekking heeft op de interne en externe factoren vanhet project. Naast deskresearch is er ook fieldresearch gedaan om de huidige bouwkundige situatievan het bankgebouw in beeld te krijgen. Door het pand in te meten en diverse foto’s van alleonderdelen te maken werd de huidige staat bepaald. Door het pand nagenoeg geheel in te metenkonden we plattegronden en doorsnedes tekenen, die we hebben gebruikt om deexploitatiemogelijkheden beter te kunnen bepalen.De looptijd van deze afstudeeropdracht was 19 weken. Op 6 februari 2012 zijn we van start gegaanen op 14 juni is het rapport definitief ingeleverd.Bij ons onderzoek zijn veel mensen betrokken geweest, langs deze weg willen wij graag de volgendemensen bedanken: Mevr. A. Meerhoff, voor de wekelijkse begeleiding vanuit Saxion als eerste begeleider. Mevr. J. Tabak, voor de beoordeling van ons onderzoeksplan en het eindrapport. Dhr. B. Abdallah, voor de procesbegeleiding vanuit Pioneering. Dhr. P. oude Egberink, directeur van ontwikkelaar Holtdijk B.V., voor de werkplek bij Holtdijken voor het advies vanuit de praktijk. De heren G. Olthof en W. Kienhuis van Holtdijk, voor het advies bij het opstellen van deexploitatiebegroting. Dhr. P. Scholte, chef werkplaats kenniscentrum leefomgeving, voor de werkplek bijPioneering. De heren C. Wentink en J. Goorhuis van de Historische Kring Haaksbergen voor hetverschaffen van informatie over de historie van het bankgebouw. Dhr. G. van der Wens en Mevr. M. Metterdich van de gemeente Haaksbergen voor demedewerking en het verschaffen van tekeningen en diverse gegevens. Dhr. T. Canrinus van Vivia, voor het fungeren als potentiële huurder voor een deel van hetpand om een concreet programma van eisen op te kunnen stellen.Enschede, juni 2012Bjorn Kienhuis en Thomas Kraesgenberg12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”IV

AfstudeeronderzoekSamenvattingDit afstudeeronderzoek naar een herbestemming voor het bankgebouw ‘’Bank Jordaan’’ inHaaksbergen is uitgevoerd in opdracht van het kenniscentrum leefomgeving van de stichtingPioneering. De opdracht is tot stand gekomen uit initiatief van de historische kring Haaksbergen.Het oude bankgebouw ‘’Bank Jordaan’’, gelegen in Haaksbergen op de hoek van de Ruisschenborg ende Blankenburgerstraat, heeft momenteel geen functie en staat al enkele jaren leeg. De gemeenteHaaksbergen, de eigenaar van de locatie, wil het pand slopen indien er niet op korte termijn eenpassende en haalbare herbestemming voor het pand gevonden wordt. De historische kringHaaksbergen wil zien te voorkomen dat het pand gesloopt wordt omdat daardoor de grotehistorische waarde van het pand en de uitstraling van de locatie verloren zullen gaan. Het doel vandeze opdracht is dus om door middel van een haalbaarheidsonderzoek te onderzoeken welkemogelijkheden er zijn voor de herbestemming van het bankgebouw en wat van deze verschillendemogelijkheden de haalbaarheid is.Om het onderzoek te structureren zijn er drie fases doorlopen; de onderzoeksfase, de ontwerpfaseen de financiële haalbaarheidsfase. Bij de onderzoeksfase is de Ist- en de Soll situatie onderzocht, iser een externe analyse uitgevoerd aan de hand van de DESTEP-factoren en de omgevingsanalyse enis er een marktanalyse uitgevoerd. De verkregen resultaten uit deze onderzoeksfase hebbenvervolgens geleid tot een SWOT analyse met bijbehorende confrontatiematrix. Hieruit is geblekenwat voor dit project de hoofdaandachtspunten zijn en welke invloed deze kunnen hebben op hetonderzoek. Uit de onderzoeksfase is eveneens gebleken voor welke functies het pand geschikt zoukunnen zijn. Omdat tijdens deze fase een geïnteresseerde partij is gevonden voor een kantoorruimteop de gehele begane grond is er voor gekozen om de begane grond in ieder geval een kantoorfunctiete geven. In de ontwerpfase zijn vervolgens drie functies bepaald die voor de verdiepingen hetmeeste perspectief hebben. Aan de hand van een aantal uitgangspunten zijn deze uitgewerkt totconcepten. Deze drie concepten waren; kantoorfunctie met een bed and breakfast, kantoorfunctiemet appartementen en een kantorencomplex. Voor elk concept is een vlekkenplan gemaakt en is ereen grof exploitatieplan opgesteld waaruit is gebleken wat het plansaldo van de verschillendeconcepten is. Om van deze drie concepten te bepalen welke het meest geschikt is voor deherbestemming is er een multicriteria analyse uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat eenkantorencomplex het meest geschikt zou zijn voor de herbestemming van het bankgebouw. Ditwinnende concept is vervolgens uitgewerkt tot schetsontwerp, waarbij aan de hand van eenuitgebreid programma van eisen een 3D ontwerp is gemaakt in het programma sketch-up. Bij ditontwerp is door middel van een risico inventarisatie gekeken welke risico’s er kunnen ontstaan bijhet gemaakte ontwerp voor de kantoorfunctie. Ook is gekeken welke risico’s er kunnen ontstaanindien het pand in de toekomst aangepast moet worden naar een andere functie. In de laatste fase isde financiële haalbaarheid van het gemaakte ontwerp onderzocht. Uit de berekeningen is geblekendat de totale investeringskosten €1.008.851,21 bedragen en de te verwachten opbrengsten in totaal€1.010.328,19. Hieruit blijkt dat het kantorencomplex een positief plansaldo heeft, waardoor hetgemaakte plan financieel haalbaar is.Aan de hand van de verkregen resultaten zijn de volgende conclusies getrokken over de bestpassende functie en de haalbaarheid van de herbestemming van het bankgebouw: Voor de begane grond is een kantoorfunctie het meest geschikt. De mogelijke functies voor de invulling van de verdiepingen zijn: bed and breakfast,huurappartementen en kantorencomplex. De draagconstructie kan een beperking in de ontwerpvrijheid opleveren indien het pand in detoekomst een andere functie moet krijgen. Uit de multicriteria analyse is gebleken dat een kantorencomplex de beste optie is voor deherbestemming.12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”V

AfstudeeronderzoekUit de financiële haalbaarheidsfase is gebleken dat het plansaldo voor het kantorencomplexpositief is, waaruit blijkt dat dit plan financieel haalbaar is.Als antwoord op de hoofdvraag is geconcludeerd dat voor zowel de begane grond als voor deverdiepingen een kantoorfunctie de beste en meest haalbare optie is.Om de doelstelling geheel te kunnen behalen dienen er een aantal vervolgstappen genomen teworden als aansluiting op dit onderzoek.Deze conclusies hebben vervolgens geleid tot de volgende aanbevelingen: Zowel de begane grond als de verdiepingen van het bankgebouw een kantoorfunctie geven. Onderzoek laten uitvoeren naar de mogelijkheden om de draagconstructie aan te passen. De gemeente Haaksbergen op de hoogte brengen van de ontwikkelingen rondom deherbestemming. Een taxatierapport op laten stellen door een objectieve makelaar. Onderzoeken welke subsidiemogelijkheden er zijn indien het pand een monumentenstatus krijgt. Onderzoeken of er mogelijkheden zijn om het pand als ‘’Stichting Bank Jordaan’’ voor eensymbolisch bedrag over te nemen van de gemeente Haaksbergen om de investeringskostenomlaag te brengen. Buurtbewoners en bedrijven bij de herbestemmingsplannen betrekken om draagvlak te creëren. In een vroeg stadium beginnen met het zoeken naar potentiële afnemers, zodat een eventuelebelegger kan worden overtuigd van de haalbaarheid van het herbestemmingsplan.Indien deze aanbevelingen worden opgevolgd zal de haalbaarheid van het herbestemmingsprojectvergroot worden, waardoor het behoud van het bankgebouw ‘’Bank Jordaan’’ daadwerkelijkgerealiseerd kan worden.12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”VI

Afstudeeronderzoek1. InleidingHet bankgebouw ‘Bank Jordaan’ is een statig hoekpand wat in 1923 in opdracht van Dhr. DerkJordaan in Haaksbergen is gebouwd. Het pand heeft tot 1998 dienst gedaan als kantoorgebouw voorde ‘Bank Jordaan’, de Twentsche Bank en uiteindelijk voor de ABN-AMRO bank. Na deze periodewerd de gemeente Haaksbergen eigenaar van het pand. Omdat men destijds bezig was met deverbouwing van het gemeentehuis werd in de periode van 2000 tot 2005 de afdeling financiën in hetbankgebouw ondergebracht. Toen echter na 2005 de nieuwbouw van het gemeentehuis klaar waswerd de afdeling financiën weer terug verhuisd, zodat het pand leeg kwam te staan. Sindsdien is hetpand niet meer onderhouden, waardoor de staat van het gebouw drastisch achteruit is gegaan. Doorde jarenlange leegstand en de slechte staat van het pand was de gemeente van plan om het pand telaten slopen indien er niet op korte termijn een nieuwe bestemming voor gevonden zou worden.De historische kring Haaksbergen wil voorkomen dat het pand gesloopt wordt, omdat hiermee eenbelangrijk stuk historie van Haaksbergen verloren zou gaan. Het pand was het eerste bankgebouwvan Haaksbergen, groeide later als Twentsche Bank uit tot grootste bank van Nederland en heeft almet al een grote bijdrage geleverd aan de economische en sociale ontwikkeling van Haaksbergen.Daarnaast zou sloop een grote afbreuk van het straatbeeld betekenen, omdat het bankgebouw aaneen subpoort naar het centrum ligt en omdat het zeker in haar oorspronkelijke staat een exclusieveuitstraling heeft. Door een herbestemming te vinden voor het bankgebouw kan het pand een nieuweinvulling krijgen, waardoor de gemeente overtuigd kan worden van de waarde en het belang van hetpand op de locatie. Hierdoor kan het pand met al haar historie behouden blijven.Het doel van deze afstudeeropdracht is dus een ontwikkelingsonderzoek uitvoeren voor deherbestemming van het bankgebouw ‘Bank Jordaan’ om de mogelijkheden en bijbehorendehaalbaarheid te onderzoeken. Voor de beste en meest haalbare mogelijkheid is het uitgangspunt dathet pand gerenoveerd wordt zodat het haar uitstraling zoals in de jaren ’50 terug krijgt.Om dit doel te kunnen behalen moet er antwoord gegeven worden op de hoofdvraag. Hierin staat devraag centraal welke functie naar aanleiding van verrichte onderzoeken en analyses het meestgeschikt en haalbaar is voor de locatie. Bij het beantwoorden van deze vraag dient rekeninggehouden te worden met de oude stijl van het pand.Bij het bepalen van de scope van dit onderzoek is er vastgesteld dat het onderzoek wordt uitgevoerdvanuit de invalshoek van een ontwikkelaar. Tijdens het onderzoek is het boek: ‘’HandboekProjectontwikkeling’’ (Nozeman, Handboek projectontwikkeling, 2010) gebruikt als leidraad.StructuurbeschrijvingDit rapport is in drie fases opgebouwd. De eerste fase is de onderzoeksfase, deze is te vinden in dehoofdstukken 2 tot en met 6. Hierin komen onder andere de Ist- en Soll situatie, de externe analyse,de marktanalyse en de SWOT-analyse aan bod. De onderzoeksfase wordt in hoofdstuk 6 afgeslotenmet een resumé. De ontwerpfase wordt behandeld in de hoofdstukken 7 en 8. Hierin wordt voor drieverschillende concepten een vlekkenplan gemaakt en een plansaldo berekend. Een multicriteriaanalyse vormt de afsluiting van hoofdstuk 7, waaruit zal blijken wat van de drie mogelijkheden hetwinnende concept is. In hoofdstuk 8 wordt voor het winnende concept een programma van eisen,een ontwerp in sketch-up en een risico-inventarisatie gemaakt. De laatste fase is de financiëlehaalbaarheidsfase, deze komt aan bod in hoofdstuk 9. Hierin is gekeken naar de te verwachttenkosten en opbrengsten voor het gemaakte ontwerp en het bijbehorende plansaldo. In hoofdstuk 10,het laatste hoofdstuk van dit rapport, worden de conclusies en aanbevelingen beschreven.Tot slot wordt dit rapport afgesloten met de bibliografie waarin alle gebruikte bronnen vermeldtstaan. Omdat de bijlagen dermate omvangrijk zijn is er voor gekozen om deze in een apart documentbij het verslag toe te voegen, voor het gemak van de lezer.12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”1

Afstudeeronderzoek2. Ist- en Soll situatie2.1 Ist-situatieDe ist-situatie wordt onderzocht om de huidige situatie in beeld te brengen. Om dit te doen wordtgekeken naar de historie van het pand, de huidige bouwkundige staat en de huidige waarde van hetpand.Historie van het pandDerk Jordaan (1886-1970), zoon van textielfabrikant Frits Jordaan, richtte in 1918 als enige vennootde Bank Jordaan op. In de eerste jaren hield hij zijn kantoor in zijn ouderlijk huis aan Markt 7, deplaats waar momenteel het Notarishoes staat. Gedurende de daaropvolgende jaren kreeg DerkJordaan een breed netwerk van verschillende in die tijd zeer invloedrijke families. De zaken liepen zogoed dat Derk Jordaan in 1922 architect Kloppenburg uit Enschede opdracht gaf om een nieuwbankgebouw te tekenen aan de Blankenburgerstraat 36-38. Aannemer Nijhuis uit Haaksbergen kreegde opdracht om het pand te bouwen. In 1923 werd het pand in gebruik genomen.Het was een bank voor de betere stand, die fabrieken en vermogende families als klant had. In 1948nam de Twentsche Bank de Bank Jordaan over. De naam bleef bestaan tot 1958, toen de BankJordaan werd opgenomen in de Twentsche Bank.De Twentsche Bank vormde in 1964 met de Nederlandse Handels Maatschappij de Algemene BankNederland, die in 1990 met de AMRO fuseerde. De ABN/AMRO bouwde in Haaksbergen een nieuwkantoor aan de Salamon Frankenhuisrotonde 2.Door de fusies in de tweede helft van de 20 e eeuw heeft het gebouw veel veranderingen ondergaanen werden de gevels aan de nieuwe huisstijl aangepast. Oude foto’s en bouwtekeningen laten eenstatige entree zien zoals dat ook in die tijd hoorde.Het bankgebouw telde beneden, aan de kant van de Ruisschenborg, aanvankelijk drie groteraampartijen. In de loop der tijd werd het gebouw vergroot met aan die kant twee ramen in preciesdezelfde stijl. Het verschil tussen het bestaande en de nieuwe ramen was nauwelijks te zien. Deentree aan de kant van de Blankenburgerstraat verdween en kwam op de hoek van beide straten.Duidelijk is te zien dat de lage uitbouw aan de Blankenburgerstraat van veel latere datum is.In 1998 ging de ABN naar een nieuw gebouw en werd het pand verkocht/overgedragen aan degemeente. Van 2000 tot 2005 was hier de afdeling Financiën ondergebracht.Nadat het nieuwe gemeentehuis enkele jaren geleden in gebruik was genomen kwam het pand enigetijd leeg te staan. Als laatste is het voormalige bankgebouw in gebruik geweest door allochtonenjongeren die het gebruikten als soos. Zoals het er nu uitziet typeren mensen het pand als eenbouwval, mede omdat er jarenlang geen noodzakelijk onderhoud is uitgevoerd. Maar als er door deslecht onderhouden buitenschil heen gekeken wordt, biedt het pand voldoende mogelijkheden omer een nieuwe bestemming aan toe te kennen. Het pand is door haar ligging, volume en geschiedenisbeeldbepalend voor Haaksbergen. Juist op deze plek zou afbraak een ernstige beschadiging van hetstratenpatroon en van de karakteristiek van het dorp betekenen. (Historische kring Haaksbergen,2011)Resumé:Het pand stamt uit een historisch gezien belangrijke periode voor Haaksbergen en het washet eerste bankgebouw van Haaksbergen.Groeide later als Twentsche Bank uit tot de grootste bank van Nederland.De bank heeft een grote bijdrage geleverd aan de economische en sociale ontwikkeling vanHaaksbergen.Visueel een karakteristiek/beeldbepalend gebouw voor de directe omgeving, zeker in haaroorspronkelijke vorm waarin de gevels, kozijnen en het dak met de dakkapellen een zeerexclusieve uitstraling hebben.12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”2

AfstudeeronderzoekBouwkundige staatIn Sketch up is een impressie gemaakt van hoe het pand er momenteel uitziet, met bijbehorendekozijnen, deuren en entree. Verder is in autocad een plattegrond van de begane grond, verdieping enzolder gemaakt met daarin de verschillende lengte- en breedte maten. Ook zijn er twee doorsnedesvan het pand getekend, waarop de opbouw van het pand en de hoogtes aangegeven worden. Dezezijn te vinden in bijlage 1 van het bijlagendocument.Om de bouwkundige staat in kaart te brengen is het pand opgedeeld in vier hoofdonderdelen;constructie, gevel, dak en overig. Deze hoofdonderdelen zijn vervolgens verder uitgesplitst in eenaantal subonderdelen. In de tabel in bijlage 2 is voor elk van deze subonderdelen aangegeven wat debouwkundige staat is.Aan de huidige staat van het pand is te zien dat het pand jarenlang niet is onderhouden.Het totale bruto vloeroppervlak (BVO) bedraagt ca. 646m²Begane grond: 284m²Eerste verdieping: 181m²Zolderverdieping: 181m²Het bruto vloeroppervlak van de zolder is gelijk aan die van de verdieping. Het betreft echter eenzolder waarbij het hellingsvlak van het dak al bij de muurplaat begint op te lopen. Hierdoor heeft dezolderverdieping in verhouding veel minder verhuurbaar vloeroppervlak dan op de verdieping.Daarom moet er bij de exploitatie rekening worden gehouden met verschillende vormfactoren, voorde verdieping en de zolder.Resultaten bouwkundige inventarisatieNa het pand te hebben geïnventariseerd is duidelijk geworden dat de begane grond van hetbankgebouw, m.u.v. de latere aanbouw aan de kant van de Blankenburgerstraat, vrij indeelbaar is.Dit komt omdat er een staalconstructie is gebruikt om de betonnen verdiepingsvloer te dragen,waardoor er alleen dragende wanden zijn toegepast ter plaatse van de voormalige kluis. Hierdoor isde begane grond in principe vrij indeelbaar. De aanbouw aan de kant van de Blankenburgerstraat isniet vrij indeelbaar omdat deze bestaat uit dragende wanden die het platte dak dragen.De verdieping is niet vrij indeelbaar. Omdat de verdieping bestaat uit verschillende kamers diegecreëerd zijn door middel van dragende wanden (die de bovenliggende constructie van dezoldervloer dragen) kunnen deze niet eenvoudig gesloopt worden. Deze dragende wanden beperkenhierdoor de vrije indeelbaarheid van de verdieping.Omdat het pand jarenlang niet is onderhouden, is met name de buitenschil van het pand in slechtestaat. Het schilderwerk is slecht, er zitten scheuren in het spacwerk en de boeien en de kozijnen zijnverrot. Inpandig is de staat minder slecht. De wanden, vloeren en stalen draagconstructie verkeren ingoede staat. Ook de houten draagconstructie van het dak is in goede staat, omdat het dak nietgeïsoleerd is zijn er geen vochtige plekken ontstaan die hebben kunnen leiden tot houtrot. Wel moeter rekening gehouden worden met de asbestplaten die gebruikt zijn op het dakbeschot.De bouwfysische staat van het gebouw is slecht te noemen. Omdat zowel de gevel als het dak nietgeïsoleerd zijn voldoet het pand niet meer aan de huidige bouwfysische eisen. Voor het verticaletransport door het gebouw is er een stalen wenteltrap van de begane grond naar de verdieping eneen houten trap van de verdieping naar de zolder. De staat van de stalen wenteltrap is goed, echtermoet de houten trap van de verdieping naar de zolder wel gerenoveerd worden omdat dezeversleten is en doorbuigt bij belasting. Verder zal er een nieuw plafond geplaatst moeten worden enmoeten de installaties en het sanitair worden nagekeken. De binnenkozijnen zijn in redelijke staat, almoeten deze wel opnieuw geschilderd worden.12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”3

AfstudeeronderzoekTijdens het onderzoek is er vanuit de markt interesse getoond in de begane grond van hetbankgebouw. Deze partij wou de begane grond gebruiken als kantoorruimte. Door deze concreteinteresse uit de markt is er voor gekozen om de begane grond in ieder geval een kantoorfunctie tegeven. Tevens is later in het onderzoek gebleken dat de locatie in het bestemmingsplan reeds eenkantoorbestemming heeft en dat daarnaast uit de DESTEP analyse is gebleken dat er relatief veelondernemingen in Haaksbergen zijn gevestigd en het dus een kans kan zijn om de zakelijkedienstverlening te bedienen met een kantorencomplex. Hiermee kan onderbouwd worden dat heteen goede keuze is om de begane grond een kantoorfunctie te geven.Resultaten met betrekking tot de vastgoedmarktNaar aanleiding van de bouwkundige inventarisatie kan er bepaald worden welke segmenten van devastgoedmarkt geschikt zijn voor de verdieping en welke niet. Hierdoor kan de marktanalysespecifiek worden toegespitst op de vastgoedsegmenten die geschikt zijn voor de verdieping.KantorenDe verdieping leent zich alleen voor een kantoor in een cellenstructuur, omdat de huidigekamerindeling niet aangepast kan worden door de dragende wanden. Voor een kantorencomplexzou de verdieping ook geschikt kunnen zijn omdat in een kantorencomplex de verschillende ruimtesdan ingevuld kunnen worden door verschillende bedrijven (callcenter, uitzendbureau, ict bedrijven).LeisureIn verband met de zeer beperkte flexibiliteit op de verdieping door de dragende wanden zijn defuncties horeca, sport, wellness, cultuur en entertainment niet mogelijk. Bovendien vergen dergelijkeinvullingen specifieke voorzieningen die lastig kunnen worden aangebracht op de verdieping(bijvoorbeeld de keuken voor een restaurant, of fitnessapparatuur voor een sportschool). Dezefuncties kunnen tevens overlast met zich mee brengen ten opzichte van de kantoorfunctie op debegane grond. Het is wel mogelijk om een verblijfsaccommodatie op de verdieping te realiseren,omdat bij bijvoorbeeld een hotel of B&B de huidige indeling op de verdieping min of meergehandhaafd kan worden. (Er hoeven dan geen dragende wanden gesloopt te worden).WinkelsHet pand leent zich niet voor een winkelfunctie. Ten eerste ligt het bankgebouw net buiten hetwinkelgebied van het centrum, waardoor er voor een winkelfunctie een bestemmingsplanwijzigingnodig is. De kans is klein dat de gemeente hiermee instemt omdat gemeentes de winkelzones bijeenwillen houden en willen voorkomen dat er her en der winkels worden gevestigd. Ten tweede is voorde begane grond reeds bepaald dat deze een kantoorfunctie krijgt, waardoor alleen de verdiepinggebruikt kan worden voor een winkelfunctie. Omdat er op de verdieping veel dragende wandenstaan is de flexibiliteit hier zeer beperkt, waardoor er geen winkel in gevestigd kan worden.WonenOmdat de begane grond in ieder geval een kantoorfunctie krijgt, blijven alleen de verdiepingen overvoor een eventuele woonfunctie. Dit betekent dat er alleen appartementen geschikt zijn om op deverdiepingen te realiseren.ZorgDe verdiepingen zijn eveneens niet geschikt voor een zorgfunctie, omdat de ruimte op de verdiepinghiervoor te klein is. Er kunnen maximaal zo’n vijf zorgappartementen gerealiseerd worden en dit isvoor een zorggroep niet exploiteerbaar. Tevens beschikt het pand momenteel alleen over een trapvoor verticaal transport en zal er voor een eventuele invulling als zorgfunctie een lift gerealiseerdmoeten worden. Dit is lastig in te bouwen in een dergelijk oud pand, omdat hierdoor de kosten nogverder op zouden kunnen lopen.12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”4

AfstudeeronderzoekDe waarde van het pandWat is de verkoopwaarde van het pand op 2-3-2012De waarde die wordt bepaald om in het financiële kader te gebruiken voor de investeringskosten isde verkoopwaarde. Deze verkoopwaarde is door de gemeente Haaksbergen geraamd op plusminus€350.000, - tot €400.000, -.Omdat de gemeente het pand in 1999 heeft gekocht voor €272.268, - en sindsdien door gebrek aanonderhoud heeft laten verwaarlozen, wordt betwijfeld of dit een reële verkoopwaarde is. Bij deberekening van de investeringskosten zal dan ook niet van deze verkoopwaarde uitgegaan worden,maar wordt deze waarde zelf berekend.2.2 Soll-SituatieNu de huidige situatie in beeld is gebracht, kan er worden gekeken naar wat de gewenste situatie is.Ook hierbij wordt er gekeken naar de historische waarde, de bouwkundige staat en de waarde vanhet pand. Aan de hand van diverse gesprekken met de Historische Kring Haaksbergen zijn deuitgangspunten voor de gewenste situatie tot stand gekomen.Historische waarde van het pandIn de gewenste situatie wordt er een nieuwe invulling gegeven aan het bankgebouw, waardoor hetpand van sloop behouden wordt. Hierdoor zal de historische waarde van het pand niet verlorengaan. Door de situatie van het pand zoals in de jaren ’50 als uitgangspunt te nemen bij het makenvan een ontwerp, kan het pand grotendeels terug worden gebracht in de originele staat. Hierdoor zalde historische waarde van het pand alleen maar worden versterkt.Bouwkundige staatIn de gewenste bouwkundige staat zijn alle onderdelen van het pand in goede staat. De gevels zijnteruggebracht naar de oorspronkelijke staat zoals in de jaren ’50. Het pand is geïsoleerd zodat erwordt voldaan aan de huidige EPC-eisen en ook zijn alle verrotte kozijnen, boeien en gotenvervangen.In de gewenste situatie wordt er periodiek onderhoud aan het pand gepleegd, dit om te garanderendat het pand op het gewenste bouwkundige niveau blijft.De waarde van het pandIn de gewenste situatie is de waarde van het pand hoger dan in de huidige situatie. Dit komt omdatin de gewenste situatie de bouwkundige staat van het pand sterk verbeterd is. Omdat in de gewenstesituatie het pand periodiek onderhouden wordt, zal de bouwkundige kwaliteit van het pand op peilblijven. Hierdoor zal de waarde van het pand ook na verloop van jaren op niveau blijven en zal hetpand de uitstraling van de omgeving versterken.12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”5

Afstudeeronderzoek3. Externe analyseOm een goed beeld te krijgen van de ontwikkelingen in de externe omgeving van het bankgebouw‘Bank Jordaan’ wordt de omgeving aan een systematisch onderzoek onderworpen. Het in kaartbrengen van de externe omgeving wordt gedaan vanuit twee invalshoeken; ten eerste wordt deDESTEP analyse uitgevoerd en daarnaast wordt er een omgevingsanalyse uitgewerkt.In dit onderzoek wordt de DESTEP analyse niet gebruikt om op macroniveau te zoeken naar kansenen bedreigingen, maar worden de DESTEP factoren gebruikt om een compleet beeld te verkrijgenvan de externe ontwikkelingen die van toepassing zijn voor het bankgebouw in Haaksbergen.3.1 DESTEP analyseDe DESTEP analyse wordt gebruikt om aan de hand van zes factoren (Demografisch, Economisch,Sociaal-cultureel, Technologisch, Ecologisch en Politiek-juridisch) een beeld te kunnen vormen van deexterne omgeving (Oostra & Slaa, 2006). Dit is van belang om effectief in te kunnen spelen op dekansen en bedreigingen die zich in de externe omgeving voordoen.In dit hoofdstuk zijn de subconclusies te vinden die per factor zijn getrokken. Voor de gehele DESTEPanalyse wordt u doorverwezen naar bijlage 3.Demografische factorenDe demografische factoren zijn kenmerken van de bevolking.De bevolking is in Haaksbergen sterk vergrijsd. Omdat hierdoor in de toekomst de vraag naarzorgvoorzieningen zal toenemen, zou het een kans zijn om hierop in te springen door deverdiepingen van het bankgebouw een zorgfunctie te geven. Omdat echter uit de bouwkundigeinventarisatie is gebleken dat de verdiepingen niet geschikt zijn voor een zorgfunctie, kan deze kansniet benut worden.Economische factorenEconomische kenmerken zijn factoren die de economie beschrijven.Omdat zowel de koopkracht als de consumptie per huishouden in Haaksbergen een dalende tendensvertonen, ligt het niet voor de hand om een functie te zoeken waarbij een grote investering gevraagdwordt. Verstandiger zou het zijn om een functie te kiezen waarbij de kosten niet in eerste instantiehoog zijn (zoals bij koopwoningen), maar waarbij de investeringskosten in eerste instantie laag zijn endat de investering over een langere periode wordt uitgespreid (zoals bij huurwoningen). In bijlage 3wordt dit nader toegelicht.Gezien het relatief grote aantal ondernemingen die in 2010 in Haaksbergen waren gevestigd(Gemeente Haaksbergen (a), 2010)kan het een optie zijn om het pand een functie te geven waarmeede zakelijke dienstverlening kan worden bediend.Sociaal-culturele factorenSociaal-culturele factoren zijn kenmerken van de cultuur en leefgewoonten.De gemeente onderneemt actie om de 65-plussers in Haaksbergen te houden door voorzieningen tetreffen waarmee het zoeken naar zorg en andere vormen van ondersteuning wordt vergemakkelijkt.Daarnaast biedt het meerjaren beleidsplan in cultureel opzicht kansen omdat de gemeente wil datgebouwen en gevels goed onderhouden en aantrekkelijk zijn, omdat dit het aanzien van het centrumten goede komt en tevens zorgt voor waardevermeerdering van het vastgoed.12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”6

AfstudeeronderzoekTechnologische factorenTechnologische factoren zijn kenmerken van de ontwikkelingen.De technologische ontwikkelingen bieden kansen voor herbestemming van bankgebouw ‘BankJordaan’ omdat deze bij kunnen dragen aan de haalbaarheid van de herbestemming in bouwkundigopzicht (voldoen aan het bouwbesluit). Daarnaast kunnen de technologische ontwikkelingen eraanbijdragen dat het plan in financieel opzicht haalbaar wordt. Dit komt omdat de prijzen van technischeinstallaties omlaag gaan zodat de investering in dergelijke installaties sneller terugverdiend kanworden, waardoor deze sneller en langer geld op kunnen leveren. Voorbeelden hierbij zijnzonnepanelen of warmteterugwinninginstallaties. In bijlage 13 zijn een aantal mogelijke duurzameinstallaties onderzocht.Ecologische factorenEcologische factoren zijn kenmerken van de fysieke omgeving.Bij het maken van een ontwerp voor het pand moeten de gemaakte keuzes eraan bijdragen dat hetenergieverbruik beheersbaar wordt.Politiek-juridische factorenPolitiek-juridische factoren zijn kenmerken van overheidsbeslissingen.De politiek-juridische factoren bieden zowel kansen als bedreigingen voor de herbestemming.Omdat er moet worden voldaan aan diverse wetten en regelgeving kunnen er bedreigingen ontstaanwanneer hier niet of niet geheel aan voldaan kan worden. Indien dit het geval is zullen er extra actiesgenomen moeten worden om wel te kunnen voldoen aan de wet- en regelgeving, wat extra tijd engeld kost. Ook kunnen er voor bepaalde functies problemen ontstaan indien er eenbestemmingsplanwijziging nodig is en de gemeente hier niet aan mee wil werken.Hier staat tegenover dat indien er vanuit de politiek subsidies beschikbaar worden gesteld waar hetbankgebouw voor in aanmerking zou kunnen komen, dit in financieel opzicht de herbestemming van‘Bank Jordaan’ ten goede zou komen.3.2 OmgevingsanalyseIn deze paragraaf wordt de directe omgeving van het bankgebouw ‘Bank Jordaan’ geanalyseerd. Omdit goed uit te voeren wordt er gekeken naar de ruimtelijke- en functionele omgeving.In dit hoofdstuk zijn de subconclusies te vinden die per onderdeel van de analyse zijn getrokken. Degehele omgevingsanalyse is te vinden in bijlage 4.Ruimtelijke omgevingsanalyseOntsluiting van het gebiedHet bankgebouw ligt direct aan een primaire verkeersroute (de Blankenburgerstraat). Daarnaastkomen de overige primaire verkeersroutes allen in het centrum uit, relatief dicht bij hetbankgebouw. Hierdoor is het bankgebouw vanuit elke richting goed bereikbaar. Daarnaast ligt hetbankgebouw eveneens op de plek die door de gemeente Haaksbergen wordt aangeduid als subpoortnaar het centrum. Dit betekent dat er veel mensen langs het gebouw zullen komen en het dus eenerg belangrijk pand is voor het aanzicht van het centrum.12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”7

AfstudeeronderzoekBereikbaarheid (openbaar vervoer)Het bankgebouw is goed bereikbaar met de bus, omdat er een buslijn direct voor het bankgebouwlangs gaat. Binnen een straal van 300 meter rondom het bankgebouw zijn er 4 bushaltes.In totaal beschikt Haaksbergen over zeven buslijnen en een buurtbus.Haaksbergen heeft ook een treinstation, dit station is echter niet meer in gebruik voorpersonenvervoer waardoor haaksbergen niet bereikbaar is per trein.ParkerenHet bankgebouw beschikt over een eigen parkeerplaats waar elf auto’s geparkeerd kunnen worden.Aan de Blankenburgerstraat en de Ruisschenborgh zijn recht voor het pand in totaal vierparkeerplekken beschikbaar waar gratis geparkeerd kan worden. Aan de overkant van de straat is erruimte om vrij te parkeren, dit is echter zeer beperkt. De dichtstbijzijnde betaald parkeren zonebevindt zich direct rondom de kerk op het kerkplein op zo’n 500meter afstand van het bankgebouw.ZichtlijnenDe zichtlijnen vanaf de verdiepingen van het bankgebouw vallen niet direct op aangrenzende kavels.Aan de zuidkant worden de zichtlijnen onderbroken door bomen en struiken. De zichtlijnen aan deoverige zijdes van het gebouw vallen op de openbare weg en op de parkeerplaats van de gemeenteHaaksbergen. Hierdoor zullen de zichtlijnen geen bezwaren van omwonenden op kunnen leveren.Functionele omgevingsanalyseVoorzieningenBinnen een straal van plusminus 100 meter rondom het bankgebouw zijn er geen sportvoorzieningenen geen voorzieningen voor gezondheidszorg. Het zou een kans kunnen zijn om deze voorzieningenonder te brengen in het bankgebouw. Er is echter uit de bouwkundige inventarisatie reeds geblekendat deze beide functies niet geschikt zijn voor de verdiepingen van het bankgebouw, waardoor dezekans vervalt.LeegstandIn de directe omgeving van het bankgebouw (binnen een straal van 100 meter) staan er momenteelvijf woningen leeg. Deze variëren in de prijsklasse tussen de €200.000, - en €495.000, -.Ook is er gekeken naar de leegstand van bedrijfshuisvesting in Haaksbergen, dit komt echter in demarkanalyse in hoofdstuk 4 aan bod.GeluidshinderOp de locatie van het bankgebouw is er alleen sprake van geluidshinder wat optreedt door hetverkeer wat over de Blankenburgerstraat rijdt, of wat via de Ruisschenborg richting het centrumgaat. Op de locatie is er geen railverkeerslawaai of industrielawaai. Over het algemeen kan dusgezegd worden dat de geluidshinder op de locatie niet noemenswaardig groot is.12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”8

AfstudeeronderzoekUnique Selling Points en zwakke punten van de locatie en het bankgebouwDe Unique Selling Points en de zwakke punten van de locatie en het gebouw zijn bepaald op basisvan de verkregen resultaten uit de voorgaande hoofdstukken.Unique Selling Points:1. De historische waarde van het pand. Omdat het pand erg belangrijk is geweest voor deeconomische en sociale ontwikkeling van Haaksbergen, is de historische waarde van hetpand groot.2. Omdat ‘Bank Jordaan’ een hoekpand is, gelegen aan een subpoort naar het centrum toe, ishet pand zeer belangrijk voor het aanzicht van het centrum en voor het dorp Haaksbergen opzich.3. De ligging van de locatie. Omdat de locatie van het pand aan een primaire verkeersroute isgelegen is het pand vanaf het buitengebied van Haaksbergen goed bereikbaar vanuit allerichtingen. Tevens is de bereikbaarheid met het openbaar vervoer goed te noemen, omdater een buslijn voor het bankgebouw langs komt en er binnen een straal van 400 meter 4bushaltes zijn.4. De locatie beschikt over een eigen parkeergelegenheid voor plusminus elf auto’s.Zwakke punten:1. De staat van het gebouw. Omdat het pand jarenlang niet is onderhouden is met name debuitenschil van het pand in zeer matige staat.2. De bouwfysische eigenschappen. Het bankgebouw is slecht geïsoleerd en heeft dus in dehuidige staat slechte bouwfysische eigenschappen.3. De Ruisschenborgh is een eenrichtingsweg. Met de auto is het pand vanaf het centrum dusniet direct bereikbaar over de Ruisschenborgh.4. Op het dakbeschot zijn asbestplaten toegepast. Dit zal extra kosten met zich mee brengenomdat onder andere een asbestinventarisatierapport opgesteld zal moeten worden.12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”9

Afstudeeronderzoek4. MarktanalyseOm de juiste concepten te kunnen ontwikkelen voor het bankgebouw ‘Bank Jordaan’ is er onderzoekgedaan naar de marktomstandigheden op regionaal en lokaal niveau. Tevens is er gekeken naar detoekomstige behoefte op de vastgoedmarkt in Haaksbergen. Voor het tot stand komen van ditonderzoek is gebruik gemaakt van deskresearch en zijn er gesprekken gevoerd met een externadviseur.Bij de marktanalyse worden drie van de vijf sectoren van de vastgoedmarkt geanalyseerd, namelijkde leisuresector, de woonsector en de kantorensector. Deze drie sectoren worden geanalyseerdomdat uit voorgaande onderzoeken is gebleken dat het pand en de locatie zich hier het meest voorlenen. Er is voor gekozen om de deelmarkten winkels en zorg niet verder te belichten omdat hetpand zich niet leent voor een winkelfunctie of een zorgfunctie. Dit is gebleken uit de bouwkundigeinventarisatie.Zoals in paragraaf 2.1 al naar voren is gekomen krijgt de begane grond in ieder geval eenkantoorfunctie.De vastgoedsectoren wonen, kantoren en leisure zijn wel geschikt voor de verdiepingen van hetbankgebouw. Uit de bouwkundige inventarisatie is gebleken dat er mogelijkheden zijn om deverdiepingen in te vullen met een kantorencomplex in cellenstructuur, een verblijfsaccommodatiezoals hotel/bed&breakfast (hierna: B&B) of appartementen.In dit hoofdstuk zijn de subconclusies te vinden die gedaan zijn voor de geschikte vastgoedsectoren.De gehele marktanalyse is te vinden in bijlage 5.Subconclusie m.b.t. de geschikte vastgoedsectorenLeisuresectorNaar aanleiding van de constateringen uit de omgevingsanalyse en bouwkundige inventarisatie isgeconcludeerd dat alleen een hotel of een Bed&Breakfast geschikt zou kunnen zijn voor deverdieping. De overige leisurevoorzieningen zijn hiervoor niet geschikt omdat deze aanpassingenvergen die niet mogelijk of zeer kostbaar zijn. Het aanbod aan hotels en B&B’s in Haaksbergen ismomenteel zeer beperkt (bedandbreakfast.nl, 2012). Door een verblijfsaccommodatie op deverdieping te creëren kan er op deze kans worden ingespeeld. Door het nabijgelegen theater tebenaderen kan er eventueel een samenwerking opgebouwd worden. Gasten van het theater die inHaaksbergen willen overnachten hebben hier dan dicht bij het theater de mogelijkheid voor.WoonsectorOp de woningmarkt in Haaksbergen is te zien dat de prijzen van de woningen (m.u.v. hoekwoningen)allemaal zijn gestegen. De stijging bij appartementen was met 2,6% het laagste. Tevens is er eendaling te zien in de WOZ-Waarde van woningen in Haaksbergen (Vastgoedjournaal, 2012). Dit kaneen positief effect hebben op de vraag naar woningen en uiteindelijk ook op de afname (koop/huur)van woningen.Gekeken naar de appartementenmarkt is te zien dat de gemiddelde oppervlakte voor eenappartement in Haaksbergen tussen de 90 en 100 vierkante meter ligt (zie bijlage 5, tabel 7:Huurwoningen in Haaksbergen). Wanneer dit als richtlijn aangehouden wordt, kunnen er drieappartementen op de verdiepingen van het bankgebouw gerealiseerd worden. Wanneer er eenmarktconforme prijs wordt gevraagd is het aannemelijk dat er afnemers voor de appartementengevonden gaan worden, omdat het pand zich onderscheidt ten opzichte van andereappartementencomplexen door de historische waarde en de gunstige ligging nabij het centrum.12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”10

AfstudeeronderzoekInvloed op het project:Positief: Omdat de herbestemming voor het bankgebouw perfect in het meerjaren beleidsplan vande gemeente past heeft dit hoofdaandachtspunt een positieve invloed. Wanneer bijvoorbeeld eenbestemmingsplanwijziging nodig is om het pand een nieuwe invulling te kunnen geven, is de kansgroot dat de gemeente hier zonder al te veel problemen aan mee wil werken, omdat het uiteindelijkook in hun belang is.Z1 + B3 & Z2 + B3Uit de marktanalyse is gebleken dat er veel leegstand is op de bestaande kantorenmarkt inHaaksbergen. Door het gebrek aan onderhoud is met name de gevel van het bankgebouw in slechtestaat, waardoor het pand momenteel een verwaarloosde uitstraling heeft. Door deze verwaarloosdeuitstraling laat het pand een negatieve indruk achter bij mensen die het pand in deze staat zien enverder de geschiedenis van het pand niet kennen. Ondernemingen die een bedrijfsruimte inHaaksbergen zoeken, kunnen door deze negatieve indruk worden afgeschrikt. Tevens is de huidigebouwfysisiche staat van het gebouw slecht, omdat het pand nagenoeg niet is geïsoleerd. Ditbetekent dat het pand een hoger energieverbruik heeft dan goed geïsoleerde bedrijfspanden.Hierdoor kunnen geïnteresseerden mogelijk sneller de voorkeur geven aan een andere bedrijfsruimtedie wel een positieve uitstraling heeft en die wel geïsoleerd is.Invloed op het project:Negatief: Omdat het pand in de huidige staat een verwaarloosde uitstraling heeft en slecht isgeïsoleerd, heeft dit een negatieve invloed op de herbestemming. Voor partijen die eenbedrijfsruimte zoeken in Haaksbergen en die de geschiedenis van het bankgebouw niet kennen, zijndit aspecten waarin het pand zich in negatieve zin onderscheidt van andere leegstaandebedrijfspanden in Haaksbergen. Dit is negatief voor het project omdat hierdoor de kans aanwezig isdat het lastig is om mensen enthousiast te krijgen voor het pand (zowel voor de begane grond alskantoorfunctie, als voor de verdiepingen met een andere functie).Z4 + B2Uit de bouwkundige inventarisatie is gebleken dat er op het dakbeschot van het bankgebouwasbestplaten zijn toegepast. Dit betekent dat er een omgevingsvergunning aangevraagd moetworden en er een asbestinventarisatierapport opgesteld moet worden. Omdat deze beide buiten deWabo-wet vallen, moeten er extra kosten worden gemaakt en kan het hele proces vertragingoplopen indien deze documenten niet tijdig worden aangevraagd.Invloed op het project:Negatief: De aangetroffen asbestplaten op het dakbeschot hebben een negatieve invloed op deherbestemming. Omdat er bovenop de Wabo-vergunning nog een omgevingsvergunning moetworden aangevraagd en een asbestinventarisatierapport moet worden opgesteld, moeten er extrakosten worden gemaakt. Tevens bestaat er het risico dat het gehele project vertraging oploopt,wanneer bijvoorbeeld het aanvragen van een omgevingsvergunning moeizaam verloopt of wanneerde aanvraag te laat wordt ingediend.12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”15

Afstudeeronderzoek6. Resumé van onderzoeksfaseDit hoofdstuk bevat de afsluiting van de onderzoeksfase, waarin de belangrijkste uitkomsten van deanalyses worden samengevat.Naar aanleiding van een publicatie in de TC Tubantia is er een potentiële afnemer gevonden, die opde begane grond van het bankgebouw graag zijn bedrijf wil vestigen. Deze afnemer is dermateconcreet dat besloten is om de begane grond in ieder geval een kantoorfunctie te geven. De keuzevoor een kantoorfunctie op de begane grond wordt daarnaast gerechtvaardigd door het huidigebestemmingsplan op de locatie en door de resultaten uit de DESTEP analyse.Uit de bouwkundige inventarisatie is gebleken dat alleen de begane grond (m.u.v. de latere aanbouwaan de kant van de Blankenburgerstraat) en de zolderverdieping vrij indeelbaar zijn. De verdieping isniet vrij indeelbaar door de toegepaste dragende wanden. Hieruit kan geconcludeerd dat deverdiepingen van het bankgebouw alleen geschikt zijn voor een kantoor-, woon- of leisurefunctie.Uit de externe analyse is gebleken dat de koopkracht en de consumptie per huishouden een dalendetendens vertonen. Ook is gebleken dat er relatief veel bedrijven in Haaksbergen zijn gevestigd en dater op juridisch gebied zowel kansen, in de vorm van subsidies, als bedreigingen in de vorm vanlangdurige vergunningsprocedures liggen. Hierdoor blijkt dat huren de voorkeur heeft ten opzichtevan kopen door de dalende koopkracht. Door de vele bedrijven die in Haaksbergen zijn gevestigd(Gemeente Haaksbergen (a), 2010) zou een kantorencomplex een goede optie kunnen zijn. Dejuridische aspecten kunnen invloed hebben op de haalbaarheid van het project.Uit de omgevingsanalyse is gebleken dat het pand aan een primaire verkeersroute en aan eensubpoort naar het centrum ligt. Dit betekent dat er veel mensen langs het gebouw komen en het duserg belangrijk is voor het aanzicht van het centrum. Bij de functionele omgevingsanalyse is onderandere gekeken naar de woningleegstand in de directe omgeving van het bankgebouw. Hieruit bleekdat er vijf woningen te koop stonden, die allen in het hogere prijssegment zaten (gemiddeld€317.200, -). Tot slot is er gekeken naar de marktomstandigheden op regionaal en lokaal niveau.Hierbij is gekeken naar drie van de vijf sectoren op de vastgoedmarkt, de kantorensector, dewoonsector en de leisuresector.Bij de analyse van de kantorensector is gebleken dat er in de directe omgeving vijf bedrijfspandenleegstaan, maar dat deze niet vergeleken kunnen worden met het bankgebouw omdat het pandonderscheidend vermogen heeft door haar rijke historie en goede ligging. Bij de woonsector is alleengekeken naar appartementen, omdat dit de enige mogelijke vorm van wonen is op de verdieping.Hieruit bleek dat de gemiddelde oppervlakte van een appartement tussen de 90 en 100 vierkantemeter ligt, waardoor er op de verdiepingen drie appartementen gerealiseerd zouden kunnenworden. Uit de analyse van de leisure sector is gebleken dat de verdieping door de huidige indelingmet de dragende wanden eigenlijk alleen geschikt is voor een verblijfsaccommodatie (hotel of B&B).Omdat het aanbod hiervan in Haaksbergen momenteel zeer beperkt is ( één hotel en één B&B) zouook dit een goede mogelijkheid zijn om op in te springen.Uit de SWOT analyse en de confrontatiematrix zijn enkele hoofdaandachtspunten naar vorengekomen. Het belangrijkste hoofdaandachtspunt is negatief en is ontstaan uit de confrontatie tusseneen zwakte en een bedreiging. Dit hoofdaandachtspunt kan een negatieve invloed hebben op dehaalbaarheid van de herbestemming omdat er bovenop de Wabo-vergunning nog eenomgevingsvergunning moet worden aangevraagd en een asbestinventarisatierapport moet wordenopgesteld. Dit betekent dat er extra kosten moeten worden gemaakt voor zowel de aanvullendevergunningen als voor de asbestsanering zelf. Tevens bestaat er het risico dat het gehele projectvertraging oploopt, wanneer bijvoorbeeld het aanvragen van een omgevingsvergunning moeizaamverloopt of wanneer de aanvraag te laat wordt ingediendAan de hand van bovenstaande gegevens zijn de verschillende concepten bepaald in hoofdstuk 7.12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”16

Afstudeeronderzoek7. ConceptenIn dit hoofdstuk worden de concepten uitgewerkt. De concepten zijn tot stand gekomen naaraanleiding van de resultaten uit de onderzoeksfase. Bij elk concept wordt er uitgegaan van eenkantoorfunctie op de begane grond.Voor de invullingen van de verdiepingen worden er drie concepten uitgewerkt. Één concept wordtuitgewerkt tot een Bed & Breakfast, één met appartementen en één als kantorencomplex.Als uitgangspunt bij het maken van het financiële kader bij de verschillende concepten is uitgegaanvan het scenario dat het gehele pand eigendom wordt van een investeerder. Deze investeerder zalvervolgens het pand exploiteren door een huurder te zoeken voor de verschillende functies die hetpand gaat krijgen (al naar gelang welk concept wordt aangehouden). Dit betekent dat de kostenzullen bestaan uit: Grondkosten Bijkomende kosten Interne kosten Infrastructurele kosten Heffingen Financieringskosten Bouwkosten Verkoopkosten Onvoorziene kostenDe opbrengsten voor de investeerder bestaan uit de huurprijzen die worden verkregen vanverschillende huurders. De hoogte van deze huurprijzen zijn verschillend per concept, omdat deverschillende concepten verschillende functies hebben.Omdat de scope van het onderzoek vanuit de invalshoek van een ontwikkelaar is bepaald, wordtvoor het bepalen van de opbrengsten gekeken naar de vastgoedwaarde na één jaar. Om dit tekunnen berekenen wordt er gerekend met een bruto aanvangsrendement (hierna: BAR) (ten Have,Bruto-aanvangsrendementmethode, 2011). De BAR is een kengetal vanuit de vastgoedmarkt. Eenalternatief voor de BAR is het netto aanvangsrendement (hierna: NAR) (ten Have, Nettoaanvangsrendementmethode,2011). Het verschil tussen deze beide methodes is dat bij de NAR welde exploitatiekosten worden meegenomen, omdat een ontwikkelaar hier geen rekening mee houdtis besloten om de BAR methode toe te passen.7.1 UitgangspuntenOm een passend ontwerp voor de verschillende concepten te kunnen maken zijn er per functie eenaantal uitgangspunten bepaald waar rekening mee moet worden gehouden.Voor het concept dat verder uitgewerkt gaat worden tot schetsontwerp zullen de uitgangspuntengedetailleerder worden benoemd in de vorm van een programma van eisen.Per concept komt tevens het aspect duurzaamheid aan bod. Omdat het verantwoordelijkheidsgevoelin de bouwwereld voor het milieu en energiebesparing steeds groter aan het worden is, is duurzaambouwen een ontwikkeling in de bouwwereld die niet meer zal verdwijnen (huisbouwen.nl, 2011).Door het op slimme wijze toepassen van duurzame maatregelen kunnen er tevens aanzienlijkebesparingen worden gerealiseerd op het gebied van energie- en onderhoudskosten.De architect en installatiedeskundige bepalen gezamenlijk aan de hand van deze uitgangspuntenwelke definitieve keuzes uiteindelijk in het ontwerp gemaakt worden.Voor elk concept wordt de entree van de verdieping gecreëerd op het platte dak aan de kant van deBlankenburgerstraat. Omdat bij elk concept de functies op de begane grond en de verdieping losstaan van elkaar wordt de stalen wenteltrap op de begane grond verwijderd. Hierdoor ontstaat extraverhuurbaar vloeroppervlak.Omdat duurzaamheid een belangrijk onderdeel is in de multicriteria analyse, wordt per conceptbeknopt behandeld welke duurzame maatregelen er op energetisch vlak genomen kunnen worden.Ook wordt er gekeken welke maatregelen invloed kunnen hebben op de onderhoudskosten bij deverschillende concepten.12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”17

AfstudeeronderzoekVoor de maatregelen op energetisch vlak worden de uitgangspunten vanuit het ‘Trias Energetica’principe behandeld (Haas, Smeele, Persoon, Mak, & Clocquet, 2008). Hier is voor gekozen omdat dedrie stappen uit Trias Energetica gebruikt worden als basisregels voor het duurzaam ontwerpen vangebouwen. Tevens is er gekeken naar het duurzaamheidsprincipe People Planet Profit (Zijlstra, 2008).De keuze is echter hier niet op gevallen, omdat dit een methode is die gebruikt wordt doororganisaties als richtlijn voor maatschappelijk verantwoord ondernemen.De uitgangspunten zijn:1. Minimaliseer het energieverbruik (bouwkundige maatregelen).2. Gebruik duurzame energieopwekking (zonne-energie, wind energie).3. Efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen (installaties met hoog rendement).Voor de maatregelen op het gebied van onderhoudskosten wordt gekeken naar mogelijkemateriaalkeuzes.4. Duurzame materiaalkeuze en – toepassing.Hierbij wordt gekeken welke duurzame materialen er zijn en welke toegepast kunnen worden om deonderhoudskosten te beperken.Uitgangspunten kantoorfunctie begane grondBij het ontwerpen van de indeling voor de kantoorfunctie op de begane grond worden deuitgangspunten uit het programma van eisen voor Vivia aangehouden. Dit PVE is te vinden in bijlage6. Enkele hoofdpunten uit dit programma van eisen zijn: Nadruk op open space concept. Rekening houden met uitbreidingsmogelijkheden voor de werkplekken en ondersteunenderuimtes. Open werkplekken worden als clusters van vier werkplekken ingedeeld. De indeling moet eenvoudig aangepast kunnen worden om extra werkplekken te creëren. Er dienen 4 toiletten aanwezig te zijn.DuurzaamheidOm het energieverbruik te minimaliseren moeten de bestaande buitenmuren geïsoleerd worden.Tevens liggen er kansen om te kiezen voor een duurzaam luchtbehandelingsysteem en zullen allekozijnen voorzien worden van HR++ glas.Door gebruik te maken van zonne-energie kan er duurzame energie worden opgewekt. Verder zal eronderzocht moeten worden welke installatie het gewenste resultaat oplevert om de centraleverwarming te ondersteunen. Om in de toekomst de onderhoudskosten te beperken worden erduurzame kozijnen toegepast en wordt de gevel behandeld zodat deze onderhoudsarm is.Uitgangspunten bed and breakfastBij het ontwerpen van de indeling voor de B&B op de verdieping en de zolder moet er rekeningworden gehouden met de volgende uitgangspunten:Ruimtes1. Er moet tenminste één ruimte gecreëerd worden voor gezamenlijk recreëren en ontbijten.De kamer moet ruimte bieden voor tien personen.2. Er moet tenminste één ruimte gecreëerd worden voor de opslag van goederen en voor hetwassen van beddengoed.3. De verdieping wordt voorzien van twee toiletten en een doucheruimte. De badkamer moetgroot genoeg zijn zodat tenminste drie personen er tegelijkertijd gebruik van kunnen maken.Op de zolderverdieping wordt alleen een toiletruimte gecreëerd.12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”18

AfstudeeronderzoekOntsluiting1. De kamers op de zolderverdieping zijn bereikbaar via de reeds bestaande trap.2. Iedere kamer dient apart ontsloten te zijn.3. Bij het maken van het ontwerp moet er tevens rekening worden gehouden met het feit dater dient te worden voldaan aan de eisen op het gebied van vluchtwegen en brandveiligheid.Overige voorzieningen1. Het pand wordt casco opgeleverd, inclusief plafonds, vloerbedekking, pantry en toiletten.2. Iedere kamer moet natuurlijk geventileerd kunnen worden.3. In iedere kamer moet er voldoende daglicht toe kunnen treden.DuurzaamheidVoor de duurzame uitgangspunten bij dit concept gelden dezelfde uitgangspunten als voor dekantoorfunctie op de begane grond (eerder vernoemd in dit hoofdstuk). De toevoeging hierop voordit concept is dat het mogelijk is om duurzame technieken toe te passen voor het verwarmen van hetdouchewater.Uitgangspunten AppartementenBij het ontwerpen van de inrichting voor de appartementen op de verdieping en de zolder moet errekening worden gehouden met de volgende uitgangspunten:Ruimtes1. Omdat de gemiddelde oppervlakte van een appartement rond de 90 vierkante meter ligt inHaaksbergen (zie marktanalyse), wordt dit ook aangehouden bij het indelen van deverdieping en zolder. Omdat uit de DESTEP analyse is gebleken dat het percentage starters inHaaksbergen zeer klein is, ligt het niet voor de hand om kleine startersappartementen terealiseren omdat hier niet veel vraag naar is. Aan de andere kant ligt het ook niet voor dehand om grote en dure appartementen te realiseren, omdat uit de huidige economischesituatie is gebleken dat de koopkracht in Haaksbergen gedaald is. Hierdoor zullen grote endure appartementen niet afgezet kunnen worden. Daarom is er voor gekozen omappartementen te realiseren van om en nabij de 90 vierkante meter voor de doelgroep dietussen starters en 65+ inzit. Dit betekent dat er drie appartementen gerealiseerd kunnenworden.2. Van de drie appartementen is er één appartement gerealiseerd op de verdieping, ééngedeeltelijk op de verdieping en zolder en één geheel op de zolder.Ontsluiting1. De entrees van de verschillende appartementen zijn bereikbaar via één gezamenlijke hal opde verdieping. De huidige trap van de verdieping naar de zolder wordt gebruikt om hetappartement te bereiken wat geheel gerealiseerd is op de zolder. Bij het appartement watdeels op de verdieping en deels op de zolder is gerealiseerd is de zolderruimte bereikbaard.m.v. een eigen trap in het appartement zelf.2. Bij het maken van het ontwerp dient er te worden voldaan aan de eisen op het gebied vanvluchtwegen en brandveiligheid.Overige voorzieningen1. De appartementen worden behangklaar opgeleverd, inclusief keuken en sanitair.2. Iedere kamer moet natuurlijk geventileerd kunnen worden.3. In iedere kamer moet voldoende daglicht toe kunnen treden.12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”19

AfstudeeronderzoekDuurzaamheidVoor de duurzame uitgangspunten bij dit concept gelden dezelfde uitgangspunten als voor hetconcept bed and breakfast (eerder vernoemd in dit hoofdstuk).Uitgangspunten kantorencomplexBij het ontwerpen van de inrichting voor een kantorencomplex op de verdieping en de zolder moeter rekening worden gehouden met de volgende uitgangspunten.Ruimtes1. Op de verdieping worden twee gezamenlijke ruimtes gecreëerd. Één van deze ruimtes wordtgebruikt als multifunctionele ruimte en één wordt gebruikt als gezamenlijke pantry ruimte.2. Op de verdieping komen twee toiletruimtes, deze zijn gezamenlijk voor de bedrijven op deverdieping en de bedrijven op de zolderverdieping.3. Op de verdieping moet de huidige kamerstructuur aangehouden worden, waardoor er drieafzonderlijke bedrijfsruimten worden gecreëerd.4. De zolderruimte wordt niet ingedeeld. Door deze ruimte open te houden kan er snellerworden ingesprongen op de vraag uit de markt. Hierdoor is de verhuurbaarheid van dezolderverdieping zeer flexibel.Ontsluiting1. De gezamenlijke ruimtes, de afzonderlijke bedrijfsruimtes op de verdieping en de gehelezolderverdieping zijn bereikbaar via een gezamenlijke gang op de verdieping. De bestaandetrap van de verdieping naar de zolderverdieping wordt gebruikt om de zolderverdieping tekunnen bereiken.2. Bij het maken van het ontwerp dient er te worden voldaan aan de eisen op het gebied vanvluchtwegen en brandveiligheid.Overige voorzieningen1. Het pand wordt casco opgeleverd, inclusief plafonds, vloerbedekking, pantry en toiletten.2. Op de zolderverdieping moet voldoende daglichttoetreding mogelijk zijn.Duurzame aspectenVoor het kantorencomplex gelden dezelfde duurzame maatregelen als bij de kantoorfunctie op debegane grond (eerder vernoemd in dit hoofdstuk).7.2 Uitwerking conceptenConcept 1: Kantoorfunctie en B&B (Leisurefunctie)OntwerpOmdat uit de marktanalyse is gebleken dat in Haaksbergen het aanbod aan verblijfsaccommodatieszeer klein is, is er voor gekozen om één concept te maken waarbij de verdiepingen van hetbankgebouw ingevuld worden met een verblijfsaccommodatie. De voorkeur gaat hierbij uit naar eenB&B, omdat uit de bouwkundige analyse is gebleken dat een verblijfsaccommodatie de enigeleisurevoorziening is die toegepast kan worden op de verdiepingen.In bijlage 7 is een vlekkenplan van het concept uitgewerkt.Berekening vierkante meterprijs per functieIn deze paragraaf wordt onderzocht welke huurprijs per vierkante meter voor een B&B aangehoudenkan worden in het exploitatieplan. Om de hoogte van deze huurprijs te kunnen bepalen, moetonderzocht worden wat de omzet van een B&B in het bankgebouw in een jaar tijd zou kunnen zijn.Door van deze verwachtte omzet vervolgens de totale kosten en een winstpercentage af te trekken12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”20

Afstudeeronderzoekblijft er een bedrag over wat een huurder zou kunnen betalen aan huur. Op deze manier kan wordenonderbouwd dat de gevraagde huurprijs reëel is.Berekening huurprijsVerwachtte omzet in een jaar – totale kosten in een jaar – winstpercentage voor de huurder = bedragdat kan worden betaald aan huur.Door het bedrag dat kan worden betaald aan huur te delen door het aantal vierkante meters B&B opde verdieping en de zolder, kan worden berekend wat een reële huurprijs per vierkante meterprijs is.Bepalen verwachtte omzet in een jaarOm te bepalen wat de verwachtte omzet in een jaar tijd kan zijn, wordt allereerst gekeken wat degemiddelde prijs is voor een kamer bij een aantal B&B’s buiten het centrum van Haaksbergen. Ookwordt de B&B in het centrum van Haaksbergen meegenomen in de analyse omdat deze het meestgeschikt is als referentiekader.B&B Kamerprijs per nacht:1 €67,502 €753 €81,674 €68,33Gemiddeld €73,13Tabel 1: gemiddelde prijs B&B omgeving Haaksbergen(bedandbreakfast.nl, 2012)Van deze vier referentielocaties liggen de eerste drie buiten Haaksbergen, de vierde ligt in hetcentrum van Haaksbergen. De gemiddelde prijs per kamer per nacht is €73,13. Voor dit project is deprijs per kamer per nacht bepaald op €45, - per nacht. Dit is aanzienlijk lager dan het gemiddelde eneveneens lager dan het referentiekader. Dit komt omdat het voorzieningenniveau van de B&B in hetbankgebouw beperkt gehouden wordt ten opzichte van de overige B&B’s (zo hebben de kamers vande B&B bijvoorbeeld niet de beschikking over een eigen “natte ruimte”). Daarnaast is door de lagereprijs per nacht de kans groter dat mogelijke klanten de voorkeur geven aan de B&B in hetbankgebouw ten opzichte van de andere B&B in het centrum.De basis voor de te verwachtten omzet wordt gevormd door de bezettingsgraad en de prijs perkamer per nacht. Er wordt met een bezettingsgraad gerekend omdat op grond van ervaringen engepubliceerde cijfers van het Bedrijfschap Horeca en Catering geconcludeerd kan worden dat B&B’sniet het gehele jaar door een volledige bezetting hebben.Er wordt een bezettingsgraad van 40% aangehouden. Dit is gedaan omdat Haaksbergen niet directbekend staat als toeristische trekpleister. De bezettingsgraad van 40% houdt in dat gedurende 40%van het jaar alle kamers verhuurd zijn.Kengetallen:Bezettingsgraad: 40%Aantal dagen in een jaar: 365Maximaal aantal kamers per nacht: 8Prijs per kamer per nacht: €45, -Tabel 2: Kengetallen t.b.v. berekenen omzetMet de bovenstaande kengetallen kan vervolgens de verwachtte omzet in een jaar tijd wordenberekend:De verwachtte jaarlijkse omzet van de B&B met een bezettingsgraad van 40% en een prijs per kamerper nacht van €45, - bedraagt: (365 * 8 * €45, -) * 40%= €52.560, -12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”21

AfstudeeronderzoekBepalen totale kosten in een jaar: (Kienhuis, 2010)Om de totale kosten in een jaar te bepalen voor de B&B is gekeken naar de volgende aspecten: Personeelskosten = (3 uur per dag * 7 dagen * 12 weken * €20, -) = €5.040, - Huisvestingkosten (6% van de omzet) = €52.560, - * 6%= €3.153,60 Verkoopkosten (4% van de omzet) = €52.560, - * 4%= €2.102,40 Algemene kosten (7% van de omzet) = €52.560, - * 7%= €3.679,20Totale kosten in een jaar: €5.040 + €3.153,60 + €2.102,40 + €3.679,20 = €13.975,20Omschrijving kosten Personeelskosten: De huurder van de B&B werkt zelf mee in de B&B op het gebied vanschoonmaak en klaarzetten van het ontbijt. In het hoogseizoen is er rekening gehouden meteen extra vakantiekracht voor 12 weken om de huurder te helpen bij het schoonmaken vande kamers, het wassen van het beddengoed/handdoeken en het klaarzetten van het ontbijt’s ochtends. Huisvestingskosten: Dit zijn kosten voor energieverbruik, belastingen en verzekeringen. Verkoopkosten: Dit zijn de kosten die gemaakt moeten worden voor het verwerven vanklanten, zoals het maken van reclame en dergelijke. Algemene kosten: Hieronder vallen de kosten voor het ontbijt, handdoeken, beddengoed enonvoorziene kosten.Bepalen percentage ondernemersloon voor de huurderDe partij die de verdieping en zolder van de investeerder huurt om er een B&B in te huisvesten zaleen percentage van de omzet rekenen als ondernemersloon voor zichzelf. Omdat deze huurder zelfeen behoorlijk risico loopt omdat hij afhankelijk is van de bezettingsgraad in een jaar, is ditpercentage bepaald op 30%. Dit percentage is teruggerekend uit een exploitatievoorbeeld van eenhotel met een vergelijkbaar aantal kamers (Kienhuis, 2010).Percentage winst voor de huurder: €52.560 * 30% = €15.768, -€52.560 - €13.975,20 - €15.768 = €22.816,80 kan worden betaald aan huur.Aantal vierkante meters B&B = 362m² bvoHuurprijs per m² = €15.039 / 362 = €63,02Tabel 3: berekening bedrag dat kan worden betaald aan huurKantoorOmdat bij elk concept de begane grond ingevuld wordt met een kantoorfunctie is de vierkante meterprijs voor de begane grond bij elk concept hetzelfde. Er is een prijs aangehouden van €125, - pervierkante meter. Bij concept 3 is uitgewerkt hoe deze prijs tot stand is gekomen.Exploitatieplan, plansaldo en terugverdientijdUit het exploitatieplan voor concept 1 (zie bijlage 8) is gebleken dat de totale investeringskosten bijaanvang €1.036.243,49 bedragen. De totale waarde van het vastgoed na één jaar bedraagt€722.585,54. Er is gerekend met een BAR van 7,9% voor de kantoorfunctie en 9% voor de B&Bfunctie. De BAR van 7,9% voor de kantoorfunctie is bepaald aan de hand van de algemeenvastgestelde BAR voor kantoorvastgoed van 8%. Er is voor de B&B een BAR van 9% aangehoudenomdat het risico dat de investeerder loopt bij een B&B functie groter is dan bij een kantoorfunctie.Het plansaldo bij concept 1 bedraagt: €722.585,54 - €1.036.243,49 = €-263.578,11Het plansaldo is negatief omdat de verwachtte waarde van het vastgoed na het eerste jaar een stuklager is dan de investeringskosten die de investeerder bij aanvang van het project moet investeren.Dit betekent dat het concept niet aantrekkelijk is voor een investeerder om te exploiteren.12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”22

AfstudeeronderzoekOmdat het plansaldo niets zegt over de terugverdientijd van het concept, is dit ook globaal berekend.Dit is gedaan aan de hand van de volgende kengetallen:Investeringskosten:€1.036.243,49Jaarlijkse opbrengsten: €50.200,59Jaarlijkse onderhoudskosten: €10.362,43Tabel 4: Kengetallen t.b.v. berekenen terugverdientijdDe investeringskosten en de jaarlijkse opbrengsten komen uit het exploitatieplan, het jaarlijkseonderhoud is 1% van de investeringskosten. (Kienhuis, 2010)Met deze kengetallen is berekend dat de investeringskosten in het 27 e jaar zijn terugverdiend. (Deberekening hiervan is te vinden in bijlage 9)Aanvullende maatregelen Er moeten twee extra toiletruimten worden gecreëerd. Op de zolderverdieping moet ruimte gecreëerd worden voor een nooduitgang. Op de zolderverdieping moet elke kamer voorzien worden van een dakraam t.b.v.daglichttoetreding en natuurlijke ventilatie.Concept 2: kantoorfunctie en appartementenOntwerpIn concept 2 worden de verdiepingen ingevuld met een woonfunctie, waarbij er gekozen is voorappartementen omdat dit de enige mogelijke woonvorm is die kan worden toegepast op deverdiepingen van het bankgebouw. Er is specifiek gekozen om uit te gaan van huurappartementen,omdat uit de economische aspecten van de DESTEP analyse is gebleken dat de koopkracht en deconsumptie per huishouden in de gemeente Haaksbergen gedaald zijn. (zie bijlage 3, economischefactoren)Er kunnen op de verdiepingen van het bankgebouw drie appartementen gerealiseerd wordenwanneer de gemiddelde oppervlakte als richtlijn wordt gehanteerd.In bijlage 7 is een vlekkenplan van het concept uitgewerkt.Berekening vierkante meterprijs per functieAppartementenOm de opbrengsten van de appartementen te bepalen is er berekend wat er gevraagd kan wordenals huurprijs per vierkante meter. Uit de marktanalyse in hoofdstuk 4 is gebleken dat de gemiddeldevierkante meterprijs voor een appartement in Haaksbergen €7, - is. Omdat de appartementen in hetbankgebouw zich onderscheiden van andere appartementen, is er voor gekozen om voor deappartementen in het bankgebouw een vierkante meterprijs te hanteren van €8, -.KantoorNet als bij concept 1 is de prijs €125, - per vierkante meter. In het derde concept wordt uitgewerkthoe deze prijs tot stand is gekomen.Exploitatieplan, plansaldo en terugverdientijdUit het exploitatieplan voor concept 2 (zie bijlage 8) is gebleken dat de totale investeringskosten bijaanvang €1.012.739,65 bedragen. De totale waarde van het vastgoed na één jaar bedraagt€943.250,31. Er is gerekend met een BAR van 7,9% voor de kantoorfunctie en 6,8% voor deappartementen. Omdat bij elk concept de begane grond een kantoorfunctie heeft, is bij elk conceptde BAR voor de kantoorfunctie hetzelfde. Er is voor de appartementen een BAR van 6,8%aangehouden omdat het risico dat de investeerder loopt bij een appartementenfunctie kleiner is danbij een kantoorfunctie. Tevens is de waardevastheid bij appartementen hoger dan bij eenkantoorfunctie. (Oude Egberink, ing., 2012)12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”23

AfstudeeronderzoekHet plansaldo bij concept 2 bedraagt: €943.250,31 - €1.012.739,65 = €-58.394,41Het plansaldo is negatief omdat de verwachtte waarde van het vastgoed na het eerste jaar lager isdan de investeringskosten die de investeerder bij aanvang van het project moet investeren. Ditbetekent dat dit concept in eerste instantie, gekeken naar het exploitatieplan en plansaldo, niethaalbaar is.De terugverdientijd van concept 2 is berekend aan de hand van de volgende kengetallen:Investeringskosten:€1.012.739,65Jaarlijkse opbrengsten: €58.348,75Jaarlijkse onderhoudskosten: €10.127,40Tabel 5: Kengetallen t.b.v. berekenen terugverdientijdDe investeringskosten en de jaarlijkse opbrengsten komen uit het exploitatieplan, het jaarlijkseonderhoud is 1% van de investeringskosten. (Kienhuis, 2010)Met deze kengetallen is berekend dat de investeringskosten in het 22 e jaar zijn terugverdiend. (Deberekening hiervan is te vinden in bijlage 9)Aanvullende maatregelen Op de zolderverdieping moet ruimte gecreëerd worden voor een nooduitgang.Op de zolderverdieping moet elke appartement voorzien worden van voldoende dakrament.b.v. daglichttoetreding en natuurlijke ventilatie.Er moet een trap geplaatst worden in het appartement wat zowel op de verdieping als op dezolder wordt gerealiseerd.Concept 3: KantorencomplexOntwerpBij het derde ontwerp worden ook de verdiepingen van het bankgebouw ingevuld met eenkantoorfunctie, waardoor het pand een kantorencomplex wordt. De argumenten voor dekantoorfunctie op de begane grond gelden ook voor de kantoorfunctie op de verdiepingen.Bij het maken van de indeling moet er rekening gehouden worden met het feit dat de eersteverdieping van het bankgebouw niet vrij indeelbaar is, waardoor voor de indeling van debedrijfsruimten de huidige kamerstructuur aangehouden moet worden. Hierdoor zal debedrijfsruimte op de eerste verdieping een vaste structuur krijgen. Omdat de zolderverdieping welvrij indeelbaar is, kan hier een open bedrijfsruimte gecreëerd worden.In bijlage 7 is een vlekkenplan van het concept uitgewerkt.Berekening vierkante meterprijs per functieBij het exploitatieplan zijn de volgende vierkante meterprijzen aangehouden:Begane grond €125, -Verdieping €122, -Zolder €117, -Tabel 6: vierkante meterprijs per bouwlaagUit de marktanalyse is gebleken dat de gemiddelde vierkante meterprijs voor kantoren inHaaksbergen uitkomt op €112, -.Omdat het bankgebouw echter in positieve zin onderscheidend isten opzichte van de overige kantoorpanden (o.a. door de gunstige ligging en de rijke historie) is ervoor gekozen om boven deze gemiddelde prijs te zitten.Voor de begane grond is gekozen voor een prijs van €125, - omdat er voor het tegenoverstaandebedrijfspand aan de Blankenburgerstraat 41a een vierkante meterprijs wordt gevraagd van €124, -.Deze prijs is hierdoor ondanks het feit dat deze hoger is dan de gemiddelde prijs in Haaksbergenmarktconform te noemen.12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”24

AfstudeeronderzoekVoor de verdieping en de zolder zijn de prijzen bepaald op €122, - en €117, -. Deze zijn lageraangehouden omdat deze kantoorruimtes bijvoorbeeld niet beschikken over een eigen ingang, eigenpantry en eigen toiletten.Exploitatieplan, plansaldo en terugverdientijdUit het exploitatieplan voor concept 3 (zie bijlage 8) is gebleken dat de totale investeringskosten bijaanvang €987.548,76 bedragen. Dit is lager dan de investeringskosten bij concept 1 en 2. Dit komtomdat de verbouwingskosten voor een kantoor per vierkante meter een stuk lager zijn dan deverbouwingskosten per vierkante meter bij een B&B of een appartement. De totale waarde van hetvastgoed na één jaar bedraagt €995.209,05. Omdat bij concept 3 ook de verdieping en de zolder eenkantoorfunctie krijgen, is de BAR voor het gehele pand 7,9%.Het plansaldo bij concept 3 bedraagt dus: €995.209,05 - €987.548,76 = €6.437,22Het plansaldo is positief omdat de verwachtte waarde van het vastgoed na het eerste jaar hoger isdan de investeringskosten die de investeerder bij aanvang het project moet investeren. Dit betekentdat dit concept in eerste instantie, gekeken naar het exploitatieplan en plansaldo, haalbaar is.De terugverdientijd van concept 3 is berekend aan de hand van de volgende kengetallen:Investeringskosten:€987.548,76Jaarlijkse opbrengsten: €66.068,50Jaarlijkse onderhoudskosten: €9.875,49Tabel 7: berekening terugverdientijdDe investeringskosten en de jaarlijkse opbrengsten komen uit het exploitatieplan, het jaarlijkseonderhoud is 1% van de investeringskosten. (Kienhuis, 2010)Met deze kengetallen is berekend dat de investeringskosten in het 18 e jaar zijn terugverdiend. (Deberekening hiervan is te vinden in bijlage 9)Aanvullende maatregelen Op de zolderverdieping moet ruimte gecreëerd worden voor een nooduitgang. Op de zolderverdieping moet de gehele ruimte voorzien worden van dakramen t.b.v.daglichttoetreding en natuurlijke ventilatie. Er moet een extra toiletruimte op de verdieping worden gecreëerd.12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”25

Afstudeeronderzoek7.3 Multicriteria analyseIn dit hoofdstuk wordt bepaald welke van de drie concepten het meest geschikt is voor deherbestemming van het bankgebouw. Dit wordt gedaan aan de hand van de multicriteria analyse,waarbij elk concept wordt getoetst aan een aantal belangrijke criteria. Deze criteria zeggen wat overde invloed van het betreffende criterium op de haalbaarheid van het concept. Per criterium wordteen score gegeven van 1 (negatieve invloed), 3 (neutraal) of 5 punten (positieve invloed). Tevenswordt van elk criterium de wegingsfactor bepaald. Deze wegingsfactor geeft het belang aan van hetcriterium in verhouding tot de overige criteria. Door de scores van de criteria vervolgens tevermenigvuldigen met de bijbehorende wegingsfactoren kan voor elk concept berekend worden watde scores zijn.Om het invullen van de multicriteria analyse eerlijk en objectief te laten verlopen, is deze ingevulddoor verschillende personen die betrokken zijn bij het onderzoek of die kennis van de materiehebben. De gevraagde personen hebben ieder een andere achtergrond. Er is een ontwikkelaargevraagd, een calculator/werkvoorbereider, een architect en een bedrijfskundige. Deze individuelescores zijn te vinden in bijlage 10. Door de scores van de verschillende personen te middelen kanworden bepaald welk concept de hoogste gemiddelde score heeft en vervolgens uitgewerkt gaatworden tot schetsontwerp in het volgende hoofdstuk.Zoals omschreven in de voorgaande paragrafen zal het gaan om de volgende concepten:1. Kantoren met een bed and breakfast2. Kantoren met een drietal appartementen3. Kantorencomplex.Criteria van de matrixDe multicriteria analyse wordt ingevuld aan de hand van de volgende criteria:Criteria Concept 1 Concept 2 Concept 3 WegingsfactorInvesteringskosten 5%Opbrengsten 5%Plansaldo 20%Ontwikkelingen op de vastgoedmarkt 20%Duurzaamheid 30%Bestemmingsplan 5%Benodigde P-voorziening 5%Onderhoudskosten 5%Duur projectfase 5%Totaal 100%Tabel 8: matrix multicriteria analyseInvloed op de haalbaarheid van het concept:Negatief (-)Score: 1 puntNeutraal (/)Score: 3 puntenPositief (+)Score: 5 puntenTabel 9: legenda multicriteria analyseInvesteringskostenDe hoogte van de investeringskosten bij de verschillende concepten. Dit is een belangrijk criteriumomdat hoge investeringskosten het moeilijk kunnen maken om een investeerder te vinden. Daarbij ishet risico (indien er een investeerder gevonden kan worden) groter voor de investeerder dat deinvestering niet geheel terugverdiend kan worden binnen een aanvaardbare tijd indien deopbrengsten tegen blijken te vallen.12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”26

AfstudeeronderzoekDe investeringskosten kunnen dus een negatieve invloed hebben op het concept, maar ook eenpositieve invloed indien de investering relatief laag is en de kans zeer aannemelijk is dat deinvestering binnen aanvaardbare tijd terugverdiend kan worden.Kantoor met bed and breakfast Kantoor met een drietal appartementen Kantorencomplex€1.036.243,49 €1.012.739,65 €987.548,76Tabel 10: investeringskostenOpbrengstenDe hoogte van de vastgoedwaarde van het pand na het eerste jaar bij de verschillende concepten.Aan de hand van dit criterium kan (met de investeringskosten in het achterhoofd) een inschattinggemaakt worden of de opbrengsten bij de verschillende concepten hoog genoeg zullen zijn om deinvesteringskosten binnen aanvaardbare tijd terug te kunnen verdienen. Wanneer verwacht wordtdat dit niet het geval zal zijn, heeft dit criterium een negatieve invloed op de haalbaarheid van hetconcept.Kantoor met bed and breakfast Kantoor met een drietal appartementen Kantorencomplex€722.585,54 €943.250,31 €995.209,05Tabel 11: opbrengstenPlansaldoHet plansaldo van de verschillende concepten. Dit is een belangrijk criterium omdat per conceptafgevraagd moet worden wat het betekend als het plansaldo negatief of positief is. Indien hetplansaldo negatief is en de opbrengsten naar verwachting stabiel en hoog genoeg zijn, kan hetconcept ondanks het negatieve plansaldo wel haalbaar zijn. Dit komt omdat het dan aannemelijk isdat de investeringskosten terugverdiend kunnen worden.Een sterk negatief plansaldo in combinatie met weinig perspectief biedende opbrengsten zullen eennegatieve invloed hebben op de haalbaarheid van het betreffende concept.Kantoor met bed and breakfast Kantoor met een drietal appartementen Kantorencomplex€-263.578,11 €-58.394,41 €6.437,22Tabel 12: plansaldoOntwikkelingen op de vastgoedmarktDe ontwikkelingen op de vastgoedmarkt van Haaksbergen. Het is niet haalbaar om een concept teontwikkelen waar vanuit de vastgoedmarkt gezien geen vraag naar is. Dit criterium is belangrijkomdat het wat zegt over de aantrekkelijkheid van het betreffende concept voor de locatie.DuurzaamheidOmdat het begrip duurzaamheid in de bouwwereld een zeer actueel item is, is dit vanzelfsprekendook een erg belangrijk criterium in de multicriteria analyse. Een herbestemming van een bestaandpand is op zich al een vorm van duurzaamheid. Er kan nog een stap verder worden gegaan wanneerer wordt gekeken naar duurzame maatregelen op het gebied van energieverbruik enonderhoudskostenbesparing. Bij dit criterium wordt gekeken bij welk concept de mogelijkheden hetgrootst zijn om duurzame maatregelen te treffen op het gebied van energiebesparing enonderhoudskostenbesparing. Aansluitend hierop wordt bij dit criterium ook gekeken bij welk conceptdeze duurzame maatregelen het meeste effect kunnen hebben.Dit criterium kan een negatieve invloed op de haalbaarheid van het project hebben indien er bij eenconcept weinig mogelijkheden zijn voor het treffen van duurzame maatregelen en waarbij eventueleduurzame maatregelen naar verwachting weinig effect zullen hebben.12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”27

AfstudeeronderzoekBestemmingsplanwijzigingHet vigerende bestemmingsplan geeft momenteel een kantoorfunctie aan voor de locatie van hetbankgebouw. Dit betekent dat er een bestemmingsplanwijziging nodig is bij bepaalde concepten. Bijhet criterium bestemmingsplanwijziging wordt aangegeven wat de mate van invloed op dehaalbaarheid van het project is, indien een bestemmingsplanwijziging gewenst is.Benodigde P-voorzieningBij elk concept moet rekening gehouden worden met de norm voor parkeervoorzieningen. De locatiebiedt momenteel ruimte voor maximaal elf parkeerplekken. Dit criterium is belangrijk omdat het bijbepaalde concepten problemen op kan leveren wanneer blijkt dat er niet kan worden voldaan aan deparkeernorm.Wanneer bij een concept naar verwachting niet meer dan elf parkeerplekken nodig zijn, kan met hetconcept eenvoudig worden voldaan aan de parkeernorm en heeft dit criterium een positief effect opde haalbaarheid van het betreffende concept.OnderhoudskostenEen belangrijk onderdeel in de jaarlijkse exploitatie zijn de onderhoudskosten. Dit criterium is inprincipe al een onderdeel van het criterium duurzaamheid, maar omdat de onderhoudskostenondanks duurzame maatregelen per concept nog wezenlijk kunnen verschillen is dit criterium nogextra opgenomen in de matrix.Bij dit criterium wordt een inschatting gemaakt van de hoogte van de onderhoudskosten van elkconcept. Er moet afgevraagd worden of de exploitatie wel rendabel genoeg zal zijn in verhoudingmet de jaarlijkse opbrengsten. Indien een bepaald concept naar verwachting hogeonderhoudskosten zal hebben terwijl de opbrengsten matig zijn, zal dit criterium een negatieveinvloed hebben op de haalbaarheid van het concept.Duur projectfaseTot slot wordt bij dit criterium gekeken naar de verwachtte duur van de projectfase bij deverschillende concepten. Onder de projectfase wordt de periode verstaan vanaf definitief ontwerptot en met de eindoplevering. Dit is van belang om te weten, omdat een (te) lange projectfaseinvloed kan hebben op de haalbaarheid van het concept. Hoe langer de looptijd is van het project,hoe langer het duurt voordat er inkomsten verkregen kunnen worden en hoe langer het dus zalduren voordat de investering is terugverdiend. Bij dit criterium wordt gekeken bij welk concept naarverwachting de projectfase het langst zal duren.Wanneer bij een concept verwacht wordt dat de projectfase relatief lang zal zijn (bijvoorbeeldwanneer er mogelijk lange juridische procedures nodig zullen zijn om een bestemmingsplanwijzigingte krijgen) heeft dit criterium een negatieve invloed op de haalbaarheid van het betreffende concept.WegingIn deze paragraaf staan de wegingsfactoren per criterium omschreven.InvesteringskostenOpbrengstenPlansaldoVraag op de vastgoedmarktDuurzaamheidBestemmingsplanwijzigingBenodigde P-voorzieningOnderhoudskostenDuur bouwfase5%5%20%20%30%5%5%5%5%Tabel 13: wegingsfactoren per criterium12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”28

AfstudeeronderzoekVerklaring wegingsfactoren Het financieel kader van het concept (de investeringskosten, opbrengsten en het plansaldo)hebben een gezamenlijke weging van 30%. Omdat het financieel kader van een concept ingrote mate bepalend is voor de haalbaarheid, is er voor gekozen deze drie criteriagezamenlijk een wegingsfactor toe te kennen van 30%. Het plansaldo heeft een hogerewegingsfactor dan de criteria investeringskosten en opbrengsten, omdat het plansaldo ineerste instantie bepalend is voor de haalbaarheid van het concept. De criteriainvesteringskosten en opbrengsten zijn wel apart meegenomen, omdat deze los van hetplansaldo een positieve of negatieve invloed op de haalbaarheid kunnen hebben.(Bijvoorbeeld: wanneer de investeringskosten hoog zijn, is het risico voor een investeerderook hoog, ondanks een eventueel positief plansaldo. Een hoog risico heeft in dit gevalondanks een positief plansaldo een negatieve invloed op de haalbaarheid van hetbetreffende concept). De vraag op de vastgoedmarkt is belangrijk voor de haalbaarheid van de concepten. Immers,indien er geen vraag is naar een bepaald concept is het zeer onwaarschijnlijk dat er afnemersgevonden kunnen worden om het pand te kunnen exploiteren. Indien echter uit deexploitatie blijkt dat deze veel perspectief biedt, kan een concept toch haalbaar zijn. Vandaardat dit criterium een lagere weging krijgt dan het exploitatiecriterium. De wegingsfactor isbepaald op 20%. Omdat het verantwoordelijkheidsgevoel in de bouwwereld voor het milieu enenergiebesparing steeds groter aan het worden is, is duurzaam bouwen een belangrijkehedendaagse trend die niet meer zal verdwijnen. Tevens kan er door op een slimme manierduurzame maatregelen toe te passen aanzienlijke besparingen worden gerealiseerd op hetgebied van energieverbruik en onderhoudskosten. Omdat het criterium op meerderegebieden belangrijk is voor de haalbaarheid van de concepten heeft ook dit criterium eenwegingsfactor van 30% gekregen. Omdat de overige vier criteria (onderhoudskosten, bestemmingsplanwijziging, benodigde P-voorziening en duur bouwfase) elk ongeveer evenveel invloed kunnen hebben op dehaalbaarheid van een concept hebben deze criteria ieder een wegingsfactor gekregen van5%.Evaluatie scores en rangschikkingIn onderstaande tabel zijn de verkregen resultaten van de verschillende respondenten verwerkt.Bij de gemiddelde scores is gerekend met de verschillende wegingsfactoren.In bijlage 10 van het bijlagendocument zijn de individuele scores van de verschillende respondentente vinden.Evaluatie scoresKantoor/B&B Kantoor/Appartement KantorencomplexGemiddelde punten 18,2 24,2 35,4Gemiddelde scores 2,22 2,94 3,6Tabel 14: evaluatie scoresUit de evaluatie van de scores blijkt dat concept 3, een kantorencomplex, de hoogste score heeft. Inhoofdstuk 8 en 9 wordt dit concept uitgewerkt tot schetsontwerp en wordt het financieel kader inkaart gebracht.Rangschikking:1. Kantorencomplex2. Kantoor/Appartement3. Kantoor/B&B12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”29

Afstudeeronderzoek8. SchetsontwerpIn dit hoofdstuk wordt het winnende concept uit de multicriteria analyse verder uitgewerkt tot eenschetsontwerp. Dit schetsontwerp bestaat uit een aanvulling op het initiële pve, een ontwerp vooreen mogelijke indeling en een inventarisatie van die risico’s die het ontwerp bij deze functie met zichmee kan brengen. Uit de multicriteria analyse is gebleken dat het kantorencomplex het besteconcept is voor de herbestemming van het bankgebouw.Voor de uitgangssituatie in dit hoofdstuk wordt er uitgegaan van het scenario dat er een investeerderis gevonden voor het pand. Deze investeerder gaat vervolgens aan de hand van de uitgangspuntenvan een potentiële huurder een schetsontwerp maken, met bijbehorende risico inventarisatie.Voor de begane grond wordt Vivia als potentiële afnemer genomen. Om de eisen van potentiëleafnemers voor de ruimtes op de verdiepingen te bepalen wordt er een fictieve partij genomen.8.1 Aanvulling initiële programma van eisenVoor de begane grond is reeds een opzet voor een pve gemaakt, aan de hand van de uitgangspuntenvan de potentiële afnemer Vivia. Deze opzet wordt in deze paragraaf verder uitgebreid. Voor dekantoorinvulling op de verdiepingen worden de uitgangspunten zoals bepaald in paragraaf 7.2 verderuitgewerkt tot een compleet pve (ToornendPartners, 2012).Progamma van eisen begane grondVoor het maken van de aanvulling op het initiële pve zijn de oorspronkelijke uitgangspunten van degeïnteresseerde partij verder uitgewerkt. Het gehele programma van eisen staat in bijlage 11.Hieronder staan enkele hoofdpunten omschreven.RuimtebehoefteDe begane grond zal worden ontworpen als een open space concept, waarbij rekening gehoudendient te worden met de toekomstige ontwikkelingen van het bedrijf. De open flexwerkplekkenworden zodanig ingedeeld dat er clusters van twee werkplekken bij elkaar gecreëerd worden.Ruimtelijke relaties en gebouwlogistiekDe directeurskamer dient in verbinding te staan met het secretariaat. Tevens moet het mogelijk zijnom de kantine en de vergaderruimte te combineren tot één grote ruimte.Afwerkingen en voorzieningenHet afwerkingsniveau is voor de gehele bouwlaag hetzelfde. Het pand wordt casco opgeleverdinclusief de benodigde lichte scheidingswanden. Het afwerkingsniveau is voor elke ruimte gelijk.Programma van eisen verdieping en zolderVoor de uitgangspunten van het ontwerp voor de verdieping en de zolderruimte is er eenprogramma van eisen opgesteld voor een fictieve partij die de ruimtes exploiteert. Het geheleprogramma van eisen staat in bijlage 11. Hieronder staan enkele hoofdpunten omschreven.RuimtebehoefteDe verdieping heeft door de aanwezige dragende wanden een vaste structuur. Bij het maken van hetontwerp dient hier rekening mee gehouden te worden. De algemene ruimtes worden allemaalgerealiseerd op de eerste verdieping. De zolder dient als één grote open plek te worden ontworpen,waar clusters van twee werkplekken bij elkaar worden gecreëerd.Ruimtelijke relaties en gebouwlogistiekDe verkeersruimte op de verdieping is bestemd om elke ruimte apart van elkaar te ontsluiten. Demultifunctionele ruimte moet gebruikt kunnen worden als kantine en als vergaderruimte.Afwerkingen en voorzieningenEr is geen onderscheid gemaakt bij het afwerkingsniveau tussen de verdieping en de zolder. Deruimtes worden casco opgeleverd. Het afwerkingsniveau is voor elke ruimte gelijk.12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”30

Afstudeeronderzoek8.2 Schetsontwerp in sketch-upFiguur 1.Op deze afbeelding is de indelingweergegeven van de begane grond.Hierin is duidelijk te zien dat er eenopen werkplek gecreëerd is, metenkele gesloten werkplekkendaaromheen. Ook is er rekeninggehouden met eventueleuitbreidingsmogelijkheden.Figuur 2.Op deze afbeelding is de indelingweergegeven van de verdieping.Hierin is de huidige structuurhetzelfde gebleven. De verdiepingheeft drie grote ruimtes als geslotenwerkplek. Voor alle bedrijven is ereen gezamenlijke pantry en kantine.Figuur 3.Op deze afbeelding is de indelingweergegeven van dezolderverdieping. Deze ruimte wordtgebruikt als een open space concept.Om van de zolder een verblijfsruimtete maken zijn er dakramenaangebracht en is er een nooduitganggecreëerd via een doorbraak in hetdak. De zolder staat in relatie met deverdieping voor de toiletruimte, dekantine, de pantry en dehoofdentree.12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”31

Afstudeeronderzoek8.3 Risico inventarisatieBouwkundige risico inventarisatieIn deze paragraaf worden de bouwkundige risico’s geïnventariseerd (Nozeman, Risico-management,2010) die op kunnen treden als gevolg van bepaalde keuzes die gemaakt zijn in het ontwerp. Erwordt gekeken naar de risico’s die kunnen ontstaan voor het ontwerp voor de kantoorfunctie en erwordt gekeken welke risico’s op kunnen treden indien in de toekomst het ontwerp aangepast dientte worden voor een andere functie. Dit geldt zowel voor de begane grond als voor de verdiepingen.Ontwerp begane grond (kantoorfunctie)Risico’s die ontstaan door gemaakte ontwerpkeuzes voor de kantoorfunctie op de begane grond.Plat dakOmdat onder het platte dak de technische ruimte is gesitueerd bestaat er het gevaar dat indien er lekkageoptreedt, de installaties in de technische ruimtes beschadigd kunnen worden.InbraakgevoeligheidOmdat beide nooddeuren aan de achterzijde van het pand zijn gesitueerd, zijn deze vanaf de openbareweg niet zichtbaar. Hierdoor is er een verhoogd inbraakrisico.Ontbrekende kruipruimteBij de bouwkundige inventarisatie is gebleken dat het pand niet over een kruipruimte beschikt. Dit houdtin dat de leidingen en overige voorzieningen in de bestaande betonnen vloer verwerkt of gemonteerdmoeten worden. Dit levert een beperking op in de flexibiliteit voor het aanbrengen van leidingwerk.Tevens ontstaat hierbij het risico dat bestaande leidingen beschadigd kunnen worden, omdat nietinzichtelijk is waar de bestaande leidingen liggen.KluisruimteBij de inventarisatie van het pand is gebleken dat de huidige deur naar de kluisruimte niet geopend konworden. Het risico dat hierdoor ontstaat is dat bij het maken van het ontwerp nog niet met zekerheid tezeggen is wat de staat van de kluisruimte is en waar deze goed voor gebruikt kan worden. Uit de diverseplattegronden en doorsnedes kan wel worden opgemaakt wat de afmetingen van de ruimte zijn. Ook ishierop te zien dat er dikke muren zijn toegepast. Omdat ook bekend is dat de ruimte vroeger altijd isgebruikt als kluis- en archiefruimte is de aanname gedaan dat de ruimte voor de kantoorfunctie hier ookvoor kan worden toegepast.BrandveiligheidOmdat er voor gekozen is om het kantoor te ontwerpen aan de hand van het open space concept bestaater het risico dat bij brand het vuur gemakkelijker kan overslaan naar andere ruimtes. De gesloten ruimteskunnen wel als brandcompartiment dienen, maar het is niet mogelijk om brandcompartimenten te creërenop de flexwerkplekken omdat dan de open structuur teniet wordt gedaan.12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”32

AfstudeeronderzoekOntwerp verdiepingen (kantoorfunctie)Risico’s die ontstaan door gemaakte ontwerpkeuzes voor de kantoorfunctie op verdiepingen.Plat dakBij het ontwerp wordt er gekozen om de entree van de verdiepingen op het platte dak te situeren. Ditbetekent dat het platte dak voldoende draagkracht moet hebben om veelvuldig belopen te kunnenworden. Indien de draagconstructie van het platte dak niet meer voldoet dienen er maatregelen genomente worden om het platte dak zodanig te versterken dat het gebruikt kan worden als entree. Het risico wathierdoor ontstaat is dat er op voorhand geen inschatting gedaan kan worden over de staat van deconstructie, omdat deze niet zichtbaar is.Omdat de looproute over het platte dak naar de entree van de verdiepingen loopt zullen er ookvoorzieningen getroffen moeten worden om te voorkomen dat de dakbedekking zal beschadigen. Indiendit namelijk het geval is kan er lekkage optreden wat schade tot gevolg kan hebben voor de onderliggenderuimtes. Met name de onderliggende technische ruimte loopt hierbij risico omdat eventuele schade aande installaties zeer kostbaar zijn.Daarnaast betekent de keuze voor de entree op de verdieping ook dat er altijd het risico ontstaat datmensen van het platte dak kunnen vallen. Bij het maken van een ontwerp zal er dus rekening mee moetenworden gehouden dat er een valbeveiliging geplaatst wordt. Het risico hiervan is dat dit de uitstraling vanhet gebouw kan aantasten.InbraakgevoeligheidOmdat het balkon van de verdieping aan de achterzijde van het pand is gesitueerd, is de balkondeur vanafde openbare weg niet zichtbaar. Dit leidt tot een verhoogd inbraakrisico.BrandveiligheidOp de eerste verdieping zijn in tegenstelling tot de begane grond voldoende brandcompartimenten doorde kamerindeling die gecreëerd is door de dragende wanden. Op de zolderverdieping is dit echter niet hetgeval en bestaat er dus het risico dat het vuur gemakkelijk over kan slaan van de ene naar de andere kantvan de ruimte. Tevens moet men bij de zolderverdieping rekening houden met het brandveiligheidsrisicodat er geen directe vluchtroute is. De kantoorgebruikers op de eerste verdieping kunnen vluchten via dehoofdentree of via een noodtrap bij het balkon. Voor de zolderverdieping moet echter een extravluchtmogelijkheid worden gecreëerd omdat anders niet aan de brandveiligheidseisen uit het bouwbesluitkan worden voldaan.Ontwerp begane grond (verandering kantoorfunctie andere functie)Risico’s die ontstaan indien in de toekomst de begane grond van het pand een andere functie krijgt.ConstructieOm de betonnen verdiepingsvloer te dragen is er deels een stalen draagconstructie toegepast op debegane grond. Dit betekent dat indien de begane grond een andere functie krijgt, men beperkt wordt in deontwerpvrijheid.Buiten de stalen draagconstructie zijn er op de begane grond ook enkele dragende wanden aanwezig, dezekunnen ook beperkingen opleveren bij het maken van een alternatief ontwerp voor een andere functie.Installaties en leidingwerkIndien de begane grond van het bankgebouw in de toekomst een andere functie krijgt is de kans groot dater andere eisen en wensen gesteld zullen worden aan de installaties. Op de begane grond zullen dezeaanpassingen niet eenvoudig gerealiseerd kunnen worden omdat het pand niet beschikt over eenkruipruimte waarin bijvoorbeeld het leidingwerk weggewerkt kan worden.Functionaliteit ruimtesWanneer de begane grond een andere functie krijgt, moet er bij het maken van een nieuw ontwerp voorde nieuwe functie rekening gehouden worden met de functionaliteit van bepaalde ruimtes. Zo kanbijvoorbeeld de kluis- en archiefruimte niet gebruikt worden als verblijfsruimte omdat hier geen daglichtkan toetreden en de ruimte niet voldoet aan de bouwbesluithoogte. Het risico van deze ruimtes is datdeze een ontwerpbeperking opleveren.12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”33

AfstudeeronderzoekOntwerp verdiepingen (verandering kantoorfunctie andere functie)Risico’s die ontstaan indien in de toekomst de verdiepingen van het pand een andere functie krijgen.ConstructieWanneer er een andere invulling wordt gegeven aan de verdiepingen moet men rekening houden met deaanwezige dragende wanden. Omdat deze niet zomaar weggehaald kunnen worden leveren deze eenbeperking in de ontwerpvrijheid op. Op de zolderverdieping zijn geen dragende wanden toegepast, hierzijn echter wel houten staanders gebruikt om de dakconstructie te dragen. Deze houten staanders levereneveneens een beperking in de ontwerpvrijheid op.Installaties en leidingwerkEen verandering van functie op de verdiepingen kan problemen opleveren op het gebied van leidingwerken installaties. Bij een kantoorfunctie is het aantal benodigde installaties en leidingwerk vrij gering omdater bijvoorbeeld geen douches nodig zijn. Wanneer de verdiepingen een andere functie krijgen zijn erwaarschijnlijk veel meer installaties en leidingwerk nodig. Omdat de verdieping bestaat uit dragendewanden en een deels massief gestorte betonvloer kan dit problemen opleveren met het verwerken vanleidingen en installaties.12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”34

AfstudeeronderzoekInvesteringskosten kantorencomplexOmschrijving Bank Jordaan te Haaksbergen Datum 25-mei-12Adres Blankenburgerstraat 38PlaatsHaaksbergenGrondkosten m² €/ m²Aankoop grond 790 € 253,16 € 199.996,40€ 199.996,40Overdrachtsbelasting 6,00% € 199.996,40 € 11.999,78Notariskosten 1,00% € 199.996,40 € 1.999,96Inmeting en kadastrale kosten nvt 1 pst -Bodemonderzoek nvt 1 pst -€ 213.996,15Infrastructurele kosten m² €/ m²Bouw- en Woonrijp maken 790 € 35,00 € 27.650,00Sloopkosten 1 pst € 7.500,00Nutsaansluitingen 1 pst € 2.500,00Rioolaansluitingen 1 pst € 1.500,00€ 39.150,00BouwkostenAanneemsomkantorencomplex € 430.093,63Indexering 1,80% € 430.093,63 € 7.741,69€ 437.835,31Bijkomende kostenConstructeur 1% € 476.985,31 € 4.769,85Architect 5,50% € 476.985,31 € 26.234,19Installatieadvies 0,50% € 476.985,31 € 2.384,93Juridisch adviseur 0,35% € 476.985,31 € 1.669,45Stedenbouwkundig adviseur nvt 0,00% € 476.985,31 € -Watertoets nvt 1 pst -Archeologisch onderzoek nvt 1 pst -Geluidsonderzoek nvt 1 pst -Flora- en faunaonderzoek nvt 1 pst -Asbestsanering 1 pst € 1.500,00€ 36.558,42HeffingenLegeskosten 2,75% € 476.985,31 € 13.117,10Exploitatiekosten gemeente nvt 1 pst€ 13.117,10VerkoopkostenMakelaar 1% € 1.010.328,19 € 10.103,28€ 10.103,28Interne kostenProjectmanagement 1,75% € 740.656,98 € 12.961,50Algemene kosten 1,75% € 740.656,98 € 12.961,50Winst en risico 5% € 740.656,98 € 37.032,85€ 62.955,84FinancieringkostenRenteverlies over aankoop 6 mnd 6% € 213.996,15 € 6.419,88Renteverlies over bouw 6 mnd 6% € 755.000,00 € 11.325,00Afsluitkosten 1 pst € 1.500,00€ 19.244,88Onvoorziene kosten 2,00% € 740.656,98 € 14.813,14€ 14.813,14SUBTOTAAL KOSTEN (excl. BTW) € 847.774,13(incl. BTW) € 1.008.851,21TOTAAL KOSTEN € 1.008.851,21Verkoopwaarde kantorencomplexVastgoedwaardeOpbrengsten rendement m² BVO huur excl. btw TotaalKantoorruimte BG 7,9% 284 € 125,00 € 407.006,37Kantoorruimte verdieping 7,9% 181 € 122,00 € 253.169,43Kantoorruimte zolder 7,9% 181 € 117,00 € 188.839,49begane grond en verdieping vormfactor 90%zolder vormfactor 70%Totaal excl. btw € 849.015,29Totaal incl. btw verkoopwaarde € 1.010.328,19Plansaldo € 1.476,9812-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”36

Afstudeeronderzoek10. Conclusies en aanbevelingenGedurende het onderzoek zijn er bij elke fase een aantal constateringen gedaan en zijn er enkelesubconclusies getrokken. In dit afsluitende hoofdstuk zullen deze constateringen en subconclusiesleidden tot de eindconclusie van elke fase. Aan de hand van deze eindconclusies kan er vervolgensantwoord gegeven worden op de hoofdonderzoeksvraag en kan er een conclusie getrokken wordenof de doelstelling is behaald of niet. Vervolgens worden er een aantal aanbevelingen gedaan naaraanleiding van de betreffende eindconclusies.10.1 ConclusiesEindconclusie onderzoeksfaseIn de onderzoeksfase is onderzocht welke functies er geschikt zouden kunnen zijn voor deherbestemming van het bankgebouw. Voor de begane grond van het bankgebouw is een kantoorfunctie het meest geschikt. Voor de verdiepingen van het bankgebouw zijn er drie mogelijke functies geschikt, namelijk:o Bed and breakfast (vastgoedsector: leisure)o Huurappartementen (vastgoedsector: wonen)o Bedrijfshuisvesting (vastgoedsector: kantoren)Eindconclusie ontwerpfaseIn de ontwerpfase zijn de gevonden functies uit de onderzoeksfase uitgewerkt tot drie concepten.Tijdens de ontwerpfase is bepaald welke van deze drie concepten het best past bij de herbestemmingvan het bankgebouw. Uit de multicriteria analyse is gebleken dat het concept voor een kantorencomplex de besteoptie is voor de herbestemming van het bankgebouw. Uit de risico inventarisatie is gebleken dat indien in de toekomst de begane grond van hetpand een andere functie krijgt, de architect beperkt is in de ontwerpvrijheid omdat errekening gehouden moet worden met de huidige draagconstructie op zowel de beganegrond als de verdieping.Eindconclusie financiële haalbaarheidsfaseIn de financiële haalbaarheidsfase is gekeken of het gemaakte ontwerp van het kantorencomplex opfinancieel gebied haalbaar is. Uit de onderzochte investeringskosten en de mogelijke opbrengsten is gebleken dat hetkantorencomplex een positief plansaldo heeft van €1.476,98. Hieruit kan geconcludeerdworden dat het plan voor een kantorencomplex haalbaar is.Antwoord op de hoofdonderzoeksvraagBij dit onderzoek is de volgende hoofdonderzoeksvraag opgesteld:Welke functie is naar aanleiding van verrichte onderzoeken en analyses, rekening houdend met deoude stijl van het gebouw, het meest geschikt en haalbaar voor de locatie?Antwoord: Voor zowel de begane grond als voor de verdiepingen van het bankgebouw is eenkantoorfunctie de best mogelijke en meest haalbare optie. De begane grond is het meestgeschikt voor een vaste afnemer die de kantoorruimte voor een langere periode huurt. Deverdiepingen lenen zich meer voor tijdelijke afnemers die op zoek zijn naar flexwerkplekkenvoor een kortere periode.12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”37

AfstudeeronderzoekConclusie m.b.t. behalen van de doelstellingDe doelstelling van dit onderzoek luidde als volgt:Het uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek naar de mogelijkheden en bijbehorendehaalbaarheid betreffende het hergebruik voor het bankgebouw “Bank Jordaan” te Haaksbergen.Doel hierbij is, indien mogelijk, het pand te behouden en dusdanig te renoveren zoals het pand er inde jaren ‘50 uitzag.Dit onderzoek wordt in de vorm van een adviesrapport medio juni 2012 aangeleverd aan dewerkgroep monumenten en archeologie van de historische kring Haaksbergen.De eerste doelstelling is behaald, omdat aan de hand van het uitgevoerde onderzoek duidelijk isgeworden wat de mogelijkheden voor de herbestemming van het bankgebouw ‘’Bank Jordaan’’ zijnen wat de haalbaarheid van deze onderzochte mogelijkheden is. Op het moment van schrijven vandit rapport kan er nog geen concrete uitspraak gedaan worden of het tweede doel behaald is (hetbehouden van het pand en terugbrengen naar de staat van het pand zoals in de jaren ’50). Dit isafhankelijk van de vervolgstappen die worden genomen als aansluiting op dit onderzoek. Met ditonderzoek is wel de basis gelegd voor het behoud van het bankgebouw, dus in dat opzicht kanworden geconcludeerd dat ook het tweede gestelde doel behaald is. In de aanbevelingen zal wordenuitgewerkt welke vervolgstappen er ondernomen dienen te worden om het tweede doel ookdaadwerkelijk te kunnen behalen.10.2 AanbevelingenNaar aanleiding van de conclusies in paragraaf 10.1 worden in deze paragraaf een aantalaanbevelingen gedaan. Deze hebben voornamelijk betrekking op de vervolgstappen die genomendienen te worden om de herbestemming van het bankgebouw ook daadwerkelijk in werking tezetten en de haalbaarheid van het herbestemmingsproject te verhogen.Aanbeveling met betrekking tot de herbestemming van het bankgebouw1. Naar aanleiding van alle uitgevoerde onderzoeken gedurende dit project, wordt aanbevolenom zowel de begane grond als de verdiepingen van het bankgebouw ‘’Bank Jordaan’’ eenkantoorfunctie te geven, omdat is gebleken dat dit de best mogelijke en meest haalbareoptie is voor de herbestemming.Aanbeveling met betrekking tot de risico inventarisatie van het bankgebouw2. Onderzoek laten uitvoeren naar de mogelijkheden om de draagconstructie aan te passenzodat deze minder beperkingen op zal leveren in de ontwerpvrijheid van de begane grond ende verdieping. Indien het pand in de toekomst een andere functie krijgt komt dit deflexibiliteit en exploiteerbaarheid van het pand ten goede.Aanbevelingen met betrekking tot de vervolgstappen3. Allereerst is het van belang om de gemeente Haaksbergen op de hoogte te brengen van deontwikkelingen rondom de herbestemming van het bankgebouw die op gang zijn gekomennaar aanleiding van dit onderzoek. Omdat de gemeente eigenaar is van het pand is dit vangroot belang. Wanneer de gemeente de haalbaarheid van het gemaakte voorstel inziet zaldeze, naar alle waarschijnlijkheid, eerder bereid zijn om hun medewerking te verlenen,omdat het ook in het belang van de gemeente is dat er op korte termijn een invulling aan hetbankgebouw wordt gegeven. De medewerking van de gemeente zal nodig zijn om teachterhalen wat de verkoopprijs van het pand zal zijn. Omdat de gemeente bij aanvang vandit onderzoek geen uitspraak wou of kon doen over de exacte verkoopprijs van het pand, isdit nog niet duidelijk. Dit is van essentieel belang om te weten, omdat dit een grote invloedheeft op de haalbaarheid van de herbestemming. Tevens is de medewerking van degemeente nodig bij onder andere het aanvragen van de WABO-vergunning.12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”38

Afstudeeronderzoek4. Omdat de verkoopprijs van de grond op het moment van schrijven van dit rapport nog nietbekend is, wordt het aanbevolen om een makelaar in te schakelen om een taxatierapportvan het pand op te laten stellen. Hierdoor wordt er door een objectieve makelaar naar hetpand gekeken en wordt het ook inzichtelijk wat een reële verkoopprijs is. Indien degemeente Haaksbergen naar aanleiding van aanbeveling 2 toch besluit om een verkoopprijsvan de grond te geven kan er gekeken worden of deze vraagprijs van de gemeente reëel is ofniet.5. Om de kosten van de herbestemming te kunnen drukken kan het lonend zijn om te (laten)onderzoeken welke subsidiemogelijkheden er zijn als het bankgebouw eenmonumentenstatus krijgt. Omdat het bankgebouw momenteel geen monumentenstatusheeft komt het slechts voor één subsidie in aanmerking. Daarbij is deze subsidie vorig jaar alingegaan, waardoor deze subsidiepot nagenoeg op is. Om het pand een monumentenstatuste kunnen geven moet ten eerste onderzocht worden of het überhaupt hiervoor inaanmerking kan komen. Indien dit het geval is moet er onderzocht worden welke stappen ervervolgens genomen dienen te worden om de monumentenstatus te verkrijgen.6. Bij herbestemmingsprojecten komt het geregeld voor dat een pand voor een symbolischbedrag (van bijvoorbeeld €1, -) over wordt gedragen aan een stichting. Het wordtaanbevolen om te onderzoeken of dit ook mogelijk is voor het bankgebouw. De historischekring Haaksbergen zou hierbij kunnen fungeren als de ‘’Stichting Bank Jordaan’’. Bij dezeaanbeveling komt het belang van aanbeveling 2 wederom naar voren. Indien de gemeentewelwillend tegenover de herbestemming staat is de kans ook groter dat ze hierin mee willengaan. Indien hier mogelijkheden liggen komt dit de haalbaarheid van hetherbestemmingsproject uiteraard ten goede omdat hiermee de investeringskosten veel lageruit zouden vallen.7. Om gedetailleerd inzicht te krijgen in de onderhoudskosten wordt het aanbevolen om dooreen deskundige te laten onderzoeken wat de levensduur van de te gebruiken materialen is.Hierdoor kan er vervolgens een bijpassende meerjaren onderhoudsplanning opgesteldworden.8. Om te voorkomen dat er vanuit de omgeving bezwaar wordt gemaakt op deherbestemmingsplannen, wordt het aanbevolen om de buurtbewoners en bedrijven tijdig bijde ontwikkelingsplannen te betrekken. Hierdoor kan er draagvlak gecreëerd worden bij debuurt zodat er begrepen wordt waarom het van algemeen belang is dat het pand eenherbestemming gaat krijgen. Dit kan gedaan worden door bijvoorbeeld een open dag in hetbankgebouw te organiseren voor alle buurtbewoners en bedrijven of door langs de deuren tegaan met informatiefolders.9. Tot slot wordt aanbevolen om in een vroeg stadium te beginnen met het zoeken vanpotentiële afnemers voor zowel de kantoorruimte op de begane grond als voor dekantoorruimtes op de verdiepingen. Indien er vóórdat het hele herbestemmingsprojectuitgevoerd gaat worden al geïnteresseerde partijen gevonden zijn, kan hiermee aangetoondworden dat er wel degelijk vraag is naar de kantoorruimtes. Dit is een sterk argument omeen potentiële belegger te kunnen overtuigen van de haalbaarheid van de herbestemming.Indien deze aanbevelingen worden opgevolgd zal de haalbaarheid van het herbestemmingsprojectvergroot worden, waardoor het behoud van het bankgebouw ‘’Bank Jordaan’’ daadwerkelijkgerealiseerd kan worden.12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”39

AfstudeeronderzoekBibliografiealles over zonnepanelen. (2012, feb 1). Zonnepanelen prijsontwikkeling en prijsvergelijking.Opgeroepen op april 10, 2012, van allesoverzonnepanelen.nl:http://www.allesoverzonnepanelen.nl/kosten/prijsontwikkeling/allesover-wonen. (2011). www.allesover-wonen.be Prijs zonnepanelen. Opgeroepen op 2 28, 2012,van Allesover-wonen: http://www.allesover-wonen.be/verwarming/prijs-zonnepanelen.htmbedandbreakfast.nl. (2012). bed and breakfast Haaksbergen. Opgeroepen op 4 20, 2012, vanbedandbreakfast.nl: http://www.bedandbreakfast.nl/bed-and-breakfastnl/haaksbergen/nederland/c2755030bedandbreakfast.nl. (2012). Bed and breakfast Haaksbergen. Opgeroepen op 4 4, 2012, vanwww.bedandbreakfast.nl: http://www.bedandbreakfast.nl/plaats/haaksbergenBosse, P. v., Rust, W., & Salemi, A. (2008). Vastgoedrekenen met spreadsheets. In P. v. Bosse, W.Rust, & A. Salemi, Berekening integrale grondexploitatie in excel (pp. 70-79). Vlaardingen:Management Producties.Bosselaar & Strengers advocaten. (2010). Wabo in het kort. Opgeroepen op 2 28, 2012, van Wabo:http://www.wabo.nl/?p=wabo-in-het-kortBrughuis, C. (2011). Omgevingseffecten van herbestemming. Wageningen : Wageningen university.CBS. (2012, 2 24). CBS, Bevolkingsopbouw Haaksbergen. Opgeroepen op 2 24, 2012, van CBS:http://www.cbs.nl/NR/rdonlyres/29A01EE3-33D3-45C7-84A4-1205A7206EE1/0/2011b55pub.pdfCBS. (2012, 2 23). CBS, Consumptie huishoudens Nederland. Opgeroepen op 2 28, 2012, van CBS:http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?VW=T&DM=SLNL&PA=70076ned&D1=1-2&D2=0,2-3,16,24,28&D3=(l-19)-l&HD=090713-1529&HDR=T,G1&STB=G2CBS. (2012, februari 28). Statline. Opgeroepen op maart 13, 2012, van Centraal Bureau voor deStatistiek: http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/handel-horeca/publicaties/monitor-handelhoreca/monitor-horeca/archief/2012/default.htmFunda. (2012, januari 1). Funda koopwoning Blankenburg. Opgeroepen op 3 2, 2012, van Funda:http://www.funda.nl/koop/haaksbergen/straat-blankenburg/Funda. (2012, januari 1). Funda koopwoning Blankenburgerstraat. Opgeroepen op 3 2, 2012, vanFunda: http://www.funda.nl/koop/haaksbergen/straat-blankenburgerstraat/Funda. (2012, januari 1). Funda koopwoning Ruisschenborgh. Opgeroepen op 3 2, 2012, van Funda:http://www.funda.nl/koop/haaksbergen/straat-blankenburg/FundaRealEstate. (2012, januari 1). Funda. Opgeroepen op maart 8, 2012, van Funda:http://www.fundainbusiness.nl/kantoor/haaksbergen/object-47221088-blankenburgerstraat-41-a/kenmerken/Gemeente Haaksbergen (a). (2010). Gemeente Haaksbergen, Ondernemen. Opgeroepen op 2 28,2012, van www.haaksbergen.nl: http://www.haaksbergen.nl/986/Ondernemen12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”40

AfstudeeronderzoekGemeente Haaksbergen. (2010). Gemeente Haaksbergen, Zorg en Welzijn. Opgeroepen op 2 28,2012, van Haaksbergen: http://www.haaksbergen.nl/15776/Zorg-en-WelzijnGemeente Haaksbergen. (2012). Gemeente Haaksbergen,Meerjaren beleidplan 2012-2016.Opgeroepen op 2 28, 2012, van Haaksbergen:http://www.haaksbergen.nl/Docs/Bouwenenwonen/Ondernemen/BIZ/eindversie%20beleidsplan%202012%202016%20def.pdfHaas, F. d., Smeele, E., Persoon, J., Mak, J., & Clocquet, R. (2008). Toolkit bestaande bouw. In F. d.Haas, E. Smeele, J. Persoon, J. Mak, & R. Clocquet, Energetische kwaliteit, Trias Energetica (pp. 67-68). Boxtel: AEnas.Historische kring Haaksbergen. (2011). Oud gebouw, nieuw gebruik. In D. C. Wentink, AoldHoksebarge (pp. 11-12). Haaksbergen: Hassink drukkers, Haaksbergen.huisbouwen.nl. (2011). Waarom duurzaam bouwen? Opgeroepen op 4 9, 2012, vanwww.huisbouwen.nl: http://www.huisbouwen.nl/faq/wat-is-duurzaam-bouwen-en-waarom-zou-udaarvoor-kiezen/37Intemarketing. (2012, 3 1). Intemarketing DESTEP analyse. Opgeroepen op 3 1, 2012, vanIntemarketing: http://www.intemarketing.nl/marketing/analyses/destepIntemarketing. (2012). Intemarketing, DESTEP-Analyse. Opgeroepen op 2 20, 2012, vanIntemarketing: http://www.intemarketing.nl/marketing/analyses/destepJaap. (2012, januari 1). Appartementen Haaksbergen. Opgeroepen op maart 9, 2012, van Jaap:http://www.jaap.nl/koophuizen/overijssel/twente/haaksbergen/appartement/#filter_type_woningJaap. (2012, januari 1). Koophuizen in Haaksbergen. Opgeroepen op 3 2, 2012, van Jaap:http://www.jaap.nl/koophuizen/overijssel/twente/haaksbergen/haaksbergen-kern/Kienhuis, W. (2010). Bed and Breakfast exploitatie. Goor: Holtdijk projectontwikkeling.KVK. (2010). Kamer van Koophandel, Hoe fit is Haaksbergen. Opgeroepen op 2 23, 2012, van Kamervan Koophandel: http://www.kvk.nl/download/Haaksbergen_tcm14-221694.pdfNationaal programma herbestemming. (2011, 10 25). Subsidieregeling herbestemming. Opgeroepenop 2 28, 2012, van Herbestemming.nu: http://www.herbestemming.nu/actueel/nieuws/nieuwesubsidie-voor-stimuleren-herbestemmingNozeman, E. (2010). Handboek projectontwikkeling. Doetinchem : Reed Business bv.Nozeman, E. (2010). Risico-management. In E. Nozeman, Handboek projectontwikkeling (pp. 170-180). Doetinchem: Reed business bv.NVM BOG. (2009, november 12). Markt van kleinschalige kantoorpanden vergeten segment.Opgeroepen op april 9, 2012, van Bedrijfslocatie.nl: http://www.bedrijfslocatie.nl/regionieuws.htmlOostra, R., & Slaa, S. (2006). Handboek strategische marketing. In R. Oostra, & S. Slaa, Handboek (pp.89-98). Utrecht/Zutphen: ThiemeMeulenhoff.12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”41

AfstudeeronderzoekOostra, R., & Slaa, S. (2006). Handboek strategische marketing. In R. Oostra, & S. Slaa, Externeanalyse (pp. 88-99). Utrecht/Zutphen: ThiemeMeulenhoff.Oude Egberink, P. (2012, 4 25). ing. (T. Kraesgenberg, Interviewer)Oude Egberink, P. (2012, 3 28). ing. (T. Kraesgenberg, Interviewer)Rijksoverheid. (2011). Rijksoverheid, Crisis en herstelwet. Opgeroepen op 2 28, 2012, vanRijksoverheid: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/mobiliteit-en-bereikbaarheid/sneller-enbeter-infrastructuur-aanleggen/crisis-en-herstelwetRijt, v. d. (2010). De resource-analyse: het alternatief voor de SWOT-analyse. SCGroup , 1-13.Smal, J., & Tak, A. (2008). Marketing kernstof-A. In J. Smal, & A. Tak, SWOT-analyse enconfrontatiematrix (pp. 148-152). Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers bv.Tamanpowell. (2007). Resource based view. Encyclopaedic Dictionary of Strategic Management , 1-4.ten Have, G. (2011). Bruto-aanvangsrendementmethode. In G. ten Have, Taxatieleer vastgoed 1 (pp.339-348). Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers.ten Have, G. (2011). Netto-aanvangsrendementmethode. In G. ten Have, Taxatieleer vastgoed 1 (pp.348-364). Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers.Tijhuis, W. (2011). Vastgoedrapportage Twente 2011. September: Roelofs, Enschede.Tijhuis, W. (2012). Vastgoedrapportage Twente 2012. Enschede: Roelofs, Enschede.ToornendPartners. (2012). Wat staat er in het progamma van eisen. Opgeroepen op 5 3, 2012, vanwww.programmavaneisen.com: http://www.programmavaneisen.com/wat-staat-er-hetprogramma-van-eisen-1/Tubantia, T. (2011, 9 16). TC Tubantia, Koopkracht verslechtert opnieuw in 2012. Opgeroepen op 228, 2012, van Koopkracht verslechterd opnieuw in 2012:http://www.tctubantia.nl/nieuws/algemeen/economie/9489667/Koopkracht-verslechtert-opnieuwin-2012.ecevan Lil. (2011). SWOT vs. SPIL. Opgeroepen op 4 10, 2012, van www.vanlil.be:http://www.vanlil.be/index.php/marketing-mainmenu-78/planning-mainmenu-84/swot-vs-spilmainmenu-88/136-swot-vs-spilVastgoedjournaal. (2012, Februari 22). Vastgoedjournaal. Opgeroepen op Maart 8, 2012, vanWoningmarkt: http://www.vastgoedjournaal.nl/news/6883/59/Gemiddelde-woz-waarde-bijna-7000-euro-lager-overzicht-383-gemeenten/Woningmarktcijfers. (2012, januari 1). Woningmarktcijfers Haaksbergen. Opgeroepen op maart 9,2012, van Woningmarktcijfers 2012:http://www.woningmarktcijfers.nl/producten/direct_starten.htm12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”42

AfstudeeronderzoekZijlstra, W. (2008, 1 4). People, Planet, Profit. Opgeroepen op 4 10, 2012, van www.zbc.nu:http://zbc.nu/hrm/duurzaamheid-en-mvo/maatschappelijk-verantwoord-ondernemen-mvo-detheorie/12-6-2012 Herbestemming “Bank Jordaan”43