Jaarverslag 2009 - Woningstichting Nijkerk

Het bouwjaar vormt een belangrijk onderscheidend aspect. Er zijn verschillende complexenmet hetzelfde type woningen samengevoegd. Binnen de financiële complexen onderscheidenwe marktcomplexen. Het gaat hier om een verzameling woningen die voor dezelfde doelgroepgeschikt is. Bijvoorbeeld: eengezinswoningen, begane grondwoningen en appartementenzonder lift.Bedrijfswaarde (x € 1 mln.)Omschrijving 2009 2008Bedrijfswaarde exclusief grond 117,7 106,6Bij: waarde van de grond 18,1 16,3Bedrijfswaarde per 31 december 135,8 122,9Bijbehorende boekwaarde 107,2 98,6Overwaarde 28,6 24,3Bij de berekening van de bedrijfswaarde zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:• De onderhoudskosten zijn gebaseerd op de meerjaren onderhoudsplanning per complex.• De variabele lasten bedragen € 1.234 per woning in het 1 e jaar (2008: € 1.221).• Onderhoud en variabele lasten stijgen jaarlijks 2% (2008: 2%) en de disconteringsvoetbedraagt 6% (2008: 6%).• De grond wordt voor 100% van de oorspronkelijke aanschafwaarde meegenomen in debedrijfswaarde.• De huurverhogingpercentages zijn als volgt: 2010 en 2011: 1%, 2012 en volgende jaren2% (2009: 2,5%, 2010 en 2011: 1%, 2012 en volgende jaren 2% ).• Over de laatste 4 jaar van de exploitatie van een complex wordt er alleen klachten- enmutatieonderhoud gerekend.De bovenstaande parameters sluiten aan bij de consistente gedragslijn van WSN. Een meervoorzichtige inschatting van de parameters zou leiden tot een lagere bedrijfswaarde. Deinvloed is niet substantieel.Bij het in 2004 aangekochte complex (Componistenbuurt) wordt rekening gehouden met deopbrengst van de verkoop bij mutatie. Per 31 december 2009 is het resterende aantalwoningen in dit complex: 32 woningen. De mutatiegraad bedraagt 7%.In deze cijfers is geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaarde correctie van deleningen van ruim € 7,4 miljoen. Gelet op het gemiddelde rentepercentage van 4,43% perultimo van 2009 heeft de rentabiliteitswaarde correctie een positief effect op debedrijfswaarde. In deze cijfers is geen rekening gehouden met verkopen uit hetverkoopprogramma van 256 woningen en verkopen van Meerkeuzewoningen. Wanneer hierwel rekening mee wordt gehouden, zal de bedrijfswaarde stijgen.Verkoop woningenVerkoopprogramma 256 woningenIn 1997 zijn 256 woningen aangewezen voor de verkoop. Hiervan zijn er per ultimo 2009 171verkocht, waarvan 10 in 2009. De resterende 85 woningen zullen waarschijnlijk alleen bijmutatie verkocht worden. Hierbij wordt uitgegaan van een mutatiegraad van 5%.Woningstichting Nijkerk, Jaarverslag 2009 52