Jaarverslag 2009 - Woningstichting Nijkerk

is in 2009 gestegen ten opzichte van het jaar 2008. Ten opzichte van de oorspronkelijkeprognoses is een vertraging opgetreden in de nieuwbouwprojecten.Het liquiditeitspercentage bedraagt ultimo 2009 1,0%. Het liquiditeitspercentage zal naarverwachting in de komende jaren laag blijven.BeleggingspositieDe liquide middelen zijn onder speciale rentecondities aangehouden in rekening-courant bijde Rabobank te Nijkerk. Daarnaast zijn tijdelijk overtollige liquide middelen via deposito’sweggezet bij derden.WSN heeft zich verbonden voor € 1 miljoen deel te nemen in de CV Uithof III.FinancieringIn 2009 hebben geen renteconversies plaatsgevonden. In 2009 zijn drie geldleningenontvangen, waarvan twee al in 2008 zijn aangetrokken voor een totaal bedrag van € 17miljoen. Bij het aantrekken van geldleningen wordt rekening gehouden met de spreiding vanhet renterisico in de komende jaren. Alle leningen van WSN zijn door het WaarborgfondsSociale Woningbouw (WSW) geborgd.HuurbeleidPer 1 juli 2009 zijn de huren in het bezit van WSN verhoogd met 2,5% . Dit percentage isgelijk aan de inflatie over 2008. Het maximum huurverhogingpercentage voor socialehuurwoningen is door de regering gelijk gesteld aan de inflatie voor gezinsconsumptie over2008. Dit was 2,5%. Omdat de kostenstijging van WSN hoger is dan deze 2,5% , zijn allewoningen van WSN per 1 juli 2009 met 2,5% verhoogd.De totale huuropbrengst woningen over 2009 is met inbegrip van de opgeleverde nieuwbouwen de jaarlijkse huurstijging en rekening houdend met verkoop van huurwoningen met 6,2%gestegen ten opzichte van de jaarhuur over 2008.Bij mutaties wordt de huurprijs zonodig geharmoniseerd. Bij het vrijkomen van woningenheeft in 2009 harmonisatie ineens plaatsgevonden naar het niveau van € 2,85 (vóór 1 juli) en€ 2,93 (na 1 juli) per punt. Naar aanleiding van de huurverhoging per 1 juli 2009 zijn er geenbezwaarschriften ingediend bij de huurcommissie.Onrendabele investeringenIn 2009 is de geraamde ‘onrendabele top’ genomen voor een nieuw- en verbouwprojecten inontwikkeling.Voor een aantal complexen in exploitatie zijn de ‘onrendabele toppen’ gecorrigeerd. Totaal iser een bedrag van € 0,5 miljoen teruggenomen in 2009. De specificatie van dit bedrag staat inde toelichting op de winst- en verliesrekening onder waardeveranderingen materiële vasteactiva.Structurele investeringsruimteHet totale weerstandsvermogen van WSN (= overige reserve + overwaarde materiële vasteactiva in exploitatie) bedraagt € 52 miljoen. Uitgedrukt in een percentage van het totalevermogen bedraagt dit 40%. In 2008 is bepaald hoe hoog het minimaal noodzakelijkweerstandsvermogen van WSN moet zijn. Hiervoor wordt een interne berekening gehanteerdmet als minimum het door het CFV vastgestelde percentage. Het minimum noodzakelijkweerstandsvermogen komt hierdoor op € 25,2 miljoen.Woningstichting Nijkerk, Jaarverslag 2009 31