Stationsontwikkeling Rapportage Inbo onderzoek inverdieneffecten

5 1. Inleiding9 2. Quick-scan marktkansen9 Marktkansen woningen12 Marktkansen kantoren14 Marktkansen detailhandel15 Marktkansen leisure17 Marktkansen zorgvoorzieningen19 3. Ruimtelijke inpassing en opbrengsten19 Context plangebied19 Deelgebieden22 Deelgebieden in de alternatieven26 Proefverkavelingen en bijbehorende opbrengsten35 Opbrengsten naar alternatief38 Conclusie40 Bijlagen

1. InleidingPlangebiedParklaanEikenlaanNieuwewegBusstationStation Soest ZuidSpoorwegovergangBomenlaantjeOssendamwegP+RBosstraatDe gemeente Soest is voornemens om het stationsgebied rondSoest Zuid aan te pakken. Aanleiding hiervoor is de huidigeverkeersproblematiek.Movares heeft voor de gemeente Soest verschillende alternatievenvoor de stationsontwikkeling Soest-Zuid in beeld gebracht * 1 .Dit onderzoek is vooral gericht op de mobiliteit en geredeneerdvanuit techniek. Deze aspecten betreffen de maatregelen om hetverkeersknooppunt Soest-Zuid aan te pakken en daarmee dekosten voor het opnieuw inrichten van het gebied.Op basis van dit onderzoek naar oplossingen voor deverkeersknoop zijn de alternatieven 2, 3, 3-plus, 4 en 4-min(zie volgende pagina) in beeld gekomen. Het budget voor deontwikkeling bedraagt ca. € 10.000.000,-. Binnen dit budget isechter alleen alternatief 2 haalbaar.Om uiteindelijk een goed afgewogen keuze voor een alternatief tekunnen maken is door de Gemeenteraad aangegeven dat het vanbelang is om ook de opbrengsten per alternatief in beeld te brengen.De inverdienmogelijkheden van de locatie kunnen wellicht de kosten(ten dele) dragen, waardoor -vanuit het budget geredeneerde- niethaalbaar geachte alternatieven wellicht toch haalbaar worden.Om de opbrengstpotentie goed in beeld te krijgen is als eerstegekeken naar het programma: welk programma is op deze locatie inSoest kansrijk? Is dat wonen of misschien werken, leisure of zorg?Met dit programma in het achterhoofd is gekeken naar de ruimtelijkemogelijkheden (schetsmatige verkavelingen). Primair uitgangspuntdaarbij is de maximale opbrengstpotentie. De stedenbouwkundigekwaliteit is hierbij als secundair uitgangspunt gebruikt, maar is indeze quick-scan dus niet leidend. Dat heeft uiteraard te makenmet het feit dat de zoektocht naar maximale opbrengstpotentiessoms strijdig is met de beoogde ruimtelijke kwaliteit. Hier is dusnadrukkelijk primair gekozen om de maximale opbrengstpotenties-echter wel binnen de Soestse ruimtelijke kernwaarden- in beeld tebrengen.Zo kan het zijn dat bijvoorbeeld potentieel waardevollegroenelementen zijn meegenomen als ontwikkelingsruimte,terwijl deze het deelgebied wel de nodige ruimtelijke kwaliteitkunnen bieden. Aan de andere kant is wel binnen de Soestsebebouwingskorrel gezocht naar de juiste verkavelingen (dus geen10-laagse appartemententoren of iets dergelijks).Ook de gebruikelijke volshuisvestelijke normering van de gemeenteSoest is vanwege het primaire uitgangspunt niet in deze quick-scanmeegenomen.Per schetsmatige verkaveling is aangegeven wat de potentiëlefinanciële opbrengsten zijn. Dit betreffen uiteraard groveschattingen.De schetsmatige verkavelingen met de hoogste opbrengstpotentiezijn vervolgens terug vertaald naar de alternatieven. Er is peralternatief aangegeven welke combinatie van verkavelingsmodellenhet meest oplevert.Deze schetsmatige verkavelingen geven daarmee een beeld wat deopbrengstpotentie per alternatief zou kunnen zijn. Kanttekening isnogmaals wel dat dit schattingen betreffen en dat de kwaliteit van dealternatieven in een later stadium beoordeeld moet worden.* 1 zie rapport ‘Ontwikkeling stationsgebied Soest-Zuid, Verkenning alternatieven’ Movares d.d. 7 maart 20125

LIJNBUS256 256 KLEMMEN KLEMMEN MET MET KAP KAP 48 48 KLUIZEN KLUIZENK&R K&RLIJNBUS BUS400 400 KLEMMEN KLEMMEN MET MET KAP KAP 48 48 KLUIZEN KLUIZENK&R K&R6 BUSHALTESBUSHALTESLIJNBUS6 BUSHALTES310 310 KLEMMEN KLEMMEN MET MET KAP KAPLIJNBUS6 BUSHALTESBUSHALTESLIJNBUS73 PARKEERVAKKENSKATEPARKINDICATIEF80 KLEMMEN MET MET KAP KAP73 PARKEERVAKKENSKATEPARKINDICATIEF200 KLEMMEN KLEMMENMET MET KAP KAP73 PARKEERVAKKENSKATEPARKINDICATIEFLIJNBUS BUS160 KLEMMEN MET MET KAP KAP224 KLEMMEN KLEMMEN MET MET KAP KAP96 96 KLEMMEN KLEMMENMET MET KAP KAPAlternatief 2Eigenschappen:• Station op huidige positie• Aangepast busstation op huidige positie• Spoorwegovergang• Kruispunt Ossendamweg: voorsorteerstrook bus• Fietstunneltje van Eikenlaan naar Kastanjelaan• Uitbreiding bestaand P+R• Uitbreiding fietsenstallingen• Inpassen skatepark14 februari 2012schaal 1:2000SOEST ZUIDSCHETSONTWERP ALTERNATIEF 2Alternatief 3Eigenschappen:• Station op huidige positie• Aangepast busstation op huidige positie• Tunnel Nieuweweg - Ossendamweg• Kruispunt Ossendamweg: geen connectieEikenlaan• Uitbreiding bestaand P+R• Uitbreiding fietsenstallingen• Inpassen skatepark14 februari 2012schaal 1:2000SOEST ZUIDSCHETSONTWERP ALTERNATIEF 3Alternatief 3-plusEigenschappen:• Station op huidige positie• Aangepast busstation op huidige positie• Tunnel Nieuweweg - Ossendamweg• Kruispunt Ossendamweg: geen connectieEikenlaan• Parallelweg ‘bovenlangs’ voor bussen• Uitbreiding bestaand P+R• Uitbreiding fietsenstallingen• Inpassen skatepark14 februari 2012schaal 1:2000SOEST ZUIDSCHETSONTWERP ALTERNATIEF 36

LIJNBUS BUSLIJNBUS BUS480 480 + 128 128 KLEMMEN KLEMMEN MET MET KAP KAP480 480 + 128 128 KLEMMEN KLEMMENMET MET KAP KAPSKATEPARKINDICATIEF INDICATIEF6 BUSHALTESSKATEPARKSKATEPARKINDICATIEF INDICATIEF6 BUSHALTESK&R K&RK&R K&RAlternatief 4Eigenschappen:• Station ‘klapt om’ (noordzijde), perron boven tunnel• Gebruik van parkje, aansluiting nieuw kruispunt• Nieuw busstation aan Bosstraat-zijde• Tunnel Nieuweweg - Ossendamweg• Kruispunt Ossendamweg: geen connectieEikenlaan• Nieuw P+R bij Eikenlaan• Uitbreiding fietsenstallingen• Inpassen skatepark14 februari 2012schaal 1:2000SOEST ZUIDSCHETSONTWERP ALTERNATIEF 4Alternatief 4-minEigenschappen:• Station ‘klapt om’ (noordzijde), perron achterwoningen Bosstraat• Gebruik van parkje, aansluiting nieuw kruispunt• Nieuw busstation aan Bosstraat-zijde• Spoorwegovergang• Kruispunt Ossendamweg: geen connectieEikenlaan• Nieuw P+R bij Eikenlaan• Uitbreiding fietsenstallingen• Inpassen skatepark14 februari 2012schaal 1:2000SOEST ZUIDSCHETSONTWERP ALTERNATIEF 4-MIN7

2. Quick-scan marktkansenMarktkansen woningenContext plangebiedDoor de gemeente zijn voor deze quick-scan deelgebiedenaangewezen waar eventueel ontwikkeld kan worden. Dezedeelgebieden betreffen het gebied tussen spoor en Eikenlaan(deelgebied A; huidige station), een gebied in Park Klein Engendaal(deelgebied B) en de bestaande bossage aan de Nieuweweg bij deParklaan (deelgebied C). De deelgebieden zijn op pagina 19 en 20terug te vinden.Het stationsgebied Soest Zuid is gelegen op het snijvlak van dewijken Soest Zuid, Overhees en Smitsveen. Waar Soest Zuideen welvarende wijk is, kennen Smitsveen en in mindere mateOverhees relatief een wat minder sterke sociaaleconomischepositie. Met de Nieuweweg en de Koningsweg voor deelgebiedB (het park) en het spoor voor deelgebied A is er echter eenbehoorlijke barrière met de eerder bedoelde woonbuurten.Deelgebied B kent vooral een natuurlijke verbinding met deBosstraat en Pimpelmees. De verbinding van deelgebied A metde Eikenlaan is evident. Deelgebied C is ingesloten tussen dewoningen aan de Parklaan, bedrijfsverzamelgebouw Parkstaete ende drukke Nieuweweg.Cijfers woningmarkt• Tussen 2009 en 2020 daalt de bevolking met ruim 300personen.• Het aantal huishoudens neemt tot 2020 toe met circa 1.150.• De opmerkelijkste ontwikkelingen doen zich voor in deleeftijdsgroepen tot 14 jaar en vanaf 65 jaar. Het aantal kinderentot 14 jaar neemt al in de periode tot 2020 aanzienlijk af.• Het aantal 65-plussers neemt ook voor 2020 aanzienlijktoe. De groei van het aantal 75-plussers is aanvankelijk nogrelatief beperkt maar doet zich vooral voor tussen 2020 en2030.• In de periode 2006 tot en met 2010 lag het jaarlijksmigratiesaldo op gemiddeld min 41 personen. Waar er in2006 nog een vestigingsoverschot was, sloeg dit in 2009 omin een vertrekoverschot.• De migratiecijfers hangen nauw samen met opgeleverdenieuwbouwwoningen. Sinds 2008 is het aantalgereedgekomen woningen gedaald van 143 naar 24 in 2011.Over de periode 2006 tot en met 2011 werden gemiddeldjaarlijks 90 woningen opgeleverd.• De prognose maakt duidelijk dat het aantal personen in2015 45.600 zal bedragen. Bij een geschatte gemiddeldehuishoudensomvang van 2,22 bedraagt het aantalhuishoudens bij een autonome ontwikkeling in 2015 circa20.585.• Het woningbouwprogramma van de gemeente Soest gaatuit van de bouw van bijna 1.000 woningen in de periode toten met 2019. Per jaar gaat het om gemiddeld 110 woningen.Waar 20% van het programma in Soest staat gepland,landt 80% in Soesterberg. De grootste projecten zijn hetApolloterrein, de Campuszone en Vliegbasis Soesterberg.Vraag naar nieuwe woningenHet WoON 2009 laat in een confrontatie van vraag en aanbodop de Soester woningmarkt zien dat de vraag naar vrijesector huurwoningen (> liberalisatiegrens) en de vraag naarkoopwoningen in het segment € 174.000 tot € 245.000 het9

aanbod overtreft. Per saldo is het totale woningaanbod in Soestiets groter dan de vraag (factor 0,96). De druk op de woningmarktis het grootst bij eengezins huurwoningen (1,92) en meergezinskoopwoningen (1,10).Door de verwachte toename van het aantal huishoudens inSoest blijft er de komende jaren een redelijk constante vraagnaar nieuwe woningen van circa 100 per jaar. Echter, ook voorSoest geldt dat de woningmarkt kampt met vraaguitval: het aantaltransacties daalt, de verkooptijd stijgt en ook de prijzen dalen.Met het Soulife Data model hebben wij een inschatting gemaaktvan de kwantitatieve woningbehoefte voor de komende jarenvoor Soest. Wij hebben hierbij drie varianten gemaakt, al naargelang de markt weer aantrekt. In de huidige situatie schatten wijde totale nieuwbouwvraag in Soest op maximaal 75 woningenper jaar. Bij economisch herstel zal dit toenemen naar circa 125woningen.Confrontatie vraag en aanbod: marktruimte nieuwe woningenSoest ZuidConfronteren we vraag en aanbod, dan valt op dat er voor dekorte termijn, tot en met 2015, een (theoretisch) kwantitatiefevenwicht is. Echter, de huidige marktsituatie is ook zeer onzekerwaardoor dit alsnog tegen kan vallen. De woningbouwplanningligt in de jaren 2016 tot en met 2018 op circa 200 woningenper jaar. Dit overstijgt de ruimte in de markt. Daar staat echtertegenover dat de meeste nieuwe woningen in Soesterbergworden ontwikkeld, hierdoor zal de directe concurrentie voorwoningen in Soest Zuid meevallen. De marktpositie (ligging,kwaliteit van het woonmilieu) van Stationsgebied Soest Zuid issterk genoeg om er jaarlijks 20 tot 25 woningen af te zetten.TrendsIn de westerse wereld is, naast de algemenere trends alsglobalisering, automatisering en vergrijzing, ook op een watlager schaalniveau een aantal ontwikkelingen of trends waar tenemen die naar verwachting de houding en gedragingen vanmensen in de komende decennia zullen bepalen. Deze hebbeneffect op de vraag van de woonconsument. Deze ontwikkelingenworden straks in steden, wijken en buurten door mensenals vanzelfsprekend ervaren. Trends die wij signaleren zijnweergegeven in onderstaande figuur. Enkele van deze trends,die naar onze mening een rol spelen in de potentiële ontwikkelingvan Stationsgebied Soest Zuid, beschrijven we hieronder kort:• Nieuwe betrokkenheid. We vinden onze woon- enleefomgeving weer belangrijk. Waar onze houding tegenoverhet milieu enkele decennia op een wat lager pitje heeftgestaan, is inmiddels de stap van geitenwol naar hipgemaakt. Overal in de industrie is onze nieuwe houdingten opzichte van onze omgeving te zien, variërend vantechnische ontwikkelingen als de hybride auto, te plantenbomen ter compensatie van CO2-uitstoot of het kunnenadopteren van een kip, omdat deze ook een menswaardigleven verdient.• Verbinden en delen. De individualisering is over zijnhoogtepunt heen, we gaan weer een beetje terugnaar de cultuur van de jaren zestig. We zoeken elkaarweer op, maar wel op andere manieren dan vroeger.Duurzame, langlopende lidmaatschappen van sport- enomroepverenigingen maken plaats voor groepen die zichad hoc verenigen rond een bepaald thema of project. Datzien we op het gebied van wonen bijvoorbeeld terug in deopkomst van het community-denken.10

• Vooruitstrevende authenticiteit. Onze historie zit verborgenin diverse elementen om ons heen. Denk aan mooie,historische gebouwen. Afhankelijk van de tijdgeest gooien wedie het ene moment klakkeloos tegen de grond (jaren ’90!),het andere moment koesteren we dit en willen we het gevoelvan vroeger bewaren. De hernieuwde interesse voor jaren’30-woningen refereert hieraan: de sfeer van rust, ruimte enwarmte verpakt in een moderne woning.• Comfort. Kwaliteit, gemak en service. Dit geldt niet alleenvoor het product, maar ook voor de omgeving waar hetwoonproduct zich bevindt. De toegankelijkheid, de ‘warmte’,het gevoel van een locatie is van groot belang. Voor veelmensen betekent dit parkeren naast de deur en een grotewoning met voldoende ruimte voor wonen, leven, slapenen vrijetijdsbesteding. Voor jonge, mobiele doelgroepenzijn gemaksvoorzieningen in de omgeving echter vangroot belang, terwijl senioren de supermarkt en eenontmoetingsplek in de buurt juist als comfort zien.Kansrijke doelgroepen en hun woonwensenVoor de drie deelgebieden in het plangebied zien wij kansenvoor verschillende doelgroepen. Waar deelgebied A zich hetbeste leent voor eengezinswoningen met een tuin heeft dit eensterke aantrekkingskracht op stellen met en zonder kinderen inde leeftijd van 30 tot 50 jaar. Deelgebied B heeft met de oudebomenstructuur veel karakter en een groene uitstraling. Hetgebied leent zich goed voor een invulling met appartementen.Het is verstandig om in de ontwikkeling van een woonconceptvoor deelgebied B aan te sluiten op de groeiende behoefte aangelijkvloerse woningen voor 50-plussers.11

Marktkansen kantorenContext plangebiedIn de directe omgeving van het plangebied zijn enkelekleinschalige werkfuncties gevestigd. Aan de Nieuweweg isbedrijfsverzamelgebouw Parkstaete gelegen met momenteel120 m2 te huur. Meer in westelijke richting in de bocht van deKoningsweg staat een kantoorpand van enigszins gedateerdekwaliteit. Verder zijn direct naast het plangebied De Hazelaar ArtSupplies, Galerie de Ploegh en Kunststichting Hazard gevestigd.Tot slot is aan de Bosstraat kinderopvangorganisatie ‘K’nijntje’gevestigd.Cijfers• Het aantal werkzame personen in de gemeente Soest is inde periode 2000-2011 gedaald van circa 17.700 naar circa15.500, met vooral een sterke daling sinds 2008 door desluiting van vliegbasis Soesterberg (à circa 1.000 banen).(Bron: Kamer van Koophandel, 2011)• In het economisch profiel van de gemeente Soest ligt hetaccent op transport en logistiek, handel en dienstverlening.Dit is vooral lokaal gebonden. Ook groot zijn: nijverheiden bouw, toerisme en recreatie en ZZP’ers. (Bron: Samensterk!, Regio Amersfoort 2011)• Bedrijventerreinen zijn op Soestdijk na (> 50 ha.)kleinschalig van karakter. Er bevinden zich geen (clustersvan) kantorenlocaties in de gemeente Soest, wel solitairekantoren. (Bron: Samen sterk!, Regio Amersfoort 2011)• Marktkansen voor Soest zijn: het uitbouwen van toerisme enrecreatie; het versterken van ZZP’ers; en inzetten op zorg enwelzijn vanwege de natuurlijke omgeving en centrale ligging.(Bron: Samen sterk!, Regio Amersfoort 2011)• In de regio Amersfoort ligt het aanbod vierkante meterkantoren op 224.900 op 1 januari 2012. Op 1 januari 2011ging het om een leegstandspercentage van 18,5%. (Bron:Kamer van Koophandel, 2011)• Wanneer we kijken naar het saldo van de kwantitatieve enkwalitatieve vraag- en aanbodconfrontatie valt op dat er eenfors overaanbod is aan kantorenlocaties tot en met 2020:- Op korte termijn – 2010 tot en met 2020 – telt RegioAmersfoort een kantorenvraag van circa 100.000 tot115.000 m2 bvo, bij een bijna twee keer zo hogeplanvoorraad (circa 240.100 m2 bvo)!- Indien alle plannen zoals nu voorzien wordenontwikkeld, ontstaat vooral een overaanbod aancentrum/OV-knooppuntlocaties (zoals rondomCS Amersfoort) en snelweglocaties.2.3 TrendsDe regio Amersfoort (Samen sterk! Regio Amersfoort, 2011)onderscheidt enkele trends die spelen bij werklocaties enschetst hun impact op ontwikkelingen in de regio. De voor hetStationsgebied Soest Zuid relevante trends en consequentiesworden hieronder besproken.• Substantieel lagere ruimtevraag werklocaties. Voor kantorenleidt het ‘nieuwe werken ’ tot minder vierkante meter perwerkplek en de behoefte aan andersoortige kantoren (meer12

kleinschalig, flexibel te gebruiken) en kantorenlocaties(minder grootschalig, niet alleen snelweglocaties en meermulti-use-gebieden). Als gevolg van technologie en HRinstrumentenworden arbeidstijd en werkomgeving flexibeler.Bovendien zijn kantoormedewerkers door fusies en alliantiesen voor trainingen of bijvoorbeeld tijdelijke projecten bij deklant op steeds meer werkplekken actief. Dit betekent dat hetop risico bouwen van kantoren in gemeenten tegengegaanmoet worden.• Kleinschalig ondernemerschap is groeimarkt. Door trendsals ‘het nieuwe werken’ en de vraag naar flexibele arbeidzal de vraag naar kleinschalige huisvesting verder groeien.Ter indicatie: in de stad Amersfoort is circa de helft van debedrijven een eenmansbedrijf of ZZP’er, voor Soest geldtdit voor circa 70% van de bedrijven. Deze ruimtevraagkomt voor een deel terecht op formele werklocaties, zoalsbedrijventerreinen en gemengde economische zones. Hetgrootste deel komt terecht op informele locaties, zoals inde wijk, in een creatief cluster, in de centra van steden enkernen. Dit betekent voor de Regio Amersfoort dat:- met het beter faciliteren van ZZP’ers – onder andere inwoonwijken – een belangrijke economische doelgroepvoor de regio behoudt, versterkt en laat groeien;- hiermee tegelijkertijd wordt bijgedragen aan gezondewijkeconomieën in de gemeenten;- de Regio Amersfoort voor de diverse vormen vankleinschalige bedrijvigheid een gunstig vestigingsklimaatmoet creëren;- de Regio Amersfoort zet in op kleinschaligekantoorpanden en -locaties en minder op grootschaligekantoorpanden;- aanleg van snel ICT, op werklocaties en in woonwijken,kan thuis- en telewerken vergemakkelijken.• Toenemende vraag naar ‘care & cure’. Als gevolg vande vergrijzing neemt de vraag naar zorg ook in de RegioAmersfoort toe. De extramuralisering versterkt die zorgvraagmet preventieve zorg, revalidatie en herstelklinieken. Alsgevolg van de welvaartsgroei neemt ook de vraag naaraanvullende ‘care & cure’-voorzieningen toe. Dit betekentvoor de Regio Amersfoort dat:- deze zorgvraag kansen biedt voor zorggerelateerdebanengroei in de regio;- er kansen zijn voor woonzorgconcepten en healthtoerisme in het buitengebied (gekoppeld aanvrijkomende agrarische bebouwing (VAB)), op tepakken samen met onder meerzorgorganisaties en –instellingen. Op de kansenvoor ‘care & cure’ wordt hieronder teruggekomen.ConclusieGezien de huidige ontwikkelingen in vraag en aanbod op dekantorenmarkt is er nauwelijks tot geen ruimte voor nieuwekantoorontwikkelingen in de regio Amersfoort. Door echter slimin te spelen op de veranderende economische structuur en het‘nieuwe werken’ zien wij kansen om wonen en werken aan huiste combineren. Een woon-werkconcept met ruimte voor eenwerkplek, atelier of praktijk aan huis achten wij kansrijk.13

Marktkansen detailhandelContext plangebiedOp minder dan een kilometer afstand van het plangebiedligt winkelcentrum Soest Zuid. De andere kant op liggen debuurtwinkelcentra Overhees en Smitshof, allebei op minder dantwee kilometer afstand. Het beleid van de gemeente Soest gaatverspreide bewinkeling tegen: “geen uitbreiding van bestaandewinkels of ontwikkeling van nieuwe winkelruimte buiten deaangewezen centra”. Sterker nog, het beleid stelt dat bijhuidige verspreide bewinkeling de functie indien mogelijk wordtgewijzigd, “zodat de winkelfunctie buiten winkelcentra op denduur verdwijnt”.ConclusieZowel vanuit onze inschatting van de distributieve ruimtevoor detailhandel in het plangebied als vanuit de gesteldebeleidskaders zien wij in principe geen kansen voor eenplaninvulling met detailhandel. Eventueel valt er nog wel tedenken aan detailhandel die specifiek is gerelateerd aan hetstation. Dan gaat het om functies als een fietsenmaker, eenbewaakte fietsenstalling of een kiosk. Op de hoek Koningsweg-Nieuweweg zit echter al een fietsenmaker en gezien deleegstand van de ruimte op het station zal ook het draagvlakvoor een kiosk zeer beperkt zijn.14

Marktkansen leisureContext plangebiedIn de tabel hieronder worden de sterke en zwakke puntenvan het toeristisch recreatief profiel van de gemeente Soestgeschetst.• Mensen willen zowel in de stad zijn als de natuur beleven,hebben behoefte aan authentieke producten, maken steedsmeer gebruik van hoogwaardige technologie en willenonthaasten en tegelijkertijd alles meemaken.• Daarnaast worden consumenten steeds kritischer, vragenmeer kwaliteit en service en hechten veel waarde aanontspanning en quality time.• Deze trends hebben een direct effectop de behoefte aan en gewenste kwaliteitvan leisure- en horecavoorzieningen. Hetleisure-aanbod moet aansluiten bij de trendsin vrije tijd en lifestyle, en kan bijdragenaan de gewenste onthaasting in eenchique, multiculturele en vooruitstrevendeomgeving.Tabel 1: Sterke en zwakke punten toeristisch recreatief profiel SoestTrends• Een belangrijke trend in de leisuremarkt is de toegenomenen blijvende aandacht voor authenticiteit en beleving.Ondernemers proberen zich met hun leisure- enhorecafaciliteiten steeds meer te onderscheiden door inte spelen op identiteit van een plek en verhalen uit hetverleden.Marktontwikkelingen hotel- en horecafuncties• De hotelmarkt volgt sterk de trend van de economischeontwikkeling in Nederland: na een flinke dip in de jaren 2008en 2009 was er in 2010 en 2011 sprake van licht herstel,hoewel het omzetniveau van voor de crisis (2007) nog niet isbereikt.• Onderzoeksinstituut NBTC-NIPO Research voorspelttot 2020 een toename van de vakantieparticipatie (hetaandeel van de bevolking dat jaarlijks op vakantie gaat),15

de vakantiefrequentie en het bedrag dat mensen bestedenaan korte vakanties (2 tot 7 dagen, inclusief stedentrips).In het bijzonder voorziet NBTC-NIPO Research dat bij eenaantrekkende economische conjunctuur (2015 en verder) hetaantal korte hotelvakanties en stedentrips toeneemt. Voor deperiode 2011-2015 gaat het om een jaarlijkse groei van 2%.In de periode 2016-2020 wordt een jaarlijkse groei van 4%voorspeld.• Er zijn drie grootschalige hotelontwikkelingen in de regio:- Drakenburgergracht hotel in Baarn is onderdeel vanherontwikkeling Drakenburgergrachtgebiedtussen Baarn en Hilversum. Beoogd wordtde ontwikkeling van een viersterren fullservice hotel met een omvang van 120 tot 150 kamers.- Westcord Hotel Amersfoort op bedrijventerrein Calveenlangs de A1. Dit hotel zal zeven verdiepingen tellen en intotaal over 144 driesterrenkamers beschikken, als ookover een restaurant en vergaderfaciliteiten (7.100 m2).- Handelsgebouw Amersfoort (Oppidium) is eenmultifunctionele vastgoedontwikkeling met 8.000m2 hotel- en 600 m2 vergaderfunctie. Het gebouw wordtin 2012 opgeleverd, maar het hotel heeft haar deurennog niet geopend.• In het Beleidsplan Recreatie en Toerisme van de gemeenteSoest wordt gepleit voor meer kleinschalige hotels ofB&B’s. Echter, deze zullen vooral kans van slagen hebbenwanneer er een directe relatie is met toeristische/recreatievetrekpleisters. Aangezien dergelijke trekpleisters in hetplangebied ontbreken, is het moeilijker om deze relatie teleggen.ConclusieOnze inschatting is dat een hotelfunctie niet kansrijk is binnenhet plangebied. Niet alleen is er forse concurrentie van bestaanden nieuw te ontwikkelen hotels in de regio, ook ontbreken erin en direct rondom het plangebied toeristische en recreatievetrekpleisters. Om dezelfde reden zien wij geen kansen voorhoreca binnen het plangebied. Hoewel er binnen de gemeenteSoest vast ruimte is voor een kleinschalig hotel, B&B ofhorecavoorzieningen, zullen hotel- en horecaondernemersde voorkeur hebben voor een andere locatie. Goede fiets- enwandelroutes (inclusief bewegwijzering) die de verbinding leggentussen het plangebied en het buitengebied zijn een pre.16

Marktkansen zorgvoorzieningenContext plangebiedTussen station Soest Zuid en winkelcentrum soest Zuid ligt aande Schoutenkampweg Medisch Centrum de Bundeling. Dit is eenmedisch centrum met geheel Soest Zuid als verzorgingsgebied.De volgende zorgdiensten zijn hier gevestigd: huisarts,fysiotherapie, eerstelijns (kinder)psycholoog, maatschappelijkwerk, diëtiek en een audiciën. In de omgeving zijn verder drieapotheken gevestigd: Mediq Apotheek in winkelgebied SoestZuid, Wolverlei Apotheek in winkelcentrum Smitsveen en MediqApotheek in winkelcentrum Overhees.Trends• De Nederlandse zorgsector ondergaat op dit moment eenaanzienlijke transformatie van een gereguleerde marktrichting een meer liberale markt. Deze transformatie heefteen directe impact op het vastgoed van zorginstellingen.Ook verandert de aard van de vraag naar zorggebondenvastgoed.• Sinds enkele jaren wordt er actief gewerkt aan hetscheiden van wonen en zorg. Zorgaanbieders zijn nietlanger gebonden aan een gebouw, maar kunnen zorgleveren aan alle cliënten die een indicatie hebben,terwijl vastgoedontwikkelaars alleen over de woningengaan. Dit heeft op vele plekken in het land geleid totnieuwe samenwerkingsverbanden tussen vastgoed- enzorgaanbieders die nieuwe concepten ontwikkelen. Denkdaarbij aan communities, zorghotels en villa’s.• Van oudsher is de zorgsector (mede door de vroegerefinancieringssystematiek) sterk aanbodgestuurd geweest.Met het scheiden van wonen en zorg komt de vraag, deconsument, meer centraal te staan. Deze kiest zelf waar hij/zij wil wonen en van welke zorgaanbieder hij/zij de zorg wilafnemen. Voor de consument betekent dit keuzevrijheid;voor aanbieders zijn aspecten als prijs, kwaliteit enonderscheidendheid opeens belangrijk om nieuwe klanten teverleiden.• De ‘nieuwe’ ouderen hebben hun ouders vaak in groteintramurale instellingen gezien en willen zelf op een anderemanier oud worden. Zo lang mogelijk zelfstandig wonenis hierin het sleutelwoord, waarbij eigen regievoering enzeggenschap belangrijke elementen zijn.• De ‘nieuwe’ ouderen worden op een meer bewuste manierouder. Zij willen graag investeren in hun gezondheid omde zorg zo lang mogelijk buiten de deur te houden. Hetpreventieve care-aspect groeit daarmee sterk. Door in hetaanbod in te spelen op bijvoorbeeld activering, brengenzorgaanbieders dit in de praktijk.• Nieuwe woonzorgarrangementen zijn kleinschalig en spelenin op de behoefte van de klanten die meer comfort enkwaliteit willen.ConclusieEr zijn al veel zorgvoorzieningen in de nabije omgeving vanhet plangebied aanwezig. Onze inschatting is dat daarmee demarktruimte voor nieuwe zorgvoorzieningen zeer beperkt is.Echter, de vraag naar hoogwaardige voorzieningen die wonenen zorg integreren groeit als gevolg van de vergrijzing fors. Bijde ontwikkeling van woningen in het plangebied, zien wij zekermogelijkheden om deze te combineren met zorgvoorzieningen.17

Huidige situatie

3. Ruimtelijke inpassing en opbrengstenContext plangebiedDe huidige situatie laat zich niet kenmerken als een traditioneelstationsgebied. Er is een busstation, een klein (voormalig)stationsgebouw en aan de andere zijde van het station eenP+R-voorziening, maar alle voorzieningen zijn zeer kleinschalig.De voorzieningen zijn alle in verschillende tijdvakken aangelegd,wanneer daar behoefte aan ontstond. Het resultaat is eenkleinschalig station passend bij de dorpse schaal van Soest.De ontsluiting is echter niet optimaal (kruispunt Ossendamweg-Eikenlaan, fietsoversteken, ligging P+R-voorziening).Diverse relicten van het landgoed zijn nog zichtbaar, zoals eenbomenlaantje, een grote solitaire boom, een waterpartij envormgegeven groene ruimtes. Ook veel kavels in de omgevingzijn dusdanig van formaat dat er relatief veel bomen aanwezigzijn, welke bijdragen aan dit groene karakter.DeelgebiedenDe door de gemeente aangewezen deelgebieden A, B enC liggen allen direct aan of in de nabijheid van de huidigespoorwegovergang.In de omgeving van het station is vooral woningbouw te vinden.Deze woningbouw stamt uit verschillende periodes, maaris hoofdzakelijk van de vorige eeuw. Daarnaast zijn aan deNieuweweg een kantoorgebouw en enkele winkels in de nonfoodsector te vinden.De belangrijkste ontsluiting betreft de Nieuweweg -Ossendamweg. Dit is de hoofdonsluiting voor Soest-Zuid en-West. De Eikenlaan betreft een woonstraat, maar wordt nu welveel gebruikt door bussen en auto’s van en naar het station.De omgeving van het station heeft een groen karakter. Datheeft met name te maken met de nabijheid van het voormaligelandgoed aan de westzijde van het station (Bosstraat).GeluidAlle deelgebieden staan onder invloed van geluid.Geluidsbronnen zijn het spoor en de Ossendamweg -Koningsweg. Op de op de volgende pagina afgebeeldegeluidskaarten zijn de geluidcontouren voor spoorweglawaai(2008) en wegverkeerslawaai (2024) weergegeven. Door Prorailis aangegeven dat er zich geen wijzigingen zullen voordoen inhet verkeer op het spoor. Uit de kaarten blijkt dat op alle driede locaties de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden,maar dat deze naar verwachting op geen van de locatieshoger zal zijn dan 63 dB. Gezien het feit dat alle locaties eenopen plaats opvullen en/of nabij een station zijn gelegen,zijn voor wegverkeer ontheffingen mogelijk tot 63 dB en voorspoorweglawaai tot 68 dB.19

Geluidscontouren wegverkeer Geluidscontouren spoorweg Legenda geluidscontourenGemeenteProRail en NS StationsDeelgebied C: 927m 2 Deelgebied A: 5.569m 2(w.v. 2950m2 gemeente)Deelgebied B: 9.196m 2Deelgebieden die in aanmerking komen voor ontwikkeling, afhankelijk van alternatief-keuze- deelgebied A: tussen spoor en Eikenlaan- deelgebied B: groengebied tussen Nieuweweg en Bosstraat- deelgebied C: groengebied tussen Nieuweweg en ParklaanGrondbezit aangegeven per deelgebied en bijbehorende oppervlakten20

Woningbouw is daarmee in principe mogelijk. Wel dient rekeningte worden gehouden met extra kosten voor maatregelen. Dezekosten zijn niet in deze quick-scan meegenomen.Kanttekening is wel dat in het GVVP is gesteld dat de gemeenteSoest een afname wil van woningen met een geluidbelastinghoger dan 58 dB ten gevolge van wegverkeerslawaai. Devoorziene woningbouw betekent een toename van het aantalwoningen met een geluidbelasting hoger dan 58 dB.Daarnaast is het spoorweglawaai niet beoordeeld opeen toekomstmodel. Vanwege de inwerkingtreding vannieuwe geluidwetgeving (Swung) per 1 juli 2012, liggener nu referentiepunten langs het spoor waarvoor vanrechtswege Geluidproductieplafonds zijn vastgesteld .Deze geluidproductieplafonds zijn waardes die door hetspoorweglawaai niet overschreden mogen worden. Nabij hetstation bedragen deze op 50 meter uit de spoorlijn 52, 53,5 en54,6 dB. De waardes van de geluidproductieplafonds liggenonder de waardes op grond van de geluidcontouren voor het jaar2008. De geluidproductieplafonds zijn het uitgangspunt bij hetbepalen van de vast te stellen hogere grenswaarden t.b.v. hetspoor.Er zal bij bouwplannen vanwege de geluidsbelasting op dewoningen rekening moeten worden gehouden met minimaal ééngeluidsluwe gevel.Kenmerken deelgebiedenDeelgebied A is 5.569m 2 groot en ligt tussen het spoor en deEikenlaan ingeklemd. Dit deelgebied is niet geheel in bezitvan de gemeente. Mocht deze locatie interessant zijn voorontwikkeling, dan is het aan te bevelen een grondruil metProRail en NS Stations te organiseren (bijvoorbeeld in hetgeval van verplaatsing van het station in alternatief 4 en 4-min),anders wordt de ontwikkeling alhier door de aankoopkosten nietrendabel (afgezien van het feit dat de gemeente altijd afhankelijkis van medewerking van ProRail).Daarnaast heeft deelgebied A te maken met een tweede contourdie van invloed is op de ontwikkelbaarheid van het deelgebied(naast de geluidscontour; zie vorige paragraaf). Dit betreft decontour van de externe veiligheid. Deze contour ligt 11 meteruit de as van het spoor. Het gevolg is dat binnen deze zonegeen bebouwing mogelijk is (uitgaande van het gedefinieerdeprogramma in hoofdstuk 2).Deelgebied B is 9.196m 2 groot en is onderdeel van ParkKlein Engendaal aan de Bosstraat. In het gebied is nu deP+R-voorziening te vinden en een skatepark. Verder is heteen redelijk verwaarloosd gebied, maar kent wel een aantalprachtige relicten, zoals de bomenlaan en een solitaire boom.Vanwege de vraagstelling binnen deze opgave -wat kunneninverdienmogelijkheden zijn binnen de alternatieven voorStationsontwikkeling Soest Zuid- worden deze relicten echterniet per definitie als ‘te handhaven’ beschouwd. Dat kan tersprake komen wanneer er een keuze is gemaakt voor eenalternatief en onderzoek kan worden gedaan naar de staat enmogelijke monumentaliteit van deze relicten.Deelgebied C is een bossage aan de Nieuweweg en deParklaan. Het gebied is 927m 2 groot. In het gebied is een aantalparkeerplekken aanwezig voor de bewoners aan de Parklaan.Deze zullen, in geval van ontwikkeling van dit deelgebied,moeten worden gehandhaafd of in ieder geval in aantal terugmoeten komen binnen het deelgebied.21

Deelgebieden in de alternatievenHoeveel van een deelgebied kan worden ontwikkeld, verschiltper alternatief. Soms kan een deelgebied niet worden ingezet,soms volledig. Hieronder is aangegeven hoeveel ruimte binnende deelgebieden per alternatief beschikbaar is.CCBBOntwikkelingsruimte Alternatief 2 Ontwikkelingsruimte Alternatief 3Voor Alternatief 2 geldt dat enkel deelgebieden B en C inaanmerking komen voor ontwikkeling. Deelgebied A blijft ingebruik als ontsluiting voor het station (busstation, perron,parkeren en fietsenstallingen).Deelgebied B kan ten dele gebruikt worden. Het bestaande P+Rterreinwordt vergroot. Het resterende deel kan ingezet wordenvoor ontwikkeling. Dit betreft grofweg 5.500m 2 .Deelgebied C kan volledig ingezet worden, met aftrek van debestaande parkeerplekken betreft dit zo’n 760m 2 .Voor Alternatief 3 geldt ook dat enkel deelgebieden B en C inaanmerking komen voor ontwikkeling. Deelgebied B is wederomzo’n 5.500m 2 groot. Deelgebied C is iets kleiner (ca. 700m 2 ). Datheeft te maken dat er iets meer ruimte benodigd is in verbandmet de tunnel onder het spoor in dit alternatief.22

CABBOntwikkelingsruimte Alternatief 3-plusOntwikkelingsruimte Alternatief 4Alternatief 3-plus, waarbij een weg ‘bovenlangs’ voor debussen beschikbaar blijft, neemt dusdanig veel ruimte in beslagdat deelgebied C komt te vervallen en enkel deelgebied Bte ontwikkelen is (ca. 5.500m 2 ). De kavel van deelgebied Cwordt dusdanig klein en smal van formaat dat deze binnen destandaard kaders niet meer goed is te ontwikkelen (tenzij hetparkeren voor de bewoners van de Parklaan wordt verplaatst).Alternatief 4 gaat uit van het verplaatsen van het station naar deandere zijde van het spoor. De ontwikkelruimte van deelgebied Bneemt hierdoor af, het busstation en het station nemen immers ruimtein beslag. Er blijft ca. 3.120m 2 over voor ontwikkeling. Deelgebied Ckan nog worden ingevuld, maar ideaal is het niet (610m 2 ).In dit alternatief komt wel de ontwikkeling van deelgebied A inzicht. Ten dele wordt de ruimte in deelgebied A benut voor de P+Rvoorziening,maar er blijft ca. 2.920m 2 te ontwikkelen. Dit betreft echterwel het minst gunstigste deel van deelgebied A, aangezien dit eensmal stuk grond is, en daarom moeilijk is te ontwikkelen (mede geziende beperkende externe veiligheid-contour in het gebied).23

Geconcludeerd kan worden dat alle alternatievenontwikkelingsruimte hebben, zij het soms om een bescheidenoppervlakte gaat.De opbrengsten zullen uitsluitsel moeten geven welkealternatieven interessant zijn (zie volgende paragraaf).ABOntwikkelingsruimte Alternatief 4-minAlternatief 4-min heeft alternatief 4 als basis maar heeft inplaats van een tunnel een spoorwegovergang, waardoor dekosten worden gedrukt. Gevolg is wel dat deelgebied C komtte vervallen als ontwikkellocatie, aangezien de benodigdeverkeersruimte van het station i.c.m. de spoorwegovergang teveel ruimte in beslag neemt.Deelgebied A (ca. 2.920m 2 ) en deelgebied B (ca. 3.120m 2 )blijven in dit alternatief beschikbaar.Om meer opbrengsten te kunnen generen is echter ook nogonderzoek gedaan naar ruimtelijke optimalisatie. Hoe kan meerruimte worden gevonden voor ontwikkeling? Welk gebied is quaconfiguratie efficiënt te ontwikkelen?Daarnaast is tijdens deze quick-scan naar voren gekomen dathet wellicht interessant zou kunnen zijn om de configuratie vanhet station te verbeteren. De configuratie van het station is vanwezenlijk belang voor de uitstraling en betekenis van Soest-Zuid, alsmede voor de ontwikkelbaarheid (kwaliteit) van dedeelgebieden.In dit kader is de alternatievenstudie van Movares verderonderzocht en geoptimaliseerd (zie volgende pagina). Als basisis alternatief 4-min (geen tunnel om de kosten zo veel mogelijkte drukken) gebruikt, waarbij het station verplaatst is. In dezegeoptimaliseerde alternatieven is echter de P+R-voorziening aandezelfde zijde van het spoor bij het (bus)station gepositioneerd.Dat heeft als voordeel dat de stationsfaciliteiten geconcentreerdzijn (aan de goede zijde van het station gezien de herkomstvan de reizigers), de Eikenlaan (deelgebied A) alswoonbuurt afgerond kan worden (er zijn hier immers geenstationsvoorzieningen meer te vinden, daarnaast is dit quaconfiguratie een gunstige ontwikkellocatie) en het kruispuntEikenlaan-Ossendamweg geen betekenis meer heeft en dusgeen knooppunt meer is.24

AABOptimalisatievariant 4-min IOptimalisatievariant 4-min I (ruimtelijke kwaliteit) gaat zoalslinks beschreven in de basis uit van Alternatief 4-min. Hetstation, inclusief alle omliggende voorzieningen zoals de P+Rvoorziening,liggen geclusterd in de westzijde van het spoor.Deelgebied B is daardaar niet meer te ontwikkelen, maar decapaciteit van het station kan groeien (station met potentie). DeP+R-voorziening is vergroot tot een kleine 100 parkeerplekkenen er is sprake van een ruim opgezet stationsgebied, zoalseerder getekend in alternatief 4 en 4-min. Daarbij komt ook hierdeelgebied C als ontwikkellocatie te vervallen.Deelgebied A kan nu echter wel volledig benut worden alsontwikkellocatie (ca. 5.570m 2 ), welke als afronding van dewoonbuurt kan worden ingezet.Optimalisatievariant 4-min IIOptimalisatievariant 4-min II (ruimtelijke kwaliteit enopbrengsten) gaat nog een slag verder: het stationsgebied wordtten opzichte van alternatief 4-min en de optimalisatievariant4-min I compacter van opzet, waardoor een deel van deelgebiedB ontwikkeld kan worden (ca. 1.910m 2 ), naast deelgebied A (ca.5.570m 2 ).Het skatepark zal wel verplaatst moeten worden naar deelgebiedC (of elders).25

Proefverkavelingen en bijbehorende opbrengstenPer deelgebied is een aantal schetsmatige verkavelingengeschetst welke inzicht geven in de mogelijkheden perdeelgebied (met het de functie ‘wonen’ als uitgangspunt, ziehoofdstuk 2).Op basis van deze schetsmatige verkavelingen is de groveopbrengstpotentie bepaald.26

Deelgebied ADeelgebied A in Alternatief 4 en 4-minProgramma bij proefverkaveling 1• 10 appartementen (app. tussen 80 en 100m 2 )• 3 vrijstaande woningen (kavels tussen 400 en 500m 2 )Proefverkaveling 1• nb. Verhouding bruto/netto op 75% i.v.m. beperkte omvang openbareruimte door langgerekt plangebied.27

28Deelgebied A in Optimalisatievariant 4-min I en II

Programma bij deze proefverkaveling• 10 appartementen (app. tussen 80 en 100m 2 )> max. 3 lagen plus bebwoonbare kap• 8 rijwoningen (kavels tussen 150 en 225m 2 )• 2 2-onder1-kap (kavels tussen 225 en 300m 2 )• 3 vrijstaande woningen (kavels tussen 400 en 500m 2 )Programma bij deze proefverkaveling• 10 appartementen (app. tussen 80 en 100m 2 )> max. 3 lagen plus bebwoonbare kap• 8 rijwoningen (kavels tussen 150 en 225m 2 )• 2 2-onder1-kap (kavels tussen 225 en 300m 2 )• 3 vrijstaande woningen (kavels tussen 400 en 500m 2 )Proefverkaveling 1 Proefverkaveling 2• NB Verhouding bruto/netto op 77% i.v.m. beperkte omvang openbareruimte door langgerekt plangebied.• NB Verhouding bruto/netto op 77% i.v.m. beperkte omvang openbareruimte door langgerekt plangebied.29

Deelgebied BDeelgebied B in Alternatief 2, 3 en 3-plusProgramma bij deze proefverkaveling• 7 vrijstaande woningen (kavels tussen 400 en 500m 2 )Proefverkaveling 1• NB. Verhouding bruto/netto op 48%30

Deelgebied B in Alternatief 4, 4-min en optimalisatievarianten Ien IIProgramma bij deze proefverkaveling• 22 appartementen (app. tussen 80 en 100m 2 )> max. 2 lagen plus bewoonbare kapProgramma bij deze proefverkaveling• 14 appartementen (app. tussen 80 en 100m 2 )> max. 2 tot 3 lagen plus bewoonbare kapProefverkaveling 1Proefverkaveling 2Proefverkaveling 1 Proefverkaveling 2• NB Verhouding bruto/netto op 100% (volledig uitgeefbaar)• NB Verhouding bruto/netto op 55%32

Deelgebied CDeelgebied C in Alternatief 2, 3 en 4Programma bij deze proefverkaveling• 6 appartementen (app. tussen 70 en 90m 2 )> max. 2 lagen plus bewoonbare kapProgramma bij deze proefverkaveling• 1 vrijstaande woning (kavel ca. 675m 2 )Programma bij deze proefverkaveling• 1 kantoorvilla (kavel ca. 475m 2 )Proefverkaveling 1Proefverkaveling 2Proefverkaveling 3Proefverkaveling 1 Proefverkaveling 2 Proefverkaveling 3• NB Verhouding bruto/netto op 67%• NB Verhouding bruto/netto op 75%• NB Verhouding bruto/netto op 54%33

Conclusie opbrengsten naar deelgebiedOnderstaande tabel geeft per deelgebied het resultaat (nominaalen netto contant) weer van de verschillende alternatieven metvarianten voor de verkaveling. Deelgebieden A en B bieden inomvang (5.500 – 5.570) in absolute zin (uiteraard) het meestezicht op maximalisatie van de verdiencapaciteit: een bedrag vancirca 1,2 tot 1,5 miljoen euro.Deelgebieden A en C bieden relatief gezien de bestemogelijkheden voor verdiencapaciteit. Door de vorm enafmetingen van het plangebied hoeft er weinig openbaar gebiedgerealiseerd te worden. Dit levert niet alleen minder kosten op,maar maakt het naar verhouding ook mogelijk om meer m2grond uit te geven.34

Opbrengsten naar alternatiefNaar aanleiding van de in beeld gebrachte proefverkavelingenen bijbehorende opbrengsten kan nu per alternatief de maximaleinverdiencapaciteit worden bepaald. De hieronder aangegevenbedragen zijn afgerond op € 10.000,-.Alternatief 2 (saldo contacte waarde startjaar):• Deelgebied A: € 0,-• Deelgebied B: € 430.000,-• Deelgebied C: € 170.000,- +Totaal € 600.000,-Alternatief 3 (saldo contacte waarde startjaar):• Deelgebied A: € 0,-• Deelgebied B: € 430.000,-• Deelgebied C: € 170.000,- +Totaal € 600.000,-Maximale opbrengsten Alternatief 2 Maximale opbrengsten Alternatief 335

Alternatief 3-plus (saldo contacte waarde startjaar):• Deelgebied A: € 0,-• Deelgebied B: € 430.000,-• Deelgebied C: € 0,- +Totaal € 430.000,-Alternatief 4 (saldo contacte waarde startjaar):• Deelgebied A: € 620.000,-• Deelgebied B: € 550.000,-• Deelgebied C: € 170.000,- +Totaal € 1.340.000,-Maximale opbrengsten Alternatief 3-plus Maximale opbrengsten Alternatief 436

Alternatief 4-min (saldo contacte waarde startjaar):• Deelgebied A: € 620.000,-• Deelgebied B: € 550.000,-• Deelgebied C: € 0,- +Totaal € 1.170.000,-Optimalisatievariant 4-min I (saldo contacte waarde startjaar):• Deelgebied A: € 1.280.000,-• Deelgebied B: € 0,-• Deelgebied C: € 0,- +Totaal € 1.280.000,-Maximale opbrengsten Alternatief 4-minMaximale opbrengsten Optimalisatievariant 4-min I37

Optimalisatievariant 4-min II (saldo contacte waarde startjaar):• Deelgebied A: € 1.280.000,-• Deelgebied B: € 290.000,-• Deelgebied C: € 0,- +Totaal € 1.570.000,-ConclusieAls er wordt gekeken naar de opbrengstpotentie per alternatiefblijkt dat optimalisatievariant 4-min II het hoogste bedrag oplevert.Daarna volgen respectievelijk alternatief 4, optimalisatievariant4-min I,alternatief 4-min, alternatief 2 en alternatief 3. Alternatief 3-pluskent de laagste verwachting qua opbrengsten.Het is nu aan de gemeente om deze verwachte opbrengstenin relatie te brengen met de totale kosten per alternatief (o.a.bouwkosten, ontwikkelingskosten, kosten als gevolg vangeluidsreductie aan de woningen, etc.). Geadviseerd wordt omtevens de kosten van de beide optimalisatievarianten in beeldte brengen. Vervolgens kan op basis van deze quick-scan, hetonderzoek van Movares en de kosten-baten-analyse van degemeente een weloverwogen keus worden gemaakt voor eenvoorkeurs-alternatief.Maximale opbrengsten Optimalisatievariant 4-min IIBij de conclusie van deze quick-scan dient met de volgendekanttekeningen rekening te worden gehouden:• Dit rapport is een quick-scan. Dat wil zeggen dat allegetallen en bedragen in deze quick-scan gebaseerd zijn opaannames (zie bijlagen) en grove oppervlakten (schetsmatigeproefverkavelingen). Deze quick-scan geeft een goed beeldvan de mogelijk opbrengspotentie, maar enige marge inde (exacte) getallen dient in acht te worden genomen. Omdezelfde reden zijn de getallen bij de conclusie afgerond;• Daarnaast zijn de schetsmatige (proef)verkavelingen nietstedenbouwkundig en/of volkshuisvestelijk getoetst. Dat komtpas ter sprake bij verdere ontwikkeling. Er zal per deelgebiedeen Nota van Uitgangspunten opgesteld moeten worden,waar de ruimtelijke kernwaarden, de mogelijk te behouden38

objecten binnen de deelgebieden alsmede de volkshuisvestelijkenormering worden benoemd en behandeld. Zo kan bijvoorbeeldtijdens de verdere uitwerking blijken dat bijvoorbeeld deelgebied Cniet verstandig is om te ontwikkelen doordat de huidige bewoners aande Parklaan mogelijk tegen een ontwikkeling aldaar zijn. Of wellichtdat blijkt dat het ontwikkelen van een deel van Park Klein Engendaalop dusdanig veel tegenstand stuit, dat het tot ontwikkeling brengenvan deelgebied B niet als haalbaar wordt geacht. Daarnaast zullen(historisch) waardevolle elementen moeten worden geinventariseerden gewaardeerd. Er kan na onderzoek blijken dat bepaalde delen vanPark Klein Engendaal dusdanig waardevol zijn (zoals het bomenlaantjeof een solitaire boom) dat deze behouden moeten worden en er dusminder ontwikkelingsruimte blijkt te zijn. Uiteindelijk zal een goedonderbouwd stedenbouwkundig plan per deelgebied het resultaat zijn,en zal naar verwachting logischerwijs afwijken van de in deze quickscanopgenomen schetsmatige (proef)verkavelingen en bijbehorende inbeeld gebrachte opbrengstpotenties;• In deze quick-scan is bij de ontwikkeling van deelgebied A uitgegaanvan een grondruil tussen ProRail/NS Stations en de Gemeente Soest.In deelgebied A is sprake van grondbezit van ProRail/NS Stations, ditbezit is meegenomen als onderdeel van de ontwikkelingen. Voorwaarde(en kanttekening bij deze quick-scan) is dus dat ProRail/NS Stationsaan deze grondruil meewerkt. ProRail/NS Stations zou bezit kunnennemen van gronden rondom het nieuwe station in alternatief 4 en 4-minen optimalisatievarianten I en II. Het aankopen (in plaats van ruilen) vangronden van ProRail/NS Stations zou de ontwikkeling van deelgebied A(financieel) vrijwel onmogelijk maken;• Daarnaast is het natuurlijk een voorwaarde dat ProRail/NS Stations,naast de hierboven beschreven grondruil, meewerkt aan hetverplaatsen van het station;• De Gemeente Soest dient een beleidskeuze te maken aangaande hetaantal woningen met een geluidbelasting hoger dan 58 dB ten gevolgevan wegverkeerslawaai.39

BijlagenBijlage 1: Bronnen hoofdstuk 2• Kernpublicatie WoON 2009 Soest, ABF Research, 2010• Transactiecijfers regio Amersfoort 2e kwartaal 2012, NVM, juli 2012• Prognose 2020-2030. Bevolking en huishoudens in Soest, Gemeente Soest, 2009• Sprekende cijfers regio Utrecht en Amersfoort, Dynamis, 2012• Woningbouwprogramma, Gemeente Soest• Woningmarktverkenning Soest, ABF Research, 2011• Soest verbindt bestaand en nieuw, woonvisie Gemeente Soest, Companen 2007• Soest groei in balans, sociaal-economisch beleidsplan Gemeente Soest 2008-2015, Buck Consultants International, 2008• Samen Sterk! Samenwerkingagenda werklocaties Regio Amersfoort 2030, Regio Amersfoort 2011• Detailhandelsbeleid 2005-2015, Gemeente Soest• Beleidsplan Recreatie en Toerisme 2012-2020, Gemeente Soest, 2012• Nota verblijfsrecreatie, Gemeente Soest, 2008• Quickscan hotelmarkt Utrecht, Horwarth HTL, 2010• CBS Statline, www.cbs.nlBijlage 2: Achtergrondinformatie marktscan40

Bijlage 3: Uitgangspunten en parameters bij berekeningen opbrengstenNB Percentages pok/puk en onvoorzien verschillenper alternatief, door onderscheid in complexiteit van deontwikkeling en/of verhoudingsverschillen in uitgeefbaar enopenbaar gebied41

ColofoninboAmsterdam / AdviseursInboWeesperstraat 3Postbus 9671000 AZ AmsterdamT 020 421 24 22W www.inbo.comFrank MaasJoost van HoornErik van het KloosterP08873Eindrapport versie 04Amsterdam, 12 oktober 2012