STEDENBOUWKUNDIG PLAN JERUZALEM - Stadsdeel Oost

PLANGEBIEDKADERSfysieke omschrijvingDe wijk Jeruzalem gelegen in de polder Watergraafsmeer, wordtglobaal begrensd door de Middenweg, de Kruislaan, de Maxwellstraaten de Hugo de Vrieslaan. Oorspronkelijk was deze buurt bekendonder de naam Tuindorp Frankendaal, waarvan het deel metde witgeschilderde naoorlogse duplexwoningen in de volksmondde naam Jeruzalem kreeg. De buurt Jeruzalem beslaat circa 36hectaren en is grotendeels in erfpacht uitgegeven aan diverse corporaties.Het projectgebied beslaat een groot deel van deze wijk.Het thans vigerende bestemmingsplan is het Tweede HerzieneBestemmingsplan Watergraafsmeer uit 1998 en is conserverendopgesteld. Dit betekent dat de huidige situatie in het bestemmingsplanis vastgelegd. Als het definitief Stedenbouwkundig Plan isvastgesteld zal dit plan dienen als onderlegger voor het op te stellennieuwe bestemmingsplan. Om tot een nieuw bestemmingsplante komen worden de gebruikelijke inspraakprocedures gevolgd.Tuindorp Frankendaal, beter bekend als Jeruzalem, bestaat ruimtelijkgezien uit vier delen. Het oudste deel aan de oostzijde bestaatuit gesloten bouwblokken langs de Middenweg. Het deel aan dezuid-oost kant bestaat uit strokenbouw en in het centrum van dewijk er is de losse bebouwing met bijzondere functies zoals eenschool, winkels en kerk. De rest bestaat uit haakvormige bebouwingrond hoven. Deze bebouwing is een uniek naoorlogs verkavelingsexperimenten behoudenswaardig. Deze haken zijn opgebouwd uitzeer kleine betonnen duplexwoningen die in slechte bouwtechnischestaat verkeren. Dit concept Stedenbouwkundig Plan richt zichop dit deel.Tuindorp Frankendaal is een betrekkelijk gaaf ensemble. Basis voorde kwaliteit van het ensemble is de reeks hoven. Deze kennen eenuitgesproken en optimistische architectuur, een ontspannen verkavelingen een uitgekiend beplantingsschema. Kleine variaties in deopzet van de hoven leiden tot betekenisvolle verschillen tussen dehoven onderling en tussen de straten. Daarnaast kent het tuindorpfraaie interne open ruimten en bijzonder vormgegeven voorzieningen(Koningskerk, dubbele H-school), die het publiek domein binnenhet tuindorp articuleren en relaties leggen met de omgeving.De waarden concentreren zich wat betreft woningarchitectuur, verkavelingen beplanting in het noordelijk deel van het tuindorp. Watbetreft de open ruimten en de architectuur van voorzieningen concentrerende waarden zich in en rond het centraal gelegen assenkruisvan open ruimten.In het zuidelijk deel ligt een verkaveling met open bouwblokken,een minder waardevol ensemble met een combinatie van hoven enstroken en een in de loop der tijd uit zijn krachten gegroeid ouderencomplex(Tabitha). Het complex is architectonisch arm en matigop zijn omgeving georiënteerd.statistische omschrijvingEr zijn statistische gegevens over Jeruzalem beschikbaar, echterbeslaan deze een gebied waarvan de grenzen aanzienlijk ruimerzijn dan het plangebied.Jeruzalem telde in 2006 ongeveer 1.400 woningen. Veel woningenhebben een klein woonoppervlak. De buurt komt op de eerste plaatsin het stadsdeel qua aandeel kleine woningen van minder dan 40 m²(25,5%) en heeft een meer dan gemiddeld aandeel kleine middelgrotewoningen tussen de 40 en 59 m² (41,3%). Vooral de duplexwoningenzijn klein en mede daardoor woontechnisch niet meer altijdup-to-date. 15,3% van de woningen is groter dan 80 m².Jeruzalem is een stabiele buurt wat de eigendomssituatie betreft.Het eigen bezit is nauwelijks toegenomen en ligt nog altijd benedenhet gemiddelde. Bijna 1.000 woningen zijn corporatiebezit (70,9%).Het aandeel goedkope huurwoningen is ruim 70%. Negentig procentvan de woningen heeft een huur tot de huurtoeslaggrens (621euro). Voor ouderen en mensen met een functiebeperking is al eenklein aantal wibo’s gerealiseerd.Het aantal inwoners van Jeruzalem ligt rond de 2.400. De leeftijdsopbouwvan de bevolking is gelijkmatig verdeeld. De leeftijdsgroepentussen de 20 en 40 jaar steken niet ver uit boven de andereleeftijdsgroepen. Dit betekent dat er veel ouderen in de buurt wonenen Jeruzalem dus vergrijsd is; een kleine 60% is ouder dan 40jaar. Er trad de laatste tijd wel enige verjonging op door de groeivan het aandeel jongeren en dertigers en een afname van de leeftijdsgroepentussen 60 en 80 jaar. Het is een van de weinige buurtenwaarvoor men in de bevolkingsprognose uitgaat van een groei vande jongeren tot 25 jaar.Samenhangend met de leeftijdsopbouw en de samenstelling vande woningvoorraad (kleine woningen, zorgcentra en ouderenwoningen)is het aandeel eenpersoonshuishoudens groter dan elders inhet stadsdeel.In 1999 had Jeruzalem samen met Middenmeer de minste bewonersvan allochtone herkomst binnen het stadsdeel, maar nu staatde buurt op de vijfde plaats. De groei van het aandeel allochtonenen vooral van de niet-westerse allochtonen is naar verhoudinggroot. Bewoners uit westerse landen hebben nog steeds een grootaandeel, maar zijn nu aangevuld door mensen uit niet-westerselanden.Jeruzalem heeft een gemiddeld laag netto inkomen per huishouden,dat meer dan 20 procent lager ligt dan gemiddeld in het stadsdeel.De inkomensontwikkeling is sinds 2001 niet gunstig.De bewoners zijn minder tevreden geworden over hun woning daneen jaar of zeven geleden. Het rapportcijfer dat ze ervoor geven in2005 is nog wel ruim voldoende (7,0), maar iets lager dan gemiddeldin het stadsdeel.Rochdale heeft in februari 2008 een enquête gehouden onder haarhuurders. Met dit onderzoek wordt het gros van het feitelijke plangebiedin kaart gebracht. Binnen het plangebied staan tevens 279woningen van De Key. Onder de bewoners van deze complexen isnog geen enquête gehouden.In de 494 woningen van Rochdale wonen veel senioren. 31% van dehoofdhuurders is 65 jaar of ouder. Toch nog 21% is jonger dan 35jaar.Bijna driekwart van de respondenten is alleenstaand (72%) en 14%woont samen zonder inwonende kinderen. Het percentage huishoudensmet kinderen is laag: 7% vormt een eenoudergezin en 6%woont samen en heeft inwonende kinderen. Het percentage lageinkomens is hoog. Meer dan de helft van de respondenten heefteen bruto huishoudinkomen lager dan € 1400,- per maand (61%).Slechts 8% heeft een bruto huishoudinkomen boven € 2300,- permaand. Daarmee heeft 92% een inkomen onder de huurtoeslaggrensen behoort tot de doelgroep. Bijna een kwart van de bewoners(24%) woont al 20 jaar of langer in de buurt. 28% woont korterdan vijf jaar in de buurt.Alle woningen van Rochdale hebben een huur onder de huurtoeslaggrens.De woningen zijn klein en zijn vrijwel allemaal nog duplexwoningen.11