De winst van Poort - Gemeenteraad Almere - Gemeente Almere

Rekenkamercommissie AlmereOktober 2008Wat mag ruimteijke planvorming kosten?De winst van Almere PoortWorden de plankosten voldoende beheerst?(036) 539 99 95info@almere.nlwww.almere.nl/gemeenteraadEditie Wilt u reageren?Hebt u vragen? Meer informatie?

Overige besluitenBestemmingsplan Poort(voorontwerp)Bestemmingsplan Poort(ontwerp)Bestemmingsplan Poort(definitief)Programma en ruimtegebruikAlmere Poort (b&w)NOGW Poort2Kredietaanvraag w.o. kwalitatieveambities openbare ruimteRuimtelijke ontwikkelingstrategie Almere 2015Grondverwerving enzandophoging Almere PoortNOGW Poort1Quid pro quo;(b&w)OndernemingsplanPoort 2005-2020NOGW Poort3Ondernemingsplan Poort20071997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008StructuurplanAlmere PoortPlanproductenOntwikkelingsplan div.Werklocaties (Hogekant, Middenkant,Cascadepark Oost, Lage kant,Zakenpoort west en oost)Nota van UitgangspuntenEuropakwartierMasterplan vlek A (Olympiakwartier)en D (wijkcentrum)Nota van UitgangspuntenCascade Park westStartnotitie Poort Noord(Homeruskwartier enPampushout)Nota van UitgangspuntenColumbuskwartierOntwikkelingsplanEuropakwartierNota van UitgangspuntenPoort NoordOntwikkelingsplanColumbuskwartierOntwikkelingsplanOlympiakwartier Oost enOffice parkOntwikkelingsplanHomerus kwartierOntwikkelingsplanCascadepark westMastervisie KustzoneOntwikkelingsplanCascadepark OostOntwikkelingsplanHomerus kwartierUitgiftestrategieKustzone (B&W)OntwikkelingsplanOlympiakwartier Oost enOffice parkOntwikkelingsplanOlympiakwartierStructuurvisiePoort NoordOntwikkelingsplanLagekantStructuurvisieKustzoneB&W MastervisieOlympiakwartierPlankaarten1999 2005 2005 2007

Toelichting bij schema Planontwikkeling Almere PoortVoor de periode 1997-2008 zijn in dit schema alle door de raad vastgestelde planproducten opgenomen.Tevens is aan de bovenkant van de tijdlijn een selectie opgenomen van bestuurlijke besluiten die vaninvloed zijn geweest op de planontwikkeling van Almere Poort en waarnaar in de tekst van dit rapportwordt verwezen. Voor wat betreft de toedeling van een plandocument aan enig jaar is uitgegaan van dedatum waarop de raad het betreffende document heeft vastgesteld. Daar waar niet de raad, maar hetcollege het besluit heeft genomen, is dit aangegeven. De naamgeving van deelgebieden is in de loop vande jaren nog al eens gewijzigd (zie bijlage 2 in dit rapport). In het schema zijn de huidige gebiedsbenamingengehanteerd.De winst van Almere Poort

ColofonUitgaveGemeente AlmereOktober 2008BegeleidingRaadsgriffie gemeente Almere, Jurgen EshuisPostbus 200, 1300 AE AlmereTel. (036) 539 99 95e-mail: raadsgriffie@almere.nlTekstredactieIda Stroosnijder, teksten en trainingenVormgevingSBZ, afdeling CommunicatieDrukwerkKoninklijke drukkerij Broese & Peereboom B.V.Oplage175 exemplaren Eindrapport

De winst van Almere PoortWat mag ruimtelijke planvorming kosten?Worden de plankosten voldoende beheerst?

InhoudsopgaveVoorwoord 7Samenvatting 9Conclusies en aanbevelingen 111. Inleiding 132. Vraagstelling en werkwijze 152.1 Vraagstelling 152.2 Werkwijze 153. Geschiedenis plan- en besluitvorming Almere Poort 173.1 Inleiding 173.2 Plangeschiedenis en kenmerken Almere Poort 173.3 Besluitvormingsgeschiedenis 193.4 Tot slot 214. De User Manual toegelicht 234.1 Inleiding 234.2 Doel en historie 234.3 Planontwikkeling Poort 264.4 Bevindingen Rekenkamercommissie 275. De systematiek van de planexploitatie en de plankosten 295.1 Inleiding 295.2 Systematiek planexploitatie 295.3 Plankosten 305.4 Bevindingen Rekenkamercommissie 356. Bestuurlijke besluitvorming Almere Poort 396.1 Inleiding 396.2 Grondbeleid Almere 396.3 Grote projecten Almere 406.4 Feitelijke besluitvorming gemeenteraad 416.5 Bevindingen Rekenkamercommissie 427. Nabeschouwing 43InhoudsopgaveBijlage 1 Begrippenlijst 45Bijlage 2 Namen deelgebieden 48Bijlage 3 Raadsbesluit Ondernemingsplan Poort 49Bijlage 4 Namen van geïnterviewde personen 50Bijlage 5 Overzicht van bestuurlijke documenten ontwikkeling Almere Poort 51De winst van Almere Poort

VoorwoordSturen aan de voorkant, volgen aan de achterkant. Dat was het doel van de gemeenteraad bij debehandeling van het Ondernemingsplan Almere Poort eind 2005/begin 2006. Het leidde tot deformulering van ijkpunten van en voor de gemeenteraad. Dit om in duale verhoudingen met het college,te komen tot goed bestuur: oftewel besluitvorming op afstand van de projectorganisatie, op hoofdlijnenvan beleid, maar wel met concrete inhoud en achteraf toetsbaar.Almere Poort is te beschouwen als een groot project, maar dat doet eigenlijk geen recht aan decomplexiteit en lange termijn die met een grootschalige gebiedsontwikkeling samenhangt. Het isgeen binnenstedelijke herontwikkeling, geen ontwikkeling van een sport&leisure-complex en geenstadscentrumproject. De aanloop is langdurig en een duidelijk start- en eindpunt ontbreekt of ligt verweg in de tijd. Diezelfde complexiteit wordt ook aangetroffen bij de ontwikkeling van Almere Pampus enAlmere Hout, waarvan de eerste plannen ongeveer tegelijk met de huidige ontwikkeling van Almere Poortworden gemaakt.Voor woordToch moet ook een gebiedsontwikkeling worden bestuurd, bekostigd en afgerekend. Dat proces isingewikkeld en overstijgt meerdere ‘cohorten’ van raadsleden en colleges. Lange termijn planning ismoeizaam. De Rekenkamer Almere heeft zich ten doel gesteld het proces van de gebiedsontwikkelingvan Almere Poort voor gemeenteraadsleden inzichtelijk te maken, door de focus te leggen op tweeonderwerpen. Hoe beheers je de kosten van planontwikkeling en hoe krijgt een gemeenteraad grip op debestuurlijke besluitvorming? Met dit rapport wordt niet een ‘kant en klaar’ recept neergelegd. Wel wordtmet dit rapport de gebiedsontwikkeling van Almere Poort toegankelijk gemaakt.De Rekenkamercommissie Planontwikkeling en Plankosten Poort heeft met plezier aan dit onderzoekgewerkt. Daarbij heeft de commissie gebruik mogen maken van de bereidheid van bestuurders enambtenaren om inzichten en kennis te delen. De Rekenkamercommissie is daarvoor bijzondere dankverschuldigd. Wie de inhoud van dit rapport, dat terugblikt op 10 jaar bestuurlijke besluitvorming totzich neemt, zal, naar overtuiging van de commissie, op diverse lopende bestuurlijke dossiers hiervan devruchten plukken. Als die opzet slaagt, beschouwt de commissie dat als ‘winst’.Almere, 20 oktober 2008.mr. V.C. van der VeldeVoorzitter RekenkamercommissiePlanontwikkeling en Plankosten Almere PoortDe winst van Almere Poort

SamenvattingAlmere en bouwen horen bij elkaar. De stad heefteen meer dan ruime ervaring met de aanleg vanstadsdelen, de bijbehorende infrastructuur envoorzieningen. Echter, de eerste decennia van haarbestaan had Almere nog een ‘bruidsschat’ van derijksoverheid meegekregen in de vorm van bijvoorbeeldplannen, gronden en hoofdinfrastructuur.Almere Poort is het eerste stadsdeel dat degemeente Almere geheel voor eigen rekening enrisico ontwikkelt. De grond moet van de rijksoverheidworden gekocht, de ontwikkeling moet degemeente zelf doen samen met private partijen. Inde toekomst zal dit met meer stadsdelen gebeuren,zoals Almere Pampus en Almere Hout. Bij degemeenteraad leven vragen als: Wat moeten weweten om de ontwikkeling van een nieuw stadsdeelgoed te kunnen volgen? Hebben we ook inderdaadde juiste informatie? Lopen de kosten niet te hoogop? en Hoe werkt de grondexploitatiesystematiek?Reden genoeg voor de RekenkamercommissieAlmere om te onderzoeken welke lessen kunnenworden geleerd uit een langdurig, complex projectals Almere Poort. De Rekenkamercommissie heeftde volgende vragen beantwoord:1. Worden de plankosten bij de ontwikkeling vanAlmere Poort voldoende beheerst?2. Hoe wordt over de ontwikkeling van AlmerePoort verantwoording afgelegd aan de gemeenteraad?Het onderzoek richt zich op de periode van 1997(vaststelling Ruimtelijke OntwikkelingsstrategieAlmere 2015) tot en met 2 maart 2006 (vaststellingeerste Ondernemingsplan Almere Poort). DeRekenkamercommissie heeft interviews gehoudenmet betrokkenen en heeft de relevante brondocumentenbestudeerd. Het resultaat is een rapportdat enerzijds toelicht hoe de gehanteerde berekeningenen ramingen moeten worden ‘gelezen’, enanderzijds aanbevelingen doet voor de toekomst.Almere Poort: wat en wanneerAlmere Poort bestaat momenteel uit 13 onderscheidendeelgebieden. Er worden ongeveer 10.000-12.000 woningen gerealiseerd. Het kantorenprogrammaomvat ongeveer 550.000 m 2 bvo(bruto vloeroppervlak); het bedrijvenprogrammaongeveer 500.000 m 2 . Daarnaast worden in hetstadsdeel meerdere (maatschappelijke) voorzieningengerealiseerd.‘Kwaliteit boven kwantiteit’ is een belangrijk adagiumvoor Almere Poort. De belangrijkste kwalitatievedoelstellingen zijn:- de creatie van nieuwe woonmilieus die iets toevoegenaan Almere;- de opvang van werkgelegenheid binnen deNoordvleugel;- het realiseren van een bovenregionaal vrijetijdsprogramma(‘leisure’);- de realisatie van ‘Almere aan het water’;- particulier opdrachtgeverschap;- duurzaamheid.Sinds 1995 werkt de gemeente samen met privatepartijen aan (voorbereidingen voor) de aanleg enbouw van Almere Poort. De belangrijkste beslisdocumentenop een rij:1. Ruimtelijke Ontwikkelingsstrategie Almere2015, kortweg ‘ROSA’ (1997).2. Structuurplan Almere Poort (1999).3. Ondernemingsplan 2005.4. Ondernemingsplan 2007.De aanleiding tot het Ondernemingsplan 2005 is,dat Almere Poort letterlijk en figuurlijk te weinigvan de grond komt. Daarom stelt het nieuwe plande doelen van het stadsdeel bij. Zo wordt de focusverlegd naar de ontwikkeling van het kustzonegebied,met als slogan ‘Almere Poort; de nieuweStrandstad van de Randstad’. Vervolgens wordt derealisatie van Poort voortvarend opgepakt.De User ManualEen belangrijk sturingsdocument voor degemeenteraad is de zogenoemde User Manual.Deze stippelt als het ware de route uit waarlangsde stedelijke ontwikkeling zou moeten verlopen.De opeenvolgende fasen worden beschreven, metde bijbehorende documenten, de ‘beslismomenten’en de hoofdrolspelers. De eerste User Manual iseind jaren ‘90 opgesteld. De beschrijving van elkaaropvolgende planproducten en beslismomentenzou in eerste instantie de ambtelijke organisatie enuiteindelijk ook de gemeenteraad een belangrijkhouvast moeten bieden om de stedelijke en ruimtelijkeontwikkeling in Almere te kunnen bewaken ensturen. Echter, de User Manual blijkt voor bestuurlijkebesluitvorming onvoldoende toegerust, zodatSamenvattingDe winst van Almere Poort

Samenvattinghij in 2002 wordt aangepast. Vanaf dat momentstelt de raad ook de nota van uitgangspunten ende ontwikkelingsplannen vast. Anno 2008 wordtin de praktijk de (bestuurlijke) fasering in de UserManual overigens niet meer gevolgd.FinancieringDe eerste vraag aan de Rekenkamercommissie gaatover de financiering. Om die te kunnen beantwoorden,legt de commissie eerst de systematiekuit van de planexploitatie (5.2). Daarbij zijn vierelementen belangrijk:1. De onderlinge verevening van positieve en negatievegrondexploitaties per deelgebied op basisvan een te behalen opbrengsttaakstelling (hetzogenaamde Voorzichtig Marktscenario).2. De Nota Omslag Structuurplankosten (NOSP),geïntroduceerd in het Ondernemingsplan 2005.De NOSP bevat deelgebiedoverstijgende kostenen inkomsten, zoals apparaatskosten, de ambitie‘stedelijkheid’ en subsidies. De kosten in deNOSP moeten binnen de grondexploitaties vande deelgebieden worden terugverdiend.3. De planexploitatie heeft een interne risicobuffer.4. De planexploitatie bevat een vastgesteld programmavoor publieksvolgende voorzieningen.Wie deze vier elementen in de planexploitatiesystematisch hanteert, heeft in principe voldoendeinformatie om de financiële ontwikkeling vanAlmere Poort te kunnen volgen.Bij een groot, complex project als Almere Poort,worden aanzienlijke plankosten gemaakt. Dit zijn dekosten voor activiteiten die leiden tot de productievan (verkoopbare) bouwrijpe grond. Hierbij kan o.a.worden gedacht aan projectmanagement, financieelmanagement, stedenbouw, planning, uitgifte,administratie en juridische zaken. In Almere geldtde norm dat de plankosten maximaal 30 procentvan de investeringen in een gebied mogen bedragen.Met het verschijnen van het Ondernemingsplan2005 is als het ware een nieuwe start gemaakt metAlmere Poort. Toen is ook de systematiek van deplanexploitatie aangepast, waardoor de ‘oude’ ende ‘nieuwe’ planexploitatie lastig met elkaar tevergelijken zijn. Zo worden posten verschillendtoegedeeld en blijkt er nog een ‘restpost’ aanhistorische kosten te staan. Wat echter vooral opvalt,is dat de normstelling van de plankosten naderwordt gedefinieerd en alleen wordt gehanteerdvoor de grondexploitaties van de deelgebiedenen niet voor de planexploitatie voor het stadsdeelPoort als geheel. Hierdoor kunnen alleen raadsledendie volledig zijn ingevoerd in de interpretatiesen definities van de planexploitatie, beoordelen ofde plankosten ook inderdaad binnen de 30-procentnormblijven.Bestuurlijke besluitvormingDe tweede vraag die de Rekenkamercommissieheeft beantwoord, gaat over de wijze waarop overde ontwikkeling van Almere Poort verantwoordingwordt afgelegd aan de gemeenteraad.De raad zou een nota Grondbeleid als toetsingsinstrumentkunnen gebruiken, maar Almere heeftzo’n nota (nog) niet. Wel zijn algemene uitgangspuntengeformuleerd voor het grondbeleid. Wat hetvolgen van grote projecten betreft, verwijst de Rekenkamercommissienaar de aanbevelingen in drieraadsonderzoeken (Omniworld, Popmuziekzaal enPreopening Stadshart Almere). De commissie ispositief over de activiteiten van de Volggroep AlmerePoort en raadsleden bij de behandeling envaststelling van het Ondernemingsplan 2005.In de feitelijke besluitvorming door de raad overPoort, onderscheidt de Rekenkamercommissie vierthema’s:1. Het Ondernemingsplan en de planexploitatieHet Ondernemingsplan 2005 is in 2007 geactualiseerd,inclusief de planexploitatie. Wat hierbij opvalt,is dat de versie van 2007 maar beperkt inzicht geeftin de wijzigingen ten opzichte van de vorige versie.Bovendien ontbreekt een planning voor de kortetermijn (uitgezonderd de woningbouwproductie).2. De ruimtelijke planvormingIn 2005-2007 zijn, conform de User Manual,geactualiseerde ontwikkelingsplannen met degrondexploitaties voor deelgebieden, aan deraad aangeboden en vastgesteld. Voor twee deelgebieden,Olympiakwartier en Kustzone, wordteen ten opzichte van de User Manual afwijkendeprocedure gevoerd.3. De budgetcyclusIn voorjaarsnota’s en begrotingen wordt op eenhoog abstractieniveau weliswaar het een en ander10 Eindrapport

vermeld over de planexploitatie van Almere Poort,maar dit kan niet doorgaan voor een actualisatievan de planexploitatie.Bij de begrotingen van 2007, 2008 en 2009 zatgeen geactualiseerde planexploitatie.4. GrondverkoopDe gehanteerde uitgiftestrategie voor grond heeftin een aantal deelgebieden tot problemen geleid.In Almere is het heersende adagium dat het collegede uitgiftestrategie bepaalt (op basis van de UserManual) en overgaat tot contractvorming (op basisvan de Gemeentewet). De raad wordt hieroverachteraf geïnformeerd. De raad heeft hiervoor ookgeen algemene beleidskaders gesteld.Conclusies en aanbevelingen1. De geldende User Manual (2002) wordt opbestuurlijk niveau feitelijk niet meer toegepast.Het college heeft begin 2007 aangegeven meteen alternatief te zullen komen. De Rekenkamercommissieconstateert echter dat, zonderhet kader aan te passen, de uitvoering al isbegonnen.2. Tot 2005 zijn de planontwikkelingskosten nietafdoende beheerst. In 2005 is er een ‘streeponder de rekening’ getrokken. Daarna heeft deRekenkamercommissie een ‘restpost’ ontdektvan 2 miljoen euro, die zijn weggeboekt onderde post Personeel.3. De raad kan vooraf niet goed sturen. Dit komtdoordat het ruimtelijke planvormingsprocesleidt tot veel planproducten. De besluitvormingis gefragmenteerd en de status van de afsprakendie ooit op basis van de User Manual zijngemaakt, is onduidelijk (zie ook hoofdstuk 4).4. De raad kan achteraf niet goed sturen. Dit komtdoordat het Ondernemingsplan en de planexploitatiete gedetailleerd zijn. Deze biedenverder slechts een referentie ten opzichte vanhet eindbeeld zonder duidelijke verantwoordingsinformatieover de voorgaande twee jaar(zie ook hoofdstuk 5).5. De raad kan tijdens de begrotingsbehandelingniet goed sturen. Dit komt doordat de informatiein de P&C-cyclus te globaal en te technischis. Bovendien wordt de gebiedsontwikkelingvan Almere Poort dan `ondergesneeuwd’ doorandere (ook belangrijke) onderwerpen.6. De raad heeft onvoldoende grip op groteprojecten. Dit komt doordat hij hierover vanhet college geen gestructureerde informatieontvangt (geen bestuurlijke agenda, geenvoortgangsrapportages en geen onafhankelijketoetsing). De Rekenkamercommissie wijst eropdat het college, zoals de Gemeentewet bepaalt,de raad daarin hoort te faciliteren.7. De totstandkoming van en de afspraken overhet Ondernemingsplan Poort 2005, zijn eengeslaagde poging om grip te krijgen op degebiedsontwikkeling van Almere Poort.Aanbevelingen1. De gemeenteraad doet er goed aan om in devoorbereiding op het Ondernemingsplan 2009vergelijkbaar te werk te gaan als bij de vaststellingvan het Ondernemingsplan 2005. Goedevoorlichting, onafhankelijke advisering doorderden en een tijdelijke groep van raadsledendie zich in het raadsvoorstel verdiepten, heefttoen goed gewerkt. Tevens kan de raad dan nagaanof het wenselijk is om de procesafsprakenaan te passen.2. De Rekenkamercommissie beveelt aan dat hetOndernemingsplan 2009 in elk geval aandachtbesteedt aan de volgende onderwerpen:• Opbrengstpotentie van de Kustzone en hetOlympiakwartier.• Uitgiftestrategie Homeruskwartier (particulieropdrachtgeverschap) en Kustzone (Publiek-Private Samenwerking).• Ontwikkeling van de risicoparagraaf.• Ontwikkeling van de Nota Omslag Structuurplankosten.• Ontwikkeling van de plankosten, waarbij naasteen voorcalculatie van de totale plankosten,ook een nacalculatie van de totale plankostenover de periode 1-1-2005 tot 1-1-2009 wordtgepresenteerd. Hierbij moeten niet alleen dewijzigingen worden vermeld, maar ook wordentoegelicht waarom daarvan sprake is.SamenvattingDe winst van Almere Poort 11

Samenvatting• Aanvulling van het Ondernemingsplan meteen uitvoeringsparagraaf (doelen, middelen enplanning) voor de periode 2009-2011.3. De raad moet erop aandringen dat conformhet besluit van 2 maart 2006 de planexploitatiePoort jaarlijks bij de begroting wordt geactualiseerd.Ook hierbij moeten aangebrachtewijzigingen worden verantwoord.4. De hoogste prioriteit moet worden gegeven aan:• Actualisering User Manual• Vaststelling samenhangende nota Grondbeleid12 Eindrapport

1. InleidingAan het ontwikkelen van een nieuwe stad op debodem van de voormalige Zuiderzee, ontleentAlmere haar identiteit. Omdat planvormingdaarom van wezenlijk bestuurlijk belang is voorAlmere, heeft de Rekenkamercommissie Almere(kortweg ‘Rekenkamercommissie’) het op haaronderzoeksagenda gezet.Dit onderzoeksrapport concentreert zich op hetvraagstuk van (politieke) sturing en (financiële)beheersing van planvorming en de kosten daarvan.De Rekenkamercommissie behandelt dit themaaan de hand van één casus: de ontwikkeling vanhet stadsdeel Almere Poort. De aanleiding tot hetonderzoek is twijfel, of beter gezegd onzekerheid,bij de gemeenteraad van Almere over de beheersingen aansturing van een groot, langdurig projectals Almere Poort. Bij de raad leven vragen als ‘watmoeten we weten om een project als dit goed tekunnen volgen?’; ‘hebben we ook inderdaad dejuiste informatie?’; ‘lopen de kosten niet te hoogop?’ en ‘hoe werkt de exploitatiesystematiek?’.Een belangrijke doelstelling van dit onderzoekis dan ook om vanuit een bestuurlijk perspectiefterug te kijken op de ontwikkeling van AlmerePoort, om daaruit lering te trekken voor de verdereruimtelijke ontwikkeling van Almere. Het onderzoekgeeft antwoord op twee hoofdvragen:1. Worden de plankosten bij de ontwikkeling vanAlmere Poort voldoende beheerst?2. Hoe wordt over de ontwikkeling van AlmerePoort verantwoording afgelegd aan de gemeenteraad?Het onderzoek richt zich op de periode van 1997(vaststelling Ruimtelijke OntwikkelingsstrategieAlmere 2015) tot en met 2 maart 2006 (vaststellingeerste Ondernemingsplan Almere Poort).Besluitvorming die daarna, tot juli 2008, heeftplaatsgevonden, wordt gerelateerd aan de besluitvormingbij de vaststelling van het eerste Ondernemingsplan.Hoe is dit rapport opgebouwd?De beide genoemde hoofdvragen komen voort uitde oorspronkelijke onderzoeksvraag. De interpretatiedaarvan en de gevolgde werkwijze wordentoegelicht in hoofdstuk 2. Vervolgens komt deplangeschiedenis van Almere Poort aan bod en debesluitvorming (hoofdstuk 3). De beide hoofdstukkendaarna lichten toe hoe de planontwikkeling isverlopen, welke plankosten ermee gemoeid zijn,en hoe de exploitatiesystematiek werkt. In hoofdstuk6 wordt vooral hoofdvraag 2 beantwoord:‘Hoe wordt over de ontwikkeling van AlmerePoort verantwoording afgelegd aan de gemeenteraad?’.Elk hoofdstuk sluit af met de bevindingenvan de Rekenkamercommissie. Een samenvattendenabeschouwing (hoofdstuk 7) bevat debelangrijkste conclusies en aanbevelingen. De vijfbijlagen bestaan uit een begrippenlijst, een lijst metnamen van deelgebieden, het raadsbesluit over hetOndernemingsplan Poort, de namen van geïnterviewdepersonen en een overzicht van de relevantebestuurlijke documenten.InleidingDe winst van Almere Poort 13

2. Vraagstelling en werkwijze2.1 VraagstellingDe Rekenkamercommissie toetst op rechtmatigheid,doelmatigheid en/of doeltreffendheid. In ditonderzoek concentreert de Rekenkamercommissiezich op het aspect ‘doelmatigheid’. Voor de doeltreffendheidsvraagis het nog te vroeg, omdat erin relatie tot te doelstellingen nog niet voldoendewoningbouw, voorzieningen en bedrijfsvestigingenzijn gerealiseerd. De controle op de rechtmatigheidvan de uitgaven van de Poortorganisatie is albelegd bij de accountant. Deze afwegingen hebbengeleid tot de volgende – tweedelige – onderzoeksvraag:Is het proces van planvorming voor het stadsdeelAlmere Poort zodanig doelmatig verlopendat de planontwikkelingskosten wordenbeheerst? Hoe wordt de raad hierover geïnformeerd?Met het tweede deel van de vraag is de oorspronkelijkeonderzoeksvraag aangescherpt, dieluidde: ‘wat is de rol van gemeenteraad en collegegeweest?’. Deze vraagstelling was achteraf gezien tebreed en te ongericht. In de ‘nieuwe’ formuleringkomt zowel de positie van het college als de rol vande raad voldoende naar voren. Immers, het collegeheeft een actieve informatieplicht om de raad instaat te stellen zijn taken in afdoende mate te kunneninvullen (art. 169 Gemeentewet). De gemeenteraadis de ontvanger van de college-informatie,maar moet vanuit zijn eigen taken en positie ookzelf aangeven welke informatie hij wanneer wenstte ontvangen.Om de hoofdvraag te kunnen beantwoorden, ismet de volgende deelvragen gewerkt:1. Deelvragen planvorming en plankosten- Binnen welke (financiële en inhoudelijke) richtlijnenen regelgeving vindt de planontwikkelingvan Poort plaats?- Hoe hoog zijn de plankosten van Almere Poorten hoe hebben deze zich ontwikkeld?- Hoe wordt de planrealisatie financieel beheerst?2. Deelvragen besluitvormingsproces- Welke (financiële en inhoudelijke) kaders zijnvooraf door de gemeenteraad aan het ontwikkelingsprocesvan Poort gesteld? (kaderstelling ophoofdlijnen)- Op welke momenten heeft de raad op aanreikenvan het college vooraf besluiten genomen overde planontwikkeling? (inhoudelijke kaderstelling)- Hoe wordt de raad door het college achterafgeïnformeerd over de inhoudelijke voortgangvan de planontwikkeling? (inhoudelijke verantwoording)- Op welke momenten is door college en raadvooraf besloten over de hoogte van het plankostenbudget?(financiële kaderstelling)- Hoe wordt de raad achteraf geïnformeerd overde ontwikkeling van de plankosten? (financiëleverantwoording)Het belangrijkste doel van het onderzoek is omnuttige lessen te leren voor de besluitvorming ophet bestuurlijke niveau van de gemeenteraad.Daarom zijn de deelvragen nadrukkelijk beschrijvendvan aard. Het doel van het onderzoek isimmers niet in de eerste plaats om een normatiefoordeel te geven (‘goed’ of ‘fout’) over hetplanproces, de plankosten of de besluitvorming opraadsniveau. Het gaat de Rekenkamercommissie erdus niet om dat een ‘afrekening’ wordt gepresenteerdover de planontwikkeling of plankosten sinds 1997.Door over een relatief lange periode (tien jaar)terug te kijken, kan echter wel een beschouwingworden gegeven over wat goed en minder goed isgegaan. De Rekenkamercommissie baseert haarconclusies op de kaderstellende besluiten die deraad heeft genomen. Ook is bekeken hoe dezebesluiten in de praktijk door ambtelijke organisatie,college en de gemeenteraad zelf zijn toegepast.2.2 WerkwijzeDe Rekenkamercommissie is eind 2007 gestartmet haar werkzaamheden. In de voorlopige studieopzetis de omvang van het onderzoek als volgtafgebakend:• Centraal staan de hoogte van de planontwikkelingskostenen de doelmatigheid van de verschillendeplanproducten in relatie tot het besluitvormingsprocesvan college en raad (‘Sturenaan de voorkant’).• De Rekenkamercommissie onderzoekt nietopnieuw de kosten voor de ontbinding van deNV Sportcomplex Almere (Omniworld), omdatde raad hier zelf al een enquêteonderzoek naarheeft gedaan.Hoofdstuk 2De winst van Almere Poort 15

Hoofdstuk 2• Bij de projectdoelstellingen zoals duurzaamheid,sociale woningbouw, stedelijkheid, particulieropdrachtgeverschap en ‘leisure, health en pleasure’is uitsluitend gekeken naar plankosten. De matewaarin deze doelstellingen zijn bereikt, is dusniet onderzocht.• Het doel is mede om vanuit de historie van deontwikkeling van Almere Poort, aanbevelingente formuleren over hoe de gemeenteraad kansturen en volgen op de gebiedsontwikkeling vanAlmere Pampus en Almere Hout.• De gegevensverzameling richt zich op deplankosten (de financiën), de geproduceerdebestuurlijke documenten (de inhoud) en dedaarbij gevolgde besluitvormingsprocedure (hetproces).• De Rekenkamercommissie oordeelt aan dehand van het gemeentelijke beleidskader overgrondexploitaties, ruimtelijke planvorming (deUser Manual DSO) en begrotingsvoorschriftendat door de gemeenteraad is vastgesteld.en financiële en beleidsmatige (raads)kaders enregelgeving anderzijds, zijn naast elkaar gehouden.Wat valt op? Is het beeld dat uit de informatie naarvoren komt compleet? Zijn er voorlopige conclusieste formuleren? Welke onderwerpen moeten in deinterviewfase aan de orde komen?Fase 3 (juli 2008 tot september 2008)InterviewsIn deze fase zijn informatieve gesprekken metsleutelfiguren gehouden (zie bijlage 4).Fase 4 (september en oktober 2008)(Concept-)rapportagesDe conceptrapportages zijn in de Rekenkamercommissiebesproken en aangepast. Het eindconceptis op 20 oktober 2008 door de commissievastgesteld. In november 2008 is het eindrapportaan de gemeenteraad aangeboden.De Rekenkamercommissie heeft zich in eersteinstantie een beeld gevormd aan de hand van ruim120 bestuurlijke documenten en beleidsnota’s dieover Almere Poort zijn geschreven of van invloedzijn op de planvorming van Almere Poort (bijlage5). Op verzoek van de Rekenkamercommissie heefthet college een ambtelijk contactpersoon aangewezendie de commissie heeft voorzien van financiëleen achtergrondinformatie.Plan van aanpakFase 1 (december 2007 tot mei 2008):Verzamelen documenten + tijdlijn ontwikkeling plankostenversus besluitvorming in college en raadIn de eerste onderzoeksfase is het volgende gedaan:- Relevante documenten verzameld.- Begrippenlijst opgesteld.- Financieel overzicht van de plankosten opgesteld.- Plankosten en de bestuurlijke documenten ineen tijdlijn gezet.- Het definitieve onderzoeksplan opgesteld.Fase 2 (mei 2008 tot juli 2008):Eerste analyse + opstellen interviewvragen en lijst vangeïnterviewdenIn de eerste analyse zijn de vragenlijsten opgesteldvoor de te houden interviews. Feiten enerzijds16 Eindrapport

3. Geschiedenis plan- en besluitvorming Almere Poort3.1 InleidingDit hoofdstuk beschrijft de plangeschiedenis ende besluitvorming over het ontwikkelen van hetstadsdeel Almere Poort. Het is niet bedoeld als eenvolledige en accurate geschiedschrijving, maar wilvooral de planontwikkeling in een context plaatsen.Waarom werd de ontwikkeling van het stadsdeelgestart, welke doelstellingen streeft de gemeentedaarmee na, wat is het beoogde resultaat, hoe is hetproces van bestuurlijke besluitvorming op hoofdlijnenverlopen?Almere Poort bestaat momenteel uit 13 deelgebieden.Er worden ongeveer 10.000-12.000woningen gerealiseerd. Het kantorenprogrammaomvat ongeveer 550.000 m 2 bvo (bruto vloeroppervlak);het bedrijvenprogramma ongeveer500.000 m 2 . Daarnaast worden in het stadsdeelmeerdere (maatschappelijke) voorzieningen gerealiseerd.De gebiedsindeling en de naamgevingvan de deelgebieden zijn geregeld veranderd. Ditrapport hanteert de huidige naamgeving. Volledigheidshalvezijn in bijlage 2 de benamingen van dedeelgebieden door de jaren heen opgenomen.3.2 Plangeschiedenis en kenmerken AlmerePoortPlangeschiedenisDe ontwikkeling van Almere begint met de stadsdelenHaven, Buiten en Stad. Het StructuurplanAlmere 1983 is daarvoor het fundament. Vanafmidden jaren ’90 worden de plannen voor deverdere groei van Almere gemaakt. In 1995 verschijntde Ruimtelijke Ontwikkelingsstrategie Almere2015, kortweg ‘ROSA’. De ROSA kan wordenbeschouwd als de opvolger van het StructuurplanAlmere 1983 1 en is de basis voor het StructuurplanAlmere Poort 1999. Op de pagina hierna staatde structuurplankaart voor Almere Poort uit hetOndernemingsplan 2007.Kenmerken: voor eigen rekening en risicoDe ontwikkeling van Almere Poort is interessantomdat dit het eerste stadsdeel is dat de gemeenteAlmere geheel voor eigen rekening en risico ontwikkelt:structuurvisie, bestemmingsplan, zandophogingen bouw- en woonrijp maken, inclusiefde aanleg van infrastructuur, de inrichting vande openbare ruimte en het realiseren van voorzieningen.Bij de aanleg van de stadsdelen Haven,Stad en Buiten is het planologische voorwerkverricht door de Rijksdienst IJsselmeerpolders,die ook de aanleg van de basisinfrastructuur heeftbekostigd 2 . Bij Almere Poort zijn nauwelijks rijksmiddelengebruikt; de grond moet van de rijksoverheidworden gekocht. De gemeente Almereheeft dat complete ontwikkelingsproces echter nogniet eerder gedaan. Alleen daarom al is de ontwikkelingvan Almere Poort voor de gemeente eenbijzondere onderneming.Maar de gemeente kan het niet helemaal zelf doen.De gemeente bouwt immers niet zelf. Zij faciliteert,verwerft potentiële bouwgrond en verkoopt dezegrond aan voornamelijk projectontwikkelaarsen woningbouwcorporaties. Dit wordt ook welaangeduid met ‘actieve grondpolitiek’ of ‘actiefgrondbeleid’. Het zijn de ontwikkelaars die op hunbeurt een belangrijk stempel drukken op wat erkwalitatief wordt gebouwd. Gebiedsontwikkeling iseen confrontatie tussen overheid en markt, waarbijde gemeente stuurt door middel van een actievegrondpolitiek en vanuit haar publiekrechtelijkebevoegdheden. Het bestemmingsplan is dan hetjuridische kader waarbinnen bouwwerken doorde gemeente worden beoordeeld. De gemeente isdus dominant aan de voorkant en aan de achterkantvan het bouwproces. Daartussen is het vooralonderhandelen over wat haalbaar is.Het plan voor het stadsdeel Poort is eveneens eenpoging tot een trendbreuk met de bouwcultuur vanAlmere, die tot dan toe is gericht op de productievan vooral eenvormige eengezinswoningen. Middenjaren negentig is een uitgebreide bestuurlijkediscussie gevoerd over de gewenste doorgroei vanAlmere, waarbij drie groeiscenario’s (1000, 2000 of3000 woningen per jaar) tegen elkaar zijn afgewogen3 . De gemeente constateert in deze periodeeen ongewenste scheefgroei tussen de groei van hetinwoneraantal en van de werkgelegenheid. Dezescheefgroei leidt tot een grote uitgaande pendelvan forensen, met alle verkeerscongestie van dien.Lokale werkgelegenheid wordt daarom belangrijker.Kortweg aangeduid met ‘Almere in balansbrengen’. De gemeente wil de centrale ligging vanAlmere Poort (bij de Hollandse brug, de A6 en despoorlijn) hiervoor benutten, terwijl ook het IJmeer,het Zilverstrand en Almeerderzand recreatievemogelijkheden bieden. In de ROSA wordt verderde mogelijkheid belicht om van het kustzonegebiedeen exclusief woongebied te maken.Hoofdstuk 31 Een uitgebreidechronologie van deruimtelijke planvormingvan Almere vanaf 1957staat in de ‘PlannenatlasAlmere’, gemeenteAlmere, 2008.2 De gemeente ontvingbij haar ontstaan in 1984dit ‘voorwerk’ als een‘bruidsschat’ om niet.Mede daardoor kon degemeente winst makenmet de grondverkoopen kon in de periode1994-2004 ongeveer 400miljoen euro vanuit hetGrondbedrijf wordenafgedragen aan het GemeentelijkInvesteringsplan(GIP).3 De gemeenteraadbesloot tot een groeiscenariovan 2000 woningenper jaar in de periode2005-2010 (raadsbesluitd.d. 8 juli 1999 inzake denotitie “Almere na 2004”).De winst van Almere Poort 17

Hoofdstuk 318 Eindrapport

Kernwoorden voor Almere Poort zijn dus ‘differentiatie’en ‘integratie’. Diverse woon- en werkmilieusworden gemengd en nieuwe woonmilieustoegevoegd, in dichtheden variërend van 60 tot 10woningen per ha. Daarnaast worden de functieswonen, werken, recreatie, weg- en OV-infrastructuurgeïntegreerd 4 . ‘Kwaliteit boven kwantiteit’ istot op de dag van vandaag een belangrijk adagiumvoor de inhoudelijke planvorming van AlmerePoort. Samengevat, zijn de belangrijkste kwalitatievedoelstellingen voor Almere Poort:- de creatie van nieuwe woonmilieus die iets toevoegenaan Almere;- de opvang van werkgelegenheid binnen deNoordvleugel;- het realiseren van een bovenregionaal vrijetijdsprogramma(‘leisure’);- de realisatie van ‘Almere aan het water’.In een later stadium zijn nog twee subdoelen geformuleerd,die vooral sinds het Ondernemingsplan2005 extra gewicht hebben gekregen:- particulier opdrachtgeverschap, en- duurzaamheid.Bovenstaande hoofddoelen zijn verder ingevuld inhet Structuurplan en het Ondernemingsplan.3.3 BesluitvormingsgeschiedenisDe Almeerse bestuurlijke agenda is goed gevuld,met o.a.:- grondpolitiek;- de realisatie van woningen, kantoren enbedrijvenlocaties;- onderhandelingen met het Rijk over (voorinvesteringenin) infrastructuur;- een verdubbeling van het inwoneraantal;- de positie van Almere in de Noordvleugel vande Randstad;- politieke discussies over de identiteit en sociaaleconomischeontwikkeling van Almere;- bestuurlijke ambities voor maatschappelijkevoorzieningen en publieke investeringen.Bovendien zijn er grootse plannen om Almereverder uit te breiden, waarbij in ieder geval nogtwee nieuwe stadsdelen zullen ontstaan: AlmerePampus en Almere Hout.In het inlegvel bij dit rapport zijn de planproductendie de gemeenteraad over Almere Poort heeftvastgesteld, in een tijdlijn geplaatst. Belangrijkebesluiten staan aan de bovenkant van de tijdlijn.Het betreft hier een selectie. De nadruk is gelegdop ruimtelijke plandocumenten die in de gemeenteraadzijn besproken of die, vanuit het collegebezien, hebben geleid tot koerswijzigingen tenopzichte van eerdere besluiten. Het schema bevat35 bestuurlijke besluiten. Het totaaloverzicht vanbestuurlijke besluiten tot en met 2007 (133 intotaal) staat in bijlage 5.Drie fasenIn de planontwikkeling van Almere Poort lijkenzich drie fasen af te tekenen, die min of meergelijke tred houden met de raadsperiodes.In de periode 1998-2002 komt het Structuurplan1999 tot stand en begint de uitvoering ervan. Hetstructuurplan legt een sterke nadruk op werkgelegenheiden toeristisch-recreatieve voorzieningen,en een gevarieerd aanbod van woningen enwoonmilieus. Daarbij zijn een goede bereikbaarheidper OV (trein en bus), een sterke mate vanfunctiemenging tussen wonen, winkels, kantoren(dus minder harde scheiding tussen woonwijken enbedrijfsterreinen) en duurzaamheid belangrijk. Derealisatie van het Omniworld-complex is de belangrijkstedrager van het plan 5 . De slogan is ‘Wonen,Werken, Winnen’. Aan het einde van die periodewordt een aantal planproducten opgesteld die hetstructuurplan nader invullen en concretiseren (ziehiervoor het bij dit rapport gevoegde schematischoverzicht van planproducten).In de periode 2002-2006 vindt een herbezinningplaats. In de nota ‘Winst in integratie - Programmaen ruimtegebruik Almere Poort’ (begin 2002)worden de ruimtelijke programma’s van alle deel--gebieden op een rij gezet. De bestuurlijke vraagluidt: ‘Krijgen we wel wat er is besteld?’. Hetonderzoek moet antwoord geven op de vraag of dedan actuele plannen voor de deelgebieden nog welaansluiten op de (ruimtelijke) ambities van hetStructuurplan 1999. Tevens wordt gezocht naarmogelijkheden om het geconstateerde negatievegrondexploitatieresultaat bij te stellen. Nietonbelangrijk: het besluit om het Sportcomplex niette realiseren heeft niet alleen gevolgen voor deplanning van het Olympiakwartier, maar ook voordie van het stadsdeel als geheel. De B&W-nota‘Quid pro quo’ probeert op deze vragen antwoordte geven en kan, achteraf gezien, worden beschouwdHoofdstuk 34 De plangeschiedenisvan Almere Poort wordtuitgebreid beschrevenin hoofdstuk 3 van hetStructuurplan Poort 1999.5 Het Omniworldprojectwas een multifunctioneel(top)sportcentrummet voetbalstadion endrafbaan, gecombineerdmet kantoren en opleisure georiënteerdedetailhandel in hetOlympiakwartier vanPoort. Het afblazen vandit project, waarvoor alvergaande afsprakenmet marktpartijenwaren gemaakt, heeftvele gevolgen gehad diemerendeels buiten hetbereik van dit onderzoekvallen. Het projectheeft geleid tot eendirecte kostenpost voorde gemeente van ruim26 miljoen euro. Dezeis, via het weerstandsvermogen,ten lastevan het Gemeentelijk Investeringsplangekomen.De balans van Kennisstad Almere 19

Hoofdstuk 3als een vroege voorloper van het Ondernemingsplan2005. Voor het Europakwartier en Columbuskwartierworden in deze periode ontwikkelingsplannenvastgesteld, die ook tot uitvoering zijn(c.q. worden) gebracht. Quid pro quo had voor hetcollege een signaalfunctie. Het geeft de aanzet tothet ontwikkelen van een strategie om de gebiedsontwikkelingvan Poort te realiseren. De nota wordtdoor het college niet aan de raad aangeboden.De nieuwe strategie wordt neergelegd in hetOndernemingsplan 2005, dat eind 2005 aan degemeenteraad wordt aangeboden. De realisatievan het stadsdeel blijkt moeizaam te verlopen:Almere Poort komt letterlijk en figuurlijk niet vande grond. Het Ondernemingsplan 2005 constateertdat de grondexploitaties van de deelgebiedenzijn gebaseerd op niet-realistische uitgangspunten,stammend uit de hoogconjunctuur van de jaren‘90. Het Structuurplan 1999 zette nog vol in op derealisatie van de Omniworld-zone in het Olympiakwartier,inclusief veel kantoorruimte, maar desituatie is sindsdien veranderd. Het Omniworldprojectwas afgeblazen. Op de kantorenmarkt (dekurk waar het plan op dreef) tekende zich een sterkverminderde vraag af. Bovendien, en misschiennog wel belangrijker, in de Noordvleugel dreigdeeen overproductie van nieuwe kantorencomplexen.Financiële haalbaarheidDe financiële haalbaarheid van het StructuurplanPoort is van meet af aan een onderwerp vandiscussie. ‘Het kan niet worden ontkend dat aan deuitvoering van het plan financiële risico’s zijn verbonden’(pag. 87 Structuurplan 1999). In het structuurplanwordt gewezen op de relatief hoge kosten voor:- verwerving;- aanleg infrastructuur;- participatie in het Sport & Leisure-complex(Omniworld).De tegenstelling tot de situatie zoals de gemeentedie vanaf 1984 kende, wordt hierbij zichtbaar. Voorhet eerst moeten de gronden van (voornamelijk)het Rijk worden gekocht en moet de hoofdinfrastructuurnog worden aangelegd. Daarbij zorgtde bestaande spoordijk van de Flevolijn voor eenforse fysieke barrière in het plangebied. Onlangsnog, heeft het college de aanleg van de hoofdinfrastructuurgeschat op een bedrag van ca. 72 miljoeneuro 6 . Het Sport & Leisure-complex is weliswaareen belangrijke drager van het plan, maar moetwel worden gefinancierd vanuit de verwachte toekomstigeopbrengst van de grondexploitatie. In2002 valt uiteindelijk het besluit om het Omniworldproject niet te realiseren, maar in de jarendaarvóór zijn wel aanzienlijke kosten gemaakt.6 Raadsbrief 2008 960d.d. 4 juni 2008 overde bij de Voorjaarsnota2009-2012 ingediendemoties en amendementen.Daarom stelt het Ondernemingsplan 2005 dedoelen voor het stadsdeel bij. Er komen meer stedelijkemilieus om het stadsdeel onderscheidend telaten zijn van Almere Hout, en er komt een mengingvan verkeersstromen. De functiemenging op debedrijfsterreinen wordt deels losgelaten door derelatie met wonen los te laten, de milieuambitiesworden bijgesteld, er komt minder sport en meerleisure. De focus wordt verlegd naar de ontwikkelingvan het kustzonegebied. De nieuwe sloganwordt ‘Almere Poort; de nieuwe Strandstad van deRandstad’.In de periode daarna is de organisatie er veel aangelegen om deelgebieden ook daadwerkelijk ‘inproductie’ te gaan nemen. In hoog tempo wordenruimtelijke ontwikkelingsplannen opgesteld enbestaande plannen geactualiseerd. Het bestemmingsplankan definitief worden gemaakt en dekeuze om het accent te verleggen naar de ontwikkelingvan de Kustzone, wordt in de planvormingook zichtbaar.Het Structuurplan 1999 concludeert: ‘De financiëlehaalbaarheid lijkt gewaarborgd’. Er wordenmaatregelen genomen om risico’s te verkleinen bijde gronduitgifte: er wordt compacter gebouwd,op kleinere kavels. Specifiek wordt gewezen op demogelijkheid van ‘strategische fasering’ om in tespelen op veranderende marktomstandigheden.Hierna verschijnt de al eerder genoemde B&Wnota‘Quid pro quo’, zoals ook hiervóór opgemerkt.Quid pro quo legt de basis voor wat hetOndernemingsplan 2005 zou worden.In 2005 constateert het Ondernemingsplan datde voorheen opgestelde grondexploitaties nog‘uitgingen van bodemprijzen, zodat in de projectontwikkelingniet echt op opbrengstmaximalisatiewerd gestuurd’. De bij het Ondernemingsplan2005 geformuleerde opgave vat de problematiekals volgt samen:- Neem de noodzakelijke maatregelen om deplanexploitatie van Almere Poort financieelgezond te maken;20 Eindrapport

- waarbij de financiering van alle voor de gebiedsontwikkelingnoodzakelijke gemeentelijke investeringen(inclusief maatschappelijke voorzieningen)vanuit het gebied worden gegenereerd.- Verhoog de opbrengsttaakstelling van bodemprijsnaar een voorzichtig marktscenario.- Voorzie in een passende risicobuffer om tegenvallersin de planontwikkeling te kunnenopvangen 7 .3.4 Tot slotHet Structuurplan 1999 vormt de basis voor deontwikkeling van Almere Poort. In vergelijkingdaarmee, is het Ondernemingsplan 2005 eenomslagpunt: hierin zijn enkele belangrijke ruimtelijkeuitgangspunten herijkt. De financiële sturingis veranderd en heeft de vorm van een planexploitatiegekregen. Daarin worden alle deelgebiedsexploitatiesen overige kosten samengevoegd,waarmee in principe het ‘financiële hek’rond de exploitatie van het gehele stadsdeel isbepaald.Hoofdstuk 3Tussen het Structuurplan 1999 en het Ondernemingsplan2005 in, verscheen Quid pro quo.Dit is een bestuurlijk beslisdocument, dat niet terbehandeling is gegeven aan de raad.Het Ondernemingsplan 2005 kan feitelijk wordenbeschouwd als het beleids- en organisatieplanvoor de realisatie van Almere Poort. Met collegeen gemeenteraad zijn afspraken gemaakt over deprojectaansturing en de verantwoording over deuitvoering. Het Ondernemingsplan 2005 is danook een hernieuwde start om het stadsdeel terealiseren.7 planexploitatie AlmerePoort 2005, pag 1.De winst van Almere Poort 21

4. De User Manual toegelicht4.1 InleidingIn dit hoofdstuk worden doelstellingen en feitelijkgebruik van de User Manual DSO (Dienst StedelijkeOntwikkeling) toegelicht. De User Manual iseen handleiding voor DSO en ordent het proceswaarlangs DSO de ontwikkeling van Almere Poortmoet laten verlopen, in een aantal opvolgendefasen, met bijbehorende documenten. De UserManual biedt de gemeenteraad een belangrijk houvastom de stedelijke en ruimtelijke ontwikkelingin Almere te kunnen bewaken en sturen.4.2 Doel en historieDe User Manual beschrijft de ruimtelijke plannendie binnen de gemeente worden gemaakt (zie pag.24). Deze plannen zijn gebaseerd op thematischebeleidvisies, zoals beleidsnota’s op het gebied vanwonen, economie, werkgelegenheid en verkeer envervoer. Op hun beurt moeten de ruimtelijke plannenworden ‘vertaald’ naar juridische documenten,waarvan het bestemmingsplan het belangrijksteis. Daarnaast is er een financiële ‘vertaling’ in devorm van grondexploitaties. Tot slot moetenjuridische en beleidsdocumenten worden omgezetnaar contracten waarmee de daadwerkelijke uitgiftevan gronden plaatsvindt.In de systematiek van de User Manual kunnen inprincipe het ontwikkelingsplan per deelgebied, meteen bijbehorende grondexploitatie en het bestemmingsplan,één op één op elkaar worden gelegden in samenhang met elkaar worden vastgesteld.Vereenvoudigd en toegespitst op de besluitvormingvan college en raad, ziet het proces van de UserManual er als volgt uit:Schets ruimtelijke ontwikkelingsproces UserManual op bestuurlijk niveauStructuurplanNota van UitgangspuntenOntwikkelingsplanSelectie ontwikkelaarsOok voor de projectaansturing en de bevoegdheidsverdelingtussen raad en college is de UserManual DSO het belangrijkste brondocument.In de User Manual is voor elk orgaan vastgelegdwelke ruimtelijke planvormingsdocumenten dezevaststelt (zie pag. 25).De eerste User Manual is eind jaren ‘90 opgesteld.Oorspronkelijk is het document bedoeld als eeninterne ambtelijke richtlijn om het projectmatigwerken binnen de Dienst Stedelijke Ontwikkelingte ondersteunen. In 2001 bracht de voorloper vande Rekenkamercommissie Almere, de rekeningcommissie,het rapport ‘In de grond van de zaak’uit. Dit ging over de gronduitgiftesystematiek ende financiële systematiek van het toen nogbestaande gemeentelijke Grondbedrijf 8 . In demarge van haar rapport stuitte de rekeningcommissieook op de complexiteit van het stedelijkontwikkelingsproces en de status van de UserManual. In het rapport ‘In de grond van de zaak’uit de rekeningcommissie in 2001 stevige kritiek opde beïnvloedingsmogelijkheden van de gemeenteraadop het stedelijk ontwikkelingsproces.‘Opmerkelijk genoeg heeft de commissie moeten constaterendat de greep van de raad juist op deze crucialebevoegdheid gering is (in het bijzonder bij de inhoudelijketotstandkoming) en als zodanig ook onvoldoendewordt ervaren door de raad. De commissie vindt dekritiek van de raad terecht. De Rekeningcommissieis van mening dat de raad “aan de voorkant” vanhet proces moet kunnen sturen. Thans wordt daaraaninvulling gegeven doordat de raad de bevoegdheidheeft om structuurplannen vast te stellen. De uitwerkingdaarvan in ontwikkelingsplannen wordt niet tergoedkeuring aan de raad voorgelegd (de bijbehorendeexploitatiebegroting en het bestemmingsplan wel); hetontwikkelingsplan en de bijbehorende startnotitie ennota van uitgangspunten worden uitsluitend ter informatieverzonden naar de raadscommissies ruimtelijkeordening en grondbedrijf en hoofdzakelijk in ambtelijkesfeer voorbereid. Daarmee is de greep van de raad opde uitwerking van een structuurplan beperkt en naarde mening van de Rekeningcommissie onvoldoende. Desturing “aan de voorkant” zou ook betrekking moetenhebben op het concretiseren van een structuurplan, alser nadere keuzen worden gemaakt waarbij financiëleaspecten en ruimtelijke vormgevingsaspecten elkaarbeïnvloeden. In dit spanningsveld tussen kwaliteit, snelheiden geld zijn richtinggevende politieke uitsprakennoodzakelijk.’Hoofdstuk 48 In 2001 vond eengrote gemeentelijkereorganisatie plaatswaarbij het zelfstandigegrondbedrijfwerd opgehevenen vervolgens als‘Afdeling Grondzaken’werd opgenomen inde Dienst StedelijkeOntwikkeling.De winst van Almere Poort 23

Stedelijk ontwikkelingsproces AlmereHoofdstuk 424 Eindrapport

Schematisch overzicht besluitvorming User ManualBesluitvormingFase Producten SVSB PlanteamDirecteurDSOCollegeB&WRaadscommissie(s)Structuurfase Structuurverkenning (optie) B B ( H ) ( B )Structuurplan Almere totaal B B H BStructuurplan kerngebied B B B H BStructuurschets (optie) B B B ( H ) ( B )Ontwikkelingplanfase Startnotitie (voorbereidingskrediet) B B B ( H ) ( B )Matenplan 1Nota van uitgangspunten B B B H* B*Ontwikkelingsplan B B B H* B*Selectievoorstel ontwikkelaar(s) C B B IInrichtingprincipes C BGrondexploitatie B B B H BKostenoverzicht beheer en onderhoud B B B H BBestemmingsplan B B B H BRaadHoofdstuk 4Hoofdinfrastructuur (NOGW) B B B H BOntwerp C BHoofdkunstwerken (NOGW) B B B H B(Schetsontwerp) C BOntwerp C BBouwplanfase Projectplan BBouwplanontwikkelingStedenbouwkundige randvoorwaarden / Bprogramma van eisenVoorlopig ontwerp / Verkavelingsplan C BDefinitief ontwerp / Inrichtingsplan C BKunstwerken wijkniveau(Schetsontwerp) C BOntwerp C BVoorbereidingsfase Opdrachtvoorbereiding BBestek + tekeningenBOpdrachtverlening aannemersBUitvoeringsfase Uitvoering civieltechnisch BOverdrachtsdocument beheerBLegendaB = BesluitenC = ConsulterenH = Horen t.b.v. raadsbehandelingI = Informeren* aanbevelingen rekeningcommissie“in de grond van de zaak” (april 2001)De winst van Almere Poort 25

Hoofdstuk 4Het bovenstaande leidt tot de nodige discussie, dieuiteindelijk in 2002 wordt beslecht met een aanpassingvan de User Manual. Vanaf dat momentstelt de raad ook de nota van uitgangspunten ende ontwikkelingsplannen vast (raadsvoorstel d.d.19 december 2002, RG-105/2002). Daarmee isde ontwikkelingsfase, zoals die in de User Manualis omschreven, voorbehouden aan besluitvormingdoor de raad. Hier is echter één belangrijke uitzonderingop: de bepaling van de uitgiftestrategie (enin het verlengde daarvan de contractvorming metprivate ontwikkelaars).Ruimtelijk ontwikkelingsproces User Manualvóór 2002Structuurplan (raad)Nota van Uitgangspunten (college)Ontwikkelingsplan (college)Selectie ontwikkelaars (college)Ruimtelijk ontwikkelingsproces User Manualvanaf 2002 (‘In de grond van de zaak’)Structuurplan (raad)Nota van Uitgangspunten (raad)Ontwikkelingsplan (raad)Selectie ontwikkelaars (college)4.3 Planontwikkeling PoortHoewel bedoeld om de planvorming van AlmerePoort te verhelderen, blijkt de User Manual in depraktijk nogal omslachtig te zijn en te leiden totveel planproducten. Per deelgebied worden eennota van uitgangspunten en een ontwikkelingsplanopgesteld. Op ambtelijk/collegeniveau gaathier een startnotitie aan vooraf, met tot slot eenuitgiftestrategie. Uitgaande van de 13 deelgebieden(per 2007), ontstaan via de methode van de UserManual minimaal 52 bestuurlijke besluiten meteen ruimtelijk-planvormingskarakter. In de praktijkis bovendien gebleken dat een plan tussentijds nogwel eens moet worden aangepast. Dit geldt vooralvoor het Olympia- en het Homeruskwartier (ziehet schema bij dit rapport). Anno 2008 is voorbijna alle deelgebieden een actueel ontwikkelingsplanopgesteld met uitzondering van de Kustzoneen bedrijventerrein Middenkant. De gebiedenPampushout en Voortuin zijn aangewezen als‘reservelocaties’, waarvoor vooralsnog geen verdereruimtelijke plannen worden opgesteld.Formeel is het raadsbesluit van 19 december 2002over de User Manual DSO, nog steeds het laatstdoor de raad vastgestelde kader voor de ruimtelijkeplanvorming in Almere. Dit kan ook wordenafgeleid uit de raadsbrief 06-2007 d.d. 19 januari2007. Daarin kondigt het college aan het procesvan de User Manual te zullen actualiseren en aante passen aan de procedures conform de nieuweWet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). Wieechter de feitelijke planproducten van Poort beziet,moet constateren dat de User Manual een aantalplanproducten niet kent, te weten:- het ondernemingsplan- de planexploitatie- de Nota Omslag Structuurplankosten (NOSP)- de uitgiftestrategie- de structuurvisie- de mastervisieOp de planexploitatie en de NOSP wordt in hetvolgende hoofdstuk uitgebreid ingegaan. De uitgiftestrategieis te beschouwen als een voorprocedureop de selectie van de ontwikkelaars van een gebied.Een structuurvisie en mastervisie zijn weliswaarruimtelijke planproducten, maar moeten nietworden verward met de structuurvisie conform denieuwe WRO die sinds 1 juli 2008 geldt.Ook uit de interviews is naar voren gekomen dathet college in de aanloop naar het Ondernemingsplanhet proces van de User Manual feitelijk losheeft willen laten. Die wijziging is vastgelegd in debesluitvorming bij het Ondernemingsplan 2005(bijlage 3). Echter, de User Manual is op dat besluitformeel niet aangepast en het is twijfelachtigof de gemeenteraad het besluit bij het Ondernemingsplan2005 zo heeft opgevat. Momenteel ziethet besluitvormingsschema er ongeveer als volgtuit:26 Eindrapport

Schets van het feitelijke ruimtelijk ontwikkelingsprocesin Almere anno 2008Structuurplan (raad)Ondernemingsplan (raad)Visiedocumenten 9 (raad/college?)Uitgiftestrategie (college)Ontwikkelingsplan (raad)Selectie ontwikkelaars (college)noodzakelijk. Verheldering van de relaties die erliggen tussen de ruimtelijke planproducten, definanciële vertaling daarvan in grond- c.q. planexploitatiesen de juridische vertaling naar de in deWro genoemde documenten is daarbij gewenst.Hoofdstuk 44.4 Bevindingen RekenkamercommissieDe User Manual is als kader gehanteerd voorde politieke besluitvorming. Het doel was om tekunnen ‘sturen aan de voorkant’ en om ervoor tezorgen dat de doelstellingen van een plan steeds ‘inbeeld blijven’ bij de realisatie.De fasering in het besluitvormingsproces die in2002 is gemaakt, is nageleefd bij de totstandkomingvan de ontwikkelingsplannen bij AlmerePoort. Dit geldt echter niet voor het Ondernemingsplanvoor Almere Poort, noch voor deuitgiftestrategie. Vanuit het idee om haalbareplannen op te stellen vindt de Rekenkamercommissiedit wel begrijpelijk, maar het bevordertde transparantie van het planvormingsproces niet.In beide gevallen heeft de feitelijke wijziging vande User Manual niet geleid tot een formeleaanpassing van de in 2002 vastgelegde besluitvorming.De realiteit is dus, dat de geldende UserManual op bestuurlijk niveau feitelijk niet meerwordt toegepast volgens de daarin aangebrachtefasering.Het college heeft begin 2007 aangegeven met eenalternatief te zullen komen voor de bestuurlijkebesluitvorming. Dit nieuwe kader is er nog niet,terwijl het voor de raad wel belangrijk is. Sterkernog, de Rekenkamercommissie constateert dat,zonder het kader aan te passen, de uitvoering al isbegonnen. Toetsing van het planvormingsprocesaan de vastgestelde User Manual, is daardoorverder overbodig. Een nieuw door de raad vastgesteldbesluitvormingskader, dat is aangepast aande feitelijke gang van zaken en past bij de nieuweWet op de Ruimtelijke Ordening (Wro), is hoogst9 Voor visiedocumentenworden verschillendetermen gehanteerd zoals,structuurvise, mastervisieof masterplan.De winst van Almere Poort 27

5. De systematiek van de planexploitatie en de plankosten5.1 InleidingDit hoofdstuk geeft antwoord op de eerste groepdeelvragen van dit onderzoek:- Binnen welke (financiële en inhoudelijke) richtlijnenen regelgeving vindt de planontwikkelingvan Poort plaats?- Hoe hoog zijn de plankosten van Almere Poorten hoe hebben deze zich ontwikkeld?- Hoe wordt de planrealisatie financieel beheerst?Om te begrijpen hoe de plankosten van AlmerePoort kunnen worden beheerst, is eerst een toelichtingnodig op de systematiek van de planexploitatie(5.2). In 5.3 wordt uitgelegd met welkeplankosten is gewerkt. Paragraaf 5.4 bevat debevindingen van de Rekenkamercommissie. Begripvan dit hoofdstuk helpt ook om de bestuurlijkebesluitvorming (hoofdstuk 6) in het juiste perspectiefte plaatsen. Tot slot staat in bijlage 1 eennadere omschrijving van begrippen als ‘plankosten’en ‘planexploitatie’.Schematisch overzicht planexploitatie5.2 Systematiek planexploitatieHet stadsdeel Almere Poort bestaat uit een aantaldeelgebieden. Per deelgebied is een grondexploitatieopgesteld. Dit is een berekening van kostenen opbrengsten over alle onderdelen gedurende delooptijd van een grondexploitatie, om te bepalen ofde plannen voor het gebied economisch uitvoerbaarzijn. De grondexploitatie gaat uit van gerealiseerdekosten en opbrengsten (=boekwaarde) plusverwachte kosten en opbrengsten. Door rekeningte houden met inflatie en rente kan het saldo aanhet einde van de realisatieperiode (=eindwaarde)worden berekend. Door de eindwaarde terug terekenen naar de huidige (contante) waarde kan hetsaldo op het actuele moment bepaald worden.In Almere Poort worden de grondexploitaties vande deelgebieden samengevoegd in de planexploitatievoor het gehele stadsdeel. Dit is inclusiefomslagkosten, risicobuffer en investeringen inzogenoemde bevolkingsvolgende voorzieningen.De omslagkosten vallen in twee categorieën uiteen:de Nota Omslag Grote Werken (NOGW) en deNota Omslag Structuurplankosten (NOSP).Hoofdstuk 5Gebied CGebied BGebied AKostenVerwervingInvesteringenPlankostenRentekostenOpbrengstGronduitgifteSubsidiesRente-opbrengstSaldoPlanexploitatieNOGWNOSPPlanresultaatAFRisicobufferenVoorzieningenVerwacht eindresultaatDe winst van Almere Poort 29

Hoofdstuk 510 Volledigheidshalvemerkt de commissiehierover op dat de gemeentemeer investeertin Almere Poort dangenoemde 29,3 mln voorbevolkingsvolgende voorzieningen.Er worden ookandere investeringen inAlmere Poort verrichtzoals de realisatie vaneen Top- en breedtesporthalen aanpassingenaan de stranden.Het gaat in totaal omeen lijst met voorongeveer 60 mln. euroaan investeringen. De29,3 mln. euro moet doorde projectorganisatiebinnen de Planexploitatieworden terugverdiend enwordt om die reden tenlaste van het verwachteplanresultaat van AlmerePoort gebracht. Het GIPwordt gevoed uit vanandere grondexploitatiesen overige incidentelemiddelen. De raad beslistjaarlijks bij de begrotingover de investeringenvanuit het GIP.In de NOGW staan de geraamde kosten van hoofdwegen,ontsluitingswegen, busbanen en andereinfrastructuur binnen het hele gebied Poort. Dezekosten worden omgeslagen over de grondexploitatiesper deelgebied op basis van m² uitgeefbaar terrein.De NOSP bevat kosten en inkomsten die nietdirect aan individuele deelgebieden toe te rekenenzijn, zoals apparaatskosten, de ambitie ‘stedelijkheid’en subsidies. Het gaat dus om deelgebiedoverstijgende(apparaats)kosten en inkomsten.Bij het Ondernemingsplan 2005 is het saldo vaninkomsten en uitgaven van de NOSP, in minderinggebracht op het totale exploitatieresultaat van deplanexploitatie. Sinds het Ondernemingsplan 2007wordt voor de NOSP eenzelfde systematiek gehanteerdals voor de NOGW: een omslag over degrondexploitaties van de deelgebieden op basis vande m² uitgeefbaar terrein. In principe is dit slechtseen wijziging in de systematiek zonder financiëlegevolgen voor het totale planexploitatieresultaat.Wel maken dergelijke wijzigingen het moeilijkerom beide planexploitaties met elkaar te vergelijken.Op het planexploitatieresultaat worden vervolgensnog twee posten ‘in mindering’ gebracht.Ten eerste is dat de zogenoemde risicobuffer(-reserve). Het betreft hier geïdentificeerde engekwantificeerde risico’s waarmee rekening wordtgehouden binnen de planexploitatie. De tweedepost is het investeringsbudget voor zogenoemdebevolkingsvolgende voorzieningen (ook wel: GIPvoorzieningengenoemd), waarbij GIP staat voorGemeentelijk InvesteringsPlan. Het betreft hiereen gemeentelijk investeringsprogramma voor inhet gebied noodzakelijke publieke voorzieningen.In 2005 is de afdracht vanuit de gebiedsontwikkelingvan Almere Poort aan het GIP vastgesteldop minimaal 29,3 mln. euro. Geld dat binnen deexploitatie van Almere Poort nog moet wordenterugverdiend 10 .Een grondexploitatie bevat niet alleen een ramingvan de kosten, maar ook van de opbrengsten.Tot het Ondernemingsplan 2005 wordt hierbijuitgegaan van opbrengsten op kostprijsniveau. Depotentieel te realiseren opbrengst (marktprijs) ligtechter meestal hoger. Daarom wordt vanaf hetOndernemingsplan 2005 gerekend met een hogerresultaat, het zogenoemde Voorzichtig Marktscenario.Vanzelfsprekend verbetert daardoor het resultaat‘onder de streep’, wat ook blijkt uit bijgaandetabel. Voor het begrip daarvan is het dus belangrijkom te weten dat er vóór 2005 sprake was van eenminimale raming op kostprijsniveau, en er daarnasprake is van een door de gemeente (c.q. projectorganisatiePoort) te realiseren opbrengsttaakstelling.Tabel 1 bevat het overzicht van het resultaat vanAlmere Poort in de periode 2002-2008.Samengevat, bestaat de systematiek van de planexploitatieuit vier basiselementen:1. Onderlinge verevening van de positieve ennegatieve grondexploitaties per deelgebied opbasis van een te behalen opbrengsttaakstelling(Markt+scenario).2. Deelgebiedoverstijgende organisatorischekosten (en opbrengsten): de NOSP. De hierinopgenomen kosten moeten uiteindelijk welbinnen de grondexploitaties van de deelgebiedenworden terugverdiend.3. Een interne risicobuffer binnen de planexploitatie.4. Een vastgesteld programma voor publieks -volgende voorzieningen binnen de planexploitatie.Wie deze vier elementen in de planexploitatiesystematisch hanteert, heeft in principe voldoendeinformatie om de financiële ontwikkeling vanAlmere Poort te kunnen volgen.5.3 PlankostenDefinitie, normering en interpretatieOnder plankosten worden de kosten verstaan vanpersonele inzet (internen en externen) om deontwikkelingsplannen, verkavelingsplannen eninrichtingsplannen etc. te maken. Het gaat dus omdie activiteiten die leiden tot de productie van(verkoopbare) bouwrijpe grond. Hierbij kan o.a.worden gedacht aan projectmanagement,financieel management, stedenbouw, planning,uitgifte, administratie en juridische zaken. Erwordt onderscheid gemaakt in de kosten dieverband houden met het maken van plannen (deplanontwikkelingkosten) en de kosten die directgerelateerd zijn aan de technische realisatie (deplanrealisatiekosten).In Almere wordt de planontwikkelingskostendoorgaans aangeduid als de POK en de planrealisatiekostenals V&T, dat staat voor Voorbereidingen Toezicht.30 Eindrapport

Tabel 1: Verwacht eindresultaat Almere Poort (x miljoen euro)DocumentQuid pro quo2002kostprijs=grondprijsOpbrengstBegroting 2004 -62,0Markt+scenarioOpbrengst-47,0 52,0NOSP risicobuffer GIP- voorzieningen-49,5à -552,5à -3,0Begroting 2005 63,5 -1,3Eindresultaat2,50,0à -3,0Ondernemingsplan2005PlanresultaatSubresultaat2,50,0à -3,044,0 115,5 -46,3 69,2 -59,6 9,6 -29,3 -19,7Begroting 2006 155,3 -46,7 -15,8Hoofdstuk 5Begroting 2007 115,3 -46,2 69,1 -55,6 13,5 -29,3 -15,8Voorjaarsnota2008118,0 -46,2 71,8 -55,6 16,2 -29,3 -13,1Ondernemingsplan2007Plankosten worden meestal uitgedrukt in een percentagevan de (gemeentelijke) investeringen. Het rijksbeleidvan begin jaren ‘80 hanteerde een percentagevan 22 11 , dat sindsdien een aantal keren is aangepast.Landelijk varieert het percentage veelal tussen de 20en 35. In Almere geldt de norm dat de plankostenmaximaal 30 procent van de investeringen in een gebiedmogen bedragen. Onder ‘investeringen’ wordt indit verband verstaan de kosten die gemeente maaktvoor bouw- en woonrijp maken van het gebied. Informulevorm ziet dit er als volgt uit:118,9 -53,5 65,4 -52,8 12,6 -29,3 -16,7Begroting 2008 118,9 -53,5 65,4 -53,0 12,6 -29,3 -16,7Voorjaarsnota2009125,3 -53,5 71,8 -53,8 18,0 -29,3 -11,3Begroting 2009 71,9 -57,4 14,5 -29,3 -14,8Toelichting bij de tabelDe tabel laat de ontwikkeling zien van het planexploitatieresultaat op basis van de begrotingen en jaarrekeningen.Een aantal cellen in de tabel is niet ingevuld omdat het betreffende document daarover geen informatie bevatte. Devetgedrukte getallen zijn het officieel aan de gemeenteraad gerapporteerde resultaat.Planontwikkelingskosten (max. 16%)+voorbereiding&toezicht (max. 14%) 12=plankosten (max. 30%)Aan deze normstelling is ambtelijk en bestuurlijkin Almere een discussie vooraf gegaan. In 2002wordt ambtelijk gewerkt aan de nota ‘Quid proquo’ (‘het een voor het ander’, ook wel ‘voor nietsgaat de zon op’, of ‘de kost gaat voor de baatuit’). De nota is nodig omdat het ontwikkelen vanAlmere Poort een fors voorcalculatorisch tekortlaat zien. Dat is politiek gezien niet aanvaardbaaren dus moet er worden gezocht naar oplossingen(in de nota aangeduid als ‘de knoppen waaraangedraaid kan worden’). Een belangrijke oplossingsrichtingis het aanpassen van de grondprijsberekening(zie paragraaf 5.2).Een andere maatregel is het beheersen van deplankosten. In de nota Quid pro quo is het volgendete lezen:11 In het artikel ‘De TGPlankostenscan helpt bijhet ramen en beheersenvan plankosten’ vanadviesbureau TwynstraGudde uit augustus 2004,wordt een uitgebreiderebeschrijving gegevenover de geschiedenisvan deze wijze vanplankostennormeringin Nederland. DeRekenkamercommissieAlmere merkt terzijdeop dat het taakstellendepercentages zijn om dehoogte van het budget tebepalen. De hoogte vanhet percentage is hierbijgebaseerd op historischeervaringscijfers en nietop een causale relatietussen plankosten eninvesteringen.12 Volledigheidshalvewordt opgemerkt dat dePlanontwikkelingskosten(POK) bij de zandophogingzijn genormeerdop 4 procent. Hierbijis namelijk sprakevan een relatief grootinvesteringsvolume,waarbij de begeleidingvanuit de gemeenteminder arbeidsintensiefis (eenmalige opdracht,voor een relatief eenvoudigte begeleiden werk).In de budgetten van dePlanexploitatie Poort isdit verwerkt.De winst van Almere Poort 31

Hoofdstuk 5‘Onderdeel van de grondexploitatie zijn de plankosten.Natuurlijk zijn de plankosten miniem in vergelijkingmet de inkomsten uit de verkoop van gronden. Desondanksis het de moeite de waard om ook het uitgavenpatroonvan de planvoorbereiding onder de loep tenemen. (...) Met een betere sturing is geld te verdienen– om daarmee ambities te financieren. Het credo dat devoorbereidingskosten miniem zijn in vergelijking met detotaalinkomsten (en winsten) overheerst. Men stuurttot nog toe op de inkomsten, niet op de uitgaven.’Er is geen reden om te sturen op de kosten, omdatde inkomsten eind jaren negentig de ramingen (opkostprijsniveau) ruimschoots overtreffen. In de notaQuid pro quo wordt erop gewezen dat in Almerehet plankostenpercentage ‘flink op weg is naar30% (of meer)’. Vooral de planontwikkelingskosten(destijds nog genormeerd op 10%) zorgen voor dietoename. In de gemeenteraad komt de problematiekeind 2003 naar voren, bij de behandeling vande begroting 2004. Uit de jaarrekening over 2002is namelijk gebleken dat de planontwikkelingsbudgettenbij grondexploitaties fors zijn overschreden.De geplande uitgaven zijn 9 miljoen euro. De werkelijkeuitgaven bedragen echter 17,3 miljoen. Ditbetekent een overschrijding van 8,3 miljoen: 92%.De VVD dient daarop een motie in die oproeptde plankosten te beperken tot een percentagevan 30%. Over de aard van de normstelling ende hoogte ervan ontstaat de nodige bestuurlijkediscussie. Het college meldt dat het dit percentageniet kan beoordelen op z’n realiteitsgehalte. Echter,bij de behandeling van de Perspectievennota(april 2004) gaat het college in op de planontwikkelingskostenPoort (blz. 62):‘De gemeenteraad heeft een motie aangenomen om deplanontwikkelingskosten te maximaliseren op 30%. Ditbetreft een stijging met 5% ten opzichte van de huidigebudgetten, die de laatste jaren niet meer toereikendbleken te zijn. Een en ander is het gevolg van toenemenderegelgeving, ambities en een moeilijker markt.Deze stijging betekent een toename van de benodigdebudgetten voor planontwikkeling van 16 miljoen.’De eerdere motie lijkt dus juist niet te leiden totbeheersing van de plankosten, wat wel de wenswas. Er ontstaat vervolgens een debat, maar dePerspectievennota wordt uiteindelijk ongewijzigdvastgesteld. In de raadsbrief over `De Agendavoor de koers van Poort’ van 21 maart 2005 (nr.2005/44) wordt ingegaan op de historie van besluitvormingrond Almere Poort. In de brief staatdat de raad bij de Perspectievennota 2004-2008heeft besloten tot een ‘Stijging van de planontwikkelingskostennaar 30%’. Dit besluit wordt‘vertaald’ in het Ondernemingsplan Poort 2005(pag. 133): ‘Plankosten worden gemaximeerd op30% nadat is afgerekend met het verleden en eenvoorziening is getroffen voor de niet rechtstreeksaan projecten toe te rekenen kosten.’Plankosten Almere PoortVoor de hoogte en de ontwikkeling van de plankostenvan Almere Poort zijn twee documenten van belang:1. De planexploitatie (voor de hoogte van hetplankostenbudget).2. De dienstjaarrekening (voor de werkelijke uitgaven).De planexploitatie 2005 besteedt summieraandacht aan de plankosten, in tegenstelling totde planexploitatie 2007. Deze maakt tevens eenvergelijking met het budget van 2005. De planexploitatie2007 is dus het beste brondocumentvoor de budgettering van de plankosten. Hiervooris per deelgebied een ureninschatting gemaakt,wat voor V&T (nog) niet is gebeurd. Daarbij is hetbudget gebaseerd op de norm van 14% en nietnader onderbouwd. Dit verklaart, behalve dat ernog relatief weinig V&T-kosten tot 1-1-2007 warengemaakt, waarom budget en raming exact opelkaar aansluiten. Het budget voor plankosten in2007 ziet er als volgt uit (zie tabel 2):Tabel 2: Plankosten1. Budget POK 16% 2. Gemaakte POK tot 3. Nog te maken POK 4. Totaal POK (2+3) Verschil (1-4)31-12-2006v.a. 1-1-200742.299.306 26.979.714 29.081.007 56.060.721 - 13.761.4151. Budget V&T 14% 2. Gemaakt V&T tot 3. Nog te maken V&T 4. Totaal V&T (2+3) Verschil (1-4)31-12-2006v.a. 1-1-200739.769.897 3.117.790 36.652.107 39.769.897 032 Eindrapport

De bij dit rapport gevoegde grafiek laat zien hoe deuitgaven zich ontwikkelen. De basis hiervoor zijn dewerkelijke uitgaven uit de dienstjaarrekening van deDienst Stedelijke Ontwikkeling. Bij de vaststellingvan het Ondernemingsplan 2005 is besloten omeen correctie toe te passen op de gemaakte planontwikkelingskostenen deze correctie als ‘historischekosten’ te beschouwen. Deze historische kosten zijn(op enkele afrondingsverschillen na) gelijk aan hetin bovenstaande tabel opgenomen verschil van bijna14 mln. euro op de planontwikkelingskosten.Berekening historische kostenDe Rekenkamercommissie is nagegaan hoe dehistorische kosten in 2005 zijn berekend. Daarbij isgebleken dat DSO een nadere onderverdeling heeftgemaakt van de planontwikkelingskosten. Dezeonderverdeling is gebaseerd op de planproductendie in de User Manual DSO zijn opgenomen (ziehoofdstuk 4) en was opgenomen als voorstel in denota ‘Quid pro quo’ van 2002.Structuurplan c.q. voorfase 5 %Nota van uitgangspunten 15 %Ontwikkelingsplan 20 %Verkavelingsplan 15 %Inrichtingsplan 45 %Totaal 100 %In 2005 is per deelgebied nagegaan hoever de planontwikkelingeind 2004 was gevorderd. Zo kon ookworden bepaald wat de maximale ‘genormeerde’kosten zouden mogen zijn, exclusief voorbereidingen toezicht. De correcties op de planontwikkelingskostenzijn hieronder cijfermatig weergegeven.De werkelijke uitgaven bedroegen € 22.830.636 ;de maximale ‘genormeerde’ kosten zouden€ 9.107.729 mogen bedragen. Dat is dus eenverschil van € 13.722.907 . De bedragen waaropde genormeerde maximale kosten zijn gebaseerdwijken, als gezegd, beperkt af van de bedragen inhet Ondernemingsplan 2007. Dit komt vermoedelijkdoordat de historische berekening is gemaaktvoordat alle grondexploitaties definitief waren. InHoofdstuk 5Tabel 3: Berekening historische kostenPlangebiednota vanuitgangspuntenStructuurplanfaseGenormeerde maximale kosten Max in expl. 1-1-2005OntwikkelingsplakavelingVer-InrichtingPlanontwikkelingtotaalVoorbereidingentoezichtMax.normplanontwkostenMax.normV&TWerkelijke uitgavenPlanontwikkelingtotaalVoorbereidingenToezichtCorrectiePlanontwikkelingKustzone 559.351 1.678.054 2.237.405 1.678.054 5.034.162 11.187.026 8.479.218 559.351 279.063 1.905.666 279.063 -1.346.315Columbuskwartier118.376 355.128 473.503 355.128 1.065.383 2.367.517 2.114.897 947.007 151.067 1.671.153 151.067 -724.146OostEuropakwartier270.592 811.776 1.082.369 811.776 2.435.329 5.411.843 4.862.836 2.976.514 264.339 3.746.619 264.339 -770.105Cascadepark77.051 231.154 308.206 231.154 693.463 1.541.029 1.355.430 616.412 41.4004 805.159 41.004 -188.747oostCascadepark19.877 59.631 79.508 59.631 178.893 397.540 333.528 159.016 36.160 900.673 36.160 -741.657westPampushout64.851 194.554 259.406 194.554 583.663 1.297.029 1.142.479 64.851 229.340 750.084 229.340 -685.233I+IIIPampushout6.064 18.192 24.257 18.192 54.577 121.283 38.223 121.283 38.223 121.283 38.223 0IIHomeruskwartier221.726 665.177 886.903 665.177 1.995.532 4.434.515 3.981.778 886.903 259.543 1.340.547 259.543 -453.644westHomeruskwartier150.379 451.137 601.516 451.137 1.353.412 3.007.582 2.693.269 601.516 158.275 779.429 158.275 -177.913oostLage Kant 40.644 121.933 162.577 121.933 365.799 812.887 752.474 325.155 78.159 932.869 78.159 -607.714Hoge Kant 22.847 68.541 91.387 68.541 205.622 456.937 554.288 456.937 453.050 1.267.605 453.050 -810.668Midden 39.452 118.355 157.806 118.355 355.064 789.031 731.493 315.612 78.052 788.603 78.052 -472.991KantZakenpoort 30.375 91.126 121.501 91.126 273.377 607.504 563.664 243.002 58.726 837.685 58.726 -594.683MOOlympiakwartier78.474 235.422 313.896 235.422 706.265 1.569.479 1.412.567 313.896 89.490 5.086.897 89.490 -4.773.001oostOlympiakwartier82.368 247.104 329.472 247.104 741.312 1.647.361 1.469.405 329.472 57.538 1.000.561 57.538 -671.089westVoortuin 47.701 143.102 190.802 143.102 429.305 954.012 823.710 190.802 105.886 895.803 105.886 -705.001Totaal 1.830.129 5.490.386 7.320.515 5.490.386 16.471.159 36.602.575 31.309.257 9.107.729 2.377.915 22.830.636 2.377.915 -13.722.90711.485.644 25.208.551De winst van Almere Poort 33

Hoofdstuk 5de Nota Omslag Structuurkosten Poort (NOSP)is dat bedrag als historische kosten (afgerond op€ 14 miljoen) meegenomen. Het is daarmee ookverwerkt in het eindresultaat van de planexploitatiePoort. Bijna € 5 miljoen euro is ‘afgeboekt’ op hetOlympiakwartier en voornamelijk toe te schrijvenaan het einde van de NV Omniworld. De overige€ 9 miljoen is het gevolg van overschrijdingenop de planontwikkelingskosten van andere deelgebieden.Nota Omslag Structuurplankosten (NOSP)In het Ondernemingsplan en de planexploitatie2005 zijn drie nieuwe elementen in de financiëlesturing van Almere Poort geïntroduceerd:1. De risicobufferDit is een verbijzondering van de gemeentelijkerisicoreserve die voor alle grondexploitaties wordtaangehouden. Van de andere grondexploitaties isdeze risicoreserve terug te vinden in de gemeentebegroting.Er is dus slechts sprake van een wijzigingin systematiek. Het heeft vooral voordelen vanuithet oogpunt van de projectsturing van het stadsdeel.De Rekenkamercommissie besteedt hieraangeen bijzondere aandacht, omdat het buiten devraagstelling valt.2. De GIP-voorzieningen PoortConform de geldende systematiek worden de publiekevoorzieningen niet rechtstreeks ten laste vande grondexploitatie gebracht, maar opgenomenin het GIP. Binnen het GIP vindt een integraleafweging plaats van beschikbare middelen engewenste investeringen gemeentebreed. Investeringendie gewenst zijn, maar waarvoor nog geenmiddelen beschikbaar zijn, worden aangeduid als`zacht’. Op het moment dat de investeringen Poortdoor de raad zijn opgenomen onder de ´harde´investeringen, mag de projectorganisatie er vanuitgaan dat de middelen beschikbaar zijn. Binnen dePlanexploitatie van Almere Poort is opgenomendat vanuit de exploitatie van Poort (op termijn) tenminste 29,3 mln. euro aan het GIP moet wordenafgedragen (zie ook paragraaf 5.2). Ook voor deGIP-systematiek geldt dat dit buiten de onderzoeksvraagstellingvan de Rekenkamercommissievalt.3. De Nota Omslag Structuurplankosten(NOSP)De Rekenkamercommissie vindt het gezien devraagstelling, wel van belang om wat uitgebreiderstil te staan bij de Nota Omslag Structuurplankosten.Het totaal aan inkomsten en uitgaven van deNOSP 13 ziet er als volgt uit (zie tabel 4):13 De NOSP is onderdeelvan de planexploitatie.Deze valt, binnen de inAlmere gehanteerdesystematiek, onder dedoor de raad opgelegdegeheimhouding op grondvan art. 25 Gemeentewet.De Rekenkamerheeft wel inzicht gehadin deze geheime stukken,maar kan deze,gelet op de opgelegdegeheimhouding, nietintegraal opnemen in ditrapport. Vanzelfsprekendmaakt dit de NOSP-tabelminder toegankelijk,maar de Rekenkamerdenkt dat deze toch involdoende mate inzichtgeeft in de systematiekvan de NOSP.Tabel 4: Resumé NOSPOPP 2005 OPP 2007Kostenposten 66.832.963 79.400.000Inkomsten -18.100.000 -19.900.000Subtotaal 48.732.963 59.500.000Inflatie en rente 53.241.791 57.002.006Totaal op eindwaarde 101.974.754 116.502.006Contante waardeper 1-1-200742.550.502 49.473.786Parkeerexploitatie(per 31-12-2004) 14 -/- 3.680.000 0Vergelijkbaar totaal 46.230.502 49.473.78634 Eindrapport

Net als de interne risicobuffer en PoortgerelateerdeGIP-voorzieningen is de introductie vaneen deelgebiedoverstijgende projectbegroting alsde NOSP, vanuit het oogpunt van projectsturingop zich te begrijpen. Het past ook in de Almeersetraditie van zelffinanciering van projecten door hetgrondbedrijf. Er zijn echter wel vier zaken die inogenschouw moeten worden genomen:1. Mogelijke onduidelijkheid over toedeling postenDoor de systematiek kan onduidelijk wordenwat nu bij een deelgebied hoort en wat dedeelgebieden overstijgt. Bij de NOGW is ditnog enigszins objectief vast te stellen, omdathet gaat om concrete investeringen in wegene.d. Bij de NOSP is dat niet zo eenduidig. Hetrisico is dat er een ‘vergaarbak’ aan kosten enopbrengsten ontstaat waarvan onduidelijk isof deze nog samenhangt met de ruimtelijkeontwikkeling van het gebied als geheel, of vaneen deelgebied. Een voorbeeld hiervan is depost ‘stedenbouwkundige supervisies’, die isbedoeld om concrete bouwplannen te beoordelen.Een ander voorbeeld is het opnemenvan de onrendabele top van investeringen ingebouwde parkeervoorzieningen.2. Verschillend gebruik van plankostennormeringNaast het begrip ‘historische plankosten’, ismet de NOSP een verdere nuancering gemaaktop de plankostennormering. De normvan 30 procent wordt alleen gehanteerd bij degrondexploitaties van de deelgebieden. In deNOSP zitten, naast andere kostensoorten enopbrengsten, ook plankosten. De Rekenkamercommissieheeft geen interne richtlijnengevonden over wanneer een kostensoort moetworden toegerekend naar een deelgebied enwanneer aan de NOSP.3. Bewuste keuze in afbakening kostenEen derde element dat in ogenschouw moetworden genomen, is de afbakening tussen kosten:welke vallen toe aan de Algemene Diensten welke aan de planexploitatie Poort, inclusiefde rente-effecten? Dit probleem doet zichook voor bij andere grondexploitaties. Hethangt deels samen met de vraag welke kostendirect leiden tot het omzetten van ruwe bouwgrondin bouwrijpe grond, en welke kostenbehoren tot de publieke taakuitvoering van degemeente (algemeen management, communicatie,marketing, opstellen bestemmingsplannen,uitvoeren Milieu-effectrapportages e.d.).Het spreekt vanzelf dat het ten laste van deAlgemene Dienst brengen van deze kosten,het perspectief op korte termijn beperkt. Alsdeze kosten echter ten laste van de planexploitatieworden gebracht, wordt het exploitatieresultaatnegatief belast en moet daar bovenoprente worden betaald. De uiteindelijke keuzeis dus ook voor een deel een politieke keuze.4. Mogelijke kostenvervuilingHet laatste element waarmee rekeningmoet worden gehouden, is dat van ‘kostenvervuiling’.Wie de NOSP van 2005 en 2007naast elkaar legt, constateert dat de post‘Personeel’ fors toeneemt. Daaronder zijnde kosten geraamd van personeel dat nietrechtstreeks aan de verschillende deelgbiedenkan worden toegerekend, zoals de projectdirecteur,secretariaat, planning en control,communicatie, etc. Navraag heeft geleerd datna de opstelling van het Ondernemingsplan2005, is gebleken dat in 2004 en vooral in2005, nog kosten zijn geboekt ten laste vande post ‘Poort Algemeen’. Deze kosten zijn in2006 overgeboekt naar de NOSP. In 2007 zijnze geoormerkt als ‘historische’ kosten onderde post Personeel. Bijgaande tabel specificeertdeze kosten. Hieruit blijkt dat deze kostenweinig te maken hebben met personele kostenvan de projectorganisatie, waarvoor de postPersoneel oorspronkelijk bedoeld was.Met andere woorden: hoewel de Rekenkamer uitoogpunt van projectsturing, de totstandkomingvan de NOSP kan begrijpen, is dit wel een onderdeelvan de planexploitatie dat kritische aandachtvan de gemeenteraad verdient.5.4 Bevindingen RekenkamercommissieDe Rekenkamercommissie constateert dat deplanontwikkelingskosten tot 2005 niet afdoendezijn beheerst. In het Ondernemingsplan 2005 is‘een streep onder de rekening getrokken’; er istoen een nieuw begin gemaakt. Echter, de Rekenkamercommissieheeft ontdekt dat er in 2007 nogeen restpost aan historische kosten stond, bovenopde in 2005 ‘afgeboekte’ historische planontwikkelingkosten.Deze restpost bedraagt 2 miljoen euro,Hoofdstuk 5De winst van Almere Poort 35

Hoofdstuk 5Tabel 5: Historische kosten Post Personeel NOSP Planexploitatie 20072004 2005 2006 overboekingTerreinafwerking 14.712 -14.712Voorber. en toezicht 18.303 35.507 -53.810Planontwikkeling 1.207.324 -1.207.324Ontwikkelingsplan 13.805 75.459 73.740 -163.004Bestemmingsplan 109.011 -109.011Bouwplan 116.664 124.861 -241.525Algemene kosten 45.189 76.462 70.437 -192.088Res. acquisitie won.bouw 73.740 -73.740 0Dotatie bcf 45.193 -45.193Rente 16.062 0 -16.062Totaal 267.701 1.659.398 115.630 -2.042.729Cumulatief 267.701 1.927.099 2.042.729die zijn ‘weggeboekt’ onder de post Personeel inde Nota Omslag Structuurplankosten. Inmiddelsis er een nieuwe raming voor de planontwikkelingskostenvan Almere Poort.Bij nadere beschouwing en uit de door de Rekenkamercommissiegehouden interviews, blijkt datde plankostennorm van 30 procent, aanleidinggeeft tot een tweevoudig interpretatieprobleem.Ten eerste ontstaat er meteen discussie over dedefinities: wat zijn plankosten precies en wat wordtverstaan onder ‘investeringen’? Ten tweede wektde normstelling de schijn dat tussen plankosten eninvesteringen een causale relatie zou bestaan. Hetrisico van deze redenering is dat bij een hogereraming van de investeringen, het budget voor deplankosten ‘automatisch’ meegroeit. Dit gebeurtzonder de vraag te stellen of de mensuren voorplanontwikkeling, voorbereiding en toezicht, ookdaadwerkelijk hoger moeten worden. De normeringop basis van de investeringen is in het verleden doorhet Rijk geïntroduceerd op basis van ervaringsgegevens,niet op basis van een verondersteldecausale relatie. De 30-procentsnorm geeft dus geenhard uitgavenkader, maar is afhankelijk van definitiesen fluctuaties in de geraamde investeringen.Verder is de Rekenkamercommissie uit de interviewsgebleken dat de 30-procentsnorm zoals diedoor de gemeenteraad is vastgesteld, in de praktijkviervoudig is geclausuleerd:1. De 30-procentsnorm is alleen van toepassing opzogenoemde uitleggebieden. Deze zou daaromeigenlijk niet moeten gelden voor complete nieuwestadsdelen, zoals Almere Poort. Hiermee zijnimmers veel grondaankopen gemoeid en aanlegvan hoofdinfrastructuur. Bovendien zou de 30-procentsnorm niet moeten gelden voor binnenstedelijkeherontwikkelingen. Hiervoor zijnweliswaar relatief lage publieke investeringennodig, maar deze kosten daarentegen wel veelaan projectbegeleiding, juridische procedures enonderhandelingen met grondeigenaren.2. Ter vaststelling van de vraag of de organisatiebinnen de normstelling blijft, wordt hetpercentage berekend over het gemiddelde vanalle lopende grondexploitaties. Dat betekentdat in de praktijk de plankosten van een gebiedmet veel kosten, kunnen worden ‘weggestreept’ten opzichte van een gebied waar de kostenmeevallen.3. De norm geldt alleen voor kosten die rechtstreeksaan een grondexploitatie kunnenworden toegerekend. Plankosten die deelgebiedoverstijgendzijn, worden buiten beschouwinggelaten in de raming van de benodigde budgetten.Deze plankosten worden opgenomen in eenOmslagnota structuurplankosten (NOSP).4. ‘Historische kosten’ worden niet meegerekendbij de bepaling van de budgetten voorplankosten. Met andere woorden: kostenoverschrijdingenuit het verleden tellen niet meevoor de toekomst.In het raadsvoorstel bij het Ondernemingsplan2007 staat dat ‘de plankosten (ruim) binnen36 Eindrapport

de door de raad gestelde norm van 30 procentblijven’. Dat is bij de voorgaande interpretatie vande normering juist. Echter, deze is tegelijkertijdalleen begrijpelijk voor raadsleden die volledig zijningevoerd in de interpretaties en definities van deplanexploitatie.In april 2007 heeft de Rekenkamercommissie eenonderzoek gedaan naar de gewenste indicatoren bijde programmabegroting van Almere. De commissieheeft gewezen op de valkuilen van het werken metkengetallen of indicatoren in een politiek-bestuurlijkecontext. Zulke normeringen leiden al sneltot ongewenste effecten en ontwijkbewegingenbij ambtenaren en politici. Het ongewenste effectbinnen de planexploitatie van Almere Poort, is dathet college er alles aan doet om de raad ervan teovertuigen dat alles naar wens verloopt en dat men(zelfs ‘ruim’) binnen de plankostennorm van 30procent blijft 15 .Hoofdstuk 5Alleen normeren op een percentage van de investeringenis te simpel en is ook niet voldoende.In dat opzicht beschouwt de Rekenkamer het alseen omissie dat de planexploitatie 2007 geen nacalculatiebevat van de planontwikkelingsbudgettenover de periode 2005-2007. Voor de transparantiezijn voor- en nacalculaties bij voorbereidingskredieten,planproducten en planexploitatiesminstens zo belangrijk. Als ervoor wordt gekozenom met kengetallen te werken, moeten deze wel ineen perspectief kunnen worden geplaatst. Alleendan maken ze het mogelijk om een open discussieaan te gaan over de beheersing van de kosten inrelatie tot de gewenste opbrengsten en kwaliteitvan het gebied.15 Zie voor een verderebeschrijving van dit enandere effecten: hetRekenkamerrapport‘Leren Navigeren’,Almere, april 2007,pag. 14.De winst van Almere Poort 37

6. Bestuurlijke besluitvorming Almere Poort6.1 InleidingIn dit hoofdstuk staat de bestuurlijke besluitvormingrond Almere Poort centraal. Het geeftantwoord op de tweede groep deelvragen van ditonderzoek:- Welke (financiële en inhoudelijke) kaders zijnvooraf door de gemeenteraad aan het ontwikkelingsprocesvan Poort gesteld? (kaderstelling ophoofdlijnen)- Op welke momenten heeft de raad op aanreikenvan het college vooraf besluiten genomen overde planontwikkeling? (inhoudelijke kaderstelling)- Hoe wordt de raad door het college achterafgeïnformeerd over de inhoudelijke voortgangvan de planontwikkeling? (inhoudelijke verantwoording)- Op welke momenten is door college en raadvooraf besloten over de hoogte van het plankostenbudget?(financiële kaderstelling)- Hoe wordt de raad achteraf geïnformeerd overde ontwikkeling van de plankosten? (financiëleverantwoording)Eerst wordt de besluitvorming in het algemeenover het gemeentelijk grondbeleid en groteprojecten beschreven (6.2 en 6.3), waarna wordtingezoomd op de besluitvorming over AlmerePoort zoals die daadwerkelijk is verlopen (6.4).Dit hoofdstuk sluit af met de bevindingen van deRekenkamercommissie (6.5).6.2 Grondbeleid AlmereHet grondbeleid is een afgeleide van het ruimtelijkbeleid. Het ondersteunt het beleid voor volkshuisvesting,economische ontwikkeling, openbareruimte, infrastructuur, recreatie en natuur. Grondbeleidbiedt het benodigde instrumentarium omte sturen en te participeren in de grondmarkt. Hetgaat over de invloed op het soort ruimtegebruik,de kwaliteit daarvan en de rechtmatige verdelingvan kosten en baten. De gemeentebegroting moeteen paragraaf ‘Grondbeleid’ bevatten 16 . In aanvullingdaarop, kan de gemeenteraad opdracht gevenom een Nota Grondbeleid op te stellen. Daarinstaat de vorm van het te voeren grondbeleid (actiefof faciliterend), verwerving en beheer, aanbestedingen,uitgifte, kostenverhaal, samenwerking,programma’s, kwaliteit en sturing en verantwoording17 .Almere voert een actief grondbeleid. Dit houdt indat gronden actief worden verworven om dezevervolgens voor eigen rekening en risico bouwrijpte maken en te verkopen. Aanvullend op landelijkewetgeving 18 heeft de gemeenteraad van Almeregeen samenhangende nota Grondbeleid vastgesteld.Voor het vaststellen van de inhoud van hetgemeentelijk grondbeleid kunnen in diverse nota’sen besluiten aanknopingspunten worden gevonden.Er is, met andere woorden, weliswaar sprake vanverschillende ‘brokstukken’, zoals de User Manualen de Nota Grondprijsbeleid, maar een samenhangendenota ontbreekt. De raad dringt reedslangere tijd aan op een dergelijke nota en hetcollege heeft dit ook als doelstelling in het Collegewerkplan2006-2010 benoemd. Uit de interviewsis naar voren gekomen dat hieraan wordt gewerkt.De intentie is om nog in 2008 een voorstel aan degemeenteraad te doen. Dit is een uitwerking vande geformuleerde opdracht in de Programmabegroting2008.Dat er geen samenhangende nota ligt, wil nietzeggen dat er geen beleid wordt gevoerd. Alsalgemene uitgangspunten worden gehanteerd:1. Bij grondexploitaties wordt gerekend met eenjaarlijks inflatiepercentage van 2 procent enrentekosten van 6 procent.2. Plankosten mogen niet meer bedragen dan 30procent van de investeringen.3. De grondexploitaties in uitleggebieden (teronderscheiding van gebiedsontwikkeling inbestaande stadsdelen) kennen een positiefresultaat.Uitgangspunt 1 betreft weliswaar administratieverichtlijnen, maar deze hebben zeker invloed op dekeuze van investeringsmomenten en de cashflow.Uitgangspunt 2 is uitgebreid aan de orde geweestin hoofdstuk 5.Het laatste uitgangspunt staat bestuurlijk terdiscussie. In de collegereactie d.d. 5 september2002 op het rapport ‘In de grond van de zaak’,wordt al opgemerkt dat het steeds moeilijker wordtom dit uitgangspunt te hanteren (‘in het bijzonderbij Almere Poort’). Met de introductie van de planexploitatiebij het Ondernemingsplan Poort 2005,is dit voor Almere Poort ook feitelijk losgelatendoor daarin de verevening van grondexploitatiesals uitgangspunt op te nemen. Recentelijk is hetHoofdstuk 616 art. 9 van het BesluitBegroting en VerantwoordingProvincies enGemeenten (BBV).17 Zie voor een uitgebreidetoelichting deHandreiking Grondbeleidvoor raadsleden van hetministerie van BZK.18 Voorbeelden zijn deWet op de Ruimtelijke Ordening,Wet VoorkeursrechtGemeenten, hetBesluit Begroting enVerantwoording provinciesen gemeenten.De winst van Almere Poort 39

Hoofdstuk 6uitgangspunt bij de Voorjaarsnota 2009-2012 in degemeenteraad nog onderwerp van debat geweest.In de raadsbrief 2008/960 d.d. 2 juni 2008 merkthet college op: ‘Wij hanteren in het algemeen de regeldat grondexploitaties in principe minimaal sluitendmoeten zijn.’6.3 Grote projecten AlmereEen groot project is een project met een grotedynamiek en een grote maatschappelijke entechnische complexiteit. Anders gezegd: het is eenproject dat kan leiden tot maatschappelijke onrust(denk bijvoorbeeld aan de buurgemeenten, natuurorganisatiesen projectontwikkelaars) en dat voorde gemeente grote financiële onzekerheden kent.Dit stelt bijzondere eisen aan de besluitvorming enverantwoording binnen college en raad.De sturing en beheersing van grote projecten is alenige jaren onderwerp van debat in de Almeersegemeenteraad. Er zijn drie onderzoeken doorde raad gedaan (Omniworld, Popmuziekzaalen Preopening Stadshart Almere). Deze gaanuitgebreid in op grote projecten in relatie tot deAlmeerse politieke en ambtelijke bestuurscultuur.De Rekenkamercommissie wil het onderzoek naarAlmere Poort niet als ‘vierde wiel aan de wagen’hieraan toevoegen. De aanbevelingen van eerdereraadsonderzoeken staan (zie onderstaand kader).Wel is een relevant gegeven dat in opvolging vande aanbevelingen van de raadsenquête Omniworld,in 2004/2005 een experiment is gestart met dezogenoemde ‘volggroepen’ vanuit de raad. Een vandie volggroepen was gericht op Almere Poort.Een werkgroep vanuit de raad heeft het voorstelvoor instelling van de volggroepen voorbereiden eind 2004 heeft de raad hierover een besluitgenomen. Uit het betreffende raadsvoorstel is hetvolgende citaat:‘Om het wiel niet zelf uit te vinden heeft de werkgroepgekeken naar de wijze waarop de Tweede Kamerstrategische projecten volgt. (...)Voor de gemeenteraadis de informatiebehoefte niet anders: de raadstelt kaders (inhoudelijk en financieel) en zou eenproject ook moeten volgen op basis van die kaders;wordt de oorspronkelijke doelstelling nog nagestreefden blijft het project binnen de financiële kaders? Datbetekent dat de raad behoefte heeft aan structureelterugkerende rapportages waarin doelbereiking, planningen financiën centraal staan. Daarnaast heeft deraad behoefte aan de “agenda” van een project: welkebelangrijke (sturings)momenten kunnen het komendejaar worden verwacht?‘Het voorstel is om, naar analogie van de werkwijzevan de Tweede Kamer, het College te verzoeken vande door de raad benoemde strategische projecten devolgende informatie te leveren aan de volggroep:- startdocument (in het geval van een nieuw projectwaarin op de in de bijlage genoemde thema’s wordtingegaan) dan wel het doorstartdocument (waarineen korte beschrijving van de geschiedenis is vermelden waarin op de in bijlage genoemde thema’swordt ingegaan)- ‘agenda’ van het project: wat zijn het komende jaarde stuurmomenten/ijkmomenten.De aanbevelingen door de enquêtecommissie Omniworld luiden als volgt:1. Grote projecten worden door de raad expliciet als zodanig benoemd.2. Bij grote projecten besluit de raad hoe de informatievoorziening door het college moet verlopen enhoe hij de controle zal uitvoeren.3. Bij grote projecten stelt de raad een aparte volggroep in. Deze volgt, los van de verantwoordelijkeportefeuillehouder, het project zo kritisch mogelijk.4. De uitgangspunten voor een groot project zijn voor iedereen duidelijk. Deze uitgangspunten wordenbij de afronding van elke (project)fase opnieuw aan de orde gesteld, of anders ten minste elkhalf jaar. Bovendien wordt bij de afronding van elke fase duidelijk besloten om al of niet door tegaan met het project.5. Raad en college hebben steeds zicht op de fase waarin grote projecten zich bevinden. Er komtdaarom een algemeen ‘Almeers begrippenkader’ voor (beleids)projecten. Daarin zijn duidelijk defasen vastgelegd die een project doorloopt.40 Eindrapport

(...) De volggroep bepaalt zelf op welke momentenwelke informatie vergaard zal worden. De volggroepis niet bedoeld om te fungeren als klankbordgroep voorhet College. De volggroep is eveneens niet bedoeld alshindermacht. De voortgang van een project mag nietverstoord worden door het werk van de volggroep, aande andere kant moet de raad voldoende tijd gegundworden om zijn controlerende rol in te vullen.’6.4 Feitelijke besluitvorming gemeenteraadIn 2005 is het Ondernemingsplan Poort totstand gekomen. Na een ambtelijke voorbereidingheeft er in het najaar van 2005 een aparte themabijeenkomstin de gemeenteraad over AlmerePoort plaatsgevonden. In december 2005 is hetOndernemingsplan aan de raad aangeboden. Devolggroep heeft zich door externe adviseurs latenbijstaan en heeft bij brief van 6 januari 2006 eenadvies aan de gemeenteraad uitgebracht. De volggroepconstateert onder meer:‘Het besluit zoals dat nu geformuleerd is, is “inhoudsloos”;het vaststellen van het plan zegt niets over hoePoort er uit komt te zien. In het formele besluit vande raad zou op hoofdlijnen de inhoud van het besluitmoeten zijn opgenomen.’E.e.a. heeft geleid tot het geamendeerde besluitvan 2 maart 2006. Daarin zijn belangrijke elementenuit het plan niet inhoudelijk gewijzigd, maardeze zijn expliciet in de vorm van ijkpunten in hetbesluit opgenomen (bijlage 3). Aan de proceskantis het volgende vastgelegd:i. Het ondernemingsplan wordt elke twee jaarherijkt.ii. De uitwerking per deelgebied, waaronder deKustzone, een Structuurvisie en StedenbouwkundigeProgramma’s van Eisen wordt aan deraad voorgelegd. Deze uitwerking bevat eentoets op de effecten voor beheer alsmede eentoets aan de hand van de door de raad vastgesteldeduurzaamheidschecklist.iii. De planexploitatie wordt jaarlijks, parallel aande gemeentebegroting, aan de raad voorgelegd.De besluitvorming: vier thema’sDe besluitvorming over het Project Poort is in vierthema’s te verdelen:1. Het Ondernemingsplan en de planexploitatieHet Ondernemingsplan 2005 is in 2007 geactualiseerd,inclusief de planexploitatie. Wat hierbij opvalt,is dat de versie van 2007 maar beperkt inzichtgeeft in de wijzigingen ten opzichte van de vorigeversie. Er wordt een beeld gegeven van de standop een bepaalde datum, met een doorrekening vanhet resultaat naar een einddatum. Echter, er wordtnauwelijks verantwoording afgelegd over de periodesinds de vorige versie. Bovendien ontbreekt eenplanning voor de korte termijn (uitgezonderd dewoningbouwproductie).Bij de vaststelling van het Ondernemingsplan 2007heeft een bestuurlijke discussie plaatsgevondenover de waarde van de ijkpunten. De raad was vanmening dat in het Ondernemingsplan 2007 onvoldoendewerd teruggegrepen op de vastgesteldeijkpunten. Het raadsvoorstel is daarop vervolgensaangepast. Het college ging ervan uit dat deijkpunten zijn verwerkt in de na 2005 opgesteldeontwikkelingsplannen per gebied, en daarom hunactualiteitswaarde hadden verloren. Uiteindelijkhebben raad en college elkaar gevonden in de afspraakdat de ijkpunten expliciet terugkeren bij deplannen voor de deelgebieden waarvoor nog geenontwikkelingsplan is vastgesteld. De raad heeft deijkpunten niet aangepast.2. De ruimtelijke planvormingIn 2005-2007 zijn, conform de User Manual,geactualiseerde ontwikkelingsplannen met degrondexploitaties voor deelgebieden, aan de raadaangeboden en vastgesteld. Voor twee deelgebieden,Olympiakwartier en Kustzone, wordt een ten opzichtevan de User Manual afwijkende proceduregevoerd. De verklaring daarvoor moet, volgensde interviews, voor het Olympiakwartier wordengezocht bij de afwikkeling van Omniworld en dedaaruit voortgevloeide bouwclaims en ontwikkelgaranties.Bij de Kustzone komt de afwijking doorhet gewenste bijzondere karakter van dit gebied.3. De budgetcyclusIn voorjaarsnota’s en begrotingen wordt op eenhoog abstractieniveau weliswaar het een en andervermeld over de planexploitatie van Almere Poort,maar dit kan niet doorgaan voor een actualisatievan de planexploitatie. Het betreft vooral globaleen financieel-technische informatie, en geeft geeninzicht in de stand van zaken bij de deelgebieden.Hoofdstuk 6De winst van Almere Poort 41

Hoofdstuk 6Daarvoor moet worden teruggegaan naar de grondexploitatiesper deelgebied. Bij de begrotingenvan 2007, 2008 en 2009 zat geen geactualiseerdeplanexploitatie.4. GrondverkoopEen cruciale stap is het omzetten van de gemeentelijkevisies en plannen in projecten die door derdenworden gerealiseerd. De gehanteerde uitgiftestrategieis dan van belang. Op verscheidenemomenten is gebleken dat deze fase aanleidingheeft gegeven tot problemen. Dit geldt in hetbijzonder voor de gebieden:- Columbuskwartier (tenderprocedure);- Europakwartier (bouwcombinaties);- Homeruskwartier (uniek grootschalig experimentmet particulier opdrachtgeverschap);- Olympiakwartier (oprichting en executie vanNV Sportcomplex Almere).In de interviews is dit ook naar voren gebracht. Alsde gemeente een actieve grondpolitiek voert, is nietalleen de verwerving cruciaal, maar ook de verkoop.In Almere is het heersende adagium dat het collegede uitgiftestrategie bepaalt (op basis van de UserManual) en overgaat tot contractvorming (op basisvan de Gemeentewet). De raad wordt hieroverachteraf geïnformeerd. De raad heeft hiervoor ookgeen algemene beleidskaders gesteld.6.5 Bevindingen RekenkamercommissieMet de vele deelproducten over Almere Poort kanweliswaar inhoudelijke sturing worden gegeven,maar dit is fragmentarisch: er is geen beeld van hetproject als geheel. Het Ondernemingsplan trachtdit te verhelpen, maar geeft vooral informatieachteraf. Daar komt bij dat de (geheime) planexploitatiemeteen doorrekent naar het eindbeeld.Daardoor is niet duidelijk hoe het project op kortetermijn kan worden aangestuurd, noch hoe heteindbeeld wordt beïnvloed (scenariodenken/bandbreedteontwikkelinge.d.).Bovendien is er de klacht dat de tweejaarlijkse cyclusvoor de raad eigenlijk te lang is. De begroting ende Voorjaarsnota richten zich meestal op de kortetermijn (één jaar vooruit, met een beperkte doorrekening).Het weerstandsvermogen biedt vooralglobaal, technisch inzicht in de ontwikkeling vanhet grondbedrijf. Er is, tot slot, geen procedurevoor de informatievoorziening en controle op groteprojecten; de volggroepen zijn feitelijk opgegeven.De Rekenkamer komt tot de volgende conclusies:• De raad kan vooraf niet goed sturen. Dit komtdoordat het ruimtelijk-planvormingsproces leidttot veel planproducten. De besluitvorming is gefragmenteerden de status van de afspraken dieooit op basis van de User Manual zijn gemaakt,is onduidelijk (zie ook hoofdstuk 4).• De raad kan achteraf niet goed sturen. Dit komtdoordat het Ondernemingsplan en de planexploitatiete gedetailleerd zijn. Deze bieden verderslechts een referentie t.o.v. het eindbeeld zonderduidelijke verantwoordingsinformatie over devoorgaande twee jaar (zie ook hoofdstuk 5).• De raad kan tijdens de begrotingsbehandelingniet goed sturen. Dit komt doordat de informatiein de P&C-cyclus te globaal en te technischis. Bovendien wordt de gebiedsontwikkelingvan Almere Poort dan `ondergesneeuwd’ doorandere (ook belangrijke) onderwerpen.• De raad heeft onvoldoende grip op groteprojecten. Dit komt doordat hij hierover vanhet college geen gestructureerde informatieontvangt (geen bestuurlijke agenda, geenvoortgangsrapportages en geen onafhankelijketoetsing). De Rekenkamercommissie wijst eropdat het college, zoals de Gemeentewet heeftbepaald, de raad daarin faciliteert.• De totstandkoming van en de afspraken overhet Ondernemingsplan Poort 2005, zijn eengeslaagde poging om grip te krijgen op de gebiedsontwikkelingvan Almere Poort.42 Eindrapport

7. NabeschouwingDit onderzoeksrapport concentreert zich op hetvraagstuk van (politieke) sturing en (financiële) beheersingvan ruimtelijke planvorming en de kostendaarvan. De Rekenkamercommissie Almere heeftdit thema behandeld aan de hand van één casus:de ontwikkeling van het stadsdeel Almere Poort.De casus Almere Poort is interessant omdat dit heteerste stadsdeel is dat Almere geheel voor eigenrekening en risico in ontwikkeling heeft genomen.Almere Poort is echter ook uniek. Daardoor is dezecasus niet direct vergelijkbaar met of toepasbaar opandere gebiedsontwikkelingen. Een gebiedsontwikkelingis immers een langjarig, complex proces.Het is geen risicoloze onderneming en er zijn veleonzekerheden. Er staan vele spelers op het bordmet ieder hun eigen belangen; ook externe factorenspelen een rol bij het antwoord op de vraagwelke ambities realistisch en haalbaar zijn.De Rekenkamercommissie heeft geconstateerd dat:- de User Manual niet (meer) wordt toegepast;- er geen aparte nota Grondbeleid is;- het werken met een kengetal geen waardevrijeactiviteit is.Tegelijkertijd kan worden vastgesteld dat:- het college heeft aangekondigd de User Manualaan te passen;- het college heeft aangekondigd een nota Grondbeleidaan de raad aan te bieden;- er voor Almere Poort een voorcalculatie is gemaaktvan de nog te maken planontwikkelingskosten.Het is de Rekenkamercommissie opgevallen dat,als wordt gezocht naar verklaringen of verbeterpunten,al snel het thema ‘bestuurlijke cultuur’ omde hoek komt. Dat thema is in de Almeerse contextde afgelopen jaren echter al stevig uitgekauwd.De aanbevelingen van de betreffende onderzoekscommissiesstaan. De Rekenkamercommissie laatde bestuurlijke cultuur daarom buiten het onderhavigeonderzoek.De periode waarover dit rapport gaat, is relatieflang. In de periode 1997-2008 is er in de geschiedenisvan Almere Poort nogal wat gebeurd, vooralop bestuurlijk vlak. Deze context heeft ook gevolgengehad voor de financiële en organisatorischesturing van het project. De Rekenkamercommissiebeschouwt de besluitvorming over het OndernemingsplanAlmere Poort 2005, als een brandpuntwaarin wordt afgerekend met het opgebouwdeverleden om vervolgens een nieuwe start te maken.Met dit uitgangspunt is de Rekenkamercommissiepositief over de introductie van het Ondernemingsplanen de planexploitatie, om zo de planontwikkelingen plankosten van Almere Poort te beheersen.De thematiek van het grondbeleid, de uitvoeringvan de Wet op de Ruimtelijke Ordening en deafwezigheid van een procedure voor het besprekenen bestuurlijk volgen van grote projecten, speelt nietalleen bij Almere Poort. De Rekenkamercommissieheeft ervoor gekozen om de onderzoeksvraagstellingen de aanbevelingen niet in die richting te verbreden.Het zijn thema’s die zich meer lenen voorwerkconferenties met betrokkenen, om van daaruitte werken aan formele procedureafspraken. Dethematiek van dit onderzoek concentreert zich danook op het Ondernemingsplan voor Almere Poort.In 2009 zal de gemeentelijke organisatie opnieuween geactualiseerde versie van het Ondernemingsplanopstellen. De Rekenkamercommissie beveeltaan dat het Ondernemingsplan 2009 in elk gevalaandacht besteedt aan de volgende onderwerpen:• Opbrengstpotentie van de Kustzone en hetOlympiakwartier.• Uitgiftestrategie Homeruskwartier (particulieropdrachtgeverschap) en Kustzone (Publiek-Private Samenwerking).• Ontwikkeling van de risicoparagraaf.• Ontwikkeling van de Nota Omslag Structuurplankosten.• Ontwikkeling van de plankosten, waarbij naasteen voorcalculatie van de totale plankosten,ook een nacalculatie van de totale plankostenover de periode 1-1-2005 tot 1-1-2009 wordtgepresenteerd. Hierbij moeten niet alleen dewijzigingen worden vermeld, maar ook wordentoegelicht waarom daarvan sprake is.• Aanvulling van het Ondernemingsplan met eenuitvoeringsparagraaf (doelen, middelen en planning)voor de periode 2009-2011.Op 2 maart 2006 is afgesproken dat de planexploitatiePoort jaarlijks bij de begroting wordtgeactualiseerd. De gemeenteraad moet erop aandringendat deze afspraak ook daadwerkelijk wordtgeëffectueerd. Ook hierbij moeten aangebrachtewijzigingen worden verantwoord.Hoofdstuk 7De winst van Almere Poort 43

Hoofdstuk 7De hoogste prioriteit moet worden gegeven aan:• Actualisering User Manual• Vaststelling nota GrondbeleidBesluitvorming over complexe, langjarige projectenmoet transparant, begrijpelijk en toetsbaar zijn.Daarom zou een geactualiseerde planexploitatiemoeten beginnen met een heldere verschillenanalysetussen de vorige en de feitelijk geactualiseerdeexploitatie. Dit soort cijfers komt voort uitinhoudelijke (beleids)keuzes. Om de cijfers tebegrijpen, moeten de beleidskeuzes dus ookexpliciet worden gemaakt.De raad doet er verstandig aan om bij het Ondernemingsplan2009 een groep raadsleden aan tewijzen die de besluitvorming voorbereidt, voorstellendoet voor handhaving of wijziging vanijkpunten en zich, zo nodig extern, deskundig laatbijstaan. Tevens kan de raad dan nagaan of hetwenselijk is om de procesafspraken aan te passen.De planvorming voor het project Almere Poort istegen die tijd immers al zover gevorderd dat demogelijkheden om ‘te sturen aan de voorkant’ voorde gemeenteraad vergaand zullen zijn afgenomen.Zo kan ook de gemeenteraad van 2006-2010 zijnwerkzaamheden aan het project Almere Poortafronden. Hij kan voor de volgende raad eenvoedingsbodem leggen om de gebiedsontwikkelingvan Almere Poort verder in te vullen, te volgen ente controleren.44 Eindrapport

BegrippenlijstGrondexploitatieEen berekening van kosten en opbrengsten vooreen (deel)gebied waarbij alle onderdelen in de tijdworden uitgezet ter bepaling van de economischeuitvoerbaarheid van het betreffende gebied.Een grondexploitatie kent verschillende kosten- enopbrengstensoorten.PlanexploitatieEen verzameling (optelsom) van verschillendegrondexploitaties per deelgebied binnen ééngeografisch gebied, inclusief omslagkosten, risicobufferen investeringen in bevolkingsvolgendevoorzieningen.VerwervingskostenDe kosten van aankoop van de gronden, inclusiefverplaatsingen en boscompensatie binnen eengrondexploitatie. Wanneer de gronden al lang ingemeentelijk bezit zijn worden deze overgeboektnaar de betreffende grondexploitatie. Dat wordtook wel ‘inbreng van gronden’ genoemd.OphogingskostenDe kosten van het ophogen met zand in een gebied(integraal of partieel) om de noodzakelijke draagkrachtvan de ondergrond te verbeteren.Bouwrijp (maken)De investeringen die in een gebied noodzakelijkzijn voorafgaand aan het daadwerkelijke bouwenvan woningen en bedrijfspanden: de aanleg vanbouwwegen, riolering, grondwerken, watergangen.Woonrijp (maken) (ook wel ‘terreinafwerking’genoemd)De investeringen in een gebied nadat de bebouwing(nagenoeg) gereed is, waaronder definitievestraten, trottoirs, verlichting, groenaanleg, etc.Investeringen (ook wel: uitvoeringskosten)Verzamelnaam voor de kosten voor de werkzaamhedendoor aannemers om het gebied op te hogenen bouwrijp en woonrijp te maken.PlankostenDe kosten van personele inzet (internen en externen)om de ontwikkelingsplannen, verkavelingsplannenen inrichtingsplannen etc. te maken diegerealiseerd kunnen worden. Het gaat om die activiteitendie leiden tot de productie van (verkoopbare)bouwrijpe grond. Hierbij kan o.a. wordengedacht aan projectmanagement, financieel management,stedenbouw, planning, uitgifte, administratie,juridische zaken. Wanneer over deze kostenin z’n totaliteit gesproken wordt is dat inclusief deinzet die direct gerelateerd is aan de investeringen;Voorbereiding en Toezicht (V&T of VTA).Onderscheid kan verder gemaakt worden in kostenvoor publiekrechtelijke taken van de gemeente enprivaatrechtelijke taken verbonden aan de grondexploitatie.Publiekrechtelijke taken zijn voorbehoudenaan de gemeente, zoals bestemmingsplan,art. 19-procedure c.q. projectbesluit, MilieuEffect Rapportage.Verder kan er onderscheid gemaakt worden in dekosten die verband houden met het maken vanplannen (de planontwikkelingskosten) en de kostendie directe gerelateerd zijn aan de technischerealisatie (de planrealisatiekosten). Globaal kangesteld worden dat 16% van de investeringskostenbestemd is voor het maken van de plannen en 14%ten behoeve de begeleiding van de realisatie.Planontwikkelingskosten (POK)(zie boven) Plankosten die verband houden metinvesteringen die worden gedaan voordat wordtgestart met de uitvoering van het plan.Planrealisatiekosten (ook wel: Voorbereiding en Toezicht/V&T)(zie boven) De kosten van personele inzet (internenen externen) om de inrichtingsplannen omte zetten in bestekken, die aanbesteed kunnenworden, en het toezicht op de uitvoering.ExploitatieresultaatHet (toekomstig) resultaat (verschil tussen kostenen opbrengsten) van de grondexploitatie na volledigerealisatie, dus gerealiseerd en verwacht.Het eindresultaat van de verschillende deelgebiedenzal in verschillende jaren in de toekomst gerealiseerdworden, waardoor kosten en opbrengstenniet direct getotaliseerd kunnen worden.Het verwachte eindresultaat wordt teruggerekendnaar de peildatum (contante waarde) waardoor eenoptelling van de verschillende grondexploitatieswel mogelijk is.Bijlage 1De winst van Almere Poort 45

Bijlage 1BoekwaardeDe boekwaarde is de optelsom van gerealiseerdekosten en opbrengsten op een bepaalde datum,veelal 31 december van het boekjaar. Over deboekwaarde per 31 december wordt 6 procentrente berekend. Deze rente wordt ‘betaald’ aan hetconcern en wordt ten laste/ten gunste gebracht vande grondexploitatie.Cashflow (beheersing)De afstemming tussen kosten en opbrengsten ineen grondexploitatie. Voortijdige investeringenten opzichte van de opbrengsten leveren een extrarentelast op. Daar staat tegenover dat te late investeringende verkoop van bouwrijpe grond kunnenbelemmeren.Risicobuffer - RisicoreserveVoor het totale gebied Poort wordt regelmatig, tenbehoeve de bestuurlijke rapportages, een inschattinggemaakt van risico’s die zich kunnen voordoen. Hetgaat daarbij niet om risico’s die een direct verbandhouden met de in de verschillende grondexploitatiesgeraamde kosten en opbrengsten: onzekerheden inde ramingen. Het gaat wel bijvoorbeeld om onzekerhedenin de rente, inflatie, etc.Bij de risico’s wordt onderscheid gemaakt inontwikkelingsrisico’s, economische- en bereikbaarheidsrisico’sen bedrijfsvoeringsrisico’s. Hetrisico wordt in geld gewaardeerd en door middelvan een waarschijnlijkheidspercentage (laag-20%,midden-40%, hoog-60%) omgerekend naar eenrisicobedrag.RisicoreductieMaatregelen om verwachte risico’s te verminderen.Weerstandsvermogen - WeerstandsbufferHet bedrag van de risicobuffer/ -reserve dat binnenPoort gereserveerd moet blijven zolang de risico’szich nog kunnen voordoen.FondsbijdrageEen kostenpost in de grondexploitatie als een bijdragebetaald moet worden in een bepaald fonds,bijvoorbeeld Acquisitie woningbouw.Bovenwijkse kostenKosten die gemaakt moeten worden als gevolg vande stadsuitbreiding maar die buiten het geografischegebied liggen. Via een omslagstelsel wordendeze kosten doorbelast naar de verschillende gebieden.Is niet voor Poort van toepassing.Nota Omslag Grote Werken (NOGW)De kosten van hoofdwegen, busbanen e.d. binnenhet gebied Poort. Hier is een totaalraming voorgemaakt. Deze kosten worden omgeslagen overde grondexploitaties op basis van m² uitgeefbaarterrein.Nota Omslag Structuurkosten Poort (NOSP)De kosten van niet direct aan projecten toe te rekenenkosten en inkomsten, zoals: apparaatskosten,de ambitie stedelijkheid en subsidies, en waarvande nettokosten worden omgeslagen over de grondexploitatiesop basis van m² uitgeefbaar terrein.StructuurplanEen plan dat globaal de verwachte en gewensteruimtelijke ontwikkelingen weergeeft voor eengemeente of voor delen van een gemeente. Dejuridische status van het structuurplan is mindervergaand dan het bestemmingsplan. Echter,de procedurele eisen die gesteld worden aan hetstructuurplan zijn vergelijkbaar met die van bestemmingsplannen.Er moet uitvoerig onderzoekgedaan worden en er zijn inspraakmogelijkhedenvoor burgers.BestemmingsplanEen bestemmingsplan beschrijft wat er met deruimte in een (deel van) de gemeente mag gebeuren.Het bestemmingsplan is juridisch bindend:het geldt zowel voor burgers, bedrijven als voor degemeente zelf. Een bestemmingsplan bevat o.a.regels over het grondgebruik en over de maximalehoogte en breedte van bouwwerken.OndernemingsplanHet plan waarin tweejaarlijks verantwoordingwordt afgelegd over de gerealiseerde plannen enontwikkelingen en een vooruitblik wordt gegevennaar het eindresultaat. Het eerste ondernemingsplanvoor Poort is opgesteld in het najaar van 2005en is op 2 maart 2006 door de raad vastgesteld.Bij het ondernemingsplan is een (geheime) bijlagegevoegd waarin een toelichting op de planexploitatieen het verwachte eindresultaat wordt gegeven.46 Eindrapport

Mastervisie – Masterplan - OntwikkelingsplanRuimtelijke plannen die van globaal naargedetailleerd de gewenste ontwikkelingen in een(deel)gebied aangeven, bestaande uit tekeningenen omschrijvingen (zie de bijlage uit de UserManual).Gemeentelijk Investeringsplan (GIP)Het Gemeentelijk Investerings Plan waaruitvoorzieningen in de gemeente financieel wordengedekt. De voeding van het GIP vindt plaats doorwinstafdrachten van grondexploitaties.Vóór 2002 heette het GIP het MIP (MeerjarenInvesteringsProgramma).Bijlage 1Voorzieningen (in Poort)In het gebied Poort zijn scholen, buurtontmoetingsruimtenetc. voorzien die financieel gedektworden uit het GIP. In de planexploitatie 2005en 2007 is hiervoor een bedrag opgenomen van€ 29,3 miljoen. Er wordt vanuit gegaan dat eenbedrag van deze omvang te zijner tijd als winst inde verschillende deelgebieden wordt gerealiseerd.Voorzieningen worden gerealiseerd nadat de middelenzijn ‘verdiend’ en uit het ‘harde’ GIP betaaldkunnen worden.Voorziening (in begroting)Als een tekort als eindresultaat op een grondexploitatiewordt verwacht, kan gesteld worden datde gemeente een verlieslatende ontwikkeling start.Op grond van de gemeentelijke boekhoudregels(BBV = Besluit Begroting en Verantwoording)moet dan een voorziening getroffen worden om hettekort af te dekken.De winst van Almere Poort 47

Namen deelgebiedenBijlage 21999 2002 2005 2007 2008Multizo Vlek D (centrum) Olympiakwartier West OlympiakwartierOmnizoVlek A Omniworld/ Olympiakwartier OostcentrumOlympiakwartierZakenpoortZakenpoort MiddenOostZakenpoortOlympiakwartier OfficeParkOlympiakwartierEuroquatier Euroquatier Europakwartier Europakwartier EuropakwartierDijkzicht Dijkzicht Columbuskwartier Columbuskwartier ColumbuskwartierWaterrijk Waterrijk Homeruskwartier Homeruskwartier HomeruskwartierOostParklust Parklust HomeruskwartierWestGroenendaal/groene Groenendaal West Cascadepark West Cascadepark West Cascadepark WestslingerGroenendaal Oost Cascadepark Oost Cascadepark Oost Cascadepark OostHoge kant Hoge Kant Hogekant Hogekant HogekantBergsche kant Bergsche Kant Lagekant Lagekant LagekantWerkhoek Werkhoek Middenkant Middenkant MiddenkantDeel Omnizo (leisureboulevard)Deel Zakenpoort West Deel Zakenpoort WestMuiderzand Almeerderzand Kustzone (samenvoegingvanColumbuskwartierWest/ Zakenpoort enAlmeerderzand)KustzoneKustzonePampushout Pampushout I en III Pampushout Pampushout PampushoutPampushout IIVoortuin Voortuin Voortuin VoortuinEcozo Ecologische zone Ecologische zone Ecologische zone48 Eindrapport

Raadsbesluit Ondernemingsplan PoortGemeenteraadRV-nummer RV-131 Datum 2 maart 2006De raad van de gemeente Almere,Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders;Geamendeerd (RG-31) besluit1. Het ondernemingsplan Poort hanteren als richtinggevend kader voor de ontwikkeling van Almere Poort.2. De planexploitatie Poort vaststellen.3. De volgende ijkpunten vaststellen voor de ontwikkeling van Almere Poort:a. Vasthouden aan bestaande vastgestelde ambities m.b.t. de energielevering voor Poort, in het bijzondereen reductie van de CO2 uitstoot van minimaal 60% en een casco-EPC norm minimaalconform bouwbesluit (thans 0,8). Voor het overige gelden de milieuambities conform de landelijk enEuropees geldende wetgeving. Voorstellen voor bijzondere ambities worden met hun consequentiesseparaat aan de raad voorgelegd (integrale afweging).b. Voldoende en bereikbare maatschappelijke voorzieningen, waarvan de bodem van de gemeentelijkeinvestering wordt vastgesteld op € 29,3 mln. Het uitgewerkte programma voor de maatschappelijkevoorzieningen inclusief effecten voor de gemeentelijke exploitatie en de relatie publiek – privaatwordt aan de raad voorgelegd.c. Een gedifferentieerd aanbod van woningen en woonmilieus. Het aandeel sociale woningbouwbedraagt 30% plus het aandeel in de inhaalslag. Hiervan wordt 2/3 als huurwoning ontwikkeld en1/3 als koop. Voorts wordt 1/3 deel van de sociale woningbouw ontwikkeld als starterswoning. Hetvastgestelde huurprijsbeleid blijft uitgangspunt. Binnen deze kaders is de grondprijs voor socialewoningbouw onderhandelbaar. Dit betekent dat de toelichting onder punt 5 van de planexploitatieals volgt dient te worden gelezen: als grondprijs voor sociale woningen als onderhandelingsinzet deonderkant van segment V hanteren in plaats van segment VI. Voorts wordt gestreefd naar 20% particulieropdrachtgeverschap, gemeten over het totale bestand van Poort.d. Een adequaat systeem van openbaar vervoer: openstelling van het station Poort in 2009 in de richtingenAmsterdam-Centraal, Utrecht en Schiphol, aanvullend adequaat streekvervoer per bus eneen lokaal OV-systeem met een gemiddelde afstand van woning tot bushalte van ca. 400 m.e. De raad ontvangt in de zomer een uitgewerkte visie op de ontwikkeling van ‘recreatie, vermaak ensport’ in Poort in relatie tot stad en regio. Uitgangspunt daarbij is dat de publiekstrekker zonderpublieke middelen wordt gerealiseerd.f. De raad wordt betrokken wanneer afwijkingen van de resultaatsprognose en het risicoprofiel in deplanexploitatie groter dan 10% bedragen.g. De planontwikkelingsbudgetten blijven binnen 30% van de uitvoeringskosten, exclusief de structuurkosten(niet rechtstreeks aan projecten toe te rekenen kosten) en het afboeken van in het verledengemaakte kosten.h. De parkeerexploitatie moet kostendekkend zijn.Bijlage 34. De volgende procesafspraken vast te stellen:iv. Het ondernemingsplan tweejaarlijks te herijken.v. Voor de uitwerking per deelgebied, waaronder de Kustzone, een Structuurvisie en StedenbouwkundigeProgramma’s van Eisen aan de raad voorleggen, voorzien van een toets op de effecten voorbeheer alsmede een toets aan de hand van de door de raad vastgestelde duurzaamheidschecklist.vi. De planexploitatie jaarlijks parallel aan de gemeentebegroting aan de raad voorleggenvii. De raad ontvangt een overzicht van de geplande oplevering van deelgebieden en functies.viii. De raad wordt geïnformeerd over de onderhandelingsresultaten van grondverwervingen.ix. De raad volgt op bovengenoemde ijkpunten.De winst van Almere Poort 49

Namen van geïnterviewde personenBijlage 4Dhr. A.W. Bijl Portefeuillehouder Ruimtelijke Ordening 2002-2006Dhr. T.J.P.M. Boot Directeur Dienst Stedelijke Ontwikkeling 2001-2007 (?)Dhr. A.B.C. Dijkstra Afdelingsmanager Grondzaken 2006- hedenDhr. N.P. van Duijn Raadslid, Voorzitter Volggroep Almere Poort 2006-2007Dhr. A.T. Duivesteijn Portefeuillehouder Ruimtelijke Ordening 2006- hedenDhr. P. Engelsman Projectdirecteur Almere Poort 2006-2008Dhr. H.F.M. Meijer Projectcontroller Almere Poort 2004-2007Dhr. R. Pet Raadslid, Voorzitter Volggroep Almere Poort 2004-200650 Eindrapport

Overzicht van bestuurlijke documenten ontwikkeling Almere Poortde gearceerde besluiten betreffen onderwerpen die niet alleen betrekking hebben op Almere Poort.kwartaal DocumentI 1997 Ruimtelijke Ontwikkelingsstrategie Almere 2015II 1997 Uitwerking ROSA 2015 / bestuursopdrachtenIII 1998 Planontwikkeling Almere PoortIII 1999 Ontwikkeling en realisatie Omniworld-complexIII 1999 Grondverwerving en zandophoging in Almere-PoortIII 1999 Voorbereidingskosten projectorganisatie PoortIII 1999 Aanbesteding energie-infrastructuur plangebied PoortIV 1999 Structuurplan PoortIV 1999 Voortgang en budgetplanning ROSAII 2000 Ontwikkeling en realisering Omniworldcomplex en omgevingI 2001 Masterplan CentrumgebiedII 2001 Ontwikkelingsplan Werklocaties Almere PoortII 2001 Ontwikkeling en realisering Omniworldcomplex en omgevingII 2001 aangenomen amendement inzake OmniworldcomplexIII 2001 Kredietaanvraag voorbereiding planontwikkeling Almere PoortIV 2001 Boscompensatie als gevolg van toekomstige uitbreiding AlmereI 2002 HOV Almere PoortI 2002 Startnotitie Almere Poort-NoordI 2002 ‘Winst in integratie- Programma en ruimtegebruik Almere Poort’I 2002 Energietender PoortI 2002 OmniworldI 2002 Omniworld - wijziging besluit 14-2-2002II 2002 Kredietaanvraag en Werkprogramma Poort 2002II 2002 Exploitatiebegroting Nota Omslag Grote Werken PoortII 2002 Beleidsnota Geluid in Almere PoortII 2002 Aanvullend Milieueffectrapport Almere-Poort 2002II 2002 Omniworld Almere PoortII 2002 Startnotitie NvU Parklust, Waterrijk en Pampushout / ontwikkelingsplanIII 2002 Beleidsnota Geluid in Almere PoortIII 2002 ‘Quid pro quo’IV 2002 Instellen strategische overleggroep OmniworldIV 2002 Aanbieding voorontwerp bestemmingsplan Almere PoortIV 2002 Nota van Uitgangspunten DijkzichtIV 2002 Nota van uitgangspunten Groenendaal west en Groene Slinger Almere PoortIV 2002 Startnotitie Poort NoordIV 2002 OmniworldIV 2002 Zorgvisie PoortIV 2002 Exploitatiebegroting en inrichtingsplan “Hoge Kant”IV 2002 Nota woonbeleid ‘Almere, gemaakt om in te wonen’I 2003 Voorbereidingsbesluit bedrijventerrein Hoge KantI 2003 Projectorganisatie Poort/Olympiakwartier (Omniworld)II 2003 Structuurplan Almere 2010 met een doorkijk naar 2030II 2003 Ontwikkelingsplan hoofdlijnen Olympiakwartier en p.v.e. centrum top- en breedtesportII 2003 Aangenomen motie inzake ontwikkelingsplan EuropakwartierBijlage 5De winst van Almere Poort 51

Bijlage 5II 2003 Ontwikkelingsplan EuropakwartierII 2003 Energievoorzieningen Olympiakwartier oost en westII 2003 Verworpen amendement inzake energievoorzieningen OlympiakwartierIII 2003 Ondertekening Energieconvenant PoortIII 2003 Integraal Ontwikkelingsplan AlmereI 2004 Ontvlechting OmniworldI 2004 Nota van uitgangspunten Poort NoordII 2004 Raamovereenkomst Olympiakwartier Almere PoortII 2004 Exploitatie bedrijventerrein HogekantII 2004 Afwikkeling FC OmniworldII 2004 Ontwerp Bestemmingsplan Almere PoortII 2004 Actualisatie exploitatiebegroting Nota Omslag Grote Werken PoortIII 2004 Pilot tenderprocedure Columbuskwartier-oostIII 2004 Verkenning IJmeer 2004IV 2004 Verlenging intentieovereenkomst Business & Science parkIV 2004 Vervolgtraject publiekstrekker OlympiakwarierIV 2004 Aanleg ecologische zoneIV 2004 Overgenomen motie inzake bouw centrum top- en breedtesportIV 2004 Bouw centrum top- en breedtesport Olympiakwartier Almere PoortIV 2004 Pilot tenderprocedure Columbuskwartier-oostIV 2004 Detailhandel in Almere, Ruimte en diversiteit in winkelgebiedenI 2005 Pilot tender Columbuskwartier-oostI 2005 Ontwikkelingsplan Columbuskwartier-oostI 2005 Werken in de wijkI 2005 Integrale planning Almere PoortI 2005 Top- en breedtesporthal Almere PoortI 2005 Startnotitie ontwikkeling Homeruskwartier WestI 2005 Wonen op een bedrijventerreinI 2005 Waterstructuurplan Almere PoortI 2005 Toelichting en toepassing beleidsnota Almere Poort vs beschikking hogere grenswaardenI 2005 Hoofdlijnennota Omgevingsplan Flevoland 2006I 2005 Ontwikkelings- en marketingstrategie Poort ‘Agenda voor de koers van Poort’II 2005 Ontwikkelingsplan Olympiakwartier OostII 2005 Visie op de natuur in AlmereIII 2005 Themamarkt PoortIII 2005 Ontwikkeling Kustvisie Almere PoortIII 2005 De koers voor de agenda Almere Poort, een dertiende overweging?III 2005 Besluit financiële sturing Almere PoortIII 2005 Memo beantwoording onderzoeksvragen autoverkeersysteemIII 2005 Communicatie en marketing Almere PoortIII 2005 Werkdocument stadsdeelverzorgende voorzieningen PoortIII 2005 Pilot tender Columbuskwartier-oostIV 2005 Startnotitie Homeruskwartier WestIV 2005 Inventaris top- en breedtesport Almere PoortIV 2005 Notitie conceptvorming en planing stedelijk/regionale voorzieningen52 Eindrapport

IV 2005 Besluit financiële sturing Almere PoortIV 2005 Tenderprocedure Columbuskwartier-OostIV 2005 Onderzoeksvragen autoverkeersysteem versus geluid- en luchtkwaliteitI 2006 Raadsbrief informatie planexploitatie PoortI 2006 Eindrapportage werkgroep herijking economisch programma en opstellen …I 2006 Krediet bouwrijp maken GroenhorstcollegeI 2006 Keuzes bovenlokale voorzieningenI 2006 Ecologisch MasterplanI 2006 Deelonderzoek herijking woningbouwprogramma Almere PoortI 2006 Aangenomen amendement inzake Ondernemingsplan PoortI 2006 Tussenrapportage voorzieningen Almere PoortI 2006 Ondernemingsplan Poort + planexploitatieI 2006 Positionering en marketing PoortI 2006 Raadsbrief informatie publiekstrekkerI 2006 Ontwikkelingsstrategie Kustzone PoortII 2006 Raadsbrief informatie verkoop gronden EuropakwartierII 2006 Autoverkeersysteem PoortII 2006 Herziening exploitatiebegroting NOGW PoortIII 2006 Grondcontracten Almere PoortIII 2006 Structuurvisie Poort Noord en Ontwikkelingsplan HomeruskwartierIII 2006 Verworpen motie inzake parkeren Poort DOKIII 2006 Samenwerkingsovereenkomst met Den DaasIII 2006 Structuurvisie Kustzone Almere PoortIII 2006 Actualisatie hoofdkrediet plankosten PoortIII 2006 Diverse werkzaamheden PoortIII 2006 Gewijzigd ontwerp bestemmingslan Almere PoortIV 2006 Voortgangsrapportage Centrum voor top- en breedtesportI 2007 Economisch actieplanI 2007 Kredietaanvraag voorzieningen PoortI 2007 Bestemmingsplan Almere PoortI 2007 Voorkeursrecht vestigen op percelen in het gebied Kustzone Almere PoortII 2007 Wijziging energievoorziening Almere Poort en OlympiakratierII 2007 Grondprijsbeleid 2007II 2007 Informatiecentrum Almere Poort (DOK)II 2007 Diverse werkzaamheden PoortII 2007 Ontwikkelingsplan HomeruskwartierII 2007 Nota archeologische monumentenzorg 2007-2012II 2007 Ontwikkelingsplan Cascadepark-WestII 2007 Samenwerkingsovereenkomst met StaatsbosbeheerIII 2007 Mastervisie en grondexploitatie op hoofdlijnen KustzoneIII 2007 Kredietaanvraag ‘Speelhof Cascade’III 2007 Ontwikkelingsplan Cascadepark OostIV 2007 Evaluatie bouwbegeleiding en uitbreiding naar HomeruskwartierIV 2007 Ontwikkelingsplan LagekantBijlage 5De winst van Almere Poort 53

Toelichting bij grafiek Plankosten Almere PoortGrafiekgegevens Plankosten Poort1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 “afboeken” 2005 2006 2007historiePlanontw. 176.692 343.723 921.297 1.651.628 3.534.560 8.827.597 2.773.951 4.600.926 -13.722.907 2.336.468 2.806.757 5.185.721V&T 0 855 94.518 522.460 605.096 674.241 374.439 106.302 388.868 351.011 449.242Plankosten 176.692 344.578 1.015.815 2.174.088 4.139.656 9.501.838 3.148.390 4.707.228 2.725.356 3.157.768 5.634.963Plankosten 176.692 521.270 1.537.085 3.711.173 7.850.830 17.352.668 20.501.058 25.208.286 11.485.379 14.210.735 17.368.503 23.003.466cumulatiefPlankostenincl historischekosten- - - - - - - - 25.208.286 27.933.642 31.091.410 36.726.373In de grafiek Plankosten Poort is de ontwikkeling van de plankosten van het stadsdeel Almere Poort inbeeld gebracht. Het betreft hier de daadwerkelijke uitgaven in de periode 1997-2007. De plankostenworden onderscheiden in kosten voor Planontwikkeling (POK) en kosten voor Voorbereiding en Toezicht(V&T). In de grafiek is inzichtelijk gemaakt dat er bij de vaststelling van het Ondernemingsplan Poortin 2005 een administratieve afboeking op de beschikbare budgetten voor plankosten van 13.722.907,-euro heeft plaatsgevonden. Deze kosten worden ook wel de ‘historische (plan)kosten’ genoemd. Dezeafboeking heeft als effect dat er vanaf 2005 wordt gerapporteerd over de ontwikkeling van de plankostenexcl. de historische kosten (de witte lijn). Deze kosten zijn opgenomen in de grondexploitaties vande diverse deelgebieden in Almere Poort. De historische kosten zijn in de periode 1997-2005 echterwel daadwerkelijk gemaakt. De werkelijke plankosten zoals die zijn opgenomen in de planexploitatievoor Almere Poort worden weergeven door de zwarte lijn. Via de zogenaamde Nota OmslagStructuurplankosten worden deze kosten in mindering gebracht op het verwachte eindresultaat. Eenuitgebreide toelichting op de plankostenontwikkeling van Almere Poort is opgenomen in hoofdstuk 5.54 Eindrapport

Plankosten PoortPlanontwikkelingskosten Poort40.000.00035.000.00030.000.00025.000.00020.000.00015.000.00010.000.0005.000.00001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007Plankosten cumulatief(in grondexploitaties)PlanontwikkelingVoorbereiding en toezichtPlankosten cumulatief(in planexploitatie)

Gemeente AlmereRaadsgriffiePostbus 2001300 AE Almere