Definitief Verslag RGVO - Stichting Pioneering

2009KostenvergelijkingVastgoedonderhoudIsmail Kaya & Bahez AbdallahStichting Pioneering & WoningcorporatieDe Woonplaats09-01-2009

Kostenvergelijking VastgoedonderhoudWONINGCORPORATIE DE WOONPLAATS“Kostenvergelijking Vastgoedonderhoud”Titel:Omschrijving:Resultaatgericht VastgoedonderhoudOnderzoek naar de kostenverschillen tussen traditioneel onderhoud enResultaat Gericht VastgoedonderhoudDatum publicatie: 09-01-2009Status:DefinitiefAuteurs: I. Kaya ismail_kaya19@hotmail.comB. Abdallah bahezabdallah@hotmail.comAfstudeercommissie:Opdrachtgevers:Drs. B. Platier, Saxion HogescholenDrs. B. Leferink, Saxion HogescholenLectoraat Vernieuwend Ondernemen in de BouwSaxion HogescholenM.H. Tromplaan 287513 AB EnschedeWoningcorporatie De WoonplaatsStichting PioneeringAfdeling onderhoudWerkplaats RGVOWethouder Beverstraat 175 Postbus 70.0007500 AA Enschede 7500 KB Enschede2 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking VastgoedonderhoudSamenvattingResultaat Gericht Vastgoedonderhoud (hierna te noemen als afkorting RGVO) is een nieuwe manierom onderhoud van gebouwen efficiënter en effectiever te laten verlopen. Omdat er een aantalstappen moeten worden doorlopen om RGVO goed te kunnen toepassen, moeten er leermomentenen begeleiding hierin zijn. Uiteindelijk zal dit leiden tot efficiënter werken en daarnaast opbesparingen van de kosten. Deze zijn ook door landelijke onderzoeken door verschillende instantiesbewezen/gerapporteerd.De Woonplaats is 3 jaar geleden begonnen met het initiatief om RGVO binnen haar onderhoud toe tepassen. Van de afgelopen 3 jaar is er een tussenevaluatie uitgebracht op het gebied van knelpunten,kosten en risico’s die in dit rapport naar voren zijn gekomen en waarop conclusies en aanbevelingenzijn gegeven.Uit onderzoek kwam naar voren dat er binnen de organisatie nog bepaalde knelpunten zijn, deze zijnop het gebied van organisatie, complexstrategie, bijhouden van geïnvesteerde uren aan het RGVOtraject e.d.Na interviews met verschillende werknemers binnen De Woonplaats zijn de knelpunten en risico’s inkaart gebracht. De kostenanalyse is gemaakt door middel van rekenmodel van OTB(Onderzoeksinstituut). Tijdens de kostenanalyse kwam naar voren dat de benodigde informatieomtrent aanneemsommen en indirecte kosten niet altijd te achterhalen of niet bijgehouden zijn.Hierdoor is er een kostenanalyse gemaakt aan de hand van schattingen en vergelijkbare projecten.Dus de uitkomsten van de analyse op het gebied van kosten zijn gebaseerd op schattingen,aannames, gemiddelden en vergelijkbare projecten van OTB (onderzoeksinstituut).Uit het totale onderzoek kunnen de volgende zaken geconcludeerd en aanbevolen worden (voor eenuitgebreide uitwerking zie hoofdstuk 5).Conclusies:Op basis van de input van de projectanalysen kan er geconcludeerd worden dat RGVO binnen DeWoonplaats nog niet rendabel is. Dit vanwege de onderstaande knelpunten die tijdens hetonderzoek naar voren zijn gekomen. Men is ervan overtuigd dat RGVO binnen De Woonplaatsrendabel wordt als er maatregelen getroffen worden ter verbetering van deze knelpunten en deaanbevelingen gevolgd en toegepast worden.- Leerproces: Er zit nog veel tijd in het leren gebruiken van RGVO. Dit kost veel tijd en iedereenmoet hiermee leren werken.- Invloed op organisatie: De medewerkers van bedrijfsbureau onderhoud voelen zichongemakkelijk met de nieuwe manier van werken. Ze denken hierdoor overbodig binnen deonderneming te worden.- Kwaliteit en functionaliteit: De opdrachtnemer maakt de vertaalslag van het gewenstekwaliteitsniveau naar resultaat eisen en naar technische en organisatorische oplossingen metde zekerheid dat aan het gewenste kwaliteitsniveau wordt voldaan en de prestaties wordengeleverd. Hierdoor worden de kwaliteit en de functionaliteit van het complex/bouwdeelgewaarborgd.3 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking Vastgoedonderhoud- Bijhouden van uren (indirecte kosten) : De medewerkers van De Woonplaats zijn nietgewend om uren op projectbasis bij te houden. Hierdoor zijn er schattingen gemaakt om dekostenanalyse te kunnen uitvoeren.- Bepalen van complexstrategie: Alle complexen moeten een strategie hebben, deWoonplaats moet weten wat ze met een complex willen doen. Projecten die een strategieconsolideren hebben kunnen het beste met RGVO worden uitgevoerd, mits deze strategieniet veranderd. Consolideren wil zeggen dat projecten/complexen over een lange termijnworden behouden.- Faalkosten: Door het toepassen van RGVO worden faalkosten (bouwfouten) eerdergesignaleerd, dus het toepassen van RGVO biedt hier een goede uitgangspositie voor eencomplex.- Besparing op kosten: De Woonplaats verlegt bij RGVO gedeeltelijk de indirecte kosten bij deopdrachtnemer. Deze zullen in de beginfase onderhoud aanzienlijk hoog uitkomen. Maar bijde vervolgprocessen zal de opdrachtnemer beduidend minder indirecte kosten hebben mededoordat er niet opnieuw het project gecalculeerd en uitgewerkt moet worden. Op de directekosten van de Woonplaats kunnen er besparingen optreden als de afgesproken tijdstippende conditiemetingen door de opdrachtnemer worden gedaan, waardoor men de degradatievan het bouwdeel kan volgen en eventueel op het gewenste kwaliteitsniveau brengen.Aanbevelingen:- Duidelijkheid omtrent de organisatorische verandering: Binnen de organisatie is belangrijkdat iedereen weet wat RGVO inhoudt en wat ervan verwacht wordt. Medewerkers van hetbedrijfsbureau onderhoud krijgen een andere functie, namelijk beheersmanagers. Het RGVOproces moet een top-down beslissing zijn, binnen de onderneming.- Bijhouden uren: Om alle kosten in de toekomst goed in kaart te hebben, kan het model vanOTB goed bestudeerd en bijgehouden worden. Deze moet ook binnen de taken enverantwoordelijkheden vallen voor de medewerkers. Iedereen moet uren op projectbasisbijhouden, hiervoor is tijdens dit onderzoek een tool ontwikkeld die weer goed bruikbaar isvoor het invullen van het rekenmodel van OTB.- Duidelijke complexstrategie: Hoewel dit nu binnen de Woonplaats goed voor elkaar is, kaner toch wegens de ervaringen uit het verleden benadrukt worden dat bij RGVO het bepalenvan complexen absoluut van belang is. Hier is namelijk de toekomst van hetcomplex/gebouw opgebaseerd.- Aanpakken faalkosten: In het kader van RGVO aanvankelijk door middel van deconditiemetingen, de faalkosten ( de detailleringfouten tijdens het bouwen van het complex)goed registreren en tevens verbeteren en achterhalen bij de aannemer die het projectgebouwd heeft.- Medewerkers opleiden op het gebied van RGVO: Medewerkers wiens minder bekend zijnmet de RGVO, meer kennis laten doen op de theorieën van de TNO (adviesbureau) en OTB(onderzoeksinstituut). En daarnaast ze de mogelijkheden bieden om cursussen te volgen.- Realiseren kostenbesparing: Door het toepassen van RGVO kunnen veel voordelen behaaldworden. Als men eenmaal het gehele traject goed volgt en ermee leert om te gaan, zijn er inde toekomst nog meer voordelen en besparingen te behalen. De Woonplaats moet zekermeerdere projecten op RGVO methode aanpakken, nadat ze het leerproces voltooid hebbendus het gehele RGVO traject beter beheersen. Dit geldt ook voor Gebr. van der Geest. Bij de4 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking Vastgoedonderhoudvervolgprocessen zullen zowel de Woonplaats als Gebr. Van der Geest minder activiteitenverricht worden waardoor er voor de Woonplaats veel geld op de directe en indirecte kostenbespaard kan worden. En voor de Gebr. Van der geest betekent dit ook een grote besparingin de indirecte kosten doordat men niet opnieuw hoeft te calculeren en uit te werken.- Verbeteren van de knelpunten: De waargenomen knelpunten aanpakken en maatregelenvoor zien te vinden. Men kan dit binnen de Woonplaats zelf zien voor elkaar te krijgen. Ditdoor de organisatorische en de economische maatregelen zoals de nodigeondernemingscapaciteit, de bereidheid van het personeel en de ontwikkelingsinvesteringenop orde te hebben. Men kan ook ervoor kiezen om deze punten door een extern bureau ofstudent te laten onderzoeken.- Bijhouden van de vergelijkbare projecten: Om in de toekomst de betere en tevennauwkeurigere vergelijkingen gemaakt te worden tussen de traditioneel en RGVO, dienendan de vergelijkbare traditionele en de RGVO projecten qua kenmerk (complexiteit, grootte,bouwlagen, aantal enz.) bijgehouden te worden.Ondanks de uitkomsten van de gedane onderzoeken kan er verondersteld worden dat RGVO in detoekomst (vervolgprocessen) kostenbesparend zal zijn. Daarom wordt de Woonplaats aanbevolenom meerdere projecten op RGVO basis op te starten, zodat er in de toekomst meer inzicht in hetgehele proces en besparingen verkregen wordt.5 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking VastgoedonderhoudVoorwoordDeze afstudeerscriptie is het eindresultaat van een onderzoek voor de “woningcorporatie DeWoonplaats”. Dit onderzoek is het laatste onderdeel van de studie Bouwtechnische Bedrijfskundeaan de Saxion Hogescholen in Enschede. We hebben het onderzoek uitgevoerd in opdracht vanLectoraat vernieuwend ondernemen in de bouw voor de woningcorporatie De Woonplaats. Deafstudeerperiode hebben we leerzaam en leuk ervaren. Het werken met verschillende partijen in hetRGVO proces was leuk en uitdagend.De insteek van dit onderzoek is om een tussenevaluatie uit te brengen naar de directie/managementvan De Woonplaats toe. De tussenevaluatie moet de verschillen tussen de traditionele manier vanonderhoud en Resultaat Gericht Vastgoed Onderhoud weergeven. Hiervoor zijn 4 projecten diegerealiseerd zijn volgens RGVO bekeken en vergeleken met de traditionele manier, zodoende is ereen vergelijking opgezet met knelpunten en risico’s die men tegen is gekomen.Dit rapport kan goed gebruikt worden bij de volgende projecten waarbij RGVO wordt toegepast.Voor de medewerking en het delen van kennis aan dit onderzoek gaat onze dank uit naar:- Dhr. D. Roetert Steenbruggen (De Woonplaats)- Dhr. R. Schaap (De Woonplaats)- Dhr. G. Kamp (De Woonplaats)- Dhr. D. van der Geest (gebr. Van der Geest)- Dhr. E. Kouters (Stichting Pioneering, werkplaats RGVO)- Dhr. B. van Velsen (Stichting Pioneering, werkplaats RGVO)- Dhr. B. van der Veen (Saxion Hogescholen)- Dhr. H. Hoekstra (Saxion Hogescholen)- Dhr. D. Keus (TNO, Adviesbureau)- Dhr. J. Brouwer (TNO, Adviesbureau)- Dhr. A. Straub (OTB, Onderzoeksinstituut)Met betrekking tot de totstandkoming van dit rapport willen wij onze begeleiders van SaxionHogeschool dhr. B. Platier en dhr. B. Leferink bedanken voor hun begeleiding, steun, kennis enadvies.We wensen u veel plezier bij het lezen van onze afstudeerscriptie.Ismail KayaBahez Abdallah,Enschede, 9 januari 20096 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking VastgoedonderhoudInhoudSAMENVATTING ................................................................................................................................ 3VOORWOORD ..................................................................................................................................... 61. INLEIDING ............................................................................................................................... 91.1 Onderzoekskader .................................................................................................................... 91.1.1 Woningcorporatie De Woonplaats .................................................................................. 91.1.2 Onderhoudsbedrijf Gebr. van der Geest ......................................................................... 91.2 Situatieschets ........................................................................................................................ 111.3 Doelstelling ............................................................................................................................ 131.4 Vraagstelling .......................................................................................................................... 131.5 Onderzoeksmodel ................................................................................................................. 141.6 Begripsbepaling en afbakening onderzoek ........................................................................... 151.7 Leeswijzer .............................................................................................................................. 162. THEORETISCH KADER ...................................................................................................... 172.1 Traditioneel Onderhoud ........................................................................................................ 172.2 Resultaat Gericht Vastgoed Onderhoud ............................................................................... 182.2.1 Voor- en nadelen voor de opdrachtgever ..................................................................... 182.2.2 Voor- en nadelen voor de opdrachtnemer................................................................... 192.3 Verschillen vergelijking tussen traditioneel en resultaat gericht onderhoud ....................... 192.4 Aanpak Resultaat Gericht Vastgoed Onderhoud (10 Stappenplan TNO) .............................. 202.5 Kosten .................................................................................................................................... 232.6 Resultaten en kwaliteit van het werk .................................................................................... 253. RGVO BINNEN DE WOONPLAATS .................................................................................. 263.1 Algemeen ............................................................................................................................... 263.2 Organisatie ............................................................................................................................ 273.3 Kosten .................................................................................................................................... 273.4 Kwaliteit en functionaliteit .................................................................................................... 283.5 Samenwerking met Gebr. van der Geest .............................................................................. 294. ANALYSE 4 PROJECTEN .................................................................................................... 314.1 Project Baurichter.................................................................................................................. 334.1.1 Algemeen ....................................................................................................................... 334.1.2 Kostenvergelijking Baurichter ....................................................................................... 344.2 Project Spaarnestraat ............................................................................................................ 354.2.1 Algemeen ....................................................................................................................... 357 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking Vastgoedonderhoud4.2.2 Kostenvergelijking Spaarnestraat .................................................................................. 374.3 Project Bleidablick ................................................................................................................. 384.3.1 Algemeen ....................................................................................................................... 384.3.2 Kostenvergelijking Bleidablick ....................................................................................... 394.4 Project Palazzo ...................................................................................................................... 414.4.1 Algemeen ....................................................................................................................... 414.4.2 Kostenvergelijking Palazzo ............................................................................................ 424.5 Eind conclusie ........................................................................................................................ 435. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN .............................................................................. 466. BRONVERMELDING ........................................................................................................... 51BIJLAGEN ........................................................................................................................................................... 52BIJLAGE 1: EISEN WAARAAN ONDERHOUDSBEDRIJVEN MOETEN VOLDOEN (TNO) .............. 53BIJLAGE 2: REKENMODEL OTB EN TOELICHTING .............................................................................. 54BIJLAGE 3: REKENMODEL BAURICHTER ................................................................................................ 55BIJLAGE 4: REKENMODEL SPAARNESTRAAT ........................................................................................ 56BIJLAGE 5: REKENMODEL BLEIDABLICK............................................................................................... 57BIJLAGE 6: REKENMODEL PALAZZO ....................................................................................................... 58BIJLAGE 7: HET BIJHOUDEN VAN UREN (TOOL URENREGISTRATIE) .......................................... 59BIJLAGE 8: VERSCHILLENDE GESPREKSVERSLAGEN ....................................................................... 60BIJLAGE 9: BEGRIPPENLIJST....................................................................................................................... 618 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking Vastgoedonderhoud1. InleidingIn dit eerste hoofdstuk wordt de aanleiding en de opzet van het onderzoek beschreven. Begonnenwordt met het projectkader, waarin een beschrijving wordt gegeven van het onderzoek. Hiernavolgen de onderzoeksontwerp onderdelen: situatieschets, doel en vraagstelling, onderzoeksopzet,onderzoeksmethoden, literatuurstudie en de leeswijzer als afsluiting van dit hoofdstuk.1.1 OnderzoekskaderDoor de landelijke onderzoeken van TNO en OTB die er op het gebied van onderhoud hebbenplaatsgevonden is er een nieuwe theorie/aanpak ontwikkeld waarin op de onderhoudskosten in zijngeheel een besparing van 20% realiseerbaar is. Voor deze nieuwe aanpak van onderhoud zijn veelwoningbouwcorporaties geïnteresseerd. Deze nieuwe methode wordt Resultaat Gericht VastgoedOnderhoud genoemd, hierna in gehele verslag als afkorting RGVO. Het gehele projectkader isgebaseerd op de verschillen van kosten en kwaliteit tussen traditioneel onderhoud en RGVO.In hoofdstuk 2 worden de traditionele manier van onderhoud en RGVO verder inhoudelijkbeschreven.1.1.1 Woningcorporatie De WoonplaatsDe Woonplaats is een vastgoedonderneming met een maatschappelijke doelstelling. Dagelijks zet DeWoonplaats zich met ruim 200 medewerkers in voor goede huisvesting. Haar woningaanbod bestaatuit circa 20.000 woningen, waarvan de meeste in Enschede en in de Achterhoek staan.Naast de verhuur en het beheer van huurwoningen, verkoopt de Woonplaats ook woningen, zowelnieuwbouw als bestaand bezit. Bij al haar activiteiten streeft men naar een zo optimaal mogelijkrendement. De opbrengsten gebruikt men om te investeren in de maatschappij. Daarbij gaat zeuiteraard eerst uit van haar hoofdtaak wonen. Maar dan wel in de breedste zin van het woord. Goedwonen komt tot zijn recht in wijken en buurten die leefbaar en veilig zijn, waar goed onderwijs wordtgeboden en waar de bevolking deelneemt aan het arbeidsproces en het maatschappelijk leven(www.de-woonplaats.nl, 2008).De Woonplaats is mede initiatiefnemer van de oprichting van de Werkplaats ResultaatgerichtVastgoedonderhoud, dat een onderdeel is van het Cluster Bouw van Innovatieplatform Twente. DeWoonplaats heeft in 2005 het initiatief genomen om te beginnen met RGVO. Begin 2009 wordt ereen tussenevaluatie/rapportage aan de directie overhandigd. De Woonplaats wil meer metprestatiecontracten gaan werken. Dit om de kwaliteit te verbeteren, de directe en de indirecteonderhoudskosten te verlagen en de risico’s te beheersen. Bij prestatiecontracten gaat het vooral omhet feit dat de uiteindelijke prestaties/resultaten omschreven worden i.p.v. de werkomschrijvingen inde traditionele contracten. De aannemer krijgt een grotere vrijheid om zelf onderhoudsactiviteiten tebepalen. Bepaalde taken worden verlegd naar de onderhoudsaannemer. Dus er wordt vooraf opbasis van resultaten afspraken gemaakt. Technische normen worden vastgelegd, waardooruitvoeringspartijen meer deskundigheid en inbreng moeten aanbieden.1.1.2 Onderhoudsbedrijf Gebr. van der GeestIn 1922 is Gebr. van der Geest opgericht als een puur Schildersbedrijf. Inmiddels is ze uitgegroeid toteen multifunctioneel onderhoudsbedrijf met circa 75 medewerkers. Daardoor is het bedrijf in staathaar klanten complete oplossingen aan te bieden voor haar onderhouds- of renovatie vraagstukken.Natuurlijk blijft schilderwerk daarbij veelal de basis. Gebr. van der Geest houdt het overzicht en9 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking Vastgoedonderhoudbewaakt de planning en kwaliteit van de werkzaamheden. Voordeel hiervan is dat opdrachtgeversslechts met één aanspreekpunt te maken hebben. Hierdoor is men verzekerd van het besteonderhoudsresultaat van vastgoed.Als multifunctioneel onderhoudsbedrijf beschikt Gebr. van der Geest over een compleet product- endienstenassortiment. Hierdoor is ze in staat maatwerk te leveren afgestemd op de onderhoudsvraagvan de opdrachtgever. Of het gaat om het leveren van een individuele dienst of een mix vanactiviteiten, met haar kennis en ervaring komt ze tot een goede oplossing voor het onderhoud van deopdrachtgever.De producten en diensten die Gebr. van der Geest aanbiedt zijn: resultaatgerichteonderhoudsscenario’s, onderhoudsschilderwerk, glaswerk, houtherstel en geveltimmerwerk,betonherstel, staalconservering, gevelreiniging, mutatieonderhoud, advisering, conditiemetingen,bouwkundig onderhoud, inbraakbeveiliging (politiekeurmerk), vloerafwerking, wandafwerking,kleuradvisering en antigraffiti contracten.De laatste jaren verandert er veel in de markt van vastgoedonderhoud. De vraag van opdrachtgeversom de totale zorg van het onderhoud over te nemen, ziet Van der Geest als een uitdaging en als kansvoor de professionalisering van de onderhoudsmarkt.Met de vraag naar totale zorg heeft het prestatieconcept "van inspannings- naarresultaatverplichting" haar intrede gedaan. In de vorm van resultaatgericht vastgoedonderhoudbiedt Gebr. van der Geest dit haar opdrachtgevers.Resultaatgericht vastgoedonderhoud bestaat uit het planmatig meerjaren onderhoud vanbouwwerken op basis van een resultaatverplichting en niet meer zoals bij traditioneel schilderwerkaan een inspanningsverplichting. Een nauwkeurig inzicht in de uitgangspunten van de opdrachtgeveris daarbij onontbeerlijk. Immers: de opdrachtnemer streeft ernaar tegen minimale inspanningen tevoldoen aan de behoefte van de opdrachtgever.10 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking Vastgoedonderhoud1.2 SituatieschetsAlle 20.000 woningen en projecten van De Woonplaats hebben in bepaalde termijnen onderhoudnodig, de woningcorporatie Woonplaats heeft niet echt een duidelijk inzicht in debesparingsmogelijkheden omtrent een aantal gerealiseerde onderhoudsprojecten. De Woonplaatsheeft jaarlijks een kostenpost van 20 miljoen euro aan onderhoud.Uit landelijk onderzoek door OTB te Delft is bekend dat bij onderhoudsprojecten men gemiddeld20% kan besparen. Door het toepassen van RGVO (resultaatgericht vastgoedonderhoud) ten opzichtevan de traditionele manier van onderhoud wil de Woonplaats kijken of het ook besparend is binnenhaar onderneming. Onderhoud is voor zulke soorten bedrijven een belangrijk onderdeel dat in detoekomst goed onderzocht moet worden. Het onderzoek wordt gericht op bedrijfseconomische enorganisatorische aspecten.Zie figuur 1 voor de kostenverdeling binnen de Woonplaats zowel traditioneel als RGVO en delandelijke benchmark van OTB:Figuur 1:De informatie voor dit figuur is afkomstig van de volgende bronnen: (Meetbare financiële voordelen,SBR publicatie en interview met medewerkers van de Woonplaats)± 10% (1)??%Besparing± 20%± 2%± 90% (2)??%± 78%Traditionele aanpak RGVO de Woonplaats RGVO Benchmark OTB(1) = Indirecte kosten van de opdrachtgever (10%) deze is berekend naar schatting van het aantal medewerkers ophet bedrijfsbureau onderhoud namelijk 20, deze vermenigvuldigen met het jaarinkomsten € 50.000 gemiddeldper medewerker geeft een totaal van € 1.000.000, wat dus neerkomt op 5% van de totale onderhoudskosten€ 20.000.000. De overige 5% geldt voor de overige kosten, hier kan men de algemene kosten van het bedrijfonder verstaan. Dus de indirecte kosten totaal naar schatting is € 2.000.000.(2) = Directe kosten van de opdrachtgever (90%), dit zijn de overige directe kosten die door de onderhoudsbedrijvenin rekening worden gebracht.11 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking VastgoedonderhoudOnderhoudskostenDe gemiddelde (volgens schattingen) onderhoudskosten van de Woonplaats bestaan uit 90% directekosten (de kosten die de aannemer in rekening brengt om het project te doen/realiseren) en 10%indirecte kosten (uren die de opdrachtgever maakt voor voorbereidingen zoals: aanbesteden, meten,calculeren, bestekken maken, begeleiden enz.)Zoals eerder vermeld is er door onderzoek van OTB (SBR, 2008) bekend dat men 20% kan besparen,deze gemiddelde besparing en de gemiddelde opbouw van de kosten zien er als volgt uit ( figuur 2):Figuur 2:Uit onderzoek moet duidelijk naar voren komen in hoeverre De Woonplaats al eventuelebesparingen op projectniveau heeft gerealiseerd.De Woonplaats verricht voor 98% de onderhoudsprojecten op de traditionele manier en 2% wordtverricht op de manier van resultaat gericht vastgoedonderhoud.12 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking Vastgoedonderhoud1.3 DoelstellingNadat de situatieschets van het onderzoek bekend is, kan de doelstelling worden geformuleerd.De doelstelling van het onderzoek luidt als volgt: Het uitvoeren van een onderzoek ten behoeve vanhet ontwikkelen van een business case die betrekking heeft op het onderzoeken van 4-talonderhoudsprojecten die gerealiseerd zijn volgens RGVO. Het onderzoek wordt gedaan om beterinzicht te krijgen in verschillende onderhoudsprojecten, hierbij wordt de toetsing gedaan van RVGOten opzichte van de traditionele manier aanpak van onderhoud.Met de doelstelling worden de verwachtingen en de te bereiken doelstellingen van de opdrachtgeververwoord.Een andere verwoording van de doelstelling is:Doelstelling:Bepalen in hoeverre RGVO toegevoegde waarde heeft voor De Woonplaats.In verband met de omvang van het onderzoek worden de knelpunten en risico’s die tijdens hetonderzoek naar voren komen opgesomd en in het rapport vermeld. Echter deze worden niet verderinhoudelijk diepgaand behandeld. Voor sommige knelpunten worden verbetervoorstellen gedaan.1.4 VraagstellingOm de doelstelling te kunnen bereiken moeten de volgende hoofdvragen en deelvragen wordenbeantwoord.Hoofdvraag: In hoeverre verschillen de directe en indirecte projectgebonden kosten en de kwaliteitvan Resultaatgericht Vastgoed Onderhoud ten opzichte van de traditionele aanpak vanonderhoudswerkzaamheden?Deelvragen zijn:- Zijn de directe en de indirecte onderhoudskosten verlaagd?- Is het kwaliteitsniveau van het project/complex in het praktijk al gezien en verbeterd?- Worden de projectrisico’s beter beheerst?13 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking Vastgoedonderhoud1.5 OnderzoeksmodelEen onderzoeksmodel is een schematische weergave van het doel van het onderzoek en de globalestappen die gezet moeten worden om de uiteindelijke doelstelling te bereiken.Resultaatgericht Vastgoed OnderhoudDefinitiebepaling- Definitie van onderhoud buitenschil complexen- In kaart brengen de verschillende methoden (traditioneel, RGVO)- De 4 projecteno Kenmerkeno Vergelijkbare projecteno VergelijkingsmateriaalAnalyseren 4 onderhoudsprojecten van de Woonplaats- Vergelijken van de kosten van resultaatgericht samenwerken en van traditioneelaanbesteden op projectniveau.- Analyse van de directe en indirecte kosten- Analyse van de kwaliteit- Opzetten checklist- LiteratuurKnelpunten opsommen/vermelden- Traditionele methode- RGVOVergelijkingen van de methoden/projectenRapportage/advies m.b.t. RGVO t.o.v. Traditioneel- Formuleren aanbevelingen- Formuleren knelpunten en risico’s- Conclusie en verbetervoorstellenEr zal een 4-tal onderhoudsprojecten van De Woonplaats die in afgelopen drie jaar al gerealiseerdzijn, geanalyseerd worden. Het onderzoek zal zich beperken alleen tot het schilderwerk. Doel hiervanis om de resultaten van deze projecten welke volgens het methode Resultaatgericht VastgoedOnderhoud gerealiseerd zijn te vergelijken met de diverse onderhoudsprojecten die op detraditionele manier uitgevoerd zijn. Door deze vergelijking kunnen de besparingen die door hetgebruik van RGVO methode gedaan kunnen worden, in kaart worden gebracht.Op de eerste plaats zal dit onderzoek alleen op een aantal projecten in de verschillende locaties in deregio Twente verricht worden. Om dit onderzoek zo efficiënt mogelijk te laten plaatsvinden, dientmen in eerste instantie te beschikken over de achtergrondinformatie van die projecten en de theoriewaarmee men nauwkeurige vergelijkingen kan maken. Door middel van een checklist kan de huidige14 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking Vastgoedonderhoud2. Theoretisch kaderIn dit hoofdstuk worden de methodes (traditioneel en resultaatgericht) besproken waarmee deopdrachtgever haar onderhoudsprojecten uitvoert. Verder zullen de voor- en nadelen van hetresultaatgericht werken in kaart worden gebracht. Daarna volgt er een vergelijking van de bijopdrachtgever twee gebruikte concepten. Namelijk inspanning (traditioneel)- en resultaatgerichte(RGVO) concepten.De belangrijkste bronnen zijn de leidraden van TNO (Resultaatgericht Samenwerken) uit het jaar 2008en de SBR- rapporten (meetbare financiële voordelen).Daarnaast is de informatie in dit hoofdstukgebaseerd op gesprekken met experts op RGVO gebied; zoals Ad Straub (OTB), Dick Keus en JeroenBrouwer (TNO), Ben van Velsen (Werkplaats RGVO), Dik Roetert Steenbruggen en René Schaap (deWoonplaats)en Dick van der Geest (Schildersbedrijf Gebr. Van der Geest).2.1 Traditioneel OnderhoudVastgoedonderhoud omvat het geheel aan maatregelen dat noodzakelijk is om de gebruikswaardeen de goede vervulling van de functie van het vastgoed te waarborgen gedurende de economischelevensduur.Bij de opdrachtgevende partij is veel geld gemoeid met onderhoud. Na kapitaallasten kan menspreken van de belangrijkste kostenpost. Jaarlijks wordt er gemiddeld in het Oosten van Nederlandeen bedrag van € 980 per woning gereserveerd voor het onderhoud (Aedes, 2008). Onderhoud aangevels, daken en installaties maakt hiervan ca. 80% uit. Een groot deel van het afwerkonderhoudbetreft buitenschilderwerk.Bij traditioneel vastgoedonderhoud is er over algemeen weinig aandacht voor de wensen van degebruikers. Het onderhoud is vaak niet afgestemd op de functie van het vastgoed en decommerciële marktpositie ervan. De opdrachtgever steekt veel tijd in zaken rondom technischonderhoud. Er is in het algemeen geen sprake van een duidelijk beleid of strategie.Traditioneel onderhoud wordt meestal uitbesteed volgens het inspanningsconcept. De redenhiervoor is vooral van bedrijfeconomisch aard. Met vindt de productiviteit van de eigenonderhoudsdiensten te laag en daarmee de arbeidskosten te hoog. Hierbij stelt de opdrachtgever hetbestek op en bepaalt de wijze van uitvoering. Ze stelt een meerjaren onderhoudsplanning op aan dehand van een inventarisatie en een inspectie aan de complexen of gebouwen. De planning enbegroting van onderhoudsactiviteiten hangen af van het gewenste kwaliteitsniveau en hetbeschikbare budget. De opdrachtgever en onderhoudsbedrijf maken geen eenduidige afspraken overhet gewenste kwaliteitsniveau. De opdrachtgever gaat met name voor de langere termijn, niet na ofde meest optimale prijs-kwaliteit wordt verkregen.Het onderhoudsbedrijf wordt alleen verantwoordelijk gesteld voor de uitvoering van het werk aan dehand van de werkomschrijving die ze van de opdrachtgever gegeven krijgt. De woningcorporatie (deopdrachtgevende partij) voert toezicht uit op de uitvoering. Beoordeelt het uitvoeren van eenopleveringskeuring om te weten in hoeverre de gerealiseerde onderhoudstoestand gelijk is aan degewenste onderhoudstoestand. Door onderhoud te benaderen als een langere termijn activiteit endaarvoor goede plannen te ontwikkelen, kan tot een goede beheersing van de kosten gekomenworden, van een traditionele naar een nieuwe vorm van onderhoud.17 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking Vastgoedonderhoud2.2 Resultaat Gericht Vastgoed OnderhoudResultaatgericht onderhoud is een nieuwe methode van samenwerken om gebouwen functioneel enesthetisch op niveau te houden, zodanig dat het binnen de doelstellingen en strategie van deopdrachtgever past. Hierbij is sprake van een resultaatverplichting. Het onderhoudsbedrijf realiseertvoorspelbaar en beheersbaar onderhoud tegen minimale maatregelen. Dit laatste kan wordenbereikt door steeds op tijd, "just in time", maatregelen te nemen die zeer dure onderhoudsingrepenvoorkomen.Bij onderhoud moet altijd sprake zijn van een win-win situatie voor zowel de opdrachtgever als hetonderhoudsbedrijf. Voor de opdrachtgever kan het een verlaging van de onderhoudskostenopleveren en de zekerheid dat budgetten niet overschreden worden, voor het onderhoudsbedrijf kanhet leiden tot verhoging van de continuïteit. Het onderhoudsbedrijf kan hierdoor zelf bepalenwanneer bepaalde onderhoudsactiviteiten worden uitgevoerd. Natuurlijk binnen de afgesprokentermijn. Dit leidt tot een betere capaciteitplanning en dus lagere kosten. Dit door het opheffen vanallerlei belemmeringen, ook in de winterperiode buiten kan worden doorgewerkt.Een resultaatgerichte aanpak van onderhoud is volledig afgestemd op de doelstellingen en strategievan de opdrachtgever. Er wordt rekening gehouden met de functie en het gebruik van het gebouw.Bij de resultaatgerichte aanpak worden het ontwerp van het onderhoud en de uitvoering ervanondergebracht bij het onderhoudsbedrijf. Daardoor vindt er een betere invulling van deverwachtingen van de opdrachtgever plaats. Er komt een optimale prijs-kwaliteitsverhouding totstand. Het onderhoudsbedrijf is door deze aanpak voortdurend geprikkeld om innovatief te zijn enmee te denken met de opdrachtgever. Deze wijze van werken is als een ketengerichte aanpak tekenmerken.2.2.1 Voor- en nadelen voor de opdrachtgeverHieronder worden de voor- en nadelen van RGVO voor zowel de opdrachtgever als opdrachtnemer inkaart gebracht, de bronnen die hiervoor gebruikt zijn: leidraden Resultaat GerichtVastgoedonderhoud van TNO, 2008’ daarnaast ook ‘Resultaat gericht samenwerken van SBR, 2007’.Voordelen:- Minder specialistische kennis nodig ;- Verbetering van kwaliteit;- Financiële zekerheid op lange termijn;- Minder administratieve lasten;- Geen toezicht op uitvoering nodig;- Mogelijkheden voor sturen op hoofdlijnen;- Optimale instandhouding onroerend goed gedurende de vastgestelde exploitatieperiode;- Planmatige opzet en uitvoering;- Objectief door derden meetbaar en controleerbaar;- Eén opdrachtnemende en verantwoordelijke partij;- Verzekerde garantie;- Overzichtelijkheid en inzichtelijkheid;- Besparingen op de onderhoudskosten ten opzichte van traditioneel onderhoud;- Minder benodigde tijdsbesteding voor opdrachtgever;- Minder onderhoudsuren benodigd voor technische medewerkers van opdrachtgever.18 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking VastgoedonderhoudNadelen:- Langlopende overeenkomsten kunnen de marktwerking verstoren;- Minder concurrentie door selectie van onderhoudsbedrijven als gevolg vaneen-op-een relatie;- Voor de woningcorporaties wordt de uitvoering van beleid minder flexibel.2.2.2 Voor- en nadelen voor de opdrachtnemerVoordelen:- Opbouw van duurzame relaties;- Continuïteit;- Imagoverbreding;- Betere of efficiëntere logistiek, inzet menskracht en materiaal;- Eén opdrachtnemende en verantwoordelijke partij.- Schaalvoordelen;- Innovatiebevorderend;- Betere of efficiëntere planning inkoop;- Beheersing kwaliteit uitvoering.- Flexibiliteit in uitvoering en kosten.Nadelen:- Hoge aanloopkosten- Niet uitgerust voor het overnemen van taken, verantwoordelijkheden en risico’s.2.3 Verschillen vergelijking tussen traditioneel en resultaat gerichtonderhoudHierin worden de definities van de inspannings- en de resultaatgericht concepten weergegeven enhun belangrijke kenmerken met elkaar vergeleken. Hierdoor kan de lezer een beeld krijgen van deverschillen tussen deze twee werkwijzen. De bronnen die hierbij gebruikt zijn: (‘leidraad RGVO, TNO’en ‘ Workshop presentatie RGVO, TNO’).Inspanningsconcept (traditioneel)Werkwijze waarbij het onderhoud wordt beschreven in de vorm van uit te voeren werkzaamhedendie in het bestek zijn opgenomen. Het te bereiken kwaliteitsniveau als zodanig wordt nietafgesproken.Kenmerken:- Bestek en uitvoering zijn meestal gescheiden;- De opdrachtgever bepaalt de uitvoering van het proces;- Er wordt geleverd wat in het bestek staat;- Het kwaliteitsniveau is niet eenduidig benoemd, men kijkt alleen naar het bestek.19 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking VastgoedonderhoudResultaatconcept (resultaatgericht)Werkwijze waarbij de vraag naar onderhoud (in de vorm van een product en / of dienst) geheel ofgedeeltelijk wordt omschreven in het gewenste kwaliteitsniveau, m.b.t.• de gebruikswaarde en goede functievervulling,• de belevingswaarde,• de technische waarde.De opdrachtnemer maakt de vertaalslag van het gewenste kwaliteitsniveau naar prestatie eisen ennaar technische en organisatorische oplossingen met de zekerheid dat aan het gewenstekwaliteitsniveau wordt voldaan en de prestaties worden geleverd.Resultaatgericht onderhouden is het geheel van technische, organisatorische en daarmeesamenhangende administratieve activiteiten om vastgoed functioneel, esthetisch en technisch ophet overeengekomen niveau te houden, passend binnen de doelstellingen en strategie van deopdrachtgever.Kenmerken:- Bestek en uitvoering zijn in een hand ondergebracht;- Het onderhoudsbedrijf bepaalt de uitvoering van het proces;- Er wordt vooraf overeengekomen wat voor resultaat wordt geleverd;- Het kwaliteitsniveau en de prestatie-eisen zijn benoemd;- Het onderhoudsbedrijf is aansprakelijk voor het realiseren van de afgesprokenresultaateisen. Als gevolg hiervan worden veelal degelijke, minder risicovolle bestekken ofonderhoudsscenario's opgesteld. Dit heeft een kostenverhogend effect. Om hierinverbetering te brengen, is een verdere ontwikkeling ingezet: het resultaatgerichtvastgoedonderhoud.2.4 Aanpak Resultaat Gericht Vastgoed Onderhoud (10 StappenplanTNO)In deze paragraaf worden de processen stapsgewijs genoemd die door het adviesbureau TNOopgesteld zijn. TNO begeleidt de betrokken partijen gedurende het gehele proces. Middels dezestappen kunnen de opdrachtgever en het onderhoudsbedrijf resultaatgericht te werk gaan enhierdoor hun pilotprojecten tot uitvoering brengen. De bron van deze informatie is de leidraad vanTNO, 2008.Fase 0 Voortraject/initiatief fase:In deze fase wordt de opdrachtgever geïnformeerd over de filosofie van RGVO en overtuigd dat dezemanier van werken voordelen heeft ten opzichte van de traditionele manier van werken. Vervolgenswordt de overeenstemming bereiken over de opzet van een project. Deze fase kan afgeslotenworden met een zogenaamde intentieverklaring en procedure afspraken ten behoeve van eensamenwerkingsovereenkomst.Fase 1 Bepalen van de complexstrategie:Hierin worden de algemene gegevens van het project verzameld. Hiertoe worden de uitgangspuntenvan het project m.b.t. huidige en toekomstige doelgroepen, huurgegevens, leegstand,verhuurbaarheid, tevredenheid bewoners, labeling, exploitatietijd, etc. verzameld. De opdrachtgevercreëert voor zich zelf een bepaalde beeldverwachting bij een complex. De aspecten de esthetica, de20 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking Vastgoedonderhoudbeleving , spelen hierbij een belangrijke rol om als de opdrachtgever uiting te geven aan hetgewenste kwaliteitsniveau. Om het gewenste goed te kwantificeren dient men uit te gaan van deoorspronkelijke functies van een complex.Fase 2 Globale beoordeling onderhoudssituatie complex:Om het onderhoudsbedrijf inzicht te geven in de situatie van het project verstrekt de opdrachtgeveralgemene gegevens (zoals complexnaam, aantal woningen, naam van de contactpersoon) enhistorische gegevens (zoals bouwjaar, tekeningen, hoeveelheden, materialen, uitgevoerdeonderhoudsingrepen, na-isolatie, vochtproblemen).In een vroeg stadium dient men een globale beoordeling van het project uit te voeren en een globalekostenraming op te stellen. Aan de hand van een kostenraming maakt het onderhoudsbedrijf eenruwe inschatting van de maatregelen die noodzakelijk zijn om van het huidige kwaliteitsniveau tekomen tot het door de opdrachtgever gewenste kwaliteitsniveau. Het doel is te bepalen of de teverwachten kosten overeenkomen met de financiële middelen welke de opdrachtgever beschikbaarheeft. Op basis van de kostenraming kan de opdrachtgever het gewenste kwaliteitsniveau bijstellenof voorgestelde maatregelen ter discussie stellen. Nadat de globale kostenraming is doorgesprokenmet de opdrachtgever, nemen de opdrachtgever en de opdrachtnemer het besluit om een aantalonderhoudsscenario's op te stellen. Het gewenste kwaliteitsniveau, de voorwaarden en de prestatieeisenvormen hierbij de criteria.Fase 3 Vastleggen gewenst kwaliteitsniveau, functionele eisen en prestatie eisen:Naar aanleiding van de globale beoordeling wordt het definitieve kwaliteitsniveau vastgesteld. Dewoningcorporatie (de opdrachtgever) stelt de functionele eisen aan het gebouw vast. Hiernaast steltde opdrachtgever de kwaliteitseisen en nog andere voorwaarden vast. De voorwaarden bestaan uitde interne voorwaarden (kosten, levertijd, overlastbeperking en de klanttevredenheid )en de externevoorwaarden (wet- en regelgeving, technische voorwaarden en functievoorwaarden).Deze voorwaarden kunnen de wijze van uitvoering beperken en grote gevolgen hebben voor dekosten. In bepaalde situaties kunnen ze niet haalbaar of zelfs tegenstrijdig zijn in relatie tot hetgewenste kwaliteitsniveau. Het onderhoudsbedrijf is dan in staat om de Woonplaats op de effectenvan de voorwaarden te wijzen. De opdrachtgever zal daarna prioriteiten moeten stellen.Fase 4 Uitvoeren van de inspectie en inventarisatie:Voordat men het onderhoudsscenario kan opstellen moet eerst een goede opname vanhet object of project plaatsvinden. De projectopname bestaat uit een inventarisatie en een inspectie.In deze stap wordt de onderhoudstoestand van het gebouw en de te onderhouden onderdelenvastgesteld. Het gewenste kwaliteitsniveau is uitgangspunt voor deze inspectie.Daarna worden de invloedsfactoren op en de symptomen van de degradatie van de te onderhoudenonderdelen vastgelegd. Verder wordt de prognose gedaan hoe het degradatieverloop zal zijn enwelke maatregelen noodzakelijk en mogelijk zijn om aan het gewenste kwaliteitsniveau te voldoen.Bij de inventarisatie worden op basis van de bij de inspectie vastgestelde maatregelen, dehoeveelheden, maatvoering en aantallen, etc bepaald. Voor deze stap kan bijvoorbeeld gebruikgemaakt worden van een checklist RGVO inspectie kozijnen en houten onderdelen. De inspectie eninventarisatie zal statistisch verantwoord moeten worden uitgevoerd. De registratie zal inzichtelijkmoeten zijn, dat wil zeggen dat exact bekend moet zijn waar welke metingen zijn uitgevoerd en metwelke resultaten en waar symptomen en gebreken zich voordoen.21 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking VastgoedonderhoudFase 5 Opstellen van onderhoudscenario’s en kostenramingen:Een onderhoudsscenario is een onderhoudsplan over meerdere jaren. De looptijd hangt af van dewens van de opdrachtgever en kan eventueel samenhangen met de exploitatieperiode van hetobject. Noodzakelijke onderhoudsmaatregelen om het gewenste kwaliteitsniveau te bereiken en/ofte behouden, zijn hierbij over de looptijd van het scenario ingepland. Belangrijk is deonderhoudsintervallen van de onderhoudsmaatregelen goed teplannen. Hiervoor is kennis nodig van levensduur van materialen, ondergronden,onderhoudsmaatregelen en -technieken. Gedurende de looptijd van het onderhoudsscenario zijnverschillende activiteitenplannen gepland. Van het eerste activiteitenplan is een gedetailleerdebegroting opgesteld. Alle volgende activiteitenplannen zijn voorzien van een globale begroting. Deoptelsom van deze plannen en de begrotingen vormen samen het onderhoudsscenario met detotaalbegroting. Dit gebruikt men voor de aanbieding.Fase 6 Overleg met opdrachtgever over het te kiezen onderhoudscenario:Het komt vaak voor dat de opdrachtgever niet vanaf het begin bij het project betrokken is. Deopdrachtgever kan een adviesbureau ingeschakeld hebben om het onderhoudsscenario op te stellen.Ook komt het voor dat de technische dienst van de opdrachtgever dit zelf doet. Op deze wijze komt,onder verantwoordelijkheid van de opdrachtgever, een onderhoudsscenario tot stand.Bij RGVO wordt er door het onderhoudsbedrijf ten uitvoering van het project verschillende scenario’sopgesteld. Daarna wordt in overleg met de opdrachtgever overleg gepleegd en overeenstemmingbereikt om tot de keuze voor het uit te voeren onderhoudscenario te komen.De reikwijdte van het onderhoudscenario inclusief het kwaliteitsniveau, de functionele eisen, deprestatie eisen en kosten, moet worden toegelicht en afgestemd.Fase 7 Uitwerking gekozen onderhoudscenario:Voor het gekozen onderhoudscenario wordt het activiteitenplan voor het eerste onderhoud vollediguitgewerkt en voor het geplande onderhoud in de toekomst worden de activiteitenplannen globaaluitgewerkt. Verder worden er met de geselecteerde leveranciers resultaatafspraken gemaakt over dete leveren producten en/of diensten. In het activiteitenplan is ook het keuringsplan en hetinspectieplan voor de prestatie metingen in de tijd opgenomen. De bijbehorende begroting wordtvoor het gehele onderhoudscenario uitgewerkt. Één en ander wordt in de vorm van een definitieveofferte met open begroting aangeboden. Deze aanbieding wordt in een gesprek met deopdrachtgever toegelicht.Fase 8 Sluiten van de overeenkomst:Indien partijen een deel van het onderhoudsscenario juridisch bindend willen verklaren, stellen zijvoor dat deel een activiteitenplan met bijbehorende prestatie-eisen op schrift. Het activiteitenplanbevat een gedetailleerde weergave van de uit te voeren werkzaamheden. Het activiteitenplan isdaarmee een nadere invulling van een deel van het onderhoudsscenario. Door middel van eenperiodieke prestatieopdracht kunnen partijen vervolgens het activiteitenplan en de bijhorendeprestatie-eisen juridisch bindend verklaren. De samenwerkingsperiode duurt net zo lang als delooptijd van het onderhoudsscenario. De samenwerkingsperiode is opgebouwd uitachtereenvolgende onderhoudsintervallen. Het begin en eind van de onderhoudsintervallen wordengenoemd in het onderhoudsscenario.22 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking VastgoedonderhoudFase 9 Realisatie van de afspraken:In deze stap worden alle activiteiten die nodig zijn voor een aantoonbare effectieve en efficiënteuitvoering uitgevoerd, zoals:- Het werkplan, bestaande uit het activiteitenplan, het keuringsplan en de planning beschikbaar- De werkmethoden voor de diverse behandelingen beschreven.- De bewonersbrieven beschikbaar.- Het uitvoerende team vastgesteld en de instructie aan de medewerkers uitgevoerd.- De juiste materialen en de juiste middelen op tijd beschikbaar.- Werkzaamheden aantoonbaar beheerst uitgevoerd- Keuringen en werkplekinspecties uitgevoerd en registraties beschikbaar.- Eindkeuring en oplevering uitgevoerd en registraties beschikbaar.- Bewoners tevredenheidonderzoek beschikbaar- Nacalculatie beschikbaar.- Evaluatie met de opdrachtgever beschikbaar.Fase 10 Monitoren van het resultaat in de tijd:In deze stap worden in overeenstemming met de afspraken in het inspectieplan deprestatiemetingen in de tijd uitgevoerd. Aangetoond wordt dat het overeengekomenkwaliteitsniveau wordt gehaald. Afwijkingen worden vastgesteld en zo nodig worden maatregelengenomen. De prestatiemetingen worden geregistreerd en met de opdrachtgever doorgenomen.Eventuele veranderingen in het door de opdrachtgever gewenste kwaliteitsniveau het gevolg voorhet onderhoudscenario worden afgestemd.2.5 KostenIn deze paragraaf zullen de projectgebonden kosten en de resultaten in kaart worden gebracht.Hiervoor is er gebruik gemaakt van het SBR rapport meetbare financiële voordelen.LevensduurkostenBij de opdrachtgever kan men de levensduurkosten definiëren in de totale kosten van ontwerp,bouw, exploitatie, sloop of afstoting van een bouwwerk.Het sturen op levensduurkosten in bouwprojecten is vaak geënt op de optimalisering van degebouwgerelateerde exploitatiekosten. Deze kosten zijn onder te verdelen in:- Beheerkosten: verzekeringen, belastingen en administratieve kosten;- Operationele kosten: energie, water, beveiliging, schoonmaak;- Onderhoudskosten: dagelijks onderhoud, planmatig onderhoud;- Ontwikkelingskosten: aanpassingen, renovaties, nieuwe eisen;- Facilitaire kosten: catering, ICT, inrichting, verhuizingen, repro;- Beëindigingkosten: sloopkosten, kosten van herontwikkeling/transformatie.Het is de bedoeling dat door de kenmerken van het resultaatgericht samenwerken delevensduurkosten worden verlaagd. Essentieel zijn hierbij een meerjarige betrokkenheid van deopdrachtnemer en vrijheid in het onderhoudsontwerp. Lagere levensduurkosten kunnengerealiseerd worden door:- Onderhoudsactiviteiten af te stemmen op de bestaande kwaliteit, de gewenste kwaliteit enexploitatieperiode van een object en het te verwachten prestatieverloop;23 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking Vastgoedonderhoud- Onderhoudsactiviteiten aan ondergronden en afwerkingen op elkaar af te stemmen;- Onderhoudsactiviteiten aan de hand van het prestatiemetingen ‘just-in-time’ uit te voerenen te optimaliseren tijdens vervolgcycli.De eerste twee items hebben direct te maken met het onderhoudsontwerp, het derde met demontering van het prestatie- of degradatieproces voor het onderhoudsbedrijf.Het onderhoudsbedrijf heeft algemene kennis van de gradatieprocessen en de invloed vanonderhoudsactiviteiten hierop (preventief en correctief). Hij leert het object en de objectspecifiekedegradatieprocessen steeds beter kennen. Hierdoor kan er door de opdrachtnemer geoptimaliseerdworden tijdens vervolgcycli.De resultaatgerichte werkwijze biedt het onderhoudsbedrijf meer opties om het onderhoudsontwerpgedurende de onderhoudsperiode af te stemmen op de (functionele) eisen van de opdrachtgever ende onderhoudswerkzaamheden op elkaar en in de tijd af te stemmen.In het initiële proces worden de oorzaken van gebreken in kaart gebracht. In het onderhoudsontwerpworden afhankelijk van de levensduurkosten correctieve en preventieve onderhoudswerkzaamhedenbepaald. De opdrachtnemer (het onderhoudbedrijf) is behalve de uitvoering ten aanzien van hetschilderwerk ook verantwoordelijk voor andere disciplines aan andere bouwdelen van het decomplexen.De verwachting is dat de resultaatgerichte werkwijze de toepassing van duurzamereonderhoudswerkzaamheden mogelijk maakt, vooral aan het begin van de onderhoudsperiode,omdat deze werkzaamheden ten opzichte van de traditionele aanpak over een lange periode – langeronderhoudsinterval afgeschreven kunnen worden. Tijdens de onderhoudsperiode bij RGVO kunnendan de werkzaamheden beperkt blijven en mogelijk onderhoudsintervallen worden verlengd.Overigens kan het optimaliseren van een onderhoudsscenario ook betekenen datonderhoudsintervallen korter worden en dat andere werkzaamheden worden uitgevoerd.Een optimaal onderhoudsontwerp levert niet slechts besparingen op loon- en materiaalkosten op,maar ook op bijkomende kosten zoals steigerkosten, klimtoeslagen, bouwplaatskosten. Door langereonderhoudscycli kan hierop veel worden bespaard.TransactiekostenBij de opdrachtgever worden de transactiekosten gemaakt ten behoeve van het tot stand brengenvan een transactie (gebouw). Transactiekosten komen dus boven op de productiekosten, inclusiefkosten van transport en marketing.Bij het aanbesteden en uitvoeren van onderhoud worden de transactiekosten gemaakt gedurende defasen strategisch voorraadbeleid, opstellen van de aanbieding, opdracht afsluiten,projectvoorbereiding, uitvoeren project, evalueren daarvan en nazorg.Lagere transactiekosten kunnen gerealiseerd worden door:- Het onderhoudsbedrijf verantwoordelijk stellen voor ontwerp en uitvoering;- De procesactiviteiten tevens door het onderhoudsbedrijf te laten uitvoeren,.24 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking VastgoedonderhoudHet eerste betekent dat de opdrachtnemer het onderhoudsontwerp maakt en voor de uitvoeringhiervan ook zelf verantwoordelijk is. In een traditionele werkwijze worden veel activiteiten dubbeluitgevoerd en gaan er na de eenmalige aanbesteding en uitvoering gegevens verloren. In eenresultaatgerichte samenwerking worden duidelijke afspraken gemaakt welke partij voor welkeactiviteit verantwoordelijk is en blijft.2.6 Resultaten en kwaliteit van het werkDoordat de opdrachtgever met de opdrachtnemer resultaatafspraken maakt in plaats vaninspanningen, gaat naar verwachting de kwaliteit van het werk omhoog. Het complex of hetgebouwdeel moet aan het eind van de onderhoudcyclus aan bepaalde minimale resultaten voldoen.Om dit te bereiken hanteren zowel de opdrachtgever als de opdrachtnemer het tien stappenplanwelke door TNO opgesteld is. Om dat deze werkmaterie voor de woningcorporatie en hetonderhoudsbedrijf net nieuw is, worden ze gedurende het hele proces begeleid en ondersteund dooradviseurs van TNO. Dit middels het houden van de workshops en plannen van de enkeleterugkomdagen. In tegenstelling tot traditioneel is het onderhoudsbedrijf hierbij gelijk vanaf deeerste fase betrokken. Bij de eerste drie fasen zal de opdrachtnemer niet direct betrokken zijn. Menwil hierbij alleen aanwezig zijn om te kijken waar het project over gaat en wat hun in het laterestadium te wachten staan. De opdrachtgever zal in fase één tot en met drie zijn activiteiten gaanuitvoeren. Waarna vanaf fase vier tot en met tien de taken door het onderhoudsbedrijfovergenomen worden. Dit betekent dat onderhoudsbedrijf als schildersbedrijf met veel disciplinesbehalve de uitvoering en nazorg ook de geheel voorbereidingsactiviteiten op zich heeft genomen.Hierdoor is en blijft het onderhoudsbedrijf gedurende hele proces en daarna de termijn waarover hetbedrijf met de opdrachtgever de samenwerkingsovereenkomst heeft getekend betrokken bij dewerkzaamheden. Deze manier van werken biedt diverse perspectieven voor zowel de opdrachtgeverals het onderhoudsbedrijf. Belangrijkste is dat de opdrachtnemer tot het eind van deovereengekomen termijn steeds met haar eigen werk geconfronteerd wordt, waardoor de kwaliteitvan het werk gewaarborgd blijft.25 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking Vastgoedonderhoud3. RGVO binnen De WoonplaatsIn dit hoofdstuk zal men dieper in gaan op de zaken als organisatie, kwaliteit, kosten ensamenwerking met de opdrachtnemers die een belangrijke rol hebben gehad bij het tot standbrengen van volgens de RGVO gerealiseerde projecten, binnen De Woonplaats.De bronnen van deze informatie zijn diverse gesprekken met de heren Dik Roetert Steenbruggen (deBeleidsmedewerker onderhoud bij de Woonplaats) en de heer René Schaap ( medewerker planmatigonderhoud)3.1 AlgemeenOm haar woningen in een goede staat te houden en daarmee ze leefbaar te behouden voor debewoners, pleegt de Woonplaats regelmatig onderhoud aan die woning. Hiervoor is er binnen hetbedrijf een aparte afdeling in dienst gesteld. De onderhoudswerkzaamheden zijn dagelijkseonderhoud, reparatie onderhoud, mutatieonderhoud en planmatig onderhoud zoals hetschilderwerk, dakbedekking enzovoort.Sinds langer dan drie jaar is de Woonplaats op haar initiatief begonnen met RGVO. Doel hiervan washet onderhoud effectiever en goedkoper uit te voeren. In hoofdstuk 1 is er een en ander over dezematerie beschreven. De Woonplaats doet momenteel voor slechts 2% zijnonderhoudswerkzaamheden volgens de RGVO methode. De rest wordt er op de traditionele maniergedaan. De reden hiervoor is dat het bedrijf sinds niet zo heel lang geconfronteerd is met dezematerie en wil daardoor niet het risico nemen om de gehele onderhoudsprojecten volgens de RGVOte verrichten.Inmiddels zijn er enkele pilot projecten gerealiseerd en opgeleverd. Er zijn tevens projecten die nogin volle gang zijn. Dit wordt gedaan in samenwerking met het schildersbedrijf Gebr. Van der Geest diedisciplinair gezien in staat is om alle onderhoudsactiviteiten uit te uitvoeren. Daarnaast is hetadviesbureau TNO ingeschakeld die de betrokken partijen begeleidt en op de goede weg helpt.Er is geen duidelijke beeld van de voor- en nadelen van deze nieuwe manier van werken. Dusaanleiding om na drie jaar hiervan een tussenevaluatie te doen. Deze evaluatie zal in dit stadiumalleen toegespitst zijn op het onderdeel buitenschilderwerk. Het is aan te bevelen om in de toekomstook andere bouwdelen en de al verrichte werkzaamheden van de gerealiseerde projecten onder deloep te nemen en te evalueren.Knelpunt 1: Leerproces, opstellen programma van eisen.Bij de beginprojecten (Baurichter en Spaarnestraat) zijn er zowel bij de Woonplaats als bij het Gebr.van der Geest veel uren gemaakt. Dit vanwege het feit dat men net met RGVO begonnen was endaardoor een leerproces moest volgen. Hierdoor zijn de indirecte kosten van de opdrachtgever en deopdrachtnemer nog behoorlijk hoog gebleven. Bij de latere projecten is het aantal te besteden urenaanzienlijk naar beneden gebracht. De verwachting is dat dit in de toekomst zowel bij devervolgprocessen als bij de later te realiseren projecten alleen maar minder wordt. Dit vanwege deervaringen die men in al die jaren opgedaan zou hebben en zich beter in de materie ontwikkeld zouhebben.26 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking VastgoedonderhoudOverigens kan men in de fasen waar de complexstrategie bepaald moet worden, tegenverschillende problemen aanlopen. Deze worden meestal wel de faalkosten genoemd. Ze zijneigenlijk de bouwfouten die als gevolg van de verkeerde toegepaste materialen of deconstructiefouten al tijdens bouwen van het gebouw zijn ontstaan. Deze kan de RGVO werkwijze inhet begin veel vertraging bezorgen. Want men moet eerst deze fouten zien te herstellen en hetgebouw of complex kwalitatief en functioneel intact te brengen, dus op de gewenstekwaliteitsniveau brengen.3.2 OrganisatieDoor de omschakeling van traditioneel naar resultaatgericht vinden er organisatorisch gezien denodige veranderingen plaats. Dit roept weerstand op bij enkele medewerkers. Want men vreesthierdoor zijn baan kwijt te raken of in andere functie terecht te komen waar hij zich niet thuis kanvoelen.Zoals de situatie nu binnen de Woonplaats eruit ziet is dat deze medewerkers in plaats van dat zealtijd als de uitvoerder, projectleider of opzichter geopereerd hebben, bekleden ze nou de functie deonderhoudsbeheerder. Deze houdt in dat ze als een soort adviseur in bepaalde fasen op afstand hunbijdragen leveren en bij uitstek de projecten begeleiden. De onderhoudsbeheerder binnen deWoonplaats is bij de eerste drie fasen van TNO ( de 10 tappenplan) actief bij het doen van demarktanalyses, het bepalen van de complexenstrategieën, het selecteren van deonderhoudsbedrijven en sluiten van de overeenkomsten met de opdrachtnemers. Ze zijn dus niet degedurende de onderhoudperiode betrokken bij de projecten en ze hoeven ook niet continu toezichtte houden op alles wat dagelijks plaatsvindt. Hun betrokkenheid bij de projecten beperkt zich dusalleen bij de eerste fasen van de 10 stappenplan bij het begin en controleren en beoordelen van hetwerk aan het eind. Daarnaast ontvangen ze tussentijds rapportages van de opdrachtnemer die zemoeten controleren en bijhouden.Knelpunt 2: Organisatorische veranderingen beïnvloeden de motivatie.Deze brengt met zich mee dat deze onderhoudsbeheerders in het gehele verloop van de RGVOprojecten, minder hoeven te doen. Hierdoor hebben ze meer tijd om zich in hun normale functie beterte focussen op de traditionele projecten.3.3 KostenIn hoofdstuk 2 was al vermeld hoe belangrijk de kosten van onderhoud zijn voor dewoningcorporaties en waaruit ze bestonden namelijk de directe en de indirecte kosten. Bij deWoonplaats is dat niet anders. De kosten hier zijn ook te onderscheiden in directe kosten enindirecte kosten.De directe kosten ( de directe + indirecte kosten van de opdrachtnemer) zijn de kosten die gemaaktworden om de onderhoudswerkzaamheden aan het gebouw uit te voeren. Hiermee wordt bedoeldmet de alle kosten die de opdrachtnemer in het hele traject maakt zowel in de voorbereiding(tekenen, calculeren, werk voorbereiden, inkopen enzovoort) als in de uitvoering (uitvoeren,opleveren, nazorg). Dit is dus een groot verschil vergeleken met traditioneel waarbij deopdrachtnemer alleen de kosten van de uitvoering in rekening brengt.27 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking VastgoedonderhoudDe indirecte kosten zijn de kosten die de Woonplaats zelf maakt bij het uitvoeren van de RGVOprojecten. Hierbij denkt men aan de kosten van (het pand, ICT- faciliteiten, voorzieningen binnen hetbedrijf, personeel en de uren die men maakt in de voorbereidingsfase). De uren binnen deWoonplaats in de voorbereiding ( de fasen 1t/m 3 van TNO in het begin) verschilt met devoorbereidingskosten die men in het traditionele manier maakt. De voorbereidingskosten in hetRGVO- traject zullen veel lager zijn dan traditioneel. Dit blijkt de landelijke onderzoek die door hetonderzoekinstituut OTB zijn gedaan.In hoofdstuk 4 wordt hierop verder ingegaan met behulp van de projectanalyses. Daarin zal eenaantal projecten van de Woonplaats op veel aspecten dus ook op kosten geanalyseerd worden. Of ditvoor de Woonplaats direct na drie jaar besparingen oplevert, is moeilijk te beoordelen. Want de tijdom te bewerkstelligen is nogal kort. Volgens de deskundigen ( mensen van TNO) ziet men pas na zesjaar de echte besparing gebeuren.3.4 Kwaliteit en functionaliteitBinnen het aspect van kwaliteit is voor De Woonplaats essentieel van belang te weten of de kwaliteitdoor te werken met deze materie verbeterd is of niet.In tegenstelling tot de traditionele werkwijze wordt bij de RGVO afspraken gemaakt op basis van deresultaten in plaats van de inspanningsplichtingen. Doordat de Woonplaats ten aanzien hiervanresultaatafspraken maakt, kan hierdoor de kwaliteit van de gedane handelingen of de toegepastematerialen gewaarborgd worden. De opdrachtnemer die betrokken is bij de meeste pilot-projectenvan de Woonplaats en een zeer belangrijk aandeel heeft gehad in het uitvoeren van de vier tot nutoe gerealiseerde projecten is het Schildersbedrijf Gebr. Van der Geest. Dit bedrijf verricht wegenshaar brede kennis en vakkundigheid naast het schilderwerk nog meer disciplines. Dit heeft voor deWoonplaats als voordeel dat men te maken heeft met slechts een partij die alle werkzaamhedendoet en zodoende de verantwoordelijkheden op zich neemt.Gebr. Van der Geest is bij RGVO gedurende hele onderhoudstermijn betrokken bij de projecten. Ookna het realiseren en opleveren. Als onderhoudsbedrijf is men ervan bewust dat ze steeds met eigenwerk geconfronteerd wordt. Daarom probeert het bedrijf in het initiële proces al kwalitatief dusdanigeen goed werk te leveren waarna in de vervolgprocessen minder onderhoud nodig zal zijn en indienmogelijk de onderhoudsintervallen op te kunnen rekken.Gelijk bij het begin voordat Gebr. Van der Geest met verschillende onderhoudsscenario’s komt,wordt er door de Woonplaats het kwaliteitsniveau van de bouwdelen van de woning bepaald. Hierbijis niet alleen kwaliteit maar ook functionaliteit een belangrijk uitgangspunt. De functionaliteit vanhet gebouw bepaalt in grote mate de kwaliteit van het gebouw. De Woonplaats stelt eisen tenaanzien van de functionaliteit waarmee het gebouw functioneel intact en beschikbaar blijft voor debewoners.Er wordt per onderhoudsproject het huidige kwaliteitsniveau vastgesteld. Daarna wordt hetminimale kwaliteitsniveau aan vastgekoppeld waarbij als eis gesteld wordt dat de toestand van hetbouwdeel tot het volgende onderhoudsinterval niet onder dat niveau mag vallen.Afhankelijk van de goede uitvoering en de juistheid van de materiaalkeuze kan men in het begin eenmaximaal kwaliteitsniveau vaststellen. Zowel in het begin bij maken van de resultaatafspraken als bij28 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking Vastgoedonderhoudde tussentijdse conditiemetingen kan men waarnemen dat de kwaliteit en functionaliteit van hetonderdeel of bouwdeel nog in de goede staat is of niet. In het gunstig geval kunnen bepaaldeonderhoudsbeurten overgeslagen worden en uitgesteld worden naar de jaren daarna.Voor de vier projecten die Gebr. Van der Geest heeft uitgevoerd zijn er conditiemetingen gedaan.Twee projecten waren bestaande projecten en hierbij middels verschillende checklisten deconditiemetingen al bepaald. Verder stond daarin ook het laatste onderhoud geregistreerd. Deandere twee projecten waren nieuwe projecten waarbij eerder geen onderhoud gepleegd was.Het aspect schilderwerk net als de andere onderhoud kerncompetenties bij alle vier projecten wasuitvoerig onderzocht en geanalyseerd. Daaruit kwamen er resultaten naar voren waarbij deonderdelen waar dit op sloeg het onderhoud behoefden.In overeenstemming met de Woonplaats heeft Gebr. Van der Geest hiervoor de nodige maatregelenvoor getroffen en ze in de onderhoudsscenario opgenomen.3.5 Samenwerking met Gebr. van der GeestNormaal gesproken worden de onderhoudsbedrijven bij RGVO geselecteerd en gekozen die in debepaalde profiel moeten passen dat door de TNO opgesteld is. In bijlage 1 zijn de eisen te benoemenwaaraan een onderhoudsbedrijf zich aan moet voldoen om uiteindelijk projecten volgens de RGVO temogen uitvoeren. Er wordt soms als eis gesteld dat het bedrijf moet beschikken over het VGO-merk.Het schildersbedrijf Van der Geest voldoet opzicht wel aan deze gestelde eisen, maar nogbelangrijker dan dit is dat de Woonplaats op basis van de eerder goede ervaringen met de Gebr. Vander Geest de meeste RGVO- projecten aan het bedrijf toevertrouwd heeft.De taken en verantwoordelijkheden van de Woonplaats worden zoals al eerder vermeld bij RGVOminder, maar die van Gebr. Van der Geest in tegendeel meer. Nadat de Woonplaats decomplexstrategieën bepaald heeft en het kwaliteitsniveau vastgesteld heeft, komt de rol van hetonderhoudsbedrijf aan te pas. Aan de hand van de wensen en de eisen die door de Woonplaatsgesteld waren heeft de Gebr. Van der Geest per project verschillende scenario’s opgesteld. In diescenario’s staan de activiteiten gerelateerd aan de termijn van de uitvoering, deonderhoudstermijnen en de tussentijdse conditiemetingen. Na het vergelijken en bestuderen van diescenario’s werd er voor de voordeligste scenario gekozen.Uit de diverse gesprekken met zowel de mensen van de Woonplaats als de directeur van de Gebr.van der Geest is naar voren gekomen dat men bij de Woonplaats in het begin van RGVO niet altijd decomplex strategieën vast had staan. Zo werd er bij een van de RGVO projecten namelijkSpaarnestraat de strategie gewijzigd, eerst was de strategie consolideren daarna werd de strategiegewijzigd naar verkoop. Dit op het moment dat het onderhoudsbedrijf met uitvoeren van dewerkzaamheden net wilde beginnen. Dit heeft ertoe geleid dat Gebr. Van der Geest voor de anderescenario moest zorgen. Vanzelfsprekend is dit frustrerend voor het onderhoudsbedrijf, want menverliest hierdoor veel tijd en energie. En aangezien dat men bij Van der Geest deze kosten nietopneemt in de facturen naar de Woonplaats, kan dit als een verlies beschouwd worden. Inmiddels isdit knelpunt omtrent bepalen complexstrategieën binnen de Woonplaats al opgelost door voor elkproject/complex al in het vroege stadium een complexstrategie vast te stellen. Voor deprojecten/complexen die nu wordt beheerd heeft men de complexstrategieën vast staan.29 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking VastgoedonderhoudMaar desondanks biedt de RGVO aanpak naar hun zeggen bij Gebr. van der Geest veel perspectievenen mogelijkheden om hiermee door te gaan. Want naast de langdurige continuïteit is het bedrijf zelfvrij in het maken van keuzes, en uitzetten van de planningen.30 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking Vastgoedonderhoud4. Analyse 4 projectenIn dit hoofdstuk zijn 4 projecten geselecteerd die door het RGVO traject zijn verlopen. Zodoende is ereen vergelijking opgesteld, met de knelpunten en risico’s. Hierdoor kan men een beeld krijgen inhoeverre RGVO rendabel is voor De Woonplaats. Doordat er in de voorafgaande hoofdstukken detheorie is behandeld kunnen in dit hoofdstuk deze worden toegepast op de 4 projecten. Voor devergelijking van de kosten is het rekenmodel van OTB gebruikt, dit is een handig model die makkelijken snel in te vullen is mits alle benodigde informatie verkrijgbaar en bijgehouden is. Voor eenvoorbeeld van het rekenmodel kunt u in bijlage 2 kijken. In het model zijn de directe kosten en deindirecte kosten voor de opdrachtgever en opdrachtnemer goed in kaart gebracht. Door het invullenvan alle vakken binnen het model ontstaat een eindrapportage waarin duidelijk is te zien met behulpvan tabellen en grafieken de verschillen in de aanneemsom, de indirecte kosten van deopdrachtgever en de indirecte kosten van de opdrachtnemer. Zo krijgt men een duidelijke overzichtvan al de mogelijke besparingen.Tijdens het invullen van de modellen kwam naar voren dat De Woonplaats dus de opdrachtgever nietalle benodigde informatie voor het model heeft bijgehouden, hier gaat het voornamelijk om de urendie niet zijn bijgehouden voor de voorbereidingskosten van de projecten met RGVO en voornamelijkhet volgen van de 10 stappenplan van TNO.Bij het model is alleen het initiële proces van het onderhoud opgenomen. Dit mede doordat deWoonplaats 3 jaar bezig is met RGVO en dus nog geen vervolgproces heeft doorlopen. Dit is tijdenseen vergadering met alle betrokken partijen afgesproken.Knelpunt 3: bijhouden van uren (indirecte kosten)Om toch een vergelijking te doen zijn er aan de hand van prognoses, schattingen en gemiddelden destukken die niet bekend of bijgehouden zijn van het model ingevuld. Daarnaast zijn de directe kostenvan de traditionele manier voor 3 projecten niet in de analyse meegenomen, doordat er geenschatting of vergelijkbaar project voor te vinden was.Om een goede strategie te kunnen ontwikkelen is het noodzakelijk dat men over gedegen kennis vande markt beschikt. Veranderingen in de markt moeten op de voet worden gevolgd. Zo kan menvoortdurend inspelen op nieuwe ontwikkelingen en de daarmee samenhangende behoeften vanopdrachtgevers (TNO Leidraad 2008).Om RGVO toe te passen bij een project is het van belang dat de strategie voor het betreffendeproject bekend is. RGVO is een samenwerking voor een lange termijn. Belangrijkste onderdeel is dater door conditiemetingen die vooraf worden gedaan de onderhoudssituatie van het project in kaartte brengen, deze worden bij de RGVO methode in het begin aangepakt zodat men later niet met eenhogere kostenpost zit voor het onderhoud. Als later blijkt dat de strategie van het project wordtgewijzigd, is er een investering gedaan die niet terug wordt verdiend. Om deze zaken te voorkomenmoet er een vaste strategie staan voor elk project.31 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking VastgoedonderhoudKnelpunt 4: bepalen van het project strategie.In het begintraject van RGVO had men binnen de Woonplaats geen duidelijk beeld van strategieënvoor de verschillende projecten/complexen. Dus het bepalen van het complexstrategie was eenactiviteit waar men veel tijd aan moest besteden, men wist niet wat er met een complex moestgebeuren. Zoals eerder vermeld zijn is er ook een project geweest waarvan de strategie gewijzigdmoest worden, waardoor veel extra tijd en kosten werden gemaakt. De Woonplaats heeft ditknelpunt/probleem intussen weten op te lossen, dit door vroegtijdig de strategieën van een complexte bepalen. Heden zijn voor alle complexen de strategieën bekend en voor nieuwe complexenworden de strategieën in het begin vastgesteld. Samen met TNO heeft de Woonplaats een checklistontwikkeld waarin met betrekking tot elk project de reeds bepaalde, en tevens passende strategieverwerkt.Er zijn 3 strategieën voor de complexen/projecten namelijk investeren, onttrekken enconsolideren.InvesterenBepaalde complexen zullen worden gerenoveerd teneinde deze te laten voldoen aan veranderdeeisen, of om deze interessant te maken voor een andere doelgroep. Ook moeten nieuwe woningenworden gebouwd.Onttrekken/slopenOm te voldoen aan de overheidseisen moet men woningen gaan verkopen. Of als de woningen ineen staat zijn waarvoor een te hoge investering is vereist kan men ook een beslissing nemen om alleste slopen, en eventueel nieuw bouwen.ConsoliderenDit zijn projecten/complexen die over een lange termijn worden behouden. Dit zijn deprojecten/complexen die tegemoet komen aan de vraag van bepaalde doelgroepen en die een goedeverhuurbaarheid kennen met een betaalbare en kostendekkende huur. De projecten die niet meervoldoen aan de eisen of onderhoud nodig hebben, zal De Woonplaats onderhouden en op degewenste kwaliteitsniveau brengen.32 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking Vastgoedonderhoud4.1 Project BaurichterDit complex was reeds een bestaand complex. De werkzaamheden in het kader van dit pilotprojectzijn in het jaar 2006 verricht. Een jaar later heeft er een conditiemeting plaatsgevonden. Bij dezeanalyse wordt er alleen naar het schilderwerk aan de buitengevel gekeken.4.1.1 AlgemeenComplexnaam : Kuipersdijk te EnschedeOpdrachtgever: De Woonplaats woningcorporatieOpdrachtnemer: Schildersbedrijf Gebr. Van der GeestType woningen: 63 woningen (59 en 4 atelierwoningen), Bouwjaar 1995.Bouwtechnische en woontechnische staatAfzonderlijk van andere gebreken aan het complex zijn er in de conditiemeting uit het jaar 2006 devolgende gebreken aan het schilderwerk geconstateerd.Verfsysteem op hout:• Glansgraad gemiddeld ca. 28 %• Poederen (ISO 4628/6) I=4 O=5• Andere verfschade komt incidenteel voor.• Aandacht voor verfsysteem op ondergrond (heel fijnmazige barstvorming).Voorraadbeleid en onderhoudsstrategieDe beheerstrategie is consolideren. De exploitatietermijn is ten minste 39 jaar. Alsonderhoudsperiode is 39 jaar gekozen. Het onderhoudinterval ( de periode tussen de grotewerkzaamheden) is zes jaar.KwaliteitsniveauIn het garantiecontract wordt een groot aantal gedetailleerde resultaateisen gesteld, ten aanzien vande te onderhouden bouwdelen. Deze eisen zijn en blijven tijdens de garantieperiode gelijk.Onderhoudsscenario’s en onderhoudsperiode (zie ook het onderhoudscenario bijlage 3)- De onderhoudsperiode is 39 jaar. Het eerste onderhoudsjaar is 2006.- Het onderhoudsinterval resultaatgericht is zes jaar.- Initieel proces: buitenschilderwerk en preventieve werkzaamheden.- Vervolgprocessen: buitenschilderwerk en na drie onderhoudsintervallen preventieveonderhoudswerkzaamheden.- Conditiemetingen vinden soms om 2 jaar en soms ook om 3 jaar na het jaar van uitvoeringvan de werkzaamheden plaats. Deze metingen worden door Gebr. Van der Geest uitgevoerd.De kosten van de conditiemetingen zijn als directe kosten opgenomen. Voor het exacteoverzicht van de conditiemetingen zie bijlage 3.- De Woonplaats sluit een intentieverklaring/resultaatovereenkomst van 7 jaar, dus van éénonderhoudscyclus. De gehele samenwerkingsovereenkomst is 39 jaar.-Complexiteit van het projectEenvoudig33 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking VastgoedonderhoudWerkwijze van opdrachtgever en ervaring met RGVODe Woonplaats werkt op basis van eerdere ervaringen samen met Gebr. van der Geest. Kennelijk iser veel vertrouwen in het genoemde onderhoudsbedrijf waardoor ze dit project en aantal andereprojecten voor de Woonplaats uitvoeren. Alle woningen worden één keer in 3 jaar en soms om de 2jaar geïnspecteerd. De Woonplaats sluit een intentieverklaring van 7 jaar af. Na deze periode vindteen samenwerkingsevaluatie plaats. Men besluit hierna om door te gaan of de samenwerking tebeëindigen of doorgaan tot het volgende onderhoudsinterval of zelfs eind van hetonderhoudstermijn. En verder worden er voor de jaarbegrotingen nog uitgebreidere inspectiesuitgevoerd/controlebeurt in verband met prestatie-eisen.Werkwijze van opdrachtnemerGebr. Van der Geest werkt al jaren samen met de Woonplaats. Gebr. Van der Geest vertaalt defunctionele eisen van de opdrachtgever naar technische oplossingen met kwaliteitsgarantie. In ditproces worden een meerjarenprojectplan, een keuringsplan en een duurzaamheidprognoseverzorgd. Daarnaast voert Gebr. Van der Geest ook controles uit tijdens de uitvoering van het werken gedurende de onderhoudstermijn. Hiermee is men veel uren kwijt aan kwaliteitscontrole in hetinitiële proces. Bij vervolgprocessen zullen er minder uren gedraaid worden waardoor de indirectekosten zullen worden terugverdiend.4.1.2 Kostenvergelijking BaurichterVoor een geheel uitwerking van het rekenmodel voor het project Baurichter zie bijlage 3 Rekenmodelen onderhoudscenario Baurichter.Voor Baurichter zijn gegevens bekend voor het traditionele onderhoud voor uitpandig werk in 2000met de jaarlijkse indexen t.o.v. hetzelfde werk uitgevoerd volgens het RGVO concept in 2006. Hierbijwas er wel sprake van een andere aannemer met watergedragen producten welke ook meer risico’smet zich meebrachten. De totale kosten zoals hierboven genoemd waren traditioneel in 2000: €11.238,72 (geïndexeerd) en voor RGVO was dit uitpandig in 2006: € 13.561,00. Het verschil bedraagt€ 2.322,28 wat neerkomt op 20,66% duurder dan traditioneel. (Deze informatie is verkregen doorspecialisten schilderwerk van de Woonplaats).De aanneemsom RGVO (€ 153.694,55) van dit project is afkomstig uit het onderhoudscenario. Dit iseen totaalsom van het bedrag dat staat voor een exploitatieperiode van 30 jaar. Alle bedragen zijnniet geïndexeerd en zonder BTW.Traditioneel RGVO Verschillen inEuroVerschillen in%Aanneemsom € 0,00 € 153.694,55 € 153.694,55 - - 100%Subconclusie: De directe kosten (aanneemsom) traditioneel is nog niet bekend. Voor dit project isgeen vergelijkbaar materiaal gevonden. En het is moeilijk om hiervoor een schatting te maken. Hetbedrag dat onder RGVO staat is opgenomen uit het onderhoudscenario en ingevuld in hetrekenmodel voor een periode van 30 jaar.34 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking VastgoedonderhoudTraditioneel RGVO Verschillen inEuroVerschillen in%Indirectekosten Totaal€ 9.582,00 € 22.170,00 € 12.588,00 - - 130 %Subconclusie: Uit de tabel blijkt dat de indirecte kosten voor dit project toeneemt. Dit heeft vooral temaken met het feit dat hierin uren van het leerproces zitten. De bedragen gelden alleen voor hetinitiële proces.Traditioneel RGVO Verschillen inEuroVerschillen in%Indirecte kost.Opdrachtgever€ 3.732,00 € 3.000,00 € 732,00 ± 20%Subconclusie: De opdrachtgever heeft een besparing van ± 20% gemaakt bij dit project voor deindirecte kosten. Dit heeft voornamelijk te maken met het verleggen van taken enverantwoordelijkheden naar de opdrachtnemer toe. De indirecte kosten van de opdrachtgever zijnopgebouwd uit schattingen en aannames (ingeschatte uren door medewerkers). Niet alle projectenzullen in het begin besparend zijn, omdat er leermomenten binnen dit project plaatsvinden.Traditioneel RGVO Verschillen inEuroVerschillen in %Indirecte kost.Opdrachtnemer€ 3.850,00 € 19.170,00 € 13.320,00 - 227,69%Subconclusie: De opdrachtnemer is meer uren kwijt aan verschillende voorbereidingsactiviteiten. Ditmede doordat de opdrachtnemer meer taken krijgt. Dit is ook te zien in de tabel.4.2 Project SpaarnestraatDit complex was reeds een bestaand complex. Hierbij werd in het begin de strategie gewijzigd. Hetstond eerst op consolideren waarna het gewijzigd werd en op verkoop werd gezet. Dewerkzaamheden in het kader van dit pilotproject zijn in het jaar 2006 verricht. Een jaar later heeft ereen conditiemeting plaatsgevonden. Bij deze analyse wordt er alleen naar het schilderwerk aan debuitengevel gekeken.4.2.1 AlgemeenComplexnaam : Spaarnestraat te EnschedeOpdrachtgever: De Woonplaats woningcorporatieOpdrachtnemer: Schildersbedrijf Gebr. Van der GeestType woningen: 102 eengezinswoningen 2 types, gebouw in 1964.35 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking VastgoedonderhoudBouwtechnische en woontechnische staatAfzonderlijk van andere gebreken aan het complex zijn er in de conditiemeting uit het jaar 2006 devolgende gebreken aan het schilderwerk geconstateerd.Verfsysteem• Glansgraad gem. ca. 55 %. In 2000 geschilderde elementen hebben hogere glansgraad alsrest).• Afpoederen (I=2 O=5).• Barstvorming (I=2 O=2).• Verkleuring (deuren en ramen).• Alu-profielen deuren zijn geschilderd, plaatselijk onthechting.Voorraadbeleid en onderhoudsstrategieDe beheerstrategie verkoop, einde levensduur is 2015 >>2035 is.KwaliteitsniveauSchilderbewerking afhankelijk van uiteindelijke kwaliteitseisen de Woonplaats. Geen bijzonderemaatregelen. Verfsysteem voldoet aan wetgeving 2010.Onderhoudsscenario’s en onderhoudsperiode (zie ook het onderhoudscenario bijlage 4)- De onderhoudsperiode is 24 jaar. Het eerste onderhoudsjaar is 2008.- Het onderhoudsinterval resultaatgericht is zes jaar.- Initiële proces: buitenschilderwerk en preventieve werkzaamheden.- Vervolgprocessen: buitenschilderwerk en na twee onderhoudsintervallen preventieveonderhoudswerkzaamheden.- Conditiemetingen vinden om 3 jaar na het jaar van uitvoering van de werkzaamheden plaats.Deze metingen worden door Gebr. Van der Geest uitgevoerd. De kosten van deconditiemetingen zijn als directe kosten opgenomen. Voor het exacte overzicht van deconditiemetingen zie bijlage 4.- De Woonplaats sluit een intentieverklaring/resultaatovereenkomst van 7 jaar, dus van éénonderhoudscyclus. De gehele samenwerkingsovereenkomst is 24 jaar.Complexiteit van het projectEenvoudig.Werkwijze van opdrachtgever en ervaring met RGVODe Woonplaats werkt op basis van eerdere ervaringen samen met Gebr. van der Geest. Kennelijk iser veel vertrouwen in het genoemde onderhoudsbedrijf waardoor ze dit project en aantal andereprojecten voor de Woonplaats uitvoeren. Alle woningen worden één keer in 3 jaar en soms om de 2jaar geïnspecteerd. De Woonplaats sluit een intentieverklaring van 7 jaar af. Na deze periode vindteen samenwerkingsevaluatie plaats. Men besluit hierna om door te gaan of de samenwerking tebeëindigen of doorgaan tot het volgende onderhoudsinterval of zelfs eind van hetonderhoudstermijn. En verder worden er voor de jaarbegrotingen nog uitgebreidere inspectiesuitgevoerd/controlebeurt in verband met prestatie-eisen.36 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking VastgoedonderhoudWerkwijze van opdrachtnemerGebr. Van der Geest werkt al jaren samen met de Woonplaats. Gebr. Van der Geest vertaalt defunctionele eisen van de opdrachtgever naar technische oplossingen met kwaliteitsgarantie. In ditproces worden een meerjarenprojectplan, een keuringsplan en een duurzaamheidprognoseverzorgd. Daarnaast voert Gebr. Van der Geest ook controles uit tijdens de uitvoering van het werken gedurende de onderhoudstermijn. Hiermee is men veel uren kwijt aan kwaliteitscontrole in hetinitiële proces. Bij vervolgprocessen zullen er minder uren gedraaid worden waardoor de indirectekosten zullen worden terugverdiend.4.2.2 Kostenvergelijking SpaarnestraatVoor een geheel uitwerking van het rekenmodel voor het project Spaarnestraat zie bijlage 4Rekenmodel en onderhoudscenario Spaarnestraat.Traditioneel RGVO Verschillen inEuroVerschillen in%Aanneemsom € 521.769,79 € 458.316,07 € 63.453,72 12,16%Subconclusie: Voor Spaarnestraat is de onderhoudscenario ingevuld voor de aanneemsom met deaanpak van RGVO. Voor de aanneemsom van de traditionele manier is een vergelijkbaar project vanOTB gebruikt. Uit de tabel blijkt een besparing van 12,16%, hieruit blijkt dus dat RGVO met de directekosten ook een besparing levert. Hierbij moet er wel worden gezegd dat de aanneemsomtraditioneel van een vergelijkbaar project van OTB (Pilot-project Emmalaan en meerveld complex 70)is en dus niet van Spaarnestraat zelf. Zie hiervoor bijlage 4.Traditioneel RGVO Verschillen inEuroVerschillen in %Indirectekosten Totaal€ 12.750,00 € 27.150,00 € 14.400,00 - - 112,94%Subconclusie: Uit de tabel blijkt dat er nog steeds meer indirecte kosten zijn maar wel minder danhet project Baurichter. Conclusie is dus dat er door samenwerking met hetzelfde opdrachtnemer hetproces sneller verloopt, maar nog niet besparend is.Traditioneel RGVO Verschillen inEuroVerschillen in%Indirecte kost.Opdrachtgever€ 5.460,00 € 3.960,00 € 1.500,00 27,47%37 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking VastgoedonderhoudSubconclusie: Doordat Spaarnestraat een 2 de pilot project is, kan men uit de tabel opmaken dat ermeer besparingen wordt gedaan op de indirecte kosten van de opdrachtgever. Hier is het ook zo datde projectteam uit dezelfde mensen bestaat met het projectteam van Baurichter.Traditioneel RGVO Verschillen inEuroVerschillen in %Indirecte kost.Opdrachtnemer€ 7.290,00 €23.190,00 € 15.900,00 - - 218,11%Subconclusie: Bij de opdrachtnemer geldt hetzelfde, door de samenwerking is er wel enige verlagingvan de indirecte kosten, maar men blijft nog steeds veel kosten houden omdat de opdrachtnemernog steeds veel activiteiten moet verrichten.4.3 Project BleidablickDit complex is een nieuw complex van 2003. De werkzaamheden in het kader van dit pilot-projectzijn in het jaar 2006 verricht. Een jaar later heeft er een conditiemeting plaatsgevonden.4.3.1 AlgemeenComplexnaam : Bleidblick te ApeldoornOpdrachtgever: De Woonplaats woningcorporatieOpdrachtnemer: Schildersbedrijf Gebr. Van der GeestType woningen: Activiteitencentrum 2 bouwlagen, Bouwjaar 2003.Bouwtechnische en woontechnische staatAfzonderlijk van andere gebreken aan het complex zijn er in de conditiemeting uit het jaar 2006 devolgende gebreken aan het schilderwerk geconstateerd.Verfsysteem op hout• Verfsysteem is erg schraal.• Glansgraad gemiddeld, ca. 43 GU• Hechting verflagen is slecht. (60 % v/d metingen > kl. 2)• Andere verfschade komt incidenteel voor.Voorraadbeleid en onderhoudsstrategieDe beheerstrategie is consolideren, einde levensduur 2053 (bouwjaar 2003)KwaliteitsniveauBij volgende schildersbeurt ondeugdelijke verflagen verwijderen, openstaande verbindingenafdichten, en overwegen een tweelaags afwerking aan te brengen i.v.m. schraalheid best.verfsysteem.Onderhoudsscenario’s en onderhoudsperiode (zie ook het onderhoudscenario bijlage 5)- De onderhoudsperiode is 24 jaar. Het eerste onderhoudsjaar is 2008.- Het onderhoudsinterval resultaatgericht is zeven jaar.- Initieel proces: buitenschilderwerk en preventieve werkzaamheden.- Vervolgprocessen: buitenschilderwerk en na vijf onderhoudsintervallen preventieveonderhoudswerkzaamheden.38 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking Vastgoedonderhoud- Conditiemetingen vinden in de eerste jaren 2 keer en daarna steeds om de 3 jaar na het jaarvan uitvoering van de werkzaamheden plaats. Deze metingen worden door Gebr. Van derGeest uitgevoerd. De kosten van de conditiemetingen zijn als directe kosten opgenomen.Voor het exacte overzicht van de conditiemetingen zie bijlage 5.- De Woonplaats sluit een intentieverklaring/resultaatovereenkomst van 7 jaar, dus van éénonderhoudscyclus. De gehele samenwerkingsovereenkomst is 24 jaar.Complexiteit van het projectNiet eenvoudig.Werkwijze van opdrachtgever en ervaring met RGVODe Woonplaats werkt op basis van eerdere ervaringen samen met Gebr. van der Geest. Kennelijk iser veel vertrouwen in het genoemde onderhoudsbedrijf waardoor ze dit project en aantal andereprojecten voor de Woonplaats uitvoeren. Alle woningen worden één keer in 2 jaar en daarna steedsom de 3 jaar geïnspecteerd. De Woonplaats sluit een intentieverklaring van 7 jaar af. Na deze periodevindt een samenwerkingsevaluatie plaats. Men besluit hierna om door te gaan of de samenwerkingte beëindigen of doorgaan tot het volgende onderhoudsinterval of zelfs eind van hetonderhoudstermijn. En verder worden er voor de jaarbegrotingen nog uitgebreidere inspectiesuitgevoerd/controlebeurt in verband met prestatie-eisen.Werkwijze van opdrachtnemerGebr. Van der Geest werkt al jaren samen met de Woonplaats. Gebr. Van der Geest vertaalt defunctionele eisen van de opdrachtgever naar technische oplossingen met kwaliteitsgarantie. In ditproces worden een meerjarenprojectplan, een keuringsplan en een duurzaamheidprognoseverzorgd. Daarnaast voert Gebr. Van der Geest ook controles uit tijdens de uitvoering van het werken gedurende de onderhoudstermijn. Hiermee is men veel uren kwijt aan kwaliteitscontrole in hetinitiële proces. Bij vervolgprocessen zullen er minder uren gedraaid worden waardoor de indirectekosten zullen worden terugverdiend.4.3.2 Kostenvergelijking BleidablickVoor een geheel uitwerking van het rekenmodel voor het project Bleidablick zie bijlage 5.Traditioneel RGVO Verschillen inEuroVerschillen in%Aanneemsom € 0,00 € 33.977,15 € 33.977,15 - 100,00%Subconclusie: De directe kosten (aanneemsom) traditioneel is nog niet bekend. Voor deze project isgeen vergelijkbaar materiaal gevonden. En het is moeilijk om een schatting te maken hiervoor. Ditheeft voornamelijk te maken met het feit dat dit pilot- project van 2003. Het is dus van belang eenvergelijkbaar project op traditionele manier bij te houden.39 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking VastgoedonderhoudTraditioneel RGVO Verschillen inEuroVerschillen in %Indirectekosten Totaal€ 3.000,00 € 7.080,00 € 4.080,00 - - 136,00%Subconclusie: De indirecte kosten totaal blijft nog altijd hoger uitkomen dan verwacht. Dit kan temaken hebben met verschillende factoren, zoals het schatten van tijden, het veranderen vanprojectteams of het complexiteit van het project, en het initiële proces wat langer duurt doordat heteen nieuw project is.Traditioneel RGVO Verschillen inEuroVerschillen in %Indirecte kost.Opdrachtgever€ 1.530,00 € 2.820,00 € 1.290,00 - 84,31%Subconclusie: De indirecte kosten van de opdrachtgever heeft bij dit pilot- project geen besparingen,dit heeft te maken dat het projectteam veranderd is. Er zijn nieuwe mensen opgenomen in dit pilotprojectwaardoor zij een leerproces hebben. En mede doordat het een nieuw project is, moet menmeer tijd besteden aan het initiële proces.Traditioneel RGVO Verschillen inEuroVerschillen in %Indirecte kost.Opdrachtnemer€ 1.470,00 € 4.260,00 € 2.790,00 - - 189,80%Subconclusie: De opdrachtnemer blijft meer tijd investeren met RGVO voor de voorbereidingsfase.Men is duidelijk meer tijd kwijt met RGVO dan bij de traditionele manier. Wel is er te concluderendat het steeds minder wordt in vergelijking met de voorafgaande 2 pilot projecten.40 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking Vastgoedonderhoud4.4 Project PalazzoDit complex is een nieuw complex van 2004. De werkzaamheden in het kader van dit pilot-projectzijn in het jaar 2008 verricht. Een jaar later zal de conditiemeting plaatsvinden.4.4.1 AlgemeenComplexnaam : Palazzo te ApeldoornOpdrachtgever: De Woonplaats woningcorporatieOpdrachtnemer: Schildersbedrijf Gebr. Van der GeestType woningen: 22 woningen gebouwd in 2004.Bouwtechnische en woontechnische staatVerfsysteem op hout• Glansgraad gemiddeld, ca. 25 GU• Hechting verflagen is slecht. (50 % v/d metingen kl.5)• Kozijnen in AG boven dak zijn nooit afgeschilderd, staan nog in grondverf van tifa.• Bestaand verfsysteem verder erg schraal.Voorraadbeleid en onderhoudsstrategieDe beheerstrategie is consolideren, einde levensduur 2054 (bouwjaar 2004)KwaliteitsniveauBij volgende schildersbeurt ondeugdelijke verflagen verwijderen, openstaande verbindingenafdichten, en overwegen een extra laag aan te brengen i.v.m. schraalheid huidige systeem.Onderhoudsscenario’s en onderhoudsperiode (zie ook het onderhoudscenario bijlage 6)- De onderhoudsperiode is 24 jaar. Het eerste onderhoudsjaar is 2008.- Het onderhoudsinterval resultaatgericht is zeven jaar.- Initieel proces: buitenschilderwerk en preventieve werkzaamheden.- Vervolgprocessen: buitenschilderwerk en na vijf onderhoudsintervallen preventieveonderhoudswerkzaamheden.- Conditiemetingen vinden in de eerste jaren 2 keer en daarna steeds om de 3 en 4 jaar na hetjaar van uitvoering van de werkzaamheden plaats. Deze metingen worden door Gebr. Vander Geest uitgevoerd. De kosten van de conditiemetingen zijn als directe kosten opgenomen.Voor het exacte overzicht van de conditiemetingen zie bijlage 6.- De Woonplaats sluit een intentieverklaring/resultaatovereenkomst van 7 jaar, dus van éénonderhoudscyclus. De gehele samenwerkingsovereenkomst is 24 jaar.Complexiteit van het projectNiet eenvoudig.Werkwijze van opdrachtgever en ervaring met RGVODe Woonplaats werkt op basis van eerdere ervaringen samen met Gebr. van der Geest. Kennelijk iser veel vertrouwen in het genoemde onderhoudsbedrijf waardoor ze dit project en aantal andereprojecten voor de Woonplaats uitvoeren. Alle woningen worden één keer in de eerste jaren 2 keeren daarna steeds 3 en 4 jaar geïnspecteerd. De Woonplaats sluit een intentieverklaring van 7 jaar af.Na deze periode vindt een samenwerkingsevaluatie plaats. Men besluit hierna om door te gaan of desamenwerking te beëindigen of doorgaan tot het volgende onderhoudsinterval of zelfs eind van het41 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking Vastgoedonderhoudonderhoudstermijn. En verder worden er voor de jaarbegrotingen nog uitgebreidere inspectiesuitgevoerd/controlebeurt in verband met prestatie-eisen.Werkwijze van opdrachtnemerGebr. Van der Geest werkt al jaren samen met de Woonplaats. Gebr. Van der Geest vertaalt defunctionele eisen van de opdrachtgever naar technische oplossingen met kwaliteitsgarantie. In ditproces worden een meerjarenprojectplan, een keuringsplan en een duurzaamheidprognoseverzorgd. Daarnaast voert Gebr. Van der Geest ook controles uit tijdens de uitvoering van het werken gedurende de onderhoudstermijn. Hiermee is men veel uren kwijt aan kwaliteitscontrole in hetinitiële proces. Bij vervolgprocessen zullen er minder uren gedraaid worden waardoor de indirectekosten zullen worden terugverdiend.4.4.2 Kostenvergelijking PalazzoVoor een geheel uitwerking van het rekenmodel voor het project Palazzo zie bijlage 6.Traditioneel RGVO Verschillen inEuroVerschillen in%Aanneemsom € 0,00 € 92.249,96 € 92.249,96 - - 100%Subconclusie: Voor dit pilot project is er ook geen vergelijkbaar aanneemsom voor de traditionelemanier van onderhoud verkregen. Palazzo is ook een project dat redelijk nieuw is van 2004. Dit is dusmoeilijk in kaart te brengen, waardoor ook moeilijk is om een vergelijking te krijgen op het gebiedvan directe kosten.Traditioneel RGVO Verschillen inEuroVerschillen in %Indirectekosten Totaal€ 5.340,00 € 14.790,00 € 9.450,00 - - 176,97%Subconclusie: De indirecte kosten blijven nog steeds hoger uitkomen dan verwacht. Dit kan te makenhebben met verschillende factoren, zoals schatten van tijden, het veranderen van projectteams enhet initiële proces dat langer duurt.Traditioneel RGVO Verschillen inEuroVerschillen in %Indirecte kost.Opdrachtgever€ 2.340,00 € 4.500,00 € 2.160,00 - 92,31%Subconclusie: Dit is ook een project die door een nieuw projectteam is opgepakt binnen deWoonplaats, waardoor er nog leermomenten en begeleiding uren zijn. Uit de tabel kan men dusopmaken dat er met RGVO meer tijd en dus meer kosten zijn besteed. Wel is het zo dat Palazzo in42 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking Vastgoedonderhoudvergelijking met de andere projecten kleiner in omvang en aantal woningen is. Maar qua percentageworden de indirecte kosten op RGVO basis steeds minder.Traditioneel RGVO Verschillen inEuroVerschillen in %Indirecte kost.Opdrachtnemer€ 3.000,00 € 10.290,00 € 7.290,00 - - 243,00%Subconclusie: Doordat de opdrachtnemer voor de meeste pilot projecten dezelfde projectteam heeftaangehouden, kan men hier dus een verlaging zien van de uren binnen RGVO. Maar Palazzo is eenproject die op RGVO basis meer voorbereiding voor benodigd is. Daarom schiet de percentage hierweer omhoog.4.5 Eind conclusieOver het algemeen kan er gezegd worden dat er bedragen gebaseerd zijn op schattingen, aannamesen gemiddelden. De conclusies van de projecten worden chronologisch verwerkt. Dus op eenvolgorde waarin ze ook daadwerkelijk zijn uitgevoerd. Voor een geheel overzicht van de projecten ziede bijlagen.Voor de opdrachtgever geldt dat de indirecte kosten over de projecten Baurichter en Spaarnestraatlager worden door het werken met RGVO, maar bij de projecten Bleidablick en Palazzo worden deindirecte kosten bijna verdubbeld. De verwachting was dat de bestede uren juist minder zoudenworden naarmate de volgende projecten bevorderden, maar bij deze projecten is de samenstellingvan de projectteam veranderd. Aan de volgende activiteiten besteedt men binnen deze projectenveel tijd aan met RGVO in vergelijking tot de traditionele manier (zie ook bijlage rekenmodellen):- Voorbereiden projectinformatie ( globale beoordeling project, vaststellen kwaliteitsniveaus,vaststellen prestatie eisen, vaststellen interne en externe voorwaarden)- Verzamelen externe adviezen ( adviseurs inschakelen, adviseurs beoordelen)Voor de opdrachtnemer geldt dat de indirecte kosten in tegenstelling tot de opdrachtgever juist methet toepassen van RGVO meer worden. Dit komt doordat de taken en verantwoordelijkheden van deopdrachtgever verschuiven naar de opdrachtnemer. De opdrachtnemer maakt met RGVO voor devolgende activiteiten meer uren dan de traditionele manier voor alle bovengenoemde 4 projecten:- Inspecteren (inspecteren object)- Begroting en aanbieding maken (opstelling begroting, uitwerken begrotingen)- Uitwerken en bespreken activiteitenplannen ( volgen aanbieding, uitwerkenactiviteitenplannen)- Voorbereiden project ( zorg dragen voor projectplanning, eindafstemming metopdrachtgever, keuringsplan, VGM-plan, projectdossier, samenstellen onderhoudsteam,inrichten van plaats, maken referentiewoning/proefobject)- Bewaken project (bewaken project)- Bewaken project op kantoor (uitvoering kwaliteitscontroles, ingangskeuringen, eindkeuring,opleveringskeuring en rapportage)- Uitvoeren prestatiemetingen (uitvoering en rapporteren vervolg prestatiemetingen)43 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking VastgoedonderhoudDe hierboven genoemde conclusies en bevindingen voor de opdrachtgever en opdrachtnemer geldenalleen voor het initiële proces dat onderzocht zijn.In vergelijking met de benchmark gegevens van OTB kan men over het algemeen concluderen dat ernog niet echt besparingen zijn. Er zijn geen besparingen op de indirecte kosten van de 4geanalyseerde projecten. De verwachting was dat na de eerste twee projecten een besparing van ±10 tot 20% haalbaar kunnen zijn. Voor de directe kosten geldt dat bij project Spaarnestraat wel eenbesparing van ± 10 tot 15% haalbaar zou kunnen zijn, maar omdat het project vergeleken is met eenovereenkomstig project is dit niet een bindende uitspraak. Voor de overige 3 projecten zijn er geenovereenkomstig projecten kunnen achterhalen.Als in de toekomst de indirecte kosten en de directe kosten (traditioneel) goed bijgehouden envergeleken wordt zal er een veel duidelijker beeld ontstaan van de besparingen. Daarna kan men ookeen vergelijking maken met de benchmark gegevens.Conclusie BaurichterBaurichter is het eerste project waarmee men begonnen is met RGVO. Hier zit veel leer momentenen begeleidingsuren in.Voor het project Baurichter heeft de opdrachtgever een besparing op de indirecte kosten, terwijl deopdrachtnemer juist meer indirecte kosten heeft. Dit heeft te maken met het feit dat deopdrachtgever haar activiteiten bij de traditionele manier verlegd naar de opdrachtnemer bij denieuwe methode RGVO.Men kan hieruit concluderen dat als er een vergelijkbaar project is, ook de aanneemsom in kaart kanworden gebracht. Zo kan men zien hoeveel men bespaart op de directe kosten.Wat goed opvalt uit de tabellen is dat de indirecte kosten van de opdrachtgever worden verlaagd,ook al is het een klein percentage. In de toekomst kan dit percentage nog groter worden, doorsystematisch en efficiënter te werken.Conclusie SpaarnestraatBij pilot project Spaarnestraat valt op dat de indirecte kosten worden verlaagd in vergelijking met hetpilot project Baurichter.Ook de directe kosten worden verlaagd, maar de aanneemsom van de traditionele methode is vaneen vergelijkbaar project verkregen.De opdrachtgever heeft aanzienlijk besparingen op de indirecte kosten, terwijl de opdrachtnemermet RGVO meer uren moet maken.Conclusie BleidablickBij pilot project Bleidablick is er ook geen vergelijkbaar project verkregen, vooral om het feit datBleidablick een redelijk nieuwbouw van 2003 is.De indirecte kosten voor de opdrachtgever is bij dit pilot project niet besparend. Dit heeft te makenmet het nieuwe werknemers voor dit project, zij hebben ook de leeruren hierin zitten. Wat hierbijvoordelig is dat er meer werknemers van De Woonplaats met RGVO kunnen werken en weten wathet is. In de toekomst kan dit dus voordelen opleveren.44 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking VastgoedonderhoudConclusie PalazzoDoor de complexiteit van Palazzo kan men zien dat er in vergelijking met de totale kosten meerindirecte kosten worden gemaakt. Dit komt doordat men hier meer tijd en aandacht moet bestedenaan de verschillende scenario’s ed. Daarom is er op RGVO niveau veel meer indirecte kosten te ziendan op de traditionele manier.45 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking Vastgoedonderhoud5. Conclusies en aanbevelingenConclusiesHieronder worden de eerder getrokken conclusies en de knelpunten opgesomd.- LeerprocesUit de analyse van de projecten blijkt dat er leereffect in de geanalyseerde projecten zitten,waardoor men hieraan veel tijd moet besteden. Dit kan te maken hebben met deonwennigheid en onvoldoende kennis met de werkwijze RGVO.- FaalkostenEr zijn verder faalkosten geconstateerd als gevolg van de uitvoeringsfouten en het toepassenvan onjuiste materialen tijdens het bouwen. Door het toepassen van RGVO wordenfaalkosten (bouwfouten) eerder gesignaleerd, dus het toepassen van RGVO biedt hier eengoede uitgangspositie voor een complex.- Invloed op organisatieDe omschakeling van traditioneel naar resultaatgericht vastgoed onderhoud roept veelweerstand en wantrouwen op bij de medewerkers. Dit vanwege minder betrokkenheid bijhele proces en het bekleden van een andere functie, namelijk beheersmanagers. Men gaat ernog vanuit dat ze binnen het bedrijf overbodig worden door het toepassen van RGVO.- Kwaliteit en functionaliteitDe Woonplaats maakt in het begin ten aanzien van de kwaliteit de resultaatafspraken metGebr. van de Geest, de resultaten worden vastgesteld. Gevolg hiervan is de langdurigebetrokkenheid en verantwoordelijkheid van Gebr. van der Geest bij het project. Daarnaastde confrontatie met eigen werk en het dragen van alle risico’s door de opdrachtnemer.Hierdoor wordt de Woonplaats zeker gesteld van een kwalitatief goed geleverd werk. Ook derisico’s worden beter beheerst en beter in acht genomen. Tegenover deze risico’s staan ervergoedingen die door de Woonplaats gedekt worden.Wat functionaliteit betreft worden er met RGVO zeer duidelijke en gestrikte eisen gesteld omde complexen op alle aspecten functioneel intact te houden. Als de functie van het gebouwgoed fungeert betekent automatisch dat het gebouw kwalitatief goed is, want deze voldoetaan zijn functionele eisen. Een bekend voorbeeld hiervan is: een schoolgebouw heeft eenfunctie voor leren, om in een schoolgebouw te kunnen leren moet het ventilatie enbehaaglijkheid binnen het gebouw goed zijn, dus de functies van een schoolgebouw is datmen binnen dit gebouw moet kunnen leren. Als dit niet volgens deze functie is kunnen deleerlingen in het schoolgebouw minder presteren.Buitenduurzaamheid is gedefinieerd als de periode dat het verfsysteem bescherming(functioneel) biedt en na die periode niet verwijderd behoeft te worden (kwalitatief) bijonderhoud.46 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking Vastgoedonderhoud- Samenwerking met Gebr. van der GeestUit de gesprekken met zowel de Woonplaats als met Gebr. van der Geest is duidelijk naarvoren gekomen dat beide partijen best wel lovend zijn over hun manier van samenwerking,het nakomen van de afspraken en de kwaliteit van het geleverde werk. Dit vanwege de langesamenwerking en de ervaringen die men al met elkaar heeft.- Bijhouden van uren (indirecte kosten)Omdat er bij de Woonplaats nooit de uren bijgehouden worden kon men geen duidelijk zichtkrijgen over de eventuele gemaakte indirecte kosten. Er is daarom aan de hand vanprognoses en schattingen de stukken die niet zijn bijgehouden van het model ingevuld.Daarnaast zijn de directe kosten van de traditionele manier voor enkele projecten niet in deanalyse meegenomen, doordat er geen schatting of vergelijkbaar project voor te vinden was.Dit heeft ertoe geleid dat er slechts een project volledig geanalyseerd werd.Opdrachtnemer heeft wel meer uren in het initiële proces maar de verwachting zal zijn datbij de vervolgprocessen minder uren zijn. Plus risico’s die door de opdrachtnemer gedragenworden.- Bepalen van de complexstrategieIn het begintraject van RGVO had men binnen de Woonplaats geen duidelijk beeld vanstrategieën voor de verschillende projecten/complexen. Dus het bepalen van hetcomplexstrategie was een activiteit waar men veel tijd aan moest besteden, men wist nietwat er met een complex moest gebeuren. Zoals eerder vermeld zijn is er ook een projectgeweest waarvan de strategie gewijzigd moest worden, waardoor veel extra tijd en kostenwerden gemaakt. De Woonplaats heeft dit knelpunt/probleem intussen weten op te lossen,dit door vroegtijdig de strategieën van een complex te bepalen. Heden zijn voor allecomplexen de strategieën bekend en voor nieuwe complexen worden de strategieën in hetbegin vastgesteld.- Besparing op kostenDe meest opvallende verandering van RGVO binnen de Woonplaats is dat Gebr. van derGeest de meeste taken en verantwoordelijkheden van de Woonplaats overneemt. Dit brengtmet zich mee dat men met betrekking tot de projecten de meeste indirecte kosten (devoorbereidingskosten) naar Gebr. van der Geest verschuift. In het initieel proces maakt Gebr.van der Geest als het gevolg van deze verandering aannemelijk veel uren. Hierdoor zullengeen echte besparingen gedaan worden als opdrachtnemer zijnde. Terwijl bij devervolgprocessen de opdrachtnemer beduidend minder indirecte kosten zal hebben mededoordat er niet opnieuw het project gecalculeerd en uitgewerkt hoeft te worden. Wat dedirecte kosten van de Woonplaats betreft geldt dat er besparingen ontstaan doordat er doorVan der Geest bij de tussentijdse inspectiemomenten de conditiemetingen zullen wordengedaan, waardoor men de degradatie van het bouwdeel kan volgen en eventueel op hetgewenste kwaliteitsniveau brengen. Daarentegen is dit bij traditioneel niet het geval en moetmen dus in plaats van een klein stuk onderhoud dat geheel vernieuwen. Ook deinvesteringen in de toegepaste duurzame materialen en de juiste detailleringen tijdensinitieel proces bij de vervolgprocessen zich in meerdere mate zich zullen terugverdienen. Uitde landelijke onderzoeken van OTB blijkt dat de indirecte kosten voor de opdrachtgever over47 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking Vastgoedonderhoudde resterende exploitatieperiode 51% lager, en voor de opdrachtnemer 21% lager. Dus deopdrachtnemer zal in de vervolgprocessen ook weer een besparing doen op de indirectekosten.48 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking VastgoedonderhoudAanbevelingEr worden ter oplossing van de knelpunten en het vooruit helpen van de Woonplaats de volgendeaanbevelingen gegeven:- Duidelijkheid omtrent de organisatorische veranderingMeer duidelijkheid geven aan het bedrijfsbureau dat de functie van de medewerkersveranderen. In plaats van dat ze overbodig worden krijgen ze de functie Management Beheeren Onderhoud. Hun taak houdt hierbij in dat ze op alle raakvlakken advies moeten geven engedurende gehele proces op afstand het project begeleiden. RGVO moet een Top-Downbeslissing binnen de Woonplaats worden.- Het bijhouden van de urenUren goed bijhouden volgens model van Ad Straub (OTB onderzoekinstituut). Zodat menhierdoor de urenstaat kan invullen die voor hen gemaakt is, voor zowel traditioneel alsRGVO. Dit kan in het latere stadium het kostenvergelijken tussen deze twee verschillendewerkwijzen gemakkelijk maken. Hiervoor is tijdens het onderzoek een tool ontwikkeld voorde medewerkers om de uren op een goede manier bij te houden, zie hiervoor bijlage 7. Metbehulp van deze tool kan men in de toekomst modellen invullen en zo exact/preciesachterhalen hoeveel men heeft bespaart op projectniveau. Deze tool kan op verschillendewijzen bijgehouden worden, dagelijks of wekelijks. Als men het tool dagelijks of wekelijksgoed bijhoudt zal dit op een gegeven moment een vaste patroon hebben waardoor men ookniet veel tijd hiervoor kwijt is.- Duidelijke complexstrategieDe Woonplaats heeft intussen de strategieën voor alle complexen goed in kaart gebracht. Ditis een heel belangrijk onderdeel wat voor de nieuwe complexen van belang is, men moetvroegtijdig de complexstrategie voor een nieuw complex bepalen. Door deze aanpak kunnener bij de nieuwe complexen besparingen gerealiseerd worden in tijd en kosten. Tevens is ditbelangrijk voor de samenwerking met de opdrachtnemer.- Aanpakken faalkostenGrondig analyse van de projecten en zo de strategie vroegtijdig bepalen. En tijdens hetinspecteren van de complexen de faalkosten goed in kaart brengen, terugdringen enproberen op te lossen met de aannemer die het gebouw heeft gerealiseerd.- Medewerkers opleiden op het gebied van RGVODe betrokken medewerkers bij RGVO die nog steeds theoretisch en praktisch niet beschikkenover voldoende kennis met de RGVO, adviseren de workshops van de TNO te volgen en deterugkomdag van de pilot-projecten bij te wonen. Daarnaast is het ook verstandig dat ze zichtevens verdiepen in de theorieën van de zowel OTB als TNO. Dit kan de motivatie van demedewerkers verhogen waardoor het op de lange termijn tot een betere efficiency eneffectiviteit kan leiden.49 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking Vastgoedonderhoud- Realiseren van de kostenbesparingHet toepassen van RGVO kunnen veel voordelen met zich mee brengen. In eerste instantiemoet men bij de Woonplaats gehele traject goed volgen en ermee leren omgaan waardoor inde toekomst nog meer voordelen en besparingen kunnen worden behaald.Op basis van de gedane projectanalysen ten aanzien van het initieel proces beseft meneigenlijk dat De Woonplaats tot dusver weinig baat heeft gehad bij het werken met RGVO.Dit voor wat betreft het korte termijn. Men is ervan overtuigd dat in de toekomst bij hetverrichten van de onderhoudsbeurten (vervolgprocessen) de voordelen beter in zicht komen.Besparingen op uren moeten aanzienlijk lager zijn bij de vervolgprocessen. Bij de volgendeonderhoudscyclus hoeven dus niet alle activiteiten weer opnieuw gevolgd en uitgewerkt teworden, dit geldt voor zowel de opdrachtgever als de opdrachtnemer. Zo zullen er door delange ervaringen en de opgebouwde kennissen efficiënter en effectiever gewerkt wordenwaardoor dit tot nog meer besparen van de indirecte en directe kosten zal leiden.Aangeraden dat De Woonplaats door deze genoemde voordelen in de toekomst zekermeerdere projecten op RGVO methode moet realiseren. Voor de opdrachtnemer geldthetzelfde, daarnaast is er binnen de onderneming met RGVO projecten meer continuïteit enmen heeft meer inbreng binnen de planning van de onderneming.- Verbeteren van de knelpuntenNaar aanleiding van de aanwezige risico’s of knelpunten welke hiervoor bij conclusies naarvoren zijn gekomen, wordt de Woonplaats aangeraden ten behoeve van de ontwikkeling vande RGVO methode de nodige verbetermaatregelen treffen. Dit door ze aan te pakken aan dehand van de mogelijkheden omtrent bedrijfscapaciteit, het gevoel en de bereidheid van demedewerkers om volgens deze werkwijze te functioneren en de noodzakelijke investeringenwaarmee RGVO behoud blijft en vooruit geholpen wordt. Of onderzoeken van elk van dezeknelpunten door de andere externe onderzoekers.- Bijhouden van de vergelijkbare projectenVoor de betere analysen en vergelijkingen tussen de RGVO projecten, zullen voortaan devergelijkbare projecten (traditioneel met RGVO) duidelijk in zicht worden gebracht. Dezekunnen in de toekomst samen met de eventuele bij te houden uren, leiden tot de exactekostenvergelijkingen directe kosten en indirecte kosten zowel bij de Woonplaats als bij hetonderhoudsbedrijf.50 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking Vastgoedonderhoud6. Bronvermelding• Documenten de woonplaats- Bijlagen leidraad Resultaatgericht Vastgoedonderhoud (2007)- Presentatie resultaatgericht vastgoedonderhoud, pilots, versie 1- Prestatiegericht samenwerken bij renovatie en vervolgonderhoud- Afstudeerscriptie Luuk Spijker uit 2008 (Presentatie zonder frustratie)- Prestatiegericht samenwerken 2008 - 2009 (Meetbare financiële voordelen)- Evaluatie RGVO projecten versie 3 samenvatting- Presentatie workshop RGVO van december 2008• Documenten OTB- Rekenmodel kostenvergelijking versie 2 Def okt 07- Toelichting Rekenmodel kostenvergelijking versie 2 Def- Toelichting uitwerking cases 12 april 2006- Duurzaam_onderhoud Inge_Blom en Laura Itard 1 april 2008- Presentatie Prestatiegericht samenwerken bij onderhoud Meetbare financiële voordelen- Presentatie Prestatiegericht Samenwerken bij Onderhoud en Renovatie(Geert Vijverberg, Seminar SBR/WVB/OTB 1 april 2008)- Diverse projecten TNO• Document Schildersbedrijf van der Geest- Marktconformiteit• Documenten Werkplaats- Presentatie Anders werken loont - Vincent_van_Oordt- Presentatie Nieuwe samenwerking biedt beste kans – Jan Bouw• Documenten TNO- Innovatieplatform Twente “Groeitraject Resultaatgericht onderhouden”- Leidraad Resultaat Gericht Vastgoedonderhoud (2007)- PowerPoint presentatie RGVO Ing. Dick Keus51 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking VastgoedonderhoudBijlagenBijlage 1:Bijlage 2:Bijlage 3:Bijlage 4:Bijlage 5:Bijlage 6:Bijlage 7:Bijlage 8:Bijlage 9:Eisen waaraan onderhoudsbedrijven moeten voldoen (TNO)Rekenmodel OTB en ToelichtingRekenmodel BaurichterRekenmodel SpaarnestraatRekenmodel BleidablickRekenmodel PalazzoHet bijhouden van uren (tool urenregistratie)Verschillende gespreksverslagenBegrippenlijst52 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking VastgoedonderhoudBijlage 1: Eisen waaraan onderhoudsbedrijven moeten voldoen (TNO)53 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking VastgoedonderhoudBijlage 2: Rekenmodel OTB en Toelichting54 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking VastgoedonderhoudBijlage 3: Rekenmodel Baurichter55 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking VastgoedonderhoudBijlage 4: Rekenmodel Spaarnestraat56 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking VastgoedonderhoudBijlage 5: Rekenmodel Bleidablick57 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking VastgoedonderhoudBijlage 6: Rekenmodel Palazzo58 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking VastgoedonderhoudBijlage 7: Het bijhouden van uren (tool urenregistratie)59 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking VastgoedonderhoudBijlage 8: Verschillende gespreksverslagen60 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering

Kostenvergelijking VastgoedonderhoudBijlage 9: Begrippenlijst61 Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering