Cahier slopen en/of renoveren - Mitros
Cahier slopen en/of renoveren - Mitros
Cahier slopen en/of renoveren - Mitros
- No tags were found...
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
C A H I E RSlop<strong>en</strong> <strong>en</strong>/<strong>of</strong> r<strong>en</strong>over<strong>en</strong>a p r i l 2007
VoorwoordHet beleid rond won<strong>en</strong> focust zich in to<strong>en</strong>em<strong>en</strong>de mate op de (oude) wijk<strong>en</strong>. <strong>Mitros</strong>, de Collegesvan Utrecht <strong>en</strong> Nieuwegein, de 21 grootstedelijke corporaties binn<strong>en</strong> De Vernieuwde Stad én hetnieuwe regeerakkoord zijn het daarover roer<strong>en</strong>d e<strong>en</strong>s. Daar word<strong>en</strong> de investering<strong>en</strong> op ingezet.De aanpak is gericht op wijkstabiliteit: wijk<strong>en</strong> met e<strong>en</strong> goed leefklimaat, ‘eig<strong>en</strong>aarschap’ vanbewoners <strong>en</strong> e<strong>en</strong> adequaat niveau van woning<strong>en</strong> <strong>en</strong> voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong>, zodat bewoners stapjes kunn<strong>en</strong>zett<strong>en</strong> op de maatschappelijke <strong>en</strong> woonladder.De nadruk verschuift naar sociaaleconomische programma’s. Toch blijv<strong>en</strong> de fysieke programma’s van ess<strong>en</strong>tieelbelang. Verhoging van de woningkwaliteit, beter aansluit<strong>en</strong> bij de woonvraag <strong>en</strong> meer variatie in wijk<strong>en</strong>,word<strong>en</strong> vooral bereikt door fysieke ingrep<strong>en</strong>. Sloop <strong>en</strong> r<strong>en</strong>ovatie voer<strong>en</strong>, naast verkoop <strong>en</strong> nieuwbouw in hetgro<strong>en</strong>, daarbij de bov<strong>en</strong>toon.Sloop <strong>en</strong> vervang<strong>en</strong>de nieuwbouw zorg<strong>en</strong> voor nieuwe woning<strong>en</strong> met e<strong>en</strong> hogere kwaliteit <strong>en</strong> voor meer differ<strong>en</strong>tiatiebinn<strong>en</strong> wijk<strong>en</strong>. Het zijn echter ook dure <strong>en</strong> langdurige traject<strong>en</strong>, waarbij bewoners moet<strong>en</strong> verhuiz<strong>en</strong><strong>en</strong> er mogelijk milieuoverlast ontstaat. Het feit dat in Utrecht bewoners van e<strong>en</strong> complex zelf toestemmingmoet<strong>en</strong> gev<strong>en</strong> voor de sloop van hun eig<strong>en</strong> woning – feitelijk e<strong>en</strong> onmogelijke vraag – werkt ook complicer<strong>en</strong>d.Bij r<strong>en</strong>ovatie wordt ook kwaliteit toegevoegd, complex<strong>en</strong> kunn<strong>en</strong> word<strong>en</strong> gepositioneerd voor bepaalde doelgroep<strong>en</strong><strong>en</strong> het proces is korter. Nadeel is dat het casco gewoon blijft staan, dat r<strong>en</strong>ovatie vaak duur is <strong>en</strong> dehuurprijz<strong>en</strong> stijg<strong>en</strong>. Bov<strong>en</strong>di<strong>en</strong> moet 70% van de huurders akkoord gaan met het pakket aan maatregel<strong>en</strong>.<strong>Mitros</strong> <strong>Cahier</strong> - Slop<strong>en</strong> <strong>en</strong>/<strong>of</strong> r<strong>en</strong>over<strong>en</strong>Wat betek<strong>en</strong><strong>en</strong> deze overweging<strong>en</strong> voor de fysieke aanpak van de stad? Wanneer ligt sloop meer voor de hand,wanneer r<strong>en</strong>ovatie? Zijn er meer creatieve vorm<strong>en</strong> te vind<strong>en</strong> voor sloop <strong>en</strong> r<strong>en</strong>ovatie, zodat de voordel<strong>en</strong> vanbeide aanpakk<strong>en</strong> gecombineerd kunn<strong>en</strong> word<strong>en</strong>? Hoe om te gaan met het heikele punt van het draagvlak onderbewoners voor e<strong>en</strong> aanpak van hun eig<strong>en</strong> woning? Dit <strong>Cahier</strong> probeert de discussie te verdiep<strong>en</strong>.
1 Slop<strong>en</strong> <strong>en</strong>/<strong>of</strong> r<strong>en</strong>over<strong>en</strong><strong>Mitros</strong> <strong>Cahier</strong> - Slop<strong>en</strong> <strong>en</strong>/<strong>of</strong> r<strong>en</strong>over<strong>en</strong>
<strong>Mitros</strong> <strong>Cahier</strong> - Slop<strong>en</strong> <strong>en</strong>/<strong>of</strong> r<strong>en</strong>over<strong>en</strong>problem<strong>en</strong> in dit soort buurt<strong>en</strong> op te loss<strong>en</strong> wordtgestreefd naar e<strong>en</strong> m<strong>en</strong>ging in woningtypologieën <strong>en</strong>prijscategorieën. Meer grondgebond<strong>en</strong> woning<strong>en</strong> inplaats van portiek- <strong>en</strong> galerijflats. Meer dure huur <strong>en</strong>koop om de doorstroming binn<strong>en</strong> e<strong>en</strong> wijk mogelijkte mak<strong>en</strong>. En meer verkoop om het eig<strong>en</strong>aarschap inde buurt te bevorder<strong>en</strong>.Overig<strong>en</strong>s is het inmiddels duidelijk dat het loutertoevoeg<strong>en</strong> van duurdere huur- <strong>en</strong>/<strong>of</strong> koopwoning<strong>en</strong> ine<strong>en</strong> wijk niet automatisch leidt tot meer integratie <strong>en</strong>het opheff<strong>en</strong> van de segregatie langs etnische <strong>en</strong> sociaaleconomischelijn<strong>en</strong>. Wel kan differ<strong>en</strong>tiatie daartoee<strong>en</strong> bíjdrage lever<strong>en</strong>, omdat de kans op ontmoetingtuss<strong>en</strong> verschill<strong>en</strong>de bevolkingsgroep<strong>en</strong> to<strong>en</strong>eemt,m<strong>en</strong> in eig<strong>en</strong> wijk e<strong>en</strong> stapje op de woonladder kanzett<strong>en</strong> <strong>en</strong> het draagvlak voor voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong> to<strong>en</strong>eemt.Dat e<strong>en</strong> beter imago van e<strong>en</strong> wijk niet alle<strong>en</strong> nieuwebewoners aantrekt, maar ook positief uitpakt voor hetwelbevind<strong>en</strong> van de bestaande bewoners, valt niet tebetwijfel<strong>en</strong>. De fysieke aanpak alle<strong>en</strong> zal daarmee nietde problem<strong>en</strong> van de m<strong>en</strong>s<strong>en</strong> met e<strong>en</strong> slechte sociaaleconomischepositie oploss<strong>en</strong>, hooguit verdunn<strong>en</strong>.Voor e<strong>en</strong> echte oplossing zijn aanvull<strong>en</strong>de maatregel<strong>en</strong>nodig.Het fysiek aanpakk<strong>en</strong> van e<strong>en</strong> wijk is ingrijp<strong>en</strong>d:voor de bewoners, voor de corporaties, voor de stad.Draagvlak onder partij<strong>en</strong> ontstaat alle<strong>en</strong> als er voordeelte behal<strong>en</strong> is. E<strong>en</strong> betere woning <strong>en</strong> woonomgeving<strong>en</strong> e<strong>en</strong> versterking van de sociale netwerk<strong>en</strong> voorbewoners. E<strong>en</strong> prettig woon- <strong>en</strong> leefklimaat <strong>en</strong> e<strong>en</strong>positieve waardeontwikkeling van het vastgoed voorcorporaties. En e<strong>en</strong> stad met buurt<strong>en</strong> <strong>en</strong> wijk<strong>en</strong> metminder verloedering, minder onveiligheid <strong>en</strong> meerzelfredzaamheid.Dan moet de fysieke aanpak wel aan e<strong>en</strong> aantal voorwaard<strong>en</strong>voldo<strong>en</strong> 1 :• investering<strong>en</strong> <strong>en</strong> inv<strong>en</strong>tiviteit in het aanpakk<strong>en</strong> vande bestaande betaalbare woningvoorraad doormiddel van r<strong>en</strong>ovatie <strong>en</strong> nieuwbouw;• zorgvuldige inpassing van nieuwbouw <strong>en</strong> het voorkom<strong>en</strong>van nieuwe scheidslijn<strong>en</strong> tuss<strong>en</strong> oud- <strong>en</strong>nieuwbouw door investering<strong>en</strong> in de bestaandevoorraad;• e<strong>en</strong> aanbod van betaalbare koopwoning<strong>en</strong>, zodatwijkbewoners kunn<strong>en</strong> doorstrom<strong>en</strong>;• het faciliter<strong>en</strong> van de doorstroming met financiëleinstrum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> als e<strong>en</strong> betaalbaarheidsgarantie <strong>en</strong>/<strong>of</strong> e<strong>en</strong> terugkeergarantie bij sloop;• zoveel mogelijk het adagium ‘eerst bouw<strong>en</strong> dan<strong>slop<strong>en</strong></strong>’ volg<strong>en</strong>;• het realiser<strong>en</strong> van zoveel mogelijk keuzevrijheid,ook voor m<strong>en</strong>s<strong>en</strong> met lage inkom<strong>en</strong>s;• het vergrot<strong>en</strong> van de contactmogelijkhed<strong>en</strong> tuss<strong>en</strong>allochton<strong>en</strong> <strong>en</strong> autochton<strong>en</strong> door e<strong>en</strong> daartoe geëig<strong>en</strong>dsam<strong>en</strong>spel van op<strong>en</strong>bare ruimte <strong>en</strong> voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong>;• het daadwerkelijk e<strong>en</strong> plaats gev<strong>en</strong> van bewoners inde planvorming <strong>en</strong> besluitvorming.1.3 AfwegingE<strong>en</strong> uitgeki<strong>en</strong>de combinatie van maatregel<strong>en</strong> <strong>en</strong>activiteit<strong>en</strong> kan dus zorg<strong>en</strong> voor e<strong>en</strong> succesvolle herstructureringvan e<strong>en</strong> wijk <strong>of</strong> buurt. De afspraak inUtrecht, vastgelegd in het Stedelijk Protocol, dat e<strong>en</strong>‘beduid<strong>en</strong>de meerderheid’ – het College in Utrecht1 Naar: André Ouwehand ‘De vele sociale zeg<strong>en</strong>ing<strong>en</strong> van herstructurering’.In: City journal (Nicis) 6 (december 2006), p.8-14.
heeft aangegev<strong>en</strong> dat te will<strong>en</strong> interpreter<strong>en</strong> als minimaal60% – van de bewoners in e<strong>en</strong> complex akkoordmoet gaan met de voorgestelde sloop, vormt somswel e<strong>en</strong> obstakel voor e<strong>en</strong> succesvolle gebiedsgerichteaanpak. Het zou w<strong>en</strong>selijk zijn in sommige gevall<strong>en</strong>de meting van het draagvlak op het niveau van hetgebied te do<strong>en</strong> in plaats van op het niveau van hetcomplex.<strong>Mitros</strong> <strong>Cahier</strong> - Slop<strong>en</strong> <strong>en</strong>/<strong>of</strong> r<strong>en</strong>over<strong>en</strong>
<strong>Mitros</strong> <strong>Cahier</strong> - Slop<strong>en</strong> <strong>en</strong>/<strong>of</strong> r<strong>en</strong>over<strong>en</strong>De afweging tuss<strong>en</strong> r<strong>en</strong>ovatie <strong>en</strong> sloop kan ooke<strong>en</strong> andere dim<strong>en</strong>sie krijg<strong>en</strong> als beide typ<strong>en</strong> aanpakmeer verdieping krijg<strong>en</strong>. Zo is het voordeelvan r<strong>en</strong>ovatie dat het casco blijft staan, dat bewonersmeestal niet hun huis uit hoev<strong>en</strong> <strong>en</strong> dat dewoonkwaliteit toch stijgt. Rec<strong>en</strong>te r<strong>en</strong>ovaties als deVulcanusdreef <strong>en</strong> de Peeters-Elbe-Neckardreef inOvervecht, de Lessepsbuurt (344 vooroorlogse e<strong>en</strong>gezinswoning<strong>en</strong>)in Zuil<strong>en</strong> <strong>en</strong> de Halve Maan (Oogin Al), vorm<strong>en</strong> hier voorbeeld<strong>en</strong> van. Bij het complexConradstraat in Nieuwegein loopt het tweede deelvan e<strong>en</strong> grote r<strong>en</strong>ovatie.Het nadeel van r<strong>en</strong>ovatie is óók dat het casco blijftstaan, met al zijn beperking<strong>en</strong>. Daarmee wordt voorkom<strong>en</strong>dat er woning<strong>en</strong> met e<strong>en</strong> compleet andereuitstraling kom<strong>en</strong> te staan. Het zou zinvol zijnom, daar waar het casco nog goed is <strong>en</strong> e<strong>en</strong> nieuwgebouw niet per se noodzakelijk is, meer creatieve<strong>en</strong> uitdag<strong>en</strong>de vorm<strong>en</strong> van r<strong>en</strong>ovatie te onderzoek<strong>en</strong>(zie ho<strong>of</strong>dstuk 3).Het voordeel van sloop is dat er compleet nieuwegebouw<strong>en</strong> tot stand kom<strong>en</strong>, met e<strong>en</strong> hed<strong>en</strong>daagsekwaliteit <strong>en</strong> met de mogelijkheid om nieuwe vorm<strong>en</strong><strong>en</strong> prijscategorieën te realiser<strong>en</strong>. Bewoners krijg<strong>en</strong>zo e<strong>en</strong> geheel nieuw woonperspectief (zie ho<strong>of</strong>dstuk4). E<strong>en</strong> nadeel is wel dat het traject lang duurt. Zois inmiddels het opvall<strong>en</strong>de gebouw Dichtersh<strong>of</strong>aan de Vleut<strong>en</strong>seweg gerealiseerd, maar heeft deplek waarop het staat lang braak geleg<strong>en</strong>. Aan deTalmalaan wacht m<strong>en</strong> nog op de eerste paal. InZuil<strong>en</strong> wordt op de plek van de in 2002 geslooptePedagog<strong>en</strong>buurt nu de laatste hand gelegd aan hetproject Gro<strong>en</strong> Zuil<strong>en</strong>.In Hoograv<strong>en</strong> is de relatie tuss<strong>en</strong> sloop <strong>en</strong> vervang<strong>en</strong>d<strong>en</strong>ieuwbouw niet altijd op dezelfde locatiegelegd. Zo is in de Ho<strong>of</strong>t Graaflandstraat op de plekvan e<strong>en</strong> rij bov<strong>en</strong>-/b<strong>en</strong>ed<strong>en</strong>woning<strong>en</strong> wel e<strong>en</strong> hoeveelheidprachtige e<strong>en</strong>gezinswoning<strong>en</strong> neergezet.Het verlies aan socialehuurwoning<strong>en</strong> op diverseandere locaties is echter bij de Sporthal in Hoograv<strong>en</strong>gerealiseerd. In de toekomst zull<strong>en</strong> diverse flats inOvervecht gesloopt gaan word<strong>en</strong>, alsmede del<strong>en</strong>van Ondiep. In Nieuwegein is de bestaande locatieaan de Richterslaan voorwerp van studie voor e<strong>en</strong>herontwikkelingsvariant.
2 Slop<strong>en</strong> is ge<strong>en</strong> hobbyInterview metMari<strong>en</strong> de Lang<strong>en</strong>,algeme<strong>en</strong> directeur <strong>Mitros</strong><strong>Mitros</strong> wil in Utrecht <strong>en</strong> Nieuwegein werk<strong>en</strong> aan stabiele wijk<strong>en</strong>. Wijk<strong>en</strong> als Kanal<strong>en</strong>eiland,Overvecht <strong>en</strong> Nijpelsplantso<strong>en</strong> moet<strong>en</strong> daarom word<strong>en</strong> aangepakt. Hoe maak je de afweging tuss<strong>en</strong><strong>slop<strong>en</strong></strong> <strong>of</strong> r<strong>en</strong>over<strong>en</strong>? Wil <strong>Mitros</strong> liever <strong>slop<strong>en</strong></strong> <strong>of</strong> is r<strong>en</strong>ovatie ook e<strong>en</strong> optie? En hoe ga je ommet de bewoners? Mari<strong>en</strong> de Lang<strong>en</strong>, algeme<strong>en</strong> directeur van <strong>Mitros</strong>, vindt dat in deze wijk<strong>en</strong>,waar overig<strong>en</strong>s de meeste woning<strong>en</strong> gehandhaafd blijv<strong>en</strong>, r<strong>en</strong>ovatie alle<strong>en</strong> interessant is als erdaadwerkelijk iets nieuws binn<strong>en</strong> het bestaande woongebouw gerealiseerd kan word<strong>en</strong>. Sloop ise<strong>en</strong> uiterst middel om de voorraad beter te lat<strong>en</strong> aansluit<strong>en</strong> op de w<strong>en</strong>s<strong>en</strong>. Ge<strong>en</strong> hobby dus <strong>en</strong> alhelemaal ge<strong>en</strong> dollartek<strong>en</strong>s vanwege de verme<strong>en</strong>de lucratieve uitkomst<strong>en</strong> van sloop met vervang<strong>en</strong>d<strong>en</strong>ieuwbouw.2.1 Negatieve spiraal‘In de aanpak van wijk<strong>en</strong> moet je eerst bepal<strong>en</strong> wathet vraagstuk is, voordat je besluit wat nodig is voorde wijk. Daarbij kijk je naar de bewoners <strong>en</strong> de stedelijkecontext. De problem<strong>en</strong> in e<strong>en</strong> wijk word<strong>en</strong> echterte veel vanuit het vastgoed besprok<strong>en</strong>. Er wordtvooral gekek<strong>en</strong> naar het hoge perc<strong>en</strong>tage socialehuurwoning<strong>en</strong>. Beslot<strong>en</strong> wordt om e<strong>en</strong> deel van dezewoning<strong>en</strong> te <strong>slop<strong>en</strong></strong> om zo meer differ<strong>en</strong>tiatie in dewijk te krijg<strong>en</strong>. Aan de bewoners van de sloopwoning<strong>en</strong>wordt gevraagd <strong>of</strong> zij het hier mee e<strong>en</strong>s zijn.Ik vind dat je in de aanpak van wijk<strong>en</strong> eerst moetkijk<strong>en</strong> naar het vraagstuk in de hele wijk. Is er sprakevan e<strong>en</strong> grote instroom van kansarm<strong>en</strong>? En hoe kunje de negatieve ontwikkeling in de hele wijk doorbrek<strong>en</strong>?Dan pas ga je d<strong>en</strong>k<strong>en</strong> over het <strong>slop<strong>en</strong></strong> vanwoning<strong>en</strong> <strong>en</strong> het bouw<strong>en</strong> van nieuwe woning<strong>en</strong>. Inwijk<strong>en</strong> als Kanal<strong>en</strong>eiland, Overvecht <strong>en</strong> Jutphaas/Wijkersloot is e<strong>en</strong> dergelijke aanpak nodig om meerwijkstabiliteit te realiser<strong>en</strong>.Maar het <strong>slop<strong>en</strong></strong> van woning<strong>en</strong> gaat niet zo gemakkelijkin e<strong>en</strong> gespann<strong>en</strong> woningmarkt. Hoewel bijvoorbeeldde 10-hoogflats in Overvecht naar de m<strong>en</strong>ingvan veel bewoners de onderkant van de woningmarktvorm<strong>en</strong>, hebb<strong>en</strong> we ge<strong>en</strong> grote problem<strong>en</strong> met deverhuurbaarheid. M<strong>en</strong>s<strong>en</strong> gaan hier echter steedsmeer vanuit e<strong>en</strong> negatieve keuze won<strong>en</strong> <strong>en</strong> steedsminder omdat ze positief voor Overvecht kiez<strong>en</strong>.Ook onze vierlaagse portiekflats zonder lift, die opveel plekk<strong>en</strong> in Nederland word<strong>en</strong> gesloopt, k<strong>en</strong>n<strong>en</strong>amper e<strong>en</strong> acuut verhuurprobleem. Naar mijnidee hebb<strong>en</strong> deze flats weinig toekomstwaarde. Deverhuurbaarheid is nu echter ge<strong>en</strong> red<strong>en</strong> om in tegrijp<strong>en</strong>. Hierdoor blijv<strong>en</strong> de flats in hun huidige vormbestaan.’<strong>Mitros</strong> <strong>Cahier</strong> - Slop<strong>en</strong> <strong>en</strong>/<strong>of</strong> r<strong>en</strong>over<strong>en</strong>
<strong>Mitros</strong> <strong>Cahier</strong> - Slop<strong>en</strong> <strong>en</strong>/<strong>of</strong> r<strong>en</strong>over<strong>en</strong>2.2 Herontwikkelbaarheid casco‘Er zijn natuurlijk ook andere method<strong>en</strong> dansloop om de negatieve spiraal in wijk<strong>en</strong> te ker<strong>en</strong>.Ingrijp<strong>en</strong>de r<strong>en</strong>ovaties in bestaande gebouw<strong>en</strong> kunn<strong>en</strong>interessant zijn. Dit is echter alle<strong>en</strong> e<strong>en</strong> verstandigekeuze als je binn<strong>en</strong> het bestaande casco van hetwoongebouw iets nieuws kunt ontwikkel<strong>en</strong>. Het gaathierbij om de herontwikkelbaarheid van het bestaandecasco. Als dit niet kan, dan kun je beter <strong>slop<strong>en</strong></strong>.Overig<strong>en</strong>s staat e<strong>en</strong> ingrijp<strong>en</strong>de r<strong>en</strong>ovatie gelijk aansloop met vervang<strong>en</strong>de nieuwbouw. De plattegrond<strong>en</strong>word<strong>en</strong> gewijzigd <strong>en</strong> woning<strong>en</strong> word<strong>en</strong> sam<strong>en</strong>gevoegd.Bewoners moet<strong>en</strong> hun woning dan ook verlat<strong>en</strong><strong>en</strong> tijdelijk verhuiz<strong>en</strong> naar e<strong>en</strong> andere woning.Bij ingrijp<strong>en</strong>de r<strong>en</strong>ovatie moet je verder kijk<strong>en</strong> dande gebouw<strong>en</strong>. Je moet ook het op<strong>en</strong>baar gebiedin de plann<strong>en</strong> betrekk<strong>en</strong>. Bij de r<strong>en</strong>ovatie van de10-hoogflats aan de Apollodreef is dit e<strong>en</strong> interessantvraagstuk. Naast de aanpak van de woning<strong>en</strong>bekijkt <strong>Mitros</strong> hoe je op e<strong>en</strong> andere manier met hetop<strong>en</strong>baar gebied kunt omgaan. Je kunt er aan d<strong>en</strong>k<strong>en</strong>het gebied alle<strong>en</strong> toegankelijk te mak<strong>en</strong> voorde bewoners door bijvoorbeeld het aanlegg<strong>en</strong> vangezam<strong>en</strong>lijke moestuin<strong>en</strong>. In ieder geval moet je bijr<strong>en</strong>ovatie af van de te smalle plangr<strong>en</strong>z<strong>en</strong> van alle<strong>en</strong>het gebouw.Ook moet er beter gekek<strong>en</strong> word<strong>en</strong> naar de zog<strong>en</strong>aamd<strong>en</strong>o-no ruimt<strong>en</strong>. Veel stukk<strong>en</strong> op<strong>en</strong>bareruimte word<strong>en</strong> nu nauwelijks gebruikt. Deze kun jeinzett<strong>en</strong> voor e<strong>en</strong> ander gebruik <strong>of</strong> voor bebouwing.Ik vind dat de afdeling Sted<strong>en</strong>bouw meer dan nuhet geval is betrokk<strong>en</strong> moet word<strong>en</strong> bij r<strong>en</strong>ovaties.Bij sloop <strong>en</strong> nieuwbouw is deze relatie er al. Bij r<strong>en</strong>ovatiesniet. Dit zou anders moet<strong>en</strong>.’‘<strong>Mitros</strong> gaat zich de kom<strong>en</strong>de jar<strong>en</strong> meer inzett<strong>en</strong>op r<strong>en</strong>ovaties. Hierbij gaat het om verbetering<strong>en</strong> aanhet casco, zoals het aanbr<strong>en</strong>g<strong>en</strong> van dubbel glas <strong>en</strong>het vernieuw<strong>en</strong> van geisers. Vaak zijn dit beperkter<strong>en</strong>ovaties, waarbij de bewoners in hun woning kunn<strong>en</strong>blijv<strong>en</strong>. Hiernaast wil <strong>Mitros</strong> de kom<strong>en</strong>de tijdmeer aan de slag gaan met ingrijp<strong>en</strong>de r<strong>en</strong>ovaties.Welke mogelijkhed<strong>en</strong> zijn er om e<strong>en</strong> gebouw ingrijp<strong>en</strong>daan te pakk<strong>en</strong>? En natuurlijk, wat zijn de kost<strong>en</strong>?Als er echter ge<strong>en</strong> interessante woonproduct<strong>en</strong>met toekomstwaarde in het casco gemaakt kunn<strong>en</strong>word<strong>en</strong>, dan zal <strong>Mitros</strong> overgaan tot sloop. Het ise<strong>en</strong> bizarre constatering dat de individuele woningin de 10-hoogflat e<strong>en</strong> goede plattegrond heeft, maarde woning door de massaliteit van het gebouw nietgew<strong>en</strong>st is. De uitdaging is hiervoor r<strong>en</strong>ovatie-variant<strong>en</strong>te bed<strong>en</strong>k<strong>en</strong> <strong>en</strong> verder uit te werk<strong>en</strong>.’2.3 Gebiedslogica‘Als er toch gesloopt moet word<strong>en</strong>, moet<strong>en</strong> we eerstzog<strong>en</strong>aamde schuifruimte realiser<strong>en</strong>. De woningmarktin Utrecht zit op slot. Er is op deze gespann<strong>en</strong>woningmarkt ge<strong>en</strong> ruimte om te <strong>slop<strong>en</strong></strong>. Vandaardat je ook eerst nieuwbouw moet realiser<strong>en</strong> voor debewoners van woning<strong>en</strong> die gesloopt word<strong>en</strong>. Danpas is er ruimte in de wijk om te <strong>slop<strong>en</strong></strong> <strong>en</strong> de voorraadin de wijk meer te differ<strong>en</strong>tiër<strong>en</strong>.Het <strong>slop<strong>en</strong></strong> van woning<strong>en</strong> is in Utrecht niet gemakkelijk.Dit komt door twee mechanism<strong>en</strong> die elkaarals het ware in gijzeling houd<strong>en</strong>. Aan de <strong>en</strong>e kantwil iedere<strong>en</strong> differ<strong>en</strong>tiatie in wijk<strong>en</strong>. Dit betek<strong>en</strong>t datdel<strong>en</strong> van de bestaande voorraad vervang<strong>en</strong> moetword<strong>en</strong>. Aan de andere kant is er in Utrecht e<strong>en</strong>
schaarste aan woning<strong>en</strong>. Daarom wordt als het waregevocht<strong>en</strong> om de woning<strong>en</strong> in de lucht te houd<strong>en</strong> <strong>en</strong>te blijv<strong>en</strong> verhur<strong>en</strong>. Uiteindelijk gebeurt er niets <strong>en</strong>word<strong>en</strong> de woning<strong>en</strong> alle<strong>en</strong> in stand gehoud<strong>en</strong>. Ditmoet je doorbrek<strong>en</strong>.Nodig is e<strong>en</strong> zog<strong>en</strong>aamde gebiedslogica, waarbij jee<strong>en</strong> plan maakt vanuit e<strong>en</strong> gebiedsaanpak <strong>en</strong> nietvanuit de complex<strong>en</strong>. In dit plan moet je aangev<strong>en</strong>hoeveel sociale huur, dure huur <strong>en</strong> koop je wilt ine<strong>en</strong> wijk. Afgestemd op de huidige bevolkingssam<strong>en</strong>stelling<strong>en</strong> de nieuwe bewoners. Met alle partij<strong>en</strong>beslis je dan dat je e<strong>en</strong> buurt wilt aanpakk<strong>en</strong>. Voorde vernieuwing van de buurt is het nodig e<strong>en</strong> aantalcomplex<strong>en</strong> te <strong>slop<strong>en</strong></strong>. Ik vind dat het buurtbelang danbov<strong>en</strong> het individuele belang van de bewoners gaat.Ik b<strong>en</strong> dan ook van m<strong>en</strong>ing dat je niet de individuelebewoners in e<strong>en</strong> sloopcomplex moet b<strong>en</strong>ader<strong>en</strong>met de vraag wat zij vind<strong>en</strong> van de sloopplann<strong>en</strong>.De kans is groot dat ze, gezi<strong>en</strong> de schaarste op dewoningmarkt, in meerderheid nee zegg<strong>en</strong>.’2.4 Perspectief‘De basisgedachte is dat iedere<strong>en</strong> erop vooruit moetkunn<strong>en</strong> gaan. Erk<strong>en</strong> dat bewoners teg<strong>en</strong> de plann<strong>en</strong>zijn <strong>en</strong> niet will<strong>en</strong> wijk<strong>en</strong> voor het hogere algem<strong>en</strong>ebelang. Het is natuurlijk lastig als net jouw woningwaar je e<strong>en</strong> paleisje van hebt gemaakt, gesloopt gaatword<strong>en</strong>. Wat is dan de vooruitgang? Daarom is faciliter<strong>en</strong>van de bewoners belangrijk.Naast de DUO-urg<strong>en</strong>tie <strong>en</strong> het case-managem<strong>en</strong>t,kun je d<strong>en</strong>k<strong>en</strong> aan garanties over de huur voorbewoners die hun woning moet<strong>en</strong> verlat<strong>en</strong>, aangewez<strong>en</strong>zijn op e<strong>en</strong> sociale huurwoning <strong>en</strong> in de<strong>Mitros</strong> <strong>Cahier</strong> - Slop<strong>en</strong> <strong>en</strong>/<strong>of</strong> r<strong>en</strong>over<strong>en</strong>
10<strong>Mitros</strong> <strong>Cahier</strong> - Slop<strong>en</strong> <strong>en</strong>/<strong>of</strong> r<strong>en</strong>over<strong>en</strong>wijk will<strong>en</strong> blijv<strong>en</strong> won<strong>en</strong>. In het conv<strong>en</strong>ant Krachtvoor Overvecht wordt dit de huursprong g<strong>en</strong>oemd.Bewoners uit woning<strong>en</strong> die gesloopt <strong>of</strong> ingrijp<strong>en</strong>dger<strong>en</strong>oveerd word<strong>en</strong>, krijg<strong>en</strong> de garantie dat de huurvoor e<strong>en</strong> vergelijkbaar nieuw huis in de wijk met nietmeer dan d 50,- zal stijg<strong>en</strong>.Het Stedelijke Protocol in Utrecht, waarin de positievan bewoners is geregeld bij sloop <strong>en</strong> nieuwbouw,kan het gehele proces van vernieuwing blokker<strong>en</strong>.Het niet hal<strong>en</strong> van de 60% van de bewoners die hete<strong>en</strong>s zijn met de vernieuwingsplann<strong>en</strong> heeft dan ookgrote gevolg<strong>en</strong>. Voor de twee gebied<strong>en</strong> in Overvecht,De Gagel <strong>en</strong> Spoorzone, is e<strong>en</strong> andere set van afsprak<strong>en</strong>nodig. Met het Stedelijke Protocol zul je hier nietde vernieuwing kunn<strong>en</strong> realiser<strong>en</strong> die je wilt. De kansis groot dat bewoners van individuele complex<strong>en</strong>teg<strong>en</strong> sloop zull<strong>en</strong> stemm<strong>en</strong> <strong>en</strong> daarmee de sloopplann<strong>en</strong>blokker<strong>en</strong>. En helaas ook de gebiedsaanpak.Dan resteert niets anders dan e<strong>en</strong> complexgewijzeaanpak.’2.5 Doorbraak‘Er is e<strong>en</strong> doorbraak nodig in de aanpak van e<strong>en</strong>zijdigewijk<strong>en</strong>. Met beperkte sloop <strong>en</strong> meer ingrijp<strong>en</strong>der<strong>en</strong>ovatie dan we tot nu toe van plan war<strong>en</strong>. Sturingop gebiedsniveau is daarbij noodzakelijk. De discussiein de wijk<strong>en</strong> speelt zich steeds meer af langsetnische lijn<strong>en</strong>. In Overvecht zie je dit goed; de jongeallochtone gezinn<strong>en</strong> in de flats <strong>en</strong> de oudere autochtonebevolking in de laagbouw. Er ontstaan spanning<strong>en</strong>tuss<strong>en</strong> deze groep<strong>en</strong> <strong>en</strong> de wijk gaat achteruit.Dit moet je doorbrek<strong>en</strong>. Met nieuwe project<strong>en</strong> kunje aan de bewoners lat<strong>en</strong> zi<strong>en</strong> dat de vernieuwing ingang is gezet.Ook sam<strong>en</strong>werking met andere partij<strong>en</strong>, zoals hetonderwijs is belangrijk. Zo heeft <strong>Mitros</strong> contact<strong>en</strong>met het Vader Rijn College. Binn<strong>en</strong>kort gaan medewerkersvan <strong>Mitros</strong> prat<strong>en</strong> met doc<strong>en</strong>t<strong>en</strong> van deschool. Op deze manier ler<strong>en</strong> de medewerkers beterde families <strong>en</strong> de bewoners in de wijk k<strong>en</strong>n<strong>en</strong>. Ookgaat <strong>Mitros</strong> aan jonger<strong>en</strong> van het Vader Rijn Collegestageplekk<strong>en</strong> aanbied<strong>en</strong>.’‘Als je Utrecht vergelijkt met de drie andere grotested<strong>en</strong>, is het sloopprogramma overig<strong>en</strong>s minimaal.<strong>Mitros</strong> wil in Overvecht ongeveer 20% van haarwoningvoorraad <strong>slop<strong>en</strong></strong>. Vergelijk dat maar e<strong>en</strong>s metde Westelijke Tuinsted<strong>en</strong> in Amsterdam, D<strong>en</strong>-HaagZuidwest <strong>of</strong> Rotterdam-Hoogvliet. In deze sted<strong>en</strong>word<strong>en</strong> hele gebied<strong>en</strong> gesloopt <strong>en</strong> vervang<strong>en</strong> doornieuwbouw. De vernieuwing vindt in Utrecht op zeerkleine schaal plaats.’
3 Variatie in r<strong>en</strong>ovatieInterview met Anco Schut,ho<strong>of</strong>d Sted<strong>en</strong>bouw <strong>en</strong> Monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>,Geme<strong>en</strong>te Utrecht*In Utrecht is de discussie over <strong>slop<strong>en</strong></strong> <strong>of</strong> r<strong>en</strong>over<strong>en</strong> meer dan ooit actueel. Vanuit de politiekkom<strong>en</strong> steeds meer geluid<strong>en</strong> om woning<strong>en</strong> te r<strong>en</strong>over<strong>en</strong> in plaats van te <strong>slop<strong>en</strong></strong>. Veel bewonerszijn ook teg<strong>en</strong>stander van sloop. Voor andere bewoners kan het <strong>slop<strong>en</strong></strong> niet snel g<strong>en</strong>oeg gaan.Moet er nu meer ger<strong>en</strong>oveerd gaan word<strong>en</strong>? En op welke wijze kan dit dan? Volg<strong>en</strong>s Anco Schut,ho<strong>of</strong>d Sted<strong>en</strong>bouw <strong>en</strong> Monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong> van de geme<strong>en</strong>te Utrecht, blijft <strong>slop<strong>en</strong></strong> nodig in de aanpakvan wijk<strong>en</strong>. Tegelijkertijd moet in de rest van de wijk de r<strong>en</strong>ovatie op e<strong>en</strong> creatieve manier word<strong>en</strong>opgepakt.113.1 Zinloos‘De discussie over <strong>slop<strong>en</strong></strong> <strong>of</strong> r<strong>en</strong>over<strong>en</strong> is e<strong>en</strong> zinlozediscussie. Het is hetzelfde als de vraag <strong>of</strong> je geldbesteedt aan et<strong>en</strong> <strong>of</strong> aan drink<strong>en</strong>. Het gaat er juistom dat je beide doet. Zo kan niet alles in e<strong>en</strong> wijkbehoud<strong>en</strong> blijv<strong>en</strong>. Wijk<strong>en</strong> verander<strong>en</strong>. Nieuwe huishoud<strong>en</strong>sstrom<strong>en</strong> in <strong>en</strong> hebb<strong>en</strong> e<strong>en</strong> andere behoefteaan ruimte. De wijk<strong>en</strong> uit de jar<strong>en</strong> vijftig <strong>en</strong> zestig zijnuniform <strong>en</strong> pass<strong>en</strong> niet meer in de heterog<strong>en</strong>iteit vandeze sam<strong>en</strong>leving. Daarom is vernieuwing nodig <strong>en</strong>moet er in deze wijk<strong>en</strong> gesloopt word<strong>en</strong>. Dit is niethet hele verhaal. Veel van de woning<strong>en</strong> blijv<strong>en</strong> echterstaan <strong>en</strong> ook hierin moet geïnvesteerd word<strong>en</strong>.Vooral deze woning<strong>en</strong> kunn<strong>en</strong> aangepakt word<strong>en</strong> mete<strong>en</strong> r<strong>en</strong>ovatie.Hierbij moet ook naar de sociale kant word<strong>en</strong> gekek<strong>en</strong>.Neem de 10-hoogflats in Overvecht. Is hier dewoonkwaliteit slecht <strong>of</strong> gaat het om het sociale klimaatin de flats? Zijn er bijvoorbeeld problem<strong>en</strong> metrondhang<strong>en</strong>de jeugd die zak<strong>en</strong> in de woonomgevingvernielt? Dan kun je maatregel<strong>en</strong> in het buurtbeheernem<strong>en</strong> <strong>en</strong> deze jonger<strong>en</strong> betrekk<strong>en</strong> bij het beheer.Niet er op aansprek<strong>en</strong> maar mee lat<strong>en</strong> help<strong>en</strong>.Het gaat er om ervoor te zorg<strong>en</strong> dat de bewoners weertrots zijn op hun buurt <strong>en</strong> m<strong>en</strong>s<strong>en</strong> van buit<strong>en</strong> de wijkweer met plezier naar de wijk kom<strong>en</strong>. De vraag is nietom te kiez<strong>en</strong> tuss<strong>en</strong> <strong>slop<strong>en</strong></strong> <strong>of</strong> r<strong>en</strong>over<strong>en</strong>. Volg<strong>en</strong>s mijis de vraag wat je doet voor de bewoners <strong>en</strong> de woonkwaliteitin de rest van de wijk waar je niet ingrijpt.Doe je hier niets <strong>of</strong> ga je juist iets anders do<strong>en</strong>? Watdoe je om het afglijd<strong>en</strong> van de wijk teg<strong>en</strong> te houd<strong>en</strong>?En hoe kunn<strong>en</strong> de bewoners zelf e<strong>en</strong> bijdrage lever<strong>en</strong>?’* Dit interview versche<strong>en</strong>eerder, inverkorte vorm, in<strong>Mitros</strong> Forum,jrg. 2007, nr. 1<strong>Mitros</strong> <strong>Cahier</strong> - Slop<strong>en</strong> <strong>en</strong>/<strong>of</strong> r<strong>en</strong>over<strong>en</strong>
De Viss<strong>en</strong>komm<strong>en</strong> in Rotterdam vóór de r<strong>en</strong>ovatie.De Viss<strong>en</strong>komm<strong>en</strong> in Rotterdam ná de ingreep.12<strong>Mitros</strong> <strong>Cahier</strong> - Slop<strong>en</strong> <strong>en</strong>/<strong>of</strong> r<strong>en</strong>over<strong>en</strong>3.2 Creatieve oplossing<strong>en</strong>‘Zo zijn er g<strong>en</strong>oeg mogelijkhed<strong>en</strong> om de 4-hoog portiekflatsin Kanal<strong>en</strong>eiland aan te pakk<strong>en</strong>. In de plintvan deze gebouw<strong>en</strong> ligg<strong>en</strong> de berging<strong>en</strong>, waardoor erweinig gebeurt op de begane grond. Ook de tuin<strong>en</strong>achter de flats word<strong>en</strong> weinig gebruikt. Met r<strong>en</strong>ovatiekun je de plint e<strong>en</strong> andere functie gev<strong>en</strong>. Je kuntde berging sam<strong>en</strong>voeg<strong>en</strong> met de woning op de eersteverdieping. Op de begane grond maak je dan dewoonkamer met e<strong>en</strong> trap naar bov<strong>en</strong>, waar de slaapkamers<strong>en</strong> de keuk<strong>en</strong> ligg<strong>en</strong>. De tuin maak je op dezemanier onderdeel van de woning. E<strong>en</strong> andere mogelijkheidis de tuin <strong>en</strong> de plint te gebruik<strong>en</strong> voor hetrealiser<strong>en</strong> van e<strong>en</strong> patiowoning. Op het dak van depatiowoning kan dan e<strong>en</strong> terras voor de woning opde eerste verdieping word<strong>en</strong> gemaakt. Ook kan in deplint bedrijfsruimte word<strong>en</strong> gemaakt. Deze bedrijfsruimtekan bijvoorbeeld word<strong>en</strong> aangebod<strong>en</strong> aanbewoners in de wijk die ge<strong>en</strong> werk hebb<strong>en</strong>.E<strong>en</strong> ander voorbeeld is de 10-hoogflat in Overvecht.De anonimiteit van de woonomgeving rond de 10-hoogflats kun je aanpakk<strong>en</strong> door e<strong>en</strong> andere functieaan het parkeerterrein te gev<strong>en</strong>. Hier kun je e<strong>en</strong>parkeerdek mak<strong>en</strong> met er omhe<strong>en</strong> woning<strong>en</strong>. Op hetparkeerdek kunn<strong>en</strong> dan de tuin<strong>en</strong> van de woning<strong>en</strong>word<strong>en</strong> aangelegd.’‘Ik vind dat er creatiever gedacht moet word<strong>en</strong> inoplossing<strong>en</strong>. Er moet meer gezocht word<strong>en</strong> naarmethod<strong>en</strong> die logisch zijn <strong>en</strong> weinig kost<strong>en</strong>. Welkemogelijkhed<strong>en</strong> zijn er <strong>en</strong> wat zijn hiervan de investering<strong>en</strong>?Moet<strong>en</strong> deze investering<strong>en</strong> word<strong>en</strong> gecomp<strong>en</strong>seerdin de huurprijs? Of accepter<strong>en</strong> we de extrakost<strong>en</strong> omdat de investering bijdraagt aan de verbeteringvan de wijk?’
Aanpak De Viss<strong>en</strong>komm<strong>en</strong> (Rotterdam)In de Rotterdamse wijk P<strong>en</strong>drecht koos woningcorporatie De Nieuwe Unie er voor om de portiekblokk<strong>en</strong>De Viss<strong>en</strong>komm<strong>en</strong> uit de jar<strong>en</strong> ’50 in oude glorie te herstell<strong>en</strong>. Op basis van e<strong>en</strong> ontwerpvan Van Schag<strong>en</strong> Architect<strong>en</strong> werd de gevel van de 120 woning<strong>en</strong> op restauratieve manier aangepakt,waarbij aan de hed<strong>en</strong>daagse bouwfysische <strong>en</strong> bouwkundige eis<strong>en</strong> is voldaan.Op de overgang van gebouw naar op<strong>en</strong>baar gebied, wat altijd e<strong>en</strong> kwetsbaar onderdeel is in d<strong>en</strong>aoorlogse wijk<strong>en</strong>, zijn verbetering<strong>en</strong> uitgevoerd door vergroting van de <strong>en</strong>trees, het gebruik vanveel glas <strong>en</strong> door toevoeging van verlichting.Na de ingreep zijn de lege woning<strong>en</strong> verkocht. Hiermee is e<strong>en</strong> mix van oude <strong>en</strong> nieuwe bewonersontstaan. Met deze aanpak kunn<strong>en</strong> de portiekblokk<strong>en</strong> nu hun nieuwe functie van goedkoopkoopaanbod op de woningmarkt gaan vervull<strong>en</strong>.3.3 Particulier initiatief‘Het is dus nodig dat je zoekt naar praktische <strong>en</strong>betaalbare oplossing<strong>en</strong> voor de woning<strong>en</strong> die blijv<strong>en</strong>staan. Voorkom<strong>en</strong> moet word<strong>en</strong> dat grote investering<strong>en</strong>bij r<strong>en</strong>ovatie leid<strong>en</strong> tot te sterke stijging vande hur<strong>en</strong>. Dan kun je net zo goed overgaan tot hetvervang<strong>en</strong> van de woning<strong>en</strong> door nieuwbouw. Vooralin de wijk<strong>en</strong> uit de jar<strong>en</strong> vijftig <strong>en</strong> zestig is productdiffer<strong>en</strong>tiati<strong>en</strong>odig. Creatief zijn <strong>en</strong> nad<strong>en</strong>k<strong>en</strong> hoe jede wijk kunt transformer<strong>en</strong>.’‘E<strong>en</strong> goed voorbeeld waar de transformatie e<strong>en</strong> succesis geword<strong>en</strong>, is de wijk Lombok. De woning<strong>en</strong> inLombok zijn gehorig, hebb<strong>en</strong> vaak e<strong>en</strong> matige bouwtechnischekwaliteit <strong>en</strong> soms e<strong>en</strong> slechte riolering.Toch wordt er veel geld betaald voor e<strong>en</strong> woning. Debewoners mak<strong>en</strong> van de woning<strong>en</strong> hun eig<strong>en</strong> paleisje.De ligging van de wijk dicht bij het c<strong>en</strong>trum speelthierin natuurlijk e<strong>en</strong> rol, ev<strong>en</strong>als de lev<strong>en</strong>digheid.Maar ook de vrijheid die eig<strong>en</strong>aar-bewoners krijg<strong>en</strong>om hun woning aan te pakk<strong>en</strong>. Bij hur<strong>en</strong> is dit natuurlijke<strong>en</strong> ander verhaal. Maar ook hier zou je meerruimte kunn<strong>en</strong> gev<strong>en</strong> aan de bewoners.’‘E<strong>en</strong> andere manier van transformatie is in de wijkop zoek te gaan naar ruimte. De massaliteit <strong>en</strong> hetgebrek aan individualiteit in de buurt<strong>en</strong> kun je hiermeedoorbrek<strong>en</strong>. Zijn er plekk<strong>en</strong> die niet <strong>of</strong> slechtgebruikt word<strong>en</strong> <strong>of</strong> slecht onderhoud<strong>en</strong> zijn? Watzou je kunn<strong>en</strong> do<strong>en</strong> met deze plekk<strong>en</strong>, zodat er e<strong>en</strong>plezierige woonomgeving ontstaat? Hiervoor moet jebeginn<strong>en</strong> bij de bewoners. Wat bevalt h<strong>en</strong> aan de wijk<strong>en</strong> wat niet? Overig<strong>en</strong>s moet je niet te snel fysiek will<strong>en</strong>instek<strong>en</strong> bij de aanpak van wijk<strong>en</strong>. Eerst moet jegoed kijk<strong>en</strong> naar het sociale vraagstuk in de wijk. Deoplossing zit niet altijd in de st<strong>en</strong><strong>en</strong>.’13<strong>Mitros</strong> <strong>Cahier</strong> - Slop<strong>en</strong> <strong>en</strong>/<strong>of</strong> r<strong>en</strong>over<strong>en</strong>
Aanpak Sierste<strong>en</strong>laan (Groning<strong>en</strong>)14Woningcorporatie Nijestee in Groning<strong>en</strong> koos voor het project Sierste<strong>en</strong>laan in de wijk Vinkhuiz<strong>en</strong> voor e<strong>en</strong> bijzondere<strong>en</strong> ingrijp<strong>en</strong>de r<strong>en</strong>ovatie-aanpak. Vinkhuiz<strong>en</strong> is e<strong>en</strong> ruim opgezette wijk met e<strong>en</strong> duidelijke stempelstructuurvan rijtjes e<strong>en</strong>gezinswoning<strong>en</strong>, blokjes bejaard<strong>en</strong>woning<strong>en</strong> <strong>en</strong> portiekflats. Veel op<strong>en</strong>bare ruimte, schol<strong>en</strong>,park<strong>en</strong> <strong>en</strong> e<strong>en</strong> winkelc<strong>en</strong>trum. E<strong>en</strong> ideale woonwijk anno 1966. Maar door e<strong>en</strong> e<strong>en</strong>zijdig woningaanbod werd debevolkingssam<strong>en</strong>stelling steeds e<strong>en</strong>zijdiger. Het aanbod van voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong> werd schraler <strong>en</strong> de op<strong>en</strong>bare ruimtewas verslet<strong>en</strong>; de leefbaarheid stond ernstig onder druk.<strong>Mitros</strong> <strong>Cahier</strong> - Slop<strong>en</strong> <strong>en</strong>/<strong>of</strong> r<strong>en</strong>over<strong>en</strong>Langs de Sierste<strong>en</strong>laan, de ho<strong>of</strong>droute door de wijk <strong>en</strong> teg<strong>en</strong>over het grote winkelc<strong>en</strong>trum van de wijk, lag<strong>en</strong> drielange blokk<strong>en</strong> met in totaal 108 portiekwoning<strong>en</strong>. Deze bouwblokk<strong>en</strong> vormd<strong>en</strong> de visuele <strong>en</strong> fysieke barrière. Ophet maaiveld lag<strong>en</strong> de fiets<strong>en</strong>berging<strong>en</strong>; daarbov<strong>en</strong> zijn drie lag<strong>en</strong> portieketagewoning<strong>en</strong>. Vanaf de achterkant zaghet er afgeleefd uit. Door de manifeste ligging van de blokk<strong>en</strong> verdwe<strong>en</strong> de achterligg<strong>en</strong>de buurt volledig achtere<strong>en</strong> muur van beton. Er was ge<strong>en</strong> <strong>en</strong>kele relatie met de Sierste<strong>en</strong>laan <strong>of</strong> met het winkelc<strong>en</strong>trum.De woningplattegrond<strong>en</strong> war<strong>en</strong> prima, het casco in redelijke goede conditie. De woning<strong>en</strong> <strong>en</strong> de plek war<strong>en</strong>geliefd bij s<strong>en</strong>ior<strong>en</strong>: teg<strong>en</strong>over alle voorzi<strong>en</strong>ing<strong>en</strong>. Om de ‘muur’ te doorbrek<strong>en</strong> <strong>en</strong> e<strong>en</strong> verbinding te mak<strong>en</strong>tuss<strong>en</strong> woonbuurt <strong>en</strong> c<strong>en</strong>trumzone, is er selectief gesloopt: de drie blokk<strong>en</strong> zijn doorgezaagd in zes kleinere blokk<strong>en</strong>.De woonblokk<strong>en</strong> zijn ger<strong>en</strong>oveerd <strong>en</strong> de woning<strong>en</strong> kreg<strong>en</strong> e<strong>en</strong> oppluspakket. Op de kop van elk blok kwame<strong>en</strong> nieuwe <strong>en</strong>tree met lift. De woning<strong>en</strong> zijn aan de achterzijde via e<strong>en</strong> galerij ontslot<strong>en</strong>. Van de 108 portieketagewoning<strong>en</strong>blev<strong>en</strong> er 81 socialehuurwoning<strong>en</strong> over.Op de begane grond, op de plek waar eerst de fiets<strong>en</strong>berging was, zijn 24 koopwoning<strong>en</strong> gebouwd. De sted<strong>en</strong>bouwkundigesituatie was de aanleiding voor twee woningtypes: vijfti<strong>en</strong> patiowoning<strong>en</strong> met de woonkamer aanzowel de voor- als achterzijde <strong>en</strong> neg<strong>en</strong> tuinwoning<strong>en</strong> over twee lag<strong>en</strong>, waardoor op de kop e<strong>en</strong> mooi geslot<strong>en</strong>bouwblok ontstond. De woning<strong>en</strong> op de begane grond gav<strong>en</strong> de achterzijde weer e<strong>en</strong> gezicht.
15Door voor r<strong>en</strong>ovatie te kiez<strong>en</strong> <strong>en</strong> niet voor sloop bleef de verbond<strong>en</strong>heidmet het gebouw, met de buurt <strong>en</strong> met de m<strong>en</strong>s<strong>en</strong>bestaan. Bewoners werd<strong>en</strong> vanaf het begin betrokk<strong>en</strong> bij deplann<strong>en</strong> <strong>en</strong> maar liefst 38% keerde na de r<strong>en</strong>ovatie terug, terwijlin totaal 58% van de nieuwe bewoners uit de wijk kwam. Doore<strong>en</strong> cumulatie van factor<strong>en</strong> zoals bouwstroom, bouwtijd, weersomstandighed<strong>en</strong><strong>en</strong> afwijking<strong>en</strong> op de originele tek<strong>en</strong>ing<strong>en</strong>, zijnde bouwkost<strong>en</strong> uiteindelijk fors hoger uitgevall<strong>en</strong>. Dat betek<strong>en</strong>twel dat e<strong>en</strong> dergelijke r<strong>en</strong>ovatie niet overal toepasbaar is.<strong>Mitros</strong> <strong>Cahier</strong> - Slop<strong>en</strong> <strong>en</strong>/<strong>of</strong> r<strong>en</strong>over<strong>en</strong>
4 Bezint eer ge met sloop begintSlop<strong>en</strong> <strong>en</strong>/<strong>of</strong> r<strong>en</strong>over<strong>en</strong>, dat is de vraag. Bij herstructurering d<strong>en</strong>k<strong>en</strong> veel m<strong>en</strong>s<strong>en</strong>onmiddellijk aan sloop, <strong>en</strong> niet in eerste instantie aan r<strong>en</strong>ovatie. Dat automatismeis niet terecht. De laatste tijd word<strong>en</strong> er steeds meer vraagtek<strong>en</strong>s gezetbij het nut van sloop. In dit korte essay zet ik op e<strong>en</strong> rijtje in welke gevall<strong>en</strong> deafweging tuss<strong>en</strong> r<strong>en</strong>ovatie <strong>en</strong> sloop in het voordeel van de laatste uit zou moet<strong>en</strong>vall<strong>en</strong>. Tev<strong>en</strong>s sch<strong>en</strong>k ik aandacht aan de randvoorwaard<strong>en</strong>. Oftewel, onder welkecondities kan sloop-nieuwbouw gunstig uitpakk<strong>en</strong>?16<strong>Mitros</strong> <strong>Cahier</strong> - Slop<strong>en</strong> <strong>en</strong>/<strong>of</strong> r<strong>en</strong>over<strong>en</strong>Debatt<strong>en</strong> over r<strong>en</strong>ovatie versus sloop zijn veelgevoerd vanuit het perspectief van de verondersteldelev<strong>en</strong>sloop van woning<strong>en</strong>. Die discussie is nog niet inhet voordeel van één van de opties beslecht. Sloop <strong>en</strong>vervang<strong>en</strong>de nieuwbouw creër<strong>en</strong> woning<strong>en</strong> met e<strong>en</strong>veronderstelde langere lev<strong>en</strong>sduur dan de huidig<strong>en</strong>aoorlogse portiekwoning<strong>en</strong>. Hoewel, r<strong>en</strong>ovatie kande huidige lev<strong>en</strong>sduur van bestaande woning<strong>en</strong> sterkverl<strong>en</strong>g<strong>en</strong>. De Delftse hoogleraar Thoms<strong>en</strong> heeft ermeermal<strong>en</strong> op gewez<strong>en</strong> dat r<strong>en</strong>ovatie e<strong>en</strong> noodzakelijkeaanvulling op sloop is, omdat er bij het huidigeslooptempo ongeveer drie eeuw<strong>en</strong> nodig zijn om dewoningvoorraad geheel te vervang<strong>en</strong>….Feit is dat zowel sloop als r<strong>en</strong>ovatie diverse vorm<strong>en</strong>van overlast <strong>en</strong> milieubelasting oplever<strong>en</strong>, maar datdat bij sloop doorgaans erger is dan bij r<strong>en</strong>ovatie.Toch is er e<strong>en</strong> aantal situaties waarin sloop wellichtprevaleert bov<strong>en</strong> r<strong>en</strong>ovatie.4.1 Wooncarrière <strong>en</strong> reputatieT<strong>en</strong> eerste blijft bij r<strong>en</strong>ovatie het casco van het complexstaan, <strong>en</strong> dat levert bepaalde beperking<strong>en</strong> op t<strong>en</strong>aanzi<strong>en</strong> van de vormgeving <strong>en</strong> indeling van ‘nieuw’te realiser<strong>en</strong> woning<strong>en</strong>. Nieuwbouw geeft daar<strong>en</strong>teg<strong>en</strong>meer mogelijkhed<strong>en</strong> voor specifieke woningtyp<strong>en</strong>voor specifieke doelgroep<strong>en</strong>. Appartem<strong>en</strong>t<strong>en</strong> voorouder<strong>en</strong>, mogelijk t<strong>en</strong> di<strong>en</strong>ste van herhuisvesting <strong>en</strong>draagvlak. Maar ook betaalbare <strong>of</strong> middeldure e<strong>en</strong>gezinswoning<strong>en</strong>voor de (allochtone) midd<strong>en</strong>klasse.De opwaartse doorstroming die herstructureringop gang br<strong>en</strong>gt, spreekt tot de verbeelding. Nieuwewoning<strong>en</strong> hebb<strong>en</strong> e<strong>en</strong> aanzuig<strong>en</strong>de werking op huishoud<strong>en</strong>suit de omgeving. Niet zeld<strong>en</strong> komt ruim dehelft van de nieuwe bewoners uit wijk<strong>en</strong> in de directeomgeving. Op stedelijk niveau is dit aandeel mogelijknog veel hoger. Hieronder zitt<strong>en</strong> nogal wat ‘socialestijgers’, <strong>of</strong>wel bewoners die wooncarrière mak<strong>en</strong>
door dr. Reinout Kleinhans,Onderzoeksinstituut OTB,Technische Universiteit Delftdoor bijvoorbeeld van e<strong>en</strong> gehuurde oude portiekwoningnaar e<strong>en</strong> nieuwe e<strong>en</strong>gezinskoopwoning <strong>of</strong> nieuwappartem<strong>en</strong>t te verhuiz<strong>en</strong>.Deze combinatie maakt duidelijk dat het begrip wooncarrièrezeker niet alle<strong>en</strong> e<strong>en</strong> verhuizing van huur naarkoop inhoudt, maar ook van oude naar nieuwe, vankleine naar grote, van goedkope naar duurdere <strong>en</strong> vangestapelde naar e<strong>en</strong>gezinswoning<strong>en</strong>. Combinatiesvan deze vijf ‘wooncarrière-dim<strong>en</strong>sies’ kom<strong>en</strong> in depraktijk veelvuldig voor, ook binn<strong>en</strong> de sociale huursector.Verder blijkt dat sommige doorstromers aanvankelijkniet e<strong>en</strong>s verhuisplann<strong>en</strong> hadd<strong>en</strong>. Het feit dat er inhun omgeving aantrekkelijke nieuwbouw werd gerealiseerd,boorde e<strong>en</strong> lat<strong>en</strong>te verhuisw<strong>en</strong>s aan. De nieuwe,aantrekkelijke uitstraling <strong>en</strong> vormgeving bied<strong>en</strong>op dit punt vaak meer ‘huis’ dan r<strong>en</strong>ovatie. Dat werdooit treff<strong>en</strong>d verwoord door e<strong>en</strong> van de respond<strong>en</strong>t<strong>en</strong>van mijn promotie-onderzoek naar de effect<strong>en</strong> vanherstructurering 2 : ‘die ger<strong>en</strong>oveerde flat, dat blijv<strong>en</strong>toch de oude mur<strong>en</strong>’.2 Zie hiervoor ook: R.J. Kleinhans. Sociale implicaties van herstructurering<strong>en</strong> herhuisvesting. Proefschrift. Delft . Delft UniversityPress. 2005Het tweede ‘pro-sloopargum<strong>en</strong>t’ hangt hiermeesam<strong>en</strong>. Sloop-nieuwbouw is vrijwel altijd e<strong>en</strong> veelrigoureuzere ingreep, die ook beter zichtbaar is danr<strong>en</strong>ovatie. Met andere woord<strong>en</strong>, sloop-nieuwbouwlevert e<strong>en</strong> duidelijkere cesuur met de oude situatie op.Dit verhoogt mutatis mutandis de kans op e<strong>en</strong> beterereputatie van het herstructureringsgebied, al gebeurtdit natuurlijk niet van vandaag op morg<strong>en</strong>. Voor aspirant-kopersvan nieuwe woning<strong>en</strong> is overig<strong>en</strong>s nietalle<strong>en</strong> de buurtreputatie, maar ook de reputatie vande ontwikkel<strong>en</strong>de <strong>en</strong> verkop<strong>en</strong>de partij<strong>en</strong> van belang.T<strong>en</strong> derde: sloop is letterlijk e<strong>en</strong> breekijzer als desam<strong>en</strong>levingsproblem<strong>en</strong> in e<strong>en</strong> buurt zo uit de hand(dreig<strong>en</strong> te) lop<strong>en</strong>, dat ingrijp<strong>en</strong> in de bevolkingssam<strong>en</strong>stellingonontkoombaar wordt. Het is de vraag <strong>of</strong>dit zich in Utrecht voordoet, maar ik ga toch kort opin op dit punt.Het probleemoploss<strong>en</strong>de vermog<strong>en</strong> van herstructureringt<strong>en</strong> aanzi<strong>en</strong> van sam<strong>en</strong>levingsproblem<strong>en</strong> <strong>en</strong>overlast is beperkt. Op wijkniveau is er meestal alle<strong>en</strong>sprake van probleemverdunning. Enkele onderzoek<strong>en</strong>beschrijv<strong>en</strong> echter hoe de uitplaatsing van overlastgev<strong>en</strong>dehuurders geleid heeft tot meer rust <strong>en</strong> stabiliteitin de buurt. Tegelijkertijd wordt de instroom van17<strong>Mitros</strong> <strong>Cahier</strong> - Slop<strong>en</strong> <strong>en</strong>/<strong>of</strong> r<strong>en</strong>over<strong>en</strong>
18<strong>Mitros</strong> <strong>Cahier</strong> - Slop<strong>en</strong> <strong>en</strong>/<strong>of</strong> r<strong>en</strong>over<strong>en</strong>nieuwkomers (‘nette m<strong>en</strong>s<strong>en</strong>’) in nieuwe koopwoning<strong>en</strong>vaak gezi<strong>en</strong> als e<strong>en</strong> sociale verbetering, omdat zij,al dan niet terecht, geassocieerd word<strong>en</strong> met netheid<strong>en</strong> woonstijl<strong>en</strong> die ge<strong>en</strong> overlast gev<strong>en</strong>.Probleemverdunning <strong>en</strong> verplaatsing vorm<strong>en</strong> zeld<strong>en</strong>e<strong>en</strong> oplossing voor bewoners die zelf problem<strong>en</strong> hebb<strong>en</strong><strong>of</strong> ze veroorzak<strong>en</strong>. Maar opvall<strong>en</strong>d is dat veelbewoners, <strong>en</strong> niet alle<strong>en</strong> deg<strong>en</strong><strong>en</strong> die niet gedwong<strong>en</strong>werd<strong>en</strong> te verhuiz<strong>en</strong>, het belang van probleemverdunning<strong>en</strong> verplaatsing b<strong>en</strong>adrukk<strong>en</strong> als e<strong>en</strong>positief effect van de herstructurering. Mede om diered<strong>en</strong> is de sloop in bepaalde wijk<strong>en</strong> volg<strong>en</strong>s sommigebewoners niet ver g<strong>en</strong>oeg gegaan. ‘Ik kan nietwacht<strong>en</strong> tot de rest van die oude troep ook geslooptis’, is e<strong>en</strong> treff<strong>en</strong>de uitspraak in dit verband. Zo is erin de Bijlmermeer door eerdere geslaagde sloop- <strong>en</strong>nieuwbouwproject<strong>en</strong> e<strong>en</strong> groter draagvlak ontstaanvoor grootschalige sloop in het vervolg van de herstructurering.T<strong>en</strong> vierde creëert sloop-nieuwbouw gunstige randvoorwaard<strong>en</strong>voor sociale sam<strong>en</strong>hang in het vernieuwdedeel van de buurt. Vooral de combinatie vane<strong>en</strong> nieuw ‘opleveringselan’ met de factor<strong>en</strong> eig<strong>en</strong>woningbezit<strong>en</strong> de komst van gezinn<strong>en</strong> met kinder<strong>en</strong>pakt in dit opzicht goed uit. In veel nieuwe subbuurt<strong>en</strong>is er sprake van e<strong>en</strong> goed sociaal klimaat <strong>en</strong> do<strong>en</strong>sociale <strong>of</strong> leefbaarheidsproblem<strong>en</strong> zich niet <strong>of</strong> nauwelijksvoor. E<strong>en</strong> gunstig sociaal klimaat heeft doorgaansechter nauwelijks e<strong>en</strong> uitstralingseffect naar deomligg<strong>en</strong>de subbuurt<strong>en</strong>. Maar het kan per saldo welpositief uitpakk<strong>en</strong> voor de rust <strong>en</strong> stabiliteit in buurt<strong>en</strong>.4.2 De verspringer neemt ook e<strong>en</strong> aanloopWat zijn dan de randvoorwaard<strong>en</strong> voor de keuze tuss<strong>en</strong>r<strong>en</strong>ovatie <strong>en</strong> sloop? Onder welke condities kansloop-nieuwbouw gunstig uitpakk<strong>en</strong>? In de meestruime zin van het woord: je moet als corporatie echtiets te bied<strong>en</strong> hebb<strong>en</strong> aan bewoners. Het is niet voorniets dat in de beleidsdebatt<strong>en</strong> steeds meer aandachtis gekom<strong>en</strong> voor sociaaleconomische perspectiev<strong>en</strong>van bewoners (zie het advies van de VROM-Raad).Verder is er al heel veel geschrev<strong>en</strong> <strong>en</strong> gesprok<strong>en</strong> overbewonersparticipatie, in het bijzonder de mate waarinbewoners invloed hebb<strong>en</strong> op de beslissing om al danniet te gaan <strong>slop<strong>en</strong></strong>. Ik beperk me hier tot de opmerkingdat het lastig is om draagvlak te organiser<strong>en</strong> alsje op voorhand de indruk wekt dat sloop hoe dan ookde uitkomst van de planvorming zal zijn. Vooral methet oog op het verlag<strong>en</strong> van de weerstand teg<strong>en</strong> sloopzijn de volg<strong>en</strong>de randvoorwaard<strong>en</strong> 3 van belang:• Beperk je niet tot je eig<strong>en</strong> probleemanalyse, maartoon respect voor de analyse die bewoners zelf vanhun buurt mak<strong>en</strong>, met al zijn sterke <strong>en</strong> zwakke kant<strong>en</strong>.• Kies voor e<strong>en</strong> vooruitlop<strong>en</strong>de aanpak van socialeproblem<strong>en</strong>, want die raak je met herhuisvestingniet kwijt. Dus eerst e<strong>en</strong> aantal ‘losse eindjes’ aanpakk<strong>en</strong><strong>en</strong> m<strong>en</strong>s<strong>en</strong> met schuld<strong>en</strong>, verslavingsproblem<strong>en</strong><strong>of</strong> andere narighed<strong>en</strong> op weg help<strong>en</strong> in e<strong>en</strong>traject voor verbetering. Dat maakt sloop wat meerbespreekbaar. E<strong>en</strong> langere aanloop nem<strong>en</strong> voor deherstructurering dus, net als e<strong>en</strong> verspringer.3 Zie ook: Reinout Kleinhans <strong>en</strong> H<strong>en</strong>k Westra. Onbedoelde effect<strong>en</strong>van stedelijke vernieuwing; op zoek naar e<strong>en</strong> early warning system.Versch<strong>en</strong><strong>en</strong> in: <strong>Mitros</strong> <strong>Cahier</strong>: Stedelijke vernieuwing in de steigers.Utrecht 2003
Maak in de discussies over de mogelijke aanpak consequ<strong>en</strong>thet onderscheid tuss<strong>en</strong> de ‘handvol rotteappel<strong>en</strong>’ <strong>en</strong> de zitt<strong>en</strong>de buurtbevolking. Je wilt nietdat bewoners d<strong>en</strong>k<strong>en</strong> dat de ganse buurtpopulatieals e<strong>en</strong> probleem wordt gezi<strong>en</strong>. Maak ook zichtbaardat de ‘rotte appel<strong>en</strong>’ op diverse manier<strong>en</strong> aangepaktword<strong>en</strong>.• Pleeg nieuwbouw die voor de sloophamer uitgaat.E<strong>en</strong> ‘klassieker’ die nog altijd het vermeld<strong>en</strong> waardis. Op deze manier kun je de herhuisvesting <strong>en</strong>doorstroming binn<strong>en</strong> de buurt in één keer combiner<strong>en</strong>voor e<strong>en</strong> substantiële groep bewoners.Bouw<strong>en</strong> op gro<strong>en</strong>strok<strong>en</strong> <strong>en</strong> speeltuin<strong>en</strong> is echteral vaak op veel verzet gestuit, dus e<strong>en</strong> waarlijk eivan Columbus is dit niet….• Introduceer als ‘second-best’ optie beperkte sloop<strong>en</strong> nieuwbouw in de eerste fase van herstructureringt<strong>en</strong> behoeve van huisvesting uit de lateresloopcomplex<strong>en</strong>. Meest ideaal is nieuwbouw ope<strong>en</strong> locatie die van functie is veranderd, bijvoorbeelde<strong>en</strong> overtollig schoolgebouw. E<strong>en</strong> Utrechtsvoorbeeld is de Ahornstraat in Ondiep. Deze aanpakbetek<strong>en</strong>t voor het vervolgproces dat herstructureringreeds zichtbare resultat<strong>en</strong> heeft opgeleverd.Dat kan de koudwatervrees van pot<strong>en</strong>tiële kopersin de tweede fase wat verminder<strong>en</strong>. Zij kamp<strong>en</strong>immers met het probleem dat ze (nog) niet kunn<strong>en</strong>inschatt<strong>en</strong> <strong>of</strong> het met de buurt de goede kant op zalgaan <strong>of</strong> niet.• Probeer de ‘gew<strong>en</strong>ningsoptie’: eerst e<strong>en</strong> steviger<strong>en</strong>ovatie van één complex, waardoor er later e<strong>en</strong>draagvlak kan ontstaan voor meer ingrijp<strong>en</strong>desloop <strong>en</strong> vervang<strong>en</strong>de nieuwbouw.• Creëer mogelijkhed<strong>en</strong> voor groepswon<strong>en</strong>, incombinatie met specifieke nieuwbouw. Collectiefopdrachtgeverschap van e<strong>en</strong> woongroep, bijvoorbeeldouder<strong>en</strong>, is e<strong>en</strong> uiterst vruchtbare vorm vanbewonersparticipatie, vooral als de nieuwbouwvoor de sloop uitgaat.• Probeer de weerstand teg<strong>en</strong> sloop weg te nem<strong>en</strong>.Die heeft niet altijd alle<strong>en</strong> te mak<strong>en</strong> met de oudewoning zelf. Als herhuisvesting onontkoombaar isgeword<strong>en</strong>, vrez<strong>en</strong> veel bewoners e<strong>en</strong> flinke huurprijsstijgingin de nieuwe situatie. Dit komt regelmatigvoor bij bewoners van wie het inkom<strong>en</strong> netiets te hoog is om voor huurtoeslag in aanmerkingte kom<strong>en</strong>. Corporaties zoud<strong>en</strong> e<strong>en</strong> constructie kunn<strong>en</strong>aanbied<strong>en</strong> waarbij deze prijsstijging naar b<strong>en</strong>ed<strong>en</strong>wordt bijgesteld <strong>of</strong> slechts in kleine stapjes to<strong>en</strong>eemt.E<strong>en</strong> soort huurgew<strong>en</strong>ningsconstructie dus.• Bied op voorhand e<strong>en</strong> kwaliteitsgarantie t<strong>en</strong> aanzi<strong>en</strong>van de begeleiding bij herhuisvesting, dat wilzegg<strong>en</strong> e<strong>en</strong> individuele aanpak met e<strong>en</strong> vaste casemanager.• Geef garanties over niet te <strong>slop<strong>en</strong></strong> woning<strong>en</strong>.(D<strong>en</strong>k bijvoorbeeld aan de garantiekaart D<strong>en</strong> HaagZuidwest). Daarmee voorkom je dat bewonersonvrijwillig in e<strong>en</strong> woning terechtkom<strong>en</strong> die binn<strong>en</strong>afzi<strong>en</strong>bare tijd ev<strong>en</strong>e<strong>en</strong>s onder de sloophamer(dreig<strong>en</strong> te) kom<strong>en</strong>.Veel punt<strong>en</strong> zijn eig<strong>en</strong>lijk verzachting van de pijn voorbewoners die het aangaat. Lat<strong>en</strong> we onszelf blijv<strong>en</strong>voorhoud<strong>en</strong>: sloop hakt er in!19<strong>Mitros</strong> <strong>Cahier</strong> - Slop<strong>en</strong> <strong>en</strong>/<strong>of</strong> r<strong>en</strong>over<strong>en</strong>
Dit <strong>Mitros</strong> <strong>Cahier</strong> versche<strong>en</strong> ter geleg<strong>en</strong>heid van het<strong>Mitros</strong> Podium ‘Slop<strong>en</strong> <strong>en</strong>/<strong>of</strong> r<strong>en</strong>over<strong>en</strong>’ van3 april 2007.Col<strong>of</strong>onTekst <strong>Mitros</strong>Tekstbijdrag<strong>en</strong> OTB / Nijestee Vastgoed /Van Schag<strong>en</strong> Architect<strong>en</strong>Foto’s <strong>Mitros</strong> / Nijestee Vastgoed /Van Schag<strong>en</strong> Architect<strong>en</strong>Vormgeving CARTA, UtrechtDruk StolwijkGrafaxUitgever <strong>Mitros</strong>Postbus 8217 3503 RE Utrecht©April 2007Eerder versch<strong>en</strong><strong>en</strong> in de reeks <strong>Mitros</strong> <strong>Cahier</strong>s1 Maatschappelijk Gebond<strong>en</strong> Eig<strong>en</strong>dom2 Monum<strong>en</strong>t<strong>en</strong>beleid*3 Woningkwaliteit bereikbaar4 Woonmilieus in beeld5 Regionale sam<strong>en</strong>werking6 Allochton<strong>en</strong> communicatie7 Stedelijke vernieuwing in de steigers8 Omgaan met Overlast9 Woonservicezones10 Leefbaarheid in wijk<strong>en</strong> <strong>en</strong> buurt<strong>en</strong>11 Bijzondere Doelgroep<strong>en</strong>12 Stur<strong>en</strong> aan de stad13 WijkstabiliteitTe bestell<strong>en</strong> bij<strong>Mitros</strong>, afdeling Communicatie:(030) 880 3912, <strong>of</strong> te download<strong>en</strong> viawww.mitros.nl* niet meer leverbaar
<strong>Mitros</strong> is e<strong>en</strong> toonaangev<strong>en</strong>de <strong>en</strong> ambitieuze woningcorporatie. Metruim 30.000 woning<strong>en</strong>, garages <strong>en</strong> bedrijfspand<strong>en</strong> is zij de grootstespeler op het veld van de volkshuisvesting in Utrecht <strong>en</strong> Nieuwegein.<strong>Mitros</strong> biedt als voorloper in de volkshuisvesting e<strong>en</strong> podium voordiscussie. Op het <strong>Mitros</strong> Podium belicht <strong>Mitros</strong> circa twee keer per jaarbelangrijke, actuele thema’s uit de wereld van het won<strong>en</strong>. De <strong>Mitros</strong><strong>Cahier</strong>s zijn hiervan de schriftelijke begeleiders <strong>en</strong> vorm<strong>en</strong> de opmaatvoor verdere discussie.