Cahier slopen en/of renoveren - Mitros

C A H I E RSlopen en/of renoverena p r i l 2007

VoorwoordHet beleid rond wonen focust zich in toenemende mate op de (oude) wijken. Mitros, de Collegesvan Utrecht en Nieuwegein, de 21 grootstedelijke corporaties binnen De Vernieuwde Stad én hetnieuwe regeerakkoord zijn het daarover roerend eens. Daar worden de investeringen op ingezet.De aanpak is gericht op wijkstabiliteit: wijken met een goed leefklimaat, ‘eigenaarschap’ vanbewoners en een adequaat niveau van woningen en voorzieningen, zodat bewoners stapjes kunnenzetten op de maatschappelijke en woonladder.De nadruk verschuift naar sociaaleconomische programma’s. Toch blijven de fysieke programma’s van essentieelbelang. Verhoging van de woningkwaliteit, beter aansluiten bij de woonvraag en meer variatie in wijken,worden vooral bereikt door fysieke ingrepen. Sloop en renovatie voeren, naast verkoop en nieuwbouw in hetgroen, daarbij de boventoon.Sloop en vervangende nieuwbouw zorgen voor nieuwe woningen met een hogere kwaliteit en voor meer differentiatiebinnen wijken. Het zijn echter ook dure en langdurige trajecten, waarbij bewoners moeten verhuizenen er mogelijk milieuoverlast ontstaat. Het feit dat in Utrecht bewoners van een complex zelf toestemmingmoeten geven voor de sloop van hun eigen woning – feitelijk een onmogelijke vraag – werkt ook complicerend.Bij renovatie wordt ook kwaliteit toegevoegd, complexen kunnen worden gepositioneerd voor bepaalde doelgroepenen het proces is korter. Nadeel is dat het casco gewoon blijft staan, dat renovatie vaak duur is en dehuurprijzen stijgen. Bovendien moet 70% van de huurders akkoord gaan met het pakket aan maatregelen.Mitros Cahier - Slopen en/of renoverenWat betekenen deze overwegingen voor de fysieke aanpak van de stad? Wanneer ligt sloop meer voor de hand,wanneer renovatie? Zijn er meer creatieve vormen te vinden voor sloop en renovatie, zodat de voordelen vanbeide aanpakken gecombineerd kunnen worden? Hoe om te gaan met het heikele punt van het draagvlak onderbewoners voor een aanpak van hun eigen woning? Dit Cahier probeert de discussie te verdiepen.

1 Slopen en/of renoverenMitros Cahier - Slopen en/of renoveren

Mitros Cahier - Slopen en/of renoverenproblemen in dit soort buurten op te lossen wordtgestreefd naar een menging in woningtypologieën enprijscategorieën. Meer grondgebonden woningen inplaats van portiek- en galerijflats. Meer dure huur enkoop om de doorstroming binnen een wijk mogelijkte maken. En meer verkoop om het eigenaarschap inde buurt te bevorderen.Overigens is het inmiddels duidelijk dat het loutertoevoegen van duurdere huur- en/of koopwoningen ineen wijk niet automatisch leidt tot meer integratie enhet opheffen van de segregatie langs etnische en sociaaleconomischelijnen. Wel kan differentiatie daartoeeen bíjdrage leveren, omdat de kans op ontmoetingtussen verschillende bevolkingsgroepen toeneemt,men in eigen wijk een stapje op de woonladder kanzetten en het draagvlak voor voorzieningen toeneemt.Dat een beter imago van een wijk niet alleen nieuwebewoners aantrekt, maar ook positief uitpakt voor hetwelbevinden van de bestaande bewoners, valt niet tebetwijfelen. De fysieke aanpak alleen zal daarmee nietde problemen van de mensen met een slechte sociaaleconomischepositie oplossen, hooguit verdunnen.Voor een echte oplossing zijn aanvullende maatregelennodig.Het fysiek aanpakken van een wijk is ingrijpend:voor de bewoners, voor de corporaties, voor de stad.Draagvlak onder partijen ontstaat alleen als er voordeelte behalen is. Een betere woning en woonomgevingen een versterking van de sociale netwerken voorbewoners. Een prettig woon- en leefklimaat en eenpositieve waardeontwikkeling van het vastgoed voorcorporaties. En een stad met buurten en wijken metminder verloedering, minder onveiligheid en meerzelfredzaamheid.Dan moet de fysieke aanpak wel aan een aantal voorwaardenvoldoen 1 :• investeringen en inventiviteit in het aanpakken vande bestaande betaalbare woningvoorraad doormiddel van renovatie en nieuwbouw;• zorgvuldige inpassing van nieuwbouw en het voorkomenvan nieuwe scheidslijnen tussen oud- ennieuwbouw door investeringen in de bestaandevoorraad;• een aanbod van betaalbare koopwoningen, zodatwijkbewoners kunnen doorstromen;• het faciliteren van de doorstroming met financiëleinstrumenten als een betaalbaarheidsgarantie en/of een terugkeergarantie bij sloop;• zoveel mogelijk het adagium ‘eerst bouwen danslopen’ volgen;• het realiseren van zoveel mogelijk keuzevrijheid,ook voor mensen met lage inkomens;• het vergroten van de contactmogelijkheden tussenallochtonen en autochtonen door een daartoe geëigendsamenspel van openbare ruimte en voorzieningen;• het daadwerkelijk een plaats geven van bewoners inde planvorming en besluitvorming.1.3 AfwegingEen uitgekiende combinatie van maatregelen enactiviteiten kan dus zorgen voor een succesvolle herstructureringvan een wijk of buurt. De afspraak inUtrecht, vastgelegd in het Stedelijk Protocol, dat een‘beduidende meerderheid’ – het College in Utrecht1 Naar: André Ouwehand ‘De vele sociale zegeningen van herstructurering’.In: City journal (Nicis) 6 (december 2006), p.8-14.

heeft aangegeven dat te willen interpreteren als minimaal60% – van de bewoners in een complex akkoordmoet gaan met de voorgestelde sloop, vormt somswel een obstakel voor een succesvolle gebiedsgerichteaanpak. Het zou wenselijk zijn in sommige gevallende meting van het draagvlak op het niveau van hetgebied te doen in plaats van op het niveau van hetcomplex.Mitros Cahier - Slopen en/of renoveren

Mitros Cahier - Slopen en/of renoverenDe afweging tussen renovatie en sloop kan ookeen andere dimensie krijgen als beide typen aanpakmeer verdieping krijgen. Zo is het voordeelvan renovatie dat het casco blijft staan, dat bewonersmeestal niet hun huis uit hoeven en dat dewoonkwaliteit toch stijgt. Recente renovaties als deVulcanusdreef en de Peeters-Elbe-Neckardreef inOvervecht, de Lessepsbuurt (344 vooroorlogse eengezinswoningen)in Zuilen en de Halve Maan (Oogin Al), vormen hier voorbeelden van. Bij het complexConradstraat in Nieuwegein loopt het tweede deelvan een grote renovatie.Het nadeel van renovatie is óók dat het casco blijftstaan, met al zijn beperkingen. Daarmee wordt voorkomendat er woningen met een compleet andereuitstraling komen te staan. Het zou zinvol zijnom, daar waar het casco nog goed is en een nieuwgebouw niet per se noodzakelijk is, meer creatieveen uitdagende vormen van renovatie te onderzoeken(zie hoofdstuk 3).Het voordeel van sloop is dat er compleet nieuwegebouwen tot stand komen, met een hedendaagsekwaliteit en met de mogelijkheid om nieuwe vormenen prijscategorieën te realiseren. Bewoners krijgenzo een geheel nieuw woonperspectief (zie hoofdstuk4). Een nadeel is wel dat het traject lang duurt. Zois inmiddels het opvallende gebouw Dichtershofaan de Vleutenseweg gerealiseerd, maar heeft deplek waarop het staat lang braak gelegen. Aan deTalmalaan wacht men nog op de eerste paal. InZuilen wordt op de plek van de in 2002 geslooptePedagogenbuurt nu de laatste hand gelegd aan hetproject Groen Zuilen.In Hoograven is de relatie tussen sloop en vervangendenieuwbouw niet altijd op dezelfde locatiegelegd. Zo is in de Hooft Graaflandstraat op de plekvan een rij boven-/benedenwoningen wel een hoeveelheidprachtige eengezinswoningen neergezet.Het verlies aan socialehuurwoningen op diverseandere locaties is echter bij de Sporthal in Hoogravengerealiseerd. In de toekomst zullen diverse flats inOvervecht gesloopt gaan worden, alsmede delenvan Ondiep. In Nieuwegein is de bestaande locatieaan de Richterslaan voorwerp van studie voor eenherontwikkelingsvariant.

2 Slopen is geen hobbyInterview metMarien de Langen,algemeen directeur MitrosMitros wil in Utrecht en Nieuwegein werken aan stabiele wijken. Wijken als Kanaleneiland,Overvecht en Nijpelsplantsoen moeten daarom worden aangepakt. Hoe maak je de afweging tussenslopen of renoveren? Wil Mitros liever slopen of is renovatie ook een optie? En hoe ga je ommet de bewoners? Marien de Langen, algemeen directeur van Mitros, vindt dat in deze wijken,waar overigens de meeste woningen gehandhaafd blijven, renovatie alleen interessant is als erdaadwerkelijk iets nieuws binnen het bestaande woongebouw gerealiseerd kan worden. Sloop iseen uiterst middel om de voorraad beter te laten aansluiten op de wensen. Geen hobby dus en alhelemaal geen dollartekens vanwege de vermeende lucratieve uitkomsten van sloop met vervangendenieuwbouw.2.1 Negatieve spiraal‘In de aanpak van wijken moet je eerst bepalen wathet vraagstuk is, voordat je besluit wat nodig is voorde wijk. Daarbij kijk je naar de bewoners en de stedelijkecontext. De problemen in een wijk worden echterte veel vanuit het vastgoed besproken. Er wordtvooral gekeken naar het hoge percentage socialehuurwoningen. Besloten wordt om een deel van dezewoningen te slopen om zo meer differentiatie in dewijk te krijgen. Aan de bewoners van de sloopwoningenwordt gevraagd of zij het hier mee eens zijn.Ik vind dat je in de aanpak van wijken eerst moetkijken naar het vraagstuk in de hele wijk. Is er sprakevan een grote instroom van kansarmen? En hoe kunje de negatieve ontwikkeling in de hele wijk doorbreken?Dan pas ga je denken over het slopen vanwoningen en het bouwen van nieuwe woningen. Inwijken als Kanaleneiland, Overvecht en Jutphaas/Wijkersloot is een dergelijke aanpak nodig om meerwijkstabiliteit te realiseren.Maar het slopen van woningen gaat niet zo gemakkelijkin een gespannen woningmarkt. Hoewel bijvoorbeeldde 10-hoogflats in Overvecht naar de meningvan veel bewoners de onderkant van de woningmarktvormen, hebben we geen grote problemen met deverhuurbaarheid. Mensen gaan hier echter steedsmeer vanuit een negatieve keuze wonen en steedsminder omdat ze positief voor Overvecht kiezen.Ook onze vierlaagse portiekflats zonder lift, die opveel plekken in Nederland worden gesloopt, kennenamper een acuut verhuurprobleem. Naar mijnidee hebben deze flats weinig toekomstwaarde. Deverhuurbaarheid is nu echter geen reden om in tegrijpen. Hierdoor blijven de flats in hun huidige vormbestaan.’Mitros Cahier - Slopen en/of renoveren

Mitros Cahier - Slopen en/of renoveren2.2 Herontwikkelbaarheid casco‘Er zijn natuurlijk ook andere methoden dansloop om de negatieve spiraal in wijken te keren.Ingrijpende renovaties in bestaande gebouwen kunneninteressant zijn. Dit is echter alleen een verstandigekeuze als je binnen het bestaande casco van hetwoongebouw iets nieuws kunt ontwikkelen. Het gaathierbij om de herontwikkelbaarheid van het bestaandecasco. Als dit niet kan, dan kun je beter slopen.Overigens staat een ingrijpende renovatie gelijk aansloop met vervangende nieuwbouw. De plattegrondenworden gewijzigd en woningen worden samengevoegd.Bewoners moeten hun woning dan ook verlatenen tijdelijk verhuizen naar een andere woning.Bij ingrijpende renovatie moet je verder kijken dande gebouwen. Je moet ook het openbaar gebiedin de plannen betrekken. Bij de renovatie van de10-hoogflats aan de Apollodreef is dit een interessantvraagstuk. Naast de aanpak van de woningenbekijkt Mitros hoe je op een andere manier met hetopenbaar gebied kunt omgaan. Je kunt er aan denkenhet gebied alleen toegankelijk te maken voorde bewoners door bijvoorbeeld het aanleggen vangezamenlijke moestuinen. In ieder geval moet je bijrenovatie af van de te smalle plangrenzen van alleenhet gebouw.Ook moet er beter gekeken worden naar de zogenaamdeno-no ruimten. Veel stukken openbareruimte worden nu nauwelijks gebruikt. Deze kun jeinzetten voor een ander gebruik of voor bebouwing.Ik vind dat de afdeling Stedenbouw meer dan nuhet geval is betrokken moet worden bij renovaties.Bij sloop en nieuwbouw is deze relatie er al. Bij renovatiesniet. Dit zou anders moeten.’‘Mitros gaat zich de komende jaren meer inzettenop renovaties. Hierbij gaat het om verbeteringen aanhet casco, zoals het aanbrengen van dubbel glas enhet vernieuwen van geisers. Vaak zijn dit beperkterenovaties, waarbij de bewoners in hun woning kunnenblijven. Hiernaast wil Mitros de komende tijdmeer aan de slag gaan met ingrijpende renovaties.Welke mogelijkheden zijn er om een gebouw ingrijpendaan te pakken? En natuurlijk, wat zijn de kosten?Als er echter geen interessante woonproductenmet toekomstwaarde in het casco gemaakt kunnenworden, dan zal Mitros overgaan tot sloop. Het iseen bizarre constatering dat de individuele woningin de 10-hoogflat een goede plattegrond heeft, maarde woning door de massaliteit van het gebouw nietgewenst is. De uitdaging is hiervoor renovatie-variantente bedenken en verder uit te werken.’2.3 Gebiedslogica‘Als er toch gesloopt moet worden, moeten we eerstzogenaamde schuifruimte realiseren. De woningmarktin Utrecht zit op slot. Er is op deze gespannenwoningmarkt geen ruimte om te slopen. Vandaardat je ook eerst nieuwbouw moet realiseren voor debewoners van woningen die gesloopt worden. Danpas is er ruimte in de wijk om te slopen en de voorraadin de wijk meer te differentiëren.Het slopen van woningen is in Utrecht niet gemakkelijk.Dit komt door twee mechanismen die elkaarals het ware in gijzeling houden. Aan de ene kantwil iedereen differentiatie in wijken. Dit betekent datdelen van de bestaande voorraad vervangen moetworden. Aan de andere kant is er in Utrecht een

schaarste aan woningen. Daarom wordt als het waregevochten om de woningen in de lucht te houden ente blijven verhuren. Uiteindelijk gebeurt er niets enworden de woningen alleen in stand gehouden. Ditmoet je doorbreken.Nodig is een zogenaamde gebiedslogica, waarbij jeeen plan maakt vanuit een gebiedsaanpak en nietvanuit de complexen. In dit plan moet je aangevenhoeveel sociale huur, dure huur en koop je wilt ineen wijk. Afgestemd op de huidige bevolkingssamenstellingen de nieuwe bewoners. Met alle partijenbeslis je dan dat je een buurt wilt aanpakken. Voorde vernieuwing van de buurt is het nodig een aantalcomplexen te slopen. Ik vind dat het buurtbelang danboven het individuele belang van de bewoners gaat.Ik ben dan ook van mening dat je niet de individuelebewoners in een sloopcomplex moet benaderenmet de vraag wat zij vinden van de sloopplannen.De kans is groot dat ze, gezien de schaarste op dewoningmarkt, in meerderheid nee zeggen.’2.4 Perspectief‘De basisgedachte is dat iedereen erop vooruit moetkunnen gaan. Erken dat bewoners tegen de plannenzijn en niet willen wijken voor het hogere algemenebelang. Het is natuurlijk lastig als net jouw woningwaar je een paleisje van hebt gemaakt, gesloopt gaatworden. Wat is dan de vooruitgang? Daarom is faciliterenvan de bewoners belangrijk.Naast de DUO-urgentie en het case-management,kun je denken aan garanties over de huur voorbewoners die hun woning moeten verlaten, aangewezenzijn op een sociale huurwoning en in deMitros Cahier - Slopen en/of renoveren

10Mitros Cahier - Slopen en/of renoverenwijk willen blijven wonen. In het convenant Krachtvoor Overvecht wordt dit de huursprong genoemd.Bewoners uit woningen die gesloopt of ingrijpendgerenoveerd worden, krijgen de garantie dat de huurvoor een vergelijkbaar nieuw huis in de wijk met nietmeer dan d 50,- zal stijgen.Het Stedelijke Protocol in Utrecht, waarin de positievan bewoners is geregeld bij sloop en nieuwbouw,kan het gehele proces van vernieuwing blokkeren.Het niet halen van de 60% van de bewoners die heteens zijn met de vernieuwingsplannen heeft dan ookgrote gevolgen. Voor de twee gebieden in Overvecht,De Gagel en Spoorzone, is een andere set van afsprakennodig. Met het Stedelijke Protocol zul je hier nietde vernieuwing kunnen realiseren die je wilt. De kansis groot dat bewoners van individuele complexentegen sloop zullen stemmen en daarmee de sloopplannenblokkeren. En helaas ook de gebiedsaanpak.Dan resteert niets anders dan een complexgewijzeaanpak.’2.5 Doorbraak‘Er is een doorbraak nodig in de aanpak van eenzijdigewijken. Met beperkte sloop en meer ingrijpenderenovatie dan we tot nu toe van plan waren. Sturingop gebiedsniveau is daarbij noodzakelijk. De discussiein de wijken speelt zich steeds meer af langsetnische lijnen. In Overvecht zie je dit goed; de jongeallochtone gezinnen in de flats en de oudere autochtonebevolking in de laagbouw. Er ontstaan spanningentussen deze groepen en de wijk gaat achteruit.Dit moet je doorbreken. Met nieuwe projecten kunje aan de bewoners laten zien dat de vernieuwing ingang is gezet.Ook samenwerking met andere partijen, zoals hetonderwijs is belangrijk. Zo heeft Mitros contactenmet het Vader Rijn College. Binnenkort gaan medewerkersvan Mitros praten met docenten van deschool. Op deze manier leren de medewerkers beterde families en de bewoners in de wijk kennen. Ookgaat Mitros aan jongeren van het Vader Rijn Collegestageplekken aanbieden.’‘Als je Utrecht vergelijkt met de drie andere grotesteden, is het sloopprogramma overigens minimaal.Mitros wil in Overvecht ongeveer 20% van haarwoningvoorraad slopen. Vergelijk dat maar eens metde Westelijke Tuinsteden in Amsterdam, Den-HaagZuidwest of Rotterdam-Hoogvliet. In deze stedenworden hele gebieden gesloopt en vervangen doornieuwbouw. De vernieuwing vindt in Utrecht op zeerkleine schaal plaats.’

3 Variatie in renovatieInterview met Anco Schut,hoofd Stedenbouw en Monumenten,Gemeente Utrecht*In Utrecht is de discussie over slopen of renoveren meer dan ooit actueel. Vanuit de politiekkomen steeds meer geluiden om woningen te renoveren in plaats van te slopen. Veel bewonerszijn ook tegenstander van sloop. Voor andere bewoners kan het slopen niet snel genoeg gaan.Moet er nu meer gerenoveerd gaan worden? En op welke wijze kan dit dan? Volgens Anco Schut,hoofd Stedenbouw en Monumenten van de gemeente Utrecht, blijft slopen nodig in de aanpakvan wijken. Tegelijkertijd moet in de rest van de wijk de renovatie op een creatieve manier wordenopgepakt.113.1 Zinloos‘De discussie over slopen of renoveren is een zinlozediscussie. Het is hetzelfde als de vraag of je geldbesteedt aan eten of aan drinken. Het gaat er juistom dat je beide doet. Zo kan niet alles in een wijkbehouden blijven. Wijken veranderen. Nieuwe huishoudensstromen in en hebben een andere behoefteaan ruimte. De wijken uit de jaren vijftig en zestig zijnuniform en passen niet meer in de heterogeniteit vandeze samenleving. Daarom is vernieuwing nodig enmoet er in deze wijken gesloopt worden. Dit is niethet hele verhaal. Veel van de woningen blijven echterstaan en ook hierin moet geïnvesteerd worden.Vooral deze woningen kunnen aangepakt worden meteen renovatie.Hierbij moet ook naar de sociale kant worden gekeken.Neem de 10-hoogflats in Overvecht. Is hier dewoonkwaliteit slecht of gaat het om het sociale klimaatin de flats? Zijn er bijvoorbeeld problemen metrondhangende jeugd die zaken in de woonomgevingvernielt? Dan kun je maatregelen in het buurtbeheernemen en deze jongeren betrekken bij het beheer.Niet er op aanspreken maar mee laten helpen.Het gaat er om ervoor te zorgen dat de bewoners weertrots zijn op hun buurt en mensen van buiten de wijkweer met plezier naar de wijk komen. De vraag is nietom te kiezen tussen slopen of renoveren. Volgens mijis de vraag wat je doet voor de bewoners en de woonkwaliteitin de rest van de wijk waar je niet ingrijpt.Doe je hier niets of ga je juist iets anders doen? Watdoe je om het afglijden van de wijk tegen te houden?En hoe kunnen de bewoners zelf een bijdrage leveren?’* Dit interview verscheeneerder, inverkorte vorm, inMitros Forum,jrg. 2007, nr. 1Mitros Cahier - Slopen en/of renoveren

De Vissenkommen in Rotterdam vóór de renovatie.De Vissenkommen in Rotterdam ná de ingreep.12Mitros Cahier - Slopen en/of renoveren3.2 Creatieve oplossingen‘Zo zijn er genoeg mogelijkheden om de 4-hoog portiekflatsin Kanaleneiland aan te pakken. In de plintvan deze gebouwen liggen de bergingen, waardoor erweinig gebeurt op de begane grond. Ook de tuinenachter de flats worden weinig gebruikt. Met renovatiekun je de plint een andere functie geven. Je kuntde berging samenvoegen met de woning op de eersteverdieping. Op de begane grond maak je dan dewoonkamer met een trap naar boven, waar de slaapkamersen de keuken liggen. De tuin maak je op dezemanier onderdeel van de woning. Een andere mogelijkheidis de tuin en de plint te gebruiken voor hetrealiseren van een patiowoning. Op het dak van depatiowoning kan dan een terras voor de woning opde eerste verdieping worden gemaakt. Ook kan in deplint bedrijfsruimte worden gemaakt. Deze bedrijfsruimtekan bijvoorbeeld worden aangeboden aanbewoners in de wijk die geen werk hebben.Een ander voorbeeld is de 10-hoogflat in Overvecht.De anonimiteit van de woonomgeving rond de 10-hoogflats kun je aanpakken door een andere functieaan het parkeerterrein te geven. Hier kun je eenparkeerdek maken met er omheen woningen. Op hetparkeerdek kunnen dan de tuinen van de woningenworden aangelegd.’‘Ik vind dat er creatiever gedacht moet worden inoplossingen. Er moet meer gezocht worden naarmethoden die logisch zijn en weinig kosten. Welkemogelijkheden zijn er en wat zijn hiervan de investeringen?Moeten deze investeringen worden gecompenseerdin de huurprijs? Of accepteren we de extrakosten omdat de investering bijdraagt aan de verbeteringvan de wijk?’

Aanpak De Vissenkommen (Rotterdam)In de Rotterdamse wijk Pendrecht koos woningcorporatie De Nieuwe Unie er voor om de portiekblokkenDe Vissenkommen uit de jaren ’50 in oude glorie te herstellen. Op basis van een ontwerpvan Van Schagen Architecten werd de gevel van de 120 woningen op restauratieve manier aangepakt,waarbij aan de hedendaagse bouwfysische en bouwkundige eisen is voldaan.Op de overgang van gebouw naar openbaar gebied, wat altijd een kwetsbaar onderdeel is in denaoorlogse wijken, zijn verbeteringen uitgevoerd door vergroting van de entrees, het gebruik vanveel glas en door toevoeging van verlichting.Na de ingreep zijn de lege woningen verkocht. Hiermee is een mix van oude en nieuwe bewonersontstaan. Met deze aanpak kunnen de portiekblokken nu hun nieuwe functie van goedkoopkoopaanbod op de woningmarkt gaan vervullen.3.3 Particulier initiatief‘Het is dus nodig dat je zoekt naar praktische enbetaalbare oplossingen voor de woningen die blijvenstaan. Voorkomen moet worden dat grote investeringenbij renovatie leiden tot te sterke stijging vande huren. Dan kun je net zo goed overgaan tot hetvervangen van de woningen door nieuwbouw. Vooralin de wijken uit de jaren vijftig en zestig is productdifferentiatienodig. Creatief zijn en nadenken hoe jede wijk kunt transformeren.’‘Een goed voorbeeld waar de transformatie een succesis geworden, is de wijk Lombok. De woningen inLombok zijn gehorig, hebben vaak een matige bouwtechnischekwaliteit en soms een slechte riolering.Toch wordt er veel geld betaald voor een woning. Debewoners maken van de woningen hun eigen paleisje.De ligging van de wijk dicht bij het centrum speelthierin natuurlijk een rol, evenals de levendigheid.Maar ook de vrijheid die eigenaar-bewoners krijgenom hun woning aan te pakken. Bij huren is dit natuurlijkeen ander verhaal. Maar ook hier zou je meerruimte kunnen geven aan de bewoners.’‘Een andere manier van transformatie is in de wijkop zoek te gaan naar ruimte. De massaliteit en hetgebrek aan individualiteit in de buurten kun je hiermeedoorbreken. Zijn er plekken die niet of slechtgebruikt worden of slecht onderhouden zijn? Watzou je kunnen doen met deze plekken, zodat er eenplezierige woonomgeving ontstaat? Hiervoor moet jebeginnen bij de bewoners. Wat bevalt hen aan de wijken wat niet? Overigens moet je niet te snel fysiek willeninsteken bij de aanpak van wijken. Eerst moet jegoed kijken naar het sociale vraagstuk in de wijk. Deoplossing zit niet altijd in de stenen.’13Mitros Cahier - Slopen en/of renoveren

Aanpak Siersteenlaan (Groningen)14Woningcorporatie Nijestee in Groningen koos voor het project Siersteenlaan in de wijk Vinkhuizen voor een bijzondereen ingrijpende renovatie-aanpak. Vinkhuizen is een ruim opgezette wijk met een duidelijke stempelstructuurvan rijtjes eengezinswoningen, blokjes bejaardenwoningen en portiekflats. Veel openbare ruimte, scholen,parken en een winkelcentrum. Een ideale woonwijk anno 1966. Maar door een eenzijdig woningaanbod werd debevolkingssamenstelling steeds eenzijdiger. Het aanbod van voorzieningen werd schraler en de openbare ruimtewas versleten; de leefbaarheid stond ernstig onder druk.Mitros Cahier - Slopen en/of renoverenLangs de Siersteenlaan, de hoofdroute door de wijk en tegenover het grote winkelcentrum van de wijk, lagen drielange blokken met in totaal 108 portiekwoningen. Deze bouwblokken vormden de visuele en fysieke barrière. Ophet maaiveld lagen de fietsenbergingen; daarboven zijn drie lagen portieketagewoningen. Vanaf de achterkant zaghet er afgeleefd uit. Door de manifeste ligging van de blokken verdween de achterliggende buurt volledig achtereen muur van beton. Er was geen enkele relatie met de Siersteenlaan of met het winkelcentrum.De woningplattegronden waren prima, het casco in redelijke goede conditie. De woningen en de plek warengeliefd bij senioren: tegenover alle voorzieningen. Om de ‘muur’ te doorbreken en een verbinding te makentussen woonbuurt en centrumzone, is er selectief gesloopt: de drie blokken zijn doorgezaagd in zes kleinere blokken.De woonblokken zijn gerenoveerd en de woningen kregen een oppluspakket. Op de kop van elk blok kwameen nieuwe entree met lift. De woningen zijn aan de achterzijde via een galerij ontsloten. Van de 108 portieketagewoningenbleven er 81 socialehuurwoningen over.Op de begane grond, op de plek waar eerst de fietsenberging was, zijn 24 koopwoningen gebouwd. De stedenbouwkundigesituatie was de aanleiding voor twee woningtypes: vijftien patiowoningen met de woonkamer aanzowel de voor- als achterzijde en negen tuinwoningen over twee lagen, waardoor op de kop een mooi geslotenbouwblok ontstond. De woningen op de begane grond gaven de achterzijde weer een gezicht.

15Door voor renovatie te kiezen en niet voor sloop bleef de verbondenheidmet het gebouw, met de buurt en met de mensenbestaan. Bewoners werden vanaf het begin betrokken bij deplannen en maar liefst 38% keerde na de renovatie terug, terwijlin totaal 58% van de nieuwe bewoners uit de wijk kwam. Dooreen cumulatie van factoren zoals bouwstroom, bouwtijd, weersomstandighedenen afwijkingen op de originele tekeningen, zijnde bouwkosten uiteindelijk fors hoger uitgevallen. Dat betekentwel dat een dergelijke renovatie niet overal toepasbaar is.Mitros Cahier - Slopen en/of renoveren

4 Bezint eer ge met sloop begintSlopen en/of renoveren, dat is de vraag. Bij herstructurering denken veel mensenonmiddellijk aan sloop, en niet in eerste instantie aan renovatie. Dat automatismeis niet terecht. De laatste tijd worden er steeds meer vraagtekens gezetbij het nut van sloop. In dit korte essay zet ik op een rijtje in welke gevallen deafweging tussen renovatie en sloop in het voordeel van de laatste uit zou moetenvallen. Tevens schenk ik aandacht aan de randvoorwaarden. Oftewel, onder welkecondities kan sloop-nieuwbouw gunstig uitpakken?16Mitros Cahier - Slopen en/of renoverenDebatten over renovatie versus sloop zijn veelgevoerd vanuit het perspectief van de verondersteldelevensloop van woningen. Die discussie is nog niet inhet voordeel van één van de opties beslecht. Sloop envervangende nieuwbouw creëren woningen met eenveronderstelde langere levensduur dan de huidigenaoorlogse portiekwoningen. Hoewel, renovatie kande huidige levensduur van bestaande woningen sterkverlengen. De Delftse hoogleraar Thomsen heeft ermeermalen op gewezen dat renovatie een noodzakelijkeaanvulling op sloop is, omdat er bij het huidigeslooptempo ongeveer drie eeuwen nodig zijn om dewoningvoorraad geheel te vervangen….Feit is dat zowel sloop als renovatie diverse vormenvan overlast en milieubelasting opleveren, maar datdat bij sloop doorgaans erger is dan bij renovatie.Toch is er een aantal situaties waarin sloop wellichtprevaleert boven renovatie.4.1 Wooncarrière en reputatieTen eerste blijft bij renovatie het casco van het complexstaan, en dat levert bepaalde beperkingen op tenaanzien van de vormgeving en indeling van ‘nieuw’te realiseren woningen. Nieuwbouw geeft daarentegenmeer mogelijkheden voor specifieke woningtypenvoor specifieke doelgroepen. Appartementen voorouderen, mogelijk ten dienste van herhuisvesting endraagvlak. Maar ook betaalbare of middeldure eengezinswoningenvoor de (allochtone) middenklasse.De opwaartse doorstroming die herstructureringop gang brengt, spreekt tot de verbeelding. Nieuwewoningen hebben een aanzuigende werking op huishoudensuit de omgeving. Niet zelden komt ruim dehelft van de nieuwe bewoners uit wijken in de directeomgeving. Op stedelijk niveau is dit aandeel mogelijknog veel hoger. Hieronder zitten nogal wat ‘socialestijgers’, ofwel bewoners die wooncarrière maken

door dr. Reinout Kleinhans,Onderzoeksinstituut OTB,Technische Universiteit Delftdoor bijvoorbeeld van een gehuurde oude portiekwoningnaar een nieuwe eengezinskoopwoning of nieuwappartement te verhuizen.Deze combinatie maakt duidelijk dat het begrip wooncarrièrezeker niet alleen een verhuizing van huur naarkoop inhoudt, maar ook van oude naar nieuwe, vankleine naar grote, van goedkope naar duurdere en vangestapelde naar eengezinswoningen. Combinatiesvan deze vijf ‘wooncarrière-dimensies’ komen in depraktijk veelvuldig voor, ook binnen de sociale huursector.Verder blijkt dat sommige doorstromers aanvankelijkniet eens verhuisplannen hadden. Het feit dat er inhun omgeving aantrekkelijke nieuwbouw werd gerealiseerd,boorde een latente verhuiswens aan. De nieuwe,aantrekkelijke uitstraling en vormgeving biedenop dit punt vaak meer ‘huis’ dan renovatie. Dat werdooit treffend verwoord door een van de respondentenvan mijn promotie-onderzoek naar de effecten vanherstructurering 2 : ‘die gerenoveerde flat, dat blijventoch de oude muren’.2 Zie hiervoor ook: R.J. Kleinhans. Sociale implicaties van herstructureringen herhuisvesting. Proefschrift. Delft . Delft UniversityPress. 2005Het tweede ‘pro-sloopargument’ hangt hiermeesamen. Sloop-nieuwbouw is vrijwel altijd een veelrigoureuzere ingreep, die ook beter zichtbaar is danrenovatie. Met andere woorden, sloop-nieuwbouwlevert een duidelijkere cesuur met de oude situatie op.Dit verhoogt mutatis mutandis de kans op een beterereputatie van het herstructureringsgebied, al gebeurtdit natuurlijk niet van vandaag op morgen. Voor aspirant-kopersvan nieuwe woningen is overigens nietalleen de buurtreputatie, maar ook de reputatie vande ontwikkelende en verkopende partijen van belang.Ten derde: sloop is letterlijk een breekijzer als desamenlevingsproblemen in een buurt zo uit de hand(dreigen te) lopen, dat ingrijpen in de bevolkingssamenstellingonontkoombaar wordt. Het is de vraag ofdit zich in Utrecht voordoet, maar ik ga toch kort opin op dit punt.Het probleemoplossende vermogen van herstructureringten aanzien van samenlevingsproblemen enoverlast is beperkt. Op wijkniveau is er meestal alleensprake van probleemverdunning. Enkele onderzoekenbeschrijven echter hoe de uitplaatsing van overlastgevendehuurders geleid heeft tot meer rust en stabiliteitin de buurt. Tegelijkertijd wordt de instroom van17Mitros Cahier - Slopen en/of renoveren

18Mitros Cahier - Slopen en/of renoverennieuwkomers (‘nette mensen’) in nieuwe koopwoningenvaak gezien als een sociale verbetering, omdat zij,al dan niet terecht, geassocieerd worden met netheiden woonstijlen die geen overlast geven.Probleemverdunning en verplaatsing vormen zeldeneen oplossing voor bewoners die zelf problemen hebbenof ze veroorzaken. Maar opvallend is dat veelbewoners, en niet alleen degenen die niet gedwongenwerden te verhuizen, het belang van probleemverdunningen verplaatsing benadrukken als eenpositief effect van de herstructurering. Mede om diereden is de sloop in bepaalde wijken volgens sommigebewoners niet ver genoeg gegaan. ‘Ik kan nietwachten tot de rest van die oude troep ook geslooptis’, is een treffende uitspraak in dit verband. Zo is erin de Bijlmermeer door eerdere geslaagde sloop- ennieuwbouwprojecten een groter draagvlak ontstaanvoor grootschalige sloop in het vervolg van de herstructurering.Ten vierde creëert sloop-nieuwbouw gunstige randvoorwaardenvoor sociale samenhang in het vernieuwdedeel van de buurt. Vooral de combinatie vaneen nieuw ‘opleveringselan’ met de factoren eigenwoningbeziten de komst van gezinnen met kinderenpakt in dit opzicht goed uit. In veel nieuwe subbuurtenis er sprake van een goed sociaal klimaat en doensociale of leefbaarheidsproblemen zich niet of nauwelijksvoor. Een gunstig sociaal klimaat heeft doorgaansechter nauwelijks een uitstralingseffect naar deomliggende subbuurten. Maar het kan per saldo welpositief uitpakken voor de rust en stabiliteit in buurten.4.2 De verspringer neemt ook een aanloopWat zijn dan de randvoorwaarden voor de keuze tussenrenovatie en sloop? Onder welke condities kansloop-nieuwbouw gunstig uitpakken? In de meestruime zin van het woord: je moet als corporatie echtiets te bieden hebben aan bewoners. Het is niet voorniets dat in de beleidsdebatten steeds meer aandachtis gekomen voor sociaaleconomische perspectievenvan bewoners (zie het advies van de VROM-Raad).Verder is er al heel veel geschreven en gesproken overbewonersparticipatie, in het bijzonder de mate waarinbewoners invloed hebben op de beslissing om al danniet te gaan slopen. Ik beperk me hier tot de opmerkingdat het lastig is om draagvlak te organiseren alsje op voorhand de indruk wekt dat sloop hoe dan ookde uitkomst van de planvorming zal zijn. Vooral methet oog op het verlagen van de weerstand tegen sloopzijn de volgende randvoorwaarden 3 van belang:• Beperk je niet tot je eigen probleemanalyse, maartoon respect voor de analyse die bewoners zelf vanhun buurt maken, met al zijn sterke en zwakke kanten.• Kies voor een vooruitlopende aanpak van socialeproblemen, want die raak je met herhuisvestingniet kwijt. Dus eerst een aantal ‘losse eindjes’ aanpakkenen mensen met schulden, verslavingsproblemenof andere narigheden op weg helpen in eentraject voor verbetering. Dat maakt sloop wat meerbespreekbaar. Een langere aanloop nemen voor deherstructurering dus, net als een verspringer.3 Zie ook: Reinout Kleinhans en Henk Westra. Onbedoelde effectenvan stedelijke vernieuwing; op zoek naar een early warning system.Verschenen in: Mitros Cahier: Stedelijke vernieuwing in de steigers.Utrecht 2003

Maak in de discussies over de mogelijke aanpak consequenthet onderscheid tussen de ‘handvol rotteappelen’ en de zittende buurtbevolking. Je wilt nietdat bewoners denken dat de ganse buurtpopulatieals een probleem wordt gezien. Maak ook zichtbaardat de ‘rotte appelen’ op diverse manieren aangepaktworden.• Pleeg nieuwbouw die voor de sloophamer uitgaat.Een ‘klassieker’ die nog altijd het vermelden waardis. Op deze manier kun je de herhuisvesting endoorstroming binnen de buurt in één keer combinerenvoor een substantiële groep bewoners.Bouwen op groenstroken en speeltuinen is echteral vaak op veel verzet gestuit, dus een waarlijk eivan Columbus is dit niet….• Introduceer als ‘second-best’ optie beperkte sloopen nieuwbouw in de eerste fase van herstructureringten behoeve van huisvesting uit de lateresloopcomplexen. Meest ideaal is nieuwbouw opeen locatie die van functie is veranderd, bijvoorbeeldeen overtollig schoolgebouw. Een Utrechtsvoorbeeld is de Ahornstraat in Ondiep. Deze aanpakbetekent voor het vervolgproces dat herstructureringreeds zichtbare resultaten heeft opgeleverd.Dat kan de koudwatervrees van potentiële kopersin de tweede fase wat verminderen. Zij kampenimmers met het probleem dat ze (nog) niet kunneninschatten of het met de buurt de goede kant op zalgaan of niet.• Probeer de ‘gewenningsoptie’: eerst een stevigerenovatie van één complex, waardoor er later eendraagvlak kan ontstaan voor meer ingrijpendesloop en vervangende nieuwbouw.• Creëer mogelijkheden voor groepswonen, incombinatie met specifieke nieuwbouw. Collectiefopdrachtgeverschap van een woongroep, bijvoorbeeldouderen, is een uiterst vruchtbare vorm vanbewonersparticipatie, vooral als de nieuwbouwvoor de sloop uitgaat.• Probeer de weerstand tegen sloop weg te nemen.Die heeft niet altijd alleen te maken met de oudewoning zelf. Als herhuisvesting onontkoombaar isgeworden, vrezen veel bewoners een flinke huurprijsstijgingin de nieuwe situatie. Dit komt regelmatigvoor bij bewoners van wie het inkomen netiets te hoog is om voor huurtoeslag in aanmerkingte komen. Corporaties zouden een constructie kunnenaanbieden waarbij deze prijsstijging naar benedenwordt bijgesteld of slechts in kleine stapjes toeneemt.Een soort huurgewenningsconstructie dus.• Bied op voorhand een kwaliteitsgarantie ten aanzienvan de begeleiding bij herhuisvesting, dat wilzeggen een individuele aanpak met een vaste casemanager.• Geef garanties over niet te slopen woningen.(Denk bijvoorbeeld aan de garantiekaart Den HaagZuidwest). Daarmee voorkom je dat bewonersonvrijwillig in een woning terechtkomen die binnenafzienbare tijd eveneens onder de sloophamer(dreigen te) komen.Veel punten zijn eigenlijk verzachting van de pijn voorbewoners die het aangaat. Laten we onszelf blijvenvoorhouden: sloop hakt er in!19Mitros Cahier - Slopen en/of renoveren

Dit Mitros Cahier verscheen ter gelegenheid van hetMitros Podium ‘Slopen en/of renoveren’ van3 april 2007.ColofonTekst MitrosTekstbijdragen OTB / Nijestee Vastgoed /Van Schagen ArchitectenFoto’s Mitros / Nijestee Vastgoed /Van Schagen ArchitectenVormgeving CARTA, UtrechtDruk StolwijkGrafaxUitgever MitrosPostbus 8217 3503 RE Utrecht©April 2007Eerder verschenen in de reeks Mitros Cahiers1 Maatschappelijk Gebonden Eigendom2 Monumentenbeleid*3 Woningkwaliteit bereikbaar4 Woonmilieus in beeld5 Regionale samenwerking6 Allochtonen communicatie7 Stedelijke vernieuwing in de steigers8 Omgaan met Overlast9 Woonservicezones10 Leefbaarheid in wijken en buurten11 Bijzondere Doelgroepen12 Sturen aan de stad13 WijkstabiliteitTe bestellen bijMitros, afdeling Communicatie:(030) 880 3912, of te downloaden viawww.mitros.nl* niet meer leverbaar

Mitros is een toonaangevende en ambitieuze woningcorporatie. Metruim 30.000 woningen, garages en bedrijfspanden is zij de grootstespeler op het veld van de volkshuisvesting in Utrecht en Nieuwegein.Mitros biedt als voorloper in de volkshuisvesting een podium voordiscussie. Op het Mitros Podium belicht Mitros circa twee keer per jaarbelangrijke, actuele thema’s uit de wereld van het wonen. De MitrosCahiers zijn hiervan de schriftelijke begeleiders en vormen de opmaatvoor verdere discussie.