Presentatie - RDM Campus

Maatschappij en vastgoedbevrijd uit de Gordiaanse knoopEen nieuwe logica voor de inzet vanvastgoed voor maatschappelijkedoelstellingenPresentatie titelOpenbare LesLectoraat Maatschappelijk VastgoedRotterdam, 7 september 2011Rotterdam, 00 januari 2007

Maatschappij en vastgoedbevrijd uit de Gordiaanse knoopEen nieuwe logica voor de inzet vanvastgoed voor maatschappelijkedoelstellingenPresentatie titelopening & introductie werkwijzeFrénk van der Lindenjournalist, interviewer en schrijverRotterdam, 00 januari 2007

Programma14.00 – 14.05 uur opening & introductie werkwijze gedurende de middag doorFrénk van der Linden, dagvoorzitter14.05 – 14.10 uur welkomstwoord door dr. Elisabeth Minnemann, voorzitter directieInstituut voor Managementopleidingen Hogeschool Rotterdam14.10 – 14.45 uur rede mr Arnoud L.M. Vlak, lector maatschappelijk vastgoedHogeschool Rotterdam14.45 – 15.00 uur introductie en eerste reactie van de reflectanten- mr drs. Elco Brinkman, voorzitter Bouwend Nederland envoorzitter CDA fractie Eerste Kamer der Staten Generaal- prof. dr. Peter van Gool FRICS, hoogleraar vastgoedeconomieUniversiteit van Amsterdam en hoofd onroerend goed SPF Beheer- Rob van der Leij sr., initiatiefnemer Forum for Housing & Living,directeur/eigenaar Van der Leij Bouwbedrijven Amsterdam- drs. Jasper Tuytel, voorzitter College van BestuurHogeschool Rotterdam15.00 – 15.55 uur discussie met de zaal en reflectanten aan de hand van stellingen onderleiding van Frénk van der Linden15.55 – 16.00 uur afsluiting door de dagvoorzittervanaf 16.00 uurborrel

Maatschappij en vastgoedbevrijd uit de Gordiaanse knoopEen nieuwe logica voor de inzet vanvastgoed voor maatschappelijkedoelstellingenPresentatie titelwelkomdr. Elisabeth MinnemannDirecteur/Voorzitter Instituut voorManagementopleidingenRotterdam, 00 januari 2007

Maatschappij en vastgoedbevrijd uit de Gordiaanse knoopEen nieuwe logica voor de inzet vanvastgoed voor maatschappelijkedoelstellingenPresentatie titelredemr Arnoud L.M. Vlaklector Maatschappelijk VastgoedRotterdam, 00 januari 2007

Wat gaan we doen?1. Dilemma2. a. Disclaimerb. Opstapje: de vastgoedwaardeketen3. Schuivende panelen4. Maatschappelijk vastgoed: verkleefd en verknoopt5. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop6. Onderzoek & onderwijs

1. DilemmaMaatschappelijk vastgoed bestaat niet. Stenen zijn niet sociaal; alleen wátje ermee doet maakt maatschappelijk verschil.Ofwel: wat is ‘maatschappelijk’ vastgoed en waarin onderscheidt het zich van andere vormenvan vastgoed, zoals kantoren, winkels, bedrijfsruimten, woningen, landbouwbedrijven etc.?

2a. DisclaimerTenzij uitdrukkelijk anders vermeld zijn de in deze openbare les tenoemen voorbeelden fictief. Elke gelijkenis met bestaande personen,rechtspersonen, instellingen, organisaties, ondernemingen, partijen,belangenverenigingen of gebeurtenissen berust geheel en al op toeval.

2b. Opstapje: de vastgoedwaardeketenVermogensverschaffingsfunctiePortfoliomanagementfunctieInvesteringsfunctieTransformatie & ProjectontwikkelingsfunctieBeheerfunctieDienstverleningsfunctieBemiddelingsfunctieEindgebruiker

3. Schuivende panelen-IVeranderende maatschappelijke context: van meso naar micro, vanabstract naar concreet;- Geopolitieke verschuivingen- Economische verschuivingen- Sociologische verschuivingen- Politieke verschuivingen- Bestuurlijke verschuivingen- Woningmarkt verschuivingen- Verschuivingen in maatschappelijk vastgoedDrivers van veranderingen:- secularisering, ontzuiling, individualisering- mondialisering, migratie & integratie, vergrijzing

3. Schuivende panelen-IIWaar gaat dit naar toe?- Global Economy?- Regional Communities?- Sociale arrangementen op basis van one-size-fits-all benadering pastniet meer. Vergroting wendbaarheid en flexibiliteit productieprocessenmaatschappelijke dienstverleners is noodzakelijk.- Wat is hierbij de rol van het vastgoed dat dienstbaar is aan diemaatschappelijke dienstverlening: wendbaarheid en flexibiliteitfaciliterend of blok aan het been?- Veel van ons door opeenvolgende generaties verzameldmaatschappelijk vermogen is in vastgoed vastgelegd.

4. Maatschappelijk vastgoed:verkleefd en verknoopt-Ia. Maatschappelijke dienstverleners en vastgoed:- afgelopen 25 jaar beweging naar meer marktwerking, waarondergeleidelijk aan afbouwen stelsels van vastgoedexploitatiesubsidies.- met als gevolg herwaardering vastgoed faciliterend aan demaatschappelijke dienstverleningsprocessen: van exclusief alsbedrijfsmiddel naar óók een vorm van vermogen (=beleggingsmiddel).- overheid bevrijdt zich van de risico’s verbonden aan investeren enexploiteren van maatschappelijk vastgoed door afbouwexploitatiesubsidies.- is het gevolg van deze bevrijdingsactie niet juist dat demaatschappelijke dienstverleners worden gekluisterd?

4. Maatschappelijk vastgoed:verkleefd en verknoopt-IIExploitatie van vastgoed en maatschappelijke diensten: twee uiterstenvan het spectrumInvesteren in &exploiteren vanvastgoedProduceren &verlenen van(maatschappelijke) dienstenKapitaalbeslag Hoog LaagCyclus primairbedrijfsprocesCultuur &orientatieInvesteringshorizonArbeidsintensiteitBedrijfseconomischefocusVeranderbaarheid/flexibiliteitLangLangLaagTaakgerichtRendementLaagKortKortHoogMensgerichtMargeHoog

4. Maatschappelijk vastgoed:verkleefd en verknoopt-IIIsturen op:Beleids- & besluitvorming envermogensverschaffingrendementsdistributiesturen op:Maatschappelijke doelenRendement EVHefboom & Rendement VVMargeEfficiëntie ratio’sProductiebedrijfMaatschappelijkedienstenVastgoedbedrijfBeleggings- &beheerfunctieTotaal rendementDirect rendementIndirect rendementEfficiëntie ratio’sEindgebruikersInstellingen of huishoudensKlantentevredenheid

4. Maatschappelijk vastgoed:verkleefd en verknoopt-IVVerkleving: het verschijnsel waarbij de maatschappelijkedienstverleningsexploitatie en de exploitatie van het vastgoed faciliterendaan de maatschappelijke dienstverlening als zodanig niet zijnonderscheiden, ondanks dat de aard van de risico’s van het exploiterenvan vastgoed haaks staat op die van de exploitatie van eendienstverleningsbedrijf.Verknoping: het verschijnsel waarbij een en dezelfde organisatieaan (nagenoeg) alle rollen in de vastgoedwaardeketen zelf en vanuit eengeïntegreerde managementvisie invulling geeft, ondanks dat dit met zichmeebrengt dat de betrokken organisatie moet beschikken over de kennisvan alle markten waarover de vastgoedwaardeketen zich uitstrekt en despecifieke managementtechnieken die nodig zijn om op elk van diemarkten te kunnen werken.

4. Maatschappelijk vastgoed:verkleefd en verknoopt-VCorporaties: integrale & intern verknoopte vastgoedondernemingen actief in meer dan een markt:ROLLEN IN DE PRODUCTIE EN HET AANBOD VAN VASTGOED EN VASTGOEDDIENSTENKAPITAALMARKTVermogensverschaffingsfunctieVASTGOEDONTWIKKELINGS-MARKTVASTGOEDINVESTERINGSMARKTBeleggingsfunctieTransformatiefunctieCONSUMENTENMARKTBeheerfunctieDienstverleningsfunctieBemiddelingsfunctieWoonconsument / Eindgebruiker

4. Maatschappelijk vastgoed:verkleefd en verknoopt-VICorporaties: verkleving productie en distributie van rendementMaatschappelijk dividend,uitgekeerdVermogenverschaffingsfunctieMaatschappelijk dividend,geïntegreerdRendement totaal vermogen -/-Rendement vreemd vermogen =Rendement op eigen vermogenDirect rendement +Indirect rendement =Totaal rendement opvastgoedBeleggingsfunctieTransformatiefunctieNetto resultaat opvastgoedBeheerfunctieDienstverleningsfunctieBemiddelingsfunctieWoonconsument / Eindgebruiker

4. Maatschappelijk vastgoed:verkleefd en verknoopt-VIIBedrijfskundige analyse model bedrijfsvoering woningcorporaties:• principes van aanbodsturing en vraagondersteuning lopen doorelkaar• strategie en uitvoering lopen door elkaar• opdrachtgever-opdrachtnemerrelaties zijn diffuus• van iedereen wordt én maatschappelijk én bedrijfsmatighandelen verwacht

4. Maatschappelijk vastgoed:verkleefd en verknoopt-VIIIResultaat model bedrijfsvoering woningcorporaties:• sub-optimale bedrijfseconomische én maatschappelijke output• verankering en realisatie maatschappelijke doelstellingen nieteenduidig• iedereen (belanghouders, klanten, medewerkers) eigenlijk altijdontevreden met output

4. Maatschappelijk vastgoed:verkleefd en verknoopt-IXMaatschappelijk vastgoed in de Gordiaanse knoopMensgeoriënteerdOutcome gerichtEffectiviteitIndividualistischVraaggedreven/BehoeftegestuurdInvesteringsmanagementKapitaalintensiefInflexibelArbeidsextensiefLangcyclischStaat/Publiek(Kosten) enbudgetsturingMaatschappelijkVastgoedMarkt/PrivaatInkomsten-,marge-,rendementssturingDienstverleningsmanagementKapitaalextensiefFlexibelArbeidsintensiefKortcyclischCollectivistischArrangementen-/AanbodgestuurdProduct-/DienstengeoriënteerdOutput gerichtEfficiency

5. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop-IHet kan ook anders wanneer maatschappelijke dienstverleners encorporaties:- Helder kiezen voor alleen die rol waar zij -ieder voor zichmaatschappelijkwerkelijk verschil maken en- pas ná het maken van die keuze de vraag beantwoorden of en zo jawelke plaats vastgoed bij het verwezenlijken van die rol heeftSuggesties voor rolkeuze- Maatschappelijke dienstverleners: tegen aannemelijkebedrijfseconomische condities produceren en verlenen van diensten waardaadwerkelijk behoefte aan is met inachtneming steeds wisselendemaatschappelijke context- corporaties: creëren van toegang tot de woningmarkt voor huishoudens dieanders maar moeilijk hun weg kunnen vinden, door middel van bevorderenbetaalbaarheid wonen en wegnemen risicoselectie

5. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop-IIMaatschappelijk dienstverleners en vastgoed: concentreren opdienstverleningsexploitatie en afstoten van exploitatievastgoedinvesteringen naar gespecialiseerde organisaties(vastgoedbeleggingsmaatschappijen)Corporaties en vastgoed: concentreren op de rol vanvermogensverschaffer en portfoliomanager en het daarvan afscheidenvan de zuiver vastgoedeconomische rollen

5. Bevrijding uit de Gordiaanseknoop-IIIMaatschappelijke dienstverleners concentreren zich op produceren en verlenen vandiensten:Beleids- & besluitvorming envermogensverschaffingrendementsdistributieMaatschappelijke doelenTotaal rendementMargeEfficiëntie ratio’sProductiebedrijfMaatschappelijkedienstenVastgoedbedrijfBeleggings- &beheerfunctieDirect rendementIndirect rendementEfficiëntie ratio’sEindgebruikersInstellingen of huishoudensKlantentevredenheid

5. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop-IVCorporaties concentreren zich op vermogenverschaffings- & PortfoliomanagementfunctieVermogensverschaffingsfunctiePortfoliomanagementfunctieInvesteringsfunctieTransformatie & ProjectontwikkelingsfunctieBeheerfunctieDienstverleningsfunctieBemiddelingsfunctieWoonconsument/Eindgebruiker= huidige rollen van de corporaties in de vastgoedwaardeketen

5. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop-VGevolg: maatschappelijk dienstverleners en corporaties trekken zichterug uit hun vastgoedgerelateerde investeringsbelangen door zich tefocussen op de rol waarmee zij ieder voor zich werkelijk verschilmaken.Nadeel: kapers op de kust die het vermogen willen confisceren dat nunog exclusief in vastgoed is vastgelegd en door scheidingvastgoedgerelateerde investeringsbelangen wordt vrijgespeeldVoordeel: uitzicht op realiseren van nóg meer synergie

5. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop-VIOptie 1: vermogen en bedrijfsvoering terug onder directie aansturing vande overheidSturing doorde overheidVermogenverschaffingsfunctieMaatschappelijkBeleggingsfunctiedividendTransformatie- enProjectontwikkelingsfunctieBeheerfunctieDienstverlenings-functieBemiddelings-functieMarktConsumenten van Woon/Zorg/Welzijnsdiensten

5. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop-VIIOptie 2: vermogen ‘terug’ naar de overheid‘Sturing’ doorde overheidVermogenverschaffingsfunctieAandeelhouders uit dekapitaalmarktMarktBeleggingsfunctieTransformatie- enProjectontwikkelingsfunctieBeheerfunctieDienstverlenings-functieBemiddelings-functieConsumenten van Woon/Zorg/Welzijnsdiensten

5. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop-VIIIOptie 3: maatschappelijke trustvermogens: investeren en renderen inplaats van consumerenUitkeringmaatschappelijkdividendMarktVermogenverschaffingsfunctieBeleggingsfunctieMiddenveldTransformatie- enProjectontwikkelingsfunctieBeheerfunctieDienstverlenings-functieBemiddelings-functieConsumenten van Woon/Zorg/Welzijnsdiensten

5. Bevrijding uit de Gordiaanse knoop-IXKeuze voor de ene of de andere optie zal afhankelijkzijn van politiek/maatschappelijke voorkeuren.Bedrijfskundig en bedrijfseconomisch biedt optie 3 belangrijkevoordelen, zowel op het gebied van focus, continuïteit, intergenerationelesolidariteit en synergie van belangen en managementopgaven:een 21 e eeuws perspectief van rentmeesterschap dat waarborg biedt tegenverdere uitholling van cruciale maatschappelijke functies door volatielmarktdenken of korte termijn bezuinigingsdrift.

6. Onderzoeks- & onderwijsagendaKernvraag:Op welke wijze kan (onder)scheiding van dienstverlening, vastgoed envermogen bijdragen aan een duurzame business case voor de inzet vanrendement op maatschappelijk vermogen ter financiering van demaatschappelijke noden en behoeften van de toekomst?Deelvraag 1: ecarteren bedrijfseconomische prestaties van maatschappelijkvastgoedDeelvraag 2: ecarteren effecten veranderingen in vergoedingenstelsel caresector op bedrijfseconomische prestaties instellingen én hun vastgoedDeelvraag 3: analyse van aan afstoten vastgoed ten grondslag liggendeoverwegingen en motievenDeelvraag 4: rol en vormgeving van maatschappelijke trustvermogens

Ten slotteBijzonder veel dank aan Kenniskring Maatschappelijk Vastgoed:- drs. Martijn Eskinasi (vastgoedmarkt, stad en maatschappij)- drs. Sander van der Geest (onderwijsmanagement)- ir. Bert Teuben (vastgoed- & beleggingskunde)- Harry Vroemen (vastgoedbeheer en facilitymanagement)Overgang Lectoraat Maatschappelijk Vastgoedvan Instituut voor Managementopleidingennaar Instituut voor Onderzoek en Innovatie, Kenniscentrum Gebiedstransities

Maatschappij en vastgoedbevrijd uit de Gordiaanse knoopEen nieuwe logica voor de inzet vanvastgoed voor maatschappelijkedoelstellingenPresentatie titelintroductie en eerste reactiereflectanten:- mr drs. Elco Brinkman- prof. dr. Peter van Gool- Rob van der Leij sr.- drs. Jasper TuytelRotterdam, 00 januari 2007

Maatschappij en vastgoedbevrijd uit de Gordiaanse knoopEen nieuwe logica voor de inzet vanvastgoed voor maatschappelijkedoelstellingenPresentatie titeldiscussiemet de zaal en reflectantenaan de hand van stellingenRotterdam, 00 januari 2007

Stelling 1.Maatschappelijke dienstverleners moeten met hun vingers van vastgoedafblijven en alleen huurder willen zijn

Stelling 2.Vastgoedmanagement (= beheer van vastgoed, huisvestings- &facilitymanagement) is onlosmakelijk verbonden met elke bedrijfsvoering

Stelling 3.De flexibiliteit in vastgoed en vermogen is het prijsverschil tussen hurenen eigendom dubbel en dwars waard

Stelling 4.De vastgoedloze gemeente zou een zegen voor het land zijn: voorburgers, instellingen en ondernemingen

Stelling 5.Het omvormen van corporaties tot maatschappelijke trustvermogenstussen staat en markt is gedoemd te mislukken

Stelling 6.Omvorming van corporaties tot maatschappelijke trustvermogens leidt totécht empowerment van huurders

Maatschappij en vastgoedbevrijd uit de Gordiaanse knoopEen nieuwe logica voor de inzet vanvastgoed voor maatschappelijkedoelstellingenPresentatie titelafsluitingFrénk van der LindenRotterdam, 7 september 2011Rotterdam, 00 januari 2007