Afschrijven op vastgoed - Foederer DFK

Afschrijven op vastgoedVoorbeeldOndernemer Jansen heeft een pand zelf in gebruik. Per 1 januari 2007 is de fiscale boekwaarde van hetpand € 200.000, de normale jaarlijkse afschrijving bedraagt € 4.000.Afschrijving 2007Per 1 januari 2007 is de WOZ-waarde van het pand € 394.000. De bodemwaarde bedraagt voor Jansen(pand in eigen gebruik) 50% van € 394.000 = € 197.000.Jansen kan in 2007 niet de gebruikelijke € 4.000 op het pand afschrijven. De maximale afschrijving over2007 bedraagt € 3.000, het verschil tussen de fiscale boekwaarde (€ 200.000) en de bodemwaarde (€197.000).Afschrijving 2008Indien de WOZ-waarde van het pand per 1 januari 2008 wederom € 394.000 bedraagt, kan Jansen over2008 niets op het pand afschrijven: de bodemwaarde (van € 197.000) is bereikt. Indien de WOZ-waardevan het pand per 1 januari 2008 is gedaald tot € 380.000, ontstaat er weer ruimte voor afschrijving. Dieruimte is € 7.000 (€ 197.000, de boekwaarde per 1 januari 2008, minus de bodemwaarde van € 190.000).Jansen kan over 2008 de gangbare € 4.000 op het pand afschrijven. Inhaal van de over 2007 ‘gemiste’afschrijving van € 1.000 is niet toegestaan!WOZ-waarde: kritisch beoordelenDe wetgever heeft de bodemwaarde gekoppeld aan de WOZ-waarde. Voor een gebouw in eigengebruik is de bodemwaarde 50% van de WOZ-waarde, voor een beleggingspand 100% van deWOZ-waarde. Uitgangspunt voor de WOZ-waarde is ‘de waarde in het economische verkeervan de onroerende zaak in vrij opleverbare staat’. Voor incourante gebouwen, zoals bijzondereindustriële complexen, wordt de WOZ-waarde gesteld op de vervangingswaarde als die hoger isdan de waarde in vrij opleverbare staat. De WOZ-waarde wordt vanaf 2007 jaarlijks vastgesteldnaar de toestand per 1 januari. De WOZ-waarde 2008 is de waarde per 1 januari 2007.Ontbreekt een WOZ-beschikking, bijvoorbeeld voor vastgoed buiten Nederland, dan moet dewaarde van het pand worden vastgesteld conform de WOZ-waarderingsgrondslag op de waardein het economische verkeer in vrij opleverbare staat.Correcte WOZ-waardeHet belang van een correcte WOZ-waardering is fors toegenomen door de koppeling met debodemwaarde voor de afschrijving op vastgoed. Beoordeel de WOZ-beschikking dan ook kritischen maak zo nodig bezwaar. Hebt u dit niet gedaan, dan kunt u later de bodemwaarde voorde afschrijving niet meer aanvechten! Verwacht wordt dat de nieuwe regeling zal leiden tot eenstortvloed aan geschillen over de WOZ-waardering.WerktuigenvrijstellingDe werktuigenvrijstelling uit de WOZ geldt ook voor vaststelling van de bodemwaarde. Dezevrijstelling is voor werktuigen die onroerend zijn en die hoofdzakelijk dienstbaar zijn aan het(productie-)proces dat in het pand plaatsvindt. Voor werktuigen die het gebouw beter geschiktmaken voor gebruik, zoals een lift, een ventilatiesysteem of sprinklerinstallatie, geldt géén vrijstelling.Verder moet het werktuig verwijderd kunnen worden uit het gebouw met behoud vanzijn waarde en mag het niet aangemerkt kunnen worden als een gebouwd eigendom.Mede-eigendomBij mede-eigendom moet de WOZ-waarde van het gebouw naar evenredigheid, naar mate vaneigendom, worden verdeeld over de mede-eigenaren, Dit kan tot complexe uitwerkingen leidenbij firma’s en dergelijke samenwerkingsverbanden als de vennoten voor de jaarwinstverdelingeen andere gerechtigdheid toepassen dan voor de verdeling van de mede- eigendom (en/of demeerwaarde) van het pand.- 3 -

Afschrijven op vastgoedPand in eigen gebruik of ter beleggingDe bodemwaarde van een pand hangt af van de vraag of u of uw onderneming het pand vooreigen gebruik of ter belegging aanhoudt. Voor beleggingspanden is de bodemwaarde 100% vande WOZ-waarde, voor panden in eigen gebruik 50%.Verhuur aan derdeWanneer is het nu een pand voor ‘eigen gebruik’ of ‘ter belegging’? Beslissend hierin is: bestemmingtot verhuur aan een derde. Als een pand voor 70% of meer bestemd is om ter beschikkingte worden gesteld aan derden, is het een beleggingspand. Een uitzondering geldt als het ‘terbeschikking stellen’ van het pand plaatsvindt in een normale zakelijke exploitatie, waarbij deondernemer het gebruik van het pand kortstondig afstaat. Denk aan de verhuur van een vakantiewoning,de exploitatie van een hotel, of een tennishal.Verhuur aan verbonden persoon of vennootschapVerhuurt u het pand niet aan een derde, maar aan een verbonden persoon of vennootschap,dan is sprake van een gebouw in eigen gebruik. Dat betekent dat een pand dat binnen een concernwordt verhuurd van de ene aan de andere BV, wordt aangemerkt als een gebouw in eigengebruik, ook als géén sprake is van een fiscale eenheid. Ook het pand dat een DGA aan zijn BVverhuurt, geldt als een pand in eigen gebruik. De wet kent geen gedetailleerde omschrijving vande begrippen ‘verbonden persoon’ en ‘verbonden lichaam’.Wat is een gebouw?De wet kent geen definitie van wat een ‘gebouw’ is. Het spraakgebruik en de rechtspraak moeten hierduidelijkheid brengen. De rechter hanteert vaak drie criteria: er moet sprake zijn van een duurzameconstructie die met de grond verbonden is, die niet eenvoudig verplaatsbaar of demonteerbaar is én diewanden en een dak heeft en daardoor bescherming biedt tegen wind en neerslag. Een kantoor, winkel,fabriek, woning of stal worden bijvoorbeeld wel als gebouw aangemerkt. Een opslagtank of een windmolenniet. Een uitzondering is een kas (voor de tuinbouw): deze wordt niet als een gebouw aangemerkt. DeEuropese Commissie moet deze uitzondering nog wel goedkeuren.Opstal en wat erbij hoortVoor de toepassing van de nieuwe beperkte afschrijving op vastgoed wordt niet alleen de opstalals gebouw aangemerkt, maar ook - in fiscale zin - de daarbij behorende ‘ondergrond en aanhorigheden’.De opstal, met de ondergrond, de omliggende tuin en aanhorigheden, zoals eenparkeerterrein of een groenvoorziening, vormen één bedrijfsmiddel.Voorzieningen in en rondom het pand, zoals werktuigkundige of elektrotechnische installaties,verwarming en luchtbehandelingapparatuur, vormen een (onzelfstandig) onderdeel van het gebouw.Een uitzondering geldt voor werktuigen die voor de WOZ onder de werktuigenvrijstellingvallen.Voor de afschrijving tot op de bodemwaarde moet u uitgaan van het gebouw als geheel. Voor dereguliere, jaarlijkse afschrijving blijft het wél mogelijk om afzonderlijk af te schrijven op verschillendebestanddelen van het gebouw, met een onderling afwijkende levensduur. Toepassing vande zogenaamde componentenleer blijft mogelijk, maar de afschrijving kan wel beperkt wordendoor de toetsing aan de bodemwaarde. Zie het voorbeeld in het kader.- 4 -

Afschrijven op vastgoedVoorbeeldComponentenleer en afschrijven tot op de bodemwaardeKoenders BV koopt per 1 januari 2007 een casco bedrijfspand voor € 400.000. Het pand is bestemd voorde verhuur. De restwaarde bedraagt € 80.000, de economische levensduur is 40 jaar. Koenders BV investeertdirect na de koop € 100.000 in het pand, voor scheidingswanden, sanitair, een sprinklerinstallatie,bekabeling enz. De levensduur van deze investering wordt gesteld op 10 jaar, de restwaarde op nihil.De totale kostprijs van het gebouw bedraagt € 500.000. De WOZ-waarde 2007 is € 475.000. De normalejaarlijkse afschrijving kan, met toepassing van de componentenleer, als volgt worden berekend:• het pand, de opstal: 1/40 x € 320.000 = € 8.000• de overige investeringen: 1/10 x € 100.000 = € 10.000.In totaal € 18.000.De bodemwaarde van het pand is gelijk aan de WOZ-waarde, ofwel € 475.000. Dat betekent dat over2007 de reguliere jaarlijkse afschrijving van € 18.000 kan worden toegepast. De boekwaarde bedraagt nade afschrijving over 2007 € 482.000 (€ 500.000 minus € 18.000). Als de WOZ-waarde 2008 weer op €475.000 wordt vastgesteld, bedraagt de maximale afschrijving over 2008 € 7.000: dan is de bodemwaardevan € 475.000 bereikt.Onderhoud en verbouwingHet nieuwe afschrijvingsregime op vastgoed brengt geen wijziging in de fiscale behandeling vande kosten van onderhoud van vastgoed. Onderhoudskosten zijn en blijven aftrekbaar. Ook hetvormen van een kostenegalisatiereserve ter dekking van de kosten van groot onderhoud aan eengebouw blijft mogelijk.De kosten van verbetering van vastgoed moet u (binnen uw onderneming) activeren en afschrijven.Datzelfde geldt ook voor de kosten van verbouwing. De huurder van een pand die dezekosten voor zijn rekening neemt, moet deze uitgaven activeren als investering in een huurrechten kan die in (tenminste) vijf jaar afschrijven. Hebt u of heeft uw onderneming het pand ineigendom, dan moet u de kosten van verbetering en/of verbouwing activeren en die tot defiscale boekwaarde van het pand rekenen. Die gezamenlijke boekwaarde is uitgangspunt voorde beoordeling of, en zo ja welke afschrijvingsruimte nog aanwezig is ten opzicht van de bodemwaardevan het pand.Anti-misbruikDe nieuwe wettelijke regeling kent antimisbruikbepalingen om te voorkomen dat u de nieuweafschrijvingsbeperking probeert te ontlopen. Het gaat daarbij vooral om een splitsing van degerechtigdheid tot een gebouw over meerdere verbonden personen of BV’s. Denk aan eenjuridische splitsing tussen opstal en ondergrond, tussen vruchtgebruik en bloot-eigendom, tussenhuur en verhuur. Door een dergelijke splitsing tot stand te brengen tussen verbonden personenof lichamen zou op (investeringen in) het pand meer afgeschreven kunnen worden dan wanneerhet pand in handen van één persoon / BV zou zijn: zie het kader.In deze gevallen moet de afschrijving over de verbonden personen / BV’s worden verdeeld naarrato van de afschrijving die bij ieder van hen had plaatsgevonden als de samentelling van investeringenniet zou hebben plaatsgevonden.- 5 -

Afschrijven op vastgoedLiever onderhoud dan verbeteringHebt u een bedrijfspand met een lage fiscale boekwaarde? Dan is de kans groot dat u niet meerkunt afschrijven op dat pand. Volgens de nieuwe afschrijvingsregels vanaf 1 januari 2007 kande ondernemer zijn bedrijfspand afschrijven tot op de helft van de WOZ-waarde. Is de fiscaleboekwaarde van het pand lager, dan is afschrijving niet meer toegestaan. Bij een beleggingspandis die grens nog hoger: dat kan slechts afgeschreven worden tot op de volle WOZ-waarde. Doorde nieuwe afschrijvingsregels worden onderhoudskosten op het pand fiscaal vriendelijker behandelddan kosten van verbetering.Onderhoudskosten zijn direct aftrekbaar, terwijl kosten van verbetering bij het pand geactiveerdmoeten worden en vanwege de lage fiscale boekwaarde van het pand mogelijk niet kunnen wordenafgeschreven.VoorbeeldSplitsing van de gerechtigdheidTransportbedrijf Rietveld BV heeft een pand in eigendom. Dat pand heeft een fiscale boekwaarde van €325.000, de WOZ-waarde bedraagt € 1.000.000. Het pand wordt aan dochtervennootschap RademakersBV verhuurd. Voor de vaststelling van de bodemwaarde van het pand is sprake van eigen gebruik (verhuuraan een dochtervennootschap). De bodemwaarde bedraagt derhalve € 500.000.Transportbedrijf Rietveld BV wil het pand verbouwen. De geraamde kosten daarvan bedragen €150.000. Als het transportbedrijf de verbouwing laat uitvoeren, kan zij op de verbouwingskosten nietsafschrijven: de fiscale boekwaarde van het pand ligt immers beduidend lager dan de bodemwaarde. Ookna activering van de kosten van verbouwing komt de fiscale boekwaarde lager uit (op € 475.000) dan debodemwaarde van € 500.000.Transportbedrijf Rietveld BV besluit de verbouwing door dochter- vennootschap Rademakers BV te latenuitvoeren. Deze activeert de kosten verbouwing als investering in een huurrecht en zou die, zonder naderevoorziening, in 5 jaar kunnen afschrijven. De anti-misbruikbepaling in de wet voorkomt dit. TransportbedrijfRietveld BV en Rademakers BV moeten de fiscale boekwaarde van hun investeringen in het pandsamentellen en die gezamenlijke boekwaarde wordt afgezet tegen de bodemwaarde om vast te stellen of,en zo ja welke, ruimte resteert voor afschrijving op het pand. Die is hier nihil.Draag uw bedrijfspand over aan een meerderjarigkindKunt u door de nieuwe afschrijvingsregels vanaf 1 januari 2007 niet meer op uw bedrijfspand inde BV afschrijven omdat de fiscale boekwaarde van het pand lager is dan de bodemwaarde? Gadan eens na of u het bedrijfspand niet beter kunt verkopen en weer terughuren. Dat is vooralinteressant in de familiesfeer. Als de BV het pand verkoopt aan uw meerderjarige kind en datpand vervolgens terughuurt, alles onder zakelijke condities, kunt u alle huurderslasten in de BVin mindering brengen op de winst. Uw kind moet het pand / de huur in box 3 aangeven. Datlevert al snel een belastingvoordeel op: de aftrek van de huur en bijbehorende lasten levert meerbelastingbesparing op, dan de heffing in box 3 over de waarde van het pand (minus de eventuelefinanciering). Voor dit boxhoppen in de familiesfeer moet uw kind moeten wél meerderjarigzijn; een minderjarig kind wordt aangemerkt als een ‘verbonden’ persoon en daarvoor geldt eenantimisbruikbepaling Voor de winst bij verkoop van het pand kunt u mogelijk zelfs de herinvesteringsreservebenutten. Overleg het eens met uw adviseur!- 6 -

Afschrijven op vastgoedDGA die een pand aan zijn BV verhuurtBent u directeur-grootaandeelhouder (DGA) en verhuurt u een pand aan uw BV, dan geldt desamentelling ook. Als de BV het gehuurde pand verbouwt, moet zij de kosten van de verbouwingactiveren. Die actiefpost moet opgeteld worden bij de fiscale boekwaarde van het pand opde TBS-balans bij de DGA. Die gezamenlijke boekwaarde wordt afgezet tegen de bodemwaardeom de ruimte voor afschrijving vast te stellen.De antimisbruikbepalingen zijn uitsluitend van toepassing bij een splitsing van de gerechtigdheid/ de investeringen in het pand tussen verbonden personen en/of BV’s. Die verbondenheid is inde wet gedetailleerd omschreven. Opmerkelijk is dat enkele naaste familieleden - zoals een broerof zus, maar ook een meerderjarig kind - niet als verbonden persoon zijn aangemerkt. Dat biedtmogelijkheden voor taxplanning: zie het kader.Tot slotIn deze brochure zijn de nieuwe regels voor de fiscale afschrijving op vastgoed in hoofdlijnentoegelicht. Neem voor meer informatie en de gevolgen in uw specifieke situatie contact op metuw FoedererDFK-Adviseur.- 7 -

Afschrijven op vastgoedColofonAuteur: Mr. J. ZwagemakerFoedererDFKwww.foedererDFK.com2008, FoedererDFKNiets uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd of gekopieerd zonder uitdrukkelijketoestemming van de uitgever. De uitgever heeft bij de samenstelling naar uiterste betrouwbaarheiden zorgvuldigheid gestreefd, maar kan niet aansprakelijk worden gesteld vooreventuele onjuistheden en de gevolgen hiervan.De fiscale afschrijving op vastgoed is beperkt. De nieuwe spelregels gelden vanaf 2007voor ondernemers in de inkomstenbelasting, ondernemers met een BV én directeurgrootaandeelhouders(DGA’s) die een pand aan hun BV verhuren. In deze brochureworden de nieuwe spelregels voor afschrijving op vastgoed toegelicht.- 8 -