De waardecreatie van verduurzaamde kantoorgebouwen

5. DiscussieBasale waardeDe basale waarde van een kantoorgebouw wordt berekend op basis van de verandering inproductiviteit van de werknemers ten gevolge van het binnenmilieu. Uit de resultaten van de testcase en het integrale waardemodel blijkt dat het thermisch comfort in vergelijking met hetakoestisch comfort en de luchtkwaliteit minder invloed heeft op de productiviteit. De toename inproductiviteit is een gemiddelde van het gehele gebouw. De verandering van de productiviteit op hetgebied van het thermisch comfort wordt berekend op basis van het temperatuurverloop. In eenkantoorgebouw is vaak voldoende verwarmingscapaciteit aanwezig om het in de winter optemperatuur te houden. Het productiviteitsverschil wordt vaak gecreëerd door te hogetemperaturen. Te hoge temperaturen treden vaak alleen op in de vertrekken aan de zonbelastegevels van het gebouw. Aangezien de hoge temperaturen slechts in enkele vertrekken optreedt zalhet maar een geringe invloed hebben op de gebouwgemiddelde productiviteit.Het akoestisch comfort en de luchtkwaliteit hebben de grootste invloed op de productiviteit van dewerknemer. Een werknemer is in een ruimte waar de spreekprivacy goed is 7% productiever dan ineen ruimte waar de spreekprivacy slecht is. De luchtkwaliteit heeft vooral veel invloed op deproductiviteit indien de totale luchtverversing in het alternatieve concept aan de lage kant is. Deproductiviteit neemt met 2% toe indien de luchtverversing verhoogd wordt van 10 liter per secondeper persoon naar 30 liter per seconde per persoon. Indien de luchtverversing per persoon van 30 l/swordt verhoogd naar 50 l/s is de toename in productiviteit slechts 0,55%.De productiviteit van de werknemers bepaalt voor een deel de winst van de onderneming. Deinvloed van de productiviteit op de winst is afhankelijk van een aantal parameters. Door eengevoeligheidsanalyse is een diagram opgesteld waarmee eenvoudig de netto contante waarde teberekenen is van de opbrengt die ontstaat door een betere arbeidsproductiviteit. Met behulp van ditdiagram kan berekend worden wat de verbetering in productiviteit moet zijn om de meerinvesteringten opzichte van een alternatief concept terug te verdienen. Bijvoorbeeld de meerinvestering van hetconcept modaal wordt terugverdiend indien de productiviteit van de werknemers met circa 1,5%toeneemt. Tevens kan met behulp van het diagram berekend worden hoeveel de gemiddeldeproductiviteit van de werknemers moet toenemen om de investering in de werktuigbouwkundigeinstallaties terug te verdienen. Zo wordt de werktuigbouwkundige investering van concept modaal,€264,- per m 2 bvo (bruto vloeroppervlak), geheel terugverdiend indien de gebouwgemiddeldeproductiviteit toeneemt met 2%, zie groene pijlen in figuur 44. De rode pijlen in figuur 44 tonen eenvoorbeeld waarin uitgegaan wordt van gunstigere financiële condities van de onderneming. Dewerkwaarde van de werknemer is €60.000,- in plaats van €40.000,- en de oppervlakte perwerknemer neemt af van 21,6 m 2 naar 18,0 m 2 . Onder deze omstandigheden wordt de investering inde werktuigbouwkundige installaties al terugverdiend bij een productiviteitsstijging van 1%.TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 64