De waardecreatie van verduurzaamde kantoorgebouwen

4. De totale waarde (Economische waarde)De concepten worden geanalyseerd door het vergelijken van de investering met de kosten enopbrengsten tijdens de exploitatiefase. Een concept wordt vergeleken met een alternatief concept.Het verschil in kasstromen tussen de concepten wordt met behulp van de netto contante waardemethode terug verdisconteerd naar het begin van de gebruiksperiode, zodat het vergeleken kanworden met de meerinvestering.De investeringskosten worden in een aparte module ingevoerd in het integrale waardemodel,hierover meer in paragraaf 4.1. De investering is onderdeel van de economische waarde van hetkantoor. De overige waardekaders hebben invloed op de exploitatie, zowel op de omzet als op dekosten. De brutowinst van een onderneming bestaat uit de omzet minus de kosten. De omzet wordtbepaald door de productie en door de verkoopprijzen. Een goed binnenmilieu, dus een hogerearbeidsproductiviteit, zorgt voor een hogere productie en dus meer winst (basale waarde). Dekarakteristieke jaarlijkse kosten van een kantoorgebouw, de exploitatiekosten, zijn afhankelijk vanfactoren als het bouwjaar, de grootte, de kwaliteit en de locatie van het gebouw. Tot deexploitatiekosten behoren onder andere de energiekosten (ecologische waarde), onderhoudskosten(gebruikswaarde), kosten ten gevolge van een herindeling (strategische waarde) en vaste kosten,zoals de huur en de verzekeringen (economische waarde). De invloed van de duurzame maatregelenop de exploitatie fase wordt verder toegelicht in paragraaf 4.2. Samenvattend zijn de factoren diemeegenomen zijn in het integrale waardemodel in onderstaand schema weergegeven.Achtereenvolgens zullen per paragraaf de investering, exploitatie en netto contante waardebehandeld worden en toegelicht worden door de test case door te rekenen.InvesteringEconomische waardekader- InvesteringDuurzame conceptMaatregel 1Maatregel ...Mogelijke waardecreatie+OmzetBasale waarde: productiviteitExploitatie- Bruto winst(jaarlijks)-KostenStrategische waarde: flexibiliteitGebruikswaarde: onderhoudEcologische waarde: energiegebruikFiguur 29: Overzicht van de factoren die meegenomen zijn in het integrale waardemodelTU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 50