De waardecreatie van verduurzaamde kantoorgebouwen

3.4. De gebruikswaardeHet gebruik van het gebouw behelst de relatie tussen het gebouw en de daarin gehuisvesteonderneming. Het gaat er in dit waardekader om hoe de activiteiten die in het kantoorgebouwplaatsvinden worden ondersteund. De onderliggende eisen van de gebruikswaarde zijn:productieondersteuning, beheerbaarheid, betrouwbaarheid en locatie (Rutten, 2005). Deproductieondersteuning en de beheerbaarheid worden in dit onderzoek behandeld. De factorbetrouwbaarheid is te verdelen in constructieve integriteit en betrouwbaarheid van de installaties.Aangenomen wordt dat de constructieve integriteit, of het gebouw vanuit constructief oogpuntstevig genoeg is, in orde is. Dit aspect wordt berekend door de constructeur. Het andere aspect, debetrouwbaarheid van de installaties, is belangrijk om kostbare bedrijfsonderbrekingen enopstartprocedures te voorkomen. Vanwege de tijdsduur en omvang van het onderzoek is de downtime van de installaties niet meegenomen in het model van dit onderzoek. De aanname wordtdaarom gemaakt dat door een goed ontwerp van de concepten en regelmatig onderhoud er geenkostbare bedrijfsonderbrekingen en bijbehorende opstartprocedures plaatsvinden. Naast debetrouwbaarheid wordt ook de locatie van het kantoorgebouw niet verder onderzocht. Het gaat indit onderzoek om de duurzame aanpassing van het gebouw, daarom zal de waarde gecreëerd doorde locatie niet veranderen aangezien de locatie ongewijzigd blijft.3.4.1. ProductieondersteuningIndien de kosten van een werknemer geanalyseerd worden blijkt dat per vierkante meterkantoorgebouw de salariscomponent verreweg de grootste en belangrijkste is (REHVA, 2006). Het isdaarom van belang dat het gebouw en de gebouwgebonden installaties dusdanige ondersteuning endiensten levert dat de totale kosten geminimaliseerd worden. Werknemers zullen productiever zijnindien een gezond en behaaglijk binnenmilieu heerst, zoals besproken in het basale waardekader.Naast de fysiologische aspecten van het binnenmilieu spelen ook psychologische aspecten een rol,zoals individuele regelbaarheid. Een groot gedeelte van de kantoorgebouwen worden gekenmerktdoor een binnenmilieu waarin een mens geen zeggenschap heeft over de instelling van een aantalbinnenklimaatvariabelen, zoals de temperatuur en luchtsnelheid (Rutten, 2005). De werknemer is indit geval overgeleverd aan een binnenmilieu dat geregeld wordt door een technisch complexsysteem. Uit onderzoek is gebleken dat een minimum van vijf procent van een aantal mensen in eenbepaald uniform binnenklimaat zich onbehaaglijk voelt en daarom ontevreden is (Rutten, 2005).Deze onderzoeken tonen tevens aan dat de gevoeligheid van de behaaglijksheids gewaarwordingvoor variaties in bijvoorbeeld kleding en activiteitsniveau aanzienlijk is. Indien werknemersontevreden zijn zullen ze minder productief zijn. Een oplossing is het dusdanig ontwerpen van deinstallaties dat het binnenmilieu geregeld kan worden door de individuele werknemer. Per individuregelen is moeilijk realiseerbaar, maar per 2 à 4 personen is mogelijk.Uit onderzoek blijkt dat gebruikers het appreciëren als gebouwen responderen op hun acties(Bordass, Leaman, & Ruyssevelt, 1999). Aspecten als te openen ramen, de reactie snelheid van deinstallaties en individuele regelbaarheid zijn daarom belangrijk voor de gebouwgebruikers. Indiengebouwgebruikers zich prettiger voelen zullen ze ook productiever zijn. Deze aspecten die deproductiviteit van de werknemers ondersteunen zijn niet meegenomen in dit onderzoek. Te weinigliteratuur is beschikbaar om indicatieve getallen van een verandering in productiviteit te bepalen.TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 47