De waardecreatie van verduurzaamde kantoorgebouwen

SamenvattingHet doel van het onderzoek is het ontwikkelen van een methode om de meerwaarde te bepalen vanhet duurzaam aanpassen van bestaande kantoorgebouwen. Belangrijke eisen aan de methode zijndat de meerwaarde uitgedrukt wordt in geld en dat het resultaat snel en overzichtelijk weergegevenwordt. Met behulp van het waardekader model is een methode ontwikkeld die voldoet aan de eisen,het integrale waardemodel. Per waardekader wordt de meerwaarde berekend. De mogelijkewaardekaders zijn: de basale waarde, de gebruikswaarde, de economische waarde, de ecologischewaarde, de strategische waarde en de belevingswaarde. De belevingswaarde van het gebouw wordtin dit onderzoek niet meegenomen. Aangezien de financiële aspecten zo belangrijk zijn voor depersonen die de keuzes maken in het proces van verduurzamen zal elk waardekader vertaald wordennaar de economische waarde. Aan de hand van een test case zijn de mogelijkheden van het modelinzichtelijk gemaakt.De leegstand van verouderde kantoorgebouwen is momenteel groot. Door deze panden teverduurzamen worden ze weer aantrekkelijk voor huurders. De test case is samengesteld op basisvan criteria waaraan het grootste gedeelte van de leegstaande kantoorgebouwen voldoen. Deselectiecriteria zijn een gebruiksoppervlakte van 5.000 m 2 tot 10.000 m 2 , moet gebouwd zijn tussen1970 en 1990 en het type infrastructuur is hoogbouw of een laag langwerpig gebouw. Hetreferentiegebouw van de test case die voldoet aan de opgestelde criteria is gebaseerd op tweebestaande kantoorgebouwen. Voor de test case zijn drie concepten ontworpen. Bij het ontwerp vande duurzame concepten is de aanname gemaakt dat het referentiegebouw geheel gestript wordt,dus inclusief de schil. Ieder concept bestaat uit een bouwkundig en een installatietechnisch gedeelte.De bouwkundige aanpassing is voor ieder concept hetzelfde. Het installatietechnisch gedeelte vanhet concept is ontworpen op basis van het beschikbare budget, de investering. In de praktijk namelijkwordt de mate van het investeren in duurzaamheid vaak bepaald door het budget. Uit de test caseblijkt dat het concept met het grootste budget de meest duurzame optie is, zowel op het financiëlegebied, als op het sociale en ecologische gebied.De variabelen die een rol spelen tijdens de exploitatiefase en zijn meegenomen in het onderzoek zijnde productiviteit van de werknemers (basale waarde), het energiegebruik van het gebouw(ecologische waarde), de investering (economische waarde), het onderhoud van de installaties(gebruikswaarde) en de flexibiliteit van het gebouw met betrekking tot herindelingen (strategischewaarde). De productiviteit van de werknemers is de enige variabele die invloed heeft op de omzetvan het gehuisveste bedrijf. De overige variabelen behoren tot de jaarlijkse kosten van het gebouw.Uit de resultaten blijkt dat de toename in productiviteit de meeste invloed heeft op dewinstgevendheid van een onderneming. Aangezien de basale waarde een belangrijk aandeel heeft inhet totale financiële overzicht, is het van belang om de ecologische waarde niet over het hoofd tezien. De invloed van het kantoor op het milieu is een aspect waar rekening meegehouden moetworden.Dankzij de diagrammen die zijn ontstaan uit de gevoeligheidsanalyse en het integrale waarde modelis snel en overzichtelijk de meerwaarde te berekenen van concepten. Het resultaat is een financieeloverzicht van de investering versus de kosten en opbrengsten tijdens de exploitatie. De ingenieur kande resultaten gebruiken als designtool om het ontwerp te optimaliseren en tevens de resultatengebruiken om de opdrachtgever te overtuigen van de meerwaarde van duurzame maatregelen.TU/e Master Building Services De meerwaarde van verduurzaamde kantoorgebouwen Pagina 2